房地产企业成本、费用主要会计科目工作流程学习

第一篇：房地产企业成本、费用主要会计科目工作流程学习

1）开发成本（开发产品）：如能确定核算对象的。直接计入“开发成本”主要包抱：土地征用及补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；

前期工程费（规划设计顶目可行性研究、水文、地质、测绘、三通一平）；

基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）； 建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；

公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公区厕所等设施支出）

分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目：

1开发土地成本费用：

借：开发成本——土地开发

贷：银行存款 / 应会账款——ＸＸ公司

分配开发的间接费用：

借：开发成本——土地开发

贷：开发间接费用

结转开发土地成本费：

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——土地开发

2配套设施开发

计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费＝该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施预提率＝该配套设施预算成本（或计划成本）/ 应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

发生配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发产品

支付的配套设施开发费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发

借：开发成本——配套设施开发

贷：库存设备或库存材料

分配应负担的开发间接费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发间接费用

结转配套设施开发成本

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——配套设施开发

3房屋开发过程中的费用（能够分消的对像的）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

4开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”“自营”两种

出包给外单位进行施工建千（椐据提出的已完工程月报销或是价款结算单）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款（或应付账款——应付工程款）

自己组织施工的借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款（或应付账款——应付工程款）

应付工资

库存材料或设备

5代建工程开发成本：是指企业接受单位委托，代为开发的建设工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出

借：开发成本——代建工程开

贷：银行存款（或库存材料。或现金）

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发

贷：开发间接费用

工程竣工后结转成本

借：开发成本——代建工程

贷：开发成本——代建工程开发

移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本——代建工程结算成本

贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：

所属直接组织管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职要福利费用、折旧费旧、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销。

发生的间接费用的借：开发间接费用

贷：银行存款（或应付帐款、或者应付工资）

分配开发的间接费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发间接费用

竣工房屋开发成本的结转

借：开发产品——房屋

贷：开发成本——房到开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用。

（4）财务费用：包括开发经营期产生的利息净支出、汇兑损益、调询外汇手续费用、金融机构手续费用。

（5）销售费用：为销售产品供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及销售本企业的产品而声调的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用发生的销售费用

借：销售费用

贷：银行存款（或者应付帐款）

第二篇：房地产企业几个主要会计科目设置解读

房地产企业几个主要会计科目设置解读

房地产企业的主要业务是进行房地产项目的开发及销售。在会计科目设置上，房地产企业与其他企业相比主要是在房地产开发成本的核算上。随州瑞信公司下面将就房地产企业主要会计科目设置介绍如下：

一、开发成本（一级科目）

开发成本的核算是房地产开发企业账务处理的重中之重，主要用于归集房地产开发过程中涉及的直接成本及开发间接费用。其相当于制造性企业中的生产成本，开发成本科目一般根据费用项目设置二级明细科目（见开发成本明细科目表，既考虑核算需要，同时兼顾土地增值税等税收规定），三级明细科目根据需要设置。此外，还必须对开发成本明细科目进行房地产单个开发项目的辅助核算（如果采用财务软件核算做一下辅助核算设置就可以了，不增加工作量；如果是手工核算，有多个开发项目的情况下，就麻烦了）。

二、开发产品（一级科目）

开发产品科目类似于工业企业的产成品科目，借方归集完工的房地产开发项目的成本贷方反映销售结转的成本，一般根据单个楼盘或单个房地产开发项目设置二级明细科目。这一科目相当于制造性企业中的半成品或库库商品或产成品科目。

三、预提费用

房地产开发项目的建设周期一般都在二年左右，开发成本相关发票的取得时间一般滞后。根据权责发生制原则，需要按照受益期限、对象，进行费用预提。

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，下列预提费用可以税前列支：

1、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

2、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

第三篇：房地产企业的会计科目及帐务处理[模版]

房地产企业的会计科目及帐务处理

一.预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款 贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款 贷：预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付工程款 贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款 借：预付账款——预付供应单位款 贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款——应付购货款 贷：预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付购货款 贷：银行存款

（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：物资采购——设备采购 贷：银行存款 计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）借：物资采购——设备采购 贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率 材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）借：库存设备 贷：物资采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）借：预付账款 贷：银行存款 设备到达验收入库 借：物资采购——设备采购 贷：应付账款——应付购货款 冲减预付的设备货款 借：应付账款——应付供货款 贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款 借：应付账款 贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）

借：开发成本——房屋开发 贷：库存设备

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）借：银行存款 贷：其他业务收入 结转成本 借：其他业务支出 贷：库存设备

（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。

发出材料，委托外单位加工 借：委托加工材料 贷：库存材料 材料成本差异 加工完后验收入库 借：委托加工材料 贷：银行存款

借：库存材料——XX材料 贷：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用 借：开发间接费用 贷：低值易耗品

仓库领用工具一批，用五五摊销法： 借：待摊费用 贷：低值易耗品 借：采购保管费 贷：待摊费用

（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等

企业开发的产品，在竣工验收时 借：开发产品 贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本 借：主营业务成本 贷：开发产品

（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品

（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目 出租土地或是房屋时

借：出租开发产品——出租产品 贷：开发产品 租金收入：

借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入

（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本 借：周转房——在用周转房 贷：开发产品——房屋 按月计提的周转房摊销 借：开发成本或开发间接费用 贷：周转房——周转房摊销 其间发生的维修费用，如果金额不大 借：开发成本或开发间接费用 贷：银行存款 如果金额较大的

借：待摊费用或长期待摊费用 贷：银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目（18）固定资产

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）借：固定资产 贷：银行存款

购入需要安装的固定资产 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 支付安装费用 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 安装完毕交付使用时 借：固定资产 贷：固定资产购建支出

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）支付的土地征用费及堪设计费 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 领用材料时

借：固定资产购建支出 贷：库存材料

分配建筑工人工资和福利费 借：固定资产购建支出 贷：应付工资 应付福利费 完毕建筑交付使用 借：固定资产 贷：固定资产购建支出

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）借：固定资产 贷：实收资本 累计折旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产——生产生用固定资产 残料变卖时 借：银行存款 贷：固定资产购建支出 支付扩建工程款时 借：固定资产购建支出 贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产购建支出 交付使用时

借：固定资产——生产用固定资产 贷：固定资产——未使用固定资产

（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。

二、负债的主要会计科目的核算

（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本 贷：应付账款 以预支款抵冲应付款时 借：应付账款 贷：预付账款 补付其余款时 借：应付账款 贷：银行存款

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款 贷：预收账款——预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借：应收账款 贷；主营业务收入

借：预收账款——预收代建工程款 贷：应收账款 收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款（3）应付工资

开出现金支票，发放工资 借：现金 贷：银行存款 借：应付工资 贷：现金 结转代扣款项 借：应付工资

贷：其他应收款——代扣水电费 代扣房租 月末分配工资费用 借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）

管理费用——劳动保险费（长期放假员工）应付福利费（医务人员）

（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）借：开发成本（建安）开发间接费用（开发项目现场）销售用费（销售机构）管理费用（行政管理部门）采购保管费（采购部门）贷：应付福利费 用现金支付福利费时 借：应付福利费 贷：现金

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）月末按照实现的经营收入计算应交税金 借：主营业务税金及附加 贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借：管理费用

贷：应交税金——房产税 ——车船使用税 ——土地使用税 月末计算的所得税 借：所得税

贷：应交税金——应交所得税 实际交纳的税金 借：应交税金——XX税 贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 借：主营业务税金及附加 贷：其他应交款——教育费附加

三、成本、费用主要会计科目核算

（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：

土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 ①开发土地成本费用： 借：开发成本——土地开发 贷：银行存款

或应付账款——XX公司 分配开发的间接费用 借：开发成本——土地开发 贷：开发间接费用 结转开发土地成本费用 借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——土地开发。②配套设施开发 计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100% 发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）借：开发成本——配套设施开发 贷：开发产品

支付的配套设施开发费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发 借：开发成本——配套设施开发 贷：库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：开发间接费用 结转配套设施开发成本 借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款

或应付账款——应付工程款 自已组织施工的

借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款

或应付账款——应付工程款 应付工资 库存材料或设备

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本——代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料 或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发 贷：开发间接费用 工程竣工后结转成本 借：开发成本——代建工程 贷：开发成本——代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续 借：主营业务成本——代建工程结算成本 贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 发生的间接费用时 借：开发间接费用 贷：银行存款 或应付账款 或应付工资 分配开发的间接费用 借：开发成本——房屋开发 贷：开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品——房屋 贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用 发生的销售费用 借：销售费用 贷：银行存款 或应付账款

四、收入、利润的主要会计科目核算

1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。

由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算 ①在实现营业收入同时收到价款时 借：银行存款 贷：主营业务收入

②营业收入实现前，价款收取后的。借：应收账款 贷：主营业务收入

③预收价款时，待开发完工后再移交使用的 借：银行存款 贷：预收账款 移交使用时 借：应收账款 贷：主营业务收入 借：预收账款 银行存款 贷：应收账款

④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入 借：银行存款 贷：主营业务收入

（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入 借：银行存款 或应收账款 贷：其他业务收入

（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额 转让或是销售开发产品成本的结转 借：主营业务成本 贷：开发产品

如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本 借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品（4）其他业务支出（5）主营业务税金及附加 计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税 借：主营业务税金及附加 贷：借：主营业务税金及附加 贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 ——应交土地增值税

其他应交款——应交教育费附加

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 其他应交款——应交教育费附加

五、配套设施开发成本的核算

一）、配套设施的种类及其支出归集的原则

房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。

为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：

1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；

2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本； 3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务 的有关设施的开发成本。

对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

（三）、配套设施开发成本的核算

企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工

程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本—— X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度

安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：

某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100% 式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。

第四篇：房地产企业会计科目及明细账的设置（xiexiebang推荐）

房地产企业会计科目及明细账的设置

一、管理费用应设置以下明细项目：

（1）职工薪酬：企业管理服务人员的职工薪酬。

（2）修理费 ：企业管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。（3）物料消耗：企业管理服务耗用材料、用品的费用。

（4）低值易耗品摊销：企业管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。

（5）办公费：指开发企业各管理服务部门发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。

（6）会议费：是指企业召开各种会议的费用支出，包括会议房租费（含会议室租金）、伙食补助费、交通费、办公用品费、文件印刷费、医药费等。

根据规定，会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。

（7）招聘费：企业招聘人员的猎头费、招聘广告费、招聘展位费等。

（8）差旅费：指职工因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费、劳动力招募费等方面的费用。

根据规定，差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。（9）车辆使用费：企业管理用自有车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。（10）固定资产使用费：企业管理用固定资产等折旧费、维护维修费等。（11）房租及物管费水电费：企业租赁管理用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。（12）劳动保护费：是指确因工作需要为企业管理服务人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。

（13）董事会费：指企业董事会或最高权力机构及其成员为执行职权而发生的各项费用，包括成员津贴、差旅费、会议费等。

（14）聘请中介机构费：指企业聘请会计师事务所等中介机构进行查账、验资、资产评估、税务清算、法律尽职调查等发生的费用。

（15）咨询费、顾问费：是指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询时支付的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。（16）诉讼费：指企业向法院起诉或应诉而支付的费用。

（17）业务招待费：指企业为业务经营的合理需要而支付的招待费用，外资企业的“交际应酬费”也包括在内。

（18）税金：指企业自有资产按规定交纳的房产税、车船使用税、土地使用税以及印花税等。这里的土地使用税是企业自用房屋、土地应该缴纳的土地使用税，开发产品过程中应该缴纳的土地使用税应该在“开发间接费用”核算。

（19）技术转让费：是指企业使用非专利技术而支付的费用。

（20）研发费用：包括新产品设计费、工艺规程制定费、设备调整费、原材料和半成品的试验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究机构人员的工资、研究设备的折旧、与新产品的试制、技术研究有关的其他经费以及委托其他单位进行科研试制的费用。

（21）无形资产推销费：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。

（22）长期待摊费用摊销：指企业对分摊期限在一年以上的各项费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销（在不少于3年内），包括开办费摊销、按大修理间隔期平均摊销的固定资产大修理支出等。

（23）排污费：是指企业按规定缴纳的排污费用。（24）开办费：是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息等支出。（25）其他费用：指上列各项费用以外的其他管理费用支出。

二、销售费用应设置以下明细项目：

（1）职工薪酬：是指销售机构人员的职工薪酬（含销售提成等）。（2）修理费：销售机构使用的固定资产、低值易耗品等修理费用。（3）物料消耗：销售机构管理耗用材料、用品的费用。

（4）低值易耗品摊销：销售机构和销售人员使用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）。（5）办公费：指销售机构发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费。

（6）差旅费：销售人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。（7）车辆使用费：指销售机构使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。（8）固定资产使用费：指销售机构使用固定资产等折旧费、维护维修费等。（9）房租及物管费水电费：指销售机构用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。

（10）劳动保护费：是指确因工作需要为销售人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。（11）展览费:为销售商品房而参加房交会等开支的展位费及展台搭建费、场地布置费、制作费等。（12）广告费:指销售部门为销售商品房对外宣传所产生的所有广告费用，包括电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等发布的广告费用。

根据规定，列支广告费应同时符合下列条件： a、广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的； b、已实际支付费用，并已取得相应发票； c、通过一定的媒体传播。（13）业务宣传费：指销售部门为销售商品房对外宣传发生的宣传费用，如：广告设施及发布费（车站广告、路牌广告）、现场包装费（彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆）、促销活动费（场租、劳务费、活动场所布置费）宣传资料及礼品费（售楼书、各种礼品）销售模型制作费等。

（14）销售代理费：部分房地产开发企业将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。

根据规定，销售佣金应该符合下列条件的，可计入销售费用：

a 有合法真实凭证；

b支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含本企业雇员)； c 支付给个人的佣企，除另有规定者外，不得超过服务金额的5％。

（15）合同交易费：指销售过程中发生交易费用，包括交易服务费、交易手续费（备案费）、合同工本费、产权登记费、网上服务备案费等。

（16）商品房维修、看护费：商品房在销售过程中发生的维修费、看护费等。值得注意的是开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，应先冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。

（17）其他费用：指上列各项费用以外的其他销售费用支出。

三、财务费用

房地产开发企业在设置“财务费用”明细项目时，应该分清楚“财务费用――利息支出”与“开发间接费用――利息支出”的界限。

一般说来财务费用应设置以下明细项目：（1）利息支出：指房地产企业开发产品完工后发生的利息支出，如果有利息收入应该抵减本项。根据规定，向金融企业借款的利息支出，准予在所得税前扣除；向非金融企业借款的利息支出，不高于按照金融企业同期贷款基准利率计算的数额的部分，准予在所得税前扣除。

（2）汇兑损益：指房地产企业因使用外国货币而产生的汇兑收益或损失，汇兑收益用“负数”反映。（3）金融机构手续费：企业支付给金融机构的相关手续费（支票、汇票、汇兑等手续费）pos机刷卡费等、票据工本费等。

（4）现金折扣费用：根据销售合同约定产生的现金折扣费用。

（5）股票发行费：股份有限公司发行股票支付给发行机构的费用。

（6）票据贴现息：企业收到承兑汇票的贴现利息支出

（7）其他费用：指上列各项费用以外的其他筹融资费用支出。

应该说明的是，筹融资过程中发生的评估费、审计费、登记费等，不应该作为财务费用列支。

四、开发成本 下设开发间接费用等六个二级科目

1、开发成本—开发间接费用

房地产开发企业在设置“开发间接费用”明细项目时，应该分清楚开发间接费用与管理费用、销售费用的界限。一般说来开发间接费用应设置以下明细项目：

（1）职工薪酬：内部核算单位（如项目管理部等，下同）管理服务人员的职工薪酬。

（2）修理费 ：内部核算单位管理用固定资产、低值易耗品等修理费用。（3）物料消耗：内部核算单位管理耗用的材料、用品费用。

（4）低值易耗品摊销：内部核算单位管理用低值易耗品的摊销费（含一次性耗用与多次摊销）

（5）办公费：指内部核算单位发生的办公用的文具、纸张、印刷、邮电、通讯、书报、烧水和集体取暖用煤等费用。

（6）差旅费：指内部核算单位的人员因工出差的差旅费、出差补助费、市内交通和误差补助费等。

（7）车辆使用费：指内部核算单位使用车辆的油燃料费、养路费、过桥过路费、停车费等。

（8）固定资产使用费：指内部核算单位使用固定资产的折旧费、维护维修费等。

（9）房租及物管费水电费：指内部核算单位租赁用房的租金、物业管理费、水电费、设备使用费等。

（10）劳动保护费：是指确因工作需要为指内部核算单位人员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。

（11）周转房摊销：指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。

（12）利息支出：指房地产开发企业开发过程中借入资金所发生的利息支出及相关的手续费，但应冲减利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。

（13）土地使用税：房地产开发企业在开发产品过程中，开发项目占用土地，按照规定缴纳的土地使用税。

（14）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的监理费用。

（15）房屋维修基金：房地产开发企业按照规定，向政府部门缴纳的房屋维修基金。代收业主的维修基金，不能计入该项目。

（16）工程预决算编制及审查费：为编制、审查开发项目建筑工程施工图概算、预算、结算所支付的费用。

（17）前期物业管理费：根据开发商与物业公司签订的合同，支付的前期物业管理费、开办费等。

（18）其他费用：指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

2、开发成本—土地征用及拆迁补偿费

房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，（1）土地征用费（土地出让金）（2）耕地占用税（3）劳动力安置费

（4）有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费）（5）安置动迁用房支出等

（6）政府代收费用[（建制镇）市政公用基础设施配套费]

3、开发成本—前期工程费

指企业在前期准备阶段发生的各项费用，（1）规划、（2）设计、（3）项目可行性研究、（4）水文、地质勘察、（5）测绘费用

（6）三

（七）通一平等支出

（7）政府代收费用（供电工程贴费）

4、开发成本—建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费（1）土建（2）桩基（3）安装（4）甲供材料（5）装饰装潢

（6）政府代收费用（发展新型墙体材料专顶用费、散装水泥专项资金）

5、开发成本—基础设施费

指建造各项基础设施发生的设备及安装等费用，（1）道路工程发生的支出

（2）供水工程发生的支出

（3）供电工程发生的支出（4）供气工程发生的支出

（5）排污工程发生的支出（6）排洪工程发生的支出

（7）通讯工程发生的支出

（8）照明工程发生的支出（9）环卫工程发生的支出（10）绿化等工程发生的支出

（11）政府代收费用（人防经费、消防设施建设费、煤气建设费、教育地方附加费）？

6、开发成本—公共配套设施费

包括不能有偿转让的开发小区公共配套设施发生的支出

（1）锅炉房、水塔、（2）公共厕所

（3）自行车棚

（4）无偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等支出 附: 土地使用权-土地出让金 土地使用权-地价款 土地使用权-契税 土地使用权-拍卖佣金 土地使用权-公证费

土地使用权-其他

土地征用及拆迁补偿-土地征用费用 土地征用及拆迁补偿-耕地占用税 土地征用及拆迁补偿-劳动力安置费

土地征用及拆迁补偿-安置动迁用房支出

土地征用及拆迁补偿-拆迁补偿款 土地征用及拆迁补偿-基础设施配套费 土地征用及拆迁补偿-其他 前期工程费-规划费用 前期工程费-设计费用

前期工程费-项目可行性研究费用 前期工程费-水文、地质勘查费用 前期工程费-勘探费用 前期工程费-测绘费用

前期工程费-七通一平支出 前期工程费-供电工程贴费 前期工程费-其他

建安工程费-建筑工程费用 建安工程费-安装工程费用 建安工程费-装修工程费用 建安工程费-材料

建安工程费-发展新型墙体材料专用费 建安工程费-散装水泥专项资金 建安工程费-白蚁防治费 建安工程费-其他

基础设施费-小区内道路 基础设施费-供水工程 基础设施费-供电工程 基础设施费-供气工程 基础设施费-排污工程 基础设施费-通讯工程 基础设施费-照明工程 基础设施费-环卫工程

基础设施费-绿化工程 基础设施费-景观配套 基础设施费-其他

公共配套设施费-物业管理用房费用 公共配套设施费-变电站费用 公共配套设施费-热力站费用 公共配套设施费-水厂费用

公共配套设施费-居委会用房费用 公共配套设施费-派出所用房费用 公共配套设施费-幼儿园用房费用 公共配套设施费-学校用房费用 公共配套设施费-托儿所用房费用 公共配套设施费-公共厕所费用 公共配套设施费-自行车棚费用 公共配套设施费-邮电通讯用房费用 公共配套设施费-会所 公共配套设施费-农贸市场 公共配套设施费-人防工程 公共配套设施费-康体中心 公共配套设施费-人防经费

公共配套设施费-消防设施建设费 公共配套设施费-煤气建设费 公共配套设施费-教育地方附加费 公共配套设施费-其他

开发间接费-管理人员工资 开发间接费-职工福利费 开发间接费-折旧费 开发间接费-修理费 开发间接费-办公费 开发间接费-水电费 开发间接费-劳动保护 开发间接费-周转房摊销 开发间接费-汽车费用 开发间接费-通讯费 开发间接费-差旅费 开发间接费-其他 开发间接费-利息支出

科目编码 科目名称 辅助账类型 账页格式 余额方向1001 库存现金 金额式 借 1 100101 人民币 金额式 借 2 100102 美元 外币金额式 借 2 1002 银行存款 金额式 借 1 100201 工商银行 金额式 借 2 10020101 工商银行平安里支行 金额式 借 3 100202 建设银行 金额式 借 2 10020201 建行和平里支行 金额式 借 3 100203 民生银行 金额式 借 2 10020301 海淀北太平庄支行 金额式 借 3 1003 存放中央银行款项 金额式 借 1 1011 存放同业 金额式 借 1 1012 其他货币资金 金额式 借 1 101201 外埠存款 金额式 借 2 101202 银行汇票存款 金额式 借 2

科目级次 101203 银行本票存款 金额式 借 2 101204 信用证保证金存款 金额式 借 2 101205 信用卡存款 金额式 借 2 101206 存出投资款 金额式 借 2 10120601 银河证券 金额式 借 3 1021 结算备付金 金额式 借 1 1031 存出保证金 金额式 借 1 1101 交易性金融资产 金额式 借 1 110101 股票投资 金额式 借 2 11010101 成本 客户往来 金额式 借 3 11010102 公允价值变动 客户往来 金额式 借 3 110102 债券投资 金额式 借 2 11010201 成本 金额式 借 3 11010202 公允价值变动 金额式 借 3 1111 买入返售金融资产 金额式 借 1 1121 应收票据 金额式 借 1 112101 银行承兑汇票 客户往来 金额式 借 2 112102 商业承兑汇票 客户往来 金额式 借 2 1122 应收账款 金额式 借 1 112210 债务重组 金额式 借 2 1123 预付账款 金额式 借 1 112301 工程款 供应商往来 金额式 借 2 112302 材料款 供应商往来 金额式 借 2 112303 勘查设计 供应商往来 金额式 借 2 112304 房屋设备租赁 供应商往来 金额式 借 2 1131 应收股利 客户往来 金额式 借 1 1132 应收利息 客户往来 金额式 借 1 1201 应收代位追偿款 金额式 借 1 1211 应收分保账款 金额式 借 1 1212 应收分保合同准备金 金额式 借 1 1221 其他应收款 金额式 借 1 122101 外单位 客户往来 金额式 借 2 122102 内部单位部门 部门核算 金额式 借 2 122103 职工 个人往来 金额式 借 2 1231 坏账准备 金额式 贷 1 1301 贴现资产 金额式 借 1 1302 拆出资金 金额式 借 1 1303 贷款 金额式 借 1 1304 贷款损失准备 金额式 贷 1 1311 代理兑付证券 金额式 借 1 1321 代理业务资产 金额式 借 1 1401 材料采购 金额式 借 1 1402 在途物资 供应商往来 金额式 借 1 1403 原材料 金额式 借 1 1404 材料成本差异 金额式 借 1 1405 开发产品 金额式 借 1 140501 土地开发产品 项目核算 金额式 借 2 140502 商品房 项目核算 金额式 借 2 140503 代建房 项目核算 金额式 借 2 140504 周转房 项目核算 金额式 借 2 1406 分期收款开发产品 金额式 借 1 140601 预收土地 项目核算 金额式 借 2 140602 预售商品房 项目核算 金额式 借 2 1407 商品进销差价 金额式 贷 1 1408 委托加工物资 金额式 借 1 1411 周转材料 金额式 借 1 141101 在库 金额式 借 2 141102 在用 金额式 借 2 141103 摊销 金额式 借 2 1421 消耗性生物资产 金额式 借 1 1431 贵金属 金额式 借 1 1441 抵债资产 金额式 借 1 1451 损余物资 金额式 借 1 1461 融资租赁资产 金额式 借 1 1471 存货跌价准备 金额式 贷 1 1501 持有至到期投资 金额式 借 1 150101 委托贷款 金额式 借 2 150103 债券 金额式 借 2 15010301 成本 金额式 借 3 15010302 利息调整 金额式 借 3 15010303 应计利息 金额式 借 3 1502 持有至到期投资减值准备 金额式 贷 1 1503 可供出售金融资产 金额式 借 1 150301 股票 金额式 借 2 15030101 成本 金额式 借 3 15030102 公允价值变动 金额式 借 3 150302 债券 金额式 借 2 15030201 成本 客户往来 金额式 借 3 15030202 利息调整 客户往来 金额式 借 3 15030203 应计利息 金额式 借 3 1511 长期股权投资 金额式 借 1 151101 控制 客户往来 金额式 借 2 151102 共同控制 金额式 借 2 15110201 投资成本 客户往来 金额式 借 3 15110202 损益调整 客户往来 金额式 借 3 15110203 其他变动 客户往来 金额式 借 3 151103 重大影响 金额式 借 2 15110301 投资成本 客户往来 金额式 借 3 15110302 损益调整 客户往来 金额式 借 3 15110303 其他变动 客户往来 金额式 借 3 151104 其他股权投资 客户往来 金额式 借 2 1512 长期股权投资减值准备 金额式 贷 1 1521 投资性房地产 金额式 借 1 152101 投资兴房地产 金额式 借 2 152102 成本 金额式 借 2 152103 公允价值变动 金额式 借 2 1531 长期应收款 金额式 借 1 153101 融资租赁 金额式 借 2 153102 分期收款 金额式 借 2 1532 未实现融资收益 金额式 贷 1 1541 存出资本保证金 金额式 借 1 1601 固定资产 金额式 借 1 1602 累计折旧 金额式 贷 1 1603 固定资产减值准备 金额式 贷 1 1604 在建工程 金额式 借 1 160401 建筑工程 项目核算 金额式 借 2 160402 安装工程 项目核算 金额式 借 2 160406 待摊支出 金额式 借 2 1605 工程物资 金额式 借 1 1606 固定资产清理 金额式 借 1 1611 未担保余值 金额式 借 1 1621 生产性生物资产 金额式 借 1 1622 生产性生物资产累计折旧 金额式 贷 1 1623 公益性生物资产 金额式 借 1 1631 油气资产 金额式 借 1 1632 累计折耗 金额式 贷 1 1701 无形资产 金额式 借 1 170101 专利权 金额式 借 2 170102 非专利技术 金额式 借 2 170103 商标权 金额式 借 2 170104 著作权 金额式 借 2 170105 土地使用权 项目核算 金额式 借 2 1702 累计摊销 金额式 贷 1 1703 无形资产减值准备 金额式 贷 1 1711 商誉 金额式 借 1 1801 长期待摊费用 金额式 借 1 1811 递延所得税资产 金额式 借 1 1821 独立账户资产 金额式 借 1 1901 待处理财产损溢 金额式 借 1 2001 短期借款 金额式 贷 1 200101 人民币 金额式 贷 2 20010101 成本 金额式 贷 3 20010102 利息调整 金额式 贷 3 2002 存入保证金 金额式 贷 1 2003 拆入资金 金额式 贷 1 2004 向中央银行借款 金额式 贷 1 2011 吸收存款 金额式 贷 1 2012 同业存放 金额式 贷 1 2021 贴现负债 金额式 贷 1 2101 交易性金融负债 金额式 贷 1 2111 卖出回购金融资产款 金额式 借 1 2201 应付票据 供应商往来 金额式 贷 1 2202 应付账款 金额式 贷 1 220201 应付工程款 项目供应商 金额式 贷 2 220202 应付材料款 供应商往来 金额式 贷 2 220203 前期费用 项目供应商 金额式 贷 2 220210 债务重组 金额式 贷 2 2203 预收账款 金额式 贷 1 220301 商品房预售款 项目客户 金额式 贷 2 2211 应付职工薪酬 金额式 贷 1 221101 工资 金额式 贷 2 221102 职工福利费 金额式 贷 2 221103 社会保险 金额式 贷 2 22110301 医疗保险费 金额式 贷 3 22110302 养老保险费 金额式 贷 3 22110303 失业保险费 金额式 贷 3 22110304 工伤保险费 金额式 贷 3 22110305 生育保险费 金额式 贷 3 221104 住房公积金 金额式 贷 2 221105 工会经费和职工教育经费 金额式 贷 2 22110501 工会经费 金额式 贷 3 22110502 职工教育经费 金额式 贷 3 221106 非货币性福利 金额式 贷 2 221107 辞退福利 金额式 贷 2 221108 其他薪酬 金额式 贷 2 2221 应交税费 金额式 贷 1 222101 增值税 金额式 贷 2 222102 消费税 金额式 贷 2 222103 营业税 金额式 贷 2 222104 城市建设税 金额式 贷 2 222105 教费育附加 金额式 贷 2 222106 企业所得税 金额式 贷 2 222107 个人所得税 金额式 贷 2 2231 应付利息 供应商往来 金额式 贷 1 2232 应付股利 金额式 贷 1 2241 其他应付款 金额式 贷 1 224101 关联单位 供应商往来 金额式 贷 2 224110 社会保险 金额式 贷 2 22411001 养老保险 金额式 贷 3 22411002 医疗保险 金额式 贷 3 22411003 失业保险 金额式 贷 3 224111 住房公积金 金额式 贷 2 2251 应付保单红利 金额式 贷 1 2261 应付分保账款 金额式 贷 1 2311 代理买卖证券款 金额式 贷 1 2312 代理承销证券款 金额式 贷 1 2313 代理兑付证券款 金额式 贷 1 2314 代理业务负债 金额式 贷 1 2401 递延收益 金额式 贷 1 240101 政府补助 项目核算 金额式 贷 2 240102 未实现售后租回损益 金额式 贷 2 24010201 融资租赁 金额式 贷 3 24010202 经营租赁 金额式 贷 3 2501 长期借款 金额式 贷 1 250101 银行长期贷款 金额式 贷 2 25010101 本金 供应商往来 金额式 贷 3 25010102 利息调整 供应商往来 金额式 贷 3 2502 应付债券 金额式 贷 1 250201 一般公司债券 供应商往来 金额式 贷 2 25020101 面值 金额式 贷 3 25020102 利息调整 金额式 贷 3 250202 可转换公司债券 供应商往来 金额式 贷 2 25020201 面值 金额式 贷 3 25020202 利息调整 金额式 贷 3 2601 未到期责任准备金 金额式 贷 1 2602 保险责任准备金 金额式 贷 1 2611 保户储金 金额式 贷 1 2621 独立账户负债 金额式 借 1 2701 长期应付款 金额式 贷 1 270101 应付融资租赁款 金额式 贷 2 270102 分期付款购入固定资产 金额式 贷 2 2702 未确认融资费用 金额式 借 1 2711 专项应付款 金额式 贷 1 2801 预计负债 金额式 贷 1 2901 递延所得税负债 金额式 贷 1 3001 清算资金往来 金额式 借 1 3002 货币兑换 金额式 借 1 3101 衍生工具 金额式 借 1 310101 看涨期权 金额式 借 2 310102 看跌期权 金额式 借 2 3201 套期工具 金额式 借 1 3202 被套期项目 金额式 借 1 4001 实收资本 供应商往来 金额式 贷 1 4002 资本公积 金额式 贷 1 400201 资本（股本）溢价 金额式 贷 2 400202 其他资本公积 金额式 贷 2 4101 盈余公积 金额式 贷 1 410101 法定盈余公积 金额式 贷 2 410101 法定盈余公积 金额式 贷 2 410102 任意盈余公积 金额式 贷 2 4102 一般风险准备 金额式 贷 1 4103 本年利润 金额式 贷 1 4104 利润分配 金额式 贷 1 410401 提取法定盈余公积 金额式 贷 2 410402 提取任意盈余公积 金额式 贷 2 410403 应付现金股利或利润 金额式 贷 2 410404 转作股本的股利 金额式 贷 2 410405 盈余公积补亏 金额式 贷 2 410406 未分配利润 金额式 贷 2 4201 库存股 金额式 借 1 5001 开发成本 金额式 借 1 500101 土地开发成本 金额式 借 2 50010101 商品性土地开发成本 金额式 借 3 5001010101 土地征用及拆迁费 项目核算 金额式 借 4 5001010102 前期工程费 项目供应商 金额式 借 4 5001010103 基础设施费 金额式 借 4 5001010104 建安工程费 项目供应商 金额式 借 4 5001010105 公共配套设施费 项目供应商 金额式 借 4 5001010106 开发间接费 项目供应商 金额式 借 4 50010102 自用土地开发成本 金额式 借 3 5001010201 土地征用及拆迁费 项目核算 金额式 借 4 5001010202 前期工程费 项目供应商 金额式 借 4 5001010203 基础设施费 项目供应商 金额式 借 4 5001010204 建安工程费 项目供应商 金额式 借 4 5001010205 公共配套设施费 项目供应商 金额式 借 4 5001010206 开发间接费 项目核算 金额式 借 4 500102 房屋开发成本 金额式 借 2 50010201 商品房 金额式 借 3 5001020101 土地征用及拆迁费 项目核算 金额式 借 4 5001020102 前期工程费 项目供应商 金额式 借 4 5001020103 基础设施费 项目供应商 金额式 借 4 5001020104 建安工程费 项目供应商 金额式 借 4 5001020105 公共配套设施费 项目供应商 金额式 借 4 5001020106 开发间接费 项目核算 金额式 借 4 50010202 出租房 金额式 借 3 5001020202 前期工程费 项目供应商 金额式 借 4 5001020205 公共配套设施费 项目供应商 金额式 借 4 50010203 周转房 金额式 借 3 5001020301 土地征用及拆迁费 项目核算 金额式 借 4 5001020302 前期工程费 项目供应商 金额式 借 4 5001020303 基础设施费 项目供应商 金额式 借 4 5001020304 建安工程费 项目供应商 金额式 借 4 5001020305 公共配套设施费 项目供应商 金额式 借 4 5001020306 开发间接费 项目核算 金额式 借 4 50010204 代建房 金额式 借 3 5001020401 土地征用及拆迁费 项目核算 金额式 借 4 5001020402 前期工程费 项目供应商 金额式 借 4 5001020403 基础设施费 项目供应商 金额式 借 4 5001020404 建安工程费 项目供应商 金额式 借 4 5001020405 公共配套设施费 项目供应商 金额式 借 4 5001020406 开发间接费 项目核算 金额式 借 4 500103 配套设施 金额式 借 2 50010301 土地征用及拆迁费 项目核算 金额式 借 3 50010302 前期工程费 项目供应商 金额式 借 3 50010303 基础设施费 项目供应商 金额式 借 3 50010304 建安工程费 项目供应商 金额式 借3 50010306 开发间接费 项目核算 金额式 借 3 5101 开发间接费用 金额式 借 1 510101 工资 金额式 借 2 510102 福利费 项目核算 金额式 借 2 510103 折旧费 项目核算 金额式 借 2 510104 办公费 项目核算 金额式 借 2 510105 水电费 项目核算 金额式 借 2 510106 劳动保护费 项目核算 金额式 借 2 510107 周转房摊销 项目核算 金额式 借 2 510108 利息支出 项目核算 金额式 借 2 510109 工程监理费 项目核算 金额式 借 2 510110 质监费 项目核算 金额式 借 2 510130 其他 金额式 借 2 5201 劳务成本 金额式 借 1 5301 研发支出 金额式 借 1 5401 工程施工 金额式 借 1 5402 工程结算 金额式 贷 1 5403 机械作业 金额式 借 1 6001 主营业务收入 金额式 贷 1 6011 利息收入 金额式 贷 1 6021 手续费及佣金收入 金额式 贷 1 6031 保费收入 金额式 贷 1 6041 租赁收入 金额式 贷 1 6051 其他业务收入 金额式 贷 1 6061 汇兑损益 金额式 贷 1 6101 公允价值变动损益 金额式 贷 1 610101 交易性金融资产 金额式 贷 2 610102 交易性金融负债 金额式 贷 2 610103 投资性房地产 金额式 贷 2 6111 投资收益 项目核算 金额式 贷 1 6201 摊回保险责任准备金 金额式 贷 1 6202 摊回赔付支出 金额式 贷 1 6203 摊回分保费用 金额式 贷 1 6203 摊回分保费用 金额式 贷 1 6301 营业外收入 金额式 贷 1 630104 招标收入 金额式 贷 2 630105 处置非流动资产利得 金额式 贷 2 630110 债务重组利得 金额式 贷 2 6401 主营业务成本 金额式 借 1 6402 其他业务成本 金额式 借 1 6403 营业税金及附加 金额式 借 1 6411 利息支出 金额式 借 1 6421 手续费及佣金支出 金额式 借 1 6501 提取未到期责任准备金 金额式 借 1 6502 提取保险责任准备金 金额式 借 1 6511 赔付支出 金额式 借 1 6521 保单红利支出 金额式 借 1 6531 退保金 金额式 借 1 6541 分出保费 金额式 借 1 6542 分保费用 金额式 借 1 6601 销售费用 金额式 借 1 6602 管理费用 金额式 借 1 660201 公司经费 金额式 借 2 66020101 管理人员工资及福利费 金额式 借 3 66020102 办公费 金额式 借 3 6602010201 水电费 金额式 借 4 6602010202 电话费 金额式 借 4 6602010203 邮资费 金额式 借 4 6602010204 报纸书刊费 金额式 借 4 6602010205 市内交通费 金额式 借 4 6602010206 清洁卫生费 金额式 借 4 6602010207 办公用品 金额式 借 4 6602010208 房屋租赁费 金额式 借 4 6602010209 会议费 金额式 借 4 6602010210 误餐费 金额式 借 4 6602010211 公务车加油费 金额式 借 4 6602010212 过路、停车费 金额式 借 4 6602010230 其他 金额式 借 4 66020103 差旅费 金额式 借 3 66020104 物料消耗 金额式 借 3 66020106 低值易耗品摊销 金额式 借 3 660202 工会经费 金额式 借 2 660203 社会保险 金额式 借 2 66020301 养老保险 金额式 借 3 66020302 医疗保险 金额式 借 3 66020303 失业保险 金额式 借 3 66020304 工伤保险 金额式 借 3 66020305 生育保险 金额式 借 3 660204 中介费 金额式 借 2 660205 咨询费 金额式 借 2 66020501 招标文件费 金额式 借 3 66020502 年检证照费 金额式 借 3 66020503 审计费 金额式 借 3 660206 诉讼费 金额式 借 2 660207 业务招待费 个人往来 金额式 借 2 660208 房产税 金额式 借 2 660209 车船使用税 金额式 借 2 660210 土地使用税 金额式 借 2 660211 印花税 金额式 借 2 660212 技术转让费 金额式 借 2 660213 矿产资源补偿费 金额式 借 2 660214 研究费用 金额式 借 2 660215 无形资产摊销 金额式 借 2 660216 固定资产使用费 金额式 借 2 66021601 折旧费 金额式 借 3 66021602 保养/修理费 金额式 借 3 660217 保险费 金额式 借 2 66021701 车辆养路费及保险费 金额式 借 3 6603 财务费用 金额式 借 1 660301 手续费 金额式 借 2 660302 利息收入 金额式 借 2 66030201 银行存款利息收入 金额式 借 3 660303 利息支出 金额式 借 2 66030301 短期借款 金额式 借 3 66030302 长期借款 金额式 借 3 660304 汇兑损益 金额式 借 2 660305 贴现利息 金额式 借 2 6604 勘探费用 金额式 借 1 6701 资产减值损失 金额式 借 1 6711 营业外支出 金额式 借 1 671110 债务重组损失 金额式 借 2 6801 所得税费用 金额式 借 1 680101 当期所得税费用 金额式 借 2 680102 递延所得税费用 金额式 借 2 6901 以前损益调整 金额式 借 1

第五篇：房地产企业成本结转原则

房地产开发企业的开发成本如何结转

一、土地开发支出划分和归集的原则房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本---土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本---房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本---土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本---土地开发成本” 账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本---房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。

二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

（一）土地开发成本核算对象的确定 为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象： 1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象； 2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

（二）土地开发成本项目的设置 企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：

（1）土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）开发间接费。

其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。

三、土地开发成本的核算

企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本---房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本---土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本---商品性土地开发成本”、“开发成本---自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款---应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本---商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。

现举例说明土地开发成本的核算如下：如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出： 301 商品性土地351自用土地，支付征地拆迁费 78 000元 72 000元 支付承包设计单位前期工程款 20 000元 18 000元 应付承包施工单位基础设施款 25 000元 18 000元 分配开发间接费 10 000元 合计 133 000元 108 000元 则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：

借：开发成本---商品性土地开发成本 78 000

开发成本---自用土地开发成本 72 000

贷：银行存款 150 000

用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：

借：开发成本---商品性土地开发成本 20 000

开发成本---自用土地开发成本 18 000

贷：银行存款 38 000

将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：

借：开发成本---商品性土地开发成本 25 000

开发成本---自用土地开发成本 18 000

贷；应付账款---应付工程款 43 000

分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作：

借：开发成本---商品性土地开发成本 10 000

贷：开发间接费用 10 000

同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。

四、已完土地开发成本的结转

已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的成本结转方法。为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本---商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品---土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账：

借：开发产品---土地 1002 000

贷：开发成本---商品性土地开发成本 1002 000

为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等，则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本---自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本---房屋开发成本”账户的借方。

假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发成本 540000元，共648 000元。这块土地用于建造 151出租房和181周转房，其中 151出租房用地1500平方米，181周转房用地1200平方米，则单方自用土地开发成本为 240元（648000元／1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元×1500），结转 181周转房开发成本的土地开发支出为 288 000元（240元×1200），在总分类核算上应作如下分录入账：

借：开发成本---房屋开发成本 648 000

贷：开发成本---自用土地开发成本 648 000

如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品---自用土地”账户的借方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品---自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本---房屋开发成本”等账户的借方。