芙蓉古城策划方案

第一篇：芙蓉古城策划方案

1.总体介绍

芙蓉古城位于成都西郊，距市区二环路10余分钟车程，同时享有成-温-郫国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境。结合现代会议功能和假日繁荣经济，整合推出全新“第二居所”体系，集居住、度假、休闲、投资于一体，是极富传统特色的小区。

芙蓉古城以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓而成，由四合院型的建筑群组成。融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区，迅速提升了区域价值，成为成都旅游地一个景点，更成为地产开发的典型案例。

2.四大人性功能分区

传统居住区——建筑风格多样，毗邻生态观赏温泉，环境静雅；

文化休闲区——含诗书画社、青少年素质教育中心、中心休闲广场、MBA学术中心；

特色商业街——小吃街、手工艺品街、购物超市等；

会所酒店区——建生态豪华会所、星级宾馆、博物馆等。

3.开发、运营模式亮点

理念创新——成为中国著名旅游地产公园

集古代民居之精髓，融现代建筑之理念，融合了老成都文化、传统文化和四合院文化；建筑上秉承传统民居特色，以川西民居为主，融合唐风建筑、江苏民居、云南民居等传统建筑精髓，作为非城市中心的项目，芙蓉古城以秀丽独特的风景和古典建筑形成了生态的旅游资源，开创了成都旅游居住的新居住理念。

合理规划，各个组团划分明显

 一条中轴线将各个中式风格建筑结合在一起，且从表面看是中式的、民

居的，实际内容是现代的，多元化的。中轴线两侧分布各类配套，如餐饮、娱乐、文体、垂钓等。

 由川西民居组团、江苏民居组团、云南民居组团、唐风建筑组团构架芙

蓉古城的住宅体系，主体两层，但外古，内现代，两者完美结合，符合人们生活习惯。

古为今用，洋为中用。人性化的园林设计，饮水于地下；采用绘画、雕塑等手法表现历史长河中的蓉城。外观古朴、内部实用，符合现代人的生活标准和生活理想。

核心竞争力：文化——整个以芙蓉古城为中心的永宁片区物业品质及价值也不断攀升

文化是旅游地产的鲜明特征之一，芙蓉古城这方面做的尤为出色。开发商在开发之初就对整个小区进行详尽的布局，让饮食文化、童趣文化、街市文化、茶文化、水文化、地域文化等根植于小区，使一砖一瓦、一檐一廊，都透露出历史的、深沉的文化底蕴。

据悉，正是在芙蓉古城1000多亩中式大城的影响力带动下，区域内先后规划建设了2000亩湿地公园、芙蓉古城休闲旅游景点、建筑面积80000平方米的华西医院永宁分院、2.6万平方米商业街、金苹果幼儿园、成都7中、树德中学、成都外国语学校附中、成都电大、四川交通学院等知名学校，使这片区域价值飞速提升。

以旅游地产的模式，带动商业发展，商业业态结合当地积淀的历史背景，多元化、特色化，以餐饮、休闲、娱乐为主。

芙蓉古城中荟萃成都知名小吃的美食街、传统手工制品罗列的民族特色精品街、风格迥异的各种茶楼、千回百转的活水河流和有着浓郁成都地域特色的游玩设施从不同角度叙述着老成都的故事，成功抵达现代都市人的怀旧思绪。

营销创新

投资800万元，占地40亩的芙蓉古城意景小区——全息营销模式，作为680亩的芙蓉古城实验室，这种营销模式创新开全国房地产营销之先河；且其不断地创新营销模式，如仿《清明上河图》请名人制作巨幅《芙蓉古城俯瞰全图》在售楼部展示等均引领成都住房的消费时尚，其销售火爆也极其罕见。

第二篇：成都“芙蓉古城”策划案

2、迎合都市人周末消费：在以休闲和旅游著称的成都，农家乐、度假村、周边名景点都是习惯享受生活的都市人在周末乐于前往的去处。农家乐提供的服务仅能满足当代都市人最初最低层次的周末需求，度假村高消费且缺乏有水准的文化陶冶和精神享受，而各大名景点在周末游人如织却缺乏完善的能够承载较大人流负荷的配套。成都的周末休闲亟需提高档次和

规格，千呼万唤，直到芙蓉古城在温江如一朵奇葩绽放。

3、逆城市化的必然：城市的发展先后历经城市化、逆城市化（城市环境恶化，大量人口从城市涌向郊区）和后城市化三个阶段，发展速度较快的成都目前处于逆城市化阶段。该阶段特点是城市空心化和住宅郊区化。在发达国家，居家于市郊已成为必然。“出尘不出城”成为越来越多的城市人的居住追求，蔚信房产应势所趋，挥戈西进，以先行者的姿势在温江永宁开发返璞归真、古韵流淌的芙蓉古城。这一手笔，期望促成成都房产开发品质的提升与突破。

4、传承民族建筑精髓．弘扬中华历史文化：我们坚信--只有民族的，才是世界的。城市建筑，无疑是城市内涵和地域文明的凝固，是城市人群的情感寄托之一，应该有着鲜明的城市个性和特色。可自九十年代以来，数种建筑“洋风”猛势疾来，让国人（当然包括成都人）目不暇接而盲目崇尚异域风格，于是，传统的、在全世界享有盛誉的中国建筑风格日渐黯淡于房地产业的推进中，大量不伦不类、不明所以的洋式建筑却如雨后春笋般亮相于大江南北。来华的外国友人诧异，有深沉民族情节的国人或惋惜、或痛心。对那些能够坚守“民族的东西”的房地产界同行，我们无比赞赏。成都是世界级历史文化名城，川西建筑自成一家，芙蓉古城正是以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓而成。我们的努力是为了给世人以民族建筑精品，让中华文化流芳千古。先行者的实践无疑艰辛，但我们一定会让梦想般的“故园”在芙蓉古城得以实现。

5、市场研究结果：喧嚣的“尘”世、林立的钢筋混凝土筑成的高楼、繁忙而快速的生活节奏，早已让人身心疲惫，许多人都希望到郊外呼吸清新空气，放松自我，一种休闲度假的居住方式向当代城市人走来，芙蓉古城正是对这种需求的最佳迎合。

二、开发思路

1、开发理念：芙蓉古城创立在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状而整合推出全新的“第二居住”体系。项目的价格比原版别墅（Villa）低，但其环境营造、配套设施、物管标准等均不压于原版别墅，其文化内蕴更非原版别墅能相提并论。江苏风格建筑、云南风格建筑、川西风格建筑、台湾风格建筑和日本风格建筑等在芙蓉古城的和谐互映证明了住宅文明的包罗万象，并散发出芬芳各异的生活情韵。芙蓉古城中荟萃成都知名小吃的美食街、传统手工制品罗列的民族特色精品街、风格迥异的各种茶楼、千回百转的活水河流和有着浓郁成都地域特色的游玩设施从不同角度叙述着老成都的故事，成功抵达现代都市人的怀旧思绪。

2、项目定位：集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区。

3、目标客户：对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人为主，同时包括其他注重“5 2”生活模式、追求个性生存状态的都市人群等。

4、项目建设推进计划：2001年5-6月份开始全面启动，建设周期为一年，拟于2002年8月份全面投入使用。

三、项目位置芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁，交通便利，距市区二环路仅10余分钟车程，与外环路文家立交桥相距仅1000米。项目远离都市喧嚣，独拥一处宁静，又享有成-温-郫国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境。海峡两岸科技园近在咫尺，2000而且因其处于大型城市带上，离城市较近，日常生活和物质采买都非常方便。此地物华天宝，人杰地灵。深邃苍穹下，巍然一古城立于天地之间，云青青欲雨，水澹澹生烟，实乃一濯尘荡垢、驱劳聚神之佳处，适于居住、度假、静养休闲。

四、项目规模芙蓉古城总投资逾2亿元，占地约810亩，初步规划总建筑面积13万多平方米。项目分A、B区，A区70亩，B区640亩。

五、规划理念

1、功能分区：芙蓉古城各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐

★传统居住区--建筑风格多样，毗邻生态观赏型温泉，环境静雅；

★特色商业区--小吃街、手工艺品街、购物超市等；

★文化休闲区--含诗书画社、青少年素质教育中心、中心休闲广场、置信MBA学术中心等；

★运动保健区--设各种运动场、中老年人健康中心、诊所等；

★宾会所

第三篇：芙蓉春天营销推广策划方案

芙蓉春天营销推广策划方案

特别说明：芙蓉春天（湖南万福房地产开发有限公司）

相思湖（申花控股）

一、前言

芙蓉春天地产项目的出现,体现了申华集团公司长远的战略眼光和做百年企业的雄心壮志。（芙蓉春天不是申花公司的项目）

芙蓉春天地产项目的出现，使申华集团公司不经意间在黔城闯入了复合型房地产开发这一前端的领域，或者说，申华集团公司在有意无意之间为黔城房地产开发的未来成功准备了条件。芙蓉春天地产项目的出现，顺应了中高收入者对绿色生态环境的向往与呼唤，其深厚的发展潜力不可限量。

芙蓉春天地产项目在开发模式上，采用了创新策划在先，规划设计在后，让两者相互弥补、相映生辉的做法，也是一个超前性的景区与地产开发模式创新，它对申华公司的未来事业将产生深远的影响。

二、市场分析

（1）市场背景

芙蓉春天地产项目位于洪江市政府新址--黔城镇，全镇坐落在低山丘陵地带，位于沅水和氵舞水交汇处，地势平坦，自然条件优越，地产项目现占地约300亩，前期项目开发已小见成效，大规模的综合性开发即将进行。（芙蓉春天项目168亩、相思湖项目350多亩）

在历史上，黔城镇素有“楚南上游第一胜地”、“湖南西部文化重镇”、“湘黔边陲经贸重镇”之称。全年气候温和，年均气温17.30℃，最高39℃，最低－3℃，年降雨量1359毫米，四季分明，阳光充足，雨量充沛，自然资源丰富，是发展城市、兴建工厂的黄金地段。黔城镇交通便利，枝柳铁路、209国道穿境而过，距怀化市40公里，距中方县政府20公里，距芷江飞机场40余公里，风景名胜也别具特色。

现在，黔城镇已有常住人口约54000，随着洪江市经济区的建设和新厂新单位的迁入，黔城镇的未来人口还会大量增加。黔城镇的现有休闲娱乐设施——特别是新潮时尚的休闲娱乐设施已经不能满足居民们的需要。

怀化市城区人口已超过60万，且洪江市主人口也已超过43.15万，主城区居民的生活水平、消费能力都在不断的提高，休闲娱乐的郊区化（由近郊逐步走向远郊）是一个不可阻挡的大趋势。

（2）产品分析

在本案中，“芙蓉春天”定位解释如下：

1、是一个美好的小区，小区内外景观优美，春意横生，富具情趣，给人以各种不同的美的享受（季节、时点、材质、园林、规划构思之美），能令人“诗意地栖居”；

2、小区邻里关系和睦，生活模式健康，社区文化优雅，注重可持续发展，能给人身心方面双重享受，是一个生活缤纷、充满生机、梦想与追求的地方；

3、居住在本小区，能实现人生各种梦想（居住、生活娱乐、健康休闲、增值、教育、发展等）。

“芙蓉春天”住宅定位如下：

1、山水的（选址——规划）；

“山为库，水为财”，山是大地的胸膛，水是天地的眼睛，有山有水才是居住的好地方, 芙

蓉春天选址风景秀丽的沅水河畔与氵舞水交汇处,深得中国依山傍水的传统居住精髓。

2、生态的、和谐的（环境）

生命在于回归，芙蓉春天注重小区内外园林的营造，尊重自然，在保留小区原有植物的基础上，因地制宜的配搭种植各类植物，建筑用料上使用环保用材，建筑外观采用柔和缤纷的自然色彩，全力体现自然生态之美，景观与建筑的交融式设计，互融互生，为住户创造景致天然的居住环境，亦为黔城增添一道美丽的风景线；

3、缤纷的（设施）

社会越往前发展，人的需求也就越有个性化，每个人每个时段都会有不同的需求，芙蓉春天充分尊重客户的需要，在小区设置各类配套设施，包括尊贵会所、商业街、开放式广场等，配套设施完善，满足各种生活需求，享受缤纷生活乐趣，令业主悠哉游哉，足不出户，不暇外求；

4、休闲的（生活模式）

生命是一首诗，芙蓉春天提倡的是生活的舒态与写意，早上您可以到附近的景区跑跑步，或者去爬爬山；傍晚时分，您可以阳台上与心爱之人浅尝咖啡，共赏晚霞落日，生活是多么的休闲；

5、亲情的（情感）

芙蓉春天把小区看成是一个大家庭，以业主成朋友为荣，以您为圆心，以业主为尊，提供个性化的服务，充分考虑业主的各种需求，成为您成功路上的“贤内助”；

6、情趣的、人文的（文化品味）

芙蓉春天提倡的是高品质、高品味，巧妙的将中国传统人文文化融入小区规划与景观小品上，并有机的实现人景互动，漫步其中，仿如画中，万千美感，只可意会，妙不可言。

（3）目标客户群和竞争对手分析

无论是项目的先天条件还是后天的条件，项目的客户群主要是当地高层次的成功人士和附近乡镇普通居民，这两种不同的人士各有什么样的特征呢？他们对住宅最关心的特点又是什么呢？他们的消费行为习惯是什么呢？他们的偏好又是什么呢？回答这些问题后，我们就能对项目的目标客户群有一个清晰的了解和理性的认识，才能在包装定位、广告推广上有一个明确的目标，才能有的放矢，使我们的包装推广落到实处，所以推广这群人最感兴趣的东西，包装这群人最喜欢的包装。适当的超前倡导、引导优质的生活方式。是任何一个楼盘营销的关键所在。很显然，本项目的客户群有以下的特征：

1、年龄：35——50之间。

2、职业：私营业主、政府官员、企事业领导、下属县市土财主、附近乡镇居民等。

3、家庭人口构成：3——4口。

4、收入：①可能没有很高很固定的收入，但积蓄颇丰；②有固定较高的收入，有一定的积蓄且乐于购房。

5、消费偏好：①喜欢选择适合自己的，并且是经济实用型的，重要的是还要距购物和娱乐场所较近的；②不一定喜欢最适合自己的，但绝对喜欢能彰显自己身份的物品。

6、装备：有私家车，并不在乎离交通站点远近，但对交通要求很高绝对需要便捷易达。

7、心理：有一定的从众心理，消费有一定的盲目性。

竞争对手主要就是指东方花园地产，分析两个项目的优劣势，我们认为造成目前销售状况的差别的主要原因相对来说有两个：

1、特别突出的卖点：东方花园地产项目工程营造的是目前突出的地理优势，距购物广场和娱乐场所较近。而芙蓉春天目前还比较缺乏这种地理环境的竞争性卖点。

2、客户资源的优势：东方花园地处政府各个机关的附近，这些公务员的从近心理和习惯一个居住片区的情结导致他们的置业首选就是东方花园。而芙蓉春天项目周边的客户就相对较

少。

所以，我们项目当前的首要目标就是提炼突出一个特别突出的卖点，确立市场的差异化，让客户知道他们选择是一个豪宅同时，又能实在的感受到豪宅的生活是一种怎样的尊贵的享受。

三、营销推广思路

从黔城目前的房地产市场比较来看，项目所处的江畔地理位置无可比拟，项目本身的质素——彰显业主身份的豪宅在当地也是屈指可数，所以项目无论是在先天上还是在后天上都有不可复制的独特性、稀缺性。但因为当地的经济发展情况以及消费者居住理念的一定限制性等方面的利差因素导致项目目前处在阶段性的困难时期，为了摆脱目前的困境，我们对市场和竞争对手做了一个详细而全面的分析，经过我实地考察后，得出的最终结论是：芙蓉春天项目不缺乏优点卖点，反而是优点卖点太多。但是，没有或者是没有推出极其突出、独特的卖点，这就是造成当前销售状况的主要原因。所以，出现“处处都行，但无一精通”的尴尬境地，这样一来，反而让客户不会对项目产生深刻的印象从而促进销售，所以我的策略就是对项目进行一个更详细、更理性、更明确的定位，采取“突破一点，带动全面”的战略，从而确立项目市场的差异化，提高项目的市场认知度。让业主们认识到选择芙蓉春天，是体现个人尊贵身份的选择。

四、广告战略

（1）广告目标

造市制造销售热点。

造势多种媒体一起上，掀起立体广告攻势，大众传播高空轰炸和现场活动地面推广相结合。大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。

扩大“芙蓉春天”的知名度、识别度和美誉度。

提升企业形象。

（2）广告对象

对现代娱乐公园情有独钟的黔城及周边地区青年；

喜欢到郊外的绿色环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民；

喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的黔城中老年人；

喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的黔城及周边地区居民；

具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民；

乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的黔城及主城区居民；

（3）广告地区

在黔城这个城市及周边中方县地区。

（4）广告创意

广告主题：

㈠、每天活在逍遥自在的世界里

创意

选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用FLASH动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在，然后跳到芙蓉春天项目的画面与此相比，有如回到了当时的时代里，最后，你也每天生活在逍遥的世外桃源里。

㈡、回到家，就是渡假的开始

创意

一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公：“老公我在家里好闷，我要去渡假。”老公：“行，马上带你上。”

上了车，不过多久就到了。

他们来到了一个仿佛世外桃园的地方，而且这里有新颖独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景，脱口而出：“老公，我要在这里住一辈子？！”

老公：“没问题。”孕妇：“真的可以吗？”老公：“当然，因为我早就在这为你买了一套你一定会满意的房子。”孕妇：“哇，你好棒呀！！我每天都可以渡假了！！！！”老公：“回到家，就是渡假的开始。”你想每天都能渡假吗？就到芙蓉春天。

五、广告效果预测

由于申华集团公司的房地产项目——芙蓉春天，选在繁忙都市人都向往的环境清幽，绿意盎然、山清水秀，远离都市尘嚣的优雅山区以及申华集团公司设计新颖独特，独具现代与古典相结合的房屋设计加上申华集团公司全面的设计宣传定能满足都市人享受世外桃园般的生活而产生热销，给申华集团公司大额的利润收入提高公司知名度，让公司在激烈的房地产市场竞争中站稳脚根。

六、营销活动战略

（1）活动目标

造市制造销售热点，提升销售业绩。

大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。

扩大“芙蓉春天”的知名度、识别度和美誉度。

提升企业形象。

（2）活动对象

在黔城这个城市及周边地区所有人。

（3）活动地区

在芙蓉春天售楼部附近的休闲广场或售楼部门面前。

（4）活动创意

活动主题：

㈠、回忆八九十年代看露天电影的趣味

创意

可以在距芙蓉春天售楼部很近的休闲广场播放露天电影，夜间播放，一天一场或一天两场。因为无论是上班族还是其他职业的人，吃完晚饭才有时间休闲放松一下，并且夜间气温没有白天那么高，很多人都愿意出来逛逛。据考察，来黔城买房的很大一部分人来自附近乡镇，他们很喜欢人多热闹的地方，这也正好符合他们的兴趣爱好。正如上面已经提到过的，购房者基本上都是中老年人，所以播放露天电影更能唤起他们对他们那个年代的回忆，让他们感觉到芙蓉春天可以给他们带来很多贴心服务，在不经意间就会聚拢人气，并在播放期间可适当宣传芙蓉春天。重要的一点：毕竟黔城地方不是很大，这个效果做的好的话，会达到一传十、十传百的宣传效果，对提升销售额有很好的帮助。

㈡、回忆玩篝火的乐趣

创意

随着社会的发展，无论是年轻人还是中老年人，现在一群人围在在一起篝火的很少见了，特别是中老年人，他们在六七十年代经常一群人围坐在一起玩篝火，等到半夜都为了吃上一顿“美味可口”的牛肉，他们在那个年代有说有笑，那种乐趣现在已是少见。而随着人们生活水平的提高，加上生活节奏的加快，很多人已经很多年没有玩篝火了。也许年轻人会邀上几个好友一起搞烧烤，可是他们没有尝试过夜里一群人围在一起玩篝火、吃烧烤，那种乐趣不管是什么年龄段的人都比较喜欢。芙蓉春天可以定期组织举办此类活动，做到不断创新，只有不断的创新才会有新鲜感，才能与其他房地产有区别，让购房者认识到：只有芙蓉春天才能真正给他们想要的至尊生活；只有芙蓉春天才能不断创新、有所突破；只有芙蓉春天才能做到高品质、高体验、高享受；只有芙蓉春天才能让“您”买了永不后悔。

七、活动效果预测

通过上面两个具有创意的活动，并不间断的举办此类有创新的活动，定能够让洪江市民和周边区域居民记住芙蓉春天，对实现企业资金回笼和利润收益有很大帮助，从而扩大芙蓉春天的知名度、识别度和美誉度。进而提升整个企业形象。

以上推广思路未包括媒体宣传策略、主题活动、单位推售策略、价格策略、促销措施策略、工程进度配合、销售目标等项目，本案期望通过以上的策划整合，能够唤起买家购芙蓉春天的欲望，改变原有居住观念，为顺利完成项目计划指标而努力。

第四篇：丽江古城大研镇----旅游策划方案

丽江

古城大研镇

——旅游策划方案

【前言】：丽江古城又名大研镇，是中国历史文化名城和世界文化遗产，以其江南水乡般的美景，别具风貌的布局及建筑风格特色，被誉为“东方威尼斯”。丽江古城始建于宋元，盛于明清，曾是明朝丽江军民府和清朝丽江府的府衙所在地，明朝称大研厢，清朝称大研里，民国以后改称大研镇。

该份策划方案通过规划目的、指导思想与原则、景点现状分析、旅游资源评价与发展前景分析、旅游服务设施规划、旅游基础设施规划、旅游产品规划、生态环境保护和营销规划来对丽江旅游进行策划。在此同时也发现丽江旅游上一些问题，比如交通、通信、住宿、休闲娱乐场所、引导标识等方面的建设，这些将直接影响到旅游者的满意度。丽江的城市规划现在落入我国千篇一律的那种城市建筑的老套旧窠，看不到建筑物与绿树、绿地和水潭相互掩映的那种园林城市之美，看不到丽江应该有的高山边地城市建筑独特的生态景观之美和个性特征之美。而且城市周围的山林景观中，还有不少明显是过去开山炸石留下的难看疮疤，影响了丽江的市容。我觉得，丽江要成为一个世界级的旅游名城，从空中鸟瞰，就要追求一种山水园林城市之美，一种人们飞临上空就心驰神往的效果。因此，今后在城市建筑中，空间的疏朗布局、绿树绿地、河流湖泊与建筑物的间距和相互辉映，是至关重要的，即使是办公楼、宾馆酒店楼堂馆所等，都要在外观上体现一种本地建筑的特色。

目录

一、规划目的、指导思想与原则 二、三、四、五、六、七、八、景点现状分析

旅游资源评价与发展前景分析 旅游服务设施规划 旅游基础设施规划 旅游产品规划 生态环境保护 营销规划

一、规划目的、指导思想与原则

（一）规划目的：为了真正把丽江城打造成国际休闲度假、会议和商务旅游基地，实现休闲旅游向度假旅游的转化，最大限度地发挥丽江高原和农业、文化原生态、多样性的资源优势，满足中高端旅游者对旅游的高要求

（二）指导思想：丽江旅游发展中定向时权式原生态旅游文化度假村建设的理念

（三）原则：提升丽江游客的档次，同时达到旅游中的保护，保护原则中的体验

二、景点现状分析

丽江市位于云南省西北部云贵高原与青藏高原的连接部位。北连迪庆藏族自治州，南接大理白族自治州，西邻怒江傈僳族自治州，东与四川凉山彝族自治州和攀枝花市接壤。总面积20600平方公里。辖古城区、玉龙纳西族自治县、永胜县、华坪县、宁蒗彝族自治县，共有69个乡（镇）446个村民委员会，总人口110多万人。丽江自古就是一个多民族聚居的地方，共有12个世居少数民族，其中纳西族23.37万人，彝族20.14万人，傈僳族10.62万人。

丽江市地势起伏较大，山区、平坝、河谷并存。最高海拔为玉龙雪山主峰扇子陡（5596米），最低海拔为华坪县石龙坝乡塘坝河口（1015米），海拔高差4581米，立体气候显著。年均气温12.6℃─19.9℃，年均降雨量910毫米─1040毫米，全年无霜期为191─310天，日照时间为2321─2554小时。丽江市最具优势和开发潜力的资源主要有旅游资源、生物资源和水能资源。

三、旅游资源评价与发展前景分析

（一）、旅游资源评价：具有800多年历史的丽江古城，座落在丽江坝子中部，面积约3.8平方公里，始建于南宋末年。是元代丽江路宣抚司，明代丽江军民府和清代丽江府驻地。丽江古城选址独特，布局上充分利用山川地形及周围自然环境，北依象山、金虹山，西忱猴子山，东面和南面与开阔坪坝自然相连，既避开了西北寒风，又朝向东南光源，形成坐靠西北，放眼东南的整体格局。发源于城北象山脚下的玉泉河水分三股入城后，又分成无数支流，穿街绕巷，流布全城，形成了“家家门前绕水流，户户屋后垂杨柳”的诗画图。街道不拘于工整而自由分布，主街傍水，小巷临渠，300多座古石桥与河水、绿树、古巷、古屋相依相映，极具高原水乡古树、小桥、流水、人家的美学意韵，被誉为“东主威尼斯”、“高原姑苏”。

（二）发展前景：丽江拥有悠久的历史文化古韵，古树、小桥、流水、人家——如诗如画，迎合了现代人 逃避世俗压力，向往世外桃源。这种原生态度假是一种真正诗意的栖居到世外桃源，可以恢复你的记忆 绿色旅游，让你进入自然而不是进入社会将这种原生态自然美景不破坏加以发展，未来开发空间极大

四、旅游服务设施规划

（一）、旅游住宿：在丽江地区旅行住宿分为两种情况：一是到开发成熟或正在开发的地区旅行，住宿条件基本都有保证，比如丽江古城、虎跳峡、宝山石城；另一种情况是到开发还不成熟的地区游玩，住宿设施得不到保证，可以投宿当地人家，或者露营，但是需要注意安全问题。

住在丽江：丽江古城属于那种可以一住就半个月的地方，多数游客前往丽江，选择住在客栈。在那里，有许多纳西族、白族的传统客栈，普通床位20～60元/人；在客栈里悠闲地烤烤太阳，或者和店主人攀谈一天，或者还可以待在店主人的房间里，昏天黑地看一天碟片。如果想住得好些的话，可以选择设施完备的宾馆酒店。如原乡丽江客栈、丽江桃花岛驿站、丽江四方客栈、丽江悦榕庄等，都是很好的选择。

（二）餐饮设施：丽江地处川藏滇交通的要道，而且是多个少数民族混杂居住地，丽江饮食最大的特色就是丰富。现在因为有天南海北的旅游者的涌入，在丽江甚至能吃到一些国外的特色食品。

纳西族的饮食习惯和汉族几乎一样，也是一日三餐。早饭会是比较简单的馒头或者水焖粑粑，还有一碗酥油茶；中餐和晚餐要丰富得多，会有炒菜（荤素搭配）、咸菜和汤，主食则是纯米饭或者掺了杂粮的米饭。猪肉是最主要的肉类，这里比较特色的吃法是将猪肉进行腌、晾、晒等加工后制成腌肉、火腿。这里一年四季蔬菜的种类很多，而且还有各种美味的菌类，例如丽江的“鸡枞” 菌就非常有名，您可以在餐馆里点，如果在旅途中遇到售卖的也值得买回去。比较特别的就是纳西族实行分餐制。过去来做客的人要盘腿坐在地上，每个人面前都会摆着三个碗，菜碗、饭碗和酒碗，用手来吃。不管客人来了多少都会将饭菜和肉按人头均分，盛在各人的碗里，而且还要让客人将剩下的饭菜带回去给家里因为年老行动不便的老人们。后来纳西族受到了汉族文化的影响，不再席地而坐，而且开始使用筷子。现在在古城的纳西人已经不实行分餐制，在偏远山区的纳西人还保留此习惯。

摩梭人以大米、玉米为主食，蔬菜吃得比较多的是青菜、萝卜；肉类也以猪肉为主，摩梭人的猪膘肉也称琵琶肉，是当地最为有名的食品，此外还有一个特色的腌酸鱼。居住在小凉山的彝族，他们的主食就是粑粑，“砣砣肉”也是他们的饮食特色。

（三）娱乐设施：丽江拥有得天独厚的地域优势，《印象丽江》大型实景演出，由著名导演张艺谋、王潮歌和樊跃共同执导。《印象-丽江》雪山篇将剧场设在海拔3100米玉龙雪山的怀抱里，四周高山草甸、白云缭绕，将观众带到了雪域高原天人合一的纯美背景中。在可容纳1200余人的360度全视角剧场中，用象征着云贵高原红土的红色沙石砌成了12米高、迂回艰险的“茶马古道”。

丽江的酒吧是别致的，来到这里，不进古城的酒吧泡泡，则很难说是真正来过丽江了。日落黄昏后，月上树梢头，与佳人相约，柔风暗光下感受悠闲！咀嚼着美味的烧烤，豪饮着喜欢的啤酒，两个人或多个人一起发呆，静静的快乐着！丽江的好玩场很多，哪里都可以赢得一醉，但醉倒在哪里最合适可要好好思索了。

如果想好好的感受时光倒流，放松一下，那么一米阳光、小巴黎酒吧、樱花屋、自由公社和古树吧等地方都是很好的去处。高端的康体旅游，还要加快建设高水平、高品位的体育场，建设高原高尔夫球场、足球、网球、篮球、田径、游泳等项目的训练基地。举办和开展国际单项锦标赛事，使高端游客留在丽江、乐在丽江、消费在丽江。

五、旅游基础设施规划

丽江市内的交通全部依靠长途汽车，每天在丽江客运总站内都有发往所属各县的长途汽车，以中巴车为主。离开丽江县以后，道路多为土路，旅程中的艰苦是不言而喻的。而丽江县内的交通以公共汽车和出租车为主。

丽江的市内交通以公共汽车和出租汽车为主，出租车在市区内均为6元，不打表，如果有特殊要求的，价格面议，会因季节不同而上下浮动。另外还有一些私人运营的中巴车，主要是满足不同游客对车辆的需求。

还可以选自旅游路线丽江大巴车 一日游: 路线1 玉峰寺-甘海子牧场-白水河-摩西风情园-云杉坪 路线2 甘海子牧场-云杉坪-白沙壁画-玉泉公园-古城 路线3 长江第一湾-虎跳峡

二日游路线1 云杉原始森林-云杉草甸-云杉谷-白水河-画眉坪-冰川甸一 马尾瀑-千尺瀑-摩西风情园 第二天 甘海子牧场-干河坝-玉峰寺-玉柱擎天-白沙民俗村-白沙壁画

路线2 同一日游路线1 第二天 藏族村-里那比格-玉泉公园 路线3 同一日游路线2 第二天 同一日游路线3 三日游路线1 中甸-白地-长江第一湾-虎跳峡-丽江

路线2 泸沽湖-丽江 路线3 泸沽湖-攀枝花-金江

路线4 宾川鸡足山-下关-丽江 八日游丽江-保山-瑞丽-缅甸-丽江 十三日游丽江-石鼓-虎跳峡-中甸-拉萨 登山旅游路线甘海子-里那比格-大本营-竹蓬-虫草坪-冰塔林-雪山神-扇子陡 独具特色专项游丽江-甘海子牧场（包括雪地骑马、木板滑雪、雪地自助烧烤、滚雪

球活动、马拉雪撬）

六、旅游产品规划

丽江古城以中国保存最完整的少数民族古城镇著称，狭义上指丽江古城的主体部分大研古镇。丽江大研古城有著名的四方街、大石桥、酒吧街、木府等小景点，这里有全中国最集中的客栈、最具民族特色的旅游纪念品，是丽江旅游的必到之处。

丽江古城的小巷子里有不少出售手工艺品的小店，如自在服饰、东巴陶斋、聚艺苑画廊、时青茂木刻等都是别具风味的民族手工艺品小店。这里的工艺品大多为手工的，价格相对贵一些，但是可以还价。游客不仅可以在这里选购合意的商品，有时还可以看到工艺品的整个制作过程。

丽江的购物小店虽多，但是在这里买东西需要具有一定的砍价技巧。这里的物品开价通常都比较高，还价时可以直接还到要价的一半以下，再视店家的态度适当加价。

名称： 土布 介绍： 过去因交通不便，纳西人过着自给自足的生活，他们所织的土布色彩丰富、质朴、富于变化。丽江古城里有很多专门出售土布的商店，有的还代客加工成所希望的款式，比如上衣、裙子、帽子等。

名称：东巴扎染 介绍： 到丽江一定要买的就是东巴扎染，它借鉴了白族扎染和苗族腊染工艺，加入东巴文化的元素，东巴文的象形和民间工艺结合在一起，使得东巴扎染具有了独特的审美价值和装饰性。买一块东巴扎染做成的布挂，美观和实用兼具。

名称： 窨酒 介绍： 据说，伊丽莎白女王出访中国时，在国宴上点的就是丽江的窨酒。窨酒属黄酒类低度酒，早在明代就已形成了独特的酿造工艺。

名称： 苏理玛酒 介绍： 这是一种度数低、味道清香酸甜的饮料，宁蒗摩梭人和普米族称其为“酥哩嘛酒”。色浅黄，内含氨基酸、碳水化合物、维他命等多种营养物质。

名称： 雪茶 介绍： 一种空心草芽状的地衣类茶科植物，生长在海拔4000米以上，因洁白如雪而得名。雪茶性凉，味甘苦，具有生津止渴、清热解毒、平肝降火、滋阴润肺、降脂降压等药用价值，可单独用开水泡饮，也可与茶叶、菊花、甘草等同泡。

名称： 螺旋藻 介绍： 丽江程海是世界上三大生长螺旋藻的湖泊之一，而且生长的钝顶螺旋藻是最为优良的品种，螺旋藻所含的成分使其具有保健和医疗双重功效。在丽江街头会看到很多加入螺旋藻后加工而成的食品，比如面条、饼干等。

名称： 猪膘肉 介绍： 宁蒗泸沽湖周围摩梭人和普米族独特的腌肉制品，因其形如琵琶，又名琵琶肉。猪膘久存而不腐，存放时间越长，其肉味越清香，是泸沽湖畔各族人民送礼和待客的佳品。

名称： 小凉山苹果 介绍： 有“小凉山”之誉的宁蒗县，境内气候温暖，阳光充足，非常适宜苹果生长。小凉山苹果色鲜、个大、味甘、多汁，享誉省内外。其中尤以“金帅”、“红冠”、“红元帅”等几个品种为上品。

名称： 纳西壁画 介绍： 喜欢收藏壁画的朋友，建议购买当地的纳西壁画，非常值得珍藏，搁臵在桌面做摆设，效果很不错。

名称： 东巴挂毯 介绍： 系丽江毛纺厂的工艺产品，它采用当地优质的细羊毛，精编细织而成，图案为黑色羊毛绘制，以纳西古老的东巴字画和富有吉祥美好寓意的图案构成。

名称： 布农铃 介绍： 一种极富特色的、形状同马帮的马铃的挂件。这种马帮文化商品，系店主人自己设计的，纯手工制作。精致小巧的青铜铃铛下系有一块圆形木块，手绘着各种各样的画。

丽江旅游资源和旅游产品通过近20年的建设和发展，在旅游产品数量、规模有了一定发展和优势，如：丽江古城、玉龙雪山景区享誉国内外。但许多旅游产品仍然存在弱、小、散，市场竞争十分脆弱。一是旅游景点景区建设发展上要走集团化、规模化道路，科学规划，定位高端，用雄厚的资金和力量来打造景区，杜绝小型私企圈地囤地，低层次开发建设。二是旅游酒店客栈要限制规模，控制数量，提升质量，现在丽江酒店宾馆客栈过多过烂，存在恶性竞争，要以悦榕庄、和府皇冠假日酒店为龙头，引进大集团大企业收并购，进行规模化经营，以实现丽江旅游的国际精品化。三是旅游文化产品要向深度和广度开发，重视民族文化原真性，提供给游客丽江特有的文化产品，这不仅成为来丽江旅游的纪念品，也是丽江旅游的宣传品。四是旅游购物向中高端产品发展，要建设丽江购物必去的场所，集中丽江旅游文化产品，价格上取向于中高端，质量上一定是保证的，严杀假冒伪劣商品。

七、生态环境保护

（一）可持续发展选择：可持续发展是人口、经济、社会、环境和资源相互协调，既能满足当代人的需求而又不对后代人的需求构成危害的发展。可持续发展是旅游业发展的重要内容和重要目标。无论是从对自然禀赋和社会遗存的依赖，还是从旅游业与环境的辨证关系来看，旅游业都是最需要实现可持续发展的领域之一。丽江作为云南省对外开放的重要窗口和云南旅游业的重要支撑，其旅游业的发展既面临新的机遇，同时也面临严峻的挑战。要实现丽江旅游业的健康和可持续发展，就要坚持科学的发展观,围绕把丽江建成世界级的精品旅游胜地和中国西南香格里拉生态旅游区的中心和示范点的目标，认真研究并切实解决好丽江旅游业可持续发展中存在的问题。

（二）制约丽江旅游业可持续发展的生态环境分析：生态环境是旅游业发展的基础，同时也是人类发展、进步的基本资源和基本条件。生态环境的保护利用，不仅是当代人的问题，更是下几代人所共同应对的问题。人类利用生态环境要遵循生态环境固有的规律，不能违背规律而任意践踏。旅游业的利用生态环境与发展矿业的直接消耗资源破坏生态环境相比较，是一项可与自然生态环境协调发展的可持续发展的产业，但随着大众旅游的发展，旅游业对生态环境造成了一定的破坏和负面影响。

（三）生态环境保护规划：认真建设好生态旅游区（点），要根据丽江生态环境和文化生态，建设好自然生态旅游区和文化生态旅游区，以人无我有，人有我优，人优我特在激烈的市场竞争中创品牌，提高丽江旅游的质量和效益。要经过努力，把丽江建设成为具有与日俱增的历史价值的遗产城市，具有最佳居住环境的人与自然和谐的生态城市；具有浓郁地方民族特色和文化品味的国际旅游精品城市。要以建设中国香格里拉生态旅游区为目标，加强旅游区域合作。随着市场经济的不断更新，我们应保持与时俱进、开拓创新的精神，更新传统的经营方式，区域合作将成为重要的发展趋势，并在旅游发展中发挥更加重要的作用。丽江地处滇、川、藏的结合部，是藏文化、巴蜀文化、南诏文化等多元文化的交汇地，是世界屋脊青藏高原向云贵高原过渡衔接的地带，是国家规划建设的中国西南香格里拉生态旅游区的中心。丽江要立足得天独厚的自然资源和多姿多彩的民族文化，与省内外的大理、迪庆、四川西昌、攀枝花、西藏昌都等地市开展合作，建设“世外桃园”为主题的香格里拉生态旅游区，提高利用资源、保护资源的水平。丽江与滇、川、藏友邻地区从生态环境的保护上需要加强配合，在发展旅游过程中，更需要加强合作。因此，丽江要与友邻地区携起手来，共谋发展，以生态化、多样化、民族化的方针规划、建设、保护和利用好这些世界级旅游资源，打造出世界级的旅游精品。深化旅游企业改革，做大做优旅游企业。要以增强丽江旅游企业的国内外市场竞争力为目的，加快企业改革，有效整合旅游企业，促进旅游企业向集团化、网络化、专业化方向发展，加快玉龙旅游股份有限公司的上市步伐，增强企业实力。探索和完善古城管理公司、泸沽湖开发公司、老君山公司等企业的管理和经营模式，通过兼并、合并、托管等方式扩大企业规模和实力。加快旅行社体制改革，改变散、小、弱的状况，按照现代企业制度的要求，做大重组好旅行社企业。整合旅游饭店，抓大放小，引进国内外著名的酒店管理机制和管理方式，提高丽江旅游饭店的服务质量和经济效益。大力推进旅游交通联合化经营，组织好滇西北旅游车辆的联动，积极探索旅游服务质量监理公司、旅行社财务管理公司、导游服务公司等新旅游经营组织形式，全面提升旅游企业的素质，打造丽江旅游的品牌形象。

八、营销规划

（一）市场分析：世界各行业中旅游业将继续保持最大产业的地位。根据世界旅游组织预测，2020年世界国际旅游者将达15.6亿人次，国际旅游业收入将达到20000亿美元。欧洲仍将是最受欢迎的旅游地，但不会是加速度增长，所占市场份额将有所减少。亚太地区仍将是发展最快的地区，在世界旅游市场仍将居第二位，而且份额将会有较大的提高，国际旅游区域的重心将向亚太地区转向。非洲、中东、南亚将以较快的速度增长。中国、美国、法国、西班牙、中国香港、意大利、英国、墨西哥、俄罗斯、捷克将成为世界十大旅游目的地。

（二）市场战略：丽江旅游的指导思想和战略思维决定丽江旅游发展的科学定位。没有明确而科学的旅游发展定位，就不可能有大的作为。丽江旅游资源不仅丰富多彩，而且都可以列入五星级旅游资源，即精品级旅游资源。目前对于丽江旅游发展的定位讨论，主要有三种观点：其一是定位在高端精品上，旅游对象以高端游客为主，不追求数量而看重质量，根据旅游地的局限，限制游客数量，提高游客消费水平；其二是定位为大众化旅游，扩大景区面积，吸引更多的游客进入到丽江，获得更多的旅游收入；其三是多元化旅游，将旅游区划分几个层次，满足不同游客的需要。

（三）发展定位：整体定位高端休闲，部分观光和度假产品设定大众市场，这样形成比较完全的产品谱系，也将引导丽江走一条可持续的旅游发展道路。资源的优势必须转化为产品的优势，这需要优秀的产品定位和规划设计；产品的优势转化为产业的优势，则需要相关产业的配套和全社会的氛围营造。丽江市委、市政府明确提出的“两山（玉龙雪山、老君山）、一城（丽江古城）、一江（金沙江）、一湖（泸沽湖）、一文化（东巴文化）、一风情（摩梭风情）”为代表丽江旅游资源，这些具有代表性的资源应该进入中国之最，国际之优，不能停留在云南或地区之间的比较上，把这些资源景点必须打造成国际精品旅游胜地。

第五篇：浮梁古城招商引资策划纲要

浮梁古城招商引资策划纲要

招商引资是运用投资--融资、资本--负债结构的设计，整合旅游资源、土地资源、人力资源、现金投资之间有机结构关系，项目主体资本构架与管理构架、投融资结构与程序模式，招商引资模式与程序的设计与规划，全面系统地制作分项目、子项目的商业计划书、招商说明书，以及区域或整体开发的可行性研究报告，而且招商运作也是与营销相互配合、边投资建设、边营销市场、边搞活动、边接待客人，市场营销与招商引资互相配合，逐步推进开发的升温。浮梁古城需向全国大规模招商，才可能完成11.60亿元的总投资。

因此，我们的招商引资的模式是在投融资规划基础上，进行招商引资政策、文件、活动、步骤、组织管理等策划和文件制作，从而全面系统地安排招商引资工作。

1、招商市场分析

（1）总项目招商市场

由于国家在发展旅游产业上加大了政策支持与资金支持力度，目前很多国家资本、民营资本、海外资本等拥有机构均开始将目光投向旅游产业，虽然他们对旅游市场的了解还需要一个过程，但如果严格按国际规范标准模式向他们进行重点推荐，众多的投资机构定将做出正确选择。因为这个市场的潜力及其包容空间将很大，无论是上市公司，抑或是诸多有实力的机构已经通过他们灵敏的嗅觉感觉到了这个市场无比巨大的吸引力。

（2）分项目市场

即使从景德镇地区现有的陶瓷工艺设计人员这一个较小的市场来看，就可发掘出众多的投资商，何况国内还有哪么多的瓷科研机构、瓷生产机构和瓷销售机构，他们如果对各分项目所包容的内涵进行深入了解，必定会心甘情愿将资金投向一个既是他们毕生追求的事业，又可通过集聚效应产生更多效益的项目中去。

2、招商引资的流程

招商引资的流程为：

1、对具体的项目制作商业计划书

2、具体事项进行评估，取得评估报告

3、由专门的会计师事务所出俱审计报告

4、由律师出俱法律意见书和律师工作报告

5、做成投资价值报告

6、办理政府审批手续

7、做成招商报告书

（1）商业计划书（及可行性研究报告制作）

在项目设计基础上，通过详细的市场调查和统计分析，深入进行投入产业核算，结合营销战略与管理运作模式设计，完成商业计划书或可行性报告制作。该项报告，对进行招商引资、银行融资、国家扶持项目的立项申报和审批都非常有用。

（2）审计报告

由专业的会计师事务所对公司的财务状况和经营成果进行审计，做出规范的审计报告。审计前必须准备以下资料：

营业执照及批准证书

公司章程及补充文件

外汇批准证明和申请文件

海关登记证明 税务登记证

当年纳税申报表，税务检查报告

董事会成员名单和所有董事会会议记录

场地租赁协议及合同

主要客户清单和销售合同

本年/期资产负债表、利润表、现金流量表及其它会计附表一套

试算平衡表

总帐及各明细分类帐

其它相关资料

（3）评估报告

为方便融资，需要对土地经营权、项目收费权、项目经营权等资产由专业的评估机构评估，并出俱评估报告。有了评估报告，银行质押、抵押贷款便有了可靠的依据。

（4）法律意见书和律师工作报告

对整个开发建设的过程中，所有的合同、报告等文书必须有相应的法律意见书和律师报告，以保证融资的每个环节与法律不抵触，合乎规范的法律程序。

（5）投资价值分析报告

从投资的角度，对旅游项目的投资价值、前景、盈利可能性及盈利水平进行评价，并提供投资建议。使得投资商对项目的价值和风险有充分的了解，正确的做出投资决定。

（6）政府审批流程

每个项目的政府审批流程如下：

计委审批的手续有6个：

1、项目建议书批复(即立项)。

所需材料：

①项目业主上报项目建议书及相关依据(附件)；

②项目投资中长期计算；

③环保意见；

④风景旅游主管部门书面意见；

⑤其他相关部门意见；

⑥项目资本金承诺意见和融资意向书。

2、可行性研究报告批复。

所需材料：

①项目业主上报项目可研报告文本(须经有资质的单位编制)；

②规划部门选址意见书(规划定点)；

③环保部门环评意见；

④水土保持方案批文；

⑤可研报告评审意见(或咨询评估意见)；

⑥土管部门用地预审意见；

⑦项目法人组建方案；

⑧项目资本金落实证明。

3、项目初步设计方案批复。所需材料：

①项目初步设计方案文本(须有资质的单位编制)；

②项目法人批文和营业执照；

③规划部门用地规划许可证；

④项目初步设计方案评审意见；

⑤必要的外部协作配套条件协议；

⑥项目资本金落实证明。

4、填报开工报告批复。

所需材料：

①填报开工报告表(一式四份)；

②项目法人营业执照；

③项目初步设计批文；

④规划部门建设工程规划许可证；

⑤项目资本金落实证明；

⑥项目投资方向调节税纳税凭证；

⑦散装水泥专项基金缴纳凭证；

⑧白蚁防治费缴纳凭证。

5、下达投资计划。

所需材料：

①上报投资计划建议书。

②其他材料同填报开工报告表。

6、项目竣工验收纪要。

由项目初步设计方案审批部门组织实施。

注：投资额在500万元以上的基建项目，其审批权在市计委，并需填报开工报告。

二、建设局审批的手续有9个：

在风景名胜区范围内投资建设的旅游项目，其项目选址意见书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证(简称“一书两证”)审批权在风景旅游主管部门。

1、核发项目选址意见书(或称规划定点通知书)。所需材料：

①1：1000的地形测绘图；

②项目可行性研究报告文本；

③环境影响评价报告；

④有关部门意见；

⑤项目选址或定点申请书。

2、环境影响评价报告批复。①项目建议书文本；

3、核发建设用地规划许可证。

所需材料：

①项目建设用地申请书；

②建设项目报建申请书；

③提出规划条件和规划设计要求；

④建设用地平面图或规划设计图。

4、核发建设工程规划许可证。

所需材料：

①要求审批建设工程规划许可证的申请书；

②项目计划有关正式批文；

③项目初步设计方案批复和初步设计图；

④审核建设工程施工图；

⑤白蚁防治委托手续，5、核发建设工程施工许可证。

所需材料：

①工程质量监督委托手续；

②建设项目开工安全条件审查手续； ③工程施工企业资格审查；

④建设工程施工招投标。

6、建设工程规划验收。

①施工放线记录。

7、核发建设工程规划合格文件。

①规划管理建设施工单位签验收单；

②建设工程规划验收。

8、核发建设工程竣工单和质量等级证书。

①建设工程竣工验收记录；

②报送建设工程竣工资料。

9、核发房产权证。

三、国土局审批的手续有3个：(一)用地审批程序：

1、用地申请；

2、建设用地预审；

3、提供相关材料：

①项目选址审批书；

②计委立项；

③勘测图纸；

④有关部门意见。

4、征地调查；

5、向市或省征地办公室上报“一书四方案”材料：

①呈报用地说明书；

②农地转用方案； ③补充耕地方案；

④供地方案；

⑤征用土地方案。

6、用地补偿登记；

7、用地补偿公告；

8、总供地。

(二)供地审批程序：

1、用地申请书；

2、计委对项目初步设计方案批文及相关部门意见；

3、土地价格评估；

4、建设工程规划许可证及红线图；

5、用地单位资质证明及公章、法人私章；

6、有关部门材料。

(三)土地登记程序：

1、土地登记申请；

2、地籍调查；

3、土地权属审核；

4、土地注册登记；

5、颁发土地证

3、招商引资的优惠政策

因为旅游开发投资额度高，投资风险大，回报期限长，同商住开发有很大的区别，实施优惠政策吸引开发商是一个关键环节。浮梁县的招商引资优惠政策如下：

一、加大招商引资力度

1．凡在我县投资兴办经济实体或进行各种开发的投资者，可享受本政策措施规定的相关优惠政策。同时采取特别优惠的政策鼓励投资者建设与经营如下项目（以下简称特别鼓励类项目）：(1)高科技型企业；(2)农业产业化龙头企业；(3)旅游景点的建设与经营；(4)生态农业和观光农业；(5)市场建设与经营；

(6)交通和城镇基础设施建设；

(7)教育、文化、卫生、体育等公益事业的建设与经营。

2．投资者兴办企业购置土地，固定资产投资达100万元，政府土地出让金和新增建设有偿使用费除省、市部分按省、市优惠规定执行外，本县部分可减免20%，固定资产投资额每增加100万元，可相应减免10%，直至优惠70%为止。投资者兴办企业用地可以先租后征，投资者以行政划拨或租赁方式取得土地使用权的，按其每年应缴土地收益金的80%扶持5年；对特别鼓励类项目，其前5年应交的土地收益金全免。

3．投资者兴办企业用地办证的各项费用，除上缴省、市的，一律按30%收取。申办企业证照的过程中发生的各种规费，除上缴省、市外，可免收的免收，需收的一律按规定标准最低幅度的30%收取。

4．对新办企业供电贴费按赣价[2000]139号文件执行，其增容的贴费可先交三分之一，剩余部分在企业投入生产后二年内分期分批交纳。电力报装“一口对外”，电力工程按市场定额予以从优从快。

5．投资者兴办企业自项目投产后的各项行政事业性收费，除上缴省、市的，3年内，按规定标准最低幅度的60%收取。对特别鼓励类项目，在5年内按规定标准最低幅度的30%收取。6．一次性投资100万元以上的企业投产后发生的所得税，前3年免征后2年减半征收。对特别鼓励类项目，前5年免征后3年减半征收。

7．对一次性投资300万元以上的特别鼓励类项目和一次性投资2000万元以上的经济实体，在本政策措施优惠的基础上，根据企业性质和发展潜力，通过一事一议，给予更加优惠的政策。对行政事业性收费减免后还过高的项目，通过一事一议，再给予减免。

8．2002年县财政安排预算30万元（以后逐年增加），设立引资奖励基金。对引进县外资金的单位和个人，按到位金额给予超额累进制奖励；人民币在800万元（含800万元）以内的奖励4‰；800万元以上至4000万元的，超过800万元部分奖励金额为超出部分的6‰；4000万元以上至8000万元的，超过4000万元的部分奖励金额为超出部分的8‰；8000万元以上的，超过8000万元的部分的奖励金额为超出部分的10‰。属外商独资企业由引资奖励基金支付，属合资、合作企业的由县内相关企业支付。

9．县各单位、部门、社会团体引进外资，按“谁引进、谁服务、谁受益”的原则，在引进企业投产发生税收后，连续五年由受益财政同级政府按企业税收地方收入部分的30%奖给引资单位、部门、社会团体。

二、鼓励企业做大做强

10．大力扶持具有发展潜力和竞争实力的企业组建集团，企业组建集团，公司注册资本可以由规定的500万元降至300万元，子公司可以由规定的5家减少为3家。

11．年销售收入2000万元和缴纳各种税收100万元以上的县各类企业，且上述两项指标年增长率10%以上的，其当年缴纳所得税增量部分的50%由受益财政同级政府奖励给企业。

12．本县工业企业在县内进行新的投资所兴办新的企业和县外企业总部或分部落户在我县并在我县纳税的，可享受本政策措施规定的相关优惠待遇。

13．大力支持驻县部、省、市属企业的改革和发展。驻县部、省、市属企业是我县当然的重点保护企业，享受本县规定的相关优惠政策。部、省属企业所办的学校、医院等社会事业，3年内逐步移交给地方管理，干部、职工其子女在升学、就业、参军、户籍等方面与本县居民同等对待。

三、放手发展个私民营经济

14．除国家法律法规明确禁止外，所有投资领域均向个私民营企业开放，任何单位和个人不得设门坎和实行行业垄断。

15．对新办个体工商户办理营业执照只收取登记费，属下岗职工新办的个体工商户，第一年免交各种规费，对本县内现有的个私民营企业应交的各项行政事业性规费从本文件下达之日起，除上缴省、市的，一律按规定标准最低幅度减免30%。

16．对个体工商户一般按核税办法征税，一定两年不变。对年纳税20万元以上的个体工商户和100万元以上的民营企业，按实纳税较上年增长10%、10%～20%、20%以上不同情况，由受益财政同级政府分别按其增量地方留成部分的30%、40%、50%给企业奖励。

17．对取得自营进出口权的民营企业与国有进出口企业享受同等政策。

18．鼓励新办企业向工业园区集中，有关优惠政策，按照县政府《浮梁县工业园区优惠政策》执行。

四、着力推进农业产业化

19．对认可的农业产业化龙头企业实行定额征税，超额的地方税收部分由受益财政同级政府先征后返，一定三年不变。

20．对种植面积达100亩以上或年销售收入达到20万元以上的种养专业大户发展生产经营，以2000年实际缴纳税收为基数，照章纳税后超额部分的50%由受益财政奖返三年。

21．农民在计税《农业税》耕地上改种适销对路效益高的经济作物的，只收农业税，免收农业特产税。对外来投资商以及农村致富带头人所从事的种养业、加工业等，自取得收入起，三年内免征农业特产税。

22．农村经纪人销售本地农产品纳税1万元（含1万元）以上的，由受益财政同级政府按纳税额中地方收入的10%给予奖励；纳税5万元以上的，由受益财政同级政府按纳税额中地方收入的20%给予奖励；纳税10万元以上的，由受益财政同级政府按纳税额中地方收入的30%给予奖励。

23．对通过拍买或租赁等形式进行“五荒”资源开发和领办、创建生态农业和观光农业项目和基地的，免征个人所得税，三年内免征农业特产税。申办者须办理集体土地证或林地使用权证的，办证费全免。县政府在农业专项资金安排上，优先安排生态农业和观光农业项目。

24．支持、鼓励创建茶叶、大米、食用菌、野生蔬菜等农产品优质品牌。被评为著名商标的，给予创建者1万元奖励；被评为驰名商标的，给予创建者5万元奖励。

25．农业产业化基地、企业和自然人与大专院校、科研院所合作开发绿色食品的，可享受特别鼓励类项目的优惠待遇，同时免征大专院校、科研院所一方的单位和个人的所得税。

五、突出抓好旅游资源开发

26．从2002年开始，县财政安排20万元预算资金，用于旅游开发“六个一”工程和重点景区建设的规划、设计、对外

27．投资者进行旅游资源开发的，除享受特别鼓励类项目优惠外，还可享受生态农业和观光农业开发等各种优惠。在旅游点投资建设并经营宾馆、商场、文化和娱乐项目的，可享受特别鼓励类项目的优惠待遇。

28．鼓励创建旅游品牌。旅游景点建设达到“AA”级标准的，给予开发建设者2万元奖励；达到“AAA”级标准的，给予开发建设者5万元的奖励；达到“AAAA”级标准的，给予开发建设者10万元奖励。

29．经营旅游业的公司或旅游景点承包者，作为县重点保护单位挂牌保护。

六、加速城镇建设

30．县城和小城镇土地市场运作的收入全部投入县城和小城镇建设。

31．投资者在县城和小城镇投资100万元以上经营宾馆、商场、学校、医院、文化、娱乐等项目的，除享受特别鼓励类项目优惠外，还作为县重点企业挂牌保护。

32．投资者投资城镇等基础设施及城镇公用设施建设的，可用城镇土地折价置换。投资者在置换土地上进行开发，免收一切办证费用，其它各种规费除上缴省、市外，可优惠50%。33．对来我县整体购买土地进行房地产开发的，免收一切办证费用，商品房出售后，免征个人所得税，其他地方税收的50%专款用于城市建设。

34．凡来我县购置商品房或在规划小区内建住宅的人员，各种规费减半收取，居住人员可转为城镇户口，子女就学、就业、参军等享受本县居民同等待遇。

七、扶持乡镇经济发展

35．凡在小城镇务工经商，经营证照齐全，有自己的固定住所，经本人申请，可办理小城镇住地户口，并在子女就学、就业、参军等方面享受城镇居民同等待遇。对进城镇的农民，不随意更改其土地承包关系。

36．建制镇在小城镇规划范围内，土地出让收益除上缴中央、省、市外四年内返还建制镇，用于小城镇建设；小城镇建设收取的城市建设维护税全额列支为城市维护费，用于小城镇基础设施建设。

37．在保护好森林资源的前提下，进一步放宽林业政策。对来我县投资旅游开发和生态农业、观光农业开发的，需用公益林的，在不改变公益林性质的前提下，可以划拨林地使用权，保持50年不变，允许继承和转让。松香、竹笋、香菇等林副产品和小杂竹一律免收林业规费，木材检查站不再检查。县林业公司收取的林价10%的商品材劳务费，用2年时间逐年取消。2002年收6%，2003年收3%，2004年不再收取劳务费。

38．实行“谁引资、谁受益，异地办厂、属地纳税、统一划拨”原则。乡镇招商引资企业落户县城、工业园区和近郊乡镇，除落户所在地参与30%分成外，70%税收归引资乡镇征收。

39．加大对困难乡镇的转移支付力度。从2002年起，不再增加乡镇财政上解基数；对困难乡镇财政上解逐年减少；对特别困难乡镇的财政上解按当年财政收入完成比例先解后返，一年一定。

八、引进和激励各类人才

40．县政府设立人才资源开发专项资金。对在科技应用与推广、经济发展中有突出贡献的各类人才予以重奖。高薪引进的专业技术人才的个人收入所得税征收后，由受益财政同级政府全额奖回本人。

41．对县重点保护的各类企业和科教文卫急需引进的人才，由法人代表提出名单，县人事部门认可，报政府批准，即可办理调动手续，家属户口可以随迁；对要求挂编在县人才交流中心的，挂编费予以免收。凡机关、事业单位工作人员在县内领办和创办经济实体的，其编制、职级、工资三年内保留，三年满后经批准还可延长。

42．凡引进的人才带入科研成果或专利，并使企业产生明显效益的，可由企业按项目利润10%～30%计提资金奖励本人，并允许企业税前列支。

43．允许各类人才以技术、管理等要素，作价入股，参与企业分红，高薪技术成果的作价入股额可以超过创办企业注册资金的35%。

44．对年纳税地方收入总额排位前10位的县内各类企业的经营管理人才和有突出贡献的专业技术人才，由县政府授予荣誉称号并给予奖励。

九、整治和优化经济发展环境

45．严格执行县委、县政府为保护企业者的合法权益规定了“八不准”。充分发挥优化环境“110”热线电话的监督举报作用，坚决把优化经济发展环境领导责任制，责任追究制和评议制落到实处。46．设立办证服务大厅，规范办事程序，提高办事效率。凡程序简便的申请事项，由窗口工作人员即收即办，当天办证；需组织论证公告或现场勘察的行政审批事项，由窗口工作人员受理后，出具承诺受理单，由窗口负责人协调本部门按程序办理，原则上在一周内办结；对涉及多个部门审批的事项，全部实行并联审批，在一周内办结，特别复杂的不超过1个月。

47．涉及投资与建设项目的收费全部进入办证大厅实行规范管理，各行政收费部门向社会公示收费依据、收费标准，接受查询和监督。

48．每月1～25日为企业的“安静日”，未经特别许可，在此期间不得对企业进行任何形式的检查（除必要的安全生产检查外）。凡是涉及企业的各项检查活动，能减的就减，确实必要的检查，有关职能部门必须事先到县政府办公室登记领取检查证，企业在乡镇的，应告知乡镇政府。并在企业的安静日外进行，否则企业有权拒绝检查。

49．对工业园区实行全封闭管理，任何单位和个人未经县政府批准，不得擅自进入园区对企业进行检查。

50．强化对依法行政的监督。成立县优化经济发展领导小组，同时监察部门设立投诉中心，受理和查处企业的各类投诉。对阻碍经济发展的违法违纪及其他不良行为和不履行本政策措施的，一经查实，严格按照或参照县委、县政府《关于优化经济发展环境的若干规定》（浮发[2001]19号）严肃处理。对中央、省、市制定的相关政策，凡本政策措施未涉及的内容，以上级文件为准。已涉及的内容，上级更优惠的，以上级文件为准。本政策措施与县政府以前文件有抵触的，以本政策措施为准。上级文件和本政策措施未涉及到的，实行一事一议的制度。县政府各相关职能部门，根据本政策措施，制定具体的实施细则，报县政府审核备案。

本政策措施自发布之日起施行，由县政府办公室具体负责解释。

4、招商引资的营销策划活动

（1）招商活动安排

1．2002年10月至12月，首次招商大会

本详规通过评审后，开发公司将投入20万元资金，向周边城市及瓷产业、旅游产业界，进行一次较有声势的招商活动。与“告别沧桑、开发新城”游览相结合开展首次招商大会。

2．2003年4月至5月，第二次招商大会

2003年4月、5月份，设计元旦、春节的瓷韵古城旅游线路及五·一黄金旅游线路，大力宣传运作，举办一次大型瓷产业专题活动，同时开展招商活动。

3．日常招商

充分利用媒体、网络积极开展日常招商。为此，应于2002年11月份做好招商项目的主要招商材料、安排好项目运作的基础条件、制定出明确的招商政策。

（2）招商营销策划

由于浮梁古城开发规模较大、投入规模也相应较大，总体工程建设须分期完成，故在开发模式上须采取合作开发的策略，这就涉及到招商问题，因此也相应需要招商营销策划。

前期：以招商会的形式募集众多的投资机构进行招商推介说明，并实行各个击破的方式。同时须辅之以形象推广与概念推广策划，以景德镇地区及周边地区的中小型投资商为主要目标受众，以整合营销方式进行推广。

中期：以品牌推广为主，以重点项目进行招商，对目标受众进行投资效益分析及已得利益为主要诉求点。

后期：以环境建设、配套设施为主要诉求点，同时重点推出品牌的总体概念，以博取实力很强的投资商对项目的青睐，从而达到资本运作目标。