揭阳市农村村居规划建设专题调研报告1

第一篇：揭阳市农村村居规划建设专题调研报告1

关于揭阳市农村村居规划建设专题调研报告

省加强信访工作和维护社会稳定协调领导小组办公室：

根据省协调领导小组办公室《关于开展我省农村村居规划建设专题调研的通知》（粤信稳明电 [2011]24号）的要求，我市组织各县（市、区）和有关部门按通知精神，就我市农村村居规划建设有关问题开展了专题调研。现将有关情况报告如下：

一、我市农村村居规划的基本情况、存在问题和意见建议

（一）村居规划的基本情况

揭阳于1991年12月经国务院批准撤县建市（地级），现辖榕城区、揭东县、揭西县和惠来县，代管普宁市（县级），此外还管辖东山区、揭阳经济开发试验区、普侨区和大南山侨区4个非建制区（县级）。全市总人口660多万，其中农村人口约占65%；土地总面积526607公顷。

揭阳市委、市政府对村居规划工作高度重视，2007年初制订出台了《揭阳市社会主义新农村建设村级规划编制实施方案》（揭委办发[2007]2号），提出全面推进全市1445个行政村的村级规划编制工作。各地、各有关部门按照市委、市政府提出的目标要求，结合各自实际，成立工作机构，制定实施方案，落实资金投入，做到科学规划、目标明确、和谐推进，有力地推动了村居规划工作。如惠来县采取县、镇（场）、村三级共同负责的办法，县级所需经费由职能部门列详细预算报县政府核拨，并列入财政预算，镇（场）、村也相应配套资金，以确保规划的数据采集、现场勘测等各项作业工作顺利推进。揭西县把示范点的规划经费纳入示范点建设项目补助经费中。榕城区在对市、区级示范点各补助5万元用于项目建设的同时，把规划编制工作经费列入区财政预算，决定对每个村级规划验收合格后，由区财政再补助1万元。揭阳经济开发试验区专门下拨4万元到渔湖镇规划办，由该规划办结合本辖区纳入市区总体规划框架内的实际情况，统筹部署和落实村级规划工作。经过各级的努力，村居规划工作取得了一定的实效，至2010年底，全市1445个行政村的4255个自然村中，已完成规划编制有2200个，村居规划覆盖率为51.7%。

（二）存在问题及原因

尽管近几年来我市村级规划编制工作取得了一定的成效，但也存在一些问题：一是工作进展不平衡。榕城区和4个非建制区由于辖区内行政村数相对较少，基本都已完成村级规划任务；但4个县（市）由于辖区行政村数较多，自身技术力量缺乏(目前只有湘潭设计院揭阳分院、揭阳市建筑设计院、揭阳市城建规划设计室和普宁规划设计室4家有专业资质的规划设计单位)。因此，要全面开展规划编制任务难度较大；二是资金投入不足。据了解，如果按高标准编制村级规划的要求，聘请有专业资质的规划设计部门进行规划编制，每个行政村至少需要3至5万元，以当前我市各级的财政状况，和现有1445个行政村普遍的经济状况来看，费用难以承担；三是个别地方没有把村居规划编制工作摆上应有的位置,对规划工作的重要性、紧迫性认识不足,导致规划编制不全面、不科学，存在着重建设轻规划的倾向，未能真正把抓规划工作重视起来，有时勉强出于完成上级下达的工作任务开展规划修编工作，但到了规划的实施阶段就随意更改导致不少村居只见新楼房、不见新村庄；四是个别地方的村级规划存在脱离实际的现象。有的村虽然已经完成村级规划编制，但规划标准太高，村集体经济又不强，实施困难。

（三）意见建议

应按照“科学规划、合理布局、因地制宜、分类指导、重点推进，逐步发展”的原则,认真做好村居规划,要充分尊重民意,突出特色,坚持人与自然和谐,注重利用土地,保护耕地,不搞

千篇一律。村居规划要经村民充分讨论,实行民主决策、民主管理、专业机构指导、相关部门审定,坚持科学合理,统筹兼顾。可选择条件好、有特色的村进行试点。

1、加大村居规划修编力度。一是对已到期或不适应当地经济社会发展的乡村规划，敦促当地乡村及时进行修编，并加强指导工作。二是加大村居规划编制力度，提高村居规划的覆盖率。三是加强名村示范村规划编制的指导工作，按照《揭阳市名镇名村示范村总体发展规划》的要求，做好名村示范村规划编制工作。

2、加强村居规划管理。对村居规划实施情况进行监督检查，对违反规划或随意更改规划的情况，及时制止纠正。

3、加强村居规划管理人员的培训。一是聘请城乡规划方面的专家讲授专业课；二是组织市内各县（市、区）规划管理人员进行交流学习，介绍经验，取长补短，提高村居规划的管理水平。

二、我市农村住宅用地（包括占用耕地建房）基本情况、存在问题原因及意见建议

（一）农村住宅宅用地（包括占用耕地建房）基本情况

在全市526607公顷土地中，农用地437745公顷，建设用地57004公顷，未利用地31858公顷。农村居民点面积达30715公顷，占总建设用地规模54%。这次调研结果表明，由于历史上的原因，各地不同程度存在一户多宅现象。以揭东县、普宁市为例，我们调查了6个村，共7719户，其中一户一宅5147户，一户二宅1826户，一户三宅546户。这6个村一户多宅共2372户，占调查总数的30%

（二）存在问题及原因

经调查发现，在宅基地管理中存在诸多方面的问题：一是宅基地缺乏规划控制。大多农村村镇规划、村庄布局规划和控制性详细规划缺乏，村庄分布散乱，布局和用地规模不合理。二是宅基地管理不规范。农村宅基地管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策文件，可操作性差，缺乏系统性和针对性，尤其是“一户一宅”在现实中难以落实。三是宅基地管理方式落后。农村宅基地审批制度有待完善，程序繁杂重复，税费收取不合理，管理多服务少，更谈不上人性化的管理。四是宅基地违法行为屡禁不止，并且由于面宽点多，且涉及农民安身立命和社会稳定，查处难度大。大量宅基地私下流转，在较大程度上冲击了土地市场秩序，加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。五是旧村庄改造进展参差不齐，全市已改造的旧村庄占规划的比例很少，如果按照这样的进度，至2015年难以完成旧村改造任务。造成上述问题的原因主要有以下七个方面：

1、宅基地分配方案大多数是由村（经联社）干部讨论确定，缺乏科学规划，而村干部三年一次换届选举，人员变动频繁，村组干部对村内的空闲地和旧宅基地，未能及时进行开发整理。

2、农村宅基地缺乏有效的法律约束，部分干部群众依法用地意识淡薄，一些农民对居住多年的宅基地存在私有观念，认为宅基地是私有财产，自己的宅基地归自己所有，可以出租和买卖，其他任何单位和个人不得收回。

3、基层国土资源管理部门往往只注重宅基地的审批和面积核对，在批准后缺乏严格的监督和约束制度，特别是在建成后没有定期深入现场督促拆除旧房屋，限期交出旧宅基地，这样在农村形成了占新不腾旧现象。

4、近年来建设用地指标非常有限，并且各地为促进经济社会快速发展，指标大多用在大项目上，每年用在宅基地上的指标非常少，农民建房用地在指标缺乏必要的保障。

5、造成一户多宅的原因多种多样，主要是历史上的原因造成的，诸如分户析产、买卖、继承、赠与等等。同时，由于法律对“户”的概念未作明确的界定，导致缺乏明确的操作依据。

6、因房屋流转造成的宅基地流转的配套法规滞后，对流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导，流转手续未能及进完善，一些

宅基地权属关系未能理顺。

7、受农村集体经济水平、资金投入等因素的制约，农村自行改造旧村庄难度又非常大，由开发商直接投入又涉及到如何补偿、如何合作等具体问题，往往由于农村内部对旧村改造认识未统一而难以推进，因此旧村改造工作任重道远。

（三）意见建议

针对以上存在问题，我市正在进一步加强农村宅基地管理，主要是从四个方面着手：一是要加强土地法制教育，提高农村干部、群众的依法用地的和节约土地资源的意识。二是要发挥规划控制作用，科学合理确定村庄宅基地用地布局规模。引导农民居住建房逐步向规划的居民点自愿、量力、有序集中。推进公寓式住宅建设，提高农村宅基地利用水平。三是要加大宅基地监管力度，建立和维护宅基地使用和管理秩序。四是要发挥典型引路作用，加快旧村庄改造步伐。同时，从立法的角度上，就加强宅基地管理提出如下建议：

1、专列宅基地用地指标。从根本上讲，解决好农村违法违规用地屡禁不止的问题，完全靠“堵”不是办法，要给予农民建房用地一定的用地空间。建议把宅基地作为土地利用计划年度指标的一个重要组成部分，在相关的规范性文件予以明确，在用地指标的统筹安排上专门单列一定的比例，改进农村宅基地用地计划管理方式，从根本上保障宅基地的用地需求。

2、改革宅基地报批制度。农民建房用地往往比较零散，要求又比较迫切，如果按照现行报批制度，每一间宅基地都要报到省里批，程序复杂、环节多、时间长。建议把宅基地审批权限下放到县级人民政府，由县人民政府在年度指标范围内，按照土地利用总体规划、村庄集镇规划和节约集约用地的原则依法办理宅基地农地转用、审批手续，优化审批流程，提高办事效率，为农民建房用地提供优质服务。

3、减免农民建房用地等税费。按照现行规定，报批宅基地也要缴纳新增建设用地有偿使用费，宅基地不同于政府有偿出让的土地，受益者是广大农民，本来从减轻农民负担角度来讲，这部分规费就不合理，现在这部分规费由县级以上政府承担，一定程度上影响了地方政府报批宅基地的积极性，特别是在经济欠发达的地区。建议立法上明确宅基地报批免交新增建设用地有偿使用费，并尽可能减免包括规划、报建、改造在内的其它税费，切实减轻农民负担。

4、强化宅基地监管责任。在强化乡镇国土所对农村集体建设用地管理职能的同时，建议在法律上进一步强化村委会对农民建房用地的监管责任，同时明确要求建立农村土地协管员制度，及时、有效制止宅基地违法用地行为，切实强化农村内部宅基地规范管理。

5、要完善宅基地流转制度。农村宅基地流转有其客观必然性，靠“堵”的办法禁止交易活动已不现实，实现宅基地有序流转已成为深化改革的迫切需要。建议出台与《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》相配套收益分配、操作流程等政策性文件，及时正确引导因房产交易而造成的农村宅基地流转行为，完善宅基地使用权合法流转制度。

三、我市农村旧住宅、荒废造成“空心村”基本情况、形成原因及意见建议

（一）基本情况

近年来，我市大力加强社会主义新农村建设，全市农村村容村貌发生很大的变化。但是我市部分农村新建住房大多数仍缺乏统一规划，无序建房、乱占耕地现象比较严重。大部分乡村建新不拆旧，外围新房林立，村内破烂不堪，出现大量的废弃地、闲置地及空置房屋，形成“空心村”。这既浪费了有限的土地资源，制约了农村经济的发展，又存在很大的安全隐患，影响环境卫生。如不少村民将老房用于圈养禽畜，又没有人负责清理，致使村内垃圾成堆、污水横流、杂草丛生、老鼠遍地、蝇蚊乱飞、粪便成堆，存在“脏、乱、差”现象，严重影响所在周围群众的生活。

（二）成因

1、部分农村基层规划意识淡薄。各地普遍存在规划意识淡薄情况，没有按照有关规定

建立村镇规划建设管理体系，村镇规划建设所有的名存实亡，有的与土管所两所合一各唱一台戏，有的干脆撤销机构分流人员。有些乡村干部随意批宅基地，对于得到新宅基地的农民又没有按照规定收回他们的旧宅基地；有些农民只要给村里和乡镇交一定数量的钱，或者同相关干部拉拉关系走走后门，就可以自己选择新的宅基地，并且他们所选择的宅基地一般都选在村边靠路、风景好、有商业价值的地方。还有些地方将建房指标分割减小面积或干脆作废，变相纵容、故意怂恿农民超面积建房和未批先建，从而达到“创收”目的。

2、农民传统的宅基地私有观念浓厚。大部分农民认为，宅基地是私有的，占着了就是自己的，所以千方百计批地建新房，新屋建成后不拆旧房；有的农民传统观念根深蒂固，认为老房子是祖业，再穷也不能拆祖屋，阻碍了拆旧建新的实施；有的农民认为拆旧建新不划算，新房建起后自己住新房，父母老人住老房子，怕“老”人在新房有霉气，并且旧房还可以用来堆放杂物及圈养禽畜；有的老房子是几兄弟或几户几姓共有，由于经济条件不一样，有的建新房走了，有的还住在老房子，或者全部建新房搬走了，但由于先前居住产生的矛盾、隔阂以及补偿等问题导致房屋所有人间无法就老房子权属及拆建达成一致，导致无法拆除旧房。

3、农民缺乏土地法制意识相当一部分农民没有土地观念，认为我自己的责任田，我自己负责税费，盖个房子是自己的事，与别人不相干，这样责任田或自留地就变成了宅基地，村里的老房子空下来闲置、倒塌。还有一些农民互相调换责任田建设新房，罚款就让他罚吧，反正也不在乎这几个钱。

4、城市化进程的加快。有些农民通过经商等手段积累了一定的财富，在城市购买了商品房，还有些农民在城里打工站稳了脚跟，并落了户籍。这些人由于政策允许他们保留原来在农村的宅基地和责任田，所以他们的宅基地并没有上交，形成了空置。还有相当一部分农民通过考学、当兵等方式实现了从“农民”到“市民”的转换，不愿将父母接走或父母不愿入城仍住在乡下，怕人说闲话，就通过关系批地建房供养老人，因而将老房子闲置。在一些地方还新建宗祠等形成大量房屋闲置。

5、自然条件的原因。有些老村庄自然条件并不算好，比如地势低洼、交通不便、通讯不畅等，富裕起来的农民开始注重改善自己的生活条件，有条件的人首先选择离开原来的旧宅，另选自然条件较好的地方建新村，原来的旧宅也就成为了“空心村”。

（三）意见建议

根据我市过去的村居规划建设情况，我们认为，必须做好以下工作：

（1）成立机构，制定方案。各地应因地制宜制定“空心村”治理方案，在有效宣传法律法规、争取广大群众理解和支持的基础上，召开村民代表大会，对村庄规划、治理方案、具体问题的处理办法等事宜进行讨论表决，意见一致后形成村规民约。然后，在每个乡镇选择3～5个经济条件好、群众基础好、班子战斗力强的村先行试点。通过培植典型，积累工作经验，完善治理方案，因村制宜，坚持成熟一个、治理一个、确保一个、成功一个。

（2）立足长远，科学规划。村庄建设规划要在有资质的编制单位指导下，按照社会经济发展趋势和人口增长预测，确定村庄的规模和发展方向，合理划定村界，严禁占用基本农田，限制村庄的外延，确保规划的科学性和前瞻性。村庄规划要实行公示，并经村民代表大会讨论同意。规划一经批准，必须严格执行，任何单位和个人不得随意调整和变更，做到“两不准”，即凡申请发放宅基地不符合规划的一律不准报批;村内有空闲地的不准报批占用耕地发放宅基地。村庄规划区内的各类建设，必须符合村庄建设规划。对于不按规划建设的，要坚决查处，维护规划的严肃性。

（3）严格审批，加强管理。要有效控制过去农村宅基地无序扩张，村民申请宅基地必须经过村民代表大会讨论同意，由村委会公示。申请宅基地获本村通过后，还应依法办理建设用地审批手续。土地管理部门要把好关口，严格审批程序，实行“两图一表”(村庄现状图、宅基地规划图、宅基地发放十年早知道一览表)制度，将新建宅基限制在规划确定的范围内，充分利用村内的空闲地、老宅基、废弃地，严格控制新建宅基占用耕地。同时，严格执行“一户一宅”制度，按照“建新拆旧”的原则，村民按规划已建新宅的，原宅基用地一律交回村集体统一使用，从源头上防止产生新的“空心村”。

（4）一户一宅，有偿使用。各地国土等部门要切实加大执法力度，经常性地对宅基地占用情况进行清查，对清查出来的乱占以及闲置宅基，由村集体全部收回；对私自划拨宅基、乱占耕地等违法行为依法严惩；对“一户多宅”的，可以依照有关规定进行流转；对暂时不影响村镇规划，村民确实需要超标准占用宅基的，超面积部分可以适当收取有偿使用费或相应的减少该农户耕地面积，运用经济手段限制“一户多宅”现象。收取的费用用于“空心村”改造的补偿。

（5）加强协调，统筹安排。当前各地涉农建设工作较多，必须统筹兼顾，在政策制订、资金安排、机构设置等方面协调一致。特别是要把“空心村”治理作为文明生态村创建的一项具体工作，列入创建内容。把清理出的土地，规划建设卫生室、文化室、休闲娱乐广场等村公用设施。“空心村”治理拆除的废弃物用于填埋村庄坑塘、沟渠、猪舍等空闲地或整修村庄道路，改善村容村貌，以“空心村”治理推动文明生态村创建活动的开展。

（6）夯实基础，强化班子。调研发现，凡是“空心村”治理工作做得好的村，都有一个强有力的领导班子。因此，治理“空心村”必须重视村级班子建设，选拔农民信赖、责任心强、政治觉悟高、想干事、懂经济、善管理的人担任村干部，把村班子配强配好。同时，要加强村干部的培训力度，提高村干部带领群众致富奔小康的能力，依法依规办事的能力，应对复杂局面、解决难点问题的能力，为顺利推进“空心村”治理工作提供坚强有力的组织保证。

揭阳市加强信访工作和维护

社会稳定协调领导小组办公室

2011年10月17日

第二篇：2011市信访局关于揭阳市农村村居规划建设专题调研报告

关于揭阳市农村村居规划建设专题调研报告

省加强信访工作和维护社会稳定协调领导小组办公室：

根据省协调领导小组办公室《关于开展我省农村村居规划建设专题调研的通知》（粤信稳明电 [2011]24号）的要求，我市组织各县（市、区）和有关部门按通知精神，就我市农村村居规划建设有关问题开展了专题调研。现将有关情况报告如下：

一、我市农村村居规划的基本情况、存在问题和意见建议

（一）村居规划的基本情况

揭阳于1991年12月经国务院批准撤县建市（地级），现辖榕城区、揭东县、揭西县和惠来县，代管普宁市（县级），此外还管辖东山区、揭阳经济开发试验区、普侨区和大南山侨区4个非建制区（县级）。全市总人口660多万，其中农村人口约占65%；土地总面积526607公顷。

揭阳市委、市政府对村居规划工作高度重视，2007年初制订出台了《揭阳市社会主义新农村建设村级规划编制实施方案》（揭委办发[2007]2号），提出全面推进全市1445个行政村的村级规划编制工作。各地、各有关部门按照市委、市政府提出的目标要求，结合各自实际，成立工作机构，制定实施方案，落实资金投入，做到科学规划、目标明确、和谐推进，有力地推动了村居规划工作。如惠来县采取县、镇（场）、村三级共同负责的办法，县级所需经费由职能部门列详细预算报县政府核拨，并列入财政预算，镇（场）、村也相应配套资金，以确保规划的数据采集、现场勘测等各项作业工作顺利推进。揭西县把示范点的规划经费纳入示范点建设项目补助经费中。榕城区在对市、区级示范点各补助5万元用于项目建设的同时，把规划编制工作经费列入区财政预算，决定对每个村级规划验收合格后，由区财政再补助1万元。揭阳经济开发试验区专门下拨4万元到渔湖镇规划办，由该规划办结合本辖区纳入市区总体规划框架内的实际情况，统筹部署和落实村级规划工作。经过各级的努力，村居规划工作取得了一定的实效，至2010年底，全市1445个行政村的4255个自然村中，已完成规划编制有2200个，村居规划覆盖率为51.7%。

（二）存在问题及原因

尽管近几年来我市村级规划编制工作取得了一定的成效，但也存在一些问题：一是工作进展不平衡。榕城区和4个非建制区由于辖区内行政村数相对较少，基本都已完成村级规划任务；但4个县（市）由于辖区行政村数较多，自身技术力量缺乏(目前只有湘潭设计院揭阳分院、揭阳市建筑设计院、揭阳市城建规划设计室和普宁规划设计室4家有专业资质的规划设计单位)。因此，要全面开展规划编制任务难 度较大；二是资金投入不足。据了解，如果按高标准编制村级规划的要求，聘请有专业资质的规划设计部门进行规划编制，每个行政村至少需要3至5万元，以当前我市各级的财政状况，和现有1445个行政村普遍的经济状况来看，费用难以承担；三是个别地方没有把村居规划编制工作摆上应有的位置,对规划工作的重要性、紧迫性认识不足,导致规划编制不全面、不科学，存在着重建设轻规划的倾向，未能真正把抓规划工作重视起来，有时勉强出于完成上级下达的工作任务开展规划修编工作，但到了规划的实施阶段就随意更改导致不少村居只见新楼房、不见新村庄；四是个别地方的村级规划存在脱离实际的现象。有的村虽然已经完成村级规划编制，但规划标准太高，村集体经济又不强，实施困难。

（三）意见建议

应按照“科学规划、合理布局、因地制宜、分类指导、重点推进，逐步发展”的原则,认真做好村居规划,要充分尊重民意,突出特色,坚持人与自然和谐,注重利用土地,保护耕地,不搞千篇一律。村居规划要经村民充分讨论,实行民主决策、民主管理、专业机构指导、相关部门审定,坚持科学合理,统筹兼顾。可选择条件好、有特色的村进行试点。

1、加大村居规划修编力度。一是对已到期或不适应当地经济社会发展的乡村规划，敦促当地乡村及时进行修编，并加强指导工作。二是加大村居规划编制力度，提高村居规划的覆盖率。三是加强名村示范村规划编制的指导工作，按照《揭阳市名镇名村示范村总体发展规划》的要求，做好名村示范村规划编制工作。

2、加强村居规划管理。对村居规划实施情况进行监督检查，对违反规划或随意更改规划的情况，及时制止纠正。

3、加强村居规划管理人员的培训。一是聘请城乡规划方面的专家讲授专业课；二是组织市内各县（市、区）规划管理人员进行交流学习，介绍经验，取长补短，提高村居规划的管理水平。

二、我市农村住宅用地（包括占用耕地建房）基本情况、存在问题及建议

（一）农村住宅宅用地（包括占用耕地建房）基本情况 在全市526607公顷土地中，农用地437745公顷，建设用地57004公顷，未利用地31858公顷。农村居民点面积达30715公顷，占总建设用地规模54%。这次调研结果表明，由于历史上的原因，各地不同程度存在一户多宅现象。以揭东县、普宁市为例，我们调查了6个村，共7719户，其中一户一宅5147户，一户二宅1826户，一户三宅546户。这6个村一户多宅共2372户，占调查总数的30%

（二）存在问题及原因

经调查发现，在宅基地管理中存在诸多方面的问题：一是宅基地缺乏规划控制。大多农村村镇规划、村庄布局规划和控制性详细规划缺乏，村庄分布散乱，布局和用地规模不合理。二是宅基地管理不规范。农村宅基地管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策文件，可操作性差，缺乏系统性和针对性，尤其是“一户一宅”在现实中难以落实。三是宅基地管理方式落后。农村宅基地审批制度有待完善，程序繁杂重复，税费收取不合理，管理多服务少，更谈不上人性化的管理。四是宅基地违法行为屡 禁不止，并且由于面宽点多，且涉及农民安身立命和社会稳定，查处难度大。大量宅基地私下流转，在较大程度上冲击了土地市场秩序，加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。五是旧村庄改造进展参差不齐，全市已改造的旧村庄占规划的比例很少，如果按照这样的进度，至2015年难以完成旧村改造任务。造成上述问题的原因主要有以下七个方面：

1、宅基地分配方案大多数是由村（经联社）干部讨论确定，缺乏科学规划，而村干部三年一次换届选举，人员变动频繁，村组干部对村内的空闲地和旧宅基地，未能及时进行开发整理。

2、农村宅基地缺乏有效的法律约束，部分干部群众依法用地意识淡薄，一些农民对居住多年的宅基地存在私有观念，认为宅基地是私有财产，自己的宅基地归自己所有，可以出租和买卖，其他任何单位和个人不得收回。

3、基层国土资源管理部门往往只注重宅基地的审批和面积核对，在批准后缺乏严格的监督和约束制度，特别是在建成后没有定期深入现场督促拆除旧房屋，限期交出旧宅基地，这样在农村形成了占新不腾旧现象。

4、近年来建设用地指标非常有限，并且各地为促进经济社会快速发展，指标大多用在大项目上，每年用在宅基地上的指标非常少，农民建房用地在指标缺乏必要的保障。

5、造成一户多宅的原因多种多样，主要是历史上的原因造成的，诸如分户析产、买卖、继承、赠与等等。同时，由于法律对“户”的概念未作明确的界定，导致缺乏明确的操作依据。

6、因房屋流转造成的宅基地流转的配套法规滞后，对流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导，流转手续未能及进完善，一些宅基地权属关系未能理顺。

7、受农村集体经济水平、资金投入等因素的制约，农村自行改造旧村庄难度又非常大，由开发商直接投入又涉及到如何补偿、如何合作等具体问题，往往由于农村内部对旧村改造认识未统一而难以推进，因此旧村改造工作任重道远。

（三）意见建议

针对以上存在问题，我市正在进一步加强农村宅基地管理，主要是从四个方面着手：一是要加强土地法制教育，提高农村干部、群众的依法用地的和节约土地资源的意识。二是要发挥规划控制作用，科学合理确定村庄宅基地用地布局规模。引导农民居住建房逐步向规划的居民点自愿、量力、有序集中。推进公寓式住宅建设，提高农村宅基地利用水平。三是要加大宅基地监管力度，建立和维护宅基地使用和管理秩序。四是要发挥典型引路作用，加快旧村庄改造步伐。同时，从立法的角度上，就加强宅基地管理提出如下建议：

1、专列宅基地用地指标。从根本上讲，解决好农村违法违规用地屡禁不止的问题，完全靠“堵”不是办法，要给予农民建房用地一定的用地空间。建议把宅基地作为土地利用计划指标的一个重要组成部分，在相关的规范性文件予以明确，在用地指标的统筹安排上专门单列一定的比例，改进农村宅基地用地计划管理方式，从根本上保障宅基地的用地需求。

2、改革宅基地报批制度。农民建房用地往往比较零散，要求又比较迫切，如果按照现行报批制度，每一间宅基地都要报到省里批，程序复杂、环节多、时间长。建议把宅基地审批权限下放到县级人民政府，由县人民政府在指标范围内，按照土地利用总体规划、村庄集镇规划和节约集约用地的原则依法办理宅基地农地转用、审批手续，优化审批流程，提高办事效率，为农民建房用地提供优质服务。

3、减免农民建房用地等税费。按照现行规定，报批宅基地也要缴纳新增建设用地有偿使用费，宅基地不同于政府有偿出让的土地，受益者是广大农民，本来从减轻农民负担角度来讲，这部分规费就不合理，现在这部分规费由县级以上政府承担，一定程度上影响了地方政府报批宅基地的积极性，特别是在经济欠发达的地区。建议立法上明确宅基地报批免交新增建设用地有偿使用费，并尽可能减免包括规划、报建、改造在内的其它税费，切实减轻农民负担。

4、强化宅基地监管责任。在强化乡镇国土所对农村集体建设用地管理职能的同时，建议在法律上进一步强化村委会对农民建房用地的监管责任，同时明确要求建立农村土地协管员制度，及时、有效制止宅基地违法用地行为，切实强化农村内部宅基地规范管理。

5、要完善宅基地流转制度。农村宅基地流转有其客观必然性，靠“堵”的办法禁止交易活动已不现实，实现宅基地有序流转已成为深化改革的迫切需要。建议出台与《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》相配套收益分配、操作流程等政策性文件，及时正确引导因房产交易而造成的农村宅基地流转行为，完善宅基地使用权合法流转制度。

三、我市农村旧住宅、荒废造成“空心村”基本情况

（一）我市农村旧住宅、荒废造成“空心村”基本情况 近年来，我市大力加强社会主义新农村建设，全市农村村容村貌发生很大的变化。但是我市部分农村新建住房大多数仍缺乏统一规划，无序建房、乱占耕地现象比较严重。大部分乡村建新不拆旧，外围新房林立，村内破烂不堪，出现大量的废弃地、闲臵地及空臵房屋，形成“空心村”。这既浪费了有限的土地资源，制约了农村经济的发展，又存在很大的安全隐患，环境卫生堪忧。如不少村民将老房用于圈养禽畜，又每人清理，致使村内垃圾成堆、污水横流、杂草丛生、老鼠遍地、蝇蚊乱飞、粪便成堆，存在“脏、乱、差”现象，严重影响所在周围群 众的生活。

（二）我市空心村形成的五大原因。一是部分农村基层没有规划意识。各地普遍存在规划意识淡薄情况，没有按照有关规定建立村镇规划建设管理体系，村镇规划建设所有的名存实亡，有的与土管所两所合一各唱一台戏，有的干脆撤销机构分流人员。有些乡村干部随意批宅基地，对于得到新宅基地的农民又没有按照规定收回他们的旧宅基地；有些农民只要给村里和乡镇交一定数量的钱，或者同相关干部拉拉关系走走后门，就可以自己选择新的宅基地，并且他们所选择的宅基地一般都选在村边靠路、风景好、有商业价值的地方。还有些地方将建房指标分割减小面积或干脆作废，变相纵容、故意怂恿农民超面积建房和未批先建，从而达到“创收”目的。二是农民传统的宅基地私有观念浓厚。大部分农民认为，宅基地是私有的，占着了就是自己的，所以千方百计批地建新房，新屋建成后不拆旧房；有的农民传统观念根深蒂固，认为老房子是祖业，再穷也不能拆祖屋，阻碍了拆旧建新的实施；有的农民认为拆旧建新不划算，新房建起后自己住新房，父母老人住老房子，怕“老”人在新房有霉气，并且旧房还可以用来堆放杂物及圈养禽畜；有的老房子是几兄弟或几户几姓共有，由于经济条件不一样，有的建新房走了，有的还住在老房子，或者全部建新房搬走了，但由于先前居住产生的矛盾、隔阂以及补偿等问题导致房屋所有人间无法就 老房子权属及拆建达成一致，导致无法拆除旧房。三是农民缺乏土地法制意识相当一部分农民没有土地观念，认为我自己的责任田，我自己负责税费，盖个房子是自己的事，与别人不相干，这样责任田或自留地就变成了宅基地，村里的老房子空下来闲臵、倒塌。还有一些农民互相调换责任田建设新房，罚款就让他罚吧，反正也不在乎这几个钱。四是城市化进程的加快。有些农民通过经商等手段积累了一定的财富，在城市购买了商品房，还有些农民在城里打工站稳了脚跟，并落了户籍。这些人由于政策允许他们保留原来在农村的宅基地和责任田，所以他们的宅基地并没有上交，形成了空臵。还有相当一部分农民通过考学、当兵等方式实现了从“农民”到“市民”的转换，不愿将父母接走或父母不愿入城仍住在乡下，怕人说闲话，就通过关系批地建房供养老人，因而将老房子闲臵。在一些地方还新建宗祠等形成大量房屋闲臵。五是自然条件的原因。有些老村庄自然条件并不算好，比如地势低洼、交通不便、通讯不畅等，富裕起来的农民开始注重改善自己的生活条件，有条件的人首先选择离开原来的旧宅，另选自然条件较好的地方建新村，原来的旧宅也就成为了“空心村”。

（三）我市治理农村“空心村”的方法步骤和主要措施

（1）治理我市农村“空心村”，建议市、县二级要成立专门组织，对“空心村”现状进行全面调查，摸清底数，找准症结，有针对性地制定“空心村”治理方案。在有效宣传法律法规、争取广大群众理解和支持的基础上，召开村民代表大会，对村庄规划、治理方案、具体问题的处理办法等事宜进行讨论表决，意见一致后形成村规民约。然后，在每个乡镇选择3～5个经济条件好、群众基础好、班子战斗力强的村先行试点。通过培植典型，积累工作经验，完善治理方案，因村制宜，坚持成熟一个、治理一个、确保一个、成功一个。具体措施如下：

（2）建设我市新农村要立足长远，实行科学编制规划。建设新村镇，规划是龙头。村庄建设规划要在有资质的编制单位指导下，按照社会经济发展趋势和人口增长预测，确定村庄的规模和发展方向，合理划定村界，严禁占用基本农田，限制村庄的外延，确保规划的科学性和前瞻性。村庄规划要实行公示，并经村民代表大会讨论同意。规划一经批准，必须严格执行，任何单位和个人不得随意调整和变更，做到“两不准”，即凡申请发放宅基地不符合规划的一律不准报批;村内有空闲地的不准报批占用耕地发放宅基地。村庄规划区内的各类建设，必须符合村庄建设规划。对于不按规划建设的，要坚决查处，维护规划的严肃性。

（3）严把用地审批关口，加强老宅基管理，有效控制过去我市农村宅基地无序扩张。村民申请宅基地必须经过村民代表大会讨论同意，由村委会公示。申请宅基地获本村通过的，应依法办理建设用地审批手续。土地管理部门要把好关口，严格审批程 11 序，实行“两图一表”(村庄现状图、宅基地规划图、宅基地发放十年早知道一览表)制度，将新建宅基限制在规划确定的范围内，充分利用村内的空闲地、老宅基、废弃地，严格控制新建宅基占用耕地。同时，严格执行“一户一宅”制度，按照“建新拆旧”的原则，村民按规划已建新宅的，原宅基用地一律交回村集体统一使用，从源头上防止产生新的“空心村”。

（4）加强农村一户一宅，有偿使用制度建设，加强宅基地管理工作。各地土地部门要切实加大执法力度，经常性地对宅基地占用情况进行清查，对清查出来的乱占以及闲臵宅基，由村集体全部收回，对私自划拨宅基、乱占耕地等违法行为依法严惩。政府出台有关政策，对“一户多宅”的，可以依照有关规定进行流转。对暂时不影响村镇规划，村民确实需要超标准占用宅基的，超面积部分可以适当收取有偿使用费或相应的减少该农户耕地面积，运用经济手段限制“一户多宅”现象。收取的费用用于“空心村”改造的补偿。

（5）空心村治理加强协调，统筹安排。当前我市涉农建设工作较多，必须统筹兼顾，在政策制订、资金安排、机构设臵等方面协调一致。特别是要把“空心村”治理作为我市文明生态村创建的一项具体工作，列入创建内容。利用空心村治理整理出的土地，规划建设卫生室、文化室、休闲娱乐广场等村公用设施。“空心村”治理拆除的废弃物用于填埋村庄坑塘、沟渠、猪舍等 12 空闲地或整修村庄道路，改善村容村貌，以“空心村”治理推动文明生态村创建活动的开展。

（6）抓好村二委班子建设，强力推进“空心村”治理。调研发现，凡是“空心村”治理工作做得好的村，都有一个强有力的领导班子。因此，治理“空心村”必须重视村级班子建设，选拔农民信赖、责任心强、政治觉悟高、想干事、懂经济、善管理的人担任村干部，把村班子配强配好。同时，要加强村干部的培训力度，提高村干部带领群众致富奔小康的能力，依法依规办事的能力，应对复杂局面、解决难点问题的能力，为顺利推进“空心村”治理工作提供坚强有力的组织保证。

我市“空心村”治理是一项民心工程、社会工程，更是一项复杂的系统工程，不能急于求成。党和政府应当切实负起责任，加强引导，先易后难、逐步推进，避免群体上访、邻里纠纷等事件的发生，给农民创造一个安静、舒适、文明、健康的生活环境，为社会主义新农村建设奠定坚实的基础。

揭阳市加强信访工作和维护 社会稳定协调领导小组办公室

2011年10月17日

第三篇：规划建设管理调研报告

城建局规划建设管理调研报告

规划建设管理是城区管理中最重要的工作之一。改革开放以来，*城区规划建设管理工作取得了显著成效，但也存在诸多遗憾。为了不断提高城区规划建设管理水平,改善城区环境，塑造良好的城市形象，区政协城环委对城区规划建设管理状况进行了精心调研。

一、*城区规划建设管理的历史与现状

（一）*城区规划建设管理体制

1、规划管理体制。

（1）规划编制。*年时，两路镇、龙溪镇城市建设总体规划由*县人民政府编制。*年起，这两个镇的城市建设总体规划由*市规划局与*县人民政府共同编制。从*年两路城南开发开始，各开发园区、新城管委会分别编制其辖区内的开发建设规划。

（2）规划管理。*城区规划管理经历了三个时期。

县管时期。*至*年，*城镇规划工作由*县计划建设委员会管理。*年成立*县城建局后，由其所属的城建股具体管理。*年城乡建委成立时设规划科，按照批准的城市总体规划、片区规划、地块规划和详细规划，对建设活动实施规划管理，城区规划管理工作逐渐加强。

市县共管时期。*年，*县建委与*市规划局联合成立龙溪镇规划办公室，共同实施在龙溪地区的规划管理工作，两路城区建设规划仍由*县管理。20*年成立*市*区规划分局，城区建设部份规划职能从区建委转移出来，由区规划分局负责龙溪地区的规划管理工作。

市管时期。从20*年起，*市规划局不再委托*区管理规划工作，由*区规划分局对城乡规划进行一体化管理。

（3）规划审批。*城区建设规划实行集中统一领导下的分级管理体制。从20*年起，两路镇、龙溪镇城市建设规划、*区城市建设总体规划，须经区人民政府同意，区人大常委会决定后上报*市人民政府批准。20*年，为了把好全区规划建设审查关，区委、区政府成立了*规划建设委员会，由区委书记任规委会主任，在区人大和区政府决策之前进行审查把关。各开发建设主体的局部规划由区规划部门、区规划委员会、区人大、区政府逐级审议或批准后才能实施。

2、建设管理体制。*年前，建设管理工作归*县计建委。*年成立*县城建局管理建设工作，归计建委领导。*年成立*县城乡建设环境保护局，管理职能大幅增加。*年成立*县城乡建设委员会。20*年将*区城乡建设委员会更名为*区建设委员会。目前，区建委的主要职能是负责建筑管理、开发企业管理、城镇基础设施及配套建设、建设工程招投标、城镇园林绿化建设管理、小城镇建设、施工许可审批、初设审批、勘察市场监管、建设市场秩序规范、城市建设配套费征收、建设工程质量安全监管、建设工程专业技术人员培训及城建档案管理等工作。20*年分别成立了区属国有投资公司—―港投公司和建龙公司，分别负责两路地区和龙溪地区的基础设施的融资和项目建设，区建委不再直接从事城区基础设施项目建设，只负责指导和监督各园区、公司等实施主体的建设工作。

（二）*城区规划建设管理职能运行状况

1、行政审批管理现状。上世纪60年代，规划建设行政审批尚未诞生。从70年代开始，规划建设管理逐步实施行政审批。在*开发建设早中期的行政审批中，有建设工程，选址意见通知书等22项建设行政审批项目。在整个行政报建流程中，共需提供各种资料1000余项，其中多数为重复提供，企业负担重，行政审批效率低下。*年后，区建委不断调整和改革行政审批和制度，使用“*市*区建委行政管理信息化平台”软件,将诸多审批项目进行整合，减少为建设工程初步设计审批等8项。

《国家城乡规划法》颁布实施前，无论是划拨用地还是出让用地都必须办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关规划行政许可手续。《国家城乡规划法》颁布实施后，以划拨方式获得国有土地使用权的建设项目要向规划部门申请选址意见，经核准备案后申请办理建设用地规划许可证；以出让方式获得国有土地使用权的建设项目，规划部门则直接办理建设工程规划许可证。

2、行政执法管理。规划行政执法只对行政区划范围内的行政审批程序的合法性进行审查，并对违章建筑物进行认定。自20*年开展规划行政执法活动以来，基本没有违规项目开工建设。建设执法主要针对建筑施工安全管理、无证施工、无资质或超资质施工等违法违规行为，转包、挂靠、违法分包、签订阴阳合同、不履行监理职责等违法违规行为进行查处。区建委在*年成立建筑执法队以来，逐步建立了比较完善的行政执法程序和行政执法责任制度。

3、规划建设服务。20*年，区规划分局开始启用新的电子政务平台，所有新报建项目均在新的电子政务平台中办理，大大提高了工作效率。20*年，成立*区建设工程交易管理中心，出台了多项政策措施规范招投标工作，完善了有形建筑市场。从20*年开始，所有国有投资建设工程项目实行廉政监督管理。20*年，在*全市率先统一全区招标投标市场，将水利、交通、移民等8个部门的建设项目纳入有形建筑市场依法招标。区建委着力服务建筑行业，引导企业抓内部管理，壮大企业规模和增强市场竞争能力。目前，现有国家一级建筑企业有9家，房地产开发企业235家，其中一级企业1家，全区建筑业和房地产业从业人员达8万余人，形成了以龙湖地产等为龙头的一批有实力的建筑企业和房地产开发企业。

（三）*城区发展定位演变

1、龙溪城区发展的定位。龙溪地区现在建成区面积为16.19平方公里。龙溪城区与*城市中心区紧密相连，主要承担市级商贸、行政、居住功能，也是未来市级行政中心。将龙溪城区的发展定位为*主城区的汽车销售城、美食娱乐城、商贸流通城、高档住宅城。

2、两路城区发展的功能定位及规划。*年的两路城市建设总体规划，将城市性质界定为“*的航空门户，*县政治经济文化中心，集商贸、会议、旅游为一体的卫生城、花园城、旅游城、会议城。20*年，两路城区规划范围包括双龙湖街道、双凤桥街道、回兴街道、悦来街道、木耳镇、原王家、石坪镇。规划两路城区的主要功能是：现代制造业基地、*现代服务业基地、现代农业基地和最佳生态环境宜居区、都市风貌展示区。

（四）*城区规划建设现状

1、*城区板块规划编制及建设状况。*城区的控制性详细规划的编制基本实现全覆盖。开展了城市形象设计工作，编制了《*空港新城城市设计》和《*龙溪地区及重点地段城市设计》。目前正在开展两路“空港广场”，及老龙溪镇区域旧城改造策划。两路及周边地区交通建设规划方案已通过评审。对城区教育设施、环卫设施、市政排水系统、加油加气站、消防站等设施的位置和数量做了合理规划。

20*年*城区建成区（不含北部新区）总面积48.6平方公里。其中两路城区面积由*年0.5平方公里扩张为现在的31.6平方公里，龙溪在一片农田上崛起一座16.8平方公里的现代化新城。客观地看，*城区整体规划建设水平处于较低档次。

2、城市功能规划与建设现状。*城区现有城市道路210余公里，人均道路面积达12平方米以上。*第二长途电信枢纽工程已投入使用。城区配套有文化馆、图书馆、体育馆、博物馆、医院、学校、社区服务中心等一批档次较高的公益设施。基本配建水、电、气、道路、公厕、路灯、垃圾场、桥等基础设施。*区共规划建成小游园11个。截止20*年底，建成区绿地率达38.2%，绿化覆盖率达42.2%，人均公园绿地面积达13.3平方米，城市中心区人均公园绿地面积达10平方米。道路绿化普及率100%，达标率90%，干道绿地率大于25%。20*年底成功创建国家园林城区。

二、城区规划建设管理中的主要问题

（一）规划建设的监管机制不够完善

1、规划管理网络不健全。各镇街无相应人员编制，由市规划局、区规划分局、乡镇规划办构建的三级规划管理网络还难以真正向镇街延伸。规划管理缺位，导致一些地区违法违规建设现象大量存在。

2、规划编制审批监管缺位。市政府及市规划局、区人大、区政府、区规划委会和区规划分局等规划编制审批机关，对各类规划几乎是一审了之或一批了之，没有相应监管规范和查处机制，从而助长了以权破规，以情乱规歪风。

3、未建立起有效的民主监管机制。区政协、各民主党派和人民群众对规划实施的监督，由于缺乏法律依椐和监督权威而显得苍白无力。

（二）规划建设的法律规划体系不够健全

1、与新的《城乡规划法》配套的*市地方性城乡规划法规还不完善。

2、现有规划管理法规对违法违规建设的处罚偏软。开发商可以从违法违规建设中攫取巨额利润，现行法规难以起到有效遏制开发商违法建设行为的作用。

3、*区细化规划法规不够。现有规划法规体系对道路标准、居住建筑间距等的规定较为简单。对山地条件下建筑间距、建筑退让、容积率和绿地率等指标的规定，需要结合*城区实际出台具有操作性的细化政策。

（三）规划实施缺乏科学性和权威性

1、城区建设规划不够科学。从总体来看，*城区发展战略定位缺乏前瞻性；规划方案缺乏大气势；规划设计缺乏地方特色和风格；对产业规划、房地产规划，市政基础设施规划，公共事业设施规划，政权建设设施规划等缺乏统筹，普遍存在重大漏项。

2、城区规划没有权威性。一届班子一套规划，换一个人就改一次规划，一年可以调整几次规划，甚至领导一个电话也可以撼动一个规划。此外，规划执行单位也往往从某种利益出发，常常自乱规划。有的开发商由于追求利益最大化，千方百计地冲破规划。

（四）城区规划建设资金投入不足

1、整体规划经费严重不足。对规划是第二财政缺少认识，政府舍不得花钱搞规划。每年区财政只是按照规划部门的申请从财政中安排经费用于规划，并没有规定安排财政收入的一定比例作为全区的规划费用。以20*年为例，规划经费只有209万元，在区级财政收入中可以是忽略不计。

2、*城区市政基础设施和公共事业基础设施建设欠帐多，区财政每年只有8%资金用于基础设施建设。加之市场化运作程度不高，城区基础设施建设和旧城改造资金缺口大，学校、医院、文化体育场所项目缺钱上马，导致城市功能不完善。

（五）城市建设品味不高

城市形态塑造不精，环境品质有待提升。*是*国际空港所在地。在规划设计手法上应与其它地区城镇明显不同。但是，在建设过程中，由于缺乏高品质的城市设计来控制和引导，城区建筑物格调单一低俗，公园游园文化底蕴不足，雕塑小品没有精品，城区风貌特色严重丧失。城市的整体感觉就是一座钢筋混凝土森林，城市开敞空间严重不足，竖向景观给人以压抑的感觉，街头户外广告设置混乱，整体形象不佳，离空港国际新城的城市品质差距较大。

三、加强城区规划建设管理工作的建议

（一）规范规划管理，严格规划监督

1、完善规划管理机制，提高规划编制水平。一是要确定*城区规划编制的标准。一般地讲，*城区建设总规、区域板块规划、重要基础设施和建筑重大专项规划应达到国内或国际先进标准，50年或更长时期不会实施旧城改造。二是提高规划编制审批水平。区内规划编制人员和审批人员，必须具备与规划编制的国内外专家在相同平台对话的能力。为此，需要加强区内规划专业人才队伍建设，必须改革区规划委员会。应把规划委员会定位为“为政府决策服务的高层次专家议事咨询机构”，并按此定位优化规委会人员组成结构。三是规划编制审批应该经常化。规划编制应成熟一个审批一个，不能让规划审批工作成为经济社会快速发展的机制障碍。

2、健全规划监管机制，严防实施乱作为。按照谁审批谁监管的原则，完善和强化区政府对规划分局的城区规划工作目标考核机制，完善城区规划工作报告制度；落实区政府定期向区人大常委会和市政府报告城乡规划实施情况的有关规定。完善城乡规划巡察员制度。强化市区人大、政府、政协对城区规划实施的监督，定期开展城乡规划工作调研、检查。对关系城市发展的重大专项规划，如行政中心的选址、组团隔离绿带规划等，应尽快报请区人大以法规形式予以确认并保障实施。要注重强化规划实施的公众监督，依法保障公众对规划实施的知情权、参与权、监督权。要严格规划决策和实施效果的监督制约，对各级各部门严重违反规划的行为，要启动问责制。对不经过原规划审批机关批准，擅自废止、调整规划情节严重的，责成纪检监察机关予以严肃查处；对以规划谋取私利的，应该依法追究法律责任。

（二）加大规划编制统筹力度，确保规划方案科学可行

1、开展专项规划的编制工作。在调整总规和适时增大用地规模的基础上，积极完善相关专项规划编制工作。如中小学布点规划、绿地系统规划、综合交通规划等。建议由规划部门牵头，加强城市总体规划与各项专项规划的协调，逐步完善城区功能。

2、搞好基础设施的统筹规划。抓紧研究*城区规划建设统筹模式及机制建立问题，努力从制度上解决规划建设系统性和统筹性不强等问题。要统筹地下空间利用规划。加快城区轨道交通规划，合理确定路线走向。加强气、水、电、讯等设施的共同沟建设，避免出现城市“拉链”现象。进一步调整优化给排水规划，积极开展地下停车系统规划。各专项规划的编制，应采取专业部门与规划部门合作方式进行。重大基础设施的选址要科学，同时要考虑城市长远发展需求。基础设施的设计标准要符合实际，既要为城市发展留有余地，又要杜绝盲目提高设计标准，造成浪费。

3、做好产业发展的规划统筹与引导。加强*城区功能定位研究和产业研究，为承接中国东部和*主城区的产业转移与分工提供指导，并预留相应的承载空间。要做好产业布局规划与城市总体规划、土地利用总体规划的衔接，真正从城市空间和土地利用上，引导和控制产业的合理布局。按照工业化与城市化互动的原则，在工业园区要增加城市建设综合用地，要加快研究制定工业项目土地利用强度规划管理办法，提高工业用地的容积率。

（三）搞好规划建设的实施，建设*对外开放第一门户

1、明确城市发展定位，建设*对外开放第一门户。*城区的发展应利用好*机场这一*独有的空港资源，按照“西移北拓”的城市空间发展战略，积极塑造*对外开放第一门户。高度重视城区形象设计，要根据*城区总体规划，可将*城市形象总体定位为：*对外开放的第一门户，*建设国际性城市的主引擎。城区定位为：*市主城副中心；综合交通枢纽与对外开放的门户；以空港经济为特色的强势增长极；生态环境优美的宜居名区。

2、坚持“经营城市”的理念，推动城市滚动发展。充分发挥市场配置资源的基础性作用，推进*城区基础设施建设投融资体制改革，实现投资主体多元化、投资方式多样化、项目实施市场化，努力突破城市基础设施建设资金“瓶颈”。利用港投公司、建龙公司、渝港公司和各开发机构等融资主体，争取国债资金补助和金融机构贷款支持。灵活采取BT和BOT方式，大力招商引资，大力推进城区旧城改造、城市道路建设、公园建设、城市地下公共管网建设。

3、正确处理新旧城区关系，依托新城改造旧城。要解开旧城改造破题难的死结，应坚持“依托新城改造旧城”的方针。要加大各开发园区和空港国际新建设力度，通过启动区行政办公中心迁建工程，带动旧城区居民在拆迁中自愿向新区迁移。

第四篇：农村社区建设调研报告

农村社区建设调研报告

新型农村社区建设不仅带来了生产生活方式的巨大转变，还将引发农村管理方式的重大变革，下面是小编为大家收集的农村社区建设调研报告，欢迎大家参考借鉴。

为了加快新农村百村万户小康住宅工程，推进新型农村社区建设。近日，区政协组织部分委员，深入河东、金沙等10个乡镇的13个新型社区，采取实地查看和村组干部、农户交流等方式对全区新型农村社区建设规划、工程进度、土地利用、资金筹集、基础设施配套及社区管理运行等情况进行了调研。现将有关情况报告如下：

一、发展现状及呈现的特点

党的十六届五中全会作出建设社会主义新农村的战略部署后，我区把农村小康住宅建设做为实践和探索新农村建设的有力抓手，审时度势在全区实施新农村百村万户小康住宅建设工程，在城乡融合发展战略迅速推进的新形势下，按照农民集中居住、生产生活分离、功能配套完善、社区管理规范的目标，采取合村并点的方式建设新型农村社区。今年以来，新建新型农村社区和小康住宅示范点48个，10561户,其中动工新型农村社区24个，9983户,动工小康住宅点24个，578户。

(一)农村面貌变化快。新型农村社区建设推动了农村生产、生活和管理方式的变革，社区的建设，打破了传统的观念，人畜分离，把后院从原来的生产区变为生活区，有效地杜绝了畜禽、秸秆进入小区，影响环境卫生的三堆从根本上得到了治理，农民离土不离乡、就业不离家、进厂不进城、就地市民化。城乡融合迈出了实质性步伐，农民将住

上单元房，购物有超市，休闲有广场，村容村貌焕然一新，生活质量明显提高。

(二)群众得到实惠多。几年来，市、区财政补助资金3000多万元，用于新型农村社区、小康住宅示范点建设。对近两年20户以上的小康住宅示范点，今年300户以上的新型农村社区，每户给予不少于2万元的补助，农民群众获得了实实在在的好处。农村信用社发放微利、政策性信贷，其它商业银行积极支持新型农村社区建设。如五和乡为解决群众资金困难，和建设银行武威分行合作，正在为社区入住农户办理按揭贷款。一些企业集团参与新型农村社区建设，减轻了农民负担。住房一次投入长期使用，据调查，目前我区农宅82%以上是砖土木结构，使用期限一般在20年左右，新建的农宅基本是全框架钢筋混凝土结构，使用期限70年左右，避免了农民在住宅建设上的重复投入。

(三)拉动投资贡献大。今年以来，全区新建新型农村社区和小康住宅示范

点共10561户，目前已完工8526户，完成固定资产投资亿元，占同期全区固定资产投资亿元的%。带动了钢筋、水泥、玻璃、塑料、木材、砖瓦等一系列建材生产消费，促进了家电、运输、通信、建筑、餐饮等行业发展，拉动了全区经济快速增长。

(四)土地节约集约化。新型农村社区规划以多层或小高层为主，按照小区式集中建设，单体面积在90㎡左右，大幅度节约了土地。如金沙乡金厦社区，规划占地1204亩,入住农户4049户，可节约用地750亩;河东乡中心社区一期规划占地300亩，入住农户630户，可节约土地840亩。据区委农办测算，目前我区农村住宅占地近万亩，户均亩，发展新型农村社区全区预计占地不到8万亩，土地节约的空间非常大。

二、存在的主要问题和困难

从入户和群众交谈以及在乡镇召开座谈会了解的情况看，群众对建设新型农村社区积极性高，但也程度不同地

反映出了一些担忧，综合起来主要存在以下五个方面的问题。

(一)总体规划滞后。全区新型农村社区总体规划还没有启动，部分乡镇只是依据当地群众的积极性搞建设，选址的随意性很大。空间布局辐射人口少，建设规模小，如发放镇在一平方公里范围内布局了贾家墩、双桥和小路社区，造成入住农户分摊的基础设施配套费用和运行成本高。同时，新型社区建设和二、三产业的发展布局统筹考虑不够。

(二)建设机制不完善。没有建立统一的协调机制和完整的工作流程，建设手续多，报批困难。如高坝镇十三里社区报批手续达15项之多，收费平均达到170元/㎡，办完所有手续时间长达6个多月。有些社区土地使用不规范，存在未批先建的问题。社区后期的运行和管理还没有深入研究，群众还存在上水何处来，下水如何排，取暖怎么供，社区谁来管的顾虑。

(三)基础设施配套缓慢。各乡镇普

遍重视住房实体建设，基础设施和公共服务设施建设比较缓慢。个别乡镇未将基础设施配套部分计入住宅建设成本，实现完工入住的资金缺口大。如河东乡前期为鼓励农户到中心社区居住，未将供暖、供水、供电、排水等基础设施配套相关费用摊入房价，建设资金缺口达600多万元;补助资金、危改资金和其它项目资金拨付和工程建设进度不同步，在一定程度上延缓了基础设施配套;已经建成的示范点，基础设施和公共服务设施还没有全面完工，影响了群众入住的满意度。

(四)筹资渠道不宽。新型社区建设需要大量资金投入，据乡镇初步测算，每户建筑面积以80--120㎡计，建房资金需要12--18万元，主要靠群众集资和政府补助。建设500户以上规模的社区，按照目前设计要求，水、电、路、供暖、垃圾污水处理等基础设施和公共服务设施投入户均需2--3万元，资金压力相当大，社区建设向纵深推进存在很大的难

度。

(五)工程质量管理不够规范。部分社区建设前期工作不细，施工准备工作不充分，以包代管，管理制度不健全;个别施工企业技术力量不足，规范性施工不到位;有的乡镇工程招标、质量监管未完全按基本建设程序办事，监理费用由施工方承担，工程监理错位，不能有效履行其职责;现场监理质量控制体系不健全，施工检查、旁站监理不到位，资料记载不全，存在质量管理漏洞。

三、对进一步推进新型农村社区建设的建议

(一)加大宣传力度，健全工作推进机制。实践证明，开展新型农村社区建设工作，不仅是解决三农问题、加快新农村建设的突破口，更是实施城镇化战略、统筹城乡融合发展的新契机。各乡镇、部门要高度重视，加大宣传引导力度，认真总结经验，抓好典型带动，用新的理念指导建设，用实际案例教育引导群众，形成新型农村社区建设的合力。

要进一步加强领导，组建一支业务熟、素质高、能力强的建管队伍，具体负责政策研究、组织协调、措施落实、施工管理、监督检查等工作。强化联席会议、一事一议会议制度，凡是区上办理的各种手续，简化办事程序，尽量减免各种规费。市一级报批的建设手续，由乡镇提供完备资料，对口区级部门协助报批。同时，进一步明确部门、乡镇、村委会、农民群众在社区建设中的责任，形成政府统筹推进、部门协调配合、乡(镇)村积极运作、农民主动参与的推进工作联动机制。

(二)坚持规划先行，确保新型农村社区建设科学合理。要坚持先规划后建设，依照《甘肃省统筹城乡发展试验区武威城乡融合发展核心区总体规划》，邀请国内有资质、有影响的规划单位，打破现行的行政区域界线，采取合村并点的方式，加快制定全区新型农村社区建设总体规划和各乡镇的详细规划，与区域经济发展战略以及村镇体系、农村住

房建设等专项规划相衔接，与产业发展规划、农村公共服务规划以及社会事业发展规划等有机结合、配套跟进。要充分考虑各乡镇的历史沿革、地理位置、资源配置、人文环境和村民生活习惯等因素,合理确定社区建设位置和规模。积极探索适合我区实际的建设模式，建议城郊和工业园区乡镇发挥土地增值优势，借助相关政策和重大基础设施建设机遇，以小高层和高层为主;金色大道沿线条件较好的乡镇，以高层或多层为主;人口分散，经济条件薄弱、有荒滩空地的沿山边缘乡镇根据群众意愿以二层或平顶房为主，因地制宜建成一批各具特色、风格鲜明的新型农村社区。

(三)强化产业支撑，为新型农村社区建设提供持久动力。农户入住社区后，虽然生活开支有所增加，但相对完善的服务功能，可以使他们从繁重的家务和土地劳作中解放出来，腾出更多的时间和精力，发展产业、增加收入。一是注重产业发展。随着社区规模的扩大，要

更大范围规划产业布局，加大劳务输出，促进土地合理流转，实现生产规模化、专业化、产业化，催生一批高效节水种植大户、设施农牧业大户、特色林果业大户和龙头企业，从而使农民群众既不离乡也不离土，就近就业，形成农民增收致富的稳定来源。二是引导好各种农村合作组织在社区中的衔接，发挥优势，为农副产品的外销搭建好平台。三是有针对性地引进劳动密集型、适于松散管理、分散经营或生产的企业，为家庭妇女和居家留守人员提供更多就业机会，增加收入，解决入住的后顾之忧。

(四)拓宽融资渠道，破解新型农村社区建设资金瓶颈。资金短缺是制约目前我区新型农村社区建设的最大因素。要进一步完善社区建设扶持政策，探索市场化融资新路子，多元化融集资金。一是建立农村社区建设专项资金逐年稳步增长机制。区上每安排一定的公共财政预算支出，并逐年增加，同时积极争取上级项目和资金支持，用于农村

社区公共服务设施建设。二是用足用活城乡建设用地增减挂钩政策。以地生财，借地发展，对集体建设用地，除统筹安排好农村社区及公益事业建设用地外，在符合规划的前提下，可置换为城镇建设用地指标使用。对形成的土地增值收益，除国家规定用途外，其余部分应优先用于社区基础设施和公共服务设施建设配套。三是整合农村住房建设和危房改造、新农村建设等多个部门涉农资金捆绑使用，按照渠道不乱、各记其功、统一拨付、集中投放的原则，用于农村社区建设。四是引导社会资金参与社区建设。积极招商引资，按照谁投资，谁受益的原则，对公共服务设施项目进行包装，积极推介，广泛吸纳社会资金参与建设。五是引导金融资金参与社区建设。鼓励金融机构在金融产品、担保方式、投融资模式等方面进行创新，多方化解资金难题。

(五)保证工程质量，不断提升农村社区建设整体水平。新型农村社区建设

是一项惠及广大农民群众的德政工程、民心工程，必须自始至终坚持高质量建设。严把质量安全关，不能因盲目降低成本、满足群众的购买能力而忽视工程质量。继续严把施工图审查、招标、监理、质监等重要环节。充分发挥相关部门对工程质量和安全生产的监管作用，对在建工程进行安全、质量、手续、监理、节能方面的全面检查，切实搞好建筑质量监理和工程验收。要按照建设集约化、居住生态化、管理科学化、布局合理化的理念，做到八通(路、电、水、沼气、电话、有线电视、宽带网、科技信息网络)、五化(硬化、绿化、亮化、美化、净化)、三有(休闲广场、农家店、农家书屋)、一集中(垃圾集中处理)，对基础设施、公共服务、休闲娱乐、绿化美化、生产布局等通盘考虑，努力建设一批设施完善、功能齐全、服务配套的新型农村社区，确保群众买着放心、住着舒心，把好事办实，让群众满意。

(六)创新工作思路，不断提高社区

管理服务水平。新型农村社区建设不仅带来了生产生活方式的巨大转变，还将引发农村管理方式的重大变革。社区建成后，几个村集中居住，村级组织如何设置、集体资产如何管理、物业和社区服务如何开展等等，都是需要解决的突出问题。因此，在社区建设的同时，就要提前思考社区管理工作。建议有关部门和乡镇及早研究农村社区管理的新途径，培养一批指导社区管理及服务的人才，为新型农村社区管理蓄积力量。

第五篇：农村社区建设专题调研报告

农村社区建设专题调研报告

农村社区建设专题调研报告

温江区天府街道办事处 农村社区建设专题调研报告 根据温民发[]33号文件的精神，我街办组成专门调研小组对农村社区建设情况进行了专题调研，现将近几年社区建设中好的经验和存在的问题汇报如下：

一、社区建设的现状

天府街办幅员平方公里，辖5个社区、2个行政村，有人口19100余人。所辖的5个社区全部为区划调整后新组建的社区，全部处于从农村向城市转变的转型阶段，在社区建设的各个方面均处于起步期。街办所辖的7个村被科技园区分为两个集中居住区，一个集中居住区在

金府路的从沙子沟到金马河沿线，包含学府、梓潼、金府3个社区，常驻人口约9000人，流动人口约10000人；另一个集中居住区位于原攀钢疗养院侧，占地800亩。目前小区正在建设中，设计容量为50000人，包含前进、青泰寺社区和柳江村、笼堰村5个村社区，常驻人口约10000人。两个集中居住区相距5到10千米。

由于天府所处的特殊位置，全街办各社区目前的重点工作仍为支持科技园区乃至全区的经济发展，社区干部大部分精力仍放在拆迁安置和维护社会稳定工作上。社区集体经济薄弱，4个村为空壳村，只有一个社区集体年收入超过10万元，大部分村社区基本是靠拆迁工作经费过日子。

在社区基础设施建设方面，目前的5个社区、2个村中只有1个社区有办公场所、2个社区活动中心正在建设，其余2个社区和2个村办公场所已经拆除和即将拆除，社区居民文化活动场所和设施

设备均严重缺失。

在社区干部配置方面，在社区干部换届后，社区干部整体素质得到明显提高，具体表现在：新一届村委会干部队伍结构特点呈现出了“四高一低”和“中间大两头小”的良好状态。一是村支书、主任、委员交叉任职比例高。支部书记、主任交叉任职比例达到%；二是两委交叉任职比例高，居两委交叉任职比例达到%；三是村委会成员中的党员比例高。村委会成员中中共党员达到31人，占100%，；四是村委会成员文化程度高。村委会成员中高中以上文化程度的达到27人，占%；五是村委员年龄明显降低。本届村委平均年龄为岁，同比上届降低岁，特别是主任职位降幅更为突出，由平均岁降为岁，降低岁；五是年龄结构呈现出中间大两头小的最具工作能力的良好状态。村委31人中50岁以上的7人，占%；40到49岁的14人，占%；30到39岁10人，占%。最大年龄52岁，最小年龄32岁。另外各社区还配备了3名

工作人员，充实了社区服务队伍。在社区服务方面，由于现各村还处于拆迁安置阶段，社区居民大部分还在外租房过渡，社区服务内容和服务形式还相当有限，主要集中在推荐就业和社会救助方面，其他服务或不具备条件或刚刚起步。

二、近几年在社区建设中好的做法近几年来，党和政府非常重视社区建设，陆续出台了一些得到居民和社区干部认可的好的政策，推动了社区和谐、健康发展，主要有下面几个方面：

1、区委、区政府四项改革促进社区发展

近几年，区委、区政府十分重视社区建设工作，在社区建设方面推出了一系列的改革措施，特别是在社区5个委员的基础上配备了三名工作人员、公招了大学生助理充实到各社区、社区干部工资制和社区办公经费财政下拨四项改革解决了“有人办事、有钱办事、有能力办事和愿意办事”的问题，得到了广泛认可，也取得了良好的效果。特别是村社区助理的加入给社区干部队伍注入了新鲜血液，提高了社区干部的整体素质，适应了现代办公信息化的需求，使得国家的各项政策得以在社区更好的落实；社区干部实行工资制后，工作责任心和工作积极性均得到显著提高。

2、社区职能有很大转变，由管理向服务迈开了一大步

由于社会主义新农村建设的推进，传统意义上的农村已不复存在，社区的工作日趋多样化复杂化，社区工作也从单纯的“催粮催款，防洪抢险，刮宫引产，打狗灭犬”阶段过渡到推进城乡一体化，大规模的土地整理和拆迁安置阶段，再到社区事务服务阶段，包括流动人口管理、丰富群众文化生活、职业技能培训、推荐就业、社会救助、卫生管理、社会治安等方面。近两年街办、社区工作人员通过不懈的努力，在完成大量拆迁任务的同时，在医疗、卫生、计生、社会保障、技能培训、就业推介、治保、民事

调解等事关群众日常生活的方方面面提供了大量的服务，社区居民就业率稳步提高，社区社会保障全面覆盖，帮助广大的社区居民基本完成了由农民向市民的过渡。

3、居民的生活环境得到进一步改善 生活水平和生存环境的好坏直接体现了党和政府对老百姓的关怀，近两年来推行的低保制度、新合医疗、就业培训、文化下乡、专业保洁、垃圾集中清运、水环境治理、城管执法、治安巡逻等惠民措施，从生活保障、安全保障、生活环境质量等方面改善了居民的生产生活状况，让群众得到了实惠，受到群众的普遍欢迎。

三、社区建设中存在的问题

尽管各级党委政府在满足广大人民群众的物质和精神需求方面做了大量的工作，但随着社会和经济的发展，在社区建设和发展中仍然存在和新出现了一些亟待解决的问题，主要有：

1、社区居民身份存在的非农非城的尴

尬状态

由于科技园区和建安置房用地，我街办大部分村组耕地被占居民被整体拆迁，全街办90个居民小组只有7个没有农转非。由于科技园区用地的特殊性，被占土地大多数没有合法的征地手续，造成社区居民在法律法规需要严格执行有征地文件才能认定为城市居民的地方不能被认定为城市居民，我辖区农转非居民的新户口薄上职业栏登记为空白。我辖区居民在应征入伍时使用的是农村兵指标，在办理车祸伤赔付、购买城镇职工医疗保险等事务时被要求须另外出具身份证明，因为户口薄不能证明。而在养老保险、就业政策、社会救济等方面认定为城市居民，由此问题引发的信访不断。

2、在行政管理上的二元性，造成社区服务对象和服务区域脱节的现象

从理论上讲社区管理和服务的对象应该是所辖区域内的居民和单位，而事实上我街办并非如此。科技园区占我街办

所辖面积一半以上，科技园管理是独立于我街办的单独的行政单位，连街办对科技园区企业都存在门难进的问题，更不要说社区一级了，社区实际上已失去对该辖区的管理和服务职能。例如金府社区成立于，由原金义村和维新村合并而成，所辖区域内建有锦丰纸业、申达地板、金星啤酒、三全食品、统一企业等20多家企业，所辖居民从1992年开始陆续搬迁到原金义村、梓潼村、柏树村、德全村辖区，这些区域现归3个社区管辖，这些搬入其他社区的居民的各项服务仍由金府社区进行，而社区所辖区域的企业则由科技园提供服务，形成了社区机构和服务范围完全脱节的特殊现象。其他各社区也不同程度存在这个问题。

3、社区公共基础设施和配套设施建设和管理急待跟上

我街办的社区均为农民拆迁异地安置后新建的社区，原有的社区办公场所、居民活动场所全部被拆除，异地安置后

首先解决的是居民的住宿安居问题，而社区的公共设施包括办公场所、活动场所、卫生服务机构、农贸市场等均严重缺失。辖区中小学，包括幼儿园因在拆迁区域内而长期未改造、维修、投入，加之外来务工子女就学大量增加，学校已达到容量极限，条件很差，急需新建或改造。在新校选址上，由于科技园横亘在辖区的中央，无论校址选在那个集中居住区都会造成另一个集中居住区居民子女上学距离远的问题，最远达10公里以上，尤其是小学低年级学生交通、安全更成问题。

4、社区干部和居民的素质仍需提高 街办各社区居民都是洗脚上田的农民，在失地后，生产生活居住环境都发生了极大的变化，生活方式和习惯也需要改变，这是一个漫长和痛苦的过程，需要我们长时间的引导和教育。我们的社区干部大部分干部由原村委会人员转任，工作方式方法政策法律水平也需要不断的提高已满足社区居民转型后的需求。

近两年虽配备了大学生助理，对社区干部的整体素质有所提升，但仍不能满足，还需要引进新机制、新人才。

5、居民社区建设参与度不高，共同价值观有待培育

受到现代化浪潮的冲击，现在的农村社区由封闭走向开放，传统的因素越来越少，社区居民经济利益的多元化直接导致价值意识的多元化，要培育社区成员对社区的归属感，凝聚力，发挥他们在社区建设中的主体作用难度很大。农民群众虽然有着提高生活品质的强烈愿望，但主动参与性不强，认为社区建设只是政府的事。

6、社区干部待遇有待提高 社区干部实行工资制后，政府和群众对社区干部的工作要求显著提高，要求实行坐班制。随着政府对群众服务项目的增多，社区干部的工作量也大幅度增加，社区干部由原来的兼职变为现在的专职。而社区干部报酬为每月700元，扣除养老保险后仅500余元，接近最底工

资标准，远远低于成都市人平工资标准，这种收入水平和他们付出的劳动极不相当，加之近来物价水平上涨，这种表现更为突出。

7、各自为政、各种创建活动、调查不断，展板林立

在政府职能部门服务向社区延伸的过程中出现各自为政现象，样样都重要，样样都是必须，各种达标创建层出不穷，各种调查五花八门，各种展板、标牌铺天盖地，社区有时简直成了政府的职能部门。

另外，随着通讯的发展，通过电视、网络、广播等方式都能及时快速的获得资讯，从传统的报刊获得资讯的方式大大减弱，而以任务的形式下达的订报数量却不减少，村每年订报刊的费用达4000到6000元，占全年办公经费的15%到20%。

四、社区建设的建议：

1、政府在社区建设中只应起引子和助力的作用,而不是把社区建成政府的延伸

机构。在区职能部门服务向社区延伸工作中确定牵头部门设计涵盖全面服务内容的资料统一对外公开，避免展板林立；在职能部门要求社区协助各项调查时坚持费随事转。

2、上级部门要引导社区建设实现和谐,又要把社区建设纳入法制化、规范化的轨道，要加大社区干部业务培训,向社区派出技术和管理人员进行业务指导等,提高社区自治能力和整体素质，将基层工作中涉及的法律、法规、规范性文件分类整理，印制成基层社区工作守则，便于基层工作中使用。

3、提高社区干部的收入水平，使之接近和达到平均水平；增大社区建设投入，不断提1 2 下一页