第一篇：我县城西房地产发展现状及对策
城西房地产发展现状及对策
房地产业是国民经济的主导产业之一。近年来，我县房地产业在县委、县政府的正确领导下，全面贯彻落实科学发展观，房地产业保持了平稳、有序、健康发展的态势。涉及房地产业税费挈起了我县财政收入1/3的天空。今年以来，我县房地产业由于受全球经济不景气及国家进一步加大宏观调控力度等因素的影响，产业处在爬坡过坎的关键时期，呈现了回落的态势。为此，必须全面把握我县房地产业的现状，找准产业存在问题，研究正确的对策为房地产业寻找出路才能推动房地产业继续健康前行。
一、当前形势
（一）房产形势
一年来，由于受全球经济下滑，美国住房次贷危机、雨雪冰冻灾害、汶川大地震等因素的影响，我县房地产的主要指标绝大多数呈下降趋势，在统计的十一项指标中，主要表现为“九降二升”：2008年1-10月份房地产经济主要指标一览表单位：万元/万㎡ 项目内容完成开发投资销售面积交易面积施工面积抵押面积待销面积竣工面积商品住宅均价(元/㎡)房地产业产生税 收商品住房营业性商品房商品房二手房2007年(1-10月份）3600026.991.8336.388.0833.87101.778.2934.481517101642008年(1-10月份）2100022.681.9712.516.7520.67605.8713.6217828341同比增减-71%-15.96%+7.0%-65.61%-16.46%-38%-41.04%-29%-60%+17%-18%1、“九降”：房地产完成开发投资只有21000万元，同比下降71%，由于投资的“多米诺”效应，施工面积只有20.67万㎡，竣工面积也只有13.65万㎡，分别同比下降38%、60%；商品房交易面积12.51万㎡，同比下降65.61%；二手房交易面积也应声而降，降幅达16.46%；商品住宅销售面积22.68万㎡，销售业绩同比下降15.96%；商品房抵押面积60万㎡，同比下降41.04%；房地产业直接产生的税收8341万元，同比下降18%;商品房待销面积5.87万㎡,同比下降29%。
2、“二升”：一是商品房中的营业房销售面积呈7.0%的幅度上升，二是商品住宅均价呈17%幅度上涨。这两项指标上升中，也有一些不和谐的因素，主要是营业房是一部分开发企业出于融资的需要，将产权转移到公司或公司股东名下，表象上是销售业绩上去了，其实是“自产自销”行为，并不是实在的销售业绩；而房价上升幅度也较快，虽然有一部分是受物价上涨推动，但据国家统计局公布的十月份cpi指数也只在4.0%，我县房价上涨幅度明显高于居民消费价格上涨指数。
3、隐忧：据我们对2008年10月份当月数据统计结果看，当月数下降幅度比上半年累计数据下降幅度大的多，结合当前形势，在国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策前提下，地方政府若不采取相应的措施，今后一段时期内，房地产主要数据依然是下降走势，而且，幅度较大，即使开发企业房价不降，那也有可能陷入有价无市的僵局，开发企业的资金链十分绷紧或断裂，最终，引发产业经济不健康。
（二）地产形势
土地是房地产开发的源头。房产的一些主要指标下降，势必倒逆过来，传递到土地源头。我县当前房地产开发用地现状是：１、挂牌土地无一成交据了解，我县上半年用于房地产开发的土地挂牌无一成交。仅县委党校地块就多次流拍。从统计数据来看，１—５月份，我县土地出让金收入绝对数减少9015万元，同比下降53％。今年上半年土地收益主要是收2007年4.25亿元土地出让金的欠额，而今年上半年土地成交量锐减,明年同期土地出让金收入将无钱可收。这表明，一是开发商手头紧，无钱购地；二是他们重新审视房地产市场，审慎投资。2、存量土地开而不发
据统计，当前，我县房地产开发企业手头尚有存量土地973.77亩（由于房地产项目具有连贯性，这其中有一小部分已于2007年开始用地，但开发速度较慢，故该宗地仍列入存量土地）。年初预计用地574.38亩，通过规划审批的开发面积为88.1万平米，但从当前的用地、开发情况来看，大多数企业根据当前国际国内房地产形势，选第二篇：我国房地产经纪行业的发展现状及对策
我国房地产经纪行业的发展现状及对策
房地产经纪房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务它的初步发育和发展对于联接、沟通房地产开发，有助于促进交易主体间的联系，活跃房地产市场、促进房地产流通发挥着积极的作用。目前，我国的房地产经纪行业存在较多问题，如何从管理上和行业自身发展上积极推动行业的健康发展，是我国房地产经纪行业发展面临的问题。
1我国房地产经纪行业在管理层面上的现状
1.1房地产经纪行业管理法律、法规不健全
目前，房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定，但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。虽然有的城市制定了一些地方规章，但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，面对具体的事务难以操作，许多有关方面的问题难以涵盖。
1.2政府管理部门对房地产经纪行业的市场监管不力
在对行业实施管理中，政府管理部门多，而且管理部门职能不清，各相关主管部门之间协调不畅，不同部门各自为政，职能和规定缺乏统一性，存在多头管理的问题。由于法律、法规的滞后和部分监管职能的重叠和空白，使得房地产经纪监督管理部门不能很好地依法监管和及时有力地惩处违法、违规行为，从而助长了行业的不正之风。
1.3房地产经纪机构市场准入机制不健全
按照有关法律规定，设立房地产经纪thldl.org.cn服务机构，仅需向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后就可开业。这种不需要前置专业行政许可的市场准入制度，对于加速发展房地产经纪行业有一定的推动作用，但由于专业化管理环节的缺失，也在一定程度上导致了上述问题。
1.4房地产经纪机构从业人员的职业资格管理制度执行不力
目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力，导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。另外，执业资格注册制度只是执业资格管理的开始，目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。
2我国房地产经纪行业其自身行业发展层面上的现状
2.1经纪机构的无资质、无证书、无执照经营、非法异地经营
根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。而未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。由于房地产经纪行服务业在我国是新兴的一个行业，尽管这些条件比较低，但是，有的经纪机构也无法达到。
2.2从业人员整体素质参差不齐，专业人员匮乏
近年来，我国房地产经纪公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距
2.3经纪机构在经营中存在诚信缺失现象，信誉差
房地产经纪机构在服务中存在诚信缺失，信誉不能令人满意，过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养，“利益挂帅，操守为轻”的现象在行业中普遍存在。很多经纪机构利用信息和自己的优势地位，或钻相关政策空子，损害交易双方的利益，获取不当利益。诸如制造虚假或不实广告信息，引诱或欺骗消费者；不兑现承诺；赚取不正当差价；乱收费；合同不规范等违规操作。由于轻视操守行为的建设，使企业的生存与发展就将成为一句空话。
2.4部分经纪机构的规模小经营能力较低
由于房地产经纪行业的准入门槛较低要求相对较低，认为房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行市场上面出现了一批小而散、竞争力弱的房产经纪机构。也由于经纪机构规模小、资金实力弱、从事的业务业务内容过于单一，创新形式不多，服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差，业务拓展面也较小，导致部分的机构没有足够的实力应付经营风险。
3房地产经纪行业的发展对策
3.1逐步建立健全的房地产经纪管理法律法规体系
建立健全法律法规是对经纪行业进行管理的基础和前提，要进一步健全房地产经纪专项配套法规，用健全的房地产经纪法律法规体系规范它们的服务行为，使房地产市场健康有序发展。法律法规对房地产经纪的服务及从业人员应做出全面的规定，内容要覆盖整个房地产经纪服务领域，具体规范到每一项服务活动，使经纪行业的经营行为的每一个细节都有章可循。同时，各地还应从本地实际出发制定配套的管理制度，逐步形成国家、省、市三级法规体系，形成有效的房地产经纪管理法律法规系统。
3.2加强对房地产经纪市场的监管
在相关法律、法规健全的基础上，在法律赋予有关房地产管理部门强制手段的前提下，房地产管理部门应积极、主动地对房地产经纪行业及其行为进行检查，切实履行好监管职能。为了避免各行政部门分工不清、职能混淆的现象，政府各行政部门可以建立联合办公制度，进行联合监管。
3.3严格推行从业人员的认证制度，健全行业自律管理机制
为了规范房地产经纪机构和从业人员的行为，应严格推行房地产经纪从业人员的认证管理。现阶段的重点应放在坚决取缔一切非法从业人员，严格管理注册人员的经纪行为，建立健全奖惩和退出机制。随着房地产中介行业的发展，行业协会应该最终代替政府管理部门成为行业具体经营活动的管理者，积极开展行业自律管理。具体手段包括：修订完善房地产经纪组织自律规则；探索建立行业协会约束从业人员行为的机制；实施房地产经纪人注册验证制度；建立房地产经纪行业个人会员挂牌与信息记录制度；组织行业教育培训等。
3.4大力开展行业诚信建设，树立行业品牌
要通过行业诚信建设，全面提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任，也促使他们提高执业水平。诚信是行业的执业之本，是企业的立身之本，生存之源。只有建立在诚信基础之上，行业才能从根本上在激烈竞争的市场中站稳脚步，获得市场的认可。
品牌创建是企业取得竞争优势的主要途径，只有通过优质服务，塑造强有利的企业品牌形象，才能使消费者对品牌产生信任。在消费者的品牌意识越来越强的今天，服务品牌在市场的作用日益增大。通过塑造自己的服务品牌，建立起独特的企业形象，才能在今后的巿场中独领风骚。作为品牌的建设一要走专业化经营的道路，根据自己的特点，选取细分市场，不断探索独特的商业运作模式，做足专业化的文章；二要向客户提供可行的、周到的、贴心的服务，做足服务的文章。那些服务质量低、不讲诚信的企业将被日益成熟的市场所淘汰，而竞争力较强的企业也要不断地提升整体实力，这需要政府、行业组织、企业自身和每一名从业人员共同努力。
随着经济社会的飞速发展，随着房地产市场的日益繁荣，作为贯穿行业发展始终的房地产经纪机构，逐渐凸现他们在行业中重要地位，并将全面引导行业未来的发展。但刚刚起步的房地产经纪市场还远没有走向成熟，因此，一个规范有序的房地产经纪市场的建立，依然任重而道远。
第三篇：现代农业发展现状及对策
现代农业发展现状及对策
我国农业人口多，但因农业生产的基础设施薄弱、技术落后、农业产业结构单
一、农业生产收益低等原因，造成农民外出务工人员多，不仅直接导致农田抛荒现象严重，同时也带来了留守儿童的教育、留守老人的赡养等一系列的社会问题。
针对这种现状，通过对目前农业发展现状和存在问题的分析，笔者认为解决问题的途径是:改善农业生产条件、调整和优化农业产业结构、加强对农民的生产经营技术培训、大力发展现代农业、增加农民收益等，只有这样才能从根本上调动农民回乡创业的积极性，促使大多数农民就地创业，走上村村共同致富之路，这不但可解决农田抛荒严重的问题，同时也有利于加快新农村建设的步伐。因此，加大农业结构调整、大力发展现代农业是解决三农问题的关键之举。
1现代农业的类型
1.1绿色农业
绿色农业大体上分为有机农业和低投入农业2类，是将农业与环境协调起来，促进可持续发展，保护环境，同时保证农产品安全性的农业。是利用生态环境的物质循环系统，实践农药安全管理技术、营养物综合管理技术、生物学技术和轮耕技术等，从而保护农业环境的一种整体性概念。
1.2设施农业
设施农业属于高投入高产出的设备型、设施型、工艺型的农业产业。它要求技术、设备、动植物三者高度相关，并以生物物理因子作为操控对象，最大限度地提高产量，杜绝使用农药和其他对人类有害的化学品。其核心是环境安全型农业，即环境安全型温室、环境安全型畜禽舍等[2]。
1.3休闲农业
休闲农业的基本概念是利用农村的设备与空间、农业生产场地、农业自然环境、农业人文资源等，经过规划设计，以发挥农业与农村休闲旅游功能，提升旅游品质，并提高农民收入，促进农村发展的一种新型农业。
1.4工厂化农业
工厂化是设施农业的高级层次，是综合运用现代高科技、新设备和管理方法而发展起来的一种全面机械化、自动化技术(资金)高度密集型生产，能够在人工创造的环境中进行全过程的连续作业，从而摆脱自然界的制约。
1.5特色农业
特色农业就是将区域内独特的农业资源开发成区域内特有的名优产品，转化为特色商品的现代农业。特色农业的“特色”在于其产品能够得到消费者的青睐，在本地市场上具有不可替代的地位，在外地市场上具有绝对优势。
1.6观光农业
观光农业又称旅游农业或绿色旅游业，是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。农民利用当地有利的自然条件开辟活动场所，提供设施，招揽游客，以增加收入。旅游活动内容除了游览风景、展示当地风土人情和地方文化外，还有林间狩猎、水面垂钓、采摘果实等农事活动。
1.7立体农业
立体农业又称层状农业，是着重于开发利用垂直空间资源的一种农业形式。立体农业的模式是以“立体”定义为出发点，合理利用自然资源、生物资源和人类生产技能，实现由物种、层次、能量循环、物质转化和技术等要素组成的立体模式的优化。
1.8订单农业
订单农业又称合同农业、契约农业，是指农户根据其本身或其所在的乡村组织与农产品购买者之间所签订的订单，组织安排农产品生产的一种农业产销模式。
2、现代农业发展现状
当前农业还是以传统的种植业为主，主要种植小麦、水果和蔬菜等，其中种植小麦所占比例最大，扣除生产成本和劳动力成本，利润很低;水果投入产出时间长，对技术要求高，其产值差异大，年产值不等;蔬菜是短期作物，投入产出都比较高。
设施农业方面在设施栽培和节水灌溉方面投入比较大，档次比较高，产生了很好的经济、社会和生态效益。
立体农业和休闲农业相结合，搞多种经营，种植、养殖和旅游休闲相结合，水果、蔬菜立体栽培，节水灌溉和避雨栽培相结合，已产生较好的经济和社会效应。
绿色农业是无污染、昼夜温差大的特点，已开发的产品有生态蔬菜、大棚蔬菜系列等，既给当地农民提供了较好的就业机会，又向市场供应了大量的绿色、无公害食品。
农民合作社形式和农民自发创业做得比较好的产业，该产业不但给当地农民带来了很好的经济效益，而且丰富了附近城镇居民的菜篮子。
3存在的问题
3.1发展速度慢，地域特色不突出
国内发达地区与周边地区比有不小的差距。尽管区位优势及自然环境条件好，但农业现代化发展的特色不突出。
3.2规模偏小，技术含量低
现有的股份制现代农业企业，开发面积和投资规模都相对偏小，品种也比较单一，缺少战略性投资者的加盟。因规模小成本高，许多现代农业科技实施难度大，导致企业因生产技术及条件落后而品质上不去，效益较低。
3.3投入资金不足，市场竞争力不强
近几年，中央和地方政府都不同程度地加大了对农业的投入，如粮食直补、农机直补等，使农民受益。但对现代农业的投入不足，已成规模的企业一次性投入都在300万元以下，投资者普遍
觉得融资困难，资金运转不畅，加上投资农业既要承担气候、环境等自然风险，又要承担市场销售风险，市场竞争力不强，投资者的投资信心不足。
3.4基础设施薄弱，土地流转不畅
我国实行农村联产承包制，在解决我国十几亿人口的粮食问题方面起到了很大作用。但随着经济的发展，也出现了一系列问题，由于土地分散到户，不仅农业基础设施疏于建设，而且也难满足现代农业的规模效益，导致一方面部分土地抛荒，另一方面农业企业高价租赁土地，高地租令很多投资者望而止步;此外，长期以来政府对农业基础设施投入不足，基础设施建设亟待加强。
3.5没有建立相应的消费市场
目前，相当多的农民在农业生产中对农药化肥依赖性大，加上缺乏专业知识，出于利益驱动，甚至有部分农民使用含剧毒的长效农药，严重危害农产品质量安全。现代农业由于投入较大，管理规范，技术含量高，产品质量安全可靠，但相对成本也高，市场售价偏高。而郴州市的城镇居民因消费水平不高，购买力不强，大部分居民还是选择了价格偏低、有安全隐患的农产品。因此，几个规模较大的绿色无公害农产品基地的产品都是销往沿海经济发达地区。
4、对策
4.1加大政府投入，优化农业基础设施建设
农业基础设施总体来说比较落后，在很大程度上制约了当地农业的发展，尤其是灌溉设施、交通设施和相应的农贸、物流市场条件均有待加强，真正做到农民种、养、加工有条件，销售运输畅通，这是发展现代农业的基础，政府要用足用好政策，争取各方支持，解决农业基础设施建设中的一系列问题。
4.2转变县乡(镇)领导干部职能，优化农业产业结构
县乡(镇)领导干部除行政管理事物性工作外，还要担当起农民致富的领路人角色，要及时掌握农业生产及市场信息，服务于农
民，结合当地实际情况及时规划和指导农民的生产经营，帮助农民有序地进入市场竞争中。既可以避免农民生产和经营的无序性带来的风险，同时也能以县或乡为单位统筹规划，规范管理。根据地域特点及时调整农业产业结构，真正做到“一县一品”或“一乡一品”，特色经营，树立品牌意识，将产业做大做强，减少农业生产经营中的市场风险，解决农民入市难的问题。
4.3重视农业技术人才培养，加强乡(镇)农技推广站建设与管理
现代化农业发展培养懂专业、会技术的农业科技人才。制定惠农政策，鼓励有一技之长的农业专家、农技人员投身农业现代化建设中去，用制度保障他们的收益并解决他们的后顾之忧。调动农技推广员的积极性，解决农技员的生存后顾之忧，不定期地进行技术培训，促使每位技术员都能及时掌握最先进的、最实用的农业技术，并建立健全农技员的业绩考核与其技术推广效益挂钩的管理制度。
4.4加大对农民的技术培训力度，加快土地流转制度建设政府通过 “扶贫班培训”、“劳动力转移培训”、“再就业培训”等形式投入了不少经费，但因为缺乏系统有序的管理监督机制，使培训内容流于形式、效果不佳的现象严重，极大地挫伤了农民参加培训的积极性。因此，亟需建立长效的培训机制。充分利用区位优势制定切实可行的惠农政策，大力发展绿色农业、休闲观光农业、特色农业及订单农业，促使现代农业的发展及新农村建设工作的有序推进。
第四篇：城西镇花卉产业基地的现状及发展
城西镇花卉产业的现状及发展
一、城西镇花卉基地的基本现状
城西镇鲜切花生产基地占地1000亩，日光温室大棚200座，智能温室面积15万平方米，主要生产玫瑰、百合、非洲菊等品种。
二、主要成效
鲜切花基地通过近半年来的摸索、开发，让城西镇农民看到了致富新亮点，小康新希望。同时，也开辟了各地区农业产业结构调整的新方向。带动当地农民种植花卉提高经济收入，花卉苗木种植可以作为无公害农业向全社会推广，具有广阔的发展前景；并带动周边地区花木产业发展，同时促进第三产业迅速发展。
鲜切花基地解决项目区域内2000余劳动力就业，并带动周围乡村发展切花产业，鲜切花基地年总产量已经超过了300万枝，农民种植达20万株以上主要销往杭州、上海和省内各大城市。年后收入达到1000万元，去掉机械、人工、种苗等费用后销售利润在500万元左右。平均亩产效益在2-3万元之间。
三、有关问题的建议
鲜切花生产尽管投入成本小，对品种、技术要求高，但效益非常突出；便于标准化操作，为产品工厂化、产业化生
产创造了条件；避免了气候对作物的影响，为突破农业“靠天吃饭”规律走向“全天候”找到了一条成功的道路。因此是未来高效园艺花卉发展必由之路。
连云港应用于园艺生产的设施类型较少，但每一类型都有其存在的阶段必然性。但无论何类设施，必须要有与之配套的设备、种植品种、高效栽培模式。唯有此，才能充分发挥设施功能，收获最大利润。现阶段，连云港设施生产水平不高，经营规模小，产业化水平低，环境调控技术、集成配套技术与设备落后，达不到工厂化栽培应有的生产效率，其劳动生产率仅是日本1/20、美国的1/40，设施生产的潜力巨大。
四、花卉苗木生产的未来标准形势分析
育苗树种逐步多样化
树苗的品种的多样化.是促进一个苗木产业地区化的很
重要的一个因素!苗木的多样性可以吸取更多苗木供应商与求购商的交流,苗木多样性发展对于苗木经济的稳定也是非常重要的因素,一个品种的价格不行.另外一个品种的价格可以补上,这样就不会出现供大于求苗农经济困难,甚至出现破产,求大于供而出现市面上高价苗木的情况!对于苗木市场经济的稳定有非常重要的作用!另外对于生态环境也有很大的帮助!生物多样性,才会利于病虫害的防治!
育苗树种还需良种化
80年代时期对于苗木的规格,质量都不是很看重,对于早期的苗木交易虽然很火爆,但其中也出现了不和谐的声音.由于那时候对于良种还没有形成概念化,很多苗木求购商对于所购买的苗木质量大呼上当.对于一个苗木地方的经济起到了不良影响!所以苗木良种对于一个地方经济的发展.对于地方经济的信誉度,对于地方经济的支撑就会产生很深远的影响!
基质化要和容器化并存
对于这两种基质化和容器化并存是时代所必须的,为了
适应全国各地的市场要求:广东及其它相连地方对于容器苗木的需求相对要大,而中部一带地区,及北方地区对于苗木基质化相对来说比较看重,为了应对全国各地对于苗木种植方式不同的要求,就必须要多种方式培植!对于种植多样化又提高了一个标准!
必须规模化、工厂化生产
生产规模一直是我们强调的重点:例如广东陈村花卉世
界!系统化,规模化,工厂化!对于部份地区:例如浏阳花卉苗木基地!虽然地区性的苗木产业化已经形成,但对于规模化和系统化还有很长一段距离要走!所以对于苗木的生产及销售产
生更加深远的影响就要加强苗木生产的规模化、工厂化生产 管理向集约化发展
管理向集约化发展,例如其中形式之一 —— 苗木合作社;苗木合作社形式对于调取苗木,产业化管理及向规模化过渡有直接的关系,苗木合作社有行于信息共享,技术共享,生意共享,对于苗木种植与销售所产生的风险也可以降至最低!
第五篇：房地产企业成本管理现状及对策
近两年来，在宏观经济向好及人民币升值预期之下，全国的房地产市场步出低谷，进入价升量涨的快速通道。一时之间，有关房价的高低不仅成为街头巷尾的热门话题，控制房价升幅过快也成为各级政府的首要目标之一。
在市场竞争的环境下，不可能存在某一行业利润长期保持奇高的情况。即使房地产业的整体利润在2005年有显著改观，也应该看到，这可能包涵了对房地产低谷时期经营风险的补偿。对于一个非限制性的竞争行业，不存在长期的超额利润。
因此，社会舆论无需过渡关注房地产业的成本问题，倒是开发商自身，应对成本问题引起充分重视，将成本管理列入企业竞争力的关键要素之一，从打造核心竞争力的角度，重拳出击，突破成本管理的瓶颈，为普罗大众提供质优价廉的商品房。
房地产企业的成本管理现状剖析
成本管理，是房地产企业的日渐重要的管理活动之一。可以说，在任何市场和竞争环境下，企业的成本管理活动总是仍有一定的富裕空间。这并非意味着“成本”可以一压再压，而是说在成本管理的探索活动中，可以不断地发掘出潜在效益。
国内房地产企业经过约二十年的发展，已初步建立了成本管理的内部机制和外部配套体系；开发商通过设计方案征集、技术咨询、工程招标、询价等方式引入外部竞争，可以将成本控制在一定的范围之内。但不同的企业即使操作相同的开发项目，从横向的成本比较看，仍存在较大的差异；这种差异在民营企业与国有企业之间尤为显著。
目前，房地产企业在成本管理方面普遍存在的问题有：
(1)部分房地产企业一味压低工程造价，同时施工单位为争取中标竞相压价，导致部分工程造价偏离合理水平。在利益的驱动下，选材以次充好，达不到美观、安全、耐久的使用规范，轻者造成社会资源的浪费，重者埋下工程质量隐患。
(2)部分房地产企业成本居高不下，成本指标一再突破，限额设计在实施过程中遭遇现实条件的约束而不能落到实处。
(3)基于房地产项目的实施周期长，而实施过程不可逆转，房地产企业普遍对成本进展缺乏有效的实时跟踪，在资金的使用方面缺乏有效的管理工具，造成资金使用成本偏高。改善房地产企业成本管理的机遇
房地产兼有投资品与消费品的双重特征，也是个人消费领域单项支出额度最大的项目。2005年，全国(除上海之外)的房地产市场在延续上一的升势之后，进入新一轮的上升轨道。为控制房价升幅过快，全国和各地的主管部门采取了近年罕有的多管齐下的措施，限制房地产领域的投资(或者说是投机)行为。一系列的“新房政”信号表明，房地产行业将面临较紧的外部环境。
偏紧的外部环境对房地产企业而言，是挑战，更是机遇。在外部环境的高压之下，房地产企业的成本管理工作提到了前所未有的高度。尤其是融资方面的新规定，迫使企业必须开源节流，全面提高成本管理水平。部分企业极具前瞻性地将成本管理提到了构筑企业核心竞争力的高度，十分重视。
有需求就会有市场。多项成本管理工具，尤其是基于信息技术在房地产企业领域的运用，应运而生，为房地产企业改善成本管理创造了客观条件。
同时，在国家新一期五年规划(2006-2010年)中，明确提出建设“节约型社会”的总体目标，要在社会生产、建设、流通、消费的各个领域，在经济和社会发展的各个方面，切实保护和合理利用各种资源，提高资源利用效率。房地产企业改善成本管理，顺应了这一政策要求。因此，在“新房政”之下，房地产企业的成本管理工作急需改善，有必要改善，亦有可能改善。房地产企业成本管理提升途径
成本管理是一项系统工作，牵一发而动全身。同理，为改善房地产企业的成本管理，也必须在机构、人员、流程、工具、手段等多方面做出适应性的调整，以提升成本管理水平。
笔者建议，从更新基本的成本管理观念入手，采用新兴的信息技术，附以必要的机构调整和流程优化，建立健全成本管理的软硬件系统。
(一)全员成本观念更新
1、树立成本效益观念
传统的成本管理强调节约和节省，片面地从降低成本乃至力求避免某些费用的发生。但这种以成本论成本，隔断成本与效益之间的天然联系的狭隘观念，面临市场经济的全新挑战。特别是经过市场经济初级阶段的洗礼，企业逐步明确了要获得更多更大的生存和发展空间，就必须赚取更多的利润。与企业管理的这一基本要求相适应，企业成本管理也就应与企业的整体经济效益直接联系起来，以一种新的认识观——成本效益观念看待成本及其控制问题。企业的一切成本管理活动应以成本效益观念作为支配思想，从“投入”与“产出”的对比分析来看待“投入”(成本)的必要性、合理性，即努力以尽可能少的成本付出，创造尽可能多的使用价值，为企业获取更多的经济效益。这里，值得注意的是：“尽可能少的成本付出”与“减少支出、降低成本”在概念是有区别的。“尽可能少的成本付出”，不是节省或减少成本支出。它是运用成本效益观念来指导新产品的设计及老产品的改进工作。
有鉴于此，在现代市场经济环境下的企业成本管理中，应对比“产出”看“投入”，研究成本增减与收益增减的关系，以确定最有利于提高效益的成本预测和决策方案。
2、多动因理论的成本管理观念
多动因理论的成本管理是在传统的将业务量(如产量)看作是唯一的成本动因(自变量)的基础上，将影响成本水平的因素扩展到五类，包括数量动因、批次动因、产品动因、加工过程动因及工厂动因。
从这一观点出发，我们应在分析有关各种成本动因的基础上，开辟和寻找成本控制的新途径。这些客观动因对成本的影响程度，可以通过数理统计等方法，建立起成本函数的具体模型，析出各动因(自变量)与成本(因变量)之间的关系，然后进一步运用数学方法确定最优经济规模。
通过进一步分析可以发现，除驱动成本的客观因素外，企业成本也会受到人为的主观因素的驱动，即成本函数可表示为：成本＝f(客观动因，主观动因)。正因为人具有最大的能动性，人为的主观动因也应是驱动企业成本的一个重要因素。实践表明，责任会计中对成本中心、可控成本、责任成本的研究分析，对于改善企业成本管理工作具有积极的现实意义。总之，在企业成本管理工作中，应树立基于多动因理论的成本管理观念。这种建立在成本动因分析基础上的成本管理观念，往往可诱发产生出企业成本管理的崭新思路和有效举措。
3、成本的系统管理观念
在市场经济环境下，企业应树立成本的系统管理观念，将企业的成本管理工作视为一项系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析研究。一方面，为使企业产品在市场上具有强大竞争力，成本管理就不能再局限于产品的生产(制造)过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。按照成本全程管理的要求，就会涉及到产品的信息来源成本、技术成本、后勤成本、生产成本、库存成本、销售成本，以及对顾客的维修成本、处置成本等成本范畴。如在产品设计阶段推行价值分析，就是一种技术与经济相结合的成本管理手段。
另一方面，随着市场经济的发展，非物质产品日趋商品化。与此相适应，成本管理的内涵也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本，如人力资源成本、资本成本、服务成本、产权成本、环境成本，等等。
再者，在市场经济条件下，企业管理的重心由企业内部转向外部，由重生产管理转向重经营决策管理，研究分析各种决策成本也就成为企业成本管理的一项至关重要的内容。在企业成本管理中，重视和加强对这些管理决策成本范畴的研究分析，可以避免决策失误给企业带来的巨大损失，为保证企业作出最优决策、获取最佳经济效益提供基础。
(二)积极探索并运用房地产成本管理信息化软件
房地产成本管理的信息化是先进的信息技术在房地产管理领域的运用。强大、详尽、实时跟踪的信息管理系统为房地产企业摆脱高成本、低效率、粗放式的经营方式提供了有效的途径。目前，房地产业界的知名企业如万科、复地、蓝光等均陆续引入信息化管理系统，掀起一股新的改良浪潮。
(三)改善业务流程和管理架构，做好成本管理的基础工作
无论是成本管理理念的提升，还是引入成本管理信息系统，都需要基于一定的企业治理结构和管理结构。因此，要提升企业成本管理水平，无可避免地要对业务流程和管理架构进行优化和整合。
程序上而言，首先要理顺业务关系、摸清数据的来龙去脉；理顺业务关系，就势必要对现有的职能部门进行必要的调整，对某些业务流程和业务关系进行改造。识别出现状流程，思考每个环节是否可以清除、简化、填补、整合、自动化。
其次，从仅仅关注业务流程，逐步扩大到组织行为、组织设计、信息系统建设、生产作业研究、质量控制系统、绩效评估体系等企业管理的各个方面。
企业基础管理的规范和健全，是企业改善成本管理的必经途径。当房地产企业的成本管理水平大幅提高，能为社会提供更多多元化的、丰富的、性价比高的产品时，普罗大众将参与分享到成本管理带来的效益和实惠；届时，则人们关注的焦点将不再是价格本身，整个行业的声誉也会摆脱“暴利”的流言。
在竞争日趋激烈的房地产市场，单一的竞争优势将不能再独领风骚。内忧外困之下，房地产企业纷纷开始重新审视自己的战略与定位，并陆续在调整发展节奏、治理架构、资产结构及其他内部管理提升方面狠下功夫。其中，提升成本管理工作刻不容缓。房地产企业必须从粗放式的经营方式中走出，利用最新的管理思想和管理工具，切实改善管理水平，提高管理效率。
点击咨询 