关于农村宅基地法律问题的调查问卷

第一篇：关于农村宅基地法律问题的调查问卷

关于农村宅基地法律问题的调查问卷

您好！我们是西安财经学院农村宅基地法律问题的研究人员，为了进一步了解农村宅基地的现状，为农村宅基地制度研究提供依据，请您认真填写此问卷，非常感谢您的支持与合作！

请在您认为恰当的选项上划“”或在“____”填写相关内容。

一，基本信息

1，您的年龄______，您的职业______。

2，本村共_______户，共________人口，共________亩土地。3，您家共有________人，共承包土地_______亩

4，家庭收入来源（多选）

A, 种地及出售农副产品收入B,个体经营收入C,本县打工D,外出打工E,固定工资收入其他_______。

1,您家的宅基地是否有宅基地使用权证书？是否有房屋产权证书？

A，有B, 没有C, 正在办理

2．当地村民申请宅基地是无偿的吗？

A.是B.不是C.需要交纳一定的手续费 3，当地村民申请的宅基地的面积大小是否相同?

A.是B.不是C.不清楚

4,当地存在宅基地闲置的情况吗？

A.不存在B.存在C.大量存在5，当地土地承包方有没有改变土地用途作为宅基地使用地行为？

A.有B.没有C.不清楚

6当地的宅基地上可以建造以营利为目的生产和商业用房吗？

A.可以B.不可以C.不清楚

8，当地宅基地可以转让吗?

A.可以B.不可以C.不清楚

9，当地农村村民是只有一处宅基地吗？

A.是B.不是C.有人不是

10，当地农村村民宅基地是否符合乡镇土地利用总体规划？

A.是B.不是C.不清楚

11，当地农村村民住宅用地涉及占用农用地，是否按照征用承包地程序执行并对被征地人进行合理补偿？

A.是B.不是C.不清楚

12，当地农村村民出卖、出租房屋后，在申请宅基地的是否被批准？

A.是B.不是C.不清楚

13，在当地宅基地因地震等自然灾害原因灭失的，宅基地使用权消灭。对于失去宅基地的村民，是否重新分配宅基地?

A, 是B, 不是C, 不清楚

14，在当地已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，是否及时办理变更登记或者注销登记？

A, 是B, 不是C, 不清楚

15，当地农民的住宅是否向城市居民出售?

A,是B,不是C, 不清楚

16，当地有批准城市居民占用农民集体土地建住宅的情况吗?A,有B,没有C,不清楚

17，有关管理部门会为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证吗？

A,会B,不会C,不清楚

18，在当地原宅基地使用者有未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从牟或获取房屋产权的情况吗？

A,有B,没有C,不清楚

19，当地农村的房屋在与同村居民之外人进行买卖有效吗？

A,是B,不是C.不清楚

20，当地关于宅基地引发的纠纷和矛盾的情况多吗?

A.没有B.很少C.很普遍

21.若出现了关于宅基地的纠纷和矛盾，通常是通过什么途径解决的？

A.协商解决B.村委会调解C.土地管理部门解决

D.上访E.到法院诉讼

22.当地有宅基地被征收的现象吗？

A.有B.没有C.不清楚

23．当地农户的宅基地是出于什么原因被征收的？

A.修路B.市政建设C.房地产开发D.建工厂F.其他

24.宅基地被征收的农户当地是怎样补偿的？

A.重新划分宅基地B.资金补偿C.统一安排到住宅楼居住

25.若将来申请宅基地需要交纳一定费用，对此你的看法是

A.不能接受B.若费用合理可以接受C.应该交可以接受

26关于现行的宅基地制度您有何建议和意见吗？

28.您还有什么要补充的吗？

调查地点省县（区）乡（镇）村 被调查者姓名性别

（注意：调研员务必仔细检查问卷所有问题答案，确保问卷有效，并完整保存问卷原件！）

调研员姓名

年月日

再次感谢你的合作与支持

第二篇：农村法律问题调查问卷

三农问题的有关法律研究调查问卷（2014年 月日～ 月 日）

志愿服务队。近几年，由于党和政府高度重视，农村生活生产条件得到极大提高，为了更真

实地了解您们的情况，我们做了这份问卷调查，希望您能如实回答在此，衷心感谢您的参与。

1、您认为法律在你的日常生活中的作用如何？ _______

A非常重要，我有麻烦首先想到法律途径解决，没有法律我就没有

办法生活；B比较重要，我有时会尝试用法律保护自己的权益；

C 一般吧，我基本不主动寻求法律途径解决问题，除非迫不得

已；D 没觉得有作用E法律根本没用

2.您知道自己有哪些权利义务吗？ _______

A知道，我的行为就是根据这个来确定；B 大体知道我有什么权利

义务；C 我只是知道不犯法；D不知道，做人靠良心，那些无所谓。

3、请问您获得法律知识的最主要途径是什么？_______

A、政府部门的普法宣传B、没什么法律知识，从未受过普法教

C、电视媒体D、报刊 杂志

4.您觉得法律能维护你的切身利益吗? _______

A、能,我对法律有信心；

B、不能,法律愈来愈成为有钱人和有权的人的代表；

C、现在不能,但随着社会的发展,法律会逐渐完善

5、当您与他人发生经济纠纷时，您首先会选择哪种解决方式？

__________。

A打官司B找村干部解决

C私下解决D找村里有威望的老人解决

6、请问您对农村最关心的问题时什么？_______

A、婚姻家庭B、村委会对村里的管理C、有关农业，农民，农

民工的问题

D、社会医疗保障E惠农政策F法律法规

7您认为村民委员会是 ？_______

A乡镇政府的下级行政机关B农村经济组织

C群众性自治组织D村党支部的执行机关 Ｅ不知道

８、您认为“村民自治”是？__________

A、村民自我管理、自我教育、自我服务Ｂ、便于政府管理村民

C、不知道是什么Ｄ、还是原来那一套，只是说法不同

9、你最希望了解以下哪些法律？__________。

A农业法B土地管理法C农村土地承包法D森林法

E婚姻法F合同法G行政诉讼法H农村宅基地管理办法

10、您认为要提高农民的法律意识，下列哪些因素最为重要（可多

选）

A提高农民的科学文化素质B加快农村经济发展C加强立法

D加强农村执法和司法Ｅ深入普法F健全、落实村民自治Ｇ其他

11、您的年收入水平属于下列哪个年龄段？

A.3000以下B 3000---5000C 5000---10000D10000---20000

E 20000---30000F 30000以上１

2、您收入的主要来源（可多选）_______

A 农产品收入B养殖业C家庭副业D本地乡村企业收入E外出打

工

13、您的家庭支出的主要项目是：（可选三项）_______A.子女的婚姻B.子女的教育 C.医疗D.房子E.家庭日常开

支F.购买生产资

14、您在农村花钱消费受到哪方面因素的限制？_______

A.消费环境（如基础设施是否完善，农村市场秩序下的流通体系

是否健全，农村的生态环境）B.您的主观愿望影响您家庭的消费（如您由于某些原因有目的的限制消费）C.农村市场缺乏

适合您的合适产品D.您所在的地区关于农村信贷、社保等机

制不健全，抑制了您的消费E.其他方面的因素

15、你认为新农村建设应主要从哪些方面落实（多选）__________。

A加大扶贫力度B大力发展绿色产业C大力推进村务公开和村民自

治D 加大农村基础建设投入 E建设完善农村社会保障体系

F 组织农民参加职业培训，扩大劳务输出

G 鼓励、扶持外出务工人员回乡创业

H加大农村基础教育投入，提高农民素质I开展电子农务，解决农民信息不畅的问题

16、结合当地实际，您觉得最需要建设的农村基础设施是什么？(多选)__________。

A供水B供电C供气D水利设施E道路路灯F道路绿化G垃圾收集处理 H生活污水处理I电话J广电K宽带网络L村内主要道路与外界公路相连通M镇区道路与高速公路、省道、县道相连通N行政村通公共交通O村内主要道路改为柏油路或水泥路；

17、在当地已实施的惠农政策包括以下哪些（多选）__________。A保护耕地政策 B 能繁母猪补贴 C 粮食直补政策

D新型农村合作医疗 E 新型农村养老保险政策

18、请问惠农政策实施给您的生活带来了哪些变化？ __________。A提高了生产积极性 B改善了家庭紧急情况 C劳作后业余生活水平得到提高 D医保条件得到改善 E其他——

19、您对国家加大革命老区扶持的政策，持何态度？_______

A、应该，这是国家的基本责任B、应该量力而行，统筹规划

C、没必要，革命老区完全可以自力更生 D、不好说

20、您认为革命老区今后的发展中，下面哪点是老区发展优势？ ___

A、红色的革命传统教育资源B、绿色的生态资源

C、承接发达地区产业转移的后势优势 D、革命老区没有什么优势可言

第三篇：2011宅基地转让调查问卷

农村宅基地转让调查问卷

为了了解农村宅基地问题的整体情况，以供政府部门决策参考，我们设计了以下问题，望农民朋友加以配合。请根据您的选择，在□中划√或在----上填写相关内容。

被调查农民住址：在省（市）县（市、区）乡（镇）村 性别：□男 □女年龄：□18-25 □25-35 □35-45 □45-55 □55以上

受教育程度：□高中以下 □大中专 □本科以上

目前主要从事的工作：□务农为主 □民营企业 □打工为主□经商为主□其它

1、本村位于什么地方？

A、□城镇郊区或开发区B、□偏远农村

2、本村农村村民建宅基地是否符合乡镇土地利用总体规划？

A、□是B、□不是C、□不知道

3、在本村农民是不是都只有一处宅基地？

A、□是B、□不是C、□不知道

4、在本村农村宅基地有转让的吗？

A、□有很多B、□有一些C、□没有

5、在本村农村宅基地有出租农村房屋的吗？

A、□有很多B、□有一些C、□没有

6、在本村原宅基地使用者有未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权的情况吗？

A、□有B、□没有C、□不知道

7、在本村农民的住宅是否向外村村民或城市居民出售？

A、□是B、□不是C、□不知道

8、如有转让的，宅基地转让签订合同用的什么形式？

A、□签订了书面合同；B、□签订了口头合同； C、□不知道

9、为什么要转让宅基地？

A、□生活困难B、□为了充分利用房子和宅基地□其他

10、国家是否应该允许宅基地买卖?

A、□不应该B、□应该 C、□其他

11、如果允许买卖，你认为可以卖给哪些？

A、□本村村民B、□外村村民C、□城镇居民D、□都可以

12、在当地已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，是否及时办理变更登记或者注销登记？

A、□、是B、□不是C、□不知道

13、有关管理部门会为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证吗？

A、□会B、□不会C、□不知道

14、您家的宅基地是否有宅基地使用权证书？是否有房屋产权证书？

A、□有B、□没有C、□ 正在办理

重庆三峡学院政治与法律学院

2011年07月

第四篇：农村宅基地调查方法探讨

农村宅基地调查方法探讨

摘要：本文以某村的宅基地调查为例，针对农村宅基地调查方法进行了分析。

关键词：农村宅基地；调查方法

一、农村宅基地调查的概述

农村宅基地调查是指依照国家规定的法律程序，通过权属调查和地籍测量，查清宗地的权属、位置、界址线、面积、用途等情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为土地注册登记、核发证书提供依据的一项技术性工作。其意义首先在于土地登记工作中为确定土地权属、明析产权，其成果资料是保护土地使用者合法权益、解决土地产权纠纷的重要凭据。其次，通过农村宅基地调查，还可较为全面地掌握一个地区土地的类型、数量、分布和利用状况，以及该地区土地在国民经济各部门之间、在各种经济成分之间的分配情况，从而为建立科学的土地管理体系，合理利用和保护土地，制定土地利用规划及有关政策，实现耕地总量动态平衡，调控土地供需，规范土地市场等提供信息保障。

二、农村宅基地调查方法分析

本文以某村的宅基地调查为例，该村的调查主要从权属调查和地籍测量两方面进行了，具体表现在：

1、权属调查

1.1 权属调查及登记发证

首先收集宅基地权属相关资料、土地权利人户籍信息、权属变更信息、已发证信息等。然后，调查人员根据收集的权属材料、土地权利人出示的相关证明材料和勘测定界实测地形图，结合土地权利人的指界情况，核实土地权利人的名称、宗地界线、界址边长、土地用途、人口数量、面积、共有宗情况等内容。对于符合要求的宅基地，调查人员根据调查情况如实将调查的内容填写到地籍调查表上，土地权利人及四至权利人在现场指界后签字盖章。调查完成后，由土地权利人在调查表上签章确认调查结果。初审后由土地权利人填写申请书。

在调查村小组组长、国土城建和相关工作人员、片区负责人和测绘单位组成的调查队伍带好仪器设备到每间宅基地前现场调查核实，根据审批状态和建设状态，现场调查时有以下三种情况：

一是已发证已建。在调查底图上注记好调查编号，核实其证载信息及调查其使用情况。

二是已发证未建。如实客观的在调查底图上圈出该宅基地范围线，并在已发证宅基地表中注记好调查编号，核实其证载信息及调查其使用情况。

三是未发证已建。调查其权利人名称、实际门牌地址及在调查底图上标记宅基地范围线。在现场调查过程中，务必将《镇（街）村村小组农村宅基地调查表》中的调查编号注记在调查底图的宅基地范围线内，做到两者一致，并逐个核实《xx村已发证农村宅基地表》，防止漏调。若调查底图中无范围线的宅基地部分，在调查过程中需要补测地形图。

农村宅基地确权发证主要以县（市、区）为基本单位，按照集体土地所有权的实际归属，查清宅基地宗地界址位置、界线走向、面积、权利人等状况。调查成果经县级国土管理部门审查并出具审查意见，确认符合条件的，以村名小组为单位制作公示图、公示表，在乡（镇）政府所在地、行政村内公示地籍调查结果。公示期间无异议的，报有批准权的人民政府确认。有异议的，且异议被采纳的，重新进行地籍调查。最后完善审批表、归户卡等资料，经人民政府最终确认后，办理农村宅基地使用权证。

1.2 权属调查结果

1.2.1 宗地划分与编码。宗地划分在所有权宗地划分的基础上进行，原所有权划分为地籍区的仍划分为地籍区，地籍子区在行政村和村小组界线上科学划分，宗地以每宗村民宅基地为单位。

1.2.2 公告及通知指界。分区、片发布开展农村集体土地地籍调查公告。作业队与镇政府、乡镇国土所积极配合，召集各行政村负责人召开农村集体土地地籍调查工作大会，统筹安排好时间和指界人，并提前分别送达土地权属界址调查通知书，通知土地所有者或使用者按规定时间到现场指界。送达的通知回执留存归档。

1.2.3 界址调查。宗地使用权地籍调查必须由户主出席指界，并出具身份证明和户籍簿。两个以上土地使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出具委托书及身份证明。界址认定必须由本宗地和相邻宗地使用权人到现场共同指界。经双方认定的界址，必须由双方指界人在地籍调查表上签字盖章。

1.2.4 界标点标绘。界址点一经确认，按规定实地设置界标。宗地调查必须在地籍调查表中标明界标种类、界址线的类别、界址线的位置及界址点间距等。宗地界址点以地籍子区为单位，由上到下、由左到右按自然数顺序编号。对于宗地套宗地的情况，界址点编号先编外围，然后接外围的顺序号继续编内部宗地的界址点号。宗地界址点编号在一个地籍子区内不得重复，但可漏号。界址变更后，新增界址点的编号在地籍子区内最大界址点号后续编，废弃的界址点编号不再使用。

1.2.5 绘制宗地草图。宗地草图要描述宗地位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地记录，是处理土地权属的原始资料，具有法律效力，应在现场绘制，并丈量界址点距离，绘制宗地草图。

2、地籍测量

农村宅基地测量主要是通过相关测量技术方法测定宅基地界址点位置和与之相关的其他地形、地物位置，并绘制成地籍图.本文所用方法的基本思想是先利用GPS-RTK和全站仪精密测定宅基地的界址点，然后用所测界址点为控制点进行遥感影像的正射校正，最后根据外业测绘的界址点和界址线，进行遥感正射影像地物解译，从而绘制所需地籍图。

在该村的地籍测量过程如下：

2.1 控制测量。利用GPS-RTK技术对本村进行图根控制测量.做图根控制时，必须使用三脚架架设仪器，严格对中整平，量取仪器高（取至0.001m）输入观测手薄，每个图根点均应有两次独立的观测结果，两次测量结果的平面坐标较差不得大于±3cm、高程的较差不得大于±5cm，在限差内取平均值作为图根点的平面坐标和高程，计算统一用“图根点计算表”进行。

2.2 界址点测量。界址点测量以街坊为单位在图根GPS点或支站点上设站，采用全站仪极坐标法进行数据采集，严格对中整平、定向，并采集定向点坐标进行检核.且至少采集上一站2个以上界址点，将两次观测数据填写到“界址点平面坐标检查表”，作为检核成果.对于一些空旷地区的界址点，可使用RTK进行数据采集。

2.3 遥感影像地物解译

一是遥感正射影像图制作。在进行遥感图像正射校正前，首先对其进行一些简单的预处理，主要包括影像亮度调整、灰度调整、对比度调整以及去掉无用的斑点等，来提高遥感影像的清晰度。然后在测区内均匀选取了10个界址点作为像控点，对遥感影像进行图像校正，最后生成所需要的正射影像图，所有这些工作都是在ERDAS软件中进行.二是影像解译。本项目影像解译的内容主要是项目区域的地物信息，为了提高解译的准确度和精度，将外业测绘的界址点、界址线和宗地叠加到遥感正射影像图上，以此作为地物要素的解译参照，进而对测区的所有地物要素进行室内解译.室内解译初步完成后，还要到野外进行实地调绘，来解决解译过程中判别不准的情况和发生变化的地物，对于发生变化的地物要进行实地补测。

2.4 地籍图绘制

将实际测量得到的地籍要素和解译的地物要素分别进行叠加，经过整饰以后就得到所需的农村宅基地地籍图。

结束语

农村宅基地的调查方法对于农村宅基地的规划和建设有着重要的作用，在具体的工作中主要包括权属调查与地籍测量，所以一定要加强这两方面的调查，确保农村宅基地的科学性和合理性。

参考文献：

[1]鲍志芳，魏皖民.农村宅基地调查方法与宅基地集约化利用探讨[J].广东科技，2011，22：179.[2]刘旭.农村宅基地调查中的关键技术研究[J].测绘与空间地理信息，2012，01：186-190.[3]李赫，苏宗跃.农村宅基地调查数据的探讨[J].价值工程，2014，：225-226.11

第五篇：农村宅基地司法实践中的若干法律问题研究

农村宅基地司法实践中的若干法律问题

研究 摘要

关键词: 用益物权 农村宅基地房屋买卖合同效力 宅基地执行 内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,它具有严格的身份性、无偿使用性及范围的严格限制性等特点。宅基地买卖合同的效力应区别对待。法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍卖、变卖中存在若干争议，法院执行农民唯一一套宅基地房能否适用执行财产的豁免？由于我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,上述司法实践中存在的问题亟待解决。

文/程磊

[本文被收录《广州律师执业20周年纪念文集》] 关键词: 用益物权 农村宅基地房屋买卖合同效力宅基地执行

内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,它具有严格的身份性、无偿使用性及范围的严格限制性等特点。宅基地买卖合同的效力应区别对待。法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍卖、变卖中存在若干争议，法院执行农民唯一一套宅基地房能否适用执行财产的豁免？由于我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,上述司法实践中存在的问题亟待解决。

农村宅基地使用权作为一项重要的物权，在新的《物权法》中立法机关设定了专章进行规范。在司法实践中，农村宅基地经常作为房屋买卖合同的标的出现，因此，发生纠纷时，宅基地买卖合同的效力至关重要。如何认定该类特殊房屋买卖合同的效力？在法院执行过程中，许多农村当事人的唯一财产即是他们赖于生存的宅基地房屋，基于宅基地房屋的社会福利和保障性质，法院应如何进行查封、拍卖、变卖？如果农民只有唯一的一套住房，能否适用执行财产的豁免？由于我国的农村宅基地使用权制度尚不完善，存在许多需要进一步明确的地方，有必要结合相关的规定对上述诸多司法实践中存在的问题进行研究。

一、农村宅基地、房屋买卖的相关立法状况

《中华人民共和国宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。《中华人民共和国土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律，第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权，规定：“农村和城市郊区的土地，除

由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”该法第六十二条对村民建房用地(宅基地)作了规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。”“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”关于宅基地能否抵押，我国《担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：„„(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外„„。”第三十四条规定：“下列财产可以抵押：„„(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权„„。”依据该法，宅基地使用权不能单独抵押。

1999年，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发<１９９９>３９号）为了加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，明确了禁止农村房屋向城市市民出售。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发<２００１>４２号）第１２条规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但１９９９年１月１日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及１９９９年１月１日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（广州市人民政府令（第５号）第16条规定，禁止买卖、出租农村村民住宅建设用地。

在《中华人民共和国物权法》制定过程中，立法机关曾多次对宅基地问题进行了专题讨论。全国人大常委会《物权法》草案六次审议稿规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将合法建造的住宅转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住宅转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。在进行第七次审议时，将“禁止城镇居民在农村购置宅基地”修改为“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》对宅基地使用权设专章进行规定：第十三章宅基地使用权

中第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百五十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记

二、农村宅基地上的房屋买卖合同的效力

根据上述立法规定，农村宅基地上的房屋买卖合同一般应当认定无效。主要理由是：

首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅 1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局<1990>国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。所以，涉及宅基地买卖的合同一般是无效的。

其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前，只有农村集体经济组织中的内部成员才有权申请宅基地，如村民要建房，并符合法律规定的建房条件的，可以向村委会提出申请。非农村集体经济组织的成员，不得申请取得宅基地使用权。保证了集体土地使用权人身份的特殊性，有利于对集体土地的长久规划和保护。农村宅基地房买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。实践中，买受人即使实际支付了全部购房款，但因为农村《宅基地证》所特有的身份关联性，买受人如果不是本集体经济组织的成员，在法律上是无法获得自己名下的《宅基地证》的。而因《宅基地证》办理的法律障碍，买受人也无法办理所购房屋的房产证。从法律意义上来说，虽然已发生了事实上的买卖行为，但买受人却无法获得房屋所有权人的法律地位。

因此，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。根据《广东省高级人民法院关于审理农村

集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过办理了宅基地审批手续而转让给本村村民的，可以认定房屋买卖合同有效。从中可以看出立法及司法机关对农村宅基地买卖立法的重视及对农民权益的保护。

三、农村宅基地房屋的执行问题

(一)、法院裁定被查封的宅基地房及宅基地拍卖、变卖中存在的问题

人民法院在审理民事案件时，经常会应当事人的申请或依职权对有关当事人的房产采取查封的诉讼保全措施，或在当事人不按照生效法律文书履行清偿债务责任时，将被查封的房产和土地使用权一同拍卖、变卖清偿债务。法院在行使这些权力时，需要国土资源、房地产管理部门的协助执行。然而，对于宅基地的转让，法律规定了严格的限制条件，不符合法定条件的禁止转让。法院的上述裁定是否应受到这些条件的约束呢？如果不符合宅基地转让的主体条件，即债权人不是与债务人同属一个集体经济组织，那么债权人能否凭借法院的协助执行裁定获得宅基地的使用权和房产的所有权呢？

在司法实践中，法院的裁定往往效力更高于法律的相关限制性规定。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第24条明确规定，人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理。如果法院不能与国土资源和房屋管理部门取得一致意见，有些法院即直接裁定将宅基地拍卖或交由债权人抵偿债务。如果相关部门不予办理，法院可以按照妨害民事诉讼的行为依法采取强制措施，迫使相关部门做出让步。《民事诉讼法》第230条规定，在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。如果人民法院的《协助执行通知书》完全符合法律的规定，国土资源及房管部门只要按照法院的裁定执行即可，司法权与行政权就不会发生冲突。但是，有关宅基地的转让，法律、法规已经设立了严格的转让条件，一般宅基地房买卖合同都因违反法律的强制性规定而归于无效，法院能否超越法律的规定运用司法权力变相进行宅基地买卖呢？宅基地房能否买卖是专属于国土资源和房屋管理部门的权力，如果法院关于宅基地房拍卖或者抵债的裁定不符合宅基地转让的相关规定，国土资源和房管部门是有权拒绝协助办理相关的权属变更手续的。

实践中，某些当事人为了达到买卖宅基地的目的，双方串通签订一份虚假的债权债务协议，买受人故意向法院起诉，要求出卖人（宅基地房所有人）偿还债务。然后，双方在法院的主持下达成一份以房抵债的和解协议。再由债权人向法院申请强制执行出卖人的宅基地房，法院向国土房管部门发出协助执行通知书，买受人据此完成宅基地房的过户。这种双方恶意串通的虚假诉讼，即可规避宅基地房不得向城镇居民出卖的法律限令。在这种情况下，法院裁定成了非法买卖宅基地的合法化工具。

(二)、法院执行农民惟一一套宅基地房能否适用执行财产的豁免？

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，第六条规定：“对被执行人及其所抚养的家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”

在民事执行中，执行适度的原则有着特殊的意义，即对被执行人的执行必须控制在合理的限度内，在执行目的和执行手段之间、申请执行人利益和被执行人利益之间保持合理的平衡关系，被执行人的许多基本权利必须加以保护，不能因为强制执行而造成被执行人的生存难以为续。现实生活中，许多农民一辈子只拥有一套宅基地房，如果法院强制拍卖、变卖农民的惟一一套宅基地房，将会使该农民永远失去再次申请建设宅基地房的权利。根据《土地管理法》第62条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。如果法院查明农民只有一套赖于生存的宅基地房，那么法院在强制执行时，是否应根据上述司法解释对其实行财产豁免？农民财产的有限性决定了法院在执行标的较大的案件时，农民拥有的惟一可供执行的财产即是宅基地房。而如果把农民惟一的生活用房拍卖或变卖掉，他们可能就只能流离失所、无处安居了。

而且，根据现行的法律规定，宅基地房只能卖给同村村民。而一般同村村民购买能力较低，不一定会去购买同村乡亲的宅基地房。而且，根据“一户一宅”的法律限制性规定，如果村民购买了涉诉宅基地，那该村民就不能再向村委会申请宅基地建房了，否则就会出现“一户两宅”的情况。

四、综述

我国农村人口有8亿多，他们中的大多数生活在农村，需要大量住房和生活空间，因而宅基地的取得、使用年限以及丧失对农民来说非常重要。然而长期以来，有关农村宅基地的规定没能够全面维护农民的权益，新颁布的《物权法》在维护农民的权益，维持社会的稳定方面发挥了重要的作用。《物权法》严格限制农村宅基地使用权的转让，是基于宅基地的社会保障功能而设定的。就全国范围而言，中国城市化尚需要经历一个漫长的历程，农村的社会保障体系还不完善，宅基地现有的社会保障功能是维系几亿农民基本生存权利的重要手段，严格限制宅基地的转让体现了国家对处于中国社会底层的弱势农民群体的深切人文关怀。

在司法实践中，大量的涉及农民权益的纠纷多与农民的重要财产宅基地使用权密切相关。而因为农村宅基地的福利和保障特性，各级法院在处理宅基地的相关纠纷时没有法律、法规或司法解释的明确指引与参照，导致在司法实践中，各级各地法院对宅基地问题存在不同的看法和意见，严重影响了法院对案件的公平公正审理。新的《物权法》颁布后，有关宅基地问题有了比较明确的法律规定，但在具体案件的审理过程中，还需要进一步出台相关的法规、司法解释进行细化，以切实解决司法实践中存在的各种涉及宅

基地流转的现实问题。如何既保证宅基地对农民的住房保障功能又有利于农村市场经济的发展，这是摆在立法机关及相关司法部门面前的重要课题。

（程磊律师系广州市律师协会民事法律委员会秘书长，广东博厚律师事务所律师）