房地产策划中的定位怎么理解

第一篇：房地产策划中的定位怎么理解

所谓“定位”，就是给房地产策划的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。要在房地产策划中灵活运用好定位原则，它的具体要求是：

第一，具体要从“大”、“小”两方面入手，大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向，等等。小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总体位置和方向，对项目的具体定位有指导、约束作用；房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。

第二，把握各项定位内容的功能作用。要做到这一点，策划人首先要全面掌握定位内容的内涵，深入其中间去，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目标。其次，每项定位内容的具体功用是一样的，要把它们整合好，利用好，为整个项目的总体定位服务。

第三，要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位，建筑设计的最新理念不能不了解，设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下，是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是适度超前?这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍，确定方向。

古人云：读万卷书不如行万里路 行万里路不如阅人无数。作为房地产的策划人既要读万卷书 更要看“盘”无数。如此才能缪之一二，策划之海，遥无尽头，还需继续努力。

第二篇：房地产策划定位

房地产策划定位

在房地产策划的发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划定位开始逐渐形成，并体现出了房地产策划定位的一些基本规律。根据房地产项目的具体情况灵活运用这些策划定位，可以创造出项目典范和营销经典，提高房地产策划的科学性和规范性。

一、房地产的策划定位

（一）房地产战略策划定位

战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效地整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。

战略策划定位内容如下：

1、大势把握——出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个项目的不同特点，找到适合其发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板快文化底蕴。

2、理念创新——出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。

3、策略设计——出方案。量身定造，针对项目特点设计一套科学的、独创的、有前瞻性的，且具有可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位、项目理念设计、项目功能规划、项目运作流程、项目经营思路和项目推广策略。

4、资源整合——出平台。帮助项目整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合、企业外部资源整合、行业内部资源整合、行业外部资源整合。

5、动态顾问——出监理。操作过程主要由专业技术企业完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件、项目重要环节、项目节奏把握、项目时常引爆和项目品牌提升。

（二）房地产全程策划定位

房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳状态走向市场。

全程策划定位内容如下：

1、市场研究——对项目所处的经济环境、项目面对的当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。

2、土地研究——挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。

3、项目分析——通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。

4、项目规划——提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。

5、概念设计——做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计。

6、形象设计——开发商与项目的形象整合、项目形象、概念及品牌前期推广。

7、营销策略——分析项目环境状况，突显其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。

8、物业服务——与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。

9、品牌培植——抓住企业和项目培养品牌，延伸产品的价值。

(三)房地产品牌策划定位

品牌就是差异，就是个性。品牌标志着商品的特殊身份，将自身与其它类别的商品区别开来。房地产品牌就是房地产项目具有区别于其他项目的个性，有独特的目标市场和别的共同认知的目标客户群，有较高的知名度、美誉度和忠诚度。房地产品牌策划是对房地产品牌内涵进行挖掘、发现和推广，使房地产项目赢得人们的信赖。

品牌策划定位内容如下：

1、品牌策划以建立项目品牌为中心。

2、品牌策划就是要建立一流的品质和一流的推广。品质是品牌的基础，品牌策划要从品质入手，创建一流的品质。品牌的推广是为了要有一流的附加值，要有一流的战略战术，要建立一流的物业管理队伍。

3、品牌策划中的附加值推广要有侧重点。一是要融入自然的和谐环境，二是要社区服务的社会化，三是要居家生活的信息化。

4、品牌策划推广有四个阶段。一是“酝酿造势”阶段；二是“培育蓄势”阶段；三是“推广扩势”阶段；四是“持续升势”阶段。

5、品牌策划推广的五种方法。（1）“筑巢引凤”法；（2）“盆景示范”法；（3）“借花献佛”法；（4）“马良神笔”法；（5）“巨量广告”法。

6、品牌策划的六个工程。（1）软性推广工程；（2）公关活动工程；（3）卖场包装工程；（4）口碑工程；（5）公关危机工程；（6）回访回程。

（四）房地产商品策划定位

近几年来，发展商都在不同的项目中贯彻商品策划的理念。注重项目商品的细节和细部的完美舒适，创造了许多著名的楼盘。一些对商品策划有实践经验的策划专业人士，也不遗余力地倡导商品策划模式。

房地产商品策划，就是对房地产及住宅商品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产商品的特定要求。商品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划商品，注重商品的舒适性和艺术性，使人们由对商品的喜爱和喜悦转而促进人们的身心健康。商品策划的另一个重点是商品定位和商品设计，商品定位先于商品设计。

商品策划模式内容如下：

1、商品调研。商品的前期策划中最重要的是调研，目的是了解需求和供应状况，为商品定位作好准备。

2、商品定位。在商品调研的前提下，对商品进行具体的恰如其分的位置确定。包括目标客户定位，这最重要，因为商品竣工后是卖给他们的，还有商品品质定位、商品功能定位、商品地段定位、商品规模定位、商品形象定位等。

3、商品设计。这是策划的重心，根据对目标客户的特性分析，商品就为它量身定做。包括规划设计、建筑设计、环境设计、户型设计等。

4、商品工艺。采用先进的生产工艺，保证商品质量。

5、商品营销。针对量身定做的目标客户推出商品的半成品或成品，包括商品的包装、商品的推广等。

6、商品服务。这里主要是售后服务，目的是把商品的价值提升和延长。

二、房地产策划定位的适用性

从房地产策划定位的具体内容来看，战略策划定位侧重强调从宏观大势的把握与分析上来策划房地产项目；全程策划定位着重强调以提升项目价值为重点的全过程策划服务；品牌策划定位擅长对房地产项目品牌内涵进行挖掘、发现和推广；商品策划定位则在商品的定位和设计上均围绕着客户的需求来进行；四大策划定位都有自己的特色和专长，在具体的策划实践中各有一定的适用性，从不同的侧面和

角度来策划房地产项目。

(一)战略策划定位的适用性

房地产战略策划定位从宏观战略的高度来策划项目，因而成功率较高，它具有明显的特长：第一，对宏观大势的把握能使项目定位准确，找到项目最合适的发展思路。第二，能有效地协调各专业公司围绕项目的总目标进行操作，并从全局出发实现项目的具体目标。第三，由于是从宏观战略的高度来把握和分析项目的，因而最适宜操作大盘项目。

战略策划定位对策划人的综合素质要求很高，具有哲理性、思想性、创新性素质的策划人才能胜任。

(二)全程策划定位的适用性

房地产全程策划定位特点是“全过程策划服务“，因而策划的思路、理念可以贯穿于整个项目。全程策划在运用中逐渐形成三种不同的策划方向：

第一种是在项目接手后，从市场调研、规划设计、建筑方案、概念设计、形象设计、营销策划、广告推广、销售代理以及售后服务等一系列环节都参与进去，并在各个专业上具体操作，直到项目成功推出市场。这种策划方向要求策划人员素质好、水平高、技术全面，从策划总监、策划主管、策划操作的各层面人员都要相互协调、相互合作。而且，要求最低层面的技术人员如建筑设计、广告平面、销售代理等人员都对策划规律全面熟悉。这种全程策划方向难度相当大，目前还较少策划咨询公司能承担这样的全程策划。

第二种是项目的一系列环节都参与进去，但不涉及到具体专业操作层面。市场调查、建筑设计、形象设计、广告发布、销售代理等由各专业公司去操作。全程策划公司只是做总策划及统筹，把各种不同的专业公司整合一起，按照总策划的方向行事。此种策划方向人员不多，但都是策划精英，能主持各方面的专业工作，把专业公司协调、统筹好。该策划方向被运用到众多的策划咨询公司。

第三种由于策划咨询公司的专业特长不同，在全过程策划服务的前提下，有的在规划设计、建筑设计及环境设计方面参与比较多；有的在市场调研、投资分析方面有擅长；有的在广告策划方面有突出的表现；还有的在策划、销售方面最有能力。他们运用自己的专业特长有所侧重，但不丢掉全程策划的宗旨，并取得了较好的策划效果。这种策划方向在策划咨询公司中也不少。

全程策划定位比较适用于中小型项目操作运行，这样各个环节较容易策划到位，大的项目如几千亩的大盘就会感到力不从心。这时，就应该采用其他策划定位与之交叉进行，取长补短。

(三)品牌策划定位的适用性

房地产品牌策划定位的最大特点是除了抓住品牌内在品质和外在品质外，着重强调项目品牌的推广。通过工地包装、现场销售包装、电视报纸广告造势、样板房推动、软性新闻宣传、公关活动介入等，把不知名的楼盘短时间内变得家喻户晓，吸引客户购买，从而达到品牌策划的目的。

品牌策划定位对一些内外品质稍差的项目来说，效果是很好的，通过“快速推广”，使项目赢得人们的认同。但是，如果在推广时片面追求“造势”、“炒作”，忽视产品品质，虽取得首次开盘成功，后几期就不一定卖得动了。因此，在“快速推广”的同时，也不能忘了品牌的品质，因为最终得到客户信赖的还是项目真正的内在品质。

（四）商品策划定位的适用性

房地产商品策划定位注重的是商品的精雕细镂，以吻合顾客的要求，适用较广泛。只要商品调研做好、商品市场定位准确、商品设计到位、商品营销手段新颖，加上策划人有强烈的创新专业精神和较高的专业素质，差不多都会运用得当，获得成功。不过，如果只强调商品品质方面，对大势的把握、全程的参与、品牌的推广等策划理念忽视或不重视，那么，策划出来的楼盘也不一定畅销.

第三篇：长沙房地产定位策划

实迈告诉您长沙房地产定位策划内容包括哪些？

长沙房地产定位策划内容包括哪些？下面长沙房地产策划的小编详细给大家介绍下：

1、功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。

2、市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。

3、象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。

4、专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。

长沙房地产定位策划内容包括哪些？相信通过以上介绍，大家对长沙房地产定位策划内

第四篇：房地产策划定位报告模式

灵寿项目目录前言房地产行业宏观概况分析

2．1宏观环境分析

2.1.1城市简介

2.1.1.1交通区位

2.1.1.2自然资源

2.1.1.3行政区划

2.1.1.4表v经济增长与房地产行业发展

2.1.1.5城市建设

2.1.2城市规划对房地产市场的影响

2.1.3灵寿房地产行业宏观环境对本项目的启示 3 市场专题

3.1整体住宅市场分析

3.1.1市场项目分布

3.1.2市场项目分析

3.1.2.1市场项目简述

3.1.2.2市场供求分析

3.1.2.3市场产品特征分析

3.1.2.4总结

3.2 消费者需求调研分析

3.2.1购房的主要用途分析

3.2.2对购房看重点的分析

3.2.3对生活阳台（北侧）的需求分析

3.2.4对转角窗、外飘窗设计的需求分析

3.2.5对地下室的需求分析

3.2.6对房型功能的分析

3.2.7对停车的需求分析

3.2.8对小区环境设置主题的需求分析

3.8.9房地产信息认知途径分析

3.2.10整体市场分析对本项目的启示项目自身分析

4.1项目概述

4.2项目SWOT分析

4.3项目优势的发挥与机会利用

4.4项目劣势弥补与风险规避

4.5项目分析总结项目开发主题及运作思路

5.1项目开发主题构想

5.2项目开发主题

6项目定位总结及分析

6.1项目定位

6.2产品定位

6.3人群定位整体产品及细节打造思路

7.1 物业产品

7.1.1物业形态组合7.1.2立面风格建议

7.1.3户型配比建议

7.2 物业景观

7.2.1景观打造形式

7.2.2景观亮点打造

7.3其他建议

7.3.1关于车位及车库问题

7.3.2关于采暖方式问题

7.3.3关于安防问题

7.3.4关于会所问题

北京双花园房地产策划案例

摘要

一 区域市场分析

（1）供应分析

1总供应量分析物业类型分析

3物业品质分析

4楼梯分析

A建筑形式b环境规划 c装修情况分析推出时间分析

（2）需求分析

A需求现状b需求特点

（3）价格分析

（4）结论

二项目分析

(一)项目优势分析地理位置优势 小区规模d市场表现价格优势

（二）项目劣势

（三）存在机会

（四）面临威胁

三 销售方案

（一）目前存在问题

（二）项目定位

（三）客户定位

（四）价格方案

（五）项目建议

（六）销售策略推广主题俺名建议阶段营销重点

（1）售前阶段

（2）售中阶段

（3）售后阶段销售周期

（1）入市时机

（2）入市产品及入市量

（3）销售周期及销售目标销售渠道及手段促销策略

（1）项目的营销主张

（2）项目包装必须到位先行

（3）其他对目标客户的吸引

（4）项目宣传方式的选择

（5）物业管理公司的选择。

（七）现场包装

1、售楼处

（1）售楼处前台

（2）售楼处背板形象墙

（3）文件资料

（4）看板

（5）销控板

（6）沙盘模型

（7）销售、保安、保洁员

（8）其他办公用品

（9）气氛

（10）交通样板间

目录

前言...............错误！未定义书签。第一部分项目自身分析.............错误！未定义书签。

1.1项目地块情况...................错误！未定义书签。

1.2 S.W.O.T矩阵分析法...............错误！未定义书签。

1.3 “SWOT”矩阵...................错误！未定义书签。

1.4优劣势分析................错误！未定义书签。

1.4.1Strengths(优势因素)..............错误！未定义书签。

1.4.2 Weaknesses(劣势因素)............错误！未定义书签。

1.5机会威胁因素分析...........错误！未定义书签。

1.5.1Opportunities(机会因素)..........错误！未定义书签。

1.5.2Threats(威胁因素).............错误！未定义书签。

1.6营销对策....................错误！未定义书签。

1.6.1针对劣势的营销应对策略..............错误！未定义书签。

1.6.2针对威胁的营销应对策略..............错误！未定义书签。

1.6.3结论...............错误！未定义书签。第二部分：市场定位................错误！未定义书签。

2.1关于市场定位...................错误！未定义书签。

2.2目标客户分析...................错误！未定义书签。

2.2.1目标客户分布.............错误！未定义书签。

2.2.2目标客户职业构成............错误！未定义书签。

2.2.3目标客户的家庭结构...............错误！未定义书签。

2.2.4目标客户定位建议............错误！未定义书签。

2.2.5目标客户的需求特征分析..............错误！未定义书签。

2.3产品初步定位...................错误！未定义书签。

2.3.1产品。....................错误！未定义书签。

2.3.2错误！未定义书签。

2.3.3强调以智能化系统支持项目高档形象。...........错误！未定义书签。

2.4价格定位....................错误！未定义书签。

2.4.1定价法方法的选择............错误！未定义书签。

2.4.2本案的定价.................错误！未定义书签。

2.5项目的市场定位...............错误！未定义书签。第三部分 产品规划设计建议.............错误！未定义书签。

3.1产品设计原则及定位..............错误！未定义书签。

3.1.1产品设计原则.............错误！未定义书签。

3.1.2产品定位.....................错误！未定义书签。

3.2总体规划设计建议...........错误！未定义书签。

3.2.1总体规划思路.............错误！未定义书签。

3.2.2社区总体规划设计建议...........错误！未定义书签。

3.2.3住宅规划设计建议............错误！未定义书签。

3.2.4公共建设设施规划布置建议..........错误！未定义书签。

3.3园林景观建议...................错误！未定义书签。

3.3.1居住区景观园林规划设计原则.............错误！未定义书签。

3.3.2景观园林主题风格建议...........错误！未定义书签。

3.3.3居住社区绿化设计建议...........错误！未定义书签。

3.3.4环境设施设计建议............错误！未定义书签。

3.3.5发挥景观的促销作用...............错误！未定义书签。

3.4建筑风格建议...................错误！未定义书签。

3.4.1项目建筑风格建议............错误！未定义书签。

3.4.2建筑风格的表达................错误！未定义书签。

3.4.3建筑风格实现更好价值的方法.............错误！未定义书签。

3.5户型配比建议及经济测算.............错误！未定义书签。

3.6配套设施规划建议...........错误！未定义书签。

3.7商业配套规划建议...........错误！未定义书签。

3.7.1邢台地区商业市场分析...........错误！未定义书签。

3.7.2商业配套规划设计建议...........错误！未定义书签。

3.8项目智能化建议...............错误！未定义书签。

A.周界安防系统..................错误！未定义书签。

B.楼宇对讲系统..................错误！未定义书签。

C.家庭安防系统..................错误！未定义书签。

D.电子巡更系统..................错误！未定义书签。E.背景音乐系统..................错误！未定义书签。F.宽带网络系统...................错误！未定义书签。G.停车场（库）管理系统................错误！未定义书签。H.社区门禁系统..................错误！未定义书签。

3.9项目车位配置建议...........错误！未定义书签。

3.9.1车位配置比例建议............错误！未定义书签。

3.9.2车位面积建议.............错误！未定义书签。

3.10物业管理建议.................错误！未定义书签。

A.公共性服务...............错误！未定义书签。

B.特约性服务内容..............错误！未定义书签。

C.代办性服务...............错误！未定义书签。结束语.....................错误！未定义书签。

第五篇：房地产定位策划内容要点

房地产定位策划内容要点

房地产定位策划内容主要包括以下几个方面：

1.市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。

2.功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。

3.专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。

4.象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。