京通公司工程管理手册

第一篇：京通公司工程管理手册

项目实施管理手册

京通公司工程部

目录

1．总则.....................................................................................3 2．工程部权责.........................................................................3 3．建设工程项目实施各阶段工作范围................................4 3.1勘察设计阶段.............................................................4 3.2 招投标过程................................................................4 3.3 项目施工阶段............................................................4 3.4工程竣工验收.............................................................9 3.5项目回访保修...........................................................10 4．工程总结评价...................................................................11 4.1工程总结...................................................................11 4.2工程评价...................................................................11

1．总则

1.0.1 按公司要求，为提高建设工程项目管理水平，促进建设工程项目管理的科学化、规范化、制度化，编制本手册。

1.0.2手册依据公司的管理制度，参照国家建设工程项目管理方面的相关法律、法规、标准、规程，确定项目实施阶段本部门及人员的工作范围、内容、方法、权责，以及与公司相关部门的业务对接关系、工作程序。

1.0.3本手册内容适用于公司作为建设单位在新建工程项目实施阶段的管理。

2．工程部权责

2.1主要职责为监督施工程现场的施工质量、安全等问题。定期做好自检自查工作，积极配合协调施工现场出现的一切问题，保证项目的顺利进行与监督建设过程中出现的质量安全问题。要求工程管理人员调整工作作风，从项目开工到最后完工交接，都要做到认真细致的管理，并积极配合最后的交接工作，妥善解决项目完工后存在的问题直到项目交接完成。

2.1.1主要负责配合公司相关部门的招投标工作，保证各项目招投标工作的顺利进行，并且做好预决算工作。在各项目施工过程中还要监督审核出现的突发问题，如施工现场的签证问题，或发生某价格

与招标条件不符等具体的经济问题。

2.1.2主要负责与公司各部门之间沟通协调工作，收集公司各项决议和信息，并第一时间通知各项目指挥部，使工程部与各项目指挥部之间进行有效的信息交流与沟通。

3．建设工程项目实施各阶段工作范围

3.1勘察设计阶段

参与勘察、设计单位的考察、招投标和合同签定，提出工程施工中的经验给设计，作为设计的实践基础，对招投标中有关造价控制方面进行技术支持。

3.2 招投标过程

参与勘察、设计单位的考察、招投标和合同签定，提出工程施工中的经验给设计，作为设计的实践基础，对招投标中有关造价控制方面进行技术支持。

3.3 项目施工阶段

3.3.1监督施工单位进行现场前的“三通一平”，解决工程当地相关的一些其它临时性问题，同时，配合投资部门办理政府有关规定及程序监管手续，以及其他报批报建工作。

3.3.2审查、审批监理规划、监理实施细则、施工组织设计、开工报告。

工程部在审查监理规划、监理实施细则符合施工管理要求的基础上，组织监理会同中标单位在进一步熟悉施工图及施工现场实际情况的基础上，有针对性地完善投标时报送的《施工组织设计》，报公司及监理单位审查，并形成审查意见返回施工单位，由施工单位对施工组织设计进行修改和补充，经其公司批准后督促落实。

主体工程开工前，要求施工单位提出开工申请报告，工程部人员带领监理单位检查施工现场是否具备开工条件，如具备准许开工。

3.3.3施工技术管理 3.3.4.1图纸及设计变更管理

负责向相关部门索要施工图纸，并保持与设计单位的有效联系，保证施工图纸及设计变更能够及时的发放到监理和施工单位手中，减少返工损失。

如发生设计变更，保证各单位之间的协调、沟通，从施工工艺、材料、造价等角度对其可行性或必要性作出评审，保证设计变更的提出、设计变更的实施更加合理、有控。

3.3.4.2施工技术质量问题管理

施工过程中的分部分项工程施工方案的评审由监理单位负责审核，工程部进行监督。对于在施工过程中临时出现的施工技术质量问题，由于工程部监督监理单位处理，必要时，会同公司相关管理部门召开专题会议解决。

3.3.4进度管理

根据各项目的投资计划、项目实施计划要求施工单位编制施工进度计划

工程部带领监理单位，根据项目实施计划及施工图纸，充分考虑施工工艺、做法要求及现场自然条件等，审查施工单位编制的施工进度计划，依各工程特点，合理的分解为年、季、月度施工进度控制计划。并确定影响工期的关键点作为重点监控。

监督监理单位检查施工单位的进度计划及完成情况。检查现场作业面劳动力、机械设备、材料的到位情况，进度款是否专款专用，对周、月及总进度控制计划与实体实际进度进行对比，分析进度滞后的原因，针对影响进度的因素前瞻性地采取措施，及时调整、合理安排工序穿插，解决图纸、限价、分包、设备等多方参与的过程的协调问题。

3.3.5成本管理

3.3.5.1 根据公司付款程序, 工程部负责工程进度款的初审，并经计划财务部审核，公司各级领导审定、批准。

3.3.5.2根据工程和供货合同，及时收集有效的技术资料，进行设计变更、现场签证、理赔的造价审核。

3.3.6质量管理

3.3.6.1工程部作为公司派驻施工现场的专门机构，应认真作好质量控制工作。认真研究招投标文件和合同条款中，确立明确的质量目标。在施工过程中按照合同规定和规范的要求督促监理单位和施工单位严格履约，确保实现质量目标。

3.3.6.2事前控制

根据工程特点、质量目标、监理合同以及有关法规，严格审查《监理规划》，以便监督监理质量管理行为，根据工程特点、质量目标、施工合同以及有关法规，工程部组织监理单位对施工单位的施工组织设计、施工方案中有关质量保证措施进行审核。对容易出现的质量问题，要编制有效预防措施。

3.3.6.3过程监控

工程部负责联系城市规划部门，向施工单位提供定位放线基准坐标点及高程控制点，并要求监理单位配备专门的测量工程师和经标定过的仪器对施工单位的定位放线情况进行严格校核复验，保证测量及定位放线的有效监控。

严格审核招标文件和合同条款，对重要材料、设备进行质量监控。根据规范要求查看所有进场材料、设备的准用证、合格证、检验报告，监理对于部分材料必须进行有见证送检，未经检查合格的材料不得使用。发现不合格品时，予以退货。

工程部应坚持经常性的对施工进行质量检查，重点监控隐蔽工程、重要和关键工序，要会同监理单位对隐蔽工程、重要和关键工序如实检查、记录、签字认可。当出现不合格时，要求监理工程师下发《整改通知单》，并监督施工单位整改。

在需要进行中间验收的分部工程完工后，工程部按照有关施工中间验收控制程序的规定核查质量并组织验收。在工程完工后，工程指挥部按照工程竣工验收控制程序的规定核查质量并组织验收。

3.3.6.4 事后控制

对于重要分部分项工程，在完工后交工前要督促监理单位全部检查验收。并在移交给水厂时，组织公司各相关部门、水厂、勘察、设计、监理、施工单位联合检查、验收。

4.5.5.3对于容易出现质量问题的分部分项工程，要结合设计、施工控制和管理检查措施写出专题总结报告，在公司董事会说明。

3.3.7对监理单位的管理

3.3.4.1监理是现场质量、进度控制和施工单位间协调的主要责任单位及技术管理力量，必须加强对监理单位监理行为控制，保证其合理、合法、高效地为工程项目服务。

3.3.4.2依据监理合同、经审定的监理规划、监理细则及建设工程监理规范等有关法规和监理条例，对监理单位派出的监理工程师进行资格审查，核对监理人员数量、资格证书是否与监理合同的规定相一致、是否具备资格、工作人员数量是否足够等。

3.3.4.3参加由监理单位组织的施工组织设计评审、施工图纸会审、监理例会，督促其认真、客观、合理的工作。

3.3.4.4督促监理单位对建设工程使用的材料进行有见证送检，监督监理单位对现场实体质量的检查、旁站监理执行情况，监理对有关质量问题的跟踪解决措施，监理月报、会议纪要等各种管控文件的整理汇总情况。

3.3.8安全文明施工管理

3.3.8.1依据施工合同、法律法规对安全文明施工的要求，对安全文明施工措施作出明确的规定。督促施工单位落实，对违约、违法行为，按合同罚则扣除相应的措施费。

3.3.8.2督促监理单位做好施工安全和文明施工的监控管理；在每周的监理例会或其它工程会议上要监理讲评现场安全和文明施工的落实情况。对于存在的严重隐患要责令施工单位限期整改。

3.3.8.3对于政府相关部门及公司检查过程中发现的安全隐患和文明施工问题，要监理跟踪落实。

3.3.9 文件资料管理

工程部应按公司、法律法规对工程文件的要求进行管理，并在完工后向公司及档案管理机构移交有关工程资料。

3.4工程竣工验收 3.4.1验收内容：

3.4.1.1工程指挥部按照有关工程质量验收标准、施工中间验收控制程序的规定核查基础主体分部、分项过程质量并组织中间验收。

3.4.1.2在工程完工后，工程指部按照工程竣工验收控制程序规定配合水厂进行消防、规划、市政、园林、档案、环保等单项验收。

3.4.1.2组织其它相关部门，设计单位、监理公司、施工单位进行竣工验收。

3.4.1.3工程竣工验收完成后，按照项目竣工验收程序办理竣工结算并在合同约定的期限内向水厂进行项目移交，并办理内外业的各项移交手续。保证建设工程竣工资料齐全，如发现问题及时补充完善。

3.4.2工程竣工结算、决算

3.4.2.1项目竣工验收后，经双方确认并按规定进行竣工结算。工程竣工后，应要求施工单位在约定的期限内向工程部递交项目竣工结算报告及完整的结算资料，提交结算文件后，进入结算审查程序。

3.4.2.2对结算文件中工程量及价及时核对，按相关法律法规要求审查。

3.4.2.3对竣工文件审查依据。（1）合同文件、（2）竣工图纸和工程变更文件

（3）有关技术核准资料和材料代用核准资料（4）工程计价文件、工程量清单（5）取费标准及有关调价规定

（6）双方确认的有关签证和工程索赔资料。

3.4.2.4如结算需要通过审计公司或财政进行评审，工程部组织施工单位全程参与评审。

3.5项目回访保修

3.5.1项目回访和质量保修应进行项目回访，并按法律、法规履行质量保修义务。

3.5.2竣工验收后，承包人签署工程质量保修书，确定质量保修范围、期限、责任和费用的承担等内容。工程质量保修书主要内容必须符合法律、行政法规、部门规章以及合同中已有的规定。

4．工程总结评价

4.1工程总结

4.1.1工程管理工作结束后，工程部应按照下列内容编制项目管理总结 项目概况。组织机构、管理体系、管理控制程序。3 各项经济技术指标完成情况及考核评价。4 主要经验及问题处理。5 其他需要提供的资料。

项目管理总结应形成文件，实事求是、概括性强、条理清晰，全面系统地反映工程项目管理的实施效果。

4.1.2项目管理总结和相关资料应及时归档和保存。

对项目管理中形成的所有总结及相关资料应按有关规定及时予以妥善保存，以便必要时追溯。

4.2工程评价

4.2.1工程结束后按考核评价程序、步骤和方法，对项目的总体和各专业进行考核评价。

考核评价的定量指标可包括工期、质量、成本、安全文明施工等目标控制程度。

4.2.2考核评价的定性指标。

（1）工程管理理念、制度、方法、技巧有效性及可实施性

（2）评价工期、质量、成本、安全文明施工等目标控制措施的可行性、有效性、科学性

4.2.3考核评价应按下列程序进行： 1 制定考核评价办法 2 建立考核评价组织。3 确定考核评价方案。4 实施考核评价工作 5 提出考核评价报告。

第二篇：2014公司管理手册

公司考勤管理办法

为促进本公司员工自觉地遵守劳动纪律，提高劳动出勤率，确保正常的工作秩序，根据《劳动法》有关规定，结合我公司工作的实际情况，制定本考勤规定。

1、日常考勤规定

1.1员工严格按照公司规定的乘车时间和地点乘通勤车上、下班。1.2公司员工上、下班时，由本人在指纹机上打考勤。1.3未经准假，上班时间应到而未到者，为迟到；未到下班时间，而提前下班者为早退。

1.4上班时间从通勤车到公司起计算，上班时间开始后5分钟到班者，按迟到论处。

1.5迟到早退的处罚：

1.5.1单次迟到、早退按30元/次标准扣罚。

1.5.2迟到、早退每月累计5次以上（含），按旷工一天处理。1.6所有人员上班须先到公司报到后，方能外出办理各项业务。特殊情况需经部门主管批准，不办理批准手续者，按迟到或旷工论处。员工外出办理业务前，须向部门主管说明外出理由，得到批准后，方可外出，否则按外出办私事处理。

2、员工有下列情况之一者按旷工处理：

2.1未经公司领导同意，擅自离岗1小时视同旷工半天处理；擅自离岗超过1小时视同旷工1天处理；

2.2未经请假或请假未获批准擅离职守、未按时销假者； 2.3请假期满，未续假或续假未获批准而逾期不归者； 2.4请假理由或证明与事实不符者；

2.5不服从工作岗位调动，未按指定时间到指定岗位者； 2.6未经批准，擅离岗位从事与本职工作无关活动者； 2.7事先无法办理请假手续，且无充分理由办理补假手续者； 2.8参加公司组织的会议、培训、学习、考试或其他团队活动，未经批准擅自不参加者。

2.9旷工的处罚：

2.9.1旷工一天按三天事假处理；

2.9.2年累计旷工达五天及其以上或连续旷工五天以上者，视为严重违规，公司可根据《劳动法》的规定，与其解除劳动关系并不予任何补偿。

3.员工请假的规定

3.1员工因事、病、婚、丧、生育以及其他特殊原因需要离开工作岗位者，应事先办理请假手续，并经公司领导批准后方可离开工作岗位；

3.2因突发事件或急病来不及事先请假的，可用电话、书信或带口信等方式及时向部门主管报告，部门主管应向公司领导报告，并应于返回工作岗位的当天补办请假手续。3.3请假报批程序：

3.3.1请假1天以内（含1天），说明请假事由报部门主管签字批准；

3.3.2请假2天以上的（含2天）以上者，须经公司领导签字批准。

3.3.3、部门主管请假，须经公司领导签字批准。3.4、请假审批流程

3.4.1公司员工：本人填报请假单，由所在部门主管在公司OA邮箱登记审批备案。

3.4.2、部门主管：本人填报请假单，并在在公司OA邮箱登记，由公司领导审批备案。

3.4.3员工考勤，由各部门主管和OA管理部门进行考勤登记，每月底通过公司OA邮箱登记汇总，报公司领导审批备案，并作为季度、半和年终考核、奖惩依据。

4.员工假期分为：事假、病假、工伤假、婚假、丧假、产假等： 4.1事假

4.1.1事假须提前一天办理请假手续，如请假理由不充分或妨碍公司业务者，公司有权不准假或缩短、暂缓准假。

4.1.2公司员工事假天数原则上年累计不得超过15天，年累计15天及其以上或连续15天以上者，视为严重违规，公司可根据《劳动法》的规定，与其解除劳动关系并不予任何补偿。

4.1.3公司员工因特殊原因需超出上述假期时限的，须经总经理签字批准，否则按旷工论处。

4.1.4员工请事假期间按规定扣除事假工资。4.2病假

4.2.1员工因病必须治疗及休养时，凭医院诊断书办理请假手续，一天以内的病休可以免附诊断证明；

4.2.2员工病假期间，按本人请事假扣工资标准的70%扣除工资，福利、奖金按实际休假天数扣除。

4.2.3员工因病需要长期病休，须凭医院住院证明或医师病假建议请假，并须经总经理签字批准。4.3旅游假

4.3.1公司员工自入职之日起，工作满三年后具备享受旅游假的资格，旅游假期间薪资照发。

4.3.2公司旅游假期包括星期

六、星期日共七天。

4.3.3公司补贴的旅游费用以500元/人为基数，按工龄每年增加100元

4.3.4当年因故不参加旅游的员工旅游费用补贴可累计计算，且只能累计三年，4.3.5旅游假的假期由公司根据工作情况统一安排，休假时间原则上一次使用，不得跨或累计使用。4.4工伤假

4.4.1员工因工受伤需休息时，须持省级医院的休息证明，经公司领导同意，办理请假手续，才能休假。

4.4.2工伤假待遇，按国家及地方政府有关规定执行。4.5婚假

4.5.1员工请婚假必须凭本人的结婚证明办理请假手续，婚假为3天，超假部分按事假处理。

4.5.2晚婚指男性25周岁，女性23周岁以上初婚。晚婚假奖励

7天，婚假共10天。

4.5.3婚假期间不扣除工资。4.6女员工孕期、产期、哺乳期及产假

4.6.1参保女职工产假期30天之内，由其家属自己携带有关证明文件到社保部门申请生育津贴或生育补助金，并在30天之内向公司提供《职工生育保险待遇结算单》，确认产假天数。

4.6.2女职工享受国家规定产假期满后，若有困难需要续假，应由本人提出申请，经公司批准后才能请假。

4.6.3女职工享受国家规定产假期满后，不经公司批准不来上班，无故超出15天或累计30天者，公司将予以辞退、并与其解除劳动聘用合同。

4.6.4员工在三期内，因自身原因，无法胜任现有工作的，公司有权根据实际情况，对员工的工作内容或者岗位进行调整。如调整后员工仍然无法胜任工作者，公司可以与员工共同协商解除劳动关系。4.6.5妊娠三个月以上的流产或死产，凭医院证明，按国家有关规定准假；

4.6.6女员工孕期、产期、哺乳期及产假的具体管理办法按公司《女员工孕期、产期、哺乳期及产假管理办法》和国家有关规定执行 4.7丧假

4.7.1员工直系亲属丧亡包括:父母(养、继)、祖父母、外祖父母、配偶父母、配偶、子女，可以休假三天。

4.7.2员工旁系亲属丧亡经公司领导同意，可以休假一天。4.7.3员工丧假在规定时间内，不扣除工资。4.7.4丧假需凭相关死亡证明。4.8、国家法定节假日根据公司安排休假 5.请假期间的考核办法：

5.1按2014年工资标准中各岗位请事假每天扣工资标准执行。5.2公司规定员工年请假天数为18天（含18天），年请假天数按事假、病假、婚假、丧假、产假、工伤等假期累计计算。5.3婚假、旅游假、丧假、陪护假期间的工资待遇不变。5.4员工请假期间的各类奖金、津贴、补贴、绩效一律按实际天

数扣除。

5.5年请假累计超18天的员工，扣除当年的年终奖、各项福利（高温费、旅游费、取暖费、过节费等）。

5.6考勤工作是一项严肃而细致的工作，关系到员工的工作考核、业绩评价和奖惩等切身利益，全体员工应认真对待此项工作，自觉进行考勤。

6、本规定自2013年2月起施行。

员工入职、离职管理办法

一、为保证公司人员相对稳定，规定正常的人才流动秩序，规范全公司员工入、离职管理，保证公司员工劳动合同的有效执行，维护公司和员工的合法权益，特制定本制度。

二、招聘原则：

1、公司本着“公开、公平、公正”的原则，在全面评估的基础上择优录用人才。

2、不能录用原则

2.1未满16周岁的人员； 2.2体检不合格者；

2.3精神和心理不健康者；

2.4有违法犯罪行为正被公安机关通缉者。

三、招聘条件及招聘需求批准程序 1.招聘条件

1.1公司扩大规模需增员时；

1.2公司组织结构调整需增加人员时； 1.3新项目组建或增加编制时； 1.4公司需储备人才时；

1.5公司原有职位空缺需补员时； 1.6其他人力资源需求。2． 招聘需求审批程序

2.1增补人员招聘：用人部门需要增补人员时，经总经理审核批准后，由公司行政人事部组织招聘。

2.2新增岗位招聘：用人部门需要新增人员时，报总经理审批。总经理核准同意的, 由公司行政人事部组织招聘。

3．招聘及录用流程

行政人事部初试并筛选——部门主管复试——总经理审核——行政人事部通知试用——试用期结束合格者转正

3.1招聘流程

3.1.1应聘人员应聘时需填写《求职登记表》，由行政人事部负责检验相关证件（如身份证、毕业证、健康证明等，从事技术工种的还需有技术等级证，且提供之证件必须为原件）。

3.1.2考核合格者，由行政人事部交由总经理审批确定相关待遇。

3.1.3行政人事部对考核合格人员进行面谈，内容包括薪资福利待遇、工作制度等；

3.1.4面谈合格后，行政人事部办理试用手续，试用期为三个月。3.2录用流程

3.2.1录用者办理入职手续前，需向公司递交县级医院用工体检报告一份。

3.2.2录用者报到时须带上个人证件（个人身份证原件及复印件、毕业证、职业等级证、特殊岗位需有从业资格证件及免冠近期1寸彩色照片两张）在规定的时间内报到；

3.2.3填写详细入职资料、领取工作牌、办公用品，及其他相关资料，并录取指纹。

3.2.4 行政人事部进行入职培训，接受公司文化、规章制度、告知部门职能、人员情况；设置OA办公账号，用餐、住宿等事项。

3.2.5到岗参加上岗培训, 由部门负责安排；内容为岗位工作程序、岗位相关技能等。

3.2.6录用员工后，行政人事部应及时建立新的人事档案，并将员工入职后的相关资料全部纳入档案中集中管理。

3.3转正流程

3.3.1试用合格者，签定正式劳动合同予以录用,合同期限为壹年；不合格者，用人部门可根据情况延长试用期（最多延长三到六个月）或退回行政人事部；

3.3.2行政人事部视被退回员工基本情况可调换岗位另行试用或予以辞退。

四、员工离职类型

4.1在试用期内不符合录用条件的，经双方协商一致可以随时终止劳动关系；

4.2劳动合同到期而不与之续签劳动合同的称为终止劳动合同； 4.3试用期满后员工提前一个月书面申请并经公司同意后离职称为辞职；

4.4连续旷工三天或当月累计旷工七天以上称为自动离职； 4.5凡违反公司规章制度或工作能力不足无法胜任公司工作安排的，公司提前通知其离职称为辞退；

4.6凡违法犯罪、职业道德缺失或严重违反公司规章制度的，公司即令其离职称为辞退。

五、销售人员离职交接工作的具体要求

5.1销售人员离职均要提前30日向公司领导书面提出离职申请，以便做正常的交接工作；

5.2销售部要及时指派专人交接工作，并对交接工作进行监督审核。

5.3销售人员离职，必须与接管人、客户，三方共同对经手的：（1）货物、应收账款；（2）客户资料、订单状况、客户承诺；（3）费用等详细资料进行现场如实交接，未收回的应收账款须得到客户付款的承诺担保，接交过程中如有不清楚的，接管人应立即要求移交人说明情况并确认，由移交人、接管人、客户签字确认；

5.4对于移交人交接不清的、客户资料不全的情况，接管人未立即呈报直属上级或有意隐瞒者与移交人同负全部责任；

5.5若发现移交人有瞒报不报客户资料，不配合工作交接的，公司有权推迟办理离职手续的时间作

5.6若发现有贪污公款，货品短缺，除限期赔偿外，情节严重时要依法追究其民事、刑事责任。

六、员工离职结算办法

6.1员工辞职时，按规定提前1个月书面申请（试用期员工提前三天），经批准离职前的工资照付。

6.2从递交离职申请到公司批准离职之日必须服从公司的安排，否则按自动离职论处，给公司造成损失的，应照价赔偿。

6.3员工无论什么理由申请辞职，需自书面提出辞职之日起，仍在原工作岗位继续工作，交接清楚后，方可离岗。

七、凡离职人员，未办理交接手续而自行离职的其薪水和提成将不给予发放，对公司造成经济损失的，将依照公司及法律程序追究当事人的责任。

2014公司工资管理试行办法

为了适应市场经济发展和现代企业制度要求，逐步建立完善的适应企业特点的有效激励机制，不断调动全体员工的劳动积极性，进一步增强企业凝聚力，根据中华人民共和国《劳动法》、《公司法》，结合公司生产经营的发展、经济效益和劳动生产率的水平及社会劳动力平均工资水平增长幅度，制定本办法。

一、工资制定原则

1、坚持效益第一的原则。员工工资水平与公司经济效益挂钩，员工工资收入随企业经济效益状况上下浮动。

2、坚持绩效考核、动态管理的原则，以公司经济指标完成情况及个人劳动效率评价为主要依据，通过对单位职工的日常和定期考核，根据职工岗位变动情况，随时调整收入标准，实行岗变薪变，绩变薪变。

二、工资结构组成：

月工资收入=基本工资+岗位效益考核工资+电话及交通费+工龄工资+职称工资。

三、各岗位工资具体如下:

1、副总经理：基本工资：2200元，岗位效益考核工资： 2300元，电话费： 300元，合计：4800元。

2、总经理助理：基本工资：2000元，岗位效益考核工资： 1900元，电话及交通费： 600元，合计：4500元。

3、部门经理：基本工资：1900元，岗位效益考核工资：1700元，电话及交通费：600元，合计：4200元。

4、部门副经理：基本工资：1600元，岗位效益考核工资：1700元，电话及交通费：300元，合计：3600元。

5、部门主管：基本工资：1500元，岗位效益考核工资：1600元，电话及交通费：300元，合计：3400元。

6、财务/业务：基本工资：1350元，岗位效益考核工资：1200元，电话及交通费：150元，合计：2700元。

7、库房：基本工资：1650元，岗位效益考核工资：1100元，电话及交通费：150元，合计：2900元。每月以1000万元的月销售额为基准计算提货量，核定人员为18人，以此计算当月的工资总额，并上下浮动。

8、销售员：基本工资：800元，电话及交通费：150元，岗位效益考核工资：按当月的实际销售任务进行考核，当月没有完成销售任务取消当月的电话及交通费。

9、驾驶员1：基本工资：1300元，岗位效益考核工资：1100元，电话及交通费：150元，合计：2550元。

10、驾驶员2（自己开车并送货）：基本工资：2250元，岗位效益考核工资：1100元，电话及交通费：150元，合计：3500元。

11、网络管理员：基本工资：1650元，岗位效益考核工资：1400元，电话及交通费：150元，合计：3200元。

12、后勤（门卫、修理、厨师等）：基本工资：1350元，岗位效益考核工资：1100元，电话及交通费：50元，合计：2500元。

13、门卫辅助：基本工资：1350元，岗位效益考核工资：900元，电话及交通费：50元，合计：2300元。

14、厨师辅助：1700元。

15、试用期工资：1800元。

四、请事假、迟到等扣工资标准如下：

1、副总经理： 300元

2、总经理助理： 260元

3、部门经理： 230元

4、部门副经理： 180元

5、部门主管： 180元

6、财务/业务： 150元

7、库房： 160元

8、销售员： 170元

9、驾驶员1: 130元

10、驾驶员2： 180元

11、网管： 170元

12、后勤： 130元

13、门卫辅助： 100元

14、迟到： 30元

五、公司加班费：每天120元。

六、请病假必须有医院证明，按事假的70%扣工资。

七、工龄工资：年工龄工资标准为30元，工作年限每增加一年，工龄工资每年增加30元，其每年工龄工资分别为30元、60元、90元，以此类推。

八、职称工资：

1、对取得专业技术职务及职业资格，且被公司聘用的人员发给职称工资。

2、初级：200元，中级：400元，高级职称或执业药师600元。

九、效益考核工资和电话及交通费考核标准：按各岗位职责按月进行考核，具体标准按各岗位职责考核办法执行。

十、仓储部具体工资按仓储部工资考核办法执行。

十一、开票员、销售员工资按销售部工资考核办法执行。

十二、公司员工岗位发生变更，从岗位变更的当月起，执行新的岗位工资标准。

十三、本办法适用于公司已转正的在岗正式员工，并且解释权属公司。

劳动合同和社会保险管理办法

根据《中华人民共和国劳动法》及《社会保险费征缴暂行条例》结合我公司的规章制度，为保持职工队伍的稳定，以及公司的长远发展，特制定本办法。

一、公司实行员工聘用制，双向选择，按劳取酬。

二、公司原则上对聘用人员试用期为六个月，一年后签订劳动合同。

三、有下列情况之一的员工公司予以解除聘用合同：（1）试用期内不能胜任本职工作的；

（2）在任期内严重违反劳动纪律或公司规章制度的；（3）严重失职，营私舞弊给公司造成经济损失在3000元以上的；

（4）被司法机关依法追究刑事责任的（缓刑、劳教、刑事处罚）；（5）除在本公司任职还在其它企业兼职的；

（6）员工因病医疗期满后，不能从事原工作或不能从事调整后的工作的。

四、有下列情况之一的员工不得提出解除聘用合同：（1）给本公司造成重大经济损失，当事人应承担部分未理赔完毕的；

（2）员工本人工作手续不能交接清楚的；（3）员工本人业务往来及商品款未能结清的。

五、公司和员工签定的劳动合同一式两份，由公司和员工双方各执一份。

六、公司给已签定劳动合同的员工按国家有关规定办理社会保险（养老保险、医疗保险和失业保险）。

七、公司对已享受原属单位社保待遇和离退休返聘人员不再办理社会保险。

八、为防止公司员工的不正常跳槽给公司造成的各种损失，由公司统一办理社会保险，员工的社会保险证由公司统一管理。

九、由于员工自身原因离开公司，由员工支付公司为其缴纳的

社会保险费后，方可办理离职手续，取回社会保险登记证。

十、为防止不正常离职员工不支付公司为其缴纳的社会保险费，由公司按月在员工工资中扣除由公司按缴费基数缴纳的社会保险费，每年年底由公司一次性返回给员工。

十一、本办法未尽事项按聘用合同书或劳动合同书中的条款执行。

员工孕期、产期、哺乳期及产假管理办法

为加强公司女员工孕期、产期、哺乳期及产假的管理，保护公司以及员工双方合法权益，建立正常的工作秩序，保障工作正常进行，特制定本办法。

一、孕期管理

1．如员工计划外怀孕，应在发现自己怀孕后48小时内及时告知公司，以便公司做好生育保险申报以及员工工作安排等准备工作。2． 员工在孕期或产后如因身体原因不能胜任现有工作者，应提前1个月跟公司共同协商安排工作变动；员工亦可主动提出离职。3． 孕期员工如决定产后停止工作的，应在产假结束前提前1个月告知公司，并提交离职报告按照公司离职流程办理相关离职手续。4． 如员工在产假结束后未按时上岗且未做任何说明的情况下，公司将按照员工自动离职处理。

5． 孕期员工例行产检的，产检时间计为正常工作时间；如非例行产检则按照病假计算。（须提交产检报告复印件报人事部备案）。例行产检为：怀孕七个月﹝28周﹞以前，每四周一次； 怀孕八-九个月﹝29-35周﹞，每二周一次；怀孕第十个月﹝36周﹞以后，每一周一次。

二、产期管理

1、正常生育：女职工生育享受98天（按自然天数计算，包括法定节假日及单休日），其中产前可以休假15天；

2、剖腹产：另增加产假15天。

3、一次多胎：每多育一个婴儿增加产假15天。

4、晚育者：年满24周岁第一次生育者，增加产假7天

5、女职工怀孕未满4个月流产的，享受15天产假；怀孕满4个月流产的，享受42天产假。

6、男职工配偶生育的可享受护理假3天。配偶在产假期间领取《独生子女父母光荣证》的，可享受护理假15天。

7、产假及男职工护理假需提供的证件：身份证、结婚证、准生证、出生证和独生子女证。

8、女职工产假期间享受工资待遇。凡缴纳生育保险的，产假期间的

工资，由生育保险机构按规定支付；未缴纳生育保险的女职工，产假期间工资由公司按期支付工资。

三、哺乳期管理

1、女职工在小孩出生至满一周岁期间，按照公司实际情况，哺乳时间为可推迟一小时上班或者提前一小时下班，每多哺乳一个婴儿的，可增加三十分钟。

2、哺乳时间当天有效，不可累计。

四、产假管理

1、参保女职工产假期30天之内，由其家属自己携带有关证明文件到社保部门申请生育津贴或生育补助金，并在30天之内向公司提供《职工生育保险待遇结算单》，确认产假天数。

2、女职工享受国家规定产假期满后，若有困难需要续假，应由本人提出申请，由本人提出申请，经公司批准后才能请假。

3、女职工享受国家规定产假期满后，不经公司批准不来上班，无故超出15天或累计30天者，公司将予以辞退、并与其解除劳动聘用合同。

4、员工在三期内，因自身原因，无法胜任现有工作的，公司有权根据实际情况，对员工的工作内容或者岗位进行调整。如调整后员工仍然无法胜任工作者，公司可以与员工共同协商解除劳动关系。

五、本管理办法未尽事宜依据国家相关法律法规而定；如本管理办法与国家相关法律法规相冲突，以国家相关法律法规为准。

人员与环境卫生管理办法

为创造一个优良的工作、生活环境，保证员工的身心健康，特制定本办法。

一、公司的环境卫生管理工作责任到人，责任人应保持所管理的卫生区域的干净、整洁、无环境杂物。

二、公司的环境卫生管理区域划分为办公场所、库房工作场所和公共卫生场所三部分。

三、公司员工应及时更换、清洗工服，保持工服的清洁干净；

四、公司销售人员外出工作时，都应穿工服，戴胸牌；

五、严禁员工穿短裤、超短裙、吊带装、脐带装、凉拖上班；

六、地面、桌面、抽屉和工作台面应每天清洁，每月进行一次彻底清洁。

七、下班前应及时清理工作区域的卫生工作。

八、保持桌面、抽屉和工作台面的办公物品摆放整洁，有序，地面光洁，无垃圾、尘土和污水。

九、驾驶员应及时清理车辆的卫生，保持车辆的干净整洁和摆放整齐。

十、由公司组织各部门有关人员进行定期和不定期的环境卫生检查工作。

员工食堂管理制度

为了加强对公司员工食堂工作的监督管理，创造一个卫生、干净的用餐环境，保证全体员工的身体健康，制定本制度。

一、公司员工食堂工作人员要严格遵守公司的各项管理制度，努力提高自身素质和业务水平，作好公司员工工作餐的餐饮卫生和食堂环境卫生工作。

二、员工食堂工作人员的上、下班考勤按公司考勤管理办法统一管理。

三、合理安排做饭时间，保证中午12：00准时开饭。

四、合理搭配饭菜品种，保质保量的为全体员工提供营养可口的饭菜。

五、对厨房的灶台，案台和炊具应及时清洁干净，摆放有序，保持厨房卫生干净，整洁。

六、严格按照操作规程安全使用压面机、冷藏柜、蒸汽两用蒸饭车等厨房设备，使用完毕后应及时清洁干净，保持厨房设备的卫生、干净、无污物。

七、每天都应及时清理食堂一、二楼的环境卫生，保持餐桌、窗玻璃、地面等干净、整洁，无垃圾、尘土和污水。

八、提高公共安全和食品卫生意识，做好防火、防腐、防鼠、防蝇和防止食品污染的工作。

九、公司全体员工应提高自身道德素质，积极配合公司食堂各项工作的顺利开展，做到按时有序用餐，避免拥挤；餐后及时清洗、有序的摆放餐具；自觉维护食堂的环境卫生，严禁乱吐乱扔，剩菜剩饭，违者罚款50元。

防火管理制度

一、公司实行库区防火管理，严格库区的消防管理，并按规定实行检查监督。

二、确保消防器材、安全警示标志，防盗器材等设备的完好和足够的数量。

三、做好公司员工的安全防火教育，确保能熟练使用消防器材，会使用119、110、120等应急处理电话。

四、严禁携带香烟、火种进入库区，严禁在禁区明火抽烟。

五、严禁在库区动用明火和生活明火。

六、严禁在库区乱接非防爆电力线路及非防爆电器设备。

七、严禁在库区进行汽车等电器、电路的设备维修工作。

八、在库区进行工作时，应严格按照工作程序进行。

九、严禁在库区内堆放易燃易爆物品。

十、严禁随意挪动、试验、损坏消防设施。

车辆使用管理办法

本着节省开支勤俭办企业原则，为方便业务用车，协助本公司经营正常运行，特制定本办法：

一、为保证业务正常用车，车辆管理归事务部负责，任何人不得私自派车。若因特殊原因急需用车，在不影响正常送货情况下，必须征得领导同意酌情处理。

二、车辆使用完毕必须即时返回，不得在工作时间外，将车辆留在外，包括中午、下午、下班后及节假日。

三、几家能同时送货决不单独派车，零星散货由销售员自已送。

四、车辆用油必须按百公里耗油量计算，按车载里程表运输里程实际数算耗油，杜绝浪费。

五、车辆必须参加全保险以确保安全系数。

六、车辆必须配置消防器材，以防火情。

七、积极参加车辆年检，随时保证车况良好。

八、由事务部如实记录车辆使用情况及送货客户的数量和次数，以便核算驾驶员出车补助。

员工外出旅游管理办法

一、在公司连续工作满三年的员工可以参加公司组织的旅游活动；

二、公司补贴的旅游费用以500元/人为基数，按工龄每年增加100元；

三、因故不参加旅游的员工旅游费用补贴可累计计算，但只累计三年，但旅游假期不累计计算；

四、根据员工的报名情况决定旅游线路和出行时间；

五、旅游假期包括星期

六、星期日共七天；

六、旅游期间，要遵守公司的统一安排，并注意个人安全以及遵守旅行社的相关规定；

七、每年参加旅游的员工登记后，由公司将根据具体情况确定今年的旅游线路。

门卫制度

一、严禁一切闲杂人员进入库区，家属小孩不得在库区内玩耍，公务人员进入库区必须填制入门证并履行登记手续。

二、为了确保库区安全，严禁任何人携带易燃，易爆品进入库区内，严禁在库区内吸烟。三、一切商品和物资出库时，必须持有有关部门的出入证或提货付讫联方可携带出库。

四、值班人员必须提前到岗，到岗后相互办理交接手续，并将发生的情况及时处理做记录。

五、夜班人员认真巡逻，查看整个库区及办公室的门窗是否异常。

六、值班人员严禁睡觉，不得无故脱岗、迟到、早退，值班期间不得聚众打麻将、扑克、下象棋或其它娱乐活动。

七、冬季取暖必须具有防范意识严防意外火情发生。

安全保卫消防管理制度

为了及时有效地落实防火安全制度和措施，强化公司的安全工作，确保公司的生产经营安全，特制定安全保卫消防制度。

一、本单位安全保卫消防工作由企业法人代表直接领导下的安全保卫消防领导小组负责，开展本单位的安全保卫消防工作。

二、领导小组组长由总经理担任，副组长由副总经理担任。具体工作由事务部负责。

三、领导小组成员由有关科室领导组成，负责各部门安全保卫消防工作。

四、公司全体员工都为我公司的义务消防员，当发生火情紧急情况时，全体员工必须按组织分工全力进行扑救。

五、事务部负责保卫、消防器材的购置、发放、管理、养护、更新。

六、各部门负责人及库管员必须熟悉本部门物资储存情况及重点部位；熟悉掌握灭火器的性能及使用方法。

七、认真学习防火，灭火知识，积极参加消防训练，提高消防业务技能。

八、发现火情及时组织扑救并立即报警。

九、任何部门，任何人不得以任何借口将常备消防器材挪作它用。

十、仓库保管员和各部门人员下班前必须检查门窗、电源等安全情况。财务人员、业务开票员必须将其管理的票据或现金、支票、增值税票等锁入保险拒。

灭火应急疏散预案

一、认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。

二、以公司为单位，以总经理为指挥员，其他人员为战斗员进行紧急救援。

三、报警人员拨“119”火警电话，应讲明火情、着火位置、着火物质、火势大小、周围的标志和建筑物、姓名及联系电话、并到路口迎接消防车及救援队伍。

四、火情发生应首先切断电源，并警戒，防止其他人员进入火场，按照规定的应急疏散预案进行补救。

五、沉着应战，熟练使用灭火器，站在火源上风口，在火源根部开始扑救，利用消防栓控制火势，等待消防车的到来。

第三篇：公司管理手册

深圳万商泰投资有限公司

员工手册

（初稿）

目录

第一部分：公司简介

第二部分：公司文化理念

第三部分：公司董事长致辞

第四部分：员工行为规范

第五部分：公司人力资源管理制度

一、招聘规定

二、培训规定

三、试用期规定

四、劳动合同规定

五、作息规定

六、劳动纪律规定

七、请假规定

八、奖罚规定

九、薪酬规定

十、员工异动规定

第六部分：公司行政管理制度

一、公司印章管理规定

二、公司档案管理规定

三、公司固定资产管理规定

四、公司保密管理规定

五、公司会议管理规定

六、公司接待管理规定

七、公司出差管理规定

八、公司保安管理规定

九、公司办公用品管理规定

十、公司环境卫生管理规定

十一、公司车辆管理规定

附

一、公司行政人事管理表格

附

二、公司行政人事工作流程

第一部分

公司简介

深圳万商泰投资有限公司总部位于中国改革开放的桥头堡——深圳特区，是一家与台商合资创建的主营市县级城市专业市场开发运营和经营能源、国际贸、国际金融的大型投资公司。公司注册资金1亿元人民币，现有职工160余人，专业技术人才90余人，内部设有行政管理部、人力资源部、财务部、法务部、企划部、事业拓展部、工程部、招商部、运营部、销售部、电商部以及专业市场策划研究院等多个职能部门。

公司拥有雄厚的资金实力、一流的策划团队、精锐的营销团队和强大的合作伙伴，与深圳台商协会、深圳红市专业市场研究院联手合作运营，集研究、设计、建筑、营销、营运、管理于一体。公司自创立以来，始终做到在助力县域经济腾飞中求生存，于真情回报社会中谋发展，坚持“以高质量换取高效益，在创新中寻商机”的经营理念，取得可喜成绩，先后在广东、山东、江西等地成功投资建设运营各类区域性专业市场，积累了丰富的市场建设及管理运营等实践经验。

随着市场经济的日趋成熟与发展，近年来公司不断调整发展战略，致力于以全新的商业模式改变现有的区域市场格局，着力在县域城市打造中国第五代专业市场。在对中国市县级城市进行全面调研的基础上，公司融合市场升级换代概念，以集约化发展理念，在中国市县级城市打造精品商业物流综合体，将建材家具、五金机电、汽车汽配、农副产品、小商品、服装鞋包等多种业态融于一体，构筑业态丰富的一站式采购平台，打破传统市场分散经营的格局。同时，在市场内配备仓储物流中心、电子商务中心、金融服务中心，进一步完善市场功能，精心打造县域城市现代化商贸物流综合大市场。“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”！在发展的征程上，公司将携全体员工励精图治，开拓创新，进一步整合优质资源，拓展发展空间，力争在未来五至十年布局全国，打造一百个第五代区域型专业大市场。同时，通过自持资产的管理运营，力争六年内登陆美国纳斯达克或香港资本市场，引领中国挺近专业大市场时代！

第二部分

公司文化理念

企业使命——为社会创造价值，为大众谋求福祉，为股东带来最大利润。

企业愿景——引领商业模式升级，助力县域经济腾飞，领航中国专业市场大时代。

经营理念——以高质量换取高效益，在创新中寻商机。

1、速度——果断决策，快速跟进，高效运作。

2、团队——优势互补，相互协作，目标一致，同舟共济，勇于挑战。

3、忠诚——光明磊落，忠于企业，诚信为本。

4、执着——坚定不移，知难勇进，永不言弃，始终如一地不断追求。

5、创新——不断改进，挑战自我完善新体制，研发新成果，拓展新业务。

企业精神——诚信、创新、敬业、感恩、荣耀。

企业内涵——上善若水，厚德载物。

人才理念——德才兼备，有为有位。以贡献定报酬，以责任定待遇。

企业口号——万商泰与城市共成长。

产品口号——没有最好，只有更好。

第三部分

董事长致辞

深圳万商泰投资有限公司，是一家主营市县级城市专业市场开发运营的大型投资公司。公司的诞生是市场经济发展的必然产物，也是我事业不断走向峰顶的坚实平台。1998年，我从家乡台湾来到深圳特区谋求事业的发展。16年一路走来，我洒下了无数的汗水，品尝了生活的艰辛，领略过智慧的魅力，也收获过成功的喜悦！从置身两岸经贸来往，到与台商大佬黄明智先生共同创办黄德记商贸有限公司；从投资大陆地产业与父亲一道成立海通实业有限公司，到联手深圳报业集团、深圳广电集团打造台湾精品馆电子商务平台；从转型内地商业地产开发运营，再到探索一个适合中国市县级城市的崭新商业地产模式——万商泰商贸物流综合体。这一过程对我而言，不仅是简单阅历的平添，也是商场经验的积累，更是人生一种难得的磨砺，因此万商泰投资有限公司的创建便是水到渠成之事。公司秉承“为社会创造价值，为大众谋求福祉，为股东带来最大利润”的宗旨，坚持“以高质量换取高效益，在创新中寻商机”的经营理念，以速度，团队，忠诚，执着，创新为核心价值观，发扬“诚信，创新，敬业，感恩，荣耀”的企业精神，在策划、运营、管理过程中把业态复合、人流互动、资源分享等理念融入其中，集商业贸易、物流配送、电子商务、金融服务，体验消费于一体，完善城市专业市场配套功能，致力于把万商泰新型商业模式引入中国市县级城市的专业市场，打破现有传统市场分散经营，功能配套不完善的格局，为繁荣县域经济注入新的活力！

虽然出生于台湾，但作为一名中国人，我为自己有幸搭乘国家经济快速发展的航船，在改革开放的大潮中一展身手，贡献一份绵薄之力，而深感荣耀和自豪！当下，大陆的经济处于“百舸争流千帆竟发”的大好发展形势下，万商泰人正以时不我待的强烈发展意识，为自己美好明天描绘出一幅宏伟壮丽的蓝图：5-10年内打造一百个中国市县级城市第五代专业市场，力争6年内登陆美国纳斯达克或香港资本市场。

蓝图已经描绘，号角已经吹响，万商泰将掀开新一轮发展序幕。在此，我代表万商泰公司衷心感谢社会各界人士长期以来对我们的关注和支持，热情欢迎新员工加入公司。我们深信：有社会各界的大力支持，有全体员工的共同奋斗，万商泰的明天一定会更加美好！

第四部分

员工行为规范

一、热爱祖国，热爱公司，热爱工作。

二、遵守国家法律法规和社会公德，讲究文明礼貌，遵守公司规章制度。

三、维护公司的利益与声誉，保守公司秘密，爱护公司财产。

四、尊重知识与人才，积极学习文化理论知识和钻研行业业务技术，不断提高工作质量和工作水平。

五、互敬互爱，互帮互学，坚守原则，和谐共事。

六、服从分配，努力工作，按时按质按量完成工作任务。

七、时时处处注意安全，搞好安全出行和安全生产。

八、搞好工作与生活场所的环境卫生，注意言行举止，维护和保持良好的个人形象。

第五部分

公司人力资源管理制度

一、招聘规定

1、员工定编。公司将根据各部门实际运营需求，对各部门和二级单位进行人员定编，无公司管理层决定，不得突破定编人数。

2、招聘审批。公司各部门与二级单位需增加人员，须在定编范围内，填写《员工增补审批表》，注明增补的理由、时间、人数、岗位、薪资待遇、性别、素质与工作经历等具体要求，报公司领导批准签署后交人力资源部执行。

3、招聘渠道。招聘渠道有：内部选拔或竞争上岗、同事推荐、网络招聘、媒体、院校联系招聘、招聘会、在人流量大的地方设点招聘、委托当地县乡村、园区或中介招聘。应本着效率、方便与经济的原则选择招聘渠道。

4、招聘程序。

（1）、发布招聘信息：人力资源部对外公布招聘者的各种具体条件与招聘时间和公司有关待遇，并公布招聘电话与联系人，告知应携带的有关身份证照等材料以及前来应聘的交通线路，供应聘者选择与准备。

（2）、确定应聘面试人员：对投递简历的或通过各种渠道应聘的全部人员，由人力资源部进行筛选，确定面试人员，并通知面试的时间与地点等具体事项。

（3）、资质审查：应聘者携带简历、近照、身份证和学历及职称技术证书等原件与复印件和县级医院的体检报告报到，人力资源部进行资质审查。

（4）、面试：初试由招聘用人部门进行，初试后签署意见报分管领导；复试由公司领导进行并决定录用与否和薪酬。面试可进行口试、笔试或现场技术操作测试。中层干部的面试直接由公司管理层进行并决定录用与否。

（5）、办理入职手续：人力资源部对录用者办理入职手续，填写《员工登记表》，收取证照复印件等资料，建立员工档案，进行食宿安排，通知用人部门接收新员工并确定上班时间等后续事宜。

5、副总以上岗位与特殊人才的招聘由公司另行决定。

二、培训规定

1、新员工进入工作岗位前必须进行培训。培训由行政人事部和用人部门分别进行。

2、培训的内容主要有：公司发展史、公司文化、公司规章制度、岗位业务技术、安全生产与安全出行知识。

3、入职培训时间至少半天以上；正式员工每月培训一次，并将考试结果录入个人档案。

4、作好培训记录，参加培训者应在培训记录上签名。

5、公司持续开展继续教育与培训，鼓励员工努力学习文化科学与钻研业务技术知识。

三、试用期规定

1、新员工试用期为2个月，试用期工资按该岗位工资的80%计发。

2、新员工试用期期间，用人部门应确定一位老员工进行传帮带。

3、新员工试用期满当日，由本人提出转正申请，用人部门对新员工的表现进行考核鉴定，提出按期转正或延长试用期或辞退的意见，书面报公司管理层审批。延长试用期不超过一个月。

4、对表现优秀的可提前进行转正。

5、员工试用期期间不享受公司福利。

6、新员工试用期期间，提出离职需提前三天提出书面申请，以便作好交接准备；对不称职者公司可即时予以辞退。

7、新员工7个工作日内离职或三日内被辞退的，不计发工资。

四、劳动合同规定

1、公司对新员工试用期满转为正式员工的，由人力资源部在次日办理劳动合同签订事宜。

2、对基层一线员工与机关专员级员工签订劳动合同期限为一年，中层管理人员签订劳动合同期限为三年，高层管理人员签订劳动合同期限为五年。

3、员工在公司工作十年以上的，可签订无期限劳动合同。

4、劳动合同期满，员工与公司无异议，则该劳动合同自动延续。

5、公司可以对同一层级或同一工种的员工签订集体劳动合同。

五、作息规定

1、公司实行每周6天工作制，具体上下班时间： 夏季：8:00—12:00；14:30—5:30； 冬季：8:30—12:00；14:00—5:00.2、节日休假按照国家规定。

3、对特殊岗位和在特别时期等，公司可对上班作息时间另行作出规定。

4、公司机关与管理人员实行上下班电子指纹打卡。

5、打卡时应遵守秩序，排队进行，不得拥挤与插队。

6、对员工的工作态度与工作成果，公司将定期进行绩效考核。

六、劳动纪律规定

1、按时上班，不迟到早退，不无故旷工；

2、自觉认真工作与学习，不串岗脱岗睡岗，严禁上班时间看影视玩游戏等；

3、服从领导，服从分配与指挥，圆满完成工作任务；

4、严格履行岗位职责和按操作规程工作，有异常情况及时报告。

5、搞好安全出行与保障安全生产，确保自身人身安全与财产安全。

6、严禁在工作区域喧哗吵闹、聚众闹事、酗酒赌博、打架斗殴。

七、请假规定

1、请假一天的，由部门负责人审批；请假二天及以上的，由分管领导审批。

2、生产一线人员请假一天的，由工段负责人审批；请假二天及以上的，项目经理部或对口管理部门审批。

3、请病假需提供乡镇级以上公立医院病情证明和主治医师休息意见，并按上述规定审批。三天以上的病假需县级公立医院证明。

4、病、事假不计发工资与津贴福利。病假超过三个月为自动离职。

5、如因特殊情况来不及事先书面请假，应电话报告有关领导，并事后立即补办书面手续。

6、休工伤假应有部门、行政部意见，由分管副总审批，还需有县级以上公立医院伤情证明与主治医师休息意见。工伤假不计发津贴。

7、、员工结婚与直系亲人丧亡，享受三天带薪假；女工休产假（头胎）享受三十天带薪假。均不计发津贴。

8、上述请假书面申请审批后一律交行政部，进行考勤与计发工资津贴福利和存档。

八、奖罚规定

1、员工有以下行为的给与奖励：

（1）完成工作任务业绩突出的；

（2）钻研技术用于工作有重要贡献的；

（3）提出合理化建议或方案方法用于工作有显著效益的；

（4）举报或制止危害公司重大利益行为有实际作为的；

（5）制止或避免重大安全事故有突出成效的；

（6）在工作区域或社会上见义勇为有实际付出并获赞誉的；

（7）其他应予奖励的。

2、员工有以下行为的给予处罚：

（1）违反公司规章制度和劳动纪律的；

（2）损坏或遗失公司财产的；

（3）失职、失误严重影响工作、造成重大损失或造成安全事故、质量事故的；

（4）违反员工行为规范在工作场所或社会上造成不良影响的；

（5）其他应予处罚的。

3、奖励的形式有：通报表扬、记功授奖、奖金、加薪、带薪假、提前转正、升职等。

4、处罚的形式有：通报批评、行政记过、责令公开检讨悔过、赔偿损失、延长试用期、罚款、降薪、降职、调离岗位、辞退、开除等。

5、对员工的具体奖罚由总裁办公会议或专题会研究决定。

九、薪酬规定

1、公司实行有吸引力、有竞争力的薪资政策，实行两个“略高于”：略高于当地社会的平均工资水平，略高于当地同类企业的平均工资水平；照顾基层，关怀中层，放开高层；适当梯度，控制幅度，灵活有度。

2、公司机关员工级与薪资等级依次分为：专员、高级专员（在公司工作三年以上，经考察后聘用，比前者高半个职级）、经理、部长、总监（前三者依次相差半个职级）、副总裁、总裁。

3、公司二级单位及基层一线员工职级与薪资等级依次分为：临时工、勤杂工、普工、技术工、作业班组长、工段长、部门经理（项目经理）、副总经理（与部长对应）、总经理（与总监对应）。公司二级单位可根据实际情况制订薪酬规定报公司批准。

4、员工薪酬范围包括：岗位基本工资、工龄工资、奖金、津贴、福利等。

5、员工各职级月岗位工资标准由公司领导层决定或组织进行薪酬设计。

6、工龄工资：勤杂工、普工每服务公司一年增加工资30元；专员、高级专员与技术工、作业班组长、工段长每服务公司一年增加工资50元；项目经理、经理每服务公司一年增加工资80元；部长、总监每服务公司一年增加工资100元。

7、奖金：公司视效益情况，原则上每年发放一个月岗位工资作为奖金；中层及以上员工和销售类与有突出贡献的奖金标准由公司另行决定。在公司工作未满一年的和岗位有变动的按实际时间计发。奖金在春节前发放。

8、津贴。餐费补贴：外地员工按出勤天数每人每天补贴10元；出差按每人每天补贴50元。通讯费补贴：外勤的专员与高级专员每月补贴60元；经理每月补贴80元；部长与总监每月补贴100元。内勤的通讯费补贴减半。地区补贴：长期工作（一个月以上）在偏远地区或工作与生活条件较艰苦的地方，由公司根据具体情况决定补贴标准。

9、薪资计算。员工日薪资=（基本工资+有关津贴）/当月应出勤天数；员工月薪资=员工日薪资X出勤天数；员工小时薪资=员工日薪资/当日应工作小时数。

10、薪资发放。每月15日发放前一个月员工薪资。如遇当日为休息日，则顺延至次日发放，如遇传统节日则提前发放薪资。每月10日前人力资源部和财务部分别做好员工考勤表与薪资表，报公司领导审批。对公司有借款的员工，应于每月10日前完成报销还款事项。无特殊原因未还公司借款的暂不发当月工资。薪资与奖金发放不发现金，一律打入员工银行卡。

11、调薪。如员工有调薪(含津贴）事由出现，由人力资源部通知本人填写《员工调薪表》，报公司领导审批。

12、员工福利：

（1）员工对全体员工实行商业保险；

（2）公司根据工作与个人需求，对员工进行短期脱产专门培训；

（3）组织员工进行文体与郊游等活动；

（4）员工结婚发放200元贺卡，生育（头胎）发放200元贺卡；员工直系亲属去世发放200元慰问金；

12、副总级以上的工资津贴福利标准由公司另行规定。

十、员工异动规定

1、员工异动包括：换岗与调动、升职与降职、辞退与辞职等。

2、员工异动一律由领导决定或用人部门申请，副总以上领导审批决定，人力资源部具体办理。

3、辞退员工由用人部门报请分管副总以上领导同意后，送人力资源部具体办理。

4、基层员工辞职应提前1个月提交辞职报告，中层员工辞职应提前3个月提交辞职报告，报至公司副总以上领导批示。

5、员工异动前应办理工作交接，归还公司物品，监交人签证后送行政部存档与计发薪酬。

6、副总级以上人员异动由公司决定。

第六部分

公司行政管理制度

一、公司印章管理制度

1、公司印章指公司行政章、法人章、财务章、合同章、部门章。

2、公司印章的启用由公司决定，必须到公安机关指定的地点刻制。

3、公司行政章、法人章、合同章由公司指定专人保管；财务章由公司财务负责人保管；部门章由部门负责人保管。

4、公章应在公司内使用，如需带出公司外使用，须经副总以上领导同意并指派专人携带前往，用后立即带回，携带公章者对此期间的全部公章事由承担责任。

5、如需使用公章，申用者应填写《公司公章使用表》，注明公章使用的材料名称、事由与日期并签字，报公司副总以上领导批准签字。

6、加盖公章前应审核材料真实无误并合规范，注意落款单位与印章一致，盖印要位置恰当，骑年跨月，字图清晰。

7、公章不得盖空白章。如遇特殊情况确有需要，须经副总以上领导批准。

8、部门公章由部门负责人根据工作需要严格使用。

9、公章应妥善保管，严禁乱丢乱放，并做好防盗工作。

10、违反制度使用公章等，公司予以处罚；对造成重大损失的，追究经济责任和法律责任。

二、公司档案管理制度

1、凡属公司各类各种证照、各类各种合同、财务资料、涉及公司发展战略、对外经营、业务管理、企业管理与工程建设等方面的重要资料、外部来文与公司发文和具有查考价值的文献资料等，均属公司档案管理范围。

2、公司发文需编文号由行政部拟稿或核稿，由公司副总以上领导审批。

3、证照合同财务类资料由财务部建档统一保存管理；业务类资料由对口业务部门建档保存管理；其他资料由行政部建档保存管理。有关部门要指定专人负责档案工作。

4、凡属归档范围的资料要及时交付原件存档，个人不得留存。

5、档案管理人员要严格认真规范做好档案管理工作，编制档案资料目录，每年清整一次，分类装订成册，妥善保管，严防流失，做好防潮防霉防蛀防盗与保密等工作。

6、档案管理人员要熟悉档案资料，摸索与规律，提高工作效率，满足使用需求，服务到位。

7、在公司内部需查阅使用档案资料，需部门负责人签字同意；如借出公司外使用，原则上用复印件，并填写《公司档案资料借出使用表》，注明使用的资料名称、使用事由、使用时间等，经手人签字并由公司副总以上领导审批，用后及时归还并销号。

8、对失去保存价值的资料，须报副总以上领导批准方可销毁。

9、对违规使用或遗失档案资料等，追究相应责任。

三、公司固定资产管理制度

1、固定资产指单位价值200元以上与使用年限1年以上的固定资产。

2、公司财务部对公司资产统一建立台账，负责资产的价值管理，每一次进行损耗折旧与盘点；公司行政部按部门进行使用资产登记，负责资产的实物管理，每进行一次帐物核对；使用部门同步建立资产台账，负责资产的保管与使用管理和报修与申购。

3、公司资产的购置：由使用部门提出申购要求，行政部核实后报副总以上领导批准签字，方可进入采购程序。

4、采购资产应进行定点进货或不低于三家询价比较后选择供应商。采购人员适用回避原则，并杜绝吃回扣、接收供应商宴请与红包等。

5、公司资产的验收：资产到货后，由资产使用部门和行政部共同核对资产的品名、规格、金额、数量与质量等。验收不合格的进行调换或退货。

6、公司资产的发放：使用部门填写《资产申领表》，部门负责人签字并报副总以上领导批准签署后方可领取。

7、公司资产使用责任：资产在使用过程中，应严格按规定谨慎操作使用，及时进行保养与修缮。如因保管不善或人为因素造成资产遗失、失盗或损坏的，应负赔偿责任。

8、员工离岗或离职时，须将个人使用的公司资产移交或归还，并交代有关使用注意事项，监证人确认后方可办理有关手续。

9、部门负责人离岗或离职与新负责人到岗时，应进行部门使用公司资产的移交与确认签字。

四、公司保密管理制度

1、凡涉及公司经营决策与人事决策、公司财务资料、公司档案材料和薪酬制度、招投标内容、重要合同、客户与合作方资料等均属公司机密。公司全体员工都有保密义务。

2、凡属涉及机密的文稿在拟稿、印制、收发、传阅、保管等过程中，均需做好保密工作。接触过公司机密的要严防泄密。

3、禁止无关人员接触公司机密，未经同意不得复印与抄录公司机密资料。

4、不得在私人交往中涉及公司机密；不得携带公司机密文件出入公共场所和出外旅游。

5、使用公司机密文件或记有公司机密的笔记本应妥善保管，谨防遗失与失窃，并注意不扩大涉密人员范围。

6、在对外联系洽谈工作与合作过程中和出差调研等期间，注意保守机密。对外需提供公司机密的，须事先报副总以上领导同意。

7、对外签订合同时，原则上应设置保密条款，明确双方保密事项和责任义务，并规定解密期。

8、使用计算机网络工作和对外联系等，应严格遵循保密规定，确保公司机密不外泄。

9、发现公司机密外泄，应及时报告并采取补救措施。

10、对保密与防止泄密有突出贡献的，公司予以奖励；对泄露公司机密，视情节与损失情况予以处罚。

11、员工离职后三年内不得从事与公司业务相关的岗位和有竞争性的企业

五、公司会议管理制度

1、公司会议分为：董事会议事会、总裁办公会议、专题会、每周例会、部门会、进班会、员工大会、座谈会、临时性会议等。

2、董事会议事会决定公司根本性大事，有需要随时召开。总裁办公会议每月召开一次，研究决定公司经营发展与对外合作交往和人事方面等重大事项；检查与总结上月经营计划等执行情况，部署与具体安排下月经营计划等重大工作事项。专题会由公司副总主持，研究解决与部署公司一个方面的工作和处理多部门协作关系。每周例会由公司副总以上领导主持，了解和监控与推动公司重要工作的进程，解决突出问题。部门会议每月一次，传达与跟进公司会议精神，总结上月与安排下月工作。进班会由部门负责人、工段班组长主持，扼要总结与点评昨天工作，明确本日具体工作要求与任务。员工大会每年春节前召开，总结全年工作，表彰先进，激励来年。其他会议须报领导批准方可召开。

3、会议应本着简明、高效、节约的原则召开。有关部门与人员应尽早向会议提交议题与方案，做好参会的各种准备。行政部应及时通知会务事项，并做好相关服务准备工作。

4、与会者应严格遵守会议纪律，必须提前2分钟到达会场；关闭手机或调至振动；不得随意走动与出入会场；如有急事需离开或因故不能参会，须请示主持人批准；会后不得散播会议机密内容。

5、行政部做好公司会议的记录，制发相关文件，并进行会议精神贯彻与执行的督查。

六、公司接待管理制度

1、接待原则。文明热情、服务周到、规范有序、节约实效。

2、接待层级。一级接待：为地方县市党政正县级及以上领导和与公司有重大业务往来的企业董事长、总裁、总经理；二级接待：为地方副县级党政领导和与公司有重大业务往来的企业副总；三级接待：为地方政府和企业的部门负责人；四级接待为一般接待。

3、接待准备：一级和二级接待由行政部制作接待方案，拟定接待的具体内容与时间步骤，确定人员与任务，报领导审批后布置落实。三级接待由相关部门拟定接待方案报领导审批后具体落实。

4、接待标准：一级接待由公司董事长和总裁主持与陪同；住宿为星级套房；预订机票或车票；住房与会谈室置水果与中华烟；餐用茅台五粮液酒与果汁；菜金标准与陪餐人员等由主持者自定。二级接待由公司副总以上领导主持与陪同；住宿为星级单间；预定机票或车票；住房与会谈室置水果与硬中华；餐用10年四特酒；菜金标准800元以内（桌）；陪餐除领导外不超过3人。三级接待由总监主持；住宿为星级标间；会谈室置水果与金圣原生工坊烟；餐用5年四特酒；菜金600元以内（桌），陪餐2人。四级接待由相关部门负责人主持；住宿为普通标间；菜金标准每人50元；陪餐1人。有菜金标准的须填写《接待用餐申请表》报领导审批后据以报销。无领导事先同意超过用餐菜金标准部分的自付。

5、接待形象：参与接待人员应仪表端庄，举止得体，面带微笑，语言流畅，仔细聆听，认真记录，自始至终保持和谐融洽的氛围。

七、公司出差管理制度

1、出差工作原则：准备充分、任务明确、人员精干、节俭高效。

2、出差批准程序：出差部门负责人填写《出差申请表》，说明出差任务与日程和人数与地点等，报分管副总批准；凭此预借出差费用。非经领导同意，中层及以下人员不得乗坐飞机与软卧及高铁。当日可返回的出差由部门负责人决定。在外需延长出差时间或改变与增加地点的应事先报批。

3、出差食宿标准：中层及以下人员每人每天补贴伙食50元；住宿原则上在公司会员酒店，中层干部每晚不超过150元（市县）和260元（省城与沿海）；基层人员每晚不超过100元（市县）和150元（省城与沿海）。超过标准部分的自付。领导层出差标准另行规定。

4、出差工作纪律：按出差清单准备好工作与生活用品；高度重视与确保出行的人身和财产安全；不得游山玩水，杜绝酗酒与不文明不健康的行为；严肃紧张有序开展工作；维护公司的利益与形象，重大事项及时向公司报告；洽谈重要业务须有2人以上在场；不得接受客户红包与贵重礼品等；未经批准不得泄露公司机密；一人不得单独出行；报销出差费用应实事求是，不得弄虚作假。

5、出差逢休息日一般不计薪酬，如逢国家法定节假日予以双倍计薪。

6、出差回返上午到达公司驻地的，下午按作息时间上班；下午或晚12时前到达公司驻地的，次日上午按作息时间上班。

7、管理层出差实报实销。

八、公司保安管理制度

1、公司保安人员应身体健壮与精力充沛，是军队转业人员或接收过保安业务与消防技术培训；工作细心，责任感与自律性强。

2、保安人员应与当地公安与消防和应急部门与单位等保持密切联系；全天24小时着装值勤，按公司规定时间开启与关闭公司大门；维护整个公司区域办公与生产的安全秩序，保持大门区域环境卫生的整洁和人车出入秩序的正常稳定；定时巡查，做好防火、防盗、防事故、防灾害等工作；及时报告与处理突发事件；及时投送各种邮件与报刊等材料；严禁睡岗、串岗与脱岗；严禁无关人员聚集保安室。

3、凡一般外来人员进入公司均须出示身份证明，填写《来客登记表》，注明来客姓名、单位、职务、来访事由、联系人；保安与联系人电话核实后方允进入，来客如携带物品出公司，须凭公司有关证明放行，并记录离开时间；对来客车辆应引导停放。

4、重要宾客来访，公司接待人员应提前通知保安，并到保安室迎候与做好相关准备工作。对政府系统和执法公务的人员与车辆可免登记，并立即通知公司有关部门。

5、严禁形象邋遢与衣冠不整者、收购废品与推销产品者进入；劝离可疑者或报告有关部门。

6、上班时间公司人员和车辆外出以及任何时间携带公司物品外出须凭部门证明或派车单放行，并记录出入时间。

7、公司全体人员都有搞好与维护安全正常稳定的工作秩序的义务。

九、公司办公用品管理制度

1、公司办公用品由行政部统一采购、统一发放和统一管理。

2、办公用品的使用应贯彻实用、爱惜与节约等原则。

3、每月底各部门清理本月领取使用的和现存的办公用品，制订下月所需领取计划，交行政部核实；申领固定资产类用品须报领导批准。

4、行政部每月底盘点库存，统计各部门申领计划，制作月度《公司办公用品采购计划明细表》，报分管领导审批。

5、行政部采购办公用品应进行多方询价比较，确定供货商。

6、办公用品一般以部门为单位发放，每周发放一次，申领人填写《办公用品领取登记表》并签字。

7、员工应爱惜与节约使用办公用品，杜绝浪费；使用完毕有实物的，领取时以旧换新。

8、耐用类办公用品应妥善存放与保管，因个人原因遗失或损坏的，自行补置。

9、行政部对各部门使用办公用品的情况与金额每月一次统计与公布。

十、公司环境卫生管理制度

1、全体员工都有搞好和爱护公司工作与生活环境的义务，保障办公场所、工地车间与仓库和公共区域等整洁卫生。

2、办公场所的所有物件应摆放合理，定期清扫，保持整洁。

3、每日上班前，保洁员应将公司领导办公室与会议室和办公楼公共区域打扫干净；部门负责人应组织打扫本部办公室的卫生。

4、全体员工上班时间都应讲究个人卫生，穿着整洁，仪表端正。

5、管理人员应搞好自己办公区域卫生，保持自己办公桌面干净整洁，物品摆放整齐，不堆放与工作无关的私人物品；下班将座椅推至桌下，把桌面整理干净，收藏好笔记本电脑等贵重物品，关锁橱柜，关闭各种电器电源，关好门窗等。

6、施工场地要与办公区域等外围采取有效隔离，有明显施工标志；各种用料用具科学合理定点置放，；各种垃圾分类堆放，定期清理与运走；妥善处理污水污物的排放与废弃，不得对周围产生污染。

7、仓库等场所各种物品要有序存放，每天清扫，并保持出入畅通与场地干净。

8、全体员工都要维护公共环境卫生，爱护树木花草，严禁踩踏植被；维护各种墙面与地面的洁净，严禁随地吐痰，严禁乱丢烟头和各种瓜果屑皮。

9、公司实行环境卫生管理责任制，将各区域卫生分工落实到部门与个人负责，每周进行一次卫生大清整。

10、公司组织进行环境卫生大检查，并通报执行情况。

十一、公司车辆管理制度

1、车辆的购置与报废及配备，由公司总裁办公会议研究决定。公司车辆必须证照齐全，及时购买保险和按时年检与交纳规定费用等，健全车辆档案，并按技术规定进行维护保养等；司机须聘用有驾照及实际连续两年驾龄以上、身体健康、无重大事故记录、安全观念强与原则性强的人员担任。

2、公司车辆应定点停放，确保车辆处于可以随时安全出行的状态。驾驶员不得将车辆借与他人，不得酒驾与请人代驾；搞好车辆日常保养和车内卫生及防火防盗等；车辆大修等必须到定点厂家进行。

3、部门用车须事先填写《用车申请单》，注明用车的事由、时间与地点等，市区范围内的由行政人事部负责人审批；出车市区外的由分管副总审批。用车途中需改变地点与延长时间的须事先报批。

4、驾驶员应热情文明服务，每次出车前应进行安全技术检查，备足用油和带齐备用工具；按经批准的时间与地点选择最佳线路谨慎安全行驶，严守交通规则，杜绝违章与事故，因个人原因造成损失的自行承担责任。每次用车完毕记录里程与用油等交行政人事部存档。

5、驾驶员接送贵宾与客户时，应着装整洁，热情大方，服务周到，维护好公司的形象，并注意防止泄露公司机密。

6、乗车人员应配合驾驶员搞好安全行车，避免与之长时间交谈，共同维护车内卫生。

7、驾驶员应不断学习和钻研安全行车的业务技术与规律。

（附一）公司行政人事管理表格

1、员工增补申报审批表

2、招聘面试情况表

3、公司人事档案卡

4、员工培训记录表

5、员工转正定级审批表

6、员工奖罚审批表

7、员工调薪审批表

8、员工辞职申请表

9、公司公章使用登记表

10、公司档案借阅借出使用审批表

11、公司固定资产申购申领审批表

12、公司接待审批表

13、公司出差审批表

14、公司办公用品采购计划审批表

15、公司办公用品领取登记表

16、公司出差远途用车表

17、公司市区用车登记表

（附二）公司行政人事管理流程图

1、员工招聘工作流程

2、试用员工转正流程

3、员工奖罚流程

4、公司考勤与工资发放流程

5、员工辞职（辞退）流程

6、固定资产申购申领流程

7、办公用品采购流程

第四篇：工程维修部管理手册

工 程 维 修 部 管 理 手 册

兴业物业管理有限公司

兴业物业管理有限公司

目

录

第一章

工程维修部组织结构图―――――――――――――――――――――――3 第二章 部门和岗位职责

一、部门工作职责和内容――――――――――――――――――――――――――4

二、维修领班岗位职责―――――――――――――――――――――――――――4

三、土木工程师岗位职责――――――――――――――――――――――――――4

四、水电工程师岗位职责――――――――――――――――――――――――――5

五、空调工程工程师岗位职责――――――――――――――――――――――――6

六、弱电工程师岗位职责――――――――――――――――――――――――――6

七、网络管理员岗位职责――――――――――――――――――――――――――7 第三章

工程维修部日常工作管理

一、人员调配―――――――――――――――――――――――――――――――7

二、工作单制度――――――――――――――――――――――――――――――8

三、报告制度―――――――――――――――――――――――――――――――8

四、工具管理―――――――――――――――――――――――――――――――9

五、巡检制度―――――――――――――――――――――――――――――――10

六、交接班――――――――――――――――――――――――――――――――11

七、值班管理―――――――――――――――――――――――――――――――11

八、材料领取―――――――――――――――――――――――――――――――12

九、机房钥匙管理―――――――――――――――――――――――――――――12

十、机电设备房出入管理――――――――――――――――――――――――――12

十一、故障处理――――――――――――――――――――――――――――――13

十二、大中修管理―――――――――――――――――――――――――――――14

十三、维修管理――――――――――――――――――――――――――――――14

十四、综合维修房屋管理――――――――――――――――――――――――――14

十五、设备故障和事故处理程序―――――――――――――――――――――――15

十六、公用设施改造及维护维修工作程序―――――――――――――――――――15

十七、设备节能管理办法――――――――――――――――――――――――――18

十八、设备安全运行制度――――――――――――――――――――――――――19

十九、设备运行记录管理制度――――――――――――――――――――――――19

二十、设施设备日常保养规定――――――――――――――――――――――――20 二

十一、设备养护总体要求―――――――――――――――――――――――――20

兴业物业管理有限公司

第一章 工程维修部组织结构图

备注：

1、根据公司发展的实际工作需要可以增加或减少岗位工程师

2、工程部经理和各班组组长可以兼任专业工程师

兴业物业管理有限公司

第二章

部门和岗位职责

一、部门工作职责和内容

1、为公司提供技术支持，指导其做好展馆的市政设施、房屋及其附属设备设施的运行管理工作。

2、对展馆各市政设施、房屋及其附属设备设施的日常运作进行安全使用督导，对存在的安全隐患提出整改意见。

3、负责组织对公司管辖区域房屋结构安全进行鉴定，对损坏房屋提出修缮方案或报房屋技术部门鉴定，并根据房屋技术部门的意见组织进行整改。

4、制定公司管辖区域房屋设备设施的保养计划，并对实施情况进行监督。

5、负责对各展馆设施设备的日常运行管理进行监督考核。

6、负责公司的技术安全管理工作。

7、负责公司业务拓展中的技术筹备、前期介入和新项目的验收接管工作。

8、负责公司各技术专业和其他有关单位的业务联系工作。

9、对本部门环境因素的识别、评价及管理。

10、对本部门所产生的固废分类收集、处理。

11、完成公司下达的责任指标。

二、维修领班岗位职责

1、协助经理做好本部的各项管理工作，对管理中存在的问题提出解决办法或建议。

2、协助经理检查督促各项工作的落实。

3、协助经理做好本部员工的劳动纪律管理以及其它行政事务的管理工作。

4、协助做好员工的业绩考评，并对奖罚提出意见。

5、兼任受聘的专业技术职责，负责本专业的技术决策。

6、协助经理做好本部与其它部门之间的协调工作。

7、当经理不在岗时，全面负责本部的工作。

三、土木工程师岗位职责

1、负责展馆本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。

兴业物业管理有限公司

2、负责组织指导班组完善管理区域内的房屋建筑、市政道路图纸资料及维修档案的归档。

3、负责审批涉及建筑结构的房屋装修方案，防止出现违章改建及装修，并对违章提出处理意见。

4、负责对公司在管房屋的结构安全进行鉴定，对一般损坏房屋提出修缮方案并报批施行。

5、制定房屋大中修计划，报经批准后组织实施。

6、负责各土木工程小修的技术指导。

7、负责制定和完善公司内部与房屋安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。

8、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。

9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。

10、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。

11、负责相关专业对外的业务联系，协调与相关工程部门的关系。

12、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。

13、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。

四、水电工程师岗位职责

1、负责展馆本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。

2、负责组织指导班组完善房屋、市政水电图纸资料及维修档案供归档。

3、负责水电设施正常使用的技术监督和指导。

4、制定水电设施大中修计划，报经批准后组织实施。

5、负责水电设施维修保养的技术指导。

6、负责制定和完善公司内部与水电设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。

7、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。

8、负责指导供水计量、节约用水用电的技术管理，努力降低水电损耗

9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。

10、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。

11、兼管管道煤气工程跟踪、资料完善工作。

12、负责相关专业对外的业务联系。

兴业物业管理有限公司

13、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。

14、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。

五、空调工程工程师岗位职责

1、负责展馆的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。

2、负责组织指导班组完善空调图纸资料及维修档案供归档。

3、负责空调设施正常使用的技术监督和指导。

4、制定空调设施大中修计划，报经批准后组织实施。

5、负责空调设施维修保养的技术指导。

6、负责空调设施合理使用、经济运行的技术指导，节约用水用电，努力降低能耗。

7、负责完善公司内部与空调设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。

8、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。

9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。

10、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。

11、负责相关专业对外的业务联系。

12、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。

13、公司领导及部门经理交办的其它任务。

六、弱电工程师岗位职责

1、负责展馆的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。

2、负责组织指导班组完善弱电系统图纸资料及维修档案供归档。

3、负责弱电系统设备设施正常使用的技术监督和指导。

4、制定弱电系统设备设施大中修计划，报经批准后组织实施。

5、负责各个管理区域内弱电系统（如对讲、监控及其它设备的弱电控制部分）的技术维护和管理，按质量要求制定管理办法和运行维护规范，监督、检查、指导各个管理区域内运行管理班组对弱电设备、线路的维护保养工作。

6、负责完善公司内部与弱电系统设备设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。

7、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。

8、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。

兴业物业管理有限公司

配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。

9、负责公司内电脑网络、设备及办公软件的技术维护和管理，保障电脑网络系统的正常、安全运行。

10、负责指导公司内职员对电脑设备的使用，及时指导解决电脑操作运行中出现的问题。

11、负责公司电脑网络系统设备配置的统筹安排工作。

12、负责公司网站及社区宽带网络建设工作。

13、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。

14、负责相关专业对外的业务联系。

15、公司领导及部门经理交办的其它任务

七、网络管理员岗位职责

1、协助弱电工程师做好公司内电脑网络、设备及办公软件的技术维护和管理工作，保障电脑网络系统的正常、安全运行。

2、负责公司电脑网络内重要资料的备份保存工作，按一定周期进行更新。

3、负责指导公司内职员对电脑设备的使用，及时指导解决电脑操作运行中出现的问题。

4、负责物业管理软件的管理工作和其它办公软件的安装工作。

5、协助弱电工程师完成公司电脑网络系统设备的配置工作。

6、协助弱电工程师完成公司网站及社区宽带网络建设工作。

7、协助弱电工程师完成本专业相关技能培训工作

8、完成公司领导及部门经理交办的其它任务和弱电工程师交办的本专业的其它任务。

第三章 工程维修部日常工作管理

一、人员调配

1．日常情况下，按工程维修部的组织架构图，负责各自的职责范围，完成自身的工作。2．当发生突发事件时，需要班组之间协助解决，由工程师可协商调配人力、工具，解决问题。

3．经理有权根据工作情况，临时调配人力、工具。

4.当发生危及人身安全、危及设备安全时，工程维修部的每一位员工应根据自己的能力，首先处理问题，可不顾工种、专业的限制。

兴业物业管理有限公司

二、工作单制度

1．对于维修的项目，以维修单的方式送达工程，维修部由工程维修员统一接单。维修单上内容必须填写清楚并记录接单时间。

2．工程维修部根据轻重缓急和工种不同，将维修单派给工程师，由各专业工程师或维修领班安排实施。

3．维修人员接单后准备相应工具进行修理。完成后注明维修时间和所消耗材料，并请客户签字认可后带回交给维修领班。

4．维修领班审核后交还工程维修部备案，并向有关部门返单。

5．工程维修部一般情况下不接受电话报修，如有特殊情况，事后应补工作单。6． 所有正常的维修保养计划，应根据维修领班或工程师的指示填写工作单后方可进行。7．工作单按如下顺序分列优先安排：(1)人身安全、消防安全。(2)与客户有关。

(3)设备故障影响到客人。(4)一般维修。

(5)正常计划维修保养。

8．工程师和经理应经常检查或抽查工作单的执行情况。9.每月汇总一次工作单，向经理汇报。

10．工程维修部一般情况下不接受客户和任何电话报修，一切报修均要填写工作单。11．特殊情况，紧急情况可先进行维修，但必须后补报工作单。

三、报告制度

1．各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告专业维修领班：

(1)所辖设备非正常操作的开停及开停时间。(2)所辖设备除正常操作外的调整。(3)所辖设备发生故障或停台检修。(4)零部件更新、代换、或加工修理。

(5)运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。(6)运行人员请假、换班、加班、倒休等。

兴业物业管理有限公司

2．各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修领班：(1)执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。(2)重要零部件的更换、代替或加工修理。

(3)系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。(4)维修人员请假、加班、倒休等。

3．维修领班在下列情况下必须书面报告工程师：(1)重点设备除正常操作外的调整。(2)变更运行方式。

(3)主要设备发生故障或停台检修。（4）系统故障或正常检修。

（5）零部件更新、改造、或加工修理。（6）领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。（7）加班、换班、倒休、病假、事假等。（8）须与外班组或外部门、外单位联系。4．工程师在下列情况下必须以书面形式报告经理：（1）重点设备发生故障或停台检修。

（2）因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。（3）应急抢修及正常检修后的维修总结。（4）系统运行方式有较大改变。

（5）影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。（6）重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。

（7）系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。（8）人员调度及班组重大组织结构调整。（9）所属人员请假、换班、倒休、加班等。(10)对外部门、外单位联系、协调。

(11)领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。(12)维修保养计划及工作计划的变更或调整。(13)月度工作总结报告。

5．除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。

兴业物业管理有限公司

四、工具管理

1．本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分，公用工具及专业自用工具由维修领班负责保管及使用，个人工具由个人自行保管及使用。

2．所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。3．工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。

4．全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具者，将被扣除当月绩效分，凡因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿，并同时扣罚当月绩效分

5．公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用办法，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。

6．专业自用工具必须由维修领班进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。

7．借用公用工具归还时，须由维修领班和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写《工程维修部借还物品记录》，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由当班人员负责照价赔偿。8．所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程经理批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理，不得用工具干私活。

9．所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。

五、巡检制度

1．巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。2．在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知维修领班，并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则必须做好临时补救措施后，报告维修领班，并将详细情况记入巡检记录备注栏。

3．巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手锁门。

4．巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有

兴业物业管理有限公司

供配电设施后，必须将门锁好。

5．各运行、维修领班，必须每天对所辖系统设备进行检查；各工程师必须每周一次巡检本系统所有设备，发现问题，书面报告经理，并应立即组织处理。

六、交接班

1．接班人员须提前10分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工作。2．接班人员接班时必须检查以下工作：

1）查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。

2）查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。

3）检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。

4）检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。

5）查看交接班记录中是否有上级维修领班及工程师发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。

3．交班人员在下列情况时不得交班离岗：

1）接班人员未到岗时，应通知上级维修领班或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。

2）接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级维修领班或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。

3）所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。

4）交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。

七、值班管理

1．值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。如有特殊情况，必须向工程师或部门经理请假，经准许后方可离开。

2．值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。

兴业物业管理有限公司

3．每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。

4．须按计划及工程师之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级维修领班或工程师。

5．值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内24小时有人值班，当班人员严禁饮酒。

6．值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。

7．非值班人员未经许可不准进入配电室，如有违者，值班人员必须立即制止，否则追究其责任。如有来访者，必须进行登记。

8．任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值班人员负责。

八、材料领取

1．所有工具、备件、材料必须经过维修领班或工程师方可领取。2 领取工具、材料必须填写领料单。

3．材料使用后要在工作单上填写清楚，并经维修领班或工程师确认。4．多余材料必须退回库房。

九、机房钥匙管理

1．凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其余钥匙交工程维修部统一保管。2.任何人不得私自配钥匙。

3．凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。4．无关人员不得借用机房钥匙。5．遗失钥匙须立即报告。6．无人值班机房借用钥匙需登记。

十、机电设备房出入管理

1．工程维修部机电设备房包括范围： 1）高压配电室 2）空调机房

兴业物业管理有限公司）物业自控机房）水箱间 5）各电梯机房

2．以上机房均为工程维修部的机电设备运行用房，为了确保本大楼内各机电系统正常运行，非工程维修部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。

3．本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知当值维修领班开门后进入，同时在《设备房出入登记簿》上做好记录。

4．凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或工程师陪同，通知当值维修领班开门进入，同时在《设备房出入登记簿》上认真做好记录。

5．本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值维修领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。

6．外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值维修领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。

7．所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。

8．所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。

9．所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。

十一、故障处理

1、不需要停止运行进行修理的故障，称一般故障，由工程师调查与分析原因，提出修理意见和责任故障原因，吸取教训，记录在案，并汇报工程维修部经理。

2、被迫停止运行必须进行修理的故障，称重大故障，应及时汇报工程师，由工程师组织调查分析，提出修理意见报经理批准后实施，并且对故障做到三不放过，（即：故障原因分析不清不放过；责任者与群众没受到教育不放过；没有防范措施不放过。）记录在案，对责任者做出处理意见，同时以书面材料汇报服务中心主任。

兴业物业管理有限公司

十二、大中修管理

1.设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修，对设备的全部或大部分解体检查，称之为大修。

2.中修是根据设备的结构特点而定的，对技术状态已达不到使用要求的设备，按实际需要进行有针对性的修理，恢复设备的性能。

3.对中修以上的设备进行修复前，必须要有书面报告交工程经理，说明：设备安装日期、使用时间。损坏程度及修复费用等。

4.对设备大修必须书面得到公司领导批准，专业性、技术性较强的设备或进口设备，应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复费用报告。

5.对非正常情况下出现的设备大、中修理工作，有关专业工程师必须在修理工作实施前，出具详细的分析报告，必要时追究有关人员责任。

十三、维修管理

1.值班员必须认真执行工作单（维修单）。2.在接到报修单20分钟内必须到达现场进行处理。

3.遇特殊情况时，必须征得客户同意，另行约定修理时间，并在工单上注明。4.遇客户特殊零件损坏，必须讲清原因，取得谅解。

5.进客户区维修时，必须着装整齐，使用文明语言，不得大声喧哗，与客人口角。6.值班员遇到解决不了的问题，不能讲“我不会”、“你找别人”此类的话，要“我帮您找个人看看”或“我需要拿回去分析一下”。7.每天要对本班次所有的维修单进行登记。

8.每周要对维修单汇总，对耗材、时间、返修等做出统计。

十四、综合维修房屋管理

1.职责：工程维修部对各类维修情况进行检查，对维保过程进行跟踪指导。2.内容：

（1）做好房屋接管工作，各种手续资料齐备，各种验收单与协议等文件保存好。（2）为了延长展馆的使用寿命，认真执行各项维修保养计划，使各种设施设备达到正常使用标准。

（3）定期对房屋设施设备进行巡视检查，发现事故隐患及时排除，从而保证设施设

兴业物业管理有限公司

备正常使用。

（4）二装施工中对施工图纸严格审验，对房间改造等项目要严格把关，确保主体结构不被破坏。

（5）树立安全第一的思想，二装施工中对动火严格控制，动火必须有动火证方可施工。（6）装修竣工验收必须有电检、消检验收合格报告。

（7）在巡查中发现重大事故隐患，要及时上报上级领导，并采取相应措施，防止重大事故的发生。

十五、设备故障和事故处理程序

1、无论发生何种设备和事故，工程师必须立刻组织力量迅速处理。

2、发生较重大事故或故障（指造成较大范围、较长时间有关系统不能正常工作或将造成有关系统不能正常工作，产生较严重影响，直接经济损失1000元以上者）时，必须及时报告上级领导和有关单位协调解决。

3、无论发生何种设备故障和事故，工程师有关人员必须在值班记录和故障检修记录本上作详细记录，不得疏漏隐瞒。

4、发生较重大事故或故障时，工程师在事故、故障初步处理后，写出事故、故障报告，由工程经理召集有关单位参加的事故分析会，写出分析意见和改进措施，然后由工程经理审批后送工程师。对于改进措施，有关班组必须严格执行。

5、相关文件记录：无

十六、公用设施改造及维护维修工作程序

（一）目的：确保及时更新、改造、维护维修公用设施，保证其适时适量增容和正常运行。

（二）适用范围：适用于展馆的公用设施的改造及维护维修。参考文件

1、《设施和工作环境管制程序》

2、《分供的选择与评估管制程序》

3、《采购管制程序》

（三）定义

1、公用设施的抢修：是指损坏的公用设施，已经严重影响到人身和财产安全或其正常生活，必须对其及时进行的维修。

兴业物业管理有限公司

2、外委：指委托公司外单位进行的改造及维护维修。

3、自修：指物业工程技术人员自行进行的改造及维护维修。

（四）职责 工程维修部职责

1、作为维修（改造）项目的主审部门，负责立项工程方案及预算的审核；

2、负责做好维修（改造）工程的总结；

3、负责单项项目的申报、实施及结算；

4、为各服务中心提供工程方案、预算上的技术支持；

5、组织有关部门对本部负责的项目进行竣工验收，并将验收情况反馈给该项目所属管理区域内服务中心；参与其它工程项目的竣工验收工作；

6、工程部经理为部门负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作；同时须督促员工做好工程项目的总结和部门所负责项目的实施。

（五）、工作程序

1、管理区域内公用设施的确认

2、物业管理原制作《公用设施一览表》并徐备用相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应予编号。

3、管理区域内公用设施应包括如下几种：

（1）、供电、供水设施。（注：不包括水泵房、开关站、变（配）电所，该部分公用设施的控制按《供电供水设施控制程序》进行）。（2）、路灯、公共通道灯、应急灯。（3）、消防设施。

（4）、公共天线、公用电信线路。（5）、清洁卫生设施。（6）、公共防盗设施。（7）、其他公用设施。

4、责任范围划分

根据《公用设施一览表》和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围，并在一览表相应栏目注明。

5、维修（改造）计划（1）“计划”的制定

兴业物业管理有限公司

每年12月15日前做好下一的工程维修（改造）、设备保养计划，维修（改造）、保养项目主要包括：电梯、空调机组、高（低）压配电系统、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑（网络）设施、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。

须报计划的项目是指单项预算费用2000元以上的项目。做计划时必须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。各服务中心将编制好的《维修（改造）计划》送至总经理、财务部、工程维修部（送往工程维修部时须附送上用Excel编制的计划表磁盘，下同）。（2）、季度计划的制定

各班组须在计划的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好下一季度的维修（改造）计划（单项预算2000元以上的项目），编制《季度维修（改造）计划》表，并将计划表送至总经理、财务部、工程维修部。

6、日常巡视检查

（1）物业管理员对自己责任范围的公用设施在正常工作日内每天巡视检查，并作《公用设施巡视记录》。

（2）物业管理员对重要公用设施应适当增加巡视频次，必要时，对其性能状况可进行试验。

7、计划外公用设施改造及维护维修

（1）、物业管理员根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维修项目。1）、日常巡视检查记录。2）、客户投诉记录。3）、访问客户记录。4）、上级指示。

(2)、经批准的计划外项目按规定实施。

8、公用设施的抢修

（1）、工程经理当班时，由工程经理组织实施抢修；工程经理不在时，由责任专业工程师和各班组组织实施抢修。

（2）、必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。（3）、物业所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。（4）、抢修完毕，工程经理应向物业领导报告抢修情况，包括： 1)事故原因；

兴业物业管理有限公司

2)损失情况； 3)抢修结果； 4)抢修费用； 5)纠正和预防措施。

6)除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由工程经理书面通知并监督施工单位或供应商处理。

7)公用设施改造及维护维修工作质量的检查。

8)各专业工程师重点检查项目质量和抢修项目质量，发现问题，及时通知各班组处理。9)公司经理随机检查公用设施的改造及维护维修工作质量，发现问题，及时通知工程经理处理并要求其书面报告处理结果。相关表格记录

《公用设施一览表》 《维修（改造）计划》 《季度维修（改造）计划》 《公用设施巡视记录》

十七、设备节能管理办法

1．重视节能的重要性，让每位员工都了解节能是工程管理之重要内容。2．工程维修部各专业管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。3．了解各种能源的收费标准。

4．指派专人负责节能工作的检查、督促。5．推广节能观念、意识和方法。

6．不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。7．应用物业自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整。8．加强保温材料的维护保养。

9．空调风量根据季节、时间、现场需求随时调整。10．照明线路的布置及调整。

11．灯具的选择（节能灯、日光灯带功率补偿器）。12．升降梯/电扶梯的智能管理。13．采用节能开关控制照明： 1)声控开关

兴业物业管理有限公司

2)光控开关

3)时间控制开关 4)延时控制开关

14．合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率，例如；变压器最合理的工作负载是80~90%，这时它各方面的利用率最佳。

15．使设备保持良好的运行状态。（润滑、密封等）16．采用节能水龙

十八、设备安全运行制度

1、机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由工程维修部专业技术人员实施，维修人员须持有相应的操作证、上岗证。

2、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度值班员必

3、须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。

4、机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。

5、值班员和维修人员应严格按照操作管理规程进行操作和维修。

6、设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。

7、维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。

8、在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。

9、做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。10供配电设备房必须具备有灭火器材。相关文件记录：无

十九、设备运行记录管理制度

1、管理区域内验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等，综合部档案室设专柜保管。

2、建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。

3、值班员和维修人员做好智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录和各种设备的巡视检查和保养记录，并有记录人的签名。

兴业物业管理有限公司

4、所有记录以月为单位整理、装订成册，归档管理。

5、定期对设备管理记录进行统计分析，掌握设备运行情况。

6、借阅查找设备管理记录应办理相关手续。相关文件记录：无

二十、设施设备日常保养规定

1、供水、供电、供气及机电设备是经过周密考虑而设计的，不要随意更改，如未获批准擅自更改，造成经济损失由个人负责。

2、爱护公共设施、电梯、对讲机，教育小孩不要在电梯内嬉戏，不要乱按对讲机和电梯开关键，如属人为损坏，当事人负责修理费用，并视损坏程度受到罚款。相关文件记录：无

二十一、设备养护总体要求

1、工程维修部各专业工程师分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经经理审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修保养计划。

2、各专业工程师根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。

3．维修保养人员根据维修领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。

4．维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。5．专业工程师要进行维修保养检查、结果，经理亦应抽查。

6．在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。

7．一般情况下不得拖延维修保养的时间。8．由工程经理经理跟进维修保养的落实情况。

第五篇：京准通常见问题

常见问题汇总

一、展现问题

1、为什么我的计划突然无展现了？

答：可能导致无展现的原因如下，请自行排查：a、商品无货；b、广告主账户余额不足；c、广告计划投放时间段不正确；d、广告计划预算不足；f、出价偏低；e、广告素材未通过审核；如上原因都不是，可以发邮件给AD邮箱

2、出价高，展现少，为什么？

答：原因可能是：a、推荐位：定向过于精准，导致流量偏少，无法获取更多的展现数据；b、搜索位：关键词出价不合理，可以参考出价建议，适当调整每个关键词的出价，切勿所有关键词批量出价，否则会导致部分关键词出价无效；c、搜索位：关键词匹配类型不合适，获取流量大小：切词匹配>短语匹配>精准匹配，可根据实际情况进行选择；

二、点击问题

1、点击率突增怎么办？

答：导致点击率突增的原因可能是，中间页流量导致，中间页流量包括新浪，搜狐，凤凰，360等几十家主流媒体的流量，这部分流量系统会根据商家的店铺情况不定期进行推送，提高店铺引流效果，但这部分流量的特点是流量大，点击多，精准度相对站内偏低，导致转化弱。若连续一段时间内突增较严重，可发邮件给AD邮件，请技术侧协助排查；

2、展现多，点击少，怎么办？

答：导致这个问题的主要原因是a、定向不精准，无效流量多，可重新精准定向人群；b、素材效果差，无法引起更多人的关注，建议更换其他素材；

三、成交问题

1、什么是直接订单，什么是间接订单？

2、成交订单量里，间接订单较多，直接订单偏少，怎么办？

答：可以单独分析一下产生这些间接订单的SKU，是否较集中某个或某几个SKU，如果是，说明选款有问题，可以将这个或这几个SKU单独创建计划进行推广；

3、有展现，有点击，无转化，怎么办？

答、a、商品无货，导致无法下单；b、选款有问题，商品不适合当前季节或者款型不适合当前购物需求，建议换款；

4、如何提高间接订单？

答：可在落地页添加更多的关联商品或者组合套装；

四、素材审核问题

1、素材审核不通过，在哪里查看原因？

答：将鼠标移至“审核不通过”上，会自动弹出不通过原因，可根据原因重新制作素材，并重新提交；

2、涉及到模特，审核不通过怎么办？

答：请上传“免责声明”到京准通的资质库内；

3、京准通的资质库在哪里？

答：登录京准通——账号设置——商家资质——上传资质

五、充值发票问题

1, 充值注意事项，以及充值未到账怎么办？ 答：1）只有主账户可以充值和申请发票。

2）请务必不要对历史订单进行充值，充值一笔请关闭支付相关页面，返回选择私对公或公对公充值界面再进行下一笔充值。

3）充值后请检查充值记录，有记录的请分配到账户里使用。无充值记录的情况请发Ad@jd.com。

2，充值中商家选择私对公对开票是否有影响？

答：开票信息是以商家在京东主站提交的增票资质和在京准通申请发票的提交信息为准，因此选择私对公充值不会影响开票。3，发票金额对不上怎么办？ 答：发现发票金额对不上的时候，请先核查自己账户情况：充值金额=开票金额+账户余额。如果还对不上，请提供相应的截图发给邮件：Ad@jd.com寻求帮助。4，发票处于待审批状态？为什么连去年的发票也处于待审批状态？

答：1),对于2014年申请的发票处于待审批状态，这是正常现象。2014年8月之前的消耗申请的发票是走得线下开票流程，发票应均已邮寄。如要核查，请提供可发邮件请提供京准通历史发票申请记录截图发给邮件：Ad@jd.com.2）偶发情况：发票系统升级，发票量大，处于待申批状态的商家可耐心等待一下，着急的发票的也可以找相应的Ad@jd.com协助解决。

六、关店退款问题

1，关店了怎么退京准通账户余额？

答：关于关店退款流程，请找对应的类目运营索要一份退款资料，填好并盖章，寄给对应的类目运营，让运营协助后续处理。注意:1）务必提供对公账户;

2)公司主体变更的直接提供变更证明；

3）金额务必准确，金额数值保留2位小数即可。2，提交退款资料给运营后多长时间能收到退款？

答：一般来看得看类目运营什么时候提交单子到相关退款负责人，运营交单之后基本上得有1~2个月时间完成退款流程，一个月没有收到退款可提供商家ID找运营核查推进。