中国农村集体建设用地使用权流转抵押调查五篇

第一篇：中国农村集体建设用地使用权流转抵押调查

 http://.cn 2009年04月29日 08:27 中国经济时报土地转让：如何实现农民利益最大化

——农村集体建设用地使用权流转抵押调查

２００３年以来，江苏省在海门市开展农村集体建设用地使用权流转、抵押试点工作，盘活了存量建设用地，推动了中小企业的发展，有效地维护了农民的利益，为进一步推动经营性集体建设用地使用制度改革积累了重要经验。

基于调查，建议扩大经营性农村集体建设用地制度改革试点范围，完善集体建设用地制度改革的配套政策，加快完善《土地管理法》、《担保法》、《物权法》等法律法规，尽早出台《农村集体建设用地管理办法》，对经营性农村集体建设用地流转抵押做出明确规定■中国农村调查

（二）■樊雪志

２００３年，江苏省决定在海门市开展集体建设用地使用制度改革试点工作。海门市政府根据限定土地用途、控制流转总量、合理分配收益等原则，先后制定下发《集体建设用地使用权流转试点工作实施方案》、《集体建设用地使用权流转管理办法》（试行）、《集体土地流转收益管理办法》（试行）、《集体建设用地登记办法》等文件，明确了集体建设用地使用权有偿出让、转让、租赁、作价入股、抵押和集体建设用地置换的具体程序和要求，确保经营性集体建设用地使用权规范有序地流转。

海门试点集体建设用地使用权流转抵押成效显着

一，主要做法

１．明确经营性建设用地流转条件、流转范围和产权代表。海门市限定的试点土地范围包括城区、开发区和一般区域内纳入当地整体工业区域范围的集体出让土地及工业用地。流转条件要求符合土地利用总体规划以及乡镇建设规划；合法取得土地使用权，领有集体土地使用权证；土地权属无争议。土地用途限定不得用于开发房地产和娱乐项目。

２．采用“保权让利”的经营性集体建设用地流转模式。在保持土地集体所有权不变的前提下，《集体建设用地使用权流转管理办法》（试行）对土地使用权出让、转让、租赁、作价入股、置换做了明确的界定，特别是对集体建设用地抵押的含义、抵押办理时限、使用权抵押价格评估、办理抵押所需材料等均给出了详细规定。

３．注重经营性建设用地流转收益分配的合理性，适当向农民倾斜。所有权属乡（镇）农民集体的，土地出让金、租金和红利的分配比例为：土地所有者占９０％，海门市财政占１０％；所有权属村农民集体的，分配比例为：土地所有者占７５％，乡（镇）财政占１５％，市财政占１０％；所有权属村民小组农民集体的，分配比例为：土地所有者占７５％，村占５％，乡（镇）财政占１５％，市财政占５％。按照这种调整后的土地收益分配方式，在地

段相同的条件下，农民通过集体土地使用权直接出让，要比工业用地征用收益多得６０００元／亩。

４．提出了“两个承诺”，推动银行开展经营性集体建设用地抵押贷款业务。海门市为加快集体建设用地抵押贷款业务的推进速度，一方面向受让企业承诺：“集体建设用地同国有建设用地享有相同的权能”，另一方面向商业银行承诺：“如果集体建设用地抵押权变现遇到法律障碍或拍卖受阻，市土地资产储备中心将按工业用地出让市场价收购，确保实现银行的优先受偿权”。

二，主要成效

１．盘活存量土地，有效维护了土地所有者权益。通过经营性集体建设用地流转试点，集体建设用地也就享有了与国有土地等同的使用权能，改变了过去用地企业喜欢使用国有土地，不愿使用集体土地的习惯，因而盘活了存量建设用地。集体建设用地出让、出租、抵押、作价入股后，其所有权仍然属农民集体所有，农民可以持续享有土地升值带来的巨大收益。截至２００８年１１月，海门市共办理农村集体建设用地出让４１７宗，出让面积４３５７．５亩；集体建设用地转让７４宗；土地收益金２３９８４万元，乡镇及村组土地所有者共得到２２０５５万元，占土地出让总收入的９２．０％。共办理集体建设用地租赁７３宗，租赁面积６２３亩，年租金１２０４万元，其中市财政仅占６．８％，乡镇财政占３９．７％，村占５．４％，组占４８．１％，农民利益得到了较好的维护。

２．推动征地制度改革，初步探索建立了城乡统一的建设用地交易市场。允许经营性集体建设用地进入市场并对其加以规范管理，是推进征地制度改革的重要动力。海门市在进行集体建设用地使用制度改革过程中，制定并完善了有关集体建设用地使用权出让、转让、抵押的有关流程与管理要求，坚持用途管制、总量控制、有偿使用、收益合理分配等四个原则，初步建立了与国有建设用地使用权权利体系一致、权能内容相衔接的农村集体建设用地新制度。从目前海门市实施的有关办法来看，集体建设用地中基本实现了与国有出让土地相同的待遇。海门试点经验表明，农村集体建设用地资产潜在价值巨大，集体建设用地使用权实现抵押之后，流动性好、变现能力强，便于中小企业集约使用。以公开规范的方式出让、转让农村集体建设用地使用权，实现经营性集体建设用地与国有土地“同地、同价、同权、同场交易”，可以使土地资产由死变活，防止以权力扭曲集体土地的流转价格，有利于形成统一、开放、竞争、有序的统筹城乡建设用地市场体系。

３．拓宽农村中小企业抵押贷款渠道，增强了中小企业活力。试点以来，使用集体建设用地的中小企业领取了集体土地使用权证和房产证。集体建设用地抵押贷款业务的展开，大大增加了中小企业的抵押担保资产，解开了因房屋所有权与土地使用权在抵押权上错位而形成的制约中小企业贷款的死结，有效地缓解了农村中小企业融资难题，也减少了企业间互保贷款形成的风险。目前，集体建设用地及其地上建筑物抵押贷款约占全市中小企业贷款余额的２０％，并呈现上升趋势。根据海门市已经流转的工业用途集体出让土地使用权及地上建筑物估价，４００多家中小企业还可向银行申请抵押贷款近２０亿元。

４．扩大了银行业金融机构农村业务范围。目前，海门市银行业金融机构开办的集体建设用地抵押贷款业务覆盖了８０％以上的乡镇。工行海门市支行拓展的６０％的小企业客户和４０％的贷款余额在农村建制镇，该行发放的集体土地抵押及地面建筑物抵押贷款占其小企业贷款余额的２３％。试点６年以来，该市集体建设用地抵押的不良贷款仅２３９万元，只有两个受让集体土地的企业倒闭，市人民法院通过协调，确保了银行的抵押权优先实现。集体建设用地使用权抵押贷款业务开拓了资金流回农村的渠道，增加了农村信贷资金投放，形成了银行和农村中小企业共赢的局面。

集体建设用地使用权流转抵押试点中遇到的问题

１．集体建设用地使用权流转缺乏权威的集体土地权利人管理办法。农村改革３０多年来，海门市的乡镇、村、组变动很大。当地农业户口成为享受集体土地权利的唯一凭证。随着户籍制度改革和城市化进程加快，一部分农民离开农村到城镇定居，一部分在城镇生活的居民回到原出生地定居，户口的迁移无法同步进行，在集体土地权利中合理分配征地补偿费用或集体建设用地使用权出让收益成为一个难题。受一些传统旧观念的影响，婚丧嫁娶、分配截止日期、公共提留的多少等问题都直接影响土地收益的分配、管理，容易引起农民不满。制定行之有效的《农村集体经济组织成员管理办法》，为在集体土地权利人中合理分配土地收益提供依据，成为较为紧迫的一项任务。

２．集体建设用地使用权流转缺乏有力的法律支撑，银行、土地使用者和所有者心存疑虑。目前，法律法规对集体建设用地使用权流转限定模糊、规范滞后。３０年来，我国已经基本不存在原有意义上的乡镇、村办企业，绝大多数已经改制为民营中小企业。如果严格按照原有法律条文来看，广大中小企业都必须申请使用国有土地，这在现阶段是不合时宜的。银行普遍担心集体建设用地流转缺乏法律依据，担心企业无力还贷时处置抵押的集体建设用地遇到法律障碍，法院判决不会以县（市）政府的流转管理办法为依据，只会以法律为依据，银行担心优先受偿权无法实现，因而不敢放手放贷。土地所有者、中小企业也对集体建设用地使用权流转、抵押心存疑虑。

３．集体建设用地使用权出让年限过长。试点过程中，海门市经营性集体建设用地出让年限大多为５０年，束缚了农民持续享有土地升值收益的空间。当地工商部门和农民都反映，中小企业连续存在的平均年限为１０至１５年，集体建设用地实际出让年限远远超过了中小企业的生存周期。一旦企业倒闭或者发生兼并重组，都容易导致土地所有者的利益受损。农村干部从维护农民利益出发，希望能够签订尽可能短的出让合同，而企业必须考虑取得土地使用权后的开发建设成本，希望签订较长时间的出让合同。

完善集体建设用地使用权流转的政策建议

海门市农村集体经营性建设用地使用制度改革试点，为探索建立统筹城乡的建设用地市场积累了宝贵经验。

１．完善经营性农村集体建设用地制度改革的配套政策。要加快研究制定《农村集体经济组织成员管理办法》，为有效管理集体土地权利人提供依据，更好地维护农民利益。要建立土地流转抵押的咨询、评估、代理、仲裁等机构及其相关的中介服务体系，做好确权发证和地价评估等工作。建议将征地过程中发生的耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、农业重点开发建设资金、围垦造地专项资金、征地管理费等六大收费项目调整为征地资源税、被征地农民安置基金、管理费三项，分别用于维护耕地后备资源、合理安置被征地农民和土地行政管理。建议国土资源部门、人行和银监等部门联合出台《农村经营性集体建设用地使用权抵押贷款管理办法》，明确经营性集体建设用地使用权抵押的申请、审批、登记、发证、注销等流程，明确抵押人和抵押权人的权利和义务。督促商业银行抓住经营性集体建设用地使用权流转改革试点机遇，创新信贷管理体系和信贷产品，通过有效载体把信贷服务延伸到农村城镇化和工业化之中，满足中小企业因经营性集体建设用地使用权流转抵押衍生出的旺盛的信贷需求。

２．扩大经营性农村集体建设用地制度改革试点范围。经营性农村集体建设用地面广量大，如果在全国范围内全面推进，一方面可以增加农民收入，另一方面也能有效地缓解中小企业融资困难。建议将经营性农村集体建设用地流转抵押改革试点范围扩大到珠三角、长三角、环渤海地区各个省市，提高这些地区外向型中小企业的融资能力，扩大就业保增长。３．加快完善《土地管理法》、《担保法》、《物权法》等法律法规，尽早出台《农村集体建设用地管理办法》，对经营性农村集体建设用地流转抵押作出明确规定。增强中小企业利用集体建设用地抵押贷款的合法性，为银行业金融机构消除顾虑，为中小企业松绑解困，为农民提供稳定预期。搞好经营性农村集体建设用地流转抵押试点工作，是在农村经济领域深入贯彻落实科学发展观、帮助中小企业增强活力、更多地创造就业机会、更好地维护农民利益的切实举措。要真正做到政策搭好台，银行求创新，企业增活力，农民得实惠。

第二篇：东莞市集体建设用地使用权流转管理办法

东莞市集体建设用地使用权流转管理办法

广东省东莞市人民政府办公厅

东莞市集体建设用地使用权流转管理办法(东府令80号

《东莞市集体建设用地使用权流转管理实施办法》已经市人民政府同意，现予发布。市 长

二○○五年九月二日

东莞市集体建设用地使用权流转管理办法 第一章 总 则

第一条 为规范集体建设用地使用权流转市场秩序，保障集体土地所有者和使用者的合法权益，优化配置土地资源，促进城镇建设和经济发展，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及国家、省有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。

第三条 本办法所称集体建设用地，是指符合土地利用总体规划，权属合法，界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。

第四条 集体建设用地使用权流转，应当符合国家产业政策，遵守土地用途管制，坚持土地所有者和使用者自愿的原则。

第五条 集体建设用地使用权流转必须同时符合下列条件：

（一）符合土地利用总体规划和城市、村镇规划的；

（二）经依法批准的；

（三）未被司法机关、行政机关限制权利的；

（四）土地权属无争议的。

第六条 集体建设用地所有者出让、出租、抵押集体建设用地使用权，必须经本集体村民会议2/3以上（含本数，下同）成员或2/3以上村民代表书面同意，并签名确认。

第七条 村民住宅用地使用权不得流转，因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房（含农民公寓住房）后，不得再申请新的住房用地（含农民公寓住房）。

第八条 通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地使用权不得用于商品住宅开发，按照土地利用总体规划和城市规划可以用于商品住宅开发的，必须依法征为国有土地。

第九条 集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。第十条 国家为了公共利益需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。

第十一条 土地使用者应当按照市人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。

确需改变土地用途的，应当经集体建设用地所有者和市国土资源部门、城市规划部门同意，报市人民政府批准。

第十二条 市国土资源部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督检查。

市财政、审计、农业、社会保障、民政等部门，按各自职能范围对流转过程以及土地增值收益分配进行监督。各镇人民政府（区办事处）应当配合各部门做好集体建设用地使用权流转的管理工作。

第二章 集体建设用地使用权出让、出租

第十三条 集体建设用地使用权出让，是指集体建设用地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第十四条 集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同，合同文本采用省国土资源部门制定的统一格式。

第十五条 集体建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）工矿仓储用地（含工业用地、采矿用地、仓储用地）五十年；

（二）公共建筑用地（含机关团体用地、教育用地、科研设计用地、文体用地、医疗卫生用地、慈善用地）五十年；

（三）商服用地（含商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地）四十年；

（四）交通运输用地（含铁路用地、公路用地、民用机场用地、港口码头用地、管道运输用地、街巷）五十年；

（五）公用设施用地（含公共基础设施用地、瞻仰景观用地、休闲用地）五十年；

（六）综合或者其他用地五十年；

（七）依照本办法第七条规定流转的村民住宅用地应当完善出让手续，出让年限为七十年。

第十六条 集体建设用地使用权租赁年限按以下情况确定： 短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；

需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途国有土地出让的最高年限。第十七条 集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。

第十八条 集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，集体土地所有者和土地使用者应当按规定向市国土资源部门申请办理土地登记和领取相关权属证明，市国土资源部门应当依法给予办理。

第十九条 申请办理集体建设用地使用权出让手续，需提交下列材料：

（一）集体建设用地使用权流转申请表；

（二）用地预审意见书；

（三）《建设用地规划许可证》和规划红线图；

（四）立项批复文件；

（五）村民代表意见书（集体经济组织村民会议三分之二成员或三分之二以上村民代表同意，并签名确认）；

（六）原集体土地使用证正本或批次报批批复文件；

（七）用地单位营业执照及法人代表身份证（复印件）或个人身份证明；

（八）经双方单位盖章认可的数字化测量地形红线图和宗地图；

（九）集体建设用地使用权出让合同；

（十）法律、法规和规章规定的其他资料。

第二十条 申请办理集体建设用地使用权出租手续，需提交下列材料：

（一）集体建设用地使用权流转申请表；

（二）原已签订的集体建设用地使用合同；

（三）租赁双方签订的《集体建设用地使用权租赁合同》；

（四）村民代表意见书（集体经济组织村民会议三分之二成员或三分之二以上村民代表同意，并签名确认）；

（五）原土地使用证正本；

（六）双方身份的有效凭证；

（七）法律、法规和规章规定的其他有关资料。

第二十一条 集体建设用地使用者应当按照城市规划的要求和出让、出租合同的约定，开发、利用、经营土地，集体建设用地所有者负责监督。

未按出让合同规定的期限和城市规划的要求开发、利用、经营土地的，市国土资源等相关部门应当予以纠正，拒不纠正的，依法予以查处。

第二十二条 因国家公共利益或城市规划调整而需改变土地用途的，集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。

经依法批准变更土地用途的，以出让、出租方式流转，合同双方应当重新签订合同，调整土地出让金，并办理相关土地变更登记手续。

第二十三条 集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。

第三章 集体建设用地使用权转让、转租

第二十四条 集体建设用地使用权转让是指集体建设用地使用者将集体建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，不得转让、转租。第二十五条 集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。

第二十六条 集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移；集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。集体建设用地使用权转让、转租的年限不得超过原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。

第二十七条 集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当在签订合同后30日内到市国土资源部门申请办理土地登记和领取相关权属证明，市国土资源部门应依法给予办理。

第二十八条 申请办理集体建设用地使用权转让、转租，需提交下列材料：

（一）原集体建设用地使用权出让合同、出租合同；

（二）双方签订的转让合同（包括转让方原签订的转让合同）、转租合同；

（三）用地单位营业执照及法人代表身份证（复印件）或个人身份证明；

（四）原土地使用证正本；

（五）法律、法规和规章规定的其他资料。

第四章 集体建设用地使用权抵押

第二十九条 集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。第三十条 集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同。

第三十一条 集体建设用地使用权抵押的，应在规定的时间内到市国土资源部门办理抵押登记，涉及地上建筑物、其他附着物同时抵押的，应在规定时间内先到市国土资源部门办理抵押登记，再到市房产管理部门办理抵押登记。第三十二条 申请办理集体建设用地使用权抵押登记须提交下列资料：

（一）涉及集体建设用地使用权抵押的主合同；

（二）抵押合同；

（三）村民代表意见书（集体经济组织村民会议三分之二成员或三分之二以上村民代表同意，并签名确认）；

（四）原土地使用证正本；

（五）双方身份的有效凭证；

（六）法律、法规和规章规定的其他有关资料。

第三十三条 集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。

因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。

第三十四条 抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第五章 地价、土地收益及税费管理

第三十五条 集体建设用地使用权流转实行以基准地价为参照的最低限价制度。市国土资源部门负责组织本行政区域土地定级估价工作，制定基准地价，报市人民政府批准后定期公布执行。

第三十六条 集体建设用地使用权流转价格明显低于政府公布的价格，政府可行使优先购买权。

流转宗地的评估价格，由申请流转的集体建设用地使用权人委托具备资质的地价评估机构出具宗地价格评估报告。

第三十七条 集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。具体实施办法由市社会保障部门会同有关部门参照省有关规定制定。

第三十八条 集体建设用地使用权出让、转让和出租的应当向市国土资源部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向市人民政府缴纳有关土地增值收益。土地增值收益收缴和使用管理办法由市财政部门会同有关部门参照省有关规定另行制定，报市人民政府批准后实施。

第三十九条 市国土资源部门及其他有关部门在集体建设用地使用权流转管理工作中收取的费用，必须严格执行国家和省、市政府的有关规定，并接受监察、财政、税务部门的监督。

第六章 法律责任

第四十条 集体建设用地闲置的，市国土资源部门应当责令限期改正；农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，市国土资源部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。

第四十一条 单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于建设商品住宅的，市国土资源部门应当责令限期改正，拒不改正的责令交还土地，拒不交还的以非法占用土地论处。

第四十二条 违反本办法第十七条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，市国土资源部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。

第七章 附则

第四十三条 本办法实施之前已发生的集体建设用地使用权流转，应当依照本办法规定办理有关手续。

第四十四条 本办法由市国土资源局负责解释。第四十五条 本办法自2005年10月1日起施行。

第三篇：南京市集体建设用地使用权流转管理办法

南京市集体建设用地使用权流转管理办法

宁政发[2011]79号

各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：

现将《南京市集体建设用地使用权流转管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一一年四月十日

南京市集体建设用地使用权流转管理办法

第一章 总 则

第一条

为依法引导集体建设用地使用权流转，培育和规范集体土地市场，维护土地所有者和使用者的合法权益，优化土地资源配置，提高土地利用效率，促进城乡统筹发展，结合本市实际制定本办法。

第二条

本办法适用于本市行政区域内的集体建设用地使用权流转管理。

第三条

本办法所称集体建设用地使用权流转包括与建设用地实物对应的集体建设用地使用权流转和建设用地指标交易。

建设用地实物，是指经依法登记，核发《集体土地使用证》的农民集体所有土地。包括乡镇企业、乡镇公共设施、公益事业等存量建设用地和经村庄合并、土地综合整治以及其他依法办理农用地转用手续后新增的集体建设用地。

建设用地指标，是指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地等农村集体建设用地通过万顷良田工程、城乡建设用地增减挂钩、宅基地置换等形式复垦为耕地后，可用于建设的新增用地指标。

第四条

在保持集体土地所有权性质不变的前提下，按照土地所有权与使用权相分离的原则，集体建设用地使用权实行有偿、有限期、可流转的制度。

第五条

市、县（区）国土资源管理部门分别设立集体建设用地使用权流转有形市场（以下简称有形市场），对集体建设用地使用权流转进行管理。集体建设用地使用权流转应在有形市场内进行。

第六条

市国土资源局负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。市国土资源局江宁分局、浦口分局、六合分局，高淳、溧水县国土资源局负责本区、县行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。

第二章 产权代表界定

第七条

农民集体所有的建设用地依法属于村农民集体所有的，所有权代表为村集体经济组织，没有建立村集体经济组织的由村民委员会代行所有权；属于村民小组农民集体所有的，由村民小组行使所有权，村集体经济组织或村民委员会监督；属于镇街农民集体所有的，所有权代表为镇街集体经济组织，没有镇街集体经济组织的，所有权代表为镇人民政府或街道办事处。

第八条

市、区县国土资源管理部门应当对集体土地进行权属调查，确定土地所有者和使用者，由市、区县人民政府颁发《集体土地所有权证》和《集体土地使用证》。

第九条

对法律规定不需要办理征收手续的新增集体建设用地，在办理农用地转用手续后，可以根据土地所有者的要求，直接将集体建设用地使用权确权给土地所有者或土地所有者代表，颁发《集体土地使用证》。

第三章 实物流转

第一节 一般规定

第十条

集体建设用地使用权流转不得改变原批准的规划条件，规划条件确需改变的，应按以下方式处理：

（一）规划条件的改变须符合土地利用总体规划和城乡建设规划，并取得城乡建设规划管理部门的批准；

（二）在办理土地流转前，土地流转受让方须与土地所有者签订补充协议，交纳前后规划条件下土地流转价格差额；

（三）土地用途由非经营性用地变更为商业、娱乐、旅游开发等经营性用地的，土地使用权不得协议流转，由土地所有者收回后重新按规定程序通过公开招拍挂方式进行流转。

第十一条

集体建设用地使用权流转不得用于商品住宅开发。

第十二条

有下列情形之一的集体建设用地使用权不得流转：

（一）土地使用者为集体土地所有者或集体土地所有者代表，土地流转时没有经过三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的；

（二）违法占用的集体建设用地；

（三）土地权属有争议的；

（四）司法机关依法裁定查封的；

（五）土地使用者未按土地流转合同约定进行开发建设的；

（六）土地流转权利受到其他法定限制的。

第十三条

集体建设用地使用权流转合同约定使用期限届满，土地使用者要求续期的，应在使用期限届满前两个月内向集体土地所有者提出申请，经集体土地所有者同意后，按本办法规定重新办理集体建设用地流转手续。

第十四条

集体建设用地使用权流转合同约定使用期限届满，土地使用者未提出续用申请的，土地使用权由土地所有者无偿收回。

第二节 流转方式

第十五条

集体建设用地使用权可以采用转让、出租、作价入股三种方式进行流转。

第十六条

符合流转条件的集体建设用地可以设定土地抵押权。

第十七条

集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地所有者或使用者将土地使用权转移的行为。集体建设用地使用权转让年限不得超过《集体土地使用证》载明的剩余土地使用年限。

第十八条

集体建设用地使用权出租，是指集体建设用地所有者或使用者将集体建设用地使用权出租的行为，由承租人与出租人签订一定年限的土地租赁合同，承租人取得租赁权并按期支付土地租金的行为。集体建设用地使用权出租期限一般与企业登记的经营年限相衔接，但最长出租年限不得超过《集体土地使用证》载明的剩余土地使用年限。

第十九条

集体建设用地使用权作价入股是指集体建设用地所有者或使用者将一定年期的集体建设用地土地使用权收益金折成股份，由土地使用者持股，参与分红的行为。作价入股年限应与企业登记的经营年限相衔接，最长不得超过《集体土地使用证》载明的剩余土地使用年限。土地使用权作价入股的红利（收益金）可以按实际收益分配，也可以按固定收益分配，每年支付一次。

第二十条

集体建设用地使用权作价入股一般采取双方协议方式。集体建设用地使用权转让、出租可以采取双方协议方式，也可以采取公开招拍挂方式。但土地使用者为集体土地所有者或集体土地所有者代表，且土地流转用于商业、娱乐、旅游开发的须采取公开招拍挂方式。

第三节 流转程序

第二十一条

协议流转程序为：

（一）土地流转双方签订土地流转合同；

（二）土地流转双方持有关材料向有形市场提出土地使用权流转申请；

（三）有形市场经审核，符合土地流转条件的，向土地流转双方颁发《集体建设用地使用权流转批准书》。

土地使用者为集体土地所有者或集体土地所有者代表的，土地流转基本情况须在有形市场公示十个工作日。公示期间，有其他意向用地者提出正式申请的，土地流转由协议方式转成公开招拍挂方式。

（四）地流转双方凭《集体建设用地使用权流转批准书》，办理土地变更登记。

第二十二条

公开招拍挂流转程序为：

（一）土地使用者向规划管理部门申请土地使用条件并办理其他前期手续；

（二）土地使用者持相关材料，向有形市场提出土地使用权流转申请；

（三）有形市场经审核，符合土地流转条件的，由有形市场通过招拍挂方式公开竞价，确定受让人或承租人，向土地流转双方颁发《集体建设用地使用权流转批准书》；

（四）土地流转双方凭《集体建设用地使用权流转批准书》，办理土地变更登记。

第二十三条

根据城乡建设规划由政府按规定程序统一组织建设的农民集中居住区内的房屋所有权转让的，其建设用地使用权随地上房屋所有权的转让而流转，程序为：

（一）房屋买卖双方持房产转让协议、售房人《集体土地使用证》及购房人《房屋所有权证》，向市、县（区）国土资源管理部门提出土地变更申请；

（二）经市、县（区）国土资源管理部门审核，符合条件的，办理土地使用权变更登记手续。

第四章 建设用地指标交易

第二十四条

建设用地指标严格按照以下程序产生：

（一）申请农村建设用地复垦，必须提交该土地的权属证明、土地勘测定界报告、土地利用现状图、土地分类面积汇总表。法人或其他组织申请农村建设用地复垦，必须提交土地所在农村集体经济组织同意复垦的书面材料；农村集体经济组织申请农村建设用地土地复垦，必须出具集体土地所有证或其他权属证明，以及本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意复垦的书面材料。

（二）市国土资源局依据土地利用总体规划、城乡建设规划，对土地综合整治建设用地复垦方案进行审查，经市人民政府批准后实施。

（三）市、区县国土资源局按照省市土地复垦有关规定统一组织验收，分别建立建设用地指标交易信息库。建设用地指标经过省、市国土资源局确认后，向指标所有者核发建设用地指标凭证。

第二十五条

建设用地指标用于房地产开发等公开出让项目办理农用地转用手续的，只能由经审核的从事土地储备、房地产一级开发的主体以及各开发园区运作平台申购；建设用地指标用于非公开出让项目办理农用地转用手续的，可在完成项目用地规划预审后，由用地单位直接申购。

第二十六条

建设用地指标须通过招拍挂方式在有形市场公开交易。指标交易可以根据指标所有者的申请在区县级有形市场进行交易，也可以在市级有形市场进行交易。

第二十七条

建设用地指标在市级进行交易的，可在全市范围内使用，在区县级进行交易的，只能在本行政区域内使用。

第二十八条

无法直接使用交易获得的增减挂钩指标办理农转用手续的地区，可以用交易获得的指标和国土资源管理部门交换国家计划指标。

第二十九条

已纳入万顷良田工程和城乡建设用地增减挂钩项目库的项目，项目实施后预期可形成的建设用地指标可按项目打包交易等方式在指标交易有形市场内进行交易，项目实施完成后所形成的增减挂钩指标归项目实施单位拥有。根据需要，市级可采取有偿的办法，调购部分建设用地指标，具体办法另行制定。

第三十条

国土资源管理部门在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、土地指标获取成本等因素的基础上，分片区制定建设用地指标交易指导价格。

第三十一条

为促进土地节约集约利用，发挥市场在资源配置中的基础性作用，鼓励指标交易，上级下达至南京市的农用地转用计划指标将主要用于满足全市保障性住房、基础设施以及重大产业项目用地需求，而新增经营性用地、村镇建设等用地指标主要通过土地整治、建设用地指标交易获取。

第三十二条

为提高建设用地指标使用效率，通过交易获得的建设用地指标原则上需在一年内使用，如一年内由于客观原因不能使用的，可申请按照指标购入价八折退回；或提前一个月向指标交易市场所在国土资源行政主管部门提出延期申请，延期时间最长不超过半年，到期后仍未使用的指标按作废处理。

第五章 地价和收益管理

第三十三条

市、区县人民政府制定并公布集体建设用地使用权流转最低保护价和片区指导价（基准地价），并根据城乡发展和土地市场状况，对最低保护价适时进行调整。

第三十四条

土地使用者为集体土地所有者或集体土地所有者代表的，集体建设用地使用权流转时流转价格须由申请流转的土地使用者委托具备资质的地价评估机构评估，流转价格不得低于政府公布的最低保护价。

第三十五条

土地使用者应按照土地登记和土地流转合同规定的土地使用条件使用土地，不得擅自改变土地使用条件。确需改变土地使用条件的应当经原批准机关批准，同时根据土地所有者要求交纳不同土地使用条件下土地流转价格差额，重新签署土地流转合同和办理土地变更登记。

第三十六条

集体土地所有者流转集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体资产统一管理。其中50%以上应当纳入专户管理，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。

第三十七条

区县政府可按一定比例，从土地流转收益中提取城乡统筹配套建设资金，专项用于农业农村发展，具体比例由区县研究确定。

第六章 附 则

第三十八条

国家和省对农村集体建设用地流转管理有新规定的，按国家和省的规定执行。

第三十九条

本办法由南京市国土资源局负责解释。

第四十条

本办法自颁布之日起实施，原《南京市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》（宁政发〔2004〕213号）同时废止。

第四篇：广东省集体建设用地使用权流转管理办法

广东省集体建设用地使用权流转管理办法

名

称：广东省集体建设用地使用权流转管理办法索 引 号：0000-21-2005-000052 主题分类：经济管理

发布机构：广东省人民政府 发文日期：2005-06-23

文

号：粤府令第100号

主 题 词：经济管理 土地 流通 办法 命令.h1 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 22pt;MARGIN: 17pt 0cm 16.5pt;LINE-HEIGHT: 240%;TEXT-ALIGN: justify }.h2 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 16pt;MARGIN: 13pt 0cm;LINE-HEIGHT: 173%;TEXT-ALIGN: justify }.h3 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 16pt;MARGIN: 13pt 0cm;LINE-HEIGHT: 173%;TEXT-ALIGN: justify } DIV.union { } DIV.union TD { }.h1 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 14px;LINE-HEIGHT: 18px FONT-SIZE: 14px;LINE-HEIGHT: 18px FONT-SIZE: 22pt;MARGIN: 17pt 0cm 16.5pt;LINE-HEIGHT: 240%;TEXT-ALIGN: justify }.h2 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 16pt;MARGIN: 13pt 0cm;LINE-HEIGHT: 173%;TEXT-ALIGN: justify }.h3 { FONT-WEIGHT: bold;TEXT-JUSTIFY: inter-ideograph;FONT-SIZE: 16pt;MARGIN: 13pt 0cm;LINE-HEIGHT: 173%;TEXT-ALIGN: justify }.union { }.union TD { FONT-SIZE: 14px;LINE-HEIGHT: 18px FONT-SIZE: 14px;LINE-HEIGHT: 18px }第 100 号

《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》已经2005年5月17日广东省人民政府第十届六十六次常务会议通过，现予发布，自2005年10月1日起施行。

省

长

二○○五年六月二十三日

广东省集体建设用地使用权流转管理办法 第一章 总 则

第一条 为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合我省实际，制定本办法。

第二条 集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。

第三条 取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用计划的农用地转用指标。

第四条 有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得流转

(一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；

(二)土地权属有争议的；

(三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；

(四)村民住宅用地使用权。

因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。

第五条 通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。

第六条 集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。

第七条 出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。

乡（镇）农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理,没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责经营和管理。

第八条 下列建设项目可以使用集体建设用地：

1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等；

2.兴办公共设施和公益事业；

3.兴建农村村民住宅。

第九条 国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。

第十条 土地使用者应当按照市、县人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。

确需改变土地用途的，应当经土地所有者和土地、规划行政主管部门同意，报原批准用地的市、县人民政府批准。

第十一条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督。

县级以上人民政府农业、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，对农民集体通过集体建设用地流转取得收益的管理使用，加强指导和监督检查。

第二章 集体建设用地使用权出让、出租

第十二条 集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。

集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第十三条 集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。

集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。

第十四条 集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）合同（包括其村民同意流转的书面材料）,按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。

第十五条 集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。

第十六条 集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。

原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与农民集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。

第三章 集体建设用地使用权转让、转租

第十七条 集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。

第十八条 集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。

集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。

集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。

第十九条 集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关合同，到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。

第四章 集体建设用地使用权抵押

第二十条 集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。

第二十一条 集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。

农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,在申请办理抵押登记时，应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。

第二十二条 集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。

因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。

第二十三条 处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。

第二十四条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第五章 土地收益

第二十五条 集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。具体实施办法由省劳动保障部门会同省农业、民政、财政、卫生等部门制定,报省人民政府批准后实施。

第二十六条 集体建设用地使用权出让、转让和出租的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向市、县人民政府缴纳有关土地增值收益。土地增值收益收缴和使用管理办法由省财政部门会同省国土资源、物价部门另行制定，报省人民政府批准后实施。

第二十七条 市、县人民政府土地行政主管部门应当制定本行政区域集体建设用地使用权的基准地价，并报市、县人民政府批准后公布。

第六章 法律责任

第二十八条 集体建设用地闲置的，市、县人民政府土地行政主管部门应当责令改正；农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，市、县土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。

第二十九条 单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于开发商品房地产项目和进行住宅建设的，市、县土地行政主管部门应当责令改正，拒不改正的责令交还土地。

第三十条 违反本办法第十五条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。

第七章 附则

第三十一条 集体建设用地使用权流转的合同文本格式，由省国土资源部门制定。

第三十二条 本办法自2005年10月1日起实施。

第五篇：农村集体建设用地使用权流转程序

一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押：

(一)经依法批准转用或取得的用地;

(二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划;

(三)依法办理土地登记或领取土地权属证书;

(四)界址清楚，没有权属纠纷。

二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序：

(一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请;

(二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书;

(三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同;

(四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。

三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序：

(一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同;

(二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。

注意事项：

农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形：

(一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地;

(二)土地使用权属不清或存在争议的;

(三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地，抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的;

(四)已被依法查封、冻结的;

(五)超过土地使用权使用年限的;

(六)无建筑物的宅基地;

(七)法律、法规规定的其他情形。

知识关联：

有下列情况之一的，在土地利用总体规划确定的城市和镇(含火炬开发区，下同)、村建设用地范围内，经依法批准可以办理农村集体建设用地转用手续：

(一)镇、村等集体经济组织兴办工业园区;

(二)镇、村等集体经济组织兴办集体企业;

(三)镇、村等集体经济组织进行公共设施和公益事业建设;

(四)农村村民宅基地;

(五)因征用农村集体经济组织的耕地，为解决农村集体经济组织和村民的生产、生活需要划留的用地;

(六)法律、法规、政策规定的其他情形。

属于市政府已预征预控或经市政府批准由各镇政府预征预控的集体农用地和未利用地，不得转为农村集体建设用地。

小编提醒：

农村集体建设用地使用权转让的，首次流转合同载明的权利义务随之转移。