如何做好物业管理企业市场拓展工作

第一篇：如何做好物业管理企业市场拓展工作

摘要：在物业管理企业创建品牌、拓展市场的过程中，存在盲目承接项目，没有结合自身的定位、做好市场调研工作等问题，需要企业注意适时调整企业结构、完善组织结构、提高全员销售的意识。

经过20多年的发展，物业管理企业日渐成熟，部分国有物业管理企业完成了企业改制，加入了市场化竞争大潮。而新生的民营物业管理企业则更是注重市场的拓展，不断通过招投标过程扩大承接项目的数量和提高管理项目的质量。特别是近几年，各地房地产开发商推出大量的超大楼盘，一些品牌效应卓著的物业管理企业，为了实现品牌扩张、提高企业的知名度和经济效益，把握住机会四处出击，市场份额上升很快。如上海的陆家嘴物业管理公司，在短短的几年时间里，管理面积已经达到2000多万平方米。

在物业管理企业创品牌、拓展市场的过程中，存在一定的盲目扩张、承接项目，没有结合企业的自身定位，没有对楼盘的开发背景、业主委员会的合法性等情况进行分析，造成了接管后的一系列问题。不仅没有达到增长利润、创造价值的目的，反而使企业陷入了纠纷，造成了一定的经济损失。笔者结合几个物业管理企业的实例，对市场拓展工作的企业定位、部门建设、营销理念、合理程序四个方面来解析成功物业管理企业的市场拓展。

一、做好企业市场定位、调整项目结构

案例一：某物业管理企业是由国有物业管理企业改制而来，由管理原有的房地产集团公司（母公司）建设的房改房小区，到改制后主动出击，将业务范围拓展到高档住宅、商业物业、工业物业等多种类型，建立了自己的品牌。在市场拓展过程中，将市场目标定位在高档住宅和写字楼，逐渐将原有的房改房等物业管理项目剥离。

由于物业管理企业的发展背景、管理特色的不同，一个企业的人、财、物、信息资源是有限的，如何将这些资源合理使用，发生规模效应，产生最大的效能，就需要有一个明确的、适合企业发展的市场定位，需要根据市场的发展、企业的变化，适时地调整定位。这样，市场拓展部门在明确的市场定位下，有所为，有所不为，有利于市场拓展工作的开展。市场定位有助于以下市场拓展工作的开展：

1、甄别开发商。在企业发展没有明确的定位时，会出现不考虑开发商的资质、信用，只要能够接到楼盘，为公司打开市场即可。难免在后期管理和赢利上出现问题；在企业有了一定的市场占有率，有了明确的定位后，在市场拓展时便会综合考虑开发商的情况，为市场拓展的前期工作打下基础。

2、进一步定位优质市场对已定位的市场进行分类，深入了解项目的盈利能力、风险，确定优质市场并进一步扩大优质市场占有份额。同时，逐步放弃非盈利市场。

3、定位地区，充分考虑地区限价政策的影响。我国东、西部地区经济差异大，在定位好地区后，还需要在进行异地市场扩展时，考虑各地政府是否对物业管理收费采取了限价政策，如果不加分析地进入异地市场，这样会影响公司预计的盈利空间，故物业管理企业要对异地的限价和公司的运行成本进行比较、测算，从而做出是否进入异地的决策。

二、建立合理的人员结构、完善市场拓展部门组织机构

案例二：某物业管理企业原有市场拓展部门仅有一人，而且职能不清，有时甚至担当办公室的工作，市场拓展工作进展非常缓慢。后来，企业调整了部门结构，将人员增加到三人，而且由副总经理挂职部门经理，建立了完备的部门管理制度、激励制度和工作流程，市场拓展工作取得了很大的进步。

市场拓展部门作为一个企业发展的源动力、龙头部门，不仅需要对员工有良好的激励措施，而且对市场拓展部门的职能划分和职责认定也是非常重要的。成功的物业管理企业的市场拓展部门的职能通常有以下几个部分：

1、项目的拓展：分析新楼盘和二手楼盘的特点，考虑其盈利性、社会效应、其他效应，判断其是否是目标楼盘。

2、项目的策划：策划目标项目的竞争方案，其中包括竞争对手分析、投标书的制定和项目的参观方案等。

3、项目的谈判：与目标楼盘的开发商或者业主委员会就管理价格和服务标准等物业管理服务合同中的内容进行谈判。

4、项目的签订：在获得项目的管理权后，与签约方签订合同，将相关的工作转交到下一个部门，配合相关部门进行项目的交接。

三、提高物业管理企业全体员工的市场营销理念

案例三：在某物业管理企业管理的一个商住两用住宅内，某业主出门后没有将房门关好（门需要钥匙才能锁），小区的保安值班后发现了这个情况，考虑发现时时间已经很晚，将业主叫回来会打扰业主休息，为了保障业主房内的东西不被偷窃，保安人员在房外守候了一夜。第二天，业主回来后，保安告诫房主要多加小心，知道整个情况后，房主对公司员工细致周到的服务非常感动，该业主将其属下的一个房产的保安业务推荐给该企业管理，使公司又获得了一项新业务。

物业管理公司提供的是物业服务，而且物业服务不是一次性产品，每时每刻可能都在进行服务。每个员工的工作态度、服务质量都关系到企业的形象，在市场推广过程中，员工的现场服务也是营销环节的重要组成部分。

所以物业管理公司在市场拓展过程中，要重视建立员工的营销理念，注重“人人都是窗口”，每个员工都应做好本职工，为企业树立良好的形象做出努力。在企业内部建立全员营销的意识。

在全员营销的过程中，还要要求物业服务快速、高质量，特别是市场拓展部作为与客户接触的第一个部门，其工作效率本身也是企业其他部门服务水平的一种体现。通过高效率的营销手段，获取市场。

案例四：某企业在2004年的一个项目接洽过程中，市场拓展部人员当天驱车到项目所在地，经过一天的磋商和现场勘察，公司认为此项目作为一个近20万平方米的高档小区，是一个较为理想的客户，但是开发商提出了第二天要策划书和报价，拓展部人员连夜赶回总部，在有关工作人员的配合下，第二天给开发商交上了一份细致、全面的策划书，开发商对市场拓展的策划书表示非常佩服，公司也因此获得了此项目的业务。

四、成功市场工作步骤

通过以上分析，结合笔者的多年物业管理工作经验，认为市场拓展部门工作中需要注重以下环节工作的开展。

首先是深入分析公司的优势和竞争对手的特点，充分利用资源，占领市场；其次是对开发商分析，捕捉开发商或者业主委员会的理念，与其保持一致，找准开发商的设计理念，对开发商的心理进行分析，使开发商的开发理念能够与日后的服务理念良好地融合起来；三是精心设计招、投标书。标书设计力求针对性强，特点突出。楼盘的设计和楼盘的物业服务理念保持一致，在提供优质服务的前提下，充分考虑开发商和业主委员会的需求；四是重视公关工作的开展，在招投标答疑过程中，充分体现公司的优势。同时，公司领导重视项目的开拓工作以及小区经理的配置也是取得项目十分关键的环节。

第二篇：如何做好区域市场的拓展工作

如何做好区域市场的拓展工作?

时间：2010-12-16 11:30 编辑：芳萍 来源：世界工厂网 点击数：878

如何做好区域市场的拓展工作?这是销售人员经常问的一个问题，也是销售员必须要解决的一个问题，虽然不同的区域市场，其拓展的策略不同，但是，其思路基本上都差不多，本文就提供了做好区域市场拓展工作的几种策略，可供参考。

当问到区域市场的拓展策略时，很多销售员都认为，把货铺满渠道，做好产品陈列，在终端开展导购，再进行消费者促销。其实，这只是步骤而已，是无论哪个销售人员都必须经历的工作步骤，而问题就出在这里。招商、铺货、陈列、买堆、导购、试用、特价，这就是众多销售人员所熟知的工作步骤，但是当销售人员把步骤当成策略来思考，就陷入了一种误区。他们自以为有策略，其实只是在按固定的步骤行事，所谓的策略始终都是模模糊糊的，正因如此，他们最终发现，好像该做的事都做了，可业绩就是完不成，也找不到什么有效的方法来改进，这就是众多销售人员的困惑。

追根溯源，他们其实并没有策略，一个优秀的销售人员应该是有思想的人，他要能够真正用策略来开展工作。其实，策略性的思维方式并不难，只要按顺序回答好几个“为什么”，一套区域市场拓展的策略就将自然生成。

1.你对市场了解多少

区域市场拓展的策略本质上是一个规划问题，而规划，则取决于对市场了解的深度，取决于对市场的洞察力。现在的问题在于，很少有销售人员能够清晰地将区域市场的消费特性、行业趋势、竞争态势、渠道结构系统地描述出来，正因如此，销售人员往往对于整个市场的机会点和增长点把握不清，那么自然难以作出一份客观、可行的整体市场拓展策略规划。如何才能充分了解区域市场呢?至少要包含以下几方面的内容：区域GDP增长率、职工人均工资收入水平、消费结构、区域特性、流通结构、行业趋势、竞争态势、主流产品、渠道构成、价格水平、促销方式、拓展方式等。对于这些重要的信息，有的可以通过二手资料(如统计年鉴)获得，比如对区域GDP增长率、职工人均工资收入水平;有的则可以通过业内人士获得，比如对于行业趋势、竞争态势等;而有的可以通过亲身观察获得，如产品结构、价格水平、铺货率等;还有的可以通过消费者访谈获得，比如消费结构、消费态度、消费行为等。这些方式其实并不复杂，只是需要用心、用脚而已，销售人员一定要养成系统的思维方式，同时要舍得下功夫沉入市场，如此方能获得大量充分的信息和数据，自然对区域市场也就了解了。

2.你的目标是什么

目标，是一种人人都懂得讲但却很难做到的东西。现在，不少企业中所谓的目标，其实都是“假目标”，是一种数字游戏而已。这些目标并非自下而上所得，它们的形成缺乏充分、客观、具体的依据，到最后仅仅是企业高层人士一厢情愿的梦想罢了;而当区域销售人员面

对总部下达的销售目标，已经失去了发言权，只能按照要求执行，但他们又并不了解目标制定的依据，事实上，这种没有得到认同的目标将无法充分发挥作用。

另外，在制定目标上还犯有一种错误就是：走极端!有的企业是一个月一个月地向区域销售人员下达销售目标，其后果就是销售人员的眼光顶多只能看到下个月那么远，而且会形成过于追逐短期效果的心态，市场拓展容易陷入浮躁的局面;另外有一些企业则只确定一个目标，中间过程如何任由销售人员发挥，由于目标拖的时间过长，其后果是销售人员往往淡忘了最终的目标是什么，此时目标已经失去了应有的引导和激励作用，而最终一旦未达成目标，那么企业连及时调整的机会都没有了。

就区域市场的销售目标而言，在这里要着重强调的是，不管总部下达的销售目标是什么，作为一个区域销售人员，必须要对自己所负责的区域市场有清晰的认识，通过对市场态势的把握和对自身能力的判断，确定出最真实的区域销售目标，至于其和总部下达的销售目标有多大的差距，则是另外一回事情。同时，销售人员还必须形成一套阶段性的目标体系，通过较长期的目标来明确方向，通过较短期的目标来指导行动，从而能够既有远见又兼顾眼前。实质上，目标只是一种工具，企业不能将其作为目的，否则反而会失去制定目标的意义。

3.你的机会点(增长点)在哪里

说起来，明确区域市场的机会点(增长点)在哪里好像应该很容易，事实上不然。其中的关键在于销售人员能否具有足够的洞察力，也就是说，这要建立在深入调查了解区域市场的基础上，对机会点(增长点)的确定要有具体的依据，包括数据或信息，而不能只是感性地判断。总体而言，对机会(增长)点的分析可以采取一种矩阵式的组合方式，比如产品和渠道的组合，销售人员可以通过分析现有产品在现有渠道有哪些机会，在新渠道又有哪些机会，新产品在现有渠道有哪些机会，在新渠道又有哪些机会，从而挖掘出区域市场中潜在的机会(增长)点。

在这里，销售人员所熟知的分析工具就是SWOT，但在应用过程中往往流于形式化，那些通过几句话描述出来的所谓机会点(增长点)，其实无非只是一些安慰自己的话语而已，一放到实践中根本无法实现。因此，在这个环节，要求销售人员对于每一个可能的机会点(增长点)，都要在消费结构、区域特性、流通结构、行业趋势、竞争态势、主流产品、渠道构成、价格水平、促销方式、拓展方式等方面拿出具体的依据，这样才是真正的机会，千万不要自己忽悠自己。

4.这些机会点可以为你带来多大的贡献

其后的难点是，销售人员还必须清晰地判断出每一个机会(增长)点到底可以为销售业绩带来多大的贡献?换句话说，也就是只要抓住了某个机会，销售业绩就可以增长多少比例或者额度。这对销售人员是个相当的考验。为什么要这样?其一，必须要让销售人员对每一个机会都言之有据，唯如此，才有可能挖掘出真正的机会(增长)点，凡是不能测算出一个具体数值的机会，往往只是一个美丽的泡沫而已;其二，一旦有了经过具体分析而来的数据，就可以清晰地进行判断，这个机会值不值得去做，投入的资源是否有效;其三，这些机会点可

以明确进行分解，也可以据此有效地配置相应的资源。这样，销售人员的每一个行动都有足够的支持点，无疑，这将大大提升区域市场拓展的成效。因此，这就要求销售人员要具备足够的分析能力，要能够判断出铺货率提高多少就可以带来多大的销售增长，掌控多少个特殊陈列位置就能够带来多大的销售增长，增加多少个条码就可以带来多大的销售增长，进入新渠道又可以带来多大的销售增长，这些机会最终都要用数字来表示，越确切，就越可能实现。

5.你有多少途径来抓住机会点

在确定了机会点所能带来的贡献额度后，并不意味着这些机会就能够抓住，销售人员还必须确定，要抓住这些机会(增长)点，到底有哪些可行的途径?否则，再好的机会也只是空想。所谓的途径，在这里指的是方式，还并非是具体的行动方案，销售人员必须要明确自己到底可以运用那些方式来达成目的。

在这个环节，要求销售人员要具有非常清晰的思路，对每条可能抓住机会点的途径都要了如指掌，比如要提高终端铺货率有哪些途径，开发新渠道有哪些途径，进入新区域有哪些途径，提高单店销量有哪些途径，等等。需要说明的是，在明确各条途径之时，必须遵循一个原则，即：每一条途径都要是可做到的，如果某条途径很难做到，那么它就不能作为抓住机会的有效途径。因此，销售人员必须对内外部各种因素都要有充分的了解，才能提炼出真正可行的途径。

6.你有多少资源可以使用

前面的分析暂时都没有考虑资源的限制，主要还是从市场本身的角度出发，其目的在于避免让销售人员在前期受到较大的思维局限，先敞开了思路去想，然后再考虑有多大的资源可以使用。所以，当可行的途径都已明确之后，就到了必须考虑资源条件的时候了，如果资源不允许，那么再回头重新修正途径。

一般而言，销售人员在确定区域市场的资源额度时，常用的有两种方式：一种是核定费用率，另一种则是费用审批。前一种方式相当于自己给自己挣饭吃，后一种方式则相当于要饭吃，但不管哪一种吃法，都必须要有充足的依据。对于前者，销售人员要根据自己对区域市场的销售目标规划来测算出可能的回款，然后再乘以总部规定的费用率，就可以得出自己可以使用的资源额度了，另外，对于不适合纳入费用率的一次性固定费用投入(比如进入KA的条码费)，可以另行向总部申请预算;而对于后者，销售人员则有较大的思考空间，可以把具体的资源额度放到整个行动方案出来后再予以确定，到时只要方案的依据充分且目标合理，销售人员就可以全力争取总部的审批，当然在实际过程中，每个企业对资源额度都有一个比例的限制，最终能否得以审批就要看哪个区域销售人员的方案更加有说服力了。

7.你打算采取什么行动方案

好了，当资源额度基本明确后，销售人员就该把实现机会的各条可行途径都转化为具体的行动方案了，此时，行动方案将作为最终的执行标准和衡量依据。作为一个行动方案，其特点就是必须要具体，要把行动的每一个细节都确定下来，主要包含以下要素：做什么、谁

来做、对谁做、何时做、何地做、如何做、达成何种目的等，只有如此的行动方案才具有实战意义。

特别在如何做这个环节，销售人员一定要交代清楚做一件事所必须遵循的职责、步骤/程序、要求、标准、规范、制度、流程、方法、技巧、重点及难点等，这才是行动成功的保障。现实中难得有销售人员作出非常细致的行动方案，往往只是一些粗略的条条框框而已，这对行动的执行效果有很大影响;要使方案最终落实执行到位，就必须确保每个销售人员都能准确理解行动方案的每一个细节，这就是行动方案的价值所在，如果方案做得不细致，实际的执行必将大打折扣。

需要强调的是，现实中常常见到销售人员的行动方案要么就是临时应急，要么就是零敲碎打，短视而浮躁，完全没有体现出策略性和整体性，实际效果也难以令人满意。因此，行动方案的制订必须要有阶段性和整体性，要和市场拓展的周期和阶段性目标相结合，放在一定的时间段里来综合考虑。

8.你将如何分配资源

行动方案在每一个环节的执行都需要有相应的资源来提供保障，因此，销售人员在方案确定后，还必须对可支配的整体资源进行合理分配。其实资源分配并不复杂，只需要遵循20/80原则就行了，而在实际的操作过程中，销售人员只需要将行动方案中每一个环节所需要的资源核算清楚就行了;其实，在行动方案的制定过程中，都应该考虑了每一项行动的轻重缓急，所以最终的资源分配其实都有据可循。当然，为了便于分析，销售人员应该按不同的类别对所有的资源项目进行归纳，把固定费用、变动费用都分析清楚，从而可以方便地衡量每一项费用的实际效用如何。

9.你将如何保障方案实施的成效

销售的关键就在于细节，为了确保行动成功，销售人员还必须为行动方案的执行设定保障措施，以清晰地对执行过程中的关键环节进行动态掌控，一方面及时了解信息以评估成效，另一方面则及时进行调整。为此，销售人员必须把握好几条事项：

1、为行动的每一件事项设定责任人，确保人人有事做、事事有人做;

2、将整个行动方案转化为一张进度表(即甘特图)，动态反映每件事项的完成状况;

3、建立定期的信息反馈制度，同时在日常工作中穿插大量频繁的沟通，确保信息通畅;

4、制定行动考核方案，将行动成效与相应销售人员的业绩考核挂钩，将责权利落到实处。由此可见，区域销售人员除了策略规划之外，还必须承担起管理的职能和责任，这样才能完成一整套系统的区域市场拓展，也才能顺利实现最终的成功。

第三篇：如何做好物业管理保安工作

如何做好物业管理保安工作

本文提要：所有保安的照片及名字，工号，简介及曾经的光荣事迹上墙，让业主认识我们。每幢楼负责的保安相片，名字，手机张贴在楼层门口，增加了各个保安的责任感。

文章来自 房 地产 e网

思想心态上

·要认为保安工作很光荣,是业主生命财产的保护神

·不要事事向钱看,做好一份职业也是一件有意义的事情

·自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到业主的认可

行为仪表上

·着装整洁规范

·行为富阳刚之气

·警觉有礼

·不贪小便宜

工作方法上

·熟悉自已的管辖区域

·认识所管辖区域的业主

·了解本小区以往常发生的案件

·做几件得人心的事,长期坚持

·做业主的朋友,有困难就想起咱

·定期与业主开办活动

可视化管理上

·做好工作,还要让业主知道

·保安工作计划

·保安评比

·保安警容

·每日操练整队

·安全知识,常见安全情况处理宣传

要认为保安工作很光荣,是业主生命财产的保护神

整个社会是一个互为依靠联结的整体,不要总认为做老板就很光荣,做保安就不值得,要知道,再大的老板住在小区,他的生命财产有赖我们的保护www.xiexiebang.com,在国外,很多人对职业很尊重,即使一个六十岁的人做侍者,他也不会觉得丢人,只要做好本职工作,得到上司同事和业主的认可,就是很光荣的一件事。

我们保安要热爱我们物业公司,不要动不动就想离职,就想跳槽,虽然我们工资不高,但看到业主能在假日放心地出门旅行,我们欣慰,当看到孩童在小区的草地上安全在玩耍,我们欣慰,当傍晚,一群群的老人和小孩在游乐区嘻戏,我们也打心里地欣慰。

不要事事向钱看,做好一份职业也是一件有意义的事情

钱多当然好,工资高也当然好,但君子爱财,取之有道,我们应不断地提升我们的服务水平,提供更人性化更贴心更高效的服务,来让业主愿意出更多的管理费来提高我们的待遇,我们应不断提高我们的管理水平,提高名声,接手管理更高档的小区来提升我们的待遇,静下心来,做内功,而不是处处抱怨,看事的眼光很短,要愿吃小亏来换长远的大便宜。

自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到业主的认可 做保安首先要自尊自信,只有先自已看得起自已,精神抖擞,认真做好工作,才能得到业主的共鸣,我们很多保安同事抱着做一天和尚撞一天钟的心态上班,上班时不用心,无精打采,衣冠不整,业主见面一百次也不认识,这样的保安自已做着也觉无趣,业主当然也看不起。

着装整洁规范

保安应类同于军队,应一年四季戴帽,穿制服,正谓人要衣装,佛要金装,一身得体威武的保安服极易让业主产生安全感,让不法分子产生威慑感。同时,整洁威武的服装也让保安更爱自已。

行为富阳刚之气

做保安,要有阳刚之气,走路要威风凛凛,站如松,坐如钟,不能让业主看到我们打不起精神,慵懒的样子,在保安室,要时刻保持警惕,不能打瞌睡,玩手机,看小说等,对业主要象春天般温暖,对不法分子要象冬天般无情。

警觉有礼

虽然我们威武,但要让小区的老人、小孩、业主觉得我们和蔼可亲,对于熟悉的业主,要主动打招呼,遇到随手的小困难,要主动前去帮忙,比如遇老人提重物,可主动协助,不随便进业主的门。

不贪小便宜

不随便要业主的东西,不喝业主的水,更不能主动要业主的礼物,在业主家,眼睛不可随便乱找,实在要进去时,应速进速出。

熟悉自已的管辖区域

对于自已管辖的区域,应多巡视,有哪些危险隐患点,有哪些可能被不法分子利用的地方,在哪些部位有发生过事故,都应调查清楚,并且重点留意。

认识所管辖区域的业主

业主是我们的衣食父母,业主交物业管理费,才有物业公司的生存,只有物业公司有收入,才有保安的收入,所以,应一切工作围绕如何服务好业主支开展。

我们每月的工资,有我们管理各楼层业主的一部分,可我们大多保安却不认识业主,业主也不认识我们,是很可可悲的事情。

作为自已管辖区域内的业主,应尽可能想办法记住他们住的楼层,他们的姓名,基本情况,孩子情况,拥有的私家车情况,及业主主要的朋友亲戚情况,甚或业主是否常出差,在家的情况,只有做好业主档案,才能针对业主的服务有的放矢,令各业主高兴,当有情况发生时,才能更快更好地处理问题。

比如上次某住户遭窃,是业主长期不在家,被小偷了解了情况,如果保安能了解此情况,那么,他就能重点关注,及与业主作好沟通,也许损失就可避免,让不法分子无可乘之机,业主受了损失,他平时交物业管理费就不情愿,也就影响到我们的收入。

认识我们的业主,当在路上碰面时,多与他们打招呼,其实大多业主很客气,是好人,与他们交朋友有很多乐趣,很多业主是成功人士,与他们交往,向他们学习,可以得到很好的进步。

了解本小区以往常发生的案件

本小区以往发生过哪些案件,是如何发生的,有哪些经验教训可以总结,附近小区有哪些案件发生,是哪些人所为,有哪些经验教训可以总结,及国内外做得好的物业管理公司是如何做的,我们应不断学习别人好的作法,来改进我们的工作,争取在管理上不断上台阶,以获得更多的小区管理权,甚至可以以参加评比,以增长我们物业公司的名气。

做几件得人心的事,长期坚持

我们要做几件得人心的事,长期坚持下来,比如,每天早晚所有的保安进行队列训练,对全小区进行集体巡查,让业主看到我们的训练有素,从而放心。

对于小区中特别需照顾的孤寡老人坚持给予关怀,并让所有的业主知道。

比如,常期坚持邀请业主与我们一起开检讨会,讨论工作如何做得更好。比如,邀请有兴趣的业主与我们一起打球赛,以增进感情等,长期坚持,让业主关注我们,了解我们,产生感情交流。

比如,在可能时,帮有困难的业主送水,偶尔接送或照顾一下小孩等,作为我们日常必备的服务内容。

参照酒店的大堂经理方式,让业主很容易知道今天我们物业公司谁当值,如何快速找到我们等。

做业主的朋友,有困难就想起咱 同上,略

定期与业主开办活动 同上,略

做好工作,还要让业主知道

俗话说,酒香不怕巷子深,我们做了很多工作,如果业主不知道,不清楚,当有问题发生时,他们就会责怪我们平时无作为,如果让他们知道我们平时做了很多工作,那么当发生问题时,他们就会认为是偶然性的事情,是难以避免的事情,对我们的责怪就会少很多。

所以,平时的很多工作,尽量想办法予以公布,通报,让业主尽可能多地了解我们,比如我们可以在各主要出口设一个公告栏,常更换我们的工作报告。

或者,定期召集业主,向他们作工作报告。

我们小区对面的阳光幼儿园有些作法值得学习,比如他们会将小孩每周的菜谱发给家长,定期与家长举办亲子活动,每年春秋季还要求家长与小孩一起出游,以增进感情,每周幼儿园将小孩的表现作评价,同时要求家长也将小孩在家的表现作书面评价,我们很多人总以为将事做好就行了,但如果别人不知道,他们就可能认为我们没有做。

保安工作计划

将一年的工作计划,每季,每月的工作计划张贴,及执行情况作对比,打铁须得自身硬,只有自已将工作做得扎实,不怕部分业主心不改,最终相信,绝大部分业主会喜欢我们,依赖我们。

保安评比

每月将保安进行评比,将其照片,事迹公布,让业主认识明星保安,增加保安的荣誉感。

保安警容

所有保安的照片及名字,工号,简介及曾经的光荣事迹上墙,让业主认识我们。每幢楼负责的保安相片,名字,手机张贴在楼层门口,让业主有需要时马上可以找到我们,同时也增加了各个保安的责任感。

安全知识,常见安全情况处理宣传

定期通进书面和活动形式向业主宣传保安,消防,自我防卫等知识,只有业主安全,才有我们物业公司的生存安全,才有我们保安的工作安全。

第四篇：做好服务文章稳定拓展市场

做好服务文章稳步拓展市场

普瑞实业公司

2011年1月3日

普瑞实业公司担负着为领导机关服务和参与市场竞争，开展多元化经营的双重责任。进入2010年以来，公司全面贯彻落实集团产业发展大会精神，以二次创业为动力，以改革创新为突破口，在为机关服务和培育新的赢利点方面，取得了一定的成绩，呈现出服务保障坚强有力、市场拓展稳步推进的良好局面。

一、优质高效地做好服务工作。

针对机构设置与公司发展不相适应的结构性问题，我们于今年3月份对内设机构进行了调整，原业务部门根据产业发展需要由实业部制改为经营公司制，撤销了实业一部和实业二部，设立了物业管理公司和园林景观工程公司。管理部门按照“统一、精简、效能”的原则，设立综合管理部、人力资源部和市场营销部，并按照工作性质、业务范围，明确责任主体，强化工作职能。机构调整以后，各部门、各经营公司结合工作职能，相继出台了一些与之相适应的规章制度、岗位职责、工作措施和考核办法。如《物业服务实施细则》、《项目管理暂行办法》、1

《三重一大决策制度》、《劳动用工、收入分配管理暂行办法》、《业务招待费管理规定》、《加强财务管理，严格报账审批的暂行规定》等，使组织结构更加优化，激励和约束机制更加完善，企业管理行为进一步规范。

优质服务并不是一纸空文，更要靠实际行动来体现。为了给住户提供方便、快捷、安全、周到的服务，努力建设和谐机关和文明小区。我们着力在以下几方面下功夫：一是推出预约服务、上门服务、代购代办服务等全方位的服务措施，最大限度的满足服务对象的需求。全年共为机关和业主提供各类服务2300余次，配合业主搬放物品120余次，为机关提供会议服务180余次，可以说，哪里有服务需求，哪里就有公司员工的身影。二是始终把办好食堂做为服务职工和住户的重要窗口，坚持菜品选用真材实料，烹饪制作品质优良，供应价格基本稳定，做到了让就餐者满意。同时，还利用重要的传统节日制作精美的糕点，既满足职工住户需要，又面向市场销售，增加食堂收入。今年制作的月饼，无论是外包装，还是品质、口味都深受消费者的青睐，销售收入达40余万元。三是高薪聘请专业人才，对所有服务项目进行专业化、规范化的环境管理，做到了清洁保养符合标准，卫生清扫不留死角，使保洁工作大有改观，为机关办公和住户提供了一个洁净的工作、生活环境，业主满意度稳步提升。

任何事情都讲究效率，服务也不例外。高效，是优质服务的最根本保障。普瑞实业优化资源配置，统筹物资、资金、技术、人才、信息等资源，形成管理成本低，工作效率高，资源节约型的服务保障体系。我们围绕安全管理，设备维护管理，用水用电管理，空调运行管理等方面，合理配置公司内部的各种资源，各类要素，使其与保障工作相适应、相匹配，有效地促进了各项保障措施落实到位。

一是安全管理措施到位。我们一贯坚持“安全第一、预防为主”的方针。加强对消防重点部位的监控和对各类安全隐患的排查，加强对专职护卫队的教育培训，充分发挥专职护卫队的职能作用。建立快速反应预警机制，提高处理突发事故的能力。今年，组织军事训练和消防演习5次，组织消防安全检查8次，请专家进行消防知识讲座2次，排除水、电、气方面的重大安全隐患8起，处理大院内车辆擦挂纠纷25起，确保了一方平安。同时，配合区、街政府和公安部门，开展社会治安综合治理，共出动护卫力量60余人次。

二是常规性物业服务工作管理到位。我们坚持对服务区的建筑物、供配电系统、给排水系统、空调系统、电梯系统、智能化系统、消防等公用设备进行认真细致的维护、维修和保养。在设备老化的情况下，确保了正常运行。今年，我们主要完成了大院内中央空调强磁水和空气热水系统的改造、出版大厦油

改气和电子大厦配电间改造项目；完成了科技园二号变电所技术改造和污水处理管网维修项目；完成了机关办公大楼和宿舍的维修改造工程；出版大厦消防系统的升级改造也在紧张有序进行。这些项目的相继完工，极大地改善了办公条件和居住环境，特别是中央空调强磁水和空气能热水系统以及油改气工程，不仅节能环保，同时每天还节约运行费近万元，实现了资源节约的最大化。

二、实施“2315”工程，稳步拓展物业服务市场。

长期的工作实践，使公司形成了物业管理服务的人才优势和管理优势，为走出去参与市场竞争打下了坚实的基础。公司审时度势，乘势而上，把二次创业的突破口放在了进军物业服务市场上，使内生优势逐步转化为市场优势。为此，我们提出了实施“2315”工程的构想。

“2”就是争取在今年底或明年初，物业服务资质升为二级，使竞争能力有质的飞跃。“3”就是从今年开始，每年承接3个物业服务项目，并将其培育好管理好。“15”就是力争五年内承接的物业服务项目达到15个，初步形成具有一定规模的物业服务项目群，其中高端楼盘项目达到2-3家。把公司打造成在系统内占主导地位，在长沙市有一定影响，具有市场竞争力的本土物业服务品牌。这项工程实施不到一年，就取得了明显的成效，目前已承接物业服务项目4个，其中系统内1个，系统外

3个，项目签约金额达200余万元。公司入驻这些项目仅仅几个月时间，就以先进的管理理念，职业化的管理模式，标准化、专业化的服务水准，赢得了业主单位的好评，使他们有了非常明显的“方便、舒适、安全、清洁、文明”的感受。同时，也向我们展示了物业服务市场化的广阔前景。

我们相信，在集团的坚强领导下，通过广大干部职工的共同努力，我们一定能够再谱机关服务新篇章，再创拓展市场新辉煌。

第五篇：如何做好物业管理

如何做好物业管理

今年的春晚小品《邻居》生动地演绎了在我国大多数小区普遍存在的诸多问题，它把物业管理的一些所作所为表现得淋漓尽致。有观众认为，业主们的物业被物业管理公司管的漏水的漏水，被盗的被盗，断了电，缺了气，原有的乔迁之喜倒变成了烦心事。住进小区后接踵而来的竟是“敲、凿、钻”装修交响曲。水泥、钢筋、木料、瓷砖等装修材料随处可见。敲、凿、撞、钻不绝于耳。楼门口，大小的装修队往来穿梭。建筑垃圾到处乱堆，风起时，小区里沙尘弥漫，完全像一个大工地。而作为物业管理者有时对大兴土木装修的业主也徒呼奈何，既没有罚款的权力，整治起来也难有实际措施。

其实，物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。作为业主，谁都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。但在选择物业管理公司之前，业主好像是对物业管理无能为力的，其实不然，物业应该具备硬件、软件两方面的条件，才可能搭建好的物业管理平台，简单说就是要有完善的设备、设施和配套的完美的人性化服务。选择好的物业管理公司固然很重要，但好马配好鞍，没有好的物业（建筑）作基础，再好的物业服务管理手段也不会让业主有如沐春风的感觉。

具体说，好的物业管理主要体现在以下十个方面：

１、完善的服务设备。

硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备（如空调、电梯）、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等。这些设备不可或缺，还要不断提高其科技含量，才能使之始终处于完好状态，保证使用得当和使用效能。

２、热情的服务态度。

物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”这个基本原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主、客户热情服务，做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、动作雅观。３、娴熟的服务技能。

服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的治安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。这样才能使物业服务得心应手，事半功倍。

４、齐全的服务项目。

在做好物业管理综合服务所包含的必要内容之外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，使业主享受到尽善尽美的服务。这就要求物业有提升的空间，可以根据业主的生活需求有完善的余地。

５、灵活的服务方式。

物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为业主着想，努力为业主提供各种灵活的服务方式，尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给业主提供方便。

６、规范的服务程序。

服务程序是指服务的先后次序和步骤，它是物业管理重要内容之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，紧急情况处理程序则能体现在事故隐患中能有效、及时进行处置，保证业主人身安全和物业财产安全。

７、统一的服务标准。

服务标准是物业公司保证服务水平的具体表现。如礼仪标准、入室清洁标准、入室维修标准、绿化标准等，从中体现出物业公司从业人员待人接物和工作要求的一致性以及展现给业主清洁美观的卫生环境等。

８、合理的服务收费。

物业管理属有偿的服务行为，但物业管理公司制定的综合服务收费标准不应高于政府规定的收费标准；物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足业主需要为目的，不可乱收费或收费多服务少等。

９、健全的服务制度。

物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为业主、客户提供稳定的服务。

１０、快速的服务效率。

服务效率是向业主、客户提供服务的时限，管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。

河北省第一例钢结构建筑――先天下，在设计之初就考虑到要为物业管理提供方便和高效的设施、设备等硬件，同时为物业服务提供配套的智能化管理系统，为物业管理提供一个高效、优质、便捷的平台。

先天下住宅的物业管理优势体现在以下几方面：

１、精装修交房。

解决了装修扰民的最大问题，使业主入住时能够一步到位，不用再花费时间和精力用于装修，也不会再因为装修而侵害其它业主的权益，为业主创造了和谐共融的良好氛围，使业主能够开心入住，不用担心入住后几个月随之而来的装修交响曲。

２、节能型设计。

先天下采用了目前国内领先的墙体—ALC（轻质蒸压混凝土）砌块，较普通的混凝土砌块在节能方面有更好的表现，窗户采用中空玻璃节能窗，保温、隔音、节能、防尘。屋顶保温采用挤塑板。采暖制冷采用户式中央空调系统，每个房间单独设置风机盘管，可实现分室温度控制，控制灵活，节约能源。分质供水降低饮用水成本，节约能源。采用3-6升节水型卫生洁具。楼梯、电梯间选择声光控制灯具，客厅选择可调节功率灯具，有效节省电能。

３、高舒适设施。

先天下住宅中配备分户式中央空调，还有２４小时热水，达到纯净水标准的直饮水，这些使业主随时可以享受到春天般的沐浴和温暖。分户式中央空调让业主在采暖期没有到来之前，已经可以提前享受到集中供热的和煦暖意。直饮水与国际生活接轨，不用再受到桶装水送水和换水的烦扰。

４、智能化管理。

先天下设有楼宇可视对讲及安居防范系统、保安闭路监视系统、出入口控制系统、电子巡更系统等，保证小区的安全。按欧美流行车道设计车辆入口，大缓坡、直通道，停车场管理系统可以有效避免陌生的车辆进入。

５、人性化配套。

先天下住宅中采用两梯两户、每户一个车位的设计，为业主提供了最大程度的便捷，业主在停车位停车后直接即可坐电梯到户，减少了不必要的行路和等电梯的时间，为业主提供了尊贵的服务。

用心做好每一分，在先天下，物业已经搭建了良好的硬件平台，再辅以高效优质的软件服务，相信先天下一定会建设成为一个令业主满意的优质文明小区。

如何做好物业管理服务工作

随着物业管理行业的不断发展，如何做好物业管理服务工作，满足广大业主的需求成为我们物业公司重点关注的问题之一。面对此问题，我们必须正确认识物业管理不仅包括管理，还包括服务。重视物的管理，缺乏人性化的服务，我们就不能有效地满足业主的需求；突出服务，管理不到位，就会造成管理与服务工作的脱节。我们必须发展的看待一个问题，只有认清管理是物业公司的根本任务，服务是贯穿于整个物业管理工作的连线，只有管理与服务工作两手抓，才能将我们的物业管理工作水平真正提高到一个较高的水平。

服务对象是业主，业主的满意度，是衡量物业管理服务的标准。因此，一切服务工作都应围绕这个核心。服务水平的好坏直接影响业主对物业管理的满意程度、影响企业的经济效益、企业的声誉，这就是服务在我们物业公司管理中的重要性所在。那如何做好物业管理服务工作呢？

一、服务意识的培养

要把服务工作做好，必须提高我们的服务意识。也就是要我们清楚地知道物业管理是服务行业，物业管理企业不是政府的管理机构，是与业主具有平等关系的服务单位，物业公司与业主签订的协议是委托服务协议。服务水平作为业主考核物业公司的唯一标准，服务的好，合同可以续签，服务的不好，就会影响我们续约。拿我们平时对违章停放车辆的管理来说吧，假如安保人员这样说：“喂，你的车不能停在消防通道上，赶快开走。”，对违章停车的业主会按你的要求去做吗？如果这样说呢，“对不起，消防通道禁停放车辆，请您将车停在车位上好吗?”。相信违章停车的业主会很好地配合。也就告诉我们服务意识的转变，会使我们的物业管理服务工作更好的开展。

二、通过学习培训，提升员工素质

学习培训是适应新工作的过程，同时，也就是调动积极性的过程。向书本学习，向模范学习，向先进经验学习。通过学习、实践；再学习，再实践。对本职工作积极主动，善于发现问题，认真分析、判断找出原因并妥善处理，把学习的专业知识、技能，应用到实际服务中去，经过实践逐步提高服务质量，不断提高员工解决问题的综合能力。

为业主提供标准化、规范化、科学化的优质服务，让业主感到满意，需要一批有工作能力、有较高综合素质的员工。物业管理服务工作，看似简单，零星琐碎，实则涵盖了方方面面的知识和技巧，以及判断、分析和解决问题的综合能力。日常安全、消防、保洁、绿化和维修等各项工作，都要具备相关知识和动手能力，每项工作必须扎扎实实落实到位。如安全保卫日常工作中一些细节就体现了我们员工的素质，需检查对方证件时说：“先生(小姐)，请出示您的证件。”验证完毕，应说：“谢谢！”。遇老人或他人提重物说：“先生(小姐)，需要帮助吗？”，别人感谢时应说：“不用谢，这是我应该做的”。我们物业公司的服务内容较多，涉及的工种也较多，为此，与业主打交道，自身行为的规范包括服装服装统一、举止文明、态度和蔼、语言亲切等，都是我们员工素质的体现，同时也是业主衡量物业公司服务水平高低的一个重要标准。拥有一支业务水平高、自身素质强的管理队伍，需切我们不断地学习培训、实践。

三、建立明确、合理的责任制，增强管理协作能力

目标的实现需要每个部门、每位员工发挥积极性。目标应落实到各部门、个人目标上。因此，赋予每位员工明确的工作任务和责任，制定具体、明确、严格的考核办法，使责、权、利有机统一起来，就可以保证目标任务的落实和完成。并有效地引导员工的行为方向。责任制度必须系统周密，每一层次、每一部门、每一个人都应纳入各个相应责任制度，目标要逐级分解落实，体现合理分工协作。大家团结协作，工作有落实，服务质量自然也就有了保障。

四、加强与业主的沟通

我们物业公司搞好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与业主的联系，听取他们意见。了解他们的需要，对我们物业公司有哪些意见和建议。解决好业主问题并及时给予回复，让业主知道我们物业公司在时时刻刻的关心着他们。这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。

以上是我通过学习、实践对如何做好物业管理服务工作的一些见解。我相信，通过提高自身的管理水平，增强自身服务意识，有针对性的开展服务工作，就一定能将物业管理服务工作搞好。