2004年广州楼市总结

第一篇：2004年广州楼市总结

2004年广州楼市总结

副标题：

作者：广州经纬房产咨询有限公司 文章来源：本站原创 点击数：219 更新时间：2005-01-29

2004年楼市总结

（撰文：广州经纬房产咨询有限公司

市场调研部）

品质提高等因素推动2004年广州房价回升

在年初的一片“喊涨声”中，今年广州住宅价格终于“止跌回升”，迎来了久违的“春天”。广州原八区住宅成交均价一路走高，增长速度喜人。第三季度八区住宅成交均价更是突破5500元/平方米，比去年同期增长了10.4%。

在原八区住宅成交均价的带动下，广州市住宅的成交价格由第一季度开始一直保持稳定的增长势头。第三季度广州全市住宅成交均价为4825元/平方米，比去年同期增长16.8%。

今年楼价的一路走高在年头似乎已经有迹可寻。政策、市场需求、产品品质提升等因素，为今年广州楼价的增长提供了充分条件。

今年1月在二沙岛举行的房地产经济峰会上，八大发展商都不约而同地说“今年广州楼价一定上涨！”。率先提价的是越秀城建集团，合生、富力、保利、中海声言跟进，提价的主因是建材涨价和大发展商企业品牌的支撑；锦绣香江、广州雅居乐、星河湾、南奥等发展商也随之升价。在占市场份额超过1/3的品牌发展商的推动下，今年广州房价“果然”稳步上扬。此举不禁让人联想到品牌发展商联手托市，催谷市场。

今年一系列政策陆续实施，对广州楼价的上涨也起着推波助澜的作用。其中“2005年1月1日起土

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清、'8.31'大限、9年来央行首次加息”三大政策对广州楼市影响较大。一次性缴清土地出让金或地价和“8.31”大限的政策相继出台后，在提高房地产开发的门槛的同时不少实力不济的发展商被“洗”出广州房地产市场，市场的优胜劣汰的发展趋势日益明显。而对实力较强的发展商来说，两大政策的出台无疑是增加了其开发成本。央行加息，加上之前银行紧缩银根，这对发展商提出更高的要求。三大政策的实施，间接推动广州房价上涨。

综观今年广州房地产市场，中高档楼盘占了大半江山，低档楼盘几乎“销声匿迹”。因此，中低价的住宅供应成交有所下降，而高档住宅的供应和成交则不断增长。中高档住宅市场成交活跃，拉动广州楼价的不断上升。

今年广州住宅产品市场无论是户型还是品质都有一定的提升。目前，带500-600元/平方米装修标准的住宅在广州住宅市场上已难见踪影，超过1000元/平方米装修标准的住宅随处可见。这“质”的提升，也是建筑成本的增加。而且年初建材价格的上涨，以至新建住宅成本上升。所谓“羊毛出在羊身上”，发展商为了确保利润，广州住宅的价格也随着成本上升而上升。

广州经济的持续向好，消费者购买力增强。申亚、地铁五号线的动工等各种利好消息不断，消费者的购房欲增强。而且国内目前部分行业出现投资过热的现象，投资物业需求旺盛。这也是广州住宅价格上涨的原因之一。

创新产品

通过激烈市场竞争，不但使市场上的产品越来越价廉物美，还能满足不同层次消费者的需求。房地产的产品也从过去传统的几厅几房、别墅等，逐渐融入新产品，如跃式、错层、复式等。房地产发展的过程就是不断满足消费者居住需要的过程。房地产的创新产品是市场竞争下的产物，以前的新产品到现在已经成为普及物。体现人居环境水平的户型设计不断推陈出新，令今年的楼市精彩不断。

入户花园 走俏楼市

今年来，广州不少楼盘纷纷推出了带“入户花园”的创新产品。从近郊及远郊的大型楼盘到市中心区的楼盘甚至珠江新城CBD商贸旺区内的豪宅和位于滨江东“豪宅一条街”内的顶级豪宅，无不将“入户花园”作为一大“卖点”大肆炒作。从市场反应看，带“入户花园”的创新产品不仅备受发展商垂青，更获得消费者的广泛追捧，据了解，目前在广州房地产市场，所有推出有“入户花园”创新产品的楼盘销售业绩普遍较佳；不仅楼盘俏销，销售价格也令人看好。“入户花园”走俏广州楼市已是不争之事实。“入户花园”创新户型新产品的走俏，印证着广州人居住观念开始从以前“局限于简单的居住功能”向“注重居住的质量与享受”转变。

三错层营造了住别墅的感觉

在创新户型中，尤以增加了设计新元素的入户花园最为走俏，而三错层的设计也是楼市受关注的新户型。在严控别墅用地以后，大户型洋房的设计趋势让消费者拥有住洋房也有住别墅的感觉，而三错层的户型设计通过空间的多重变换达到了这一目的。采用三错层的设计的以雍景豪园天鹅62、广州雅居乐上善若水组团和城启天鹅湾的230平方米的单位为代表。

从雍景豪园天鹅62的户型图可以看到，三错层设计是让动静功能分区更加明显，同时也增加了私密性，令室内空间更多变化。而在空间布局则是将客厅挑高，配以大面积观赏玻璃窗，增加了多重空间的观赏性。天鹅62的下沉式餐厅和首层客厅上下相隔半层，配有景观阳台，与餐厅、厨房同处一层的两个客房都可观赏到室外园景。三层则是主人房，加上一个卧室和一个多功能室，也可以将卧室设计成婴儿房，这样整个居室主客分区分明，私密性极高。与天鹅62比较，天鹅湾三层叠式最大的不同是二三层之间多了一个夹层空间，业主可以用来做储存间或工人房。

政策法规

从2003年的121文件、18号文件到2004年3月的提高存款准备金率，4月的提高开发固定资产投资项目的资本金，央行再次提高存款准备金率0.5个百分点，8月的土地大限，再到9月银监会的《房地产贷款风险管理指引》的实施……中央政府及广州市地方政府开始加大宏观调控的力度，出台了一系列金融和土地政策，对房地产行业产生了巨大的影响。这里，对2004年实施的几个主要政策对广州房地产的影响进行分析：

加息

在过去连续9年减息的基础上进行的宏观调控，这是我国10年来首次利率上调。表现国家行政由宏观调控手段转向市场金融手段，进一步调控投资过热和通胀的决心。此次调息，自2004年10月29日正式执行。中央人民银行上调金融机构贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

虽然，这次加息并不止是为了针对房地产行业，但它却对房地产行业产生了巨大的影响。对于整个房地产市场来说，它有利于挤压房地产泡沫，促进房地产业健康发展，而其主要影响力表现在对买卖双方上：

买家：一方面，广州的房地产投资热不及北京、上海等地，相应减少泡沫危急，但据悉，目前广州市场上购买一手房的买家有90%的付款方式选择了银行贷款，即使此次加息的幅度不大，但仍然使一些买家打消置业念头；另一方面，它也使一些投资者选择规避风险，等待政策的进一步变化；

卖家：首先，它有利于行业的重新洗牌，使一些负债率高的开发商出局；其次，它加大了土地开发的成本，将可能导致广州楼价的进一步上扬；再次，它有利于开发商通过其它的融资渠道获得资金。

“8.31大限”

针对自2003年下半年以来，固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，投资膨胀等问题，中央进一步通过行政手段，加强固定资产投资的宏观调控。2004年3月，国土资源部和监察部颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即71号令，明确“8.31”大限。规定：“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕”，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，所有的经营性土地都将采用公开交易的方式进行转让。

相对于外省，面对“8.31”大限，广州楼市显得比较平静。早在1997年，广州就出台了《广州市闲置土地处理办法》，对已审批但未办理出让手续的过期案件进行清理，后又经过多次修订及整理执行工作。仅2003年6月至2004年6月，经政府调查、取证已认定的闲置土地926宗、面积35.7平方公里。因此，面对此次全国范围的实际操作性收地力度，对发展商心理的波动并不是太大。但仍然可以看到这一政策对广州楼市的影响：规范土地供应市场，减少政府腐败；土地进入市场程序，增强透明度，显示真正的市场价格；房地产开发的门槛提高，促进房地产企业的优胜劣汰。

广州新基准地价

为了健全广州地价体系，加强地价管理，保障国家土地资产的合理收益和当事人的合法利益，要据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》，结合房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况，制定《广州市国有土地使用权基准地价》。此次公布国有土地使用权基准地价的范围包括广州市属旧８区（含广州经济技术开发区）以及番禺区、花都区以及南沙开发区所辖区域。基准地价按土地用途划分为商业、综合（办公）、住宅、工业等四类，采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。

广州基准地价的建立制约了开发商土地储备；使房地产开发成本上升；有利于外地开发商进广州；有利于广州房地产市场更加规范。

土地出让与拍卖

2004年，广州市原本的土地出让计划为出让总用地面积约100.4公顷，共计25处地块，约为去年实际出让总用地面积的4.3倍，计划出让的地块主要集中在珠江新城、琶洲。

但从今年广州市国有土地资源和房屋管理局实际进行的国有土地使用权出让挂牌、拍卖的情况来看，成功交易的具体情况如下：

从以上国土资源与房屋管理局的土地出让情况来看，2004年，广州市的土地出让以珠江新城为主，其它区域较少。

品牌发展商任重道远

众多成功的房地产开发商长期不断的追求打造自己的品牌，沿着“产品经营--资本经营--品牌运营”的路线，运用资本和品牌相结合的手段，实现由获取短期利润向良好获利能力的资产扩展。

目前广州楼盘越做越精致，开发商已由单纯的开发产品，过渡到挖掘产品内涵、提升产品品质、丰富产品文化及配套的阶段。因此，成功的地产品牌在企业长远发展中的体现是巨大的核心竞争力与品牌价值效益。发展核心的转变意味着房地产商品牌时代的到来！

合生创展

截至2004年11月，合生集团在广州已经完成了40亿元的销售任务，超出去年全年接近40亿元的水平。04年合生在华南、华北、华东的三个发展区域中，以广州为主要核心。在继续保持广州这个中心城市的龙头地位的同时，该集团将努力拓展珠三角市场，合生广州地区公司的发展方向呈现“广州市区＋珠三角其他中心城市”的复合型发展。实施以“发展中心城市，创造优质生活”为核心的“华南飓风”发展战略。目前，合生旗下位于海珠区南洲路的新项目也正式开工。

富力集团

2004年富力在商业地产领域将加快拓展，不过住宅建设仍为主体，占70％，而其他领域业务量占30％。

富力目前已基本奠定了商业地产领域的雏形，从一个广州本土开发商成功走向全国，进军包括北京、天津等地市场。

富力04年又在北京拿下两块土地，在天津拿了一块地，同时在西安也买下了一块近30万平方米的土地；富力在广州花都、白云区平沙及荔湾区流花路分别都拿了地。

恒大集团

恒大集团适时确立了挺进世界企业500强的远景战略。在产业拓展上，立足基础产业，逐步形成了房地产、钢铁、能源、交通四大产业板块。在地域拓展上，则立足珠三角经济圈，辐射全国。

在房地产方面的发展，恒大集团目前只限于立足广州，并且主要以开发小区住宅楼盘为主，2004年开发的新楼盘有金碧湾、金碧翡翠华庭，开发的住宅量位居广州首位。

城建集团

2004年城建集团的发展方向也将从房地产开发向房地产经营转变，重点开发写字楼和酒店项目，增加商业物业经营上的收益。城建集团于实现了“房地产开发逐步向房地产经营重点转变”生产经营逐步向以营销服务为龙头转变的战略转移。

地产界的“老大哥”越秀城建后发制人，逐步走“由房地产开发向房地产经营转变”的发展路线，计划从今年下半年起的未来三年内，陆续推出五个大规模的写字楼和酒店项目，总面积达50万平方米，将是广州地标--中信广场的两倍。

保利集团

截至今年11月底，保利地产在广州的商品房销售总金额已逾22亿元，在北京、沈阳、武汉和长沙等地共实现销售额18亿元，累积完成销售额40亿元。保利地产有关人士预计，今年保利地产在全国的销售额全年有望突破45亿元。

2004年度，保利地产在广州虽然新开楼盘不多，但销售一直处于“供不应求”状态，仅用7个月时间便超过了去年15亿元的销售总量，提前5个月完成全年度指标。今年国庆黄金周，保利香槟花园、保利花园二期开盘，和保利百合花园一起，共“卷金”3亿多元。

本年度保利地产外地项目亦捷报频传，北京保利欣苑和保利o垄上别墅、沈阳保利花园、武汉保利花园和湖滨花园等销售额累计18亿元。

2004年全年，保利地产在外地的销售额将逾20亿元。

2004年是保利地产实现全国性跨越式发展战略的关键一年，在广州、北京、上海、沈阳、武汉、重庆、长沙等国内七大城市共有30多个项目同期运作，成功实现了从区域性精品经营到全国性品牌经营的战略转型。

碧桂园集团

以顺德碧桂园一炮走红的碧桂园房地产集团，近年其房地产业已由顺德扩展至番禺、广州、佛山等地，但顺德依然是其创始地，也是其核心所在，面对近年来广州大发展商纷纷大举由广州“杀入”珠三角等周边城市的局面，2004年碧桂园集团先后对媒体透露了在江门、鹤山两个正待开发楼盘的情况：在江门城市发展规划新区，离市中心几分钟车程的大西坑水库旁，五邑碧桂园以五星级的别墅洋房产品、完善的服务配套，延续并创新碧桂园的“五星级的家园模式”。备受市场关注的鹤山碧桂园８月１日终于揭开了神秘的面纱，举行了盛大的开盘仪式。

奥园集团

佛山奥园是“奥园”品牌输出的第一个项目，2004年1月正式公开发售；顺德奥园华庭是“奥园系”中的精致楼盘，首期于2004年初动工，2004年8月正式公开发售；美的奥园项目首期占地450亩，目前也已经全面启动；11月下旬，南国奥园将推出北京组团的新一期单位“生活果岭”；2004年底番禺奥园也将推出新一期的小高层洋房组团。

雅居乐集团

2004年前9个月的月销售额达到7、8千万以上，三大黄金周的销售均接近1.5亿，截止10月7日，已完成既定的全年销售指标--10亿元销售额，提前2个多月完成全年的销售任务。

旗下楼盘--广州雅居乐，今年先后推出的“挪威森林”、“欧洲故事”、“上善若水”等脍炙人口组团，销售额也掀起了推售以来的一次又一次高峰。

新世界集团

04年新世界广州开发的岭南新世界、凯旋新世界、逸彩庭园等都有新货推出，其中岭南新世界还推出了多期升级组团。

新世界日前在惠州淡水开发的棕榈岛Resort的G8区酒店式服务公寓项目，甫一推出便被认购一空，并且创出了惠州楼价新高。

预计新世界明年在广州的建筑面积约60万平方米。

城启集团

2004年城启集团在广州开发两个豪宅楼盘：城启十三行、城启天鹅湾。天鹅湾定位为“国际海岸豪宅”,户型在典型的豪宅设计上注入三叠式全新设计；十三行广场定位“首个泛欧式纯大户江畔名门”，两楼盘推出后市场反应十分热烈。

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第二篇：2018年上半年广州楼市报告

2018年上半年广州楼市报告

前言

自2017年3月两轮调控政策落地后，市场迎来新一轮的调控期，一二手楼市迅速降温。其中一手住宅从2017年上半年开始成交下滑，下半年至2018年上半年成交平稳，没有随着供应的步骤出现上涨。而二手住宅总体也呈现下滑状态，但幅度较小。另外无论一手住宅还是二手住宅，成交价格均保持平稳上扬态势。

一、一手住宅 1、2016年—2018年半广州一手住宅成交走势

一手住宅半成交表现平稳

自2017年3月广州最严调控政策落地后，一手楼市迅速降温，2017年上半年网签量从7万多套直降至5万多套，而2018年上半年的网签量只有调控前2016年下半年的一半。从2017年下半年开始，市场需求回归理性，成交表现平稳，2017年下半年和2018年上半年的网签量和网签面积非常接近，几乎持平。

价格方面，2018年上半年一手住宅网签均价保持上扬态势，网签均价为17929元/平，环比上升10.07%，比去年同期上涨8.47%。2、2018年H1广州一手住宅月度成交走势

一手住宅成交回暖明显，6月创新高

除了2月份春节成交下滑外，2018年上半年广州一手住宅成交整体逐步回暖。3月成交小高峰后，从5月开始，新批供应大幅增加，直接拉动楼市回暖，促使6月迎来大突破，一手住宅月度网签量首次破万，成为近一年成交峰值。网签均价在前5个月表现平稳，在6月爬升不少，主要是由于6月中心城区集中网签导致价格结构性大幅上涨。3、2018年H1广州各区一手住宅网签量价地图

网签总体下滑，天河、白云、海珠“逆市上涨”

从各区域成交情况来看，2018年上半年广州大部分区域网签均价有回落，但同比下降幅度不是很大，最高只有16%。而中心城区的荔湾区、白云区、海珠区和越秀区则保持价格上涨态势，其中海珠区同比上涨了16.96%，是全市增长最多的区域。

各区网签普遍下滑，调控政策效果明显。但上半年中心城区出现了成交黑马，天河区、白云区、海珠区三大区域网签不但没有下滑，还出现了上涨，其中天河区同比更是上涨了159.08%，白云区同比也上涨了近6成。4、2018年H1广州各区一手住宅网签量占比

增城稳坐“销冠”宝座

从各区的情况来看，增城稳坐2018年上半年成交“头把交椅”，网签量占全市一手住宅网签的3成多，得益于其相对充足的新批供应。中心城区的黄埔区则拿下全市第二名，而紧随其后的是正处粤港澳大湾区红利中心的南沙区。5、2018年H1广州一手住宅楼盘热销榜

外围区成最大赢家

在单盘销售方面，阳光城丽景湾以1673套位居全市第一，重获新生的广州亚运城以1219套排名第二，位于增城的宝立方iplus排名第三，成交1136套；此外，从榜单上可以看出，上榜的楼盘中来自外围区的楼盘占了8席，反观中心区，只有2名上榜，差距略显悬殊。而top10的成交价格整体非常平民，最高不超过1万5每平。二、二手住宅 1、2016年—2018年半广州二手住宅过户走势

二手量跌价升

与一手住宅相似，2018年上半年广州二手住宅成交量跌价升。乐有家研究中心数据统计显示，全市上半年过户37730套二手住宅，环比下跌35.71%，同比下跌50.53%；成交面积为354.65万㎡，环比下跌28.31%，同比下跌47.33%；成交均价为23789元/㎡，环比上涨8.10%，同比上涨23.25%。

此外，从2017年下半年开始，二手住宅过户也直接减少了近2万套，到2018年上半年过户量只有37730套，无论是过户量还是过户面积，均刷两年新低。2、2018年H1广州二手住宅月度过户走势

二手住宅上半年较为波动

不同于一手住宅的回暖，2018年上半年的二手住宅过户一直在波动变化，总体呈现下滑状态。虽然在3月和5月出现成交小高峰，但直至6月份，均未能重回1月份的状态。

但价格总体在平缓中上升，中度有回落，是因为数据本身亦涵盖了部分回迁房、积压网签等，其网签价比市场价低很多。故网签价与部分区域实际市场售价有一定出入，因此仅供参考。3、2018年H1广州各区二手住宅过户量价地图

全市过户量大幅下降

从量价地图可以看出，2018年上半年各区二手住宅价格普涨，同比涨幅超过30%的有番禺区、增城区、黄埔区和白云区共4区，其中增长幅度最高的为增城区39.81%。而天河区和越秀区则驻守4万元价格高地。

不同于价格的普涨，各区二手过户量则全面负增长。同比下降幅度超过40%的多达7个区域，其中天河区和白云区下滑高达5成。4、2018年H1广州各区二手住宅过户量占比

外围5区独占半壁江山

2018年上半年成交热点依然在外围区。上半年全市过户37730套二手住宅，外围区过户20454套，占比58.52%，撑起二手住宅的半壁江山。其中番禺区以6595的过户量超过常胜将军增城区成为一哥，而增城以17%的占比屈居第二名。

2018年上半年在“房住不炒”基调下，广州楼市表现平稳，而下半年或将维持330调控政策不变。如下半年粤港澳大湾区加快建设的消息传出，广州楼市或将会迎来一大波利好。

第三篇：09楼市总结

09楼市总结

2009年的温州房地产市场可谓经历一场“凤凰涅槃”的蜕变。年初的时候，整个楼市还在持续低迷的环境中徘徊，政府和开发商叫苦不迭，甚至一些开发商面临着资金断链，不得不降低房价销售罕见现象。

在中央和温州地方政府连续的组合“救市”政策作用下，温州房地产市场奇迹般复苏过来，市场迅速回暖，迎来前所未有的爆发式增长。年末，面对疯狂的楼市及似“脱缰野马”般难以控制的房价，中央政府又密集出台税收，货币，土地，财政等政策，试图遏制投资恢复理性。

09回顾篇

纵观09年温州楼市变化，“救市，回暖，地王，疯狂，量价齐升，井喷”等字眼相互交错，拨动着每一个人的神经末梢。这场由“政府，开发商，购房者，中介”联袂上演的好戏里，生旦净末丑，各尽其职。在这浮华尽处的游戏背后，我们抓住几个关键词试图说明09年的楼市真相。

1.密集政策

年初为了刺激楼市复苏，中央政府出台了“国十三条”，温州地方政府出台了“十七条”等多项救市政策;年中，瑞安市政府针对瑞安疯涨的房价和投资炒房之风，出台了对敏感的70/90政策的变通办法即小套并大套行为进行“切实防止”的实施意见；而就在年末收官之际，中央楼市调控政策频频发力，12月7日中央经济工作会议提出了“两个继续”给2010年经济走向定性； 12月9日国务院常务会议明确，“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”；12月14日国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策(即“国四条”)；12月17日财政部、国土部等五部委出台文件，规定开发商拿地首付不低于五成；12月18日住建部直接召集全国各大中城市近600位副市长研究如何调控各地楼市。

2.市场回暖

“忽然一夜春风来，千树万树梨花开” 沉寂半年的楼市渐渐复苏回暖。自二月以来，市场的活跃如同天气，春暖花开，艳阳高照，一二手市场交易量大幅弹升，压抑了半年的刚性需求强劲反弹。救市政策凸显，3月份二手房情绪高涨，1418套的成交量创出几个月来的新高。

3.量价齐升

二三级市场成交量和价格自3月份开始，不断走高。3月铂金府邸2期延续1期的抢购势头，2个小时即达86%的认购率。鹿城广场和华府天地也一反常态的开始走出泥潭，成交量迅速上升。由于香缇半岛，外滩公寓（36000元/㎡），汇金锦园等集中性开盘而取得的销售和价格的突破，推动红五月一手房创出逾22万方的天量。之后的7月份，新一轮牛市情绪继续高涨，二手房市区交易量达到全年的最高峰—1730套。量价齐升的背景下，8月份锦玉园三期（48000元/㎡），京都城二期，涵景苑（26800元/㎡））等相继以火爆抢购的场面开盘，使市区一度均价达到历史新高--27603元/㎡。“人有多大胆，“价”有多高产，5月香缇半岛一期开盘价28000元/㎡，时隔4个月，香缇半岛南区，开出38000元/㎡的均价，瑞安塘下天瑞尚城开出22000元/㎡的均价。面对香缇半岛南区价格接近4万有点不易消化的所带来的一些负面新闻。京都城三期28000元/㎡的开盘均价引来“疯狂抢购”，由购房者，中介，投资客构成的团体，刺激温州楼市再次癫狂，“炒声一片”。

4.地王归来

过去几年，温州市区的土地平均出让量一直在300-500亩左右，投放量偏少。今年截至11月30日，共出让土地326.98亩，可建建筑面积61.5065万平方米。而持续高涨的房价刺激着土地市场一路飘红，每一轮投标价格也会直接影响今后的房价走势。在这样循环交替的作用下，开发商争先恐后地抢夺着寥寥可数的几宗土地。地王频现，楼面价被不断刷新。特别是4月份产生的温州新地王—原温州长运集团地块，楼面价达到19607元/㎡，紧接着出让的龙方村24亩的“T”字型地块延续疯狂竞价场面，15205元/㎡的楼面价让人感叹“面粉比面包”还贵。龙湾D08地块由7家房开激烈角逐，楼面价飙升到12774元/㎡。打破龙湾区土地成交记录。从08年的频繁流标到09年的“地王归来”，仅仅用了不到半年的时间。而且这股势头逐步向各县城蔓延。永嘉瓯北的商务地块以19亿成交，其可售楼面价达到16333元/㎡。塘下，龙港，等地均创出8000元/㎡的楼面价。乐成镇一块仅8亩的地块创出1万/平方的楼面价。值得深思的是，原本于12.31出让的起始楼面价达到16333元/㎡的原温州大学地块突然“紧急刹车”，暂缓出让。这块被称为楼市风向标的地块也许被赋予了太多的意义，迫于各方面的压力，于近日公告延迟出让。

5.投资主角

在年初房地产市场复杂变化中，刚性需求最先形成推动力，撬开冰凉的楼市一角，此后，更多的改善性需求和投资需求迅速进入楼市“竞技场”，从楼盘开盘现场可以看出，4、5千人抢购区区百来套房子，中介锋涌而至拿号转让。同时由于通货膨胀预期的压力，许多人将资金输送到房地产市场作为保值增值的避风港，无论是市区几个楼盘开盘当天就被抢购一空，亦或是瑞安全民爆炒返回地事件，还有苍南灵溪参股拍下地块后，股权被频繁炒作交易。扭曲的炒房现象对于愈演愈烈的楼市无疑是火上加油。面对着高企房价，真正刚需群体己被排除在外，购房己成为有钱人和投资者的游戏。

6.开盘闹剧

8.29苍南灵溪的绿都花城开盘，未能控制汹涌的“抢房”人流，造成打砸事件而使开盘“失败”，2天后又被政府强制叫停销售。此类开盘闹剧于12.8在香槟左岸开盘现场再度上演。因涉嫌违规操作，当天被下令封盘。经过调查处理后，于12.26重新开盘。这一系列啼笑皆非的开盘现象再次给有关部门敲响了警钟，也给温州楼市打上了09癫狂的印记。

7.区域热点

09年三垟湿地无疑是最为闪亮的区域，铂金，香缇，京都城，中环四大品质楼盘的推动，此板块迅速成为红火的主力置业区域。而龙湾城市中心区将打造未来温州城市副中心；瓯海新城建设规划，娄桥潘桥一带，抢占了新火车站的先机，势必在温州城区产业和楼市格局上带来了投资置业的优势和机遇。还有今年10.1开通的高铁，使温州人的敏感神经投向了温福高铁沿线置业。

8.品质为王

09年全面展现了温州本土开发商的品质创造力，铂金府邸的短板式五朝南户型以及花岗岩外立面；香堤半岛的创新小跃层和双会所设计；置信广场的一层一府邸的600平米360度景观豪宅等等，无不展现温州开发商对于楼盘品质之重视，这些品质楼盘高价受到追棒，带动了温州其他开发商对楼盘品质的追求，应该说09年开启了温州楼盘品质之旅。

9.营销火热

温州楼盘不用策划营销代理己成为历史，09年温州三大营销代理公司朗兆、三角洲、好望角频频现身温州市区和郊县楼盘，开发商对于专业细分观念的转变，在拿地时便开始咨询专业的代理公司，从前期定位、产品设计、营销推广、广告设计、销售代理等均依赖专业团队的加盟精耕细作。特别是在中梁置业（香堤半岛）的带动下，大版面大投入地在报纸、户外、电视、杂志上密集地做广告，而售楼中心动轧上千万投入建设也不是什么稀罕的事了。09年是开发商营销观念转变最快的一年。

2010展望篇

展望2010年，房地产市场已成为政府、开发商和百姓利益博弈与冲突的焦点。但面对中国经济结构性的矛盾，中国楼市仍为支柱产业地位难以撼动。从中央经济工作会议透露出来灵活的政策基调来看，充满着变数的中国经济也是中国楼市的写照，楼市的展望也变得扑朔迷离。

1.政策取向

各级政府对于楼市即爱又恨，一边是楼市投资拉动的GDP和地方财政，一边是奇高的房价面对着中央政府07年就提出的“民生”宣言。所以中央经济工作会议“两个维持”后，国务院连续出台似乎是偏紧的政策和讲话，但是在明年宏观经济形势尚末恢复的大背景下，对待地产行业的政策取向应该是“只拍苍蝇不打老虎”的，即不会出台根本打压性的如土地招投标模式的转变、物业税等等，但决不会象2009年那么宽松放任，走的是“松中偏紧”“柔中带刚”的中间路线。调控的目的比较明确，即对投资性的购房会出台一些货币和财税的偏紧措施。房价只要不上涨太快，没有引起共愤，政策应该以“愠和”为主。

2.供应偏少

09年的土地市场“僧多粥少”，市区仅供应了400多亩地，明年温州政府可能会在中央政策的大背景下，加大土地的供应力度，但相对于其他城市和近十年累积的购买力，仍是杯水车薪；从新增住宅供应来看，09年温州市区住宅可销售面积仅为82.95万平方米，而1-11月的市区销售面积为97.95平方，市区存量房仅10万余平方米，即使增加土地供应，由于开发周期的滞后性，明年依然将严重供不应求。

供不应求是温州楼市根本特征，是近十年累积的痼疾，如果再不增加供应温州楼市会一直处在“发烧”的状态，而不仅仅在2010年。

3.保障住房

12.14国务院出台的“国四条”中，明确规定要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

备受关注的20万平方米娄桥经济适用房项目于12.17开工奠基，项目建成后，将解决2500多户低收入家庭的住房难题。根据规划，我市从2007年至2011年，每年开工建设经济适用房20万平方米，用于解决市区低收入家庭住房困难。经适房的建设考验政府的民生取向和财政实力，而在09年试点的“限价房”建设，可能是解决温州普通大众的安居梦想。

4.房价高盘

从温州严重供不应求市场格局和明年的政策取向，以及近期土地价格连续创新高的态势来看，市场房价在一、二、三级市场联动作用下仍会在高空盘整难下。

具体地说明年上市的楼盘均以提升品质为主题，将进一步刺激改善性需求，如城市中心区湿地板块的铂金府邸、香缇半岛、京都城都将有典藏余房推出，借着准现房和看得见品质的魅力，自然价格不菲。在城市南向，位于梧田的同人欣园以及位于鹿城区纺织路的庄头地块和鹿城南郊乡龙方村三产安置地块，是明年楼市价格关注的重点。在主城区，置信广场和今年土地刚出让的原南站长运集团地块，凭借地段以及物业配套上存有优势，依然是楼市的价格的风向标。而温州大学地块一旦在明年成功地以“价高者得”投出，将掀起温州高档楼盘价格的狂风巨浪。

附件：09年温州市区的一二三级市场成交量

温州市区一级市场

纵观09年1-12月份（注：已包括12月份即将出让的地块），温州市区（四区）出让土地29宗，总出让面积494.13亩，相比08年的537.29亩，减少8%；总建筑面积90.65万方，相比08年的65.28万方，增加39%（出让面积减少，建筑面积反而增加的原因是按09年平均容积率2.78计算，相比08年的1.823，上升52%）。其中1-11月温州市区商住（住宅）用地只有315亩.可建筑面积仅为45.03万方。

温州市区二级市场

08年温州市区商品房新增供应面积为82.95万方，销售面积为46.63万方，供销比为：1.78：1；2009年1-11月温州市区商品房新增面积为81.51万方，销售面积为97.95万方，供销比为0.83：1。（楼盘供应主要集中在4，5月及8，9，10，11月份）4，5月份是因为捂盘的开发商看到市场的回暖和迫与资金压力，8，9，10，11月份由于开发商都希望赶在市场风向未有大变化之前加快开盘节奏。09年1-11月温州市区平均成交均价22030元/㎡，与08年的15527元//㎡相比，增幅为42%，出现了量价均大幅齐升的现象。市区铂金府邸，香缇半岛，锦玉园，京都城等高端楼盘的上市，提升整体项目品质。

温州市区三级市场

2007年温州主城区二手房的交易量为11052件，平均每月成交921件；2008年温州主城区二手房交易量为7195件，平均每月成交560件；09年1-11月温州主城区二手房交易量为13217件，平均每月成交1206.5件。

从07，08，09年三年的二手房交易量对比看出，08年比07年同比下降35%。随着救市政策及市场环境回暖作用，09年二手房市场交易量大幅上升，单1-11月成交量就超过07年2219件，超过08年6022件。

第四篇：合富辉煌：2012年广州二手楼市总结与2013年展望

2012年广州二手楼市总体走势：前低后温和复苏，四季度运行良好

2012年广州二手房市场总体呈前低后温和复苏，四季度步入良好运行轨道的特点，与2011年的全年低迷的特点明显不同。2012年上半年二手楼市延续了2011年量低价小幅下跌的态势，后期随着政策释放微松信号、房贷有所松动，二手楼市开始缓慢复苏；下半年政策趋稳，市场逐渐消化政策带来的负面影响，买家信心逐步恢复，交投量、价格均呈逐月温和回升的态势，至第四季度，二手楼市基本恢复到较良好的活跃水平，价格则稳中有升。

据广州国土资源与房屋管理局数据显示，2012年广州二手住宅登记交易5.9万宗，494.3万㎡，较2011年分别减少15.6%和17.5%。不过，登记数据一般滞后两到三个月，由实际成交活跃度看，2012年的二手楼市较2011年有所好转。据阳光家缘二手网签数据显示，2012年广州二手住宅交易量较2011年增加五成左右；据合富置业统计，2012年广州二手住宅实际成交量较2011年增加三成左右。全年二手楼价保持有所走高态势，2012年12月广州合富标准指数为1567点，同比上涨6.2%，较年内的最低点上涨8.7%，涨幅较2011年2.1%的涨幅有所加大，主要是四季度的价格涨速有所加快。

2012年广州二手楼市仍以实力较强劲的迫切性刚需支撑，首次置业者的占比高达七成以上，四季度随着市场信心恢复，改善和投资型需求的活跃度逐渐回升，高端买家入市有所增多。总的来说，2012年下半年买卖双方的心态均较平稳理性：买家逐渐消化政策带来的负面影响，观望情绪日渐减弱，对价格合适的单位“相中即入”，大幅还价现象不多；业主心态总体较平稳，让价空间不大，不过，大幅提价的现象也较小。总的来说，今年以来，买卖双方的价格分歧有所缩小，僵持的态势逐渐缓和。

回顾近年来广州二手楼价的走势，政策对市场的影响特别明显。2008年政府出台“9.27”调控政策，适逢经济滑坡，二手楼市陷入低迷，买家观望浓厚，楼价横盘整理后缓慢下探，当年全年二手楼价下降了6.8%。2009年国家出台刺激经济政策，大力扶持房地产发展，楼市迅速升温，交投大幅放量，楼价筑底回升后大幅反弹，当年全年二手楼价涨幅超过三成。2010年，“4.17”和“9.29”等抑制性调控政策出台，二手楼市阶段性缩量，但下半年庞大的刚性需求和强烈的通胀预期较大程度上减缓了政策带来的负面影响，二手交投低位回升，楼价则快速攀升，投资理财型购房需求逐渐成为二手楼市的新力军，当年全年二手楼价上涨了两成。2011年“新国八条”政策出台，调控力度空前强大，信贷大幅收紧，楼市急转直下，买家深度观望，交投量低位徘徊，楼价高位盘整，第四季度有所松动，全年二手楼价仅上涨2.1%，涨幅明显收窄。2012年，随着政策的稳定，市场逐渐消化政策带来的负面影响，买家信心逐步恢复，交投量前低后小幅回升，四季度恢复至较良好的水平，楼价阶段性缓慢下探后小幅走高。

一、2012年广州二手楼市由低位缓慢回升，四季度逐渐步入较活跃的良好运行轨道。

2012年广州二手楼市的成交远好于市场低迷时期的2008年和2011年，但较最高峰的2009年和2010年仍有两到四成的差距，总体大致处于正常良好的水平。纵观2011、2012年，广州二手楼市经历了由低位缓慢回升，四季度大致恢复至良好的过程.主要分三个阶段：一是2011年政策高压下的低迷期；二是2012上半年政策微松的缓慢复苏期；三是2012下半年政策稳定的良好运行期。这三个阶段在量价走势、买卖双方心态、买家结构、物业成交构成等方面的特点均有所不同。

(1)、2011、2012年广州二手住宅量价走势：低迷--缓慢复苏--运行良好。

2011年低迷期。受政策高压，楼市深度调控影响，市场信心明显不足，买卖双方僵持博弈加剧，二手交投量低位盘整，逐月下降，据阳光家缘二手网签数据显示，2011年广州二手住宅月均网签量不足1500套。二手楼价在前期高位企稳，惯性走高后，下半年有所松动，小幅回调，但全年二手楼价仍然小幅上涨2.1%。总的来说，2011年二手楼市陷入低迷胶着的态势。

2012年上半年缓慢复苏期。受存款准备金率、贷款利率下调以及各地方调控政策释放略松信号的影响，交投量触底后温和回升，据阳光家缘二手网签数据显示，2012上半年广州二手住宅月均网签量为1635套，较2011年有所增加。二手楼价在一季度阶段性探底后，逐渐小幅回升，上半年二手楼价微跌0.1%。总的来说，2012上半年二手楼市在缓慢复苏中，逐渐构筑了楼价和成交量的“双底”。

2012年下半年运行良好期。经济、政策趋稳，二手交投量逐渐回升到良好正常的水平，总体二手楼市保持较活跃，据阳光家缘二手网签数据显示，2012下半年广州二手住宅月均网签量为2656套，较上半年明显增加。二手楼价重回稳中有升的轨道，下半年二手楼价上涨6.2%。总的来说，2012下半年广州二手楼市逐渐步入较良好的运行期。

(2)买卖双方心态：由僵持、观望渐趋平稳理性

受政策影响，买卖双方的心态在2011年和2012上、下半年均有所变化。买家由信心不足到逐渐恢复，再到“相中即入”；业主叫价由松动到快速回稳，再到逐渐理性，并走强。

2011年低迷期。政策高压下，买家信心明显不足，大多看跌后市，市场观望情绪极为浓厚，入市意愿不强，还价幅度较大，追求一定幅度让价的“笋盘”。业主前期叫价坚挺，后期出货意愿增强，小幅让价5-10%，但与买家希望降价10%-20%的期望值仍有较大差距。买卖双方的价格分歧拉大，博弈僵持态势加剧。

2012年上半年缓慢复苏期。政策释放微松信号，房贷有所松动，买家的信心有所恢复，后市预期基本以走稳或上升为主，看跌的买家减少，观望情绪逐渐减退；买家入市意愿明显增强，价格接受度有所提高，前期积累的迫切性首置刚需旧客入市积极。总体来说，市场的购房心态较以往更趋成熟，大部分买家对价格合适的盘源果断出手，交易节奏有所加快。业主方面，一季度业主的心态相对较弱，叫价有所松动。二季度业主心态逐渐回稳，并持续走强，议价空间缩小，部分业主小幅上调放盘价，这一现象由原来主要集中在市区优质物业逐渐扩散到番禺等外围区域，价格有所让利的“笋盘”快速减少。总的来说，2012上半年，买卖双方的信心均逐渐恢复。

2012年下半年运行良好期。经济、政策环境趋稳，买家逐渐消化政策带来的负面影响，预期大多向好，“相中即入”买家增多，新收客源大幅增加，整体市场的成交速度有所加快。部分买家开始小幅追价，改善和投资客活跃度提升，大面积高端物业成交增多。这一阶段，业主心态总体较为平稳理性，大幅返价、提高叫价的现象不多；但仍较为强硬，议价空间较小，部分优质盘源的单位小幅合理提价，升幅集中在5%以内，小部分业主惜售心态加重。总的来说，2012下半年市场预期明晰向好，买卖双方的心态渐趋稳定理性：买家大多“相中即入”，悲观、观望的情绪逐渐消散；业主叫价大致与市场价相当，大幅提价、惜售现象不多。买卖双方价格分歧缩小，僵持的格局有所缓和。

(3)首次置业者为主，改善、投资需求活跃度日渐提升，楼市结构渐趋健康合理

根据过去几年的统计数据显示，广州二手楼市较合理的买家结构应为：“首置：改善：长线投资客大概为6:3:1”。2011年受政策影响，广州首置二手买家的占比一路小幅上升，换房改善需求则逐渐下降；2012年前三季度，广州首次置业者的占比高达七成以上，换房改善买家萎缩至两成左右，个别月份不足两成，长线投资需求则日渐萎缩。2012下半年，随着市场信心的恢复，这种迫切性首置独力支撑二手楼市的局面慢慢改观，改善型和长线投资需求的活跃度有所增加，整体买家结构逐渐趋向较合理、健康的态势。这也是二手楼市逐渐步入较良好运行轨道的重要体现之一。

二、中心城区交投增幅较大，天河、越秀以及萝岗三区的二手楼价上涨较快

由各区域的成交量增幅看，越秀、天河、海珠、白云等中心区的增幅较大，大多在四成以上；番禺、花都等外围区域的增幅相对较小，在两成以下。主要受中心区一手新盘供应不足，外围新货较为集中的影响。此外，中心区的资源、配套、交通等优势较突出，也是不少二手买家青睐市区的重要原因。

从各区域的价格走势看，2012年二手楼价涨幅最大的区域为天河、越秀以及萝岗三区。天河区和越秀区二手楼价较快速上涨，主要受一手新货稀缺以及资源、配套、交通等区域优势较突出的影响。萝岗则主要收益于东部山水城规划利好的带动，区内一手楼市成为市场关注的新焦点，成交量上升，新盘价格走高，拉动保利林语山庄、万科城等核心区优质二手盘的价格有所上涨。

2012年楼价涨幅不大的区域有：花都、黄埔以及白云三区等外围以及近郊片区。花都区主要受一手新货供应充足，较大程度上分流二手买家的影响。年底，花都的一手楼价有所上涨，新华街核心地段的二手楼价也呈缓慢走高的态势。黄埔区楼价涨幅较小，主要受区域认知度不高以及新盘万科金色悦府售价中规中矩的影响。白云区的楼价在2010年、2011年快速上涨，一定程度上透资了白云新城的规划利好，2012年区内的二手买家仍然以本地的首置需求居多，价格承接力略显不足，价格涨速放缓。

其余海珠、番禺、荔湾等区域的楼价升幅则与大市相当。

由板块看，涨幅较大的板块主要集中在越秀、荔湾、天河、海珠等中心城区的优质地段，如天河的东圃-车陂、天河北、天河公园、员村；越秀区的淘金-建设、东风东-东山口；荔湾的中山八-陈家祠、花地湾；海珠的工业大道、海珠中心等板块；而升幅不大的板块则主要集中在花都、黄埔、白云等外围区域以及中心区的边缘板块，如花都的山前大道、白云区的同和板块、新体育馆以及荔湾的鹤洞板块、黄埔的区府板块等近郊地段。

三、较大面积、高总价的物业成交渐多，中高端买家活跃度逐渐提升

由成交的物业结构看，2012年第四季度，较大面积、高端物业呈逐渐增多的态势，由此显示中高端二手买家的活跃度有所提升。

据合富置业数据显示，2011年Q1-2012年Q4，二手住宅90㎡以下的交投占比呈逐渐走低的态势。2011年90㎡以下的占比约为75%左右，2012年则逐渐下降至60%左右。而120㎡以上的占比则缓慢上升。2012年第四季度二手住宅成交套均面积达89㎡，较此前一直较平稳的约85㎡有所上升。

由总价看，100万以下的交投占比明显呈下降趋势，2011年100万以下的占比在五成左右，2012年逐渐下降至不足四成。而200万以上的占比则有所上升，由原来的约一成，上升至两成左右。2012年四季度二手住宅成交套均总价达157.7万，较此前的140万以下明显上升。

由单价看，1.5万元/㎡以下的交投占比明显呈下降的趋势，2011年1.5万元/㎡以下的占比在六成左右，2012年逐渐下降至不足五成。而1.5万元/㎡以上的占比则有所上升，由原来的约四成，上升至五成以上。2012年四季度二手住宅成交均价接近1.8万元/㎡，升幅明显。

较大面积、高价二手住宅成交增多，一方面与楼价的实质性上涨有关，也反映了中高端换房改善需求的活跃度逐渐提升。在当前国内外经济环境复杂多变、流动性长期保持充裕的预期下，市场对通胀的担忧加剧，加上楼市前景广泛看好，购入不动产自用或者长期持有以保值增值的买家有所增多。这部分买家大多经济实力较强劲，需求以较大面积的优质高端物业为主，珠江新城、汇景新城、天河北等高端物业集中的板块受到这部分买家的青睐，交投活跃度增加，其中单价4万元/㎡以上、面积200方以上的千万豪宅成交有所增多，如珠江新城凯旋新世界的望江大面积豪宅，2012年的市场需求较以往明显增加。

四、买家实力强劲，一次性付款套均总价明显上升

受流动性放松影响，2012年一次性付款的比例较2011年下降.据合富置业数据显示，2012年广州二手楼市一次性付款的占比为29.1%，较2011年的34.3%有所下降。2011年下半年个别月份一次性付款的比例高达四成以上，而2012年各月份则基本保持三成左右的正常水平。

由总体套均总价以及一次性付款的套均总价看，基本呈稳步走高的态势，其中四季度一次性付款的套均总价高达180万以上，较以往明显上升，显示了二手买家较为强劲的经济实力。此外，套均总价的走高，也与楼价实质性上涨、中高端买家活跃度提升以及大面积、贵价盘成交增多等因素有关，也侧面反映了买家的价格认可度有所提高。

五、新房、二手房市场共同走旺，逐渐实现较良性的互动

2011年，受市场低迷影响，部分新盘“以价换量”，低开或降价走货；而二手业主反应相对滞后，价格降幅较小，造成部分地段一、二手楼价倒挂或接近，低开新盘分流部分二手买家的现象突出，受影响的区域既有外围片区，也有中心市区，这种现象一直延续到2012年一季度。

2012年下半年，随着市场的整体回暖，中心区新盘的价格稳步回升，加上中心区新盘以面积较大的改善型产品居多，首置、改善、投资等各类型买家大多根据自身的实力及需求，在两个市场之间各取所需，部分刚需买家逐渐回流二手楼市，新房、二手房市场共同走旺，基本实现了较良性的互动效应，尤其是中心区，一手新盘分流部分二手买家的影响逐渐减弱。如下表所示，与附近的一手项目比较，中心区部分二手优质物业仍有社区较成熟、入住时间快、产品丰富多样以及价格相对稍低等优势。

六、城市价值提升，租赁需求保持旺盛，租金有所上涨

2012年广州住宅租赁市场总体保持需求旺盛、租金有所上涨的态势。据合富置业数据，2012年广州住宅租赁成交宗数同比去年增加3.8%，较2009年、2010年增加两成左右。租赁需求长期保持增长，反映了广州真实居住需求的增长。

租金方面，2012年广州二手住宅的平均租金较上年有所上涨。合富置业数据显示，2012年广州市中高档商品住宅市场平均租金为40.8元/㎡.月，较2011年上涨了4.6%，涨幅较2011年有所减缓，2011年广州住宅租金的涨幅约为一成。2012年上半年，广州二手住宅的租金基本保持较平稳的态势；下半年，随着楼价的回升，部分板块的租金也有一定幅度上涨，但涨幅不大，套均涨幅在5%-8%左右。

租赁交投增加、租金有所上涨，从根本上讲，是广州经济平稳、城市建设提速、城市价值和城市吸引力不断提升的真实体现。

七、2012年广州二手商业物业总体量价走稳，经济以及商业“限外”等产生一定影响

2012年广州二手商铺市场相对较平稳。据广州市国土资源与房屋管理局数据显示，2012年广州二手商铺成交7053宗，较上年增加4.5%，增幅较2011年明显回落，2011年二手商铺的增幅高达1.2倍以上。2012年广州二手商铺成交面积26.5万㎡，较2011年减少36.4%，套均成交面积由上年的61.6㎡，下降至2012年的37.5㎡，由此显示2012年小面积二手商铺成为市场的主流。

2012年广州二手写字楼市场仍保持需求增加的态势。据广州市国土资源与房屋管理局数据显示，2012年广州二手写字楼成交1176宗，较上年增加39.7%，增幅较2011年明显回落，2011年二手写字楼的增幅接近七成。2012年广州二手写字楼成交面积19万㎡，较2011年增加6.8%，套均成交面积由上年的211.4㎡，下降至2012年的161.7㎡，可见中小面积二手写字楼逐渐成为市场的热点。

价格方面，2012年二手商铺、写字楼的租金、售价相对较为平稳，升幅不大。不过，商业物业的租金和售价受地段、位置、面积、商圈成熟度等因素影响较大，个别单位的价格随着商圈的成熟，价格仍有所上涨，但涨幅不大，大多集中在一成左右，较上年三到五成的涨幅明显下降。

总的来说，2012年广州二手商业市场的量、价均较为平稳，主要受2011年“过热”以及2012年经济环境偏谨慎的影响，此外，3月份政府重申商业“限外”令，限定在内地的境外人士只可以拥有一套用于自住的住宅和商用物业，部分境外、港澳台等买家购买商业物业受到一定限制，也对市场产生一定的影响。

八、2012年总结与2013年展望

纵观2012年，随着政策的日渐明晰稳定，广州二手楼市温和复苏，逐渐摆脱2011年以来的低迷态势，第四季度步入交投较活跃的良好运行轨道。成交量由低位缓慢上升，价格触底小幅走高；买卖双方僵持博弈和观望心态减弱；改善换房、投资需求活跃度有所回升；大面积、高总价物业成交增多；市场的价格认可度提高。

研判2013年广州二手楼市的走向，主要参考宏观环境(政策与经济)、通胀水平、价格涨速等三方面的因素。

首先由经济环境看，2013年环球经济仍面临诸多问题，国内经济亦较难摆脱低速状态，不过，国内GDP增速仍会保持在8%左右，总体依然保持平稳。

政策方面，由于保障房未能形成规模供应，加上房产税等其他政策未能完全替代限购效果，预计2013年限购仍难退出。不过，出于经济“防滞”的考虑，政策面再度大幅加码、收紧的空间不大，预计仍以“向紧微调”为主，如加强土地和资金监管、加强地方政府问责、加快推进房产税、控制房地产领域的货币量等。总体来说，2013年房地产政策将以“稳中微调”为主。

由此预计，2013年的经济、政策等宏观环境总体仍走稳，这也为广州二手楼市稳定市场信心，延续目前较良好的运行态势提供坚实的基础条件。

其次，由通胀水平看，2013年经济对资金的需求仍保持在较高水平，年底中央经济工作会议定调“2013年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”。由此预计2013年的国内流动性仍将保持宽松，社会广义货币(M2)将突破100万亿元人民币。在国内外流动性带动下，预计2013年通胀压力将有所加重，预计CPI将呈上行态势，全年平均涨幅或在3%左右。受通胀有所加剧影响，市场预期将会持续向好，预计资金流向不动产市场的热情或会延续，长期持有或保值增值的购房需求仍将保持较活跃的态势。

价格方面，受楼市大环境好转、通胀有所加剧等因素的影响，二手楼价将会继续走高。不过，由于目前楼价已经高位，加上广州二手楼市以较理性的自住刚需(首置和首改)为主，投资成份不高，在限购政策抑制下，楼价如2009年、2010年般快速上涨三成以上的可能性不高，或会以平稳上升为主。

综合以上分析，预计2013年的经济、政策等宏观环境仍将以“平稳”为主基调，通胀水平或会有所加剧。受此影响，广州二手楼市仍将保持较活跃的良好运行态势：市场信心总体较为充足，买家仍以首置刚需为主，改善型买家以及投资需求的活跃度将继续提升，交投量保持平稳活跃，月均成交量大致与2012年第四季度相当，价格平稳上涨。不过，调控政策的走向仍是市场最大的不确定因素，一旦价格涨速过快，政策收紧的压力将会增大，预计这种情况有一定的可能性会出现在2013年下半年。

第五篇：上半年楼市总结及下半年展望

上半年无锡楼市总结——平淡、低迷

一、政策——“限购”

 背景：2010年4月“新国十条”出台以来，楼市经过一段时间的冷淡后，从8月开始，全国楼市再次出现了回暖的局面，成交量大幅上升，部分城市出现了量价齐升的局面。随后9月底二次调控，楼市在经历了短暂的冷清后再次反弹，四季度成交量依旧在高位。被成为史上最严厉调控年的2010年，房地产市场依旧火爆。随后1月底政府再次出台“新国八条”，“限购”成为此次调控的主旋律。

 “锡十条”——2月21日实施，无锡正式限购，本地人禁买第三套，外地人禁买第二

套。

 准备金上调，加息——限购后又持续收紧信贷政策。

二、土地市场——供应量，出让金额同比大幅下降，住宅用地显著下滑

 上半年共有3次土地拍卖，其中首次拍卖在第三轮调控之前，热度依然较高，随后限购

等一系列政策落地，第二次土拍商业用地明显成为主力军，而第三次仅有一幅土地竞拍，为无锡史上最短土拍，开发商拿地热情迅速减小。

三、商业市场——热度有所提高，成交、价格均有起伏波动

 3、4月出现了明显回升，到4月整月商业成交11.15万平米，达到前五个月最高值，在住宅市场限购的大环境之下，商业地产受到热捧。在今年住宅市场限购的背景下，商业地产得到了前所未有的关注，各方资金云集备战，各大房企纷纷抢滩商业地产。商业地产一方面项目运营的经验要求比住宅高许多，另一方是商业项目投资回报时间较长，所以带来的风险也很大。因此，上半年无锡商业地产的成交并不是一路飞涨，而是有明显起伏。

四、住宅市场——成交显著下滑，均价整体上涨但有起伏，涨幅放缓

 自2月下旬出台楼市新政，成交迅速回落，商品房成交量在4、5、6月的传统旺季一直

处于“平稳”状态，金三银四泡汤，丝毫未显现出销售猛增的迹象。截至6月底，我市商品住宅剩余可售面积已达500万平方米，并且连续5个月回升，市场存量加剧。月度房价的波动受各方影响比较敏感，与成交房源的地区、类型、户型等都有关系。

 从6月中下旬起，锡城各楼盘纷纷打出优惠促销牌。前阶段，惠山新城的波士顿公馆三

期推出两栋特价楼，以5380元/平方米作为起价，观山名筑5980元/平米起，常发·清扬御庭也在近日推出7788元/平方米起的裸价房，恒威中央领地起价8888元/平米，在以万元盘著称的南长区也算是挥了个“大手笔”。缓慢的销售进度让不少开发商多少面

临资金吃紧问题，因此不排除现在开发商降低预期搞促销是为了尽快回笼资金。下半年展望

 2009-2010年的销售火爆使大开发商增加了拿地，在今年一季度调控启动后，不少房企

都放缓了入市节奏，但是在建面积和资金投入是趋增的。2011年也已过半，下半年，许多房企仍将保持密集推盘的态势，未来一个时期还将是推盘高峰期。对于主流房企来说，除企业既定的安排外，下半年的供应高峰还有“被动”的一面。更多新盘本应在上半年推出，限购政策和地方控制涨价幅度，推迟了许多楼盘的入市时间，也使得推盘趋于集中。

 下半年调控的基调不会变，楼市表现基本不会又太低的改善，以目前的消化速度来看，下半年存量将进一步上升。大量的存量房难以消化造成了房源积压，开发商已经从年初的“挺得住”到渐渐地“坐不住”，大量促销手段铺天盖地，试图打破僵局。在库存不断增大的压力下，下半年“以价换量”或成趋势，价格松动可能性加剧。从近期一些开发商制定的营销策略来看，多数仍然是通过大幅度的优惠举措和调整产品供应的方法来拉动销售，直接在价格上“动真格”的并不多。目前动真格降价最明显的是金科，下半年降价的项目将首先出现在8000-10000元/平米之间的中端楼盘。高端的项目由于房价基数高，即使小幅降价也不明显，而对于没有购房资格的消费者而言降价也没用。刚需购房者迟早要释放，而那些面向首改的项目，加息等信贷政策使得购房成本压力加大，购房计划推迟，这些项目的竞争将异常激烈。