第一篇：八种买房置业中的缩水陷阱
八种买房置业中的缩水陷阱
缩水，大多是指纺织品、纤维等放入水中后产生的收缩现象。但如今在买房置业中“缩水”现象也屡见不鲜。由于开发商或装潢与买房人对“规则”的掌握上大多处于不对称状态，买房人稍不小心就会掉进陷阱。有的“缩水”令你浑然不知，有的“缩水”会让你后悔莫及，有的“缩水”会让你在经济上蒙受损失。
对此，记者走访上海联业律师事务所王展律师，以及市消保委和虹口区消保委，结合多个案例进行分析，同时提出相关维权警示，便于广大买房人正确应对，以维护自己的合法权益。
面积缩水
李先生预购了一套商品房，预售合同约定建筑面积为105平方米，套内建筑面积为84平方米。还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于3％时据实结算，超过3％时，买家可退房。交房后，李先生总觉得面积有问题，就委托某房产测绘单位重新测量，发现总面积与约定一致，但套内建筑面积比合同约定减少了4％。李要求退房，但开发商认为不存在违约。
警示：签合同时应把套内建筑面积也作约定
按最高法院有关司法解释，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3％以内的双方据实结算，超过3％的买房人可要求退房。本案中开发商以双方约定面积为建筑面积而非套内建筑面积为理由，拒绝退房。
建议买受人在签合同时，要把建筑面积与套内建筑面积都作约定，这样可不让开发商钻空子。此外，买房人收房时，要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，如对面积有异议，可到测绘单位查询有关测绘情况；必要时，可委托相关测绘单位对面积重测。
层高缩水
前几年，多位业主一起与开发商签订了预售合同，合同约定房屋层高为2．9米。
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交房后，有业主发现房屋质量保证书中注明的层高有的为2．8米，有的为2．9米。于是业主作了自测，结果发现高度为2．6—2．62米不等。当业主们要求开发商承担违约责任时，开发商却推说是销售在制作预售合同文本时的笔误。
警示：对层高“缩水”明确约定违约赔偿数额
近年来，房屋层高“缩水”现象日趋严重，成为买房人投诉的一个重点。从法律上讲，商品房层高与合同约定不符，是违约行为，须承担违约责任。但往往合同并未明确约定开发商如何承担责任，并且也不可能要求开发商将层高恢复到约定的高度，但业主没有约定开发商赔偿数额多少，法院只能从合理性角度出发，酌情确定赔偿数额，而这种赔偿数额一般不高。
建议买房人在合同中，要明确约定违约责任和违约赔偿数额，这样到了纠纷阶段，可最大限度地保障自己的权益。
年限缩水
去年3月，王先生买下某楼盘，他知道是烂尾楼改造工程，下单前询问了该楼盘土地使用年限，售楼说保证70年。后来签预售合同时，他发现合同附件《房屋土地状况》备注里写着土地使用期限为1993年至2052年，这房屋使用年限竟不到60年，于是他质问售楼，不料售楼回敬：“你连常识都不懂，住宅用地都是70年”。王先生大呼上当。
警示：签约前弄清房屋土地使用权的起始期限
本案中，售楼明显钻了王先生空子。实践中，有许多买房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具体区别。时下大多开发商是直接从部门受让或从其他开发商那里转让而拿到土地的，买房人买了房后，对该房屋所享有的使用年限应为：原土地出让合同规定的土地使用年限，减去开发商已使用的年限。
建议买房人在签约前，最好到相关部门对房屋土地使用权的起始期限了解清楚，以确保不被开发商“忽悠”。
配套缩水
2001年，张女士看到某楼书介绍，小区将有1．5万平方米的高档会所，有室内游
泳池等设施，于是当场买下房。不料搬进新房后，直到2004年会所才开工，建成后张女士发现，会所严重“缩水”，面积不足4000平方米，游泳池规模也很小。后因会所经营不善，开发商未经业主同意，把会所转让给了他人并对外营业，严重影响了小区环境和安全。
警示：对配套设施约定要明确详细的责任承担
大多买房人乐意买配套齐全的小区，但有些开发商不能兑现原先的承诺，配套设施不全等问题时有发生。会所不是房产开发的必备设施，而是开发商吸引买房人的诱饵。许多买房人在签合同时，往往只关注房屋，忘了约定会所条款，导致会所纠纷不断。
建议业主在签预售合同时，应把会所相关的条款明确约定进合同，如会所的交付时间、所有权归属、服务功能、服务对象等，同时明确责任承担，以便追究开发商的违约责任。
小区缩水
某开发商把所建楼盘吹得天花乱坠，同时作了许多诱人承诺，凡一期A号楼的业主，今后可享受到二期的中心花园、绿地和网球场等公共设施。然而当A号楼业主陆续入住后发现:开发商违反了当初承诺及约定，将一期和二期的通道以一堵墙代替，造成A号楼的业主无法享受本为同一小区内的设施和环境，属于典型的小区“缩水”。
警示：按约定维护自己的合法权益
对于A号楼的业主而言，看中的是开发商宣传的二期形态，入住后期望能与二期的业主们共享花园、绿地所带来的欢乐。但事与愿违，一堵墙使他们与欢乐无缘—发商违约，侵犯了A号楼业主的合法权益，业主有足够理由与开发商进行维权交涉，直至对簿公堂。
规划缩水
李先生被广告吸引，来到某楼盘售搂处，售楼指着模型介绍了该楼盘宏伟规划，还重点介绍一期和二期之间的一处景观。签约时，尽管李先生看到样本合同中“广告宣传内容仅供参考”字样，但看到附件中有一期和二期的规划图，也就没多问，他买下一套一期房子。入住后不久，随着二期建设推进，他和其他业主发现原来这处景观
变成了一幢楼房，后来越长越高了。于是，李先生与小区百余名业主共同将开发商告上法庭，要求恢复原状，但既成事实的东西无法改动。
警示：把开发商的规划作为补充条款写入合同
开发商常常把一期后面的规划描绘到楼书中，利用合同有关约定，迫使业主在房价上涨时放弃追究其责任，或约定特别轻的违约责任，以极小的违约成本来换取变更小区规划带来的高额利润。
建议买房人先查明开发商是否已取得了后面地块的开发权，再查明小区规划是否经过规划部门的审批，也可要求开发商把这个规划作为补充条款写入合同，并在合同补充条款中约定较高违约金，让开发商为违约付出高额代价。
贷款缩水
去年3月，陈先生看中某处楼盘，即与开发商签订了一份为270万元的买卖合同，首付款为81万元，余下189万元通过银行贷款解决。刚开始开发商答应帮忙到指定银行去贷款，因贷款政策发生变化，只能贷五成，后来陈先生自己跑了几家银行也是如此。陈先生因拿不出剩余的两成，便提出解除合同，遭到开发商拒绝，开发商要求他继续履行合同，否则追究违约责任。几经僵持，最后通过协调，陈先生赔给开发商10万元才了结此事。
警示：事先对自己的偿还能力有个正确判断
大多数买房人通过按揭贷款购房，但银行贷款审批有个程序，其中不确定因素很多，尤其是若受政策影响，其变化是买卖双方始料不及的，属于不可归责于买卖双方的原因。本案中若强制要求买房人一次性支付余款既不可能，又显失公平。
建议买房人要事先对自己的支付能力、贷款条件和贷款审批的可能性做出正确的判断，同时在合同中应明确按揭贷款办不出来或贷款成数不足之后的处理方式，这样可避免纠纷。
装修缩水
朱先生于去年8月初与某装潢签订全包装潢合同，合同约定11月底竣工，但直至今年过年后仍未完成，且已装潢好的地方出现多处质量问题。
虹口区消保委经调查，发现双方存在3点争议：
一、屋内多处墙体开裂、窗口渗水，装潢认为是房屋以旧翻新所致；
二、因装潢时多次返工，导致大理石地砖多处损坏。朱先生新购置的电器已于施工期间搬入，1万多元的冰箱被损，装潢却予以否认；
三、对于工期一拖再拖，装潢认为是朱先生未按时付款、又恰逢春节所致，朱先生却表示自己严格按合同定期付款。最后因双方分歧较大，无法达成调解协议，区消保委决定终止调解，支持消费者提起诉讼。
警示：把可能出现的纠纷事先作个准备或约定
装潢投诉一直是消保委投诉调解中的难点，事实争议大，证据难保全。对此，虹口区消保委提醒消费者：一是签订合同时，对于承包方式、分期付款、工期等事项都要予以明确；二是装潢中，出现返工、工期顺延、变更项目等，应及时签订补充协议；三是消费者应不定期到现场查验，一旦发现问题要及时沟通，必要时可拍照作留存，便于纠纷时责任认定；四是对于贵重家具、电器等，在装潢前就与施工方现场查验，最好签署双方认可的相关协议。
注意事项
房产是特殊的大宗消费商品，装潢又是买房后的一次性消费，金额之大，期望之高，牵动着大家的心。本文提及的五花八门的“缩水”现象虽难以预料，但事先有个防范的“谱”———学会签好一份有利于维护自己权益的合同就显得十分必要了。增强自我维权意识，学会规避纠纷，享受幸福生活，这是改善生活的根本出发点和归宿。人人都应学会用合同（契约）保障自己的“资产”不缩水。
第二篇：买房提示：9个陷阱
买房提示：9个陷阱
买房屋是人生大事，要特别慎重，小心买房屋路上的陷阱。
一、一手房屋：无预售证，别交定金
开发商必须取得商品房预售许可证，楼盘才能销售。购房者与其签订商品房销售合同，开发商把合同备案材料送到市房屋地产交易登记中心进行合同备案。备案了，说明购房合同登记了，房子由你购买了。
如果开发商没预售许可证，不能内部预订房子，收取定金、诚意金或定号，这些都不是真正的销售。一些群众也知道开发商没预售许可证，但担心房市好，买不到房，还是去交了定金。开发商没有预售证，没经过交易登记中心审查，有可能其建审手续不齐全，买这房子就会有风险。
有关人士提醒购房者，买房屋前要了解该房屋是否具备预售资格；对开发商所作的口头承诺包括售楼小姐的话要尽量写入《认购书》或合同中去，以免发生纠纷。否则，一旦涉讼，消费者会承担举证不能的后果。
二、二手房：小心产权方面风险
买二手房屋首先要看有无产权证，再核实持证人是否是房屋的所有权人。为防止有的承租户卖掉房主的房子，因此还要核对对方的身份证，人房证三者要对得上号。最后还要到房地产交易登记中心办理房屋正式过户手续。私下买卖房屋，只有公证，没办登记也不行。公证手续不能代替房屋登记手续，它不表明房子归你所有。
目前二手房屋交易陷阱基本上是产权方面的风险，风险主要表现在以下几方面：
1、产权人已故，如果继承人没有办理继承公证，产权人还不能确定，这样的房子不能交易。但卖房人往往会隐瞒这一事实。
2、要提防假产权证。
3、要小心被银行抵押的房子。卖房屋人向银行按揭贷款买下房子，如未还清贷款，这样的产权是不完整的。因此必须提前解押，才能买卖该房。
4、要买产权清晰的房屋，否则你的产权不受法律保护。如产权人死了，其房产共有权人———继承人对卖房意见不一。
5、拆迁房没办产权证的，不要去买。
6、一些私下交易房屋，没到房地产交易登记中心办房产过户手续，买主以为拿到对方的产权证就算买下房子。但实际上，法律不承认这样的过户。
7、房屋已出租给别人，房主要卖房，必须先征得承租人的同意。因为法律规定，承租人享有优先购房权。因此只有承租人书面声明放弃，房子才能卖掉。否则会造成交易障碍。一旦承租人在交易过程冒出，买方就要退出。
买房时，最好要到房地产交易中心去查验对方的交权证是否是真的？产权状态如何？即产权是否清晰？有无共有权人（指夫妻、子女。如有共有权人，其中一个人来卖房，不行，要授权）？房屋有无被法院冻结？是否向银行抵押？没问题，才能过户。
8、小心低价消费风险
房屋是大宗商品，买房子首先要想到规避风险，可以请教专业机构服务来规避风险。如涉及合同签订，可咨询律师；识别房子价值，可请房地产评估机构或会计师事务所；要交易二手房屋，可委托规范的中介机构代理，中介机构可以为你规避风险和提供专业服务，包括监管资金、跑银行、办产权证、物业交接等。有的中介超低价收费，它所有的服务都跟不上。一旦出事，它没有能力监控和赔
偿，无法规避风险，无法承担服务。外地很多地方出现小中介携款而逃的事情。
第三篇：买房时如何应对置业顾问
[房产房贷]
购房技巧：买房时如何应对置业顾问
作者：潘涛
买房时，若是有一个正直的置业顾问的话，自然可以更加省心省力。然而，我国的楼市环境复杂，置业顾问的实际收入与房东利益或者开发商利益挂钩，于是在给购房者提供意见的时候往往会隐瞒缺点而夸大有点，甚至有时候还会设置陷阱损害购房者的利益。为了更好的保障自身购房权益，购房时该如何应对置业顾问呢？
首先，平淡对待以争得主动权。
购房者若是很快对置业顾问产生好感和信任，那么这次交易的主动权可能就在对方的手上了。最好的方法是平淡对待，毕竟你是顾客而对方是服务人员，不管开始他的表现如何你都平淡应对就行了，当然你自己的态度也不能过于无理取闹，礼貌但不做任何实质性的回应、微笑而不回答，让对方无法对你作出一个准确的心理评估，让他的说话技巧没有用武之地、无的放矢。
其次，尽量少说话防止对方套话。
置业顾问在听购房者说话的时候善于拿捏对方的心理，收集对自己有利的信息。有的购房者喜欢大谈特谈，什么楼市历史、销售案例、经典楼盘一大堆东西滔滔不绝地脱口而出，显然为了买房做了些功课的，他的想法当然是通过这些话语让置业顾问觉得自己很专业、很内行。这个办法用来对付一些刚刚出道菜鸟置业顾问或许有一定效果，但是对于一些杀场老手来说很有可能是适得其反。开始谈的时候话可以尽量少一点，拣重点的说，把你的实际需求简简单单几句话说出来就行了，剩下的话让对方去说，期间可以适当地针对楼盘提出一些简短且实际的问题，而且问一句话就行，不要有多余的东西。
再次，正视但不要过于表露个人的购房需求。
买房时，要正视自己的购房需求，想要买什么样的房子心里必须有底。同时，不要去搞一些花哨的东西，要推脱就直接推脱，感觉价格还是贵了点，再看看吧。简单而直接地说出来，等同于把一个实际问题丢给置业顾问——你降点我就买。大家都清楚明了，再不行可以直接走人，现在的楼市存量大、新房少、观望情绪浓厚，可选择性大得很，大可不必担心你心仪的房子被人买走。而且，对方说不定比你还心急，即便他的表情很淡定。
第四篇：识破买房送面积陷阱
识破买房送面积陷阱
今年以来，为应对国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”）以及《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“新国五条”）后日渐冷清的房地产市场，开发商们毫不意外的推出了各种打折促销活动。“买80平米，送3、40平米，使用面积比建筑面积大得多。”深圳很多开发商打出了类似这种买房送面积的口号来促销。可是，天下没有免费的午餐，这便宜的背后又隐藏着什么秘密？凭空多出来的空间，到底是一个馅饼还是一个陷阱呢？
实际上，很多楼盘都是把原来设计中的露台、飘窗以及部分阳台都变成了房间的一部分，而这就是开发商称为赠送的部分。
律师分析：买房送面积其实不过是开发商的一个促销手段，而赠送的面积要不就是原来就不应该计算的面积，要不就是超过规划以外的违法搭建，因为根据建设部《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，像类似于建筑物的露台、装饰性幕墙，与建筑物不相通的装饰性阳台，都是不应计入面积的；而层高不足2米2的空间，以及与建筑物相通的阳台，也只能按水平的投影面积计算一半。
按照国家相关规定，这些原本就不应该算面积的露台、公共走道以及原本就只算一半面积的阳台，在一些开发商的嘴里却变成了给购房人的优惠。而如今更有甚者，把规划设计范围以外的面积以伪赠送的方式拿出来，来吸引购房人的眼光。
但实际上这些赠送的面积都不会在房产证中体现出来。即使这部分空间被通过二次改建的方式，把它开发出来了。甚至利用了，那这部分也不会写进合同，也办不了房产证，这部分的房产将来在抵押、过户或者说继承、拆迁等过程中，都不会被法律所认可。
而且，二次搭建本来就是一个违章的行为，也会面临被强制拆除、恢复原状的后果。
第五篇：如何在厦门买房——置业厦门流程全析
买房子对于一个普通的家庭来说，可以说是一生中最重要的一次投资。而异地置业，遇到的困难和不确定的因素就更多了。外地人如何来厦购房？有什么限制和规定？尽管厦门房地产市场的规范和手续简便是有目共睹的，但还是有些“规定动作”必须进行。为此，记者专门向厦门房地产业内人士请教，就个人购买一手房精心绘制了如下一张流程表。
一、挑项目选户型
挑项目可以说是购房第一步，也是最重要的一步，这是本次置业的决策核心。
当然，要挑一个合适的项目，须参考很多方面的内容。最基本的就是俗称为“购房四看”的。这四看就是看地段、看价格、看设计和看开发商的信誉。
不管外面的世界如何精彩，房子住得舒不舒服，户型可是关键。如果项目、户型在各方面都合您的意，那么您才有可以将我们下面要提供的步骤继续下去。
二、签认购书
如果这套房子您决定买了，那么从这步起，您将经历一系列具体而琐碎的事务。请保持您的耐心。
在厦门，签认购书时，一般开发商会要求交纳1万—2万元的定金。
★注意事项
1.看是否有《预售许可证》
在签认购书时，一定要记得查看开发商的五证：即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》。特别是《预售许可证》非常关键，开发商是否取得这份证件，是能否合法出售这套房产的凭证。一般来说，如果有了这份证明，前面的几张证件大概也都没问题啦！
2.别轻信“内部认购”
尽管法律明确规定在未取得预售许可之前，开发商不得预售楼盘。但事实上，开发商为了尽快回笼资金，降低风险，往往在获证之前就开始售卖楼盘，此时的认购价格往往比较低，由于一般是“内部人”才能得到这样的消息，故被业内称为“内部认购”。
内部认购被许多楼花炒家视为发财的重要方式之一。因为一般来说，一个楼盘在不同时期，其认购价格是不一样的。一套房子在《预售许可证》下来之前是一个价，证件下来之后，楼价就开始涨了，之后，封顶一个价、开盘一个价、甚至尾盘还有一个价。在何时入市是非常关键的。基本上，开发商为了降低风险，越早认购报的价格越优惠，这也是不少人趋“内部认购”若鹜的根本原因。
但对于购房者来说，“便宜”的风险是很大的。因为内部认购时，开发商并未办完所有预售前的法定手续，开发商有可能因房屋质量有问题或资金有问题而拿不到证件，房子就不能合法上市，那买家可就亏大喽！
而且内部认购在法律上看，也是无效的，因此，这会使购房者的权益处于极不稳定的状态。因此，对于消费者来说，还是找五证齐全的楼盘更稳妥些。
三、签正式合同
在一般情况下，在签认购书后，开发商会在一周之内通知客户来签正式的合同，并按合同约定付款，如果约定以按揭方式买房的，此时就该付清20％－30％的房款了。
四、合同登记备案
签完正式合同之后，就要准备到房地产管理部门办理合同登记备案手续了。办理合同登记是要交钱的，不过别紧张，现在在厦门房地产界已形成一种行规———即费用在大多数情况下由开发商掏腰包。不过，购房人自己承担或与开发商协议承担的情况也有不少。
若由你承担这笔款项的话，那么登记费的标准为：住宅为3元／平方米；车库如果按面积算，则为7元／平方米，若无面积，则为200元／位；商场为12元／平方米。同时，购房人还得按购房金额的万分之三，缴纳印花税。
五、公证
在厦门，购买一手商品房是有送户口的，如果你不想要的话，按厦门市目前的规定，购房合同可以不经公证。但如果你想要个厦门“身份”，那么就必须先进行房屋买卖合同公证。公证费用按购房款的3‰缴纳。
举个例子：如果你买的是一套售价为50万元的房子，公证费用得花去500000×3‰＝1500元，你可以与开发商协商付款的比例。目前在厦门，肯分担这笔费用的开发商，一般是与购房人各付50％。
待公证程序结束后，开发商再拿着公证书到房管局办理合同登记手续。
六、办理按揭手续
买房子可以有很多种付账方式，你可以与开发商自由协商，一般有一次性付款、分期付款和银行按揭等几种。
如果你大方地选择了前两种付款方式的话，那么在开发商办完合同登记之后，开发商就会通知购房人来领合同。正式的房屋买卖合同是全国统一的《商品房买卖合同》，共有一式四份：买房人、开发商、房管部门和公证处（如果有的话）各执一份。如果未进行公证，房管部门会收回一份合同。
现在占主流的付款方式，是银行按揭付款。如果你选择的是这种方式，那么开发商会在合同登记之后，将合同资料送交银行审批，各家银行对办理按揭应提供的材料和按揭条件限制的规定都不太一样。
举个例子来说，比如厦门建行规定“借款人年龄加借款年限原则上不超过65岁，否则应提供有足够担保能力的第三方保证人，保证人应为借款人的子女等亲属”；而厦门工行则规定“借款人现有年龄加上借款期限不得超过70岁”。因此，一个年龄为51岁的购房人，想办理20年的按揭贷款，如果向厦门工行申请，那肯定是通不过的，如果向建行申请，那么只要其亲属能提供保证，还是可以获得批准的。
现在，厦门有的开发商会与多家银行保持合作关系，以便于方便购房人获得银行的按揭贷款。在办理按揭的过程中，开发商处于一种协助地位，协助购房人办理相关手续，并提供阶段性的担保。
七、抵押登记
按揭手续办完之后，购房人就须到房管部门去办理抵押登记手续。此时，购房人还须独自承担万分之八的抵押登记费。
八、保险
以上手续都办理完毕之后，购房人还须为房屋办理保险，支付的保险费为贷款金额×1‰×年限。办完这一切手续之后，你就按着按揭贷款合同的规定，每月往银行交钱吧。
九、办理户口产权
房子买下了，事情却还没有完。作为购房人，如果购买的是期房，那么何时竣工验收和何时交房是你必须关心的事项。
按照厦门市的规定，办理户口须等房屋竣工验收之后才能进行。而办理产权，也须等到这一程序进行完了才能开始。
在办理产权证时，买房人还要交纳一笔契税和印花税。印花税为5元。而契税则可以说是购房人在购房过程中除了购房款之外最大的一项费用了。所谓契税，顾名思义，就是交易税，按我国目前的法律规定，房屋每进行一次交易，即每订立一次契约，都必须交纳一笔税收。根据厦门市的有关规定，普通商品房交易，契税为每次交易金额的1.5％，其中高档住宅为3％。
所谓高档住宅，指的是：（1）高级公寓、别墅、度假村、复式住房（即楼中楼）；（2）单位面积售价岛内超过5000元／平方米，集美区、杏林区、海沧投资区超过3600元／平方米，同安区超过3000元／平方米以上的住宅。这里指的房屋面积，按实际建筑面积计算。
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