房屋销售面积计算方法（精选5篇）

第一篇：房屋销售面积计算方法

房屋销售面积计算方法

2006-12-28 10:56:

52面积大小是计算商品房价格的重要结算数据，消费者购房时，大

多依照开发商提供的销售面积计算价格。那么房屋面积该如何计算？

开发商计算的数据是否准确？如果对房屋面积有疑问应该找谁？对

此，我们组织以下知识供购房者参考。

什么是房屋销售面积：

商品房的销售面积，俗称房屋建筑面积。它是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积即套内建筑面积与应分摊公用建筑

面积之和。即：

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

专家提醒：目前，市场上大多数开发商都是按照建筑面积结算

房屋价格，少数开发商按照套内建筑面积或者套结算房屋价格。

如何计算套内建筑面积 ？

套内建筑面积是套内使用面积和套内墙体面积之和。

①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计

算。②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

专家提醒：消费者要检查面积是否准确，可以查看房屋竣工图。根据

该图上轴线尺寸，计算出所有轴线范围面积，即得到套内建筑面积。

公用建筑面积的组成和计算

①商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过

道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面

积；

２、各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山

墙墙体水平投影面积的５０％。

第二篇：房屋的销售面积计算

房屋的销售面积计算

1、商品房销售面积

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

房屋销售面积=套内建筑面积+应分摊的公用建筑面积。

销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。

商品房销售面积的标注单位应当为平方米。

商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。

按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积。

2、．套内建筑面积

商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积，完全属于买房人个人私有；与套内使用面积相比，更能完事地反映买房人个人私有部分的产权。

套内建筑面积的计算公式为：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

3．套内使用面积

套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，按以下规定计算：

（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；

（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

（3）不包括在结构面积中的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

4、．套内墙体面积

套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：

（1）共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

（2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

5、．套内阳台建筑面积

按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中：

（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；

（3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

6、．公用建筑面积

商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，则由受益的各套商品房分摊。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为每户分摊公用建筑面积之和。

公用建筑面积由两部分组成：

（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；

（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）

另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括什么？

仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。

7、．分摊的公用建筑面积如何计算

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积Ⅹ公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

第三篇：封闭阳台面积计算方法

封闭阳台面积计算方法

无顶盖阳台不算面积

南京市房产局人士表示，目前正在执行的《房产测量规范》很多规定已经落伍，比如“阳台按照封闭和不封闭分别计算全面积和一半面积，阳台是否封闭是根据规划核准图设计为准”。但在实际操作中，由于阳台的设计状况在平面图和立面图上反映不一致，容易造成测绘人员测算失误。而另一方面，有的开发商为了获得不当利益，竟然提供假规划核准图，将不封闭阳台改为封闭阳台。

这次新《规则》做了调整，规定封闭或不封闭阳台均按一半面积计算；顶盖不能完全覆盖阳台的，视为无顶盖阳台，不计算面积。

房屋层高须为净高

在新《规则》中，对原来走廊、门廊计算全面积或半面积定义不清的地方也作了修改。对于不同结构类型的走廊明确了不同的计算方法，统一了计算标准，增加了定义，如“主墙体内”、“主墙体外”的走廊，“封闭”、“未封闭”的走廊、门廊，便于测绘人员现场认定，具有可操作性。还有斜面结构房屋，实际测量时无法准确定位层高2.20米的位置，为了解决这一问题，在新《规则》中采用了净高的概念，从而能在室内准确测量。

商用部位不给住宅分摊

记者了解到，新《规则》对一些特别的共有共用部位也作出了具体的分摊规定。比如：“垂直穿越其他功能区而只为某一功能区服务的楼梯间、电梯间、管道井等，其中位于其他功能区范围内的投影面积不予分摊。”如一幢综合楼，一层为商业，二至四层为办公，五层以上为住宅，专为住宅服务的楼梯间、电梯间、管道井等共有共用部位必然穿越商业和办公功能区，按照新规则，一至四层内的这些共有共用部位就不给住宅功能区分摊。这样规定减少了上部功能区由于房屋设计功能的不同而增加的分摊面积，使共用面积的分摊更为合理。

新型墙体计入建筑面积

据悉，这次新《规则》还细化了分摊方式，如老《规范》对住宅楼只规定了按幢分摊共有共用部位，但目前即使是单一的住宅楼，设计形式也多种多样：有的单元设计有电梯，有的单元没有电梯；有的单元设计为多层，有的单元为小高层，如果有这些状况的住宅楼依然按幢分摊，显然是不合理的。因此《规则》明确了住宅楼应根据设计功能的不同设立不同的分摊系数。

同时，对过去《规范》中没有涉及到的新情况、新问题，此次新《规则》也作了补充。如建设部正在大力推行的保温节能新型材料，房屋的外墙体增加了隔热保温层，形成了复合墙体，南京已有个别楼盘采用了这种墙体。这种墙体已列入规划核准的范畴，应一并计入房屋建筑面积。

快报记者 尹晓波

据了解，根据目前“入户花园”的楼盘设计状况，“入户花园”的部位有两种功能：一种是作为套内面积设计，是进入入户门后连接房屋客厅、厨房等部位的一个相对独立的过渡空间；另一种是作为共用部位设计，在入户门以外，与楼梯间、电梯间相连接的部位。第一种设计的部位实质上是阳台的功能，只是比一般常规的阳台面积要大，而第二种设计的部位实际上就是楼梯间内的“电梯前室”或“消防前室”，只是变换了名称而已。

这个面积又是怎么计算的？南京市房产局产权市场处人士昨天解释说，设计为阳台功能的“入户花园”应该按照阳台的测算规定测算面积，设计为“电梯前室”或“消防前室”功能的“入户花园”则按照楼梯间的测算规定测算面积。不过，由于设计人员在设计图纸时，对房屋各部位的名称标注有一定的随意性，也许“入户花园”以后还会被标注在房屋的其他部位。因此无论用什么名称，最重要的是要明确设计功能和用途，再判断该部位是位于主体结构以内还是以外，主体结构以外是封闭或不封闭，这样来确定计算面积的方式。

第四篇：满堂脚手架面积计算方法

满堂脚手架面积计算方法：

满堂脚手架，按实际塔设的水平投影面积计算，不扣除附墙柱、柱所占面积，其基本层高以3.6m以上至5.2m为准。凡超过3.6m、在5.2m以内的天棚抹灰及装饰装修，应计算满堂脚手架基本层；层高超过5.2m，每增加1.2m计算一个增加层，增加层的层数=（层高-5.2m）/1.2m，按四舍五入取整数。室内凡计算了满堂脚手架者，其内墙面装饰不再计算装饰架，只按每100㎡墙面垂直投影面积增加改架工1.28工日。

使用了满堂脚手架后，3.6米以上的内墙装饰不再另行计算装饰脚手架，而内墙的砌筑脚手架仍按里脚手架规定计算。满堂脚手架的使用视其高度而定，当天棚净高在3.6M以下者，不管天棚采用何种装饰工艺，均不计算装饰脚手架。

当天棚净高在3.6M至5.2M之间时，天棚的装饰脚手架按满堂脚手架本层定额计算，当天棚净高在5.2M上时，天棚的装饰脚手架要计算基本层和增加层两个定额项目。对于常见的现浇砼有梁板，实际施工过程中模板下侧钢管及扣件为模板支撑，不是满堂脚手架。

计算有梁板结构脚手架工程量时应按计算规则区分柱、梁构件计算并套用相应的脚手架定额。计算方法室内天棚装饰（包括抹平扫白）满堂脚手架，按室内净面积计算，即室内结构净长乘以结构净宽以面积计算，附墙柱、垛、内部独立柱所等占面积不予扣除。满堂脚手架工程量=室内净长度×室内净宽度。

说明

一、凡工业与民用建（构）筑物所需垂直运输，均按本定额执行。

二、建筑物垂直运输以建筑物的檐高及层数两个指标划分定额子目。凡檐高达到上一级而层数未达到时，以檐高为准；如层数达到上一级而檐高未达到时，以层数为准。

三、建筑物檐高系指建筑物自设计室外地面标高至檐口滴水标高。无组织排水的滴水标高为屋面板顶，有组织排水的油水标高为天沟板底。地下室和屋顶有围护结构的楼梯间、电梯间、塔楼、望台等，计算建筑面积，不计算高度、层数。

四、建（构）筑物垂直运输定额中的塔式起重机，应另计算场外运输费。

五、建筑物垂直运输1~6层（檐高20m以内）、7~8层（檐高20~28m）分卷扬机施工和塔式起重机施工两种。9层及其以上（檐高28m以上）时，均按自升式塔式起重机和室外施工电梯施工。

六、7-8层（檐高20~28m）垂直运输及增加费只包含6层以上（檐高20m以上）的垂直运输和超高的人工工日、离心清水泵等增加费，不包含1~6层（檐高20m以内）的垂直运输费。

七、9层及其以上（檐高28m以上）的高层建筑垂直运输及增加费指除含7层及以上（檐高20m以上）垂直运输费和超高人工工日、离心清水泵、28层以上通讯等增加费外，还包括1~6层（20m檐高以内）的垂直运输费。

工程量计算规则一、一般规则

1、建筑物垂直运输工程量按建筑面积计算。

2、烟囱、水塔、筒仓等构筑物垂直运输工程量以“座”计算。

二、1-6层建筑物垂直运输：凡建筑物层数在6层及以下，同时檐高在20m以下，按6层及以下建筑面积计算，包括地下室和屋顶楼梯间等建筑面积。

三、高层建筑物垂直运输及增加费：

1、凡建筑物在6层以上或檐高在20m以上者，均可计取垂直运输及增加费。檐高在20m以上时，以建筑物檐高与20m之差，除以3.3m（余数不计）为超高折算层层数（除本条第（5）、（6）款外），乘以按本条（3）款计算的折算世运 面积，计算工程量。

2、当上层建筑面积小于下层建筑面积的50%时，应垂直分割为两部分计算。层数（或檐高）高的范围与层数（或檐高）低的范围分别按本条款（1）规则计算。

3、当上层建筑面积大于等于下层建筑面积的50%时，则按本条款第（1）款规定计算超高折算系数，以建筑物楼面高度20m及以上实际层数面积的算术平均值为折算层面积，乘以超高折算层层数，计算工程量。

4、当建筑物檐高在20m以下，而层数在6层以上时，以6层以上建筑面积套用7～８层子目。

5、当建筑物檐高超过20m，但未达到23.3m，则无论实际层数多少，均以最高一层及以上建筑面积套用7～８层子目。

6、当建筑物檐高在28m以上，但未超过29.9m时，按3个超高折算层和本条（3）款折算层面积相乘，套用9～12层子目，余下建筑面积不计。

7、凡套用了7～8层子目者，余下建筑面积还应套用6层以内子目。

8、地下室及垂直分割后的高层范围外的1～6层（20m以骨）裙房面积，均套用6层以内子目。

第五篇：房屋面积

【房屋面积】《房产测量规范》 目 录

第一章总则

第二章房产平面控制测量

第三章房产调查与勘测

第四章房产图绘制

第五章房产面积测算

第六章房产变更测量

第七章附则

第一章总则

一、房产测绘的目的

房产测绘主要是采集和表达房屋及其用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易以及城镇规划建设提供数据和资料。

二、房产测绘的基本内容

房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查与勘测、房产图绘制、房产面积计算、房产变更测量等。

三、房产测绘的基本精度要求

本细则以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。

四、房产测绘的成果

房产测绘成果包括房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分层分户平面图及内外业数据、薄册及其他信息载体。

五、坐标系统

房产测绘采用长沙市独立直角坐标系和黄海高程系。

六、房产测绘技术方案

房产测绘工作开始前应根据任务和测区收集有关资料，在踏勘基础上制定最佳技术方案，编写技术设计书，在施工过程中应加强质量检查，测绘工作结束后编写技术工作总结。

七、测绘仪器维护

测绘仪器设备应定期检测，及时维修，使用中注意仪器的维护与安全。

第二章房产平面控制测量

一、平面控制网的布设原则

控制点的布设，应遵循从整体到局部，从高级到低级分级布网原则，也可越级布网。基本控制点应根据城镇大小规模和精度留有余地的原则选择首级控制网的等级。

二、原有控制成果利用

利用长沙市原有的控制成果和资料，须按《房产测量规范》的规定和要求进行比较和分析，凡符合规范要求的已有控制点成果，都应充分利用;对达不到规范要求的控制点，利用其点位进行联测后平差计算，使其达到相应等级点精度要求。因布设新区控制网利用原有点联测时，须对所联测的原有控制点进行检验和认定。

三、平面控制点等级及主要技术指标

末级相邻基本控制点的相对中误差不超过±0.025m。

房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点，各等级控制点测量主要技术指标按《房产测量规范》(GB/T17986.1—2000)规定执行。

四、平面控制测量成果的整理和平差手薄的记载项目和原始观测数据记录，必须字迹清晰、填写齐全。外业的原始记录不得擦拭、涂改、转抄，使用计算机记录时，所用软件须依法鉴定后方可使用。二、三、四等和一、二、三级平面控制网都应分级进行统一平差或联合整体平差，平差后应进行精度评定，使用计算机平差时，所用软件须依法鉴定后方可使用。

五、平面控制测量应提交的成果

平面控制测量应提交的成果包括房产测绘技术设计书、成果资料索引及说明、观测手薄、测绘仪器检定书、平差计算资料、点之记、控制点坐标成果表、控制点展点图，技术总结、检查验收报告。

第三章房产调查与勘测

一、房产调查

房产调查，就是对房产每个权属单元的位置、权属界限、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界进行调查。

(一)丘与丘号

丘是指地表上一块有界空间的地块，只属一个产权单元时称独立丘，属多个产权单元时称组合丘。

有固定界标的(如围墙、栏栅、房屋墙体等)按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。丘界线有争议或界线不明的，用未定丘界线表示。

丘号以图幅为单位，从左至右，自上而下用数字1，2，…顺序编号。该图幅内所编丘号为主丘号，跨相邻图幅的丘号称副丘号，用丘号加小括号表示。跨图幅丘的主丘号应编在主门牌号(或单位大门)所在图幅内。

组合丘各用地单元以丘号加支号编立，丘号在前，支号在后，中间用短直线连接，称丘支号。

(二)幢与幢号

幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1，2，…顺序按S形编号。幢号注在房屋轮廓线的左下角，并加括号表示。

(三)测量号

测量号是指一幢房屋所在主丘的图幅号、主丘号、幢号，相互之间用短直线连接构成。

同一幢房屋只有一个测量号，它表示房屋所在的地理位置和该房屋产权档案存放的位置。

(四)房屋调查

房屋调查内容包括房屋坐落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、房屋用途、墙体归属、产权来源、产权纠纷和他项权利等基本情况。

1、房屋坐落

按地名办编制的地名、门牌号调记。

同一处房屋坐落有新旧门牌号的，应全部调记并注明;

同一幢房屋有两个以上街道门牌号的，应全部注明;

房屋坐落没有门牌号的，借用毗连房屋门牌号并加注东、西、南、北方位，也可用小区名称(或地名)第几幢来表示。

2、房屋产权人

房屋产权人指拥有房屋产权的法人或自然人。

(1)私房，一般按照产权证件或身份证件的姓名调记。产权人已死亡的，应注明代理人的姓名;产权是共有的，应注明全体共有权人的姓名。

(2)单位所有的房屋，应注明单位的全称，两个以上单位共有的均应注明。

(3)房地产管理部门直接管理的房屋，公产应注明房地产管理部门的名称;代管产应注明代管及原产权人姓名;托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称;拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。

3、房屋产别

房屋产别分为八类：国有产，用1表示;集体所有产，用2表示;私产，用3表示;联营企业产，用4表示;股份制企业产，用5表示;港、澳、台投资房产，用6表示;涉外产，用7表示;其他产，用8表示。

4、建筑结构

建筑结构分为六类：钢结构，用1表示;钢、钢筋混凝土结构，用2表示;钢筋混凝土结构，用3表示;混合结构，用4表示;砖木结构，用5表示;其他结构，用6表示。

5、房屋层数

房屋层数是指房屋室外地坪以上的自然层数，所在层次用自然数表示，地坪以下为地下层数，用负整数表示。

房屋总层数为房屋自然层数与地下层数之和，用两位数表示，不足两位数时前面添零。

架空层、假层、附层(夹层)、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、电机房、水箱间不计层数，但应具体注明位置(即第几层上的附属层)。

6、房屋建成年份

房屋建成年份指房屋实际竣工年份，用公元纪年的四位数表示。拆除翻建的以翻建竣工年份为准;一幢房屋有两种以上建成年份的，应分别注明。

7、房屋用途

房屋用途分为八类，其编码名称为：

10住宅20工业、交通、仓储

30商业、金融、信息40教育、医卫、科研50文化、娱乐、体育60办公70军事80其他(涉外、宗教、监狱)房屋设计用途是指经规划部门批准的房屋用途，按建设工程规划许可证上认定。

8、房屋墙体归属

房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分为自墙、共墙、借墙三类。

房屋墙体以外的围墙归属不予调查注记。

房屋墙体四至归属由产权人填写墙界申报表，对于自墙、共墙须由邻户认证确定。

二、房屋勘测

(一)界址点测量

1、界址点的精度要求

采用《房产测量规范》界址点的二、三级精度，即各级界址点相对于邻近控制点的点位中误差和间距超过50M的相邻界址点的间距误差不得超过以下规定：

二级界址点中误差±0.05m限差±0.10m

三级界址点中误差±0.10m限差±0.20m

间距未超过50m的界址点的间距意味着不得超过计算结果：

△D=±mi(1+0.02D)

式中：mi——相应等级界址点的点位中误差，m;

D——相邻界地点间的距离，m。

需要测定房角点坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准。

2、界址点测量

界址点测量可使用极坐标法、支导线法或正交法等解析法测定。

支导线法测定时，长度不宜超过50m，边数不宜超过两条。对于间距很短的相邻界址点应直接丈量边长。

3、界址点编号

界址点以丘为单位，从街门起沿界址点的折点顺时针编号。

(二)房产面积测量的精度要求

采用《房产测量规范》

二、三级房产面积测量精度，如下表：

上表中：s——所测量的房产面积，;

D——测量长度，m;

ma、mb——测距仪的固定误差、比例误差

mz——测量距仪和反射面的对准误差。

(三)房屋尺寸丈量

1、丈量基准

(1)独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量，丈量房屋以勒脚以上墙角为准水平丈量。

(2)毗连房屋，共有墙以墙体中间为界，量至墙体厚度为1/2处;借墙量至墙体内侧;自有墙体量至墙体的外侧，并用相应符号表示。

(3)附属设施、柱廊以柱外围为准、阳台以底板投影为准;门廊以柱或围护物的外围为准;檐廊、挑廊以外围水平投影为准丈量。

(4)异形房屋，增加辅助线测量。如：不规则多边形房屋增加辅助线测量后分割成若干规则图形;丈量弧长、矢高和弓长后可计算其半径和圆心角。

(5)墙体厚度，剔除粉灰的裸墙厚度。

(6)房屋层高，系指房屋地面至楼面、楼面至楼面的垂直高度，房屋每层均应丈量层高。

2、丈量方法

(1)检核法，即按经规划部门审查批准的施工图核实房屋尺寸，成套住宅须对每种户型尺寸进行核实;非住宅须对每个产权单元尺寸进行核实，如局部与施工图不符，须实量变化部位尺寸。

(2)实量法，即实地丈量房屋的尺寸，核定房屋的结构和墙体厚度。应尽量丈量房屋尺寸，丈量内空尺寸加装饰粉灰厚度和两个半墙厚度后为轴线距离，丈量的外围，内空和轴线尺寸应加注予以区别。

3、精度要求

(1)检核精度。采用经检定的纤维皮尺、钢尺或手持式测距仪对照规划部门审查的图纸，实地检核房屋轴线尺寸，其设计尺寸与实测长度较差应在规定的限差以内，超过者，以实测数据为准。

(2)实量精度。按实际丈量尺寸计算房屋面积时，应分别丈量房屋外廓尺寸和室内分间尺寸及各墙体厚度，房屋外廓全长与室内分间尺寸及墙体厚度总和较差不超过

式中，n1——房屋外廓全长丈量的尺段数

n2——室内分间及各墙体厚度丈量的尺段数

此时，以房屋外廓数据为准，其较差按分段丈量的尺寸比例配赋。

若超过限差，应进行复量。

(四)绘制房屋测量草图

无规划部门批准的施工图的，应绘制草图。

1、草图内容及要求。

(1)按比例尺分层绘制，加绘指北方向线。

(2)房屋外墙，权限分隔墙均绘单实线。

(3)注明房屋坐落、测量号、产权人姓名、幢号、层次。

(4)注记户室号、注记实际开门处。

(5)逐间实量时、注记室内净空边长(以内墙面为准)、墙体厚度，数字取至厘米。

砖墙用P表示，竹织壁墙用Z表示，木板墙用M表示，以木方材料厚度作为竹织壁墙(或木板墙)的墙体厚度。墙体厚度量至厘米，以厘米为单位，注记在字母的右下角。

(6)凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生间、电梯楼梯等均须加注记。

(7)遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。

(8)丈量层高和阳台尺寸并注记。

(9)备注。

2、用纸规格和绘制要求

测量草图纸采用787mm×1092mm的1/16规格图纸。

测量草图应在实地绘制、测量的原始数据不得涂改和擦拭，更不得凭记忆补记数据。汉字字头一律朝上，数字字头向上或向左。

第四章房产图绘制

房产图分为房产分幅平面图，房产分丘平面图、房屋分层分户平面图。

一、房产分幅平面图

房产分幅平面图(以下简称分幅图)是全面反映房屋及其用地的位置和属性等状况的基本图，是测绘分丘图和分层分户图的基础资料，也是产权登记和产籍管理的基础资料。

(一)分幅图的测绘范围

分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区及其以外的工

矿企事业等单位和毗连的居民点。

(二)分幅图的规格

分幅图采用40cm×50cm矩形分幅。

分幅图的图纸采用厚度为0.07—0.10mm经定型处理、变形率小于0.02%的聚脂薄膜。

(三)分幅图的比例尺

分幅图采用的比例尺为1：500，远郊单丘分幅图可采用1：1000

(四)分幅图应表示的基本内容

分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物，以及与房地产有关的地形要素和注记。

(五)分幅图编号

分幅图编号以长沙市独立坐标系每平方公里按40cm×50cm(即实地0.20km×0.25km)划分为20幅图(1：500)，以每幅图西南角坐标值为图幅号或称图号。

(六)分幅图绘制中各要素的取舍与表示方法

1、行政境界，一般只表示区、县(市)和镇的境界线，境界线重合时，用高一级境界线表示，境界线与丘界线重合时，用丘界线表示。

2、丘界线，明确无争议的用丘界线表示;有争议的，用未定丘界线表示。丘界线与房屋轮廓线或单线地物重合时用丘界线表示。

3、房屋分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准。同幢房屋层数不同的应绘出分层线。临时性房屋不表示，装饰性的柱，垛和加固墙等不表示。

4、房屋附属设施，包括柱廊、檐廊、架空通廊，底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯、以及和房屋相连的台阶(达五级以上)均应表示。

5、地物要素，街道、桥梁、水池、河流、电杆、道路、停车场、球场、草地、花圃、亭、塔等均应表示。

6、围墙、棚栏、栏杆等均应表示。

7、房产要素与房产编号，包括丘号、丘支号、幢号、房产权号、房屋产别、结构、层数、房屋用途、街道名称、门牌号、单位名称等，根据调查勘测资料以相应的数字、文字和符号表示。

8、对于申请登记房屋，勘测后，分幅图内该幢房屋的房产要素(产别、结构、层数组成的四位数)后加注“.”点，以表示该房屋已办理产权登记。

(七)成图方法

1、编绘法，采用合格的地形图或地籍图原图复制成二底图，用二底图进行房产调查与勘测，标注房产要素与房产编号。

2、解析法，即用平板仪配合皮尺量距测绘房产图。

3、数字化测图，即野外解析测量数据成图。利用正交法、交会法等传采集的测图数据通过计算机处理、编辑成图形文件，在视屏幕上，对照野外记录草图检查修改准确无误后，通过绘图仪绘出所需规格图纸。

二、房产分丘平面图

房产分丘平面图(以下简称分丘图)是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。

(一)分丘图的规格

分丘图的幅面在787mm×l092mm的1/32～1/4之间选用。

分丘图的比例尺，根据丘面积大小，在1：100～1：1000之间选用。

分丘图的图纸采用聚脂薄膜或选用其它材料。

(二)分丘图上应表示的内容

分丘图上除表示分幅图的内容外，还应表示房屋权属界线，界址点点号。注记挑廓、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、房屋轮廓尺寸、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。

房屋建筑面积注记在每幢房屋的中间，在建筑面积下面划一横线，建筑面积保留两位小数。

房产要素注记在建筑面积上方，包括产别、结构、层数、建成年份8位数字。第一位数字代表产别，第二位数字代表结构，第三、四位数字代表层数，第五至八位数字代表建成年份。

(三)周邻关系描述

分丘图上，应分别注明所有周邻产权人名称，分丘图上各种注记的字头应朝上或朝左。

(四)重合要素的表示与处理

房屋权属界线与丘界线重合时，表示丘界线;房屋轮廓与房屋权属界线重合时，表示房屋权属界线。

(五)作权证附图描述

用分丘图作幢权证附图基本图时，应用红笔在分丘图上勾出该幢房屋的轮廓线。

三、房产分层分户平面图

房产分层分户平面图(以下简称分层分户图)是在分丘图的基础上绘制的细部图，对一幢房屋而言，表示每层平面细部尺寸，对于一个户室号而言，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系。分层分户图是房屋产权证的主要附图。

(一)房室号编注

对于一幢房屋各层不同的权属单元，应编立户室号。基本原则为：从北到南、从西向东、从小至大编注户室号。

商业楼层内的权属单元须埋设永久性界址标志后才能编注户室号。

(二)技术要求

1、规格，分层分户图幅面采用787mm×l092mm的1/32或1/16，个别房屋平面尺寸较大者，采用787mm×1092mm的1/8。

2、比例尺，分层分户图比例在1：100—1：500之间选用。

分层分户图图纸采用打印纸或其它材料。

分层分户图的方位应使房屋主要边或与图廓底线平行，图廓内标注北方向。

(三)标注的内容与方法

1、图廓外标注内容

(1)房屋坐落，标注在外图廓左上方。

(2)产权人，标注在外图廓上方中间，产权人名称应与申请表内填注一致。

(3)测量号。标注在图廓右上方。

(4)其他，制图人、校对人、比例尺、制图日期、图文件名依次标注在外图廓下方。

制图单位标注在外转围廓左侧。

2、图廓内标注内容

(1)幢号、层次、户室号，标注在内图廓左上方。

(2)建筑面积、层高，标注在内图廓下方。

(3)对天井、阳台、楼梯、过道、门斗、院落、屋顶平台等，应加汉字注记，以避免识图和计算面积时产生歧义。

(4)套内建筑面积、共有分摊建筑面积、套建筑面积注记在图廊内的右下方。

3、房屋轮廓线绘制与尺寸标注

(1)权属界线、封闭阳台等用0.6mm实线表示，未封闭阳台用0.6mm虚线表示，周围关系、阳台与房屋的分界线用0.2mm实线表示。

(2)绘制坡屋顶分层分户平面图时，用0.2mm虚线分隔2.20m以上部位，并标注其平面尺寸。

(3)标注房屋内空尺寸、墙厚、其它房屋标注轴线尺寸和半墙厚、隔热墙标注墙厚;伸缩缝标注缝隙宽度。

(4)长度尺寸标注以米为单位，面积以平方米为单位，均保留两位小数。第五章房产面积测算

面积测算系指水平面积测算，房产面积测算包括房屋建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积、户室(权属单元)建筑面积等。

一、房产面积计算

(一)一般规定

1、房屋的建筑面积

系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.20m(含2.20m，以下同)以上的永久性建筑。

2、房屋的产权面积

房屋产权面积系指产权人依法拥有所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。

3、房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

4、面积计算要求

各类面积计算须独立进行两次，其较差在规定的限差内时取中数作为最后结果，并校对签字。

(二)成套房屋建筑面积规定

1、套建筑面积

套建筑面积=套内建筑面积+共有分摊建筑面积

2、套内建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积十套内阳台建筑面积

3、套内使用面积

(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕

所、储藏室、壁柜等面积的总和。

(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

(3)不包含在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

(4)内墙面装饰厚度计入使用面积。

4、套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他支撑墙体所占的面积。

(1)套内空间的分隔墙墙体面积

(2)套与套之间，套与共有建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共有墙体，按其墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

(3)套内墙体厚度不包括粉灰装饰厚度。

5、套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

(1)封闭阳台是指采用木质、金属质或塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭，作为永久性使用的阳台。

(2)封闭阳台的认定以房屋竣工时的状态为准。

(三)房屋建筑面积计算规定

1、计算全部建筑面积的范围

(1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

(2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

(4)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

(5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

(6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

(7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

(8)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

(9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

(10)地下室、半地下室及其相应的入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

(11)有柱或围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

(12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

(13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其外围水平投影面积计算。

(14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

(15)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半建筑面积的范围

(1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

(2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

(3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

(4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

(5)有顶盖未封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

3、不计算建筑面积的范围

(1)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

(3)房屋之间无上盖的架空通廊。

(4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

(5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

(6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

(7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

(8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

(9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

(10)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

二、共有建筑面积分摊

(一)一般规定

1、共有建筑面积分摊应遵循本细则，按相关房屋的建筑面积成比例分摊。

2、产权各方有合法权属分割文件或协议的，共有建筑面积的分摊可按其文件或协议规定执行。

3、共用建筑面积分摊，以幢为基本单位。

4、整幢房屋在销售和产权转移、分割中只能采用同一种分摊方法。

5、共有建筑面积按比例分摊的计算公式为：

上式中

式中：K—共有面积分摊系数;

Si—各产权单元自有建筑面积，

δsi—各产权单元应分得的分摊面积，

δsi—需要分摊的分摊面积总和，即共有建筑面积，

Si—参加分摊的各产权单元自有建筑面积总和，

(二)共有建筑面积内容：

1、幢内电梯井、管道井、垃圾道、楼梯间、配电间、屋顶水箱间、水泵间、电梯机房、电脑网络室(指智能大厦)，公共门厅、过道、地下室、值班室、技术设备层等为本幢服务的公共用房和管理用房。

2、各产权单元与公共建筑之间的分隔墙以及墙外墙水平投影面积的一半。

3、含有隔热墙的山墙剔除标准墙厚一半后剩余的面积。

4、幢与幢之间连结的通廊按相连两幢的建筑面积成比例分摊通廊面积。

(三)不计入共有建筑面积的范围

1、独立使用的地下室、车棚、车库。

2、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房。

3、作为人防工程的地下室。

4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。(四)共有建筑面积的分摊方法

1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法

各套房屋的分摊面积

套房屋的分摊面积=套内建筑面积×分摊系数

其中：

分摊系数=〖SX()幢内共有面积〖〗幢内各套房屋套内面积之和〖SX〗〗

2、商住楼共有建筑面积的分摊方法

(1)功能区域划分

根据住宅和商业不同的使用功能，按各自的建筑面积将整幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。

功能区域的划分以设计图为准。

(2)共有建筑面积划分

专为住宅部分服务的楼梯(含室外楼梯)等公用面积计入住宅部分的共有面积。

专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等公用面积计入商业部分的共有面积。

服务于消防的人行楼梯、屋顶梯间和幢内为整幢服务的其它共有空间计入住宅、商业部分的共有建筑面积。

(3)住宅部分各套房屋的分摊面积

套分摊面积=套内建筑面积×分摊系数

其中：

分摊系数=幢共有分摊面积+住宅部分共有建筑面积

住宅部分各套内建筑面积之和

(4)商业部分各权属单元的分摊面积

权属单元的分摊面积=权属单元自有面积×权属单元分摊系数

其中：

权属单元分摊系数=层分摊面积+层内共有面积

层内各权属单元自有面积之和

层分摊面积=层自有面积×层分摊系数

其中：

层分摊系数=幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积

商业部分各层自有面积之和

层内共有面积为本层内走道、公用厅等未纳入幢共有和商业部份共有面积的共有空间的面积。

3、多功能综合楼共有建筑面积分摊方法

(1)根据设计图确定各功能区域范围。

(2)参照商住楼的分摊计算方法进行共有面积分摊。

(四)操作程序

1、资料准备

(1)经规划部门批准的施工图(竣工图)一套

(2)建房单位对幢内共有、功能区共有部位和划分提交的书面说明书。

2、勘测

(1)查勘功能区域界限

(2)丈量房屋尺寸：各层外围尺寸，套内(成套住宅、商业门面摊位、办公区间)尺寸，包括平面尺寸与层高。

3、分摊方案调查

4、制图与计算

(1)按经复核后的图纸(竣工图)或实际丈量经调整后的尺寸绘制房屋分层分户平面图，图纸幅面采用16K或8K尺寸。

(2)面积计算

建筑面积和共有建筑面积分摊按本实施细则执行。

(3)运算要求

面积计算以平方米为单位，面积计算过程中间结果保留三位小数，最后幢或套面积保留两位小数，分摊系数保留六位小数。

5、提交勘测报告书

勘测报告书包括：

房屋分层平面图(一式三份，其中一份存测绘幢袋)

房屋分户平面图(一式两份)

共有建筑面积分摊方案(一式两份、测绘幢袋一份、存档一份)幢、户建筑面积成果表(一式两份、测绘幢袋一份、存档一份)户室号面积对照表(两份：贴权证、存档各一份)

(五)其它

1、按82年国家经委基本建设办公室颁布的《建筑面积计算规则》确认的产权面积仍维持不变;房改房、集资房等房屋在权属登记中所确定的分摊方法仍然有效。

2、此细则实施前，已按建设部(95)517号文件所确定的分摊方法计算的面积不再改变。

3、已确权发证并部分转移的房屋，按原分摊方法计算分摊面积。

第六章房产变更测量一、一般规定

(一)变更测量分类

1、现状变更测量

(1)房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化;

(2)房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除，倒塌和烧毁;

(3)地名、门牌号的更改。

2、权属变更测量

(1)房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起权属转移;

(2)土地使用权界调整，包括合并、分割、塌没和截变取直;

(3)征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线变化可能引起丘界变化;

(4)他项权利范围的变化和注销。

(二)变更测量的程序

变更测量应根据房地产变更资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查，再进行分户权界和面积的测定，调整有关房产编码，最后进行(图、帐、卡、册、数据库)修正。

二、变更测量业务要求

(一)变更测量方法

1、变更测量应根据现有变理状况、确定变更范围，按平面控制点的分布情况，选择测量方法。

2、房地产合并和分割，应根据变更登记文件，在当事人或关系人到现场指界实地测定变更后的界址和面积。

3、修测之后，应对现有房产测绘资料进行修正与处理，涉及到产权档案和信息系统内容的，也应作相应变化。

(二)房产编号与处理

1、丘号

(1)用地合并与分割都应重新编丘号。新增丘号，按分幅图图幅内最大丘号续编。

(2)组合丘内新增丘号按丘内的最大丘支号续编。

2、栋号

(1)房产合并或分割应重新编号，原丘号作废、新幢号按丘内最大栋号续编。

(2)新增房屋按丘内最大幢号续编。

(三)变更测量的要求

1、变更后的分幅图、分丘图图上精度、新补测的界址点精度都应符合本细则的规定。

2、房产分割后各户房屋建筑面积之和与原有房屋建筑面积的不符值应在限差以内。

4、房产合并后的建筑面积，取被合并房屋建筑面积之和;用地合并后的面积，取被合并的各丘面积之和。

第七章附则

一、长沙市房产测绘原有的技术文件、规定与本细则不符的，以本细则为准。

二、本细则由长沙市房地局负责解释。

附件一：《实施细则》有关名词解释

附件二：房产图样式

附件一：

《实施细则》有关名词解释

1、廊：泛指联结房屋墙体以外，有顶盖和围护结构，作为通道的建筑物。可分为以下几种：

(1)柱廊：有顶盖、有支柱或兼有一侧围护墙体的通道。

(2)檐廊：从屋檐下伸出的有顶盖但无支柱的通道。两端有围护物。

(3)挑廊：有顶盖、无支柱但有围护物的悬挑出墙外的通道。

(4)通廊：联结建筑物间的通道。

(5)门廊：建筑物门前，有顶盖、有支柱或有围护结构的通道。

2、假层：是指位于自然层以上，层高不是全部为2.20米以上的非正式层。房屋的假层，应具有采光通风设施。

3、附层：是房屋自然层内的局部层次，即安插在上下两个正式房屋层之间的房屋，从外部看是二层建筑的房屋，而内部局部为三层，这种层次叫做附层(夹层)。

4、阁楼：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼。

5、水箱间：指突出房屋屋面水箱周围有围护结构，有顶盖的房屋。

6、楼梯间：指突出房屋屋面有顶盖，四周有围护结构，层高在2.20米以上供维修、消防安全出口用的梯间。

7、电梯间：指突出房屋顶层供停放、检修、升降电梯用房。

8、骑楼：是指建在道路旁，底层是行人道的楼房或底层用作街巷、道路通行部分的房屋。