物业停车场管理程序

第一篇：物业停车场管理程序

物业停车场管理程序

1.0 目的

通过对停车场进行有效管理,确保小区内车辆(汽车、摩托车、单车)停放安全有序。2.0 范围

本程序适用于物业集团所辖各物业公司(管理处)管理区域内车辆停放管理。3.0 职责

3.1 保安部收费员负责办理、发放停车场停车卡,收取停放车辆的车位使用费。3.2 车库岗负责日常车辆的进出、停放、登记等管理。

3.3 各单位保安部负责人负责对车辆的进出、停放、登记等工作进行检查、监督。4.0 工作内容 4.1 车辆管理服务登记

4.1.1 机动车辆需要办理车辆车位使用卡时,由收费主管通知车主到保安部以月、季、年为单位交纳汽车车辆车位使用费、领取车辆停车卡。收费主管根据缴费情况填写《停车卡发放登记表》。4.2 车辆停放管理 4.2.1 汽车停放管理

4.2.1.1 为方便汽车停放,辖区内设置车库,临时停车地点。

4.2.1.2 保安部执勤人员管理车辆的进入及停放,月卡车辆由保安部执勤人员及收费员按《停车场管理工作标准》执行。4.2.2 摩托车、单车停放管理

4.2.2.1 各单位设置摩托车、单车的停放区,保安部执勤人员负责摩托车、单车管理,摩托车、单车停放时凭车位卡停放。4.3 车辆驶出小区停放区的管理 4.3.1 汽车驶出

汽车驶出时,有车辆车位卡的车辆,由保安部收费员收回车辆进出卡,没有车辆车位卡的车辆由收费员按照进出时间收取费用,并做好登记,填写《保安部值班记录》。4.3.2 业户取摩托车、单车需凭卡取车。

4.3.3 保安部中队长每日对车库、露天车辆场所工作进行一次检查,并记录在《车辆管理工

第二篇：实习报告4--停车场管理程序

暨南大学数据结构实习报告

题目：停车场模拟程序

专业：03计机

姓名：黄泳晞

学号：2003402054529 一． 问题描述：

设停车场是一个可停放n 辆汽车的狭长通道，且只有一个大门可供汽车进出。汽车在停车场内按车辆达到时间的先后顺序，依次由北向南排列（大门在最南端，最先达到的第一辆车停放在车场的最北端），若车场内已停满n辆汽车，则后来的汽车只能在门外的便道上等候，一旦有车开走，则排在便道上的第一辆车即可开入；当停车场内某辆车要离开时，在它之后进入的车辆必须先退车车场为它让路，待赶辆车开出大门外，其它车辆在按原次序进入车场，每辆停放在车场的车在它离开停车场时必须按它停留的时间长短叫纳费用。试为停车场编制按上述要求进行管理的模拟程序

二．算法思路

（1）两个栈和一个队列。

根据题目要求,停车场只有一个大门,因此可用一个栈来模拟：当栈满后，继续来到的车辆只能停在便道上，根据便道停车的特点，可知这可以用一个队列来模拟，先排队的车辆先离开便道，进入停车场。由于排在停车场中间的车辆可以提出离开停车场，并且要求在离开车辆到停车场大门之间的车辆都必须先离开停车场，让此车离开，然后让这些车辆依原来的次序进入停车场，因此在一个栈和一个队列的基础上，还需要用一个栈来保存为了让路离开停车场的车辆。所以本题要用两个栈和一个队列。

（2）操作： 栈： 进栈：车辆进入 出栈：车辆离开

查找：允许排中间的车辆先离开停车场，因此需要在栈中进行查找。（3）队列：进队：车辆进入 出队：车辆离开

查找：允许排中间的车辆先离开停车场，因此需要在队中进行查找。

三．概要设计：

1．函数：

void Incar()

车辆x进入停车场 void Outcar()

车辆x离开停车场 void Display()

显示停车场的状况

2．一系列算法：

int DelQueue_L(LQueue *q)void EnQueue_L(LQueue *q,int num1)void InitQueue_L(LQueue *q)ELEMTP Pop_Sq(SqStack *s)int Push_Sq(SqStack *s,ELEMTP x)void InitStack_Sq(SqStack *s)3．主程序： main(){

初始化；

do{

选择工作项目；

switch(字符)

{

case '1':

内容；

case '2':

内容；

while(条件)

{

判断输入时间合法性

};

调用车辆进入的函数；

case '3':

内容；

while(条件)

{

判断输入时间合法性

};

调用车辆离开的函数；

case '4':

程序结束

default:

输入数据错误

} } while(条件);

三．程序源代码：

#include #include #include #define N 2

//--------停车场容量----------------#define M 0.05

//--------停车场内每分钟单价--------#define O 0.02

//--------便道每分钟停车单价--------#define True 1 #define False 0;typedef struct time { int hour;int min;}Time;/*时间结点*/ typedef struct {

time hh,mm;int num;

//--------车牌号--------------------int arrtime;

//--------到达/离开时间-------------}ELEMTP;

//--------顺序栈的数据元素类型------typedef struct { ELEMTP elem[N];int top;}SqStack;

//--------顺序栈类型----------------typedef struct node { int num;

//--------车牌号/便道上的车辆数量---struct node *next;}QNode;

//--------链队列的数据元素类型------typedef struct { QNode *front, *rear;}LQueue;

//--------链队列类型----------------void InitStack_Sq(SqStack *s);

//--------初始化栈------------------int Push_Sq(SqStack *s,ELEMTP x);

//--------入栈----------------------ELEMTP Pop_Sq(SqStack *s);

//--------出栈----------------------void InitQueue_L(LQueue *q);

//--------初始化队列----------------void EnQueue_L(LQueue *q,int num1);

//--------入队列--------------------int DelQueue_L(LQueue *q);

//--------出队列--------------------

void Incar(SqStack *s1,LQueue *q,ELEMTP x){

//--------车辆x进入停车场-----------

void Outcar(SqStack *s1,SqStack *s2, LQueue *q,ELEMTP x,ELEMTP y){

double Money;

//--------车辆x离开停车场 int n,f,A1,A2,B1,B2;QNode *p;f=0;int f;f=Push_Sq(s1,x);if(f == 0){

//--------停车场栈s1已满入便道q-----

} else cout<<“车牌号为”<top<<“号车位上”<front->num<<“号车位上”<

while((s1->top>0)&&(f!=1)){

//--------在栈s1中寻找车辆x

} if(y.num==x.num){

//--------寻找到车辆x------

} else{

//--------栈s1中未找到车辆x--------------

while(s2->top>0){

//--------将栈s2中的车辆倒回到栈s1中-----

} p=q->front;

//--------在便道q上找到车辆x--------------f=0;while(f==0 && p->next!=NULL)

if(p->next->num!=x.num)else{

A1=x.hh.hour;A2=y.hh.hour;B1=x.mm.min;B2=y.mm.min;p->next=p->next->next;q->front->num--;if(p->next==NULL)q->rear=q->front;p=p->next;y=Pop_Sq(s2);f=Push_Sq(s1,y);//-----------收费计算------------------A1=x.hh.hour;A2=y.hh.hour;B1=x.mm.min;B2=y.mm.min;Money=((A1-A2)*60+B1-B2)*M;cout<<“车牌号为”<top>0){

//--------将栈s2中的车辆倒回到栈s1中--

} n=DelQueue_L(q);if(n!=NULL){

//--------便道q上的第一辆车入栈s1------

} y.num=n;y.arrtime=x.arrtime;f=Push_Sq(s1,y);y=Pop_Sq(s2);f=Push_Sq(s1,y);

y=Pop_Sq(s1);if(y.num!=x.num)n=Push_Sq(s2,y);else f=1;cout<<“便道上车牌为”<top<<“号车位上n”<

}

}

cout<

cout<

//--------显示停车场的状况--------

void main(){

char ch1,ch2;SqStack *s1,*s2;LQueue *q;ELEMTP x,y;s1=(SqStack *)malloc(sizeof(SqStack));s2=(SqStack *)malloc(sizeof(SqStack));q=(LQueue *)malloc(sizeof(LQueue));InitStack_Sq(s1);InitStack_Sq(s2);int k;QNode *p;cout<<“停车场状况:”<top!=0){

} else cout<<“停车场没有车辆”<front->num){

} else cout<<“便道没有车辆”<

车牌”<front->next;p;p=p->next)cout<<“ ”<

”<

num<

车牌”<top;k++)cout<<“ ”<

”<elem[k].num<

InitQueue_L(q);cout<<“-----------------------停车场管理程序----------------------n”;do{

cout<<“1--查看停车场状况

2--车辆到达

3--车辆离开

4--程序结束n”;cout<<“请选择：”;cin>>ch1;switch(ch1){ case '1':

Display(s1,q);break;cout<<“输入车牌号：”;cin>>x.num;cout<<“输入时间(hh:mm)”;cin>>x.hh.hour;cin>>ch2;{

};while(ch2!= ':');cin>>x.mm.min;Incar(s1,q,x);cout<<“-n”;break;cout<<“输入车牌号：”;cin>>x.num;cout<<“输入离开时间(hh:mm)”;cin>>x.hh.hour;cin>>ch2;{

};while(ch2!= ':');cout<<“输入离开时间(小时:分钟)”;cin>>x.hh.hour;cin>>ch2;cout<<“输入到达时间(小时:分钟)”;cin>>x.hh.hour;cin>>ch2;

cout<<“-n”;case '2':

while(ch2!= ':')case '3':

while(ch2!= ':')

}

} cin>>x.mm.min;Outcar(s1,s2,q,x,y);cout<<“-n”;break;cout<<“程序结束”<>ch1;case '4': default: while(ch1!='4');}//--------main--------void InitStack_Sq(SqStack *s){ } int Push_Sq(SqStack *s,ELEMTP x){

} ELEMTP Pop_Sq(SqStack *s){

ELEMTP x;if(s->top==0){

} else { s->top--;x.num=NULL;x.arrtime=NULL;return(x);if(s->top==N)else {

} s->elem[s->top]=x;s->top++;return(1);return(0);s->top=0;

} } return(s->elem[s->top]);void InitQueue_L(LQueue *q){

} void EnQueue_L(LQueue *q,int num1){

} int DelQueue_L(LQueue *q){

} QNode *p;int n;if(q->front==q->rear)else {

} p=q->front->next;q->front->next=p->next;if(p->next==NULL)q->rear=q->front;n=p->num;free(p);q->front->num--;return(n);return(NULL);QNode *p;p=(QNode *)malloc(sizeof(QNode));p->num=num1;p->next=NULL;q->rear->next=p;q->rear=p;q->front->num++;q->front=(QNode *)malloc(sizeof(QNode));q->rear=q->front;q->front->next=NULL;q->front->num=0;四．调试与测试： 1.数据输入：

车辆1： 11111

进入时间：1:22

离开时间：4:44；

停留时间为：((4-1)*60+44-22)=202分钟

单价0.05元 收费应为 10.1元。

车辆2： 22222； 车辆3： 33333； 车辆4： 44444

车辆5： 55555；

详细数据如下：

车牌为“11111”与“22222”的车在停车场； 其余的在便道上等待。

2.数据输入后，测试车辆的离开

详细数据如下：

测试后，达到预期的效果，程序通过调试。

五．实习总结：

本次实习程序比较大，要理清思路才能快速的完成。通过这次实习，让我更加了解栈与队列等算法。

第三篇：物业停车场管理制度

物业停车场管理办法

一、目的

1、规范物业服务区域内停车场管理制度，维护停车场车辆进出、行驶与停放秩序，确保车场设施设备运转正常，防止各类安全事故的发生。

2、规范公司各项目停车场收费管理行为，规范IC/ID卡制卡、发放和票据管理制度，确保停车费规范、及时、全额收取。

二、适用范围

适用于本公司各项目物业服务中心管理区域内的停车场。

三、职责

1、物业总部职责

1.1 总部项目管理部负责制定本制度并对各项目物业服务中心进行全面指导、督查实施； 1.2 总部财务管理部配合做好收费及票据管理制度的指导、督查工作；

1.3 总部综合管理部依据项目管理部和财务管理部的日常检查结果对违反停车场管理制度的相关人员进行考核。

2、物业服务中心职责

2.1 各项目物业服务中心经理负责执行本管理办法，在遵守本管理办法的前提下，可根据项目的实际情况，制定各项目停车场管理实施细则，并监督员工执行。各项目停车场管理实施细则需报总部审批后执行；

2.2 各项目物业服务中心客户服务部负责车位服务和租用协议的签订、月租卡的办理与收费工作，并负责建立健全相关收费、车位租售和制卡台账； 2.3 各项目物业服务中心秩序维护部负责车辆进出小区管理、停车场内秩序管理、停车场IC/ID卡授权工作及停车场智能系统的使用，对进出小区的临停车辆进行登记、管理和收费，并负责《停车证》、临时停车卡的管理；

2.4 各项目物业服务中心工程部负责带领业主进行车位验收，对购买机械车位的业主进行机械车位的操作培训，并维护停产场公共设施设备的正常运转，做好停车场节能管控工作； 2.5 各项目物业服务中心财务负责本项目停车场IC/ID卡和收费票据的保管以及停车费收费情况的复核工作，并负责建立健全IC/ID卡和收费票据的保管以及小区停车位收费台账。

四、停车位服务与租用办理手续

1、停车位使用权限

小区地下停车位仅限拥有地下停车位使用权的业主使用，非业主车辆及未购买地下停车位或未获得地下停车位使用权的车辆不得进入地下停车场进行车辆停放；地面停车位仅限租用停车位的业主及临时停放小区的访客使用，其他业主不得占用。

2、停车位服务办理手续

2.1购买地下车位的业主需凭身份证、车位购置发票、地产地库车位购置协议（机械车位、非机械车位）等有效资料到物业服务中心客服部申请办理，客服专员为前来办理的业主填写《停车卡办理流转单》（附件1）；

2.2客服专员审核业主资料无误后，与业主签订《车位使用服务协议书》（附件2）、停车位使用管理规定及承诺书（附件4），并按规定收取停车位管理服务费、IC/ID卡制卡手续费（押金）；

2.3客服专员将《停车卡办理流转单》及IC/ID提供给秩序维护部授权，再由经办的客服专员将IC/ID卡发放给业主；

2.4工程维修部收到《停车卡办理流转单》后负责带领业主到现场验收车位，对购买机械车位的业主进行机械车位的操作培训，并填写《停车位交接验收单》（附件5）； 2.5车位验收结束后，《停车卡办理流转单》、《停车位交接验收单》移交给客服专员。客服专员及时将车位服务办理手续的相关资料存档。

3、车位租用办理手续

3.1车位出租方案须经地产公司和物业总部批准后实施；

3.2取得车位租用权的业主，须在规定的时间内到物业服务中心客服部申请办理，客服专员为前来办理的业主填写《停车卡/证办理流转单》；

3.3客服专员审核业主相关信息（身份信息、租用权）并确认无误后，与业主签订《停车场车位租用协议书》（附件3），并按规定收取停车位租金、管理服务费以及IC/ID卡制卡或《停车证》（附件6）制作手续费；

3.4秩序维护部收到《停车卡/证办理流转单》后为IC/ID授权或制作《停车证》，再由经办的客服专员将IC/ID卡或《停车证》发放给业主； 3.5工程维修部收到《停车卡/证办理流转单》后，负责带领业主到现场验收车位，并填写《停车位交接验收单》； 3.6车位验收结束后，《停车卡/证办理流转单》、《停车位交接验收单》移交给客服专员。客服专员及时将车位租用办理手续的相关资料存档。

4、《车位使用服务协议书》、《停车场车位租用协议书》必须按公司提供的统一格式、内容填写。有效期满后，物业服务中心应提前一个月通知顾客续签。

5、客服专员应根据车位服务和租用手续办理的情况，及时填写更新《车位租售明细表》（附件10），反馈停车场车位出租、使用的总体情况。

五、车辆秩序管理

1、车辆出入秩序管理

1.1已设岗并启用车场智能系统的停车场，进入小区的车辆应凭车场智能IC/ID卡刷卡出入。1.2 未启用车场智能系统的停车场，物业服务中心应为已经办理车位服务和租用手续的业主提供《停车证》。《停车证》是车辆进出小区凭证，应提醒业主放置于车头挡风玻璃显眼处，以便当班秩序维护员识别。

1.3 在车流量高峰期应增加岗位人员，加快车辆流通速度，防止车辆滞留。

1.4 出入口道闸故障或因其它原因暂时失去屏障功能时必须使用地桩，保证出入口安全屏障的有效性。

1.5 车辆驶入时的基本操作

1.5.1车辆驶近停车场入口时，秩序维护员应面向来车呈立正姿势，注意观察。启用车场智能系统的，若IC/ID卡刷卡异常，秩序维护员应及时上前查明原因，帮助业主顺利通过。未启用车场智能系统、有《停车证》的车辆可以开启道闸放行。当班秩序员应抽查《停车证》，驶入车辆信息与《停车证》信息不符者禁止放行；

1.5.2没有IC/ID卡或没有《停车证》的外来临停车辆，秩序维护员应示意车辆减速停车。当车辆停稳后，秩序维护员快步走至距车辆驾驶室窗口适当距离的位置，呈立正姿势并敬礼，询问车辆进入小区事由，并将相关信息登记在《停车场车辆进出情况登记表》（附件8）上； 1.5.3符合放行条件的车辆，秩序维护员应提前向车主说明停车场注意事项和收费标准。经车主确认后，发放《车辆临时停放服务凭证》（附件7）。车主接过《车辆临时停放服务凭证》后，秩序维护员开启道闸，指引车辆驶入小区停车场指定的临停区域；

1.5.4外来临停车辆进入小区停车场，必须检查一辆放行一辆，严禁在未办理手续前将道闸打开放行。车辆外观有异常情况的，当班秩序员应和车主确认，并将情况登记在《停车场车辆进出情况登记表》中；

1.5.5如发生车辆冲岗、从入口绕行等可疑情况，应首先设法截停车辆，同时在第一时间报告秩序部主管，由秩序部主管负责处理。1.6 车辆驶出时的基本操作

1.6.1车辆驶近停车场出口时，秩序维护员应面向来车呈立正姿势，注意观察，对外来临停车辆应示意车辆减速停车。

1.6.2 车辆停稳后，秩序维护员快步走至距车辆驾驶室窗口适当距离的位置，呈立正姿势并敬礼，向车主收回《车辆临时停放服务凭证》，并快速核对

牌号、进入时间、值班人员签名等信息。对需要收取车位使用费的车辆按停车场收费标准收费，并给车主相应的停车费发票，然后开启道闸，示意车辆驶出停车场。对不愿收发票的车主，应明示公司的规定，请车主自行处理，严禁收费不给发票的行为。1.6.3临停车辆收费信息登记在《临停车辆收费登记明细表》（附件9）中，因特殊原因未收取车辆停放服务费的应在表中作详细记录，并请车主或上级签名确认。

1.6.4如发现驶出的机动车辆车牌号与《车辆临时停放服务凭证》上的车牌号不符等异常情况，秩序维护员应立即报告秩序部主管，查验车主的有效证件：车辆行驶证、驾驶证等，进行人、车、证的核实。必须经车辆所有权人或单位证实并在《车辆临停收费登记明细》备注栏上详细说明并签名后方可放行。

2、停车场秩序管理

2.1车辆进出小区和车库时要严格按规定路线行驶，按照干道先行的原则礼让行车，不得堵挡道路和车库出入口。

2.2通过车场道闸系统时，秩序维护员应提醒车主关闭远光灯，禁止鸣笛，限速5公里/时。地下车库路弯、坡陡，应提醒出入者注意安全，做到“一慢、二看、三通过”。禁止超长、超高车辆进入地下停车场。

2.3 对进入物业服务区域停车场的车辆，停车场秩序维护员应引导车辆正确停放，若出现困难或问题，应立即报告秩序维护主管。

2.4停放地下车库的车辆应凭车场智能IC/ID卡刷卡出入车库，一旦产生欠费，IC/ID卡自动失效。要特别提醒车位使用人及时充值并随身携带，以免影响车辆出入。

2.5 车场内车辆若发生故障，不带污染的小型维修，可在车场内进行，维修完后要督促车主清理周围卫生。其它维修一律禁止在车场内进行。

2.6车主自负车辆安全及车内物品的安全。停车场内应提醒车主车内勿放置现金和其它贵重物品，离开时关好车窗、车门，同时开启车辆防盗装置。若发生车辆本身及车内财物遗失，物业不负保管之责。

2.7秩序巡逻员应定时巡查车场，如发现车辆损坏、车门或车窗未关、漏水漏油等情况应及时报告部门主管，并通知客服专员联系车主处理。未通知到车主时，需做好《交接班记录》。发现有人拆零部件或维修车辆时，应立即制止并检查当事人有关证件。

2.8严禁在停车场内进行试刹车或练习驾驶的行为。一经发现，应及时制止。2.9 因车主原因造成车场内公共设施、设备损坏时要立即上报部门主管或以上人员到现场处理，根据损坏情况与车主明确责任，赔偿损失。

2.10车辆应停放在业主所认购的车位停放区域内，不得占用公共通道或他人车位。不按规定停车，物业服务中心应及时联系车主要求其整改，拒不整改的 物管公司有权将违规车辆拖离，拖离费用由违章车辆车主承担。2.11停车位仅供业主停放车辆使用，业主不得随意改变车位的用途。严禁在车位上搭建安装原有设施以外的设施，严禁在车位上摆放杂物或堆放物品。一经发现，物业服务中心应及时制止，并联系业主要求其整改。

2.12车库内严禁烟火，严禁装载有易燃、易爆或剧毒危险物品的车辆进入车场，如违反规定擅自进入，发生事故，除要求车主承担全部经济损失外，并追究司乘人员的责任。

3、摩托车、电瓶车及自行车停放管理 3.1 在物业服务区域内应指定固定的摩托车、电瓶车和自行车停放点，并明确标识。

3.2 在物业服务区域内停放摩托车、电瓶车和自行车的，物业服务中心工作人员不得乱收服务费用，亦无须发放出入凭证。在地下停车场租用电瓶车充电位的，应根据物业服务中心规定收取租金和服务费。

3.3 进入物业服务区域的摩托车、电瓶车和自行车必须按指定位置停放，秩序维护员督导执行，违规停放的应及时通知车主整改。3.4 严禁无牌摩托车进入物业服务区域。

六、特殊情况处理程序

1、发生车辆偷盗或车内物品偷盗事故应急处理程序 1.1业主向物业服务中心报告偷盗事故的处理程序 1.1.1客服专员应详细了解、记录被盗车辆或被盗物品信息、被盗时间以及是否向警方报案，并稳定业主情绪，立即报告物业服务中心经理。1.1.2物业服务中心经理根据案情及时作出工作指示：业主未报警的应及时向公安机关报案；已报警的在警方到来之前，应指派秩序维护主管查看并封锁现场，调出相关监控录像，向当班秩序员等相关人员了解情况。

1.1.3警方到达之后协助警方开展侦查，向警方提供物业服务中心掌握的相关资料信息。1.2 巡逻岗、监控或门岗发现偷盗嫌疑事故的处理程序

1.2.1巡逻岗或监控发现车场内有偷盗嫌疑的，监控中心应立即予以摄像控制，同时通知秩序维护主管带人到现场处理，如需报警处理的应及时报警。

1.2.2发现偷盗嫌疑人逃跑的，应记录偷盗的车辆信息，记下窃贼人数、体表特征和逃跑路线，并及时通知门岗关闭道闸，加强盘查。至警方人员到场后，将以上情况向其提供，并协助警方人员侦查。

1.2.3如有车辆拖走, 门岗须查明证件及车主，并通知物业服务中心客服专员联系车主。取得车主同意后, 方可放行。因秩序维护员原因造成车场内车辆丢 失的，应追究当事人的责任。

2、发生车辆损坏事故应急处理程序

2.1 当秩序巡逻人员发现停车场里的车辆发生损坏时,应立即通知客服人员联系车主，并报告部门主管。

2.2 撞车事故造成的损坏

2.2.1秩序维护员不得放行造成事故的车辆，并及时通知秩序维护部主管及项目经理到现场处理，必要时报请交通主管部门处理。

2.2.2秩序维护部主管到达现场后应设置维护区加以局部封锁，立警示标志或路障，指挥交通，给予其他车辆警示并请驾驶员绕行。对受伤人员需施行紧急救护的应立即救护，并保护现场，做好记录及拍照等取证工作。

2.2.3配合公安交警部门和保险公司做好事故调查处理。2.3 高空坠物造成的损坏

2.3.1 客服专员接到投诉电话后，应立即报告秩序维护主管和项目经理。2.3.2秩序维护部主管应及时赶到现场处理，派人封锁并保护现场，拍照取证，维护秩序。出现人员受伤时，拨打120救护电话，不可随意搬动受伤人员。

2.3.3 配合公安机关和保险公司做好事故调查处理。

七、停车票据管理

1、各项目财务部根据项目需求在税务局购买停车场定额发票。

2、各项目的停车场定额发票由客服部领用、保管及退回，并做好签字手续，保证项目拥有足量票据供收款使用，每日至财务核销票据。

3、按次收费的停车场由各项目秩序维护部根据核定的定额停车票领用量领出停车场定额发票。停车发票由专人到出纳员处签名领取，编号应具有连续性，门岗交接班时须将发票数量、编号及其连续性等情况记录在《秩序维护员交接班记录表》上。

4、各项目秩序维护部、客户服务部对已使用完的票据存根，每天下午四点前交于该项目财务，结清款项，并换领新发票。

5、各项目收费人员必须按实际收到的停车费出具相应的票据。

6、停车费收据使用必须符合公司票据管理制度。

八、停车场IC/ID卡管理

1、停车场智能 IC/ID 卡由项目物业服务中心财务部负责保管。财务部应按公司规定建立《停车卡保管台帐》（附件12），详细登记停车卡的购入、领用、退回及结存情况。

2、客服专员向财务申请领取IC/ID 卡时必须一一登记卡号，并在财务《停车卡保管台帐》上签字。客服专员开具停车位管理服务费收据时必须在收据上注 明发放给业主的IC/ID卡卡号，方便财务核对。

3、停车场智能 IC/ID 卡必须按公司统一的卡的格式、类别和权限由物业服务中心经理制定秩序维护部特定授权人进行授权。授权操作密码应定期更改，每季度一次。如因人员变动等特殊原因，物业服务中心经理可根据实际情况临时更改。

4、各项目客服部须在业主办理停车卡当日及时更新项目车位的租售情况，并填写更新《车位收费明细表》（见知识库CFDC-WY-008）及《IC/ID卡制卡收费台账》（附件11）。

5、各项目因客户临时停车需要领用停车卡的，由项目秩序维护部申请，经项目经理批准同意后才能办理，并收取卡的押金，登记退卡时间，建立临时停车卡单独台帐。

6、对客户因不再停车等原因退回的停车卡，由客服专员将IC/ID卡交由秩序维护部进行系统消除，再将停车卡交回财务，并在《停车卡保管台帐》上登记。客服部见已处理完毕的押金收据后按规定程序办理退款手续并做好台帐登记。

7、各项目秩序维护部根据收费凭据注明的期限，对停车卡的停车期限进行系统操作，并做好登记记录，并对丢失的停车卡进行系统锁死。

8、各项目工程部应定期对系统进行维护，保证系统安全。秩序维护部应保证系统数据与实际一致，做好系统备份。

9、各项目每周一次对所有台帐进行核对，做到钱与台帐一致、钱与卡一致、系统数据与实际停车情况一致，项目经理在各类台帐和统计表上签字确认，并于次月4 号以前将《车位收费明细表》上报物业总部项目管理部，项目管理部汇总后于 8 日报地产总裁。

九、违规与考核

1、违规行为

1.1《车位使用服务协议书》、《停车场车位租用协议书》有效期满后，物业服务中心未及时通知顾客续签者； 1.2车辆进出时，对临停车辆（没有IC卡或停车证车辆）在未办理手续前将道闸打开放行者； 1.3 超长、超高车辆进入地下停车场未有效阻止而发生设施设备损坏者； 1.4 车场内车辆发生交通事故、盗车及车辆损坏等事故处理不及时者； 1.5 停车场内摩托车、电瓶车、自行车管理严重不到位者； 1.6不按规定认真登记、更新各类台账，导致查验不方便者； 1.7 没有及时向物业总部上报《车位收费明细表》台账者；

1.8 办理服务和收费过程中服务态度不好，与业主或车主（司机）发生过激矛盾（如争吵、打架等）者 8 / 25

1.9 车辆停泊数目与IC/ID卡登记数量不符，又无正当理由者； 1.10 IC/ID卡或停车证授权时限与停车位服务费收费区间不符者；

1.11 不经批准，私自制作停车卡/证者； 1.12 故意少收、不收、多收费进行舞弊者； 1.13 收费不开收据或不给票者。

2、考核

2.1经核实，有1.1—1.10条行为者，对相关责任人，第一次作书面警告，考核人民币￥100元；第二次作严重警告，考核人民币￥200元；第三次作辞退处理，考核人民币￥500元。2.2 有1.11—1.13 条行为者，对相关责任人作辞退处理，考核人民币￥200 元

第四篇：物业小区停车场

物业小区停车场、车库管理制度（全套）

停车场、车库，如果没有健全的管理制度，就不能把车辆管好。健全的管理制度应该包括：门卫管理制度、车辆保管规定等。

一、车辆管理负责人职责

1.依法循章对住宅区(大厦)、交通、车辆进行管理。

2.负责按物价部门收费规定收取车辆保管费。

3.熟悉掌握住宅区(大厦)车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证业主使用车位。

4.负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行日考核，填写《员工日考核表》。

5.负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。

6.负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。

7.负责对员工进行法制教育和职业道德教育，不断提高服务质量。

8.负责对员工进行岗位培训，并做好培训记录。

9.定时向管理处主任汇报工作。

二、车辆管理员的职责及纪律

(一)车辆管理员的职责

1.负责对停车场(库)的汽车、摩托车，以及保管站内的自行车管理。

2.实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。

3.按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车辆出入登记表》。

4.遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。

5.按规定和标准收费，开具发票，及时缴交营业款。

6.负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区交通、停车秩序。

7.负责对小区道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全。

8.负责停车场(库)的消防以及停车场(库)、值班室，岗亭和洗车台的清洁工作。(分别按小区清洁工作手册中《停车场清洁》、《值班室、岗亭的清洁》进行清洁)

(二)车辆管理员的纪律

1.仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。2.执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。

3.严格遵守《交接班制度》。

4.值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西，不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。

5.爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。

6.依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。

7.禁止在公司所管物业范围内打麻将；不准借娱乐为名搞变相赌博。

8.团结互助，禁止闹纠纷；不说脏话，不做不利团结的事。

9.遵守《员工宿舍管理规定》，不得带人留宿，来客留宿必须经物业服务中心经理批准。

三、门卫管理制度

这里的门卫包括停车场库的门卫和物业区域大门门卫。

某些区域，既需保持相对宁静，又需保证行人的安全和环境的整洁，为此，必须控制进入物业区域的车辆，这便是大门门卫的一部分职责。除救护车、消防车、清洁车、小区各业网点送货车等特许车辆外，其他车进入物业管理区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主要细询问，一旦发现问题，大门门卫要拒绝车辆外出，并报告有关部门处理。

停车场库门卫职责是：

1.严格履行交接班制度。

2.无车辆识别系统的情况下，对进出车辆作好登记。

3.指挥车辆的进出和停放。

4.对违章车辆，要及时制止并加以纠正。

5.检查停放车辆的车况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。

6.搞好停车场库的清洁卫生。

7.定期检查消防设施是否完好，如有损坏，要及时通报上级，维修更换。不准使用消防水源洗车等。

8.停车场库门卫不准私自带亲戚朋友在车库留宿，无关的闲杂人员要劝其离开。9.值班人员不准睡觉、下棋、打扑克或进行其他与执勤无关的事，要勤巡逻，多观察，随时注意进入停车场库的车辆情况及车主的行为，对发现的问题，要及时报告上级部门。

四、车辆管理员交接班制度

1.按时交接班，接班人员应提前10min到达岗位，在接班人员未到达前，当班人员不能离岗。

2.接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。

3.向下一班移交值班记录和《车辆出入登记表》。

4.交接班时应将上一班移交的值班物品，如对讲机等及其他设备清点清楚，并在值班记录上签名。

五、停车场管理规定

1.对进入停车场车辆的管理规定

①进入停车场的车辆须具备一切有效证件，包括行驶证或待办理证明、保险单等，车辆号牌应与行驶证相符，待办车辆应与待办证明相符。

②进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。③车辆停放后，司机须配合秩序员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带走贵重物品，车管员没有帮司机保管物品的义务。

④进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。

⑤进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃置废杂物，禁止在场内吸烟。

⑥进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。

⑦禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏油、漏水等病车进入停车场。

⑧进场车辆如不服从秩序员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。

2.小区(大厦)交通车辆行驶停放管理规定

①遵守交通管理规定，爱护小区(大厦)的道路，公用设施，不乱停放车辆。

②车辆不准在小区(大厦)内长期停放，临时停放按规定标准缴费。

③小区(大厦)内车辆行驶停放服从秩序员指挥，注意前后左右车辆安全，在指定位置停放。④停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走。

⑤机动车辆在本区行驶，时速不得超过15ｋm/h，严禁超车。

⑥机动车辆在小区(大厦)内禁止鸣号。

⑦不准在小区(大厦)任何场所试车、修车、练车。

⑧不准辗压绿化草地，损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及公用设施。

⑨不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆，机动车辆只能在停车场、库或道路上划线停车位内停放，非机动车必须停放在自行车棚。

⑩除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外，其他车辆一律按本规定执行。

3.停车场(库)管理规定

①停车场必须有秩序员24ｈ值班，建立健全各项管理制度和岗位职责，管理制度、岗位责任人姓名和照片、保管站负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场(库)的出入口明显位置。

②停车场(库)内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。③在停车场(库)和小区车行道路须做好行车线、停车位(分固定和临时)、禁停、转弯、减速、消防通道等标识，并在主要车行道转弯处安装凸面镜。

④在停车场(库)出入口处设置垃圾桶(箱)，在小区必要位置设路障和防护栏。

⑤机动车进场(库)时应服从秩序员指挥，遵守停车场(库)管理规定，履行机动车进出车场(库)有关手续，按规定缴纳保管费。

⑥集装箱车、2.5ｔ以上的货车(搬家车除外)、40座位以上的客车、工程车，以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入小区(大厦)。

⑦不损坏停车场(库)消防、通信、电器、供水等场地设施。

⑧保持场(库)内清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应立即处理。

⑨禁止在停车场(库)内洗车(固定洗车台除外)、修车、试车、练车。

六、摩托车、自行车保管规定

住宅区(大厦)摩托车实行统一保管。摩托车、自行车的保管分月保与临保两种方式，两者的管理规定有所不同。1.摩托车、自行车月保的管理

a.需办理月保的车主先到停车场收费处办理登记，缴纳月保费用(收费标准按物价部门文件规定)，领取月保号牌；

b.月保车辆凭号牌停放，月保号牌禁止外借，禁止其他车辆使用，用户如更换车辆，需到车场办理手续；

c.月保车辆需每月按时缴纳月保费用(可预缴多月)，过期按临保车辆处理；

d.月保车辆进场需按指定的月保区域停放，并将号牌挂放在所保车辆上，以便车管员核对。

2.摩托车、自行车临保的管理

a.临保车辆进场需按秩序员指示到临时停放点停放；

b.秩序员发放临保号牌，并做好车辆登记工作，临保号牌分为两个相同的号码牌，一个挂在临保车辆上，另一个给车主随身携带，作为取车凭证；

c.车辆停放后，车主需到收费处缴纳临保费用；

d.临保车辆离场时，车主需交回号牌，秩序员核对无误后放行。3.禁止车主在停车场内洗车、修理摩托车，防止火灾事故的发生。

4.已缴纳停车费并有原始收费凭证和停车卡的单车，如有遗失，由保管单位负责赔偿。

5.需要保管的摩托车必须购买综合保险，车辆遗失时，由车主及时报案，保管部门出具证明，协助车主向保险公司索赔。

6.存放在保管站的自行车，长期存放没人使用，且未缴保管费达3个月者，由车管班清出保管站，不再负保管责任。

七、值班室(岗亭)管理规定

1.值班室(岗亭)应用镜框悬挂车辆管理制度(主要为岗位制度、操作规程和停车场管理规定)、收费标准、营业执照，保管员姓名和照片等。

2.值班室内设一套完好的单人办公桌椅作记录使用，不准放长椅，不准闲杂人员进入，岗亭外不准摆放凳椅。

3.在值班室外适当位置(室内也可)配置一块800mm×600mm的白写字板出通知用，停车场、摩托车、单车棚(库)固定值班室，根据车辆停放数量制作一个悬挂准停证、停车牌等用的标牌框。

4.值班室(岗亭)内不准存放杂物，随时保持室内外清洁。5.值班室(岗亭)“值班记录”、“车辆出入登记表”及“车辆保管卡”均放在固定位置，且应摆放整齐。

6.值班室(岗亭)不准作其他使用。

八、对讲机使用管理规定

1.仅值班员和车辆巡逻管理员每人配一部对讲机，另配一个备用充电池和一个充电器。

2.对讲机在更换充电池时，必须先关掉电源和主机上的开关，保护和延长机身使用寿命。

3.电池不准经常更换，必须按规定时间(8～10ｈ)轮换使用。

4.不准用对讲机谈论与本职工作无关的事情。

5.认真做好对讲机交接工作，以防出问题时互相推卸责任。

6.遵守“谁使用，谁保管；谁损坏，谁负责”的原则。

九、车辆管理秩序员仪容仪表规定

1.着装规定 ①统一按车辆管理秩序员的着装规定着装，要求举止文明、大方、端庄，精神抖擞。

②制服统一，穿黑色皮鞋，佩戴员工证，服装整齐、干净、笔挺。

③不得佩戴饰物，口袋内不宜装过多物品，制服外不得显露有个人物品。

④禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。

2.形象规定

①经常注意检查和保持仪表整洁。

②不准留长发、蓄胡子、留长指甲，蓄发不得露于帽檐外，帽沿下发长不得超过1.5cm，胡须要天天刮，不留长鬓角，鬓发长不超过耳屏，指甲不得超过1mm，鼻毛不得长出鼻孔。

③精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不准边执勤边吸烟、吃零食，不搭肩挽臂，做到站如松、坐如钟、动如风。

④不得哼歌曲、吹口哨、听收录机、看书报。

⑤不得随地吐痰，乱丢杂物。

⑥不挖耳、抠鼻孔，不得敲桌椅、跺脚或玩弄其他物品。⑦做到“微笑服务”，对待车主、业主(住户)友善、热诚，严格遵守公司规定的文明礼貌服务用语。

⑧上岗前，必须对照整容镜整容，检查衣、帽、领带、鞋带及装备是否穿戴整齐、规范，班组长、秩序员在场应检查或予以纠正。

第五篇：物业采购管理程序

采购管理程序

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摘

要

1、采购系统的概念

2、采购的选择

2.1 需要采购的业务

2.2 供应商的选择

2.3 工程材料的采购及管理

2.4 供应商的选择原则

2.5 合同的管理

3、采购付款控制和程序

3.1 现金付款的控制

3.2 银行付款的控制

4、供应服务商的评估

4.1 设备维护情况评估分析

4.2 材料采购评估分析

4.3 专业性服务评估分析

4.4评估分析结果的处理

5、采购系统的完善和发展 2 2 2-3 3-4 4 4-5 5 5-6 6-7 7 7 7-8 8 8 9

chi 2、2.1

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采购的选择

需要采购的业务

1、工程设备及维护：

①、电梯系统；②、空调系统；③、机电设备；④、后备发电机；⑤、弱电系统；⑥、卫星通讯系统；⑦、给排水系统；⑧、土建工程、工程材料：

①、电梯材料；②、机电设备材料；③、弱电系统材料；④、卫星通讯系统材料；⑤、给排水系统；⑥、土建材料；⑦、空调维修材料等。

3、工具

①、工程工具；②、劳动保护用品

4、办公用品

①、办公用设备；②、办公用易耗品；③、办公用文具

5、专业服务性项目：

①、清洁服务；②、绿化服务；③、花卉租摆；④、节日装饰；⑤、客户服务；⑥、大厦保险

6、安全系统

①、中控系统；②、保安系统；③、消防系统；④、通讯系统

7、政府垄断性项目：

①、供水；②、电费；③、天然气；④、城市热力；⑤、油料费用

8、一般性项目

①、年底审计；②、日常法律事务咨询；④、行政管理

9、应急性项目：

①、突然停水、停电；②、突发紧急事故

10、其他、临时性项目：

①、消防演习；②、业主大会

以上采购项目只是大厦日常运行需采购项目的总体概括。2.2 选择供应商的条件

1、专业服务性项目

控制力度和角度

①、考查供应服务商的专业胜任能力。②、供应服务商的相关服务业绩。③、供应服务商营业运行的相关证件，包括：营业执照、税务登记证等。④、供应服务商所提供的服务价格定位，与同类服务活跃市场的价位是否有差异。如果有差异，一定要分析差异原因。⑤、提供服务的方式：24小时服务、有需要时提供服务、定期服务以及应急服务。

⑥、对供应商要进行定期的考核和评价，针对出现的问题及时要求供应商进行改正。

2、安全系统

针对保安部的采购情况控制的力度和角度

①、供应服务商必须是国家安全系统承认的单位。

②、有国家承认的安全系统或者消防系统的执业资格证书。

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③、比较同类服务的收费标准，确定供应商的收费是否合理。

④、定期评价供应服务商的服务是否达到国家规定的标准。

3、政府垄断性项目

控制力度和角度

①、供水、供电、供气、供暖属于向政府部门的采购，每一项都有北京市物价局的定价标准，此种采购，无法进行价格的比较。属于政府部门垄断行为。

②、检查政府部门的收费标准是否合理，因为针对不同的对象国家在定价标准上是有一定的区别的，主要衡量的我们所管理的项目是否适用，其收费标准。

4、一般性项目和办公用品

控制力度和角度

①、审计的会计师事务所的选择主要由所管理项目的业主委员会或者相当于业主委员会的权力机构，进行委托。物业公司从审计准则的角度，没有权力确定会计师事务所。

②、律师事务所的选择标准为：能够提供房地产和物业管理方面专业的意见和相关法律咨询。

③、办公用品、文具、办公设备维护、印刷等，首先考虑供应服务商是否是专业或者正规的公司，同时我们要考虑采购必要性。行政费用的开支一定要考虑每个项目的预算，因为行政费用没有严格的控制标准，而且具有不确定性。

5、设备维护和工程采购

控制的力度和角度

①、供应服务商的专业技术胜任能力。

②、供应服务商的服务是否属于超范围经营，是否有能力提供所需的相关设备或配件。

③、供应服务商是否是国家承认并允许其接受境内外视频信号的单位。④、考虑所要进行的维修或更新改造是否符合成本效益原则。

⑤、工程材料采购是控制的关键。材料的价格、质量、供货及时性。特别是材料的价格和质量，价格一定要合理即符合市场的公允价格，产品质量一定要合格。禁止任何假冒伪劣产品流入工程部的库房。

2.3 工程材料采购及管理

1、材料采购需要履行的手续

①、工程部根据实际工作安排，填写材料采购计划，递交总物业经理审批。只有经过总物业经理审批同意的材料采购计划，才能实施采购，工程部不得擅自通知供应商送采购材料。

②、总物业经理可以根据实际情况具体决定是否进行采购，以及选择材料供应商。

③、供应商将材料送达项目后，应第一时间通知总物业经理，总物业经理亲自或责成相关人员进行验收入库。

2、材料出入库的管理

①、设置专人管理工程部材料库房，直接受总物业经理的领导。

②、每次材料出入库，库管员必须填制出入库单和登记库房帐本，并且将出JLLF-FIN-MB02-06-AC-a chi

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入库单送交财务部进行账务处理。

③、材料的入库和领用要有工程部主管以上人员签字确认。建议库房管理采

用以旧换新的原则，即更换一个新的配件或用电器，要有换下来旧的配件或用电器补库。如果出现未补库情况要查明原因，有必要的情况下，要写书面报告。

④、每月底库管员要对库存材料进行清点，结出月底每类材料的余额和库存数量。并且将结果送交总物业经理和财务部，以便财务部进行核对。⑤、库房管理员要及时反馈库房情况信息给总物业经理。库房情况信息包括库房材料的数量、质量、价格，以及需要改进和完善的地方等。

2.4 供应商选择的原则

1、采购前的准备工作：第一要填写商品/物料采购申请单，经部门经理确认后报

大厦总物业经理批准。第二要根据采购的内容确认比价的程序，不同的金额比较的标准不同，具体的比较标准如下： ①、RMB100以下的可以直接购买。

②、RMB100-RMB1000需要有正式报价。②、RMB 1,000-RMB 10,000的至少需要三家报价，已经签订了供应服务合同的不需要每月都进行比较，只需在续签新合同时进行比较。③、RMB10,000-RMB100,000的采购至少需要四家报价。④、RMB100,000以上的采购至少需要五家的报价。

⑤、在索取供应商的报价的同时供应商还需要提供的资料包括资质证明、营业执照复印件、税务登记证复印件以及相应的业绩报告。

以上的比价不包括政府垄断的项目，比价的目的不只是价格的比较还要比较相应的售后服务，产品质量情况等。所有的供应服务合同必须由总公司的MS部门负责人签署。

2、在对供应商进行比价的同时，要填写商品/物料采购对比表。对比表的填写项目与采购金额相关，同时在表上要体现出申请人、申请部门经理、总物业经理的意见，该出选择此供应商的原因。

3、执行采购计划，根据上述的采购准备工作结果，与供应商签订相关的合同，依据合同的金额和付款方式，支付采购的项目金额。涉及到维修等工程的还要有工程竣工验收合格单。

3、付款的手续和程序

《会计法》第2章14条的规定：会计机构、会计人员必须按照国家统一的会计制度的规定对原始凭证进行审核，对不真实、不合法的原始凭证有权不予接受，并向单位负责人报告；对记载不准确、不完整的原始凭证予以退回，并要求按照国家统一的会计制度的规定更正、补充。原始凭证记载的内容均不得涂改；原始 凭证有错的，应当由出具单位重开或更正，更正处应加盖出具单位的印章。原始凭证金额有错误的，应当由出具单位重开，不得在原始凭证上更正。

根据《会计法》的要求和仲量联行的实际情况，现拟订相关控制程序如下： 3.1 现金支出的控制

1、现金支出的控制范围：日常费用的报销、退还押金、现金借款、应急材料采

购。

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3.2

2、根据中国会计准则对现金的控制原则要求，日常现金支出的最高限额为RMB1,000.00，超过此标准的要酌情处理，为了维护财务制度的严肃性，要 尽可能的用支票支付相关的费用。

3、日常费用的报销。

①、申请报销人填写报销明细单，并按规定提供所需的原始单据。报销单所填列内容必须真实、准确，禁止填列虚假金额。

②、报销单所附原始单据必须有经手人签字，所附发票必须是国家税务局统一印制的发票。

③、申请报销人填写完报销明细单，必须有所在部门的经理签字。然后送交项目出纳进行初步审核。

④、项目出纳初步审核合格后，送交总物业经理签字确认，最后送交总公司进行最后的批准审核。报销单从总公司返回后，项目出纳支出现金报销费用。然后，送交会计记账。

4、退还押金的控制程序

①、退还押金主要是指出入证押金和低于RMB1,000元的装修押金。

②、申请退装修押金和出入证押金的首要前提条件是装修单元经管业部、保安部、工程部验收合格。

③、按实际交回的出入证数量退还相应的金额，退还数量必须由保安部确认签字。然后，施工方凭我司开出的收据据实退还。施工方工作人员丢失的出入证，押金不予退还。

④、退还装修押金需要提供的资料：经管业部、保安部、工程部验收合格单；收取押金开据的收据，经财务部核实后予以退还。

5、现金借款的控制

①、根据会计制度规定日常借款最高限额为1,000.00元。程序如下：拿到申请单以后，首先，必须有所在部门经理确认签字；然后，总物业经理确认签字；最后，到财务部签字领取现金。所借现金要及时到财务部核销，最迟不能超过月底结账时间。

②、差旅费借款，差旅费借款必须经过总公司PM的负责人签字确认。此项借款的核销可以跨月，根据各种发票据实核销。

6、应急情况的现金支出控制

①、应急现金的支出包括两种情况：一种是整栋大厦的突然事故；另一种是某一单元的事故。

②、整栋大厦的突然事故是指突然停水、停电，需要紧急租赁发电机、需要购买备用水泵等。

③、某一单元的事故是指某单元突然出现特殊情况、水管崩裂等情况，而我 ④、们工程材料中没有此种材料，由于情况紧急可以从出纳的备用金中直接支取现金，购买材料。

银行支出的控制

1、支票付款的范围包括：材料采购、分包商的服务费用、往来资金、代收代付

款、返还施工押金等。

2、材料货款的结算

①、固定供应商材料货款的结算采用月结的方式。

②、每月月底财务部将要统计材料的入库数量和金额，并且与库房管理员的JLLF-FIN-MB02-06-AC-a chi

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统计金额进行核对。如果金额一致，财务部将及时办理支票申请手续； 如果存在差异，财务部将要与库房管理员一同分析差异原因，假如属于正常损耗，财务部将进行财务处理，假如是管理原因造成的损耗，财务部将要以书面的形式反映给总物业经理，由总物业经理及业主委员会决定处理方案。

⑤、如果供应商无法提供所需材料，需非指定材料供应商供货。那么需要工程部填写商品采购货比三家对比表。财务部将根据总物业经理最后签字确认的供应材料价格申请支票。

⑥、公共假期应急材料采购的处理。财务部将为休息日值班经理每人提供300元的应急材料采购备用金。

3、分包商的服务费用包括：保洁费用、工服洗涤、电梯维护、配电室维护、沙虫服务、绿化及花卉租摆等

①、通过货比三家的方式选择服务供应商。

②、每年根据分包商全年的服务情况，对此分包商进行评价以确定是否与其续签新一年的服务合同。

③、根据合同规定的付款时间和方式，支付每月的费用。因为每个分包商的付款方式是有所区别的，有月付的、季度支付的、半年支付的。

④、在申请付款时申请单所附资料包括：付款申请书、合同付款方式复印件、与合同金额相对应的发票。同时要与财务账上数据相核对，在核对无误的情况下办理申请付款手续。

4、往来资金，形成往来资金的主要原因是项目管理处没有银行基本户，需要通过基本户支付的款项只能由总公司代付。主要包括：员工的工资、员工的各种保险、代缴营业税金、项目的零用现金。每月月底项目要与总公司核对往来账，金额正确以后，在下月初支付往来款。另外，每月需要支付给总公司的款项中还包括每月的管理者酬金。

5、代收代付款项的控制，代收代付款项包括为服务商代收的服务费和为政府部门代收代付的公共事业费用。

①、收款人必须是项目管理处签订合同的分包商或者与管理处签订正式的委托代收款合同，否则，将不予代收。②、必须有付款人同意付款的确认函。

③、代收款项到达管理处的帐户后，收款人才能向管理处申请支取款项。收款人所提供给管理处的发票，必须是符合北京市税务局颁布新发票使用和管理规定的正式发票（即2001年4月1日起实施的新规定），而且发票必须真实有效。管理处将按发票上的财务章的名称作为付款支票的抬 ④、头。

④、在收到代收款项后，管理处将代扣代缴营业税，税率为5%。银行收取的手续费以及代收款项属于外币的汇兑损益由收款人自己承担，管理处不予承担。

⑤、每月的月底财务部将要统计为每个单位代收的款项金额，代扣代缴的相关税金。然后，通知相关部门按财务部的统计金额申请付款。

⑦、为政府部门代收的费用包括水费、电费、煤气费、供暖费，以上费用有政府部门规定的收费标准，每月管理处根据业户的实际消耗情况计算应缴金额。

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北京仲量联行物业管理服务有限公司4、4.1

4.2

4.3

6、返还施工押金的控制

①、施工单位按照施工图纸完成工程，并且按照图纸的要求自检已经合格。②、自检合格后，施工单位与业主进行验收，业主验收合格。然后由业主和施工单位共同向管理处申请验收。

③、管理处根据验收申请，由管业部、保安部、工程部三个部门联合验收施工单元。以装修手册的准则为衡量标准，符合要求的由三个部门的验收人员在验收单上签字；如果不符合验收标准，要求施工单位限期整改，然后，重新申请验收。

④、施工单位持工程验收合格单和财务部的收款单据，到财务部申请退还施工押金。财务部核实金额和相关手续后，办理退还押金手续和支票申请。

供应服务的评估

设备维护情况评估分析

1、保质期内是否出现问题

此项评估主要是针对购买设备的情况进行分析的，保质期内是否出现问题是评价一台设备和一项采购的重要阶段，也是评价设备质量的关键。质量的好与坏直接影响我们为业主或租客的服务水平，也是会不会遭受业户经常投诉的关键。

2、保质金是否返还

保质期是否出现问题是决定保质金返还与否的关键，假如设备真正的出现了质量问题，保质金是我们的一种补偿，我们将要拒绝支付保质金。同时还要根据合同进行有关的责任追究问题。材料采购评估分析

1、材料的价格水平（与同类市场的情况）

仲量联行每个项目材料供应都有固定的供应商，但是供应商的价格并不是根据市场的价格确定的，某些材料是供应商从其他的商户手中购买的，这样就需要我们每月要对材料的价格进行检查和分析，比较其与同类市场是否有异常的材料价格出现。我们允许供应商有一定的加价，但是不能超过与其签订合同规定的加价率。应该10元钱能做的工作我们没有必要花100元钱去做。

2、材料的质量（包括客户反馈的情况）

材料的质量直接影响我们的客户服务水平，假如我们花费同等的价格购买的材 料而质量却比其他的材料差。由此遭到住户或租客的投诉，我们一定要根据合同追究供应商的责任。如果供应商有欺诈行为我们要考虑是否还继续与其合作；如果特别严重的我们应该考虑追究其法律责任。以维护仲量联行的声誉。

3、及时性

在项目里特别是公寓的项目，经常会出现许多意想不到的维修事情，这样就需要材料供应商在接到我们的请求后，能够给我们及时的答复，是否能够提供材料。能，需要多长时间；不能，是没有存货还是市场上没有此类商品。但是能给予及时的答复是非常重要的。直接影响着我们的服务质量。专业性服务的评估分析

1、好，好在哪？

2、不好，不好在哪？

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3、还可以，为什么还可以？ 4.4 评估分析结果的处理

1、没有达到标准的处理

①、经过评估分析对其的服务并不理想，但是对方愿意接受我们提出的建议并且进行相关的改进。其改进后我们评估分析已经达到我们要求的服务标准，我们可以与其继续合作。

②、服务供应商的服务直接遭到客户的投诉，给仲量联行造成了极坏的影响；由于此项服务给项目正常运行造成巨大损失的。管理处将要根据合同与其立即解除合同，同时尽最大的努力挽回供应服务商造成的不良影响。然后考虑更合理的方式挑选此类服务的供应商。

2、达到标准的处理

如果对我们的服务特别理想的服务供应商或材料供应商，项目将要与其签订长久的供应合同，并且其业务将随着仲量联行的业务发展而不断的发展。成为长久的合作伙伴。

5、采购系统的完善和发展

随着公司业务的发展和外部环境的变化，采购系统将要不断的完善和发展，影响

因素包括：公司内部因素和公司外部环境

公司内部因素应该包括：公司的管理策略、经营策略、公司的信誉度和知名度等；

公司的外部因素应该包括：行业竞争、国家政治环境、宏观经济政策等。

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