中国养老地产最新趋势、模式与发展格局

第一篇：中国养老地产最新趋势、模式与发展格局

中国养老地产最新趋势、模式与发展格局

在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。中国社会老龄化趋势是推动此轮养老地产大热的主因。当基本住宅需求超额供给之后，升级的生活方式需求成为主要推动力量。体面、惬意的养老，就是生活方式优化提升的一个最好代表。

因此近两年，业内同行都在议论、研究养老地产。对于业界来说，这是一个崭新的市场机会，而且这个市场目前正受到国家、政府的高度重视。从2012年开始不断出台的各类养老政策，正是最好的例证。

我们可以发现，从前两年的讨论，到这两年一批先锋项目的建设运营，国内养老产业发展飞速前进，遍地开花。与此同时，国家政策也在全面配套，覆盖了全社会的养老体系，这种体系涵盖了金融、医疗、房地产、社会保障等多个方面。

在国内产业大热的情况下，各类专家、专业机构、实业界人士都在探索养老，市场各类媒体分析、案例报道汗牛充栋。今天敝人帮各位梳理一下最新趋势，用简洁清晰的文字归纳养老产业总体态势，概括如下:

一、中国养老产业正在起步期，养老体系的整体构建是当前政府和各类社会组织的重点任务。用国务院印发的2013年35号文件的定义，当前中国社会“养老服务和产品供给不足、市场发育不完善、养老服务的扶持政策不健全、体制机制不完善、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出”。有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为企业界带来了新的机会。

二、正值政策红利窗口期，市场机会值得把握。养老产业的发展是个全社会参与的过程，为了配合市场需求，政府频繁出台各类鼓励政策，为开发投资带来发展契机。在政策红利的驱动下，社会各方力量投身养老产业。毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近五年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。

对于房地产开发来说，每一轮的政府政策红利期都是房地产拿地的一个机会窗口。一种较为理性讨巧的做法是，在这个机会期间获得土地，同时研发养老产品和服务，等到项目建设完工时，服务运营体系也基本配置到位，后续再逐步完善，这也是一个跟时间赛跑的挑战。因为当前市场还没有特别成熟的标准和规范，这样就给企业一个喘气的机会，允许市场试错，然后再确定行业标准，这也是房地产界的一种通行开发模式。每一批伟大企业的诞生，都有更大一批试错的企业倒掉作为垫背。一将功成万骨枯，正如首富万达在商业地产封帝的荣耀背后，多少商业地产商死在了赶往罗马的大路上。

三、不能盲目乐观地估计养老地产的市场份额，居家养老、社区养老仍是社会主流养老方式。正如国务院35号文的政策明确规定，“到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。”因此，家庭养老、社区养老仍然是目前积极发展的郊区新型养老社区的最主要竞争对手。

广义上的休闲、旅游度假地产也是养老地产的一种产品模式。养老本质是一种生活方式，其实依山傍水的旅游度假地产就是针对活跃长者的养老产品。这样的产品跟纯粹意义上的、含专业养护设施的养老产品都存在竞争关系。“养老地产离医院的距离和离子女的距离”是养老地产项目核心竞争力的关键。如果离两项距离都很远，那失败的概率就会比较高。

四、没有资源，免谈养老地产。与所有的主题地产一样，养老地产的核心是养老产业，而不是房地产开发。养老产业是一个专业性非常强的领域，其中医疗护理资源是其中的核心。没有医疗资源的依托，只是营销概念。当然，几乎现在所有项目都看重这一点，都会包装医疗资源作为营销概念。但一个显而易见的常识是，中国医疗制度决定了优秀的医疗资源高度集中于极少数的公立医院手上，中国民营医院的前进步伐都步履蹒跚，养老地产的医疗资源获得难度肯定更大。没有全面的医疗资源支撑，只有部分营销概念，这样的项目很难接受得住市场检验。

五、拿地可能容易，但盈利并非想象那样丰厚。在国家政策扶持的背景下，养老地产的拿地肯定比血战中的住宅市场更为容易，但养老地产的利润未必有十年前住宅市场井喷时的利润丰厚。养老专业地产产品的建造、医疗资源的嫁接以及后期的运营管理，都是消耗利润的部分。同时养老社区的吸纳量是另一个影响盈利的因素，从国外经验来看，缓慢的社区入住率是养老地产现金流的杀手。根据日本的经验，养老机构的入住率至少要达到70%-75%才能基本实现营收平衡。

六、硬件设计是基础，团队运营是关键。从产品研发和设计来看，仿照日本、美国等发达国家的经验，产品的技术细节设计很容易普及。这种核心设计技术只要在小范围的专业设计院和公司圈子里普及即可传播到大众市场，但最难的还是养老服务团队的建立。

养老社区里完整的服务链条包括医疗、康复、护理、文化、餐饮、社工、物业、基础设施等多个门类，文化、餐饮、社工、物业、基础设施等相关领域的服务可以从社会上现有的大量现成资源里获得，但医疗、康复、护理等三个门类的服务资源存在着高壁垒，需要有战略性的手法获得。

因此一些打算长期坚持在该领域经营的公司，已经着手从酒店、医疗等行业挖掘管理人才，再通过到国外进行专门的养老管理培训来建立自己的人才队伍，这一种做法也是长久之计，市场没有充沛的现成资源，那就只能自己造血。七、四大类型机构角逐，人力资源竞争是根本。总体来看，养老产业分成几种类型:

1、保险类金融企业投资型。

保险公司在当前所有致力于养老地产开发的企业中最具备优势。保险公司寿险具备雄厚的资金实力，以及寿险产品的品类，再加上目前试点运行的“以房养老”的倒按揭政策，都为保险公司提供了度身定做的商业模式。同时保险公司可以围绕寿险产业链来设计产品组合，这也是其他类型公司无法竞争的核心优势。

要知道，保险资金中50%以上为寿险资金，寿险资金中又以中长期资金为主。保险资金可运用的中长期资金与养老产业的投资回收周期具有良好的匹配性。

2、房地产开发企业投资主导型。如果说现在绿城、万科、保利、绿地等品牌开发商纷纷涉足养老地产，也只是形势所迫。对于一些百亿级以上的房企，如何在房地产领域内，再寻找到一个新的成规模的高增长市场，或许养老地产是为数不多的几个市场之一。

但上市的房地产开发商的业绩压力和企业先天禀赋，决定了这类企业开发的养老地产存在着很强的房地产属性，养老功能的核心竞争力不足，概念大于实质。开发商的强项在于产品硬件环境的打造，软件环境正是其的缺陷。因此我们看到，开发企业与医疗资源的广泛联姻正成为趋势。

3、医院系产业主导型。

医疗资源是养老地产所需要的核心资源。现在有不少公立医院或者民营医院也在跃跃欲试，试水养老地产。医院的核心竞争力毋庸置疑，但医院的级别和专科门类决定了其主打的养老项目的市场吸引力。

另一方面，医院系的产品在设计、环境营造和硬件开发能力上与专业房地产商相比，仍有不少差距。这方面的短板与房地产企业合作联姻是正道。因此我们看到很多医院设立健康产业集团，将医院的资源与社区老年公寓项目资源打通，老年公寓内的定点医护窗口成为往医院输送病人的一个渠道，这也成为医院系参与打造养老产品的一个动力来源。

4、轻资产服务企业主导型

养老地产服务体系构建的核心有两项，第一是专业医疗资源，第二是专业的护理资源。部分轻资产的养老管理公司，正是填补了专业护理资源的空白。

公开的数据显示，通常情况下3个老人需要一个护理员，以此计算中国至少需要1000万养老服务人员。而目前全国所有养老机构人员只有22万，符合资格的仅2万。现在来自台湾、日本、美国等各类海外地区背景的专业养老服务机构如雨后春笋在生长，这将成为未来养老产业的中坚力量。

总体来看，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快，能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。原因有二:第一，商业地产是针对全年龄阶层的产品供给，而养老地产只锁定在60岁以上人群。第二，中国居家和社区养老的观念是新型养老项目最大的冲击。社会观念不转换，养老地产整体机会不大。在这点上，政府文件精神表述的更为准确。严格意义上说，养老地产并不是必需品。第三，医疗资源是稀缺品，抢完了就没有了，短期很难复制量产。相比商业服务业需要的专业化程度，医疗及护理服务业是个极其小众的行业。没有专业人才支撑的养老项目只能昙花一现，远期难以为继。如同商业地产，新型养老地产都是需要通过长期运营才能确定成功与否的产品，目前各类模式和项目案例还尚待观察，现在论成败，时间还过早。

第二篇：养老地产最新趋势、模式与发展格局

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中国养老地产最新趋势、模式与发展格局

在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。中国社会老龄化趋势是推动此轮养老地产大热的主因。当基本住宅需求超额供给之后，升级的生活方式需求成为主要推动力量。体面、惬意的养老，就是生活方式优化提升的一个最好代表。

因此近两年，业内同行都在议论、研究养老地产。对于业界来说，这是一个崭新的市场机会，而且这个市场目前正受到国家、政府的高度重视。从2012年开始不断出台的各类养老政策，正是最好的例证。

我们可以发现，从前两年的讨论，到这两年一批先锋项目的建设运营，国内养老产业发展飞速前进，遍地开花。与此同时，国家政策也在全面配套，覆盖了全社会的养老体系，这种体系涵盖了金融、医疗、房地产、社会保障等多个方面。在国内产业大热的情况下，各类专家、专业机构、实业界人士都在探索养老，市场各类媒体分析、案例报道汗牛充栋。今天敝人帮各位梳理一下最新趋势，用简洁清晰的文字归纳养老产业总体态势，概括如下:

一、中国养老产业正在起步期，养老体系的整体构建是当前政府和各类社会组织的重点任务。用国务院印发的2013年35号文件的定义，当前中国社会“养老服务和产品供给不足、市场发育不完善、养老服务的扶持政策不健全、体制机制不完善、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出”。

有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为企业界带来了新的机会。

二、正值政策红利窗口期，市场机会值得把握。养老产业的发展是个全社会参与的过程，为了配合市场需求，政府频繁出台各类鼓励政策，为开发投资带来发展契机。在政策红利的驱动下，社会各方力量投身养老产业。毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近五年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。

对于房地产开发来说，每一轮的政府政策红利期都是房地产拿地的一个机会窗口。一种较为理性讨巧的做法是，在这个机会期间获得土地，同时研发养老产品和服务，等到项目建设完工时，服务运营体系也基本配置到位，后续再逐步完善，这也是一个跟时间赛跑的挑战。因为当前市场还没有特别成熟的标准和规范，这样就给企业一个喘气的机会，允许市场试错，然后再确定行业标准，这也是房地产界的一种通行开发模式。每一批伟大企业的诞生，都有更大一批试错--------------------------精品

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三、不能盲目乐观地估计养老地产的市场份额，居家养老、社区养老仍是社会主流养老方式。正如国务院35号文的政策明确规定，“到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。”因此，家庭养老、社区养老仍然是目前积极发展的郊区新型养老社区的最主要竞争对手。

广义上的休闲、旅游度假地产也是养老地产的一种产品模式。养老本质是一种生活方式，其实依山傍水的旅游度假地产就是针对活跃长者的养老产品。这样的产品跟纯粹意义上的、含专业养护设施的养老产品都存在竞争关系。“养老地产离医院的距离和离子女的距离”是养老地产项目核心竞争力的关键。如果离两项距离都很远，那失败的概率就会比较高。

四、没有资源，免谈养老地产。与所有的主题地产一样，养老地产的核心是养老产业，而不是房地产开发。养老产业是一个专业性非常强的领域，其中医疗护理资源是其中的核心。没有医疗资源的依托，只是营销概念。当然，几乎现在所有项目都看重这一点，都会包装医疗资源作为营销概念。但一个显而易见的常识是，中国医疗制度决定了优秀的医疗资源高度集中于极少数的公立医院手上，中国民营医院的前进步伐都步履蹒跚，养老地产的医疗资源获得难度肯定更大。没有全面的医疗资源支撑，只有部分营销概念，这样的项目很难接受得住市场检验。

五、拿地可能容易，但盈利并非想象那样丰厚。在国家政策扶持的背景下，养老地产的拿地肯定比血战中的住宅市场更为容易，但养老地产的利润未必有十年前住宅市场井喷时的利润丰厚。养老专业地产产品的建造、医疗资源的嫁接以及后期的运营管理，都是消耗利润的部分。同时养老社区的吸纳量是另一个影响盈利的因素，从国外经验来看，缓慢的社区入住率是养老地产现金流的杀手。根据日本的经验，养老机构的入住率至少要达到70%-75%才能基本实现营收平衡。

六、硬件设计是基础，团队运营是关键。从产品研发和设计来看，仿照日本、美国等发达国家的经验，产品的技术细节设计很容易普及。这种核心设计技术只要在小范围的专业设计院和公司圈子里普及即可传播到大众市场，但最难的还是养老服务团队的建立。

养老社区里完整的服务链条包括医疗、康复、护理、文化、餐饮、社工、物业、基础设施等多个门类，文化、餐饮、社工、物业、基础设施等相关领域的服务可以从社会上现有的大量现成资源里获得，但医疗、康复、护理等三个门类的服务资源存在着高壁垒，需要有战略性的手法获得。

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因此一些打算长期坚持在该领域经营的公司，已经着手从酒店、医疗等行业挖掘管理人才，再通过到国外进行专门的养老管理培训来建立自己的人才队伍，这一种做法也是长久之计，市场没有充沛的现成资源，那就只能自己造血。七、四大类型机构角逐，人力资源竞争是根本。总体来看，养老产业分成几种类型，1、保险类金融企业投资型。

保险公司在当前所有致力于养老地产开发的企业中最具备优势。保险公司寿险具备雄厚的资金实力，以及寿险产品的品类，再加上目前试点运行的“以房养老”的倒按揭政策，都为保险公司提供了度身定做的商业模式。同时保险公司可以围绕寿险产业链来设计产品组合，这也是其他类型公司无法竞争的核心优势。要知道，保险资金中50%以上为寿险资金，寿险资金中又以中长期资金为主。保险资金可运用的中长期资金与养老产业的投资回收周期具有良好的匹配性。

2、房地产开发企业投资主导型。如果说现在绿城、万科、保利、绿地等品牌开发商纷纷涉足养老地产，也只是形势所迫。对于一些百亿级以上的房企，如何在房地产领域内，再寻找到一个新的成规模的高增长市场，或许养老地产是为数不多的几个市场之一。

但上市的房地产开发商的业绩压力和企业先天禀赋，决定了这类企业开发的养老地产存在着很强的房地产属性，养老功能的核心竞争力不足，概念大于实质。开发商的强项在于产品硬件环境的打造，软件环境正是其的缺陷。因此我们看到，开发企业与医疗资源的广泛联姻正成为趋势。

3、医院系产业主导型。

医疗资源是养老地产所需要的核心资源。现在有不少公立医院或者民营医院也在跃跃欲试，试水养老地产。医院的核心竞争力毋庸置疑，但医院的级别和专科门类决定了其主打的养老项目的市场吸引力。

另一方面，医院系的产品在设计、环境营造和硬件开发能力上与专业房地产商相比，仍有不少差距。这方面的短板与房地产企业合作联姻是正道。因此我们看到很多医院设立健康产业集团，将医院的资源与社区老年公寓项目资源打通，老年公寓内的定点医护窗口成为往医院输送病人的一个渠道，这也成为医院系参与打造养老产品的一个动力来源。

4、轻资产服务企业主导型

养老地产服务体系构建的核心有两项，第一是专业医疗资源，第二是专业的护理资源。部分轻资产的养老管理公司，正是填补了专业护理资源的空白。

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公开的数据显示，通常情况下3个老人需要一个护理员，以此计算中国至少需要1000万养老服务人员。而目前全国所有养老机构人员只有22万，符合资格的仅2万。现在来自台湾、日本、美国等各类海外地区背景的专业养老服务机构如雨后春笋在生长，这将成为未来养老产业的中坚力量。

总体来看，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快，能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。原因有二:第一，商业地产是针对全年龄阶层的产品供给，而养老地产只锁定在60岁以上人群。第二，中国居家和社区养老的观念是新型养老项目最大的冲击。社会观念不转换，养老地产整体机会不大。在这点上，政府文件精神表述的更为准确。严格意义上说，养老地产并不是必需品。第三，医疗资源是稀缺品，抢完了就没有了，短期很难复制量产。相比商业服务业需要的专业化程度，医疗及护理服务业是个极其小众的行业。没有专业人才支撑的养老项目只能昙花一现，远期难以为继。

如同商业地产，新型养老地产都是需要通过长期运营才能确定成功与否的产品，目前各类模式和项目案例还尚待观察，现在论成败，时间还过早。

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第三篇：中国的养老地产

一、“养老地产”课题的成果描述

1、形成一部关于“养老地产”的论著，字数不少于3万字

2、形成一篇谈义良“关于养老地产的理论与实践”的发言稿子，字数在10000字左右

3、针对养老地产的对外说辞编撰和整理。

4、代表研究中心作有关养老地产的报告和新闻发布。

5、配合老谈宣传的文宣和活动文案整理。

6、配合谈总个人专访的策划和组织，并配合文宣工作。

二、“养老地产”课题研究内容

1.背景分析

理解养老地产的定义及真正含义，养老产业链的构成及分析，以及养老地产的经济社会效益。

1.1养老地产定义（复合地产之一）

1.2养老地产真正含义

1.3 养老产业链-“银发产业链”分析

1.4养老地产的社会和经济效益

2.世界养老地产的现状与发展

分析世界老龄化现状及所处阶段，以及归类目前国际较为通行的养老地产分类以及商业模式，并重点分析亚洲境外成熟养老国家的养老地产相应的产业链、养老地产发展历史、发展特征、配套政策等、开发主体、运营模式，寻找境外成熟的养老产业、养老地产的运作特点以及未来发展趋势，以作我国养老地产之鉴。

2.1世界老龄化现状及所处阶段

2.2 世界养老地产类型、商业模式分析

2.3欧美养老地产发展分析（产业链、发展环境、发展历史、配套政策、产品特征、开发主体特征、运营模式）

2.4亚洲养老地产发展分析（产业链、发展环境、发展历史、配套政策、产品特征、开发主体特征、运营模式）

2.4 世界养老地产未来发展趋势

3.我国养老地产的现状与发展

分通过国外成熟成功的养老地产、养老产业的分析借鉴其中成功的关键因素，结合我国实际现状及特征，参考国内已有的实践以及未来发展趋势，选择较佳的进入时点，以及不同时点进入选择的相应的运作策略以及应具备的关键成功要素。

3.1我国老龄化现状及所处阶段

3.2我国养老地产发展现状分析

3.3我国养老地产发展环境分析

宏观环境（PEST分析法）：政策法律环境、经济环境、社会环境、技术环境。行业环境分析（五力竞争模型分析）：潜在进入者的威胁、现有企业的竞争、替代品的威胁、购买商讨价还价能、供应商讨价还价的能力。

3.4我国养老地产类型、商业模式分析、开发主体分析

3.5我国养老产业链分析（本位产业、相关产业、衍生产业）（与1.3重复的感觉）

3.6我国养老地产未来发展趋势分析

4.国内案例分析（考察北京、重庆、海南、上海等城市几大开发商的动态）

考察国内有较为成功的养老地产个案（2-3）并进行分析，分析在国内现行条件下单个养老地产项目的运作成功所需具备的关键因素，如区域经济、区位、土地政策、融资、硬件、软件、商业运作模式等，以及一些不足之处，为实施国内后续类似项目做参考。

5.我国养老地产发展机会和运营分析

通过国外成熟成功的养老地产、养老产业的分析借鉴其中成功的关键因素，结合我国实际现状及特征，参考国内已有的实践以及未来发展趋势，选择较佳的进入时点，以及不同时点进入选择的相应的运作策略以及应具备的关键成功要素。

5.1养老地产未来市场空间分析

5.2进入时点及开发程序分析

5.3 不同时点进入运作策略分析

5.4 不同时点进入要求的关键成功要素分析

5.5房地产各要素在“养老地产”形式中的表现和运作规律探索

6、养老地产从业者素质分析

通过对各种地产形式的研究，发现地产从业者的共性和个性特点，从而提出养老地产这种新型地产形式的从业者构成，以及分析从业者的素质和未来开发养老地产项目的人才储备。

6.1养老地产的重要属性之于从业者的重要性

6.2地产从业者的类型以及各自的优劣势

6.3养老地产从业者素质描述

6.4未来地产从业者的舞台和前景

7.我国养老政策专题分析

分析国外成熟国家不同阶段推出的养老政策的背景及条件，以及结合我国以往的养老政策，结合目前中国的发展条件，分析未来养老政策的走向。

7.1各国老年社会政策的比较分析

7.2建国以来养老政策的回顾和解读

7.3未来养老政策的可能脉络

8.以房养老专题分析

分析以房养老的方式、内含、可能性，目前国内已有的实践，以及未来发展趋势

8.1以房养老的几种形式

8.2我国现有体制下以房养老的可行性

8.3以房养老的优劣势

8.4未来发展趋势

9、老谈与养老地产

9.1老谈人生轨迹和从事养老地产项目的关系

9.2老谈公益形象，和企业家文化对于养老地产的意义

9.3宜兴项目的追求和未来企业定位

第四篇：养生养老地产发展模式及经典案例研究

养生养老地产发展模式及经典案例研究

目前国内还没有一个准确的定义养生养老地产的含义，从字面上我们可以理解为专门为养老服务和养生服务的地产项目，其规划设计应该遵从这一理念。在中国，休闲养生地产，是一种新兴的复合型地产开发模式，除了人居产品的提供，更多的是整合了以休闲、旅游、生活、养生于一体的人居服务，并且对土地有着较高的要求，天然生态、优质地貌、充沛资源等，俗话说，就是集天和地利、品质人居服务于一体的复合型社区，是全新的高品质复合人居生活蓝本。

我国老年社区发展状况：出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体。

目前我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中 我国老年住宅模式 ：按建设经营者划分为三种模式

养老主题地产开发将成为朝阳产业 由于中国目前的老年群体处于“未富先老”的阶段，财富基本集中在中年及中老年人群中，因此，别墅开发基本锁定高收入的中年、中老年为目标客户，主打“养生概念”，“养老主题”的地产开发多为“养老公寓”。随着中国人口老龄化的发展，养老主题地产开发将成为朝阳产业。

一、养老设施产业化 长期以来，我国的养老产业一直是民政机构社会福利的一部分，近年来虽逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。近年来，随着社会经济的不断发展，和我国老龄化的不断加快，养老产业逐渐成为民间投资关注的新领域。因此，如何借鉴国外先进的产业发展模式，找出一条多元化发展的新途径，是保证在市场经济条件下，我国养老产业发能够快速健康发展的重要任务。打破传统的单一养老模式，实行居家养老为主，社会机构养老为辅的复合型养老模式。（1）老年公寓 老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式。a、自住型老年公寓（Independent-living），b、陪助型老年公寓（Assisted-living），c、特护型老年公寓（acute-care），经典案例——法国老年公寓特点：酒店式公寓

人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。（2）老年住宅社区 养老社区是在传统养老模式的基础上产生的一种创新型的养老模式，它是依托大型中心城市的辐射而建成的具有卫星城性质的全龄化服务型养老社区，实现了人性与专业、亲情与服务的完美结合。经典案例：台湾长庚养生文化村 特点：配套齐全，建设社区以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产区。是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村。集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体。

二、养老设施功能全龄复合化 我国传统的养老设施功能单一，仅能满足老年人生活的基本需要。随着社会的不断发展和人们生活水平的日益提高，老年人对养老设施的要求也日渐提高，因此，养老设施的功能也必然向着养老、医疗、康体、休闲娱乐等复合功能方向发展。为老年人提供健康，舒适的社区大环境，实现真正意义上的：老有所养，老有所为，老有所乐，老有所医。而配套服务设施的大量出现，也使社区发展呈现全龄化趋向。经典案例：英国老年社区： 特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区 英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。

三、养老院与养老社区一体化 将社会福利养老设施与全龄化老年住宅社区相结合，实现养老医疗和娱乐设施的资源共享，一方面可保障养老社区公共医疗和文化娱乐的需求, 另一方面也可维持养老公共设施的高水平运营。经典案例：德国的养老社区 特点：老年住宅与养老院相结合

德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。社会住宅体系:内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。养老院体系:是一种接近住宅形式的养老院。养老养生地产模式分类

常见的主题型养生养老地产模式

规划模式 住宅与场地设计原则

1、靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。

2、场地内的合理规划与设计

3、选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。容积率

1、容积率在1.0～0.1之间均可进行老年住宅开发；

2、合适容积率的用地可做“两代居” 模式的老年住宅开发；

3、低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。老年住宅应当配备的基础设施明细表 配套功能

总体设计原则 坡道无障碍设计 设计要点 在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。

楼厅和电梯的设计

公用走廊设计

公用楼梯设计

院落设计 细部空间设计要点 1）墙壁 墙壁转角部分作圆角处理，除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。扶手连续性处理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。

2）地面：选用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨损。住宅室内空间的设计要点

1、门窗的设计要点

门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm； 门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门；

门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之间；

2、门厅的设计要点 室内走廊的设计要点

楼梯的设计要点 ·楼梯的宽度不应小于1200mm，满足两人搀扶通过；平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有500～600mm的暗示区； 扶手半径以30～40mm为宜，扶手与墙之间应有40～50mm的空隙； 扶手可设置为双重高度（900和750mm两种）

卫生间设计要点 无障碍设计，面积比普通住宅的厕所大。独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。选用洁具便于乘轮椅者使用，平底防滑式浅浴盆。

地面材料防滑并易清洗。冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。

浴室设计要点 厨房设计要点

居室设计要点

轮椅使用设计 ·从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处的入口和通道，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能使用所有地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的感受。室内铺设地毯、及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使用的。老年人室外休憩场所的设计要点 庭院的朝向应避开强风和日晒等不良气候因素的影响，注意庭院与室内、外的关系。庭院中步行通道的位置应与设置座椅的休憩区分区，避免干扰。

老年人室外活动场所的细部设计要点 室外座椅和桌子的设置应按照老年人体的特点制作，还要考虑老人们交谈的需要。花坛和种植地应高出地面至少75cm，预防老年行人被绊倒。室外标志地设计应考虑老年人视觉退化的特点，为行人设置的标志应与从时速25km汽车上观看的标志尺寸相同。

运营模式

各种养生养老运营模式解析

养生养老地产运营的目标 国外老年住宅赢利模式分析

如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例： Ø 会所费用：16000 人× 140 美元/ 人=224 万美元

Ø

高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人× 1500 美元/人=900 万美元

Ø

合计：224+900=1124 万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。国内养生养老地产主要赢利模式分析 目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。养生养老地产赢利模式的运用策略分析

1、养生养老地产销售的定价策略 除产品本身外、完善的多功能配套、细致入微的物业管理与服务才是养生养老地产项目最大的卖点，产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。

2、物业服务赢利策略 物业服务费 由于养生养老社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，养生养老社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位的形式。各种单项的服务费 包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。物业服务中的租赁服务

这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。养生养老住宅物业管理赢利模式分析 国内目前对于老年社区的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理养生养老社区的模式，还处在起步探索阶段。

1、养生养老社区物业管理的收入结构、盈利预测 收入结构 盈利预测 由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。

国内老年住宅物业管理赢利模式分析 养生养老住宅社区服务的供应及收费方式：

1、社区服务内容 参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容： 医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心 体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等； 休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等 教育配套方面——老年大学、图书馆

中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等 社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。

2、收费方式 费用收取应包含以下方面： 日常物业管理费用，按物业建筑面积收取； 专业物业服务内容，专项收取； 配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。普通房产与养生房产项目赢利能力对比

由此可见，养生养老项目的盈利能力远远高于普通房产项目 案例：北京“东方太阳城”老年社区

区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔； 定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者” 规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人； 物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等； 区域概况：项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。项目主要目标客源地为北京。2006年，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社会，人均GDP达6210美元，目标客户的消费力很强； 规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区 特色——极致景观与闭合的开放组团 整体规划 带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖； 老年社区特色规划 组团内引入大量景观，追求极致;在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所； 规划依据： 目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准 理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为 取得成果： 吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社区典范 主流客户：95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源； 职业： 教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主； 客户特征：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力;对于这种新型的养老形式容易接受。成功要素 成功关键点

（一）：良好的自然环境——精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境 成功关键点

（二）：人性化的规划设计——多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计 成功关键点

（三）： 完善的配套服务设施——针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等 成功关键点

（四）： 多彩的精神文化生活——针对老年人生活组织多种活动和组织

第五篇：中国养老地产现状分析

中国养老地产现状分析

日前保监会发布的指导意见称，7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，至此“以房养老”商业保险正式开闸。

对于当前跑步进入老龄化的中国，政策的落实与完善意味着养老问题解决的急切，同时也预示着养老与地产将发生“联姻”的可能。

中国第六次人口普查结果显示，60岁及以上人口占比13.26%，比2000年人口普查时上升2.93个百分点；其中，65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查时上升1.91个百分点。老龄化的加快，无疑给了养老行业更多的机会，一块巨大的利益蛋糕已经形成。而作为房地产企业，一方面可以借助优惠政策，得到优先拿地、减税贷款等政策优惠；另一方面，巨大的老龄化人口基数，也将为其带来无尽的市场。

于是乎如同下饺子一般，房企纷纷进军养老地产。包括万科[简介 最新动态]、保利[简介最新动态]、远洋[简介 最新动态]等品牌房企近年均抛出了养老地产发展计划。统计显示，现已有超过35%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。

在房企争先恐后地涉足养老地产的同时，鱼龙混杂的尴尬局面也随之而来。一方面，部分房企借势政策，“挂羊头卖狗肉”的“圈地运动”悄然兴起；另一方面，早以适应“高周转”模式的房企，对于开发周期较长的“慢节奏”必然要经历很长时间的“水土不服”。

对于开发模式及硬件等方面，养老地产依旧处于粗暴的阶段，项目文化、医疗陪护等配套设施和相应服务的欠缺等问题凸显。而未将楼盘销售，更多项目是在卖概念、讲故事。

例如，北京周边的一处品牌房企的开发项目，打的就是“养老牌”。产品在园林设计上有山有水，结合风水为卖点，吸引老年人购买。然而，对于项目地理位置可以说“前不着村，后不着店”，对于老年人至关重要的医疗问题，大型医院无法覆盖，仅是住区医院进行解决。

对于文化、娱乐等软件方面，目前养老地产同样缺失。能做到让老年人老有所依、老有所乐、老有所为的项目可以说是凤毛麟角。而正在进行实践、探索软件方面的企业，却大多数秉承“高大上”发展的小众思路。以某龙头房企试水的老年公寓为例，虽然文娱、医疗一条龙服务，但月供一万起的价格让人咋舌。

实际上，中国养老地产受传统文化影响有其特殊性。目前提出的建立“适老化社区”就是不错的出路。“一碗汤的距离”即解决了“养儿防老”等社会伦理上，老年人与年轻人之间的心理障碍，同时也淡化了只有老年人居住的养老小区给老年人带来的阴影。

开发商在践行养老地产的过程中，是否要少一些勾勒美好蓝图，多一些设身处地的务实，在赚取利益的同时，以合理的模式兼顾开发适合老年人养老的地产。毕竟，我们都会老。