关于建筑住宅层高控制的几点经验

第一篇：关于建筑住宅层高控制的几点经验

关于建筑住宅层高控制的几点经验

1、在施工过程中，标高的控制至关重要，首先要将正负零标高记号标记在固定的建筑物上，不能出现较大的沉降，在在建建筑物出了正负零后，立即将正负零线标记于在建建筑物外墙上，不少于两处，以上的标高线均根据该点进行上引，虽然在建建筑物随着层高的增加，也在不断下沉，但由于基准点已经固定，故每层的层高不会有多少偏差。

2、为了保证以后的层高，除按照图纸设计的层高，每层另加10mm，因为模板为人为操作，都会或多或少的出现高低现象，特别对于工期较紧的，高低现象更加严重，增加此10mm，就是为在以后的地面浇筑时，以抵消模板出现的偏差。此点很重要，但也不是有了这10mm，就对模板支设不检查，一旦天棚模板不平，对以后的层高影响很大，业主投诉很多，故在检查模板时，超过0.5mm以上时，即要求整改到位，因为在后期浇筑砼等时，还会有不同程度的下沉现象。

3、在进行地面浇筑时，首先考虑的就是层高的保证，原则就是“宁可大，不可小”，因为业主一般在大了的情况下，不会投诉的，在住宅分户验收规范中，对层高的大也没有具体的规定。

第二篇：住宅地下室车位及层高建筑设计控制指引

附件2 住宅地下室车位及层高建筑设计控制指引

一、设计准则

通过减少地下室面积，减少层高等措施来降低成本，加快工期的进度。

二、控制指标

1、地下车位平均面积

2、地下车库层高

三、地下车位平均面积

1、地下车库柱网

（1）柱网的合理尺寸，关系到停车效率和经济性，应认真排布。应根据最优化的车位布置结构柱网，柱网可不用完全对齐。

（2）根据柱距及梁高关系：地下室柱子截面大小通常取600mm*600mm，如果超过此截面，可以做成扁柱，或者放大柱距，通常按照车位净空尺寸控制柱距。A、以三辆车排布最为经济，柱距为：7.8*7.8米（柱截面600mm*600mm，停车位净空尺寸控制在7200mm）；

B、五级人防排布两辆车最为经济，柱距为：5.4*5.4米（柱截面600mm*600mm，停车位净空尺寸控制在4800mm）；；

C、四辆车柱距为：10.4*10.4米（柱截面600mm*600mm，停车位净空尺寸控制在9800mm），不经济，不建议采用。

四辆车排布方式 三辆车排布方式

两辆车排布方式

2、车位和车道 应严格控制车道及停车位尺寸，严禁超标或造成不经济的排布。（1）停车位尺寸要求：一个车位保证满足2400mm×5000mm（2）车道宽度要求： 5500mm（3）原则上车道两侧都应优先考虑布置车位，尽量避免仅作为车道使用的部分。（4）塔楼下方空间应尽可能利用布置车位，局部可考虑进行结构转换，以提高地下室的使用效率，对多层地下车库尤为有效。

3、地下室人防区

（1）人防区应首先考虑设置在塔楼下方地下室区域。因为人防区是按建筑面积计算人防隐蔽人数的，首选不好停车的位置，但不应影响塔楼下方的车位布置。（2）人防专用的疏散口部楼梯地面尽量考虑平时掩埋

4、地下设备房

（1）小区内设备用房应尽量集中布置。应尽量设置在小区地下车库内（为了不占用计容建筑面积），并且设备用房应设置在塔楼下（因为塔楼下柱位较多不便于停车），为减少地面出入口，设备房疏散尽量利用塔楼楼梯疏散。

（2）消防水泵房、消防控制中心应紧靠疏散楼梯或车库出入口布置以便直接疏散。

四、地下车库层高控制

严格按照以下标准控制地下室层高，在可能的情况下，进一步压缩层高。

1、层高标准

（1）无人防库层高：3.6米；有人防车库层高：3.9-4.2米（六级人防层高取下限）。

（2）在设备房对层高有特殊要求时，应由结构解决，避免整体抬高地下室层高。

2、车位（车道）高度控制标准

车位处净高：2.0m；车道处净高：2.2m。（不含地面耐磨层、找坡高度、上空设备高度）

3、车库梁高（仅作为参考，具体详见附件一中相关内容）

梁板结构无人防车库梁高：800mm；有人防车库梁高：1000mm。

无梁楼盖无人防车库板厚：250mm；五级人防车库板厚：450mm；六级人防车库板厚：250mm；

4、设备管道高度

（1）设备管道高度考虑通风管道和消防喷淋。一般不大于550 mm（含安装尺寸），并应尽量按最小高度设计。

（2）设备管道应尽量避开梁高较大的位置。局部设备管道交叉的位置，建议结构考虑宽扁梁或单向的反梁。

（3）车库内通风管道主要应布置在车位尾部，并尽量紧贴墙壁，集水坑内的水泵、电箱等不得影响停车。

5、地面找坡层高度：

（1）标准设计最大厚度不大于100mm（2）在集水井周围2米范围内找坡，坡度不大于0.5%。（3）地面不考虑设置排水沟，集水井布置在车位尾部

第三篇：杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则

名称：

《杭州市规划局关于印发<杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则>的通知》

市政府部门规范性文件

2011-07-20

2016-12-08

有效

杭州市规划局 法规分类：

颁布日期：

实施日期：

失效日期：

发布日期：

时效性：

颁布单位：

正文：

杭府法审告[2011]30号 杭州市规划局：

你局上报的规范性文件《杭州市规划局关于印发<杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则>的通知》（杭规发[2011]273号）已收悉，经审查，符合法律、法规、规章等有关规定。

根据《杭州市人民政府规章制定办法》（市政府第194号令）和《关于印发杭州市政府工作部门规范性文件审查办法的通知》（杭政办函[2003]250号）的规定，准予公布。

杭州市人民政府法制办公室 二○一一年七月十九日

抄送：

1、《杭州政报》编辑部

2、市委市政府办公信息处理中心

杭规发〔2011〕273号

杭州市规划局关于印发《杭州市建筑层高控制

及容积率指标计算规则》的通知

各有关单位：

为规范建筑层高设计，合理利用城市空间及地下空间，改善城市环境，鼓励建筑设底层架空层，我局制定了《杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则》，并通过市政府法律审查。现印发你们，请遵照执行。

附件：杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则

二○一一年六月十七日

主题词：城乡建设

规划

建筑层高

容积率

通知 抄

送：省建设厅、市法制办、市建委、市发改委、市卫生局、市房管局、市消防局、市环保局、市人防办、市交警支队； 局各处室、各分局、市规划信息中心。

杭州市规划局办公室

2011年6月20日印发

校对人：段

丽

联系电话：85085482

杭州市建筑层高控制及容积率指标计算规则

一、为规范建筑层高设计,合理利用城市空间、地下空间,改善城市环境,鼓励建筑设底层架空层,现根据《城乡规划法》制定本规则。

二、本规则适用范围为杭州市城市规划区内（萧山、余杭除外）的住宅建筑、办公建筑、商业建筑,不包括工业、仓储等建筑类别。

三、基本规定:

1、多层、高层普通住宅建筑标准层层高不得大于3.2米（建筑面积大于240平方米的大户型因特殊技术等需要的，可适当增加其标准层高度，但不得大于3.4米），低层住宅标准层层高不应大于3.6米。住宅建筑非标准层层高应小于4.5米，当大于等于4.5米小于6米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。跃层式或低层住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。

2、办公建筑标准层层高不得大于4.2米；办公建筑非标准层层高应小于4.8米，当大于等于4.8米小于6米时,不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等因功能需要的建筑空间可按其实际建筑面积计算容积率。

3、商业建筑（指零售商业等）当层高大于等于5米小于6米, 不论层内是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积乘1.5倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。

酒店类或以小开间单元式设计为主的商业建筑的标准层层高参照办公建筑标准层层高控制。

4、办公、商业建筑层高大于等于6米小于8.2米时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘2倍计算。当层高大于等于8.2米（即6+2.2米）时，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积乘3倍计算。

电影院、展示厅、大型会议厅、大型商业用房（2000平方米以上功能集中布置的单一空间）等确因建筑设计规范要求加大层高的，可按实际建筑面积计算容积率。

5、鼓励建筑设底层架空层（含文化、体育、教育等公共建筑）。满足以下条件的底层架空层其建筑面积可不计入地块容积率:净高3米以上，以柱、剪力墙落地；视线通透，提供相对集中公共空间，一般不应少于主体建筑占地面积的1/3;无特定功能,只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。底层架空层计入建筑层次。其电梯井、门厅、过道等围合部分按实际面积计算容积率。

７、地下空间:层高2.2米以上,室外地坪为基准,地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.5米时,建筑面积不计入容积率;当地上部分大于1.5米时,该层建筑面积计入地块容积率。若因地势等原因室外地坪高低变化较大时,按相关规定处理。

四、本规则实施前已取得方案设计批复的项目仍按原批复执行；2010年7月前土地已出让但方案尚未批复的项目，允许建筑部分楼层按原规定执行层高标准，其比例原则不超过其标准层面积的40%（在方案中明确）；2010年7月后公开出让地块的项目按本规则执行。

2005年5月13日颁布的原《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》（杭规发[2005]156号）同时作废。过去有关规定与本规则有矛盾的，按本规则执行。

五、萧山、余杭区及市域各县（市）可参照本规则实施。

六、本规则执行中的具体问题由市规划局负责解释。

第四篇：衡水市城乡规划局建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定(试行)

衡水市城乡规划局建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定（试行）

2014年3月17日 15:51:36来源:局规范性文件

为规范规划建筑设计和开发建设行为，明确建设项目设计、审批阶段建筑层高、建筑面积、容积率计算标准。根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）（以下简称《规范》）及有关技术标准,并参照北京、石家庄等外地规定，结合我市实际情况，制定《建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定（试行）》，作为《规范》的补充完善和容积率计算规定。

一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。

二、特殊情况下的建筑工程按下列规定控制层高、计算面积、容积率：

（一）住宅建筑（包括公寓、排屋、别墅等）

一般情况下住宅层高不宜低于2.7米，也不宜大于3.3米。当住宅建筑标准层层高小于3.3米时，建筑面积的计算值按该层水平投影的1.0倍计算，当住宅建筑层高介于3.3米-4.9米(2.7米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影的1.5倍计算，当住宅建筑标准层层高大于4.9米(2.7米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算，依次类推。

跃层式住宅、低层住宅、错层式住宅的起居室（指客厅）层高在户内通高时，不列入超层高控制范围。

（二）办公建筑（含写字楼）

一般情况下办公建筑层高不宜大于3.9米。当办公建筑标准层层高小于3.9米时，建筑面积的计算值按该层水平投影的1.0倍计算，当办公建筑层高介于3.9-6.1米(3.9米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影的1.5倍计算，当办公建筑标准层层高大于6.1米(3.9米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算，依次类推。

（三）商业建筑（含酒店和临街商铺）

一般情况下商业建筑层高不宜大于4.5米。当商业建筑标准层层高小于4.5米时，建筑面积的计算值按该层水平投影的1.0倍计算，当商业建筑层高介于4.5米-6.7米(4.5米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影的1.5倍计算，当普通商业建筑标准层层高大于6.7米(4.5米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算，依次类推。

（四）、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。

如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.3米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

（五）、住宅建筑底层储藏间高度不能低于2.2米，并计算全面积，高于4.8米（2.2米+2.2米）时，按水平投影面积2倍计算面积，依次类推。

（六）建筑底层架空作为公共休闲、交通、绿化等公共用途，且没有围护结构、视线通透、空间开敞的，该层建筑面积不计入容积率。

（七）、阳台进深不应大于1.8米，低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外。

（八）、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。

（九）、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行。

三、对本规则执行过程中遇到的其它情况，我局将及时予以补充和修正。

四、本规定有效期自2014年3月17日至2016年3月17日。

本规定生效前出具的规划条件中未明确容积率计算标准的，参照本规定执行。

第五篇：住宅景观造价控制（范文模版）

最近，有多家省内外房地产开发公司来咨询：住宅小区开发中，如何把握景观的造价？对此，本公司副总经理陈总非常重视，昨天专门约见本站编辑，谈了本公司的建议性意见。陈总说，住宅小区景观现在越来越受重视，设计花样百出，造景五化八门。杭州市80年代，住宅绿化由政府部门统一安排，绿化面积每平方米收60元，开发单位 交了钱，政府绿化管理部门就会来种上树，种上草。那时，还没有住宅区造景的概念。现在就不一样了。景观在购房三要素中成为其中之一。甚至有人说了“第一看 景观”。陈总说，目前来看，住宅小区景观造价控制，成为了由多因素综合而成的事，没有了统一的标准，也就不会有了划一的价格。造价控制完全成为因地制宜，因时制 宜，因公司制宜。别墅区与多层综合性小区的景观造价不一样，经济发达地区与经济欠发达地区的住宅区，景观投入也不一样了。陈总说，但是有一条还是可以把握的，就是从房价上来把握，控制景观建设成本占房价的比例。根据我公司十多年专业从事小区景观建设的经验，根据我们对浙江省开发商近两年住宅景观造价控制的运作情况分析，住宅景观造价有一组数据可供参考（以综合性住宅小区为例）：

一、房屋均价在3000元/平方米以内的，以房屋建筑面积计算，每平方米景观投入控制在30--60元左右；以景观面积计算，每平方米控制在150--250元左右。

二、房屋均价在3000--4000元/平方米的，以房屋建筑面积计算，每平方米景观投入控制在60--80元左右；以景观面积计算，每平方米控制在250-300元左右。

三、房屋均价在4000--6000元/平方米的，以房屋建筑面积计算，每平方米景观投入控制在80--100元左右；以景观面积计算，每平方米控制在300--350元左右。

四、房屋均价在6000--8000元/平方米，以房屋建筑面积计算，每平方米景观投入控制在100--150元左右；以景观面积计算，每平方米控制在350--450元左右。

五、房屋均价超过8000元/平方米，景观造价则要视情把握。