大型洗浴会所调研报告

第一篇：大型洗浴会所调研报告

大型洗浴会所调研报告

姓名:...班级: 室内五班

学号: 2012020532 课程: 室内外装饰材料与施工工艺

指导教师: 袁泉

大型洗浴会所调研报告

一．摘要：市场经济的高速发展，人们生活水平的不断提高，人们越来越不满足于传统澡堂子形式的洗浴，越来越转向于集洗浴、休闲、娱乐于一体的大型洗浴会所。在这种蓬勃发展的时候，一种健身的、娱乐的洗浴中心应时代的需求产生，这也让洗浴会所有了市场的发展前景。本文对大连的欧蕾水城高档洗浴中心进行了调查研究。二．正文

1.调研其洗浴中心所在的区域环境、运营模式、交流途径等。目前大连洗浴业种类集中体现为大型单体桑拿洗浴中心、中小型单体中心、附带性桑拿洗浴中心（如星级宾馆及小区附带的）几类，投资额（不含房屋建设费用）在1000万元以上、宫殿式的大型洗浴中心有好几家；投资在2000万（不含房屋建设费用）的洗浴中心有三四家；营业面积在6000平方米至10000平方米的洗浴中心有一两家。一些白领和收入高的人会去这样的浴场，外来投资者在休闲时也会选择这样的浴场，在家中有洗浴设施的家庭同样会去这样的浴场，看似饱和的市场其实有很大一块空间。

欧蕾水城位于大连沙河口区滨海西路591号(近星海渔港)，星海湾位于大连的东南角。欧蕾水城正是处于滨海西路上，临近星海湾星海广场，周围还有着很多的旅游观光景点及很多的豪华酒店。地理环境优越，交通便利。其运营模式以商业为主，主要是配合着周围的旅游景点和周围小区的居民，及自驾游的游客进行运营。集休闲度假、沐浴、餐饮、商住、棋牌、健身、休闲娱乐为一体，种类繁多。其次水城的客流主要以旅游的人居多，附近并配有停车位，可以让开车来的朋友放心的洗浴。

2.调研洗浴会所的区域定位，周边流动的人口。

欧蕾水城位于星海湾临海，并不是商业中心，属于郊区。周围的小区住宅也不是很多，人口流动性少。属于高档的洗浴会所，它的私密性也比较好。桑拿洗浴场所的特色就是休闲、舒适，属于经济实力较高的消费人群。而欧蕾水城正是位于旅游区和高档住宅休闲区，都是经济实力较高的消费人群，能让其更好地盈利。如果是我的话也会把高档的洗浴中心建在这种地方，商业价值比较大。

3.调研其洗浴中心的设施。

欧蕾水城总共分为4层。一层为大厅并配有电梯，方便游客。二层有男更衣室和女更衣室，进了浴区，都是独立的洗浴间，洗手盆边上都配有牙刷，纸杯，香皂，洗面奶，洗发的有潘婷，海飞丝，沐浴露是多芬（分两种清爽和滋润），种类齐全。浴区还有一个大池子，可供游人泡澡。三层，右边是餐厅，左边有玛瑙房，玉石房，盐石房，蒸透出来还有很宽敞的休息厅，并配有电视。四层有休息大厅，主要功能是按摩。

欧蕾水城装有中心空调，男女更衣室、男女浴区及堂口、大厅、房间等休息场所设有冷暖调温和换气设备，保持空气流通。尽量做到了除湿、除菌的要求，保证了室内装修的水平，符合国家的规定。在消防安全设施上，欧蕾水城陪有绿色安全通道和消防措施，及保安人员。但是没有配备至少10人的专职消防、保安人员，负责日常消防安全管理工作，说明它的消防设施还不够符合国家的规定，有待提高。场所内休闲娱乐区、厨房餐厅和客房区必须分别明确至少1名专门人员负责防火检查巡查、引导人员疏散、消防安全提示等。4.调研国家对洗浴中心的规范要求。

国家对洗浴场所卫生规范，为加强沐浴场所卫生管理，规范经营行为，防止传染病传播，保障人体健康，依据《中华人民共和国传染病防治法》、《公共场所卫生管理条例》、《突发公共卫生事件应急条例》、《艾滋病防治条例》、《化妆品卫生监督条例》等法律、法规，制定本规范。①沐浴场所应选择远离污染源的区域。沐浴场所内外环境应整洁卫生，蟑螂密度、鼠密度应符合国家有关卫生标准。②沐浴场所应设有休息室、更衣室、沐浴区、公共卫生间、清洗消毒间、锅炉房或暖通设施控制室等房间，各功能区要布局合理，相互间比例适当符合安全、卫生。③使用要求沐浴场所地面应采用防滑、防水、易于清洗的材料建造，不得对人体产生危害。④池浴应配备池水循环净化消毒装置。⑤浴区内不得放置与沐浴无关的物品。⑥对它的消毒、供水、通风、照明都有一定的规范。⑦另外，对洗浴场所的卫生许可证，工作人员的卫生都有着详细的要求。

国家对桑拿洗浴场所应设置或确定消防工作的归口管理职能部门,并确定专职或兼职的消防管理人员。属于消防安全重点单位的桑拿洗浴场所应建立专职或义务消防队。①面积在200平方米以上或容纳50人以上的桑拿洗浴场所要配备至少10人的专职消防、保安人员，负责日常消防安全管理工作，其他桑拿洗浴场所根据情况至少要明确5名消防安全管理人员。②场所内休闲娱乐区、厨房餐厅和客房区必须分别明确至少1名专门人员负责防火检查巡查、员疏散、消防安全提示等。③一个厅、室的建筑面积不应大于200m2，并应采用耐火极限不低于2h的不燃烧体隔墙和不低于1h的不燃烧体楼板与其他部位隔开，厅、室的疏散门应设置乙级防火门。④房间门至最近安全出口的最大直线距离不应超过40m，其室内最远点至最近安全出口的直线距离不宜大于30m。⑤疏散楼梯和走道上的阶梯不应采用螺旋楼梯和扇形踏步，疏散走道上不应设置少于3个踏步的台阶。⑥场所室内装饰装修材料必须使用不燃、难燃材料，必须经过见证取样检验合格，严禁使用聚氨酯、场所室内装饰装修材料必须使用不燃、难燃材料，必须经过见证取样检验合格，严禁使用聚氨酯、泡沫塑料等燃烧后产生大量有毒烟气的材料。并设有应急灯，疏散标志等。5.调研洗浴中心的功能要求。

欧蕾水城洗浴中心的功能主要是休闲洗浴，桑拿、汗蒸、按摩和吃饭及娱乐综合性服务于一体。作为一个洗浴中心最主要的功能就是汗蒸加上按摩，为了就是让人们放松心情，放松身体上的劳累，更进一步提高人们的生活水平。在人们放松的同时也配合了吃饭和上网、打台球等的业余服务。增加了人们的消费，同时也增加了商家的营业额度。即满足了广大的消费者的心理，吸引更多的消费人群前来此处洗浴。

6.调研其洗浴中心的产品营销。欧蕾水城引进世界领先的离子交换设备将水进行软化处理，彻底清除水中的钙、镁离子和重金属元素，有效改善和软化水质。软水沐浴，美颜润体，护肤养生。能有效改善皮肤活力，恢复肌肤弹性，柔顺发质，且对皮肤干燥、皮屑、湿疹、伤口愈合、烧伤后引起的浮肿等皮肤问题的改善具有理想的效果。

装潢全部采用优质大理石铺砌点缀，单人单浴，关注私密空间，营造轻松舒适的洗浴环境。三楼餐厅还为您精心准备了各色精美佳肴，大连周边农村家庭养殖的家畜如新鲜笨猪肉、笨鸡蛋等都很绿色。海鲜菜品色、香、味营养俱佳，水晶蚬子充分保留了蚬子本身的鲜味；金牌家常海参、金米海参营养滋补;还有肥美可口的扇贝菠菜包、补肾鲜美的韭菜肉丁包、薄皮大馅的白菜豆腐肉丁包等特色包子。欧蕾水城全部采用最好的材料，这些材料都在一定程度影响了这个洗浴中心的水准，让消费者感觉这里更加的高档。7.调研洗浴中心对资金的投入。

通过对欧蕾水城了解它是集洗浴、汗蒸、桑拿和休闲娱乐与一体的洗浴中心，总占地面积达到8000多平方米。里面装修豪华，设施俱全，地理位置环境优越，这些可以看出它对洗浴中心的投入很大。

在整个营销活动和费用关联过程中，需要保持两个指标的监控，即预算值和实际值、投入和产出，这是两个非常核心的指标。预算值和实际值是检验我们对计划的执行进展，是体现计划的执行情况；投入和产出是看计划执行情况和预期结果之间的对比，是体现资金的执行效率。投入产出计算中的核心是针对不同的费用类型，其所对应的市场活动，得到的回报是不一样的；因此不同的费用类别具有不同的投入产出比。根据投入直接计算产出，可以计算出费用的效率；当边际效益为零的时候，就达到了利润的最大化。三.调研结果及分析

下图为部分消费者对欧蕾水城评价

从调查结果可以看出大家对欧蕾水城的总体评价都很好。四.总结

通过对大连欧蕾水城的研究调查，知道了一个大型高档的洗浴中心是什么样的，知道了大概的运营模式和功能设施。作为一个服务行业，洗浴中心的核心价值就是消费者的体验，及对它的评价。更好地形成口碑效应和品牌效应，对企业自身得到良好的发展。

第二篇：洗浴会所奖惩条例

某某沐浴会所服务有限公司

奖 惩 条 例

《奖惩条例》属公司一级制度范畴，是公司各部门、各级别员工必须执行的条款，是规范全体员工行为和体现奖勤罚懒的首要章程和根本依据。

一．奖励部分

(一)奖励目的激励先进、树立典型、调动员工一切积极因素，创造良好的工作环境和作风，促进公司两个文明建设

二)奖励条件

1、员工符合下列条件之一的，将酌情给予通报表扬、记功、记大功，并根据具体情况给予相应的物质奖励或奖励(50—200元)。

1)在改革公司经营管理，提高经济效益方面做出较大成绩的。

2)为客户提供优质服务，经常受到客户表扬的。

3)当家理财，控制成本成绩显著的。

4)改进岗位服务、工作规范，得到行业孙、承认并予以推广的。

5)钻研业务，技术革新，改造设备取得明显成绩的。

6)及时发现隐患，采取措施，防止事故发生的。

7)及时处理好突发性的、影响大的事件，使公司形象免受损失的。

8)见义勇为，保护国家、集体和公司的安全及人民生命财产安全的。

9)拾金不昧，价值较大的。

10)忠于职守，坚持遵守操作规程，长期保持安全无事故的。

11)提出合理化建议、取得较好成绩的。

12)一贯遵守劳动纪律，出满勤，工作效率高，表现突出的。

13)在同行技术、业务比赛中取得优异成绩的。

14)在重在接待活动中表现突出，为公司赢得声誉的。

15)坚持原则，检举揭发坏人坏事，向一切不良倾向和不正之风作斗争表现突出的。

16)在工作期间，因认真执行公司相关制度和操作规范，说话得体，但无缘由受到客人不公平对待。为维护企业形象和声誉，能自我克制、忍让、坚持服务行业职业操守的。

17)因其它成绩突出应当给予奖励的。

2、员工符合下列条件之一的，授予荣誉称号，给予晋升奖励。

1)在全国性业务操作比赛中名列前茅或市级业务竞赛中夺冠的。

2)为公司工作做出特殊贡献的。

3)上级发文规定应当予以晋升奖励的。

19)在员工浴室内洗涤私人衣物的。(20)

20)因责任心差造成能源浪费、未做好成本控制工作的。(20)

21)未按流程、标准操作及为客人服务、不使用专业术语的；不履行岗位职责的。(20)

22)未能按时完成上级领导安排的工作任务，造成一定后果的；(20)

23)其它违规行为，情节轻微的。(20)

2、过失

员工有下列违纪行为之一的，以过失论处，给予书面再次警告，并处以50元——80元罚款。

1)一年内再次违反同一轻微过火条款的。(50)

2)擅自不参加公司或部门组织的会议及活动的。(50)

3)有意怠慢、不努力工作；一贯不按流程、标准操作及为客人服务、不使用专业术语的； 不履行岗位职责的。(50)

4)私自改动或毁坏排班表、告示牌、张贴的规章制度、通知等文件的。(50)

5)对同事无礼，有欺负同事行为的。(50)

6)上班期间睡岗的。(50)

7)私自使用客用厕所、沙发、电视、桌球等客用设施的。(50)

8)擅自调班、替班、更换值班的。(50)

9)工作粗心造成差错的。(50)

10)不履行岗位安全职责的。(50)

11)因个人过失原冈造成公司设施设备损坏、遗失的(需照价赔偿)。(50)

12)倒菜倒饭，造成浪费的。(50)

13)工作时间内打牌、下棋、饮酒、赌博或其它不轨行为的。(50)

14)擅自搬移公司物品，擅自在公司建筑、物品上乱写乱画、标贴、涂改的。(50)l 5)在禁烟区域或禁烟时段吸咽的。(50)

16)私留客户一般遗留物5分钟内不上交的。(80)

17)私配本公司各类钥匙或擅自加锁的。(80)

18)上级和有关部门调查、检查时，加以拒绝或有欺骗行为的。(80)

19)擅自进入非工作人员不得入内场所的。(80)

20)因经营管理不善造成能源浪费，物资滞销、积压、变质的。(80)

21)不按规定标准收费的；强硬推销、蒙骗客人、互相拆台，违反销售原则的。(80)

22)因个人过失或管理失职造成客人正当投诉的。(80)

23)未经同意使用明火或各类电炊具的。(80)

24)隐瞒工伤事故或其它欺骗、不诚实行为的。(80)

25)动用客人零星物品或私拿客人丢弃物品的。(80)

26)因工作失职或个人过失造成安全隐患的。(80)

27)在公司内吵架、骂人造成不良影(50)

3、严重过失

员工有下列违反行为之一的，以严重过失 论处，给予书面最后警告处以100——200 元罚款，情节严重者立即开除。

1)一年内再次违反同一过欠条款的。(100)

2)故意包庇违纪行为或作伪证的。(100)

3)私拿他人物品、私吃公司用食品的。(100)

4)私自使用公司或公司合作物品的(需照价补偿)。(100)

5)向客人索取小费或礼品的。(200)

6)利用工作之便，向客人推销私人物品或变价出售公司商品谋取私利的。(200)

7)携带、收藏违禁品、危险品的(武器、凶器、毒品、易燃易燃品等)。(200)

8)对客人失礼，品评客人身材，嘲笑、讥讽客人的。(200)

9)因工作失职、管理不善使公司财产被偷盗、诈骗或造成较大损失的。(200)

10)未经总经办批准擅自带外部人员进入公司区域的。(200)

11)请长假在外单位从事第二职业的。(200)

12)国家法律规定应履行某种义务而拒不履行的。(200)

13)其它违规行为，情节严重的。(200)

三、终止劳动关系，员工有下列违反纪行为之一的，公司对其产、立即终止劳动合同关系并追究其法律责任。

1)行为不轨、道德败坏，在公司内乱搞不正当男女关系的。

2)散布不良虚假言论、搬弄是非、无中生有，影响内部团结、诋毁公司或他人名誉的。

3)在公司内动手打人，造成他人伤害的。

4)不服从上级正当工作安排指示，无理取闹、顶撞或纠缠领导，干扰正常工作秩序的；拒绝工作或在紧急情况下不服从上级指挥的；漫骂或殴打管理、质检人员的。

5)受贿索贿、贪污、挪用公款的；擅自变卖公司物资的。

6)玩忽职守，违反公司规章制度、操作规程、工作规范，造成客人、同事伤害的。

7)涂改、伪造凭证从中牟利的。

8)向客人索取回扣或贵重物品的。

9)擅自向外单位有关人员提供公司人事、财务、经营、设备、管理等方面资料情况，使公司利益受到损失的。

10)利用职权，损公肥私或涉嫌报复行为的。

11)与客人发生争吵，且无正当理由的。

12)工作时间酗酒、赌博、闹事，造成严重后果的。

13)贪污、盗窃、藏匿公司、宾客、同事财物的；私拆、私拿、私藏他人邮件的。

14)在辞职中请期内严重消极怠工的。

15)蓄意损坏公司没施没备，宾客、同事财物的；刻意制造安全隐患、资源浪费的。

16)触犯国家任何刑事法律判刑的。

17)其他情节恶劣或性质严重的。8)《劳动合同》约定的其他终l卜合同条款。

注：违纪开除者视情况而定处以400——1000元罚款，违纪严重的开除人员工资不予结算。

(三)奖励程序

1、员工符合上述奖励条件，条件由部门负责以二书面形式提出奖励意见(注明奖励事实，建

议奖励形式及奖金)上报总经办。

2、现场主管、总经理审核批准后，部门负责人开具奖励单，经受奖人签名认可后，早报、现场主管、总经理审签。

3、奖励单经现场主管、总经理审签生效后，由部门负责人转交公司人力资源部。

4、人力资源部依据奖励单将奖金做入相应受奖人工资中。并根据奖励形式起草表扬内容，在员工宣传栏内张贴，录入个人档案，作为以后晋升或工资改革的依据。

5、根据奖励形式的不同，选择合适的时机对员工实施奖励。

二、处罚部分

(一)处罚目的与种类

处罚是为了教育员：工维护公司纪律的严肃性，保证良好的经营环境，鞭策后进，纠正

员工行为的偏差，提高员工素质和服务水准。

(二)处罚行为

对员工违反公司纪律和服务规范、岗位职责的行为，分别按轻微过失、过失、严重过

火处理。

1、轻微过失

员工有下列违纪行为之一的，以轻微过失论处，给予书面警告，并处以10元——20元

罚款。

1)出入公司、营业区域不按出入路线排队靠右行走，大声喧哗、嬉笑打闹、勾肩搭背、并

排行走的。(10)

2)在公司区域不珍惜他人劳动成果，随地吐痰、乱扔垃圾或其它不卫生行为的。(10)

3)上班期间擅自脱岗，不向领班请示，不登记的；外出无部门负责人确认的。(10)

4)携带包裹、衣物山入公司不配合保安人员登记、检查的。(10)

5)在公司附近区域不符合仪容仪表、个人卫生标准的。(10)

6)利刚工作之便看电视、录像、演艺节目不用心工作的；工作时看与工作无关的书刊、吃

零食、打瞌睡、哼小调、接打私人电话及做其它私事的。(10)

7)工作时交头接耳，聚众聊天的。(10)

8)上班时私白会见亲友的。(10)

9)无特殊原因，非工作时间进入营业区域的。(10)

10)讲脏话，不使用文明礼貌用语的。在客人面前有打哈欠、伸懒腰、剔牙齿、挖耳鼻、剪

指甲等不礼貌行为的。(20)

11)未经允许，擅自坐岗的。(20)

12)不按规定停放车辆的。(20)

13)不在规定的时段和地点就餐、洗浴的。(20)

14)就餐完毕后不能将桌面清理干净并将垃圾倒入垃圾桶内，造成脏、乱、差的。(20)

15)未经允许将员工餐带离员工食堂食用的。(20)

16)不服从餐监人员管理的；不履行监餐职责的。(20)

17)个人就餐、洗浴时间均为20分钟，如有违反的。(20)

发出人：批准人：

***沐浴会所

第三篇：会所调研报告

一、会所的产生与发展

社区会所调研报告

近年来，随着南京房地产的发展和居民生活水平的提高，购房者的消费心理日趋理性化。住区不单是居住的功能，同时也是人们思想与情感交流的地方，因此对小区的配套设施提出了更高的要求，社区会所建筑应运而生。购房者不仅关心项目的价格、位置、交通、户型等，会所也成为项目吸引买房人目光的必备武器。

社区会所，即供小区居民交流、活动、休闲、餐饮、娱乐的小区公共场所。以方便业主为出发点，向小区居民提供免费或极优惠服务。近年来这一独特的建筑类型在理论与实践上都得以大度提高，住宅设计可能因为出色的会所设计而面貌一新，因此从房地产开发及购房者的角度来看，会所建筑在整个规划设计中占有重要的地位。“会所”不仅意味着交往空间，象征着配套水平和物业的“高尚”程度，它还隐喻了一种体面的生活方式。

为了完成我们这次社区服务中心设计，培养我们观察城市社区生活的能力，学会分析这类建筑的规律与特点，我们对南京的几所社区会馆进行了调研，现将调研结果汇报如下。

二、实地调研1 调研时间：2012年5月6号

调研地点：鼓楼区漓江路55号宝船荟馆 调研对象：南京河西宝船听涛会所 调研人员：xxx 调研内容：宝船荟馆(又名宝船听涛会所)，荟馆集高档餐饮、健身、桑拿spa为一体。这里没有语言的煽动，有的只是身、心、灵的自然交流及体悟。这里没有浮夸的炫耀，有的只是精、香、纯弥散的静谧与祥和。

1、基地区位

/ 13 宝船听涛会所位于鼓楼区漓江路边，位于被许多精英人士喜爱的“风水宝地”宝船公园旁，拥有无可比拟的区位和景观优势。

2、建筑与周边环境关系

会所北依宝船遗址公园，西临银城宝船听涛，南临宁工新寓、宝苑新寓，穿过漓江路还有小学等设施。会所以尊重自然环境、历史文化为开发理念，环境与人文相互渗透为设计思路.宝船荟馆周边设施齐全，附近餐厅、医院、学校、银行、休闲中心、购物中心应有尽有。2 / 13 餐厅：蘑煮坊(河西店), 招牌小杂鱼原味土菜馆, 粤鸿和酒楼(河西店)周边公交：宁工新寓（127 47 65 143 45 d1 811）,中保村（9 47 72 133 307）银城街（133 170 42 72 73 307 9）,宝船遗址公园（307）,银城花园（42）龙园北路（39 143 18）, 龙江花园（150 32 游4 73 57）周边地铁：地铁2号线

周边加油站：定淮门大街加油站, 蓝燕石化(第二供油中心), 中国石化(石头城加油站)等 周边停车场：郑和宝船遗址公园停车场, 大型收费停车场, 宝船荟馆停车场等

3、建筑设计特点 会所整体简单大方，总体由三个斜墙排列而成，一个长方体快垂直横跨在三个斜块上方。立面由大片玻璃和混凝土墙面组合而成，虚实结合，立面设计丰富美观。3 / 13 下沉式广场设计别具匠心,打破了空间的空旷感和视觉的单一感，巧妙地运用垂直高差的手法分隔空间，取得了空间和视觉效果的变化。这种下沉不仅解决了地下会所的通风、采光、消防等多方面的问题，还挺高了舒适度。广场了进行了绿化，安放了小品、椅子提供了休息空间。水池、木亭、植物增添了景观的生动和趣味性。由于会所临近街道，下沉式广场成功的减少了噪音对楼盘的影响，还解决了小区会所问题，提高了土地利用率。顾客可以直接从楼梯下到底层广场去休息、娱乐，也可以走会所中间的天桥进入会所里。

这种下沉与邻近地下空间串连融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。这种空间更易吸引人，让人有下去看看的想法。如今这种手法以广泛运用到会所、商场等设计中去。4 / 13

4、建筑出入口分析

会所主入口面向漓江路，主入口为一通向建筑二层的天桥，入口宽阔显眼，天桥连接前面的居民休息广场，周边住宅居民可以很方便快捷的到达会所内部。旁边还有通向底层的阶梯。

会所次入口位于建筑南立面，较 为隐蔽，从次入口出来可以通向会所后面的停车场。停车场为前来的顾客提供停车的地方.场地宽敞,干净整洁,停车秩序有序.5 / 13 篇二：会所调查报告 6月17日考察报告

本次考察系临时安排，考察时间较为仓促，不做详细报告，简略记录考察心得体会。

一、兰会所

创立于2006年10月26日的兰·北京，由“当代世界设计师第一人” philippe starck 历

兰会所

时两年精心设计完成，总投资3亿元人民币，开业后迅速成为中国最具世界艺术品位的顶级会所，同时也确立了俏江南集团在豪华会所服务市场的标杆地位。兰坐落于北京长安街双子座大厦，西倚王府井黄金商圈，东临国贸核心地带，北抵尊贵使馆区，近6000平米，是一个综合艺术观赏、餐饮文化于一体的高端场所。兰共拥有35个vip包间，以及世界级水准的酒廊、雪茄吧、生蚝吧、宴会厅、法式大餐厅等，可同时容纳1200位宾客，开放式的设计全面兼顾使用功能，向高端客户提供最顶级的高档会所服务。兰·北京设计风格尊贵、奢华，具

有世界级水准的硬件设施和艺术氛围，兰将世界级水准的硬件设施与顶级的艺术 众家之长、囊括全球风味，以现代演绎手法将将美食艺术发挥到了极致。

北京兰会所 buddakan的国际一线设计大师patrick gilles 和dorothée boissier设计的兰·上海也于2008年7月5日正式开业。

公开资料显示，北京兰会所当初投资3亿元，据俏江南内部人士透露，上海兰会所投资额在1亿——3亿元。而据业内人士表示，经过这么多年的折旧，估值比当初投资额起码缩水一半，低于3亿元。兰会所一直是汪小菲在管理，跟俏江南其他门店不属于同一管理体系。目前上海兰会所已经停业，正在装修中，这可能

是为了迎接新东家作准备。多位业内人士反映，因定位不清晰、核心竞争力不突出以及外部大环境不利等因素，兰会所一直运营状况不佳。一位业内人士介绍说，其实和兰会所一样，大部分高端会所前期投入巨大，维护成本高昂，而实际光临的顾客群又比较稀缺，都是不赚钱的。事实上，维护运营方也没有寄希望于在会所本身赚钱。那么对于普通人很少问津的略带神秘的高端会所，中国目前的餐饮市场是否有它们的生存空间呢？广州小马驹私厨创始人、前美食记者刘荣是这样看的。就目前国情来说，肯定有市场，以高端商务为主，尤其在首都或在国内省会城市，这一类高档餐厅还是有存在的土壤。到私人会所里消费的顾客又是一种什么样的需求呢？一位餐饮业人士认为这就是一个经过市场筛选的封闭空间。消费者去的时候会发现，高端会所的会员是封闭环境，可以接触到类似的人，在这中间见到的人达成的交易是值得的，因为高端会所是市场筛选的过程。兰会所定位不大清晰，来兰会所的更多是一些时尚名流以及娱乐明星，这部分人追求新兴事物，客源并不稳定。此外，兰会所的核心竞争力被认为不足。一名长期关注兰会所运营的餐饮业内人士说，做餐饮最根本的还是靠菜的品味，而兰会所投入太多资金与精力在店面的装修上，没有美味可口的饭菜，难有回头客。多位去过兰会所用餐的消费者皆反映，兰会所过于强调形式而忽略了菜品味道。

以我自己的亲身参观情况来看，兰会所初入大厅的感觉并没有惊艳的感觉，归纳如下：

1、地面并没有经过仔细的雕琢，保持了原有的水泥地面，上涂一层清漆。很多地方有开裂，地面显得不是很干净。

2、室内陈设较为有现代也有古朴，总体感觉是混搭的，虽然是精心设计过的但是给人的感觉是比较随意，没有特别突出的主题，没有明确的引导感。

3、色调比较暗淡，虽然已经过过11点，但是几乎没有客人，并且大部分的灯光区域都是关闭状态，从开启的灯光来看，总体的照明风格比较柔和，以暖色调为主。

4、空间布局不尽合理，能从大厅里直接看到出品间，而且是刚刚从电梯间进入即可看到大厅旁的出品间，令人吃惊！很难理解如此高端的会所为何如此设计。

5、通道问题，可能是因为环境的限制，没有专门的通道可以进入会所，公

共电梯进出，完全无法保证私密性，可能真正的会员会有专属通道，但是本次考察确实没有发现。

6、服务态度，在考察期间，会所内所有员工既没有阻止拍照，也没有关注的意识或表情，基本都在忙自己的事情，而且基本上也没有出于礼貌向我们打招呼，这一点，着实令人意外。

7、荣誉墙，这点设计是靓点，首先抬高自身的水平，将各种奖项一一展现在客户面前，有利于提升会所形象。

8、顶部设计，顶层的设计是一个靓点，全部由油画组成，据介绍，基本都是世界名画的临摹，更有创意的是——全部都是局部，而不是整体，估计都是将名画中最有意境或者最得意的部分展示出来。

9、画布设计，每个包间都是由整体的画布包围起来，从而起到私密的分割作用，据介绍画布是整体在法国画完后来到会所内根据需要而一步步分割裁剪的，属于彻底的原创作品。

10、卫生间设计，卫生间分若干主题颜色，而且空间相当大，已经超出了卫生间本身所应该承载的功能，每间卫生间基本都有十几平米，基本达到了小型会客室的水平，为客户创造了良好的私密空间和足够的舒适性，同时，也可以作为专属客户的一个专属服务项目，从而提高服务水平提升会所档次。

11、餐厅的凳子设计，能够看出餐厅内的很多物品确实是定制或者经专门渠道采购的，符合创意原则，但是有一点，餐厅内创意或者有造型的摆件虽多但是一方面明显不是真材实料，不显档次，另一方面，也没有确定的主题或者说主题比较杂乱，让人没有形成统一的认知，略显杂乱。

12、灯饰，大体来说，每一款灯饰都是一种枪，也就是说灯饰是以枪为主题，这又是特色之一。

如上所述，兰会所名声在外，但是目前的软硬件条件与其曾经的辉煌地位有所不符，可参照和可避免的得失同样突出。

二、东方红酒窖 east东方红酒窖——坐落于北京朝阳区高碑店盛世龙源1071号，公司隶属于河南大浪淘沙酒店集团，河南大浪淘沙成立于2003年，成立至今以郑州为中心涵盖河南各地市，同时辐射北京、广州、武汉等城市，北京酒窖项目 2010年5月动工，耗工时一年零六个月，初期投资4500余万，室内装修以尊贵、古典的欧洲中世纪风格为主，在质朴、典雅中彰显低调之奢华，vip私人藏酒、红酒主题会所、创意美食融洽结合，为中国葡萄酒爱好者和收藏家带来更富文化底蕴的藏、展、品全方位立体服务，使葡萄酒文化在此得到全面绽放。

在大门外，能够看到有几个带有艺术气息的木桶，让人眼前一亮，由于色彩鲜明，也可将其作为标志性物件。

门口设计的很大气，中式风格，进门之后第一眼的感觉是整个空间很古朴，但是是欧式风格的古朴，首先映入眼帘的是全实木的装饰，尤其大厅的穹顶就像是一个橡木桶。装修中大量使用了兽类的整个头部标本，全部为实物标本，并非仿制，因为数量众多，令人印象深刻。

服务员的服饰基本也是欧式风格，基本与主题风格相协调，但是，明显能感觉到的还是服务水平相对欠缺，没有经过精心的培训，或者说是培训不够，基本上没有服务人员对我们打招呼或是致意微笑，带领参观的经理相对热情并送了下午茶券，能够感到所谓下午茶券是“吊”客户的基础手段之一。在房间布局上，地上两层分布若干主题餐厅，与澜会所一样，会所也分若干风格的餐厅，每一个都是封闭空间，与澜会所不同的是该风格的体现色调为主，而不是总体风格的转换。

靓点是地下一层的酒窖，这是一个恒温酒窖，常年温度控制在最佳存酒温度，酒窖对外租赁，最高价为88万元，其中80万元为可消费金，另外8.8万元是赠送的红酒价值。参观访问时发现其中一间已经销售，其余各间尚未售出。

在二层的外部是一个突出的露台，可以小坐，视野良好，面对临街一条河流，但是此点我处无法借鉴。

电梯、餐车、卫生间等细节部分也有可参考空间，包括消防设备也有专门的修饰部分，细节和实用性是未来我们突出自身品味的重点方向。

三、紫云轩

闲然自适——紫云轩“紫云轩”的主人张锦杰，原名锦儿。她是扬琴、古

筝演奏家，也擅长室内设计与装饰，“紫云轩”的装潢，家私、餐具和各种摆设的选择搭配，均出自她的手笔。“紫云轩”的外观独树一帜。漆上银色的竹竿，紫色宫灯和玻璃幕墙，给人一种品味不俗的感觉。推门入内，迎面的小院里种满了草木花卉，还有各得其所的金鱼、鹦鹉在那里闲然自适，颇有鸟语花香的意境，透露出主人别有情趣。“紫云轩”97年开业之初本是座茶室，后来开始供应点心和素食，再加入肉类、海鲜等，成了如今的经营模式。“紫云轩”大大小小的桌子一共可容纳30人，天天客满，食客、茶客必须打电话预约才能排上坐位。订餐客人的名字以金字写在银杏叶上，让人想起李清照的枫叶题词。这里的台面摆设超乎常规。器皿、餐具各式各样，都是张锦儿每次周游列国带回来的，没有一定系列可循，却协调无间。谁说桌上的摆设一定要全部配套？站在白色隐墙门外，按下白色的门铃，穿过黑色的幕帘，眼前又豁然开朗。超大尺度的大门，红色的沙发，向上伸展的枝桠，妙缦低垂的罗帐，加上锦缎、柔软的羽毛和粗犷的混凝土和石材，共同打造这样一个与众不同的空间。桌椅、灯光、器皿、菜牌、摆设，全部出自主人的设计。夜色下的“紫云轩”甚是浪漫。只见桌上铺满芬芳的红玫瑰花瓣，造型各异的蜡烛点缀桌旁，衬托得“紫云轩”愈发显得幽雅安谧。“紫云轩”是一道茶品的名字。《绿茶》开拍，曾经就在出品这道茶的紫云轩取景，可谓应情应景。

紫云轩，白色的隐墙门就是一道创意。虽说这里西方人是常客，但是中国文化的玄机味道才是吸引他们的秘密。那边电话过来订位，这边就有金色的笔迹落在采摘的叶子上。带着寻找清明前采摘的苏州碧螺春的愿望落座，轻轻打开一把折扇或是一个册页，寻着这墨迹的芳香。主人崇尚自然，更品透中国文人雅士的赏玩之道，常客或是慕名而来的也多是知己，彼此习惯使用弯曲的小树枝代替调羹搅动杯中的竹叶。想象一下浮在艳丽的玫瑰花瓣之中，闻着茶餐的清香，满眼梦入江南烟水路的情思，怎会不客满？“紫云轩”有自己的特色，从家具、灯饰、器皿、餐具，到茶品、饮料、菜肴名称、菜单设计，悉数体现出张师傅个人的风格和眼光。中英双语菜谱，全部由她亲手用毛笔书写在折扇和特制册页上。在这里色彩和饮食的文化已分不清彼此，只是知道美食的概念在被颠覆。有人说在紫云轩吃不篇三：北京高端会所调研报告

北京部分高端会馆、会所

初步调研报告

调研时间： 2007 年 5 月 25~29 日 调研人： 调研目的： 汇总如下：

项目名称

地理位置

主要业态 建筑面积

一、社区配套类会所

通过调研我们发现，大部分会馆、会所属于社区配套类，建筑面积大约在 5000~20000平米左右。例如富力城的富力会，星河湾公寓的星河湾四季会、棕

榈泉社区的棕榈泉国际俱乐部、荣尊堡公寓的荣尊堡国际俱乐部、万国城小区的亚历山大会馆等。这些会馆内普遍都有游泳池、健身房、餐厅（中、西）、室内

网球场、羽毛球场、台球、棋牌室、spa 等，部分会馆还设有特色的花生吧、酒

吧、酒窖、红酒雪茄吧、动漫游艺等项目，有的会馆还有法式餐厅。

这些会馆背靠的不是大使馆区域、就是涉外社区或高端社区，房价基本都在 2~3 万元/平米。经营方均表示临近业主是其最主要的客源，同时兼顾外围客源。

随着时间的推移，传统项目例如保龄球、沙狐球类当初虽然花费了不小的投入，现在已基本无人问津。创建于台湾的亚历山大会馆凭借其东南亚直营连锁健康休

闲俱乐部第一品牌的优势，在北京吸引了不少影视明星入会，进一步拉伸了品牌。

荣尊堡利用丰富的社会活动，在上层社会寻找自己的潜在客户，如奢侈品展、高

级音乐会、高档汽车展等，使“生活是一种身份”在荣尊堡国际俱乐部显示的淋

漓尽致。但据富力会人员介绍自己是会所行业中为数不多的非亏损者，据其介绍，北京的类似社区配套类会所行业，90%亏损，10%持平。由此可见，开发商建设此

类高端会所并非以营利为目的，主要是为了给社区配套服务从而提升可售住宅的品牌及价值。

从经营人员了解到，会所至少要在 10000平米以上，方能实现其规模经济。

同时，游泳、健身、球类（篮球、羽毛球、台球、乒乓球）、餐饮是客户在会所

中最常见的消费，当然餐饮与其他项目是可以互相促进的，但对于是否在会所用

餐，主要决定于餐饮的口味是否吸引人。

二、以洗浴为中心而衍生的俱乐部、会馆

1、洗浴+夜总会模式

这类项目，所处的地理位置相对比较繁华。例如位于北京金源 mall 内的时代俱乐部，面积近2 万平米，以桑拿、夜总会为吸引点，辅以客房、棋牌室、餐饮等配套，是时下较为流行的娱乐场所设置形式。时代俱乐部的夜总会设置了

较为大型的演艺大厅，长期上演娱乐演艺节目，并与大型的演艺团体保持合作关

系，为了尽量给客人提供每次都不同的消费感受，ｋｔｖ包房被刻意设置成异形。

经营者表示因为是在原有建筑结构下进行的装潢改造，有一些无法克服的弱

点，例如演艺大厅层高不够导致的灯光效果不足。同时我们也了解到，2 万平米的规模在北京只是属于中等规模。在其 500 米范围内就有 2 家比其规模更大，功 能相似的俱乐部。纵然也有竞争，但盈利情况经营者表示都还可以。

2、洗浴与酒店的结合 金佰瀚国际商务会馆地处北京清华科技园，集客房、会议、餐饮、ktv、洗

浴、休闲、娱乐健身多功能为一体。其以“酒店中的洗浴、洗浴中的酒店”为定

位。2005 年 11 月份开业，58000平米的营业面积，可同时接待 1500 人。客房约 280 间（其中五星级标准酒店客房 68 间，房价 388 元），洗浴、餐饮是其两大收

入支柱，各种娱乐项目之间互相促进。

经工作人员介绍，这里经常会用来接待为期三、四天的大中型团队会议，与

会人员在这里可以足不出户的享受到齐全的休闲、娱乐服务。同时这里比邻颐和

园、香山，很多人游玩一天后到这里洗浴、休闲、娱乐。

位于昌平区的天龙源温泉宾馆与前者类似，是一个大型的集洗浴、客房、休

闲为一体的娱乐综合体。这里晚间有着大型的演艺活动，全程采用刷卡式消费。

在档次上较前者略低，再加上地处昌平，经营状况不是很理想。

三、集成式综合体商业

８号公馆是一座集成式的餐饮娱乐中心，包含温泉商务会馆、夜总会、唐会

迷城俱乐部、粤菜酒家、特色餐饮等休闲娱乐场所。2005 年 8 月开业，其与前

面提到的洗浴中心衍生的俱乐部不同的是，8 号公馆内整个院落内各业态自行经

营，而非是由一家统一经营。每一家都有每一家各自的特色，有自己的吸引点，而且各业态相互补充，从而发展成为北京高端成功人士商务活动和休闲的首选娱

乐区之一。

据８号公馆的开发方介绍，此项目是该公司租用朝阳公园动物园的一部分改

造而成，以改扩建的名义进行建设，目前用于改造的费用其实已经超过了重建的费用，但收益状况还是很好的。我们也了解到，在开始建设前，该公司老板就已

经与相应行业的经营者进行了接洽，达成了意向，建成后经营者就可以很快投入

使用了，并一炮打红。目前该公司正准备建设一个 4000平米左右的 vip 高端会

所，为来自四面八方的高端顾客提供了一个高档的休闲、娱乐空间。

四、特色酒店--城堡式酒店

拉斐特城堡酒店，位于昌平区北七家镇，按照五星级标准建造的高档商务度

假酒店。参照法国十大贵族城堡之一的“拉菲特城堡”为模型设计的，再现欧洲

文艺复兴时期巴洛克式的建筑风格。酒店有９０套客房，其中２０余套设在地下

拉斐特城堡地下室，面积 1000 多平米。

酒店具有占地约 2000 亩的大型景观公园，拥有较完善的配套设施，茶艺室、健身房、桑拿浴、温泉浴、台球、棋牌室、ktv 歌厅、仿真射击、游戏机室等。

比较适合举办大型庆典活动。承接会议、庆典活动成为其酒店的主要客源之一。

据其宣传资料介绍，在该酒店东侧，建筑面积 2 万平米，拥有客房近400 套的温泉酒店业即将开业。同期建成的还将有大型室内外洗浴中心、游泳馆、网球

场、儿童游乐场、烧烤、垂钓等配套设施。温泉酒店东侧紧邻 35 万平米野鸭湖

及湿地景观。

该酒店与我们项目的酒店地理位置类似，可能比我们游乐港项目还要偏僻，但其靠其特色吸引了大量的会议、庆典活动，同时配以较完善的娱乐设施，使

其经营情况还比较理想。

五、特色项目——关于 spa 在调研中我们发现，时下的高端会所、俱乐部等都会有 spa 项目，其中以

棕榈泉国际俱乐部的 spa 特色最为鲜明，大约 1700 ㎡的营业面积，１７个水疗 包间，１７种韵味，展现了古丝绸之路沿线的不同风格。每次消费金额一般需要 500~600 元。

在与经营方的交谈中，我们了解到，如今高档酒店或会所已经不像以前那

样习惯性的投资夜总会或 dsco 等娱乐项目，而经营 spa 成为目前较为流行的趋

势，经营 spa 的面积一般在 1500平米左右，当然具体面积要视当地的经济情况 和所需的特色综合考虑而定。

高端的 spa 是一种高档硬件设施、高级水疗产品与人性化服务结合的产物。

在先期投入的同时必须充分考虑到顾客的多种需求，所有的设计准备工作是在充

分满足顾客满意度的大前提下进行的。由于棕榈泉俱乐部开业之初没有 spa，后

根据市场需要改造而成，因此经营方在结构、设备、设施、出水、进水、电、管

道改造及内部装潢设计等方面花费了大量的时间和成本，历时近16 个月的时间，而施工时间只有 9 个月左右。

因此，如果我司拟建 spa 项目，建议让专业的设计公司或管理公司提前介

入，以避免后期再加以改造或维修等造成的成本增加和不必要的麻烦。

六、此次调研的总体感受

1、通过此次初步调研，我们发现很多开发商在开发高端社区时，大都会建

设社区配套类会所，尽管这种社区配套型的会所是很少能够盈利。这说明会所在一定程度上是能够提升项目品质和促进销售的。

2、不管是北京地区，还是塘沽、天津地区，像 8 号公馆、金佰翰会馆这类 娱乐综合体项目，能够提供给人们一个享受到各种服务、功能较为齐全的休闲、娱乐场所。都是近三年内开业，而且经营状况还不错，由此可以说该类项目近几

年内应该还是有发展前景的。3、8 小时工作之外的休闲、娱乐生活已经越来越受到人们的重视，在进行

调研时，一些经营者表示，不管做什么一定要专业，而不是大杂烩。必须要有

亮点和突出点。酒香不怕巷子深，只要好吃，人们不怕远，只要好玩，人们也

不怕远。可能越远越能有私密性，人们越愿意去呢？

同时，在与商业顾问策划公司的交流中，大家对我公司地块最大的一个认

同点就是，我们的项目做一般的商业肯定不行，而做娱乐、休闲等业态在方向

上应该是正确的。他们建议我们的公司高层可以去考察一下北京的“天上人间”

夜总会，据他们讲该夜总会属于北京最高端的夜总会，据说到该场所消费每人

每次约万元，而且生意兴隆。但针对我们的项目，做哪种娱乐休闲项目、做多

大面积仍需进一步的研究？

4、纵观近十几年休闲、娱乐市场，能够保持持久生命力的项目能有多少呢？

从澡堂子到洗浴中心，从洗浴中心到温泉会馆，从高歌劲舞的迪厅到现在的慢摇，从前些年流行的保龄球到现在的无人问津，有的在更新换代、有的逐渐被淘汰。篇四：会所功能及需求调查报告

浅析上海小区会所的建设焦点南京房地产网 nj.focus.cn 2002 年 04 月 01 日 10:02 中经房地产近年来，随着上海房地产市场的发展，购房者的消费心理日趋理性化，不但注重楼盘的地 段、品质、价位、环境，而且对楼盘小区内的配套设施等也提出了更高的要求，特别是对提 供配套完善的俱乐部会所，也成了不少购房者选房时所要考虑的重要因素。不少房地产开发 商也意识到了这一点，在开发中越来越注重小区会所的建设，其中也不乏精品之作。但总的 来说，大部分开发商对小区会所的建设还停留在比较低层次的认识上，过多的照搬抄袭，大 都没有建立起真正符合购房者需求的会所。所以笔者试从购房者对小区会所的需求调查分析 着手，探讨当前小区会所建设中存在的问题，最后结合上海楼市成功推出小区会所的几个典 型楼盘案例的分析，对如何建立符合购房者需求的会所，提出个人的看法和见解，希望对我 们的房地产开发商能有所启示。

一、小区会所的概念 按目前市政府的规定，居住小区根据建设规模的大小，要有一定的基本生活必需的配套设 施，但并没有要求有配套的小区会所。所谓小区会所，是近两年从香港流行而来的一个不太明确的概念。通常人们认为，小区会 所是区别于小区配套设施的，专为小区业主设立的体育、文化、健身、餐饮、娱乐等服务设 施。小区配套设施提供给居民最基本的生活保障服务，而小区会所则是提高业主生活品质的 服务设施。小区会所作为小区中相对集中的场所，提供健康的体育、文化、餐饮、休闲、娱乐等活动 的公共活动空间，是社区文化的培养基地，也是社会主义精神文明建设的重要基地，也是社 会主义精神文明建设的重要基地。一个成功的开发商曾经说过：“ 房地产业是没有秘密可言 的，我们培育的是特有的小区文化，这是别人所学不到的，也是我们不断成功的保证。”每 一个小区都应有自己独特的文化特色，这样才能使自己在日益激烈的房地产市场竞争中占有 一席之地，而小区会所则是社区文化焦点的反映。

二、购房者对小区会所需求的市场调查分析 小区会所对于购房者来说，到底是人们关注的文化园地，还是无人问津的荒岛？笔者以上 海一些相对知名的楼盘小区的业主和在售楼处看房有购房欲望的人群（总共 650 人）为调查 样本，对与小区会所需求相关的方面进行了调查。

1、对小区会所需求重要性的调查：---------会所需求 人数 所占比例（%）---------认为必需的 478 73.53 21.85 4.62认为无所谓的 142 认为没必要的 30---------由调查数据可以看出，购房者对小区会所的需求比例还是相当大的，七成以上的调查者认 为小区会所的建设是必要的。多数调查对象表示，目前的市政配套建设不是很完善，居民普 通的生活，因没有小区会所而带来相应的麻烦和不方便，需要新建的小区会所能给予相应的 配套设施。

2、小区会所需求功能的调查：----------需求项目 人数 所占比例（%）---------游泳池 网球场 桌球室 咖啡馆 壁球室 桑拿 健身房 263 150 82 157 43 86 311 40.5 23.1 12.6 24.2 6.6 13.2 47.8 11.4迷你高尔夫球场 74 阅览室 棋牌室 视听室 中西餐厅 美容院 保龄球馆 其他 44 337 144 86 97 151 5851.8 22.2 13.2 14.9 23.2 8.9 6.8---------对于地段比较偏的小区来说，小区会所功能是否完备至关重要，它不仅是住户休闲娱乐的 场所，更是衬托主人身份的标志，是影响客户购房决策的重要因素之一。由上表可以看出： 具有学习和休闲功能的阅览室的需求量最大，超过 50%；具有健身功能的游泳池和健身房的需求量也达到了 47.8%和 40.5%，说明购房者对运动和求知的欲望较高。近三成以上的购房 者希望小区会所能有网球场、咖啡馆、棋牌室、美容院等服务设施。说明购房者对小区内的 娱乐、健身设施的要求越来越高。而对壁球室、保龄球和迷你高尔夫球场等设施的要求相对 较低，原因可能是因为中低收入阶层家庭对于高档服务设施所要支付相应的高费用暂时还难 以接受。从调查中我们知道，多数的购房者理智地选择适合自己的小区会所，希望会所是自 己社区生活的一部分，而不是豪华的宾馆，千金难买的一夜奢侈。

三、现行小区会所存在的三大问题 上海的小区会所最早见于一些别墅、高档公寓中，之后在中、低档楼盘和普通住宅中层层 推广开来。其基本功能不外乎“休闲娱乐场所+社会商业场所”。如今的许多小区会所要么 贴钱经营，要么成了摆设。究其原因，主要有以下三大问题：

1、定位不准，一味求大求全。由于上海许多房地产开发商过于模仿香港和西方某些项目 的会所形式，使小区会所在规划设计时没有根据项目本身的规模、品质、业主层次、经济承 受能力等度身定做。配套设施追求大而全，虽漂亮而又气派，但使用率低，造价却较高。

2、运行成本高，负担重。例如一个室内恒温游泳池，每个月的费用包括保温、水的净化 处理、人工费等约十万元。如果是别墅、高档公寓，高收入者还能负担较高的物业管理费； 而中、低档公寓则由于会所的费用不能从物业管理费中支出 的规定，难以维持运营。

3、管理欠佳，专业人员匮乏。本来这方面的管理人才就不多，再加上大多楼盘的物业管 理费低，管理人员的工资低，留不住人才。管理人员不够专业，给设施的维护带来困难，使 设施长期缺乏正常、良好的保养，加速了设施的磨损和消耗。

四、成功楼盘案例 目前，上海新开楼盘基本上都有小区会所，开发商将小区会所作为提升小区品位和档次的 重要手段，使之成为楼盘营销的卖点。但真正的成功经营和良好管理运作的小区会所的案例 并不是很多，下面选取几个典型案例，对开发商的小区会所建设提供些许启示。

1、中远两湾城 自 1999 年开盘以来，中远两湾城一直倍受上海市民青睐，这也与小区内配套齐全的多功 能会所建设分不开，由于小区建筑总面积 160 多万平方米，整体空间跨度比较大，所以分散 在小区的不同位置设置四大会所，分别侧重于医疗、健身、娱乐、餐饮四大主题，以环型多接点的商业街把他们连接起来，占地面积约 8000平方米。考虑到小区会所的营运成本，把 餐饮主题的会所建在沿街地区，对外半开放式进行部分服务。把医疗、休闲、娱乐会所放在 小区业主生活圈内。对于运动主题会所，则把室内的运动和室外的运动分开，为业主提供全 方位的服务。

2、万科城市花园 上海万科城市花园总建筑面积 60 万平方米，精心设置的小区全方位会所，不仅按不同的 生活情趣分类布局，而且考虑到动静结合，深化万科文化社区的内涵。小区既建立了时尚青 年所需要的舞厅、ktv 包房、游戏室、网吧等形式的集中会所，也考虑到老年人、儿童的需 求，建立了老年人活动中心和儿童乐园等会所。还对高层次生活圈的业主提供了美容沙龙、干洗店便民服务和室外网球场、俱乐部健美协会等多角度业务的会所。

3、高档时尚区域楼盘的小区会所 位于徐家汇中心地区的亚都国际名园，占地 17 万平方米，为业主提供近3000平方米的综 合性大会所，除常用会所设施，还提供更高层次的恒温游泳池、灯光网球场、壁球馆等高档 消费的俱乐部会所，与该区域的高消费能力和整体楼盘品质相对应。

4、闵行莘庄楼盘的小区会所 闵行莘庄地区楼盘的售价普遍偏低，开发商对会所的建设更注重其实用性。如梅陇城世纪 苑位于闵行莲花地区，总建筑面积约 17 万平方米的小区，提供近2500平方米的小区会所。主要功能设施有餐厅、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、洗衣店、阅览室等。这些设施，把对小区业主娱乐、休闲、健身的需求集中体现了出来。

五、怎样建设小区会所 纵观上海楼市，虽然近年来家 家楼盘有小区会所，但住宅小区会所如何定位和建设？笔者 个人以为，结合上面几个典型楼盘案例的分析，建设成功的小区会所有四个方面值得研究：

1、小区所处区域决定小区会所建设的必要性。如果住宅小区位于市郊，周边缺乏商业、餐饮、娱乐、文化等配套设施，或者配套设施过 于分散，则小区会所的建设就可为小区居民提供生活便利，购房者购房时也会将小区会摆到十分重要的地位去考虑，小区会所的建设就显得尤为必要。当然开发商也要根据小区地段、品质价位、综合环境、自身实力和购房者的定位考虑建造相应档次、特色和品位的小区会所。

2、小区的规模和档次决定小区会所的功能 现在上海许多楼盘不论规模大小，档次高低，都乐于鼓吹自己的会所“功能齐全、豪华舒 适”，企图以一个高档的会所来提升整个小区的形象。明明是一个普通小区，还要设置“豪 华 vip”会所；“提供十余种高档娱乐设施”，甚至有些品质一般的小区还以“高尔夫球 场”、“室内恒温泳池”作为其卖点；这显然是会所功能与小区功能的错位。

3、明确小区会所的服务对象 小区会所作为住宅小区的一部分，是小区内居民户外活动的一个重要场所。会所的服务对 象首先是小区的居民，所以小区建设首先要以此为出发点，以小区居民的需求为中心；其次 才是对外开业务，获取一定利润。这样，有必要实行双重收费标准，小区住户可以通过统一 发放的“会员卡”享受优惠，以体现小区住户的利益。

4、应注重小区会所软环境的塑造 目前小区会所建设过多注重硬件配置，却忽视了小区会所的另一重要功能： 塑造社区文化。小区会所作为小区相对集中的场所，提供健康的体育、文化、餐饮、休闲、娱乐等活动的 公共活动空间，是社区文化的培养基地，也是社会主义精神文明建设的重要基地。在硬件保 证的同时，还要注意社区文化的塑造，多种形式地开展居民共同参与的文化、体育、娱乐等 集体活动。（华东师范大学工商管理系 刘华伟）（上海房地产市场报告）篇五：会所调研报告

会所调研报告

卡斯腾哈里斯说：“房屋必须具有一种产生神话的功能，那意味着

必然也是一种公共和政治的功能。”几乎所有一流建筑师和建筑评论

家都产生过一个共识：建筑，不仅应当使人们感觉舒适；像所有艺术

一样，它还应使居住者产生关于美好世界的梦想。

会所实践了这个梦想，虽然在多方利益权衡之下，有时候会所处

境尴尬，实用性得不到真正发挥，然而会所的人文建设理念，却一直

受到广泛推崇。1925年，建筑大师勒?柯布西耶和惹耐亥在他们所幻

想的城市规划中分析道：“分配给每个居民住宅和附属建筑面积应为 100平方米：住宅50平方米，花园50平方米。儿童、青年男女应该

在每天每时都可以运动、消遣，而且是在家门口，不是到体育场或者

其他什么地方，那是专业人士和闲人才去的。”这是现代建筑早期开

拓者们对新型城市公共空间较早的考虑与论述，它证明都市规划的有

识之士并未一味追求工业化建筑的数量和实用效率，他们也在试图强

化住宅社会功能的人文理想。1.会所的概念

对会所的概念百度百科上有这样的解释：所谓会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。

这样的解释其实是没有将会所的起源考虑进去的，经查询一些资

料得知会所起源于欧洲，起初是一些有共同兴趣爱好的人组成的一种

联盟，而会所就是他们举行活动的场所。演变至今，会所已成为物业

项目的配套设施之一。

2.会所建筑的产生及建筑特征 2.1产生

会所建筑是房地产发展与居民内在需要共同作用下的产物，它

具有综合性的建筑特征。在内陆，会所是开发商提供的配套设施，它

为小区业主提供了一个文化活动交流的场所，具有公益性的特点。在港台沿海地区，会所的性质主要体现在休闲娱乐方面，更趋向于商业

方面。2.2特征

2.2.1综合性：会所的综合性主要表现在它是集歌舞﹑健身﹑休闲﹑

餐饮为一体的综合体。

2.2.2多样性：会所从功能设置、经营模式和区域服务方式三方面又

可以分成几种类型，具体如下：

会所从功能设置、经营模式和区域服务方式三方面又可以分成几

种类型，具体如下：

a.按功能设置分为：综合型会所和主题型会所。前者为绝大多

数会所采取的方式，内设功能分项较多，没有突出主题，是一个相对

大而全的会所；后者则侧重于功能设定中的某一项内容或整个会所定

位为一个主题会所，如新浩健康城是以“健康”这一主题为切入点的，而广州奥林匹克花园会所则是以“运动”主题为核心。b.按经营模式分为：营利型会所和非营利型会所。目前市场上的会所多数为营利型会所，其按管理模式又细分为会员制和非会员制两种形式，但在会员吸纳收费和服务方面各家会所又有较大差别；非营利型会所实质上是一种免费会所，这种会所市场上极少，当然服务内容也往往大打折扣。c.按区域服务方式又分为独立型会所和连锁型会所。前者从服务区域讲仅限定于本小区，小区内业主不享有其它小区会所的使用权。而后者连锁型会所则不然，本会所辖区内的业主可以享受到小区外连锁会所里的服务。比如未来明珠“城市公寓”系列的“旭日会”，是一个典型的连锁会所模式。从使用范围上看，会所可分为公共会所和社区会所。公共会所的使用者不做任何限定，面向所有人开放，但绝大部分采用会员制的形式存在。社区会所大多只面向社区业主，也有采用会员制的，其中部分社区会所为确保经营持久，也对外服务。

公共会所又分为商业类会所和度假类会所。商业类会所是以商业为主的俱乐部会所，他们多为会员制并且收费较高，且多为国际集团式管理。现在北京几家著名的俱乐部有长安俱乐部、京城俱乐部、美洲俱乐部、青鸟健身俱乐部、中体倍力健身俱乐部、thespa健身俱乐部、中国置业顾问俱乐部等。

度假型会员俱乐部多以休闲、娱乐为主，会所像酒店一样。比较典型的有龙苑别墅、足语丝足会所、快乐无穷大。

社区会所大多以主题形式存在，可分为生活型、健康休闲型、文

化型。如宝星园社区内的阳光双会所、今典花园的今典潜水俱乐部、通用国际的spa会所等。

歌舞 健身 2.2.3景观性

会所的景观性表现在它既是景观主体，也是景观客体。一方面会所作为住宅小区的配套设施，他的存在是为住宅小区这朵“鲜花”作“绿叶”的，另一方面它自身也需要周围环境的衬托，可以是人工环境，也可以是自然环境。

第四篇：洗浴会所装修施工合同

施

工

合同

甲方(发包方): 地址: 联系电话: 身份证号：

乙方(承包方):

（3）油漆工进场时支付款： 计 元（4）工程竣工验收合格后支付款： 计 元

2.2因工程项目（内容）变更或增加引起工程预算造价变更，甲方应签定《项目变更单》，因此而增加的费用应在工程完工验收之后2个自然日内一次性支付给乙方。

2.3工程施工期间，如甲方特殊要求，须乙方比合同工期提前竣工时，应征得乙方同意：乙方提前竣工，甲方须支付乙方因赶工期增加的相应费用（费用额度根据工程具体情况由甲、乙双方另行协商）。

2.4 施工过程中，如甲方未按以上约定付款方式及时付清款项，每延误一天，乙方有权向甲方按工程总造价0.3%的标准收取滞期费，直至甲方付清为止，乙方因此而造成的损失应由甲方承担。

2.5工程竣工办理验收移交手续后之工程尾款，如未按以上约定付款方式及时付清款项，每延误一天，乙方有权向甲方按工程尾款的0.3%的标准收取滞期费，直至甲方付清为止。2.6非甲方原因延误工期，导致工程不能按约定进度进行时，甲方应付的工程款项，可根据实际情况经甲乙双方协商一致后，延期支付。

2.7甲方应付的工程款项，不得交付予非合同签署人或非合同签署之委托人，否则，由此产生的一切后果有甲方自行承担。

第三条 工期约定

3.1施工过程中，甲方要求修改个别设计方案的，须在该工程项目未正式施工前通知乙方施工管理员和/或设计师，乙方设计师须在接到通知3天内进行修改，并通知甲方确认，因此而造成的工期延误，工期顺延；

3.2施工项目中由甲方提供的装饰材料，乙方须提前交付甲方，以便甲方及时准备资料：如

5.4竣工工程验收：工程施工完毕，乙方开出《工程验收通知单》通知甲方进行竣工工程验收；甲方自接到《工程验收通知单》7日内，须协同乙方进行竣工工程验收，如甲方在约定时间内不能及时进行竣工工程验收且超过7个自然日的视为验收合格，竣工验收完毕，甲乙双方签署《工程竣工验收表》并办理工程移交手续。第六条 工程结算的约定

6.1工程竣工，甲乙双方办理完移交手续后，乙方须在7个自然日内向甲方送达《工程结算表》，甲方须在工程验收合格30个自然日内付清所有结算款项。

6.2工程结算款内容包括：工程施工结算款、甲方付款滞期费、应甲方要求乙方提前竣工赶工费、扣减乙方工程延误费等。

6.3甲方按规定时间支付完结算款项后，乙方开具工程质量保修单。

第七条 服务的约定

7.1施工过程中，乙方所属工作人员有协同甲方进行材料导购、材质鉴别义务。7.2工程竣工结算完毕，甲方凭乙方开具保修单、工程结算单、收款凭证作为保修凭据。7.3保修服务时间：工程竣工起次日的360个自然日内，即一年。7.4保修内容及保修范围：

7.4.1乙方以包工包料形式进行的施工项目因乙方所用材料质量、施工工艺不当引起的质量问题，乙方实行全部免费保修；

7.4.2乙方以包工不包料形式进行的施工项目因乙方施工工艺不当引起的质量问题，乙方实行全部免费保修（包括赔偿甲方自购材料）；

7.4.3乙方以包工包料形式进行的施工项目因甲方使用维护不当引起的质量问题、乙方以包工不包料形式进行施工项目因材质引起的质量问题，乙方实行有偿保修，乙方代买装修材料

10.2本合同未尽事宜，双方协商解决。

甲方：

代表人：

签署日期：

乙方： 代表人： 签署日期：-7-

第五篇：《洗浴会所装修施工合同》

施

工

合同

甲方(发包方):

地址:

联系电话:

身份证号：

乙方(承包方):

地址:

联系电话:

身份证号：

按照《中华人民共和国合同法》的规定，结合本工程具体情况，甲、乙双方本着自愿、平等、诚信、信任的原则协商一致，共同订立如下条款，以资双方共同信守。

第一条

工程概况

1.1

工程名称:高安市国际洗浴会所

1.2

工程地点:高安市xxxxxxx

1.3

工程项目及承包范围：整体装修、装饰、水电、设备安装等（包括屋面扣板吊顶、墙地面、贴瓷砖、淋浴器安装、管路铺设、墙地面防水处理、室内隔断砌筑、大白、窗台、楼梯理石安装、屋面爬梯处理、浴室洗衣房暖气安装、电器开关安装、灯具安装、水箱安装等）

1.4

工程内容：具体祥见《工程预算书》。

1.5

承包方式：包工包料

1.6

施工日期：自

****年**月**日始，至

****年**月**日止，工期共

天。

1.7

工程总额：人民币

元整（小写：

元）。

第二条

工程款付款方式的约定

2.1

付款比例：

（1）工地开工时支付款：

计

元

（2）木工进场时支付款：

计

元

（3）油漆工进场时支付款：

计

元

（4）工程竣工验收合格后支付款：

计

元

2.2因工程项目（内容）变更或增加引起工程预算造价变更，甲方应签定《项目变更单》，因此而增加的费用应在工程完工验收之后2个自然日内一次性支付给乙方。

2.3工程施工期间，如甲方特殊要求，须乙方比合同工期提前竣工时，应征得乙方同意：乙方提前竣工，甲方须支付乙方因赶工期增加的相应费用（费用额度根据工程具体情况由甲、乙双方另行协商）。

2.4

施工过程中，如甲方未按以上约定付款方式及时付清款项，每延误一天，乙方有权向甲方按工程总造价0.3%的标准收取滞期费，直至甲方付清为止，乙方因此而造成的损失应由甲方承担。

2.5工程竣工办理验收移交手续后之工程尾款，如未按以上约定付款方式及时付清款项，每延误一天，乙方有权向甲方按工程尾款的0.3%的标准收取滞期费，直至甲方付清为止。

2.6非甲方原因延误工期，导致工程不能按约定进度进行时，甲方应付的工程款项，可根据实际情况经甲乙双方协商一致后，延期支付。

2.7甲方应付的工程款项，不得交付予非合同签署人或非合同签署之委托人，否则，由此产生的一切后果有甲方自行承担。

第三条

工期约定

3.1施工过程中，甲方要求修改个别设计方案的，须在该工程项目未正式施工前通知乙方施工管理员和/或设计师，乙方设计师须在接到通知3天内进行修改，并通知甲方确认，因此而造成的工期延误，工期顺延；

3.2施工项目中由甲方提供的装饰材料，乙方须提前交付甲方，以便甲方及时准备资料：如因甲方准备材料不及时或不准备，延误工期，工期顺延；如因乙方不及时通知甲方准备材料，导致甲方不能及时和/或准备材料而延误工期，工期不顺延。

3.3施工过程中，隐蔽工程施工完毕，甲方在接到《工程验收通知单》后，因故未能及时进行隐蔽工程验收并要求复验的，由此造成的工期延误，工期顺延。

3.4因甲方原因，增加工程量和/或工程项目更改时，工期顺延。

3.5工程竣工后，甲方提出整改要求的，由此造成的工期延误，工期顺延。

3.6因甲方所属物业管理部门原因导致的工期延误，工期顺延。

3.7因停水、停电、台风等客观原因导致的工期延误，工期顺延。

3.8因消防工程、中央空调工程原因导致的工期延误，工期顺延。

3.9以上条款中之工期顺延条款造成合同工期延误，甲乙双方互不支付工期延误费；工期不顺延条款造成合同工期延误，由乙方按照工程总造价0.3%的标准向甲方支付延误费。

第四条

工程项目（内容）变更的约定

4.1签署本施工合同后正式施工前，如甲方要求删除部分工程项目（内容），甲、乙双方须签署《工程项目（内容）变更确认单》。已施工工程项目，甲方须按该项目总造价的50%，向乙方支付材料费、人工费，已完工工程项目，甲方须按该项目总造价的100%，向乙方支付材料费、人工费。

第五条

工程质量及验收的约定

5.1乙方须按照本合同之附件《工程预算书》所列明的材料品质标准采购施工材料；甲方可对装饰饰面板等材料之颜色、花式进行确定；对乙方所采购材料按所列明标准进行验收。

5.2乙方须按照本合同之附件《工程预算书》中所规定施工工艺及施工内容进行施工。

5.3甲乙双方按《江西省装饰工程验收标准》进行施工质量验收。

5.4竣工工程验收：工程施工完毕，乙方开出《工程验收通知单》通知甲方进行竣工工程验收；甲方自接到《工程验收通知单》7日内，须协同乙方进行竣工工程验收，如甲方在约定时间内不能及时进行竣工工程验收且超过7个自然日的视为验收合格，竣工验收完毕，甲乙双方签署《工程竣工验收表》并办理工程移交手续。

第六条

工程结算的约定

6.1工程竣工，甲乙双方办理完移交手续后，乙方须在7个自然日内向甲方送达《工程结算表》，甲方须在工程验收合格30个自然日内付清所有结算款项。

6.2工程结算款内容包括：工程施工结算款、甲方付款滞期费、应甲方要求乙方提前竣工赶工费、扣减乙方工程延误费等。

6.3甲方按规定时间支付完结算款项后，乙方开具工程质量保修单。

第七条

服务的约定

7.1施工过程中，乙方所属工作人员有协同甲方进行材料导购、材质鉴别义务。

7.2工程竣工结算完毕，甲方凭乙方开具保修单、工程结算单、收款凭证作为保修凭据。

7.3保修服务时间：工程竣工起次日的360个自然日内，即一年。

7.4保修内容及保修范围：

7.4.1乙方以包工包料形式进行的施工项目因乙方所用材料质量、施工工艺不当引起的质量问题，乙方实行全部免费保修；

7.4.2乙方以包工不包料形式进行的施工项目因乙方施工工艺不当引起的质量问题，乙方实行全部免费保修（包括赔偿甲方自购材料）；

7.4.3乙方以包工包料形式进行的施工项目因甲方使用维护不当引起的质量问题、乙方以包工不包料形式进行施工项目因材质引起的质量问题，乙方实行有偿保修，乙方代买装修材料的，乙方收取材料费、人工费，甲方自购材料的，乙方收取人工费。

7.5.4乙方施工项目超过保修期的，对甲方实行有偿维护，收费内容为；材料费、人工费。

7.5.5合同签订之后，如单方毁约，毁约方须向对方支付合同总价的5%作为违约金。

第八条

其他约定

8.1本合同自双方签署后，即发生法律效力，未正式履行该合同条款之前，如甲乙任何一方单方面终止该合同，须按合同预算总额的2%向对方予以赔偿。

8.2本合同履行过程中，因一方原因导致合同无法继续履行的，应及时通知对方，并办理合同终止结算手续，造成对方损失的，应予赔偿。

8.3施工期间，乙方因施工耗用的施工现场水、电、气费由甲方承担。

8.4施工期间，因乙方施工操作不当或在施工现场生火或使用电炉造成的一切灾害及人身伤亡由乙方负全部责任。

8.5施工完毕，乙方须对施工现场进行清洁整理。

8.6由于不可抗力事件对合同的履行带来一定影响，根据程度不同，甲乙双方协商解除合同、部分履行合同、延期履行合同事宜。

第九条

争议解决的约定

9.1与本合同的有效性、履行、违约及解除等有关的争议，甲乙双方友好协商解决。

9.2向合同签署地人民法院起诉，由法院裁定解决。

第十条

附则

10.1本合同一式二份，双方各执一份，具同等法律效力，双方应共同遵守。

10.2本合同未尽事宜，双方协商解决。

甲方：

乙方：

代表人：

代表人：

签署日期：

签署日期：

—

END

—