别墅选址地段分析

第一篇：别墅选址地段分析

别墅所选地段分析

好的别墅应具备山水，世界很多著名的别墅豪宅群都很注重地形地貌，建在半山环水之间，如美国依山就水豪宅荡然延伸，奥地利的萨尔茨堡，阿尔卑斯山庄与萨尔茨河环抱着莫扎特的故乡，属于欧美的山水楼盘，它们的价格高得惊人，比没有山水自然资源条件的楼盘售价高出三倍，在香港半山全景豪宅售价150000元/㎡港币，广州的白云堡、颐和山庄别墅群售价15000元/㎡～10000元/㎡之间，洋房都卖到8000元/㎡，而在番禺的'平地'板块，好的别墅也只能售价5000元/㎡左右，如祈福新村、广州碧桂园、华南碧桂园等。

山水楼盘的概念、模式和学说，表现出'高文化、高技术、高情感、高生态（包括自然生态、社会生态、人的行为心理状态等考虑）。众所周知，水是生命之源，山是长寿之本，'仁者乐山，智者乐水''寄情于山水之间'追求'天人合一'等，这是我们中华民族的优良传统，也是当今世界各国人们普遍追求的保持生态平衡，保护环境，节约资源能源的时代要求。为什么好山总是配有一湖清水，这是我国有着悠久历史传统的'风水学说'，它是水润土、土生木、木成林、林生氧、氧密化成负离子，人居于此长寿健康（人杰地灵出奇才），是体现人与自然和谐'共生、共存、共乐、共享、共雅'的五大特征，这是有山水楼盘的特别之处。著名风水先祖刘伯温曾断言，曰：'山禿而无水润，贫脊也'。这是对光头山而没有水托的评说。又曰：'水润而无山者，有灵而无容势。'这是对有水源而无山靠的虽有灵气即无权势的寓意。中国人信风水是有其道理的，坐拥背山环水，眼前目极远眺，开阔舒怀，屋内通风循环，自然采光，何不是上好风水？

下面针对于此别墅地段进行分析，假设此别墅坐落于江浙沿海一带的苏州市，以此对别墅进行一系列调查分析。

一、功能空间的要求

1、体量大小：如图，选海滨2位置进行建筑，别墅建筑面积有750m2，由于别墅建于背山靠水的位置，由图可以看出，北面是一座海拔十几米的山丘，拟建一座三层小别墅，一层高3.6m，二层三层均是3m，总高9.6m。

2、位置关系：别墅功能分区情况下，分出动、静区域。其中客厅，居中 起居室 卧室 书房稍次，边角位置留给了健身房、游乐室、车库等。

3、环境景观要求：别墅坐北向南，阳光可直射别墅，自然采光较方便；别墅与公路中间有大面积树林，树林一可以提供凉爽的自然环境，自然氧吧，二可以对公路传来的噪音进行过滤阻隔，起到一个消音器的作用；图上明确标出别墅景观朝向，可背靠公路，面向大海，一是可以时刻欣赏大海的浩瀚，二是可以减少来自公路噪音的影响，三是朝向南可以更好地采光。

二、环境条件调查分析

1、地段条件（自然环境）

(1）气候条件：江浙一带位于北亚热带湿润季风气候区，温暖潮湿多雨，季风明显，四季分明，冬夏季长，春秋季短。无霜期年平均长达233天。境内因地形、纬度等差异，形成各种独特的小气候。太阳辐射、日照及气温以太湖为中心，沿江地区为低值区。降水量分布也具有同样规律。下面以苏州为例。① 辐射和日照

苏州境内太阳辐射年总量为4651.1焦耳／平方米，太阳辐射量以夏季为最大，为1580.8焦耳／平方米；春季次之，为1256.0焦耳／平方米；秋季为1045.9焦耳／平方米；冬季仅为768．2焦耳／平方米。由春到夏随着太阳高度角的增加，太阳辐射月，总量持续增值。至7月份，总量最大为560.6焦耳／平方米，之后又呈递减状态；2月份，月总量最小为253.3焦耳／平方米。常年平均日照时数为1965.0小时。日照时数的季节分布是：春季(3-5月)454.9小时，夏季(6-8月)624.8小时，秋季(9-l1月)486.7小时，冬季(12-2月)398.6小时。日照时数的月 ,总量2月份最少，仅 l19.1小时，以后逐月递增；8月份最多，达240小时。以后又逐渐减少。10月份因晴天日数增多，日照时数比9月份略有回升，l1月份起又呈递减状态。

②降水 一年中以6月份降水量及降水日为最多，常年平均月降水量为160毫米，降水日12.5天。；每年6―7月份江南梅子成熟季节，常有一段阴雨天气，称为“梅雨”，苏州市平均入梅期为6月l 6日，平均出梅期是7月9日，梅雨平均为204毫米，但各年多寡不一。苏州市由于所处的地理位置和季风的不稳定性而引起的气候变化剧烈，四季中常有多种类型的灾害性天气出现。既有时间较长的旱、涝、连阴雨；也有时间稍短的强烈天气，如热带风暴(台风)的暴风雨、寒潮引起的低温冰冻；还有一些破坏性很大的剧烈天气，如强对流（冰雹、龙卷风、强风）、雷雨等。

③风向 苏州地处我国大陆东部沿海，位于北亚热带湿润季风气候区内，夏季气温较高，潮湿多雨，冬季干燥寒冷，季风明显，四季分明，自然条件优越，气候资源丰富。据资料分析，苏州季风更替明显，冬季盛行西北风及东北风，夏季盛行东南风，春秋季是夏季风与冬季风交替季节。(2)地质条件：前第四纪地质

由于新构造运动的影响，本区东部第四系较厚，前第四系均被覆盖，西部前第四纪地层广泛出露地表。据地表出露及勘探资料分析，区内前第四纪地层发育不全，仅见有泥盆系、石炭系、二叠系、三叠系、侏罗系、白垩系及第三系地层。该别墅背后有座小山丘，前面是大海，地质结构复杂。

岩浆岩体构造立体示意图 岩浆岩体地质图及剖面图

（3）地形地貌：从下图中明显可以观察出别墅建设用地处于小山丘与大海之间，别墅建设用地左后方小山丘海拔14m左右，坡度较为平缓，山丘上有条公路贯穿山脉，公路的下方是大面积树林，有海滩，有码头，海滩地形平坦。别墅临海而建，海岸线较陡，为3米的陡坡。（4）景观朝向：除价格、地段交通外、在影响购房者购房的众多因素中，朝向占非常重要的位置。别墅的朝向居住者居住其间的舒适程度，好朝向的房间，住的舒心，置业投资更开心。该别墅坐北朝南，后面是树林，前面是大海，窗户南开，海风可通过门窗对室内空气进行更换，冬天没有凛冽寒风，夏天又有凉风习习，通风效果最佳。其二，坐北朝南，门窗南开，一天之中房间有大部分时间可以受到阳光的直射，对于消除室内湿气、杀灭细菌、调节室内温度、加速空气流动均有好处。

（5）周边建筑（配套设施）：现在的别墅不仅仅是在环境上做文章，更注重了市政开发，及学校、医院、商业场所等配套的建设。在物业管理上，开发商也为业主考虑，为业主聘请与别墅品质相符的、知名度高、富有经验的物业管理公司做管家，解除业主的后顾之忧。因此完善的社区配套和物业管理是作为一个精品别墅的根本保障而存在的。很大程度上物业管理提供的高档社区的生活水平，也是别墅业主界定别墅的价值的最大体现。（6）道路交通：该路段选址建别墅，在交通方面可谓是条条大路通罗马，海滨2的选址后面既是一条贯穿东西的马路，前侧是浩瀚无际的大海，建有码头，配套设施齐全，交通便利。把眼光放大，纵观整个苏州市，位于西部沿海地带，东西南北铁路、公路线发达，海陆空均可行。

2、人文环境

（1）城市性质规模：苏州是江苏省的东南门户，上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地。处于上海一小时经济圈内。是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。苏州物华天宝，人杰地灵，被誉为“人间天堂”，“园林之城”。苏州素来以山水秀丽、园林典雅而闻名天下，有“江南园林甲天下，苏州园林甲江南”的美称，又因其小桥流水人家的水乡古城特色，而有 “东方威尼斯”、“东方水都（东方水城）”之称。

（2）地方风貌特色：苏州古城经过数千年的积淀，主要是明清以来，遗留下来一笔丰厚的有形财富——古建筑。他们是组成苏州独特的古城风貌最为重要的方面之一。而苏州古建筑经过香山帮能工巧匠的智慧实践的是苏派建筑风格和特点归纳起来有：翻墙黛瓦，体量小而轻巧，低层高密度，错落有致，有多数建于沿河，形成前街后河、人家尽枕河的水乡风情。有着民居建筑、园林建筑、沿街商店建筑、寺、观等文化建筑等等。古建筑形成苏州一道风景线，文化底蕴雄厚，自古佳话相传：上有天堂，下有苏杭。苏州适宜修身养性。别墅建在这种大环境中，使用者也会倍感舒适。

按照目前最通行的说法，别墅就是依托山水优势、低密度的，兼具健康性与环境性的休闲住宅。首先别墅对位置有着很高的要求，不仅要具备交通便利的地理位置；其次周边空气质量要符合标准、通风良好、绿化率高；同时各类配套设施要齐备，符合高档社区的消费与休闲需求。这是打造精品别墅的三大要素，这三者的紧密结合与完美表达才能构成真正意义上的精品别墅，也是别墅价值的最大体现。

第二篇：书店商铺选址最好地段

书店商铺选址最好地段

书店商铺选址跟其它开店的一样，商铺选址很是重要，一个好的地段能直接影响到店面的经营状况，那怎么才能找到最适合自己的店面呢？ 在选址时一定要看看周围的环境是不是符合，交通是不是便利等等，书店商铺选址时一定要注意小细节，不能说开就开，对于商铺选址或者是的找店铺不明白的大家进来看看由我爱我铺网提供的吧。

1、门生凑集地邻近

该地处于校园地点地邻近，门生去书店音像店的念头主如果购置本身爱好的册本、学惯用的磁带，以及聚谈判天、消遣韶光。应针对门生的必要，供给得当他们的图书和音像成品。寒暑假时代是买卖清淡之际，必要作变通经营。

2、住户区地段

该地段的顾客是住户区内和邻近居平易近，以家庭杂志和娱乐册本为主，节沐日和放工光阴为重要的花费时段。这一地段的特性是，有关家庭生涯的图书音像成品消辛苦强，尤以家庭娱乐类的杂志和影碟花费量最年夜，凡能给家庭带来乐趣和常识的图书音像成品，都能得到较好的销量。

3、市郊地段

该地段以往被觉得是不太抱负开店之地，可是如今因为某种城市的敏捷成长和车辆的年夜量增长,市郊地段的贸易代价正在上升。这一地段的特性是，重要向驾驶各类车辆的人供给生涯、苏息、娱乐的报刊办事。

4、拐角的地位

商铺选址很是重要，拐角的地位每每是很抱负的，它位于两条街道的交叉处，是人流的停止点，可以发生“拐角效应”。拐角地位可以增长图书音像成品橱窗摆设的面积。两条街道的往来人流搜集于此，有较多的过路行人;可以经由过程两个以上的进口缓和人流的拥挤。因为书店音像店地位面对两街，选择哪一壁作为本身的正门，则成为十分紧张的问题。一样平常的做法是：选择交通流量年夜的街道一壁作为书店音像店的正门，即店同;另一壁作为侧门。

5、三叉路口

书店音像店设在三叉路的下面，店面十分抢眼，同样被觉得是异常抱负的书店音像店的地舆地位。处在这一有利地位的书店音像店应留意只管即便施展本身的的优点，在店正面进口的装饰、店名招牌、告白招牌、展现橱窗等要精心设计，捉住顾客的消操心理，将过往的行人吸引到书店音像店中来。

上面是给大家介绍的书店商铺选址最好地段这一问题，相信大家对此也有一定的了解了吧，书店商铺选址时一定要找最适合自己的店面，开店时要注意的小细节还是很多的，另外商铺选址对于店面来说尤为重要。

第三篇：选址分析报告

店面选址分析报告

（华润苏果黄金海岸店）

一、该地区的家庭人口及收入水平

1家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、○

家庭成员年龄、收入状况等。每个家庭的收入与支出的分配，会影响未来商店的销售。如该地区的平均家庭收入增长，那么，相应地，人们对商品的数量、质量和档次也会相应的提高。另外，家庭的大小也会影响 商店的销售，如没有孩子的新婚夫妻对商品的要求往往偏于时尚、个性、少量，而有孩子的家庭的消费主要以孩子为主。2对于学生这部分消费群体，基本属于没有收入，但是，消费的○

需求却是很大的饿，而且，对于商品一般追求时尚潮流，具有个性，因此，要满足这部分人群的需求，就需要高品质、价格相对合理的商品，专卖店将是比较好的一个选择，如，东山步行街，新街口的新百，大洋之类的商场。

二、该地区的人口密度

一个地区的人口密度，可以用每平方米的人数或户数确定。部分流入的客流人数不在考察范围之内。就说苏果黄金海岸面对的消费者主要的是天景山小区的住户及大学城内的大学生。所在地区的人口密度，天景山小区内的住户可通过入户抽样调查获得，大学生可进行上网搜寻历年各校的招生人数。对于白天人口密集的办公区，应分析其消费需求特性进行经营，如延长下班时间，增加辨明项目等。人口密

度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。人口密度低的地区吸引力低，且顾客光顾的次数也少。

三、店前客流量分析

1客流的集聚点 ○

华润苏果黄金海岸店面临的消费者聚集点基本上是天景山小区、大学城内的学生及公交地铁线辐射到的一些商圈范围。

2客流构成分析 ○

1、客流的性别比例

2、客流的年龄层次：江宁大学城内的学生年龄层次基本在18-25岁，一些小区内的消费群体的年龄层次在什么年龄的都有。

3消费者的出行方式或行进状态：地铁、公交、步行·○·

4客流量的测评 ○

随着地铁线的开通，将江宁大学城内的大学生的消费场所都向外拉伸，另外，原有的公交车也是一个主要的交通工具，17路、137、区3·都将华润苏果黄金海岸店的商圈范围在扩大，但同时，也加大了它的竞争力，如，河定桥的欧尚、新街口的沃尔玛等，另外，东山步行街的华联、苏果也是黄金海岸店的强有力的竞争对手，这两家店在江宁大学城内开通了免费购物班车，使得大学城内的在客源大量的流失。对于华润苏果黄金海岸店的客流量统计，可从以下几个方面来进行：

1、各站上下客的人数（17路、137、区3等）

2、居住人口集聚区（天景山小区、江宁大学城内的学校等）

3、日常上班的场所、学校、医院等

4、火车站、汽车站、地铁站等交通工具的集聚点

5、体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们的集聚活动的场所，如方山风景区、牛首山风景区、江宁体育馆等。

四、消费者购买力的分析

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的。华润苏果黄金海岸店，面对的消费者有很大一部分是江宁大学城里的大学生，相对而言，大学生的消费水平不是很高，此外，商圈内居民人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查。

五、竞争对手分析

华润苏果黄金海岸店在拥有机遇的同时，也面对着竞争压力，在东山步行街那，北京华联，苏果，河定桥那的欧尚都是黄金海岸店的竞争对手，他们拥有甚至比黄金海岸店更有利的条件，在东山步行街那，有早已成型的商业气氛，并且，那边的华联、苏果都有开通免费的购物班车，将江宁这边的消费者往东山那边吸引，河定桥依靠着地铁的便利，成型的一站式购物环境，也给苏果黄金海岸店带来了很大的竞争压力。

最后，新街口也是这边的消费者会消费的地方，那边的商品无论在质量或档次上面都基本上是很好的，地出行。开通也大大方便了人们的出行。

六、顾客消费习惯分析

以下是一张问卷

1、您经常去苏果黄金海岸店消费吗？

A是B否

2、您对苏果黄金海岸的商品的价格，服务满意吗？

A很满意B一般C不满意

3、您一般多长时间去购物一次？

A每天B一周一次C一周以上

4、一般您去超市的时候，在超市逗留多久？

A半小时以下B一个小时左右 C两个小时以上

5、一般您是为了什么区超市消费？

A日常生活所需B比较大商品，如家电

6、一般您一次在超市消费多少钱？

A50以下B50-100元C100元以上

7、您对苏果黄金海岸店有什么建议吗？

根据上面的问卷，可对苏果黄金海岸店的商品、服务等进行改进或调整，亦吸引更多的消费者，增加营业额。

第四篇：大润发选址分析

实训报告

大润发视觉营销设计调查与分析

班级：市场营销143 姓名：14318320钱博力

大型连锁商超的门店选址特点和分布情况

——以大润发为例

我们以大润发为例进行分析，主要以大润发在南通市内的分布情况作为例子进行分析。

南通

市中心的门店还是分布在商业圈、居民区和学校的附近，剩下的虽然分布比较分散，但是还是主要集中在县城的市中心圈内。这样分布看起来是有点奇怪其实也是有原因的。因为南通的城乡公交班次和路数真的非常多而且便宜，在早上您可以看到公交车上有很多大叔大妈都是去超市买菜的，南通原本的市中心也包括近几年划进去的通州区在内大润发是占据了强有力的位置，包括已经陷入危机的乐天、家乐福、麦德龙等大型的商超都没有竞争过大润发，大部分人去市中心超市的第一选择还会使大润发。因为市区的不断扩大，还在北边兴起的商业圈也开了一个大润发，比较特殊的在一个市中心的两个大润发。

总结

无论大润发的分布情况如何分散，他们的主要地点还是会选择在居民区、购物广场这些人流量巨大，消费水平也高的地方。虽然竞争因素也较大，但是只要能抓住人流就能创造大的收入。其他次级的县城，虽然人流量不及市中心大商业圈的人流量多但相对的竞争压力也会小很多。远离市区商业圈的居民选择的范围就更小了，但是又想一次性买到全部的商品，还有优惠折扣，这时候大型的连锁超市使他们最好的选择，并且大润发对较远地区的居民还有大润发的接送车。这对承担了家中买菜做饭的中老年来说是再方便不过的了。

第五篇：重庆别墅市场调查分析范文

重庆别墅市场调查分析

一、重庆别墅市场有效数据分析

1、开盘销售项目：

保利国际高尔夫花园、龙湖·蓝湖郡、世纪花园、佰富高尔夫别墅、中安·翡翠湖（二期A、B组团）、金科天湖美镇·上岛、建工·未来城（一期）、半城中央、畔溪名都三期漪龙湾、学府大道69号·伴山雅筑、大川加勒比别墅。到年底前，还将有山语间、伽蓝艺墅、天江常青藤、海兰云天·塞纳维拉、威尼斯印象、碧水康桥、天赐龙都、南方上格林·绿林墅

2、供应量

·上半年供应体量：42.9736万平方米 ·下半年供应体量：81.04万平方米

●合计供应体量：124.0136万平方米

●全年有1993套别墅供应市场，上半年面市1121套，下半年面市872套，其中独立别墅741套；

（渝北区供应量达56.0716万平方米、江北区为24.8616万平方米）

3、供应产品形态

目前已开发6680套别墅，独立别墅占38.7%、而联排与叠加别墅分别占46.7%和14.6%；

4、供应价格

·普通经济型联排别墅： 4000元/平方米左右（平均售价）·景观资源相对稀缺的： 7000—8000元/平方米（平均售价）·综合性均好的联排别墅： 6200元/平方米（平均售价）

·独立别墅因地段、景观、类型等内外因素的多样化，售价从6000元/平方米到15000元/平方米不等，·天价别墅：中安3千万元；龙湖·蓝湖郡将有10余套千万级别墅面市

二、分布区域特征分析

1、含谷别墅区

含谷别墅区是重庆最早浮出水面的市郊型别墅集中供应区，最早进入该区域的别墅项目是全兴别墅，随后开发的香格里拉别墅和北欧别墅使含谷的开发热度迅速升温。目前这些项目已经基本售罄，现有市场供应的为距高速路含谷出口九公里外龙潭湖边的海兰云天二期。

2、B17片区和渝北两路别墅区

B17片区和渝北两路片区由于拥有临近机场的便利，且周边大部分地块风景优美，拥有别墅产品开发先天优越条件，引来不少实力开发商纷纷在此圈地。目前在此区域的别墅项目有保利国际高尔夫花园、天江·常青藤人文别墅区、恒运·清河湾、山语间、伽蓝艺墅等别墅项目。在一些房地产开发成熟的国家和地区，机场周边的地块往往是别墅开发的热点区域，该区域在未来三五年内将发展成为重庆别墅项目最为集中的区域之一。

3、北部新区别墅区

和记黄埔、龙湖等品牌地产的进入奠定了北部新区高档生活社区的崛起，目前的北部新区别墅已经占据了重庆别墅市场的半壁江山。

4、南山别墅区

南山作为重庆市的天然绿色屏障和城市“肺叶”，随着政府规划的引导以及一系列利好因素的出台，南山别墅区目前已经初具规模，成为重庆别墅市场上的一个亮点。

5、北碚别墅区

北碚区拥有浓厚的文化氛围和优美的生态环境，同样具有别墅开发的潜质。有中安·翡翠湖等项目，同时，随着北碚市政建设的开展，交通状况的改善，北碚别墅区将会成为重庆别墅市场上重要的板块之一。

6、巴南别墅区

在充分利用巴南优越自然条件的情况下相继开发了一品住宅、日月山庄、威尼斯印象别墅项目。随着重庆主城半小时交通的完善，巴南的别墅市场也会取得较大的发展。

7、南岸铜元局片区

铜元局片区拥有得天独厚的自然资源，铜元局片区在几年前开发的玫瑰山庄、加拿大国际花园以及近两年开发的帝景名苑使铜元局片区成为了高档住宅区域。而此区域最大的社区融侨半岛在后期的产品规划中也将会有别墅产品的推出，加之菜园坝长江大桥的修建以及石板坡长江大桥的拓宽，必然会成为都市型别墅的主要区域之一。

8、江北石马河片区

江北石马河片区由于松石大道的修建，规划拟建的双碑大桥，使此板块的交通情况大大改善，会进一步促进此板块的开发，特别是高档住宅的开发。目前此板块的别墅项目有佰富高尔夫别墅、半城中央、大川水岸·加勒比以及2003年开发的名门山庄。

四、目标客户分析

● 现有别墅购买者一般学历偏高，受过良好教育。

● 年龄在35—45岁之间，多为中年成熟型的买家。值得注意的是，潜在买家年龄层次则明显偏年轻。在30-45岁之间。

● 职业：银行界、私企业主、企业高级管理人员居多；不乏高级公务员、大型企业的管理阶层、白领阶层、地产商、外籍人士、大学教授等。私营业主的比例明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。● 家庭结构：2代3口或3代5口

● 收入：具有稳定的事业和丰厚的收入，年收入至少在25万元以上。

综观别墅购买群，都有一定的资金积累，除传统意义的富翁外，别墅购买者逐步呈现出高知、低龄的趋势。他们往往只是高级打工仔，有的年龄仅20多岁，由于超前的消费意识和有较高且稳定的预期收入，使得这些都市新贵提前赶乘“别墅快车”。随着经济的进一步发展，若采用按揭的方式，别墅购买群将在短期内越来越庞大。

五、产品分析

1、建筑风格

现有别墅风格主要有：纯美式经典风格、北美加拿大风格、西班牙山地风格、欧式风格、传统改良风格、纯中式庭院风格、法式风格、英伦风格、德式风格、北欧风格、现代简约风格等等；

但重庆别墅主流风格多倾向北美风格。这或许跟城市文化渊源有关，重庆和美洲一样都是移民文化，民族包容性强，民众心胸宽广，外来意识形态虽然很容易落地，但更容易被本土化。重庆民风自由、热情、不羁，能与注重个体存在感的北美风格产生共鸣；北美风格别墅对地形适应性强，也更适合重庆丘陵起伏的地形地貌。

2、户型结构

● 户型形态主要有：独立别墅、连排别墅、叠加别墅、双拼别墅、空中别墅

● 户型面积：100平方米-400平方米，主流户型250平方米左右。

● 户型功能：居住是基本需求，别墅因对空间的奢侈占有能让居住面积增大外，随着市场的成熟和观念上对家庭的回归，增加了对享乐功能的移植，如：家庭会所空间、小型俱乐部、私人运动馆、电影放映厅等。

● 在空间布局上一直有两种说法，一是房间设置不应太多，房间太多象农民房；二是应该留有充分的房间数量，满足家庭成员的私有空间需求。

3、价格

从在售的别墅项目看，100万元左右级是目前市场的主流。·普通经济型联排别墅： 4000元/平方米左右（平均售价）·景观资源相对稀缺的： 7000—8000元/平方米（平均售价）

·综合性均好的联排别墅： 6200元/平方米（平均售价）

·独立别墅因地段、景观、类型等内外因素的多样化，售价从6000元/平方米到15000元/平方米不等，·天价别墅：中安3千万元；龙湖·蓝湖郡将有10余套千万级别墅面市

重庆别墅市场，表面上看总体供应量偏大，但实际上有效供给却不足。目前市场产品在面积、总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。环境、位置好，总价在50—70万元的叠加别墅，70万元以上的联排别墅、定位准确的商务别墅都存在着供应空缺。

4、景观资源

按对景观的占有度可作如下划分：

城市型别墅（金果园、归谷城市美墅）、山水别墅（海南云天）、山地别墅（迦蓝艺墅、山语间）、湖景别墅（龙湖系列）、纯江景别墅（加勒比海岸）、森林别墅（南岭雅舍）、全生态资源别墅（中安翡翠湖）等。

如果按惯例将距离城市中心20公里范围以内确定为都市型别墅，那么重庆别墅绝大多数都为都市别墅。然而重庆因独特的山地与水景共存的地貌条件，都市中同样能拥有郊区别墅的景观资源。

景观的稀缺性决定别墅的当期价格和长期的增值与保值，景观资源相对稀缺的市场均价高于普通经济型别墅3000-4000元/平方米。

5、购买别墅用途

1）自住：市场主流。在售和已售别墅多数为第一居所。

2）渡假：随着城市交通的改善，市区别墅用地的见底，城市边缘新区域的价值拓展，城郊渡假型别墅将成为未来市场概念推广的主流。

3）投资：与一级城市相比，重庆别墅投资市场还未形成。

从租赁市场来看，重庆别墅二三级市场交易机制还没形成，挂牌销售别墅的情况几乎没有。由于租金偏低，投资回报率不高。目前，重庆别墅多为自住。别墅租赁市场不兴旺，一手楼市的销售速度也比较缓慢。

6、文化内涵与营销推广手段

别墅营销通常采取文化营销的推广手段。重庆别墅市场大多数项目还没有针对不同市场进行细分，营销上往往求全求广，开发商希望将不同收入阶层所有客户一网打尽；再者，就是个别外来开发商对本地市场的特性研究不够。造成了多数别墅产品在项目包装、营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于渡假村、普通住宅。

从今年上市项目来看，重庆别墅市场已经开始从炫耀身份转变到涵养文化，如：常青藤别墅以美国经典学院文化为蓝本；迦蓝艺墅以美学艺术为基调；长青湖倡导中国山水人文修养。有了文化内涵的支持，产品就不仅仅只是一个空壳，才能满足消费者对建筑物以外的需求，品牌、生活方式、文化氛围、产品个性强不强都是影响购买的重要因素。

六、结论

重庆别墅市场自2003年2月18日国土资源部发布紧急通知对别墅用地叫停以来，此前批准的土地经过两年后陆续推出，在今年形成一个较大的供应格局；虽然新政对于高档楼盘的抑制力度很大，但别墅项目的供应量仍明显增加，项目层出不穷，仅重庆北部新区别墅项目就有近10个，并集中在未来两三年内放量。从新政实施的实际情况来看，与普通住宅市场一样，在受到一段时期的短暂影响之后，别墅价格却在宏观调控的大背景下继续保持了上扬的势头，与2003年价格相比整体上涨了近1000元/平方米；从此次房交会的情况来看，别墅项目又进入了新一轮的推盘高峰。

1、从投资规模看，市场投资绝对总量和相对总量远远落后于其他市场

预计到今年底，已开发别墅将达49个左右，已开发用地9600亩，已开发或正在开发的建筑总量约340万平方米；从投资规模来看，重庆别墅开发占住宅投资规模的6%—7%。其投资总量和相对量与京、沪、蓉市场相比还不到北京与上海市场规模的五分之一，与开埠时间较接近的成都比也远远落后。重庆别墅投资供应仍处于市场培育初期。

2、从消费人群来看，重庆的本土富人阶层正在形成

按最近国土资源局的数据表明，重庆外来购房人群为12.5%，整体市场对外吸引程度相对较低，内需和外需都不足，消费市场不够成熟。而市场相对发展成熟城市的别墅购买人群主要是外地人，比例基本上在30%左右。尽管如此，从今年重庆市场所反映的情况来看，我们仍可看到，一些近期新近推出的项目中，有更多消费者来自涪陵和万州，重庆的“天价”别墅也被某广东人买走，重庆别墅市场的春天已然不远。

3、宏观调控让价值凸显，让别墅开发成为主流方向

虽然国家对别墅类用地和金融信贷的严控政策至今也没松动过，重庆别墅的价值却在其中得到了进一步凸显，在这一轮的调控中特别强调要提高土地的利用效率，因此低容积率的别墅用地更加稀缺。从一个蓝湖郡占去年秋交会销售额的半壁江山已经可以看出，别墅已成为主流的开发方向，也开始形成一种主流文化和新的社会阶层。尤其是自然资源的不可再生，2005年的别墅在这个意义上尤其显得特别重要。显而易见，在政策已经见底的情况下，越是资源稀缺，就越是显得珍贵。

4、产品差异化明显，市场进一步细分

2005别墅市场逐渐走向成熟表现在，保利走的是董事级顶尖开发之路，龙湖西岸的产品对全国而言都是“颠覆性”的，而长青湖、山语间等则瞄准中产偏上的消费阶层。项目与项目之间总价悬殊，从几十万到上千万不等，处在同级差竞争档次上的项目，注重不同特色的营造，以差异化和产品品质来参与竞争。

从风格上看，早先是照抄照搬国外别墅，什么风格都有，不伦不类；而现在，开发商们在注重吸收国外产品精髓的同时，融入进了本地文化内涵，卖点也越来越丰富。北美风格、欧洲风情、中式别墅、人文别墅、艺术别墅、田园别墅，产品多元化趋势足以令人眼花缭乱。不过，它们都无一例外地在健康生态和居家环境上下足了功夫。

5、价格计算多样性，有按套内面积计价的、有按占地面积计价的，也有按栋计价的

6、今明两年别墅投资预计将达100亿，南岸、北部新区成别墅主要集中地，主要产品形态以联排、独立为主

7、未来别墅发展将实现精神与物质的回归

随着小康社会的逐步实现，一些在密度、形态等方面达不到要求的假别墅将退出舞台，独栋将成为流行。除此之外，还有几个值得关注的方向。

首先是生态型，其次是智能化，其三是个性化。最后是社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动，丰富社区文化。新一代的别墅不再是过去单纯的炫耀，不是金钱的显示。新一代的别墅在物质和精神上都是高品质的，是更好地享受精神、享受艺术、享受人生的居所。

六、影响销售成功与否的不确定因素

1、目标消费者存在不确定性

虽然重庆富人已经作为一个群体出现，别墅市场也开始重现生机。但也面临消费人群极其有限、消费者更加挑剔和审慎等挑战，因此，并不是每个别墅都是一片阳光灿烂。

2、有效供给存在不确定性

重庆别墅市场，从数据上看总体供应量偏大，但实际上有效供给却不足。目前市场产品个性化不强、缺乏文化内涵支持，功能、面积、总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。

3、发展商专业程度存在不确定性

别墅属于高价奢侈品，其目标消费者社会地位、见识品位、人生经历、生活习惯等都注 定了别墅产品被挑剔的程度远远大于普通住宅，发展商如在产品设计和品位鉴赏方面不能与之产生共鸣，形成引导将很难推动销售。

4、营销推广专业程度存在不确定性

由于本地社会环境的影响，别墅营销难在建立有效的传播渠道。形象如何包装、文化如 何导入、广告如何推广、媒体如何组合都是决定营销成败的重要因素。

5、综合服务水平存在不确定性

产品缺乏前瞻性或物管服务不到位，别墅升值预期将无法实现。