2010年青岛楼市分析总结（★）

第一篇：2010年青岛楼市分析总结

至2010年12月31日，青岛12月份成交再创新高，达14951套，2010青岛楼市终落下大幕。2010年青岛全年累计销售套数达105944套，首次突破10万套大关，较2009年青岛全年累计销售套数80598套，增长31.4%。其中新建住宅成交100295套，住宅的总成交面积达9863556平方米。2010年上半年完成套数39281套，下半年66663套，下半年占到全年销售套数的62.9%，全市下半年成交好于上半年。

历经2010年号称史上最严厉调控的年份，青岛市场非但没有断粮断炊，反而取得史无前例的大丰收。

一、青岛楼市2010年总述

青岛市2009年——2010年全年月度成交走势图：

2010年青岛房地产市场走出一个“一波三折”的行情曲线：2月，房产成交传统低点，4月份调控新政“新国十条”出台之后，成交量迅速萎缩，6月之后，市场一路缓慢爬升，9 月后，成交放量大增。“9.29”新政之后市场小幅回调，至年底12月份再次冲高，以14951套月度成交完美收官。

2010年各区成交套数排行总榜

从排行榜上可以看出胶南、城阳、黄岛最热，领衔全市成交量。细查各区1月至12月的成交数据，可以看出2010年各热点区域的分布趋势：

胶南市排在2010年全市各区成交量的第一名，胶南市在2010年度有两次月度成交超过两千套，1月份成交2044套，5月份成交2431套，在下半年至年末成交量减少。

第二名城阳区，在2010年有一次月度成交超两千套，发生在10月份，成交2051套，区域成交量全年分布呈逐渐走高趋势。

第三名黄岛区，在2010年有两次月度成交超两千套，分别发生在10月份、12月份，成交量分别为2534套、2578套，与隧桥开通利好因素的刺激十分吻合。

李沧区12月份成交2010套。其它各区月度成交均未超过两千套。

相比较2009年，当年热点区域分布在城阳（全年成交13101套）、黄岛（全年成交11583套）、崂山（全年成交9149套）。

在2010年楼市总体形势好于2009年的情况下，西海岸板块成交超越城阳，李沧、四方发力强劲。

二、2010年青岛楼市热词回顾

2010年是楼市发展史上极具戏剧性的样本。梳理这一年来的楼市热点，将有助于我们理解2010年青岛楼市所留下的烙印。

关键词一：调控

4月17日，出台“新国十条”规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高到50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对贷款购买第三套及以上住房的，在房价过高、上涨过快或房源紧张地区可暂停发放贷款。

从此，我国房地产市场遭遇一系列政策调控。9月29日，国家多部委联合启动了房地产市场“二次调控”，内容包括将商品住房首付比例调整至30% 以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等在内的一系列措施。

12月20日，央行今年以来第六次上调存款准备金率。

在“增供应，遏需求”的调控指向下，青岛在4月26日出台“青岛十四条”，10月，青岛开始全面落实二次调控政策。一系列的“限购令”、“限贷令”、“限外令”政策不断出台，2010年成为当之无愧的调控年。此中，我们也可以看出，政府动用了金融杠杆、经济政策甚至行政手段调控楼市。“以堵代疏”的成效如何，2010年的成交数据已给出了答案。

关键词二：保障房

加强保障房建设成为今年被提及次数最多的话题。从年初制定的2010年580万套保障房建设计划，再到年底公布的2011年1000万套的保障房建设征询意见，我国保障房建设力度不断加码。

按照青岛市保障房第一个“三年规划”，2010年青岛共推出8000套保障性住房进行公开配租配售。并且，市政府办公厅下发了《关于分解落实市辖七区2011-2013年保障性住房

和限价商品住房建设任务的通知》，未来三年，市辖七区和高新区，计划建设保障性住房和限价商品房各3万套。

根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。可以预见，在今后一段时间内，公租房将成为住房保障的绝对主力。实践证明，保障性住房（包括经济适用房、限价房、回迁房、廉租房、公租房）中经济适用房因销售监管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法满足需求。为了尽快提升城市住房保障水平，大力发展公租房或将是最有效且可行的方案。

为缓解楼市过度市场化而保障房缺失的矛盾，建成符合国情的保障性住房体系和商品房体系将是未来重要的转变。

关键词三：拍地争夺

楼市一直在造就“面粉贵过面包”的神话，今年也不例外。11月以来，全国地王频出，遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。12月，全国多个城市再次出现“地王”争夺战。

青岛今年的拍地次数并不多，但每一次的争夺依然动人心魄。

1月22日，市南法院地块，以17800元/平方米的楼面地价、总价40亿被绿城取得，成为青岛新地王。

3月12日，工人疗养院地价19500元/平方米，北京远洋刷新青岛地王纪录。3月，李沧面粉七厂正式挂牌出让，最终该地块以5900元/平方米的楼面地价被银座集团股份有限公司收入囊中。

3月 12日，浮山后一地块以7500元/平方米的价格被北京远坤房地产开发有限公司竞得。

7月，哈尔滨路52号出让，青岛青建地产集团有限公司以7200元/平方米收入囊中。12月14日，镇江路地块15060元/平方米，由青岛北海岸建设投资有限公司取得，市北区新地王产生。

12月15日，大连万达成功竞得李沧区东李商圈改造住宅和商服用地1、2、3号地块，楼面地价分别为3230元/平方米、2990元/平方米、2990元/平方米。

12月16日，顺昌路21号地块由青岛华新园置业竞得，楼面地价4510元/平方米。都昌路2号地块由青岛华侨房地产竞得，楼面地价6620元/平方米。青岛2010年拍地显示，青岛拍地的高峰期是在12月份。2010年初起，银行贷款、股市增发、信托融资等融资渠道被收紧，在高频调控的2010年，开发商普遍以加快开发速度，实现周转、现金为王为目的，而对拍地持以谨慎的态度，以应对政策的进一步调控。

关键词四：通胀与“日光盘”

青岛楼市自4月份出台楼市调控政策以后，交易市场受挫，在逐渐回暖至9月份，楼市疯狂再现，崂山区、开发区、市北区等频现“日光盘”，所推房源一经面市即当日售罄。有些楼盘开盘当日称得上“一分钟卖一套”，有的楼盘开盘当日劲销13亿，许多楼盘一次开盘奠定了年度销售的领先位置。

许多人在怀疑，“日光盘”后面有推手，是炒作出来的。但将“日光盘”集体爆发的时间与调控政策、加息等时间对比，可以看出时期基本一致。如果没有“通胀”大势所趋，单靠项目运作难以引发“日光盘”现象。

2010年通胀逼紧，中国11月CPI同比上升5.1%，高于10月份的4.4%，创出28个月新高。而相对的，12月26日起，上调的一年期存款基准利率才不过2.75%。全国房价每月的涨幅从来没有低过8%以上。在通胀预期之下，“买房扛通胀”成为一种风潮，这在青岛投资性需求密集的崂山区、黄岛区、胶南市体现明显，三区成交同步上涨的，基本可以判定投资性资金的入市，2010年青岛类似成交屡见不鲜。

关键词五：网络摇号

这本不关乎楼市的根本，但将它选作一个关键词，是因为它代表一种非常重要的楼市发展方向。无论是搜房网络摇号，还是其他摇号形式的出现，都让电脑摇号成为买房双方的选房新渠道。这让整个选房排号过程变得更快捷高效，有业内人士戏称，网络摇号可以降低选房暴力事件的发生率，网络摇号在市场向好的情况下得以实行，通过客观第三方的身份，给广大购房者、房地产市场一个公开透明的平台，从而达到各方共识。

3月，从万科魅力之城与搜房网携手，开创青岛楼市网络摇号先河，万科城、万科蓝山、保利里院里、绿岛印象、鑫汇国际、华远好天地等项目纷纷采用，选用搜房网络摇号合作项目累积成交金额超50亿，网络摇号从侧面反应了青岛楼市的繁荣和火爆。

网络摇号将与按揭购房、物业税等一起载入楼市发展的历史。

三、2010年度青岛房地产榜单排行： 1、2010年度青岛房企销售金额TOP10

注：所有数据以网上房地产网签数据为准。

截至2010年12月31日，2010年青岛商品房销售金额前十名共计211.38亿元。较2009年1月-12月前十总量109.51亿，大幅增长93%。

2010年，青岛商品房销售金额前十名分别是： 青岛万科41.27亿（万科城9.48亿、万科蓝山9.88亿、万科金色城品6.47亿、万科魅力之城3.82亿、万科城市花园6.13亿、万科四季花城5.49亿）。

海尔地产22.41亿（海尔原乡墅2.39亿、海尔山海湾20.02亿）。

鲁商置业20.5亿（一山一墅1.43亿、银座动感时代2.68亿、鲁商蓝岸国际2.82亿、鲁商中心首府13.57亿）。

保利（青岛）实业有限公司20.17亿（保利里院里8.6亿、保利百合花园11.57亿）。

海信地产19.25亿（海信天玺10.84亿、海信麦岛金岸2亿、海信马山新城1.46亿、海信凤凰金岸2.71亿、海信温泉王朝2.24亿）。

鲁信置业19.21亿（鲁信含章花园17.25亿、鲁信长春花园1.96亿）。

宝龙地产18.97亿（包含李沧宝龙11.76亿，即墨宝龙4.39亿，城阳宝龙2.82亿）。

中海地产17.99亿（中海清江华府9.39亿、中海银海一号2.2亿、中海熙岸6.4亿）。

伟东17.23亿（伟东乐客国际公寓4.62亿、伟东幸福之城12.61亿）。

龙湖地产15.12亿（龙湖滟澜海岸15.12亿）。2、2010年度青岛单盘销售金额TOP10

注：所有数据以网上房地产网签数据为准。3、2010年度青岛单盘销售面积TOP10

注：所有数据以网上房地产网签数据为准。4、2010年度青岛单盘销售套数TOP10

注：所有数据以网上房地产网签数据为准。

2010年青岛市房地产企业销售金额TOP10中，可以看出今年活跃在青岛楼市的各大实力企业。

目前，全国一线地产企业中，万科、保利、龙湖、中海、宝龙入围青岛销售金额十强，而市场销售总额度占到53%。本土企业中，海尔地产表现突出，22.4亿位列第二，鲁商、海信、鲁信、伟东在一线房企入围前十，实属不易。随着中铁两项目相继入市、绿城审计局项目、华润潜院项目、中信地产、远洋地产等相关项目的启动，2011大鳄争战更加激烈，青岛地产市场的竞争将全面升级。

2010年青岛市单盘销售的三项指标销售金额、销售面积、销售套数前十名，可以看出今年青岛区域热点与热盘，大体可以勾勒出青岛市在本年度各区域的情况。

四、2010年度青岛房地产市场的特点

1、市政建设直接带动区域板块价值升值

2010年年初，青岛公布107亿大交通规划，打造“大青岛”。作为青岛实施“环湾保护、拥湾发展”战略重要交通基础设施——桥隧工程建设加快步伐。如今，青岛海湾大桥于2010年12月22日实现主体贯通，预计2011年上半年建成通车。胶州湾海底隧道的服务隧道、主隧道已全部贯通，土建工程全部完成，预计2011年上半年建成通车。环湾大道于2010年10月1日主线通车;地铁一期工程22个站点全面开工;快速路三期等工程进展顺利，新疆路快速路工程也已开工建设。

作为直接的受益者，环湾板块、开发区板块、地铁板块的楼盘已全面催热。环胶州湾继卓越之后，龙湖、星河湾的进驻，已将胶州湾打造成新的高端居住区。开发区沿海一线楼盘受益开发，一年中中冶爱彼岸、恩马双城汇、海尔山海湾、海信凤凰金岸等楼盘，在安子片区相继热销，再次证明，西海岸未来的价值不可估量。

2、胜在大盘

从2010年各月的成交数据来看，一些大盘持续几个月引领区域的成交。四方区的保利百合花园、万科城，开发区的海尔山海湾、海上嘉年华，李沧区伟东幸福之城、李沧宝龙城市广场，崂山区鲁信含章花园，城阳区龙湖滟澜海岸，市南区鲁商中心首府、海信麦岛金岸等项目，成为市场的常胜盘，无论是销售套数还是销售金额都远远领先。

从市场反应来看，人们的消费观念已经升级换代，对项目的社区配套、物业服务等要素有更深的需求，对于品牌企业的“软实力”考量较多，对企业的综合服务能力提出了更高的要求。其中，对高端项目的市场消化仍然十分有潜力，这在2010年下半年的成交情况体现较为明显。

3、三线城市所占楼市比重悄然提升

绿城已然拿地胶州，开发绿城紫薇广场项目，延续绿城的高端路线。万科进入平度，与平度市政府签署开发协议。即墨市仍然成为别墅主战场。中铁进入莱西开发岸芷汀兰项目。无一例外，许多央企、一线大鳄进入三线城市，将改善区域居住，同时提升区域的居住价值。从分月数据来看，外五市的成交呈现逐月递增的趋势，2009年外五市市场除了即墨、胶南外基本没有亮点。而在2010年，下半年外五市成交量共25657套，较2009年外五市下半年成交量16948套，增长50%以上。

在市区土地市场日益紧缺的情况下，三线下沉战略将成为一种常态，加之来自政府方面的政策扶持，将可能造就三线城市楼市的新神话。

4、刚性需求与改善型居住仍然是市场主力

从2010年1月份到12月份的成交面积分析可以看出，60-90平中小户型与90平-120平的大户型，最受市场欢迎，二者加在一起的比例往往在70%以上。而价格区间，6000元-8000元基本成为市场交易的主量，从10月成交的价格构成看，10000元以上价格区间的受关注度较之前大幅增长，从所占比重看已跃居第一位。在2010年10月之后，8000元-10000元的成交均价再次上升成为市场主力。刚性需求与初步改善型居住在整个2010年左右着成交的格局。

2010年的青岛楼市亦是一个“政策市”，这从宏观上已然决定了消化市场存量的消费人群的特征。数据上看，四方、李沧、城阳在年终的成交中，刚需人群与初步改善型人群功不可没，这也奠定了城阳区年14520套、李沧区11164套，四方区9250套的年终业绩。

五、青岛楼市2011年后市展望

这是一个谜：在2010年号称史上最严厉调控的年份，市场并没有断粮断炊，反而取得史无前例的大丰收。无论是与2009年数据相比较，还是从各开发企业自身的体会都可以得证。

这个谜如何解？2011年会楼市将走向何方？

1、土地市场模式未变 政府主导的土地市场，目前仍沿用“招拍挂”的形式出现。2010年，从青岛所拍的任何一块土地来说，基本仍然处于“面粉贵过面包”的局面，这些土地进入2011年市场后仍然发挥溢价态势。

参与拍卖的企业普遍认为，政府土地供应量应该再放量入市。从2010年全国一线企业来看，土地储备基本少于往年，在2010年获得充足现金流之后，持币拍地的迫切将进一步拉升包括青岛在内的二三线城市。

2、金融银根未收缩、通胀压力大

市场依然流动性过剩。2009年全国新增贷款10万亿，2010年新增贷款7.5万亿，2011年又将新增贷款7万亿。巨量放贷将由房地产行业重金吸收，房价将被拉动上涨。

居民的存款利息与CPI涨幅极不匹配，在通胀预期之下，将选择楼市的投资路径，2010年青岛已是明证。这将进一步推升高房价，而高房价恰是这一轮通货膨胀的源头，通胀势头遏制不住，就会有大量的资金涌入楼市避险。遏制通胀，降低市场对于通货膨胀货币贬值的预期，才有可能拉缓房价的过快上涨。

3、商业地产分流、保障性住房分流

2010年青岛的商业地产有进一步扩大的趋势。苏宁置业电器广场、伟东乐客城等集体 围攻李村商圈。李沧宝龙城市广场以单盘11.76亿的成交额傲视青岛商业地产。全国一线商业地产大鳄华润布局市南，中铁青岛中心等综合体项目大量增长。据资料显示，包括一直号称“专注住宅市场”的万科，已在一线城市开发商业地产项目。

2011年将是另一个商业地产年，这对住宅市场价格可能有一个分流过程。2011年保障性住房建设有可能进一步加大执行力度，这将影响青岛保障性住房的落实，影响到青岛商品房的价格，或将给一些青岛本土企业新的发展契机。

所有这些决定了，青岛不会是地产调控的孤岛，在“增供应，遏需求”的方针下，2011年青岛又是一个平稳增长的年头。

后记：

谢国忠曾预言，中国房地产的泡沫将倒在2012年的前夜。

这样的结果将首要的拖累政府财政，那么在新经济环境趋好的境况下，为避免出现地产泡沫的破裂，政府的打压将变得频繁，这种调控变得有理由、有底气。传统的凯恩斯主义将不那么灵验，意识形态有可能转向撒切尔和里根式的强硬方案，一个明显的表象就是财政、利税调控手段用尽而向行政干预迈进。

面对一个强势而手段趋于强硬的政府，房地产商只能“从了”，幸好2010年的市场给了开发商资本以应对新的变局。2011年，房地产行业形势只会更严峻，关注未来的市场将是理性的房地产商，是否有能力与政府共舞的不二法门。

有底气的开发商充足的现金流，将让2011购房者希望看到的房价下降可能遭遇更大的阻力。

第二篇：10月嘉兴楼市分析

嘉兴房地产市场分析

2010年10月

销售部

2010年10月30日

政策与动态：

一、暂停发放第三套房贷 ：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。

二、推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

三、部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

四、囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点：

央行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%

针对此事，中央财经大学金融学院教授郭田勇表示，加息是房地产市场调控政策的延续，央行此举可以抑制资产价格的大幅上涨，减轻通货膨胀现状。

郭田勇估计，加息一定程度上也能对热钱产生抑制作用，通过改变资产价格上涨预期，从而导致部分热钱从中国市场退潮。嘉兴商品房市场情况分析：

9月嘉兴市商品房销售量价齐升，出现强势反弹。普通住宅成交均价为7461.03元/平方米，相比于8月均价6556.19元/平方米，环比上涨近千元；成交量方面，成交套数1216套，环比增长46.79％。但与节前的火热相比，国庆7天嘉兴楼市降温明显，10月4日与5日，更是创下单日销售备案10套的新低，可见节前强势推出二轮调控，给假期楼市带来了一丝“凉意”。

2010“宜居城市·嘉兴”秋季房博会在秋风中落下帷幕。据主办方统计，本届房博会4天共成交商品房普通住宅171套，商业用房22套。由于前景不明朗，不论买房者和开发商都表现出观望情绪。小结：

9月份嘉兴楼市回暖迅速，基本每个新推楼盘都有较高的成交量。但在九月的最后一天，房产二次调控政策突然袭来，在这第二波新政后，嘉兴楼市未来的走向现已成为众多购房者心中的疑虑。

业内则认为，“楼市二次调控是‘新国十条’的升级版，比如三套房停贷等有些政策在嘉兴已经实行了，总的来说这次调控对市场更多的是心理影响，不过可以预见的是，10月楼市肯定会比9月降温。”随着二次调控政策的出台，房价很难再有迅速上涨的势头，因此准备观望一段时间再出手的购房者会越来越多。根据现在嘉兴楼市的市场情况以及政策影响的结果分析：

1、有意买房但无心下单的购房者会越来越多。

2、小户型将受市场青睐。

3、外地投资型购房者将锐减。

竞争性楼盘分析：

1、福临新家园

地理位置：嘉兴市建国北路，中环北路交叉口

建筑规模：总占地面积：84326.3㎡，小区总建筑面积13万余方，四期2幢小高层，总户数约为60户

参数：容积率约1.35，绿化率约42％

建筑风格：现代建筑

物业类型：小高层，商铺

面积跨度：72㎡——210㎡

竣工时间：2012年

价格：预计：8000元／㎡左右

优势分析：

1、地段好，市中心绝版地块；

2、成熟配套区域，生活便捷；

楼盘点评：小区位于市中心地段，比较受周边西马桥，穆湖，清河等小区业主的青睐；由于现在开发的房源不多，规模不大，楼盘的品质相对一般。

2、米兰风景

项目位置：嘉兴市常秀街与洪波路口

售楼地址：嘉兴市常秀街与洪波路口

销售电话：0573-8230333

3开 发 商：浙江天润置业有限公司

楼盘特色：“呼吸3800亩湿地公园的新鲜氧气”

建筑类型：花园洋房、联排别墅、多层和高层

物业公司：嘉兴市百事德物业管理有限公司

物 业 费：1.6元∕㎡·月

交通状况：米兰风景项目位于秀洲区成熟地段，28路公交车可直达。项目概况：该项目占地共140亩，分三期开发，由12幢花园洋房、44套联排别墅、8幢多层和6幢高层组成。44套联排别

墅全部售完。规划1300户。

售价：高层均价8000元∕㎡，起价6980元∕㎡（宣传起价）开盘时间：2010年10月16日

交房时间：2012年

销售情况：三期开盘销售大致100多套

高层优势分析：

1、采光好，前后无遮挡，后面是湿地公园；

2、赠送大面积露台；

3、入户花园赠送一半面积；

4、高得房率，80%；

5、全明设计；

高层劣势分析：

1、高层一二层均为商铺，影响居住品质；

2、高层沿街布局，比较喧闹。

楼盘点评：米兰风景位于秀洲区二环西路以内，依托周边成熟的配套设施和较多成型的大型住宅小区，一度成为销售者置业的首选。整个小区一期二期推出多层和排屋，由于多层和排屋的稀缺性，所以销售情况良好，一期二期已售罄，现销售三期高层，均价8000元∕㎡，受到房地产调控政策的影响，对三期的销售有一定的影响。

第三篇：太原市楼市分析报告

太原楼市近期情况统计

一、2014年太原市房地产市场回顾及分析

2014年，受全国房地产市场寒流影响，太原房地产市场也一直寒意笼罩。持观望、等降价，成为大部分意向购房者共同的心态。虽然，限购取消、房贷新政、公积金新政以及央行降息等一系列利好政策接踵而至，但是市场并未达到预期走势，冷酷的行情加剧了房企竞争，行业进入了全新的时期。具体特点如下：

1、一线品牌房企悉数进驻，外来者向主导者转变，引领着太原楼市的发展。如： 1月7日，绿地以总价9.05亿元拿下滨河西路西侧地块的33437平方米土地，成交楼面均价2879元/平方米，打造绿地中央广场项目；

1月29日，恒大以总价15.6897亿元，拿下位于尖草坪区赵庄新村、滨河东路以东、龙康街以北范围内的五宗土地，欲打造尖草坪区最大的住宅综合体——恒大御景湾； 年中旬，万科160亿元投资北营城中村1300亩改造项目；

9月份，富力也首次借太原城中村改造“东风”，欲在龙堡村打造“富力又一城”。

2、万科、保利、恒大为代表的品牌房企顺应市场需求，将产品结构做出调整，首置首改类产品比重大幅增加。

3、随着房地产市场的变化，营销模式一直不断演进。全民营销、首付分期、保价协议、精装改毛坯、“萤火虫”、车位抵价券、“小蜜蜂”活动等营销手段层出不穷。如： 万国城MOMA微信抢红包、万科城市乐跑赛、富力保价协议、绿地儿童嘉年华、富力微电影《父亲的执着》首映、恒大首付分期、保利全城寻找遗失兽首、拉菲公馆全民营销等。

二、2015年太原市房地产预测及要闻前瞻分析 1、2015年房地产市场趋势明显——成交降温、房价回落、投资增速放缓、库存高位运行；调控政策延续变化深度，限购松绑、信贷放宽、限价淡化，“去行政化”趋势更加明显，预计成交价难以反弹，市场会持续分化。2、2015年第一周，太原市场略显平淡。在这交替过度的一周中迎来了元旦假期，各项目客户来访明显偏低，并且元旦期间的市场优惠力度不及以往，直接导致成交量急剧下滑，当前楼市在土地、住宅及商业市场中均表现平平，有专家预测称五月份以后或有回暖迹象。

3、具体要闻如下：

《不动产登记暂行条例》将于2015年3月1日起实施，条例明确，不动产包括土地、海域以及房屋；内容共分为35条，涉及不动产登记、信息共享、保护及法律责任等。这无疑将进一步加重购房者们的观望心态，对于回暖之势本不明朗的楼市来说，犹如雪上加霜。

2015年3月起，太原市将加大市政公用设施的建设力度，特别是供热、供水、排水等地下管线的配套力度，使地下管网覆盖至东山、西山等盲区。这对于处于城郊结合部的楼盘来说，真是莫大的福音。

三、太原市重点楼盘案例分析

1、富力-盈栖谷

作为太原富力城的第六期项目，盈栖谷共计17栋住宅楼，其中，9栋10层住宅楼，8栋9层住宅楼，共计972户，小区占地2.17万平方米，并有小学、幼儿园和商业街等配套。住宅均为一梯两户，楼间距为43-47米，具有1.5倍的采光优势。

2014年12月27日开盘发售12#、15#、16#、21#、22#共五栋，起价6800、均价7500，当天销售200余套，实现销售额2.11亿元，去化率达到75%，目前尾房在售。

产品优势，容积率：1.19、公摊比：11%----15%、小高层、纯板楼、精装修、价位适中。

2、恒大御景湾 恒大御景湾是恒大地产集团于2014年在太原北城打造的又一生态居住区，是继太原楼市名盘恒大绿洲后，又一超大规模社区。总占地面积约502亩，总规划建筑面积逾117万㎡，总规划户数超过约9000户。

目前，该楼盘正处于火热认筹中，交3000抵20000，已排号1300余个，预计出售5#、6#、7#、8#、9#，共五栋，均为33层高层住宅，可涵盖76---137平米户型，约927套，暂定均价7500元（含精装修），本月中下旬开盘。

产品优势：生态环境好、送精装修、规模大、品牌号召力强、生活配套齐全、首付4.5万元、70年产权等。

3、五龙湾-府东天地

五龙湾·府东天地规划小区总占地130亩，总建筑面积30万平方米，住宅区域由七栋高层组成，5#楼32层224户，两梯两户，内含6万方风情商业街，8000平米大型美特好已签约加盟。

目前，正在排号中，交一万抵六万，预计均价7000元，全款优惠95折；暂定本月底开盘发售1#、3#和10#，可售面积有70---191平米，包括公寓、两居、三居及超大户型。

产品优势：价位低、刚需户型丰富、优惠力度大、70年产权等； 产品劣势：公摊偏大、地理位置略偏、品质较低。

4、保利-香槟国际

太原保利香槟国际是保利地产在太原打造的首个精品住宅小区，旨在打造太原最具品质感、最有城市生活氛围的首席高尚住区；占地140000平米，建筑面积约630000平米。

该楼盘已于2014年10月18日开盘，当日发售1#、6#和10#共计680套，已售500余套，均价8200元、正售89---143平米尾房； 目前，正推出“暖冬团购季”活动处理尾房，除正常优惠外“两居额外优惠94折、三居额外优惠96折”，据测算，购买每套优惠至少6万元；另有保利专属银行贷款利率89折优惠；

产品优势：70年产权、品牌号召力强、户型配比合理、优惠及暖场活动丰富、地理位置优越等。

5、绿地卢浮公馆

绿地卢浮公馆，位于半山国际花园二期项目东北侧，是绿地集团在太原东部新城打造的又一生态宜居项目，6-11层的低密社区，为业主营造别墅园区的感受。目前，90-200平的全景小高层户型入市，占地115000平米、建筑面积132000平米。

目前，主推116---140平米户型，均价7200元、起价6666元；绿地卢浮公馆新年钜惠，首付20%，低至13.3万；团购优惠2万抵4万、关注绿地会并转发可立减1万。另外还有少量86-94㎡ 的两居室在售。

产品优势：低密度洋房住宅、公摊小、价格实惠、品牌号召力强、优惠方式丰富等。

第四篇：2013年上半年郑州楼市总结及下半年走势分析

2013年上半年郑州楼市总结及下半年走势分析 2013年上半年，全国房地产市场延续2012年的回暖走势，行业投资环境好转，市场成交量攀升，重点城市房价普遍上涨。在此环境下，郑州楼市也呈现出供销两旺的态势，多项指标刷新历史新高。

会上也发布了2013年下半年郑州房地产市场走势，综合来看，房地产市场投放速度将加快，市场成交平稳走高，房价上涨压力仍将延续。

一、2013年上半年郑州房地产市场运行情况

1.房地产开发情况

根据市统计部门初步统计，上半年，全市房地产业开发投资累计完成635.88亿元，同比增长30.0%。房地产开发企业到位资金783.48亿元，同比增长33.6%，其中，国内贷款61.69亿元，同比增长4.7%，自筹资金364.07亿元，同比增长20.7%，其他资金357.72亿元，同比增长58.3%。

2.土地出让情况

上半年，市区共出让土地79宗，土地出让面积为287.86万平方米，同比增长78.09%，其中住宅、商服等用地出让71宗，出让面积281.75万平方米，同比增长105.37%，成交金额为94.28亿元，同比增长61.77%。

3.商品房投放情况

上半年，全市商品房投放面积903.42万平方米，同比增长26.13%；其中，商品住房投放面积577.82万平方米，同比下降4.42%。市区商品房投放面积603.32万平方米，同比增长21.97%；其中，商品住房投放面积358.64万平方米，同比下降13.58%。

4.商品房销售情况

上半年，全市商品房销售750.52万平方米，同比增长42.9%；其中，商品住房销售632.36万平方米，同比增长33.23%。商品房销售均价为7080元/平方米；其中，商品住房销售均价为6237元/平方米。市区商品房销售492.27万平方米，同比增长24.21%；其中，商品住房销售面积397.52万平方米，同比增长14.34%。商品房销售均价为8346元/平方米；其中，商品住房销售均价为7365元/平方米。

5.商品房累计可售情况

截止6月底，市区商品房累计可售面积为1123.49万平方米，同比增长48.08%，其中，商品住房累计可售面积为376.73万平方米，同比下降16.19%。

6.二手房交易情况

上半年，全市二手房交易面积328.69万平方米，同比增长196.79%；其中，二手住房交易面积320.97万平方米，同比增长198.80%。二手房交易均价为5175元/平方米，其中，二手住房交易均价为5105元/平方米。市区二手房交易面积248.72万平方米，同比增长189.02%；其中，二手住房交易面积242.19万平方米，同比增长190.93%。二手房交易均价为6144元/平方米；其中，二手住房交易均价为6064元/平方米。

7.房屋租赁情况

上半年，全市完成非住宅租赁管理面积1023.8万平方米；累计完成住宅登记备案65216户。市区新增非住宅租赁管理面积10.1万平方米，累计完成740.9万平方米；新增住宅登记备案368户，累计完成60438户。6月份和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨10%，住宅租赁价格平均上涨15%。

8.房屋抵押完成情况上半年，全市完成各类房地产抵押登记面积1608.51万平方米，同比增长51.2%；完成抵押登记金额713.9亿元，同比增长72.8%。市区完成各类房地产抵押登记面积1058.87万平方米，同比增长40.7%；完成抵押登记金额579.26亿元，同比增长64.6%。

9.保障性住房完成情况

上半年，全市保障性住房开工建设45889套，占省定任务量的100%。其中，经济适用住房开工3786套，公共租赁住房开工25880套，棚户区改造开工建设16223套。

二、2013年上半年郑州房地产市场特点

1.商品房供销两旺

上半年，全市商品房投放量和销售量均为2010年以来的最高值，其中市区的商品房投放量创下同期历史新高，销售面积也是继2010年上半年之后的第二高位。其原因：一是从去年二季度至今持续的销售回暖，使得房地产行业投资环境明显好转，行业信心回升，房地产企业对市场的预期普遍向好，开发投资力度明显加大，突出表现在今年上半年商品房投放面积的大幅增加。二是由于2012年房地产市场的回暖始于二季度，去年上半年商品房销售面积仍处于相对低位，因此今年上半年销售量同比出现较大增幅。三是今年上半年虽然新“国五

条”对房地产市场产生了一定影响，但郑州作为二三线城市，需求更多的体现在首次置业和改善需求上，使其受政策的影响程度不及投资性需求较多的一线城市。

2.商品住房供应偏紧

上半年，在商品房市场投放增幅明显的形势下，全市及市区商品住房投放量均出现负增长。从商品住房的供销比看，全市商品住房的供销比为0.91：

1、市区为0.9：1。商品住房市场供应偏紧，需求旺盛，导致商品住房库存的频频走低。以市区为例，市区的商品住房累计可售面积已经连续4个月库存量低于400万平方米。造成商品住房供应偏紧的原因主要是过去5年里，全市商品住房用地实际供应48114.21亩，其中市区供应量为19537.37亩，而2008-2010年仅占全市的五年供地量的31.06%，市区为34.26%，前期土地供应偏紧很大程度上影响到今年上半年的商品房市场投放量。

3.商品住房价格上涨

上半年，全市各月的商品住房销售均价为5926元/平方米、5915元/平方米、6295元/平方米、6224元/平方米、6287元/平方米、6631元/平方米，市区各月的商品住房销售均价分别为6991元/平方米、7186元/平方米、7392元/平方米、7506元/平方米、7410元/平方米、7630元/平方米，可以看到全市商品住房销售均价前期较为平稳，年中出现翘尾，而市区的商品住房价格整体呈现出小幅上涨的态势，5月份在预售审批环节加强管理、约谈企业领导、暂停企业网签资格等行政干预下，房价出现回落，但仍难以从根本上抑制房价上涨的势头。房价上涨的原因：一是从成本方面看，土地、人工、建筑、融资和营销等成本不断提高，导致房屋建设成本逐渐上涨，因此项目入市后房价普遍较高；二是从开发企业角度，目前市场良好的销售形势，企业拥有充足的周转资金，没有降价促销的动力；三是从供应方面看，市场持续性的回暖使商品住房的库存量逐渐减少，供应的紧张造成价格的坚挺；四是从需求方面讲，看涨预期的增强使得购房者集中入市，需求的旺盛也成为房价走高的“推手”。

4.中小户型仍是主流

从市区商品住房的销售结构看，上半年，套型面积在60-100平方米的商品住房销售25281套，占到商品住房销量的60.79%，与去年同期相比，销量增长28.17%，占比提高8.16个百分点，可以看出中小户型仍是市场需求的主流。

5.非住宅明显供大于求

上半年，全市非住宅投放面积达到325.6万平方米，同比增长191.39%，销售面积为118.16万平方米，同比增长133.70%，供销比为2.76：1；市区的非住宅投放面积为243.68万平方米，同比增长205.90%，销售面积为94.75万平方米，同比增长94.72%。非住宅供求比为2.57：1。

全市及市区非住宅的投放量及销售量均创下历史新高，但投放面积增幅远远高于销售面积的增幅，供大于求十分明显。非住宅的供大于求，一方面直接导致非住宅库存量的激增，以市区为例，非住宅累计可售面积由去年12月底的598.46万平方米，上升至今年6月底的746.76万平方米，上半年各月的非住宅库存频频刷新历史新高，以过去12个月的月均消化面积计算，市区非住宅累计可售面积的消化周期达到48个月。另一方面也直接导致非住宅市场竞争加剧，开发企业只能通过降价来“跑量”，6月份，市区非住宅销售均价为12464元/平方米，较去年12月份的15085元/平方米下跌了2621元/平方米。

6.二手房交易量创新高

上半年，全市及市区的二手房交易量已经超过了去年全年的水平，创下同期二手房交易的历史新高。从月度看，在新“国五条”出台前后，二手房成交量一度出现较大的波动，幅度大于商品房。尤其是3、4月份，大量二手房源被消化，“末班车”效应使得二手房交易量刷新成交记录，全市4月份的二手房交易量86.83万平方米，市区3月份的二手房交易量66.79万平方米，创下了郑州二手房月度交易量的最高水平；虽然3、4月份在一定程度上透支了未来的市场需求，造成5、6月份二手房交易量的环比下跌，5、6月份全市二手房交易量62.61万平方米和40.80万平方米，市区为42.81万平方米和31.83万平方米，但也远高于2012年二手房的全市月均交易量24.8万平方米和市区月均交易量19.5万平方米。

7.县域房地产势头正劲

上半年，县域商品房投放面积300.1万平方米，同比增长35.4%，其中：商品住房投放面积219.18万平方米，同比增长15.63%；非住宅投放面积80.92万平方米，同比增长152.24%。县域商品房销售面积258.25万平方米，同比增长100.36%，其中：商品住房销售234.84万平方米，同比增长84.93%，非住宅销售面积23.41万平方米，同比增长1132.11%，县域房地产市场销售增幅远高于市区增幅。虽然县域非住宅销售同比增幅较大，但仍不容忽视的是，县域非住宅市场的供应量过大，供大于求态势逐步显现，上半年县域非住宅供销比达到3.46：1，供销比值高于市区。近两年县域房地产开发的业态以城市综合体项目居多，其中非住宅物业的开发比重过大。在2011年至2013年上半年的两年半期间，县域非住宅累计的供销差已经达到173.01万平方米，短期内难以消化。

三、郑州房地产市场下半年走势

从经济层面看，房地产行业在稳步回升的同时，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强，房地产外部环境存在一定的变数。

从政策层面看，6月19日，李克强总理在国务院常务会议上明确提出支持居民家庭首套自住购房，这是新一届政府领导班子上台以来第一次在国务院常务会议上，对房地产市场发

展做出公开表态，传递出对于房地产政策面的讯息偏向利好。

从资金层面看，目前银行流动性资金紧张，将短期内明显影响购房者贷款；但7月5日，国务院办公厅发布的《金融支持经济结构调整和转型升级指导意见》中要求银行积极满足居民家庭首套房等合理信贷需求，对房地产信贷而言中长期同样偏向利好。

从土地供应看，郑州近两年加大了商品住房的土地供应，2011年-2012年全市商品住宅供地为33169.16亩，占到过去五年商品住房实际供应量的68.94%，其中市区供地12843.84亩，是过去五年商品住房实际供应量的65.74%，这些土地陆续进入市场，将极大缓解商品住房市场短暂性供应偏紧的局面。

综合上述因素，我们认为下半年郑州房地产市场：

1.市场投放速度加快

随着市场的持续平稳以及政策效应的递减，房企对市场预期依旧乐观；同时，今年上半年全市房地产开发投资增速和商品住房新开工面积高出去年同期7.4个百分点和29.7个百分点，预计今年下半年以及明年上半年市场投放量将进一步增加，商品住房将呈供求平衡或供略大于求的局面。

2.市场成交平稳走高

预计行业大环境维持基本平稳的情况下，市场活跃的态势将保持平稳走高。

3.房价压力依然较大

在已采取稳控房价措施的基础上，物价和房管部门将采取更加有效的行政干预措施，下半年房价不会出现大幅度的增长，但目前住宅市场库存暂时处于低位，房价上涨压力仍将延续。

4.三类社区建设加速

在2013年郑州《政府工作报告》中称，今年将启动城中村改造项目31个、合村并城项目38个、新型农村社区项目24个，力争实施拆迁7300万平方米，新建建筑面积12000万平方米。三类社区的启动和积极推进，一方面将改善拆迁安置户的居住环境，一方面也会进一步增加商品住宅的市场供应量。

四、有关建议

1.对政府的建议

建议政府部门一是按照“强投资、夯基础、调结构、求提升”的指导思想，进一步加大住房用地供应规模，尤其是加大中小套型普通商品住房和保障性住房用地供应，满足中小户型、首套住房购买者的自住性需求；二是对周边已建有大型商业的住宅项目，规划管理部门在审批时要降低商业等非住宅物业的控规指标，以社区配套商业的下限值执行，避免社区商业向区域商业中心的开发冲动，达到减少非住宅投放量的目的；三是建议土地管理部门减少非住宅用地供应数量，放缓非住宅供地节奏，增加住宅用地供应；四是7月1日起，郑州开始执行《郑州市新建商品住房销售价格备案管理办法》，物价部门要切实加强“一房一价”管理，加大对商品住房销售价格的监管力度；五是房管部门进一步加强预售管理和市场监管，严肃查处采用拖延开盘时间或者控制房源等手段捂盘惜售、故意制造房源紧张气氛的行为；六是加快以公共租赁住房为主的保障性住房建设进度，尽快形成有效供应，满足人们对租赁住房需求。

2.对开发企业的建议

开发企业一方面要充分理解支持当前的房地产市场调控，科学理性定价，保持目前较为理性促销的营销策略，充分意识到刚性需求对房价的敏感度及承受度，用心呵护市场，将价格稳定在相对平稳、消费者者可接受的水平。另一方面，随着国内外流动性的缩紧，如何筹集资金是房地产企业在下半年亟待解决的问题，管好用活资金、提高资金周转速度是企业生存和发展的法宝；因此要珍惜目前良好的市场环境，根据市场需求加快投资和投放速度，及时公开可售房源，加快资金回笼速度，避免市场变化时产品滞销。

3、对购房者的建议

一是建议消费者在购房时调整置业观念，目前郑州公租房已陆续推向市场，消费者可根据自身经济能力或租或购。二是随着商品住房的供应量逐步增加，消费者可根据市场投放的变化和自身对住房的需求以及经济承受能力，选择合适的时机入市。

第五篇：09楼市总结

09楼市总结

2009年的温州房地产市场可谓经历一场“凤凰涅槃”的蜕变。年初的时候，整个楼市还在持续低迷的环境中徘徊，政府和开发商叫苦不迭，甚至一些开发商面临着资金断链，不得不降低房价销售罕见现象。

在中央和温州地方政府连续的组合“救市”政策作用下，温州房地产市场奇迹般复苏过来，市场迅速回暖，迎来前所未有的爆发式增长。年末，面对疯狂的楼市及似“脱缰野马”般难以控制的房价，中央政府又密集出台税收，货币，土地，财政等政策，试图遏制投资恢复理性。

09回顾篇

纵观09年温州楼市变化，“救市，回暖，地王，疯狂，量价齐升，井喷”等字眼相互交错，拨动着每一个人的神经末梢。这场由“政府，开发商，购房者，中介”联袂上演的好戏里，生旦净末丑，各尽其职。在这浮华尽处的游戏背后，我们抓住几个关键词试图说明09年的楼市真相。

1.密集政策

年初为了刺激楼市复苏，中央政府出台了“国十三条”，温州地方政府出台了“十七条”等多项救市政策;年中，瑞安市政府针对瑞安疯涨的房价和投资炒房之风，出台了对敏感的70/90政策的变通办法即小套并大套行为进行“切实防止”的实施意见；而就在年末收官之际，中央楼市调控政策频频发力，12月7日中央经济工作会议提出了“两个继续”给2010年经济走向定性； 12月9日国务院常务会议明确，“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”；12月14日国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策(即“国四条”)；12月17日财政部、国土部等五部委出台文件，规定开发商拿地首付不低于五成；12月18日住建部直接召集全国各大中城市近600位副市长研究如何调控各地楼市。

2.市场回暖

“忽然一夜春风来，千树万树梨花开” 沉寂半年的楼市渐渐复苏回暖。自二月以来，市场的活跃如同天气，春暖花开，艳阳高照，一二手市场交易量大幅弹升，压抑了半年的刚性需求强劲反弹。救市政策凸显，3月份二手房情绪高涨，1418套的成交量创出几个月来的新高。

3.量价齐升

二三级市场成交量和价格自3月份开始，不断走高。3月铂金府邸2期延续1期的抢购势头，2个小时即达86%的认购率。鹿城广场和华府天地也一反常态的开始走出泥潭，成交量迅速上升。由于香缇半岛，外滩公寓（36000元/㎡），汇金锦园等集中性开盘而取得的销售和价格的突破，推动红五月一手房创出逾22万方的天量。之后的7月份，新一轮牛市情绪继续高涨，二手房市区交易量达到全年的最高峰—1730套。量价齐升的背景下，8月份锦玉园三期（48000元/㎡），京都城二期，涵景苑（26800元/㎡））等相继以火爆抢购的场面开盘，使市区一度均价达到历史新高--27603元/㎡。“人有多大胆，“价”有多高产，5月香缇半岛一期开盘价28000元/㎡，时隔4个月，香缇半岛南区，开出38000元/㎡的均价，瑞安塘下天瑞尚城开出22000元/㎡的均价。面对香缇半岛南区价格接近4万有点不易消化的所带来的一些负面新闻。京都城三期28000元/㎡的开盘均价引来“疯狂抢购”，由购房者，中介，投资客构成的团体，刺激温州楼市再次癫狂，“炒声一片”。

4.地王归来

过去几年，温州市区的土地平均出让量一直在300-500亩左右，投放量偏少。今年截至11月30日，共出让土地326.98亩，可建建筑面积61.5065万平方米。而持续高涨的房价刺激着土地市场一路飘红，每一轮投标价格也会直接影响今后的房价走势。在这样循环交替的作用下，开发商争先恐后地抢夺着寥寥可数的几宗土地。地王频现，楼面价被不断刷新。特别是4月份产生的温州新地王—原温州长运集团地块，楼面价达到19607元/㎡，紧接着出让的龙方村24亩的“T”字型地块延续疯狂竞价场面，15205元/㎡的楼面价让人感叹“面粉比面包”还贵。龙湾D08地块由7家房开激烈角逐，楼面价飙升到12774元/㎡。打破龙湾区土地成交记录。从08年的频繁流标到09年的“地王归来”，仅仅用了不到半年的时间。而且这股势头逐步向各县城蔓延。永嘉瓯北的商务地块以19亿成交，其可售楼面价达到16333元/㎡。塘下，龙港，等地均创出8000元/㎡的楼面价。乐成镇一块仅8亩的地块创出1万/平方的楼面价。值得深思的是，原本于12.31出让的起始楼面价达到16333元/㎡的原温州大学地块突然“紧急刹车”，暂缓出让。这块被称为楼市风向标的地块也许被赋予了太多的意义，迫于各方面的压力，于近日公告延迟出让。

5.投资主角

在年初房地产市场复杂变化中，刚性需求最先形成推动力，撬开冰凉的楼市一角，此后，更多的改善性需求和投资需求迅速进入楼市“竞技场”，从楼盘开盘现场可以看出，4、5千人抢购区区百来套房子，中介锋涌而至拿号转让。同时由于通货膨胀预期的压力，许多人将资金输送到房地产市场作为保值增值的避风港，无论是市区几个楼盘开盘当天就被抢购一空，亦或是瑞安全民爆炒返回地事件，还有苍南灵溪参股拍下地块后，股权被频繁炒作交易。扭曲的炒房现象对于愈演愈烈的楼市无疑是火上加油。面对着高企房价，真正刚需群体己被排除在外，购房己成为有钱人和投资者的游戏。

6.开盘闹剧

8.29苍南灵溪的绿都花城开盘，未能控制汹涌的“抢房”人流，造成打砸事件而使开盘“失败”，2天后又被政府强制叫停销售。此类开盘闹剧于12.8在香槟左岸开盘现场再度上演。因涉嫌违规操作，当天被下令封盘。经过调查处理后，于12.26重新开盘。这一系列啼笑皆非的开盘现象再次给有关部门敲响了警钟，也给温州楼市打上了09癫狂的印记。

7.区域热点

09年三垟湿地无疑是最为闪亮的区域，铂金，香缇，京都城，中环四大品质楼盘的推动，此板块迅速成为红火的主力置业区域。而龙湾城市中心区将打造未来温州城市副中心；瓯海新城建设规划，娄桥潘桥一带，抢占了新火车站的先机，势必在温州城区产业和楼市格局上带来了投资置业的优势和机遇。还有今年10.1开通的高铁，使温州人的敏感神经投向了温福高铁沿线置业。

8.品质为王

09年全面展现了温州本土开发商的品质创造力，铂金府邸的短板式五朝南户型以及花岗岩外立面；香堤半岛的创新小跃层和双会所设计；置信广场的一层一府邸的600平米360度景观豪宅等等，无不展现温州开发商对于楼盘品质之重视，这些品质楼盘高价受到追棒，带动了温州其他开发商对楼盘品质的追求，应该说09年开启了温州楼盘品质之旅。

9.营销火热

温州楼盘不用策划营销代理己成为历史，09年温州三大营销代理公司朗兆、三角洲、好望角频频现身温州市区和郊县楼盘，开发商对于专业细分观念的转变，在拿地时便开始咨询专业的代理公司，从前期定位、产品设计、营销推广、广告设计、销售代理等均依赖专业团队的加盟精耕细作。特别是在中梁置业（香堤半岛）的带动下，大版面大投入地在报纸、户外、电视、杂志上密集地做广告，而售楼中心动轧上千万投入建设也不是什么稀罕的事了。09年是开发商营销观念转变最快的一年。

2010展望篇

展望2010年，房地产市场已成为政府、开发商和百姓利益博弈与冲突的焦点。但面对中国经济结构性的矛盾，中国楼市仍为支柱产业地位难以撼动。从中央经济工作会议透露出来灵活的政策基调来看，充满着变数的中国经济也是中国楼市的写照，楼市的展望也变得扑朔迷离。

1.政策取向

各级政府对于楼市即爱又恨，一边是楼市投资拉动的GDP和地方财政，一边是奇高的房价面对着中央政府07年就提出的“民生”宣言。所以中央经济工作会议“两个维持”后，国务院连续出台似乎是偏紧的政策和讲话，但是在明年宏观经济形势尚末恢复的大背景下，对待地产行业的政策取向应该是“只拍苍蝇不打老虎”的，即不会出台根本打压性的如土地招投标模式的转变、物业税等等，但决不会象2009年那么宽松放任，走的是“松中偏紧”“柔中带刚”的中间路线。调控的目的比较明确，即对投资性的购房会出台一些货币和财税的偏紧措施。房价只要不上涨太快，没有引起共愤，政策应该以“愠和”为主。

2.供应偏少

09年的土地市场“僧多粥少”，市区仅供应了400多亩地，明年温州政府可能会在中央政策的大背景下，加大土地的供应力度，但相对于其他城市和近十年累积的购买力，仍是杯水车薪；从新增住宅供应来看，09年温州市区住宅可销售面积仅为82.95万平方米，而1-11月的市区销售面积为97.95平方，市区存量房仅10万余平方米，即使增加土地供应，由于开发周期的滞后性，明年依然将严重供不应求。

供不应求是温州楼市根本特征，是近十年累积的痼疾，如果再不增加供应温州楼市会一直处在“发烧”的状态，而不仅仅在2010年。

3.保障住房

12.14国务院出台的“国四条”中，明确规定要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

备受关注的20万平方米娄桥经济适用房项目于12.17开工奠基，项目建成后，将解决2500多户低收入家庭的住房难题。根据规划，我市从2007年至2011年，每年开工建设经济适用房20万平方米，用于解决市区低收入家庭住房困难。经适房的建设考验政府的民生取向和财政实力，而在09年试点的“限价房”建设，可能是解决温州普通大众的安居梦想。

4.房价高盘

从温州严重供不应求市场格局和明年的政策取向，以及近期土地价格连续创新高的态势来看，市场房价在一、二、三级市场联动作用下仍会在高空盘整难下。

具体地说明年上市的楼盘均以提升品质为主题，将进一步刺激改善性需求，如城市中心区湿地板块的铂金府邸、香缇半岛、京都城都将有典藏余房推出，借着准现房和看得见品质的魅力，自然价格不菲。在城市南向，位于梧田的同人欣园以及位于鹿城区纺织路的庄头地块和鹿城南郊乡龙方村三产安置地块，是明年楼市价格关注的重点。在主城区，置信广场和今年土地刚出让的原南站长运集团地块，凭借地段以及物业配套上存有优势，依然是楼市的价格的风向标。而温州大学地块一旦在明年成功地以“价高者得”投出，将掀起温州高档楼盘价格的狂风巨浪。

附件：09年温州市区的一二三级市场成交量

温州市区一级市场

纵观09年1-12月份（注：已包括12月份即将出让的地块），温州市区（四区）出让土地29宗，总出让面积494.13亩，相比08年的537.29亩，减少8%；总建筑面积90.65万方，相比08年的65.28万方，增加39%（出让面积减少，建筑面积反而增加的原因是按09年平均容积率2.78计算，相比08年的1.823，上升52%）。其中1-11月温州市区商住（住宅）用地只有315亩.可建筑面积仅为45.03万方。

温州市区二级市场

08年温州市区商品房新增供应面积为82.95万方，销售面积为46.63万方，供销比为：1.78：1；2009年1-11月温州市区商品房新增面积为81.51万方，销售面积为97.95万方，供销比为0.83：1。（楼盘供应主要集中在4，5月及8，9，10，11月份）4，5月份是因为捂盘的开发商看到市场的回暖和迫与资金压力，8，9，10，11月份由于开发商都希望赶在市场风向未有大变化之前加快开盘节奏。09年1-11月温州市区平均成交均价22030元/㎡，与08年的15527元//㎡相比，增幅为42%，出现了量价均大幅齐升的现象。市区铂金府邸，香缇半岛，锦玉园，京都城等高端楼盘的上市，提升整体项目品质。

温州市区三级市场

2007年温州主城区二手房的交易量为11052件，平均每月成交921件；2008年温州主城区二手房交易量为7195件，平均每月成交560件；09年1-11月温州主城区二手房交易量为13217件，平均每月成交1206.5件。

从07，08，09年三年的二手房交易量对比看出，08年比07年同比下降35%。随着救市政策及市场环境回暖作用，09年二手房市场交易量大幅上升，单1-11月成交量就超过07年2219件，超过08年6022件。