2007年宝安楼市年终总结及2008年走势[小编推荐]

第一篇：2007年宝安楼市年终总结及2008年走势[小编推荐]

2007年宝安楼市年终总结及2008年走势

2007年，深圳楼市出现了根本性的转折，市场进入理性发展的轨道。上半年，市场形势一片大好，下半年却进入冰封时期，一热一冷，真是醉了楼市，让众多地产专家们迷迷糊糊，方向全无。“拐点”之争、房价走势之争、08年前景之争等等争论，不绝于市。但楼市无可争辩的进行了转折，理性随之而来。宝安楼市在07年的转折之中，表现平稳，相对理性。

======== 一 供需双双下滑，但需求较为旺盛

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据国土房产局数据显示，2007年深圳全年批准商品房预售面积646.17万平方米，其中宝安177.41万平米，占全市的27.46%；龙岗226.4万平米，占全市的35.07%，宝安批准预售面积位于全市第二，龙岗第一。宝安楼市继续平稳地维持着供给大区的态势。

表1：2007年宝安房地产二级市场每月住宅批准预售与成交统计

月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

批准预售面积 226598 0 30092 252248 366233 128614 88214 225798 32118 0 34788 389415 成交面积 260300 170788 256405 130966 134138 202993 158450 178131 96151 140486 120762 74204 注：面积单位为平米，套数单位为套。数据来源与国土房产局。

图1：

注：数据来源于国土房产局。

图1显示，2007年宝安二级市场住宅每月销售面积曲线总体向右下方倾斜，市场需求总体处于下降通道。结合表2，2007年成交面积较2006年下滑了18.89%.这一点也可以通过2007年的市场形势得到验证。2007年上半年，市场火热，成交火爆，总体呈需求旺盛状态；但下半年，市场形势江河日下，特别是房贷新政的出台，严重打击了市场信心，成交放缓，交易量下滑严重，12月份的成交面积达到全年最低点，需求得到有效抑制。批准预售曲线由于受政府控制和开发商工程进度影响，波动较大，但12个月份中，有8个月的坐标点位于当月销售面积点之下，1~4月份、6~8月份、9~11月份之间的销售面积曲线位于预售曲线之上，需求大于供应，结合表2，全年显现出供小于求的局面。

表2：2005~2007年宝安房地产二级市场批准预售面积统计 年份 2005年 2006年 2007年

批准预售面积（万平米）240.38 262.59 177.41 成交面积（万平米）263.7 237.5 192.63 套数（套）29087 25027 16830 成交套数（套）26615 23550 17786 套均面积（平米/套）82 105 105 成交套均（平米/套）99 101 108 注：数据来源于国土房产局。

供应下降，供略小于求，需求较为旺盛。表2显示，2007年全年宝安二级住宅市场批准预售面积177.41万平米，较上年下滑32.44%；全年二级市场住宅成交面积192.63平米，较上年下降18.89%，全年供需比为0.92：1，供需缺口15.22万平米。2007年宝安全年二级住宅市场供需略显不平衡，供略小于求，市场需求较强。这表明，自2006年以来的房地产调控政策和抑制投资过热政策发挥了作用，加上深圳连年实行的土地紧缩政策，一定程度上限制了土地供给、房地产项目的动工和投资性购房需求，造成了2007年供需双降的局面。同时，宝安现有住宅开发区域土地的有限性和未开发区域建设步伐的缓慢，在深圳常住人口的急剧增加，需求快速上升，刚性需求依然存在的情况下，一定程度上造成了供小于求的局面。预计随着国家宏观调控和政策执行力度的继续深入，从紧从严的经济政策基调，深圳的住房供应会继续小幅萎缩，市场向理性供给和理性需求转变。

2007年，宝安楼市整体供略小于求，需求较为旺盛，市场向理性需求和供给转变。虽然供应和需求双双下滑，但宝安住宅供应依然在深圳名列前茅。由于宝安除宝安中心区、龙华等片区外，其余片区尚处于房地产的初级阶段，虽然有继续萎缩的迹象，但并不会削弱宝安作为深圳住宅供给的主要战场。

======== 二 均价继续攀升，但较为合理

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据国土房产局交易数据显示，2007年深圳住宅均价为13369.62元/平米，其中罗湖16945.31元/平、福田18442.15元/平、南山18012.2元/平、盐田14183.5元/平、宝安12214.13元/平、龙岗10477.11元/平.在深圳六区中，宝安住宅均价仅高于龙岗，低于关内四区和全市水平。这表明宝安楼市较为理性，价格处于全市洼地，均价较为合理。

表3：2003~2007年宝安房地产二级市场各年住宅均价统计 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 均价（元/平）3693 4423 5224 7753 11669 涨幅（%）19.77% 18.11% 48.41% 50.51% 注：数据来源：宝安房地产交易中心。

图2：

注：数据来源：宝安房地产交易中心。

2007年宝安房地产二级市场住宅均价达到历年最高。表3显示，2007年宝安房地产二级市场住宅均价为1169元/平米，较上年增长了50.51%.图2显示，2003~2007年，宝安房价曲线处于上升通道，且越靠近07年的坐标点，斜率越大，涨幅也就越大。表3的涨幅显示，房价涨幅由2004年的19.77%升级到2007年的50.51%，房价涨幅大幅攀升，在2006、2007两年时间内，房价实现了翻一番。2007年宝安新房均价达到了历年均价的最高点。深圳房价的快速上涨，多为理性因素作用。从宏观上说，受益于经济的快速增长，深圳财富聚集效应强，以及国内经济流动性过剩、人民币升值等，加之人口数量大，青壮年人口多，住房需求激增，在供应有限的情况下，房价应声而涨；从微观上说，居民经济实力的增强和消费水平的提高，居民强烈的自住和改善居住水平的需求，投资意识的进一步加强，在快速的城市化进程中，促进了房价的进一步理性上涨。随着需求的继续增强，各项利好因素的释放，宝安房价有继续上升的空间。

表4：2007年宝安房地产二级市场各月住宅均价统计（均价：元/平）月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

均价 9257 12559 9942 10685 11255 13545 13051 10708 13099 10277 19018 9050 注：数据来源于宝安房产交易中心。均价：元/平。

图3：

注：数据来源于宝安房产交易中心。

2007年宝安房地产二级市场各月住宅均价波动较大，但基本稳定在10000元/平的水平。从表4和图三可以看出，2007年宝安各月住宅均价最低为12月份：9050元/平；最高在11月份，接近20000元/平米。最低均价出现在12月份，主要受市场因素和购房周期影响（春节前后，交易量缩减），需求大减，均价下跌。最高出现在11月份，主要由龙华的高端住宅（丰泽湖山庄、圣莫丽斯等）交易量较大、交易均价较高所致。从图3中可以看出，2007年形成了三波高价期，一波在6月份形成，主要受地价大幅攀升（龙华地价攀升到7000元/平）和传统的购房热季影响；另一波出现在9月份，主要受西部通道开通和宝安大道的全线通车两个利好因素影响；第三波是11月份。所以，总体来看，2007年宝安房地产二级市场住宅均价波动相对较大，但除1、12月份外全部在10000元/平以上。波动的原因，主要受购房周期、政策、市场等因素影响。稳定在10000元/平以上，说明宝安市场的置业者已经接受了房价过万的事实，也说明宝安城市化进程的加快，关内关外二元经济融合加速。

虽然2007年宝安个月房价波动较大，均价达到历史最高点，但相对于关内四区和全市均价而言，宝安房价相对较为理性，处于全市的价格洼地，房价还有上升空间。

======== 三 逐月下滑、全年成交量萎缩，但霸主地位难撼

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宝安二级市场交易量继续灌顶深圳楼市。据国土房产局数据显示，2007年全年深圳一手商品房销售500.4万平米、50598套，其中宝安销售189.16万平米、18732套，占全市销售面积的37.8%、销售套数的37.02%；龙岗销售171万平米、18130套，占全市销售面积的34.17%、销售套数的35.83%，宝安继续领航深圳楼市，成为2007年深圳成交量最大的区域。这是继2006年领袖深圳楼市之后的又一次发威。宝安房地产市场继续稳居霸主地位。

稳居霸主地位绝非偶然。虽然宝安的新盘总量小于龙岗，但2007年上半年，宝安处于市场的繁荣时期，商品房推盘集中，销售速度较快，上半年推出的楼盘基本售罄，而龙岗推盘的集中时期处于市场低迷状态，成交缓慢，这直接造成了宝安成交量大于龙岗，成为深圳霸主。2007年，西部通道的开通，宝安大道对接深南大道成功，宝安中心区升级为深圳中心、福龙路通车、沿江高速兴建、龙华客运中心的开工等利好消息，加之深圳经济重心的继续西移，加快了城市化进程和城市变化，促进了宝安经济的继续强劲，这也是置业者选择宝安置业的主要因素。宝安房地产市场经过前几年的发展，已经处于繁荣期，品牌开发商聚集，楼盘素质大幅提高，得到了广大置业者的青睐。随着城市化进程、经济的继续发展，宝安房地产市场将持续繁荣。

表5：2007年宝安房地产二级市场住宅各月交易量统计

月份 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月

面积 260300 170788 256405 130966 134138 202993 158450 178131 96151 140486 120762 74204 套数 2452 1400 2091 1098 1117 2033 1619 1781 1084 1504 1042 496 套均 106 122 123 119 120 100 98 100 89 93 116 150 注：数据来源于宝安房产交易中心。面积单位：平米；套数单位：套；套均：平米/套。

图4：

注：数据来源于宝安房产交易中心。

结合图4和表5，2007年宝安房地产二级市场各月住宅交易量总体呈逐月下降趋势。受2006年下半年市场形势的影响，2007年1、3月份，宝安房地产二级市场住宅成交量保持在一个较高的水平：1月份成交面积 260300平米，成交2452套，成交套数达到最大；3月份成交面积256405平米，成交2091套，成交面积达到全年最高。3月份以后，除6、8月份受利好因素影响交易量有所上升外，其余各月成交量走势下滑，至12月份达到了2007年的最低点。2007年交易量的总体下滑趋势，宏观上受调控政策影响，微观上受价格偏高、投资者撤市和市场形势低迷影响。

表6：2003~2007年宝安房地产二级市场住宅交易量统计 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年

面积（平米）1796858 2031092 2637048 2375004 1926285 套数（套）19333 21376 26615 23550 17786 套均（平米/套）93 95 99 101 108 注：数据来源于宝安房产交易中心。

图5：

注：数据来源于宝安房产交易中心。

2007年宝安二级市场住宅交易量继续下滑。根据表6，结合图5，2003~2007年，宝安房地产二级市场住宅交易量总体呈开口向下的抛物线形式。在2005年成交量达到高峰后，2006、2007年处于下滑通道。2007年的交易量，较2006年，面积下滑18.89%、套数下滑24.48%.下滑的主要因素是，首先国家宏观调控政策越来越严厉，执行力度越来越大，特别是房贷新政，打击了投资、投机性需求，明显地抑制了成交。其次，是批准预售面积的下滑，这导致了供应减少，缩小了置业者的选择，直接引致销售面积的减少。最后是下半年市场的低迷形式感染了众多置业者，置业者预期粘性加大，处于观望之中，成交推迟，购房周期延长。

2007年，宝安房地产市场虽然各月的交易量逐月下滑、总体成交量减少，但继续在深圳房地产市场稳居霸主地位。

四 宝安中心区、龙华不分上下，各片区你追我赶

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表7：2007年宝安各片区商品房成交状况统计

片区 新安（中心区）龙华 西乡 松岗 观澜 福永 石岩 公明 面积 587127 749396 403079 215783 150159 11402 3829 1307 套数 7233 6669 4591 2057 1037 105 34 11 均价 11602 14226 10419 7467 16292 6438 14967 12939 套均 81 112 88 105 145 109 113 119 注：数据来源于宝安房产交易中心。面积单位：平米；套数单位：套；均价单位：元/平；套均：平米/套。

新安、龙华不分上下。表7显示，2007年，以宝安中心区为主的新安片区以7233套的成交套数位居宝安楼市首位。而龙华以749396平米的成交面积超过新安。新安和龙华在2007年的成交量细项上“各自为王”。造成这一局面的直接原因是龙华2007年所售住宅的套均面积大于新安。2007年，龙华套均面积为112平米/套，而新安仅为81平米/套。套均面积的较大差距使新安和龙华两片区的产品及楼盘所面对的客户有所差别。根据龙华所推楼盘状况，龙华的交易量包括大量的高端住宅，所以套均面积较大；而新安多为普通住宅，套均面积较小。龙华的客户多为投资者和高端客户，而新安则以小户型适合主流人群需求为主。新安、龙华虽不相上下，但产品和客户的差异决定了二者“各自为政”的领域不同。

西部地区开始发力。2007年，松岗以215783平米、2057套的交易量首次超过西乡排在宝安楼市的第三位。松岗2007年的表现，主要得益于36万平米的大盘中海西岸华府和约10万平米的集信名城。中海西岸华府一期销售成绩斐然，一度红遍深圳，但接下来的二期、三期销售却由于市场原因受阻。集信名城2007年只推出了一期的公寓（一期其余户型2006年已全部推出），当天基本售罄。两盘一期在8月份的热销奠定了松岗2007年在宝安楼市的地位。西部楼市开始发力，展示着深圳西部楼市的潜力。随着深圳城市战略的启动、城市化进程的加快、品牌开发商的聚集以及深圳经济中心的西移，深圳西部的沙井、松岗等片区楼市将会迎来繁荣时期。

其他区域也在追赶。观澜以150159平米、1037套的成交量位居2007年宝安楼市成交量的第四位。随着和记黄埔11月份在观澜分别以楼面地价6487元/平、6826元/平拿下宗地号为A909-0086和A909-0110地块，创下观澜楼面地价新高。加上2006年招商的两块地，2008年将有约50万平米的住宅开工或在建，观澜2008年的楼市不会冷清。2007年，深圳规划的四大新城，宝安有两个，一个是龙华，另一个是光明。光明作为深圳规划的高新技术区，在政府的大力支持下，前途光明。以观澜、光明为代表的区域，也在宝安楼市中渐显实力，追赶着西乡、沙井、松岗等片区。

宝安中心区、龙华住宅高端化，宝安各片区交替繁荣。随着土地开发的殆尽以及深圳地铁、轻轨的大规模兴建，以宝安中心区为主的新安、龙华等片区，在住宅交易量上的地位会越来越弱并朝高端住宅方向发展，而被诸如沙井、松岗、观澜、光明等其他片区替代。10月份宝安中心区升级为市中心后，加之12月份传世大宅熙龙湾的推出，宝安中心区住宅的高端化发展方向已经清晰。宝安楼市的繁荣将会向西进发，向北拓展，各个片区彼此交替繁荣；已大量开发的片区将炒高端住宅发展。

======== 五 中小户型为主力需求户型，9070开始显现

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表8：2005~2007年宝安二级市场销售住宅套面积统计 面积区间 大于144平米 90~144平米 小于90平米 合计 2007年 套数（套）2103 8568 7115 17786 比例（%）11.82% 48.18% 40%

注：2007年的统计标准有所改变。数据来源于宝安房产交易中心。

表8显示，2007年，住宅面积的统计标准有所改变：144平米以上的为大户型住宅，90~144的为中等户型住宅，90平米以下的为小户型住宅。2007年，大户型住宅仅销售2103套，占到全年销售套数的11.82%.大户型本身具有的高端性造成单价高、总价大；2006年的9070政策，开始发威，造成大户型具有一定的稀缺性；盛传对大户型住宅征收物业保有税，限制大户型交易等因素，是影响大户型住宅成交套数少的原因。90~144平米的中等户型销售了8568套，占全年销售套数的48%，而小户型销售了7115套，占全年销售套数的40%，9070政策作用显现，产品分化在即。中小户型的销售套数合占了88.18%.这表明，目前市场需求的主力户型为中小户型，90平米以下户型占比较大，9070政策作用显现。中小户型由于单价、总价低，适合主流购买人群，迎合了主流消费需求。

随着9070政策威力的渐显，在接下来的2008年，90平米以下的户型将占多数，90平米以下的住宅销售将增多。国家政策在引导消费者需求上的效果正逐渐显现。该住90平米以下房子的人群，购买90平米以下的住宅，能承受起大户型价格的富人可以按需要购置大户型房产。产品的分化导致的置业者分层将会显现出来。置业者的理性正发生着转折。

======== 六 18~31岁的青年人口是房地产市场的主流客户群

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表9：2005~2007年宝安二级市场置业者年龄分布统计 面积区间 小于18岁 18~30岁 31~50岁 大于50岁 合计 2007年 套数 20 15685 5661 371 21737 比例 0.092% 72.16% 26.04% 1.71% 2006年 套数 36 15820 9491 665 26012 比例 0.14% 60.82% 36.49% 2.56%

2005年 套数 54 14456 14530 884 29924 比例 0.18% 48.31% 48.56% 2.95%

注：本统计为商品房而非住宅。数据来源于宝安房产交易中心。套数单位：套；比例：%.表9显示，2005年至2007年，18~30岁之间置业的人群所消化的数量在当年全年销售数量中所占的比例逐年提高，由48.31%升至2007年的72.16%，青年人口已经成为当今购房的主要力量。相反，31~50岁的富裕阶层购房的比例却逐年下降，由2006年的48.56%降至2007年的26.04%，富裕阶层的购房需求在逐年减少。18~30岁的青年人口，正处于事业、婚姻、家庭的开创期，对住房的需求相当旺盛，这也是深圳最多的人群。有统计显示，深圳口平均年龄不到24岁。18~31岁的青年人口是房地产市场的主流客户群。

随着大户型住宅的稀缺性渐渐凸现出来，加上房价的快速上涨，大户型单价和总价已经和2005、2006年不可同日而语。虽然2005、2006年购买大户型阶层的人群具有强烈的换房冲动，但2006年、2007年，房价以超过48%的比例增长，而远远高于个人财富的增长。个人财富在房价面前的贬值，以及人民币对外升值对内贬值和通货膨胀的事实，稀释了这个阶层的财富，减少了这个阶层的人数，需求相对缩减。同时，31~50岁的人群精于投资，社会经验较为丰富，在2007年下半年的市场大势下，预期粘性大，购入房产较为谨慎，成交推迟。房价的高增长、人民币的升值、通货膨胀、市场形势，都是影响这部分人购房比例减少的因素。

======== 七 内地居民购房逐年增多，本地居民消费显弱

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表10：2005~2007年宝安二级市场置业者区域分布统计 面积区间 本地 内地 境外 合计

2007年 套数 7858 13175 703 21737 比例 36.15% 60.61% 3.23%

2006年 套数 4814 8003 492 13309 比例 36.17% 60.13% 3.7%

2005年 套数 12165 16200 1559 29924 比例 40.62% 54.14% 5.21%

注：本统计为商品房而非住宅。数据来源于宝安房产交易中心。套数单位：套；比例：%.表10显示，2005~2006年，来自内地的置业者在当年商品房交易中所购数量呈逐年上升趋势，在2007年达到60.61%；而本地购房者所购商品房数量呈逐年下滑趋势，到2007年下滑至36.15%.这主要与深圳是个移民城市有关。深圳户籍人口200百万左右，相对于1000多万人口的深圳来说，本地人数量太少；同时本地人富裕，并不缺其居，自建和前期购买的住宅足够使用。而外地来深人口，多为青壮年，在事业和家庭中，对住房的需求比较大。这部分人来深有一定的年限，并且积累了一定的财富。所以，有积蓄的内地移民反倒逐渐成为购房的主要力量；而富裕的本地居民却在购房的积极性上有所下降。

同时，可以看出，境外人士在宝安购房的比例也是逐年减少，由2005年的5.21%减至2007年的3.23%.这并不是能说境外人士购买力减弱。2006年，国家为了稳定房价，打击炒房，出台了一系列限外令，2007年更是规定境外人士只能购置房产一套，极大地限制了境外人士的购房需求。这是主要原因。所以，2006年境外人士购房的比例就急剧下降。

来深年限较长、有一定积蓄的内地人士是宝安购房的主力人群，而本地居民和境外人士的购房需求在最近几年由于自身或者市场、政策因素而有所萎缩。在今后很长的一段时间内，这种格局恐难改变。深圳人口继续膨胀，经济继续发展，为深圳建设付出巨大努力的更多内地人将会得到其在深圳居住的权利。

八 开发商集中程度加强，分化初露端倪

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2005~2007年宝安销售金额超10亿的房地产开发商数量 年份 2005年 2006年 2007年 数量（个）3 5 8 金额（元）3373852964 7045686755.56 ***.33 占比（%）20.33% 31.78% 51.52% 面积（平米）511107.8 712632.25 846781.03 占比（%）17.03% 27.31% 39.9% 超10亿开发商总体均价（元/平）6601 9887 15744 当年均价（元/平）5224 7753 11669 注：占比为销售金额超10亿的开发商占当年宝安商品房销售各细项的比例。数据来源于宝安房产交易中心。

从上表中可以看出，2005到2007年，宝安房地产开发商年销售收入过10亿的由3家增至8家。这表明，2007年，部分开发商实力得到壮大，市场竞争更加激烈。同一个区域，蛋糕是有限的，为了将蛋糕做的更大，获得更多的市场份额，只有更为激烈的竞争，更为先进的企业运营模式，才会剩出。随着市场形势的的低迷，出于资金回笼需要，宝安房地产市场将逐渐走向“超竞争”的市场状态。

超10亿的开发商年销售收入之和占当年宝安全年房地产企业销售收入总和的比例也逐年提高，由20.33%升至51352%；2007年超10亿的开发商所销售的金额较2006年增长了89.21%，增幅惊人。销售收入超10亿的开发商所销售的面积也逐年提高，2007年较2006年成交面积增长了18.82%，而当年销售面积占全年销售面积的39.9%，成交面积的增长速度也较快。这表明2007年房地产成交量和成交金额迅速向大开发商集聚。房地产开发向大开发商集中程度增强。

从销售收入超10亿的开发商销售均价上来看，2007年均价达到了15744元/平，是当年均价的1.35倍。销售金额超10亿的开发商所销售的面积份额相对于金额所占份额较少，但由于均价较高，实现了销售收入的高增长。这表明，大开发商的住宅定价上拥有一定的优势，产品趋向高端，开发商的转折分化迹象初露。随着销售收入超10亿的开发商销售金额、面积的继续增长、豪宅开发力度的加大，大开发商对市场价格的影响力将越来越大，分化也将逐渐明显。

2007年，宝安大开发商的表现表明宝安房地产市场总体比较理性、合理。价格的制定具有一定的影响力，可以定出高价，形成寡头市场；但由于大开发商数量的增多，彼此竞争更加激烈，相互制约也就越强，形成超竞争的市场状态。更加激烈的竞争形势阻止了寡头市场的形成，市场处于理性当中。大开发商在销售金额和销售面积上的稳步大幅增长，表明了国家产业政策的效果和开发商生存的努力：行业资源向大的、优秀的企业转移，促进房地产业的健康发展。总体来说，2007年，开发商分化初显，为宝安房地产市场的理性发展做出了相应的贡献。

======== 九 2007年宝安楼市，营销理性回归

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2007年的上半年，市场形势大好一片，营销的作用受到市场影响而有所减弱；但下半年，随着市场形势的低迷，开发商的楼盘销售和资金压力空前增加，各种营销手段的运用表明了营销的地位和作用。在如火如荼的市场中，营销不需炉火纯青，但如今的市场，营销已经别无选择，理性回归恰在此时。

目前市场上营销理性回归有两种现象。一种是回归到前几年较为常见的营销方式，比如送精装修、抽奖、特价房等。这种方式的好处是在短期内实现人气的聚集，从而促进成交。另一种是带有人文性质的创新性回归。表现最为突出的是鸿荣源和佰仕达的做法。鸿荣源的“合家和天下”、“观大宅，品茗茶”、“物业服务体验月”，佰仕达的“名人空间”、“上善生活”等。这些具有浓郁的文化艺术气息营销方式，好处是能影响高端住宅消费人群。这两种回归现象，前一种较为普遍，后一种较为少见。但两者的关系是，后者是在前者基础之上的运用，是在营销目标准确定位之后，对市场、客户等的细分的理性运用。但前者的作用，并未给市场带来太多的反应，楼市依然不愠不火。后者的作用，正日渐显现。

在新的市场形势下，营销的理性回归不是简单的回归，必须积累一定的营销资源。结合新的市场形势，营销回归是对过去营销模式、方法、手段的“拿来主义”，借鉴先进营销理念、理论、方法、手段的“创造性”以及吸取本行业和其他行业卓有成效的营销方法、手段的“实战性”回归。过去好的东西，依然可以用，且可以成为常态的用。营销理念的发展，早已突破4p，而更加细分和完善。无论是4p，还是4c，抑或是6p、10p，营销理念和手段的创新为市场提供了思考问题的多个角度，也为实战提出了更多的参考方向。创造性的回归，不仅包含汲取先进的营销理念、理论、方法、手段，更要借鉴其他行业卓有成效的营销方式，并结合房地产市场实际情况，运用到实战营销中。譬如研究百货商场的差别毛利率定价法，即：27%左右的品种按进价出售，18%左右的品种在进价上加5%毛利出售，27%左右的品种在进价上加成15%出售，剩下的28%的品种按进价加成20%出售。所有商品平均毛利在9%左右。房地产销售研究这种定价方式，可以借鉴运用到单一楼盘定价和公司目标利润的制定。

同时，房地产的营销回归，必须建立在产品和技术创新之上。产品和技术的创新不仅能够提供更高的生活品质，对房地产开发企业的成本控制、利润最大化都产生着深刻的影响。比如在9070政策影响下，小户型将逐渐成为市场的主流，加之深圳2010年住宅实行全部精装修出售，那么小户型的样板房装修如何能够吸引置业者？传统的样板房装修以大户型为主要展示户型，小户型样板房装修仅仅只是大户型样板房装修的缩小版。大户型和小户型的主要差别是居住空间的不同，小户型的居住空间与大户型居住空间所满足的需求是存在很大差异的，仅仅简单地将小户型样板房装修作为大户型的缩略版，是很不合生活和人性需求。研究小户型样板房的装修，将是以后的重点，也是产品的创新点。近几年，国家提倡住宅产业化，试图把住宅作为工业产品批量建设，是对产品和技术创新的一个极大促进。住宅产业化，对产品研发能力和工程技术的要求较高，房屋搭建的精确性会相应提高。柔性制造、敏捷制造等高效产品制造方法，在以后的房地产业中会否出现？这有待于产品和技术的创新，有待于房地产从业人员的努力。

房地产市场营销的理性回归，是对市场的应对，但更需要让这种回归落到实处，回到营销资源的积累、产品和技术的创新性上，为新的市场形势下的房地产销售做出应有的贡献。市场低迷，竞争激烈，“乱世”的房地产行业，是营销英雄出现的催化剂。笔者相信，营销会在这种市场中走出一条创新之路，房地产业亦会经过从业人员的努力而发展到一个新的高度。

======== 十 2007年深圳房地产业回望

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房地产业，在中国经济快速发展的支撑下，近几年得到了突飞猛进的发展。但一系列问题也随之呈现。房价过高、产品结构不合理、投资过热是这几年房地产业出现频率较高的词语。这是宏观调控要解决的重要问题。

在这种背景下，2006年出台的9070政策，是房地产业的一个转折点；而根据房地产业的发展周期及项目开发周期，2007年是房地产业的转折年。9070是对产品结构的调整，引发了一系列的相关产品结构的调整。针对产品结构调整，国家和政府进行了一系列的调整。首先是对供应结构的调整。开发商的趋利性，使得大户型产品泛滥，出台9070就是为了调控市场供应结构，促进市场产品合理化，符合大多数人的需要，满足市场对产品的消费比例。其次是土地供应结构的调整，进行了一系列的土地整顿。在土地出让过程中，对产品比例进行规定，比如规定90平米的户型占70%，保障性住房占15%等方式，有效配合了产品结构的调整。再次对信贷结构进行调整。最有力的政策是07年9月28日的房贷新政。房贷新政完善了整个结构调控，规定了以家庭为单位的第二套房首付比例不低于四成，利率为同期贷款利率的1.1倍。房贷新政有效打击了投资、投机行为，冷却了房市。一系列的政策调控，集中到了07年，促成了07年作为房地产转折年的市场形态。

07年是房地产市场的转折年，但转折不是房价的问题，不是涨幅的问题，而是分化，房地产业不会按照原有的路线前进，而是向更为合理的方向转折。第一，是供应结构的分化。国家过去不能承担的保障性住房，现在承担了起来，政府明确了其在房地产市场中的作用，该政府承担的政府必须承担。保障性住房和商品房，两条线改变了过去供应结构，使得市场产品供应更为合理。第二，是产品结构的分化。商品房90平米以下的户型将占多数，成为市场的主流产品；90平米以上的大户型产品变得稀少。第三，消费者的分化。大众人群能承担的起的多为90平米以下户型，高端人群相应的需要大户型产品，消费者分化出现。该去买90平米以下户型的去买90平米以下户型，该买大户型的去买大户型产品。第四，是房价分化。满足大众需求的产品，必将符合大众消费价格，不会过高；由于大户型的稀缺性，对稀缺资源的占有，必须付出更高的价格。第五，是开发商的分化。针对市场需求和产品结构限制，能做高端产品的去做高端产品，能做90平米以下户型的去做90平米的户型，这对企业战略发生至关重要的影响。以什么为主，以什么为辅，专业于什么，打造怎么的企业核心竞争力，将极大分化开发商。第六，土地利用的分化。哪些土地适合做保障性住房，哪些要做9070住房，哪些做高端住宅，再不是开发商说得算了。土地供应的分化，将造成大量的土地上建造的是90平米以下的住宅。所以，转折年是个分化问题，不是表面的房价、涨幅的转折问题。

深圳房价过高，存在着严重的投机行为，国家必须进行调控。政策发挥作用需要周期，在国家和深圳市府各种政策的综合作用下，深圳房价过高，涨幅过大在07第四季度走到顶端，房价走到高峰，涨幅降了下来，房地产发展刹车，各种分化显现，市场进入理性观望、转折期。

理性的观望、转折造成了目前市场的低迷状态。这种状态，不是哪一个开发商能够力挽狂澜的，这需要顺势而为、顺势而变，按国家政策走，摒弃老路子，需要整个行业共同努力，从业人员的有所作为。走出观望，走出转折，需要时间。观望过后必然是行动。

转折过后，必然是理性的市场，但理性也必然存在着理性的问题。房地产业要发展，就必须进行调控。国家的调控也必然不会从单一的行业，单一的区域进行调控，只会适时、适当、适宜的进行调控。

======== 十一 08年市场展望

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07年，深圳房地产市场发生根本转变，市场向理性方向发展，房地产业按照以前的思路运转，开发商以先前的运作模式、盈利方式和经验，已经显得很不合时宜。应该怎样做产品和服务，如何在新的市场形势下进行营销运作，应该怎样走出观望促进房地产业的理性转折……等等一系列问题摆在从业人员的面前。然而，08年市场形势到底如何呢？

首先，调控不会放松，只能从紧。2007年，中国存在的经济过热、通货膨胀等问题会依然存在；房地产业还未走出观望，问题依然不容忽视，调控只会继续。2007年12月份中央经济工作会议明确了2008要完善和落实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头；要把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为当前宏观调控的首要任务，按照控总量、稳物价、调结构、促平衡的基调做好宏观调控工作。明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。中央定调，明年的调控会继续从紧。

其次，价格不会反弹。房地产业既然进入了理性观望期，走出观望需要时间。国家的调控，目的是促进房地产业的健康发展，促进房地产业利于经济发展、利于国计民生。频繁而又行之有效的调控组合拳，不会轻易放松价格而任其高涨，反弹不会出现。

房地产市场走出观望，继续发展，要靠全体从业人员的共同努力。房地产的问题不是某一个人、某一个开发商所能解决的，这要靠整个行业共同努力。关注国家、国际经济、金融形势和发展，有利于从业人员理解调控，做出相应的对策。08年注定是理性的一年，注定房地产业要顺势而变。

第二篇：2013年上半年郑州楼市总结及下半年走势分析

2013年上半年郑州楼市总结及下半年走势分析 2013年上半年，全国房地产市场延续2012年的回暖走势，行业投资环境好转，市场成交量攀升，重点城市房价普遍上涨。在此环境下，郑州楼市也呈现出供销两旺的态势，多项指标刷新历史新高。

会上也发布了2013年下半年郑州房地产市场走势，综合来看，房地产市场投放速度将加快，市场成交平稳走高，房价上涨压力仍将延续。

一、2013年上半年郑州房地产市场运行情况

1.房地产开发情况

根据市统计部门初步统计，上半年，全市房地产业开发投资累计完成635.88亿元，同比增长30.0%。房地产开发企业到位资金783.48亿元，同比增长33.6%，其中，国内贷款61.69亿元，同比增长4.7%，自筹资金364.07亿元，同比增长20.7%，其他资金357.72亿元，同比增长58.3%。

2.土地出让情况

上半年，市区共出让土地79宗，土地出让面积为287.86万平方米，同比增长78.09%，其中住宅、商服等用地出让71宗，出让面积281.75万平方米，同比增长105.37%，成交金额为94.28亿元，同比增长61.77%。

3.商品房投放情况

上半年，全市商品房投放面积903.42万平方米，同比增长26.13%；其中，商品住房投放面积577.82万平方米，同比下降4.42%。市区商品房投放面积603.32万平方米，同比增长21.97%；其中，商品住房投放面积358.64万平方米，同比下降13.58%。

4.商品房销售情况

上半年，全市商品房销售750.52万平方米，同比增长42.9%；其中，商品住房销售632.36万平方米，同比增长33.23%。商品房销售均价为7080元/平方米；其中，商品住房销售均价为6237元/平方米。市区商品房销售492.27万平方米，同比增长24.21%；其中，商品住房销售面积397.52万平方米，同比增长14.34%。商品房销售均价为8346元/平方米；其中，商品住房销售均价为7365元/平方米。

5.商品房累计可售情况

截止6月底，市区商品房累计可售面积为1123.49万平方米，同比增长48.08%，其中，商品住房累计可售面积为376.73万平方米，同比下降16.19%。

6.二手房交易情况

上半年，全市二手房交易面积328.69万平方米，同比增长196.79%；其中，二手住房交易面积320.97万平方米，同比增长198.80%。二手房交易均价为5175元/平方米，其中，二手住房交易均价为5105元/平方米。市区二手房交易面积248.72万平方米，同比增长189.02%；其中，二手住房交易面积242.19万平方米，同比增长190.93%。二手房交易均价为6144元/平方米；其中，二手住房交易均价为6064元/平方米。

7.房屋租赁情况

上半年，全市完成非住宅租赁管理面积1023.8万平方米；累计完成住宅登记备案65216户。市区新增非住宅租赁管理面积10.1万平方米，累计完成740.9万平方米；新增住宅登记备案368户，累计完成60438户。6月份和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨10%，住宅租赁价格平均上涨15%。

8.房屋抵押完成情况上半年，全市完成各类房地产抵押登记面积1608.51万平方米，同比增长51.2%；完成抵押登记金额713.9亿元，同比增长72.8%。市区完成各类房地产抵押登记面积1058.87万平方米，同比增长40.7%；完成抵押登记金额579.26亿元，同比增长64.6%。

9.保障性住房完成情况

上半年，全市保障性住房开工建设45889套，占省定任务量的100%。其中，经济适用住房开工3786套，公共租赁住房开工25880套，棚户区改造开工建设16223套。

二、2013年上半年郑州房地产市场特点

1.商品房供销两旺

上半年，全市商品房投放量和销售量均为2010年以来的最高值，其中市区的商品房投放量创下同期历史新高，销售面积也是继2010年上半年之后的第二高位。其原因：一是从去年二季度至今持续的销售回暖，使得房地产行业投资环境明显好转，行业信心回升，房地产企业对市场的预期普遍向好，开发投资力度明显加大，突出表现在今年上半年商品房投放面积的大幅增加。二是由于2012年房地产市场的回暖始于二季度，去年上半年商品房销售面积仍处于相对低位，因此今年上半年销售量同比出现较大增幅。三是今年上半年虽然新“国五

条”对房地产市场产生了一定影响，但郑州作为二三线城市，需求更多的体现在首次置业和改善需求上，使其受政策的影响程度不及投资性需求较多的一线城市。

2.商品住房供应偏紧

上半年，在商品房市场投放增幅明显的形势下，全市及市区商品住房投放量均出现负增长。从商品住房的供销比看，全市商品住房的供销比为0.91：

1、市区为0.9：1。商品住房市场供应偏紧，需求旺盛，导致商品住房库存的频频走低。以市区为例，市区的商品住房累计可售面积已经连续4个月库存量低于400万平方米。造成商品住房供应偏紧的原因主要是过去5年里，全市商品住房用地实际供应48114.21亩，其中市区供应量为19537.37亩，而2008-2010年仅占全市的五年供地量的31.06%，市区为34.26%，前期土地供应偏紧很大程度上影响到今年上半年的商品房市场投放量。

3.商品住房价格上涨

上半年，全市各月的商品住房销售均价为5926元/平方米、5915元/平方米、6295元/平方米、6224元/平方米、6287元/平方米、6631元/平方米，市区各月的商品住房销售均价分别为6991元/平方米、7186元/平方米、7392元/平方米、7506元/平方米、7410元/平方米、7630元/平方米，可以看到全市商品住房销售均价前期较为平稳，年中出现翘尾，而市区的商品住房价格整体呈现出小幅上涨的态势，5月份在预售审批环节加强管理、约谈企业领导、暂停企业网签资格等行政干预下，房价出现回落，但仍难以从根本上抑制房价上涨的势头。房价上涨的原因：一是从成本方面看，土地、人工、建筑、融资和营销等成本不断提高，导致房屋建设成本逐渐上涨，因此项目入市后房价普遍较高；二是从开发企业角度，目前市场良好的销售形势，企业拥有充足的周转资金，没有降价促销的动力；三是从供应方面看，市场持续性的回暖使商品住房的库存量逐渐减少，供应的紧张造成价格的坚挺；四是从需求方面讲，看涨预期的增强使得购房者集中入市，需求的旺盛也成为房价走高的“推手”。

4.中小户型仍是主流

从市区商品住房的销售结构看，上半年，套型面积在60-100平方米的商品住房销售25281套，占到商品住房销量的60.79%，与去年同期相比，销量增长28.17%，占比提高8.16个百分点，可以看出中小户型仍是市场需求的主流。

5.非住宅明显供大于求

上半年，全市非住宅投放面积达到325.6万平方米，同比增长191.39%，销售面积为118.16万平方米，同比增长133.70%，供销比为2.76：1；市区的非住宅投放面积为243.68万平方米，同比增长205.90%，销售面积为94.75万平方米，同比增长94.72%。非住宅供求比为2.57：1。

全市及市区非住宅的投放量及销售量均创下历史新高，但投放面积增幅远远高于销售面积的增幅，供大于求十分明显。非住宅的供大于求，一方面直接导致非住宅库存量的激增，以市区为例，非住宅累计可售面积由去年12月底的598.46万平方米，上升至今年6月底的746.76万平方米，上半年各月的非住宅库存频频刷新历史新高，以过去12个月的月均消化面积计算，市区非住宅累计可售面积的消化周期达到48个月。另一方面也直接导致非住宅市场竞争加剧，开发企业只能通过降价来“跑量”，6月份，市区非住宅销售均价为12464元/平方米，较去年12月份的15085元/平方米下跌了2621元/平方米。

6.二手房交易量创新高

上半年，全市及市区的二手房交易量已经超过了去年全年的水平，创下同期二手房交易的历史新高。从月度看，在新“国五条”出台前后，二手房成交量一度出现较大的波动，幅度大于商品房。尤其是3、4月份，大量二手房源被消化，“末班车”效应使得二手房交易量刷新成交记录，全市4月份的二手房交易量86.83万平方米，市区3月份的二手房交易量66.79万平方米，创下了郑州二手房月度交易量的最高水平；虽然3、4月份在一定程度上透支了未来的市场需求，造成5、6月份二手房交易量的环比下跌，5、6月份全市二手房交易量62.61万平方米和40.80万平方米，市区为42.81万平方米和31.83万平方米，但也远高于2012年二手房的全市月均交易量24.8万平方米和市区月均交易量19.5万平方米。

7.县域房地产势头正劲

上半年，县域商品房投放面积300.1万平方米，同比增长35.4%，其中：商品住房投放面积219.18万平方米，同比增长15.63%；非住宅投放面积80.92万平方米，同比增长152.24%。县域商品房销售面积258.25万平方米，同比增长100.36%，其中：商品住房销售234.84万平方米，同比增长84.93%，非住宅销售面积23.41万平方米，同比增长1132.11%，县域房地产市场销售增幅远高于市区增幅。虽然县域非住宅销售同比增幅较大，但仍不容忽视的是，县域非住宅市场的供应量过大，供大于求态势逐步显现，上半年县域非住宅供销比达到3.46：1，供销比值高于市区。近两年县域房地产开发的业态以城市综合体项目居多，其中非住宅物业的开发比重过大。在2011年至2013年上半年的两年半期间，县域非住宅累计的供销差已经达到173.01万平方米，短期内难以消化。

三、郑州房地产市场下半年走势

从经济层面看，房地产行业在稳步回升的同时，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强，房地产外部环境存在一定的变数。

从政策层面看，6月19日，李克强总理在国务院常务会议上明确提出支持居民家庭首套自住购房，这是新一届政府领导班子上台以来第一次在国务院常务会议上，对房地产市场发

展做出公开表态，传递出对于房地产政策面的讯息偏向利好。

从资金层面看，目前银行流动性资金紧张，将短期内明显影响购房者贷款；但7月5日，国务院办公厅发布的《金融支持经济结构调整和转型升级指导意见》中要求银行积极满足居民家庭首套房等合理信贷需求，对房地产信贷而言中长期同样偏向利好。

从土地供应看，郑州近两年加大了商品住房的土地供应，2011年-2012年全市商品住宅供地为33169.16亩，占到过去五年商品住房实际供应量的68.94%，其中市区供地12843.84亩，是过去五年商品住房实际供应量的65.74%，这些土地陆续进入市场，将极大缓解商品住房市场短暂性供应偏紧的局面。

综合上述因素，我们认为下半年郑州房地产市场：

1.市场投放速度加快

随着市场的持续平稳以及政策效应的递减，房企对市场预期依旧乐观；同时，今年上半年全市房地产开发投资增速和商品住房新开工面积高出去年同期7.4个百分点和29.7个百分点，预计今年下半年以及明年上半年市场投放量将进一步增加，商品住房将呈供求平衡或供略大于求的局面。

2.市场成交平稳走高

预计行业大环境维持基本平稳的情况下，市场活跃的态势将保持平稳走高。

3.房价压力依然较大

在已采取稳控房价措施的基础上，物价和房管部门将采取更加有效的行政干预措施，下半年房价不会出现大幅度的增长，但目前住宅市场库存暂时处于低位，房价上涨压力仍将延续。

4.三类社区建设加速

在2013年郑州《政府工作报告》中称，今年将启动城中村改造项目31个、合村并城项目38个、新型农村社区项目24个，力争实施拆迁7300万平方米，新建建筑面积12000万平方米。三类社区的启动和积极推进，一方面将改善拆迁安置户的居住环境，一方面也会进一步增加商品住宅的市场供应量。

四、有关建议

1.对政府的建议

建议政府部门一是按照“强投资、夯基础、调结构、求提升”的指导思想，进一步加大住房用地供应规模，尤其是加大中小套型普通商品住房和保障性住房用地供应，满足中小户型、首套住房购买者的自住性需求；二是对周边已建有大型商业的住宅项目，规划管理部门在审批时要降低商业等非住宅物业的控规指标，以社区配套商业的下限值执行，避免社区商业向区域商业中心的开发冲动，达到减少非住宅投放量的目的；三是建议土地管理部门减少非住宅用地供应数量，放缓非住宅供地节奏，增加住宅用地供应；四是7月1日起，郑州开始执行《郑州市新建商品住房销售价格备案管理办法》，物价部门要切实加强“一房一价”管理，加大对商品住房销售价格的监管力度；五是房管部门进一步加强预售管理和市场监管，严肃查处采用拖延开盘时间或者控制房源等手段捂盘惜售、故意制造房源紧张气氛的行为；六是加快以公共租赁住房为主的保障性住房建设进度，尽快形成有效供应，满足人们对租赁住房需求。

2.对开发企业的建议

开发企业一方面要充分理解支持当前的房地产市场调控，科学理性定价，保持目前较为理性促销的营销策略，充分意识到刚性需求对房价的敏感度及承受度，用心呵护市场，将价格稳定在相对平稳、消费者者可接受的水平。另一方面，随着国内外流动性的缩紧，如何筹集资金是房地产企业在下半年亟待解决的问题，管好用活资金、提高资金周转速度是企业生存和发展的法宝；因此要珍惜目前良好的市场环境，根据市场需求加快投资和投放速度，及时公开可售房源，加快资金回笼速度，避免市场变化时产品滞销。

3、对购房者的建议

一是建议消费者在购房时调整置业观念，目前郑州公租房已陆续推向市场，消费者可根据自身经济能力或租或购。二是随着商品住房的供应量逐步增加，消费者可根据市场投放的变化和自身对住房的需求以及经济承受能力，选择合适的时机入市。

第三篇：09楼市总结

09楼市总结

2009年的温州房地产市场可谓经历一场“凤凰涅槃”的蜕变。年初的时候，整个楼市还在持续低迷的环境中徘徊，政府和开发商叫苦不迭，甚至一些开发商面临着资金断链，不得不降低房价销售罕见现象。

在中央和温州地方政府连续的组合“救市”政策作用下，温州房地产市场奇迹般复苏过来，市场迅速回暖，迎来前所未有的爆发式增长。年末，面对疯狂的楼市及似“脱缰野马”般难以控制的房价，中央政府又密集出台税收，货币，土地，财政等政策，试图遏制投资恢复理性。

09回顾篇

纵观09年温州楼市变化，“救市，回暖，地王，疯狂，量价齐升，井喷”等字眼相互交错，拨动着每一个人的神经末梢。这场由“政府，开发商，购房者，中介”联袂上演的好戏里，生旦净末丑，各尽其职。在这浮华尽处的游戏背后，我们抓住几个关键词试图说明09年的楼市真相。

1.密集政策

年初为了刺激楼市复苏，中央政府出台了“国十三条”，温州地方政府出台了“十七条”等多项救市政策;年中，瑞安市政府针对瑞安疯涨的房价和投资炒房之风，出台了对敏感的70/90政策的变通办法即小套并大套行为进行“切实防止”的实施意见；而就在年末收官之际，中央楼市调控政策频频发力，12月7日中央经济工作会议提出了“两个继续”给2010年经济走向定性； 12月9日国务院常务会议明确，“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”；12月14日国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策(即“国四条”)；12月17日财政部、国土部等五部委出台文件，规定开发商拿地首付不低于五成；12月18日住建部直接召集全国各大中城市近600位副市长研究如何调控各地楼市。

2.市场回暖

“忽然一夜春风来，千树万树梨花开” 沉寂半年的楼市渐渐复苏回暖。自二月以来，市场的活跃如同天气，春暖花开，艳阳高照，一二手市场交易量大幅弹升，压抑了半年的刚性需求强劲反弹。救市政策凸显，3月份二手房情绪高涨，1418套的成交量创出几个月来的新高。

3.量价齐升

二三级市场成交量和价格自3月份开始，不断走高。3月铂金府邸2期延续1期的抢购势头，2个小时即达86%的认购率。鹿城广场和华府天地也一反常态的开始走出泥潭，成交量迅速上升。由于香缇半岛，外滩公寓（36000元/㎡），汇金锦园等集中性开盘而取得的销售和价格的突破，推动红五月一手房创出逾22万方的天量。之后的7月份，新一轮牛市情绪继续高涨，二手房市区交易量达到全年的最高峰—1730套。量价齐升的背景下，8月份锦玉园三期（48000元/㎡），京都城二期，涵景苑（26800元/㎡））等相继以火爆抢购的场面开盘，使市区一度均价达到历史新高--27603元/㎡。“人有多大胆，“价”有多高产，5月香缇半岛一期开盘价28000元/㎡，时隔4个月，香缇半岛南区，开出38000元/㎡的均价，瑞安塘下天瑞尚城开出22000元/㎡的均价。面对香缇半岛南区价格接近4万有点不易消化的所带来的一些负面新闻。京都城三期28000元/㎡的开盘均价引来“疯狂抢购”，由购房者，中介，投资客构成的团体，刺激温州楼市再次癫狂，“炒声一片”。

4.地王归来

过去几年，温州市区的土地平均出让量一直在300-500亩左右，投放量偏少。今年截至11月30日，共出让土地326.98亩，可建建筑面积61.5065万平方米。而持续高涨的房价刺激着土地市场一路飘红，每一轮投标价格也会直接影响今后的房价走势。在这样循环交替的作用下，开发商争先恐后地抢夺着寥寥可数的几宗土地。地王频现，楼面价被不断刷新。特别是4月份产生的温州新地王—原温州长运集团地块，楼面价达到19607元/㎡，紧接着出让的龙方村24亩的“T”字型地块延续疯狂竞价场面，15205元/㎡的楼面价让人感叹“面粉比面包”还贵。龙湾D08地块由7家房开激烈角逐，楼面价飙升到12774元/㎡。打破龙湾区土地成交记录。从08年的频繁流标到09年的“地王归来”，仅仅用了不到半年的时间。而且这股势头逐步向各县城蔓延。永嘉瓯北的商务地块以19亿成交，其可售楼面价达到16333元/㎡。塘下，龙港，等地均创出8000元/㎡的楼面价。乐成镇一块仅8亩的地块创出1万/平方的楼面价。值得深思的是，原本于12.31出让的起始楼面价达到16333元/㎡的原温州大学地块突然“紧急刹车”，暂缓出让。这块被称为楼市风向标的地块也许被赋予了太多的意义，迫于各方面的压力，于近日公告延迟出让。

5.投资主角

在年初房地产市场复杂变化中，刚性需求最先形成推动力，撬开冰凉的楼市一角，此后，更多的改善性需求和投资需求迅速进入楼市“竞技场”，从楼盘开盘现场可以看出，4、5千人抢购区区百来套房子，中介锋涌而至拿号转让。同时由于通货膨胀预期的压力，许多人将资金输送到房地产市场作为保值增值的避风港，无论是市区几个楼盘开盘当天就被抢购一空，亦或是瑞安全民爆炒返回地事件，还有苍南灵溪参股拍下地块后，股权被频繁炒作交易。扭曲的炒房现象对于愈演愈烈的楼市无疑是火上加油。面对着高企房价，真正刚需群体己被排除在外，购房己成为有钱人和投资者的游戏。

6.开盘闹剧

8.29苍南灵溪的绿都花城开盘，未能控制汹涌的“抢房”人流，造成打砸事件而使开盘“失败”，2天后又被政府强制叫停销售。此类开盘闹剧于12.8在香槟左岸开盘现场再度上演。因涉嫌违规操作，当天被下令封盘。经过调查处理后，于12.26重新开盘。这一系列啼笑皆非的开盘现象再次给有关部门敲响了警钟，也给温州楼市打上了09癫狂的印记。

7.区域热点

09年三垟湿地无疑是最为闪亮的区域，铂金，香缇，京都城，中环四大品质楼盘的推动，此板块迅速成为红火的主力置业区域。而龙湾城市中心区将打造未来温州城市副中心；瓯海新城建设规划，娄桥潘桥一带，抢占了新火车站的先机，势必在温州城区产业和楼市格局上带来了投资置业的优势和机遇。还有今年10.1开通的高铁，使温州人的敏感神经投向了温福高铁沿线置业。

8.品质为王

09年全面展现了温州本土开发商的品质创造力，铂金府邸的短板式五朝南户型以及花岗岩外立面；香堤半岛的创新小跃层和双会所设计；置信广场的一层一府邸的600平米360度景观豪宅等等，无不展现温州开发商对于楼盘品质之重视，这些品质楼盘高价受到追棒，带动了温州其他开发商对楼盘品质的追求，应该说09年开启了温州楼盘品质之旅。

9.营销火热

温州楼盘不用策划营销代理己成为历史，09年温州三大营销代理公司朗兆、三角洲、好望角频频现身温州市区和郊县楼盘，开发商对于专业细分观念的转变，在拿地时便开始咨询专业的代理公司，从前期定位、产品设计、营销推广、广告设计、销售代理等均依赖专业团队的加盟精耕细作。特别是在中梁置业（香堤半岛）的带动下，大版面大投入地在报纸、户外、电视、杂志上密集地做广告，而售楼中心动轧上千万投入建设也不是什么稀罕的事了。09年是开发商营销观念转变最快的一年。

2010展望篇

展望2010年，房地产市场已成为政府、开发商和百姓利益博弈与冲突的焦点。但面对中国经济结构性的矛盾，中国楼市仍为支柱产业地位难以撼动。从中央经济工作会议透露出来灵活的政策基调来看，充满着变数的中国经济也是中国楼市的写照，楼市的展望也变得扑朔迷离。

1.政策取向

各级政府对于楼市即爱又恨，一边是楼市投资拉动的GDP和地方财政，一边是奇高的房价面对着中央政府07年就提出的“民生”宣言。所以中央经济工作会议“两个维持”后，国务院连续出台似乎是偏紧的政策和讲话，但是在明年宏观经济形势尚末恢复的大背景下，对待地产行业的政策取向应该是“只拍苍蝇不打老虎”的，即不会出台根本打压性的如土地招投标模式的转变、物业税等等，但决不会象2009年那么宽松放任，走的是“松中偏紧”“柔中带刚”的中间路线。调控的目的比较明确，即对投资性的购房会出台一些货币和财税的偏紧措施。房价只要不上涨太快，没有引起共愤，政策应该以“愠和”为主。

2.供应偏少

09年的土地市场“僧多粥少”，市区仅供应了400多亩地，明年温州政府可能会在中央政策的大背景下，加大土地的供应力度，但相对于其他城市和近十年累积的购买力，仍是杯水车薪；从新增住宅供应来看，09年温州市区住宅可销售面积仅为82.95万平方米，而1-11月的市区销售面积为97.95平方，市区存量房仅10万余平方米，即使增加土地供应，由于开发周期的滞后性，明年依然将严重供不应求。

供不应求是温州楼市根本特征，是近十年累积的痼疾，如果再不增加供应温州楼市会一直处在“发烧”的状态，而不仅仅在2010年。

3.保障住房

12.14国务院出台的“国四条”中，明确规定要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

备受关注的20万平方米娄桥经济适用房项目于12.17开工奠基，项目建成后，将解决2500多户低收入家庭的住房难题。根据规划，我市从2007年至2011年，每年开工建设经济适用房20万平方米，用于解决市区低收入家庭住房困难。经适房的建设考验政府的民生取向和财政实力，而在09年试点的“限价房”建设，可能是解决温州普通大众的安居梦想。

4.房价高盘

从温州严重供不应求市场格局和明年的政策取向，以及近期土地价格连续创新高的态势来看，市场房价在一、二、三级市场联动作用下仍会在高空盘整难下。

具体地说明年上市的楼盘均以提升品质为主题，将进一步刺激改善性需求，如城市中心区湿地板块的铂金府邸、香缇半岛、京都城都将有典藏余房推出，借着准现房和看得见品质的魅力，自然价格不菲。在城市南向，位于梧田的同人欣园以及位于鹿城区纺织路的庄头地块和鹿城南郊乡龙方村三产安置地块，是明年楼市价格关注的重点。在主城区，置信广场和今年土地刚出让的原南站长运集团地块，凭借地段以及物业配套上存有优势，依然是楼市的价格的风向标。而温州大学地块一旦在明年成功地以“价高者得”投出，将掀起温州高档楼盘价格的狂风巨浪。

附件：09年温州市区的一二三级市场成交量

温州市区一级市场

纵观09年1-12月份（注：已包括12月份即将出让的地块），温州市区（四区）出让土地29宗，总出让面积494.13亩，相比08年的537.29亩，减少8%；总建筑面积90.65万方，相比08年的65.28万方，增加39%（出让面积减少，建筑面积反而增加的原因是按09年平均容积率2.78计算，相比08年的1.823，上升52%）。其中1-11月温州市区商住（住宅）用地只有315亩.可建筑面积仅为45.03万方。

温州市区二级市场

08年温州市区商品房新增供应面积为82.95万方，销售面积为46.63万方，供销比为：1.78：1；2009年1-11月温州市区商品房新增面积为81.51万方，销售面积为97.95万方，供销比为0.83：1。（楼盘供应主要集中在4，5月及8，9，10，11月份）4，5月份是因为捂盘的开发商看到市场的回暖和迫与资金压力，8，9，10，11月份由于开发商都希望赶在市场风向未有大变化之前加快开盘节奏。09年1-11月温州市区平均成交均价22030元/㎡，与08年的15527元//㎡相比，增幅为42%，出现了量价均大幅齐升的现象。市区铂金府邸，香缇半岛，锦玉园，京都城等高端楼盘的上市，提升整体项目品质。

温州市区三级市场

2007年温州主城区二手房的交易量为11052件，平均每月成交921件；2008年温州主城区二手房交易量为7195件，平均每月成交560件；09年1-11月温州主城区二手房交易量为13217件，平均每月成交1206.5件。

从07，08，09年三年的二手房交易量对比看出，08年比07年同比下降35%。随着救市政策及市场环境回暖作用，09年二手房市场交易量大幅上升，单1-11月成交量就超过07年2219件，超过08年6022件。

第四篇：2004年广州楼市总结

2004年广州楼市总结

副标题：

作者：广州经纬房产咨询有限公司 文章来源：本站原创 点击数：219 更新时间：2005-01-29

2004年楼市总结

（撰文：广州经纬房产咨询有限公司

市场调研部）

品质提高等因素推动2004年广州房价回升

在年初的一片“喊涨声”中，今年广州住宅价格终于“止跌回升”，迎来了久违的“春天”。广州原八区住宅成交均价一路走高，增长速度喜人。第三季度八区住宅成交均价更是突破5500元/平方米，比去年同期增长了10.4%。

在原八区住宅成交均价的带动下，广州市住宅的成交价格由第一季度开始一直保持稳定的增长势头。第三季度广州全市住宅成交均价为4825元/平方米，比去年同期增长16.8%。

今年楼价的一路走高在年头似乎已经有迹可寻。政策、市场需求、产品品质提升等因素，为今年广州楼价的增长提供了充分条件。

今年1月在二沙岛举行的房地产经济峰会上，八大发展商都不约而同地说“今年广州楼价一定上涨！”。率先提价的是越秀城建集团，合生、富力、保利、中海声言跟进，提价的主因是建材涨价和大发展商企业品牌的支撑；锦绣香江、广州雅居乐、星河湾、南奥等发展商也随之升价。在占市场份额超过1/3的品牌发展商的推动下，今年广州房价“果然”稳步上扬。此举不禁让人联想到品牌发展商联手托市，催谷市场。

今年一系列政策陆续实施，对广州楼价的上涨也起着推波助澜的作用。其中“2005年1月1日起土

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清、'8.31'大限、9年来央行首次加息”三大政策对广州楼市影响较大。一次性缴清土地出让金或地价和“8.31”大限的政策相继出台后，在提高房地产开发的门槛的同时不少实力不济的发展商被“洗”出广州房地产市场，市场的优胜劣汰的发展趋势日益明显。而对实力较强的发展商来说，两大政策的出台无疑是增加了其开发成本。央行加息，加上之前银行紧缩银根，这对发展商提出更高的要求。三大政策的实施，间接推动广州房价上涨。

综观今年广州房地产市场，中高档楼盘占了大半江山，低档楼盘几乎“销声匿迹”。因此，中低价的住宅供应成交有所下降，而高档住宅的供应和成交则不断增长。中高档住宅市场成交活跃，拉动广州楼价的不断上升。

今年广州住宅产品市场无论是户型还是品质都有一定的提升。目前，带500-600元/平方米装修标准的住宅在广州住宅市场上已难见踪影，超过1000元/平方米装修标准的住宅随处可见。这“质”的提升，也是建筑成本的增加。而且年初建材价格的上涨，以至新建住宅成本上升。所谓“羊毛出在羊身上”，发展商为了确保利润，广州住宅的价格也随着成本上升而上升。

广州经济的持续向好，消费者购买力增强。申亚、地铁五号线的动工等各种利好消息不断，消费者的购房欲增强。而且国内目前部分行业出现投资过热的现象，投资物业需求旺盛。这也是广州住宅价格上涨的原因之一。

创新产品

通过激烈市场竞争，不但使市场上的产品越来越价廉物美，还能满足不同层次消费者的需求。房地产的产品也从过去传统的几厅几房、别墅等，逐渐融入新产品，如跃式、错层、复式等。房地产发展的过程就是不断满足消费者居住需要的过程。房地产的创新产品是市场竞争下的产物，以前的新产品到现在已经成为普及物。体现人居环境水平的户型设计不断推陈出新，令今年的楼市精彩不断。

入户花园 走俏楼市

今年来，广州不少楼盘纷纷推出了带“入户花园”的创新产品。从近郊及远郊的大型楼盘到市中心区的楼盘甚至珠江新城CBD商贸旺区内的豪宅和位于滨江东“豪宅一条街”内的顶级豪宅，无不将“入户花园”作为一大“卖点”大肆炒作。从市场反应看，带“入户花园”的创新产品不仅备受发展商垂青，更获得消费者的广泛追捧，据了解，目前在广州房地产市场，所有推出有“入户花园”创新产品的楼盘销售业绩普遍较佳；不仅楼盘俏销，销售价格也令人看好。“入户花园”走俏广州楼市已是不争之事实。“入户花园”创新户型新产品的走俏，印证着广州人居住观念开始从以前“局限于简单的居住功能”向“注重居住的质量与享受”转变。

三错层营造了住别墅的感觉

在创新户型中，尤以增加了设计新元素的入户花园最为走俏，而三错层的设计也是楼市受关注的新户型。在严控别墅用地以后，大户型洋房的设计趋势让消费者拥有住洋房也有住别墅的感觉，而三错层的户型设计通过空间的多重变换达到了这一目的。采用三错层的设计的以雍景豪园天鹅62、广州雅居乐上善若水组团和城启天鹅湾的230平方米的单位为代表。

从雍景豪园天鹅62的户型图可以看到，三错层设计是让动静功能分区更加明显，同时也增加了私密性，令室内空间更多变化。而在空间布局则是将客厅挑高，配以大面积观赏玻璃窗，增加了多重空间的观赏性。天鹅62的下沉式餐厅和首层客厅上下相隔半层，配有景观阳台，与餐厅、厨房同处一层的两个客房都可观赏到室外园景。三层则是主人房，加上一个卧室和一个多功能室，也可以将卧室设计成婴儿房，这样整个居室主客分区分明，私密性极高。与天鹅62比较，天鹅湾三层叠式最大的不同是二三层之间多了一个夹层空间，业主可以用来做储存间或工人房。

政策法规

从2003年的121文件、18号文件到2004年3月的提高存款准备金率，4月的提高开发固定资产投资项目的资本金，央行再次提高存款准备金率0.5个百分点，8月的土地大限，再到9月银监会的《房地产贷款风险管理指引》的实施……中央政府及广州市地方政府开始加大宏观调控的力度，出台了一系列金融和土地政策，对房地产行业产生了巨大的影响。这里，对2004年实施的几个主要政策对广州房地产的影响进行分析：

加息

在过去连续9年减息的基础上进行的宏观调控，这是我国10年来首次利率上调。表现国家行政由宏观调控手段转向市场金融手段，进一步调控投资过热和通胀的决心。此次调息，自2004年10月29日正式执行。中央人民银行上调金融机构贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

虽然，这次加息并不止是为了针对房地产行业，但它却对房地产行业产生了巨大的影响。对于整个房地产市场来说，它有利于挤压房地产泡沫，促进房地产业健康发展，而其主要影响力表现在对买卖双方上：

买家：一方面，广州的房地产投资热不及北京、上海等地，相应减少泡沫危急，但据悉，目前广州市场上购买一手房的买家有90%的付款方式选择了银行贷款，即使此次加息的幅度不大，但仍然使一些买家打消置业念头；另一方面，它也使一些投资者选择规避风险，等待政策的进一步变化；

卖家：首先，它有利于行业的重新洗牌，使一些负债率高的开发商出局；其次，它加大了土地开发的成本，将可能导致广州楼价的进一步上扬；再次，它有利于开发商通过其它的融资渠道获得资金。

“8.31大限”

针对自2003年下半年以来，固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，投资膨胀等问题，中央进一步通过行政手段，加强固定资产投资的宏观调控。2004年3月，国土资源部和监察部颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即71号令，明确“8.31”大限。规定：“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕”，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，所有的经营性土地都将采用公开交易的方式进行转让。

相对于外省，面对“8.31”大限，广州楼市显得比较平静。早在1997年，广州就出台了《广州市闲置土地处理办法》，对已审批但未办理出让手续的过期案件进行清理，后又经过多次修订及整理执行工作。仅2003年6月至2004年6月，经政府调查、取证已认定的闲置土地926宗、面积35.7平方公里。因此，面对此次全国范围的实际操作性收地力度，对发展商心理的波动并不是太大。但仍然可以看到这一政策对广州楼市的影响：规范土地供应市场，减少政府腐败；土地进入市场程序，增强透明度，显示真正的市场价格；房地产开发的门槛提高，促进房地产企业的优胜劣汰。

广州新基准地价

为了健全广州地价体系，加强地价管理，保障国家土地资产的合理收益和当事人的合法利益，要据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》，结合房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况，制定《广州市国有土地使用权基准地价》。此次公布国有土地使用权基准地价的范围包括广州市属旧８区（含广州经济技术开发区）以及番禺区、花都区以及南沙开发区所辖区域。基准地价按土地用途划分为商业、综合（办公）、住宅、工业等四类，采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。

广州基准地价的建立制约了开发商土地储备；使房地产开发成本上升；有利于外地开发商进广州；有利于广州房地产市场更加规范。

土地出让与拍卖

2004年，广州市原本的土地出让计划为出让总用地面积约100.4公顷，共计25处地块，约为去年实际出让总用地面积的4.3倍，计划出让的地块主要集中在珠江新城、琶洲。

但从今年广州市国有土地资源和房屋管理局实际进行的国有土地使用权出让挂牌、拍卖的情况来看，成功交易的具体情况如下：

从以上国土资源与房屋管理局的土地出让情况来看，2004年，广州市的土地出让以珠江新城为主，其它区域较少。

品牌发展商任重道远

众多成功的房地产开发商长期不断的追求打造自己的品牌，沿着“产品经营--资本经营--品牌运营”的路线，运用资本和品牌相结合的手段，实现由获取短期利润向良好获利能力的资产扩展。

目前广州楼盘越做越精致，开发商已由单纯的开发产品，过渡到挖掘产品内涵、提升产品品质、丰富产品文化及配套的阶段。因此，成功的地产品牌在企业长远发展中的体现是巨大的核心竞争力与品牌价值效益。发展核心的转变意味着房地产商品牌时代的到来！

合生创展

截至2004年11月，合生集团在广州已经完成了40亿元的销售任务，超出去年全年接近40亿元的水平。04年合生在华南、华北、华东的三个发展区域中，以广州为主要核心。在继续保持广州这个中心城市的龙头地位的同时，该集团将努力拓展珠三角市场，合生广州地区公司的发展方向呈现“广州市区＋珠三角其他中心城市”的复合型发展。实施以“发展中心城市，创造优质生活”为核心的“华南飓风”发展战略。目前，合生旗下位于海珠区南洲路的新项目也正式开工。

富力集团

2004年富力在商业地产领域将加快拓展，不过住宅建设仍为主体，占70％，而其他领域业务量占30％。

富力目前已基本奠定了商业地产领域的雏形，从一个广州本土开发商成功走向全国，进军包括北京、天津等地市场。

富力04年又在北京拿下两块土地，在天津拿了一块地，同时在西安也买下了一块近30万平方米的土地；富力在广州花都、白云区平沙及荔湾区流花路分别都拿了地。

恒大集团

恒大集团适时确立了挺进世界企业500强的远景战略。在产业拓展上，立足基础产业，逐步形成了房地产、钢铁、能源、交通四大产业板块。在地域拓展上，则立足珠三角经济圈，辐射全国。

在房地产方面的发展，恒大集团目前只限于立足广州，并且主要以开发小区住宅楼盘为主，2004年开发的新楼盘有金碧湾、金碧翡翠华庭，开发的住宅量位居广州首位。

城建集团

2004年城建集团的发展方向也将从房地产开发向房地产经营转变，重点开发写字楼和酒店项目，增加商业物业经营上的收益。城建集团于实现了“房地产开发逐步向房地产经营重点转变”生产经营逐步向以营销服务为龙头转变的战略转移。

地产界的“老大哥”越秀城建后发制人，逐步走“由房地产开发向房地产经营转变”的发展路线，计划从今年下半年起的未来三年内，陆续推出五个大规模的写字楼和酒店项目，总面积达50万平方米，将是广州地标--中信广场的两倍。

保利集团

截至今年11月底，保利地产在广州的商品房销售总金额已逾22亿元，在北京、沈阳、武汉和长沙等地共实现销售额18亿元，累积完成销售额40亿元。保利地产有关人士预计，今年保利地产在全国的销售额全年有望突破45亿元。

2004，保利地产在广州虽然新开楼盘不多，但销售一直处于“供不应求”状态，仅用7个月时间便超过了去年15亿元的销售总量，提前5个月完成全指标。今年国庆黄金周，保利香槟花园、保利花园二期开盘，和保利百合花园一起，共“卷金”3亿多元。

本保利地产外地项目亦捷报频传，北京保利欣苑和保利o垄上别墅、沈阳保利花园、武汉保利花园和湖滨花园等销售额累计18亿元。

2004年全年，保利地产在外地的销售额将逾20亿元。

2004年是保利地产实现全国性跨越式发展战略的关键一年，在广州、北京、上海、沈阳、武汉、重庆、长沙等国内七大城市共有30多个项目同期运作，成功实现了从区域性精品经营到全国性品牌经营的战略转型。

碧桂园集团

以顺德碧桂园一炮走红的碧桂园房地产集团，近年其房地产业已由顺德扩展至番禺、广州、佛山等地，但顺德依然是其创始地，也是其核心所在，面对近年来广州大发展商纷纷大举由广州“杀入”珠三角等周边城市的局面，2004年碧桂园集团先后对媒体透露了在江门、鹤山两个正待开发楼盘的情况：在江门城市发展规划新区，离市中心几分钟车程的大西坑水库旁，五邑碧桂园以五星级的别墅洋房产品、完善的服务配套，延续并创新碧桂园的“五星级的家园模式”。备受市场关注的鹤山碧桂园８月１日终于揭开了神秘的面纱，举行了盛大的开盘仪式。

奥园集团

佛山奥园是“奥园”品牌输出的第一个项目，2004年1月正式公开发售；顺德奥园华庭是“奥园系”中的精致楼盘，首期于2004年初动工，2004年8月正式公开发售；美的奥园项目首期占地450亩，目前也已经全面启动；11月下旬，南国奥园将推出北京组团的新一期单位“生活果岭”；2004年底番禺奥园也将推出新一期的小高层洋房组团。

雅居乐集团

2004年前9个月的月销售额达到7、8千万以上，三大黄金周的销售均接近1.5亿，截止10月7日，已完成既定的全年销售指标--10亿元销售额，提前2个多月完成全年的销售任务。

旗下楼盘--广州雅居乐，今年先后推出的“挪威森林”、“欧洲故事”、“上善若水”等脍炙人口组团，销售额也掀起了推售以来的一次又一次高峰。

新世界集团

04年新世界广州开发的岭南新世界、凯旋新世界、逸彩庭园等都有新货推出，其中岭南新世界还推出了多期升级组团。

新世界日前在惠州淡水开发的棕榈岛Resort的G8区酒店式服务公寓项目，甫一推出便被认购一空，并且创出了惠州楼价新高。

预计新世界明年在广州的建筑面积约60万平方米。

城启集团

2004年城启集团在广州开发两个豪宅楼盘：城启十三行、城启天鹅湾。天鹅湾定位为“国际海岸豪宅”,户型在典型的豪宅设计上注入三叠式全新设计；十三行广场定位“首个泛欧式纯大户江畔名门”，两楼盘推出后市场反应十分热烈。

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第五篇：上半年楼市总结及下半年展望

上半年无锡楼市总结——平淡、低迷

一、政策——“限购”

 背景：2010年4月“新国十条”出台以来，楼市经过一段时间的冷淡后，从8月开始，全国楼市再次出现了回暖的局面，成交量大幅上升，部分城市出现了量价齐升的局面。随后9月底二次调控，楼市在经历了短暂的冷清后再次反弹，四季度成交量依旧在高位。被成为史上最严厉调控年的2010年，房地产市场依旧火爆。随后1月底政府再次出台“新国八条”，“限购”成为此次调控的主旋律。

 “锡十条”——2月21日实施，无锡正式限购，本地人禁买第三套，外地人禁买第二

套。

 准备金上调，加息——限购后又持续收紧信贷政策。

二、土地市场——供应量，出让金额同比大幅下降，住宅用地显著下滑

 上半年共有3次土地拍卖，其中首次拍卖在第三轮调控之前，热度依然较高，随后限购

等一系列政策落地，第二次土拍商业用地明显成为主力军，而第三次仅有一幅土地竞拍，为无锡史上最短土拍，开发商拿地热情迅速减小。

三、商业市场——热度有所提高，成交、价格均有起伏波动

 3、4月出现了明显回升，到4月整月商业成交11.15万平米，达到前五个月最高值，在住宅市场限购的大环境之下，商业地产受到热捧。在今年住宅市场限购的背景下，商业地产得到了前所未有的关注，各方资金云集备战，各大房企纷纷抢滩商业地产。商业地产一方面项目运营的经验要求比住宅高许多，另一方是商业项目投资回报时间较长，所以带来的风险也很大。因此，上半年无锡商业地产的成交并不是一路飞涨，而是有明显起伏。

四、住宅市场——成交显著下滑，均价整体上涨但有起伏，涨幅放缓

 自2月下旬出台楼市新政，成交迅速回落，商品房成交量在4、5、6月的传统旺季一直

处于“平稳”状态，金三银四泡汤，丝毫未显现出销售猛增的迹象。截至6月底，我市商品住宅剩余可售面积已达500万平方米，并且连续5个月回升，市场存量加剧。月度房价的波动受各方影响比较敏感，与成交房源的地区、类型、户型等都有关系。

 从6月中下旬起，锡城各楼盘纷纷打出优惠促销牌。前阶段，惠山新城的波士顿公馆三

期推出两栋特价楼，以5380元/平方米作为起价，观山名筑5980元/平米起，常发·清扬御庭也在近日推出7788元/平方米起的裸价房，恒威中央领地起价8888元/平米，在以万元盘著称的南长区也算是挥了个“大手笔”。缓慢的销售进度让不少开发商多少面

临资金吃紧问题，因此不排除现在开发商降低预期搞促销是为了尽快回笼资金。下半年展望

 2009-2010年的销售火爆使大开发商增加了拿地，在今年一季度调控启动后，不少房企

都放缓了入市节奏，但是在建面积和资金投入是趋增的。2011年也已过半，下半年，许多房企仍将保持密集推盘的态势，未来一个时期还将是推盘高峰期。对于主流房企来说，除企业既定的安排外，下半年的供应高峰还有“被动”的一面。更多新盘本应在上半年推出，限购政策和地方控制涨价幅度，推迟了许多楼盘的入市时间，也使得推盘趋于集中。

 下半年调控的基调不会变，楼市表现基本不会又太低的改善，以目前的消化速度来看，下半年存量将进一步上升。大量的存量房难以消化造成了房源积压，开发商已经从年初的“挺得住”到渐渐地“坐不住”，大量促销手段铺天盖地，试图打破僵局。在库存不断增大的压力下，下半年“以价换量”或成趋势，价格松动可能性加剧。从近期一些开发商制定的营销策略来看，多数仍然是通过大幅度的优惠举措和调整产品供应的方法来拉动销售，直接在价格上“动真格”的并不多。目前动真格降价最明显的是金科，下半年降价的项目将首先出现在8000-10000元/平米之间的中端楼盘。高端的项目由于房价基数高，即使小幅降价也不明显，而对于没有购房资格的消费者而言降价也没用。刚需购房者迟早要释放，而那些面向首改的项目，加息等信贷政策使得购房成本压力加大，购房计划推迟，这些项目的竞争将异常激烈。