物业交替时原物业公司应移交的材料有哪些？

第一篇：物业交替时原物业公司应移交的材料有哪些？

物业交替时原物业公司应移交的材料有哪些？

案情简介：

上海市峰江物业公司从1997年11月至2012年6月30日一直为峰江小区提供物业服务，峰江房产公司为峰江小区的开发商。峰江物业公司撤离时，峰江小区业委会要求其移交小区相关资料，双方就移交范围发生争议。后峰江小区业委会将峰江物业公司诉至法院，并列峰江房产公司为第三人，要求峰江物业公司提供：

一、峰江物业移交涉讼小区的相关资料，具体包括：

1、1997年11月至2006年12月涉讼小区维修资金收支清册；2.1997年11月至2012年6月涉讼小区的财务账册原件（包括维修资金、公益性收入、物业服务费用收支的财务凭证、转账单、发票）3.建筑单体竣工图、工程质量证明书、给排水系统验收资料；4.开发商或物业公司与公共事业单位签订的供水、供电及电信合同。诉讼过程中，被告提供了大部分上述资料，但对于物业管理费收取资料及维修资金使用情况资料不予提供。法院观点：

涉讼小区于1998年左右竣工验收，被告虽与1997年11月起为涉讼小区提供管理服务，但相关法律、法规对于物业服务合同的权利义务终止后物业公司移交必需的资料和由其代管的专项维修资金是被告提供物业服务多年之后才作出明确的规定，被告提出不能提供完整资料并不无不当，但被告以收取物业服务费采取包干制来抗辩原告的要求其提供2002年至2012年物业费收取情况资料无法律依据。律师分析：

依据《物业管理条例》第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交业委会。从第二十九条可见物业管理企业向业委会移交材料的大体范围，但对于第四点的兜底条款规定物业管理所需的其他资料，到底包含了哪些还不十分明确。那么到底小区物业交替时应当具体移交哪些资料，笔者结合本案的争议焦点一一分析：

一、对于1997年至2002年期间小区的维修资金资料应该提供吗

依据1997年实施的《上海市居住物业管理条例》（2004年失效）第二十六条规定：“ 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内，向业主委员会办理下列事项，并报区、县房地产管理部门备案：

（一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；

（二）移交全部物业档案资料和有关的帐务帐册……”。可见1997年至2002年期间移交材料是有法律依据的，本案中法院认为1997年-2002年期间没有相关法律规定物业必须移交相关资料及专项维修资金，因此被告物业无法提供完整服务期的相关资料及维修资金的理由并无不当。

笔者认为法院的认定存在一定的问题，首先上述法条明确了物业是需要移交全部物业档案资料和有关的账务账册，其次上述条例第十九条也明确，物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：…….(六)物业维修、更新费用的帐务管理；(七)物业档案资料的保管。可见当时签订物业服务合同必须包括维修费用账目等条款，换言之物业在签订合同后应当保存维修费用账目等资料，因为这是物业合同中的必备条款也是物业需要履行的自身义务。故上述案例中物业如果切实履行合同义务，是可以提供1997年-2002年的相关资料及维修资金资料，所以法院对提供该时间段资料的诉请应当予以支持。

至于小区的建设工程相关资料，由于峰江小区于1998年左右竣工，依据上述条例第二十六条并未明确物业公司需要移交诉请3、4项的要求，即在1997年-2002年期间是没有法律明确规定要求物业公司保管上述资料并移交的，那么原告峰江业委会要求峰江物业公司移交上述资料无法律依据，那么该资料应当由谁保管移交，笔者将在第三个问题中详细叙述。

二、物业公司以实行“包干制”为由，拒绝提供物业服务费收支凭证理由成立吗？

依据《上海市住宅物业管理条例》第四十三条：物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料：……

（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交本规定第十条第一款和前款规定的档案和资料，以及物业管理用房。笔者认为依据该条款物业需要提供的重要资料是与业主利益相关的，比如公共收益部分的收支或公共部分的维护。而对于物业公司的收支凭证笔者认为并不应当提供，原因有三：1.小区是实行“包干制”而非“酬金制”，“包干制”小区对服务质量负责，自负盈亏，业委会没有必要过问财务情况，也不能提出交付账目凭证的要求（公共部分经营所有除外），而“酬金制”小区是按照合同约定的数额或约定的比例提取酬金，盈亏是由小区全体业主承担的，因此其必须清楚物业公司的收支情况；2.“包干制”小区既然是自负盈亏，那其收支账目凭证属于企业的商业秘密，属于我国法律保护范畴。如果一个企业的收支状况及凭证都需要提交，那么物业企业将没有秘密可言，这显然不利于物业公司的良性竞争。3.业委会要求移交物业公司的账目无非是认为对物业公司缺乏一定的监督，其实物业公司不移交收支具体账目及凭证并不代表物业公司不受业委会的监督，业委会可以通过物业服务的结果来评估其服务质量，至于物业公司的收入支出的具体明细凭证，是公司内部的运营管理，业委会要求物业公司移交收支财务凭证没有法律依据。

所以，物业公司应当依据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理条例》的规定，向业委会提交相关资料，对于小区实行“包干制”的物业公司，笔者认为物业公司应当移交物业费收费台账，即：小区的物业费的收缴情况明细，而对于其具体的收支明细凭证是无需移交的，这样才能在保障业委会、业主权利的同时平等地保障物业公司的合法权益。

三、关于物业公司无资料可以移交如何处理的问题

上述案例中，峰江业委会对要求峰江物业移交第3.4项资料，峰江物业辩称峰江房产公司未向自己提供过上述资料。对于物业公司无资料可移交的情形，笔者认为需要增加第三人，由第三人履行应尽义务，本案中，法院也依法追加了第三人开发商。

依据《物业管理条例》第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：“

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；……”。可见房产公司是需要在物业承接验收时递交上述资料的，而一旦房产公司在承接时未向物业公司提供这些资料，那么在物业交替时，业委会有权要求房产公司提供以上资料，以确保可以移交新物业公司，使其能够正常运转。

综上所述，依据《物业管理条例》（2007）《上海市住宅物业管理规定》（2011）等相关法条规定，笔者认为物业公司在交替时应当向业委会提交的材料大体可分为三类：1.工程类资料，主要包括建筑工程、设施设备的相关证明文件及安装使用保养的技术性资料，详见《物业管理条例》第二十九条第一项规定2.物业管理类资料，包括小区供水、供电等合同、小区业主的清单、设施维修保养记录、以及小区维修资金账目及物业公司收支账目（包干制小区只需提供台帐），详见《上海市住宅物业管理规定》（2011）第四十三条；3.不动产类，主要包括产权为全体业主共有的物业用房，详见《物业管理条例》第三十九条规定。

作者：宋安成 北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人

第二篇：开发公司应移交物业技术资料

开发公司移交物业接管验收项目应移交的资料

1、项目建设资料 《国家建设征用土地通知书》及红线图 复印件

同意使用土地通知书 复印件

建设用地批准书 复印件

固定资产投资许可证 复印件

建设工程规划许可证 复印件 市规划局《建设工程报建审核书》 复印件

规划报建图 复印件 建筑设计防火审核意见书 复印件

物业各分项工程设计方案 复印件

建设工程规划验收合格证 复印件

建设工程竣工验收质量认定书 复印件

建筑工程竣工消防审核意见书 复印件

单位工程质量综合评定表 复印件 工程建筑埋放线、验线、验收意见书 复印件

公共安全技术防范工程设施使用证 复印件 通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告 复印件

供水协议书 复印件

供用电合同 复印件

同意供电通知 复印件 各施工单位设施、设备等保修协议（正本）

其它相关资料

二、物业产权资料

拆迁资料 复印件 销售资料（业主、产权、位置、建筑面积等）复印件

其它相关资料

三、建筑资料---房屋建筑主体

地质勘察报告 复印件 工程合同及开、竣工报告 复印件 建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）原件

图纸会审记录 复印件 工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)复印件

隐蔽工程验收签证 复印件

沉降观察记录 复印件

竣工验收证明书 复印件 主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）复印件

新材料、构配件的鉴定合格证书 复印件

砂浆、混凝土试块试压报告 复印件 建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）原件 其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）原件

各分项工程施工单位资料（门、窗、天然气等）复印件 各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告（门、窗、天然气、防水、防雷设施等）复印件

及各相关的CAD图拷贝1份

其它相关资料

四、设备资料---供配电系统 供电系统设备购买、安装合同 复印件 供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件

直流控制屏等设备参数 原件 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）原件

高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件 高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录 原件 配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等）原件 灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）原件

配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件

其它相关资料

五、设备资料---给排水系统 给排水系统设备购买、安装合同 复印件 给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件 水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）原件

相关设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件

设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录 原件

主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件 配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）复印件水质检验报告 原件

其它相关资料

六、设备资料---消防系统 消防设备购买安装合同 复印件 消防设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件

3消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等）原 件

4随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件 设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录 复印件

消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录 复印件

消防验收合格证书 复印件

其它相关资料

七、设备资料---电梯系统 电梯设备购买安装合同 复印件 电梯制造、安装单位、维护单位资料 复印件 电梯设备参数（型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等）原件

随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件

设备安装调试记录 原件 电梯设备检验记录、运行许可证 原件

国家特种设备档案 复印件电梯维保合同书 原件

质量技术监督局检验报告 原件

其它相关资料

八、设备资料---弱电系统 弱电系统设备购买、安装合同 复印件 弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 复印件

弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）原件 弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）原件 弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明 原件 其它相关资料

九、环境资料---园林绿化土壤及水质化验报告。工程中间验收记录。设计变更文件。

竣工图（包括：绿化、路灯、绿化管线等相关图纸、资料）。外地购进苗木检验报告。

附属设施用材合格证或试报告。施工总结报告。

移交资料应包括内容

1、竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；

2、设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；

3、材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；

4、隐蔽工作验收记录；

5、土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等；

6、设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录；

8、建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录及相关验收报告；

9、工程质量事故的发生和处理记录。

10、图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单；

11、关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；

12、有关该工程项目的其它重要技术决定和文件；

13、所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。

以上资料将作为物业公司接管移交并管理东邦?花果山项目之基本资料，并需永久保存，以保障设施设备能得到切实之维护及保养。

竣工验收应提供的操作和维修保养手册

建设单位在物业移交前，须递交设备/系统的操作和维修保养手册(以下简称手册＂)，以确保物业管理公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理，要求如下：

建设单位须责成各系统施工单位在设备/系统验收前一个月（此次请在2011年12月31日前补齐，今后应在验收前一个月）递交手册，以便物业管理公司的操作人员有时间了解该验收设备/系统的基本情况。

手册内所有内容应以中文编印，文字、插图和表格等效果清晰。

每一系统应独立成册，以减少每册的厚度，不同内容或章节应以塑料索引标签分隔，并附有清楚的目录指示，以便操作人员翻查参考。

为使手册便于使用，并经得起在日常维修的工作环境下多次反复翻阅而不易破损，手册应采用优质的A4标准纸张编印，配上坚硬的封面和书背，并以胶质塑料或其它耐磨损的材料作保护。

手册须同时附有本项目的竣工图＂目录，按所属系统分列于有关系统的章节内。如某一图纸同时适用于多个系统时，则需在每个有关系统章节内同时列出。若递交手册时尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。

系统操作需提供的技术资料(至少包括以下内容)：

（1）系统正常运作程序和在不正常情况时的应变程序。

（2）详尽介绍每个独立系统如何调节、控制、监察和调校说明。

（3）系统内所有的管道和接线图，并说明主要设备和部件的规格和功能。

（4）提出每个系统的可调节部件和保护装置的最初调校参数，并预留一定的空位以便加插最后调定的参数。（5）系统中有关供电、配电屏和控制屏的详细说明。

设备操作需提供的技术资料(至少包括以下内容)：

（1）设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。

（2）详尽介绍每台独立设备如何调节、控制、监察和调校说明。

（3）所有设备的原厂所发的随机文件、图纸资料，包括每块电路板的电路图，以及所有电子组件的布置图。如有需要，还需提供部件分解图，以显示各部件的位置。

（4）列出所有设备的生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定的参数。

（5）所有设备的产品说明书、合格签证书、生产厂测试报告以及性能指标图表等资料。

系统/设备维修保养需提供的技术资料(至少包括以下内容)：

（1)所有系统/设备检查手册。

(2)设备更换部件的程序和要求。

(3)从整个系统到设备的维修保养说明，调校的操作程序和寻找故障的方法。

(4)执行运作和维修保养程序时应特别注意事项。

(5)常见故障处理和解决方法。

(6)提出系统/设备保养制度，列明主要设备每天、每周、每月、每季、每年及五年需记录和维护保养内容和方法。

安全保险需提供技术资料(至少包括以下内容)：

(1)各类设备的保护操作程序。

(2)对各项系统操作时可能发生的事故危险应作的预防、应变和保护措施说明。

电气事故保护

机械事故保护

火灾和爆炸事故保护

化学事故保护

在处理燃料和化学物品出现的事故保护

急救和事故报告

在任何设备或控制系统所采用的电脑专用软件，需提供的技术资料(至少包括以下内容)：

(1)软件内容目录表打印本。

(2)流程图、数据表和程序说明。

(3)特殊的软件和工具的使用说明。

(4)程序设计和系统使用手册。

(5)应用的基本软件、专用工具和通用软件资料，便于业主进一步修改和发展软件。

列出每一种型号设备、材料和附件的供应厂商和代理商名单，并详细列明这些厂商的地址、电话及图文传真号码。

列出承包单位提供给业主的所有备品、备件和专用工具清单。

第三篇：物业管理机构更迭时管理工作的移交

物业管理机构更迭时管理工作的移交

物业服务合同或前期物业服务合同的终止，将导致提供物业管理服务的主体发生变化，物业管理机构发生更迭，与此同时，在相关方之间会发生物业管理的移交行为。(一)移交双方

物业管理机构更迭是管理工作的移交包括:原有物业管理机构向物业产权单位移交;物业产权单位向新的物业管理企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为物业产权单位;后者的移交方为物业产权单位，承接方为新的物业管理企业。(二)移交内容

1，物业资料

(1)物业产权资料，综合竣工验收资料，施工设计资料，机电设备资料等。(2)业主资料包括: ①业主入住资料。包括入住通知书，入住登记表，身份证复印件，已签订的业主规约等。

②房屋装修资料，包括装修申请表，装修验收表，验收报告，违章记录等。

(3)管理资料包括:各类值班记录，共用设施设备台账，设备维修记录，等各类服务质量的原始记录。

(4)财务资料包括:固定资产清单，收支账目表，债权债务移交清单，水电抄表记录及费用代收缴明细表，物业服务费收缴明细表，维修资金使用审批资料及记录，其他需移交的各类凭证表格清单。(5)合同协议书，指对内对外签订的合同，协议原件。

(6)其他需要移交的资料。资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称，数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章，签名。

2，物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接

(1)房屋建筑工程部位及共用设施设备，包括消防，电梯，给水排水，供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房，管道井，公共门窗的钥匙等。(2)共用配套设施，包括环境卫生设施(垃圾桶，箱，车等)，绿化设施，公共秩序与消防安全的管理设施(值班室，岗亭，监控设施，车辆道闸，消防配件等)，文娱活动设施(会所，各类公共场所等);(3)物业管理用房，包括办公用房，活动室，员工宿舍，仓库等。停车场，会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。3，物业项目账目及资产的移交或交接

(1)财务。移交双方应做好财务清结，资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费，维修资金，业主各类押金，停车费，代收代缴的水电费，应付款项，债务等

(2)物资财产。物资财产包括建设单位提供和物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备，交通工具，通信器材，维修设备工具，备品备件，卫生及绿化养护工具，物业管理软件，财务软件等。(三)移交过程中需注意的问题

(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观的反映房屋的完好程度;(2)各类管理资产和各项费用应办理移交，原物业管理企业对预收的费用应明确退还业主及相关单位或交由建设单位代管交付新进入的物业管理企业。

(3)如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位，移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目。

(4)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此双方在办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。(5)提出遗留问题的处理方案。

第四篇：物业应移交啥资料给业主

原物业管理单位应将下列档案资料移交给中标企业：项目竣

工总平面图；单体建筑、结构、设备安装竣工图；附属公建配套设施、地下管网工程竣工

图；有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；各单项工程竣工验收证明材料；房屋

质量保证文件和房屋使用说明文件；房屋销售清单和产权资料；公共配套设施的产权及收益

归属清单；物业管理所必需的其他资料。

物业撤场要对一些资料、物品、人员进行移交，具体包括：

一、物业资料：

1、物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。

2、业主资料：包括入住资料、入伙通知书等。

3、管理资料：如值班记录、维修记录等。

4、财务资料：包括固定资产清单、收支帐目、债权债务移交清单、物业管理费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录等。

5、合同协议包括对内对外签订的合同原件等。

二、公用部位及设备设施管理工作的移交。

三、人、财、物的移交，人是指对方同意留用的在职人员的从事档案。

移交时要考虑到相关单位，如：建设单位、原物业企业、新进入的物业企业，是小区的还有业主委员会、行政主管部门、街道或居民委员会。

公示内容主要起告示作用：如XX已经撤离，以后一切事务由XX物业承担管理服务，并对新物业进行简介，让业主对新物业有一个好的认识，及新物业的管理理念，让业主觉得这家公司不错，第一步从心里先接受，为以后的管理开一个好头。

第五篇：物业移交协议书

协议书

甲方：×××××（以下简称甲方）

乙方：××××××××（以下简称乙方）

根据××市人民政府 年第 次和第 次市长办公会议精神，为了加强我市小区楼房的物业管理工作，经市政府研究决定成立××市房产物业管理公司，对我市小区物业实行规范化统一管理。为了给住宅楼房的居民创造整洁、文明、安全、便利的居住环境，经甲、乙双方协商决定，将位于××路××街的××小区的物业管理工作移交乙方进行管理，有关事宜达成如下协议：

一、从××年×月×日起甲方正式将建设小区的物业管理工作移交乙方进行全面管理。

二、从××年××月×日起乙方按着《物业管理手册》中指定的服务内容进行服务和管理。

三、为了加强小区物业管理工作，甲方在市物业办公室指导下，组建小区业主管理委员会，使物业工作依法进行。

四、物业管理用房和供水等设施、设备产权不变，但归乙方无偿使用、维修，维修费用由乙方负责。

五、甲方应将××年××月××日以前的物业管理工作中所发生的费用（雇用人员工资、电费、维修费等）结清，没有结清的由甲方负责。

六、甲方应向乙方提供以下有关物业管理资料：

1、住宅小区规划平面图。

2、工程竣工总平面图。

3、单体建筑、结构、设备竣工图。

4、公用配套设施、地下管网工程竣工图。

5、工程质量验收合格证。

6、有关设施、设备安装竣工图及使用和维修技术资料。

七、关于大、中型专项维修资金使用问题：用户专项维修资金按有关规定应由市物业办公室收取，由于该小区的专项维修资金已由甲方收缴，并存入专用账户，待今后发生大、中型维修工程，由乙方提出施工方案及工程预算，甲方进行审核，经业主同意后，由甲方负责出资，资金从维修基金中扣除，因资金不到位影响维修由甲方负责。

八、甲方不向乙方提供物业管理费用，乙方管理费用依靠收取住户的服务费解决，物业服务收费由乙方收缴，服务标准与收费情况无关，收费标准由乙方确定，但不得超出有关规定。

九、乙方可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

十、乙方的服务应按指定性服务内容和服务标准执行（具体内容见附页1）。乙方如违约或不按承诺实现，甲方有权通过法律渠道向乙方进行索赔，同时，业主无理拒交服务费，物业公司有权通过法律渠道解决。

十一、在物业公司管理该小区之前，甲方应向业主通知乙方进入管理及服务情况，经得业主的同意。

十二、未尽事宜，双方协商解决。（见附页2）

十三、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，待签字盖章生效后具有法律效力，如单方违约负法律责任。

十四、此合同期限暂定为一年，期满后视情况可以续签。

甲 方：

甲方代表：

乙 方：

乙方代表：

二OO 年 月 日

２

附页1 物业管理服务内容、标准

服务内容：

一、建筑物共用部位的养护、维修；

二、公共场地的养护、维修；

三、供水、排水、供电、通讯、供暖等共用设备、设施的养护、维修；

四、公共环境卫生的清扫、保洁；

五、物业档案资料管理；

六、公共区域内的环境绿化。服务标准：

一、环境卫生管理

1、公共场所、区域卫生随时清扫，保持清洁，无杂物、无卫生死角。

2、物业区内无违章搭建物，公共和共用部位无乱堆、乱放、乱贴、乱刻和乱挂现象。

3、物业区实行垃圾袋装化，做到日产日清。

4、物业区内房屋楼梯间，共用通道地面、楼梯扶手、窗台应保持清洁卫生。

5、房屋楼梯间，共同通道墙面灰尘和窗户，每年进行一次彻底清扫和窗户玻璃春秋两季清洗。

6、共用休闲娱乐设施保持清洁、卫生、不被占用。

二、共用设施、设备管理

1、共用设施、设备良好，运行正常。并按原设施用途使用，有严密的运行记录，有专门的保养检修制度，无事故隐患。

2、物业区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的安全、卫生管理措施，按规定定期对水质检验，对水箱进行消毒清洗，保证二次供水水质合格。

3、需二次供水的物业，应有二次供水卫生许可证或操作人员健康许可证。

4、对物业的公共照明设施、设备，应保持数量齐全，状况良好，运行正常，随坏随修。

5、公共休闲娱乐设施状况完好，做到随损随修。

三、绿化管理

1、对花、草、树木定时浇水，按期施肥，及时消除病虫害。

2、随时铲除花、草间的杂草，草坪、树木定期修剪，保持美观。

3、制止占用绿地和在绿地上堆放物品，抛扔杂物或利用树木晾晒衣物行为。

4、制止践踏绿地和损坏花草、树木行为。

5、保持物业区内花、草、树木成活率90%以上。

四、房屋管理

1、依据政府有关规定，制止业主随意改变房屋结构和使用用途的行为。

2、保持房屋外观完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象。

3、保持房屋完好率达90%以上。

4、定期对房屋安全状况进行检查，发现不安全隐患，及时提请业主或业主委员研究处理。

五、房屋修缮

1、制定年房屋共用部位、共用设施修缮计划，报业主或业主委员会审定后实施。

2、按《黑龙江省城镇楼房大、中修工程分类试行标准》划定和进行房屋的大、中、小工程修缮。

3、对损坏的房屋共用部位，应及时予以修缮。

4、房屋修缮后，应达到国家城住字（84）第677号文件规定的修缮标准。

5、设立和公布报修电话等便民报修设施。

6、对危及人身、财产安全的急修项目即时维修。

7、大、中修项目按业主或业主委员会审定的维修计划确定的开、竣工时间进行修缮。

六、治安管理

1、已形成户外封闭区域的物业管理区域，实行门卫夜间值班制度。

2、物业区内，禁止流动商贩经商。

3、制止物业区内打架斗殴和损坏物业共用部位共用设施，场地行为，劝阻在公共场区、所内的人员纠纷。

七、道路、场地管理

1、物业区内区域道路畅通，路面平坦无损坏。

2、公共活动场地地面平整，无其他物品堆放，无积水和降雪堆积。

3、室外雨水排放畅通，沟道无大量积水。

八、其它

1、摩托车和自行车应放在停车棚内，自己看管，丢失或损坏乙方概不负责。

2、双方未约定事项及非物业企业服务内容乙方不负责。

甲方：

乙方：

附页2

有关未尽事宜说明

1、物业管理企业的服务内容和服务标准按北安市房产物业管理公司制定的《物业管理手册》中有关条款执行。

2、水箱清洗、化粪池清掏等费用由物业管理企业承担，并做到定期、及时清洗、清掏。

3、乙方应负责每天3次供水，具体时间为早6.30—7.30，中午12.00—13.00，晚间17.30—18.30。

4、庭院灯亮灯时间为开刚黑至晚10点，春节期间增加亮灯时间和灯的盏数。

5、原物业设施包括泵房、物业房、水箱等由乙方使用并负责维修。

6、建设小区西侧巷道由乙方负责保洁。