农村宅基地管理及农村土地集约利用的途径探讨 商丘市[模版]

第一篇：农村宅基地管理及农村土地集约利用的途径探讨 商丘市[模版]

农村宅基地管理及农村土地集约利用的途径探讨

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发布时间： 2009-5-20 8:09:23 被阅览数： 501 次 来源： 商丘市国土资源局

----以商丘市为调查研究对象

商丘市国土资源局规划科李 凌

加强农村建设用地管理，推进农村村庄宅基地整理，促进土地合理利用，提高土地利用率，有效保护耕地，是我国国土资源管理工作的重要内容之一。了解农村村民居住用地现状，探索宅基地管理途径与提高农村土地集约用地方法有着重要意义。本文以商丘市农村居民点用地为调查研究对象，探索了相关问题，提出了一些建议，希望能为农村宅基地管理工作提供一些参考。

一、商丘农村居民点用地现状

商丘市位于豫、鲁、苏、皖四省结合部，是河南省的东大门。商丘市辖永城一市，夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权六县和梁园、睢阳二区，177个乡镇(其中61个镇)、12个街道办事处，4646个行政村。全市土地总面积1074平方公里，其中耕地面积1079.9万亩,总人口816.9万人，其中农村人口为603.7万人,是典型的农业大市。(数据来源：2006年商丘市统计年鉴）据调查统计：全市4646个行政村的603.7万农村居民，共分居于16896个自然村。根据商丘市土地开发整理规划：2000年居民点占地总面积达115827.17公顷(其中，村庄建设用地105246.31，闲散地10580.86公顷），人均用地达199.48平方米，其中人均最高用地达到232.38平方米，全市90％的村庄不同程度的存在“空心村”现象，新增耕地潜力27184.31公顷。“空心村”的存在不仅严重影响了村容村貌和农村居民的生产生活，也造成土地资源的浪费。

二、形成农村居住现状的原因分析

1、现行法律法规制度不完善，有关规定滞后

目前我国还没有一部专门调整农村房屋和土地方面的法律法规，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。2004年11月国土资源部出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但该《意见》是以部门意见的形式出台，法律效力低。这方面的法律法规与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。现有的政策规定在一些方面相对宽泛，不够细致，操作性差，且有的地方管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地管理效果差异较大。法律法规的不完善在制度上进一步增加了农村宅基地的管理难度。

2、村庄建设缺少统一规划

村镇规划工作滞后，从而使村庄建设缺乏规划约束，一定程度导致了村民建房的随意性，使村庄建设长期处于无序状态，违法用地、乱搭乱建，尤其是原有基础设施差、道路不畅的村庄，村民为了生活便利，就不由自主的将新建住房不断向村外发展。

3、宅基地使用的无偿化，使农民的认识产生了误差

农村税费改革取消了对农民建自用住宅的收费，这一政策深受广大农民群众的拥护。但是农村村民片面理解农村税费改革的政策，认为耕地保护与己无关，对土地(耕地)的重要性、耕地减少的危险性认识不足或根本没有认识，助长了滥占乱用耕地现象禁而不止。尤其是近几年在减轻农民负担的大环境下，进一步助长了农民滥占土地乱建住房，农民建房用地处于无序状态，农民违法占用耕地的现象十分普遍。

4、农村经济的发展使村民改善居住条件的愿望增强

近年来，农村经济得到了快速发展，一方面农户的机械化工具越来越多，受村内道路不畅的影响，改善居住条件与环境就成了许多村民的愿望，由于基层土地管理不到位，再加上没有规划的引导与约束，这些村民就根据自身的需要，在交通便利、环境好的地方任意建房，致使村庄不断外延；另一方面，一些村民外出就业，甚至在外地安家落户，而原有宅基地没有及时收回，就造成了宅院闲置现象。

5、农村宅基地的市场流转体制缺乏

目前现有的法律法规中都没有对农村宅基地的市场流转作出规定，但宅基地私下流转的现象普遍存在，这不但扰乱了土地市场的正常秩序，也加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。

6、村民受传统思想的影响

一是长期以来，无偿、无限期的土地使用制度，造成了村民或宅基地继承祖业、或多占多用、或宅基地私有的错误观念，特别是实行农村责任制后，一些村民就认为分到的田就是“自家地”了，有在“自家地”里盖房子谁也问不着的错误思想。二是受封建迷信的影响，按“风水”来定住宅。三是传统风俗的影响，在男女到结婚年龄时，一般女方都要求男方必须先建好新房后才能结婚，而老房子只好由老人居住，造成了多宅现象。

7、“空心村”整治难度大

空心村”整治牵涉面广，而且需要资金扶持，目前还没有建立相应的资金投入机制和奖励机制，单靠个别部门和群众的参与很难能够完成对“空心村”整治。

三、商丘市开展农村宅基地复垦工作情况

为加大农村宅基地管理，促进农村土地集约利用，2004年3月初，河南省有计划、有组织、大规模地开展了砖瓦窑场工矿废弃地和“空心村”整治工作，把加强农村宅基地管理、整治“空心村”作为当前及今后相当长一段时间内全省土地管理工作的重中之重。该市对这项工作也相当重视，2004年3月10日召开了由四大家领导参加的全市土地管理工作会议，专门布置了这项工作任务。为了把这项工作抓紧、抓好，市政府印发了《商丘市砖瓦窑场工矿废弃地和空心村整治工作方案》，（商政办〔2004〕33号文），并成立了以原主管副市长曾昭宝为组长的工作领导组；商丘市国土资源局也分别以“商国土资〔2004〕83号、88号、89号”三次下发文件，指导和督促包括“空心村”在内的“三项”整治工作。

为了把包括“空心村”在内的“三项”整治工作进一步引向深入，2006年4月15日河南省国土资源厅召开了全省基本农田整治工作会议，把“空心村”整治纳入到基本农田整治工作中。为认真贯彻落实全省基本农田整治工作会议精神，商丘市国土资源局也召开了全市基本农田整治工作会议，对全市基本农田整治工作进行了动员和部署，并成立了基本农田整治工作领导组以加强对该项工作的领导，使该市的“空心村”整治得以顺利进行。

该市在整治过程中，通过采取广泛宣传、调查摸底、典型引路、目标责任、督查督办、严格验收等措施，使整治工作取得明显成效。截止目前，该市已完成“空心村”整治177个，整治规模1378.55公顷，净增耕地729.29公顷。

四、农村土地集约化利用及城乡统筹发展的途径探讨：

1.加强宅基地立法体系建设，规范宅基地管理

现行的相关法律法规虽对农村宅基地的管理虽然作了规定，但比较宏观、不够具体、操作性不强，某些方面还不够完善。如对闲置宅基地、多占宅基地等没有做出相应的处罚规定，对宅基地审批后长时间不动工建设的如何处理也没有规定，其他如审批程序、划分标准、费用收取、流转管理、地籍管理和相关法律责任都需要进一步具体的规范。所以，加快宅基地立法工作，尽快出台国家《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《宅基地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题，使农村宅基地的使用和管理真正纳入法制化轨道。

2.加快编制村庄发展规划步伐，强化规划约束。

结合新一轮土地利用总体规划修编工作和社会主义新农村建设，完善乡（镇）土地利用总体规划，安排专项资金编制村庄土地利用规划、村庄建设规划和开展村庄治理试点，从严控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局。编制规划时，要从实际出发，因地制宜，做出的规划应是与本村相适应的村庄发展规划。通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用，统筹安排城乡存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地，从而有计划有步骤有特色地改善农村生活和村容村貌。

4.建立农村宅基地有偿使用制度

在不违背《宪法》、《土地管理法》的前提下按照每户只能有一处标准住宅的原则，对法定

享用面积实行划拨土地使用权形式解决其用地，对村民确因生产、生活需要要求增加宅基地的实行“有偿使用，按宅收费，以级论价，多占多交”的方式解决，再以补偿金的形式返还给农户。让少占的人得利，多占的人吃亏，利用经济手段进行调节，以遏制农村宅基地不断扩大的趋势。

5.建立农民宅基地使用权流转制度

随着城市化进程的加快，一些农民将成为城市居民，因此将导致空置住宅的不断增加。在合理的宅基地流转制度下，农民进城后宅基地将会成为农村非农建设用地市场的重要客体。建立农民宅基地使用权流转制度，对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，政府可给予奖励或补助。同时探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。

6.充分利用城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策

城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策，是解决上轮规划用地布局不合理、用地指标不足等问题的很好办法，是保障经济发展对用地需求的有效途径，同时也是保护耕地、促进土地节约集约利用的重要手段。结合全省进行的以“空心村”、砖瓦窑、工矿废弃地为主的“三项整治”工作，积极探索农村村庄整治工作思路，大力推动村庄整理，提高土地利用率，有效增加耕地面积，同时将置换的建设用地指标用于城镇发展用地，缓解城镇发展用地规划指标不足的矛盾。

7.建立统一的农民不动产登记制度，加快宅基地登记发证工作步伐

建立统一的农民不动产登记制度，流转中要加强农村宅基地的变更登记工作。要明确登记发证中的相关政策界限，解决农村宅基地登记发证中超占面积、一户多宅等政策性问题，加快农民集体土地确权和宅基地登记发证工作步伐。有条件的市、县，应对农村宅基地进行一次普查，健全宅基地地籍档案。在技术基础方面应进一步健全和完善地籍调查规程及土地确权规定。积极探索“两图一表”（宅基地现状图和规划图、宅基地申请计划表）管理模式，实现宅基地规范化、信息化管理。

8.建立整治资金投入机制和利益分配机制

一是从新农村建设和农业项目开发配套资金拿出一部分用于村庄整治；二是县(市)区要从各级财政收取的土地出让金和耕地开垦费等土地收益中拿出部分资金；三是采取乡政府、村组集体和农民个人三方投资、三方受益的方式，规定投资人对整治出的土地优先享有承包经营权，投入资金可抵顶一定年限的承包费；四是可尝试把整治项目推向市场，通过向社会公开招标，吸引农村闲散资金和外地资金，从而调动社会各界参与整治工作的积极性，解决整治工作的资金难题。同时，要明确村庄整治、旧村改造腾退土地的产权界定、处置、使用及土地收益分配关系，充分考虑农民土地补偿及腾退土地收益，让农民真正从腾退土地中获益。严禁地方政府和房地产开发商借新农村建设、村庄整治、旧村改造的名义，利用腾退土地从事房地产开发，规避建设用地指标的审批与管理。

第二篇：加快宅基地整理复垦 提高土地集约利用 促进农村新社区建设（精选）

加快宅基地整理复垦 提高土地集约利用 促进农村新社区建设

2008-8-11 14:29:57来源:县农办作者:管理员点击次数:53977次

一、积极开展调查研究，为县委、县政府当好参谋。建设社会主义新农村，不能一哄而上，也不能大手大脚，从国土部门来讲，就是要从节约、集约用地和保障供地的角度来思考问题，研究对策。现在农村中有好多房屋常年无人居住，有些在外打工、经商，在县城或集镇买了房子，农村房子铁将军把门，有的是祖上留下来的老房，自己又盖了新房，但建新不拆旧，仍占着地方，这些既影响了村容村貌、也浪费了土地。还有一些农户建筑结构不科学、不合理、不美观、不实用，既影响了周围耕作质量，也不利于村容整洁。为此，我们从2005年下半年起，专题开展了以鼓励宅基地复垦为主要内容的“农村宅基地复垦整理中的矛盾与对策”，和以建设农民集中居住区建设为重点的“新农村建设中涉及到的土地政策问题”两项专题调研。通过调研、走访和召开各类座谈会，听取了基层很多建议，取得了大量第一手资料，也学习和借鉴了省内外很多有益的经验和做法。拟订出台了《关于开展农村建设用地复垦工作的实施意见》，撰写了“关于推进农民集中居住区建设的专题调研报告”，引起了县委、县政府和社会各界的广泛关注，也为下阶段全县新农村建设中涉及到的相关土地政策的处置提供了思路。

二、稳步推进宅基地复垦整理工作，为新农村建设打好基础。

我县从2004年开始实施农村宅基地复垦工作，到目前为止，已完成宅基地复垦项目5个，其中2004年1个，2005年4个，已新增耕地面积51.74333公顷。2005年是我县农村宅基地复垦力度最大的一年，全县共立项10个，复垦面积达84.3209公顷。其中4个项目46.256公顷已通过省厅复核认定，三个项目22.8295公顷已通过了县级验收。其余3个项目正在抓紧实施之中，预计今年7月份竣工。2006年，又积极组织各镇村上报立项，有5个农村宅基地复垦项目立项，面积40公顷左右。通过农村宅基地整理复垦，我们认为已经在以下几个方面取得成效：一是增加了有效耕地面积，提高了土地利用率，增加了农民收益。二是改善了农村居民居住环境，改变了村容村貌，保护了生态环境。三是增加了用地空间，为新农村建设提供了用地保障。四是为社会主义新农村建设中农民集中居住区建设积累了经验，打下了一定的基础。

三、搞好“两个规划”衔接，为新农村建设布好局。如何做到“村庄建设规划”和“土地利用总体规划”相吻合是摆在各级政府及国土、建设等有关部门面前的一项重要任务。由于村镇规划的滞后，造成了农村居民在建房时缺乏统一的规划而显得杂乱无章，村内房屋朝向不

一、坐落无序，道路不畅，既影响交通、也影响村容村貌，更浪费大量土地，造成了农村土地利用率低下。为此，根据“适度集聚、节约用地、有利生产、方便生活”的原则，通过广泛听取群众意见、反复比较、多次调整、逐步完善，研究确定镇村布局规划和集中居住区布点工作，形成以行政村为单位、以合理的耕作半径为依据的布点模式。在规划布局上，突出“三个注重”，即注重利用原有地形地貌、河湖水系，力求平面布局生动活泼、空间布局错落有致，避免“兵营式”排列；注重历史文脉传承，充分体现传统建筑风貌和现代建筑风格的协调；注重传统民居特色显著的村落的原生态保护，对已建成且有一定规模、建筑质量较好的村落，近期先予保留，给予整饰改造。目前正在进行“两个规划”的布点核查工作，力求使两个规划在时间和空间上做到吻合。

四、努力为海盐县社会主义新农村建设开好头、起好步。作为国土部门当前：一是“算好大帐”。2001年海盐县详查资料显示：目前全县农村居民点总占地面积5719.26公顷，人均用地为199.28平方米，若将人均用地控制在120平方米（含生产、生活及基础设施配套用地），全县仅次一项就可增加建设用地2800公顷，计42000亩。这是今后我县用地空间的“大帐”。二是“搞好试点”。我们先后于2005年在西塘桥兴隆等三个村和澉浦镇有关村开展了新农村试点。西塘桥兴隆等三个村宅基地整理复垦项目涉及兴隆、永福、八团三个行政村，区域面

积2.921公顷。通过整理，可增加耕地2.921公顷，项目总投资179万元。目前已取得初步成效，也为全县开展这想工作积累了经验。三是“做好规划”。在规划时，建议县、镇必须明确用20年左右时间，通过行政推动和政策鼓励，将农村区域近3000个自然村落逐步调减为400多个农村居民集中居住区等作出明确规定。同时确保农村村庄布点规划和土地利用总体规划“两个规划”的科学性、合理性以及可操作性。四是“抓好基础”。首先做好新一轮土地利用总体规划修编的基础性工作和前期准备工作。在完成1：2000土地利用现状更新调查的基础上，又对海盐县及8个镇上一轮规划（1997—2010年）土地利用情况以及土地利用规划实施情况进行了摸底调查，完成了《海盐县2003—2020年建设用地需求量预测分析报告》以及《海盐县上一轮土地利用总体规划实施基本情况评价报告》两个专题报告，为新一轮规划修编工作做好充分的准备。与此同时，测量、信息、档案、统计、财务、后勤保障服务等工作进一步加强。五是“定好政策”。积极配合县委、县政府制定《关于农村居民集中居住区建设的实施意见》、《关于农村居民集中居住区规划建设管理若干规定》等可操作文件，对入住对象、住宅户型、扶持政策、建设标准等事项作出具体规定，引导广大农民逐步地、自觉地进入集中居住区建房。在资金筹措上，建议采取对建成并验收合格的集中居住区实行以奖代补，每入住一户按一定标准奖励给所在镇、村，专项用于区内公共基础设施建设。另外，还可规定土地办理中涉及地方留成部分予以减免。集居区内经营性用地按市场化运作，收益用于集居区基础设施建设。鼓励生产生活用房分离。对入区后仍在种地且耕作半径较大的农户，如多户在同一区域的，由所在村统一规划建设农具农肥仓库供农户使用。有计划推进村级集体资产的量化，让农民分红入股，为推进农村区划调整、逐步撤村建居创造条件。

第三篇：如何加强农村宅基地管理

如何加强农村宅基地管理

【摘要】农村宅基地是农村村民在集体所有的土地上为了满足本身基本的生活居住的需要所占有土地，实现耕者有其田，居者有其屋。对农村宅基地的管理是直接涉及农民的切身利益，事关农村的社会稳定与和谐。

【关键词】加强管理农村宅基用地1．要认真做好乡（镇）、村庄规划，因地制宜，制订科学合理的村庄发展规划，加强农村宅基地用地规划计划控制。

要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡、村庄土地利用规划，严格按照控制建设用地总量、合理布局、改善居住条件、保护耕地的原则，合理规划村庄、农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。本着节约集约用地的原则，加强农村宅基地用地计划控制。严格控制新增宅基地用地计划，严格控制新增宅基地用地标准，要真正地把农村宅基地新增用地计划指标和农村建设用地整理新增的耕地面积挂钩。

2．改革和完善农村宅基地审批管理办法。

严控申请宅基地的条件对于申请宅基地使用权的条件，《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这一规定在实际执行中又被概括为“一户一宅”原则，要将“一户一宅”原则细化。宅基地的申请条件应当包括两个条件，一是分户条件，一是宅基地面积与人口住房满足的标准。对于分户条件应当规定多子女户的成年子女可以依据当地习惯与父母和兄弟姐妹分户，但只有一个子女与父母共同生活的不得再分户；独子女不得与父母分户。对于面积标准应当以现有宅基地上房屋的建筑容积率和人口的住房面积计算，在我国，因历史沿革，大多数宅基地都早已形成院落，其面积也大小不等，有一些面积比较大的宅基地能容纳三代同堂在一起居住，所以每户宅基地的面积必须要规定一定的标准，对于面积超过规定标准的，其只能在原有宅基地上进行分户，不能给予新批宅基地，面积不够分户标准的，不能容纳居住人口的，可以以户为单位申请新宅基地。

3．完善宅基地使用权的取得制度

（1）由集体经济组织划拨宅基地的取得应当是无偿取得。因为宅基地是农民集体所有的土地，是经国家批准后由集体分配给农民的，因此作为集体土地的所有者成员，只要符合申请宅基地的条件由本集体经济组织村民代表大会审议通过，在经县以上人民政府批准就可无偿取得宅基地的使用权。

（2）通过房屋继承或者买受取得。农民的房屋是农民合法所有的私人财产，应当允许所有人转让房屋所有权，在所有人死亡后也应当由其继承人继承房屋所有权。但农民的房屋所有权是建立在集体所有的宅基地上的，因此集体成员为了满足其居住需要购买了本集体成员的房屋或者继承本集体成员的房屋，且符合申请宅基地的条件由本集体经济组织村民代表大会审议通过，在经县以上人民政府批准就可取得宅基地使用权.但非集体成员因买受或者继承房屋取得集体土地的宅基地使用权不符合宅基地使用权的设定目的，因此，就不应当允许其通过转让或者继承房屋的方式取得宅基地使用权。集体成员非出于满足基本居住目的买受或者继承本集体成员的房屋，取得宅基地使用权的，也不符合宅基地使用权的设定目的，因此，也不应当允许其以买受或者继承房屋的方式取得宅基地使用权。

（3）制定符合我国农村实情的宅基地退出和流转的法律制度，盘活农村宅基地存量。《土地管理法》规定农民放弃已取得的宅基地，理应无条件退还本集体经济组织进行再分配或复垦耕种。可是农民应有的房屋宅基地权益得不到合理补偿，导致宅基地闲置、空置。基于这种情况，我认为当前要加快立法步伐，进一步培育和建立农村宅基地土地市场，进一步明晰农民住宅产权制度，规范和改革宅基地与其上面的房屋权利主体不一致这种矛盾情况，加强和放宽农民对宅基地的处置权，积极建立农村宅基地退出和流转机制，维护农民住宅的合法权益。

4．规范农村宅基地申请报批程序。

我们都知道农村宅基地作为农民集体经济组织对其内部成员建造住宅等无偿划拨的土地，在农村宅基地申请报批程序方面一定要做到集体经济组织及其内部成员有知情权和监督权，对农村村民需要申请宅基地的，一定要在其所在地的集体经济组织或村民小组张榜公示，让群众有发言权和决定权，对公示无异议的，由村、乡（镇）审核后，报县级政府批准。经依法批准的宅基地，要在土地所在的集体经济组织或村民小组对土地性质、地类、面积等进行张榜公示，接受监督。只有这样，才能保证农村宅基地申请报批的公平公正。

5．加强农村宅基地登记发证工作。

及时做好农村宅基地确权登记工作，是加强农村宅基地管理的一个重要手段。这样既能切实维护农民的合法权益，同时又能掌握农村宅基地动态变化情况，要加强农村宅基地的初始、变更登记工作，审批一宗，登记一宗，对农宅登记实行动态管理。加强农村宅基地档案建设，推行电子档案管理信息化，充分发挥地籍档案在农村宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度落到实处。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。

6．打击宅基地使用中的违法行为

在宅基地使用中存在占用耕地、未批或少批多占、一户多宅、非法倒卖等行为。这就要求我们土地执法部门深入开展土地法律宣传唤醒农民对宅基地使用中违法行为的意识，对违法现象早发现、早制止、早处理。特别是对侵占耕地，恶意圈地造成严重后果的要依法严厉打击，追究其法律责任。

第四篇：关于农村宅基地节约集约用地的调查报告

关于农村宅基地节约集约用地的调查报告

农村宅基地是农民从农村集体经济组织分配取得的一项重要财产，它关系着农民一辈子的切身利益，农民将其视为“命根子”。我区人均耕地少，后备资源不足，且正处于加快推进工业化、城镇化、现代化的发展阶段。农村的发展和建设必然要用地，包括要占用一部分耕地，而我们的土地，尤其是耕地人均占有量少。解决这一问题的根本出路，就在于农村建设要节约集约用地，使有限的土地资源产生最大的经济效益、社会效益和生态效益。牡丹区立足土地利用的长远规划，根据“合理用地，保护耕地，有利生产，方便生活”的原则，按照规划有步骤地开展了农村宅基地治理整理工作。积极引导农民创新发展观念，走自我发展道路，鼓励有条件的村民建两层以上的房屋，逐步缩小城乡差距，促进农村经济社会全面、健康、和谐发展。

一、存在的主要问题

全区共有行政村（社区）628个，村庄建设用地21.4万亩，其中有“空心村”402个，占行政村总数的64%，闲置土地3.6万亩。

近年来，由于区政府对土地的管理权和执法监察权部分上收到市一级，致使我区土地管理工作长期处于被动，工作难以开展。特别是农村宅基地管理问题尤为混乱，宅基纠纷和问题不断出现，群众上访量也逐年增加，成为影响农村稳定的重要因素。据统计，当前因农村宅基地引发的问题已占到群众土地上访量的97.5%，而且还有继续上升的趋势。随着我国市场经济体制的建立和不断完善，现行的农村宅基地管理制度已经引发了许多问题。

一是人均宅基地严重超标。《土地管理法》明确规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但在一定时期内，由于基层政府对农民建房缺乏正确的引导和管理，再加上采用的是无偿、无期限的使用制度，出现了农民超标准占用宅基地建房和未经土地管理部门批准随意在承包责任地上建房，建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地，一些乡、村干部凭权力、关系占有多处宅基地等问题。就牡丹区而言，截止2006年年底，全区共有农村宅基地21.4万亩，按全区农业人口90万人计算，人均宅基地达到158平方米，超过省级标准66平方米。通过对何楼、皇镇、小留3个乡镇（办事处）6个行政村调查发现，6个行政村共有2160户，其中2100户超占面积，占总户数的97%，超占面积近千亩。何楼办事处的团柳树行政村共有360户，超占宅基面积的就有350户；牡丹办事处伊庙行政村共290户，其中一户两宅、一户三宅的10户。

二是 “空心村”、闲置土地普遍存在。近年来，随着我国经济的不断发展以及城市户籍制度的改革，一些富裕起来的农民纷纷进城购房。他们留在农村的宅基地，受现行法律法规的限制，不能进行公开合法的转让，但这些宅基地是通过合法途径得到的，村集体组织也无权收回进行处置，闲置的宅基地无法复耕。另外，一些村民利用不合法手段把住宅建在了村头或交通要道两侧，并且建新不拆旧，原来的住宅长期闲置，造成村庄内空外扩，形成“空心村”。并且，村内空闲地、废弃地也在一些村大量存在。胡集乡王屯行政村占地820亩，其中村内空闲地、坑塘、荒地等就有400余亩，土地资源严重浪费。

三是村、镇建设规划难以落实。近年来，我国虽然多次制定过中心村、镇建设规划，但由于涉及农村宅基地置换、转让这一难题，中心村、镇建设规划落实的效果并不理想，农民住宅处在低水平重复建设之中，经常出现“只见新屋，不见新村”的现象。很多村庄的农民群众乱搭乱建，杂乱无章，有的占压了街道，有的堵塞了胡同，造成建设的盲目性，在一定程度上导致了农村住宅建设用地规模失控，村庄无限扩张。同时，大量分散建造的农居，不仅使村、镇建设规划难以落实，而且也导致自然村缺乏必要的生活基础设施，环境脏、乱，居住质量差。四是农村宅基地划分标准不统一。不仅乡镇办事处各有标准，而且同一乡镇村与村之间也大小不一，从0.33亩到0.5亩不等，有的宅基地面积接近1亩。

五是集体土地资产流失严重。随着市场经济的发展和经济体制改革的深入，客观存在的土地市场供求关系使农村宅基地的转让无法制止，但现行法律法规又不允许农村宅基地流转，导致当前农村宅基地的转让多为私下进行。这种“暗箱操作”、随意定价的转让行为使本来属于村集体所有的宅基地收益在隐形交易中大量流入买卖双方手中，造成了集体土地资产收益的大量

流失。

六是历史遗留问题较多。由于大部分农村宅基地已经存在多年，而且是子孙几代人一直使用，免不了因界址不清、权属不明而引发争议和纠纷，给宅基地管理带来许多困难。我们虽然在1992年开展了一次农村宅基地清理活动，原则上对每一处宅基地进行了确权发证，但由于当时工作不彻底，使有的户发了证，有的户没有发证，有的乡镇档案比较齐全，有的乡镇档案残缺不齐，有的宅基面积丈量比较准确，有的宅基面积丈量存在误差，至今遗留问题较多。

七是土地违法案件执法难度大。针对未经批准已经建房的，拥有两处或两处以上宅基地的，如果强制拆除或收回，会给农民造成一定的经济损失，如不处理，就会助长乱搭乱建行为。在实际操作中，国土资源部门没有强制执行权，不能及时解决群众反映的宅基地问题，申请法院执行却要履行烦琐的程序，真正执行起来也很困难。

八是未批先用、无证用地现象突出。由于我区国土行政主管部门整体上划，宅基地审批、发证权同时上收，市政府五年来未颁发过一本《集体土地使用证》，在牡丹区没有发证权、审批权的情况下，农村宅基地管理陷于被动，导致宅基地未批先用、无证用地现象屡屡发生，农村宅基地管理基本上处于失控和无序状态。

上述问题的大量存在，严重影响了村集体土地资源的合理配置和村庄规划的落实，延缓了社会主义新农村的建设步伐，已成为影响当前农村经济发展和社会稳定的最大障碍和顽疾，已经到了非痛下决心解决不可的地步。对全区农村宅基地进行一次全面彻底的治理整顿，不仅十分必要，而且势在必行。

二、大力开展农村宅基地治理整顿工作，推动农村建设节约集约用地

建设社会主义新农村，是党中央统揽大局、着眼长远、与时俱进做出的重大决策，是我们在当前社会主义现代化建设的关键时期必须承担和完成的一项重要使命。在建设社会主义新农村过程中，如何承担起耕地保护的责任，防止以新农村建设名义大拆大建占用耕地，已经成为当地政府的紧迫任务。牡丹区在深入调研的基础上，集中开展了全区农村宅基地治理整顿工作，以集约节约用地推动新农村建设，引导镇村建设尽量压缩占用耕地。

牡丹区计划利用三年时间对全区30余万户农村宅基地进行一次治理整顿，并利用去年一年的时间做了大量卓有成效的准备工作。这次治理整顿工作旨在通过实地丈量、定界确权、建档立卷、颁发新证等程序，全力推行“以图管地，凭证用地，图件、证书、实地三位一体”的农村宅基地规范化管理新模式。为确保这次治理整顿工作取得预期效果，牡丹区专门出台了《农村宅基地管理办法》和《农村宅基地集中治理整顿工作实施方案》，成立了由常务副区长练建军任组长的治理整顿工作领导小组。按照先行试点，继而全面铺开的原则，严格依政策法规和规定程序治理整顿农村宅基地。对登记、发证资料手续完备的宅基地，统一换发新的《集体土地使用证》；对村内空闲的宅基地，由村集体收回，依据村庄整体规划统一安排使用；对非法占用土地建住宅的，由分局责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占地上的建筑物；对一户村民多占一处以上宅基地的，由村集体统一收回，拒不交出的，实行有偿使用，依法收取有偿使用费；影响村庄规划的，依法强制拆除地上建筑物和其他附着物，腾出宅基地重新安排使用；对原宅基地面积超过规定标准的，实行承包使用；对存在权属纠纷的宅基地，由区国土资源部门结合乡镇（办事处）、行政村解决纠纷，直到四邻认可签字、无争议后打桩定界，绘制相关位置图，登记造册，颁发新证，纳入法制管理范围；对登记、发证手续不完备的，统一建立完善的地籍档案。目前，农村宅基地治理整顿工作正在试点阶段。在试点工作中，领导小组成员单位划片包干，工作人员包乡镇，既参加了乡镇召开的动员会议，又对试点工作进行了督导检查，现场业务指导。

为确保治理整顿工作取得实效，我们在工作中做到“四个结合”：一是坚持依法办事、用好政策，与解决农村宅基地建设中存在的问题相结合。通过做深做细违法用地户的思想工作，切实维护广大群众的意愿和根本利益，防止发生新的矛盾和纠纷。严格控制建新规模，防止前期清理，后期违法违规建设，切实依法办事，公正公平，确保社会稳定。二是坚持依据规划、着眼长远，与建设社会主义新农村相结合。严格落实土地利用总体规划，完善新农村村庄建设规划。按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，积极稳妥推进农村建设用地的整理，以盘活村庄现有存量建设用地为主，搞好内部挖潜，提高利用率，使村容村貌得到较大改观。三是坚持统筹兼顾，与小康村建设、农村容貌整治、农村二三产业发展等工作有机结合。通过整治，真正形成“布局合理、设施完善、道路畅通、房屋整齐、环境优美”的社会主义新村庄。四是坚决执行上级有关政策，与当地实际相结合。加强农村宅基地治理整顿，切实解决存在的突出问题，关系到国家法律、法规的贯彻落实，关系到农民群众的切身利益，关系到农村的稳定和健康发展，关系到和谐社会的构建。通过清理整顿农村宅基地，挖潜盘活现有土地资源，集约节约用地建设新农村，有利于缓解新增建设用地压力，破解用地难题，确保农村宅基地达到“权属合法、界址清楚、面积准确、管理规范”的要求，为经济发展提供大量的用地空间。目前，农村宅基地治理整顿工作正在全区广泛推开。

三、下步工作思路

一是严格执行国发〔2004〕28号文件和我省的“贯彻实施意见”。大力推进农村土地市场建设，充分发挥土地市场配置资源作用，在利益机制的约束下，合理利用农村集体土地，以追求土地产出效益的最大化，提高农村建设节约集约利用水平。

二是加强规划计划的管理和调控作用。合理调整农村建设用地结构布局和规模，严控建设用地占用耕地尤其是基本农田。按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的要求，统筹安排，合理调整城乡建设用地的数量和布局，严格土地用途管理。农村建房实行集镇和村庄建设规划，鼓励修建多层建筑。

三是深度挖潜，重点盘活，利用好存量土地。要坚持开源与节流并举，把节约集约放在首位。开展存量土地普查，摸清集体土地集约利用的潜力，对各类低效利用土地制定盘活方案，并认真组织实施；对土地利用率低、盘活存量不力的地方，控制其新增建设用地规模。同时规定，除大型线性工程等外，一般城镇建设用地要首先从挖潜中解决。依法加强清理闲置土地、挖掘潜力盘活存量土地，实现农村建设用地不增加，最大限度使用空闲、闲置、存量土地。四是鼓励农民建设居民住宅或向城镇集中居住。建议政府出台相应的优惠政策，鼓励分散居住的农户进入中心村、镇建房。对于农民自愿搬迁到中心村、镇的，可以在政策上给予照顾。五是进一步强化农村建设用地日常监管。加强农村宅基地管理，实现宅基地的集约利用，关键一点是要坚决贯彻国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。既要加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理，也要重视偏远乡镇农村宅基地的管理。要坚决贯彻“一户一宅”的法律规定，正确引导农村村民住宅建设节约合理，集约利用宅基地，切实保护耕地。

第五篇：农村宅基地管理基本情况

当前农村土地管理问题分析及对策

前卫镇地处江川中部，距县城5km，位于东经102゜37′44″-102゜46′45″、北纬24゜17′58″-24゜25′00″之间，东临星云湖、南邻大街镇，西与九溪镇、玉溪市、安化乡接壤，北与江城镇毗邻,总面积8947.22公顷。全镇共辖杨家咀、业家山、渔村、前卫、庄子、石河、后卫、周官、小街、赵官、柏池古11个村民委员会，51个自然村，70个村民小组。2012年底全镇总人口48565人，其中农业人口43235人，总户数17295户，其中农业户13902户。

一、前卫镇土地利用的特点：

1、土地利用类型多样化，差异明显

前卫镇中部为平坝，地势平坦，土壤肥沃，灌溉条件好，是前卫镇粮、菜的主要产区，也是工商企业聚集地带；西部为山区，面积较大，其他土地面积多，利用类型多样化。

2、耕地质量不高，后备资源不足

西部大部分耕地土层薄，保水保肥能力差，产量低且不稳定。其他土地虽然面积大，但多为裸岩地及田坎隙地，很难开发为耕地，耕地后备资源不足。

二、在土地利用中存在的问题

1、非农业建设用地无序扩大，土地利用率低

前卫镇的企业用地主要集中在交通干线两侧，建设用地盲目扩张，耕地不断被占用，部分村庄建设存在占新不拆旧，形成空心村，土地利用率低，造成土地资源浪费。

2、建设用地需求旺盛，补充耕地压力大

前卫镇交通方便，近些年随着经济快速发展，建设用地需求大增，建设占地较多，但是耕地后备资源匮乏，占补平衡压力大，供需矛盾突出。

三、当前农村宅基地管理现状：

1、少数村组干部，工作不深入，覆职不到位，法规政策不学习、不宣传，导致自己变为法盲干部，致使非法拍卖、非法罚款的现象存在，影响管理工作。

2、少数群众法律意识淡薄，土地权属不清，总认为承包田就是自己的，加之我们的干部不敢说、不敢管，及时违法占地就在身边，也不制止和管理，总认为是国土分局、镇政府的事情，导致违法占地案件得不到及时有效处置。

3、监察力度不够，发现问题较为缓慢，问题一出现就是难度加大，没有处理在萌芽状态。

4、下村干部对土地问题重视不够，及时知道违法占地也不报也不制止，怕得罪人的思想依然存在。

5、历史遗留问题和现行管理的矛盾交织在一切。（97年以前集体非法买卖的和96年以前县政府审批的，还没有得到很好的落实），扰乱了管理的秩序。

6、拆除重建后，村庄规划管理跟不上，出现超占行为，影响通行、排水、采光，墙体关系、开门等引发的纠纷多。

7、农村的厕所窝、烤房、畜槛等用地改变用途难于管理，导致农村

违法占地无法监管。

二、农村宅基地审批环节存在的问题：

1、审批宅基地要求过高，村组没有能力做到符合两个规划（土地利用主体规划和村庄规划），最难是土地的调整和收回工作。

2、要测量地形图、做规划、做地勘报告、地质灾害评估报告，并且需要大量资金，村组根本没有纸各能力解决。

3、除旧建新资金跟不上，批新交旧难度大。

三、关于审批的下一步建议：

1、简化审批手续，因地制宜开展审批。

2、批新交旧的政策及措施要跟上，力度要大。

3、进一步对土地管理工作重要性的认识。我镇现有耕地面积23249亩，人均0.52亩，低于全国、全县平均水平，其特点是旱地多，水田少，坡地多，平田少，人均耕地不足，产出率不高，有林地少，不利于持续发展战略。各级必须充分认识到，我国是一个人口众多，资源贫乏的国家，特别是耕地少，后备资源不足，中央才提出要用世界上最严格的手段管理土地和资源，因此，土地管理从规划、用途、地籍到审批，都有严格的法律政策规定，是一项法律性、政策性、程序性很强的工作，而我们一些领导，对此不认识，不遵循规划、不按法律政策规定，乱占乱围，行使超出法律赋予的权利，或者不依照法律规定，任意改变用途等都必须纠正。我们必须清楚地知道，土地、矿产不仅是资源，而且是资产，资源的不可再生性，决定着资产的价值，管理资产就要用价值规律来管理。而且这个资产是国家的、全民的、不属于某一个人的，因此，我们每一位领导干部必须从讲政治的高度，来充分认识土地管理的重要性，所做的一切行为，必须符合法律、政策的规定，只有这样，我们的土地才会管好用活，用地与发展的关系才会得以正确处理。

3、加大法律法规和政策的宣传力度

各村组要充分利用广播、板报、会议、标语等形式，进一步宣传《土地管理法》、《矿产资源法》等相关法律法规和现行国土政策，使广大干部群众的思想认识和工作方法适应法规、政策的要求，统一思想，提高认识，增强法制观念，自觉依法行政，切实保护好我们的资产-----土地。

4、加快地籍调查发证工作

开展农村集体建设用地使用权和宅基地使用权调查、登记、发证工作，是土地管理工作的重要组成部分。是建立健全地籍档案管理的基础工作，是国家确定土地权属必不可少的法律程序，也是各级土地管理部门依法实现城乡土地管理的重要措施。其目的在于：一是解决多年的历史问题；二是维护和巩固土地的社会主义公有制，保护土地使用者的合法权益不受侵犯，保证土地使用方式的稳定性和合理性。建立地籍档案，科学管理土地，对土地权属依法监督，树立人人珍惜土地的自觉性。

5、村庄规划建设管理部门要加强人员配备和执行好城乡规划法。