选址调查人口与购买力分析

第一篇：选址调查人口与购买力分析

资料由超市168管理商务平台提供展示——http://www.xiexiebang.com/ 选址调查:人口与购买力分析

有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：

1．常住人口数

2．家庭及构成3．人口密度

4．教育程度

5．从事行业

6．自然增加率

7．社会增加率

8．家庭人均收人

9．白天流动人口数

10．年龄构成

1１．家庭年支出及支出结构

现就一些主要项目分述如下：

1．家庭人口及收入水平

家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

2．人口密度

一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。

要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

3．客流量

一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：

站长QQ：6021581 更多资料下载与讨论请到--http://bbs.chaoshi168.com/ 资料由超市168管理商务平台提供展示——http://www.xiexiebang.com/

各站上下车乘客人数历年来的变化。

上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。

根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：

·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。

火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

4．购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳

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第二篇：百货商店选址调查与商圈分析

百货商店选址调查与商圈分析

有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：

1．常住人口数

2．家庭及构成3．人口密度

4．教育程度

5．从事行业

6．自然增加率

7．社会增加率

8．家庭人均收人

9．白天流动人口数

10．年龄构成

1１．家庭年支出及支出结构

现就一些主要项目分述如下：

1．家庭人口及收入水平

家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

2．人口密度

一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。

要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其

消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

3．客流量

一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：

各站上下车乘客人数历年来的变化。

上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。

根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：

·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。

火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

4．购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：

——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

二.商圈的确定

对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。

但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。

尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。

三．商圈分析的内容与步骤

商圈分析的内容主要由以下部分组成：

(1)人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。

(2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。

(3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。

(4)促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。

(5)经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。

(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营

风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。

(7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。

(8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制o

(9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等

下面对上述内容作一具体分析。

先看人口特征分析。关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。

再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。

IRS＝C×RE／RF

式中 IRS——商业圈的零售饱和指数；

C——商业圈内的潜在顾客数目；

RE——商圈内消费者人均零售支出；

RF——商圈内商店的营业面积。

假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为…

IRS＝100000×25／144000＝￥17．36

这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。

第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发

生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。

商圈分析的步骤一般可分为以下几步：

第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。

第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。

第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。

第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。

第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。

最后要确定商店的区域、地点和业态等。

第三篇：百货商店选址调查与商圈分析

百货商店管理——选址调查与商圈分析（2）

4．购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。

商圈分析的内容和步骤

一.商圈形态

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：

——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

二.商圈的确定

对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。

但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。

尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。

第四篇：屈臣氏选址调查分析

屈臣氏超市选址分析报告

零售业是服务于大众消费者的流通企业，它的经营成果极大地依赖其店址选址的正确与否，所以零售业被称为“选址决定命运的产业”。国际经营大师们认为，零售业成功的关键是选址-选址-选址，这也说明了零售业选址的重要性。

因此，为了屈臣氏超市未来有一个良好的发展前景，我们小组对其进行了选址分析。

综合杭州各方面的分析，屈臣氏超市新店开于杭州下沙的福雷德广场，地址位于学源街文泽路。其在下沙高教园区，旁边就是电子科技大学、理工大学、传媒学院等各大高校。

一、新店周围地理位置特征表述

从调查结果看目前杭州市中心主要有杭州第二百货大楼、西城广场购物中心、杭州大厦购物中心、银泰百货、国际大厦购物商场、杭州百货大楼、物美大卖场、世纪联华庆春店、乐购新塘路、麦德龙艮山东路、欧尚大关路等较大型的购物中心。由此可见，杭州市中心地段基本上都已经有开设了大型的超市，而且竞争激烈。因此屈臣氏超市决定把选址定在新开发的下沙高教区的学源街文泽路上的福雷德广场。

福雷德广场位于位于下沙区高教园区文泽路与学林街交叉口，是下沙高教园区最核心地段。福雷德广场地理位置十分优越，四面环路，其中北面和东面是50M宽的学源街和文泽路，南面毗邻杭州电子科技大学和浙江理工大学，西面过文翠路为该校研究生公寓，北面为浙江传媒学院；位于广场东侧为占地270多亩的绿色长廊——下沙城市休闲公园。

福雷德广场周边的公交站点与公交线路有：383路（下沙城—中粮包装）、382路（下沙综合市场—上沙北路）、K525路（城站火车站—下沙高教文溯站）、K370路（下沙商贸城—下沙商贸城）、B支4(金色蓝庭公交站—下沙高教东区)、B1路（黄龙公交站—下沙高教东区）、K369路（下沙商贸城—下沙商贸城）、868路专线（海宁皮革城—大关北）、K104路（学正街公交站—四季青服装交易中心）。

我们之所以将屈臣氏的选址定在这里，是由于福雷德广场位于下沙高教园区最核心地段。下沙高教园区集聚了14所高校，周边高校林立，交通便利，人流动和车流动较大，消费的潜在能力较强，且周边竞争力较弱，是一个比较合适的场所。

二、被选店址周围商业环境和竞争店情况

1.商圈构成：

杭电，传媒，福雷德用户居民成为广场的主要商圈，就近原则，这里有高密度的学生群，周末更是人来人往。理工、杭州职业技术学院成为次要商圈，由于离福雷德广场有一定的距离，平常可能没有充裕的时间去逛。下沙周边学校构成边际商圈。

2.影响商圈形成的因素：

福雷德广场规模较大，有较强的市场吸引力，又有众多经销商的加盟，如肯德基、必胜客、苏宁电器。不管是在生活上还是娱乐方面都为顾客提供更齐全的选择性商品，吸引顾客的范围也就越来越大，形成良性循环，有利于打造属于下沙的知名品牌！

3.被选址店目前的主要竞争对手有：（1）万宁超市

万宁商业连锁有限公司简称万宁，是隶属于牛奶国际有限公司（SGX：D01）的健与美连锁超市，自1972年在香港设立第一家零售店以来，以“带领业界，推动健与美风尚，为社会大众全面的健与美需要，提供更完善的照顾”为使命，目前店铺总数已超过240家，店铺中配备有专业美容师，营养师和药剂师。商品以化妆品为主，占70％，保健品，药品占20％，其他类约占10％。

2004年，万宁进入中国内地市场。短短几年间，万宁在广袤的内地市场迅速发展壮大。截至2010年5月，万宁在华东、华南、华北、西南四大区域二十多个城市开设超过135家门店。万宁提倡“自内而外的健康美丽”，注重与顾客的情感交流，在硬件的配置以及颜色、灯光和音乐的选择上，都认真考虑顾客的感受。顾客在万宁充分享受健康的产品、体验亲切的环境、感受新颖的创意和时尚的气息，从而使生活更缤纷。顾客对万宁购物环境的描述是：“温馨、舒适、整洁、清晰、高档”。

万宁向来坚持为顾客提供高质素及完善的健康、个人护理、护肤及婴儿护理产品，内地旅客现在来到香港万宁各分店购物，可使用人民币以1兑1的兑换率，十分着数。万宁为保障消费者购买的都是质高价实的货品，所有在万宁出售的货品均从认可的供货商及代理商处购入，绝对不会出售水货，故此所有货品均有百分百正货保证。此外，万宁更为客户提供14天特长的退换货服务，给消费者百分百的信心。

屈臣氏和万宁同是行业领先者，同为美容及保健品零售连锁店，他们面对的是相同的目标顾客。可以说，屈臣氏与万宁之间的竞争是相当激烈的。（2）娇兰佳人

娇兰佳人成立于1999年，其系出名门，强大的体系背景是其发展重要保证之一，这使娇兰佳人化妆品连锁的整体起点高，这比单纯做化妆品零售系统的经营者在全国布局上就稍胜一筹。同时，企业化大规模团队的运作，为未来直营系统的进一步扩张强化了动力系统，这令大多化妆品零售商难以企及。

娇兰佳人主营化妆品包括护肤品、彩妆、香水、洗护用品、护发用品和居家生活用品，为消费者提供更多“美丽妆颜”、“个人护理”和“便利居家”服务。主营“知名品牌”+“娇兰佳人自有品牌”的经营模式，进一步优化完善产品结构与格局，成为娇兰佳人发展的独有资源。其主要经营对象也为学生和年轻的女性，定位于中档消费的大众人群。公司销售网络目前遍及广东、北京、重庆等全国各地，低价折扣战略吸引了众多消费者进入到娇兰佳人的专卖店中，也让娇兰佳人在推广自有产品的时候如虎添翼。

经过多年“专业专注”经营理念的实践，娇兰佳人已经在市场建立了良好的品牌形象、品牌信誉以及高效供应链条，经销产品的集中采购，不仅保证了产品的质量和多样化，而且可以享受到规模采购时的低价优惠。因此，形成了娇兰佳人的两大经营特色：一是名品正货。与美宝莲、强生、妮维雅等一线主流品牌建立战略联盟关系，设置形象专柜，以强化“名品正货”的经营理念，为消费者提供更多低价的优质产品。

三、新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次 新店商圈内居民及流动人口消费结构，收入和消费结构分析：该屈臣氏超市的商圈内的人口数多数为在校大学生，硕士生和少量居民。前两者的收入较少，多为父母给的生活费，后者的收入水平较高。到店内的消费中大多数为学生，消费能力一般。

由于校点集中，所以每天都有370、369、104、525等多路公共汽车不停往返，再加上小巴等非正规的公共交通工具，车流量极大。从某种程度上而言，车流即意味着人流。但是，这些人流是否存在购物欲望，购物潜力如何，还需进一步调查。

四、新店开业后预计能辐射的范围

广场周围人口密度大，但大多是由学生构成，收入水平低，少量是下沙当地用户，收入较高，但是学生也是消费者，而且消费量较大完全可以弥补前者的不足。新店开店后预计能辐射的范围：屈臣氏的消费对象多为在校大学生，由于大学生流动范围较大，该店的辐射能力较大，主要辐射下沙东部校区及商业区。

五、新店的营业面积和商品结构

1.营业面积300平方米

新店预计为300平方米一层，共1 层，营业面积约为300平方米。2.商品结构

商品结构主要有：品牌护肤，彩妆，香水，脸部护理，面部清洁，唇部护理，化妆工具，纸品及棉制品，手部及身体护理品，沐浴用品，婴儿用品，计生用品，足部护理，洗发染发护发品，头发造型，美发工具，卫生巾，洗液，男士脸部护理，口腔清洁，日化用品，纺织用品等。各种用品的经营档次由中下至中上范围，以便满足不同层次顾客的需要。

六、新店的市场定位和经营特色 1.市场定位

新店的市场地位是“健与美(H&B)”型商店，即以销售个人健康与美丽相关的产品为主的商店类型，简单而言就是“个人护理商店”。

其销售的品类包括：个人护理产品、化妆品、药品以及健康食品。从消费者定位角度来讲，在任何一家屈臣氏店铺，只要粗略地环顾四周，就能够发现90%以上的消费者都是年轻女性，只有为数不多的男性以及年龄较大的女性消费者。然而，当大家走进任何一家大型的超市或卖场，所看到的就是不同的情况。这就是消费者定位的不同!屈臣氏在消费者群体中找到并明确了一群细分的消费者：18至35岁的优质女性消费者。这些目标消费者有着共同的消费理念与习惯，在屈臣氏的购物环境中能够获得强烈的认同感，因此会越逛越想逛，越买越想买!这就是屈臣氏，找到了准确的消费者定位，从而紧紧地抓住了目标消费者!2.经营特色

屈臣氏不管遇到什么样的风风雨雨都坚持着三大经营理念：

（1）药品及保健品始终保留着开店以来所形成的特色，倡导“健康”。（2）美容美发及护理用品所占比重最大，种类也最繁多，诉求“美态”概念。（3）以独有的趣味公仔及糖果精品传递“乐观”的生活态度。

其实健康、美态和乐观，这三大理念应该说是抽象的、不具操作性和空泛的。但是，如果将品牌理念深深“植入”到产品、服务、环境中，营造出“屈臣氏式体验”的氛围，顾客的反应就会立刻积极起来。

首先，秉承“健康”的品牌理念，通过地域细分和功能细分，针对广东地区特有的清热养生观念和人文环境，以自有品牌形式推出MJ清润系列饮料，强化屈臣氏“健康”的企业形象，实现了差异化突围。屈臣氏还经常举办户外运动等健身活动，2011年 由屈臣氏特别赞助的纵横山野健行团队赛将与3月26日在杭州举行，这已经是第三届了。其次，建立眼见为实的“美态”产品，用事实说话，与顾客分享美的感受。“屈臣氏蒸馏水”品牌标志沿用了屈臣氏企业品牌的绿色主调，但为了凸显“美态”主题，则改用了较为活泼的鲜绿色，既保留了屈臣氏专业和清纯的形象，又彰显了这一产品的朝气和活力。特别是那流线型的瓶身、简洁明快的绿色包装以及独有的双重瓶盖设计，把单纯的“水”变成了一款独具时尚品位的产品。

再次，贩卖“乐观”，制造“欢乐”。屈臣氏在创造全新的顾客体验时，特别强调品牌的娱乐元素。屈臣氏与美国迪士尼合作，在深圳举行“迪士尼100周年奇幻冰上巡演”，从娱乐角度切入，突出屈臣氏的“欢乐”主题，拉近与消费者的距离。2011年以“绚出美丽 由你演绎”为主题的第三届屈臣氏“优”大奖携手土豆网梦想星计划将以全新面貌登场，突破以往选秀比赛的一般套路，掷重金与土豆网全程携手合作，为敢于秀出美丽的时尚男女创造个性演绎的平台。

最后，在屈臣氏，活跃着一支强大的健康顾问队伍，包括全职药剂师和供应商驻店促销代表。他们均受过专业的培训，为顾客免费提供保持健康生活的咨询和建议。屈臣氏还在店内陈列信息快递《护肤易》等各种个人护理资料手册；药品柜台的“健康知己”资料展架提供各种保健营养分配和疾病预防治疗方法等。

相信与众不同的定位策略、良好的服务态度、富有特色的经营理念，多而全的商品将使我们在下沙地区后来居上。

七、新店址经营效益预估

该屈臣氏店由于位于新建的福雷德广场上，占地地理位置优越，而且占地面积较大，其店面租金金额较大，如果效益不佳将成为较大的经营风险。同时，由于其产品主要是经营化妆品、日常保养生活用品及一些国外的零食，其产品的单件利润不高，但其有独特的自有品牌战略和完善的核心品种结构、专业的商品购销理念、倡导“健康、美态、欢乐”的经营理念。

面对激烈的市场竞争，屈臣氏巧妙避开价格大战的漩涡，将其在海外市场运作成功的“我敢发誓，保证低价”策略引入中国内地市场，也以此吸引了相当一部分对价格敏感的顾客。屈臣氏选择了消费者购买最频繁、对购买支出影响最大的1200多种保健与美容护肤商品进行让利，平均价格低于市场价格5%左右。其中，自有品牌产品占减价商品的15%，这些自有品牌产品的价格甚至比同类产品在其他超市的售价低20%—30%左右。拥有大批自有品牌产品是屈臣氏可以大举进行低价策略的主要优势，因此经济效益较好。

八、新店未来前景分析

由于该广场刚建成，有些配套设施还未完善，同时交通也不是很便利，没有几班车能够直接到达，由于下沙多为大学生，其主要的交通工具多为公交车或者打的，交通上的不便在一定程度上也会导致该地区的人流量不大，初期经营可能会不太理想。可弗雷德广场的建设目标就是成为下沙的娱乐消费中心，相信在不久的未来，随着配套设施的不断完善，随着人气的不断提升，该店将人流攒动，生意火爆，经济效益大幅提升！

第五篇：商圈顾客购买力分析

商圈顾客购买力分析

——市场观察法

客单价的形成除与店铺本身经营的商品、服务和经营定位高度相关外，还与顾客的购买能力高度相关。同样把店铺开设在顾客购买能力高的地方，其客单价相应会较高；反之，则较低。精确的做法是查看GDP等各种指标，但是太累，所以此处给出大家两种相对简单的办法以供参考。通常对它的预测方法有两种，第一种是对竞争店及备选店址周边的店铺的整体观察。第二种是将市场调查的实测数据通过统计方法进行测算。本文先只叙述第一种——市场观察法。

竞争状态下，通过长期的运营，商业高度发达的城市中会形成不同整体消费水平的商业地带。定位过高的店铺会因为曲高和寡、缺乏大量稳定的消费者而逐步退出某个地域范围，而定位过低的店铺则会因为没有足够的收入消费成本压力也会逐步退出，最后在同一个地域范围内，经营较好的店铺其顾客消费实力也大体相当，这就是市场观察法能够用同一商业区域内消费者购买实力进行评估的重要原因。

选址人员只要通过对主要的竞争店或类似店铺进行观测，就能大体上把握消费者的购买实力。在具体的测评操作上，选址人员既可以从停车场的车的档次以及顾客的实际购买过程中分析他们的平均客单价，推测这些消费者未来可能在本店铺中的消费能力，也可以通过样本店在商品种类、档次、价格带和促销方式上推测顾客的消费能力。完成此项工作后，选址人员从对多个商业区域进行对比中，即可直接发现哪一个商业区域顾客的消费能力更高。

另外此处给大家一个比较简单的判断城市商圈购买力的外在指标，虽然不太精确，但是考虑到它的成本非常低，几个指标结合起来还是有一些借鉴意义的。

（1）指标一：你到这个城市的时候是坐飞机还是火车或者大巴，第一次去不建议公司直接配车过去，因

为只有通过大众通用的交通方式才能更好地了解市场。如果你是坐飞机过去的，那么这个城市比较发达，因为不是每一个城市都有飞机场，尤其是对于地级市和县级市尤其如此，能够有飞机场的绝对是发达地区的城市，购买力不菲。往下一个层次，那就是坐火车过去的，还好，这个城市还有火车站，还不错，再差的就是只有长途汽车了，最差的就是连长途汽车都不通，总体来说交通工具的级别能够反映这个城市的购买力水平。

（2）指标二：出了车站之后，你问车站的工作人员一个问题——“我现在想去这个城市的繁华商业区逛

逛，请问怎么走啊”，一般来说回答有三种，第一种“出了车站就是，非常近”，第二种“出了车站向前走500米左右或者坐几路公交„„”，第三种“你到底想去哪个商业区，这里有好几个商业区，都比较繁华„„”。第一种回答说明比较穷，因为当地的固定人口不足以支撑起一个繁华的商业区，不得不依靠车站带来的流动人口。第二种回答说明城市发展了，当地的固定人口不喜欢车站附近脏乱差的购物环境，要求有自己的商业区，也就是商业区域车站开始分离。第三种回答意味着这个城市的商业中心已经由单核向多核发展，这意味着城市发展程度已经比较高了，如南京除了新街口还有湖南路、中央门、夫子庙等多个服装时尚类的商业聚集区，这个是需要强大的购买力和足够的人口来支撑。

（3）指标三：到了繁华商业区之后到当地最有代表性的大卖场看一看，看什么？看生鲜区所占的比重，5%以下表示很穷，老百姓离不开农贸市场，5%-15%表示相对发达，15%-30%甚至更高，表示购买力高，越来越喜欢在大卖场购买生鲜了。

（4）指标四：到当地有代表性的百货公司看看，看什么？看男女装的比重，男女装比重1:1，表示很穷，男人穿衣服，女人也需要穿衣服，那么只好一人一件，外在表象1:1.如果男女装比例达到1:2，则表示比较发达，购买力开始上升，因为一般来说有钱之后，在服装商的体现是把钱花在女人身上，故此女装比重上升。如果男女装比例达到1:3，则说明购买力特别大，女人消费迅速上升，南京的大洋百货女装4个楼面，这和商场定位有关，当然更有一个原因是购买力足够大，才会让女人有钱购物。