营改增后个人二手房交易税收政策

第一篇：营改增后个人二手房交易税收政策

个人二手房交易税收政策 增值税

一、个人出售其购买的住房

（一）北京市、上海市、广州市和深圳市 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

（二）北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用以上规定。

关于购房时间的确定：

1．个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

2．个人将通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与行为前的购房时间确定。3．根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

二、个人出售其购买的除住房以外的房屋，按照其转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除房屋购置原价后按照5%的征收率全额缴纳增值税。

三、个体工商户应按照本条上述规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

四、个人出售自建自用住房，免征增值税。

五、家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免，即按照实际缴纳增值税为计算技术，按照适用税（费）率计算缴纳。适用税（费）率为：

城市维护建设税：按市区 7%，县城、镇５％，不在市区、县城或镇的，税率为１％计征；

教育费附加：按 3% 的征收率计征； 地方教育附加：按 2% 的征收率计征。个人所得税

一、个人出售房产（房产来源包括购入和受赠房产），有增值但不符合免税条件的，区分以下两种情况征收：

（一）通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照房产转让应纳税所得额的的20％计征；

（二）不能核实原值的，按收入全额（不含增值税）的1.5％计征；

二、个人转让土地使用权，按收入全额（不含增值税）征收2%的个人所得税。

三、以下情形的房屋产权无偿赠与和转移，对当事双方不征收个人所得税：

（一）离婚析产（指离婚时，对财产进行分割，分割仅限于婚姻存续期间的共同财产，始于婚前个人财产不能用于分割）

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹（直系亲属上下三代）；

（三）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人（含非法定继承人）。

四、除上述第三点列举的产权无偿赠与和转移不征收个人所得税规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为赠与房屋价格减除赠与过程中受赠人支付的税费后的余额。赠与房屋价格按以下顺序确定：

1、赠与合同上标明赠与价格的，按赠与价格确定；

2、赠与合同上未标明赠与价格或标明的赠与价格低于评估价的，以评估价确定。

五、个人出售住房虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房，符合条件可直接予以免征个人所得税。出售住房的时间，以售房者办理产权过户手续时申报的时间（收件时间）为准；购房时间则以房屋产权证注明的办证时间或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房（强调的省级范围）。

六、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。印花税

一、自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。个人买卖非住房的（如车位，店面），买卖双方按合同金额（或评估计税价值）的万分之五缴纳印花税。

二、房产继承、赠与应按产权转移书据缴纳印花税，计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，税率万分之五。土地增值税

一、自2008年11月1日起，对个人销售住房（含普通标准住房和非普通标准住房）暂免征收土地增值税。自2013年9月1日起，个人转让写字楼、商业营业用房、车位、工业厂房非住宅二手房的，按转让收入全额（不含增值税）的5％征收土地增值税。

二、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。“赠与”是指如下情况：

(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

三、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。契税

一、自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税（北京市、上海市、广州市、深圳市地区，采用当地规定的契税税率3%）

二、个人购买的住房，凡不符合第一条规定的，不得享受上述优惠政策，应按按3%征收契税。

三、个人购买非普通住房，按3%征收契税。

四、房屋赠与属于转移房屋权属行为，承受房屋的单位和个人为契税的纳税人，父母将房产赠与子女，子女应该按规定缴纳契税；计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定；税率为3%。

五、法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税；非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属，应按赠与行为征收契税。

六、在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税。

七、增加房屋权属共有人的，按新增人员所占比例，适用3％税率征收契税。

八、计算契税的计税依据不含增值税。

第二篇：营改增后个人存量房交易案例(第七版)

营改增后个人存量房交易案例

一、主要说明事项............................................................................................................................2

二、具体案例....................................................................................................................................4

（一）个人转让住房(非广州地区)..................................................................................................4

例1：关键字——不足2年、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格（不含税）高...........4

例2：关键字——不足2年、买方第二套改善住房、90㎡以上、成交价格高.......................5 例3：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、成交价格高...............................6 例4：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格（不含税）高............8 例5：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡以上、评估价格(不含税)高....................9 例6：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡以上、成交价格高.................................10

（二）个人转让住房(广州地区)....................................................................................................12 例7：关键字——不足2年、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格(不含税)高.............12 例8：关键字——不足2年、买方第二套改善住房、90㎡以上、成交价格高.....................13 例9：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、成交价格高.............................14 例10：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格(不含税)高............15 例11：关键字——2年以上、买方唯一住房、144㎡以上、评估价格(不含税)高..............16 例12：关键字——2年以上、买方唯一住房、144㎡以上、成交价格高.............................18

（三）转让非住房, 差额征收增值税.............................................................................................19 例13：关键字——评估价格(不含税)比不含税成交价格高...................................................19 例14：关键字——评估价格(不含税)比换算后的不含税成交价格高...................................20 例15：关键字——换算后的不含税成交价格比评估价格（不含税）高...............................21 例16：关键字——不含税成交价格比评估价格（不含税）高...............................................22

一、主要说明事项

本案例由省局税政一处、税政二处编写，只做内部学习使用，不得外传。以下所有案例均按2016年5月2日金三业务操作规则编写，主要事项说明如下：

（一）印花税的计税方法。如果在纳税人提供的销售合同中注明合同价格为不含税价格，则在金三系统中录入该金额为合同金额，此时印花税的计税依据为该金额；如果在纳税人提供的销售合同中合同金额未注明是否含税，即视该合同金额含税,则在金三系统中录入该金额为合同金额，此时印花税的计税依据为该合同金额。金三系统中录入的合同金额和交易价格、成交价格为同一金额。

（二）增值税的计税方法。如果在纳税人提供的销售合同中注明合同价格为不含税价格，则在金三系统中录入该金额为合同金额（交易价格、成交价格），并用评估价格（不含税）与该合同金额作比较，以孰高原则确定增值税的应税项；如果在纳税人提供的销售合同中合同金额未注明是否含税，即视该合同金额含税,则在金三系统中录入该金额为合同金额（交易价格、成交价格），并用换算后不含税的合同金额（不含税的合同金额=含税合同金额/1.05）与评估价格（不含税）作比较，以孰高原则确定增值税的应税项。

（三）土地增值税、契税的计税方法。土地增值税、契 税的应税收入为不含增值税收入，用评估价格（不含税）与不含税的合同金额（交易价格、成交价格）作比较，以孰高原则确定。

（四）土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。如合同金额（交易价格、成交价格）为含税收入，则需从含税收入减去增值税额，换算为不含税增值税收入。因此，在扣除项目金额中不再包含本次缴纳的增值税额。

（五）个人所得税计税方法说明。个人所得税房屋转让收入为个人转让房屋不含增值税的收入，可扣除的合理费用为个人转让住房时缴纳的税金及有关合理费用，不包括转让住房时缴纳的增值税。

（六）以下案例中，默认144㎡以上即为非普通住房。

（七）以下案例中，“评估价格(不含税)”、“成交价格”、“上次房屋取得发票金额（含税）”、“土地增值税扣除成本(不含税)”均为金三系统对应字段名。

二、具体案例

（一）个人转让住房(非广州地区)

例1：关键字——不足2年、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格（不含税）高

个人转让购买不足2年的住房，评估价格(不含税)102万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下。

解：评估价格(不含税)102万＞不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用评估价格(不含税)卖方——

（1）增值税应纳税额=102*5%=5.1万；

（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值税应纳税额=（102-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=102*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（4）个人所得税应纳税额=（102-80-合理费用）*20% 合理费用：为个人转让该住房时缴纳的税金及有关合理费用，不包括转让住房时缴纳的增值税；

（5）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——

（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（2）契税应纳税额=102*1%=1.02万。

例2：关键字——不足2年、买方第二套改善住房、90㎡以上、成交价格高

个人转让购买不足2年的住房，评估价格(不含税)90万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭第二套改善性住房，面积为90㎡以上。

解：评估价格(不含税)90万＜不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用成交价格。卖方——

（1）增值税应纳税额=105/(1+5%)*5%=5万；

不含增值税收入=含税成交价格-增值税额=105-5=100万（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值税应纳税额=（100-土地增值税扣除成本(不 含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=100*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（4）个人所得税应纳税额=（100-80-合理费用）*20% 如按政策需采取核定征收方式的，个人所得税应纳税额=100*核定征收率（国税发„2006‟108号）；

（5）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——

（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（2）契税应纳税额= 不含增值税收入*税率=100*2%=2万。

例3：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、成交价格高

个人转让购买超过2年以上（含2年）的住房，评估价格(不含税)102万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下。

解：免征增值税的情况下，不含税成交价格=含税成交价格-实缴增值税额，因为免征增值税，增值税为0，所以不含 税成交价格=含税成交价格，此处不含税成交价格=105-0=105。

在免征增值税情形下，金三系统仍会将含税成交价格除以1.05换算为不含税价与评估价格进行对比，此处金三系统仍按105/(1+5%)＜102,选用了102万作为增值税应税项为系统设置缺陷所致，并不影响纳税人实缴的税额。评估价格(不含税)102万＜不含税成交价格105万，按照孰高原则，选用成交价格。卖方——

（1）免征增值税（根据财税[2016]36号免征）；

（2）城建税、教育费附加、地方教育附加随增值税免征；（3）土地增值税应纳税额=（105-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=105*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（4）个人所得税应纳税额=（105-80-合理费用）*20% 符合原 “个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”条件的，免个人所得税的政策继续适用。（财税字„1999‟278号）；

（5）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（2）契税应纳税额=105*1%=1.05万。

例4：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格（不含税）高

个人转让购买超过2年以上（含2年）的住房，评估价格(不含税)106万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下。

解：免征增值税的情况下，不含税成交价格=含税成交价格-实缴增值税额，因为免征增值税，增值税为0，所以不含税成交价格=含税成交价格，此处不含税成交价格=105-0=105。

评估价格(不含税)106万＞不含税成交价格105万，按照孰高原则，选用评估价格（不含税）。卖方——

（1）免征增值税（根据财税[2016]36号免征）；

（2）城建税、教育费附加、地方教育附加随增值税免征；（3）土地增值税应纳税额=（106-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或 者发票，则土地增值税应纳税额=106*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（4）个人所得税应纳税额=（106-80-合理费用）*20% 符合原 “个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”条件的，免个人所得税的政策继续适用。（财税字„1999‟278号）；

（5）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——

（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（2）契税应纳税额=106*1%=1.06万。

例5：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡以上、评估价格(不含税)高

个人转让购买超过2年以上（含2年）的住房，评估价格(不含税)106万，不含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下。

解：免征增值税,评估价格(不含税)106万＞不含税成交价格105万，按照孰高原则，选用评估价格。卖方——

（1）免征增值税（根据财税[2016]36号免征）；

（2）城建税、教育费附加、地方教育附加随增值税免征；（3）土地增值税应纳税额=（106-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=106*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（4）个人所得税应纳税额=（106-80-合理费用）*20% 符合原 “个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”条件的，免个人所得税的政策继续适用。（财税字„1999‟278号）

（5）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——

（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（2）契税应纳税额=106*1.5%=1.59万。

例6：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡以上、成交价格高

个人转让购买超过2年以上（含2年）的住房，评估价 格(不含税)102万，不含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为90㎡以上。

解：免征增值税,评估价格(不含税)102万＜不含税成交价格105万，按照孰高原则，选用成交价格。卖方——

（1）免征增值税（根据财税[2016]36号免征）；

（2）城建税、教育费附加、地方教育附加随增值税免征；（3）土地增值税应纳税额=（105-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=105*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（4）个人所得税应纳税额=（105-80-合理费用）*20% 符合原 “个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”条件的，免个人所得税的政策继续适用。（财税字„1999‟278号）

（5）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——

（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（2）契税应纳税额=105*1.5%=1.575万。

（二）个人转让住房(广州地区)

例7：关键字——不足2年、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格(不含税)高

个人转让购买不足2年的住房，评估价格(不含税)102万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下。

解：评估价格(不含税)102万＞不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用评估价格。卖方——

（1）增值税应纳税额=102*5%=5.1万；

（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值税应纳税额=（102-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=102*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（4）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——

（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税 [2008]137号暂免征收）；

（2）契税应纳税额=102*1%=1.02万。

例8：关键字——不足2年、买方第二套改善住房、90㎡以上、成交价格高

个人转让购买不足2年的住房，评估价格(不含税)90万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭第二套改善性住房，面积为90㎡以上。

解：评估价格(不含税)90万＜不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用成交价格。卖方——

（1）增值税应纳税额=105/(1+5%)*5%=5万；

（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值税应纳税额=（105-5-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=(105-5)*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（4）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（2）契税应纳税额=（105-5）*3%=3万。

例9：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、成交价格高

个人转让购买超过2年以上（含2年）的住房，评估价格(不含税)102万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下。

解：免征增值税的情况下，不含税成交价格=含税成交价格-实缴增值税额，因为免征增值税，增值税为0，所以不含税成交价格=含税成交价格，此处不含税成交价格=105-0=105。

在免征增值税（根据财税[2016]36号免征）情形下，金三系统仍会将含税成交价格除以1.05换算为不含税价与评估价格进行对比，此处为系统设置缺陷所致，并不影响纳税人实缴的税额。

评估价格(不含税)102万＜不含税成交价格105万，按照孰高原则，选用成交价格。卖方——（1）免征增值税（根据财税[2016]36号免征）；

（2）城建税、教育费附加、地方教育附加随增值税免征；（3）土地增值税应纳税额=（105-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=105*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（4）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——

（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（2）契税应纳税额=105*1%=1.05万。

例10：关键字——2年以上、买方唯一住房、90㎡及以下、评估价格(不含税)高

个人转让购买超过2年以上（含2年）的普通住房，评估价格(不含税)102万，含税成交价格100万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为90㎡及以下。

解：免征增值税的情况下，不含税成交价格=含税成交价格-实缴增值税额，因为免征增值税，增值税为0，所以不 含税成交价格=含税成交价格，此处不含税成交价格=100-0=100。

评估价格(不含税)102万＞不含税成交价格100万，按照孰高原则，选用评估价格。卖方——

（1）免征增值税（根据财税[2016]36号免征）；

（2）城建税、教育费附加、地方教育附加随增值税免征；（3）土地增值税应纳税额=（102-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=102*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（4）印花税应纳税额=100*0.05%=0.05万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——

（1）印花税应纳税额=100*0.05%=0.05万（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（2）契税应纳税额=102*1%=1.02万。

例11：关键字——2年以上、买方唯一住房、144㎡以上、评估价格(不含税)高

个人转让购买超过2年以上（含2年）的非普通住房，评估价格(不含税)102万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为144㎡以上。

解：差额征增值税，评估价格(不含税)102万＞不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用评估价格。卖方——

（1）增值税应纳税额=[102-80/(1+5%)]*5%=1.29万元；（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值税应纳税额=（102-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=102*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（4）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——

（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（2）契税应纳税额=102*3%=3.06万。

例12：关键字——2年以上、买方唯一住房、144㎡以上、成交价格高

个人转让购买超过2年以上（含2年）非普通住房，评估价格(不含税)95万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万；购买方购买家庭唯一住房，面积为144㎡以上。

解：差额征增值税，评估价格(不含税)95万＜不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用成交价格。卖方——

（1）增值税应纳税额=[（105-80）/(1+5%)]*5%=1.19万元；（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值税应纳税额=（105-1.19-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=（105-1.19）*核定征收率（根据财税[2008]137号暂免征收）；

（4）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税[2008]137号暂免征收）； 买方——

（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万（根据财税 [2008]137号暂免征收）；

（2）契税应纳税额=（105-1.19）*3%=3.06万。

（三）转让非住房, 差额征收增值税

例13：关键字——评估价格(不含税)比不含税成交价格高

评估价格(不含税)100万，不含税成交价格90万，上次房屋取得发票金额（含税）80万。

解：评估价格(不含税)100万＞不含税成交价格90万，按照孰高原则，选用评估价格。卖方——

（1）增值税应纳税额=[100-80/（1+5%）]*5%=1.19万元；（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值税应纳税额=（100-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=100*核定征收率；（4）印花税应纳税额=90*0.05%=0.045万； 买方——

（1）印花税应纳税额=90*0.05%=0.045万；（2）契税应纳税额=100*3%=3万元。

例14：关键字——评估价格(不含税)比换算后的不含税成交价格高

评估价格(不含税)102万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万。

解：评估价格(不含税)102万＞不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用评估价格。卖方——

（1）增值税应纳税额=[102-80/(1+5%)]*5%=1.29万元；（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值税应纳税额=（102-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=102*核定征收率；（4）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万； 买方——

（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万；（2）契税应纳税额=102*3%=3.06万元。

例15：关键字——换算后的不含税成交价格比评估价格（不含税）高

评估价格(不含税)99万，含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万。

解：评估价格(不含税)99万＜不含税成交价格105/（1+5%）万，按照孰高原则，选用成交价格。卖方——

（1）增值税应纳税额=(105-80)/(1+5%)*5%=1.19万元；（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值税应纳税额=（105-1.19-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=（105-1.19）*核定征收率；

（4）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万； 买方——

（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万；（2）契税应纳税额=（105-1.19）*3%=3.11万元。

例16：关键字——不含税成交价格比评估价格（不含税）高

评估价格(不含税)99万，不含税成交价格105万，上次房屋取得发票金额（含税）80万。

解：评估价格(不含税)99万＜不含税成交价格105万，按照孰高原则，选用成交价格。卖方——

（1）增值税应纳税额=[105-80/(1+5%)]*5%=1.44万元；（2）城建税、教育费附加、地方教育附加按各地既定政策征收；

（3）土地增值税应纳税额=（105-土地增值税扣除成本(不含税)）*适用税率-速算扣除数；如果无法提供评估价格或者发票，则土地增值税应纳税额=105*核定征收率；（4）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万； 买方——

（1）印花税应纳税额=105*0.05%=0.0525万；（2）契税应纳税额=105*3%=3.15万元。

第三篇：河北二手房交易税收政策

河北省二手房交易税收政策

组织整理：遵化市地税局 王剑铭

截止时间：2012.7.16

适用范围：河北省

近来，经常有纳税人询问二手房相关税费问题，税政科经查询有关文件并请示市局有关处室后明确如下：

一、买房人应缴纳税费：

契税：（1）非普通住宅4%。

（2）非唯一普通住宅3%。

（3）唯一90平米以上普通住宅1.5%。

（4）唯一90平米以下普通住宅1%。

二、卖房人应缴纳税费：

1、营业税： 5%（销售不动产），计税依据如下：

（1）普通住宅满5年交易的，免税。

（2）普通住宅不满5年交易的，按照卖出价减去买入价的差额为计税依据。

（3）非普通住宅满5年交易的，按照卖出价减去买入价的差额为计税依据。

（4）非普通住宅不满5年交易的，按照卖出价全额为计税依据。

2、城建税： 7%（征收分局适用税率，以营业税额为计税依据）。

3、教育费附加： 3%（以营业税额为计税依据）。

4、地方教育附件： 2%（以营业税额为计税依据）。

5、印花税： 免税。

6、土地增值税： 免税。

7、个人所得税（财产转让所得）：

（1）生活唯一住房，免税。

（2）非生活唯一住房，征税计税依据及税率如下：

①有发票和凭据：按照转让收入减除房产原值、转让税金、有关费用后的余额的20%。

②无发票和凭据：按照销售额1-3%。

三、唯一住房要件：

家庭唯一生活用房，符合免征个人所得税条件的，纳税人需提供以下证明材料，各单位据此办理减免税审批手续。

1．家庭户口本复印件。

2．出售住房的房产证。

3．房地产部门出具家庭唯一生活住房证明、居委会证明、单位证明或登报声明（有其一即可）。

4.纳税人出具并亲自签字的《家庭唯一住房诚信保证书》。

四、二手房计税价格：

税务机关核定价格优先于资产评估价格、资产评估价格优先于实际成交价格（购销合同价格）,采取实际成交价格（购销合同价格）、资产评估价格、税务机关核定价格孰高原则确定。

五、房产持有年限的确定：

采取房产证载明时间与契税税票时间孰先原则确定。

六、普通住宅的确定：

须同时满足如下条件：

（一）住宅小区建筑面积容积率在1.0以上；

（二）单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；

（三）实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。

七、个人所得税的详细规定：

个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。转让收入为实际成交价格。

根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定，对转让住房收入计算缴纳个人所得税时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可核定征税。即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由各市在1-3%的幅度内确定。

主要法规政策依据：

1、营业税条例及其实施细则。

2、个人所得税法及其实施条例。

3、财政部国家税务总局有关负责人就《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）。

4、国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知（国税发

[2005]89号）。

5、国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知（国税发

[2005]172号）。

6、《河北省人民政府办公厅关于切实做好稳定住房价格有关工作的通知》（冀政办 [2005] 14号）。

7、国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发[2006]108号）。

8、财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财

税[2009]157号）。

9、关于印发个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（唐地税函〔2006〕198号）。

第四篇：二手房卖房和营改增的关系是什么（本站推荐）

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二手房卖房和营改增的关系是什么

什么是营改增落地二手房卖房和营改增有什么关系

什么是营改增，非专业认识都不太清楚营改增的具体解释，买卖二手房和营改增有什么关系呢?

营改增落地后，二手房交易卖方需要缴纳增值税，不再继续缴纳营业税。增值税税率与营业税相同，但是计算方式不同，这就决定了增值税税额比营业税税额低。那么，个人出卖二手房应该怎么计算增值税?增值税征收细则是什么?不同地区增值税缴纳以及减免情况如何?

5月1日之前签订的合同，缴纳营业税还是增值税?

国税总局发文明确，个人转让住房，在2017年4月30日前已签订转让合同，2017年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

增值税税率是多少?减免规定是什么?

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1、非北上广深地区增值税税率及减免规定：

①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;

②个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

2、北上广深增值税税率及减免规定：

①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;

②个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;

③个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

3、增值税附加税缴纳规定(营业税也缴纳，且比例相同)：

增值税附加税包括城市维护建设税(7%)、教育费附加(3%)和地方教育费附加(2%);附加税税额=增值税/营业税x税率，若增值税税额减少，附加税税额也会减少。

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增值税计算方法

增值税=【含税销售额÷(1+税率)】x税率;

附加税=增值税x税率。

增值税计算器

此处以100万房产交易额为例计算增值税：

1、征收营业税时：营业税=100万x5%=50000元，附加税=50000x(7%+3%+2%)=6000元，营业税及其附加税共56000元。

2、变成增值税后：增值税=100万÷(1+5%)x5%=47619元，附加税=47619x(7%+3%+2%)=5714元，增值税及其附加税共53333元。

综合：营改增后，100万的房产税费能减少2667元。

营改增后，二手房买卖计税依据

5月1日营改增实施后，房地产交易与租赁的抵扣细则包括六点：

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1、交契税时，计税成交价扣除增值税;

2、出租房产时，计征房产税的租金收入扣除增值税;

3、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为扣除增值税后的收入;

4、个人转让房屋的应税收入扣除增值税，增值税计入财产原值;

5、个人出租房屋的个人所得税应税收入扣除增值税，个人转租房屋的，在计算转租所得时扣除其向出租方支付的租金及增值税额;

6、已免征增值税的，不再扣减增值税额。

5月1日，营改增之后，卖房能省下一笔税费(超过两年的房产免征增值税，没有节省情况)。所以，卖产权在两年之内的房子要赚啊。

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第五篇：个人二手房交易地方税收政策指南

个人二手房交易地方税收政策指南

个人转让二手房涉及的地方税税种包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、个人所得税、印花税和教育费附加。转让房屋的个人为营业税、城建税、土地增值税、个人所得税和教育费附加的纳税人，房屋交易的双方均为印花税的纳税人。

（一）营业税及附征的城市维护建设税和教育费附加

1、税目、税率

个人转让房产应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%，同时纳税人应按实际缴纳的营业税为计税依据分别缴纳城市维护建设税和教育费附加。城市维护建设税的税率为：在市区的税率为7%，在县城（镇）的税率为5%，其余的税率为1%。教育费附加按3%征收。

2、计税依据

营业税计税依据为纳税人销售不动产收取的全部价款和价外费用。城市维护建设税和教育费附加计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额。纳税人申报的成交价格或评估价格明显低于市场价格且无正当理由的，主管税务机关可以按《税收征管法》的有关规定核定其计税价格。

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税依据。

3、个人无偿赠与

个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人，视同发生房产交易，应按规定征收营业税。但属于下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

4、税收优惠

自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买不足2 年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入全额征收营业税。

（二）印花税

1、税目、税率

个人在房屋出售过程中所书立的合同、书据，应按“产权转移书据”

税目，由双方分别按书据所载金额万分之五缴纳印花税。

取得房屋产权证和土地使用权证的，依“权利、许可证照”税目，按件贴花五元。

2、税收优惠

自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

（三）土地增值税

1、征税对象

个人转让不动产的，以其所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收土地增值税。

2、税率

土地增值税实行四级超率累进税率，具体计算公式如下：(1)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(4)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。

3、计税依据

土地增值税以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据。

个人转让二手房，凡能够提供购房发票的，法定扣除项目金额为：（1）取得房地产时有效发票所载的金额；（2）按发票所载金额从购买起至转让止每年加计5%的金额；（3）按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金；（4）取得房地产时所缴纳的契税。个人转让二手房，不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法。

4、税收优惠

对个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲

属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。

自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（四）个人所得税

1、税目、税率

个人转让房地产，按照“财产转让所得”税目征收个人所得税，适用比例税率20%。

2、计税依据

计税依据为转让财产的收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额。扣除的合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。装修费用按合法有效发票据实扣除，同时不得超过以下扣除比例，即：已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10%。

对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税。转让住房的核定征收率暂按1%执行，转让非住房的核定征收率为3%。

3、个人无偿赠与

个人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。但属于以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方均不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。

4、税收优惠

对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。对出售自有住房并拟在现住房出售一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

二、与二手房交易有关的政策规定

（一）普通住房标准

我市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

（二）购房时间的判定

1、个人购买的商品房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

2、个人根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

3、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

（三）营业税差额征税扣除凭证

对个人购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售，以及个人转让营业用房的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

三、实例分析

1、例

一、老王2007年5月1日在市区某小区购买了一套120平方米的商品住房，购买价款30万元，并缴纳契税0.6万元（不考虑印花税）,装修费用5万元（有发票）。2009年3月1日，他将这套住房以36万元转让，应交哪些税？

【分析解答】

1、此实例属于个人将不足2 年的普通住房对外销售，应按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税（要求提供原购房发票）

应缴营业税及附加（36-30）×5.5%=0.33（万元）

2、个人所得税不符合免税条件，若纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以按转让收入全额的1%核定征税。

核定征收个人所得税36×1%=0.36（万元）

若据实征收，装修费用在购买价的10%以内据实扣除（3万元）应缴个人所得税（36-30-0.6-0.33-3）×20%=0.414（万元）

3、免征土地增值税，免征双方的印花税。

例

二、老李2004年5月1日在市区某小区购买了一套120平方米的商品住房，购买价款18万元，并缴纳契税0.36万元（不考虑印花税）,装修费用3万元（有发票）。2009年3月1日，他将这套家庭唯一生活用房以36万元转让，应交哪些税？

【分析解答】此例属转让自用5年以上的家庭唯一生活用房，免征营业税、个人所得税、土地增值税和印花税。

4、例

三、老张2007年9月1日在市区某小区购买了一套160平方米的商品住房，购买价款40万元，并缴纳契税 1.6万元（印花税忽略不计）,装修费用6万元（有发票）。2009年3月1日，他将这套住房以50万元转让，应交哪些税？ 【分析解答】

1、属于将购买不足2 年的非普通住房对外销售，应按照其销售收入全额征收营业税；

应缴营业税及附加：50×5.5%=2.75（万元）

2、免征土地增值税和印花税；

3、计算个人所得税时，可以扣除装修费用40×10%=4万元 应缴个人所得税：(50-40-1.6-2.75-4)×20%=0.33（万元）若核定征收，应缴个人所得税：50×1%=0.5（万元）

例

四、老张2004年3月1日在市区某商贸城购买了一间60平方米的店面，购买价款30万元，并缴纳契税 1.2万元（印花税忽略不计）。2009年9月1日，他将这间店面以56万元转让，应交哪些税？ 【分析解答】

1、凭原购房发票，差额征收营业税； 应缴营业税及附加：(56-30)×5.5%=1.43（万元）

2、应缴印花税：56×0.05%=280元

3、计算缴纳土地增值税时，其扣除项目的金额，可按原购房发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5％计算，扣除项目金额=30+30×5%×5.5（年）+1.2+1.43+0.028=40.908（万元）增值额=56-40.908=15.092（万元）

增值率=15.092÷40.908×100%=36.9% 适用30%的税率 应缴土地增值税：15.092×30%=4.5276（万元）

4、应缴个人所得税

(56-30-1.2-1.43-0.028-4.5276)×20%=3.7628（万元）

说明：本税收政策截止时间为2009年9月30日，以后有新规定的按新规定执行。