企业选址分析（共5篇）

第一篇：企业选址分析

关于西电集团选址的调查报告

一． 公司背景

中国西电集团公司（原“西安电力机械制造公司”）成立于1959年7月，是以我国“一五”计划期间156项重点建设工程中的5个项目为基础发展形成的以科研院所和骨干企业群为核心，集科研、开发、制造、贸易、金融为一体的大型企业集团。2003年西电公司成为国务院国资委监管的我国输配电行业中唯一的一家中央企业，2009年5月6日，经国家工商行政管理总局批准，正式更名为中国西电集团公司，同时核准集团简称为“西电集团”。

历经半个世纪的拼搏与发展，西电集团已经成为我国最具规模、成套能力最强的高压、超高压、特高压交直流输配电设备和其他电工产品的生产制造基地。西电集团及所属单位的业务范围涵盖输配电及控制设备研发、设计、制造、销售、检测、相关设备成套、技术研究、服务与工程承包，核心业务为高压、超高压及特高压交直流输配电设备制造、研发和检测。主导产品包括110kV及以上电压等级的高压开关（GIS、GCB、隔离开关、接地开关）、变压器（电力变压器、换流变压器）、电抗器（平波电抗器、并联电抗器）、电力电容器、互感器（CVT、CT、PT）、绝缘子（电站电瓷产品、复合材料绝缘子产品）、套管、氧化锌避雷器、直流输电换流阀等。多年来，西电集团在特高压输配电设备关键技术领域取得了重大突破，在国内率先研发了750kV电网用系列产品，成功研制了800kV GIS、双断口罐式断路器、隔离开关和750kV变压器、电抗器、避雷器等产品。西电集团作为我国输配电装备制造业中的排头兵，承担着促进我国输配电装备技术进步和为国家重点工程项目提供关键设备的重任。曾先后为我国第一条330kV、550kV高压交流输电工程，第一条750kV超高压交流输电工程，第一条±100kV直流输电工程，第一条±500kV超高压直流输电工程，第一条±800kV特高压直流输电工程，第一个西北至华北联网背靠背直流输电工程以及“三峡工程”、“西电东送”等国家重点工程项目提供了成套输配电设备和服务。在国际市场上，西电集团的产品和技术已出口40多个国家和地区，并成功地进入了德国、美国、新加坡、香港等发达国家和地区市场。面对未来，西电集团将秉承社会、自然、资源和谐发展的宗旨，发扬“中国西电，装备电力”的价值追求，谋求企业与社会的共同发展，精心将自身打造成为“具有自主知识产权和知名品牌的全球输配电设备供应商”。西电取得如此引人注目的成绩，在此我们将从企业选址方面对西电进行分析。

二． 影响企业选址的因素分析

1.经济因素

（1）物流费用

制造业分布在原材料基地附近，以降低运费得到较低的采购价格。虽然随着科技的进步导致单位产品原料消耗的下降，原材料精选导致单位产品原料用量、运费的减少，但对那些对原材料依赖性较强的企业，还应当尽可能靠近原材料基地。运输便利程度对于制造企业来说，产品和原料的运输成本在总成本中均占有较大的比重。交通条件的好坏、运输距离的远近、运输环节的多少、运输手段及运输时间的不同，均对交通运输成本构成直接的影响。因此，合理选址可以使运输成本最低，服务最好。交通运输条件根据产品及原材料、零部件的运量大小和运输条件，应该尽量选择靠近铁路、高速公路、海港或其他交通运输条件较好的地区。对于大多数制造业来说，运输成本在总成本中占有很大的比重。西电位于西安市，西安市地处我国中西结合部，是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市，是承东启西、东联西进的桥头堡和战略依托，也是陕西“一线两带”的核心区。西安国际航空港咸阳机场与国内5O多个城市通航，以西安市为中心的“米”字型高等级公路缩短了与发达地区的距离。随着西安一包头、西安一安康、西安一南京铁路干线的相继建成，将进一步加强西安承东启西，联贯南北的经济地理位置。东起我国连云港、西至荷兰鹿特丹，跨亚欧的国际经济大通道“新亚欧大陆桥”横贯陕西中部。西电凭借西安市便捷的交通减少自己的物流成本提升自身产品竞争力打造国际知名品牌。

（2）人力资源的可得性与费用

不同地区的人力资源状况是有很大差别的，其教育水平、文化素质、劳动技能、工资费用等都不同，这也是企业选址的必要考虑因素。目前，生产出现全球化的主要原因之一，就是用低成本竞争的策略来占领市场。劳动力成本是制造企业经营成本中最重要的一部分，选择劳动力丰富并且价格低廉的地区，将有利于降低生产经营成本。因此，制造企业选址时劳动力的供应状况是一个重要的条件。截止2001年，西安市每万人口中拥有高中学历的人口1596人，中专学历人口474人，大学专科学历人口627人，大学本科学历人口554人，研究生人口42人。专业人员状况：2001年全市企事业单位拥有各类专业技术人员34.75万人专业技术人员占在岗职工总数的31.42%，居西北各大城市之首。从专业技术人员分布的行业看，制造业9.51万人，占该行业在岗职工总数的22.82%；交通运输仓储及邮电通信业1.78万人，占该行业在岗职工总数的22.74%。西电在陕西省西安市范围内跨行业建立了各种体系的多种专业的人才培训基地，这些国家级，省、市级的培训基地拥有为数众多的国内外先进水平的各类技术加工装备和教学实验室、实验工厂。这些培训基地拥有大批具有中高级职称的教学队伍及高级教师，可培养出满足国内外客户需要的高素质的各类技能人员，同时已建立属于自己的人才资料库。西电现有一支普遍具有高等学历和中高级技术出身背景，拥有丰富海外工作经验和劳务管理经验的高素质复合型人才队伍，从而最大限度的保证公司在开展对外劳务合作业务中向客户和合作伙伴提供优质的服务。西电综合考虑劳动力素质和劳动力费用的关系找到一个最佳切入点，凭借先进的设计技术和卓越的专家队伍、一流的试验设施和丰富的制造经验，中国西电集团公司已为中国首个1000KV特高压交流输电工程（晋东南—荆门1000KV特高压交流试验示范工程）和世界首个±800KV特高压直流输电工程（云南—广州±800KV特高压直流输电工程）提供了关键设备。

（3）能源供应及三废（废水、废气、废渣）处理条件：对于任何一个工厂来说，选址必须保证水、电、气、冷的供应，同时还包括对三废的处理。对于那些能源消耗较大的生产，动力能源的获得有着举足轻重的影响。选址关系到能否获得价格相对低廉的能源，从而相对降低生产成本。对于制造业企业来说，选址必须保证水电等的供应，同时保证三废有符合法律法规的处理及排放条件.西电凭借西安周至县黑河工业基地秸秆发电厂，西安灞桥电厂，西安户县电厂，西安渭河电厂四大发电厂作为自己能源支持的后盾，解决能源供应问题。

2.政治因素

有些地区为了促进地方经济发展，往往采取鼓励企业在当地落户的政策，在各地划出特区或各种经济开发区，低价出租或出售土地、厂房、仓库，并在税收、资本等方面提供优惠政策。同时，这些地区的基础设施情况也较好，交通、通信、能源、用水都很便利。西安采取鼓励在当地投资建厂的政策，在当地划出制造工

业区及各种经济开发区，低价出租或出售土地、厂房、仓库，并在税收、资本等方面提供优惠政策，并且，专门的制造工业区有利于制造企业之间信息迅速传播，相互刺激发展。西安以实施西部大开发战略为契机，以加快发展为主题，以结构调整为主线，以体制创新和科技进步为动力，围绕建设西部经济强省“三步走”的战略目标，集中力量在基地建设一批对全省经济社会发展、农民增收和县域经济有重大影响的产业化项目，着力改善发展环境，构建自主增长能力强的特色产业体系，努力提高综合实力和竞争能力，为经济社会的持续快速健康发展奠定基础。西安市装备制造企业改革以大力发展开放型经济和鼓励发展个私等民营经济为目标，不断促进企业产权制度优化。随着大量民间资本和外来资本的进入，西安装备制造业产权和投资结构发生了深刻的变化，原有的以国有和集体工业为主、产权结构较为单一的格局被逐步打破。2009年，西安市装备制造业中，国家和集体资本所占比重为24.7%，其他资本比重达75.3%，其中法人资本占58.7%，“三资”资本占6.4%，个人资本占10.1%，装备制造业企业产权组成多元化。政府这些政策为西电的发展提供了契机和政策支持。

3.社会因素

企业所在地区如果有良好的住房条件、学校、医院、体育娱乐设施，能够给员工提供良好的居住、购物、教育、交通、娱乐、保健等服务的生活环境，可以减少企业与社会的负担，也可以提高员工的工作效率。由于制造企业选址的结果会影响职工的生活，因此，为了稳定职工队伍，应该选择职工生活比较方便的地区。制造企业周围的生活配套设施，如医院、商业场所、交通、公安、消防等，如果比较齐全，可以减少制造企业自身的投资。

陕西科教优势明显，科教综合实力位居全国前列，是全国航空、航天、机械、电子、农业等领域重要的科研和生产基地，也是全国高等教育的重要基地。以西安、宝鸡高新技术产业开发区和杨凌农业高新技术产业示范区为骨干的关中高新技术产业开发带已经形成。其中西安高新区是中国首批向亚太经合组织开放的科技工业园区，杨凌示范区是国家唯一的农业高新技术产业示范区，均跻身于国家重要支持的五大高新区之列。

4.自然因素

（1）气候因素

企业在选址的时候，还要考虑到所选位置的地理、气候等自然条件。温度、湿度、气压、风向等因素会对某些产品的质量、库存和员工的工作条件带来不利的影响。企业愿意在气候适宜的地方建厂，不仅可以降低通风、采暖、除湿、降温的费用，还能避免由于气候原因导致的停工待料、延误交货、无法正常生产造成的损失。

（2）自然资源

陕西自然资源富集，全省矿产资源潜在经济价值超过41万亿元，居全国之首。煤炭探明储量1643亿吨，石油探明储量10亿吨，天然气预测储量6---8万亿立方米、探明储量4800多亿立方米。神府煤田是世界上少有的低磷、低硫、低灰、高热量的优质环保动力煤田。陕北有条件成为我国本世纪现代化建设重要的能源接续地。陕西地质成矿条件优越，许多矿种在全国占有重要地位。全省自然资源丰富,矿产多,储量大。陕北蕴藏优质盐、煤、石油、天然气等矿产；关中有煤、钼、金、非金属建材、地热等矿产；陕南产出有色金属、贵金属、黑色金属及各类非金属矿产。全省已查明资源储量的矿产93种，其中能源矿产6种、黑色金属矿产5种、有色金属矿产10种、贵金属矿产2种、稀有稀土金属及稀散元素

矿产10种、冶金辅助原料非金属矿产9种、化工原料非金属矿产13种、建材及其它非金属矿产36种、水气矿产2种。已列入陕西矿产资源储量表的矿产有87种，矿区726处。全省列入矿产资源储量表的矿产保有资源储量潜在总值超过42万亿元，约占全国的三分之一，居全国之首。

西电正是凭借西安独特的气候和丰富的自然资源为中国三峡工程和“西电东送”工程提供了500kV交、直流电站设备。随着三峡水利枢纽工程的建设，超高压直流输电技术在中国得到了更加广泛的应用和长足的发展。在三峡工程中，XD又与ABB公司合作为三峡-常州、三峡-广东、贵州-广东直流输电项目成功制造和运输了数十台±500kV换流变压器和平波电抗器，产品性能达到目前国际先进水平。其他因素

（1）供应商条件

由于市场需求的多变，生产系统的柔性日益被企业所重视，越来越多的企业要求供应商及时送货、小批量供货。另外，企业之间的竞争营业逐渐演变为供应链之间的竞争。因此，要求企业与供应商之间要有很好的合作关系。这就要注意选择高素质和竞争力强的供应商。在选址时，要注意与供应商之间的物理距离。

（2）环境保护

生产系统在产出产品的同时也包括废物，由于有些生产系统的排放物有可能对环境造成危害，因此，在选址时应考虑尽可能选在对环境影响最小的地方，并且要便于进行污染处理。否则会受到周围居民的反对和排斥，甚而造成被迫关、停、并、转。

（3）竞争因素

我国制造业的国内竞争已经十分激烈。据有关部门统计，我国绝大部分商品供过于求，竞争激烈，这有利于提高国内企业的生产效率，促进企业的产品创新，从而使企业更具有国际竞争力，更容易在国际竞争中取胜。制造业总产能大大超过国内需求，价格竞争激烈，这就促使各厂家努力提高效率，降低成本，同时，也不断推出新产品。在这种市场环境的磨练下，我国的制造业已经具备了国际竞争力。

这些只是制造企业选址时通常考虑的因素，还有一些因素，如地质条件能否满足未来工厂的载重方面的要求、建筑成本和土地成本等。企业应该考虑主要因素，抓住主要矛盾，对这些因素进行权衡和取舍，选择合适的地区和位置。

第二篇：大润发选址分析

实训报告

大润发视觉营销设计调查与分析

班级：市场营销143 姓名：14318320钱博力

大型连锁商超的门店选址特点和分布情况

——以大润发为例

我们以大润发为例进行分析，主要以大润发在南通市内的分布情况作为例子进行分析。

南通

市中心的门店还是分布在商业圈、居民区和学校的附近，剩下的虽然分布比较分散，但是还是主要集中在县城的市中心圈内。这样分布看起来是有点奇怪其实也是有原因的。因为南通的城乡公交班次和路数真的非常多而且便宜，在早上您可以看到公交车上有很多大叔大妈都是去超市买菜的，南通原本的市中心也包括近几年划进去的通州区在内大润发是占据了强有力的位置，包括已经陷入危机的乐天、家乐福、麦德龙等大型的商超都没有竞争过大润发，大部分人去市中心超市的第一选择还会使大润发。因为市区的不断扩大，还在北边兴起的商业圈也开了一个大润发，比较特殊的在一个市中心的两个大润发。

总结

无论大润发的分布情况如何分散，他们的主要地点还是会选择在居民区、购物广场这些人流量巨大，消费水平也高的地方。虽然竞争因素也较大，但是只要能抓住人流就能创造大的收入。其他次级的县城，虽然人流量不及市中心大商业圈的人流量多但相对的竞争压力也会小很多。远离市区商业圈的居民选择的范围就更小了，但是又想一次性买到全部的商品，还有优惠折扣，这时候大型的连锁超市使他们最好的选择，并且大润发对较远地区的居民还有大润发的接送车。这对承担了家中买菜做饭的中老年来说是再方便不过的了。

第三篇：选址分析报告

店面选址分析报告

（华润苏果黄金海岸店）

一、该地区的家庭人口及收入水平

1家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、○

家庭成员年龄、收入状况等。每个家庭的收入与支出的分配，会影响未来商店的销售。如该地区的平均家庭收入增长，那么，相应地，人们对商品的数量、质量和档次也会相应的提高。另外，家庭的大小也会影响 商店的销售，如没有孩子的新婚夫妻对商品的要求往往偏于时尚、个性、少量，而有孩子的家庭的消费主要以孩子为主。2对于学生这部分消费群体，基本属于没有收入，但是，消费的○

需求却是很大的饿，而且，对于商品一般追求时尚潮流，具有个性，因此，要满足这部分人群的需求，就需要高品质、价格相对合理的商品，专卖店将是比较好的一个选择，如，东山步行街，新街口的新百，大洋之类的商场。

二、该地区的人口密度

一个地区的人口密度，可以用每平方米的人数或户数确定。部分流入的客流人数不在考察范围之内。就说苏果黄金海岸面对的消费者主要的是天景山小区的住户及大学城内的大学生。所在地区的人口密度，天景山小区内的住户可通过入户抽样调查获得，大学生可进行上网搜寻历年各校的招生人数。对于白天人口密集的办公区，应分析其消费需求特性进行经营，如延长下班时间，增加辨明项目等。人口密

度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。人口密度低的地区吸引力低，且顾客光顾的次数也少。

三、店前客流量分析

1客流的集聚点 ○

华润苏果黄金海岸店面临的消费者聚集点基本上是天景山小区、大学城内的学生及公交地铁线辐射到的一些商圈范围。

2客流构成分析 ○

1、客流的性别比例

2、客流的年龄层次：江宁大学城内的学生年龄层次基本在18-25岁，一些小区内的消费群体的年龄层次在什么年龄的都有。

3消费者的出行方式或行进状态：地铁、公交、步行·○·

4客流量的测评 ○

随着地铁线的开通，将江宁大学城内的大学生的消费场所都向外拉伸，另外，原有的公交车也是一个主要的交通工具，17路、137、区3·都将华润苏果黄金海岸店的商圈范围在扩大，但同时，也加大了它的竞争力，如，河定桥的欧尚、新街口的沃尔玛等，另外，东山步行街的华联、苏果也是黄金海岸店的强有力的竞争对手，这两家店在江宁大学城内开通了免费购物班车，使得大学城内的在客源大量的流失。对于华润苏果黄金海岸店的客流量统计，可从以下几个方面来进行：

1、各站上下客的人数（17路、137、区3等）

2、居住人口集聚区（天景山小区、江宁大学城内的学校等）

3、日常上班的场所、学校、医院等

4、火车站、汽车站、地铁站等交通工具的集聚点

5、体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们的集聚活动的场所，如方山风景区、牛首山风景区、江宁体育馆等。

四、消费者购买力的分析

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的。华润苏果黄金海岸店，面对的消费者有很大一部分是江宁大学城里的大学生，相对而言，大学生的消费水平不是很高，此外，商圈内居民人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查。

五、竞争对手分析

华润苏果黄金海岸店在拥有机遇的同时，也面对着竞争压力，在东山步行街那，北京华联，苏果，河定桥那的欧尚都是黄金海岸店的竞争对手，他们拥有甚至比黄金海岸店更有利的条件，在东山步行街那，有早已成型的商业气氛，并且，那边的华联、苏果都有开通免费的购物班车，将江宁这边的消费者往东山那边吸引，河定桥依靠着地铁的便利，成型的一站式购物环境，也给苏果黄金海岸店带来了很大的竞争压力。

最后，新街口也是这边的消费者会消费的地方，那边的商品无论在质量或档次上面都基本上是很好的，地出行。开通也大大方便了人们的出行。

六、顾客消费习惯分析

以下是一张问卷

1、您经常去苏果黄金海岸店消费吗？

A是B否

2、您对苏果黄金海岸的商品的价格，服务满意吗？

A很满意B一般C不满意

3、您一般多长时间去购物一次？

A每天B一周一次C一周以上

4、一般您去超市的时候，在超市逗留多久？

A半小时以下B一个小时左右 C两个小时以上

5、一般您是为了什么区超市消费？

A日常生活所需B比较大商品，如家电

6、一般您一次在超市消费多少钱？

A50以下B50-100元C100元以上

7、您对苏果黄金海岸店有什么建议吗？

根据上面的问卷，可对苏果黄金海岸店的商品、服务等进行改进或调整，亦吸引更多的消费者，增加营业额。

第四篇：别墅选址地段分析

别墅所选地段分析

好的别墅应具备山水，世界很多著名的别墅豪宅群都很注重地形地貌，建在半山环水之间，如美国依山就水豪宅荡然延伸，奥地利的萨尔茨堡，阿尔卑斯山庄与萨尔茨河环抱着莫扎特的故乡，属于欧美的山水楼盘，它们的价格高得惊人，比没有山水自然资源条件的楼盘售价高出三倍，在香港半山全景豪宅售价150000元/㎡港币，广州的白云堡、颐和山庄别墅群售价15000元/㎡～10000元/㎡之间，洋房都卖到8000元/㎡，而在番禺的'平地'板块，好的别墅也只能售价5000元/㎡左右，如祈福新村、广州碧桂园、华南碧桂园等。

山水楼盘的概念、模式和学说，表现出'高文化、高技术、高情感、高生态（包括自然生态、社会生态、人的行为心理状态等考虑）。众所周知，水是生命之源，山是长寿之本，'仁者乐山，智者乐水''寄情于山水之间'追求'天人合一'等，这是我们中华民族的优良传统，也是当今世界各国人们普遍追求的保持生态平衡，保护环境，节约资源能源的时代要求。为什么好山总是配有一湖清水，这是我国有着悠久历史传统的'风水学说'，它是水润土、土生木、木成林、林生氧、氧密化成负离子，人居于此长寿健康（人杰地灵出奇才），是体现人与自然和谐'共生、共存、共乐、共享、共雅'的五大特征，这是有山水楼盘的特别之处。著名风水先祖刘伯温曾断言，曰：'山禿而无水润，贫脊也'。这是对光头山而没有水托的评说。又曰：'水润而无山者，有灵而无容势。'这是对有水源而无山靠的虽有灵气即无权势的寓意。中国人信风水是有其道理的，坐拥背山环水，眼前目极远眺，开阔舒怀，屋内通风循环，自然采光，何不是上好风水？

下面针对于此别墅地段进行分析，假设此别墅坐落于江浙沿海一带的苏州市，以此对别墅进行一系列调查分析。

一、功能空间的要求

1、体量大小：如图，选海滨2位置进行建筑，别墅建筑面积有750m2，由于别墅建于背山靠水的位置，由图可以看出，北面是一座海拔十几米的山丘，拟建一座三层小别墅，一层高3.6m，二层三层均是3m，总高9.6m。

2、位置关系：别墅功能分区情况下，分出动、静区域。其中客厅，居中 起居室 卧室 书房稍次，边角位置留给了健身房、游乐室、车库等。

3、环境景观要求：别墅坐北向南，阳光可直射别墅，自然采光较方便；别墅与公路中间有大面积树林，树林一可以提供凉爽的自然环境，自然氧吧，二可以对公路传来的噪音进行过滤阻隔，起到一个消音器的作用；图上明确标出别墅景观朝向，可背靠公路，面向大海，一是可以时刻欣赏大海的浩瀚，二是可以减少来自公路噪音的影响，三是朝向南可以更好地采光。

二、环境条件调查分析

1、地段条件（自然环境）

(1）气候条件：江浙一带位于北亚热带湿润季风气候区，温暖潮湿多雨，季风明显，四季分明，冬夏季长，春秋季短。无霜期年平均长达233天。境内因地形、纬度等差异，形成各种独特的小气候。太阳辐射、日照及气温以太湖为中心，沿江地区为低值区。降水量分布也具有同样规律。下面以苏州为例。① 辐射和日照

苏州境内太阳辐射年总量为4651.1焦耳／平方米，太阳辐射量以夏季为最大，为1580.8焦耳／平方米；春季次之，为1256.0焦耳／平方米；秋季为1045.9焦耳／平方米；冬季仅为768．2焦耳／平方米。由春到夏随着太阳高度角的增加，太阳辐射月，总量持续增值。至7月份，总量最大为560.6焦耳／平方米，之后又呈递减状态；2月份，月总量最小为253.3焦耳／平方米。常年平均日照时数为1965.0小时。日照时数的季节分布是：春季(3-5月)454.9小时，夏季(6-8月)624.8小时，秋季(9-l1月)486.7小时，冬季(12-2月)398.6小时。日照时数的月 ,总量2月份最少，仅 l19.1小时，以后逐月递增；8月份最多，达240小时。以后又逐渐减少。10月份因晴天日数增多，日照时数比9月份略有回升，l1月份起又呈递减状态。

②降水 一年中以6月份降水量及降水日为最多，常年平均月降水量为160毫米，降水日12.5天。；每年6―7月份江南梅子成熟季节，常有一段阴雨天气，称为“梅雨”，苏州市平均入梅期为6月l 6日，平均出梅期是7月9日，梅雨平均为204毫米，但各年多寡不一。苏州市由于所处的地理位置和季风的不稳定性而引起的气候变化剧烈，四季中常有多种类型的灾害性天气出现。既有时间较长的旱、涝、连阴雨；也有时间稍短的强烈天气，如热带风暴(台风)的暴风雨、寒潮引起的低温冰冻；还有一些破坏性很大的剧烈天气，如强对流（冰雹、龙卷风、强风）、雷雨等。

③风向 苏州地处我国大陆东部沿海，位于北亚热带湿润季风气候区内，夏季气温较高，潮湿多雨，冬季干燥寒冷，季风明显，四季分明，自然条件优越，气候资源丰富。据资料分析，苏州季风更替明显，冬季盛行西北风及东北风，夏季盛行东南风，春秋季是夏季风与冬季风交替季节。(2)地质条件：前第四纪地质

由于新构造运动的影响，本区东部第四系较厚，前第四系均被覆盖，西部前第四纪地层广泛出露地表。据地表出露及勘探资料分析，区内前第四纪地层发育不全，仅见有泥盆系、石炭系、二叠系、三叠系、侏罗系、白垩系及第三系地层。该别墅背后有座小山丘，前面是大海，地质结构复杂。

岩浆岩体构造立体示意图 岩浆岩体地质图及剖面图

（3）地形地貌：从下图中明显可以观察出别墅建设用地处于小山丘与大海之间，别墅建设用地左后方小山丘海拔14m左右，坡度较为平缓，山丘上有条公路贯穿山脉，公路的下方是大面积树林，有海滩，有码头，海滩地形平坦。别墅临海而建，海岸线较陡，为3米的陡坡。（4）景观朝向：除价格、地段交通外、在影响购房者购房的众多因素中，朝向占非常重要的位置。别墅的朝向居住者居住其间的舒适程度，好朝向的房间，住的舒心，置业投资更开心。该别墅坐北朝南，后面是树林，前面是大海，窗户南开，海风可通过门窗对室内空气进行更换，冬天没有凛冽寒风，夏天又有凉风习习，通风效果最佳。其二，坐北朝南，门窗南开，一天之中房间有大部分时间可以受到阳光的直射，对于消除室内湿气、杀灭细菌、调节室内温度、加速空气流动均有好处。

（5）周边建筑（配套设施）：现在的别墅不仅仅是在环境上做文章，更注重了市政开发，及学校、医院、商业场所等配套的建设。在物业管理上，开发商也为业主考虑，为业主聘请与别墅品质相符的、知名度高、富有经验的物业管理公司做管家，解除业主的后顾之忧。因此完善的社区配套和物业管理是作为一个精品别墅的根本保障而存在的。很大程度上物业管理提供的高档社区的生活水平，也是别墅业主界定别墅的价值的最大体现。（6）道路交通：该路段选址建别墅，在交通方面可谓是条条大路通罗马，海滨2的选址后面既是一条贯穿东西的马路，前侧是浩瀚无际的大海，建有码头，配套设施齐全，交通便利。把眼光放大，纵观整个苏州市，位于西部沿海地带，东西南北铁路、公路线发达，海陆空均可行。

2、人文环境

（1）城市性质规模：苏州是江苏省的东南门户，上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地。处于上海一小时经济圈内。是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。苏州物华天宝，人杰地灵，被誉为“人间天堂”，“园林之城”。苏州素来以山水秀丽、园林典雅而闻名天下，有“江南园林甲天下，苏州园林甲江南”的美称，又因其小桥流水人家的水乡古城特色，而有 “东方威尼斯”、“东方水都（东方水城）”之称。

（2）地方风貌特色：苏州古城经过数千年的积淀，主要是明清以来，遗留下来一笔丰厚的有形财富——古建筑。他们是组成苏州独特的古城风貌最为重要的方面之一。而苏州古建筑经过香山帮能工巧匠的智慧实践的是苏派建筑风格和特点归纳起来有：翻墙黛瓦，体量小而轻巧，低层高密度，错落有致，有多数建于沿河，形成前街后河、人家尽枕河的水乡风情。有着民居建筑、园林建筑、沿街商店建筑、寺、观等文化建筑等等。古建筑形成苏州一道风景线，文化底蕴雄厚，自古佳话相传：上有天堂，下有苏杭。苏州适宜修身养性。别墅建在这种大环境中，使用者也会倍感舒适。

按照目前最通行的说法，别墅就是依托山水优势、低密度的，兼具健康性与环境性的休闲住宅。首先别墅对位置有着很高的要求，不仅要具备交通便利的地理位置；其次周边空气质量要符合标准、通风良好、绿化率高；同时各类配套设施要齐备，符合高档社区的消费与休闲需求。这是打造精品别墅的三大要素，这三者的紧密结合与完美表达才能构成真正意义上的精品别墅，也是别墅价值的最大体现。

第五篇：家乐福超市选址分析

家乐福超市选址分析

“每次家乐福进入一个新的地方，都只派1个人来开拓市场。进台湾家乐福只派了1个人，到中国内地也只派了1个人。”这是家乐福的企划行销部总监罗定中在一次新闻发表会上说的，令人吃惊不已。后来经他解释说，这第一个人就是这个地区的总经理，他所做的第一件事就是招一位本地人做他的助理。然后，这位空投到市场上的光杆总经理，和他惟一的员工做的第一件事，就是开始市场调查。他们会仔细地去调查当时其它商店里的有哪些本地的商品出售，哪些产品的流通量很大，然后再去与各类供应商谈判，决定哪些商品会在将来家乐福店里出现。一个庞大无比的采购链，完完全全从零开始搭建。

这种粗看根本行不通的方法却是家乐福一直采用的标准操纵方法。仔细思考之后就会发现背后的逻辑：别的地方的供应链对本地的意义不大，最简单有效的方法就是了解当地，从本地组织采购当地人熟悉的商品。例如：1995年，家乐福刚进入中国的时候，就相继在相距甚远的北京、上海、深圳开了三家店，建立了各自独立的采购网络。后来的重庆、武汉等地就更不用说了。据家乐福自己统计，中国国内的店中

本地采购占到了所有的百分之七十。

经过对重庆的各家店址的观察，以及上网的查阅，我们不难发现家乐福的店址都在十字路口（如重庆观音桥店、沙坪坝店），而家乐福（Carrefour）的法文意思就是十字路口。因此人们将家乐福形象的称为十字路口的“空降兵”。不仅仅是在路口开店，还有500米外就可以看得清清楚楚的巨型招牌。然而开店的店址并不时随便一个十字路口就可以开的，一个店址的选择后面包括着缜密和复杂的计

算，这是令人吃惊的。

根据我们目前所学的知识可知，一个大卖场的建立需要经过几个方面的详细测算：

一、商圈内人口消费能力。商圈的确定方法主要是莱利零售吸引力法则和柯亨*阿普波姆法则1。可计算出商圈对消费者的吸引力以及各级商圈的分布情况。如果有自然的分隔线，如一条铁路线，或是另一个街区有一个竞争对手，商圈的覆盖就需要依据这种边界进行调整。然后，需要对这些区域进行进一步的细化，计算这片区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查，计算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等等许多指标。家乐福的做法还会更细致一些，根据这些小区的远近程度和居民可支配收入，再划定重要销售区域和普通销售区域。

二、周边的商圈的竞争情况。当然未来潜在销售区域会受到很多竞争对手的挤压，所以家乐福也会将未来所有的竞争对手计算进去。以打分的方法发现他们的不足之处，比如环境是否清洁，哪类产品的价格比较高，生鲜产品的新鲜程度如何等，然后依据这种精确制导的调研结果进行具有杀伤力的打击。当然一个商圈的调查并不会随着一个门店的开张大吉而结束。经过我十月六号的观察，重庆江北观音桥店一天中顾客总共有300人，其中有60％的顾客（180人）在40岁以下，70％是女性（210人），然后有28％的人（84人）走路，45％（135人）通过公共汽车而来。所以很明显，大卖场可以依据这些目标顾客的信息来微调自己的商品线。能体现家乐福用心的是，家乐福在重庆的每家店都有小小的不同。在重庆 棉花街店门店，因为周围的高收入群体比较多，其占到了家乐福消费群体的40％，所以中高档产品及进口产品较多，例如各国巧克力咖啡等，而这都是家乐福为了这些特殊的消费群体特意从国外进口的。观音桥的家乐福因为周围的居住小区较多，属于一般消费能力者，所以产品多为中低档产品，且种类较少。这也就和竞争对手形成了对比，建立一种新的形象。

三、地理位置。在顾客购物时由于总是选择商店地址便利的原因，所以辨别竞争对手的时候，店址的临近程度是门店选址的重要因素。要正确的判断商圈内顾客的习惯性行走路线，最先占领有利地位，为门店的成功做好准备。观音桥店就选在了离居民区最近的街上（江北区建新西路金观音广场2号）。

四、成本的核算。连锁门店成本的核算相信不用我多说。但有一点应当注意：连锁门店的成功之道在于利用规模经济的边际效益，而有些门店的位置距离中心库房很远，尤其是刚好超过货车一日的行程。如果门店之间距离很近（在互不影响额达情况下），就可以节省相当一笔费用，例如两个门店可以

共用一个店长，商品配送更为便利等等。

五、交通状况，一家大型商店在决定租赁前，通常的做法是与当地政府商讨新的交通线路。如果商店或店标在远处或至少驱车经过时很容易被看到，作为选址它的优势就会增强，明显的店标实际就是一种广告，它能让人因一时冲动而停下来。一个道路狭窄，单行线，甚至经常交通堵塞的街道上的门店，相信是不会有顾客愿意经常登门拜访的。如果一个未来的店址周围有许多的公交车，或是道路宽敞，交通方便。那么销售辐射的半径就可以大为放大。例如，重庆江北观音桥店就在江北公交枢纽附近，对面就是

公交车站。

六、邻居的选择。好邻居是否就能带来好生意呢？这个要看自己的企业和你的邻居的经营是否是具有互补性。例如目前越来越多的电影院快餐店进驻大型购物中心，以借机利用周边的强大客流带动自己的生意。选择合适的邻居至关重要，尤其是有些邻居是不是也是暂住的流动人口甚至只是一个空牌子，有没有长期经营打算都要考察清楚。观音桥店的邻居就是肯德基，这为顾客提供了一个休息与就餐的地方。以上这些因素为基本也是连锁门店选址时应当注意的要点，选址的好坏会影响门店日常经营的关键，同时也可以说：“你有好的选址，成功的几率就已经拿到了一半！2010年可谓是“零售教父”家乐福的“霉运之年”，从年初撤出日本市场，到年中频发的“质量门”，再到年末炒得沸沸扬扬的康师傅“断供门”，家乐福的烦心事一件连着一件。消费者纷纷抱怨：“家乐福到底怎么了？”

“断供”仍未解决

在家乐福超市已经提价的康师傅面霸系列和经典系列仍然没货，对此，超市工作人员说，康师傅袋装系列已经缺货很久了，由于双方尚未达成和解，预计春节前仍会缺货。“不过，康师傅桶装面、糕饼和饮料等产品一直正常供应。”上述工作人员说。

虽然双方均称谈判之门并未关闭，但显然康师傅和家乐福均对从去年12月初便开始的“断供门”铆足了劲，谁都不愿轻易让步。导报记者了解到，双方谈判已有一段时间，但家乐福仍坚持扣除康师傅经典系列0.2元涨价中的一半，相比在沃尔玛等其他卖场顺利完成加价的举动，这引起康师傅的极大不满。

家乐福总部公关总监陈波说，“为稳定物价”，家乐福未同意康师傅的调价要求，从而导致对方断供。康师傅则对上述说法进行了态度鲜明的反击，其表示，新一轮谈判中，家乐福提出返点的要求太过苛刻，因康师傅无法满足其要求而被家乐福停止采购。

竞争对手赶超

不仅如此，家乐福在中国内地市场的发展可谓步履蹒跚。据导报记者统计，去年，在扣除合作收购的河北保龙仓民营企业11家店之后，家乐福在中国内地仅开设了不足20家门店。由于持续亏损，家乐福去年关闭了4家门店，广东佛山店将于本月20日关闭，至此，家乐福将彻底退出广东佛山市场。

反观家乐福的竞争对手，作为世界零售业头号，沃尔玛去年在内地新开门店47家，其在华门店总数更是达到了224家。进入内地市场较晚的大润发和乐购也大有后来居上之势，去年大润发和乐购在内地分别开设了22家和21家新门店。截至去年12月31日，大润发在内地门店总数达到了143家，直追家乐福172家门店总数，而乐购在华门店数也突破了90家大关。

在国际市场上，家乐福更是加紧收缩，退出多个市场。先是去年初无奈退出了意大利南部市场，此后又关闭了比利时的21家门店和法国总部大楼；3月11日，在日本市场拼搏10年的家乐福黯然离场。

商业模式“瓶颈”

身为“零售教父”，家乐福的商业模式一度非常成功，成为零售行业的标杆企业。通过银行贷款、向供货商转嫁成本收取“进场费”以及延期回款实现盈利。家乐福把上述模式做到了极致。传统意义上来说，零售商的收入应该来自于购销差价，而不是“进场费”等非零售业务。但由于竞争激烈，目前零售商主营利润在减少，非零售进账在增加。业内估测，对家乐福等一些大零售商来说，供货商进场费能占到营业额的近40%。

但是这种蜕变的商业模式也是双刃剑。当渠道费用成为零售企业的主要盈利来源时，将在一定程度上弱化其自身的经营能力和竞争力。

“与康师傅这样的优质供应商发生矛盾，正是其发展不顺的一个缩影。”流通行业知情人士给出了这样的答案。

中国三星经济研究院战略组研究员林瑞明分析认为，在经历了2009年中国市场店面数量和营业额均不理想的危局后，家乐福的窘境在去年并未得到多大改善，反而问题多发，有加速下滑的趋势。如大连、西安等多家门店关停，并于去年六七月间突发“家乐福离职门”。

在零供关系方面，家乐福做得似乎并不太好。去年6月，即有青岛供应商以收取进场费和拖欠货款为由将家乐福告上法庭。

“在规模经济不明显的时代，家乐福依靠盘剥供应商的方式，更有助于实现面向消费者的低价策略和零售企业自身的高盈利，” 林瑞明说，“但在竞争对手快速完成跑马圈地的过程后，零供关系的不和谐正在拖家乐福中国市场

“掠夺”式扩张难持续

目前，家乐福供应链既没有沃尔玛用信息化打造的垂直供应链的优势，也很难与好又多、永辉等企业的“草根供应链”竞争。家乐福供应链的短板效应似乎越来越明显，如果不把重心放在改善短板上，依旧只靠“掠夺”式的扩张来抢占先机，家乐福将被更多外资甚至本土竞争对手超越。在信息化时代的今天，家乐福要向沃尔玛学习，全面提升信息化的应用，打造最现代化的物流信息化管理系统，努力改善盈利模式，提升单店运营效益。

业界分析，家乐福要改变现状，必须从盈利模式和内部制度等方面同时进行改善。当然，对于正经历全球战线收缩之痛的家乐福来说，这并非易事。目前，对家乐福争议最多的是管理采购中的商业贿赂现象，这些领域的腐败毒害了家乐福的成长。由于家乐福种种问题的发生经常不是“点”，而是“面”；不是个别，而是“群发”；不是痛定思痛从此严格把关，而是同样错误屡次出现。由此断定，它的自我定位、管理能力和经营理念都存在很大的问题，如果不及时改正，最终将被消费者遗弃。

“家乐福的选址”分析 家乐福（Carrefour）的法文意思就是十字路口。因此人们将家乐福形象的称为十字路口的“空降兵”。不仅仅是在路口开店，还有500米外就可以看得清清楚楚的巨型招牌。

一、商圈内人口消费能力。商圈的确定方法主要是莱利零售吸引力法则和柯亨*阿普波姆法则1。可计算出商圈对消费者的吸引力以及各级商圈的分布情况。如果有自然的分隔线，如一条铁路线，或是另一个街区有一个竞争对手，商圈的覆盖就需要依据这种边界进行调整。然后，需要对这些区域进行进一步的细化，计算这片区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查，计算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等等许多指标。家乐福的做法还会更细致一些，根据这些小区的远近程度和居民可支配收入，再划定重要销售区域和普通销售区域。

二、周边的商圈的竞争情况。当然未来潜在销售区域会受到很多竞争对手的挤压，所以家乐福也会将未来所有的竞争对手计算进去。以打分的方法发现他们的不足之处，比如环境是否清洁，哪类产品的价格比较高，生鲜产品的新鲜程度如何等，然后依据这种精确制导的调研结果进行具有杀伤力的打击。当然一个商圈的调查并不会随着一个门店的开张大吉而结束。经过我十月六号的观察，重庆江北观音桥店一天中顾客总共有300人，其中有60％的顾客（180人）在40岁以下，70％是女性（210人），然后有28％的人（84人）走路，45％（135人）通过公共汽车而来。所以很明显，大卖场可以依据这些目标顾客的信息来微调自己的商品线。能体现家乐福用心的是，家乐福在重庆的每家店都有小小的不同。在重庆 棉花街店门店，因为周围的高收入群体比较多，其占到了家乐福消费群体的40％，所以中高档产品及进口产品较多，例如各国巧克力咖啡等，而这都是家乐福为了这些特殊的消费群体特意从国外进口的。观音桥的家乐福因为周围的居住小区较多，属于一般消费能力者，所以产品多为中低档产品，且种类较少。这也就和竞争对手形成了对比，建立一种新的形象。

三、地理位置。在顾客购物时由于总是选择商店地址便利的原因，所以辨别竞争对手的时候，店址的临近程度是门店选址的重要因素。要正确的判断商圈内顾客的习惯性行走路线，最先占领有利地位，为门店的成功做好准备。观音桥店就选在了离居民区最近的街上（江北区建新西路金观音广场2号）

四、成本的核算。连锁门店成本的核算相信不用我多说。但有一点应当注意：连锁门店的成功之道在于利用规模经济的边际效益，而有些门店的位置距离中心库房很远，尤其是刚好超过货车一日的行程。如果门店之间距离很近（在互不影响额达情况下），就可以节省相当一笔费用，例如两个门店可以共用一个店长，商品配送更为便利等等。

五、交通状况。一家大型商店在决定租赁前，通常的做法是与当地政府商讨新的交通线路。如果商店或店标在远处或至少驱车经过时很容易被看到，作为选址它的优势就会增强，明显的店标实际就是一种广告，它能让人因一时冲动而停下来。一个道路狭窄，单行线，甚至经常交通堵塞的街道上的门店，相信是不会有顾客愿意经常登门拜访的。如果一个未来的店址周围有许多的公交车，或是道路宽敞，交通方便。那么销售辐射的半径就可以大为放大。例如，重庆江北观音桥店就在江北公交枢纽附近，对面就是公交车站。

六、邻居的选择。好邻居是否就能带来好生意呢？这个要看自己的企业和你的邻居的经营是否是具有互补性。例如目前越来越多的电影院快餐店进驻大型购物中心，以借机利用周边的强大客流带动自己的生意。选择合适的邻居至关重要，尤其是有些邻居是不是也是暂住的流动人口甚至只是一个空牌子，有没有长期经营打算都要考察清楚。观音桥店的邻居就是肯德基，这为顾客提供了一个休息与就餐的地方。以上这些因素为基本也是连锁门店选址时应当注意的要点，选址的好坏会影响门店日常经营的关键，同时也可以说：“你有好的选址，成功的几率就已经拿到了一半！