房地产开发经营业务企业所得税处理办法

第一篇：房地产开发经营业务企业所得税处理办法

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

国税发[2009]31号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日

房地产开发经营业务企业所得税处理办法

第一章 总 则 

第一条 根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章 收入的税务处理

第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受

托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

第三章 成本、费用扣除的税务处理

第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

第十三条 开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。

第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

第十五条 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

第二十一条 企业的利息支出按以下规定进行处理：

（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

第二十二条 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。第二十三条 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。

第二十四条 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

第四章 计税成本的核算

第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。

期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：

（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。

（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。

（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

第五章 特定事项的税务处理

第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

第六章 附 则

第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。

第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行。

第二篇：青国税发[2009]84号 《国家税务总局关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税处理办法＞的通知》的通知

青岛市地方税务局关于转发《国家税务总局关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税

处理办法＞的通知》的通知（青国税发[2009]84号）

各市国家税务局、市内各国家税务局；市地税稽查局、征收局、各分局、各市地方税务局：

现将《国家税务总局关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税处理办法＞的通知》（国税发[2009]31号，以下简称“办法”）转发给你们，并结合我市实际情况，提出以下具体实施意见，请认真贯彻执行。

一、关于未完工开发产品的计税毛利率

（一）经济适用房、危改房不得低于3%。

（二）政府限价商品住房不得低于5%。

限价房是指《青岛市限价商品住房管理办法》（2008年7月青岛市人民政府令第198号公布）中所规定的普通商品住房。《青岛市限价商品住房管理办法》第十条规定，限价商品住房的价格在土地出让前，由市国土资源和房屋行政管理部门、价格行政管理部门，根据同地段商品住房价格的20%以上比例下浮确定。

（三）别墅不得低于30%。

单户单体单栋同时配套建有庭院、车库的住宅类开发产品视同为别墅。

（四）其他开发产品不得低于15%。

（五）除经济适用房、限价房、危改房外，如果开发项目位于即墨、胶州、胶南、平度、莱西五市区域内的，计税毛利率可以下浮5%，具体由五市国地税局协商会签确定，分别报青岛市国税局和青岛市地税局备案。

（六）房地产企业2009年1月1日后收取的预售收入按照上述计税毛利率执行，以前收取的预售收入按原规定预计毛利率执行。

（七）对同一开发项目（成本核算对象）中含有不同类别开发产品的，应按上述规定的计税毛利率，分别计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

（八）房地产开发企业首次申报未完工开发产品销售收入所得税时，须向企业所得税主

管税务机关附送房产管理部门批准的《经济适用房预售许可证》，或《普通商品房预售许可证》，或《商品房预售许可证》文件（复印件）以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送规定文件以及其它相关证明材料的，一律按销售非经济适用房、非普通商品房（即非政府限价商品住房）的规定执行。

二、销售未完工开发产品收入的范围

房地产开发企业销售未完工开发产品收入包括开发产品完工前以各种形式向购买方收取的款项，包括预收款、定金、订金、意向金、预约保证款、合同保证金等。

三、采取委托方式销售开发产品的，受托方开具的已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

四、开发企业应根据“办法”在开工前合理确定成本对象，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不得随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。

五、加强对预提费用的监控管理

开发企业根据“办法”计提预提费用后，申报时应将预提费用的明细情况及相关资料报送主管税务机关；整个项目完工后，应对全部预提费用进行清算，对于已预提但实际未发生的费用按规定进行税收处理。开发企业注销时应对全部开发项目预提费用情况进行清算。

六、开发企业在办理所得税纳税申报时，应在同时报送的税务鉴证报告中对开发产品完工情况做专项说明，包括本企业各开发项目的地理位置及工程进度概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、工程完工（或预计完工）时间、成本核算对象的确定、可售面积及已售面积、期未预售收入总额、当年实际实现销售收入总额、开发成本及其实际销售成本等。

二00九年四月二十四日

附件：国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

第三篇：合地税〔2009〕66号_转发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

转发《房地产开发经营业务企业所得税

处理办法》的通知

合地税〔2009〕66号

各县地方税务局、国家税务局；市地方税务局稽查局、各分局;各区国家税务局、市国家税务局稽查局：

现将国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）（以下简称《办法》）转发给你们，结合我市实际，提出以下补充意见，请一并遵照执行。

一、关于销售未完工开发产品适用计税毛利率问题

2008年未完工开发产品取得的收入计税毛利率，仍执行国税函〔2008〕299号文件规定的比例。自2009年1月1日起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入的计税毛利率暂定如下：

（一）房地产开发企业的开发项目位于合肥市区以及位于三县人民政府所在地的城区或县域范围的省级开发区的，计税毛利率暂定为20%。

（二）房地产开发企业的开发项目位于其它地区的，计税毛利率暂定为15%。

（三）属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率暂定为3%。

二、关于企业当期应纳税所得额的计算问题

计算公式：企业当期应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额+本期新增预计毛利额-已结转本期销售的以前期预计毛利额

新增预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入×计税毛利率

三、关于销售税金及有关费用税务处理问题

（一）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《办法》第八条规定的预计计税毛利率计算预计毛利额后，允许在当期计算企业所得税时扣除营业税金及附加、土地增值税。

（二）房地产开发企业通过正式签定《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可以作为计算扣除实际发生的业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。

（三）除经济适用房、限价房和危改房以外，房地产开发企业销售未完工开发产品的取得的收入，在按本《办法》规定的计算出的预计毛利额，减除上述

（一）（二）项允许扣除与其相对应的税金和费用后的所得额，占其销售未完工开发产品的取得的收入比例低于8%的，主管税务机关应列入纳税评估，对其扣除项目进行真实性和合理性等方面的重点核查。

四、关于事后核定征收问题

根据《办法》第四条规定，房地产开发企业如出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，除按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理外，主管税务机关可对其以往应缴纳的企业所得税采用应税所得率的方法进行核定征收。我市房地产开发企业核定征收的应税所得率不得低于15%。

五、关于成本利润率问题

房地产企业发生《办法》第七条第（三）款视同销售中按开发产品的成本利润率方法确认收入（或利润）的，其成本利润率暂按15％确定。

六、关于开发产品转为自用税务处理问题

房地产开发企业将开发产品转为自用的，按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）有关规定和《办法》第二十四条的规定执行。即企业将开发产品转作固定资产不作为视同销售处理，但实际使用时间累计未超过12个月又销售的，按销售完工产品处理，计税价值应该是未扣除折旧后的原值。

七、关于预提费用问题

（一）符合《办法》第三十二条第一款预提的出包工程是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。预提的出包工程合同总金额不包括出包方（甲方）实际购买并提供材料部分的金额。

预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际发生时按规定在税前扣除。

（二）符合《办法》第三十二条第二款可以预提的公共配套设施建造费用。对售房合同、协议或广告，或按照法律法规以及政府相关文件等明确建造期限而逾期未建造的，其已预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入当期应纳税所得额；未有明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其已预提的该项费用应全部并入当期应纳税所得额。以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照《办法》第二十八条有关规定计算扣除。

（三）根据《办法》第三十二条第三款的报批报建费用、物业完善费用的预提费用，必需提供政府要求上交相关费用的正式文件，除政府相关文件有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后实际支付时准予在税前扣除。

八、关于纳税申报问题

（一）预缴申报。房地产企业账载利润+房地产企业未完工产品取得的收入*计税毛利率，填入《中华人民共和国企业所得税月（季）度纳税申报表A类》第四行“实际利润额”栏。

（二）申报。

1、房地产企业销售未完工产品取得的收入*计税毛利率，填入《中华人民共和国企业所得税申报表（A类）附表三《纳税调整项目明细表》第52行第三列“调增金额”栏。

2、房地产企业开发产品完工后，将销售未完工产品取得的收入转为销售收入时，转回预计毛利额（即：销售未完工产品取得的收入*计税毛利率）填入《中华人民共和国企业所得税申报表（A类）附表三《纳税调整项目明细表》第52行第四列“调减金额”栏。

二○○九年六月二十六日

第四篇：《企业债务重组业务所得税处理办法》

《企业债务重组业务所得税处理办法》

发文字号： 总局令【2003】第006号发布时间： 2003年01月23日 状态： 有效

国家税务总局令 第 6 号

现发布《企业债务重组业务所得税处理办法》，自200３年３月１日起施行。

国家税务总局局长：金人庆

二○○三年一月二十三日

企业债务重组业务所得税处理办法

第一条为加强对企业债务重组业务的所得税管理，防止税收流失，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，制定本办法。

第二条本办法所称债务重组是指债权人（企业）与债务人（企业）之间发生的涉及债务条件修改的所有事项。

第三条债务重组包括以下方式：

（一）以低于债务计税成本的现金清偿债务；

（二）以非现金资产清偿债务；

（三）债务转换为资本，包括国有企业债转股；

（四）修改其他债务条件，如延长债务偿还期限、延长债务偿还期限并加收利息、延长债务偿还期限并减少债务本金或债务利息等；

（五）以上述两种或者两种以上方式组合进行的混合重组。

第四条债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损失）；债权人（企业）取得的非现金资产，应当按照该有关资产的公允价值（包括与转让资产有关的税费）确定其计税成本，据以计算可以在企业所得税前扣除的固定资产折旧费用、无形资产摊销费用或者结转商品销售成本等。

第五条在以债务转换为资本方式进行的债务重组中，除企业改组或者清算另有规定外，债务人（企业）应当将重组债务的帐面价值与债权人因放弃债权而享有的股权的公允价值的差额，确认为债务重组所得，计入当期应纳税所得；债权人（企业）应当将享有的股权的公允价值确认为该项投资的计税成本。

第六条债务重组业务中债权人对债务人的让步，包括以低于债务计税成本的现金、非现金资产偿还债务等，债务人应当将重组债务的计税成本与支付的现金金额或者非现金资产的公允价值（包括与转让非现金资产相关的税费）的差额，确认为债务重组所得，计入企业当期的应纳税所得额中；债权人应当将重组债权的计税成本与收到的现金或者非现金资产的公允价值之间的差额，确认为当期的债务重组损失，冲减应纳税所得。

第七条以修改其他债务条件进行债务重组的，债务人应当将重组债务的计税成本减记至将来应付金额，减记的金额确认为当期的债务重组所得；债权人应当将债权的计税成本减记至将来的应收金额，减记的金额确认为当期的债务重组损失。

第八条企业在债务重组业务中因以非现金资产抵债或因债权人的让步而确认的资产转让所得或债务重组所得，如果数额较大，一次性纳税确有困难的，经主管税务机关核准，可以在不超过5个纳税的期间内均匀计入各的应纳税所得额。

第九条关联方之间发生的含有一方向另一方转移利润的让步条款的债务重组，有合理的经营需要，并符合以下条件之一的，经主管税务机关核准，可以分别按照本办法第四条至第八条的规定处理：

（一）经法院裁决同意的；

（二）有全体债权人同意的协议；

（三）经批准的国有企业债转股。

第十条不符合本办法第九条规定条件的关联方之间的含有让步条款的债务重组，原则上债权人不得确认重组损失，而应当视为捐赠，债务人应当确认捐赠收入；如果债务人是债权人的股东，债权人所作的让步应当推定为企业对股东的分配，按照《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）第一条第（二）项的规定处理。

第十一条本办法所称公允价值是指独立企业之间业务往来的公平成交价值。第十二条本办法自2003年3月1日起施行。

国家税务总局关于债务重组所得企业所得税处理问题的批复

来源：国家税务总局字号：【 大 中 小 】

【发文单位】 国家税务总局

【发布文号】 国税函〔2009〕1号

《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）自2003年3月1日起执行。此前，企业债务重组中因豁免债务等取得的债务重组所得，应按照当时的会计准则处理，即“以低于债务账面价值的现金清偿某项债务的，债务人应将重组债务的账面价值与支付的现金之间的差额；或以债务转为资本清偿某项债务的，债务人应将重组债务的账面价值与债权人因放弃债权而享有股权的份额之间的差额”，确认为资本公积。

第五篇：关于加强房地产开发经营业务企业所得税征收管理问题通知

广西自治区地方税务局 自治区国家税务局

关于加强房地产开发经营业务企业所得税征收管理问题的通知

桂地税发[2010]35号2010-04-01

各市、县（市、区）地方税务局、国家税务局：

为了切实加强房地产开发经营业务企业预售收入企业所得税的征收管理，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，经研究，现将房地产开发经营业务企业取得预售收入的企业所得税有关问题通知如下

一、从2010年4月1日起，我区房地产开发经营业务企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于南宁市所在地城区和郊区的，不得低于20%。

（二）开发项目位于地级市所在地城区及郊区的，不得低于15%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于10%。

（四）开发项目属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于5%。

二、各市税务机关可根据本地实际情况按第一条规定的最低下限标准进行调整，但调整的标准必须要国税局和地税局统一确定。

三、《自治区国家税务局自治区地方税务局转发国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（桂国税发〔2009〕96号）有关计税毛利率的规定停止执行。