浅论物业安全管理（大全5篇）

第一篇：浅论物业安全管理

浅论物业安全管理

安全管理在整个社会中具有重要的地位和意义，是社会活动中的基础和保障。在物业管理活动中，不仅关系着业主和用户的生命财产不受损害，而且保障物业公司正常运作。然而，当前复杂的社会环境和治安状况，对物业管理的安全工作提出了严峻的挑战。加强安全防范的作用日趋突出，已成为物业活动中的首要问题。

安全是一个企业的效益源、生命线，而物业安全管理主要指在物业辖区内做好防火、防盗、防破坏、防自然灾害等安全措施，防止给业主及用户造成损失及伤害。物业安全管理内容多而范围广，具有专业性强，管理与服务并存性、受制性等特点；稍不注意，就有可能出现安全隐患或事故。案例：“2004年，东海花园一位业主在家中被凶犯杀害，后查明凶犯使用过期《装修出入证》混入小区，受害人家属提出高达600万元的赔偿要求，法院一审判决物业公司承担受害人损失的补充责任，赔偿l 7万余元。”

对于物业管理这个微利行业来讲，动则几十万的赔偿，损失很大。所以，建立起一支高效、专业的安全管理队伍，是物业管理活动中的重中之重，作为安全主管除了要具有良好的职业道德和业务素质、专业知识，还必须有高度的责任心、使命感。要做到

管理与服务并存，我认为根据目前公司安全管理状况，安全管理工作还须进一步做好以下几方面的内容：

一、建全安全管理制度和完善岗位责任制

制度是企业利益的保障，“没有规矩不成方圆”，制定完善详细的规章制度，不仅对今后的工作有指导意义，更重要的是通过制度，检验工作中存在的问题及漏洞，及时更改和完善。比如，在深圳x x物业公司，在ISO9000文件体系中，关于消防中心电话接听他们是这样规定的：消防中心值班员必须在24小时严守岗位，电话铃声必须在三声内接听，否则视脱岗处理。这种详细的操作规程，把工作细化、量化，显示出物业管理公司高超的管理水平。

在文件体系中，通过对公司、岗位的实际操作情况，不断及时调整、修改，进行总结，最后制定最符合实际操作的岗位制度。另外，物业安全管理的各项工作要有详细的记录和完整的保存，这不仅是管理规范的体现，也是日后追溯责任留下的重要依据。例如：安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度、中控值班记录等等，一旦发生纠纷，在判断物业公司有没有履行安全保障义务的时候，就成为认定事实的重要依据。

在建立、健全安全管理制度的基础上更要落实制度。安全管理各岗位人员需严格要求、严格管理，来促进安全管理制度的落实。例如：

每月进行一次安全专题研讨活动，讨论安全隐患，制定防范措施，对出现差错的个人给予安全处罚，对出现的问题要认真分析发生的原因，总结改进。

二、加强培训和思想教育，提高安全管理专业知识和技能

物业管理公司的管理、服务好坏，归根到底取决于员工队伍素质的高低，虽然我们在选择安全人员时，都是精挑细选，考虑了他们对职业的适应能力和岗位的需要，但由于员工在接受能力、思想方面上的不同等诸多的个体差异因素；要想保证适应服务工作的需要，提高人员素质，作为安全主管必须花大力气对他们开展培训与思想教育，只有掌握专业的物业管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误，提高工作效率、保持积极的工作心态，由被动服从转为主动服务、优质服务。例如：加强职业道德的培训，让其树立正确的人生观、价值观，培养敬业精神；加强礼仪知识培训，增强员工的服务意识，树立公司良好形象，建立起文明的服务“窗口”；加强物业知识、消防知识的培训，提高业务知识和业务技能；加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己。

三、建立“群防群治”的机制，维护片区治安

任何物业，无论其封闭性多大，也只是一个城市的建筑点，其治安工作必须有赖于社会力量和周边社区的保卫力量。所以，物业公司（作为安全主管）应与当地辖区治安人员保持密切联系，及时了解当地治安情况，掌握犯罪分子动向，确保辖区物业的安全。根据“群防群治”的原则，维护好社区的公共关系，从根本上扩大小区安全性范围。在深圳XX物业公司举行，由辖区派出所组织的片区联防上，就取得了较好的效果，通过定期验收辖区治安状况，通报治安情况，形成“一方有难，八方支援”的氛围，建立良好的社区关系，扩大治安力量，从而降低案发率，保证大厦安全。

四、加强突发事件的预防与处理

应急突发事件：可分为突发事件、自然灾害、消防事故等，对于这此事件关键要做好预防工作。对于自然灾害，作为安全主管首先要熟悉本地区自然环境，熟悉当地气候、地质等状况。比如暴雨，季节性台风等，对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施；对于突发事件，要本着及时、高效，大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理；对于消防管理，须要建立一支快速、灵活的消防队，平时加强训练及消防培训，季度性地进行消防演习。

定期进行消防演习，不仅能检验小区内的消防设施设备，而且可以进一步锻炼义务消防员的业务技能，还可进行消防宣传，从用户做

到“要我安全，我要安全”的观念，使业主和用户增强消防观念，树立消防的意识，减少消防事故发生概率。

五、对停车场、车辆的管理

加强停车场的管理，有利于维护交通秩序，保障用户人身、财产安全。避免车辆乱停乱放，保证良好的交通秩序，是物业管理活动中的重要环节和组成部分，同时也市场竞争的重要手段，增加客流量，提高收入。目前，停车场管理难度大，停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生，产生纠纷多，解决困难，加上车辆价值昂贵，极易形成安全隐患。所以，我们需要通过建立一支高素质的安全管理队伍来预防这些情况的发生，通过严格的训练，加强专业培训，建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行。

六、安全管理队伍的人力资源合理配置

有效的管理组织结构应当有利于资源的合理配置,对于各管理处的安全管理队伍我应该做到熟悉每个岗位的工作职责，根据物业管理规模确定人数，根据物业管理类型选择适合的特质的人员，根据管理的服务承诺等因素来进行人员的合理的排班等安排，对安全管理关键

岗位配置具有责任心、有管理能力、敬业爱岗的高素质人员，为公司安全管理队伍合理配置人力资源提出实质性的参考建议。

各位领导，我国在2004年5月1日生效的《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》中规定：从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，人民法院应给予支持。法条中虽然没有明确是物业管理，但从条款中看，物业管理应当属于“经营活动”，物业管理公司要对他的业主和用户承担安全保障义务是毫无疑问的，作为物业管理者，更应该加强责任，树立良好的安全防范意识，确保物业经营活动正常运行。

目前，安全管理队伍的实际情况是：人员年轻化、流动性强，素质参差不齐，这都给我们的安全管理带来难度。我觉得平时应该多组织一些业余文化活动，培养良好的团队精神，加强引导，坚持对安全管理员的定期培训，硬件与软件一起抓，建立起一支优秀的团队，把安全工作做好，把服务工作做到

第二篇：物业安全管理方案

物业安全管理方案

（一）一、物业管理架构

物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务的目的。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

1、综合管理部

（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。

（2）负责员工工作考勤。

（3）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。

（4）负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。

（5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。

（6）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。

（7）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。

（8）组织、开展企业文化活动。

2、物业管理部

（1）负责筹建管理员工餐厅工作。

（2）负责会所及会议中心的管理。

（3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。

（4）负责物业的日常清洁工作。

（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。

（6）负责物业的除虫灭害工作。

（7）协助业主处理租赁工作。

（8）负责业户的搬入和迁出协调工作。

（9）建立业户档案管理工作。

（10）负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的庆典活动提供必要的帮助。

（11）开展业户文化交流，接待、介绍物业工作。

（12）配合综合管理部开展员工培训工作。

（13）总经理指派的其他工作。

3、安全管理部

（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。

（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。

（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。

（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。

（5）与业主签订“消防安全责任书”。

（6）负责物业大型活动的警卫布置。

（7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。

（8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。

（9）负责监控室管理工作。

（10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。

（11）总经理指派的其他工作。

4、工程管理部

（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。

（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。

（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。

（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。

（6）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。

（7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。

（9）负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。

（10）总经理指派的其他工作。

5、财务管理部

（1）协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。

（2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。

（3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。

（4）征收和支付管理公司各类合同费用。

（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其他各种财务报表。

（6）按员工工资表发放员工工资。

（7）小量现金的支出和日常采购、入库工作。

（8）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。

（9）总经理指派的其他工作。

二、物业管理岗位编制

暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。

1、综合管理部

（1）由1名综合管理部经理和（）名员工组成。

（2）综合管理部经理（）名，要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。

（3）文员兼仓库管理员（）名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。

（4）资料管理员（）名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。

（5）业户接待员（）名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。

2、物业管理部

（1）由1名物业经理和（）名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。

（2）清洁班由（）名员工组成，分白班和夜班。白班（）人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班（）人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适量放低些。

（3）员工餐厅服务由（）名厨师及（）名工作人员组成，上班时间为（），要求员工个人素质较高。

（4）业户服务员（）名，开展业户文化交流，接待介绍物业工作，要求形象素质较好。

（5）会所服务人员（）名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。

3、安全管理部

（1）由1名安全管理经理和（）名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。

（2）安全管理经理（）名，要求有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。

（3）文员兼资料员（）名，负责部门文字处理和档案管理工作。

（4）主管（）名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。

（5）监控值班由（）名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。

（6）大堂值班由（）名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。

（7）外围值班由（）名员工组成，分三班，负责外围值班工作。

（8）商场值班由（）名员工组成，分二班，负责商场值班工作。

（9）停车场值班由（）名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。

（10）巡逻值班由（）名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。

4、工程管理部

（1）由1名工程管理部经理和（）名员工组成。

（2）工程管理部经理（）名，要求多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。

（3）文员兼资料管理员（）名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。

（4）强电值班由（）名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。

（5）空调值班由（）名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。

（6）消防值班由（）名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。

（7）电梯值班（）名，负责电梯设备的正常运作与维护。

5、财务管理部

（1）由1名财务主管和（）名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。

（2）会计由主管兼任。

（3）出纳员（）名。

（4）停车场收费员（）名。

物业安全管理方案

（二）商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。

对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。

目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。

1.0商铺物业管理理念

商铺是有计划的商业聚集，对商铺进行“统一管理，分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。

“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

1.1.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

为了达到“统一管理，分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。

1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。

“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。

“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：

承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；

营业时间的确定；

承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

为整个商铺促销承担的义务；

承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；

投保范围事宜；

是否统一的收银等

1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

1.1.3 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有：

指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；

协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；

服务项目：行政事务管理；

监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。

1.1.4 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。

商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0商铺物业的管理特点

2.1 顾客流量大

商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重

2.2 服务要求高

要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则

2.3 管理点分散

出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。

2.4 营业时间性强

顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。

2.5 车辆管理难度大

来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。

3.0商铺物业管理人员配备

3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。

3.1.1.1业户服务部

设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。

3.1.1.2维保服务部

设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。

3.1.1.3保安服务部

设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。

3.1.1.4保洁绿化部

设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。

3.1.1.5经营服务部

设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。

4.0商铺的物业服务管理

商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述：

4.1商铺业户服务管理

4.2商铺装修服务管理

4.3商铺设备、设施维保服务管理

4.4商铺建筑物的养护及维修管理

4.5商铺保安服务管理

4.6商铺保洁服务管理

4.7商铺绿化服务管理

4.8 商铺经营服务管理

4.9 商铺广告管理

4.10商铺保险管理

4.1商铺业户服务管理

业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。

4.1.1接待与联系

接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。

4.1.2纠纷、投诉接待

顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“管理公约”业绩考核依据之一；

4.1.3报修接待

商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；

4.1.4走访回访

接待员的走访内容包括三方面：

一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议；

二是对报修后的维修结果进行回访；

三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。

4.1.5内外联系

商铺内部联系：

商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。

商铺的外部联系

商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半4.2商铺装修服务管理

4.2.1装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协议”，现场监督管理等。

4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面：

建立周全、详细、便于操作的管理制度；

专人负责对工程实行严格的监督；

选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；

对装修现场进行监督管理。

第三篇：物业的安全管理

物业的安全管理

一．物业安全管理的含义

物业安全管理是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主或使用人的人身和财产的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。物业安全管理包括“防”与“保”两个方面，“防”是预防灾害性、伤害性事故发生；“保”是通过各种措施对万一发生的事故进行妥善处理。“防”是防灾，“保”是减灾。两者相辅相成，缺一不可。

二、物业安全管理的内容

物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理3个方面。

1.治安管理

①对物业区域内违反《治安管理条例》的行为进行制止，并报公安机关处理。如非法携 带枪支弹药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等；

②对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。如发出噪音、污染，乱扔杂物，搭建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。

2.消防管理

其内容主要是预防和控制火灾的发生，如防火安全宣传，及时扑灭火灾，消防器材的保 养和维修等。

3.车辆交通管理

主要是搞好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。

三、物业治安管理人员岗位职责

1.部门经理的职责

(1)保安部经理应对整个物业范围内的安全负有组织领导的具体责任；

(2)根据国家治安的有关规定及物业管理公司的有关管理细则制定保安部门的工作计划和目标，并督导下级管理人员的工作；

(3)主持部门例会，传达贯彻总经理及有关部门的指示，并与广大保安人员一道分析研究住宅小区的治安管理问题；

(4)熟悉和掌握住宅小区内各种保安设施的操作和性能，熟悉住宅小区内治安状况，做到心中有数；

(5)对重大事件、事故亲自组织调查、处理；

(6)负责完成总经理交办的其他事项。

2.保安班长的职责

(1)对部门经理负责，做好所管辖区内安全治安工作；

(2)带领保安班全体人员，根据制定的岗位责任制，认真严肃、一丝不苟地搞好安全保卫工作；

(3)根据岗位责任制所规定的项目和要求，严格进行检查，督促全体保安人员落实岗位责任制；

(4)要有法律知识和法律观念，熟悉保安业务，了解物业管理公司所制定的规章制度，掌握管区内治安保卫工作的规律、特点，严格管好、做好安全保卫工作；

(5)做好部门领导和基层保安人员的协调工作，及时将保安人员反映的各种信息向上级汇报，为上级领导部门提供建设性的工作建议，同时及时传达、落实上级的指示精神和工作 安排；

(6)认真做好本班保安人员的考勤工作，详细如实地记载工作中遇到及处理的各种情况，每天应向部门经理汇报一次；

(7)以身作则，做好本职工作。

3.保安员的职责

(1)保安员上岗必须身穿制服，配戴装备，严整仪容。纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。

(2)作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。

(3)值班保安人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保管区的安全。

(4)执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。

(5)爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财物不得随便乱用。

(6)严格遵守上下班时间及值班纪律，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记录。

(7)遇到紧急、突发性重大事情，要及时向主管部门经理请示报告。

(8)严格执行交接班制度，按时、按规定交接班。

(9)对住宅小区内的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。

(10)应有礼貌地查询进入住宅小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑，应通知有关住户及有关部门。

(11)详细记录各有关部门领导打来的电话，认真完成领导交办的各项任务。

四．物业安全管理的指导思想和原则

一。指导思想是：建立最健全、完备的组织机构，用尽可能先进的设备、设 施，选派最具责任心的专业人才，坚决贯彻“预防为主”的原则，千方百计地作好预防工作，最大可能的杜绝或减少安全事故的发生。同时，对于万一出现的安全事故，要根据具体情 况，统一指挥、统一组织，及时报警，并采取一切有效的手段和措施，进行处理，力争将人员伤亡和经济损失减少到最低点。

二、“五落实”原则

1.思想落实

2.组织落实

3.人员落实

4.制度落实

5.装备落实

五。物业安全管理的意义

1.物业安全管理是保证国家和城市社会稳定、维护社会安定团结，保障人民安居乐业的前提条件之一。整个国家和城市是由千千万万个社区所组成的，只有作好各个社区的安全 管理，才能实现社会稳定、人民安居乐业的目标。

2.物业安全管理能为业主和使用人的人身、财产提供安全和保护。

3.物业安全管理是物业管理公司提高信誉，增强市场竞争力的一种重要途径。

4.物业的安全管理做好了，物业才能少受或不受损失和侵害，其价值才能得到保持。另外，人们也才会更乐意购买该物业，物业才会增值。

2003年7月30日，某工业园管理处当值安全员李某巡逻至7#员工宿舍时，突然发现5#宿舍601员工宿舍有浓烟从窗户向外冒出，吴敏感的意识到601室已发生火警（注：宿舍所属单位员工于上午集体外出活动），在这紧急关头，刻不容缓，李即刻用对讲通知四号巡逻岗，同时快速冲向宿舍提取灭火器赶赴事发现场。四号巡逻岗在得到火警信息后，第一时间启动大门岗警铃，并用对讲通知各岗位，3分钟后，各班组人员按照管理处《义务消防队作战方案》相关流程执行，在总指挥的指挥下，全面展开灭火救援工作，在各班组通力协作下于45分后将火源扑灭。

事后，经管理处技术人员对火灾现场进行查看，初步查明引起此次火灾事故的主要原因是员工外出时未拔掉放在床铺上的小型录音机的变压器电源，变压器带电长时间工作造成线圈绝缘击穿,导致短路燃烧,继而引起床铺易燃品起火而波及周边床铺等；目前，起火原因有关部门还在进一步调查之中。

1、在《中华人民共和国消防法》第四章、第三十二条明确规定任何人发现火灾时，都应当立即报警。任何单位、个人都应当无偿为报警提供便利，不得阻拦报警。严禁谎报火警。公共场所发生火灾时，该公共场所的现场工作人员有组织、引导在场群众疏散的义务。发生火灾的单位必须立即组织力量扑救火灾。邻近单位应当给予支援。消防队接到火警后，必须立即赶赴火场，救助遇险人员，排除险情，扑灭火灾。我国法规明文规定了在火警确认为火灾后的处理应是在第一时间报警，本案例中是在物业公司已经尽力进行灭火但是如果在无法扑灭火灾的情况下才拨打“119，事实上这样做风险太大。一是即使将火灾扑灭，物业公司投入大量的人力物力不说，如果方法不当，速度太慢，加大了损失；二是若不能及时将火扑灭，此时拨打“119”，延误了最佳灭火时间，消防部门将会追纠物业管理公司管理不当的责任。这是本案应该注意的要点之一。

2、另外一个关键点就是在火灾扑灭后，需要鉴定火灾事故的火灾原因和损失的时候，我国消防法第三十九条规定 火灾扑灭后，公安消防机构有权根据需要封闭火灾现场，负责调查、认定火灾原因，核定火灾损失，查明火灾事故责任。对于特大火灾事故，国务院或者省级人民政府认为必要时，可以组织调查。火灾扑灭后，起火单位应当按照公安消防机构的要求保护现场，接受事故调查，如实提供火灾事实的情况。在本案处理过程中，该物业公司应按照消防法之规定请公安消防机构负责调查、核定，查明事故责任而不是由物业公司技术人员来确认。

启示与思考：

１、当上述类型事件发生前，物业公司要按照国家以及当地政府的法规明确消防设施等行业管理部门与物业公司之间应该维护或者管理服务的界限。对与属于物业公司管理服务范围的严格按照法规规定以及物业管理服务合同约定履行义务；

２、当上述类型事件发生时。物业公司要根据国家规定以及按照符合国家规定制订预案并在已经确认为火灾发生时按照预案开展工作；同时我们在火灾整个救助过程要根据符合相关法规，既不能不作为而引起违约，也不能充当公安消防机构履行公安消防机构的法定责任；在处理此类案件过程中特别要注意员工安全的保护；

3、当上述类型事件发生后，物业公司应配合公安消防机构保护现场，火灾因各类责任问题需要鉴定的，应根据国家消防法的规定由公安消防部门以及政府组织调查、认定火灾原因，核定火灾损失，查明火

4、物业公司还应按照消防预案组织消防演习保证预案启动后的运行质量、加强员工培训，提高消防意识和消防技能、加大园区消防安全宣传促进业主对日常生活中消防安全注意事项的关注。对于消防隐患要及时的处理，消防设施设备有物业公司负责维护的应制定日常维保计划，并在消防演习中启动保证运行良好，同时建议也可以以消防安全为专业分类，使用ｄｓ系统制.

第四篇：安全管理-社区物业

安全管理

前言

安全管理是一项系统工程，它需要全体员工积极参与和共同努力，并为此工作付出，安全工作它是100-1=0道理，其工作性质决定了只有100%的成功之，才能赢得业主满意，我们不懈为之奋斗！着为安全工作者，我们前进的道路是竖辛的，但也是快乐的，此工作就象种地一样，你对这颗小苗出了多少，你付出的越多，将来收获就更加多。

我们为安全，我们保安全，我们做安全，那么你知道什么是安全吗？我们如何做安全，如何保障安全？

一、什么叫安全

1、安全的基本定义

人类的整体与生存环境资源的和谐相处，互相不伤害，不存在危险的危害的隐患。

2、安全的广义与狭义

狭义的安全，就是人类的个体与周围的环境的相容性！相容性很好的话，表明生存环境非常宽容！人们幸福安康娱乐休闲富足！

广义的安全则是指人类的生存环境——地球的生态安全！包括来自宇宙的多种复杂的天文危险隐患的识别！

3、安全的通俗理解

无危险才为安，无损失、损坏才为全

4、安全的高度理解

人们可以理解为国家安全、民族安全、政治安全、经济安全、文化安全、国际安全、区域安全，还有常见的企业安全（如物业安全、财物安全、消防安全、生产安全）等。

二、什么是管理

管理就是制定，执行，检查和改进。制定就是制定计划（或规定、规范、标准、法规等）；执行就是按照计划去做，即实施；检查就是将执行的过程或结果与计划进行对比，总结出经验，找出差距；改进首先是推广通过检查总结出的经验，将经验转变为长效机制或新的规定；再次是针对检查发现的问题进行纠正，制定纠正、预防措施，以持续改进。管理就是有管，有理，在一起才能叫管理，组织单元，通过市场经济选择，科学、合理、优化配置经济要素资源，达到组织经营低投入、高产出的目的经营行为。管理是集中人的脑力和体力达到预期目的的活动。管理不仅表现在对人与人之间关系的调整上，也决定如何运用自己的体力和脑力上，比如早晨起来锻炼身体，然后去上班，还比如工作先干什么，后干什么，采取何种手段。无论干什么，都需要集中自己的脑力和体力，否则就无法完成目的管理可以分为很多种类的管理，比如行政管理、经济管理、社会管理、城市管理、卫生管理、工商管理等等。在现代市场经济中工商企业的管理最为常见。每一种组织都需要对其事务、资源、人员进行管理。每一个人也同样需要管

理，比如管理自己的时间、健康、情绪、学习、职业、财富、人际关系、社会活动等。企业管理可以划为几个分支：人力资源管理、财务管理、生产管理、采购管理、营销管理等。在企业系统的管理上，又可分为企业战略、业务模式、业务流程、企业结构、企业制度、企业文化等系统的管理。

管理是什么

逻辑学认为概念是反映客观事物的一般的、本质的特征，定义是对概念的内涵或语词的意义所做的简要而准确的描述。管理的定义是：从词义上，管理通常被解释为主持或负责某项工作。人们在日常生活上对管理的理解是这样，平常人们也是在这个意义上去应用管理这个词的。但自从管理进入人类的观念形态以来，几乎每一个从人类的共同劳动中思考管理问题的人，都会对管理现象做出一番描述和概括，并且顽固地维护这种描述和概括的正确性甚至唯一性，人类从来就不曾取得对于管理定义的一致理解。由于管理概念本身具有多义性，它不仅有广义和狭义的区分，而且还因时代、社会制度和专业的不同，产生不同的解释和理解。随着生产方式社会化程度的提高和人类认识领域的拓展，人们对管理现象的认识和理解的差别还会更为明显。长期以来，许多中外学者从不同的研究角度出发，对管理作出了不同的解释，然而，不同学者在研究管理时出发点不同，因此，他们对管理一词所下的定义也就不同。直到目前为止，管理还没有一个统一的定义。特别是本世纪以来，各种不同的管理学派，由于理论观点的不同，对管理概念的解释更是众说纷纭。让我们对管理活动的—般情况先做—下剖析。我们知道管理是一种行为，作为行为，首先应当有行为的发出者和承受者，即谁对谁做，其次，还应有行为的目的，为什么做。因此，形成一种管理活动，首先要有管理主体，即说明由谁来进行管理的问题；其次要有管理客体，即说明管理的对象或管理什么的问题；再次要有管理目的，即说明为何而进行管理的问题。以上分析说明，任何一种管理活动都必须由以下四个基本要素构成，即：

管理主体，由谁管的问题；

管理客体，管什么的问题；

组织目的，为何而管的问题；

组织环境或条件，在什么情况下管的问题。

管理目的：达到组织经营低投入、高产出的目的。这样的经营行为就是管理。管理职能，指管理承担的功能。现在最为广泛接受的是将管理分为四项基本职能：

1.计划：计划就是确定组织未来发展目标以及实现目标的方式。

2.组织：服从计划, 并反映着组织计划完成目标的方式。

3.领导：运用影响力激励员工以便促进组织目标的实现。同时，领导也意味着创造共同的文化和价值观念，在整个组织范围内与员工沟通组织目标和鼓舞员

工树立起谋求卓越表现的愿。此外，领导也包括对所有部门，职能机构的直接与管理者一道工作的员工进行激励。

4.控制：对员工的活动进行监督, 判定组织是否正朝着即定的目标健康地向前发展, 并在必要的时候及时采取矫正措施。

管理的基本原则是“用力少，见功多”，以越少的资源投入、耗费，取得越大的功业、效果。细分为四种情况：产出不变，支出减少；支出不变，产出增多；支出减少，产出增多；支出增多，产出增加更多。这里的支出包括资金、人力、时间、物料、能源等的消耗。

三、什么叫安全管理

安全管理就是利用管理的活动, 将事故预防，应急措施与保障手段有机地结合在一起，以达到保障安全的目的。安全管理是管理科学的一个重要分支，它是为实现安全目标而进行的有关决策、计划、组织和控制等方面的活动；主要运用现代安全管理原理、方法和手段，分析和研究各种不安全因素，从技术上、组织上合管理上采取有力的措施，解决和消除各种不安全因素，防止事故的发生。安全管理是企业管理的一个重要组成部分，它是以安全为目的，进行有关安全工作的方针、决策、计划、组织、指挥、协调、控制等职能，合理有效地使用人力、财力、物力、时间和信息，为达到预定的安全防范而进行的各种活动的总和，称为安全管理。安全管理本身是一项复杂的系统工程，它包括：从战略到战术、从宏观到微观、从全局到局部，做出周密的规划协调和控制，以及安全管理的指导方针、规章制度、组织机构，对职工的安全要求、作业环境、教育和训练、安全工作目标、阶段工作重点、安全措施项目、危险分析、不安全行为、不安全状态、防护措施与用具、事故灾害的预防等。企业安全管理的对象包括：生产的人员、生产的设备和环境、生产的动力和能量，以及管理的信息和资料；企业安全管理的手段有：行政手段；法制手段；经济手段；文化手段等。

四、小区物业安全管理包括哪些内容

1、小区秩序维护、治安防范及管理

2、消防安全安全及管理

3、安全生产管理

4、设施设备安全管理

5、车辆安全管理

6、燃气、电器安全管理

五、小区安全管理最重要的因素

1、人是质量安全管理工作中最关键的因素—员工，安全生产是企业发展永恒的主题。只有积极调动各方面的参与热情，理顺各方面的情绪，发挥各方面的力量，将人在质量安全管理过程中最大的潜能发挥好，将人在质量安全管理过程中

最易疏忽的环节克服好，我们的质量安全工作才能有所突破，有所发展。

①、员工的思想（品德）

②、员工的安全意识

③、员工的日常工作经验

④、员工的主观能动性

⑤、员工的对事件的敏感性

2、设施设备因素

①、设施的功能完善

②、设施设备的保养

③、设施设备的日常管理

3、广大业主的安全防范意识

①、业主的安全意识

②、业主的习惯

③、业主的个人素养

④、业主的利益保障

4、社区周边安全因素

①、居住人情

②、居民素养

③、领管理者意识

④、防范意识等

5、小安全管理者

①、安全意识

②、敬业精神

③、工作经验

④、管理能力

⑤、个人素养、文化知识

⑥、专业知识

⑦、创新意识

六、如何做好小区的安全工作

1、知已知彼

2、外强中实

3、时时准备

4、机警灵活

5、团队水平

6、群防群治

第五篇：物业安全管理协议书

物业安全管理协议

甲方：XXX（简称甲方）乙方:XXX（简称乙方）服务区域范围：xxx 为了认真遵守国家的法律、法规，坚持“安全第一、预防为主、责任明确”的原则，为确保甲、乙双方各自的经济利益避免遭受损失，签订此安全协议，以明确安全生产管理责任。为此制定安全协议如下：

一、乙方必须组织员工进行身体检查，凡患作业禁忌症、生理缺陷或者不宜从事实际作业人员，一律不得进入甲方作业，否则由此引起的后果由乙方负责。乙方要向甲方提供所属员工的体检材料，供甲方存档备查。

二、乙方应建立和健全安全管理和环保制度，物业管理期间，乙方有专人负责本单位的有关安全、环保等工作。乙方法人代表或者委托管理人为乙方安全责任人。

三、甲方应向乙方介绍本单位安全生产、环境保护的有关制度、规定和告知要求，并对乙方员工进行安全教育培训并留存培训记录。乙方在合同期内必须严格遵守甲方的安全生产、环境保护的各项规定，接受甲方的督查和指导。

四、在物业管理过程中的个人防护用品用品由乙方自行解决。甲、乙双方督促物业管理从业人员戴好防护用品。劳防用品质量必须符合国家或行业标准。

五、乙方应有健全的安全管理组织体制，各工种的安全操作规程，特种作业人员的审证、执证上岗制度，制定各级安全生产岗位责任制及定期安全检查制度、安全教育制度等。

六、乙方必须对本单位员工进行安全生产制度及安全技术知识教育，增强法制观念，提高职工的安全意识和自我保护能力，督促职工自觉遵守安全生产法规、制度及规定。

七、乙方与其派遣到甲方工作的员工签署劳动合同，并负责办理社会保险（包含工伤保险）及人身意外伤害保险。乙方员工在工作期间发生工伤事故或造成甲方/第三方人身及财产损害的，安全事故双方承担相应的法律责任，按照事故调查组的调查结果赔偿损失。

本协议在签订物业委托合同的同时生效，委托合同终止时随之终止。协议一试两份，由甲、乙双方各自存档备查。

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

负责人：负责人：

年月日年月日