湖南省房地产开发企业所得税管理暂行办法（大全五篇）

第一篇：湖南省房地产开发企业所得税管理暂行办法

湖南省房地产开发企业所得税管理暂行办法

第一条 为进一步规范和加强房地产开发企业的所得税征收管理，保证国家财政收入及时均衡入库，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国个人所得税法》以及财政部、国家税务总局《关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定》（财税字〔2000〕91号）等税收法律法规，结合我省实际，制定本办法。

第二条 凡在我省境内从事房地产开发业务，按税法规定缴纳企业所得税的企业，以及按税法规定缴纳个人所得税的个人独资企业和合伙企业（以下统称房地产开发企业），均适用本办法。

第三条 房地产开发企业的所得税分为查账征收和核定征收两种方式。

对经营规范、账务健全、核算真实，无少缴税款行为和其他税收违法行为的房地产开发企业，实行查账征收方式征收所得税。

经济适用住房和未经开发土地的转让，不适用核定征收方法。

第四条 房地产开发企业有下列情形之一的，一律采取核定征收方式征收所得税：

（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；

（二）依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全的；

（四）未按规定保存有关账簿、凭证及有关纳税资料或者拒不提供纳税资料的；

（五）收入总额或成本费用支出不能准确核算，不能向主管税务机关提供真实、准确、完整纳税资料的；

（六）上年度计税依据明显偏低、应纳税所得额占销售收入比例低于当地应税所得率，又无正当理由的；

（七）税收法律、行政法规规定的其他情形。

第五条 房地产开发企业的所得税征收方式按下列程序和方法确定：

（一）纳税人填列《房地产开发企业所得税征收方式鉴定表》，经税务机关审核，确定征收方式。

（二）鉴定表中各项目均合格的，实行纳税人自行申报、税务机关查账征收方式征收所得税；有一项不合格的，实行核定征收方式征收所得税。

（三）实行核定征收方式的，由县（市、区）级税务机关审核确定；实行查账征收方式的，由县（市、区）级税务机关报市（州）级税务机关确定。

第六条 房地产开发企业所得税征收方式鉴定工作每年进行一次，时间为当年的6月底前。

第七条 所得税征收方式一经确定，在一个纳税年度内一般不得变动。

实行查账征收方式缴纳所得税的企业，出现本办法第四条情形之一的，主管税务机关应及时将企业变更为核定征收方式征收所得税，按最后确定的方式汇算清缴。

第八条 实行核定征收所得税的房地产开发企业，一律采取按收入总额核定应税所得率的定率征收方式，不得采取定额征收方式。

第九条 房地产开发企业核定征收企业所得税或投资者个人所得税，应纳所得税额计算公式为：

应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率

应纳税所得额＝收入总额×应税所得率

为简便计算，对缴纳企业所得税的房地产开发企业，征收机关可以按照应税所得率和适用税率，换算出按收入总额的企业所得税征收率，直接按收入总额计算应纳的企业所得税。计算公式如下：

应纳企业所得税额＝收入总额×企业所得税征收率

企业所得税征收率＝应税所得率×适用税率

或＝应纳企业所得税额 / 收入总额

第十条 从事房地产开发的独资企业和合伙企业取得除生产经营所得以外的其他应税所得，应分别按照适用税目和税率征收个人所得税，不适应上述核定征收方法和计税公式。

第十一条 房地产开发企业收入总额包括房地产销售收入、预售收入、视同销售收入、代建工程和劳务收入、租赁收入、预收购房定金以及税收法律、行政法规规定的其他应税收入。

房地产开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由房地产开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；

房地产开发企业发生预售定金、预售收入退回的，已征税的预售收入可抵减当期收入总额。

房地产开发企业收入总额不能准确核算的，由主管税务机关按照税收法律、行政法规的规定核定其收入。

第十二条 全省房地产开发企业核定征收的应税所得率标准为：

（一）省会城市城区不低于15%；

（二）其他市、州所在地城区不低于12%；

（三）县（市）不低于10%。

各市、州税务机关可根据本地区社会经济发展程度、房地产销售价格、企业盈利水平等因素，按不低于本办法规定的应税所得率最低标准的原则，确定并定期调整本地区房地产开发企业适应的应税所得率，并报省级税务机关备案。

同一市、州国税机关和地税机关确定的应税所得率应保持一致。

对具体企业核定应税所得率，可根据房地产开发项目所在地或售价进行确定。

第十三条 房地产开发企业的应税所得率一经确定，一个纳税年度内不得变动。下列情形除外：

（一）实行改组改制的；

（二）生产经营范围、主营业务发生重大变化的；

（三）遭受风、火、水、震等自然灾害的；

第十四条 实行核定征收企业所得税的房地产开发企业，按月预缴和年度结算企业所得税时，一律适用25%法定税率计算。

第十五条 核定征收所得税的房地产开发企业，按下列规定进行纳税申报：

（一）实行按月预缴，年终结算税款的办法申报纳税。

（二）纳税人预缴所得税时，应依照确定的应税所得率计算所属期实际应缴的税额进行预缴。

（三）纳税人预缴所得税或年终进行所得税税款结算时，应按规定填制《核定征收企业所得税纳税申报表》、《个人独资企业和合伙企业核定征收个人所得税纳税申报表》，并在规定时间内报送主管税务机关。纳税人在填制申报表时，只需要填写收入总额、应纳税所得额、适用税率、已缴税额和应纳税额等项目，并在备注栏中注明实行的征收办法及应税所得率。

第十六条 对核定征收所得税的房地产开发企业，实行以票控税。

（一）由地税机关征收所得税的，地税征收机关在开具销售发票的同时，开具税收通用完税证或税收专用缴款书，由纳税人缴纳入库；

（二）由国税机关征收企业所得税的，地税机关凭纳税人在国税征收机关缴纳所得税的结算证明单，开具销售发票或换购发票。

第十七条 纳税人实行核定征收所得税方式的，不得享受所得税各项优惠政策。

第十八条 本办法未尽事项，按现行税收法律、行政法规的规定执行。

第十九条 本办法由湖南省国家税务局、湖南省地方税务局共同解释。

第二十条 本办法自2008年1月1日起执行。以前年度的收入仍按原征收方式进行结算。

第二篇：企业所得税清算管理暂行办法

企业所得税清算管理暂行办法

第一章 总则

第一条 为了进一步加强企业所得税征收管理，规范完善企业所得税清算工作，提高企业所得税管理的科学化、专业化、精细化水平，防止税收流失，切实维护国家税收利益，保障纳税人的合法权益，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）、《财政部 国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]60号）、《国家税务总局关于企业清算所得税有关问题的通知》（国税函 [2009]684号）等其他相关法律、行政法规规定，结合我局企业所得税征管实际，特制定本暂行办法。

第二条所谓清算，是指企业因解散、破产、重组等原因终止生产经营活动，或不再持续经营，对企业资产、债权、债务所作的清查、收回和清偿工作。

第二章 清算对象

第三条凡居民企业（包括查账征收和核定征收企业）（以下简称企业）有下列情形之一的，应按本办法规定进行企业所得税清算：

1、企业章程规定的营业期限届满或者其他解散事由出现；

2、企业股东会、股东大会或类似机构决议解散；

3、企业依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销；

4、企业被人民法院依法予以解散或宣告破产；

5、企业在重组中因合并或者分立而不再持续经营；

6、企业因登记注册地址迁移至中华人民共和国境外(包括港澳台地区)；

7、企业由法人变更为个人独资企业、个人合伙企业、个体工商户等非法人组织；

8、企业因其他情形解散或注销。

第四条 企业在办理注销税务登记之前，如属于上述规定情形需要进行企业所得税清算的，应依照税法的规定办理企业所得税的清算，并就其清算所得填写《企业清算所得纳税申报表》，向主管税务机关申报并依法缴纳企业所得税。

第五条企业所得税的清算，应当根据国家有关法律、行政法规、规章等规定，以合法有效的合同、章程、协议等为基础，按照合法、公平、公允、及时和保护国家税收利益、保障纳税人合法权益的原则进行。

第三章 清算期间

第六条 企业清算开始之日具体为：

1、公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现的，董事会等权力机构解散的决议日；

2、股东会或者股东大会决议解散，股东会或者股东大会的决议日；

3、依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销，相关行政机关文件签发日；

4、因公司经营管理发生严重困难，继续存续会使股东利益受到重大损失，通过其他途径不能解决的，持有公司全部股东表决权百分之十以上的股东，请求人民法院解散公司，人民法院予以解散，人民法院裁决日或判决日；

5、人民法院依照《破产法》规定宣告债务人破产，人民法院宣告日；

6、企业重组中需要按清算处理的企业，经董事会等权力机构批准的企业重组协议或合同的签约日；

7、其他需要清算的情形，相关证明文件生效日。

第七条 企业所得税清算期间是指企业自终止正常的生产经营活动开始清算之日起，至主管税务机关办理注销税务登记前的期间。企业清算时，应当以整个清算期间作为一个独立的纳税，依法计算清算所得及其应纳所得税。清算期间，企业存续，但不得开展与清算无关的生产、经营活动。

第八条 企业应自开始清算之日起六个月内，办理企业所得税清算，并自清算结束之日起15日内，向主管税务机关报送企业清算所得税纳税申报表，结清税款。纳税人因特殊情况，需要延期进行清算申报的，比照延期申报的有关规定处理。

第九条 企业在办理企业所得税清算申报前，应依照税法的规定先向主管税务机关办理当期企业所得税申报和企业所得税汇算清缴，依法缴纳企业所得税。

第十条企业在中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起六十日内，先向主管税务机关办理当期企业所得税申报和企业所得税汇算清缴，依法缴纳企业所得税。

第四章 清算所得

第十一条 企业依法进行清算时，其清算所得应当依照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、有关法律、行政法规、规范性文件的规定计算缴纳企业所得税。

第十二条 清算所得是指企业的全部资产按可变现价值或交易价格减除其计税基础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额。

计算公式如下：

清算所得＝企业的全部资产可变现价值或交易价格－资产净值－清算费用－相关税费清算所得＋债务清偿损益＝资产处置损益＋负债清偿损益－清算费用－清算税金及附加＋其他所得或支出）

第十三条 企业的全部资产可变现价值或者交易价格是指企业全部资产在清算处置时为企业带来的经济利益，即公允价值或实际成交价。

第十四条 清算费用是指企业清算过程中发生的与清算业务有关的费用支出，包括清算组组成人员的报酬，清算财产的管理、变卖及分配所需的评估费、咨询费等费用，清算过程中支付的诉讼费用、仲裁费用及公告费用，以及为维护债权人和股东的合法权益支付的其他费用。清算费用按实列支。

第五章 清算申报

第十五条 企业成立清算组开展清算活动的，应当在清算组成立之日后10日内向主管税务机关报告，由清算组在规定的期限内出具清算报告。企业清算不成立清算组的，由纳税人委托有资质的中介机构进行清算，并出具清算报告。主管税务机关接收企业提交的清算报告，进行税收清算。

第十六条 企业应当自清算开始之日起15日内向主管税务机关备案并附送下列资料：

（一）企业终止正常生产经营活动开始清算的证明文件；

（二）清算联络人员名单及联系方式；

（三）清算组成立文件；

（四）欠税报告表（如有欠税）。

第十七条 主管税务机关获知或收到企业破产清算组发布公告申报债权通知后，在接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报税务债权。

第十八条 企业按照法定程序清算结束后，按照有关规定持下列有关资料向主管税务机关办理所得税清算申报，主管税务机关接收纳税人提交的清算报告，进行税收清算。

（一）中华人民共和国企业清算所得税申报表；

（二）资产处置损益明细表（附表一）；

（三）负债清偿损益明细表（附表二）；

（四）剩余财产计算和分配明细表（附表三）；

（五）清算期间财务会计报告（资产负债表、损益表、资产盘点表）；

（六）法定资质的中介机构出具的房屋、建筑物、土地使用权等资产的资产评估报告；

（七）法定资质的中介机构出具的税收清算报告;

（八）《欠缴税款申报及确认表》；

（九）企业清算结束尚未处置的财产清单，清算组织指定保管人的授权委托书、组织机构代码证和身份证复印件;

（十）主管税务机关要求报送的其他资料。

第十九条企业在办妥清算申报，结清税款后，持下列有关资料向主管税务机关办理注销税务登记手续。主管税务机关在清算申报之前不得接受企业提出的注销申请。

（一）注销税务登记申请表；

（二）中华人民共和国企业清算所得税申报表；

（三）企业清算所得税完税凭证。

（四）主管税务机关要求报送的其他资料。

第六章 征收管理

第二十条 企业在经营期间无论采取查帐征收方式还是核定征收方式缴纳企业所得税，在清算期间均采取查帐征收方式计算缴纳企业所得税。

第二十一条 企业依法清算时，清算期间作为一个独立纳税，以前的亏损可以用清算所得弥补。由于清算期间不属于正常的生产经营期间，因此，清算企业不能享受法定减免税优惠（包括定期减免优惠、小型微利企业优惠税率、高新技术企业优惠税率等），一律适用基本税率25%。

第二十二条 企业清算资产的损失，应按照企业财产税前扣除审批流程的要求提供相关证明材料，经主管税务机关审核批准后，方可作为清算资产损失。企业发生的下列坏帐损失，不得计入清算资产损失：

1、除金融企业以外的企业直接借出的款项，由于债务人破产、关闭、死亡等原因无法收回或逾期无法收回的；

2、关联企业之间的应收账款。经法院判决负债方破产且破产企业的财产不足以清偿负债的部分除外；

3、税收法律、行政法规规定不得作为坏账损失的。

第二十三条对于经营期间没有收入，但有资产或者只有收入，没有资产的企业，主管税务机关可以适当简化所得税清算工作。企业进行清算所得税申报时可只提供企业所得税清算申报表、清算期间资产负债表、损益表、资产盘点表及主管税务机关要求报送的其他资料。

第二十四条 主管税务机关受理企业所得税汇算清缴和清算申报后，应按照《税收征管工作规程》规定的程序和《纳税服务承诺》规定的时限做好以下工作：

（一）在企业所得税清算结束后，应按规定的期限督促纳税人结清所有税款。

（二）企业缴清税款和滞纳金后，主管税务机关按规定办理注销税务登记。

（三）主管税务机关在企业注销、清算后，应将有关的注销资料整理归集，按户建立注销档案。

（四）注销资料档案按照征管档案资料管理的要求进行保管。

第二十五条 企业在清算企业所得税过程中未按照规定的期限办理纳税申报或者未按照规定期限缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定加收滞纳金。

第七章附则

第二十六条 本办法未尽事宜，按有关法律法规的规定执行。

第二十七条 本办法自 2010年1月1日起施行。

财政部 国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知

财税[2009]60号

颁布时间：2009-4-30发文单位：财政部 国家税务总局

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

根据《中华人民共和国企业所得税法》第五十三条、第五十五条和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第十一条规定，现就企业清算有关所得税处理问题通知如下：

一、企业清算的所得税处理，是指企业在不再持续经营，发生结束自身业务、处置资产、偿还债务以及向所有者分配剩余财产等经济行为时，对清算所得、清算所得税、股息分配等事项的处理。

二、下列企业应进行清算的所得税处理：

（一）按《公司法》、《企业破产法》等规定需要进行清算的企业；

（二）企业重组中需要按清算处理的企业。

三、企业清算的所得税处理包括以下内容：

（一）全部资产均应按可变现价值或交易价格，确认资产转让所得或损失；

（二）确认债权清理、债务清偿的所得或损失；

（三）改变持续经营核算原则，对预提或待摊性质的费用进行处理；

（四）依法弥补亏损，确定清算所得；

（五）计算并缴纳清算所得税；

（六）确定可向股东分配的剩余财产、应付股息等。

四、企业的全部资产可变现价值或交易价格，减除资产的计税基础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额，为清算所得。

企业应将整个清算期作为一个独立的纳税计算清算所得。

五、企业全部资产的可变现价值或交易价格减除清算费用，职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，结清清算所得税、以前欠税等税款，清偿企业债务，按规定计算可以向所有者分配的剩余资产。

被清算企业的股东分得的剩余资产的金额，其中相当于被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得；剩余资产减除股息所得后的余额，超过或低于股东投资成本的部分，应确认为股东的投资转让所得或损失。

被清算企业的股东从被清算企业分得的资产应按可变现价值或实际交易价格确定计税基础。

六、本通知自2008年1月1日起执行。

财政部 国家税务总局

二○○九年四月三十日

国家税务总局

国税函〔2009〕684号

国家税务总局关于企业清算所得税 有关问题的通知

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的有关规定，现就企业清算所得税有关问题通知如下：

一、企业清算时，应当以整个清算期间作为一个纳税，依法计算清算所得及其应纳所得税。企业应当自清算结束之日起15日内，向主管税务机关报送企业清算所得税纳税申报表，结清税款。

企业未按照规定的期限办理纳税申报或者未按照规定期限缴纳税款的，应根据《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定加收滞纳金。

二、进入清算期的企业应对清算事项，报主管税务机关备案。

二○○九年十二月四日

第三篇：房地产开发企业所得税会计实务（推荐）

房地产开发企业所得税会计实务

第二编 房地产开发行业的特点

1．投入金额大。由于房地产项目产品的高价值性且建设开发周期较长，对资金需求量较大，因此房地产开发企业的自有资金量是否充足、融资渠道是否畅通极为重要。

提示：利息支出成为企业所得税管理的一个重点。

2．建设开发周期长。房地产开发从土地取得到售后服务，期间要经过开发用地取得、规划设计、建筑施工、产品预售、竣工验收、产品销售、售后服务等多个环节。整个开发周期一般为3-5年。

提示：开发周期长，导致资金核算的周期长。是造成企业的应纳税所得额在各个间忽高忽低的主要原因。

3．业务发展地域性强。房地产开发与地区经济发展密不可分，经济较发达的地区，房地产开发行业发展往往较快，产品质量、售价也都较高。

4．监管部门多。房地产开发行业的经济带动性强，社会关注度高，政府调控性强，监管部门多。整个开发环节内，政府监管部门主要有：国土局、发改局、规划局、建设局和工商、税务等多个部门。

提示：国税部门必须尽可能取得第三方信息，加强监管。

第三编 房地产开发的业务流程简介

第一步：开发设想与可行性研究(发改局)在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

开发商确定可行后，还得报发改局审批。

工作程序：

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

第二步：申请项目用地（国土局）土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设局备案，领取《房地产开发项目手册》。

工作程序：

（一）国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

（二）集体土地的征用

1、征用集体土地用地申请

2、到拟征地所在区（县）房地局立案

3、签订征地协议

4、签订补偿安置协议

5、确定劳动力安置方案

6、区（县）房地局审核各项协议

7、市政府下文征地

8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

9、办理批地文件、批地图

10、办理冻结户口

11、调查户口核实劳动力

12、办理农转工工作

13、办理农转居工作

14、办理超转人员安置工作

15、地上物作价补偿工作

16、征地结案

第三步：项目设计（规划局）根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。

方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。

施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。

工作程序：

1、开发商在进行规划及建筑设计前，向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。

2、开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计。持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。

3、根据《建设用地规划许可证》进行初步设计，报经城市规划行政管理部门审查，确认其符合规划设计要点。

4、审查符合要点后进行施工图设计，报经城市规划行政管理部门审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

第四步：征地及拆迁安置（国土局）

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。

工作程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、行政强制拆迁

第五步：筹措资金（金融机构）取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款。

第六步：建设工程招标（建设局）通过程项目招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

工程建设招程序

1、办理招标登记、招标申请

2、招标准备

3、招标通告

4、编制招标文件并核准

5、编制招标工程标底

6、标底送审合同预算审查处确认

7、标底送市招标办核准，正式申请招标

8、投标单位资格审批

9、编制投标书并送达

10、召开招标会，勘察现场

11、召开开标会议，进行开标

12、评标、决标

13、发中标通知书

14、签订工程承包合同

15、工程承包合同的审查

第七步：工程施工（建设局）

为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程施工许可证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。

工作程序：

（一）开工手续的办理

1、办理质量监督注册登记手续

2、建设工程监理

3、办理开工统计登记

4、交纳实心黏土砖限制使用费

5、办理开工前审计

6、交纳投资方向调节税

7、领取固定资产投资许可证

8、报装施工用水、电、路

9、协调街道环卫部门

10、协调交通管理部门

11、交纳绿化建设费，签订绿化协议

12、领取建设工程施工许可证

（二）工程施工

13、施工场地的“三通一平”

14、施工单位进场和施工暂设

15、工程的基础、结构施工与设备安装

16、施工过程中的工程质量监督

第八步：商品房预售（建设局）

房地产项目如果符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。

房地产预售条件：

清远市建设局关于办理商品房预售许可证的规定： 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件：

（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；

（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；

（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；

（五）七层以下（含七层）的商品房项目已完成主体结构工程并封顶；七层以上的商品房项目，已完成三分之二结构工程；

（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；

（七）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；

（八）法律、法规规定的其他条件。

建设部规定：

预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

工作程序：

1、提交完成建设项目投资证明

2、签署预售商品房预售款监管协议

3、办理《商品房预（销）售许可证》

4、销售项目备案

5、委托中介代理机构进行销售

6、与购房者签订认购书

7、与购房者签订房地产销售合同

8、办理预售登记

9、办理转让登记

10、办理房地产抵押登记手续

第九步：工程竣工验收（建设局）竣工验收条件：

工程符合下列要求方可进行竣工验收：

（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。

（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。

（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程监理单位有关负责人审核签字。

（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。

（五）有完整的技术档案和施工管理资料。

（六）有工程使用权的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。

（七）建设单位已按合同约定支付工程款；

（八）有施工单位签署的工程质量保修书。

（九）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。

（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。

（十一）建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。

工程竣工验收程序：

（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。

（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。

（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

（四）建设单位组织工程竣工验收。

1．建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；

2．审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料； 3．实地查验工程质量；

4．对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。

参与工程竣工验收的建设、勘察、设计、施工、监理等各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，等意见一致后，重新组织工程竣工验收。

建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案

第十步：交付使用（建设局）

《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定：

明确商品住房交付使用条件：

商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。

国家实行房屋所有权登记发证制度，在房产过户时必须办理土地使用证和房产权属证。房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的房地产按期交付给买受人。对预售的商品房自交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

第四编 房地产开发企业的会计核算简介

第一节 会计改革历程：

第一阶段

时间：1979年至1988年 代表作：

1．1979年至1983年以前的《基本建设简易会计制度》：

2．1984年至1986年执行的《国营建设单位会计制度——会计科目和会计报表》；

3．1987年至1988年执行修订后的《国营建设单位会计制度——会计科目和会计报表》。

第二阶段

时间：1989年至2005年

代表作： 1989年1月1日实施的《国营城市建设综合开发企业会计制度——会计科目和会计报表》。

1993年7月1日实施的《房地产开发企业会计制度》；因为同期发布了多个行业的会计制度，合并称为分行业会计制度。

旧企业会计准则：1项基本准则16项具体会计准则。因为2006年发布了新的企业会计准则，故上世纪90年代发布的那套会计准则也称为旧企业会计准则。

第三阶段

时间：2005年至今。代表作：

2001年1月1日实施的《企业会计制度》（财会[2005]25号），股份有限公司于2001年1月1日开始执行的，其他企业选择执行，至2005年1月1日全部企业执行。相对于分行业会计制度而言，也称为统一企业会计制度。

2007年1月1日实施的《企业会计准则—基本准则》和38项具体准则（也称新企业会计准则）。上市公司于2007年1月1日执行，同时鼓励其他企业执行。

目前是统一《企业会计制度》与新《企业会计准则》并行，企业选其中一种执行。

第二节 房地产开发业务主要会计科目介绍

1、无形资产

本科目核算企业持有的无形资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等。

采用成本模式计量的已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权，在“投资性房地产”科目核算，不在本科目核算。

企业应当按照无形资产项目进行明细核算。土地使用权的明细科目： 无形资产——土地使用权 了解以下科目： 1702 累计摊销

1703 无形资产减值准备

2、原材料

本科目核算企业库存的各种材料，包括原料及主要材料、辅助材料、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的计划成本或实际成本。

本科目应当按照材料的保管地点（仓库）、材料的类别、品种和规格等进行明细核算。

3、开发成本

相当于工业企业的“生产成本”和“制造费用”的融合体 多数房地产企业的本科目下设三科明细科目，如： 开发成本—**成本对象—基础设施建设费—**小区道路 开发成本—前期工程费—**成本对象—设计费 开发成本—开发间接费—水电费

尽量要求企业在“开发成本”下设明细科目中，有一级科目是与备案的成本对象名称保持一致，以方便核对账目。

4、预收账款

本科目核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项。本科目应按购货单位进行明细核算。

企业向购货单位预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；销售实现时，按实现的收入借记本科目，按实现的营业收入，贷记“主营业务收入”科目。

购货单位补付的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；退回多付的款项，做相反的会计分录。

本科目期末贷方余额，反映企业向购货单位预收的款项；期末如为借方余额，反映企业应由购货单位补付的款项。

尽量要求企业按“购房人+备案成本对象”的形式设立明细科目核算。

5、预付账款 本科目核算企业按照合同规定预付给供应单位的款项。

预付款项情况不多的，也可以不设置本科目，将预付的款项直接记入“应付账款”科目的借方。

本科目应当按照供应单位进行明细核算。

6、开发产品

相当于工业企业的“产成品”

本科目核算商品房竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。

期末，应结转对外转让、销售开发产品的实际成本，结转时，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

尽量要求企业按备案成本对象设立明细科目。

7、营业税金及附加

本科目核算企业经营活动发生的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。

房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”等科目核算，不在本科目核算。

企业按规定计算确定的与经营活动相关的税费，借记本科目，贷记“应交税费”等科目。

期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。

第三节 主要业务的会计分录

1、购入土地使用权时

借：无形资产—土地使用权—**地块

贷：银行存款

注意重置成本问题，主要是注意企业是否将以前取得的成本较低的土地使用权（或主要资产），不按历史成本入账，而按重置成本（或其他计量方式）入账，但又未做纳税调整。

重置成本：是指企业重新取得与其所拥有的某项资产相同或与其功能相当的资产需要支付的现金或现金等价物。

会计计量属性

新基本准则第四十三条规定： 企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。

企业会计制度第11条规定，企业的各项财产在取得时应当按照实际成本计量，其后，各项财产如果发生减值，应当按照本制度规定计提相应的减值准备。

2、土地使用权的摊销 借：管理费用

贷：累计摊销—无形资产摊销—**地块土地使用权

如果企业不计提，或者购入土地使用权时，直接记入了“开发成本”，可以不怎么理会他。

3、出售土地使用权 借：银行存款

贷：主营业务收入 借：主营业务成本

累计摊销—无形资产摊销—**地块土地使用权

贷：无形资产—土地使用权—**地块

4、土地使用权投入开发

借：开发成本—**成本对象—土地使用费—土地买价

累计摊销—无形资产摊销—**地块土地使用权

贷：无形资产—土地使用权—**地块

5、购入原材料

借：原材料—**材料

贷：银行存款

6、原材料投入开发

借：开发成本—**成本对象—建筑安装工程费—材料费

贷：原料料—**材料

7、预付工程款

借：预付账款—**施工单位

贷：银行存款

8、按工程进度结算工程款

借：开发成本—**成本对象—建筑安装工程费—施工费

贷：预付账款—**施工单位 注意甲方供料的问题。

房地产开发企业项目投资过程中,为了有效防止施工方购买残次原料用于施工,从而影响项目质量，房地产开发企业（甲方）与施工方（乙方）一般有两种处理方案。一是由甲方指定主材供应方、材料型号等，乙方购买后用于甲方的开发项目，这种方式俗称“包工包料”，一般不会影响到开发双方的会计处理，也不影响涉税业务。二是由甲方直接购买主材，分期分批向乙方供应，这种方式俗称“包工不包料”或是“包工不包主料”，可能导致以下问题。

正常情况下，甲方将外购的主材直接记入开发成本，再将乙方开业的工程劳务费记入开发成本。这是正当的。

但由于地税局向乙方征收建筑工程营业税，是按包含主材在内的项目总工程开支征收的，故乙方无论是包工包料，还是包工不包料，交纳营业税时计征的基础是一样的，乙方也就可能开具了包料的发票给甲方，如果甲方不扣除已入账的主材部分，而是按全额记账，就会造成主材金额重复记账，虚增了开发成本。

建筑安装成本是否偏高，市局在税收管理指引中设定了预警值，可以参考使用，（预警值是以清远市区2010年为测算标准，已有点偏高了，相对县来说，相对以前来说，则更是偏高，因此，使用时要注意参考当地的成本价。）如果偏高，要注意核实是否存在甲方供料问题，或是故意虚大建筑安装费等问题。

9、发生费用，如利息支出 借：财务费用 借：开发成本—开发间接费—利息支出

贷：应付利息—**银行

（注：借款费用要分资本支出或费用支出，注要以下规定：

国税发[2009]31号第21条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

《〈企业会计准则第17号——借款费用〉应用指南》规定，符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。这就是说，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本，在房地产完工后，应计入财务费用，千万不要把已在开发成本列支的借款费用再从财务费用中重复税前扣除。）

10、收取购房意向金或订金时，借：银行存款

贷：其他应付款—**客户

（注：如果没有签订销售合同，所得税处理暂不确认收入。）

31号文第六规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，……

11、预售商品房时

借：银行存款（收取的首期款）

其他应付款—**客户（意向金转预售款）

贷：预收账款—**客户（**成本对象）

12、收到银行拨付的按揭贷款 借：银行存款

贷：预收账款—**客户（**成本对象）（注意要全额，不能扣除按揭保证金）

31号文第十九条规定：企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

13、完工结算

企业所得税的完工时间与企业财务的竣工时间往往不同，故企业所得税规定的完工时点到了，企业财务往往是什么都不做。

财务收入确认原则：

《企业会计准则第14号——收入（2006）》

第四条 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：

（一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

（三）收入的金额能够可靠地计量；

（四）相关的经济利益很可能流入企业；

（五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

31号文规定的完工条件：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。（国税函2010-201号有规定）

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

商品房是一套一套的交付给客户的，财务上的收入也可能（不一定）是一套一套的确认收入，但税收规定的完工是对备案的整个成本对象而言的（有些争议）。成本对象中只要有一套房交付使用了，整个成本对象就进入完工结算程序了。

所以说，税收确认完工时，会计财务上可能什么都不处理，但税收规定进入了结算程序：

1、选定已完工的成本对象的计税成本核算终止日；（第35条）

2、归集终止日前的计税成本，计算此前销售收入（预售收入）的实际毛利额；（第9条）

3、将实际毛利额与预计毛利额之间的差额，计入当（完工）的应纳税所得额。（第9条）

14、企业确认收入

借：预收账款—**客户（**成本对象）

贷：主营业务收入—商品房销售

15、结转成本（1）预提成本：

借：开发成本—**成本对象—建筑安装工程费—施工费

贷：其他应付款（或预提费用）—**单位（注：新准则没有“预提费用”科目）（2）结转商品房成本

借：开发产品—**成本对象

贷：开发成本—**成本对象—**（3）结转销售成本

借：主营业务成本—商品房销售

贷：开发产品—**成本对象

期末，收入与成本均转入“本年利润”，同时，当期的期间费用也转入“本年利润”。

16、营业税金及附加（1）计提时：

借：营业税金及附加

贷：应交税费—应交土地增值税 —应交营业税

—应交城建税

—应交教育费附加（2）期末结转： 借：本年利润

贷：营业税金及附加（3）缴交时：

借：应交税费—应交土地增值税

—应交营业税

—应交城建税

—应交教育费附加

贷：银行存款 部分企业预售时只做第（3）个分录，第（1）（2）项待财务确认收入时才做，这导致了纳税申报表的填写方法不一致。

17、企业所得税处理（1）每月预缴时：

借：应交税费—应交企业所得税

贷：银行存款

（附的凭证中，须注明本月预缴的所得税的计算明细。）（2）汇算清缴时：

借：所得税费用（当期所得税费用）

贷：应交税费—应交企业所得税

汇算清缴时，是补税还是退税？就根据“应交税费—应交企业所得税”科目余额在借方还是在贷方而定，借方余额表示要办理退税，贷方余额表示要补税。但要注意是当的，不要把新1-5月预缴的混进去了。实在搞不清，就设个三级科目，“应交税费—应交企业所得税—**年”（纯属个人意见，没见过）

房地产企业所得税汇算清缴不是不能办理多缴退税，多缴退税一般有三种情况：一是当年分月预缴时多交了，汇缴时可以办理分月预缴时多交的税；二是以前汇缴时搞错数据了，实事求是地改正数据后重新办理以前的汇算清缴，可以补税或退税。第三种情况是土地增值税造成的（国家税务总局公告2010年第29号）

（3）所得税债务法调整

借：所得税费用（递延所得税费用）

贷：递延所得税负债 或：

借：递延所得税资产

贷：所得税费用（递延所得税费用）所得税费用科目转入“本年利润”

这个调整跟我们计算交纳所得税关系不大，这是企业计缴了所得税后，应列入那一年的利润而已，是经营业绩的问题，可以不理他。

**思考的问题：

某一房地产开发企业，适用的预计计税毛利率为25%。

2008年开工建设，当年全部预售，共收到预售款10000万元，缴纳营业税金及附加750万元，当年发生可扣除的期间费用250万元。

当年汇算清缴数据为：

计税毛利额＝10000×25%＝2500（万元）

应纳税所得额＝2500－250－750＝1500（万元）应纳所得税＝1500×25%＝375（万元）

2009年，当年没有收入。开发产品当年完工，企业选定当年12月31日为该成本对象计税成本核算终止日。完工结算时，可扣除的计税成本为7800万元，当年发生可扣除的期间费用200万元。

当年汇算清缴数据为：

实际毛利额＝10000－7800＝2200（万元）毛利额调整额＝2200－2500＝-300（万元）纳税调整后所得＝－300－200＝-500（万元）应纳税所得额＝0（万元）

2010年，当年没有收入。企业投入300万元用于该项目的园林绿化等后期建设，当年发生可扣除的期间费用100万元。

当年汇算清缴数据为：

纳税调整后所得＝－300－100＝-400（万元）应纳税所得额＝0（万元）

问题：2009年和2010年，纳税调整后所得均为负数，能不能从2008年缴交的375万元中办理多缴退税？

答案：不能。依据：《企业所得税法》第54条：“……企业应当自终了之日起五个月内，向税务机关报送企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。……”

在本题中也可以看出：如果预计计税毛利率制定得不合理，会造成企业的实际应交所得税的不合理，如果毛利率低，预售汇算的所得税就少，但在完工可以补交；如果预计计税毛利率高，预售汇算的所得税就多，但在完工不可以退税，只是加大了亏损额，在以后的其他盈利项目中弥补。这点要求密切注意我市企业毛利情况，尽量争取每年调整一次，贴近实际毛利率。

第五编 房地产企业所得税管理的主要法律法规

（一）税收法律法规

1、中华人民共和国企业所得税法（主席令第63号）

2、中华人民共和国企业所得税法实施条例（国务院令第512号）

3、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）

4、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发[2006]31号）

5、国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号）

6、财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知（财税[2008]121号）

7、国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函[2010]201号）

（二）其他法律法规

1、中华人民共和国土地管理法（主席令第28号）

2、中华人民共和国城市房地产管理法（主席令第72号）

3、城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）

4、商品房销售管理办法（建设部令88号）

5、城市商品房预售管理办法（建设部令第131号）

6、广东省商品房预售管理条例

（三）房地产企业所得税管理的主要文件：2009—31号文 法源：

《企业所得税法实施条例》第九条规定：

企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

31号文《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》属于另有规定的情况。因此，房地产企业的收入与成本不太适用权责发生制，多处体现的是收付实现制。

计税收入确认，基本上以签定的合同为准，以实际收到款项为准。（第6条）计税成本的扣除，完工前，以核定的成本率（1-计税毛利率）为准；完工结算时，以实际已发生的，加上允许预提的为准（第32条）；完工结算后，以实际发生的为准。（第12条、第34条）

营业税金及附加的扣除，以实际发生的为准。（第12条）期间费用的扣除，以实际发生的为准。（第12条）（以上的“实际发生”，须取得合法凭证。）注意：计税成本存在一个“核算终止日”，（第35条）。也就是说，企业可以选定“核算终止日”，而不规定是当年的12月31日。企业从其利益角度出发，往往选择在第二年的4月末至5月上中旬。但文件中未规定收入、营业税金及附加、期间费用等也依据“核算终止日”进行完工结算，因此，后三者仍按《企业所得税法》第五十三条执行：“企业所得税按纳税计算。纳税自公历1月1日起至12月31日止。”

第六编 税收管理中的几个基本概念 第一节 结算与清算

（一）企业所得税完工结算

房地产企业完工结算，文件说的是某个开发产品（成本对象）符合完工条件后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。但应认识到：一般情况下，完工结算时，开发产品的计税成本也是不完整的，此时的“实际毛利额”也不是对应开发产品的“真实毛利额”。

举例：

【例】甲房地产开发企业开发的某楼盘于2009年全部预售，预售款20000万元，楼盘已于2009年10月完工并全部交付入住，土地等项目成本6000万元，已取得发票；出包工程合同总金额为8000万元，2009年12月31日前已取得的发票金额为5000万元，2010年4月取得的发票金额为1000万元。甲公司2009年12月31日按照合同造价预提了3000万元，年终结转后开发成本无余额。

计税成本核算以2010年5月1日为终止日，企业的计税成本包括：

1.2009年12月31日前已取得的发票11000万元； 2.2010年4月取得的发票1000万元；

3.不超过出包合同总额10%的预提成本800万元；

企业的销售成本当为14000万元，（6000+5000+3000）企业的计税成本当为12800万元，（6000+5000+1000+800）。

财务毛利额＝（20000－14000）÷20000＝30% 实际毛利额＝（20000－12800）÷20000＝36% 真实毛利额＝（20000－12000－X）÷20000＝Y%

企业所得税完工结算的本质内容是：将原来预计计税成本调整为至核算终止日为止的实际计税成本，进而计算出毛利额调整额。

理解：

1、商品房预售时，税收规定已确认为销售收入，但销售成本无法确认，就暂估了一个预计计税成本（计税成本率＝1－计税毛利率）作为税前扣除，再扣除符合规定的期间费用、营业税金及附加等项目后，就是预售当年的应纳税所得额。

2、在项目（成本对象）完工后，开展完工结算的本质内容，就是将预售产品的原预计计税成本调整为符合规定的计税成本，并将两个计税成本之间的差额调整入完工当年的应纳税所得额。

预计计税成本＞实际计税成本的，调增完工的应纳税所得额； 预计计税成本＜实际计税成本的，调减完工的应纳税所得额。

（二）企业所得税清算 企业所得税清算，实际上是企业清算时企业所得税的处理，是指企业在不再持续经营，发生结束自身业务、处置资产、偿还债务以及向所有者分配剩余财产等经济行为时，对清算所得、清算所得税、股息分配等事项的处理。

房地产企业某个项目完工时只须办理成本对象完工结算，不须办理项目所得税完工清算，实际上也不存在某个项目的企业所得税清算业务。通俗所讲的完工清算，是指企业所得税完工结算或者是土地增值税清算。

实务操作中，企业所得税无法按项目进行清算的。由于一个企业的期间费用（特别是管理费用）是不按经营项目或开发项目分开核算的，如果一个企业同时开发多个项目，或是混业经营（如既开发房地产，又经营百货公司），管理费用就难以分清（你能说总经理的工资是按什么比例在不同项目之间分配吗？），因此，项目的应纳税所得是无法计算出来的。关键问题是法律法规没有授权房地产开发经营业务分项目核算期间费用。

（三）两者的主要区别

1、条件不同： 完工结算条件：除土地开发之外，房地产企业的其他开发产品符合下列条件之一的，应准备开展完工结算：

（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。

（3）开发产品已取得了初始产权证明。

所得税清算条件：下列企业应进行清算的所得税处理：（1）按《公司法》、《企业破产法》等规定需要进行清算的企业；（2）企业重组中需要按清算处理的企业。

2、业务不同：

企业所得税完工结算包括以下内容：（1）选择确定计税成本核算的终止日（2）计算预售收入的实际毛利额

（3）将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业的应纳税所得额。

企业清算的所得税处理包括以下内容：

（1）全部资产均应按可变现价值或交易价格，确认资产转让所得或损失；（2）确认债权清理、债务清偿的所得或损失；

（3）改变持续经营核算原则，对预提或待摊性质的费用进行处理；（4）依法弥补亏损，确定清算所得；（5）计算并缴纳清算所得税；

（6）确定可向股东分配的剩余财产、应付股息等。

注：清算所得的概念

《企业所得税实施条例》第十一条规定：清算所得，是指企业的全部资产可变现价值或者交易价格减除资产净值、清算费用以及相关税费等后的余额。

完工结算后，再投入的成本和费用，怎么处理？ 可以在发生当期扣除。31号文的第28条规定。计税成本核算的程序：

1、发生的支出，判断是期间费用还是开发成本，作以下分录： 属期间费用的，借：管理费用（等）

贷：银行存款 期末：

借：本年利润

贷：管理费用（等）这就扣除了。

属开发成本的，借：开发成本—开发间接费—

贷：银行存款

2、合理归集后，分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象 借：开发成本—**成本对象—

贷：开发成本—开发间接费

属于已完工成本对象的，继续做以下分录： 借：开发产品—**成本对象

贷：开发成本—**成本对象—

3、由已完工成本对象负担的，按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配

属已销开发产品的，借：主营业务成本

贷：开发产品—**成本对象 这也扣除了。

属已转固定资产的，借：固定资产—**资产

贷：开发产品—**成本对象

进入了固定资产，等着计提折旧进成本扣除了。

属未销开发产品的，不用做分录。

仍然留在开发产品，等着出售后再扣除。

第七编 2011年3号文件的主要内容

1、统一确定预计计税毛利率

原来市局授权各县局按每一企业每一项目核定毛利率，效果不好。一是工作量大，二是难以核实，各地也是统一确定一个毛利率，企业填写的数据不支持税务局核定的毛利率，公正点说，基层税务人员也难以核实数据。

部分地方仍按预计利润率办理预缴税款，甚至是汇缴税款。

以前已核定了利润率或计税毛利率的，可以继续执行到完工结算，但建议调整为市局统一规定的毛利率。

如果继续执行原毛利率的，在《成本对象完工报告表

（一）》中第12栏要按原核定的毛利率填写。如果调整的话，可以按原预售收入×（新毛利率—原毛利率或利润率），统一作为今年某一个月份（最好是汇缴前）的预缴税款，原来未扣除的期间费用和营业税金等可一起计算扣除。当然，也可以采用其他合理的方法，这由各地自行根据实际情况解决。这个问题不宜拖了，特别是仍在使用利润率的地方，一定尽快处理。

对于部分地方,预缴时采用利润率、汇缴时采用毛利率的，一定要实事求是地妥善处理好。

用利润率计算税款，可不可以扣除期间费用？？一直争论不休，我市一般理解是不允许扣除，因为15%的利润率，如果扣除期间费用和税金等，可能已经无税可交了。上级的文件也一直不说清楚。但从“毛利”变为“利润”，文字的变化，就让人感到应该有不一样的地方。我认为税总当时也是想不让扣除的，但实务操作中做不到。问题还是出在多项目经营或混业经营上。以上已经说了，没有特别规定，一个企业的期间费用是不会按不同项目来划分的，作为一个整体，它已经在企业的其他项目利润（或应纳税所得额）的计算中扣除了，在非预售收入的正常业务核算中全部扣除了，我们怎么不让其扣除？怎么划分出不允许扣除额？可见，税总的2008-299号文并不理想。税总在2008年末的时候应该很清楚这一问题了，他在回答纳税人咨询的时候，承认了是可以扣除的，但税总不直接废除该文，直至2009-31号第9条才把它实际废掉了。

2、企业会计处理办法的备案

备案的目的是对企业收取意向金、预售商品房、营业税金及附加、以及完工结转收入等会计处理办法有所了解，税收管理员必须清楚知道，这一企业在以上事项上，在什么条件下做了什么分录。如营业税金及附加，要知道企业在缴交时做了什么分录，在计算缴交的当期利润时是否已经扣除了，还是在以后再扣除，这关系到纳税申报表的填写。

到现在为止，未办理备案的或备案资料中不清晰的，要督促企业在今年汇缴前重新办理备案。

3、成本对象的备案

这是31号文的要求，成本对象是房地产企业所得税管理的直接对象。对于以前备案的资料中未明确成本对象的，要补办备案手续。

成本对象划分越细，对企业应该是有利的，但过细了，会增加企业财务核算工作量。这是企业自行选择的，企业备案后，应尽量要求企业在“开发成本”科目中设立一级明细科目用来分别核算不同成本对象的成本。

4、完工产品的结算

房地产企业所得税管理中最重要的一个环节。对当年达到完工条件的，当汇算清缴时，一定要求企业提供完工结算资料。否则按31号文的35条处理。税务机关核定计税成本时，核算终止日确定为完工当年的12月31日，计税成本按实际发生的符合扣除规定的成本计算（意思是不计算3项预提费用）。

5、纳税申报表的填写

这次统一了纳税申报表的填写，主要思路是：

一、不增加附加表，因为附加表格不规范，数据也进不了CTAIS，难以开展数据分析。因此只能对申报表格的一些栏次做些调整。

二、对可调可不调的尽量不调，如预售收入，税收规定是确认了收入的，但在预缴申报表时仍按规定只填写会计确认的收入，故还是规定不填；但在申报表时，如果不填写收入，将会导致业务招待费、广告费等难以填写，所以只好做了调整。

三、相应的，企业预售收入的营业税金及附加，会计计算利润时可能未计提也未扣除，但税收规定在预售时扣除，故也只能作了调整。

四、由于主表的数据不能直接更改，只能通过填写附表来体现主表的修改，故文件中的数据填写，是通过填写（）内的附表来实现数据的填写的。用“加增”和“减除”的意义是原栏次数据的基础上“加上”或“减去”要处理的数额。

五、完工结算时，由于预售收入不填入“营业收入”栏，而是分拆出来填写到了“纳税调整增加额”，（这样的目的是防止虚大计算业务招待费、广告费的营业收入栏），故预售收入对应的“开发成本”也应填入“营业成本”。这样就计算出了“实际毛利额”。

第四篇：城市房地产开发管理暂行办法

城市房地产开发管理暂行办法

（1995年3 月 1日 建设部第41号部长令发布）

第一章 总则

第一条 为了加强对房地产开发的管理，规范房地产开发行为，保障房地产开发当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。

第二条 在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发，实施房地产开发管理，应当遵守本办法。

第三条 房地产开发应当符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发管理工作。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产开发管理工作。市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称主管部门）负责本行政区域内房地产开发管理工作。

第二章 房地产开发项目

第五条 房地产开发项目，应当根据城市规划、建设用地计划和市场需求确定，并经批准立项。

第六条 房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拨前，主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套建筑的建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》。《房地产开发项目建设条件意见书》应当包括以下内容：

（一）项目性质、规模和开发期限；

（二）规划控制指标及规划设计要求；

（三）基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；

（四）基础设施和公益设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿安置要求；

（六）项目经营方式等。

将《房地产开发项目建设条件意见书》提交负责土地出让或划拨的管理部门，其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条款或划拨土地使用权批准文件的内容之一。

第七条 房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后的十五日内，到建设主管部门备案，领取《房地产开发项目手

册》。

第八条 房地产开发项目的拆迁补偿安置方案须按《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，报经批准后方可实施。

第九条 房地产开发项目确定后，必须向城市规划主管部门申请定点，由城市规划主管部门核发《建设用地规划许可证》。

房地产开发企业在取得《建设用地规划许可证》后，根据规划设计要求，对项目组织勘察、规划、设计工作。

房地产开发项目的规划设计方案，须依据城市规划管理的有关法律、法规履行报批手续；

房地产开发企业应当向城市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》。房地产开发项目在取得《建设工程规划许可证》后，方可申请开工。

第十条 房地产开发项目的勘察、规划设计和建筑设计，应当由有相应资格的单位承担。

房地产开发企业应当与规划设计和建筑设计单位签订项目规划设计和建筑设计书面合同。

第十一条 房地产开发项目建设时，一般应当先行完成项目占地范围内的地下设施的建设。

项目占地范围外的配套基础设施按当地人民政府的规定，由建设行政主管部门统一组织建设。具体建设方案应当在《房地产开发项目建设条件意见书》中提出。

第十二条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发上地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金盼20% 以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，未按规定期限进行开发，可以参照上述规定处理。

第十三条 房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资应当与项目规模及其投资总额相适应，并按照土地使用权出让合同或划拨土地使用权批准文件的约定，按期投入资金，用于项目建设。

第十四条 房地产开发企业应当按照有关规定选择具有相应资格的施工单位，并与施工单位签订书面合同。

第十五条 房地产开发项目的建设，必须符合国家有关设计、施工的技术标准、规范，并按质量验收标准验收。

第十六条 房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请的一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。

综合验收应当包括以下内容：

（一）规划要求是否落实；

（二）配套建设的基础设施和公共服务实施是否建设完毕；

（三）单项工程质量验收手续是否完备；

（四）拆迁补偿安置方案是否落实；

（五）物业管理是否落实；

（六）其他。

第十七条 房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。

房地产开发企业与设计、施工单位的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。

第三章 房地产开发的经营

第十八条 房地产开发企业转让土地使用权时，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定。

转让中的受让人应当在办理土地使用权变更登记手续后的十五日内持土地使用权转让合同到主管部门备案，并办理项目开发人变更等有关手续。受让人继续进行房地产开发的，应当具备从事房地产开发的资格。

第十九条 依法取得的土地使用权可以依照有关法律、法规的规定作价人股，合资，合作开发经营房地产。

合资、合作双方应当在项目确定后，依法设立房地产开发企业。

第二十条 土地使用权转让和商品房屋销售，当事人双方应当签订书面合同。

第二十一条 商品房销售（包括预售）前，房地产开发企业应当确定物业管理单位和方式，并载人商品房销售合同。

第二十二条 除享受国家优惠的居民住宅实行限价外，土地使用权转让和商品房销售价格实行市场调节。

房地产开发企业应当在土地使用权转让合同、商品房屋现货销售合同签订之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报；预售商品房的，应当在结算之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报。

瞒报或不实申报成交价格的，主管部门应当提出正确的评估价格提供税务部门作为纳税基数。

第二十三条 房地产开发企业预售商品房应当符合《城市商品房预售管理办法》的有关规定。

第二十四条 已经预售商品房的，预售人转让该房地产开发项目，原商品房预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人、商品房预购人三方应当签订原商品房预售合同的补充合同。

项目转让人、项目受让人应当在补充合同签订之日十五日内，持补充合同到主管部门备案并办理有关变更手续。

第二十五条 房地产开发项目竣工交付使用后，房地产开发企业留作自用或出租的房地产由其依法办理房地产权属登记手续。

现货销售的商品房由购买人在销售合同签订之日起三十日内办理房地产权属登记手续；

预售的商品房由购买人在结算之日起三十日内办理房地产权属登记手续。

第四章 房地产开发企业

第二十六条 房地产开发企业，是指从事房地产开发和经营的经济组织，包括房地产发的专营企业和兼营企业。

第二十七条 除法律另有规定者外，设立房地产开发企业，应当依据《中华人民共和国公司法》登记为有限责任公司或股份有限公司。

原有房地产开发企业应当按照国务院的有关规定逐步改组为规范化的公司。

第二十八条 设立房地产开发公司应当具备以下条件：

（一）有符合公司法人登记的名称和组织机构；

（二）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；

（三）注册资本一百万元以上，且流动资金不低于一百万元；

（四）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员。

（五）法律、法规规定的其他条件。省。自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本地区实际情况，规定不低于上述第（三）、（四）项条件的注册资本、流动资金和专业经济、技术人员条件。

第二十九条 房地产开发公司在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的主管部门备案。

备案必须提交以下文件：

（一）公司的营业执照复印件（加盖登记机关公章）；

（二）公司章程；

（三）公司的验资证明；

（四）公司法定代表人及总经理的任职文件及个人资料；

（五）经济、技术专业人员的资格证书、任职文件及其聘用合同；

（六）主管部门规定的其他文件。

第三十条 主管部门对设立公司手续完备的颁发《房地产开发企业资质等级证书》；对不符合公司设立条件的，提请工商行政主管部门处理。

第三十一条 房地产开发企业资质等级，根据房地产开发企业的资产、专业经济技术人员和开发经营业绩等确定。

各省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门按照建设部的要求并结合本地实际情况定不同等级企业承担不同规模开发项目的标准。

第三十二条 房地产开发企业应当将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对房地产开发企业开发经营活动的审查、批准、处理意见记录在《房地产开发项目手册》中。

房地产开发企业应当每半年和按项目各实施阶段将《房地产开发项目手册》送主管部门验核。

第五章 法律责任

第三十三条 违反本办法第九条的规定擅自开工的，按《城市规划法》的有关规定，由城市规划主管部门予以处罚。

第三十四条 对下列行为，主管部门应当责令其停止活动，并可处以项目投资总额1％以下的罚款：

（一）违反本办法第十条的规定，委托无相应资格的单位承担设计任务的；

（二）违反本办法第十四条的规定，委托无相应资格的施工单位承担施工任务的。

第三十五条 违反本办法第十八条第二款的规定，逾期不办理房地产开发项目、开发人变等有关手续的，主管部门应当责令其限期补办，并可处以五万元以下的罚款。

第三十六条 违反本办法第二十二条的规定，不如实申报成交价格的，主管部门可处以二十万元以下的罚款。

第三十七条 对下列行为，主管部门应当予以警告，责令限期改正，并可处以二万元以下的罚款：

（一）违反本办法第二十九条的规定，逾期未备案的；

（二）伪造、涂改《房地产开发企业资质等级证书》的；

（三）不如实填写或不按规定时间交验《房地产开发项目手册》的。

第三十八条 主管部门的工作人员，玩忽职守、滥用职权、行贿受贿的，由其所在单位或级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十九条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发，参照本办法执行。

第四十条 本办法由建设部负责解释。

第四十一条 本办法自1995年3月1日起施行。

第五篇：建筑业企业所得税管理暂行办法

建筑业企业所得税管理暂行办法

第一条为加强建筑业企业所得税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则和有关税收政策的规定，特制定本管理办法。

第二条实行独立经济核算的建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业的企业(以下简称“建筑业企业”)，应按本办法规定分期预缴和年终汇算清缴企业所得税。

第三条 建筑业企业应纳所得税额的计算 实行独立经济核算的建筑业企业，其应纳所得税额按下列办法计算缴纳。应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率

第四条 应纳税所得额的确定 应纳税所得额＝收入总额－准予扣除项目金额

一、收入总额建筑业企业的收入是指企业在生产经营活动中，由于工程施工、提供劳务、作业以及销售产品等所取得的收入，包括工程价款收入(含工程索赔收入，向发包单位收取的临时设施基金、劳动保险基金、施工机构调迁费)、劳务、作业收入、产品销售收入、设备租赁收入、材料销售收入、多种经营收入以及其他业务收入。

(一)工程价款收入的确认

1、按目前工程价款结算办法，签订工程合同的，工程价款收入可按下列方式予以确认:

(1)实行合同完成后一次结算工程价款办法的工程合同，应于合同完成后，施工企业与发包单位进行工程合同价款结算时，确认为收入的实观；

(2)实行旬末或月中预支、月末结算、竣工后清算办法的工程合同，应接月确认收入的实现；

(3)实行按工程形象进度划分不同阶段，分段(次)结算工程价款结算办法的工程合同，应按合同规定的形象进度分段(次)确认已完阶段收入的实现；

(4)实行其他结算方式的工程合同，其合同收入应按合同规定的结算方式和结算时间与发包单位结算工程价款时，一次或分次确认收入的实现。

2、未签订工程合同的，施工企业与发包单位进行分段(次)工程价款结算时或竣工工程价款结算时，确认为收入的实现。

3、工程已经移交、劳务已发生，但尚未办理工程决算等，应当在工程移交、提供劳务，同时收讫价款或者取得索取价款的凭据时，确认收入的实现.(二)对企业取得的除工程结算收入以外的其他收入，应按相关税收法规的规定及时确认其收入。

二、准予扣除项目金额建筑业企业的准予扣除项目包括工程施工、提供劳务、作业以及销售产品等过程中发生的与取得应纳税收入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。

(一)工程成本

1、工程施工成本核算对象 建筑业企业在工程开工时，应以编制工程预算书的项目为成本核算对象，进行工程施工成本的核算。

2、成本核算原则 建筑业企业应正确核算列入各成本核算对象之间的各项费用，并严格区分与期间费用的界限。建筑业企业应按成本核算对象进行核算，并按人工费、村料费、机械使用费、其他直接费和间接费用等主要成本核算项目进行明细核算。

3、成本费用的归集、分配 建筑业企业应正确核算列入施工成本的各项费用，严格区分直接费用与间接费用，采取合理的方法分配间接费用。建筑业企业的工资薪金支出实行计税工资扣除办法。经批准实行工效挂钩办法的建筑业企业向雇员支付的工资薪金支出，可据实扣除。

4、预提费用的处理企业按规定条件可预提收尾工程费用和预提个别费用。预提个别费用是指在施工过程中，企业与分包单位由于各种原因不能及时结算的，可以按工程合同成本与实际结算的建筑安装工程费之间差额预提，归集、分配到各成本核算对象。建筑业企业预提上述费用后，其实际发生数应从预提费用中支出，如预提费用与实际发生较大差异时，应及时调整提取标准。预提费用一般应在年终时进行调整，年终应无余额，特殊情况须保留余额的，应报经主管税务机关审查批准，未经主管税务机关批准的，不得税前扣除。预提费用均应在工程实际竣工结算时结清余额。

5、工程施工成本的结转 工程施工成本的结转应与工程结算收入的确认时间相一致，正确计算结转已完工程成本。对工程已经移交、劳务已发生，但尚未办理工程决算的项目，已确认实现的收入，其工程成本应遵循收入与费用配比的原则，接与收入同比例相关的成本原则确定，依照税法的有关规定计征企业所得税。

(二)期间费用 企业应严格区分期间费用与工程成本的界限，正确计算扣除当期的销售费用、管理费用和财务费用。

(三)销售税金及附加 建筑业企业应按与收入配比的原则，扣除销售税金及附加。

(四)损失企业当期发生的所有损失及应税前弥补的亏损，均应按《青岛市地方税务局财产损失税前扣除管理办法》和《青岛市地方税务局弥补亏损管理办法》等有关规定执行。企业发生的所有准予扣除项目，必须真实、合法，且应有合法的原始凭证(按规定预提的个别费用除外)，否则不予扣除；税法明确规定扣除项目标准的(如招待费、广告费、业务宣传费等)，应按统一规定执行。

第五条 预缴汇算清缴

一、建筑业企业所得税的预缴方式由主管税务机关确定。纳税人预缴所得税时，应当按纳税期限的实际数预缴。按实际数预缴有困难的，可以按上一应纳税所得额的1/12或 1/4，或者经主管税务机关认可的其他方法分期预缴所得税。预缴方法一经确定，不得随意改变。

二、建筑业企业在终了后，报送“企业所得税申报表”，工程竣工的还应同时报送工程浚工决算资料。

第六条 应纳所得税额的核定 纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳所得税额:(一)依照法律、行政法规的规定应当设置账簿但未设置的；(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证，费用凭证残缺不全，难以查账的；(四)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；(五)纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第七条 企业所得税的纳税地点

一、建筑业企业离开工商登记注册地或经营管理所在地到本县(区)以外地区施工的，应向其所在地的主管税务机关申请开具外出经营活动税收管理证明，其经营所得，由所在地主管税务机关一并计征所得税。否则，其经营所得由企业项目施工地主管税务机关就地征收所得税。

二、建筑业企业申请开具外出经营证须具备以下条件:

(—)中标通知书；

(二)甲乙双方签订的施工合同；

(三)施工许可证或开工报告；

(四)本系统的施工队伍。所在地税务机关接到企业申请后，经审核无误应及时填发外出经营证。

三、持有外出经营证的建筑业企业到达施工地后，应向施工地主管税务机关递交外出经营证，并陆续提供所在地主管税务机关按完工进度或完成的工作量据以计算应缴纳所得税的完税证明。企业经营活动结束后，应将外出经营证交原填发税务机关。

第八条 其他未尽事宜按《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及有关规定执行。