农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析

第一篇：农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析

农村宅基地及房屋买卖纠纷案例分析

【案情简介】：

2002年12月30日，陆某将波罗村378号占地面积为106平方米的两层房屋以140660.00元（壹拾肆万零陆佰陆拾 元整）价格转让给乐某，双方签订了房屋转让协议及补充协议。陆某住云南省昆明市盘龙区穿金路波罗村976号，乐某住福建省南平市延平区夏道镇文田村。

乐某买回房屋后，拆除两层旧房屋，重新建盖了5层楼，2009年，昆明的城中村改造即将拆迁波罗村，乐某的五层楼将得到200多万的拆迁补偿，正值乐某高兴 之时，陆某将乐某起诉到昆明市盘龙区人民法院，请求依法确认原被告之间所签的房屋转让协议及补充协议无效并返还昆明市盘龙区穿金路波罗村378号房屋且要 求诉讼费用由被告全部承担。

【争议焦点】：

1、双方签订的房屋转让协议及补充协议是否有效？

2、农村土地宅基地使用权及房屋是否可以转让，权属归谁？

3、如果房屋转让协议及补充协议转让无效，会产生什么样的法律后果？

4、买方房屋造价是否需要评估？

【法院判决】：待定，本案于2010年1月25日在盘龙法院开庭。

【适用法律】：

1、《物权法》

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

2、《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

3、《云南省土地管理条例》

第三十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，用地面积按照以下标准执行：

（一）城市规划区内，人均占地不得超过２０平方米，一户最多不得超过１００平方米；

（二）城市规划区外，人均占地不得超过３０平方米，一户最多不得超过１５０平方米。

人均耕地较少地区的农村村民宅基地面积，在上述标准内从严控

制；山区、半山区、边疆少数民族地区的农村村民宅基地标准，可以适当放宽。具体执行标准，由州、市人民政府、地区行政公署根据实际情况制定，报省人民政府批准。

农村村民迁居拆除房屋后腾出的宅基地，必须限期退还集体，不得私自转让。

经批准使用的宅基地，必须按批准的位置和面积建盖，超过二年未建成使用的，由农村集体经济组织报经原批准机关批准，无偿收回土地使用权。

4、《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

5、《关于加强农村宅基地管理的意见》

第六条规定：“农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。” 第 十三条规定：“各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地 区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

6、福建省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

第四十一条 村民每户建住宅用地面积限额为八十平方米至一

百二十平方米，但三口以下的每户不得超过八十平方米，六口以上的每户不得超过一百二十平方米。利用荒坡地、村内空闲地建房或者对原旧住宅进行翻建的，可以适当增加面积，但增加的面积每户不得超过三十平方米。

市、县人民政府可以在前款规定的面积幅度范围内，依据本辖区人均土地面积、土地类型等级、人口密度、村庄和集镇规划等情况，制定具体标准。

村民建住宅应当统一规划、合理布局、节约用地。未编制村庄和集镇规划的，不得审批村民住宅用地。

禁止批准个人在城市和县城所在地的城镇规划区内建单家独院住宅的用地申请。但市、县人民政府统一规划、集中建设住宅区的除外。

第四十二条 农村村民申请住宅用地，应当持户口簿、家庭成年成员的身份证，向村委会提出申请，经村委会或者村民代表会议同意后，公布征询本村村民的意见，在十五日内未提出异议的，经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。

农村村民一户只能拥有一处宅基地。有下列情形之一的，不予批准住宅用地：

（一）已有住宅，且宅基地面积已达到本办法第四十一条规定限额的；

（二）出租、出卖原住房后，再申请宅基地的。

农村村民建住宅使用耕地的，应当依法办理农用地转用审批手续

后，方可批准用地。

县、乡人民政府应当按照村庄和集镇建设规划、土地整理方案，组织村民委员会或者村集体经济组织，依法收回农民空闲的宅基地，统一安排使用；对收回的宅基地，应当依法办理集体土地使用权的注销登记手续。

【律师分析及建议】：

农村宅基地的所有权归集体经济组织，使用权归农村居民，即是集体经济组织内的成员，因此，具有无偿性、福利性和限制转让性。由此可见宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联。农村的房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农 村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。法律明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，拥 有两处以上则是违法的。村民没有处理宅基地的权利，法律禁止对宅基地进行私自买卖。《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁 止城镇居民在农村购置宅基地”。

根据国家政策，非集体经济组织成员因购买农村宅基地或房屋而与其订立的买卖合同应当无效。

无效的法 律后果是互相返还，但买房毕竟进行了重建、新修等，如果让卖方返还购房款或购地款，买方返还房屋或土地对买房人或买地人明显不公平，所以一般法院会委托评 估机构对房屋造价和现行价值进行评估，结合双方过错，给予买方一定的补偿，但补偿多少，法官享有自由裁量权。

昆明面临大量的城中村改造，在改 造前，有的村民买了宅基地，有的村民买了房屋，有的既卖房屋又卖宅基地，有的宅基地未过户，有的宅基地已经过户。不论哪一种情况，以前价格非常便宜，现在 房价、地价都飞涨，所以对出卖的村民来说损失很大，村民可以通过确认买卖合同无效以维护自己的合法权益。也可以与买方协商，让买方支付一定的拆迁补偿款给 自己，做一些损失补偿，在实践中，大多数卖方也愿意这样做。

第二篇：宅基地纠纷相关案例.（定稿）

案情：城郊村民李某已有宅基地，后村民小组又给他分了一份宅基地。时逢城市开发，土地升值，李某便与王某签订了宅基地使用权转让合同，李某将这份宅基地以5万元的价格转让给王某，王某将款项支付给李某。当王某开始建房时，被邻居张某阻止，致使王某无法建房。王某以侵权为由，将邻居张某诉至法院，请求停止侵权，排除妨碍。邻居张某以王某无权取得宅基地使用权为由，请求驳回李某的诉讼请求。评析：

一、本案所涉法律问题

1、李某能否取得这份宅基地的使用权。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其他宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述法律规定，李某在已拥有宅基地的情况下，显然不能取得这份宅基地的使用权。

2、李某与王某的宅基地使用权转让合同的效力。根据《合同法》第52条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同视为无效合同。从本案来看，李某因不能取得争议宅基地的使用权，则争议宅基地的使用权就不能作为合同的标的物，因此，该宅基地使用权转让合同为无效合同。

3、王某的诉讼请求能否被支持。因李某与王某的宅基地使用权转让合同为无效合同，王某不能取得宅基地的使用权，则王某建房的权益就不受法律保护。显然，邻居张某就不能构成对王某的侵权。因此，人民法院应当予以驳回王某的诉讼请求。同时，还应当向土地管理部门发出司法建议书，对该案所反映的情况予以调查处理。

二、农村宅基地使用权的特点我国农村宅基地的使用权具有以下几个特点：

1、宅基地的所有权归农民集体。《宪法》第10条规定：“……宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，宅基地的所有权属性，已经用根本法的形式固定为集体所有。《土地管理法》第8条第2款规定：“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”则更进一步明确宅基地归农民集体所有。

2、宅基地使用权的主体是特定的农村居民。《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等法律规定了宅基地使用权的主体是农村居民，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。

3、宅基地使用权不得出卖、转让或抵押。宅基地使用权人只能用宅基地建房居住和使用。任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地使用权。

4、宅基地使用权具有福利性。农民取得宅基地使用权基本上是无偿的。因此宅基地使用权是对集体经济组织成员的照顾和优惠，具有福利性。

三、允许农村宅基地买卖后果十分严重，本代理人请求法庭予以规制。目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，宅基地使用权和房屋是农民安身立命之本，放开宅基地使用权和房屋转让不利于农村稳定，会对农民利益造成损害，放开的条件尚不具备。

农村宅基地使用权归集体所有，擅自买卖，合同无效。日前，北京市第一中级人民法院审结了一起这样的案件，依法判定双方的买卖合同无效。同时，综合考虑房屋的现值及区位补偿价值，对购房人予以一定的补偿。

土地买卖盛行，必然导致土地兼并现象的出现。土地兼并，是指土地愈来愈集中到少数人手中，而农民则越来越多地丧失土地，甚至根本就没有土地。土地兼并是封建社会中央集权的一个难以治愈的顽疾。少数人为了拥有更多的土地，采用各种卑劣手段，尤其是灾年，地主巧取豪夺让拥有土地的农民变卖自己的土地和房产沦为佃农。当土地兼并严重时，直接导致农民战争的爆发。伟大的中国共产党领导贫苦农民，打土豪，分田地，建立了社会主义新中国。中华人民共和国成立后，在城市实行土地国有制度，在农村实行土地集体所有制度，彻底切断了土地兼并的源头。

第三篇：农村宅基地纠纷范文

广东省汕头市濠江区关于某宅基地纠纷的民事判决书

濠江区人民法院

民事判决书

(2008)汕濠法河民初字第27号

原告魏茂根，男，汉族，1967年6月14日出生，住广东省汕头市濠江区玉新街道南湘八横巷14号，身份证号码***217。

委托代理人朱少波，汕头市濠江区法律援助处律师。

委托代理人林镇雄，汕头市濠江区法律服务所法律工作者。

被告魏溪明，男，汉族，1956年9月18日出生，户籍地广东省汕头市濠江区玉新街道兴岗街6号，住汕头市濠江区玉新街道南湘七巷19号，身份证号码

***239。

委托代理人许荣飚，广东科源律师事务所律师。

原告魏茂根与被告魏溪明相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法由审判员翁笃财独任审理，并公开开庭进行了审理。原告魏茂根、委托代理人朱少波和被告的委托代理人许荣飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，1979年岗背村统一于“上片”规划宅基地，1986年5月原告的父亲魏秋波向村购买“上片”的宅基地一块，面积121.03平方米，该土地集体土地建设用地使用证(证号为汕集建字第50302031号)记载的土地使用者为魏茂根、魏秋波，魏秋波现已死亡。

1987年底，被告魏溪明在其位于岗背社区居委会上片南湘七巷19号的房屋南面搭建长9.8米、宽3米的围墙，其位置占用了公告巷道及原告的部分宅基地，当时原告找被告交涉要求拆除，但被告不听劝阻。2004年5月，被告在上述围墙的基础上叠高2米，并加盖上盖物，原告在交涉无效的情况下即申请岗背村出面制止，岗背村多次派干部制止无效。后邀请玉新司法所等部门的领导到被告处调解，玉新司法所等部门的领导要求被告拆除违章搭建的建筑物。但时至今日，被告仍然拒不拆除上述违章搭建的建筑物。2005年12月16日原告向汕头市濠江区人民法院提起诉讼，法院经审理后认为“被告搭建的建筑物占用的土地使用权属不明，应先由人民政府处理。”后原告申请岗背社区居民委员会向汕头市国土资源局濠江分局对被告的上述搭建建筑物是否违章进行确认。汕头市国土资源局濠江分局于

2008年5月27日以汕国土资源监[2008]1号复函明确“魏溪明附加建筑物长9.8米、宽3米是占用公共巷道”。同时，该复函明确魏溪明在其位于岗背南湘七巷19号的房屋的“地籍地形图标标明东至滴水巷，南至滴水巷，西至巷，北至巷。”该复函还明确“巷”、“滴水巷”都属村居规划的公告巷道，属集体所有;至于村民住宅相邻“巷”的距离为多少米?“滴水巷”的距离为多少米?应按村(居)当时的规划执行。该村(居)当时的规划“滴水巷”的距离为0.6米。

综上所述，被告魏溪明在上述土地上搭建建筑物属非法占用公共巷道(长9.8米，宽0.6米)及原告的部分宅基地(长9.8米，宽2.4米)的侵权行为。被告魏溪明的侵权行为同时也对相邻的原告通行、通风、采光等造成严重妨碍。被告无理强占公共巷道及原告的宅基地乱搭乱建的行为已违反《中华人民共和国民法通则》第83条、第117条的规定，给原告造成了严重的经济损失。请求判令：

1、被告魏溪明排除妨碍、恢复原状，拆除其位于岗背社区居民委员会上片南湘七巷19号房屋的南面占用公共巷道及原告的宅基地搭建的违法建筑物(长9.8米，宽3米);

2、本案诉讼费由被告承担。

原告对其陈述的事实提供的证据有：1.原告身份证复印件;2.集体土地建设用地使用权证;3.2008年7月3日居委会证明(证明魏秋波购买的位于“上片”宅基地由原告继承);4.2008年7月3日居委会证明(证明按村当时规划，滴水巷的距离为0.6米);5.居委会安排宅基地的规划图、6.国土濠江分局复函;7.现场照片一张;8.汕头市濠江区人民法院(2006)汕濠法民一初字第3号《民事裁定书》。

被告辩称，1、人民法院不应当立案受理本案。原告的诉求是要求拆除他人的违法建筑物，而依据我国相关法律、行政法规的规定，建筑物违法性质的认定及拆除的处理应由相应的行政主管部门作出处理，故本案诉求涉及到的事项不属于法院的主管范围;根据《汕头市国土资源局职能配置、内设机构和人员编制规定》，汕头市国土行政主管部门无权对建筑物作出违法性质的认定和处理，故汕国土资源监[2008]1号《复函》不能作为认定被告附加建筑物为违章建筑的依据;本案并非相邻关系纠纷案件，而是因搭建建筑物用地而引起的土地使用权纠纷;

2、被告并未侵害原告的土地使用权和相邻权，且被告所搭建的建筑物早在1983年就形成，而与该建筑物相邻的原告的土地至今仍是一片空地，所以原告所称其相邻权受到侵犯是不能成立的，原告与本案没有利害关系，主体不适格;

3、被告所搭建的建筑物早在1983年就形成，在长达20多年的时间里，没有任何人或单位向其主张权利，故本案已超过诉讼时效。综上，法院应依法驳回原告的起诉。

被告对其辩解的事实提供的证据有：1.被告身份证复印件;2.《印发汕头市国土资源局职能配置、内设机构和人员编制规定的通知》[汕府办(2005)76号] 文件;3.《关于魏茂根、魏秋波宅基地使用有关情况的函复》;4.汕头市濠江区人民法院(2006)汕濠法民二初字第3号《民事裁定书》。

经开庭质证，被告对原告提供的证据的真实性无异议。但认为：

1、证据4居委会无权对建筑物性质进行认定和对滴水巷距离进行界定，故该证据中认定的事实不具有真实性、合法性;

2、证据5无法说明本案任何问题;

3、证据6实际上否认了原告自身的诉讼请求;

4、证据7无法支持原告的主张;

5、证据8裁定书中有关本案搭建物的搭建时间为2004年与事实不符。

原告对被告提供的证据的真实性无异议。但认为：

1、对证据2证明的内容有异议，该文件应证明国土部门有权对土地使用、建筑物进行认定;

2、证据3于2008年8月4日才向法院提交，已超过举证时效，另该证据已被《复函》中附件否定。

由于原、被告双方对对方提供的证据的真实性无异议，本院对原、被告提供的证据的真实性予以确认。

本院审理查明，1996年9月6日，汕头市国土房产局颁发的汕集建字第50302031号集体土地建设用地使用证，该证确认土地使用者为原告和魏秋波，面积为121.3平方米，四至为东至滴水巷，南至巷，西至巷，北至巷。2008年5月27日，汕头市国土资源局濠江分局出具《关于岗背社区居委会申请有关土地权属问题的复函》(汕国土资濠监[2008]1号)及提供被告魏溪明1996年核发房地产权证存根及地籍地形图确认，被告所有的位于岗背南湘七巷19号全座1/2南畔住宅所使用的宅基地的四至为东至滴水巷，南至滴水巷，西至巷，北至巷;原告的宅基地的北侧与被告房屋的南侧相邻，相邻之间的公共巷道应为“滴水巷”，但“滴水巷”的距离应按村(居)当时的规划。

2008年7月3日，汕头市濠江区玉新街道岗背社区居民委员会出具证明，证实按该村(居)当时的规划，“滴水巷”的距离为0.6米。

被告在其上述房屋南侧墙外搭建的建筑物长为9.8米，宽3米，对此，原、被告均没有异议。

另查明，魏秋波与原告系父子关系，魏秋波已于1992年死亡。

本院认为，本案为相邻关系纠纷。本案争议的焦点为：

1、本案是否属于法院受理民事案件的范围;2.被告在其住宅南侧的搭建物是否侵害原告的相邻权和土地使用权;3.原告主张权利，是否已超过诉讼时效。

本案原告的起诉，是基于自己的宅基地使用权以及宅基地之间的滴水巷被被告占用搭建成建筑物，据此认为自己的宅基地使用权及相邻权受到了被告侵犯，因而要求法院判令被告排除妨碍、恢复原状，拆除其搭建物。此诉讼请求并没有提出要求确认此宅基地使用权的归

属及搭建物的违法性质的问题，故本案应属人民法院可直接受理的民事案件。因此，被告提出本案不属于法院受理民事案件的范围的抗辩理由不成立，本院不予采纳。

关于被告在其住宅南侧的搭建物是否侵害原告的土地使用权和相邻权的问题。首先，应确认原、被告宅基地之间的公共巷道的距离。原告提供了濠江分局汕国土资源监[2008]1号《复函》、地籍地形图、玉新街道岗背社区居民委员会出具的证明等证据，几份证据相互印证，可以证明原、被告宅基地之间的公共巷道应为“滴水巷”，“滴水巷”的距离为0.6米。被告辩称原、被告宅基地之间的公共巷道应为“巷”，距离为3米，并提供濠江分局出具《关于魏茂根、魏秋波宅基地使用有关情况的函复》作为证据证明。由于汕国土资源监[2008]1号《复函》是对有关土地权属的最新认定，且与地籍地形图、居委会出具的证明等证据相互印证，因此，原告提供的证据的证明力明显大于被告提供的证据的证明力，故应认定原、被告宅基地之间的公共巷道为“滴水巷”，“滴水巷”的距离为0.6米。其次，原告对双方共用滴水巷享有滴水、通风、采光、排水、通行的权利，对相邻共用滴水巷享有土地和空间利益，被告所搭建的建筑物占用了双方共用的滴水巷，已经侵害了原告对相邻共用滴水巷的土地及空间利益。原告有权要求被告停止侵害，排除妨碍。再次，被告在其住宅的南面的搭建物长

9.8米、宽3米，不仅占用了原、被告宅基地之间长9.8米、宽0.6米的滴水巷，而且占用了原告长9.8米×宽2.4米的宅基地面积。故被告提出其没有侵害原告的土地使用权的辩解，没有事实和法律依据，本院不予支持。

至于诉讼时效问题，因原告主张的是物权请求，该侵权行为一直在持续，且我国立法没有取得时效的相应规定，故在侵权行为持续期间，权利人可以随时主张权利，原告提起诉讼主张权利没有超过诉讼时效。被告关于原告主张权利已超过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予支持。

综上，原告要求被告排除妨碍、恢复原状，拆除被告位于岗背社区居民委员会上片南湘七巷19号房屋的南面占用公告巷道及原告的宅基地搭建的违法建筑物(长9.8米，宽3米)，事实清楚，证据充分，应予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百三十四条第一款第(一)、(二)、(五)项之规定，判决如下：

被告魏溪明应于本判决生效之日起10日内拆除其位于岗背社区居民委员会上片南湘七巷19号房屋的南面占用公告巷道及原告魏茂根宅基地的搭建物(长9.8米，宽3米)。

本案受理费50元由被告负担，被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员翁笃财

二○○八年八月十八日

书 记 员谢俊光

第四篇：宅基地纠纷案例及法规

1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。

审批手续为经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准。

依据是：（1）、《中华人民共和国地地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。宅基地是农民的重要财产权利，获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。同一集体经济组织成员这间的转让如经过审批手续，是符合法律规定的。该条还规定：“农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准”。

《物权法草案》第162条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用以分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

（2）2005.8.22省高院徐胜利讲话，认为依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定为无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。2005年11月23 日山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会幻要》中有相同记载。

2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办一相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖如无其他无效情形，认定合同有效。

依据是：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第2条规定“当农村集体经济组织全部成员转为城镇民的，原属于其成员集体所有的土地即属国家所有。”因而此观点认为虽然未办理国有土地使用权证，但土地已经转为国有，就应当适用国有土地上的房屋买卖的规定，认定买卖房屋合同有效。

另一种观点认为合同无效。

理由是虽然依据上述《实施条例》第2条的规定土地已经转为国有，但是毕竟没有办理国有土地使用权证，不能证明相关当事人是合法的国有土地使用权人，因而认定房屋买卖合同无效。

民二庭大多数同志倾向于第一种观点。

3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。

依据是：（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只有拥有一处宽基地。只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内享有宅基地使用权。《物权法草案》第162条：禁止城镇居民在农村购置宅基地。

(2)国办发（1999）第39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。

（3）省高院徐胜利庭长讲话以及2005年全省民事审判工作座谈会纪要。

4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。

根据一户一宅原则，农村村民建住宅只能使用本集体经济组织所有的集体土地，因此，农村居民只能在户口所在村内申请宅基地，不能到其他乡村内申请宅基地。

二、关于旧村发行买卖房屋合同效力

5、集体所有土地范围内，村委会拆作旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买，认定此类合同无效。

理由是虽然旧房换楼房，然而房子所依附的土地属集体所有，不改变宅基地的性质。其它同上述。

另一种观点认为合同有效。

理由之一是契约自由，合同是当事人的真实意思表示，虽然不具备商品房买卖合同的销售要件，相关案例中村委会对外销售的其余房屋，大多已经办理了《村镇居民房屋所有权证》，考虑到大多数购房合同已经履行完毕，并办理了房屋权属证书。因此，依据“承诺不得反悔”的原则，购房合同有效，应继续履行。理由之二是该类房屋为楼房，与使用宅基地建平房应有所区别。如果判决无效相互近还，可能造成房屋大量闲置，浪费土地资源。

民二庭大多数同志倾向于第一种意见。

三、房屋买卖合同应适用诉讼时效

6、集体所有土地范围内（包括已转为国有）的宅基地房屋买卖，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或履行完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。

理由是：（1）根据我国《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。该条款未明确区分确认之诉或给付之诉，可以理解为向法院请求保护民事权利的任何请求，都要受到诉讼时效的制约，除法律另有规定。

（2）最高法院有案例对于无效合同的诉讼时效期间的起算自合同约定的履行期限届满之日。对于合同纠纷，任何一方当事人是基于合同有效而对约定权利的实现期限有明确、合理的预期，是基于有效合同而关注并及时行使权利，即使因合同无效权利不能实现，然其要求赔偿损失的请求权已经产生，权利人不能怠于行使权利使民事关系长期处于不确定状态，有碍于民事秩序的稳定。（见最高法院（2003）民二终字第38号民事判决书）

（3）民一活动应当遵循诚实信用原则。民事活动要诚实不欺、讲究信用，以善意方式行使权利并获得利益，依诚实信用的方式履行义务。得以维护交易的安全、稳定社会生活秩序和经济秩序。对于出卖方而言，大部分因房屋升值提出反悔，不能通过司法途径使其非法行为获得利益。

另一种观点认为该类案件诉讼时效的起算应自提起诉讼或确认合同效力时起。

理由是确认之诉不适用一般诉讼时效期间的规定。请求确认合同有效与否系确认之诉，不应受诉讼时效的限制。诉讼时效期间的起算是基于有给付内容的请求权的产生，只有当合同被确认无效后，才产生因无效而返还或赔偿的责任，产生给付请求权，发生诉讼时效的起算时间问题。

民二庭大多数同志倾向于第二种观点。

四、关于合同无效后的处理原则

7、宅基地房屋买卖被确认合同无效后，依该合同取得的财应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日客基地房屋的评屋的评估价格折价补偿。合同无效双方均有过错，各自承担责任份额约为50％。

依据是我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该事同取得的财产，应当予以返还，不能返还或不骨必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”

五、审理中的突出问题

8、村民将宅基地房屋向城镇居民出售之后，该城镇居民又将房屋向同一集体经济组织的另一村民出售，现村民提起诉讼，要求确认两份买卖合均无效，请求返还房屋。

如何确认两份宅基地买卖合同效力，有以下两种不同观点：

第一种观点认为两份买卖合同均无效，应返还房屋。理由是土地属于集体经济组织所有，城镇居民禁止购买宅基地房屋。虽然又出售给同一集体经济组织成员，但该城镇居民所出售的宅基地房屋系非法取得，不应受到法律的保护。

第二种观点认为虽然城镇居民不允许购买宅基地房屋，但案中宅基地房屋的买受人与出卖方属于同一集体经济组织，最终买受人可以补办相应宅基地审批手续，行为违法然可以合法补救。认定合同无效，但房屋无须返还。

民二庭大多数同志倾向于第二种观点。

9、如何确认将要拆迁房屋的赔偿数额。村民将宅基地房屋出售给城镇居民，得知将要拆迁向法院提起诉讼，要求确认合同无效，返还房屋。城镇居民要求赔偿损失。对于该损失范围及数额的确认有不同的观点：

一种观点认为，损失范围及数额应当以起诉之日现存房屋的评估值为准。

另一种观点认为，应当以将来拆迁后的补偿利益为准，拆迁补偿款或新建房屋的价值将远高于现有房屋的价值，判决损失数额以将来拆迁时给付的实偿款或新建房屋的评估值（50％）为准。

民二庭大多数同志倾向于第二种观点。

第五篇：农村宅基地房屋买卖与拆迁补偿纠纷处理原则

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农村宅基地房屋买卖与拆迁补偿纠纷处理原则

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地是专门给农村集体成员解决住房问题，带有福利性质的一种土地使用权，只有农村村民才可以享受，宅基地使用权不能进行自由买卖，只允许集体组织内部成员间进行调剂。2007年实施的《物权法》就一定范围内的农村房屋买卖合法性予以明确，即本集体经济组织成员内部有条件的相互转让，并未就农村房屋向本集体经济组织以外的成员或机构抵押和出售予以解禁。但在司法实践中，也存在因买卖时间长、交易双方已经实际履行完毕、购房人已经实际居住等情况下认定为有效的案例。这样的有效裁判不仅能反映裁判者对公平、诚信的内心确信，而且符合保障社会秩序、维护交易稳定良好风俗的目标，并为一般社会大众的价值观所包容。

上海高院在涉及农村宅基地房屋买卖纠纷案件不断增多的情况下，及时出台《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》，认为农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理。

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赢了网s.yingle.com 具体如下：

第一，对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。

第二，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

第三，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

第四，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。

对此类案件进行处理时，亦应区分不同情况：

第一，按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。

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第二，按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7:3左右。

在我国城市化进程不断深入，城市建设和城市规模不断扩大的情况下，大量土地被征收征用，尤其是城市周边的农村集体土地，这一过程也涉及对农村集体土地上房屋及其附属物的拆迁，拆迁过程中又引发更多的宅基地房屋纠纷，在此形势下，上海高院民一庭又出台《 关于审理宅基地房屋纠纷若干问题的意见(试行)》对相关情况进行规范，具体如下：

一、宅基地房屋权属的确定

我国一直未建立农村房屋所有权等级制度，宅基地房屋则历经土改登记、及未新建、翻新、改扩建的演变。因此，在确定宅基地房屋权属时，应综合考虑土改证、宅基地使用证、建房用地审批等文件上核定的人员，以及房屋新建、翻新、改扩建等情况。

1、系争房屋经土改登记，未经农村宅基地使用权登记及未新建、翻建、改扩建的，以土改时登记的权利人为房屋的权利人。

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2、系争房屋经土改登记及农村宅基地使用权登记，未进行新建、翻建、改扩建的，以土改登记及农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。

3、系争房屋虽经土改登记，但在宅基地使用权登记前后新建、翻建、改扩建的，以农村建房用地审批文件和农村宅基地使用权证核定人员为房屋的权利人。当事人以土改登记为证据主张房屋产权的，不予支持。

有充分证据表明上述三种情况所列人员已被排除在权利人范围之外的，不能再主张权利。确定宅基地房屋权利人的具体产权份额时，应当充分考虑仍为集体经济组织成员的权利人以及对系争宅基地上房屋一直进行维修、保养等义务的权利人利益。

二、宅基地房屋中未成年人权利的确认

根据《土地管理法》第62条 “农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，通常宅基地使用权的取得是以户的名义获得。农村集体经济组织在确定一户农村村民的宅基地使用权面积和房屋的建筑面积时，一般以该户农村村民的人数作为主要参考依据。未成年人基于其在农村集体经济组织中的身份，与其他成员以一户的名义共同取得

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赢了网s.yingle.com 了宅基地使用权和房屋建设的许可，其父母等投资建造房屋的行为可视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资。《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人”，农村建房用地审批文件中核定的未成年人可认定为宅基地房屋的共同所有权人。

三、宅基地使用权补偿款的归属

农村宅基地房屋的动迁补偿一般分为房屋补偿和宅基地使用权补偿。地上物的补偿，应当归属房屋权利人。房屋原权利人已经死亡的，动迁补偿款可依继承关系进行处理。宅基地使用权补偿款的分割，容易产生争议，特别是非集体经济组织的继承人往往基于继承关系而主张宅基地使用权，进而提出分割相应补偿款。鉴于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，系农村集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，并且按户计算。当一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权的补偿款则由该户剩余的成员共同所有。若该户已无农村集体经济组织成员，或虽为农村集体经济组织成员，但在他处已取得宅基地使用权的，该宅基地使用权的补偿款一般由该户房屋原权利人的继承人取得，但集体经济组织明确表示反对的除外。

四、尚未取得安置房面积的购买权分割

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农村房屋动迁中，经常发生动迁部门与“农村宅基地使用证”的户主签订拆迁协议，把所有房屋共有人利益结算在一起，每人享受安置面积按一定金额预扣在动拆迁部门。由于安置房屋未实际取得，原房屋共有人就拆迁利益在分析家产时要求确认安置房面积的购买权，其实际是主张分割房屋的权利。鉴于被动迁人将来可能获得的房屋实际面积、位置等尚处于不确定状态，法院不宜进行确权、分割。若动迁款预扣在动迁部门用于购置安置房的，动迁款亦可不作处理。当事人要求确认安置房面积购买权的，法院可判决驳回其诉讼请求，但在裁判理由中告知当事人可在房屋实际面积、位置等确定后再行主张。

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