第一篇：中国内地城市养老模式趋势发展调查报告
中国内地城市养老模式趋势发展调查报告
养老难离家:模式难创新 特殊人群难养老
“四二一”的家庭结构模式下，传统的居家养老模式受到挑战，独居老人、空巢老人逐年增多。同时，由于养老产业发育不足，服务供给单一，难以满足不同文化层次和不同经济状况老人的服务需求。陕西很多地方进行了不断的创新和探索，却又面临着这样或那样的现实尴尬。
养老遇阻，“难”在哪
“以房养老”模式难在哪儿
对于会不会选择以房养老这个问题，记者在西安市环城公园内随机采访了10位老人，几乎得到了相同的答案：没好好考虑过。只有一位老人表示，如果有具体可行的操作方案，可以考虑以房养老。[详细]
“以地养老”模式能否实施
“以地养老”模式主要是通过流转老年人承包地使其获得一定的财产收入，并在保持其宅基地所有权、使用权归属不变的前提下，通过村集体或合作社流转使用权用于资源开发利用，收益归老年人所有。[详细]
以“N”养老模式如何探索
“小老人”照顾“老老人”，身体好的照顾身体弱的，邻里乡亲照顾留守、空巢老人……在以房养老、以地养老之外，一些地方又探索出一些社会互助养老模式。相关专家认为，这种更强调普通百姓之间相互帮扶与慰藉的养老模式，将成为未来中国城乡居家和机构养老的有益补充。[详细]
哪些人群，“难”养老？
空巢老人：寂寞孤独地老去
出门一把锁，进门一盏灯。许多“空巢老人”最大的问题就是孤独，长期感到寂寞，又得不到排解，甚至会演变成严重的心理疾病。[详细]
高龄贫困老人：活着就是活受罪
相比于城市，日益老去的村庄里还有更多的老年人无人照料，传统的观念也阻碍着他们进入养老院，缺乏经济来源的老人，更像是被遗忘的过去。[详细]
失独老人：无处安放的暮年
陕西的失独家庭约有8600余户，失独父母约有1.4万人，他们在情感上遭受煎熬外，面临养老的窘迫，比一般家庭更需要经济上的扶助、精神上的慰藉和生活上的照料，亟待社会更多的关爱。[详细]
养老“三难”1 养老遇阻，“难”在哪
——养老模式运行调查
作者：康传义 来源：陕西传媒网-陕西日报 2015年10月19日06:03
一方面，“四二一”的家庭结构模式下，传统的居家养老模式受到挑战，独居老人、空巢老人逐年增多。另一方面，由于养老产业发育不足，服务供给单一，难以满足不同文化层次和不同经济状况老人的服务需求。为打破养老困境，陕西省很多地方进行了不断的创新和探索，以房养老、以地养老等新的养老模式不断涌现。然而在具体的实施过程中，却又面临着这样或那样的现实尴尬。
以房养老，看上去很美，却似乎只是“天上的云彩”。记者从陕西省相关部门获悉，尽管数年前，陕西省就已经将以房养老提上议事日程，但截至目前，具体的可操作方案，依然处于调研阶段。
去年保监会正式公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，北京、上海、广州、武汉被列入试点城市。然而，一年多过去了，“敢吃螃蟹”者却微乎其微。幸福人寿作为国内第一家正式推出以房养老的保险公司，截至7月底，仅签约12户家庭。这样的“成绩单”，相对于我国两亿多的老人基数来说，几乎可以忽略不计。
“以房养老”模式难在哪儿
对于会不会选择以房养老这个问题，记者在西安市环城公园内随机采访了10位老人，几乎得到了相同的答案：没好好考虑过。只有一位老人表示，如果有具体可行的操作方案，可以考虑以房养老。
在国家业已出台相关鼓励措施，相关保险公司又积极推进的情况下，以房养老却遭遇现实尴尬，原因在哪儿？对此，省社科院研究员石英认为，以房养老作为西方发达国家较为成功的一种养老模式，如果只是简单地“照搬”，在我国必然会遭遇“水土不服”。石英分析认为，导致这种结果的原因是多方面的。
以房养老，首先必须要有房。但从现实情况看，由于我国实行商品房制度，到目前为止，也不过短短的二十多年时间。老人名下，有房的到底能占到多大比例，需要好好地调研。实现以房养老，不仅仅是要有房那么简单，还必须有“大房”，有“值钱的房子”。这样相关机构才会考虑“回购”，如果地段不好，又是建设多年、简陋的“房改房”，要实现以房养老，也是不现实的。
“现实恰恰是，没有经济基础，需要以房养老的老人，手里又没有能让保险公司看得上的值钱的房子。手里有这样房子的老人，往往经济基础和条件又很好，几乎不会考虑将房子抵押出去，用来养老。”石英说。
实现以房养老，完善的制度保障是关键。虽然保监会已经出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，但由于没有经验可以借鉴，相关保险公司和金融机构对这项业务还不是特别熟悉，在条款的制定和执行方面还有诸多的不足。同时，房屋价值由谁来评估，有没有可信赖的第三方评估机构，也是老人们在考虑是否选择以房养老时很关心的问题。
除了诸多客观制约因素之外，根深蒂固的传统观念也是主要制约因素。把房子抵押掉养老，而不是留给子女，很多老年人对此很难认同。以记者随机采访的10位老人为例，他们要么名下没有房子，即使有房子，首先考虑的也是“留给孩子”。“卖掉”房子养老这样的方式，他们从观念上还很难接受。
中新网房产频道也曾围绕“目前制约以房养老推进的主要因素是什么”这一问题，在网络上进行了调查，结果显示，30.9%的网友认为是受我国传统观念的制约，27%的网友归因于金融机构业务条款、配套机制等不健全，21.9%的网友认为是政策适用人群范围窄。数字100市场研究公司的结果则显示，选择上述三项的网友占比分别为42.9%、46.9%和45.4%。
“以地养老”模式能否实施
在各个城市纷纷试点以房养老的同时，针对农村老人的“以地养老”模式，也在一些地方悄然兴起。其主要形式是通过流转老年人承包地使其获得一定的财产收入，并在保持其宅基地所有权、使用权归属不变的前提下，通过村集体或合作社流转使用权用于资源开发利用，收益归老年人所有。
在今年全国两会上，在陕全国人大代表、陕西恒源煤电集团董事长孙俊良就提出，现阶段农村养老问题重点要解决好两个问题：一是让农村老年人有钱养老，二是农村老年人要有人管理。农村老人可以住房向银行或政府组建的养老贷款公司抵押贷款，由银行或贷款公司按一定期 限支付养老金。到期或老人不在时，其子女可以偿还贷款赎回住房，也可由贷款机构回购处理。“以地养老”，可以通过家庭承包土地的出租、转让、入股等方式增加养老收入。
今年刚满60岁的白五奇，是西安市蓝田县汤峪镇农民。由于有一手漂亮的泥瓦工手艺，常年在外务工的他，收入还是不错的。但随着年龄的增大，现在他干起这样的活，已经有些力不从心了。“不服老不行，以前干上一天活，晚上睡上一觉，第二天又浑身是劲了。”白五奇说，“这两年，明显感觉体力有些跟不上了。”
谈到自己的老年生活，白五奇心里很是没底。“能将土地抵押出去，用来养老，听起来还挺让人向往的。”白五奇说。
然而，以地养老这样的模式，在石英看来，也有很多“槛”需要迈过。实现以地养老，需要建立在土地确权基础之上。集体建设用地在所有权上属于集体所有，根据土地管理法的规定它对于用地的主体还是有一定限制的。如果说外人来使用集体的建设用地，目前还没有放开，如果现在这么去操作，在法律上有一定的障碍。如果没有对土地进行确权，就很难保障老人对土地的使用权益。然而，在很多地方，什么时候能够实现土地确权，依然是个未知数。
由于人多地少，再加之土地的收益率不高，即使迈过了土地确权这道坎，以地养老仍将是一个未知数。从全国范围来看，目前土地流转的价格，一亩多在几百元到上千元不等，这样的收益下，实现以地养老，无疑只能是“纸上谈兵”。以白五奇一家为例，全家三口人，家庭拥有责任田2.8亩，平均一人不足一亩。按照汤峪镇流转土地的平均市场价格，每亩地一年的流转费用大约800元左右。如果只是把自己承包的那一份责任田流转出去，每年收入不足1000元，如何养老？
以“N”养老模式如何探索
“小老人”照顾“老老人”，身体好的照顾身体弱的，邻里乡亲照顾留守、空巢老人……在以房养老、以地养老之外，一些地方又探索出一些社会互助养老模式。相关专家认为，这种更强调普通百姓之间相互帮扶与慰藉的养老模式，将成为未来中国城乡居家和机构养老的有益补充。
陕西省千阳县建立的农村互助幸福院既体现了“互助”的特点，又满足了农村老人的基本养老需求。目前，入住千阳农村互助幸福院的老人每天只需交5元左右的生活费，按照专门的食谱就能享受到一日两餐的可口饭菜。伴随着我国老龄化的不断加剧，“寄家养老”、“会所养老”、“家政养老”等各种不同养老模式纷纷涌现出来。
谈到诸多不断翻新的养老模式，石英一方面给予了肯定，认为多样化的养老模式的探索，有利于满足老人们对养老的不同层次的需求。但石英认为，在多方面探索之外，我们还是应该把更多的精力放在如何做好社区居家养老上面。
对于大多数老年人来说，他们的年龄越大，越对家庭依恋，更多的愿意选择居家养老。但“四二一”的家庭结构模式下，年轻人很难做到与老年人同住，传统的居家养老模式受到挑战，独居老人、空巢老人逐年 增多。这样的现实背景下，社区居家养老模式会成为未来养老的主要模式。
社区居家养老，关键是要发挥“社区”的作用。“遗憾的是，我们的社区现在好像还没有为此做好充足的准备。”石英说，“让社区逐渐成为养老的主要载体，现在还有很多工作要做。一些必须的软硬件设施还没有建立起来。比如，可以供老年人交流与娱乐的老年活动室、老年餐桌等，在目前大多数的社区还都没有。更不要提社区家庭医生等更高层次的服务了。”
在不断加强社区养老服务的同时，石英认为，应更多地建立起医养结合的养老机构。“根据调研，我们发现，现在的养老机构，最紧缺的不是床位，而是医疗服务。”石英说，“这样就出现了一个怪现象：越是收费低廉的低端养老机构越是无人问津，收费高昂的高端养老机构却往往一床难求。主要的原因就是低端养老机构虽然收费不高，但服务水平，尤其是医疗服务水平难以跟上。这样的情况下，老人们宁愿呆在家里养老，也不愿意到这些养老机构去。”
下一步，我们应该将着力点更多地放在医养结合的养老机构上。可以让一些有条件的医疗机构参与到养老机构的建设上来，依托医院的医疗和其他软硬件资源，并最终实现有病治病，无病养老的目标。
养老“三难”3 中国养老，“难”离家【2】
——养老未来走向调查
作者：杜瑶 来源：陕西传媒网-陕西日报 2015年10月19日06:31
愿在家中慢慢变老
像呼延玉一样，越来越多的独居老人、生活障碍老人、失独老人、“候鸟老人”，涌现在新时代的老龄潮中。在家人们逐渐老去的时光里，伴随我们更多的是对这个庞大群体养老问题的思考。
采访中，呼延玉老人直截了当地表示，她从没打算去养老院。目前身体还算硬朗，能照顾好自己日常生活，日后要是真动弹不了，孩子们会请人来家里照顾她。对此，呼延玉的大女儿李霞说：“我们兄妹几个的孩子也大了，家里的房子都买得大一些，就是想把妈妈接来一起住，可现在她还是离不开她的老屋。如果，妈妈年纪再大些，我们是一定要把她接到自己家里来住的，到时候就算请人照顾也放心。妈妈操劳一辈子，无论如何我们也不会送她去养老院，不能让老人家有孤单感，这是做儿女应该想到的，况且我们也有条件办到。” 人口老龄化是社会进步和发展的一个必然趋势，在“百善孝为先”的中国，养老问题总是包裹着时代特色。陕西省社会科学研究院副研究员杨红娟表示：最近做的《陕西省老年人现状与需求调查》，其中关于养老方式的选择，有一组数据很有意思，83.3%的老人选择家庭养老，8.6%的人选择社区养老，仅6.7%的人会去专门机构养老。要知道，在20年前提出去专业养老机构养老的呼声可谓此起彼伏，随着社会各种思潮的交锋融合，大家都很看好的“专业养老”，如今支持率却一落千丈。在经历过时间和现实的考验后，“回归家庭”终究成了绝大多数老人年最终的选择。
谈起上面的调研结果，今年90岁的高荣英总有说不完的话。2012年5月住进西安市北郊的一家养老院，2013年1月底彻底搬了出来。“我年纪太大了，大毛病没有，就是人老了经常出各种小问题。老伴去世了，孩子们都要忙自己的事情，没人管的上我，五个孩子就商量着把我送到养老院。”高荣英说，“里面干净，有好多和我一般大的人，大伙时常在一起聊天、吃饭。可心里总觉得不畅快，没个老熟人，也不知道外面人都在干什么，孩子们看我的次数也越来越少……”
交谈中，高荣英思维清晰，只是说起话来断断续续：“最后，是我自己坚决不住了，好几天不吃饭，逼得孩子们年前把我接出来。”高荣英老人没有自己的房子，从养老院出来后大部分日子跟着小女儿住，自从2014年小女儿查出糖尿病后，就是五个孩子轮流照顾她，每家一个月。今年年初，高荣英走路时不小心摔跤骨折，在几个孩子家搬来搬去更不方便，尽管这样“挪窝式”的生活别人难免略带微辞，高荣英却说：“我 不觉得累，老年人也不图啥。感觉自由，能和你们交流，每天在家里睡个踏实觉，比花钱住养老院强多了。”
养老“三难”3 中国养老，“难”离家【3】
——养老未来走向调查
作者：杜瑶
来源：陕西传媒网-陕西日报
2015年10月19日06:31 养老缘何难离开家
严中华在西安市红专南路当社区主任已经近15年，步入老年人行列的他对养老有着更深刻的见解：“红专南路社区有老年人2000多人，占比超过社区总人数的20%，如此大体量的老龄人口养老一直是社区管理的重头戏。我发现，尤其在养老保障体系频现危机的当下，中国传统观念对养老院制度始终难以亲近。像我们这院子里只有5户老人去养老院，即便独生子女、双职工家庭采取‘居家养老’形式赡养老人有弊端，但大家都试图发现其更多的可行性。”
似乎，在中国谈到养老话题，总是很容易让人联想起孝道。因为按照传统观念，中国人先入为主把去养老院定义为“不太幸福的结局”，受儒家文化的影响，“家庭养老”显得理所当然。也就是说，当年老的父母失去劳动能力，尤其是生活自我照料能力减弱之后，通过子女的照料、关怀，来实现养老这一功能。“和养老院相比，这种通过子女的孝顺达成赡养年老父母的‘家庭式养老’的优点在于，它不是完全经济型 的关系，而是掺杂着感情在里面。比如，在一个五星级养老院，如果你给的钱足够，它能提供全方位的完善照顾，但那终究是顾客和服务者的关系，和子女对父母的照顾完全不一样。”杨红娟说。
当今，有所谓“四老”的说法，即一要有老伴，二要有老友，三要有老窝，四要有老底。大多数的老人越老越难离开固有的生活圈子，就是因为这里有他自己的感情世界，可以在脱离了社会工作关系和子女的长久陪伴后，还可以感受到愉悦。就如严中华所说：“哪怕是再旧的房子，再老的邻居也觉得亲切，在家里可以保持与外界的联系，子女来看也方便，光是在街边转转就已经很满足了。”因此，这种“难离家”的养老，除了传统观念外，还带着老年人自己的心理因素，“对父母的孝顺，不应仅体现在金钱方面。抚养老人的理念，要从对物质需求的满足进而关注精神的追求。”李霞说。
从“只生一个好，养老靠政府”，到“政府和你一起来养老”的转变，其背后折射出近年养老和社会保障形势的加剧。“这实际上就大多取决于你个人的经济收入水平。换句话说，如果你自己经济收入好，你就能找个条件比较好的养老院；但如果你是下岗工人，或是农村的老人，境况就比较尴尬了。”家住西安市北郊文景观园的王海志说道，“然而，老年人都不愿多花钱，不去养老院，不愿请保姆也多是出于经济方面的考虑。”
对此，杨红娟表示：中国是真正的“未富先老”，正式的制度支持跟不上老龄化发展速度；加之，我们欠账很多，养老院很少，养老机构 13 比例非常低，无论是社会投入还是经济发展都制约着养老产业的发展，去养老院养老也是一笔不小的开支。这样看来，更多家庭愿意选择“居家养老”也是有其现实和经济的考虑。
养老的路该怎样走
“我省老年人子女情况：多子女占61.2%，双子女占28.2%，独生子女占9.7%，无子女占0.9%，这是从《陕西省老年人现状与需求调查》中反映出的情况，可以这样说，未来五到十年，才到了独生子女老人的高潮化。然而，令人担忧的是在还未真正到达养老资源紧缺的时间点，我们的养老问题就如此棘手。”杨红娟说，“现实中，独生子女、双职工家庭常见4：2：1的家庭结构，以及随着国人居住流动性增加，都在挑战‘居家养老’传统理念的可行性。比如子女希望在大城市或者国外求学工作打拼，而父母希望子女回到家乡近身陪伴，个人追求与赡养责任时常发生冲突。”
然而，对于养老困境，严中华说道：“老年人想居家养老，但在家又难以得到周全照顾，这种两难困境在8年前我就有感受，而现在社区里的‘日间照料中心’也是从那时起的心。”严中华回忆，2009年设立“社区服务站”，只有一个热心的退休人员操持，主要是做家政的中介联系；后来发展为5个成员的“居家养老服务站”，这些吃低保的工作人员每周都要去重点老人家里走访，帮他们买菜，陪他们取钱。再后来，就是下月即将开放的“日间照料中心”。“为这个中心我做了8年功课，在这里解决老人吃饭、看病的问题，提供老人活动、休息的需求，子女 14 可以白天把父母送到这里，晚上再接走。这样既能不背离老人养老不离家的初衷，又能消除老人得不到照料的顾虑。”严中华说，“然而，条件虽然都具备了，但还是缺人。中心常态化运行需要专职人员，这个是我们社区人员和志愿者远不能替代的。”
对此，杨红娟表示：居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老模式应该得到更好的推广。随着传统的家庭养老功能弱化，靠社区养老服务支持的重要性日益显现。然而，当下养老并不应仅靠居委会，而应走市场化。政府通过合作撬动资本，考虑公建民营的模式，构建社区里的养老信息平台，由专业机构提供精细化的家政服务，满足家门口养老的愿望，这样在心理和成本上大家都可以接受
第二篇：市城市社会养老机构发展调查报告
毕节市城市社会养老机构发展调查报告
原创： 韩棹渭
目前，人口老龄化已经成为我国一个极为严峻的社会问题，严重影响着我国社会、经济等各方面的发展。由于经济社会的快速发展，人民生活水平不断提高，老年人希望有更好的养老条件，养老模式多元化以及老年群体不断壮大与养老机构严重不足的矛盾日益突出。为了全面了解毕节市城市居民对养老的思想认识、城市社会养老机构的发展现状，有效化解人口老龄化带来的负面影响，推动毕节试验区经济社会快速发展、持续发展、和谐发展，毕节市社科联课题组于2018年3月至5月，深入10个县（区）对城市社会养老机构发展进行了深入调查，形成本调查报告。
一、调研对象及内容
一是对全市10个县（区）23个街道办事处辖区内60岁以下城市人员和60岁以上、但未进入城市社会养老机构老年人以及入住城市社会养老机构老年人（仅限身体健康、精神状态良好）进行了抽样调查，调查以访谈、问卷（分1、2、3类）的方式进行。问卷1就60岁以下城市人员的养老观念进行调查，问卷2就在家养老人员的养老意愿进行调查，问卷3就入住城市社会养老机构人员的养老感受进行调查；二是实地走访了全市城市社会养老机构，通过填写调查统计表，访谈负责人，就城市社会养老机构的经营性质、建设情况、运营状况以及各机构对政府的诉求进行了解；三是分别与各县（区）民政部门负责人、部分老龄委负责人、部分街道办事处及社区负责人进行了座谈，就城市社会养老工作开展情况听取他们反映的问题、困难及建议。
二、调研数据及分析
（一）基本情况
课题组向60岁以下城市人员发放调查问卷320份，回收有效问卷312份，有效率97.5﹪。向60岁以上、但未进入城市社会养老机构老年人发放问卷239份，回收有效问卷237份，有效率99.16﹪。向入住城市社会养老机构老年人发放问卷40份，回收有效问卷40份，有效率100﹪。
1.调查对象中，60岁以下城市人员与60岁以上、但未进入城市社会养老机构老年人以男性居多，分别为59.6﹪和64.98﹪；入住城市社会养老机构老年人以女性居多，为55﹪。
2.调查对象中，60岁以下城市人员31岁至40岁、41岁至50岁的人较多，合计达66.34﹪，这部分人员是即将迎来父母养老问题或正面临着父母养老问题的主要人群；60岁以上、但未进入城市社会养老机构老年人以61岁至70岁的人群为主，占66.67﹪，他们基本能反映当前这个阶段多数老年人的养老意愿；入住城市社会养老机构老年人以71岁至75岁、76岁至80岁的人群为主，两者合计为72.5﹪，他们是入住城市社会养老机构的“主力军”.3.问卷显示，调查对象的文化程度普遍不高。60岁以下城市人员中，大专及本科以上文化的合计只占25.64﹪；60岁以上、但未进入城市社会养老机构老年人以初中文化程度为主，占40.51﹪，大专及本科以上文化的合计仅为4.22﹪；入住城市社会养老机构老年人高中（中专）文化的较多，占35﹪，大专及本科以上文化的合计占20﹪，与60岁以上、但未进入城市社会养老机构老年人相比，他们的文化程度相对较高。
4.问卷显示，60岁以下城市人员公职人员占比不高，为17.31﹪，无业的、自由职业的合计占51.28﹪，农民占31.41﹪；60岁以上、但未进入城市社会养老机构老年人公职人员占比更低，仅为8.02﹪，无业的、自由职业的合计占51.9﹪，农民占40.08﹪。各县（区）党委、政府为加快城市发展步伐，采取了一个重要的手段，即撤销城区附近乡镇、设立街道办事处。实行街道管理体制，是为了促进街道非农化进程的加快，以及农民向居民、农村向城市转变步伐的加快，从而进一步推进城区建设。问卷
1、问卷2中“农民”身份的占比在一定程度上还这么高，说明多数人员对“农民”到“居民”这一身份的转变认知不足，思想停滞不前，仍然认同自己的“农民”身份，且是“失地农民”的身份。入住城市社会养老机构老年人以公职人员为主，占到57.5﹪，这表明公职人员对城市社会养老机构的接纳程度较高。
5.调查对象中，60岁以下城市人员是独生子女的不多，只占18.27﹪，以2个、3个兄弟姐妹的人员最多，合计占65.71﹪；60岁以上、但未进入城市社会养老机构老年人选择2个和3个子女的合计占到了72.57﹪。在撤销乡镇、设立街道前，多数人员均是农民，受生育观念、生育政策等因素的影响，多兄妹、多子女的现象不足为怪。入住城市社会养老机构老年人子女为独生子女的比例较大，为47.5﹪，这与他们的职业、年龄、文化程度等因素有关。
（二）养老观念
60岁以下城市人员的养老观念对老年人是否进入城市社会养老机构有直接的影响，或者说，他们的养老观念直接影响现在与未来毕节市城市社会养老机构的发展及市场需求。
1.62.18﹪的人“希望父母与子女一起居住”.55.13﹪的人对当地的城市社会养老机构数量“不了解”,12.5﹪的人认为当地的城市社会化养老机构数量“已经满足社会的需要”.65.38﹪的人对当地城市社会养老机构的服务“不了解”.通过访谈那些认为当地的城市社会化养老机构数量“已经满足社会的需要”和选择对当地城市社会养老机构的服务“基本满意”和“满意”的人员，调研组了解到多数人员还停留在对社会福利性质敬老院的认知上。所以，有94.35﹪的人首先认为“国家办的”城市社会养老机构可以放心，至于“私人办的”,只有44.87﹪的人认为可以放心。由此可知，大多数人墨守成规，还在按老经验思维，不关注城市社会养老事业的发展，对城市社会养老机构的性质并未完全清楚，居家养老的方式还是绝对的首选。
2.在反对父母入住城市社会养老机构的考虑上，77.56﹪的人是因为“跟父母住在一起，平时可以照顾”,同时，71.47﹪的人“对养老院不放心，担心父母受虐待”.还有52.56﹪的人担心“养老院收费太高，承受不了”.由此可见，除了受传统美德文化及“尽孝”理念等因素的影响外，费用高低、管理规范、服务优质等因素也是决定城市社会养老机构发展的重要因素。
3.在支持父母入住城市社会养老机构的考虑上，57﹪的人是因为“自己工作忙，无法照顾老人”,40﹪的人认为“到养老机构，父母的娱乐、精神生活比在家更丰富”,至于“养老机构照顾比保姆照顾更放心”、“父母不愿意同住”等，考虑的比例很低，这说明一部分人员懂得从现实角度出发，并知道关注老年人的精神生活，这将是毕节市城市社会养老机构发展的土壤。
4.有84.94﹪的人认为“父母在，不远离”、“养儿防老”这样的传统观念“值得弘扬”.在考虑自己未来的养老方式上，“养儿防老”的观念占很大比例，因此，58.97﹪的人选择了“与子女居住”,还有选择“与几个朋友一起住”和选择“居家养老，请保姆照顾”的，只有31.41﹪的人选择“进养老院”.由此可知，中年人的传统观念改变不大，对未来自己的身体状况、子女的生活状况以及朋友的各方面情况不能做到“深谋远虑”,对自己未来的老年生活产生了过高的期许。
（三）养老意愿
60岁以上、但未进入城市社会养老机构老年人在家养老的理由，以及他们对社会养老的看法、对理想的老年生活的描述，可让我们探寻这部分老年人的养老需求、顾虑以及期望，能够为毕节市城市社会养老机构的发展提供参考。
1.问卷显示，因为“身体好，能自食其力”,是选择在家养老的主要原因，占74.26﹪。受传统观念影响较深，选择“和子女在一起，能照看小孩，减轻子女的负担”的比例较大，占48.1﹪；而“子女不让去养老院”、“怕别人笑话”则分别占32.91﹪和36.29﹪，这说明一部分老年人同样被传统观念影响着。选择“喜欢以往的居家生活”,占到50.64﹪，这也和传统观念的影响密不可分，比如享受“儿孙满堂”的幸福感等。也有20.67﹪的老年人担忧“养老院收费太贵，负担不起”,有18.14﹪的老年人认为“没有理想的养老机构”,35.02﹪的老年人“今后会选择进养老院”,这说明城市社会养老机构的发展有一定的潜力，只是费用问题是比较关键的因素。
2.问卷显示，31.22﹪的老年人仍然保留传统观念，认为“应该提倡子女养老”.赞同社会养老的老年人占到了57.81﹪，但是，在访谈中，调研组发现部分老年人未必懂得入住城市社会养老机构的意义，未必会真正主动参与进来，他们之所以选择“值得提倡，应当鼓励”,是因为他们喜欢的养老机构是“国家办的”（66.67﹪），就好比福利性质的敬老院一样。归纳梳理这部分老年人对社会化养老态度的缘由，加上“对社会化养老的看法”、“喜欢的养老机构”选择“不知道”的，课题组认为多数老年人对城市社会养老存在不完全认知的状况。当然，也有部分老年人的思想观念开始在转变，课题组发现，通过与他们交谈，对他们的养老观念是有触动的。
3.问卷显示，多数老年人向往的老年生活通常是在“衣食无忧”、“生病有人照顾”、“不需要子女操心，也不操心子女”的情况下，还能有一定的精神追求，“受人尊重，有价值感”,“可以做自己喜欢、力所能及的事情”,同时，也希望子孙和睦、平安、常回家看看。但是，对“有人一起娱乐，有团队感”这样的社会需求，选择的老年人相对较少。可见，多数老年人一直以“家”为中心的思维方式还未转变，缺乏融入社会集体生活的理念。
4.调查表明，老年人最担忧的是“突然生病无人知道，耽误治疗”,其次是“行动不便时，不能吃上可口的饭菜”,对“子女远在他乡，自己孤单寂寞”、“社会保障不落实，养老金不按时发放”不太放在心上。根据访谈的情况看，调查的多数老年人跟着子女在一起生活，所以，他们内心认为这样的顾虑是多余的。
5.问卷显示，对于月收费2500元—3500元的城市社会养老机构，有10.55﹪的老年人愿意承担；月收费3500元—4500元的城市社会养老机构，仅有1﹪的老年人愿意承担。在访谈中，有少数老年人表示月收费2000元以上，他们就不能承受了。
（四）养老感受
了解入住城市社会养老机构老年人的感受、评价以及入住原因等，可为城市社会养老机构在优化产品服务等方面提供参考，帮助解决发展中所遇到的问题，同时，也能作为政府在研究、制定相关政策时的有力依据，从而推动毕节市城市社会养老机构的发展壮大。
1.调查显示，62.5﹪的老年人选择进养老院的考虑是“子女工作忙，无时间照顾”,47.5﹪的老年人是因为“子女不在身边，在家孤单寂寞”,可见，子女不能陪伴、照顾，是老年人选择入住城市社会养老机构的主要原因。通过访谈，部分老年人在入住城市社会养老机构1—2年后，心态由被动入住转为主动入住，合计有72.5﹪的老年人“虽然生活还能自理，但喜欢集体生活，有乐趣”,“感觉在养老院生活比在家自在快乐”.总的来说，入住城市社会养老机构的老年人对养老院的环境“基本适应”,占到90﹪，没有“不适应”或“很不适应”的。因此，合计有67.5﹪的老年人对子女、朋友经常探视的态度是“不想”或“无所谓”,95﹪的老年人最盼望的养老方式是“进养老院”.2.70﹪的老年人在城市社会养老机构感觉“很开心快乐，无后顾之忧”,30﹪的老年人感觉“有些无聊，打发时间”.问卷显示，大部分老年人会“参加一些健身活动、散步”,“找人聊天、打牌、下棋”,“晒太阳、摆龙门阵”,但是，在实地走访中，课题组发现一些老年人则基本是“集体枯坐”,不善交流，通过观察，这与他们的文化程度、心理状态有关，也和城市社会养老机构提供的服务有关。
3.在住房条件上，60﹪的老年人选择“双人间”,40﹪的老年人选择“单人间”,可见，他们还是希望在相对独立的空间里有一个伙伴，便于相互照应。问卷显示，饮食健康、医疗服务是老年人对城市社会养老机构的主要关注点，对于“不定期举行亲子活动、生日聚会”等集体活动，只有10﹪的老人有要求，这囿于老年人年龄大、文化程度不算太高，也体现了他们不喜欢吵闹的心理。通过访谈个别学历高、曾经是公职人员的老人，课题组认为，未来入住老年人的文化程度会越来越高，他们对于文体活动、亲子聚会、生日宴会等集体活动的需求会越来越强烈。
4.入住城市社会养老机构老年人实实在在地享受到其中的便利，所以，72.5﹪的老年人觉得费用“一般，还能承受”.同时，他们也比较认可社会养老，在调查所在地养老机构的数量问题时，75﹪的老年人认为“很少，满足不了老年人口所需”;有95﹪的老年人认为今后养老机构是“大势所趋，大有可为”.不过，3/4的老年人认为养老机构的发展应该是“国家投入，政府主导”,这既表明观念陈旧，又预示着城市社会化养老机构要走向市场，形成产业，还需要政府产业政策的前瞻性引导。
（五）毕节市城市社会养老机构及养老体系
调查发现，毕节市100﹪的城市社会养老机构是2010年以后才建立的，挂牌运营的城市社会养老机构只有5家，其中公办性质的1家、民办性质的4家。除七星关区、纳雍县外，80﹪的县均没有运营的城市社会养老机构。根据座谈和实地走访了解到的情况，目前，织金县有1家公建民营性质的城市社会养老机构基本建设完成，即将投入使用；金海湖新区正在筹建公立的养老院——毕节市康乐福利养老院。
1.公办城市社会养老机构收费及运营现状
毕节市社会福利院建筑面积4958m2,有职工54人（含聘用人员），床位90张。在保障七星关城区部分社会兜底人员入住、退伍军人疗养的情况下，该院开设了老年公寓，面向社会开放。目前，共有38位老年人入住，入住率达到90﹪以上。该院管理服务比较规范，各项工作制度健全，拥有专业的医护服务人员，设施齐全。公寓设有棋牌室、读报室、书画室等。在收费管理上，根据老年人护理需求的程度，床位费、护理费、伙食费三项合计分别为2200元/月（有自理能力老人费用）、2400元/月（半失能老人费用）、2600元/月（全失能老人）。
毕节市社会福利院老年公寓作为全市唯一一家公办的城市社会养老机构，由于设施完善、服务规范、收费不高，又地处七星关区，交通方便、地理环境优美，深受入住老人和家属的好评，时常出现一床难求的现象。
2.民办城市社会养老机构收费及运营现状
（1）民办城市社会养老机构的收费
民办城市社会养老机构的收费一般由其根据运营成本、参照市场行情自行确定收费标准，与当事人签订协议进行收费。位于七星关区的“毕节市怡心苑”养老院收住有自理能力老人的费用标准为2900元/月，但受制于条件的因素，他们不收住失能或半失能老人；大家庭老年公寓收住有自理能力老人的费用标准为2600元/月，对于失能老人的费用标准约在5000/月左右；毕节市拱拢坪疗养中心收住有自理能力老人的费用标准为4960元/月。位于纳雍县的公园社区居家养老服务工作站收住有自理能力老人的费用标准为2700元/月。此外，各机构均根据老人的健康状况及需要护理的等级、房间配备需求等相应增加费用，收费总体上高于公办城市社会养老机构。
（2）民办城市社会养老机构运营现状
毕节市拱拢坪疗养中心属于公建民营性质，建筑面积10500m2,有床位200张。该中心是一家医养结合的养老机构，工作制度健全，拥有专业的医护服务人员，设施齐全，环境良好。但由于消防等设施未完全整改完善，还未真正进入运营阶段。
就正常运营的3家民办城市社会养老机构而言，其运营现状如下：
A.规模偏小，条件比较差
根据实地走访的情况看，民办城市社会养老机构规模偏小，条件比较差。规模较大的“毕节市怡心苑”养老院建筑面积8000 m2,有床位229张，但设施不配套，没有独立的棋牌室、读报室、书画室等娱乐空间，老年人的精神生活较为空乏、单调。七星关区的大家庭老年公寓、纳雍县的公园社区居家养老服务工作站建筑面积只有500 m2,床位分别为50张、20张，条件较为简陋。大家庭老年公寓长期租用一幢两层小楼的民房，原本狭窄的房间内摆放2—3张床，更显逼仄，这里收住的皆是失能、半失能老人，大小便失禁是常有的事，即使护理人员收拾干净，但由于房间通风不畅，空气质量、居住环境可想而知。大家庭老年公寓目前遇到的窘境是因为七星关区城市建设，小楼也即将拆掉，何去何从他们也很茫然。
B、入住率低，投资回报慢
调查数据显示，入住率低是民办城市社会养老机构的普遍现象。“毕节市怡心苑”养老院拥有床位229张，入住老人有36人，入住率仅为15.7﹪；七星关区的大家庭老年公寓拥有床位50张，入住老人只有22人，入住率为44﹪；纳雍县的公园社区居家养老服务工作站拥有床位20张，入住老人8人，入住率为40﹪。
投资回报慢，是民办城市社会养老机构面临的另一个挑战。纳雍县的公园社区居家养老服务工作站于2010年营运，总投资50万元，2017年净利润4万元，最快也要10年才可收回成本。“毕节市怡心苑”养老院2015年营运，投资600万元，近两年的收入也一直在往养老院里投入，加之融资渠道狭窄、融资难的问题一直困扰他们，该机构负责人担心回报的线拉得太长，自己无力支撑。
C、运营成本高，经营风险大
调研中，几家机构负责人均表示，房屋租金、人员开销、设备修理等费用完全靠自己支撑，尽管政府按入住老人数每张床位补贴3000元，但由于是分三年补助，每年得到的补助经费简直是“杯水车薪”,运营成本依然很高。
由于是租住的房子，在消防等设施上是否达到国家的要求，一些城市社会养老机构负责人未必道出实情，以调研组的观察，安全问题是堪忧的，这不能不说是一种经营风险。另外，有的家属把城市社会养老机构当成“保险箱”,老人来了就不能出问题，但是，由于老人视力、听力不好，腿脚不便，时间长了，难免不出点问题，所以，经营风险也很大。
D、招工难，缺少护理人员
调研中，有的机构负责人反映，由于护理工作苦、脏、累，责任大，收入少，加之社会地位不高，多数人选择当保姆、做家政，不愿到城市社会养老机构做护工，导致出现“招工难”的窘况，缺少护理人员。
（3）社区居家养老服务现状
按照国家提倡的“90·6·4”养老模式（即90﹪为居家养老，6﹪为社区养老，4﹪为机构养老），社区居家养老服务在全市的发展状况不容乐观。据大部分社区负责人介绍，房地产开发商几乎不建社区活动区域，多数社区面临一无阵地、二无人员的境况。即使有的社区建起了居家养老服务中心、日间照料中心，但床位、活动场地、照管人员根本不能满足社区内老年人的需求，社区居家养老服务中心、日间照料中心难以发挥作用。
综观毕节市城市社会养老机构及养老体系的现状，全市养老呈现出粗放化、低端化、本土化等特征，城市社会养老产业发展滞后，这势必导致现在乃至将来，养老质量得不到保障，老年人老有所乐、老有所为和养老尊严将大打折扣。
三、毕节市城市社会养老机构发展面临的主要问题
（一）经济发展相对较慢，养老观念非常落后
受自然环境、历史文化等因素的影响，毕节市经济发展相对较慢、信息相对滞后，导致人们养老观念非常落后。一方面绝大多数人对人口老龄化、高龄化、“空巢”化的发展趋势及其带来的众多矛盾普遍认识不足，没有把社会养老服务提高到反映社会文明进步，提高生活质量，保持社会、家庭和谐稳定的高度来认识；另一方面，“养儿防老”等观念根深蒂固，认为入住城市社会养老机构养老是老人无后、儿孙不孝的表现，导致对社会养老这一新事物存在排斥情绪，新兴的社会养老观念难以接受，()很大程度上降低了养老市场的有效需求，从而成为制约毕节市城市社会养老机构发展的主要瓶颈。
（二）养老机构严重不足，供需矛盾十分突出
毕节市城市社会养老机构严重不足，甚至可以用“空白”来形容，社区居家养老服务中心、日间照料中心建设参差不齐，欠账太多，随着时间的推移和观念的改变，以目前的状况，将难以满足越来越多社会养老需求，且多数城市社会养老机构、社区居家养老服务中心、日间照料中心设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务，不能满足老年人日益增长的多层次、多样化的需求，供需矛盾十分突出。如，七星关区有城市老年人口32400人，城市社会养老机构仅有床位369张，按“90·6·4”计算，需要床位1296张，缺927张。社区居家养老服务中心、日间照料中心，除七星关区部分社区较为规范、正常运行外，多数县（区）尚处于起步阶段。
（三）部门重视程度不够，优惠政策很难落地
调查中，课题组了解到有部分外来人员曾到毕节市部分县（区）考察，拟投资城市社会养老产业，最后还是一走了之，究其原因，还是由于有的部门重视程度不够，一些优惠政策很难落地，因为建设用地供应不足，项目审批复杂、回报周期长等因素，影响了这些社会力量到毕节市投资养老产业的积极性。
（四）经营形式比较单一，入院费用普遍偏高
毕节市城市社会养老机构的经营形式单一，呈粗放型、低端化的格局，提供的服务主要集中在吃、穿、住。没有专业化的服务组织、服务机构加入，服务项目、服务质量、服务环境和服务设施根本无从谈起，文化娱乐和精神享受等多样化、个性化服务更是相去甚远。由于没有制定与经济社会发展相适应的收费标准，民办城市社会养老机构的收费标准有很大的随意性，且不说费用是否与提供的服务相匹配，就调查的情况而言，与毕节市社会平均工资、物价相比，还是有很大差距，绝大多数人员认为入院费用偏高，难以承受。
（五）服务质量参差不齐，专业人才较为匮乏
公办城市社会养老机构有政府的投入，在人员保障、场地建设、设施配置上，较民办城市社会养老机构要优越得多，而民办城市社会养老机构因自主经营、自筹资金，需要考虑成本问题，无论是场地，还是设施都较为简陋、薄弱，在人员配备上，护理人员大多为农村富余劳动力、城镇下岗职工，知识水平和专业化程度低，队伍稳定性差，缺少医疗方面专业人才，且经营人员自身管理水平也有待提高，这些原因导致对老年人生活照料、安全和风险防控、规范管理上的整体水平不高，服务质量参差不齐。
四、对策建议
日前，市人民政府印发了《毕节市人民政府关于深入推进养老服务业改革发展的实施意见》（以下简称《意见》）等“1+7”配套文件，就今后一段时期全市养老服务业改革发展的指导思想、基本原则、主要目标、主要任务、工作措施等作出了具体部署，是今后养老机构发展的根本遵循。《意见》明确，到2020年，全市养老服务床位达到3.5万张，所有社区建有日间照料中心、老年人活动中心等服务设施。可以说，目标宏伟、任务艰巨、难度不小，全市各级部门应高度重视、努力工作，方能如期完成。
（一）加大宣传力度，转变养老观念
各级政府和全社会要尽快形成共识，形成合力，加大宣传力度，一方面通过报刊、网站、“两微一端”等官方媒介营造舆论氛围，另一方面组织党员干部深入社区发放宣传资料、与社区居民交心谈心，通过组织文艺汇演、抄写黑板报、张贴宣传画等，多形式、全方位引导人民群众认识到人口老龄化、高龄化、“空巢”化的发展趋势及其带来的众多矛盾，让广大老年人及其子女了解推进社会养老的好处和重要性，切实帮助人民群众摒弃传统的家庭养老观念，接受新兴的社会养老观念，树立积极的消费意识，促使全社会正确看待并积极接受城市社会养老机构养老和社区居家养老服务。
（二）完善养老机制，鼓励民间参与
一是完善养老机制，根据毕节市实际，优化养老保险待遇结构，提高养老金标准，并对老年人予以适当倾斜，同时，引导激励符合条件的居民早参保、多缴费，积累个人账户资金。二是鼓励民间参与，放宽市场准入条件，在资金、土地、项目审批等方面提供优质的服务和强有力的保障，吸引社会力量参与到社会养老事业的建设中来，大力发展民办城市社会养老机构。总之，要注重政策的连续性和稳定性，尽可能避免政策上的漏洞和操作上的随意性，使之法制化、规范化、标准化。要切实落实毕节市人民政府制定并下发的《意见》中有关土地、经费补助、税费减免等优惠政策，使之落地落实落小。
（三）强化社区功能，提高服务半径
一是将居家养老服务中心、日间照料中心用房列入社区配套用房，允许街道办事处、社区利用废弃厂房、闲置办公楼等公共资源改造或建设居家养老服务场所，推进社区居家养老服务的设施建设，为老人提供就近、方便的“日托”服务和文娱活动场所。二是加大社区医疗队伍建设与医疗设备投入，为社区医护提供保障。医院可向社区提供“购买服务”,搭建康复理疗室，为半失能、失能老人提供服务。三是以信息化为基础，创建“大数据+互联网+养老平台”,对社区内老年人建立信息档案，实现社区内信息化管理，以及网上问医询诊，网上购物、点餐等智慧服务。四是转变观念，强化自治意识，让社区居民成为社区事务管理者，激发他们到社区居家养老服务中心、日间照料中心开展志愿服务的热情，培育、发展一批志愿者队伍，关爱老年人心理健康。总之，要想方设法强化社区功能，进一步提高服务半径，为社区老年人提供多元化的养老服务，在社区建起一座“没有围墙的养老院”.（四）整合卫生资源，推进“医养结合”
一是整合卫生资源，引导城市社会养老机构和就近医疗机构的交流合作，由医院对入住城市社会养老机构中的老人实施医疗服务，同时，政府在城市建设规划中，要高瞻远瞩，宏观把控，将新建的医院与新建的城市社会养老机构就近规划，实现资源共享，互利共赢。二是探索“公建民营”、“民建民营”机制，出台“医养结合型”城市社会养老机构的准入、规划、管理、服务等相关实施细则，鼓励资本等社会潜在力量承办、开办“医养结合型”城市社会养老机构，推进“医养结合”养老服务市场化，实现良性竞争和健康发展。三是医疗保险制度要实现养老机构全覆盖，将“医养结合型”养老机构内医疗消费纳入医疗保险范畴，最大程度减少“医养老人”家庭的经济负担。
（五）规范行业标准，优化服务质量
城市社会养老事业在毕节市处于起步阶段，迫切需要建立城市社会养老机构的收费标准、用房标准、补贴标准，以及对养老服务的项目、质量、评估等的行业标准及规范，从而保证监管有据可依，不流于形式，服务质量进一步得以优化，城市社会养老机构能够健康发展。
（六）加大投入力度，彰显政府职能
要进一步加大投入力度，为城市社会养老机构发展提供土壤，彰显政府履行职能、建设人民满意的服务型政府的决心。一是要加强资金保障，设立城市社会养老服务体系建设专项资金，并根据财政收入的增加逐渐增长，重点用于城市社会养老服务补贴、城市社会养老服务机构建设、社区居家养老服务设施建设，提高对公办城市社会养老机构建设经费的补助比例，提高对民办城市社会养老机构建设的运营补助标准，探索对社区居家养老服务中心、日间照料中心建设运营的经济奖励办法，以奖代补。二是加强用地保障，在每年新增建设用地计划中安排相应指标，确保社会养老机构建设用地需求。特别要充分利用好毕节市“绿色资源”、“气候资源”的优势，以“城市社会养老机构+医院+绿色”为抓手，优先选择在环境优美、气候宜人的地方合理布局，吸引外来资金参与到城市社会养老机构建设中，吸引区外老年人到毕节市入住城市社会养老机构，推动毕节市城市社会养老产业的发展壮大。
第三篇：中国养老地产最新趋势、模式与发展格局
中国养老地产最新趋势、模式与发展格局
在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。中国社会老龄化趋势是推动此轮养老地产大热的主因。当基本住宅需求超额供给之后，升级的生活方式需求成为主要推动力量。体面、惬意的养老，就是生活方式优化提升的一个最好代表。
因此近两年，业内同行都在议论、研究养老地产。对于业界来说，这是一个崭新的市场机会，而且这个市场目前正受到国家、政府的高度重视。从2012年开始不断出台的各类养老政策，正是最好的例证。
我们可以发现，从前两年的讨论，到这两年一批先锋项目的建设运营，国内养老产业发展飞速前进，遍地开花。与此同时，国家政策也在全面配套，覆盖了全社会的养老体系，这种体系涵盖了金融、医疗、房地产、社会保障等多个方面。
在国内产业大热的情况下，各类专家、专业机构、实业界人士都在探索养老，市场各类媒体分析、案例报道汗牛充栋。今天敝人帮各位梳理一下最新趋势，用简洁清晰的文字归纳养老产业总体态势，概括如下:
一、中国养老产业正在起步期，养老体系的整体构建是当前政府和各类社会组织的重点任务。用国务院印发的2013年35号文件的定义，当前中国社会“养老服务和产品供给不足、市场发育不完善、养老服务的扶持政策不健全、体制机制不完善、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出”。有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为企业界带来了新的机会。
二、正值政策红利窗口期，市场机会值得把握。养老产业的发展是个全社会参与的过程，为了配合市场需求，政府频繁出台各类鼓励政策，为开发投资带来发展契机。在政策红利的驱动下，社会各方力量投身养老产业。毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近五年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。
对于房地产开发来说，每一轮的政府政策红利期都是房地产拿地的一个机会窗口。一种较为理性讨巧的做法是，在这个机会期间获得土地，同时研发养老产品和服务，等到项目建设完工时，服务运营体系也基本配置到位，后续再逐步完善，这也是一个跟时间赛跑的挑战。因为当前市场还没有特别成熟的标准和规范，这样就给企业一个喘气的机会，允许市场试错，然后再确定行业标准，这也是房地产界的一种通行开发模式。每一批伟大企业的诞生，都有更大一批试错的企业倒掉作为垫背。一将功成万骨枯，正如首富万达在商业地产封帝的荣耀背后，多少商业地产商死在了赶往罗马的大路上。
三、不能盲目乐观地估计养老地产的市场份额，居家养老、社区养老仍是社会主流养老方式。正如国务院35号文的政策明确规定，“到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。”因此，家庭养老、社区养老仍然是目前积极发展的郊区新型养老社区的最主要竞争对手。
广义上的休闲、旅游度假地产也是养老地产的一种产品模式。养老本质是一种生活方式，其实依山傍水的旅游度假地产就是针对活跃长者的养老产品。这样的产品跟纯粹意义上的、含专业养护设施的养老产品都存在竞争关系。“养老地产离医院的距离和离子女的距离”是养老地产项目核心竞争力的关键。如果离两项距离都很远，那失败的概率就会比较高。
四、没有资源，免谈养老地产。与所有的主题地产一样，养老地产的核心是养老产业，而不是房地产开发。养老产业是一个专业性非常强的领域，其中医疗护理资源是其中的核心。没有医疗资源的依托，只是营销概念。当然，几乎现在所有项目都看重这一点，都会包装医疗资源作为营销概念。但一个显而易见的常识是，中国医疗制度决定了优秀的医疗资源高度集中于极少数的公立医院手上，中国民营医院的前进步伐都步履蹒跚，养老地产的医疗资源获得难度肯定更大。没有全面的医疗资源支撑，只有部分营销概念，这样的项目很难接受得住市场检验。
五、拿地可能容易，但盈利并非想象那样丰厚。在国家政策扶持的背景下，养老地产的拿地肯定比血战中的住宅市场更为容易，但养老地产的利润未必有十年前住宅市场井喷时的利润丰厚。养老专业地产产品的建造、医疗资源的嫁接以及后期的运营管理，都是消耗利润的部分。同时养老社区的吸纳量是另一个影响盈利的因素，从国外经验来看，缓慢的社区入住率是养老地产现金流的杀手。根据日本的经验，养老机构的入住率至少要达到70%-75%才能基本实现营收平衡。
六、硬件设计是基础，团队运营是关键。从产品研发和设计来看，仿照日本、美国等发达国家的经验，产品的技术细节设计很容易普及。这种核心设计技术只要在小范围的专业设计院和公司圈子里普及即可传播到大众市场，但最难的还是养老服务团队的建立。
养老社区里完整的服务链条包括医疗、康复、护理、文化、餐饮、社工、物业、基础设施等多个门类，文化、餐饮、社工、物业、基础设施等相关领域的服务可以从社会上现有的大量现成资源里获得，但医疗、康复、护理等三个门类的服务资源存在着高壁垒，需要有战略性的手法获得。
因此一些打算长期坚持在该领域经营的公司，已经着手从酒店、医疗等行业挖掘管理人才，再通过到国外进行专门的养老管理培训来建立自己的人才队伍，这一种做法也是长久之计，市场没有充沛的现成资源，那就只能自己造血。七、四大类型机构角逐，人力资源竞争是根本。总体来看，养老产业分成几种类型:
1、保险类金融企业投资型。
保险公司在当前所有致力于养老地产开发的企业中最具备优势。保险公司寿险具备雄厚的资金实力，以及寿险产品的品类，再加上目前试点运行的“以房养老”的倒按揭政策，都为保险公司提供了度身定做的商业模式。同时保险公司可以围绕寿险产业链来设计产品组合，这也是其他类型公司无法竞争的核心优势。
要知道，保险资金中50%以上为寿险资金，寿险资金中又以中长期资金为主。保险资金可运用的中长期资金与养老产业的投资回收周期具有良好的匹配性。
2、房地产开发企业投资主导型。如果说现在绿城、万科、保利、绿地等品牌开发商纷纷涉足养老地产，也只是形势所迫。对于一些百亿级以上的房企，如何在房地产领域内，再寻找到一个新的成规模的高增长市场，或许养老地产是为数不多的几个市场之一。
但上市的房地产开发商的业绩压力和企业先天禀赋，决定了这类企业开发的养老地产存在着很强的房地产属性，养老功能的核心竞争力不足，概念大于实质。开发商的强项在于产品硬件环境的打造，软件环境正是其的缺陷。因此我们看到，开发企业与医疗资源的广泛联姻正成为趋势。
3、医院系产业主导型。
医疗资源是养老地产所需要的核心资源。现在有不少公立医院或者民营医院也在跃跃欲试，试水养老地产。医院的核心竞争力毋庸置疑，但医院的级别和专科门类决定了其主打的养老项目的市场吸引力。
另一方面，医院系的产品在设计、环境营造和硬件开发能力上与专业房地产商相比，仍有不少差距。这方面的短板与房地产企业合作联姻是正道。因此我们看到很多医院设立健康产业集团，将医院的资源与社区老年公寓项目资源打通，老年公寓内的定点医护窗口成为往医院输送病人的一个渠道，这也成为医院系参与打造养老产品的一个动力来源。
4、轻资产服务企业主导型
养老地产服务体系构建的核心有两项，第一是专业医疗资源，第二是专业的护理资源。部分轻资产的养老管理公司，正是填补了专业护理资源的空白。
公开的数据显示，通常情况下3个老人需要一个护理员，以此计算中国至少需要1000万养老服务人员。而目前全国所有养老机构人员只有22万，符合资格的仅2万。现在来自台湾、日本、美国等各类海外地区背景的专业养老服务机构如雨后春笋在生长，这将成为未来养老产业的中坚力量。
总体来看，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快，能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。原因有二:第一，商业地产是针对全年龄阶层的产品供给，而养老地产只锁定在60岁以上人群。第二，中国居家和社区养老的观念是新型养老项目最大的冲击。社会观念不转换，养老地产整体机会不大。在这点上，政府文件精神表述的更为准确。严格意义上说，养老地产并不是必需品。第三，医疗资源是稀缺品，抢完了就没有了，短期很难复制量产。相比商业服务业需要的专业化程度，医疗及护理服务业是个极其小众的行业。没有专业人才支撑的养老项目只能昙花一现，远期难以为继。如同商业地产，新型养老地产都是需要通过长期运营才能确定成功与否的产品，目前各类模式和项目案例还尚待观察，现在论成败，时间还过早。
第四篇：养老地产最新趋势、模式与发展格局
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中国养老地产最新趋势、模式与发展格局
在国内的主题地产大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。中国社会老龄化趋势是推动此轮养老地产大热的主因。当基本住宅需求超额供给之后，升级的生活方式需求成为主要推动力量。体面、惬意的养老，就是生活方式优化提升的一个最好代表。
因此近两年，业内同行都在议论、研究养老地产。对于业界来说，这是一个崭新的市场机会，而且这个市场目前正受到国家、政府的高度重视。从2012年开始不断出台的各类养老政策，正是最好的例证。
我们可以发现，从前两年的讨论，到这两年一批先锋项目的建设运营，国内养老产业发展飞速前进，遍地开花。与此同时，国家政策也在全面配套，覆盖了全社会的养老体系，这种体系涵盖了金融、医疗、房地产、社会保障等多个方面。在国内产业大热的情况下，各类专家、专业机构、实业界人士都在探索养老，市场各类媒体分析、案例报道汗牛充栋。今天敝人帮各位梳理一下最新趋势，用简洁清晰的文字归纳养老产业总体态势，概括如下:
一、中国养老产业正在起步期，养老体系的整体构建是当前政府和各类社会组织的重点任务。用国务院印发的2013年35号文件的定义，当前中国社会“养老服务和产品供给不足、市场发育不完善、养老服务的扶持政策不健全、体制机制不完善、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出”。
有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为企业界带来了新的机会。
二、正值政策红利窗口期，市场机会值得把握。养老产业的发展是个全社会参与的过程，为了配合市场需求，政府频繁出台各类鼓励政策，为开发投资带来发展契机。在政策红利的驱动下，社会各方力量投身养老产业。毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近五年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。
对于房地产开发来说，每一轮的政府政策红利期都是房地产拿地的一个机会窗口。一种较为理性讨巧的做法是，在这个机会期间获得土地，同时研发养老产品和服务，等到项目建设完工时，服务运营体系也基本配置到位，后续再逐步完善，这也是一个跟时间赛跑的挑战。因为当前市场还没有特别成熟的标准和规范，这样就给企业一个喘气的机会，允许市场试错，然后再确定行业标准，这也是房地产界的一种通行开发模式。每一批伟大企业的诞生，都有更大一批试错--------------------------精品
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三、不能盲目乐观地估计养老地产的市场份额，居家养老、社区养老仍是社会主流养老方式。正如国务院35号文的政策明确规定，“到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。”因此，家庭养老、社区养老仍然是目前积极发展的郊区新型养老社区的最主要竞争对手。
广义上的休闲、旅游度假地产也是养老地产的一种产品模式。养老本质是一种生活方式，其实依山傍水的旅游度假地产就是针对活跃长者的养老产品。这样的产品跟纯粹意义上的、含专业养护设施的养老产品都存在竞争关系。“养老地产离医院的距离和离子女的距离”是养老地产项目核心竞争力的关键。如果离两项距离都很远，那失败的概率就会比较高。
四、没有资源，免谈养老地产。与所有的主题地产一样，养老地产的核心是养老产业，而不是房地产开发。养老产业是一个专业性非常强的领域，其中医疗护理资源是其中的核心。没有医疗资源的依托，只是营销概念。当然，几乎现在所有项目都看重这一点，都会包装医疗资源作为营销概念。但一个显而易见的常识是，中国医疗制度决定了优秀的医疗资源高度集中于极少数的公立医院手上，中国民营医院的前进步伐都步履蹒跚，养老地产的医疗资源获得难度肯定更大。没有全面的医疗资源支撑，只有部分营销概念，这样的项目很难接受得住市场检验。
五、拿地可能容易，但盈利并非想象那样丰厚。在国家政策扶持的背景下，养老地产的拿地肯定比血战中的住宅市场更为容易，但养老地产的利润未必有十年前住宅市场井喷时的利润丰厚。养老专业地产产品的建造、医疗资源的嫁接以及后期的运营管理，都是消耗利润的部分。同时养老社区的吸纳量是另一个影响盈利的因素，从国外经验来看，缓慢的社区入住率是养老地产现金流的杀手。根据日本的经验，养老机构的入住率至少要达到70%-75%才能基本实现营收平衡。
六、硬件设计是基础，团队运营是关键。从产品研发和设计来看，仿照日本、美国等发达国家的经验，产品的技术细节设计很容易普及。这种核心设计技术只要在小范围的专业设计院和公司圈子里普及即可传播到大众市场，但最难的还是养老服务团队的建立。
养老社区里完整的服务链条包括医疗、康复、护理、文化、餐饮、社工、物业、基础设施等多个门类，文化、餐饮、社工、物业、基础设施等相关领域的服务可以从社会上现有的大量现成资源里获得，但医疗、康复、护理等三个门类的服务资源存在着高壁垒，需要有战略性的手法获得。
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因此一些打算长期坚持在该领域经营的公司，已经着手从酒店、医疗等行业挖掘管理人才，再通过到国外进行专门的养老管理培训来建立自己的人才队伍，这一种做法也是长久之计，市场没有充沛的现成资源，那就只能自己造血。七、四大类型机构角逐，人力资源竞争是根本。总体来看，养老产业分成几种类型，1、保险类金融企业投资型。
保险公司在当前所有致力于养老地产开发的企业中最具备优势。保险公司寿险具备雄厚的资金实力，以及寿险产品的品类，再加上目前试点运行的“以房养老”的倒按揭政策，都为保险公司提供了度身定做的商业模式。同时保险公司可以围绕寿险产业链来设计产品组合，这也是其他类型公司无法竞争的核心优势。要知道，保险资金中50%以上为寿险资金，寿险资金中又以中长期资金为主。保险资金可运用的中长期资金与养老产业的投资回收周期具有良好的匹配性。
2、房地产开发企业投资主导型。如果说现在绿城、万科、保利、绿地等品牌开发商纷纷涉足养老地产，也只是形势所迫。对于一些百亿级以上的房企，如何在房地产领域内，再寻找到一个新的成规模的高增长市场，或许养老地产是为数不多的几个市场之一。
但上市的房地产开发商的业绩压力和企业先天禀赋，决定了这类企业开发的养老地产存在着很强的房地产属性，养老功能的核心竞争力不足，概念大于实质。开发商的强项在于产品硬件环境的打造，软件环境正是其的缺陷。因此我们看到，开发企业与医疗资源的广泛联姻正成为趋势。
3、医院系产业主导型。
医疗资源是养老地产所需要的核心资源。现在有不少公立医院或者民营医院也在跃跃欲试，试水养老地产。医院的核心竞争力毋庸置疑，但医院的级别和专科门类决定了其主打的养老项目的市场吸引力。
另一方面，医院系的产品在设计、环境营造和硬件开发能力上与专业房地产商相比，仍有不少差距。这方面的短板与房地产企业合作联姻是正道。因此我们看到很多医院设立健康产业集团，将医院的资源与社区老年公寓项目资源打通，老年公寓内的定点医护窗口成为往医院输送病人的一个渠道，这也成为医院系参与打造养老产品的一个动力来源。
4、轻资产服务企业主导型
养老地产服务体系构建的核心有两项，第一是专业医疗资源，第二是专业的护理资源。部分轻资产的养老管理公司，正是填补了专业护理资源的空白。
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公开的数据显示，通常情况下3个老人需要一个护理员，以此计算中国至少需要1000万养老服务人员。而目前全国所有养老机构人员只有22万，符合资格的仅2万。现在来自台湾、日本、美国等各类海外地区背景的专业养老服务机构如雨后春笋在生长，这将成为未来养老产业的中坚力量。
总体来看，相比前两年的商业地产大潮，养老地产作为当前最热的一股风潮，泡沫起来的速度会更快，能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。原因有二:第一，商业地产是针对全年龄阶层的产品供给，而养老地产只锁定在60岁以上人群。第二，中国居家和社区养老的观念是新型养老项目最大的冲击。社会观念不转换，养老地产整体机会不大。在这点上，政府文件精神表述的更为准确。严格意义上说，养老地产并不是必需品。第三，医疗资源是稀缺品，抢完了就没有了，短期很难复制量产。相比商业服务业需要的专业化程度，医疗及护理服务业是个极其小众的行业。没有专业人才支撑的养老项目只能昙花一现，远期难以为继。
如同商业地产，新型养老地产都是需要通过长期运营才能确定成功与否的产品，目前各类模式和项目案例还尚待观察，现在论成败，时间还过早。
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第五篇：农村养老模式事件调查报告
太原科技大学
思想政治理论课
社会实践调查报告
课程：毛泽东思想和中国特色社会主义理论体系概论（上）题目：农村养老模式
班级：市场营销112201H
姓名：刘小红学号201122110117
姓名：张玉洁学号20112211013
4姓名：王兴鑫学号201122110126
姓名：冯雅楠学号201122110104
姓名：郭思羽学号201122110106
姓名：岑志芳学号20112211010
1：
第一作者联系电话***
指导教师杨立荣
调查报告内容格式
1、打印用纸：A4标准纸
2、格式：
正文顺序：
调查报告题目
作者（姓名，学号）
指导教师
摘要（200字内）
关键词（3-5个，逗号隔开）
正文（可插图，图下附简短说明）
参考文献
附录（问卷样本、访谈提纲等）
格式设置：正文行间距：22磅；标题行间距32磅
报告总字数控制在5000字左右。
3、字体、字号
一级标题：宋体、三号、加粗；
二级标题：宋体、四号、加粗；
三级标题：宋体、小
四、加粗；
正文部分（包括作者、指导教师）：宋体、小四。
4、装钉：参照社会实践调查报告封面，与正文一起左侧双钉装订。
小组社会实践调查基本选题
政治类：
1、关于“大学生眼中的两会”的调查与分析
2、大学生宗教信仰调查
3、反腐倡廉的典型调查
4、大学生微博问政的关注焦点及话语体征调查研究
文化类：
1、文化强国离我们有多远？——大学校园文化形态及文化生产研究
2、中国优良传统道德在当代公民道德建设中的现实价值调查研究
3、地区文化名人与文化建设调查研究
4、某地文化产业的发展途径的调研
5、网络发展及其对青少年影响的调查分析
6、社会转型期民族传统文化的继承和发展调查研究
7、城市社区文化的基本现状以及在构建和谐社区中的作用
社会类：
1、教育公平现状调查
2、大学生消费状况调查
3、人口老龄化和老年人家庭赡养问题研究
4、社会弱势群体实际生活状况调研
5、以创业拉动就业——大学生就业问题调查研究
6、大学生的劳动观念与职业价值观的调查与分析
经济（农村）建设：
1、农村留守儿童生活现状调查研究
2、留守儿童受教育情况调查研究
3、农民工闲暇时间支配状况调查
4、农村养老模式调查研究
5、城市农民工子女入学状况调查
6、某市农村剩余劳动力转移状况调查
7、某地区农地征用中侵犯农民利益情况调查
8、某地区建设社会主义新农村的典型调查
9、某地区农民对土地的意识变迁及其成因调查分析
10、某地区农村税费改革对义务教育的影响调查
备注：学生既可从基本选题中选取社会实践的题目，也可结合课程性质和内容自主选题，无论选择哪种选题都必须经任课教师批准后方可实行。
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