第一篇：2012年密云县房地产业运行情况报告
2012年密云县房地产业运行情况报告
来源：北京市统计局 国家统计局北京调查总队2013-01-30
内容提要：2012年密云县房地产业总体呈现“低开高走”态势，全年投资、销售最终实现双增长。房地产开发投资在前10个月受两方面因素影响，比上年增速一直处于负增长状态。随着两个项目在11月份相继开工，房地产投资在年底“扭负为正”。商品房销售节节攀升，全年销量创近五年来新高。在生态涵养发展区中，密云县房地产投资排在中游，商品房销售位居前列。
一、总体情况
2012年，密云县共完成房地产开发投资43.1亿元，比上年增长12.9%；房屋施工面积225万平方米，比上年下降10.5%；房屋竣工面积45.8万平方米，比上年下降24.4%；销售商品房52.9万平方米，比上年增长45.3%，实现销售额49.3亿元，比上年增长42.6%。
二、运行特点
（一）受新开工项目拉动，房地产开发投资“扭负为正”
2012年，密云县共完成房地产开发投资43.1亿元，比上年增长12.9%,其中住宅投资37.1亿元，比上年增长7.8%，占全部房地产投资的86%。今年前10个月，受老项目收尾投资力度较去年同期减弱，以及缺乏新开工项目的双重影响，密云县房地产开发投 资一直处于负增长状态。下降幅度在四月份达到54.9%的低位，此后各月房地产投资降幅逐步收窄，截至10月末累计降幅为23.1%。11月当月，相继开工了北京城建上河湾项目和密云一中西侧居住用地项目，随着两个项目的开工建设，将11亿元的土地购置费一次性记入本年投资，一举扭转了此前房地产开发投资下降的局面，拉动全年房地产投资实现正增长。
（二）商品房销售节节攀升，销量创五年来的新高。
2012年，密云县共销售商品房52.9万平方米，比上年增长45.3%，其中住宅销售49.4万平方米，比上年增长42.4%，占商品房销售面积合计的93.4%。全县共实现商品房销售额49.3亿元，比上年增长42.6%，其中住宅销售额46.5亿元，比上年增长39.2%,占全县商品房销售额的94.3%。2012年密云县房地产市场可以用“节节攀升”来形容。年初密云县商品房销量较小，比上年处于负增长状态，降幅达到54.1%。此后销量增长趋势非常明显，累计增速逐月跃上新台阶，至9月份商品房销售累计增速回升至正增长，全年增速达到45.3%。52.9万平方米的销售量也超越了2009年的52.1万平方米，创了近五年来的新高。今年火热的销售行情中，普通住宅扮演了主力军的角色。数据显示，2012年全县普通住宅销售47.4万平方米，比上年增长60%，占全县住宅销售总量的96%。与此相比，别墅类高档住宅的销售情况相当低迷，2012年全县别墅类住宅销售2万平方米，比上年下降53%。普通住宅的购买人群以本县居民为主。调研情况表明，农村居民
进城购房及城镇居民的二套购房成为促成今年市场红火的主要因素。
第二篇：房地产业营销报告
609731班 第一组 实训七
房地产业营销报告
房地产营销是房地产经营中的重要环节，是指房地厂商在竞争的市场环境下，组织和管理企业的一系列活动，直至在市场上完成商品房的销售、取得效益、达到目标的经营过程。
房地产开发具有建设周期长、投入资金多以及固定性等特点，这就决定了它与一般的产品营销有很大的区别，除了一般产品营销所惯用的包装、广告宣传等销售途径外，有其独特丰富的内涵。房产营销贯穿于项目的立项开发，建筑施工以及竣工出售的全过程，要以运动的、立体的角度来考虑楼盘的推广。
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的不断提高，住房成为新的消费热点，房地产企业成为经济的支柱产业之一。因此，只有根据市场的定位，制定出相应的营销策略，销售方式才能在房地产竞争中取胜。
现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作,而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动,要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动,因此,房地产市场营销涵盖面广,包含丰富的内容.概括起来,包括以下方面.(一)房地产市场研究分析
1.市场需求分析.通过对房地产市场调查和预测,了解房地产市场近期或未来需求是什么.2.房地产市场环境分析.分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响,有利因素和不利因素各有哪些.房地产是不可移动的高价值财产,受环境的影响大,因此,环境分析是房地产经营活动中的重要内容.(二)确定房地产投资经营目标
在研究和分析市场的基础上,作出经营决策,包括选择和确定房地产投资规模,投资方向,投资地区和地点以及投资方式.在进行上述决策之前,必须选定适当的顾客群.任何企业都不可能面向所有的市场,满足所有顾客的需求.而房地产企业所开发的商品房在一定时期内所能够满足顾客需求的范围就可能更小了,因此,企业必须明确“我为哪一类用户开发房地产商品及提供相应的服务 ” 企业在进行投资决策时,首先必须解决这个问题,从现代市场营销的角度而言,即目标市场选择――我是准备面向普通老百姓开发经济适用的住宅,还是高级别墅,或者是高档酒店.确定目标市场时,至少需要考虑两个基本问题:一是这个顾客群的需求必须有足够的容量;二是在这个顾客群中,供应的竞争对手,特别是具有较强竞争力的对手要尽量少.(三)项目决策
项目决策是在项目经营目标确定的基础上,根据选定的地段和项目,决定能够满足市场需要的开发经营策略.具体包括以下几种.1.产品策略.确定和开发满足市场需求的房地产商品.适当的产品是同适当的顾客群相联系的.当目标市场选定以后,必须设计和开发建设可以满足顾客群的适销对路的房地产商品或相应的服务.2.价格策略.根据房地产市场需求分析的情况,制定房地产价格,受国家调控的房地产价格的确定应符合国家规定.3.销售渠道选择.选择房地产租售的基本方式和途径,房地产开发商自行租售与委托房地产中介机构进行房地产租售代理各有特点,要进一步结合项目情况决定经营方式.(四)促进销售
确定和使用有效的信息传递促进销售的手段,如房地产广告,房地产交易会等,提供售前咨询服务,吸引租客或买家,促成房地产交易.(五)信息反馈和物业管理
提供售后服务和良好的物业管理,并搜集反馈信息,扩大顾客群.以上几个方面,是现代市场营销的主要内容.在上述市场经营过程中,每个环节又有更多的策略性选择.根据上述房地产市场营销的内容和现代市场营销的观念,结合房地产开发经营的基本过程,房地产市场营销的基本过程可以概括如下.1.分析市场机会.2.研究和选择目标市场.结合市场情况和企业自身的优势,通过可行性研究分析,作出投资决策.3.制定营销战略,包括产品定位,建筑设计.4.制定市场营销策略,包括定价,销售渠道选择,促销的策划和计划.5.执行和控制市场营销工作在我国，房地产行业一直备受关注。其健康发展与否对我国构建和谐社会具有重大的意义，而当前该行业总体来说，小开发商居多、市场分额小、在核心竞争力方面存在较大差距这对该行业将来何去何从具有重要的决定性影响。
作为我国社会经济发展内容的重要方面、构建和谐社会的重要评价指标，房地产行业必须走可持续发展之路，为构建和谐社会做出积极的贡献。而房地产行业的可持续发展之路是实现行业自身良好循环的思路，这一思路必然走构建房地产行业核心竞争力之路。
第三篇：日照房地产业促销报告
日照房地产业促销报告
一、我国房地产行业促销的市场背景
1、日照房地产业的市场现状
自从1998年停止福利分房后，居民个人逐渐成为购房主体，房地产业成为国民经济新的经济增长点。日照市作为山东省重点发展的沿海城市，有着得天独厚的气候条件，丰富的旅游资源，便捷的交通网络，从日照市近几年的城市发展来看已经露出了其巨大的优势，城市变化日新月异，经济发展突飞猛进；依靠城市的各种有利资源，房地产业有了很大发展，沿海住宅、城区住宅、经济适用房发展比较平衡,房地产项目的规划设计档次较高,房屋销售价格相对比较合理,目前日照房地产市场总体是一种购销两旺，竣销平衡的态势。
2、房地产楼盘销售的特殊性
促销在企业的营销管理中相当重要，而由于楼盘销售的特殊性使得其促销的重要性更加明显。
1）房地产消费模式的转变引起房地产商开始注重楼盘促销。在以前楼市处于集团消费时代，许多房产商都忽略了楼盘的促销，那时房产商最注重的莫过于公共关系。随着市场从集团消费为主步入个人消费，房产商在市场竞争的要求下，开始注重并研究楼盘的促销策略。
2）楼盘销售十分注重在开盘的时候对现金的回流。这一特点使得楼盘促销在开盘的时候显得尤为重要，楼盘开盘促销也就成为楼盘销售中的惯用方法。
3）楼盘促销要致力于缩短销售期间。随着购房者的的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加，使房产商所面对的营销风险加大。因此房产商的促销计划必须致力于缩短销售期间，在相对较短的时间内积聚大量的营销资源，从而加速楼盘销售，以减少营销风险。
4）房地产楼盘促销的组合方式多样化。一般来说，商家所施行的促销计划都不会仅仅涉及一种促销工具，而是表现为多种促销工具的组合。这种促销组合方式的多样化在房地产的促销活动中尤其明显，比如已举行两年的房博会，当中包括赠送礼品的销售促进，面对面向潜在客户推介的人员推销，还会有广告宣传和公共关系这些促销工具。
5）对某一特定消费者来说，一般来说一定时期内购买房产是一次性的，重复购买的现象并不属于主要的购买方式。因此，房地产促销偏向于注重一次性的效用。
二、房地产主要促销方式及特点
1、房地产促销方式的几个种类
通过对房产商的实际调研以及对其广告活动的汇总，我们把这些促销活动归结为六大类：
1）概念促销：主要是指房地产通过概念的传播来吸引消费者的促销活动。
2）节日促销：开发商选择在“五一”、“十一”或春节这些特定的节日进行一系列的活动以吸引消费者的注意和促进销售。
3）折扣类：在规定的时间内买楼获折扣优惠。
4）赠送类：买楼获赠装修费、家电等礼品。
5）抽奖活动
6）其他
在这些促销方式中赠送类、折扣类和节日促销是当中最常用的促销方式；概念促销是一种新兴的促销方式，近年来在楼盘促销当中受到越来越多的注重。象采用抽奖活动这种促销方式在楼盘促销当中用得并不多。
2、折扣类促销方式
这类促销方式在楼盘促销当中运用最多。尽管以折扣来吸引消费者的做法非常传统，但是从实际运用的角度来看效果却是非常的好。在楼盘促销当中，不同类型楼盘的折扣类促销方式，同一类型楼盘在销售期不同阶段的折扣方式往往各有不同的特点，使得折扣类促销这种
传统的方式也有很多的变化。
1）从楼型分类来看，精品楼型等一些档次比较高的楼型采取折扣、优惠的促销方式比较多，并且幅度也比较大。如05年7月，兴业山海天花园三期升盘时，凡是三日内购房者可获得1万-1.5万元不等的优惠，若是一次性付款另外再优惠2%。
2）从促销时机来看，则主要集中在开盘的时候，节日的时候和房博会期间，房博会期间而在不同的时机楼盘打折的方式也各有特点。楼盘新开盘和房博会期间打折几乎已成为一种习惯，其目的是制造声势，吸引消费者尽快成交，因而常常采取的打折方式是“几日内买家可获多少优惠”。兴业王府大街SOHO电梯商务公寓二期8月6日开盘时，推出了8月6日—18日购买送2000元现金的优惠。
节日也是楼盘打折的主要时机。一方面，很多楼盘都刻意把开盘时间安排在节日；另一方面，节日是楼盘成交最密集的时间，很多购房者都会选择在节日进行购房、看楼盘。节日打折的特点是时间集中而且短，仅仅集中在节日短短的几天时间里。如清华德赛公寓在“4.30—5.7”推出部分1998元/m2的特价房。而由永发房产开发的“风景水岸”“五一”期间特推出20套精品湖心户型（86m2-138m2）。5.1—7购房者可享受万元优惠，并有礼品赠送，而五户以上团购者优惠多多！
楼盘促销除了在节日等特定时间进行打折外，也会不定时进行打折，比如在销售末段打折清算等
3、赠送类促销方式
同打折类促销方式一样，赠送类促销方式也是楼盘促销常用当中的方法。几乎所有的楼盘在不同时期都用到了这一促销方式，区别只是在于赠送什么和在什么时期推出什么样的赠送。1）从赠送的内容来看，赠送的最多的是装修、家具和家电，似乎楼盘连同装修、家具、家电一同出售已经成为房地产销售的一种习惯。
2）从实际促销的时机来看，不同时间楼盘赠送的东西也各不相同。
*一般在购房的时候，偏向于赠送装修等一些价值含量较高的东西，一方面因为这些东西必须跟楼盘联系在一起，一方面这些东西价值量够高，容易吸引消费者达成交易。安泰房产阿掖山花园就推出了五一购房送2000元装修费。
*在楼盘开盘时，房产商往往会推出比较多的赠送来推动楼盘的开盘，以期得到一个效果比较好的开始。
*而在房博会或者平时周末的楼盘参观时间，房产商会以一些小礼品来吸引人们的注意力，比如舒斯贝尔新天地就在房博会期间推出免费看楼车接送购房者，凭“新天地”广告在展销会现场领取小礼品。
4、节日促销方式
节日促销主要指房产商把各种各样的促销形式形成集合到节日这一特殊的时间段来开展促销的做法。我们可以看到节日已经成为各大楼盘进行促销的黄金时间。这一促销方式的特点主要表现在：
1）从楼盘的角度来说，新推出楼盘和销售当中的楼盘，其节日促销的具体方式也有一些差别。
*对新楼盘来说，节日的意义尤其重大，越来越多的新楼盘刻意选择节日作为开盘的时间。房产商选择节日作为开盘时间（主要是五一、十一、春节）人气集中的优势举办各种活动以吸引购房者的注意力，达到推广和宣传目的。
*对已处于销售当中的楼盘来说，通常节日是它们成交的高峰期，他们会尽量使用各种优惠的手段来争夺市场。因此，已处于销售当中的楼盘在节日会突然加大促销的力度，表现为加大折扣、增加赠送等。永发房产开发的“风景水岸”楼盘五一期间推出20套精品湖心户型（86m2-138m2）在5.1—7购房者可享受万元优惠，并有礼品赠送。
2）从节日促销的具体内容来看，其特点有：
*价格策略是节日促销的主要特色。大部分开发商在节日促销当中都从价格因素入手来吸引购房者达成交易，采取的手段包括：推出特价单位；各种各样的打折、优惠，比如新楼盘开售的前几位买家可获额外折扣，规定的时间内成交可获折扣，以现金回赠买家等。
*“送声一片”。开发商在节日期间采取发各式各样的赠送方法来吸引购房者：送豪华装修套餐，送物业管理费。送购房契约税，送电话、管道煤气初装费等。
*选择在楼盘现场举办各种活动：现场抽奖活动，大型欢庆活动，免费接送看楼等。
5、概念促销方式
营造产品的差异化，是厂商争夺市场的一个有效的方法，因此，从概念上把自己产品的特色展示出来也是促销的一种方法。近年来这种促销方式在日照的房产业越来越受到注重。房产商为了把自己的楼盘特点凸现出来，并与其他的楼盘区别开来，都偏好于各种各样的概念炒作。兴业王府大街就利用各种资源来宣传炒作自己的“SOHO”概念，在05.8—9三次组织业主赴京，对北京王府井大街进行商业考察，活动全过程免费，让业主能进一步了解兴业王府大街“SOHO”的理念。另外，开发商除了利用传统的广告方法来推广其楼盘主题，也开始专门举办一些活动来进行推广。去年房博会系列活动之一的东方时空明星足球队”义演以及今年房博会活动之一的“金凤凰奖”颁奖活动，就是日照房产商一起向国内消费者宣传日照的楼盘。
6、抽奖活动在其他行业当中常常是比较流行的做法，但在房地产行业当中并不常用，这可能是因为抽奖活动主要作用是吸引消费者的注意力，而在房地产的销售中，开发商可以运用其他一些促销方法来达到这个目的，而且效果更好，成本低，比如举办专门的活动来吸引消费者或与其他的促销方式结合在一起以起到吸引消费者注意力。除了上述的这几类促销方式以外，还有其他一些使用的并不多但比较有创新的促销方式。这些方式包括：
1）产权式房产
2）返租+回购：兴业王府大街提出了分铺销售，返租三年，年返租金7%，三年收益购房时一次赚到三四楼五年后加10%回购的新促销理念。
3）娱乐促销方式。如舒斯贝尔新天地在金凤凰奖和世帆赛期间举办舒斯贝尔新天地杯港城之夏文艺汇演。这种集欣赏、娱乐、参与和利益与一体的巡展项目组合，对于活跃现场气氛、传播楼盘印象并增加销售机会是十分有益的。
三、对房地产主要促销方式的评价
通过前面的分析，大概的了解到房地产促销方式的类别和分布情况，在这部分，我们将从促销动机、对消费者的吸引力和创新性三个方面对房地产促销的主要方式进行分析和评价。
1.促销方式动机的分析与评价 促销的动机是指厂商给予什么样的理由开展促销活动。楼盘促销的动机概括起来可以有这样几种：短期内增加销量、开盘时吸引消费者的注意力、处理销售末期楼盘、增加潜在购买者等。不同方式的促销活
动，其侧重的促销动机也不相同，在开展促销活动之前，先要搞清楚促销活动的动机是什么，这一点非常有必要。
折扣类促销方式的主动动机是要在短期内增加销量，一般来说，新楼盘开盘初期和节日是折扣类促销施行的最佳时机。
赠送类促销视赠送内容的不同，其动机可能是为了短期内增加销量，也可能是为了吸引消费者的注意力。房产商赠送装修、家具等高价值物品的动机就是为了短期内增加销量。另外，在房博会、节日活动中，房产商业会通过赠送一些小礼品来达到吸引消费者注意力的目的。
节日促销通常集合了多种促销方式，因此它的促销方式动机比较复杂，可以是为了短期内增加销量，也可以是为了吸引消费者的注意力。节日促销的特点非常明显，就是要利用节日人气集中的特点来进行促销，因此，房产商在组织节日促销的时候，要从自身楼盘的特点，所处的销售阶段和要达到的促销目的等情况来组合各种促销手段
房产商的概念促销有吸引消费者注意力的动机，但主要应该是通过突出自己楼盘的特点来增加消费者，以次来形成自己的细分市场。
因此：
*要想在短期内增加销量，折扣类促销、赠送类促销和节日促销都是可以考虑的选择，通常会在很短的时间内受到效果。
*要达到吸引消费者注意力的目的，赠送类促销、节日促销是最有效的做法；此外，概念促销的做法也会受到这样的效果。
*概念促销最有助于房产上形成自己楼盘的细分市场，增加潜在消费者。
2.促销方式对消费者吸引力的分析与评价
能对消费者的购买动机其直接刺激作用的活动就是对消费者有吸引力促销活动。对购房者来说，除了楼盘质量以外，价格就是他们最关心的因素了。因此，从对消费者吸引力的角度来评价，折扣类和赠送类促销就是其中最有吸引力的促销方式，尤其对于一些楼型类似，地理位置相近的楼盘来说更是如此。
其次，节日促销也是一个比较有吸引力促销方式。一方面是由于节日促销融合了多种的促销手段，其中也包括了折扣和赠送的手段；另一方面，节日是购房者购房的黄金时间，许多购房者都会选择节日进行购房，节日促销正是抓住了购买者购买时机的特点，而具有特殊的吸引力。
概念促销则从零一个角度来获得吸引力，概念促销主要是从购房者个人爱后的角度来吸引消费者，比如房产上推广“SOHO”的做法就是从购房者倾向于家庭办公的角度来增加对消费者的吸引力。此外，还有其它的一些促销方式从另外的角度来吸引消费者，比如“返祖加回购”的促销从付款的角度来获取吸引力。
3、促销方式创新的分析与评价
从现实的促销案例可以看到，很多促销方式尽管动机很明确，吸引力也很好，但却由于缺乏创新性，容易被模仿而造成最后的效果不理想。
折扣类与赠送类是最传统的方式，比较容易被模仿。在现实的楼盘促销中，我们常常会看到，楼盘的打折与赠送方式大多雷同，因而造成了楼盘的打折促销和赠送促销变成了是在比谁的折扣更大，谁送的东西更多，促销变成了纯粹的价格竞争。
节日促销可以融合多种促销手段，因而这种促销方式存在很大的创新空间。但随着其发展。其存在形式由于雷同而造成吸引力减弱。购房者可能早就已经选择好了楼盘，作出了购房决策。只是在等待节日的到来，或楼盘打折、赠送就成交。在这种情况下，节日促销的意义又就大打折扣了。
其他的促销方式当中，也有一些比较有创新的，只是由于这些方式应用的范围不广，或实施的成本比较高，而未受到房产商的重视。
从创新性的角度来评价楼盘的促销方式，由于缺乏创新性的促销方式容易被模仿，而使其效果大打折扣。因此，房产商在设计促销组合的时候应该考虑到促销方式的创新性，以保证促销取得预期的效果。
四、关于房地产促销方式的建议
促销的动机、促销的内容对消费者的吸引力和促销方式的创新性是评价一个具体的促销活动的几个主要标准。促销动机或者目的是促销方式选择的第一标准；其次，要对这些符合促销目的的促销方式对消费者的吸引力做出评价。选择最有吸引力的促销方式；最后，还要考虑促销方式的创新性，对缺乏创新性的促销活动进行必要的创新，以保证实施的效果。
1）折扣类促销和赠送类促销的目的明确，对消费者的吸引力也很好，但由于创新性不足影响实施的效果。因此在选择折扣类促销方式和赠送类促销方式的时候要注意增加其创新性，采取的方法可与其他促销方式结合起来使用。
2）节日促销的特点是时间短，但人气集中。因此，节日促销应该尽量把活动安排在楼盘的现场举办，让参观者在短时间内有最贴近的了解。另一方面，由于时间有限，因此，房产商应该把最有力的促销方式安排到节日举行。
3）概念促销要做到突出自己楼盘的特点，但也要避免过分炒作的嫌疑。利用媒体进行会引起消费者的反感，倒不如举办现场活动，利用样板房让购房者亲身去体会。
4）房产商不妨尝试一些新的促销方式，如“反租加回购”、“产权式房产”等，这些方式比传统更具主动性，与其坐等客户上门，不如主动出击，以赚取更多的知名效益和销售效益。
第四篇：密云希望小镇调研报告
以党建为龙头
打造首都模式密云版希望小镇
密云县穆家峪镇位于密云县城东北部，与密云水库相连，处于平原和山区的交接地带，是北京市42个重点镇之一。2010年11月，在市委、市政府的大力支持下，密云县与华润集团签订战略合作协议，确定在穆家峪镇建设华润希望小镇。希望小镇建设共涉及六个行政村，3296户、6435人，沟峪总面积33084.6亩，其中村庄建设用地3343亩，整个布局在穆九沟峪经济产业带里，全长4.36公里。希望小镇的建设是以党的建设为引领，党组织、政府、企业、农民“四位一体”合作共建北京社会主义新农村建设的一次创新，开创了“党组织引领，政府支持，企业参与，农民主体”的新农村建设首都新模式。
一、首都模式密云版希望小镇的特色
农业、农村、农民问题关系全市改革发展稳定大局。改革开放三十多年来，北京农村的面貌发生了翻天覆地的变化。但是也要清醒地看到，随着工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化的深入发展，首都农村改革发展面临许多新情况、新问题、新挑战。城乡二元结构造成的深层次矛盾依然突出，城乡社会事业和公共服务水平差距依然较大，农民持续增收困难依然较多，城乡居民收入差距持 1 续扩大，人口资源环境的矛盾日益显现，加强农村民主法制建设、基层组织建设和社会管理任务繁重。解决好这些矛盾和问题，必须进一步解放思想，加大改革创新力度，加快构建城乡一体、多点支撑、均衡协调的城市发展格局，率先形成城乡经济社会发展一体化新格局。这是新形势下贯彻落实科学发展观的重大举措，也是建设中国特色世界城市，努力使首都各项工作走在全国前列的必然要求。
小城镇是推进城乡一体化发展的重要区域。加快建设和发展小城镇，是推进城乡经济社会一体化发展，加快解决“三农”问题的重要途径。推进小城镇建设，有利于推动人口集中居住，集约利用土地资源，为全市发展提供更多的发展空间；有利于集约高效配置公共服务资源，加快推进城乡基本公共服务均等化；有利于推动郊区非农产业集群发展，转移农村劳动力，实现城乡劳动就业的一体化；有利于促进城市外迁人口和农村转移人口在小城镇集中居住，实现城乡社会管理的有效衔接；有利于改变当前中心城一枝独大的发展格局，在全市范围内科学布局产业、合理分布人口，加快形成“国际化中心城——现代化新城——特色化小城镇——社区化新农村”的新型城镇体系。
穆家峪镇华润希望小镇就是在城乡经济社会发展一体化中的一次全新探索和尝试，是“三个北京”发展战略的有力实践。希望小镇既是密云县的一号工程，也是北京 2 市的重点工程。在市领导的亲切关怀、市有关部门的大力支持、县镇村干部群众的共同努力下，项目进展顺利，初步探索出一条党组织引领农村经济社会发展的新路子。密云希望小镇建设具有以下几个特点：
一是承担首都城市功能的小城镇建设。北京作为一个特大型城市，城市产业和功能需要不断向郊区扩散。密云希望小镇地处密云水库生态涵养区，具备了发展都市型现代农业的得天独厚的优势。希望小镇积极发展资源节约、技术密集、功能多样、品质安全的都市型现代农业，以及适合农村特点的服务业和制造业，满足城市商品市场对鲜活农副产品的需求，而且充分利用城市的资本、人才和科技等资源优势，使农业由生产拓展到生态、社会和生活等多方面。
二是体现人文、科技、绿色理念的小城镇建设。“人文北京、科技北京、绿色北京”是首都新的发展目标。休闲农业是人文北京建设的重要表现形式，精品农业是科技北京的重要内容，生态农业是绿色北京的必然要求。希望小镇建设充分考虑当地区域优势和环境特点，在住宅建设中，大量应用新能源技术和节能环保材料；在产业规划中，大力发展休闲观光、林下经济、特色养殖等产业，走出了一条绿色、低碳、和谐、可持续的科学发展之路。
三是以改善民生为出发点和立足点的小城镇建设。希 3 望小镇在建设过程中始终把改善民生作为出发点和立足点。在新民居建设初，就充分考虑到了农民的居住习惯和后期开发利用，努力把改善居住条件和发展民俗旅游联系到一起，统筹考虑，精心实施。农民的集中居住，带来的不仅是农民生活条件的改善，更有利于公共服务资源集约配置，推进城乡公共服务均等化。同时，通过宅基地置换，为后续产业发展提供了空间。随着后期各项产业项目的落成，可以有效解决农村劳动力就业，提高农民收入。
二、以党组织引领构建新农村建设新模式
首都模式密云版的希望小镇，始终把党的建设放在首位、作为核心，充分发挥党建结合产业、聚合组织、整合资源、融合力量的优势，充分发挥党组织的领导核心作用、战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，通过理念先行、组织覆盖、作用贯穿、功能辐射实现党的建设和农村经济社会建设的同步与合一，通过党组织引领确保项目建设把农民利益放在首位、把农民满意作为评价的重要标准，扩大党在群众中的影响，让农民的幸福生活和党紧密联系在一起，切实让农民感觉到“有了共产党，就是不一样”。“党组织引领，政府支持，企业参与，农民主体”的新农村建设新模式，基础是党组织重构，关键是党组织引领，核心是实现农民利益，根本目的是夯实党在农村的执政基础。
（一）高起点顶层设计，在统筹谋划上引领。首都模 4 式密云版的希望小镇是市委常委、组织部长吕锡文同志在学习借鉴广西百色希望小镇经验做法的基础上引入建立的，作为组织部长推进这一项目，旨在破解郊区农村党组织的执政能力建设难题，扩大党在农村的群众基础，夯实党在农村的执政基础。因此，党组织引领是希望小镇建设的“魂”。一是理念驱动。为了探索党组织如何引领农村经济社会发展，希望小镇建设按照“统筹协调、全面发展”和“总体规划、分步实施”的原则进行总体设计，根据首都加快推进城乡一体化建设的形势任务，立足小城镇建设，引入国有企业优质资源，以“党组织+产业”为发展模式，重塑组织结构和经济结构，创新经营模式和治理模式，在党的建设引领下建立政府、大型央企、农民合作共建新农村的新机制，从起点上实现党的建设和农村经济社会发展的同一。二是组织驱动。为把希望小镇建设成极具发展活力和鲜明特色的首都社会主义新农村示范区，党组织通盘考虑、超前谋划，统筹设计了组织框架和发展模式。建设过程也立足各级党组织发挥主导作用，市领导密切关心，按工期指导协调；市有关部门全力帮助，积极选派干部、人才并配置各种资源；密云县镇村各级党组织植入到希望小镇建设的全过程，在工程的各个环节和每个节点上主动作为。这样，党组织和项目紧紧“捆绑”在一起，党组织的引领作用切实体现在新农村建设的过程始终。三是 5 目标驱动。希望小镇建设突出农民主体，项目决策、民居设计、产业规划、社会管理等各个方面都尊重农民的意愿，最终实现农村“住房根本改善，集约土地入股，整体环境提升，产业融合发展，民生保障加强”，实际上是一项民生工程。民生连着民心。党组织引领发展，将建设目标进一步深化为“住有宜居、劳有多得、业有支撑、地有增效、基层组织建设得到加强”的多赢目标，就从根本上将党组织和农民、党的建设和实现好维护好发展好农民利益、农村基层党组织的领导核心作用和服务群众的核心任务紧密联系在一起，从而变民生工程为民心工程，通过新农村建设充分坚定广大农民跟党走的信心和决心。
（二）大纵深体系重构，在组织领导上引领。在希望小镇的建设过程中，区域内农民集中上楼，产业升级转型，新经济组织和社会组织不断涌现，农村社会治理结构的新变化对农村社会治理模式提出了新要求，也必然要求从纵深上进行体系重构，整合各方力量构建纵到底、横到边的组织体系，以党的组织全覆盖实现党的工作全覆盖。密云县围绕希望小镇的建设、管理、服务、运营等创新设计党组织架构。在县级层面，成立了由县委书记任政委、县长任总指挥的希望小镇建设领导小组（下设办公室），组织、发改、土地、规划、住建等相关部门成立综合、党建工作、产业发展、政策集成、新农宅建设、社会建设、市政建设 6 协调等职能工作小组，负责总体协调推进希望小镇建设。在镇级层面，组建希望小镇党委（管委会），由穆家峪镇党委书记任书记，镇长、镇党委副书记、华润项目经理、副镇长任副书记，在县委总指挥部领导下发挥领导核心作用；并成立项目宣传、组织建设、民主建设、产业建设、人才培养、项目协调、信访维稳协调等工作组（党小组），协调项目建设。同时，建立党委联系会议制度、工作例会制度、党员干部培训机制、人才培养和使用机制，保证项目建设的顺利推进。在村级层面，根据小镇建设和产业发展需要，拟在区域范围内成立村级党总支，下设村党支部、专业合作组织党支部、“两新”组织党支部等，在产业链上依托企业建立党支部并成立党总支，社会公共服务组织也相应建立党总支和党支部，实现在项目建设的每个节点上都有党组织，每一个党组织都能够发挥作用，并将各类新经济组织和社会组织紧密团结在党组织周围。结构决定功能，系统构建职能，希望小镇纵向的三级结构、横向的各个节点、党建制度和机制的保障，为充分发挥党组织作用、顺利推进项目建设，形成以党组织为核心、各种组织共同参与的社会治理模式，有效实现农民主体、切实维护农民利益，提供了坚实的组织基础和坚强的组织保证。
（三）多方位组织共建，在实施推进上引领。创新组织设置形式为党组织发挥引领作用打下了静态的结构基 7 础，而创新组织建设模式则为党组织发挥引领作用创造了动态的功能机制。希望小镇按照“以服务促建设、以共建促党建、以党建促发展”的理念开展党的建设，以组织共建整合资源，以组织示范推进项目，在希望小镇整体设计、分步推进的过程中，党组织始终做到空间方位和时间节奏上的引领发展。一是党委共建。项目开工伊始，华润置地（北京）股份有限公司党委和穆家峪镇党委结成共建对子，积极探索全方位、多领域的战略合作模式，将华润集团资金优势、品牌优势、管理优势、人才优势与穆家峪镇资源优势、环境优势有机结合，转化成促进双方共同发展的优势，实现党的建设与经济建设“共促进”、“双提高”。二是党支部共建。华润置地（北京）股份有限公司基层党支部也和穆家峪镇阁老峪村、西穆家峪村党支部结对共建，充分发挥各自的优势条件和党员在各个领域的先锋模范作用，通过“展示新风采，共建新农村”主题党日等活动，教育引导双方党员要树立“务实、高效、创新”的团队精神，为项目建设提供党建助力。三是党组织示范。“希望小镇”项目是在农村开展小城镇建设，生产方式和生活方式的快速转变让农民接受起来并不容易，他们往往存在着顾虑、表现出观望。在希望小镇前期筹备和一期建设中，镇村党组织在涉及到农民的土地流转、房屋拆迁和农村的产业发展、结构调整中，通过组织共建等时时处处示范引 8 导，以党组织先行带动各种组织和广大群众后效。通过党委与支部层面的组织共建，实现以工补农、以城带乡、资源共享、优势互补、协调发展、相互促进，构建了城乡统筹的基层党建新格局，以基层党建新格局带动和推动城乡一体化发展，实现党的建设和农村经济社会发展的融合。
（四）全过程发挥作用，在服务管理上引领。“希望小镇”是新农村建设的试点工程，也是党组织引领农村经济社会发展的样板工程，目标大、要求高、任务重、困难多，推进工作既要发挥农村基层党组织的领导核心作用，也要发挥基层党组织的战斗堡垒和党员的先锋模范作用，将党组织引领作用落实在服务管理职能上。一是服务农民。穆家峪镇阁老峪村建立了干部联片、党员和村民代表包户的网格化服务管理体系，在宣传发动、土地流转、地上物补偿、维护稳定等工作中发挥重要作用；组建了党员服务队，党员根据项目建设的进展实行动态承诺；党组织严格推行民主决策“八步法”，以票决方式通过“希望小镇”建设项目，几上几下征求群众在建设方案、户型设计、产业规划等方面的意愿，切实保证农民利益。二是服务企业。将企业方党员纳入希望小镇党委成员并担任副书记，将建设方党员纳入项目组党支部，并选举出代表出席镇的党代会，以组织方式吸纳企业参与项目运营；建立党员质量监督队，与村务监督委员会一起监督保障新民居建设工 9 程质量，服务企业做好工程建设；通过党组织集成政策、制定机制为投资企业、施工企业等提供服务，激发企业的积极性。三是服务项目。以次序动员机制推动项目开展，党员带头签订协议，并积极做好亲朋好友的工作，顺利完成土地流转，没有出现抢栽抢种和上访，确保项目顺利开工；党支部通过专业合作组织，积极和企业进行沟通协调，按照“一均等三优先”原则（即村民利益均等化、优先安排土地已流转的劳动力就业、优先安排企业所在村民小组的劳动力就业、本村的劳动力就业优先）达成用工协议，既满足了企业的劳动力需求，又解决了农民的就业。在希望小镇建设中，在党组织全程植入和党员网格化服务管理的基础上，全过程切实发挥党组织和党员的作用，以党组织在服务管理上的引领保障维护农民的主体性、调动激发企业的主动性，具体实现“党组织引领，政府支持，企业参与，农民主体”。
三、希望小镇探索实践的思考与启示
新农村建设是一个牵动全局的系统工程，既涉及思想观念和政策措施的转变，也涉及城市发展方式的转型；既涉及生产布局和产业结构的调整，也涉及利益冲突和社会矛盾的调试。希望小镇的建设是党组织引领新农村建设的典型范例，我们要站在全局和战略的高度来加以研究，探索新农村建设的新思路、新模式和新途径。主要有以下几 10 个方面启示。
（一）坚持党组织引领，是推动城乡统筹发展和推进城乡一体化的核心力量。中国作为一个农业大国，“三农”问题关系到国民素质、经济发展，关系到社会稳定、国家富强、民族复兴。如何破解“三农问题”，如何进行新农村建设，已成为关系国家发展的根本性问题。北京虽然整体发展格局是“大城市、小农村”，但农村、山区面积大，农民比重和整体素质与全市经济社会发展的要求不相适应，“三农”工作仍然是最薄弱的环节，尤其要重视发挥党组织的规划统筹作用。通过规划来拓展空间、配置资源，大力推进首都新农村建设和城乡一体化，是我们的责任所系和使命所在。希望小镇按照“党组织引领、政府支持、企业参与、农民主体”的新农村建设模式，始终把党的建设放在首位，把产业支撑作为关键，把基础建设和建设美好家园作为重点，通盘使用党建阵地，加强社会领域党建工作的整合，进而获得更为广泛的社会资源、政治资源与执政基础。在北京新农村建设工作中，我们要狠抓党的基层组织建设，把党组织的创造力、凝聚力、战斗力转化为推动新农村建设的推动力，积极探索新农村建设特别是农村产业发展的新路子。各级党组织要坚持以科学发展观为统领，站在全局和新的历史高度认识北京的社会主义新农村建设，发挥好党组织的政治、思想和组织优势，11 发挥基层党组织战斗堡垒作用和共产党员先锋模范作用，把全社会的力量和智慧凝聚起来，充分调动各方面积极性、主动性、创造性，引领农村政治、经济、社会等各项事业发展，带领农民走上富裕之路。
（二）坚持农民主体地位是推进新农村建设的根本途径。在新形势下，只有把党组织对城乡统筹的主导作用转化为促进农民群众为自己的幸福生活而努力奋斗的主动性和积极性，并充分发挥市场机制在优化配置城乡资源要素上的基层作用，统筹城乡发展的各项建设实践，才有事办功倍的效果。希望小镇坚持从解决农民群众最直接、最关心、最现实的利益问题入手，把工作着力点放到充分发挥农民群众主体作用，最终实现增进农民群众民生利益的目标。我们认为，在建设首都的社会主义新农村中，一是要组织农民，发展各类专业合作组织。党组织按照转变增长方式的要求和区县功能定位，按照自愿、民主原则把农民组织起来，成立多种形式的专业合作社，积极发展资源节约、技术密集、功能多样、品质安全的都市型现代农业，适合农村特点的服务业和制造业。二是要工作创新，在新农村建设的各项工程和产业中拓展党的工作。在发展产业过程中，因地制宜，或跨区域联合建立党组织，或在产业链上建立党组织，或“结对共建”，创新组织设置，创新党组织活动载体和活动方式，延伸党建触角。三是要推动 12 发展，把党员先进性体现在产业上。“群众要致富，党员来引路”。党员带头致富，并在联系服务群众、助推产业发展、引领群众致富增收中充分彰显党员先进性。四是要加强培训，把农民培养成人才。使农民成为有文化、懂技术、会经营的新型农民，增强他们在农村改革发展中发挥主体作用和首创精神以及建设社会主义新农村的能力和本领。
（三）创新管理模式，重塑组织设置，是扫除城乡二元制体制障碍的重要保证。随着城镇化建设，农业生产经营方式、农村经济社会结构、农民思想观念、城乡关系都发生了深刻变化，对农村社会管理提出新的更高的要求。加强和创新与农村社会阶段变化相适应的社会管理机制成为推进城镇化和新农村建设的必然要求和题中之义。如何处理农民身份转换、农村产权和债权债务问题，如何实现农民持续稳定增收，如何维护农民群众的根本利益以及如何构建新的社会管理架构，都是农村社会管理的新课题。我们认为，在首都的社会主义新农村建设中，一是加大农村基础设施建设的投入，加大财政对农村转移支付力度，加大政策帮扶力度，让农民合理享有土地增值收益，让更多农民获得财产性收入，成为有职业的农民和有土地的市民，过上体面的生活。二是建立、完善与新农村建设相适应的农村社会管理模式，充分调动社会、群众参与乡 13 村管理的积极性，切实提高乡村治理和农村社会管理的质量与效率，确保农村社会既充满活力又和谐稳定。三是大力发展农村公共事业，健全社会保障体系，推进公共服务城乡均等化，强化农村社会公共事务的管理与服务，强化农村社会矛盾的调处，建立健全农村社会矛盾动态协调化解机制，妥善处理农民群众最关心最直接最现实的利益问题。四是加强对农民的引导和培训，使广大农民了解当前的形势、摆正心态，转变就业观念，提高自身的职业技能和综合能力，适应城镇化后的工作需要；倡导健康文明的生活方式和社会风尚，丰富农民文化生活，转变生活观念，引导其成为具有现代思想意识和能够适应城市生活方式的新型农民，实现“人与思想同上楼”。
（四）坚持市场机制、政策支持和产业创新，是推进城乡一体化发展的必由之路。希望小镇现代农业的建设上紧紧抓住农业方式转变这条主线，发挥其特有资源优势，大力发展沟域经济，形成党政主导、农民做主、市场运作的创新性建设机制，营造出全社会共同参与新农村建设的良好局面。北京农业的现在与未来，既要瞄准国际经济发达地区的现代农业，又要从本国国情、市情出发，发展有中国特色、首都特点的都市型农业。一是依托郊区资源发展生产，以市民的多元化需求和城市发展要求为导向，由单一型生产向生活、生态型多功能转变，培育区域特色的 14 农业产业带和产业群，并充分发挥市场机制在优化配置城乡资源要素上的基层作用，促进农村经济大幅度增效、农民大幅增收。二是依靠科技进步，运用现代手段，提升农业综合生产能力，加快提升农业现代化水平，是首都新农村成为农副产品生产基地、高新技术辐射的腹地、市民休闲旅游度假的胜地、调节城市生态环境的绿地。三是建设现代化大农业系统，使之符合都市型现代农业的圈层布局，丰富市民生活，提高农民收入，使农业发展和城市发展相互依托，互相促进。四是加强政策支持和政策创新，积极鼓励和吸引更多社会力量参与北京新农村建设，充分利用首都人才、资金、技术、信息资源优势，通过开展结对帮扶、专项对口支持、资金或实物扶持、开展志愿推进行动等方式积极参与新农村建设。完善新农村建设有关土地、规划、产业发展和人才等配套政策，为新农村建设提供政策支持。
密云希望小镇的建设不仅承载了穆家峪镇6个行政村全体村民的致富希望，同时也承载了北京市新农村建设的希望。对于希望小镇建设经验要不断总结和提炼，并可成功复制到推进全市新农村建设中。
第五篇：县房地产业开发情况调研报告
一、凤冈县房地产业的起步、发展和壮大历程
凤冈县房地产业是在全面推行住房分配制度货币化改革后，随着全县经济的发展而逐步发展和壮大起来的。特别是在“十五”期间，由于停止福利分房后，住房全面实行市场化，加之县委、政府出台了一系列加快小城镇建设步伐的优惠政策，为凤冈县房地产业的迅猛发展提供了强有力的政策支持，从而使房地产业驶上了持续、快速、健康发展的快车道。凤冈的房地产业得以快速健康发展，归集起来有两个方面，一方面是政府一系列优惠政策的出台，为房地产开发提供了优越的投资环境，外地房开企业纷纷来凤投资兴业，本地房开企业发展方兴未艾，一栋栋商品房、一片片小区如雨后春笋般涌现出来，县城的人居环境较以前有了很大改善和提高，无论是住房面积、住房环境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，凤冈房地产业的发展是与近年来凤冈经济的发展密不可分的，是凤冈经济社会全面发展的一个明显标志，房地产业已成为凤冈县经济发展的支柱产业之一。
纵观凤冈县房地产业近五年来的发展、壮大历程，主要有三大因素在起主导作用：一是市场因素，由于经济的不断发展，住房分配制度的改革，使人们对住房有了新的更高的需求，从而形成了一个庞大的市场群体；二是政策因素，“十五”期间，凤冈县招商引资和小城镇建设的一系列政策，成为房地产业快速发展的助推器和牵引器；三是利益因素，众多房产开发企业纷纷涌入凤冈，是由于这里的房地产开发市场空间广、利润大，这是凤冈县房地产业得以蓬勃发展的终极原因。
二、房地产业的作用
一是极大地改善了城镇人居环境，提高了居住质量，提升了城市品位，壮大了城镇规模，增强了城市吸纳能力，加快了城乡一体化步伐。
二是拉动了经济发展。据不完全统计，房地产业的发展可以拉动近二十个相关产业的发展，从而有效地推动相关经济领域的发展，据统计，从XX年至XX年，凤冈县房地产开发累计投资近两亿元，因房地产交易而产生的税费累计约为750万元，该产业为凤冈县财政增收做出了应有贡献。
三是促进了社会进步。由于房地产业的发展，拉动了许多相关产业，从而为社会提供了诸多就业渠道，据统计，目前凤冈县在房地产业及其相关产业从业的人数约为800人，其中许多为企业下岗人员和农民，房地产业的发展缓解了就业压力，增加了农民收入，为社会的稳定和广大农村劳动力向非农产业转移发挥了巨大作用，其社会效益和作用不言而喻。
三、XX至XX年凤冈县房地产业发展情况
1、行业发展情况
截止至XX年上半年，在凤冈县从事房地产开发的企业有11家（鑫发、一阳、嘉和、大兴、华盛、金久、万众、朝灿、九洲、播州、赛龙），全部为有资质开发企业（从暂定资质到三级资质不等），累计开发商品房达28万m2（商品住房23万m2，营业房5万m2），商品房销量达19万m2,存量达9万m2（其中住房7万m2，营业房2万m2），商品住房均价从最初的350元涨到现在的700元/m2，营业房均价从最初的1500元涨到现在的3000元/m2。
2、XX年上半年开发销售、交易、抵押情况
（1）XX年开发情况：XX年全年计划开工商品房面积14.5万m2,截止至XX年6月底，已竣工5万m2，完成计划的34%，全年计划完成投资9403万元，已完成投资6441万元，占总投资的68%。
（2）销售情况：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面积7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金额1117万元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面积1229m2，比去年同期上升20%,交易金额50万元，比去年同期上升27%。
（3）协税护税情况：严格执行税收“一体化”管理规定，按规定搞好协税护税工作。今年上半年，凤冈县房管局共计完成各项税收136万元，与去年同期相比增长23%。
（4）预售情况：今年上半年凤冈县房管局共办理《商品房预售许可证》8件，预售总面积100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。
（5）抵押情况：今年上半年共完成房屋他项权利设定428宗，设定金额3022万元，与去年同期相比增长12%。XX年至XX年凤冈县房地产开发销售情况统计表
公司
名称
开发面积m
2销售数量m2
存量m2
计划
新建m2
房价元/m2
住房
营业房
住房
营业房
住房
营业房
住房
营业房
嘉和
31977
10792
30897
9136
1080
1656
1500
660
6250
朝灿
19239
276
16000
200
13239
2561
--
750
5000
大兴
146
544826
9100
XX
5500
2826
--
740
XX
金久
12162
2671
1XX
1460
162
1234
30480
600
2200
一阳
41200
6800
29410
1320
11790
5480
11000
760
2200
华盛
7800
1200
7800
700
500
10500
620
3300
鑫发
62768
12894
62068
12394
700
500
7000
750
3200
万众
14000
5500
2100
1300
1190
4200
80000
730
3400
赛龙
--
--
--
--
--
--
52700
--
--
播州
--
--
--
--
--
--
2600
--
--
九州
27600
1400
2300
400
24300
1000
--
--
--
合计
231420
48844
161675
28910
68671
19957
295680
--
--
四、凤冈县房地产市场运行基本特点
1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈现出供销两旺的势头。XX至XX年总开发量约28m2，总销售量为19万m2;其中商品住宅开发量约为24万m2，商品房销量约为17万m2，存量为7万m2;营业房约为5万m2，营业房销量为3万平方米，存量为2万m2。
2、商品房销售对象及资金来源。凤冈县商品房销售对象主要为国家机关工作人员，企事业单位人员，经商人员和外出务工返乡创业人员，部分农民和外地籍人员，资金来源主要为住房公积金贷款和农行、信用社提供的按揭贷款。一次性现金支付购房的人员，约占总购房人员的10%左右。
3、购房用途。凤冈县绝大部分购房户都是为了改善居住条件而购房，部分因以前的集资建房、福利分房在户型面积、结构及功能方面均大大逊于现在开发的商品房，促成了换房；二是致富农民向非农产业转移，也促成了商品住房及营业房的销售；三是存在少部分投资性和投机性购房；四是部分乡镇人员为了给子女提供一个良好的教育环境而不惜在县城购房。
4、二手房交易量上升。由于商品房的开发建设，原来的集资建房户、房改房户和其他人员大量换房，原有住房被大量空置出来。而这类房屋正好符合部分乡镇职工、镇城低收入无房户、外出务工返乡创业人员及一些进城务工农民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。从近三年的统计数据来看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。
5、住房结构比例不尽合理，经济适用房、廉租住房发展滞后。凤冈县的商品房开发主要以普通商品房为主，高档商品房和经济适用房及廉租住房基本没有，高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租住房的比例为0：10：0，与国家要求的2：7：1的标准比例不符，从而导致住房结构不合理，无法满足不同消费群体的住房需求。
五、对凤冈县房地产发展的几点建议
1、严格实行土地储备和按计划出让土地制度。目前凤冈县商品房存量住房为7万m2，平均按120m2/套计算，尚有近600套住房待售，营业房存量有2万m2，平均按80m2/间计算，尚有250间营业房待售，加上未来一两年之内将有约20万平方米的开发量，应该说，未来两年推出的量是相当大的，这种大规模集中推出，势必形成一个买方市场，这对凤冈县房地产业的健康发展会产生一定的影响，甚至有可能形成房地产泡沫经济。所以建议政府必须对土地出让进行紧缩，待已出让的土地开发完毕后，再视全县经济发展情况定期推出土地，从而避免凤冈县房地产市场“井喷”现象的发生。
2、切实加强对房地产信贷市场的规范和监督，最大程度防范贷款风险的形成。凤冈县的购房群体，其资金来源绝大部分靠金融机构的货款，这在一定程度上加大了金融风险的隐患，需要强化管理和监督，引导和督促金融部门切实采取有效措施，防范金融风险，使凤冈县的房地产信贷在风险系数内健康发展。
3、加强宏观调控，有效整顿凤冈县房地产市场。目前凤冈县房地产市场总体运行情况是良好的，但发布虚假广告、面积缩水、物业管理滞后、签订霸王合同等不良现象，在个别开发企业中偶有发生，个别购房人也有投资性和投机性购房倾向，这些现象在一定程度上扰乱了凤冈县房地产市场的健康发展。去年以来，从中央到地方专门出台了一系列整顿和规范房地产市场的文件，凤冈县房管部门也专门召集各房开企业学习传达了相关文件精神，并对凤冈县房地产市场进行了一次全面的整顿和规范，取得了明显的效果。今后，我们还要同有关部门紧密配合协调，针对凤冈县房地产开发中存在的问题，采取切实有效的措施，以对投资性购房和投机性购房等扰乱市场的行为为清理和整顿的重点，继续加大整治力度，使凤冈县的房地产业实现依法经营、诚信开发、规范发展。
4、积极引导消费者理性购房和开发商理性开发。目前，凤冈县购房者普遍存在盲目追求大面积的倾向，忽视了房屋的实用性和经济性，殊不知这是一种资源的浪费，今后凤冈县的房地产开发应从规划和设计人手，设计出面积适中，功能齐全的房屋推向市场，做到既能改善居住环境，又能有效节约和利用土地资源。
5、积极调整开发结构，使住房结构逐步趋向合理。严格按照国家确定的2：7：1的标准比例进行开发，从而满足不同阶层的住房需求。近五年来，凤冈县普通商品房发展迅猛，供大于求，而高档商品房、经济适用房和廉租住房的建设几乎为零，这种0：10：0的住房结构比例对凤冈县房地产市场的发展是十分不利的，它不能合理满足各个阶层的住房需求，特别是作为政府惠民工程的经济适用房和廉租住房的发展，尤其应该加大建设力度，它既能满足城镇中低收入家庭的住房需求，更是解决困难职工及进城务工人员住房需求的有效途径，还能起到平抑商品房价格的作用，其社会效用是非常巨大的。上级每年给凤冈县下达有3000m2经济适用房和廉租住房建设的任务，做好这一工作，政府必须从土地、税收、奖励等方面给予大力扶持，才能真正把这一民心工程落到实处，促进凤冈县住房结构比例合理化的实现。
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