2013年上半年郑州楼市总结及下半年走势分析

第一篇：2013年上半年郑州楼市总结及下半年走势分析

2013年上半年郑州楼市总结及下半年走势分析 2013年上半年，全国房地产市场延续2012年的回暖走势，行业投资环境好转，市场成交量攀升，重点城市房价普遍上涨。在此环境下，郑州楼市也呈现出供销两旺的态势，多项指标刷新历史新高。

会上也发布了2013年下半年郑州房地产市场走势，综合来看，房地产市场投放速度将加快，市场成交平稳走高，房价上涨压力仍将延续。

一、2013年上半年郑州房地产市场运行情况

1.房地产开发情况

根据市统计部门初步统计，上半年，全市房地产业开发投资累计完成635.88亿元，同比增长30.0%。房地产开发企业到位资金783.48亿元，同比增长33.6%，其中，国内贷款61.69亿元，同比增长4.7%，自筹资金364.07亿元，同比增长20.7%，其他资金357.72亿元，同比增长58.3%。

2.土地出让情况

上半年，市区共出让土地79宗，土地出让面积为287.86万平方米，同比增长78.09%，其中住宅、商服等用地出让71宗，出让面积281.75万平方米，同比增长105.37%，成交金额为94.28亿元，同比增长61.77%。

3.商品房投放情况

上半年，全市商品房投放面积903.42万平方米，同比增长26.13%；其中，商品住房投放面积577.82万平方米，同比下降4.42%。市区商品房投放面积603.32万平方米，同比增长21.97%；其中，商品住房投放面积358.64万平方米，同比下降13.58%。

4.商品房销售情况

上半年，全市商品房销售750.52万平方米，同比增长42.9%；其中，商品住房销售632.36万平方米，同比增长33.23%。商品房销售均价为7080元/平方米；其中，商品住房销售均价为6237元/平方米。市区商品房销售492.27万平方米，同比增长24.21%；其中，商品住房销售面积397.52万平方米，同比增长14.34%。商品房销售均价为8346元/平方米；其中，商品住房销售均价为7365元/平方米。

5.商品房累计可售情况

截止6月底，市区商品房累计可售面积为1123.49万平方米，同比增长48.08%，其中，商品住房累计可售面积为376.73万平方米，同比下降16.19%。

6.二手房交易情况

上半年，全市二手房交易面积328.69万平方米，同比增长196.79%；其中，二手住房交易面积320.97万平方米，同比增长198.80%。二手房交易均价为5175元/平方米，其中，二手住房交易均价为5105元/平方米。市区二手房交易面积248.72万平方米，同比增长189.02%；其中，二手住房交易面积242.19万平方米，同比增长190.93%。二手房交易均价为6144元/平方米；其中，二手住房交易均价为6064元/平方米。

7.房屋租赁情况

上半年，全市完成非住宅租赁管理面积1023.8万平方米；累计完成住宅登记备案65216户。市区新增非住宅租赁管理面积10.1万平方米，累计完成740.9万平方米；新增住宅登记备案368户，累计完成60438户。6月份和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨10%，住宅租赁价格平均上涨15%。

8.房屋抵押完成情况上半年，全市完成各类房地产抵押登记面积1608.51万平方米，同比增长51.2%；完成抵押登记金额713.9亿元，同比增长72.8%。市区完成各类房地产抵押登记面积1058.87万平方米，同比增长40.7%；完成抵押登记金额579.26亿元，同比增长64.6%。

9.保障性住房完成情况

上半年，全市保障性住房开工建设45889套，占省定任务量的100%。其中，经济适用住房开工3786套，公共租赁住房开工25880套，棚户区改造开工建设16223套。

二、2013年上半年郑州房地产市场特点

1.商品房供销两旺

上半年，全市商品房投放量和销售量均为2010年以来的最高值，其中市区的商品房投放量创下同期历史新高，销售面积也是继2010年上半年之后的第二高位。其原因：一是从去年二季度至今持续的销售回暖，使得房地产行业投资环境明显好转，行业信心回升，房地产企业对市场的预期普遍向好，开发投资力度明显加大，突出表现在今年上半年商品房投放面积的大幅增加。二是由于2012年房地产市场的回暖始于二季度，去年上半年商品房销售面积仍处于相对低位，因此今年上半年销售量同比出现较大增幅。三是今年上半年虽然新“国五

条”对房地产市场产生了一定影响，但郑州作为二三线城市，需求更多的体现在首次置业和改善需求上，使其受政策的影响程度不及投资性需求较多的一线城市。

2.商品住房供应偏紧

上半年，在商品房市场投放增幅明显的形势下，全市及市区商品住房投放量均出现负增长。从商品住房的供销比看，全市商品住房的供销比为0.91：

1、市区为0.9：1。商品住房市场供应偏紧，需求旺盛，导致商品住房库存的频频走低。以市区为例，市区的商品住房累计可售面积已经连续4个月库存量低于400万平方米。造成商品住房供应偏紧的原因主要是过去5年里，全市商品住房用地实际供应48114.21亩，其中市区供应量为19537.37亩，而2008-2010年仅占全市的五年供地量的31.06%，市区为34.26%，前期土地供应偏紧很大程度上影响到今年上半年的商品房市场投放量。

3.商品住房价格上涨

上半年，全市各月的商品住房销售均价为5926元/平方米、5915元/平方米、6295元/平方米、6224元/平方米、6287元/平方米、6631元/平方米，市区各月的商品住房销售均价分别为6991元/平方米、7186元/平方米、7392元/平方米、7506元/平方米、7410元/平方米、7630元/平方米，可以看到全市商品住房销售均价前期较为平稳，年中出现翘尾，而市区的商品住房价格整体呈现出小幅上涨的态势，5月份在预售审批环节加强管理、约谈企业领导、暂停企业网签资格等行政干预下，房价出现回落，但仍难以从根本上抑制房价上涨的势头。房价上涨的原因：一是从成本方面看，土地、人工、建筑、融资和营销等成本不断提高，导致房屋建设成本逐渐上涨，因此项目入市后房价普遍较高；二是从开发企业角度，目前市场良好的销售形势，企业拥有充足的周转资金，没有降价促销的动力；三是从供应方面看，市场持续性的回暖使商品住房的库存量逐渐减少，供应的紧张造成价格的坚挺；四是从需求方面讲，看涨预期的增强使得购房者集中入市，需求的旺盛也成为房价走高的“推手”。

4.中小户型仍是主流

从市区商品住房的销售结构看，上半年，套型面积在60-100平方米的商品住房销售25281套，占到商品住房销量的60.79%，与去年同期相比，销量增长28.17%，占比提高8.16个百分点，可以看出中小户型仍是市场需求的主流。

5.非住宅明显供大于求

上半年，全市非住宅投放面积达到325.6万平方米，同比增长191.39%，销售面积为118.16万平方米，同比增长133.70%，供销比为2.76：1；市区的非住宅投放面积为243.68万平方米，同比增长205.90%，销售面积为94.75万平方米，同比增长94.72%。非住宅供求比为2.57：1。

全市及市区非住宅的投放量及销售量均创下历史新高，但投放面积增幅远远高于销售面积的增幅，供大于求十分明显。非住宅的供大于求，一方面直接导致非住宅库存量的激增，以市区为例，非住宅累计可售面积由去年12月底的598.46万平方米，上升至今年6月底的746.76万平方米，上半年各月的非住宅库存频频刷新历史新高，以过去12个月的月均消化面积计算，市区非住宅累计可售面积的消化周期达到48个月。另一方面也直接导致非住宅市场竞争加剧，开发企业只能通过降价来“跑量”，6月份，市区非住宅销售均价为12464元/平方米，较去年12月份的15085元/平方米下跌了2621元/平方米。

6.二手房交易量创新高

上半年，全市及市区的二手房交易量已经超过了去年全年的水平，创下同期二手房交易的历史新高。从月度看，在新“国五条”出台前后，二手房成交量一度出现较大的波动，幅度大于商品房。尤其是3、4月份，大量二手房源被消化，“末班车”效应使得二手房交易量刷新成交记录，全市4月份的二手房交易量86.83万平方米，市区3月份的二手房交易量66.79万平方米，创下了郑州二手房月度交易量的最高水平；虽然3、4月份在一定程度上透支了未来的市场需求，造成5、6月份二手房交易量的环比下跌，5、6月份全市二手房交易量62.61万平方米和40.80万平方米，市区为42.81万平方米和31.83万平方米，但也远高于2012年二手房的全市月均交易量24.8万平方米和市区月均交易量19.5万平方米。

7.县域房地产势头正劲

上半年，县域商品房投放面积300.1万平方米，同比增长35.4%，其中：商品住房投放面积219.18万平方米，同比增长15.63%；非住宅投放面积80.92万平方米，同比增长152.24%。县域商品房销售面积258.25万平方米，同比增长100.36%，其中：商品住房销售234.84万平方米，同比增长84.93%，非住宅销售面积23.41万平方米，同比增长1132.11%，县域房地产市场销售增幅远高于市区增幅。虽然县域非住宅销售同比增幅较大，但仍不容忽视的是，县域非住宅市场的供应量过大，供大于求态势逐步显现，上半年县域非住宅供销比达到3.46：1，供销比值高于市区。近两年县域房地产开发的业态以城市综合体项目居多，其中非住宅物业的开发比重过大。在2011年至2013年上半年的两年半期间，县域非住宅累计的供销差已经达到173.01万平方米，短期内难以消化。

三、郑州房地产市场下半年走势

从经济层面看，房地产行业在稳步回升的同时，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强，房地产外部环境存在一定的变数。

从政策层面看，6月19日，李克强总理在国务院常务会议上明确提出支持居民家庭首套自住购房，这是新一届政府领导班子上台以来第一次在国务院常务会议上，对房地产市场发

展做出公开表态，传递出对于房地产政策面的讯息偏向利好。

从资金层面看，目前银行流动性资金紧张，将短期内明显影响购房者贷款；但7月5日，国务院办公厅发布的《金融支持经济结构调整和转型升级指导意见》中要求银行积极满足居民家庭首套房等合理信贷需求，对房地产信贷而言中长期同样偏向利好。

从土地供应看，郑州近两年加大了商品住房的土地供应，2011年-2012年全市商品住宅供地为33169.16亩，占到过去五年商品住房实际供应量的68.94%，其中市区供地12843.84亩，是过去五年商品住房实际供应量的65.74%，这些土地陆续进入市场，将极大缓解商品住房市场短暂性供应偏紧的局面。

综合上述因素，我们认为下半年郑州房地产市场：

1.市场投放速度加快

随着市场的持续平稳以及政策效应的递减，房企对市场预期依旧乐观；同时，今年上半年全市房地产开发投资增速和商品住房新开工面积高出去年同期7.4个百分点和29.7个百分点，预计今年下半年以及明年上半年市场投放量将进一步增加，商品住房将呈供求平衡或供略大于求的局面。

2.市场成交平稳走高

预计行业大环境维持基本平稳的情况下，市场活跃的态势将保持平稳走高。

3.房价压力依然较大

在已采取稳控房价措施的基础上，物价和房管部门将采取更加有效的行政干预措施，下半年房价不会出现大幅度的增长，但目前住宅市场库存暂时处于低位，房价上涨压力仍将延续。

4.三类社区建设加速

在2013年郑州《政府工作报告》中称，今年将启动城中村改造项目31个、合村并城项目38个、新型农村社区项目24个，力争实施拆迁7300万平方米，新建建筑面积12000万平方米。三类社区的启动和积极推进，一方面将改善拆迁安置户的居住环境，一方面也会进一步增加商品住宅的市场供应量。

四、有关建议

1.对政府的建议

建议政府部门一是按照“强投资、夯基础、调结构、求提升”的指导思想，进一步加大住房用地供应规模，尤其是加大中小套型普通商品住房和保障性住房用地供应，满足中小户型、首套住房购买者的自住性需求；二是对周边已建有大型商业的住宅项目，规划管理部门在审批时要降低商业等非住宅物业的控规指标，以社区配套商业的下限值执行，避免社区商业向区域商业中心的开发冲动，达到减少非住宅投放量的目的；三是建议土地管理部门减少非住宅用地供应数量，放缓非住宅供地节奏，增加住宅用地供应；四是7月1日起，郑州开始执行《郑州市新建商品住房销售价格备案管理办法》，物价部门要切实加强“一房一价”管理，加大对商品住房销售价格的监管力度；五是房管部门进一步加强预售管理和市场监管，严肃查处采用拖延开盘时间或者控制房源等手段捂盘惜售、故意制造房源紧张气氛的行为；六是加快以公共租赁住房为主的保障性住房建设进度，尽快形成有效供应，满足人们对租赁住房需求。

2.对开发企业的建议

开发企业一方面要充分理解支持当前的房地产市场调控，科学理性定价，保持目前较为理性促销的营销策略，充分意识到刚性需求对房价的敏感度及承受度，用心呵护市场，将价格稳定在相对平稳、消费者者可接受的水平。另一方面，随着国内外流动性的缩紧，如何筹集资金是房地产企业在下半年亟待解决的问题，管好用活资金、提高资金周转速度是企业生存和发展的法宝；因此要珍惜目前良好的市场环境，根据市场需求加快投资和投放速度，及时公开可售房源，加快资金回笼速度，避免市场变化时产品滞销。

3、对购房者的建议

一是建议消费者在购房时调整置业观念，目前郑州公租房已陆续推向市场，消费者可根据自身经济能力或租或购。二是随着商品住房的供应量逐步增加，消费者可根据市场投放的变化和自身对住房的需求以及经济承受能力，选择合适的时机入市。

第二篇：郑州近期房屋租赁价格走势及成因分析

郑州近期房屋租赁价格走势及成因分析

年初，由于各种因素共同作用，已经促成房屋租赁价格上涨。如季节性房源紧张、物价上涨、房价居高不下，租售比严重失调等，都是推高房屋租赁价格上涨的诱因。再加之最近出台的限购令，致使许多有购房意愿的人群持观望待降的期盼和原本有资格购房的外地人无法满足购房需求，扩大了租房大军。总之多种因素导致我市房屋租赁价格上涨。

综合全市情况，具体分析一季度上涨幅度为15－20%，个别小户型甚至高达30%－40%。其中季节性房源紧张导致上涨按往年惯例占10%左右，也就是说，最近几年几乎每年房租在春节过后上涨10%。物价上涨带动房租上涨占3－5%，由于各类消费品物价在一季度都有不同程度的上涨，房东为消化这些上涨带来的支出增加，就会增加房租，这是一种普遍现象。租售比失调造成的租金上涨是一种长期的扭曲与反弹。按国际惯例住宅的租售比一般在200：1到300：1之间。而目前由于过快上涨的房价导致郑州的租售比在400：1到500：1。为回归合理的租售比，房屋租赁价格也随之水涨船高。据估计，一季度因租售比反弹造成的租金上涨在1%至2%。

近期郑州市出台限购令，目的是打压过快上涨的房价。这就造成广大待购户持币观望，以期能够在不久的将来房价降到适当的心理价位；而另一部分原先想在郑州置业的外地人因限购令的限制，无法实现购房梦，这两大人群只能转而投入到租房大军以解决居住问题。如南郊一户一室一厅房屋，春节前租金240元，过了春节房东涨到300元，限购令出台后房东又涨了20元。因此限购令导致租金在原来的基础上上涨5%－10%。

而在出租房源供应方面，除了正常的传统出租房源不断减少外（城中村改造导致一部分低价出租屋消失）；以投资为目的新购商品房由于房价的上升远远超过租金的收益，因此大多数投资客为避免麻烦，宁可将房屋空置静待房价上升，而不愿将房屋出租收取租金，这些都造成新增出租房源量少价高。不断扩大的租房大军和稍显紧张的出租房源之间的矛盾，造成了租金的不断攀升。

要想稳定郑州市的房屋租赁价格，我们认为：最主要的是稳定房价，使投资客无法从过快上涨的房价中获得较大的收益，这样他们要么把房子推向租赁市场，要么把房子推向买卖市场，以增加房源的供应量。而稳定房价的主要手段是在限购令的坚决执行，这样看来短期会导致租赁大军扩大、租金上升，而长期坚持下来，稳定了房价，打击了投机，就会挤圧出更多的空置房源以满足人们居住的需要。目前郑州市的空置房屋据不完全统计，三环以内应在五万至七万套左右。如果这些房源进入市场流通，就能解决十到二十万人的居住问题。其次是通过政府多建廉租房和保障性住房，以满足更多人的住房需求。再次如果整个社会的物价能够稳定，也会对租金起到稳定做作。

目前还有一个比限购令更能引起房租上涨的因素是房屋租赁综合税率的提高。最近我们接到税务部门的通知，住宅租赁税由原来的5.5%上涨到13%多。虽说整个郑州个人出租住宅纳税率不高，但由于这一因素导致租金上涨以转嫁高税率将是长期的。因此在此建议税务部门不应在这一时期调整税率而是要扩大纳税户的范围。这也是稳定目前我市房屋租赁市场价格的一个方面。

第三篇：2010-2013年楼市关键词分析

对于过去一年里楼市发生的值得回顾的事儿，几大专业媒体基本都以以下10个关键词来逐一呈现(个别虽有差异，但总体内容差别不大)。

2013年中国楼市的“10大关键词”基本是：

新“国五条”、恐慌购房、最简细则、两极分化、地王频现、调控收紧、房地产税、交投两旺、租金大涨、长效机制。

2013年2月20日，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，被业界称之为 “新国五条”。其内容包括：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。“新国五条”实施细则发布后，其中“二手房交易按照增值额20%征收个税”的内容，在市场上引发深刻影响，不少地区在该政策出台后，出现二手房交易量猛增的现象。北京不少二手房挂牌价当月暴涨20%。

“新国五条”要求各地在2013年3月底出台地方执行细则，但大多数城市选择“温柔落地”，回避其中的20%的个人所得税征收、首套房贷比例、二套房贷利率等几项如何调整等关键性问题，均以“房价增幅低于人均收入增幅”为由头说事，被网友戏称为“一句话细则”。在这种“雷声大雨点小”的调控态势下，国家统计局的数据显示，2013年10月，全国70个大中城市中，有21个城市的新建商品住宅价格同比涨幅超过10%。民间机构统计数据显示，到2013年11月，北上广深四大一线城市新建住宅样本均价同比增幅分别为28.48%、13.33%、26.66%、25.25%。而温州、鄂尔多斯、东莞等在内的三、四线城市，与最高点相比，房价已经或近乎“腰斩”。

与此同时，一线城市地王不断涌现，几乎每一轮土地出让，都会产生一个新的“地王”。成交金额与出让土地面积增幅形成“剪刀差”，表明楼板价已经大幅上升，意味着未来的房价难以下跌。

房地产税试点扩围屡被提及，但一直“只听楼梯响，不见人下来”。

由于一、二线城市房价居高不下、新增人口持续增加等因素，催生了日趋旺盛的租房需求，导致租金价格一再走高。为了降低租房开支，不少人选择合租，群租现象愈发严重，“蚁族”规模一再扩大。

细看2013楼市“盘点”的“十大关键词”，发觉有些事例不尽眼熟，为此，我找来2010、2011和2012三年楼市“盘点”的“十大关键词”进行比较，意在找出有那些相同与不相同。2010年楼市的“十大关键词”分别是：

严令限购、保障住房、土地收入、土地清查、央企清退、房企融资、二线城市、领头独大、商业热潮、房产税传闻。

2010年3月18日，国资委要求除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家非地产主业央企，须制定出15天退出方案。9月，银监会下发主业含房地产的16家央企名单，要求加强贷前审查和贷后管理，对78家未列入名单的央企，明确2011年将不能从银行贷到新增房地产开发款项。然而，时至今日，78家央企仍没有完全退出房地产业务。“新国十条”在4月中旬突降楼市，限购、二套房首付50%、限制外地人购房、三套房贷从严、认房又认贷等一系列新的规定接踵而来。9月29日，五部委分别出台措施巩固市场调控成果，促进市场健康发展。

财政部4月6日公布2010年工作要点，总体要求是着力调整国民收入分配格局，推进财税制度改革，优化财政支出结构。在改革税制方面，明确指出要适时出台资源税改革方案，完善房产税制度等重要内容，之后，2010年全年都在探讨房产税。

与2009年各大房企在一线城市展开的“地王”厮杀战相比，开发商们无疑发现转战二、三线城市也不失一个好的选择：成都、沈阳、大连、武汉、珠海以及北上广深四大城市的周边城市成为其“布局”之地，无论是在拿地的数量还是金额上，都远远超过了一线城市。以万科为例，2010年1-11月份以来，公告显示万科累计购地金额为418.58亿元，共计64个地块，其中二、三线城市的地块大约有49个，累计购地金额超过250亿元。接下来再看2011年。

2011年的楼市“十大关键词”分别是：

新“国八条”、保障房、限购令、限价令、房产税试点、房贷优惠取消、零成交、拐点、降价、中介关门潮。

2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(即新“国八条”)，提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一揽子调控政策。

新“国八条”出台，在2010年基础上，楼市调控力度再次升级，随后所有出台的调控实施细则，无不围绕新“国八条”而展开，以此为始，覆盖范围最广、“史上最严”调控拉开序幕。2011年，很多楼盘推出房源之后，很长时间无人问津，以至于出现“零成交”的奇特现象。这种情形在北京、上海等地尤为常见。

2011年10月底，部分品牌开发商开始降价促销。而来自国家统计局数据显示，包括一线城市在内的多个城市，房价同比“涨停”次数越来越多，同时考虑到房地产市场仍然深陷胶着状态，似乎可以初步判断“拐点”到来。

降价促销虽然后来没有常态化和大面积发生，房价未真正下行。但不可否认的是，高库存的现状让开发商失去继续等待的底气，同时考虑到楼市调控力度没有放松的可能，因此楼市“拐点”已在形成，只是确立时间不在当下。

2011年5月，美联物业关掉上海最后8家门店，正式退出上海二手房市场。随后，包括北京、上海、广州等地，每月都有中介公司倒闭。2011年11月，中原物业调整深圳业务，又把中介关门潮推向了一个新的高度。

中介关门潮，是体现市场处于极度低迷状态的一个缩影。自2010年4月份开始调控以来，成交冷清的局面注定中介行业将会进入萧条时期。为了“过冬”，不少中介公司另找出路，如涉足一手代理。房产中介公司在备受煎熬的同时，由此及彼，开发商的日子也好不到哪里去。

2011年的楼市，曾经很冷；2011年，很多人难以忘记的一年。

2012年楼市“十大关键词”分别是：

调控持续、市场回稳、成交量回升、首套房贷利率下浮、地王频现、政策微调、打折促销、泡沫破碎、资金松绑、房产税、投资离场。

2012年，楼市发生了很多故事，也经历了太多的变化。

由于中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位等措施接连实施。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给也列入政府工作主要日程。

随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪逐渐趋于缓解，积压的刚需与部分改善性需求积极入市，交易活跃程度逐渐提升，市场日趋回稳。根据中国指数研究院跟踪监测的数据显示，2012年前11个月，全国50个代表城市住宅月均成交量达2272万平方米，总成交量比2011和2010年同期分别高出24.6%和10.7%。此外，新房价格止跌反弹，百城住宅均价自2011年9月开始连续9个月下跌，但在2012年6月份首次止跌后连续上涨。2012年3月份，国内多家银行首套房贷利率出现了明显的下调，不少恢复85折优惠幅度。这与此前的基准利率水平相比，相当于将利息负担减轻了18%左右(贷款年限为30年)。此后的5、6两个月，成交量大幅攀升，6月份成交量创全年新高，与之不无关系。进入下半年以来，北京、上海、天津、南京等城市接连出现“地王”现象，开发商集体进入亢奋状态，纷纷斥巨资拿地。这一轮发生在今年下半年的土地盛宴，尤以标杆企业表现得最为积极。在2012年7~11月份，以招、保、万、金为代表的十大标杆企业，拿地资金超过1167亿元。

回顾楼市调控的一年来，全国有超过40个城市出台相关微调政策，各类政策的出发点均集中在鼓励合理需求。如深圳、济南、武汉等30多个城市集中为公积金政策松绑；厦门、天津、上海等地则调整普通住宅标准，扬州等地出台减税或补贴政策，上调限价、户籍放松等多方面。但触及限价、限购以及限贷等根本性调控措施的政策被叫停，支持首套房的公积金制度调整得到支持和认可。

2012年上半年基本呈现“以价换量”格局，为了加快资金回笼，房企或采取打折促销活动，或平价入市策略，吸引购房者出手。但下半年形势发生变化，市场上打折现象虽然时有发

生，但打折的幅度缩小，出现的频次也大大降低。2012年末房价的翘尾，使得2013年初的房价即面临一定的反弹压力，2013年楼市虽然也打折现象出现，但没有大面积发生。而此前一些炒作过于剧烈的城市，终于沦陷于泡沫破裂的深渊。温州、鄂尔多斯两大房价曾经遭遇“爆炒”的城市，终因资金链断裂而导致房价大幅下滑，温州的房价与高点时期相比，已经“腰斩”，而鄂尔多斯的房价也一路下滑不止。还有不少三、四线城市因为购买力透支，即将面临房价回落的风险。

2012年，调控、市场回稳等成为楼市主旋律，回暖、地王、政策微调、房产税等字眼也成为老百姓嘴里最常提起的字眼。这一年，楼市走过的，是不平凡的一年。

今天，过去的虽然都已过去，但留在人们眼前心中的，还是地王频现、房产税……回顾过去的几年内，尽管公众对高企的房价批评之声甚多，但政府应对此呼声出台的调控政策却也越来越不欢迎。例如“调控加码”、“稳房价”，“国八条”、“新国八条”、“国六条”和“十五条”，说是重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构(如70%、90平方米)、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构的同时开始调整商品房投资性需求，但诸多“调控房价”的“房地产新政”推出之后，房价依旧高烧不退。在这一时段，房价的调控政策还呈现顺周期操作的特点，实际效果加剧了房价周期的波动幅度，近几年的房地产市场，可以说是“一边调控一边涨价”，调控政策越猛烈、越严厉，房价涨得越凶猛。

此外，舆论对房价过高的指责，使得房地产政策越来越侧重向社会政策转变。政府在经济增长与社会稳定两者之间游离不定，先后出台的政策组合的一致性就显得差了很多，让市场无所适从。

调控思路的不一致，也影响了调控的手段，在此前相对单一的宏观经济管理的前提下，逐步引入社会政策工具。只是中国当前社会政策相对粗糙，政府不得不启用原来已经式微的政策工具，如户籍政策在限购中的应用，过度保障的福利房也死灰复燃，这些与近20年以来经济与社会政策的市场化趋势完全背道而驰。更有甚者，2010年开始的“限购令”中，各部委与地方政府频频违反《行政许可法》等上位法，被一些有识之士斥为“重大倒退”。客观上，房地产市场所谓的刚需确实持续存在，并且规模越来越大，根本因素是快速城市化带来的城市中非户籍常住人口。首先，他们对自有住房有一定的追求，并且由于保障性住房制度的缺位，这部分需求只能转到商品房市场。另外，由于户籍等制度与商品房的绑定，住房在我国还包含了公共品价值的折现，大量集体户口的就业者只有通过购房才能享受到公共服务。

其次，是转型时期中国存在的特殊的购房需求。从某种程度上来看，对商品房的所有权是体现个人社会声誉、社会地位的重要参照。事实上，在办理个人银行贷款、信用卡级别等多个方面，住房都被视作个人信用(或偿付能力)的重要参照系。与此对应的是中国当前的婚房需求，当前城市内，相当部分的购房者是出于结婚而购房，尤其是女方的强烈主张。从某种意义上来看，这是女方的不安全感的自然反映。

更何况，持续上涨的房价使房地产成为极佳的投资对象，在股市低迷与投资渠道欠缺的情况下，买房防通胀、积累财富已经成为最保险的投资方式。尤其是权钱交易、灰色收入占居民收入过高的情况下，更是如此，房姐、房妹、房叔、房婶不绝于新闻，一个人拥有数十套房并不罕见。

刚需不可能消除，也不应该抑制。抑制投资性需求，首先须准确鉴别谁是刚需，谁是投资客。实践操作中，政策总是误伤刚需，不管是限购令，还是自住房转让所得征收个税，都让“刚需”们很受伤。这些政策最终也只能暂时抑制他们的购房热情，在政策松动时，势必再次释放。

仔细研读一下历次政策，房价下跌等目标从来就不是施政目的，如果非要说其中有什么暗示的话，那就是“稳定房价”、“遏制房价快速上涨的势头”，房价下跌时，意味着希望房价不要再跌；房价上涨时，意味着希望房价不要涨得这么快。

时至今日，房地产如何调控已经不是问题，学术界与业界备有无数的方案。关键在于，目标是什么，在这个目标下，要平衡谁的利益，谁受损、谁得益，不能不切实际地追求皆大欢喜。

第四篇：2010年青岛楼市分析总结

至2010年12月31日，青岛12月份成交再创新高，达14951套，2010青岛楼市终落下大幕。2010年青岛全年累计销售套数达105944套，首次突破10万套大关，较2009年青岛全年累计销售套数80598套，增长31.4%。其中新建住宅成交100295套，住宅的总成交面积达9863556平方米。2010年上半年完成套数39281套，下半年66663套，下半年占到全年销售套数的62.9%，全市下半年成交好于上半年。

历经2010年号称史上最严厉调控的年份，青岛市场非但没有断粮断炊，反而取得史无前例的大丰收。

一、青岛楼市2010年总述

青岛市2009年——2010年全年月度成交走势图：

2010年青岛房地产市场走出一个“一波三折”的行情曲线：2月，房产成交传统低点，4月份调控新政“新国十条”出台之后，成交量迅速萎缩，6月之后，市场一路缓慢爬升，9 月后，成交放量大增。“9.29”新政之后市场小幅回调，至年底12月份再次冲高，以14951套月度成交完美收官。

2010年各区成交套数排行总榜

从排行榜上可以看出胶南、城阳、黄岛最热，领衔全市成交量。细查各区1月至12月的成交数据，可以看出2010年各热点区域的分布趋势：

胶南市排在2010年全市各区成交量的第一名，胶南市在2010有两次月度成交超过两千套，1月份成交2044套，5月份成交2431套，在下半年至年末成交量减少。

第二名城阳区，在2010年有一次月度成交超两千套，发生在10月份，成交2051套，区域成交量全年分布呈逐渐走高趋势。

第三名黄岛区，在2010年有两次月度成交超两千套，分别发生在10月份、12月份，成交量分别为2534套、2578套，与隧桥开通利好因素的刺激十分吻合。

李沧区12月份成交2010套。其它各区月度成交均未超过两千套。

相比较2009年，当年热点区域分布在城阳（全年成交13101套）、黄岛（全年成交11583套）、崂山（全年成交9149套）。

在2010年楼市总体形势好于2009年的情况下，西海岸板块成交超越城阳，李沧、四方发力强劲。

二、2010年青岛楼市热词回顾

2010年是楼市发展史上极具戏剧性的样本。梳理这一年来的楼市热点，将有助于我们理解2010年青岛楼市所留下的烙印。

关键词一：调控

4月17日，出台“新国十条”规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高到50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，在房价过高、上涨过快或房源紧张地区可暂停发放贷款。

从此，我国房地产市场遭遇一系列政策调控。9月29日，国家多部委联合启动了房地产市场“二次调控”，内容包括将商品住房首付比例调整至30% 以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等在内的一系列措施。

12月20日，央行今年以来第六次上调存款准备金率。

在“增供应，遏需求”的调控指向下，青岛在4月26日出台“青岛十四条”，10月，青岛开始全面落实二次调控政策。一系列的“限购令”、“限贷令”、“限外令”政策不断出台，2010年成为当之无愧的调控年。此中，我们也可以看出，政府动用了金融杠杆、经济政策甚至行政手段调控楼市。“以堵代疏”的成效如何，2010年的成交数据已给出了答案。

关键词二：保障房

加强保障房建设成为今年被提及次数最多的话题。从年初制定的2010年580万套保障房建设计划，再到年底公布的2011年1000万套的保障房建设征询意见，我国保障房建设力度不断加码。

按照青岛市保障房第一个“三年规划”，2010年青岛共推出8000套保障性住房进行公开配租配售。并且，市政府办公厅下发了《关于分解落实市辖七区2011-2013年保障性住房

和限价商品住房建设任务的通知》，未来三年，市辖七区和高新区，计划建设保障性住房和限价商品房各3万套。

根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。可以预见，在今后一段时间内，公租房将成为住房保障的绝对主力。实践证明，保障性住房（包括经济适用房、限价房、回迁房、廉租房、公租房）中经济适用房因销售监管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法满足需求。为了尽快提升城市住房保障水平，大力发展公租房或将是最有效且可行的方案。

为缓解楼市过度市场化而保障房缺失的矛盾，建成符合国情的保障性住房体系和商品房体系将是未来重要的转变。

关键词三：拍地争夺

楼市一直在造就“面粉贵过面包”的神话，今年也不例外。11月以来，全国地王频出，遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。12月，全国多个城市再次出现“地王”争夺战。

青岛今年的拍地次数并不多，但每一次的争夺依然动人心魄。

1月22日，市南法院地块，以17800元/平方米的楼面地价、总价40亿被绿城取得，成为青岛新地王。

3月12日，工人疗养院地价19500元/平方米，北京远洋刷新青岛地王纪录。3月，李沧面粉七厂正式挂牌出让，最终该地块以5900元/平方米的楼面地价被银座集团股份有限公司收入囊中。

3月 12日，浮山后一地块以7500元/平方米的价格被北京远坤房地产开发有限公司竞得。

7月，哈尔滨路52号出让，青岛青建地产集团有限公司以7200元/平方米收入囊中。12月14日，镇江路地块15060元/平方米，由青岛北海岸建设投资有限公司取得，市北区新地王产生。

12月15日，大连万达成功竞得李沧区东李商圈改造住宅和商服用地1、2、3号地块，楼面地价分别为3230元/平方米、2990元/平方米、2990元/平方米。

12月16日，顺昌路21号地块由青岛华新园置业竞得，楼面地价4510元/平方米。都昌路2号地块由青岛华侨房地产竞得，楼面地价6620元/平方米。青岛2010年拍地显示，青岛拍地的高峰期是在12月份。2010年初起，银行贷款、股市增发、信托融资等融资渠道被收紧，在高频调控的2010年，开发商普遍以加快开发速度，实现周转、现金为王为目的，而对拍地持以谨慎的态度，以应对政策的进一步调控。

关键词四：通胀与“日光盘”

青岛楼市自4月份出台楼市调控政策以后，交易市场受挫，在逐渐回暖至9月份，楼市疯狂再现，崂山区、开发区、市北区等频现“日光盘”，所推房源一经面市即当日售罄。有些楼盘开盘当日称得上“一分钟卖一套”，有的楼盘开盘当日劲销13亿，许多楼盘一次开盘奠定了销售的领先位置。

许多人在怀疑，“日光盘”后面有推手，是炒作出来的。但将“日光盘”集体爆发的时间与调控政策、加息等时间对比，可以看出时期基本一致。如果没有“通胀”大势所趋，单靠项目运作难以引发“日光盘”现象。

2010年通胀逼紧，中国11月CPI同比上升5.1%，高于10月份的4.4%，创出28个月新高。而相对的，12月26日起，上调的一年期存款基准利率才不过2.75%。全国房价每月的涨幅从来没有低过8%以上。在通胀预期之下，“买房扛通胀”成为一种风潮，这在青岛投资性需求密集的崂山区、黄岛区、胶南市体现明显，三区成交同步上涨的，基本可以判定投资性资金的入市，2010年青岛类似成交屡见不鲜。

关键词五：网络摇号

这本不关乎楼市的根本，但将它选作一个关键词，是因为它代表一种非常重要的楼市发展方向。无论是搜房网络摇号，还是其他摇号形式的出现，都让电脑摇号成为买房双方的选房新渠道。这让整个选房排号过程变得更快捷高效，有业内人士戏称，网络摇号可以降低选房暴力事件的发生率，网络摇号在市场向好的情况下得以实行，通过客观第三方的身份，给广大购房者、房地产市场一个公开透明的平台，从而达到各方共识。

3月，从万科魅力之城与搜房网携手，开创青岛楼市网络摇号先河，万科城、万科蓝山、保利里院里、绿岛印象、鑫汇国际、华远好天地等项目纷纷采用，选用搜房网络摇号合作项目累积成交金额超50亿，网络摇号从侧面反应了青岛楼市的繁荣和火爆。

网络摇号将与按揭购房、物业税等一起载入楼市发展的历史。

三、2010青岛房地产榜单排行： 1、2010青岛房企销售金额TOP10

注：所有数据以网上房地产网签数据为准。

截至2010年12月31日，2010年青岛商品房销售金额前十名共计211.38亿元。较2009年1月-12月前十总量109.51亿，大幅增长93%。

2010年，青岛商品房销售金额前十名分别是： 青岛万科41.27亿（万科城9.48亿、万科蓝山9.88亿、万科金色城品6.47亿、万科魅力之城3.82亿、万科城市花园6.13亿、万科四季花城5.49亿）。

海尔地产22.41亿（海尔原乡墅2.39亿、海尔山海湾20.02亿）。

鲁商置业20.5亿（一山一墅1.43亿、银座动感时代2.68亿、鲁商蓝岸国际2.82亿、鲁商中心首府13.57亿）。

保利（青岛）实业有限公司20.17亿（保利里院里8.6亿、保利百合花园11.57亿）。

海信地产19.25亿（海信天玺10.84亿、海信麦岛金岸2亿、海信马山新城1.46亿、海信凤凰金岸2.71亿、海信温泉王朝2.24亿）。

鲁信置业19.21亿（鲁信含章花园17.25亿、鲁信长春花园1.96亿）。

宝龙地产18.97亿（包含李沧宝龙11.76亿，即墨宝龙4.39亿，城阳宝龙2.82亿）。

中海地产17.99亿（中海清江华府9.39亿、中海银海一号2.2亿、中海熙岸6.4亿）。

伟东17.23亿（伟东乐客国际公寓4.62亿、伟东幸福之城12.61亿）。

龙湖地产15.12亿（龙湖滟澜海岸15.12亿）。2、2010青岛单盘销售金额TOP10

注：所有数据以网上房地产网签数据为准。3、2010青岛单盘销售面积TOP10

注：所有数据以网上房地产网签数据为准。4、2010青岛单盘销售套数TOP10

注：所有数据以网上房地产网签数据为准。

2010年青岛市房地产企业销售金额TOP10中，可以看出今年活跃在青岛楼市的各大实力企业。

目前，全国一线地产企业中，万科、保利、龙湖、中海、宝龙入围青岛销售金额十强，而市场销售总额度占到53%。本土企业中，海尔地产表现突出，22.4亿位列第二，鲁商、海信、鲁信、伟东在一线房企入围前十，实属不易。随着中铁两项目相继入市、绿城审计局项目、华润潜院项目、中信地产、远洋地产等相关项目的启动，2011大鳄争战更加激烈，青岛地产市场的竞争将全面升级。

2010年青岛市单盘销售的三项指标销售金额、销售面积、销售套数前十名，可以看出今年青岛区域热点与热盘，大体可以勾勒出青岛市在本各区域的情况。

四、2010青岛房地产市场的特点

1、市政建设直接带动区域板块价值升值

2010年年初，青岛公布107亿大交通规划，打造“大青岛”。作为青岛实施“环湾保护、拥湾发展”战略重要交通基础设施——桥隧工程建设加快步伐。如今，青岛海湾大桥于2010年12月22日实现主体贯通，预计2011年上半年建成通车。胶州湾海底隧道的服务隧道、主隧道已全部贯通，土建工程全部完成，预计2011年上半年建成通车。环湾大道于2010年10月1日主线通车;地铁一期工程22个站点全面开工;快速路三期等工程进展顺利，新疆路快速路工程也已开工建设。

作为直接的受益者，环湾板块、开发区板块、地铁板块的楼盘已全面催热。环胶州湾继卓越之后，龙湖、星河湾的进驻，已将胶州湾打造成新的高端居住区。开发区沿海一线楼盘受益开发，一年中中冶爱彼岸、恩马双城汇、海尔山海湾、海信凤凰金岸等楼盘，在安子片区相继热销，再次证明，西海岸未来的价值不可估量。

2、胜在大盘

从2010年各月的成交数据来看，一些大盘持续几个月引领区域的成交。四方区的保利百合花园、万科城，开发区的海尔山海湾、海上嘉年华，李沧区伟东幸福之城、李沧宝龙城市广场，崂山区鲁信含章花园，城阳区龙湖滟澜海岸，市南区鲁商中心首府、海信麦岛金岸等项目，成为市场的常胜盘，无论是销售套数还是销售金额都远远领先。

从市场反应来看，人们的消费观念已经升级换代，对项目的社区配套、物业服务等要素有更深的需求，对于品牌企业的“软实力”考量较多，对企业的综合服务能力提出了更高的要求。其中，对高端项目的市场消化仍然十分有潜力，这在2010年下半年的成交情况体现较为明显。

3、三线城市所占楼市比重悄然提升

绿城已然拿地胶州，开发绿城紫薇广场项目，延续绿城的高端路线。万科进入平度，与平度市政府签署开发协议。即墨市仍然成为别墅主战场。中铁进入莱西开发岸芷汀兰项目。无一例外，许多央企、一线大鳄进入三线城市，将改善区域居住，同时提升区域的居住价值。从分月数据来看，外五市的成交呈现逐月递增的趋势，2009年外五市市场除了即墨、胶南外基本没有亮点。而在2010年，下半年外五市成交量共25657套，较2009年外五市下半年成交量16948套，增长50%以上。

在市区土地市场日益紧缺的情况下，三线下沉战略将成为一种常态，加之来自政府方面的政策扶持，将可能造就三线城市楼市的新神话。

4、刚性需求与改善型居住仍然是市场主力

从2010年1月份到12月份的成交面积分析可以看出，60-90平中小户型与90平-120平的大户型，最受市场欢迎，二者加在一起的比例往往在70%以上。而价格区间，6000元-8000元基本成为市场交易的主量，从10月成交的价格构成看，10000元以上价格区间的受关注度较之前大幅增长，从所占比重看已跃居第一位。在2010年10月之后，8000元-10000元的成交均价再次上升成为市场主力。刚性需求与初步改善型居住在整个2010年左右着成交的格局。

2010年的青岛楼市亦是一个“政策市”，这从宏观上已然决定了消化市场存量的消费人群的特征。数据上看，四方、李沧、城阳在年终的成交中，刚需人群与初步改善型人群功不可没，这也奠定了城阳区年14520套、李沧区11164套，四方区9250套的年终业绩。

五、青岛楼市2011年后市展望

这是一个谜：在2010年号称史上最严厉调控的年份，市场并没有断粮断炊，反而取得史无前例的大丰收。无论是与2009年数据相比较，还是从各开发企业自身的体会都可以得证。

这个谜如何解？2011年会楼市将走向何方？

1、土地市场模式未变 政府主导的土地市场，目前仍沿用“招拍挂”的形式出现。2010年，从青岛所拍的任何一块土地来说，基本仍然处于“面粉贵过面包”的局面，这些土地进入2011年市场后仍然发挥溢价态势。

参与拍卖的企业普遍认为，政府土地供应量应该再放量入市。从2010年全国一线企业来看，土地储备基本少于往年，在2010年获得充足现金流之后，持币拍地的迫切将进一步拉升包括青岛在内的二三线城市。

2、金融银根未收缩、通胀压力大

市场依然流动性过剩。2009年全国新增贷款10万亿，2010年新增贷款7.5万亿，2011年又将新增贷款7万亿。巨量放贷将由房地产行业重金吸收，房价将被拉动上涨。

居民的存款利息与CPI涨幅极不匹配，在通胀预期之下，将选择楼市的投资路径，2010年青岛已是明证。这将进一步推升高房价，而高房价恰是这一轮通货膨胀的源头，通胀势头遏制不住，就会有大量的资金涌入楼市避险。遏制通胀，降低市场对于通货膨胀货币贬值的预期，才有可能拉缓房价的过快上涨。

3、商业地产分流、保障性住房分流

2010年青岛的商业地产有进一步扩大的趋势。苏宁置业电器广场、伟东乐客城等集体 围攻李村商圈。李沧宝龙城市广场以单盘11.76亿的成交额傲视青岛商业地产。全国一线商业地产大鳄华润布局市南，中铁青岛中心等综合体项目大量增长。据资料显示，包括一直号称“专注住宅市场”的万科，已在一线城市开发商业地产项目。

2011年将是另一个商业地产年，这对住宅市场价格可能有一个分流过程。2011年保障性住房建设有可能进一步加大执行力度，这将影响青岛保障性住房的落实，影响到青岛商品房的价格，或将给一些青岛本土企业新的发展契机。

所有这些决定了，青岛不会是地产调控的孤岛，在“增供应，遏需求”的方针下，2011年青岛又是一个平稳增长的年头。

后记：

谢国忠曾预言，中国房地产的泡沫将倒在2012年的前夜。

这样的结果将首要的拖累政府财政，那么在新经济环境趋好的境况下，为避免出现地产泡沫的破裂，政府的打压将变得频繁，这种调控变得有理由、有底气。传统的凯恩斯主义将不那么灵验，意识形态有可能转向撒切尔和里根式的强硬方案，一个明显的表象就是财政、利税调控手段用尽而向行政干预迈进。

面对一个强势而手段趋于强硬的政府，房地产商只能“从了”，幸好2010年的市场给了开发商资本以应对新的变局。2011年，房地产行业形势只会更严峻，关注未来的市场将是理性的房地产商，是否有能力与政府共舞的不二法门。

有底气的开发商充足的现金流，将让2011购房者希望看到的房价下降可能遭遇更大的阻力。

第五篇：黄金价格走势分析

8月29日黄金走势分析

国际现货黄金上周开于1860美元/盎司，最高上试至1911美元/盎司，最低下摸至1702美元/盎司，终盘收于1827美元/盎司，收了一根带长上下影线的小阴线，较上一周收盘价格跌了23美金，跌幅1。29%，上周黄金总体先冲高后回落再反弹的一个走势，周初在消息的影响下，一路上冲突破千九大关，周中受交易所上调保证金影响导致多头获利抛盘一路暴跌200美元，周尾受低位逢低买盘的介入，收复部分失地！上海黄金上周开于386。5元/克，最高上试至391。9元/克，最低下摸至352。9元/克，终盘收于368。1元/克，跟随国际金的汹涌回调之势，上海黄金也收了一根阴线。

基本面上，上周原油市场有所回暖，在连收了四周阴线后，在上周收出了一根阳线，主要是受以下几个方面影响：首先大家原本预期伯南克将在全球央行会议上推出QE3去拯救美国的经济，但是伯老骗了大家一把，虽然没有确切的QE3执行消息，但是全球的投资者还是相信美联储出台措施提振经济的可能性非常之大，那么对于原油的需求量来说，也就有了着落；其次上周末美国面临着史上最强的飓风“艾琳”的影响，并且将直逼美国东部沿海，这让投资者担心飓风会造成沿海炼油厂或者钻井平台的重大损失，那么这又让供应出了问题，投资者担心供不应求，造成价格抬高；此外，美国堪萨斯联储(Kansas Fed)主席霍恩(Thomas Hoenig)表示，其未见美国经济有显著衰退风险，当前美国经济出现衰退的可能性仅为20%，为投资者注入了一丝安意，相信美国仍有消费原油的潜力。但是对于原油价格的后市来看，瑞士信贷(Credit Suisse)私人银行商品研究主管Tobias Merath表示：“油价震荡行情将持续，供应方面，利比亚原油出口停止且可能将停止一段时间；需求方面，全球经济增长疲弱导致需求放缓。所以在经济没有回到上行势头前，油价将继续在下方进行盘整，而这也有利于全球经济的健康发展。外汇方面，美元指数上周继续收阴，还是在72到76的区间里面进行盘整，当然从K图上来看，美元指数已经在低位盘整了很长时间，但是一系列的经济问题和潜伏在美元身边的QE3仍然让美元备受打压，因投资者在美联储(Fed)主席伯南克于周五(8月26日)晚间发表讲话前几乎不愿持仓，选择离场观望；而在上周初始，包括现货金在内的风险资产走势表现出美联储将推出第三轮量化宽松(QE3)的预期，但随后市场态度趋于冷静，逐渐接受了伯南克不会在周五的讲话中明确表明将推出QE3的观点。而这一点最终也得到了证实，伯南克在全球央行会议上指出，关于可选宽松政策的冗长探讨将推迟到下个月中下旬，即联邦公开市场委员会(FOMC)的下一次货币政策会议之上。这意味着，本周的讲话伯南克并没有暗示市场期待的QE3。同时，本周有关经济衰退的话题也占据了汇市大半江山，数大投行机构纷纷下调对经济增长预期，而美国最新公布的二季度国内生产总值(GDP)修正值也被下修，令人担忧二次探底就在不远处。而关于QE3，伯南克表示：“美联储拥有一系列工具，可用于提供进一步的货币政策刺激。”他还称，这些可选工具在今年8月会议上已进行讨论，“我们将在9月会议上继续对此及相关事务进行考虑”。伯南克还指出，美联储已决定将9月会议的日程由原定的一天扩大到两天，即9月20和21日，以对赞成和反对进一步宽松政策的两方面意见进行充分评估。多数的联储观察家预计，在周五的演讲中伯南克至少会对可选宽松工具进行一些探讨。金融市场一直高度期待伯南克讲话，希望知晓他对经济能否避免二次衰退问题的看法，以及他可能愿意采取哪些措施来防止经济大幅下滑。但是伯南克没有如市场所愿。他指出，目前还不清楚为何近来股市低迷，而债务上限谈判和欧洲债务危机对经济的具体影响也不得而知。伯南克称：“迄今很难判断这些因素对经济活动的影响，但毫无疑问的是，它们已影响了家庭和企业信心，它们将对经济增长构成持续威胁。”但是，他同时表示，美联储预计“经济缓步复苏”的势头将持续下去，随着时间的推移经济增速将提升。伯南克还对国会提出了批评，直言不久前的债务上限争论已影响美国经济。从伯老的讲话中，我们可以看出虽然没有明确提出要执行QE3，但是我们仍然能从字里行间

读出一种意思，那就是，为了拯救经济，未来美国仍将实行新的量化，哪怕是变相的，投资者要的就是这样的消息，而伯老也给了大家一个模棱两可的答案，让大家去发挥想象力。在期货市场中，美国纽约商品交易所(COMEX)黄金期货周五(8月26日)收盘显著走高，并于盘后交易中持续扩大涨势至1830美元/盎司上方。美联储(FED)主席伯南克(Ben Bernanke)的讲话令市场预期联储可能考虑推出进一步经济刺激措施来抗击高失业率，第三轮量化宽松政策(QE3)终将被推行。Comex-12月黄金期货收盘上涨34.1美元，涨幅1.93%，报1,797.3美元/盎司，金价在盘后交易中触及1832.5美元高点。Comex期金于本周二刷新纪录高位1917.9美元/盎司。美联储主席伯南克周五在怀俄明州杰克逊城全球央行年会上表示，其将在9月议息会议中考虑采取举措刺激经济增长，伯南克并没有直接暗示推出QE3。他还表示，美联储9月会议将从一天增至两日。Integrated Brokerage Services贵金属首席交易商Frank McGhee表示，”伯南克称美联储胸中有妙计，将在必要时使用，所以这支撑金市，这是我们看到黄金多头掌控市场的原因。"对黄金多头有利的消息都还在，从根本上没有得到改变，那么我们要做的也就是顺应这种趋势，逢低做多，在如此多利好消息的前提下，黄金市场上涨到具体哪个价位不是我们能够去估算的。。。

技术面上，从日K线图上来看，现货金依托MA5的强力支撑，突破千九大关，创造了1911美元/盎司的历史纪录，在随后的三天时间里，大幅下跌逾200美元后，在1700美元/盎司关口上方受逢低买盘的介入而止跌并收复MA22，在周五受QE3的潜在力量，强力上扬，收复MA5和MA10，并且站在这两条均线的上方，金价在周五的表现无疑是强劲的，有望继续上冲，重回千九大关之上，并且有可能会创造出新的历史价格纪录，二千时代也许正成为金价下一个要去的地方。从黄金分割线上来看，金价从1478美元/盎司涨到1911美元/盎司后，从上方回调，50%的回调位就在1695美元/盎司附近，而这次回调到1702美元/盎司，在此支撑有效，应该来说上涨势头完好，也可以说是一波健康的下跌，那么这次反弹上去后，上行的目标应该不止是1911美元/盎司，或者金价有更强的表现。从指标上都可以看出，经过一波跌势后，原先粘合的指标开始重新表现出看涨的意愿。从周K线图上来看，在连收了七连阳后，上周收了一根带长下影线的阴线，终结了此前的七阳连，没有创造“八仙过海”的盛世，我们从K线上可以看出，长下影线意味着下方的买盘力量非常非常雄厚，从MACD，RSI，KDJ等都可以看出，仍然在高位进行盘整，虽然有向下的意愿，但是都没有形成真正看跌的形态，而从布林带分析，上上周金价在上轨的发力下，强势上扬，上周再接再历，刷新新高，虽然盘中曾下破上轨，但是终盘又收复上轨，并且站稳，这样的布林带开口将非常有力，如若开口向上打开，那么2000美元对于金价来说不在话下。从480分钟K线来看，金价在近四根K线上可以看出，1780美元/盎司附近曾经出现了争夺，多头战胜空头，站上并且冲高，此位置在之前的走势中也可以看出，多次成为多空双方争夺的要地，再从KDJ和RSI来看，都已经形成金叉，出现看涨势头，而MACD绿柱在缩短，快速线穿过O轴后有向上交叉慢速线的趋势，如若果真如此，那么金价必将重回上涨趋势。

综上所述，我们认为黄金市场上周的下跌为今后更好的上涨埋下了伏笔，黄金市场仍将是避险资金的首选之处，预计国际现货黄金本周将在1750美元/盎司到1950美元/盎司之间运行；上海黄金将在362元/克到402元/克之间运行！