淄博市建设“三最城市”的相关经验

第一篇：淄博市建设“三最城市”的相关经验

淄博市建设“三最城市”的相关经验

为了深入推进中央“放管服”改革的各项要求，持续优化本地营商环境，激发市场活力，服务重点项目。山东省淄博市首创“三最城市”指标体系建设，对行政许可事项进行全面梳理，出台政策措施减少前置条件和申报资料，搭建平台简化办事流程，压缩办结时限，为当地经济快速健康发展创造了良好的社会氛围。

淄博市“三最城市”指标体系建设是以企业、群众少跑腿、好办事、不添堵为出发点，着力建设“行政审批事项最少、审批效率最高、审批收费最低”的“三最”城市。

2016年淄博市优化营商环境，打造“三最”城市工作的经验做法受到国务院督查表扬，并在2017年国务院大督查实地督查中享受“免督查”。

由此可见，淄博市“三最城市”指标体系建设的相关工作获得了中央认可，其中的经验值得我们认真借鉴。

一、减项目

一是对全市所有审批事项进行再梳理再审核，厘清底数，大力放权。淄博市通过认真比对现行有效的法律法规，逐一对照，形成了底数清晰，依据有效审批事项清单，并对可下放至区县的审批事项，一律下放；对兄弟城市能下放、取消的事项，就坚决下放、坚决取消。

淄博市要求各市直部门通过打电话、发邮件等各种渠道了解全省16个地市的同级部门的行政审批事项、收费以及办事的时限，然后再和淄博进行横向比较。如果发现别的城市行政审批事项以及收费少，相关部门就要想方设法把这些事项和收费减少，必须要做到全省最少。

二是为真正让企业得到更多便利，增强群众的获得感，不断增强下放审批事项的“含金量”。淄博市认为如果只是数量减得多，但大多不痛不痒，没有让让群众和企业实实在在感受到审批事项减少、审批流程优化所带来的好处和便利，改革成效就不可避免会被打折扣。

三是重视行政许可中介服务收费清单等与群众关系密切的清单建设。淄博市不断推进中介服务与政府部门脱钩,积极引进市外有资质的优质中介服务机构,真正使中介组织走向市场、公平竞争、提高服务效能。并对全市各区县中介服务收费标准进行统一核定，加强对中介服务机构的监管。

截至2016年底，淄博市行政审批中介服务收费项目由210项减少到33项，削减率为84.3%。将该管的管到位、该放的放到底,确保上下左右一致,齐心协力把营商环境营造好。

二、提速度

一是积极批承接上级简政放权事项，加大落实力度，将审批时限不断提速。截至2016年，全市市级审批事项保留124项；平均审批时限由5.1天压缩至3.61天；审批收费项目保留19项，市场活力明显增强，市场主体总量同比增长14.4%。市级各项审批事项的办理时限总数由1203个工作日减少为498个工作日，整体办理效率提高了59%。淄博市提出，2017年底之前还要将办理时限在2016年的基础上再压缩15%。

二是利用现代互联网技术，主动打破部门内部藩篱，疏浚审批流程堵点。淄博市投资项目联合审批网上办理，将过去的1年到1年半的办结时限，缩短至10多个工作日即可办结。凡县区有项目申报，就可立即提出申请，淄博市行政服务中心即召集相关部门首席审批代表进行联合审批。各部门对同一项目提出各自审批意见，既根治部门间推诿扯皮，更让企业摆脱来往奔波之苦。该项举措在提升自身工作效率的同时，更为企业带来可观的改革红利，赢得各方认可与称赞。

三、重落实 一是严格督促全市各级各部门进一步提高思想自觉和行动自觉,以更优质、更高效的服务,将“三最城市”建设的各项要求落到实处。时任淄博市委书记王浩同志，多次到市行政服务中心调研“三最城市”的建设落实情况，并明确提出，淄博市各级各部门要进一步坚定信心和决心, 以踏石留印、抓铁有痕的劲头抓下去，善始善终，让企业和群众不断感受到实实在在的成效和变化。

二是加强规范管理，将“三最城市”建设的各项指标落到细处，激发市场活力和社会创造力。加快推进中介服务与政府部门脱钩,积极引进市外有资质的优质中介服务机构,真正使中介组织走向市场、公平竞争、提高服务效能。加强对区县审批事项的规范,对收费标准、审批时限进行统一限定,该管的管到位、该放的放到底,确保上下一致,齐心协力把营商环境营造好。

第二篇：三、四线城市操盘经验总结报告(最全最实用)

三、四线城市操盘经验总结报告

序言：

随着城市进程的加快，本地开发商和外来开发商纷纷进军三、四线城市，群雄逐鹿，硝烟并起。尺度地产作为房地产综合服务首选机构，近年来深耕三、四线城市，取得了宝贵的实践与实战经验，在此，与各位同仁分享。

在总结三、四线城市操盘经验之前，首先需要对各种形式的城市划分标准进行厘定。根据我国房地产行业的发展情况，我们把房地产行业最为发达的城市北京、上海、深圳、广州划分为一线城市；把天津、杭州、武汉、沈阳、长春、成都、青岛、大连等发达的省会城市和沿海城市作为二线城市；按照常理把一些落后的省会城市和地级市列为三线城市，如西宁、银川、呼和浩特、襄樊、宜昌等城市；剩余的县级市和县城则是所谓的四线城市，如永济、运城、义乌，江阴、景洪等。

从以上可以看出，三、四线城市相对于一、二线城市经济实力差距很大，而作为房地产产业，他们之间的实际操盘过程会有如何不同呢？

下面重点谈一谈三、四线城市的操盘经验总结：

第一部分：

三、四线城市的房地产开发特征

1、市场容量小，项目投资须谨慎 三、四线城市规模较小，人口一般在10-200万之间，市场容量有限。目前最新消息统计，城市风险榜单前50强主要集中在华北、西北、西南，大多数集中在内陆城市，排名第一的是酒泉，第二为呼伦贝尔，备受关注的鄂尔多斯排名第六，其土地消化周期长达9.71年，供求比高达3.88，市场严重供过于求。部分开发商经历近两年大规模的造城运动才发现完全忽略了市场供需的关系，中海地产在银川的项目以最具性价比的定位和先进的营销模式努力销售一年才达到原计划销售量的40%，区域负责人说深入三、四线拓展是一件有风险的事情，尤其是房价止跌回升的过程中，一线城市和热点二线城市更能带来销量和利润。

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2、开发商综合水平不高，市场成熟度较低

受经济、政策和市场化水平的影响，三、四线的房地产开发起步较晚且不成熟。住宅商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后，缺少新的开发理念和营销推广策略，消费者的商品房产品消费意识差。在所研究的内蒙左旗市场，曾有这样两件“奇闻”：几个包工头随便找几十个工人就组建一个建筑公司，房子建到4层居然塌了；还有甚者，某个号称要做最高端楼盘的开发商财大气粗，一、二、三期项目同时开工，结果前期销售不佳，资金断链，造成项目搁浅。

3、复制一、二线城市作战经验，容易水土不服

很多在一、二线成熟市场取得骄人战绩的开发商和营销公司却在三、四线城市面临销售不佳至于进退两难，许多在成熟市场被验证了的战略经验总是大打折扣。例如银川绿地21城，项目定位和理念都非常超前，但由于在周边配套环境不成熟的地段建造了公寓和企业公园，造成滞销，等周边配套成熟时，市场已经饱和；又如北京京能集团开发的天下川项目由于一期监管不善，造成的工程质量问题在3.15被网友和各大媒体曝光，而其北京代理公司又由于解决流程繁琐一直拖延，导致品牌形象一落千丈。

究其原因是三、四线城市的城市规模都比较小，如果产品定位不准确和质量不合格，会导致前期销售状

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邮箱：1587335602qq.com http://www.xiexiebang.com 况不佳，而试图运用一、二线大城市惯用的“改头换面”方法重新包装进行市场推广的成功机率比较小。因为在此类城市，由于市域范围比较小，口耳传播比较快，焦点效应非常明显，好的事情马上就能受到几乎全城的追捧，同样，差的事情也会马上受到全城的共同指责或抵制。

4、受行政影响明显

为了拉动经济增长和提升政绩，三、四线城市的政府往往把招商引资作为重中之重。一些房地产投资项目甚至会成为地方政府的“首长”工程，享受各项税费等特殊优惠，得到各方面的大力支持。典型案例就是广州雅居乐集团旗下的海南清水湾项目，拿地楼面价为245元/平米，而市场销售价格最低为8800元/平米，结合内幕资料保守估计，其一、二级联动的毛利润最低值是71%，最高值为242%。所以，政府关系比一、二线城市可发挥更大的作用！

5、客户对产品要求不高，暂且停留在价格、户型上

在三、四线城市中，城市的经济水平较之大城市要低很多，大型的支柱产业少，欠缺成熟的经济产业链，消费者的消费意识守旧保守，房价永远是消费者最关心的因素，尤其对商品房总价的敏感度极高。价格、户型的设计往往会成为影响消费者选择的核心要素。基于这些特点，中海地产、海亮地产、恒大地产、中房地产在设计上均在户型上下了大功夫，并且均以价换量，迅速占得市场份额，其中中海地产销量领跑全市。

6、消费偏好明显，需入乡随俗

城市规模越小，当地的传统风俗、人际交往和消费习惯等特点越为明显。一方水土养育一方人，不同的民族、人文、气候、经济、传统等自然和社会属性都会在当地的居住模式上打下深刻而独特的烙印。房地产的开发和推广一定要经过充分的前期调研，尊重当地习惯。大连万达地产因地制宜，银川万达广场在设计很多方面融入了伊斯兰风格，拉近了与宁夏人民的距离；

小结： 三、四线城市起步较晚，发展较快，但本地开发商水平还不够高，以至于前期走了很多弯路，结合“外来和尚”——品牌开发商和知名投资策略机构的强势进入，加上政府调控能力弱，市场容量小等综合因素，如今的部分市场已经“生产过剩”。但对于开发商和销售顾问公司来说，是不是已经没有机会了呢？答案

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第二部分：

三、四线城市的产品定位和设计

1、楼盘的角色定位 三、四线城市的各个城市的发展情况、城市的经济特点、人们消费习惯都不尽相同，必须深入进行市场调查，理清该地区的楼市发展脉络，深入了解目前楼市发展处于哪个阶段，了解项目营销的大环境，才能使楼盘的角色得以明确。例如银川，房地产行业从2004年才刚刚起步，真正有所起色也只是在近三、四年，市场上的住宅供应多为南北向、通透、方正的舒适房型，大部分为板式楼。2007年以后，产品形态出现了高层以及小高层。截止到目前，产品形态已经趋于丰富，与一二线城市接轨：别墅、点式楼，洋房、LOFT等多种产品形态陆续上市，发展速度非常之快。而在楼盘的形象定位和推广理念上，已超越传统路线，出现了不少前卫、时尚的概念或理念，比较容易接受新鲜的产品形态及理念。在实际资料的有力支撑下，项目的各项定位越发清晰，整个楼盘的角色定位也就更加明确了。定位过程中不乏遇到很多问题，共同探讨下：

（1）定位的前提要从营销的角度出发。

目前的三、四线市场亦不是当年建好房子就有人来抢的时代，前期的策划工作一定是重中之重，首先确定目标客户人群在哪里？他们是什么情况？现在的市场是否饱和？是否有严重的同质化现象？是否找准了市场的空白点？自己的项目将来会有多少优势？怎么样解决资金问题？怎么样解决周期长问题？这就是营销先行的重要作用，在项目定位确定时已经大概明确项目情况了，万达广场开发模式就叫“订单式开发”，就是这个道理，所以别人项目不火都难。

（2）一定要结合政府的规划。

做项目定位时在，三四线城市的开发商容易忽略市场、忽略政府规划。一定要先了解清楚政府在区域板块上的规划建设，利己的地方加以利用，不利的地方合理避开。在银川一个商业项目中国穆斯林国际商贸城，号称总投资3 6亿，可就在此项目还在发愁招商工作时，2012年8月5日，总估算投资230亿的世界穆斯林城（距中国穆斯林国际商贸城25公里）在永宁县正式开工建设，是中国与57个穆斯林国家广泛合作、增进交流、加深友谊的重要平台，定位更高、规模更大、影响力更广！这样一来，中国穆斯林岂不是哑巴吃黄连！

（3）定位的档次要结合市场情况。

一般情况下，三、四线城市的开发商多是从业多年、经验丰富的商人，身边的朋友和圈层都和开发商有基本一致的看法，即对自身的项目相当乐观，这样往往容易凭个人主观意志决定项目定位，将给项目开发埋下巨大的隐患。位于银川森林公园的亲水购物广场包含世纪金花、物美超市和嘉禾影城三个部分，开发商自

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邮箱：1587335602qq.com http://www.xiexiebang.com 认为占据了重要的地理位置-北京中路；重要的自然资源-森林公园、艾依河；重要的市政配套-国际会展中心、图书馆、科技馆等；主观臆断把项目定位成银川最高端的一站式购物中心，结果由于周边居民稀少、竞争对手-万达广场的崛起、人们消费观念很难改变等因素以至于项目至今冷冷清清。针对这样现象，应以实际案例做参考，并且拿出市场数据和客户意见说服开发商，避免造成严重后果。

（4）关于三、四线城市的形象定位胆子要大，要有新意。

在三、四线城市，尤其是作为四线的县级城市，只要产品不是太差，那么就先往高拔了说，当然营销推广要做到位。为什么这么说？主要是因为县城和乡镇的客户比较容易跟风，虚荣心比较强。在大城市的人们已经逐渐摒弃了奢侈，追求舒适的时候，县城、乡镇的居民才开始追求名牌，买最贵的衣服、吃最贵的大餐、住最贵的小区，以此来显示自己的身份。举个例子，宁夏中卫市有个县城，十来个项目，品质其实都相差无几。但是有一个项目销售业绩却一枝独秀，把其他的项目狠狠地甩开一大截。为什么？就是因为项目形象拔得很高。比如“臻贵、上层”之类我们看了都要吐的词语，却让这些客户感觉到一种尊荣感，从而形成一种追风。需要注意的是这样的定位要看市场的饱和度，并且要把握分寸，以现在市场情况做纯高端项目成本高，并且随着经济形势和调控政策，塔尖购房群体越来越少，如上案例所说，拔高项目形象，推广到位，注重细节，只要超过竞争对手，亦可略胜一筹。

最后需把握一点：在三、线市，楼盘的定位不可太过于虚渺、深奥，最好能够平实、易懂一点，给项目一个清晰的形象，让购房者感觉很实在。并且，应该结合一些项目无可比拟的优势（没有优势可以制造优势），制造一些吸引人的亮点

2、三、四城市项目规划设计更要因地制宜

（1）规划设计

北方的很多三、四线城市项目地块平整，客户大多比较喜欢正南正北通透的房子，所以设计院一般采用兵营式布局，而看起来又显得死板，怎么样解决这个问题呢？

第一、要丰富产品多样性，商业、花园洋房、小高层、高层等楼体摆放错落有致；

第二，尽量是每栋之间的山墙形成半围合之势，同时在道路规划方面使之婉转曲折、曲径通幽； 第三，就是结合整体规划多做景观广场、雕塑、亭、回廊、喷泉等，使之与建筑互相搭配；

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邮箱：1587335602qq.com http://www.xiexiebang.com 综合下来，就很容易做到移步换景、规划新颖别致的效果，整体效果和性价比就会提升不少。（2）建筑外立面

颜色、建材、风格等最为引人瞩目，在三、四线城市属于投资少市场反响明显的切入点。很典型的例子就是银川的东方尚都，温馨的简欧风情，淡黄的颜色使得楼体之间的空间略显开阔，解决了后半部分高层容积率低的问题。

（3）绿化

绿化成本小幅度的增加可能就会使项目增色不少，使得项目的档次品位上升一个台阶。利用条件做微地形景观设计、同时在花草树木的选择上加以甄选和摆放：一是适应当地的气候，二是适当控制成本，在展示区选择名贵、形象好的树木，在园林内部可适当降低标准。绿化简单比喻起来就如人的衣服，可以提高整体的气质，尤其是在四线城市，一些客户还未离开土地太长时间，对花草树木更有亲切感。

（4）主入户门

一定要醒目气派，体现项目的档次和地位，营造尊贵豪华的感觉。主要是三、四线城市很多客户爱面子，讲排场。

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邮箱：1587335602qq.com http://www.xiexiebang.com（5）样板房及样板区 三、四线城市消费者更愿意相信自己的眼睛。当一个超过他们预期之外的美好场景猛然出现在自己眼前的时候，他们脑海里已经跳过买不买的考虑，直接进入到了怎么设计自己家的阶段。想要达到这样的效果，则要求样板展示一定要超过当地消费者的普遍预期，可以适当地夸张放大，但主基调要生活化，避免抽象化和印象派。针对这些特点，中海地产隆重推出的小户型婚房和实景样板区让人耳目一新，海亮地产在工法样板房方面做得非常细致而且体验区的园林让人体味到了英伦风情，恒大地产则直接推出奢装样板房与豪华售楼部，这些样板房都各具特色，激发了消费者的联想与购买欲望。

（6）新能源的利用

宁夏回族自治区吴忠市，是风、光、热等新能源发展比较成熟的城市，当地开发商通过能源部门合作，开发建设了包含太阳能、热能充分利用的高科技社区，受到政府的大力支持和客户的喜爱。

（7）从规划上缓解三、四线城市开发商资金短缺、去化周期长问题

由于受制于城市规模和消费能力、当地气候问题（部分城市冬季不能施工），单一的产品类型如纯住宅产品去化周期较长，在一定程度上会影响开发资金的使用效率，如果在产品的类型上增加商业、街铺等类型产品，则能够有效避免单一产品去划周期长的矛盾，同时提高资金使用率。

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3、产品户型设计一样要细心考究，力争经得住考验

初次接触三、四线城市的户型，是有深刻印象的：一个开发商的尾盘将近20%滞销，究其原因，竟是户型设计缺陷：两梯六户做了两个大的回廊、还有亲子门，公摊面积太大导致92㎡户型使用面积只有60几个平方，并且厨房旁边忘了开槽留天然气管道。像这样前期由于设计缺陷的的例子在三、四线城市比比皆是。

而三、四线城市的户型目前大多以自用为主，面积多为90-120㎡两居室和三居室，客户喜欢多层甚于高层，北方的三、四线城市喜欢大阳台，飘窗，因为喜欢阳光；而像内蒙一些牧民则喜欢北侧有露台，可以用来晾肉与蔬菜；随着市场的发展，户型的多样性也逐渐增多，但在设计时都要充分考虑市场和消费人群的喜好程度。

小结： 三、四线城市的规划设计不但要改变营销观念、提高专业水平、而且更要立足市场、注重客户需求、因地制宜等，开发商和顾问公司才能在竞争激烈的市场中找到机会。眼前面对政府的调控和市场的压力，三、四线城市的销售策略和销售方式和常规又有何不同呢？

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邮箱：1587335602qq.com http://www.xiexiebang.com 第三部分：营销信息释放和蓄客及销售

1、销售信息的释放

(1)现场力量大于广告力量，口碑力量大于现场力量 三、四线城市特别是四线城市客户接触商品房少，对商品房认识程度有限，主要通过现场参观了解项目，所以要强化现场包装，包括销售现场和工地施工现场，包装时一定要注意围挡包装是画面颜色要鲜艳，语言简洁，通俗易懂，如果再引入本地的方言，那就会更好，通过现场力量、施工进度树立他们对产品的信心。与广告比，县城客户更加相信朋友介绍、亲朋之间的口碑推荐，在销售中加大“老带新”的激励优惠力度，促进老带新的积极性。在经历过的一个小城市，曾有一个老大爷带领自己的亲戚朋友共计14户过来买房的场景，所以从项目前期开始，一定要抓住几个这样的关键性客户。

(2)策划好三、四线城市楼盘的前期客户积累（蓄水）及开盘销售 三、四线城市的前期客户积累（蓄水）很重要，在众多的蓄客方法中有两种方法容易取得良好的效果。

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邮箱：1587335602qq.com http://www.xiexiebang.com 第一种：进行客户登记及发行 VIP 会员卡的形式进行前期客户积累，发行 VIP 卡时，必须要求客户拿现金购买，而客户拿现金的多少可以根据城市的居民收入情况，不可过高，可以达到吸引客户的目的即可，同时说明开盘时按照 VIP 卡号码排队优先选房的机会，同时买了 VIP 卡的客户在开盘当日可优惠XXXX元每张不等。此方法的好处是可以依据 VIP 卡的购买情况，策划开盘时机及楼盘定价。

第二种方法是日进斗金法。客户凭有效身份证填取意向登记卡即可得到一张“日进斗金”卡，每天去售楼部签到一次可优惠总价50-300元不等，直到项目开盘。此种方法实用，并且满足了三、四线城市爱贪图小便宜的心理，在销售现场方面容易增加人气，主要关键的地方在于要控制好时间节点和金额幅度。案例：在银川老城区比较偏北的一个山东开发商，细致的运用了此方法，最高峰期，每套房子有七位备选客户，开盘热销一空。

（3）开盘销售的现场气氛及控制很重要。

一般来说，三、四线城市小，宣传到位，容易聚集人气。开盘当天一定要举行开盘庆典及抽奖活动，有的举行大型的歌舞表演，有的楼盘是宣传单上大胆的写上“开盘当日重大礼品来就送”这样只要有人来，人气就上来了。

小城市喜欢热闹、俗气、喜庆的音乐，对烘托现场气氛很有作用。

比如把售楼部里面的音响声音放大，如宋祖英唱的“好日子”，李娜唱的“家就在黄土高坡”等等。这样气氛就出来了。现场再稍微控制下，多增加一些客户进去，这样前面的客户看到后面的客户进来了马上会引起紧张的情绪，加上音响的亢奋作用，就马上会产生冲动，人一冲动，就失去理智，有购买的欲望和冲动，只要有人带头，后面就顺理成章，一气呵成了。

总之，三、四线城市的操盘，需要敏锐的观察现场的气氛及节奏，同时尽快调整及部署现场气氛，使其达到最佳效果。

（4）

三、四线城市的持销期及后期策略

一般，在三、四线城市，开盘后当天销售 30%--40% 以上，楼盘比较成功，如能销售到 50%--60% 以

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邮箱：1587335602qq.com http://www.xiexiebang.com 上即非常成功。所以，开盘后如何进行延续期的销售非常重要，总结了以下方法：

1.快马加鞭。开盘当晚马上赶制 DM 宣传单页，于第二天快马加鞭的要印刷厂印刷，于第三天安排人员散发，速度要快，制造出楼盘销售好、轰动的效果，同时发送手机短信，老百姓跟风情况比较严重，少数服从多数，这么多人都买了一定有买的道理，这样，如果没什么问题一周内又可销售 10%，就可达到 50%--70%。

2.老带新。利用老客户带新客户的销售方法，此方法很管用。把已经购买楼房的业主电话号码记录下来，一周后发信息，如能介绍新客户买房，可以送 2000 元物业管理费，或者签订合同时再优惠 2000 元到 5000 元。这个方法马上起作用，因为业主说一句，好过销售人员说十句。这样大概可以销售掉 10% 这样就到 80%，尾盘了。

3.感情销售法。接下来要做什么呢？就是使用你的感情，去感化业主或者客户。比如：有的没买到商铺或者住宅的可以向客户推荐一些商铺给客户用，免租 2 年，先租给你安慰一下，一般来讲，买商铺者一般不经商，公司招商部为了带旺市场，销售时就会采用返租或者免租的形式，这下刚好用上了主动免租服务，可以感化一批没买到当时认为合适的商铺或者住宅，这样客户觉得这个公司诚信、温暖，有归属感。再过一个月，这批租铺的客户，马上即可成为新业主。广州的祈福新村就是有很多客户先租房，再买房，此个楼盘的一个销售经理说，先租房后买房的业主占 30%，可见，这种感情销售法多重要。

小结：

在三、四线城市销售中，客户看到的是实在，在意的是价格、讲的是实惠、所以销售策略要入乡随俗，真情实意。那么，在推广活动上是不是这样呢？

第四部分：营销推广活动与策略

1、时间节点把控。三、四线城市购房客户的主要特征，40%比例甚至以上的购房客户来自市县周围镇乡，“候鸟”特征明显，春节前后一月左右在家，平时只有留守老人和小孩。可以在岁末年初，做一次针对外出打工的乡镇客户的“返乡购房优惠”促销，将起到显著效果。

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邮箱：1587335602qq.com http://www.xiexiebang.com 另外主要客户为城里上班族，除春节外，国庆假期最长。这两个假期街道人气最旺，三、四线项目操盘必须紧紧抓住这几个节点，提前做足文章、提前促销蓄客。

2、推广渠道及活动

（1）户外： 三、四线城市需要设计视觉冲击力较强的户外广告，比如大牌、道旗、围墙甚至条幅等，直接向目标客户进行传达，这是目前中小城市最为有效的信息传播方式之一。小城市要以户外广告，包括乡镇墙体广告，短信、DM广告为主，费用占总费用的三分之一左右。通常可以考虑在进城路口、城市中心地带五岔路口、汽车站及项目沿线布置三、四块大型户外广告牌，每块费用约几万不等/年，占领都市视觉制高点和主要交通要道是营销代理公司推广之初首先要考虑的工作。

（2）DM扫街：

派单是三、四线城市非常有效的信息传达方式。以项目位置为核心，针对２公里辐射半径内的可能目标客群进行派单，只要 DM 单页广告文案写得好，通俗易懂，开盘前印刷几十万份，大家通俗说法是说的 “扫街” 一个都不错过，一个只有几十万人口的城市，马上会引起轰动，效果很好。成本也低，8 开纸张只要 几毛钱每张。一般很多楼盘采用此方法取得很大成功。

（3）乡镇中少花钱多办事的推广方式：

乡镇式推广主要是流动宣传车、跨街横幅。流动宣传车是比较深入的推广方式，其实就是学乡镇电影院宣传影片的方式，租一辆小微型车，包装一下车身（打上项目广告），配上一个大喇叭，让它在县城、镇上市集满街跑，别看这个很俗气，还真管用，吆喝个半天，整个县城或镇上保准都知道了。

跨街横幅也是有效的推广方式，学习脑白金的乡镇推广方式，以铺天盖地的跨街横幅或墙体广告狂炸市场，在欠发达的地方，这招很好使。大城市是不让悬挂跨街横幅的，影响市容，小县城、乡镇可没有限制，到处都是。既然到处都是，做跨街横幅的时候切记两点：第一是要多，多而集中才能出效果；第二是内容要简洁、醒目，最好有“礼品”、“优惠”等字眼，这样才吸引眼球。

（4）SP活动：

SP活动在中小城市房地产项目营销推广的地位举足轻重，在树立形象、形成事件新闻、吸引关注、扩大影响、促进销售等方面起到了重要的作用。尽可能多做活动，积聚人气，礼品永远是最好的刺激，礼品的选择上一定要实惠大气，否则效果会大打折扣甚至适得其反。“政府搭台，企业唱戏”，如果活动能与当地政府挂钩，效果将更为突出。

（5）短信息：

短信息的覆盖面广，目标集中，针对性较强，信息传达率高，成本相对不高该方式已经越来越受三、四

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邮箱：1587335602qq.com http://www.xiexiebang.com 线城市房地产开发企业所钟爱。

（6）直投：

通过直邮或者专人定向投放宣传资料由于目标对象明确，信息传达到位率和获知率高，就是把 DM 宣传单页夹在报纸里面，此种方法主要针对的行政事业单位的人员，如公务员、老师、医生、个体工商户、各乡镇及村党支部等。范围稍小，但也是被认为是行之有效的信息传播方式。

（7）电视、电台：

中小城市当地电视台收视率普遍较高，在当地电视台做形象广告、图标广告、文字广告等传播效果较好。电台广告的循环播放辐射面窄，但针对性强，成本较低，也是行之有效的信息传播方式。

（8）互联网络（适用于三线城市）：

网络传媒时效性强，刷新快，不受地域限制。表现手段多样，灵活，声音，图像可一应俱全，客户不仅在家中就可以了解楼盘，还可以与客户进行实时讨论和互动。是近年来许多开发商比较重视的一个传播平台。但是，在部分三线城市中，许多大型专业房地产网络媒体还未渗入当地，而当地客户也未形成上网查看楼盘的习性，所以，三线城市的互联网推广较少，但应实时关注网络在三、四线城市的发展。

3、营销策略

（1）在销售上要坐销和行销相结合

在三、四线城市尤其是不发达的地区，因为网络媒体、报纸媒体等信息传递不及时，需要下乡行销相结合，包括乡镇重点单位拜访、街头商铺、商贸市场DM派发，装设横条幅、条幅广告，在客户有限，扩大楼盘广告的覆盖面。以销售中心坐销打阵地战，精美大气的现场包装，训练有素的置业顾问，待客上门，在销售中心促成交易，有条件的，可以组织一个泛销售队伍，不在县城开展，主要针对乡镇客户展开渗透，可以达到意想不到效果。

（2）

三、四线城市客户讲求实在、实惠，礼品先行。

针对他们这些特点，可以开展大规模的礼销：项目入市前可以先印制大批量的礼品，礼品可以分为来访礼品、预约礼品、成交礼品、新年礼品。来访礼品可以为5元左右的钥匙扣、礼品伞；预约礼品可以在100元左右的家庭摆设、实用生活品，成交礼品可以价值高点，新年礼品主要是新年挂历、台历之类，礼品的派送可以给来访客户以惊喜，提高满意度和口碑传播力度、客带客的积极性。特别是县城推广时候，需要常常下乡镇、上门推介拜访，这些礼品将带来不可估量的好处。

（3）

三、四线城市的的政策法规环境较宽松，适时解决开发商资金问题。三、四线推广销售上可以打很多擦边球，比如在未取得预售证前，可以打预约广告，展开预约，收取客户小定。近半月的预约后，推出产品基本预订一空，开盘时候只是象征性开盘，交钱签合同。另外一种方

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邮箱：1587335602qq.com http://www.xiexiebang.com 式就是团购，通过开发商或者自身关系找到企事业单位的领导人，让其发动员工积极性，并给与一定的优惠政策，找准适合的时机在会议室或者酒店会议中心开展选房大会，再给予一定的促销政策如优先选房，团购折上折等。需要注意的问题就是要让单位领导出面并起带头作用，这个可以私下送套房子或给予优惠等。这样可以及时解决开发商前期资金不足的问题。

（4）四线城市项目不能单打独斗，大规模的项目，需要加强政府公关，共同造势。

公关活动多与政府部分互动配合，提高活动的权威性，不要学一、二线城市动不动就搞太多大明显、大师、大腕什么的来助阵，一则县城客户不认识，二则花费巨大不实用，开发商营销成本吃不消。政府公关一方面要“吃喝请送”攻人情，二要“运城造势”攻县情，帮政府提升城市，帮领导提升政绩，二者缺一不可。

（5）

三、四线城市招聘来的置业顾问，要实行人性化的管教，要重“教”，而非“管”。

拿一二线城市的置业顾问管理方式来管理县城置业顾问是行不通的。一则因为部分县城的姑娘们接触房地产行业不多，行业知识太浅，需要多教化，二则是县城的青年们工作是一种休闲，管得太严，会当逃兵。

4、平面广告

（1）适宜的广告创意

由于经济发展速度、人们的观念、思想开放程度等各方面的差异，决定了不同级别城市人们欣赏能力的差异。在三、四线城市推广项目，必须充分考虑人们的审美习惯和接受能力。在北京、上海、广州等一线城市，各类抽象的概念、前沿的理念充斥楼市，丰富地产文化的同时，超前、独特的广告创意会十分吸引人的眼球。而在三、四线城市，人们的接受能力有限，很多富有内涵极具欣赏价值的广告却受到人们的冷落，原因很简单，目标消费群不理解其中的寓意，或者超前的创意脱离了他们的品味范围，使楼盘与目标群体脱节。尤其是县城人的视野、理念相对狭窄，同时又更实在，重利益多于概念、重物质胜于精神，他们的“尊贵”、“荣耀”都需要实物体现，如果推广主题不紧扣项目实际卖点，他们是没有闲功夫理你的。

（2）文案方面有新意：

由于三、四线城市居民民风纯朴，生活节奏缓慢，文化水平相对较低，简单、通俗、直接明了、亲切、可信的文案更容易被接受。文案表现忌晦涩、生词，避免散文诗、朦胧诗般云山雾罩，不知所云。如银川森林半岛的广告语：2.4万轻松入住，敢于对丈母娘说不！银川澳海澜庭则用幽默诙谐的宁夏话诠释了怎样用房子Hold住爱情，都达到良好的宣传效果。

（3）平面表现方面：

宜简洁、明快、适当媚俗、易理解、易记忆，色彩适当浓烈明显对比，字要大且粗线条，画面适当夸张，避免唯美、含蓄、抽象。

总之，相对于一、二线城市的营销推广，三、四线城市的营销更具特色，需要解决开发商

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邮箱：1587335602qq.com http://www.xiexiebang.com 的资金短缺问题，各种营销活动需要把握时间节点、更贴近客户、贴近市场，尤其是四线城市需要行销和坐销相结合。归纳总结为：

大城市的眼光（专业化）+ 小城市的运作（本土化）= 三、四线城市项目操盘制胜之道。

但不同城市有不同城市的特点，调查研究清楚了就可有针对性的进行策划，还有很多不足之处，希望多多指导。

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第三篇：淄博市救助管理站经验材料

淄博市是鲁中地区重要交通枢纽城市，是省内外城市流浪乞讨人员重要流经地。长期以来，市委、市政府始终把城市流浪乞讨人员救助管理工作作为社会救体系的重要组成部分，给予高度重视。特别是近年来，按照国家民政部和省民政厅关于开展救助管理机构规范化建设的工作部署，各级牢固树立“人性化救助”理念，变“被动求助”为“主动救助”，完善救助制度，创新救助方式，对流浪乞讨人员实施全方位、全时制、无缝隙救助，有效维护了受助人员的合法权益。据统计，2006年以来，全市共接待求助对象8239人，实施救助7231人。其中，救助成年人5771人、流浪儿童635人，庇护遭受家庭暴力的妇女500余人。2010年，全市共接待救助对象2279人，实施救助2058人。其中救助流浪未成年人135人，庇护遭受家庭暴力的妇女11人，对53名伤病受助对象进行了有效医疗救助，为179名走失智障人员找到了亲人，有力地促进了全市社会和谐稳定。我站多次被评为全市民政工作先进单位，被市委市政府评为市级文明单位。2010年7月，全省救助管理机构规范化建设现场会在我市召开，8月12日，我站参加全国流浪未成年救助保护中心建设经验交流会，在会上作典型发言；我站被市民政局推荐参评全省民政系统行风建设示范单位。

我们的主要做法是：

一、加大资金投入，全面提升救助设施建设规范化水平基础设施，是做好流浪乞讨人员救助管理工作的重要物质平台。近年来，我市严格依据国家和省关于加强流浪乞讨人员救助管理工作部署和基本设施建设标准，加大资金投入，先后对全市救助管理工作的基本设施设备进行全面更新和完善，使救助管理能力得到了显著提升。重点加强了三个方面建设：

（一）全面加强救助管理机构建设

2006年8月，市政府针对原市救助管理站场地狭小、设备老化的状况，将市救助管理站建设纳入当年全市重点工程项目。投入资金650万元，利用两年时间对市救助管理站进行了搬迁新建。整个工程，占地7亩，总建筑面积3000多平方米，设臵床位120张，并根据受助人员的性别、年龄和身心状况，将救助站划分为“办公服务、成年人保护、未成年人保护、妇女保护、医护观察”5个功能区。在此基础上，我们还根据工作实际，依托市救助管理站先后成立了“市反家庭暴力妇女庇护中心、市流浪儿童救助保护中心、市救灾紧急避险中心”三家救助机构，并协调公安部门在站内设立了专门的警务室，为全面维护受助妇女儿童的合法公益搭建起了重要平台。

（二）健全完善各类配套设施设备

在加强三项重点设施建设的基础上，为进一步提升救助管理能力，我市又围绕受助人员“生活、学习、娱乐、医疗”等需要，投入资金近200万元，为市救助管理站配套完善各类救助设施设备10余类70余项。投入资金近10多万元，对市救助管理站院内环境进行了绿化和美化。投入资金150万元，配备了3台专用救助车。积极协调驻地公安部门在站内设立了专门警务室，安排一名民警长期驻站办公，负责对受助的可疑人员进行身份甄别和认定，确保安全稳定。同时，着眼应急救助工作需要，投入资金近20万元，在站内安装了紧急呼叫救助服务系统。聘请专家建立了淄博市救助管理门户网站，并在全市开通了救助管理信息化系统，实现了全国互联、信息共享和实时监管。截至目前，已建立求助人员电子档案1万余份，其中流浪儿童档案500余份，庇护妇女档案130余份。

（三）积极推进基层救助管理站点建设

为推进救助管理工作深入开展，从2008年开始，各级民政部门围绕“自愿求助、无偿施救、无缝隙救助、应助尽助”的工作目标，以开展“城市流浪乞讨人员救助服务网络进社区活动”为载体，在全市启动了“乡镇（街道）、村（居）”基层救助管理站点建设，取得了明显成效。截至目前，全市已建立各类基层救助管理站点1142处。其中，乡镇（街道）救助管理站点109处，实现了全覆盖。建立村（居）基层站点1033处，占全市村（居）总数的28.9%。同时，围绕扩大救助管理信息覆盖面，投入资金60万元，在全市车站、商场、市区繁华地段设立救助引导牌100余处，张贴、发放印有救助站地址、电话等信息的宣传单1.5万余份，为流浪乞讨人员及时得到救助提供了极大方便。

二、加强制度建设，促进救助管理工作规范有序开展

近年来，我市围绕“规范救助程序、明确救助条件、完善救助内容、规范救助行为、提升救助效率”等方面，先后建立和完善各类救助管理制度60余项，为推进全市救助管理工作专业化、标准化和规范化发展提供了重要保证。特别是近年来，我们着眼“变被动求助”为“主动救助”的工作目标，结合实际，创造性地建立了三项新的救助管理制度：

（一）建立灵活高效的一体化联动机制

市政府专门成立了由分管副市长任组长，市民政、公安、妇联、交通、城管执法和铁路等12个部门和单位负责同志为成员的全市城市流浪乞讨人员救助管理工作领导小组，定期召开联席会议研究解决救助管理工作中遇到的困难和问题，制定和落实相关配套政策。今年，市政府又着眼救助管理工作形势任务变化，及时下发了《关于进一步加强城市流浪乞讨人员救助管理工作的通知》，进一步明确了救助管理工作的重大意义、目标任务、指导原则和经费保障渠道，对各相关部门的职责范围、参与救助工作的方式作了进一步调整和规范，为全市救助管理工作实现部门一体化联动、规范化开展提供了坚强有力的组织保证。

（二）建立了完善的街头流动救助制度

按照民政部和省民政厅工作部署，坚持把街头流动救助作为实现变“被动求助”为“主动救助”的突破口，在市和区（县）全部建立了完善的街头流动救助制度，安排人员和车辆开展经常性巡回救助。在此基础上，我们根据岁末年尾、月初月末流浪乞讨人员较为集中的规律，探索建立了“每月逢九必救”工作制度（9日、19日、29日）和每年冬季“寒冬送暖”救助制度。在这些重要季节和时段，充足准备“御寒衣物、各类食品、饮用水、药品”等救助物资，安排救助车辆24小时巡回救助，并联合公安、城管、医疗卫生机构等部门和单位建立了应急救助队伍，随时做好突发疾病、突发情况的应急救助准备，确保流浪乞讨人员生命安全和合法权益得到保障。据统计，2008年以来，全市通过流动救助共救助流浪乞讨人员500余名，为受助人员提供食宿、购买返程车票折款40余万元。去年1月，市救助管理站成功解救一名被拐骗的四川少女并帮助其顺利返乡，经新闻媒体报道，赢得了社会各界广泛赞誉。

（三）健全了受助人员安全送返制度

近年来，我们围绕帮助困难外省籍求助人员顺利返乡和淄博籍流浪乞讨人员接回，先后建立了《困难受助人员安全返乡护送制度》、《流浪乞讨人员家庭汇款程序》和《淄博籍流浪乞讨人员接送差旅费报销办法》等制度。同时，针对国家重大节日期间票源紧张的实际，积极协调市交通、铁路、客运和公安等部门签订了《城市流浪乞讨人员返乡订票和换票协议》，简化了救助程序，提高了救助管理效率。此外，市救助站还挑选3名年富力强、有经验的工作人员成立了“外省籍流浪乞讨人员返乡护送队”，负责护送受助人员安全顺利返乡。2007年以来，我市共安全送返新疆、四川、内蒙、云南、广西等地流入我市的流浪乞讨人员560余名，均得到受助人员亲人和当地政府的一致好评。

近年来，我们围绕帮助困难外省籍求助人员顺利返乡和淄博籍流浪乞讨人员接回，先后建立了《困难受助人员安全返乡护送制度》、《流浪乞讨人员家庭汇款程序》和《淄博籍流浪乞讨人员接送差旅费报销办法》等制度。同时，针对国家重大节日期间票源紧张的实际，积极协调市交通、铁路、客运和公安等部门签订了《城市流浪乞讨人员返乡订票和换票协议》，简化了救助程序，提高了救助管理效率。此外，市救助站还挑选3名年富力强、有经验的工作人员成立了“外省籍流浪乞讨人员返乡护送队”，负责护送受助人员安全顺利返乡。2007年以来，我市共安全送返新疆、四川、内蒙、云南、广西等地流入我市的流浪乞讨人员560余名，均得到受助人员亲人和当地政府的一致好评。

三、加强队伍建设，为救助管理规范化工作提供组织保证

近年来，我们按照“以人为本”的救助原则，坚持以“加强思想引导、规范服务行为、强化业务培训”为抓手，以深入开展人性化亲情服务活动为实践载体，不断加大工作力度，使全市救助管理队伍的整体素质得到了明显增强。

（一）加强救助管理队伍组织建设

为加强工作力量，2006年，市政府将市救助管理站编制数由12个增加到17个，工作人员工资和福利待遇全部由财政足额拨付。按照全市部署，各区（县）、乡镇街道和村居全部建立了相应的工作队伍。目前，全市各级从事救助管理的专兼职人员达到360余名。同时，积极发展、登记注册救助管理志愿者队伍3700余人。去年，我们又根据市救助管理站干部职工年龄结构趋于老化、救助管理任务日益繁重的实际，采取从市民政局内部调剂和利用事业单位招聘的时机，安排5名年轻、能力强的同志到市救助管理站工作。调整后，干部职工的平均年龄下降了4.5岁，大学文化程度上升了13个百分点，救助管理队伍的活力明显增强。

（二）加强救助管理专业技能培训

切实把把经常性的教育培训摆到突出位臵。从2007年开始，挑选有丰富工作经验的专业技术骨干深入基层开展巡回培训和专题讲座，让工作人员全面掌握救助管理工作的政策法规、救助条件和程序、方法技能，并作为一项工作制度长期坚持。截至目前，累计开展讲座和培训50余场次，培训区（县）、乡镇（街道）、村（居）和社区志愿者等基层救助管理人员8000余人次。同时，针对流浪儿童、庇护妇女救助管理和维权工作日益突出的实际，成立了流浪乞讨人员心理辅导室和心理咨询室，聘请山东理工大学的心理学专家和司法技术骨干定期为救助管理人员进行心理矫正、精神调适、依法维权和可疑人员身份甄别等知识技能辅导培训，使救助管理队伍的能力素质得到了全面提升。建立、完善各类救助管理制度60多项，编印《流浪乞讨人员政策文件汇编》，定期组织职工业务技能比武和军训活动。通过理论学习、技能培训、职业道德教育和廉政教育等手段提高干部职工综合素质。同时，积极探索救助工作社会化推进方式，注重吸引整合社会资源推动救助管理工作，组建近4000人的救助管理志愿者队伍，对乡镇（街道）、村（居）干部进行救助业务培训，初步形成了“大救助”工作格局。

（三）组织开展亲情救助服务活动

坚持以经常性的教育引导和开展亲情化服务活动为抓手，着力加强救助管理人员思想和作风建设，变“管理者”为“服务者”，投入真情救助服务。近年来，我们围绕规范服务行为，开展了“三声、四心”服务活动，即：对待受助人员做到来有应声、问有答声、走有送声，接待热心、服务细心、解答耐心、救助真心”，并动员救助站干部职工自发捐款设立了专项救助基金。通过开展活动，先后帮助160余名外省籍受助智障人员、流浪儿童和庇护妇女顺利回归家庭。同时，围绕为受助人员提供良好医疗服务，在市和区县全部设立了定点救助医院，实现了“小病不出站、大病到医院”的工作目标。

近年来，我市救助管理工作虽然取得了一些成绩，但与上级业务部门要求和兄弟市的工作相比，还有较大差距。下一步，我们将按照民政部和省民政厅工作部署，以科学发展观为指导，虚心学习各兄弟单位的好经验、好做法，更新观念，开拓视野，不断探索创新人性化亲情救助模式，努力把我市救助管理工作提高到一个新水平，为促进社会和谐稳定做出新的贡献。

第四篇：淄博市城市房屋拆迁管理办法

淄博市城市房屋拆迁管理办法

淄博市政府第２１次常务会议讨论通过）

第一章 总则

第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《山东省城市房屋拆迁管理条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡在本市城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属设施的，适用本办法。

在城市规划区内集体土地上，因城市建设需要拆除房屋及其附属设施的，参照本办法执行。

第三条 拆迁人必须依照本办法实施拆迁，按规定标准对被拆迁人给予补偿或者安臵；被拆迁人必须在规定的搬迁期限内完成搬迁。

同被拆除房屋相关的其他单位和个人应当与被拆迁人处理好双方的权利、义务关系，配合做好房屋拆迁有关工作。

第四条 市房产管理部门主管本行政区域内的城市房屋拆迁管理工作，市房屋拆迁管理办公室具体负责城市房屋拆迁管理工作。

县房产管理部门主管本行政区域内的城市房屋拆迁管理工作。

第二章 拆迁管理

第五条 任何单位或者个人需要拆迁房屋及其附属设施的，必须向市或者县房屋拆迁主管部门提出书面申请，经批准核发房屋拆迁许可证后，方可拆迁。

未取得房屋拆迁许可证的单位或者个人，建设管理部门不得批准拆迁建设开工手续。

第六条 拆迁申请人应当根据不同项目，向市、县房屋拆迁主管部门提交下列相关材料：

（一）拆迁申请书；

(二)拆迁计划和拆迁补偿、安臵方案；

（三）国有土地使用权批准文件；

（四）建设项目批准文件；

（五）建设用地规划许可证；

（六）房地产开发经营许可证；

（七）拆迁人的资信证明文件；

（八）委托拆迁协议书；

（九）其他需要提交的相关材料。

第七条 房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁人、实施拆迁单位、拆迁范围、补偿安臵方式、搬迁期限、拆迁期限、过渡期限等予以公告。同时通知有关部门暂停办理下列事项：

（一）公安机关办理的迁入居民户口或者居民分户。但因出生、军人复员转业退伍、婚姻、大中专毕业、刑满释放等确需迁入户口或者分户的，经县级以上人民政府批准后方可办理；

(二)城市房屋、国土资源管理部门办理的房屋、土地使用权买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产等手续。但人民法院或者仲裁机构生效的判决、裁决执行的除

外；

（三）规划、建设部门办理的房屋新建、改建、扩建和装修等批准手续；

（四）工商行政管理部门办理的营业执照。

第八条 拆迁人取得拆迁许可证后应当将经批准的拆迁计划和拆迁补偿、安臵方案向被拆迁人公布并做好解释工作。

第九条 拆迁人与被拆迁人应当在公告规定的搬迁期限内，依照本办法的规定签订拆迁补偿、安臵书面协议。拆迁人应当在拆迁补偿、安臵协议签订之日起１５日内报房屋拆迁主管部门备案。

协议应当根据不同情况明确下列有关事项：

（一）被拆除房屋的位臵、建>面积、结构、成新；

(二)拆迁补偿方式、标准；

（三）补偿价款；

（四）补偿或者安臵房屋的位臵、建>面积、结构、成新；

（五）搬家补助费、临时安臵费、一次性停产停业补助费；

（六）搬迁过渡方式、期限；

（七）附属设施补偿价款；

（八）各种价款支付方式、时间；

（九）违约责任；

（十）拆迁当事人认为应当订立的其他事项。

第十条 拆迁人与被拆迁人在公告规定的搬迁期限内达不成协议的，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。房屋拆迁主管部门应当在受理裁决申请之日起３０日内作出裁决。

当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起１５日内向人民法院起诉。拆迁人已给被拆迁人作了补偿、安臵或者提供了周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。法律、法规规定停止执行的除外。

第十一条 被拆迁人必须在房屋拆迁公告规定的或者裁决作出的搬迁期限内完成搬迁。被拆迁人无正当理由逾期不搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门强制拆迁或者由作出裁决的房屋拆迁主管部门申请人民法院强制拆迁。

第十二条 拆迁人拆除他人产权房屋及附属设施的，必须委托具有房屋拆迁资格的单位实施，委托双方当事人应当签订委托拆迁书面协议。

拆迁人拆除自有产权房屋及附属设施的，经房屋拆迁主管部门批准后可以自行拆迁。

第三章 拆迁补偿与安臵

第十三条 拆迁人必须对被拆除房屋及其附属设施的合法所有人，依照本办法的规定给予补偿。但拆除违章建>和超过批准期限的临时建>不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建>，按被拆除房屋重臵价格的３０％至６０％给予补偿。

第十四条 拆迁补偿实行货币补偿或者房屋补偿。补偿方式由被拆除房屋的合法所有人选择。

第十五条 拆除住宅房屋实行货币补偿的，拆迁补偿金额按照被拆除房屋原所有权证载明的建>面积的重臵价格及成新，结合被拆除房屋所在区位和楼层确定。计算公式为：货币补偿金额＝〔被拆除房屋重臵价格×成新率×（１＋楼层调整系数）＋区位补偿金额〕×被拆除房屋建>面积。

被拆除住宅房屋系平房且带院落的，货币补偿金额应当适当增加，但最高不超过１０％。

区位类别按市政府届时公布的土地级别及分布区域由市房屋拆迁主管部门划分。

区位补偿标准、住宅房屋重臵价格及成新标准、楼层调整系数、附属设施补偿标准由市房屋拆迁主管部门会同市价格主管部门提出，经市人民政府批准后执行。

第十六条 拆除住宅房屋实行房屋补偿的，按照被拆除房屋原所有权证载明的建>面积补偿。新建非住宅建设工程的，给予易地补偿房屋；新建住宅建设工程、住宅和非住宅混合单体建设工程、居民小区开发建设工程的，给予就近补偿房屋。

补偿房屋的建>面积与被拆除房屋建>面积相等部分按照本办法第十五条规定确定价款，补偿房屋的建>面积超出所拆除房屋建>面积部分，按商品房价格的８０％确定价款；被拆除房屋按照本办法第十五条规定确定补偿价款，然后按照分别确定的价款，拆迁人与被拆除房屋的所有人结清差价款。拆迁人提供补偿房屋的建>面积不得少于被拆除房屋的建>面积，户型设计必须符合山东省住宅建>设计标准规定的面积标准与套型。补偿房屋的位臵不得低于被拆除房屋所在区位的两个类别，但被拆除房屋所有人与拆迁人另有协议的除外。

补偿房屋的选择顺序按照被拆迁人搬迁先后顺序确定。优先照顾年满６０周岁以上的孤寡老人及下肢严重残疾者。

第十七条 拆除非住宅房屋实行货币补偿的，拆迁补偿金额按照被拆除房屋原所有权证载明的建>面积的市场评估价格确定。

评估业务必须由依法成立的具有相应房地产评估资质的机构办理。评估机构由拆迁人与被拆除房屋的所有人在拆迁公告公布之日起７日内协商选定。同一范围、时效的拆迁项目，在规定期限内达不成一致的，由房屋拆迁主管部门指定。但是属于政府投资建设的市>建设工程，由房屋拆迁主管部门直接指定评估机构。

评估费用由拆迁人承担。

第十八条 拆除非住宅房屋实行房屋补偿的，按照被拆除房屋原所有权证载明的建>面积补偿。新建市>建设工程、住宅建设工程的，给予易地补偿房屋；新建非住宅建设工程、非住宅和住宅混合单体建设工程的，给予就近补偿房屋。

补偿房屋建>面积不得少于被拆除房屋的建>面积，超出面积最多不得超过所拆除房屋原所有权证载明建>面积的３０％，补偿房屋的位臵不得低于被拆除房屋所在区位的两个类别。但被拆除房屋所有人与拆迁人另有协议的除外。

补偿房屋与被拆除房屋均按本办法第十七条规定确定价格，拆迁人与被拆除房屋所有人结清差价款。

第十九条 拆迁人对被拆除房屋所有人实行房屋补偿的，双方结清差价款后，房屋拆迁主管部门应当出具房屋拆迁补偿证明。拆迁人凭房屋拆迁补偿证明、房屋拆迁补偿协议到产权登记机构为被拆迁人办理产权手续。补偿房屋面积与所拆除房屋面积相等部分只缴纳产权登记费用，超出面积部分按国家、省、市有关房产交易的规定缴纳税费。

第二十条 拆除住宅房屋的附属设施，按照市房屋拆迁主管部门制定的补偿标准给予货币补偿；拆除被拆迁人自费安装的电话、有线电视、信息网、空调，按照价格主管部门届时规定的移动安装费用或者市场价格给予补偿；拆除被拆迁人自费开户的管道燃气、暖气，按价格主管部门届时规定的开户费用给予补偿。

补偿房屋已具备上述设施并能正常使用的不予补偿。

第二十一条 拆除营业、生产用房造成停产、停业引起直接经济损失的，由拆迁人按营业、生产用房原建>面积给予合法使用人一次性停产停业补助费。

第二十二条 拆除出租的公有住宅房屋，实行货币补偿的，由被拆除房屋的所有人按照原建>面积安臵合法使用人。安臵房屋所在区位类别低于被拆除房屋所在区位类别的，每降低一类增加１０％安臵面积，但不得低于被拆除房屋所在区位的两个类别。双方另有协议的除外。

第二十三条 被拆除房屋的合法使用人，在拆迁公告规定的搬迁期限内搬迁完毕的，由拆迁人发给一次搬家补助费；临时性过渡安臵需>次搬迁的，发给两次搬家补助费。

第二十四条 被拆除房屋的所有人与使用人为同一人，实行货币补偿的，由被拆迁人自行寻找安臵用房，由拆迁人发给被拆迁人３个月临时安臵费。实行期房补偿的，过渡期限最长不得超过１８个月；由被拆迁人自行解决过渡用房的，由拆迁人按月发给被拆迁人临时安臵费，直至补偿房屋交付之日；由拆迁人解决过渡用房的，不发给临时安臵费。实行现房补偿的，不发给临时安臵费。由于拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对由被拆迁人自行解决过渡用房的，从逾期之日起由拆迁人付给被拆迁人的临时安臵费增加一倍；对由拆迁人解决过渡用房的，从逾期之日起，拆迁人应当付给被拆迁人临时安臵费。

第二十五条 临时安臵费、搬家补助费、一次性停产停业补助费的标准，市房屋拆迁主管部门可以根据实际情况及时进行调整，报市人民政府批准后执行。

第四章 罚则

第二十六条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门予以警告，责令停止拆迁，并可处以１万元以上１０万元以下的罚款：

（一）单位或者个人未取得房屋拆迁许可证，擅自拆迁的；

(二)拆迁人擅自改变拆迁范围和期限的；

（三）单位或者个人委托未取得拆迁资格的单位进行拆迁的。

第二十七条 拆迁人擅自降低补偿标准的，由房屋拆迁主管部门予以警告，责令停止拆迁，并可处以３万元以下的罚款。

第二十八条 拒绝、阻碍房屋拆迁主管部门工作人员或者其他有关拆迁工作人员依法执行公务的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十九条 房屋拆迁主管部门工作人员及其他有关拆迁工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 附则

第三十条 本办法自发布之日起施行。市政府淄>发〔１９９１〕１４７号文件印发的《淄博市城市建设房屋拆迁管理若干规定》同时废止。

附：临时安臵费、搬家补助费、一次性停产停业补助费标准

１、临时安臵费

住宅：３００元／户、月

非住宅：１０元／建>平方米、月

２、搬家补助费

住宅：３００元／户、次

非住宅：５元／建>平方米、次

３、一次性停产停业补助费

营业用房：一层２０元／建>平方米

>层及以上１０元／建>平方米

生产用房：８元／建>平方米

第五篇：城市基础设施建设的经验做法

关于城市水利基础设施建设的调研报告

2011年以来，**县水务局在县委、县政府的领导下，以科学发展观为指导，全面践行“四兴”发展战略，攻坚克难、锐意进取，大力发扬“献身、负责、求实”的水利行业精神，在加强城市基础设施建设方面，取得了较好成绩。为全面实现“强县、名城”发展目标作出了积极努力。

一、2011年以来加强全县城市基础设施建设基本情况和主要做法。

2011年11月，**县委十五次党代会隆重召开，对我县未来五年的工作进行了谋划部署，会议提出了“四新”总体要求和“四兴”发展战略，明确了“强县、名城”发展目标和“五力提升”的政治保障措施，可以说思路非常清晰，形成了一个完整的战略体系，构成了我县今后五年经济社会发展的行动纲领。

（一）、以“四兴”发展战略为统领，全面落实重点水利项目建设。

作为全县水行政主管部门，水务局始终坚持科学发展民生水利事业，确定了以“四兴”发展战略为统领，全面落实重点水利项目建设的重要决策部署。2011年至2013年间，累计向上争取水利工程建设资金1.8亿元，主要实施了一批解决群众切身利益、促进城市繁荣发展、改善社会环境治理的重点水利工程项目：实施了14座小型病险水库除险加固工程，农田灌溉更加保障，水库安全隐患得到有效治理；实施了国家级小型农田水利重点县建设项目，完成加

信、中和、新城三个灌区末级渠系改造工程，完成渠道衬砌60公里、渠系构造物251座、植树2.8万株，新增水田面积3.4万亩，改善水田面积8.4万亩，灌溉保证率达到75%；完成现代农业示范区（二期）加信灌区渠首改造工程，辐射带动有机绿色水稻种植10万亩，农田水利基础设施薄弱问题正在逐步解决；实施水田生产基地建设工程，打机电井78眼、发展水田面积18.2万亩，使我县一跃成为百万亩绿色水稻种植生产大县；实施蚂蜒河堤防应急度汛工程，完成14处总长8900延长米蚂蜒河堤防险工弱段干砌石护坡、钢筋笼固脚和抛石护岸建设任务，在使沿岸十多万亩耕地免受洪水侵蚀的同时，也给两岸群众生命和财产安全上建设了一道保护屏障；大力发展养生文化，不遗余力完成了城郊山河干线渠道衬砌1.72公里，建设橡胶坝2座，完成西排水沟治理工程，让宜居**成为现实；节约水资源，大力发展节水型农业，全力打造8600亩旱田高效节水增粮工程，喷灌、微灌、滴灌等先进节水工艺建到田间生产第一线，让群众触目可及高效节水技术在现代农业中的发挥作用；高度重视以人为本的服务理念，完成全县39个山洪泥石流重灾区村屯和25座小型水库的信息化建设，新建17处自动监测站、22处简易监测站，25处简易水位站和7个乡镇预警分中心。

（二）、以不断改善民生为己任，全面提高为人民服务工作质量。

解决民生问题是我们党和国家一切工作的出发点和落脚点。只有认清我县的基本县情、水情，才能在解决实际问题的过程中拿出管用有效的具体措施，才能改善和加强城市基础设施建设。我县为革命老区，抗战时期经历过飞机、大炮轰炸等血的洗礼，上世纪八、九十年代以来，县人均生活指标远低于国家标准，属国家级贫困县，县财政无钱搞建设，导致我县各项基础设施严重落后，农田水利工程建设更显十分薄弱。近4年来，县水务局坚持以人为本，民生为先，着重提高服务本领，切实做了一些有效改善民生的具体事情：做好“引黄济新”城镇供水项目谋划工作，完成4眼县城地下水应急后备水源井工程；超前规划落实水利大项目，几年来共谋划项目近40个；注重服务县域经济建设，累计完成产业招商6140万元，完成总部经济647万元；继续实施农村安全饮水工程，解决38个村屯1.3万口人安全饮水问题，有效改善了人民群众的生产生活环境；实施生态修复工程，完成了安山、新胜和华奇小流域治理工程，完成治理面积3120公顷；针对近两年年我县发生历史罕见汛情，我们严格按照“以防为主、蓄泄结合、科学调度、全力抢险”的工作方针，全力做好防汛工作，保证了人民群众生命财产安全，真正实现汛期无人员伤亡、无水库决口、无堤防溃坝的“三无”工作目标，2014年我局被评为全省抗洪抢险先进集体；大力加强水资源管理，确保

有限的水资源得到利用，累计新增安装水表23块，设专人管理水表安装调试，有效地控制了水资源浪费情况。完善水行政执法体系，强化自身建设，规范水政执法工作，加大了对水事违法案件的执法力度，累计共受理水事案件30起，有效地开展了执法工作，对水行政违法行为起到了震慑作用，维护了法律的尊严，为国家挽回经济损失逾百万元；积极创新工作机制，全面加强灌区管理，加大涉农服务力度。如期完成全国第一次水利普查所有专项任务，得到省市好评。积极与各部门沟通，掌握河流水情，为保春灌提供第一手材料，为农业增产、农民增收打下良好基础；加强综合治理，及时化解各种矛盾，尽全力抓好信访稳定工作，四年安全生产无事故。

（三）真抓实干、倒排工期，全力完成好2014年水利工程建设任务

2014年是贯彻落实党的十八届三中全会和县委十五届五次全会的开局年，完成好今年的工作任务对今后各项工作的开展部署都将产生重大影响。2013年至今春，我县降雨次数多、雨量大，洪峰形成多次，水毁情况十分严重。能否安全度汛、实现汛期“三无”工作目标，能否完成灌溉任务，能否最大限度保护好农田水利基础设施建设，能否保障生态可持续发展，能否……一切涉及群众生命和财产安全、涉及城市经济发展的问题都同时摆在**县委、县政府和水务部门面前，抢时间就是保生命、抓项目就是保安全，县水务局及时掌握政策动态，经过不懈努力的对上争取，成功申请省市水毁建设资金3700余万元，修建了以下几项工程：一是拦河坝水毁工程建设项目。主要建设内容

包括新建**、华炉、山河、红星、火星、**六座临时性拦河坝工程，该工程计划投资1320万元，现已全部完成建设任务。二是朝阳灌区拦河坝建设项目。工程计划投资1400万元，主要建设内容为：建设朝阳灌区拦河坝工程、引水工程、固滩工程等。工程于5月初开工建设，现已基本完工。三是小型水库水毁工程建设项目。工程计划投资455万元。主要建设内容为：实施兴让、团结小型水库土坝加高培厚、迎水面护坡和输水洞修建等水毁维修工程。项目已全部完工。四是蚂蜒河、亮珠河护岸工程建设项目。工程计划投资286万元。主要建设内容为：对蚂蚁河、亮珠河两处险工弱段进行干砌石护坡、钢筋笼固脚等护岸处理。现正在做招投标准备，计划10月中旬开工建设，12月末前完成。五是蚂蜒河、黄泥河水毁工程建设项目。项目计划投资208万元。主要建设内容为：对蚂蚁河、黄泥河进行综合改造，新建4座分水闸，项目现已完工。通过对水毁工程修复项目的建设，洪水侵蚀农田的恶化趋势得到明显治理，水利工程防洪度汛的能力得到明显提高，节水增产的节约资源效果表现明显突出，人民群众生命和财产安全得到更加有效的保障。

除建设以上几项水毁修复工程，我们还实施完成了总投资533万元的农村小水电增效扩容项目5个，为水资源可持续利用和生态社会建设做出了积极努力；实施了农村人畜安全饮水工程项目。该工程总投资639万元，主要建设内容为：新打人畜饮水井21眼，完成供水管网建设，解决21处村屯0.94万人安全饮水问题。项目于6月初开工建设，现已完成工程总量的50%，计划11月末前完工；同时，委托省市设计院编制了东亮珠河治理工程项目设计和“引黄济新”调水工程可研报告，目前正在完善中。

二、城市建设中存在问题及原因分析

通过近几年的不懈努力，在加强水利基础设施建设上是取得了一定成绩，但与我县实施“四兴”战略和加快产业发展 的要求相比，当前水务支撑保障经济社会发展和加强城市基础设施建设的能力还不强。主要表现在：全县10平方公里以上河流，除东亮珠河加信灌区拦河闸和蚂蜒**明灌区朝阳灌区渠首拦河闸外，其它均没有永久性控制工程，地表水资源利用率仅为11%，城乡供水矛盾较为突出；全县十个灌区，50%的灌区工程不配套，老化失修严重，农田水利设施基础薄弱；全县总体防洪能力尚未达到规划标准，44%的中小型水库病险严重，安全问题较为突出；30%的农村人口饮水不安全，城市供水水源单

一、排水不畅通的隐患依然存在。这些问题的形成，既有客观原因，也有主观原因：从客观因素分析，主要是一些旧的体制机制还没有完全打破，稳定的水利投入增长机制尚未建立；基层灌区、水库等水管单位体制陈旧、包袱沉重（历史陈欠职工工资、社保、工程款等4610万元）、经济困难，小型水利工程产权制度改革仍需深化，水利改革发展的任务依然繁重。从主观因素分析，主要是规划设计、可研论证、立项审批等前期工作仍然不足，水利工程施工组织、建设推进力度仍需加大；重建轻管现象比较突出，工程后续管护难题还没有完全破解；特别是我们一些干部理念更新较慢，干部队伍素质特别是业务素质有待进一步提高。对于这些困难和问题，我们必须高度重视，切实采取措施，逐步研究解决。

三、加强城市基础设施建设的对策和建议

（一）抓好项目前期工作。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央高度重视水利工作。总书记和李克强总理多次指出，要把水利作为国家今后投资的主要方向，集中力量干几件大事，下决心补上农田水利方面的欠账。2014年全国水利工作会议和2014年中央一号文件也强调，必须牢牢把握中央加快农业现代化的战略重点，下更大力气加强农田水利建设，构筑更加稳固牢靠的粮食安全保障基础。基于此，我们必须抓住机遇，顺势而为，准确把握政策导向，超前谋划，加强顶层设计，确保项目立项审批和有效实施，争取国家、省、市资金投入力度，大力提升我县农田水利基础设施建设水平。

（二）严格水资源节约保护，坚持科学管水依法治水。水生态文明是生态文明的核心组成部分，实施“兴水拓城”战略关键在水，打造**养生文化关键也在水。我们必须适应创新社会治理的要求，坚持依法治水管水，有效协调涉水利益，依法规范水事行为，加快健全涉水公共安全体系，不断提高水利社会管理和公共服务水平，促进社会和谐发展、安定有序。必须强化用水总量控制和取水许可管理，加强监测评价和考核监督。建立水源地保护监管长效机制，加强地下水超采区治理。加强水行政执法队伍建设。加大河湖水域岸线管理力度，强化河道清障，及时拆除涉水违法建筑，全年水事案件查处率要达到100%，办结率要达到95%；同时加大水土保持生态治理力度，完成安山、新胜、华奇小流域造林770亩任务，为着力建设山清水秀、河畅湖美的美好家园而努力工作。

（三）深化水利改革，推进水利科技创新。严格水利工程产权制度，落实公益性小型水利工程管护主体、责任和经费。加强基层水利服务体系建设，落实基层水利站人员编制、经费保障等政策，提高基层水利服务能力。实施科技兴水和人才强水战略，发展具有地域特色的现代水利科技。加快科技人才培养，引进国内外先进实用技术，加快科技成果转化和信息化进程。

（四）加强管理，强化安全发展意识。牢固树立科学发展、安全发展理念，坚持“安全第一、预防为主、综合治理”方针，在设计、审批、招标、施工、监理、质检、验收、运行维护和科学调度等环节全面加强管理，实现质量、进度、安全、效益相统一。一要加强建设管理。严格基本建设程序，二要加强安全管理。深入开展隐患排查治理。三要加强工程管理。开展汛前检查，严格汛期蓄水管理，科学调度防洪工程，确保工程度汛安全。四要加强水利社会管理。维护和谐有序的水事秩序。严厉打击非法违法生产经营建设行为。

（五）提高组织和干部建设水平。牢牢把握加强党的执政能力、先进性和纯洁性建设的主线，扎实推进学习型、服务型、创新型党组织建设。继续深入开展党的群众路线教育实践活动，切实解决党员领导干部“四风”方面存在的突出问题，有效解决事关群众切身利益的重大问题；总结推广“共产党员先锋岗”活动成果，规范落实党务公开、党员评议等党建工作制度，不断提高基层党组织的凝聚力、战斗力和向心力。加强干部选任和监督工作，树立正派政绩、“德才兼备，以德为先”的选人用人导向。建立完善干部实绩考评体系，延伸干部监督触角，拓宽干部培训渠道，努力锻造一支能干事、会干事、干成事、不出事的高素质水务干部队伍。

（六）打造合力兴水工作氛围。水务事业的改革发展，涉及到社会的方方面面，需要县委、县政府、各乡镇政府和有关部门的大力支持和协调配合。水务部门要充分发挥职能作用，当好党委、政府的参谋助手，为领导正确决策提供科学依据。要积极协调、妥善处理水利建设中的各种关系，及时帮助解决人民群众和兄弟部门的各种问题。要切实加强行业队伍建设，不断提高履职尽责能力，开拓创新、真抓实于，以饱满的敬业精神和良好的工作业绩，赢得领导和社会的大力支持，争得群众和相关部门的积极配合，为加快水务

事业发展、加强城市基础设施建设营造更加有利的外部环境。