20100825-重庆、武汉、上海三市调研报告

第一篇：20100825-重庆、武汉、上海三市调研报告

关于重庆、武汉、上海三市土地储备机构与地产集团运营情况的调研报告

为学习和借鉴国内各地土地储备机构组建地产集团或类似公司进行土地储备运作的经验，进一步完善我市土地储备运作机制，2010年7月19日至29日，由市人大副主任何敏成带队，市人大、市财政局、市国土资源局、市土地储备中心、市土地交易中心等单位领导和业务骨干组成考察调研组，先后赴重庆、武汉、上海三市的人大和土地储备机构考察调研。

这次调研，旨在借鉴三市地产集团的组建经验（包括组建背景及目的、公司定位、注册资金来源、组织架构、运作机制、主要业务、盈利模式等）和运营经验（包括土地储备融资、土地一级开发投资、大型项目运作CBD、OUTLETS、大学城、产业园区、定销房和安置房建设等），为我市组建地产（集团）公司，打造钦州市以土地储备资产为核心的市场化运作载体，拓宽融资渠道提高土地收储融资能力，增强投资能力，提升、显化土地资产价值，做大做强土地储备提供决策参考。

调研主要采用召开座谈会、现场参观、查阅资料和个别交流等形式，考察组先后与重庆市人大、重庆市地产集团、土地交易与储备分开，交易中心隶属于国土局，大型项目的规划设计由重庆地产集团来实施。总体来说重庆市的土地储备运作是政府主导与市场运作相结合，按照需要灵活运用。

（二）重庆地产集团组建与运营情况

重庆地产集团是在重庆市直辖后，在建设任务重、资金需求大的情况下，于2003年2月批准成立的，将原属于国土资源局二层机构的市土地整治储备中心和市土地整理中心的成建制划入，注册资金20亿元，为正厅级市政府直管理的自收自支事业单位，实行企业化管理，按现代企业制度的要求设立设董事会和经理班子和监事会，班子成员由市国资委按有关程序任免和考核管理。为了增强地产集团的投融资能力，2006年9月，经重庆市人民政府批准，在重庆市地产集团的基础上组建成立国有独资企业—重庆市地产集团有限公司。重庆市国有资产监督管理委员会是地产集团有限公司的唯一出资者，持有公司100%的股份。地产集团公司与地产集团合署办公。

重庆市地产集团在政府主导型土地储备供应机制构架下和市场运作机制下，承担着重庆市土地储备整治、土地开发整理、城市重点基础设施建设和社会公益事业建设、廉租房建设等重大任务。

有企业进行管控。这样做的好处是既可以按企业化运作实行专业化管理做大做强土地储备，又可以不交纳企业所得税等企业税种最大限度地支持重庆市的地方建设。

2、按融资要求组建公司。重庆地产集团有限公司仅仅是按融资要求组建的一个壳，2009年用来发行23亿元企业债券，不进行具体的土地收储项目运作。

3、构建盈利模式满足发展需要。地产集团按项目投入资金成本的4%提取管理费用保证了集团的正常运转和人员工作的积极性；提取出让收益的10%作为土地发展基金保证了地产集团的长远发展，市、区按55：45分享出让收益，保证了市区两级积极性。

4、运作大型项目自求平衡。重庆市地产集团运作了中央商务（南部）开发区、北部新城、重庆大学城、渝中半岛、环线高速公路周围等城市拓展区域等大型项目，有些项目达数十平方公里，整体打包由地产集团作为业主实施。地产集团一方面有实力请一流规划设计机构进行高质量包装策划和规划设计，通过策划规划显化土地价值；另一方面，项目范围内的基础和公益设施由地产集团通过经营性用地的收入进行平衡，很好地解决了城建资金难题。

5、充分解读和灵活运用各种政策法规，政府支持力度大。地产集团组建时核心成员是从市国土资源局过来的业务能手，精通土地管理的政策法规。在设计地产集团运营模式

一储备和委托开发的模式，武汉市土地储备整理中心作为业主的土地储备项目，征地拆迁委托区一级的征拆机构进行，土地整理通过招投标选定施工企业实施。武汉市土地储备整理中心没有提取管理费，人员经费由财政统一全额拨款，另提取土地出让收益的10%作为土地发展基金。

（二）武汉都市产业投资有限公司组建与运营情况

武汉市都市产业投资发展有限责任公司成立于2005年7月，注册资本3.66亿元。成立初期的目的是为运用市场机制盘活存量土地资产和存量工业资产，开辟武汉市振兴老工业基地、实现新型工业化发展的新途径。09年以来，为了扩大土地储备融资规模，争取中长期项目贷款，兼顾金融机构提出以企业化方式承接资金的要求，武汉市正在探索将都市产业公司打造成为一个以土地储备为核心业务的综合性的投融资平台。武汉市的具体做法和成效有：

1、产业公司与土地中心两块牌子一套班子运作方式。内部管理相对独立，工作人员相对固定，财务资金分账核算和管理。公司与中心建立了明确的委托关系，发挥各自优势将土地中心和产业公司有机结合起来。

2、经营范围。一是接受市土地中心委托，对成片开发项目土地进行土地收购、整理、储备，实施土地一级开发；

89衡，其封闭开发运作模式是对智慧的大考量，世博土地储备中心和世博土控公司因此在前期的工作中做得比较成功，世博会也如期成功举办。具体做法和成效有：

1、政府支持，现金流充裕。世博土地储备中心属上海市政府直属厅级单位，通过政府巨额注资和发行债券募集资金。注册资达94亿元，除注入大量的资产外，注入了大量的现金，同时配备了精兵强将并面向全球招贤纳士，做到了兵马未动，粮草先行。国家发改委先后批准其发行企业债券80亿元。

2、先建后拆，拆迁宜早不宜迟。世博园地处上海市繁华地带，涉及企业多动迁人口密集，拆迁工作很复杂，但从2004年开始，世博土储中心和世博土控便开始规划建设安置房或者购置安置房，同时发动强大的宣传攻势，使得世博园区的拆迁工作在2007年得以完成，并很少出现强拆的情况，据其介绍，如往后拖，随着地价房价的上海，拆迁成本将成倍增加。

3、封闭运作，重视筹划和平衡。5.38平方公里的土地,能运用的就是世博会这个热点事件,其前期的建设除政府支持外,通过重视策划和规划设计也是使得世博会前期工作得以完成的保证，通过保留主轴场馆必将使得世博园区内后续开发的土地寸土寸金。四、三市组建地产集团或类似公司的经验启示

（一）成立地产集团或类似公司显著增强投融资能力

资金是决定土地储备发展的关键，做大做强要从资金入手，组建地产集团公司或类似公司投融资能力显著增强，融资优势明显：一是不需要土地抵押融资。以产业公司为平台，通过对土地开发项目进行包装，以基础设施建设名义进行融资，同时匹配一定比例的资本金；二是融资规模较大。一般以成片开发项目为载体进行投资测算，资金规模较大；三是贷款期限较长，一般为5-10年贷款期限，甚至更长期限，可以满足项目开发周期需要。上述优势是土地储备机构不具备的。以重庆市地产集团为例，作为重庆市土地储备供应的主渠道，是重庆市打造的八大投融资平台之一。通过土地储备开发运作，其投融资能力相当强，其注册资金仅为20亿，然而通过近六年的运作，2008年底,公司资产总额为3,117,968.30万元,负债总额1,661,365.72万元,净资产为1,456,602.58万元。公司累计实现控制性储备土地14万亩，累计供应土地约1.62万亩,累计实现土地出让综合价金197亿元,土地开发整理新增耕地4.9万亩,累计完成投资272亿元.其融资方式除贷款外还曾发行信托（15亿）、发行企业债券（23亿）进入资本市场融资，经营城市的实力得以显著放大。

21314是人员不足。目前储备中心只有15人的编制，而管理的项目多达30多个，储备的土地达数万亩，储备规模和资金规模剧增，管理的难度和风险也在剧增，而我市正处于城市加速发展阶段，正在实施建大港、兴产业、造新城的发展战略，显估以目前土地储备中心人员结构不再适应形势发展的需要。

通过三地调研考察，我市的城市规模不及三地的一个区，土地储备总量规模目前差别极大，但三地的一些做法仍值得我市借鉴。特别是重庆市组建地产集团的当时所处的形势与我市目前组建地产集团或类似公司进行土地储备的形势相似：同处西部，基础设施薄弱建设资金缺乏，城市取得国家政策处于加速成发展期，大批的项目落地等等；重庆地产集团在机构设置和运营方面都是可圈可点并取得实际功效，其事业单位企业化管理模式、大型项目打包运作、提取管理费设计盈利模式等等；另据其介绍，已有50多个地市前往考察学习并借鉴其做法建立了类似公司或集团，如郑州市地产集团等。因此建议我市新组建的地产集团或类似公司借鉴重庆、武汉和上海的一些经验，结合自身的实际组建运营：

（1）企业化管理。按照上海的模式组建公司与储备中心实行两块牌子一套班子。市土地储备中心专门从事土地收购储备，土地的市场运作和承担投融资功能则通过集团公司进行，公司按照现代企业制度进行管理。

6见》）。这是《国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》发布后，与之配套出台的支持广西经济社会发展的第一份国家部委文件，是国土资源部和自治区政府签署《国土资源部与广西壮族自治区人民政府关于共同推进广西国土资源工作促进广西经济社会发展的合作备忘录》以来，大力支持广西经济社会发展的又一重大举措。《意见》提出，将支持广西沿海沿江率先发展，鼓励北部湾经济区在土地管理制度改革方面先行先试，并在有关规划、重大项目的用地安排及项目用地预审、审批等方面给予支持，共同促进北部湾经济区的开发开放。

二0一0年八月十二日

第二篇：武汉三大火车站调研

在当今的社会，随着科学文化水平的提高以及人们对生活质量的要求不断上升，建筑不仅仅要满足人类居住和公共活动的需要，其精神意义也愈发深远。在21世纪，建筑更是成为了一个国家经济实力的代表，一个国家精神文明的象征。随着汉口火车站的即将建成，武汉三大火车站—汉口火车站、武昌火车站以及武汉火车站终于浮现在人们的面前，对于三大火车站也是议论纷纷、褒贬不一，然而对于类似于火车站这种大型公共建筑，它所代表不仅仅是一个车站，而是对全世界来访人们的欢迎，它所展现的是一个城市的形象。为此，我将从以下几点对武汉三大火车站进行简要的分析。

一、火车站的总体规划 对于一个大型的公共建筑，总体规划的重要性显而易见。而对于火车站这样人流量非常大的建筑，更是必不可少。不仅要考虑到周边坏境对其的影响，更是要考虑到人流疏散的重要性，两者必须结合得完美无缺。以武昌火车站为例:

1、武昌火车站站区功能定位及交通需求分析

武昌火车站站区总体布局为：以西为主、东为辅，西广场为城市的主要交通及景观性广场、东广场为交通性广场。东西广场通过紫阳东路、现有的站房北侧社会性人行通道和南侧的社会性人行天桥实现交通联系。中山路高架拆除后改建为双向四车道下穿隧道，尽快贯通三环线南段以分流中山路交通压力，建设紫阳东路、津水路形成站区周边交通环。

2、规划方案：

武昌火车站总体布局为：以西主东辅。西广场以高架坡地景观广场为核心，集交通、景观、商业、文化、地下空间综合利用为一体的三层综合性广场，由站前坡地景观广场、交通综合体、综合开发及邮政设施区、旅馆办公区组成。景观广场占地面积约2.5万平方米。广场地下一层为出租车、社会车停车场，建筑面积1.9万平方米。交通综合体位于广场北侧，由地面公交枢纽站、两层服务区组成，占地面积2.44万平方米。东广场面向东侧的居住生活区，规划为辅助的交通性广场，由景观集散广场、公交服务区、出租服务区和社会停车区组成，用地面积2.65万平方米。分层布局：高架层面：布置与车站车行高架平台及中山路衔接的坡地景观广场；

地面层：布局进出站客流集散空间、商业及配套服务设施；

地下一层：布局社会停车库、出租车候客区和连接各个方向的人行廊道。

3、选址；与城市外围环境的关系（以武汉火车站为例）

武汉站选址花了一年时间，一度曾选址落步咀，因为落步咀的地势比杨春湖高，可直接在面做路基工程。但选址落步咀铁路线须穿越东湖风景区，对东湖造成影响。

而杨春湖地形低，必须作桥梁工程，工程投入比落步咀多了近10亿元。但铁路线从东湖景区边缘夹境而过，切割景区面积最小（4.4平方公里），可最大程度保护景区；且线路顺直，基本避开沿线建筑物。

经铁道部和省市政府多次协商权衡，达成要最大限度保护东湖的共识。2004年8月，武汉站选址敲定杨春湖。目前，车站东侧紧靠城市三环快速路，西距城市内环线徐东路7.5公里，距汉口循礼门17公里、距武昌洪山广场12公里、距汉阳钟家村22公里。

建成后的武汉站

定位华中陆港 武汉火车站站区的规划定位与目标是：以武汉火车站为主体，建设服务中部、面向全国、国内一流的综合交通枢纽，功能完善、充满活力的华中陆港。同时，要将武汉站打造成绿水交融、特色鲜明的生态站区，成为代表武汉21世纪建设水准的精品工程和标志武汉市迈向区域性中心城市繁荣与活力的新名片。

二、几种交通的衔接

对于火车站等交通建筑，必须与其他交通形式联系起来，组成一套完整的交通流线，这样能够更好地疏散人流，为旅客提供便捷、完善的交通服务和配套服务。以武昌火车站为例，其各个交通组织如图：

其次，武昌火车站的立体的交通综合体设计也是达到了很好的交通服务效果。

再以汉口火车站为例，整个站区的车流交通组织规划中，长距离交通主要经三环线由东广场进出车站、城区交通主要经西广场及周边道路进出车站。公交车主要经车站北侧的友谊大道、武青四干道及西侧建设十路进出东广场北侧的公交枢纽站，长途客车主要经车站东侧的三环线及白马立交进出东广场南侧的长途客运站；城区送客社会车辆及出租车主要经车站北侧的友谊大道、武青四干道及西侧建设十路等城市干道组织进出站区，经车站西侧的高架车行平台下客后离站，或直接进入车站架空层下方的停车场候客；周边城市地区客流及东湖高新等远距离社会车辆，经城市三环线及白马立交组织进出站区，在车站东侧高架车行平台上下客后离站，或经站区道路组织进入车站架空层下的停车场。

整个站区的人流交通组织规划中，站区客流主要以机动化的方式到达车站，设计以“全天候、零换乘、人性化、强导向”为原则。车站内部客流组织流线为“上进下出”为主、“下进下出”为辅的交通组织方式。

轨道、长途及公交进站客流，经车站架空层及车站东西两侧的自动扶梯进站，乘社会车及出租车的进站客流可直接经由车站东西两侧的车行高架平台进入二层贵宾候车室或三层候车室候车；出站客流在地面出站大厅出站后经地面步行进入轨道站厅或至东广场的公交枢纽站、长途客运站换乘其他交通离站。

三、火车站的平面的功能组织

对于火车站人流量很大的建筑，平面的功能组织对人流的走向起了决定性的作用，所以它保证了车站内的人流稳定有序。而地下空间的运用起着不可忽视的作用，下面以地下的平面组织举例说明。

以汉口火车站为例，地下空间的复合利用利用现状人防地下空间进行了全面改造与扩建。将绝大多数交通换乘功能设置在地下空间内，如出站地道、社会车辆服务区出租车服务区商业服务、管理用房等。结合站房上进下出的客流组织模式，即从广场地面进站，从地下层出站出站口位于售票厅地下一层直接连接南广场地下空间。近期即将建设的地铁2线和远期规划的地铁7号线在南广场地下交汇．在现有地下空间内部布置铁路与地铁、出租车社会车辆、公交的 换乘空间，大大缩短旅客换乘距离，避免人车交叉干扰快速疏散客流，实现立体的无缝的综合交通换乘模式。将大量交通换乘功能和配套服务设施由地面 转移至地下，缩小了地面设施占地，增大绿化面积丰富景观形态，从而在改善功能的前提下提升站区整体开敞空间的景观性、生态性，强化其城市窗口形象地位。通过对地下空间的综合利用，整合原有用地 资源 可以集约化使用土地，在提升区域功能改善城市景观的同时兼顾经济、社会、环境多方效益。

而在武汉火车站中，武汉站站房的地下空间，形成连通东西广场的地下步行通道，并预留向西下穿站西大道，连接核心区的地下通道。

四、火车站的造型特征

既然一个火车站是一个接待各地来客的交通建筑，它也象征着一个城市的面貌，所以其建筑造型一定要反映出这个城市的精神面貌以及城市人民的生活态度，因此，它的造型一定要符合这个城市的历史以及文化足迹。

三大火车站各有各的特色，可谓是平分秋色，在其造型上都展示了其独特性。武昌火车站：古色古香的国画——经济实用

武昌站站房似楚王宫矗立，静诉荆楚历史；站前广场绿树翠草起伏，台阶上水流潺潺，如行云流水般美妙绝伦。

在武昌火车站方案的设计过程中，设计者始终紧紧围绕着“楚文化”这一地域性历史文脉，对“楚文化”建筑进行了一次有意义的探寻。武昌火车站很好的诠释了楚文化在建筑上的表现形式。

在立面造型上，总体布局上，整个站房大楼呈中轴对称布置，中间为突出的大坡顶，然后是倾斜的石材与玻璃墙面，左右两端的望楼又稍稍高起。候车厅的外墙为配合屋面，一段也往后倾斜，体现出一种强烈向上的趋势，寓意楚建筑的超拔之美。这种立面的高低起伏和中轴对称的美学特征既符合楚城的构图特点，又满足其作为交通建筑气势恢闳的要求。

造型外观上最主要的特征是突出了“台”的元素，并且营造了一种“层台”的效果。高架车道与两层大屋面，前后错落有致，穿插交合在一起。高架车道下有柱子支撑，可看作一重台；然后是位于站房前部的第一层屋面，形式上与主体中庭屋顶相同，与其构架组成了站房的入口雨棚，形成了一个室内外过渡的“灰空间”，既体现出空灵通透的特征，又起到了防止西晒的作用，与整个建筑造型浑然一体，成为二重台；第二层屋面覆盖中庭，并与第一层屋面咬合，打断了其向室内延伸的趋势，成为整个建筑的制高点，并且形成了交通建筑的室内大空间，此乃三重台。这种组合方式交融自然和谐，并给人以层层跌落的感觉，不由想起楚“层台累榭”的建筑形式。中庭大厅的两层大屋顶，虽然也采用了坡屋顶，但与通常所见的中国古建筑坡屋顶不尽相同。其采用了汉代的坡顶形制，屋面四面倾斜，顶上不是收成_二条屋脊线，而是形成一个面。汉代文化本是由楚文化发展而来继而形成一个体系，采用汉代屋顶形制不仅代表了楚文化背景，并且也符合武昌独特的历史文脉和地域特色。至于四角望楼的屋顶，则吸收了汉阙的理念，其具象的形式具有强烈的象征意义。

在武昌火车站的设计过程中，通过对楚文化特点的分析、提炼和升华，并不断的论证，终于确定了楚文化建筑的“高台”原型。这种对楚文化建筑的探寻不仅仅是停留在历史的形式，而是寻找到了其“源”，并结合建筑功能类型、现代技术与材料等综合性因素，最终确定原型。这种灵活的综合论证的方法，在追求地域性建筑特色、体现丰富性文化内涵和高科技时代精神的今天具有深远的意义。

汉口火车站：欧洲风情的油画——返璞归真 汉口站站房建筑将体现欧式风格，外表如汉口大智门老火车站。周边建筑也将变成欧式建筑，改造完后，将现一派欧陆风情。

武汉火车站：鹤舞湖畔的现代画——人文色彩 车站主站房是现代化造型，外观如大鸟展翅，寓意千年鹤归、中部崛起。和前三个站相比，武汉火车站强烈的人本特色和地域文化特点突出。鹤舞湖畔的景象将开始显现，如一幅现代感强烈的现代画。

到此为止，我对武汉三大火车站的分析已经结束。经过了对武汉三大火车站的调研，我对大型的交通建筑有了一个初步了解，对以后的类似的建筑设计也有了一个更全面的认识。

武汉火车站调研报告

第三篇：浙江省三市供销系统调研报告

浙江省绍兴、上虞、义乌三市供销系统调研报

告

一、调研情况介绍

前往浙江省绍兴市供销总社、上虞区供销总社、义乌市农合联开展调研活动，学习浙江省在供销社综合改革工作中先行先试经验，以期为我社综合改革工作提供借鉴。现将调查基本情况汇报如下：

（一）义务市供销社调研情况

1、调研地点

义乌市农合联 农创园 网店第一街 花卉资金互助会

2、基本概况

2014年12月义乌市启动供销合作社综合改革和“三位一体”改革，为全国改革试点。以构建市镇两级农合联、改制组建供销集团、改组基层社服务网络三方面共同构建为农服务新体系。以完善供销服务平台、拓展生产合作平台、发展信用合作平台增强为农服务实力。

3、特色做法

（1）成立农合联执委会统一行使农业公共服务职能，整合农业、林业、水务等部门职能、人员和编制，实现农业生产领域执法、管理、服务三段式分开。

（2）组建供销集团，下设资产管理、农资供应、农产品营销、农产品电商等部门，成为供销社系统的核心实体经济组织。

（3）组建资金互助会，较好地发挥了资金的杠杆作用，有效缓解了农民融资难问题。（4）建设农产品电子商务园区，引进电子商务运营企业，吸引了众多市内外农业龙头企业入驻。

（5）打造本土农产品电子商务平台，吸纳本地优质农产品生产基地和经营户入驻。

（二）上虞区供销总社调研情况

1、调研地点

章镇大通超市 章镇供销社物联网项目 大通商贸城 上虞区电商项目 上虞区供销总社

2、基本概况

上虞区供销社为浙江省供销社综合改革试点和浙江省“三位一体”农合联试点。区农合联依托供销社理事会组建农合联执委会，供销社牌子、机构和职能不变，实施“两块牌子、一套班子”运作，承担为农服务职能。社有企业大通集团公司作为资产经营公司，实行实体化运作，履行经济职能。

3、特色做法

（1）立足城镇，面向农村，抢抓区域经济发展和商贸服务业转型升级机遇，建设大通购物中心、现代农产品综合批发市场、乡镇商贸综合体。

（2）大力实施与中石化、浙江英特药业等央企、国企联合，开拓油品、燃气、医药、房产、金融等新兴产业。构建以“市有大型商场超市、镇有商贸综合体、村有便利店”为主体经营网络。

（3）建立农民资金互助会，完成民政注册登记并开始运作；依托大通小额贷款公司，缓解农民“季节性”融资难。

（4）按照“三社一体”(基层供销社、专业合作社、综合服 务社)、“四组一会”(生产、销售、培训、金融服务组和农产品经纪人协会分会)运作模式，支持基层社建设综合体，形成“一体化”经营和“一站式”服务格局，有效提升经营服务功能和发展活力。

重点工作：一是纵深推进两大改革。坚持“协同推进、融合发展”，持续深入推进“三位一体”农合联改革和供销社综合改革。二是大力实施项目建设。坚持以项目促发展，继续把项目建设作为稳增长、调结构、转方式的重要抓手，主动融入现代农业发展、城乡一体建设，扎实推进三大项目建设。三是加快发展“网上供销”。抢抓“电商换市”的发展机遇，做好“互联网”文章。

（三）绍兴市供销社调研情况

1、调研地点

大元集贸市场 电商综合馆 粮批市场

2、基本概况

绍兴市供销社集贸、工、农于一体，涉及农资、日用品、农产品、废旧物资、烟花、医药、加油站、房地产等多种业态，与福州市情况基本类似，以房产租赁作为主营业收入。

3、特色做法

（1）物业租赁管理规范、文明，体现为民服务宗旨。社属企业下辖大元集贸市场、粮批市场物业招租招投标规范，有效解决围标、串标现象。管理制度健全，建立农产品溯源制度以及经营业主身份信息公开制度，较好保障消费者合法权益。

（2）电商换市工作先行，组建绍兴特色馆，主打本地品牌。主动积极承接政府电商项目，项目资金筹集渠道广，业态经营依 托市场力量。

（3）多部门通力协作，打造市级农副产品流通交易中心。由发改委牵头，供销社承接的农副产品交易中心，集房地产、农产品、商住于一体。承担城市新区建设功能，为城市发展先行先试。

二、调研启示

（一）体制改革

1、浙江省供销系统改革，实质上是以构建“一体两翼”的现代农业经营体系为目标。“一体”指组建复合型组织农合联，“两翼”为农民合作基金为保障的生产、供销、信用“三位一体”的产业经营服务和以资产经营公司为引领的投资经营服务。在走访调研目标点时发现，上虞区供销总社在体制改革工作较为稳妥但未凸显为农服务职能；义乌市农合联体制改革工作略为冒进但经济职能尚待提升。体制改革中如何均衡服务职能与经济职能两方面，让其互补发展应当要成为顶层设计的考虑要点。

2、浙江省供销基层网点改造工作特色凸显。虽然浙江省三市供销基层网点经营收入仍然未摆脱传统物业租赁方式，但在新兴经营业态方面效果凸显。基层网点的实质经营工作仍然开展，有农资、商贸、油品销售等业态。其基层社改造中遵循三位一体综合改革思路，吸收整合农业局、水利局、林业局等在乡镇资源，建设为农综合服务点。上虞区以乡镇便利店网点为依托，义乌市以农技站等乡镇网点为驻点，开展为农综合服务点尝试。职能涵盖农资销售、农技推广、电商服务等，实现了全行政辖区覆盖，建设了一批功能标准化的为农服务综合试点。

基层网点改造升级中如何整合资源，为农服务职能标准化是 基层网点改造的基本要求。只有建设点多，面广，覆盖全的基层为农服务网点，才能实现供销为农服务职能的业务重心下沉。

3、组建供销集团，打造多元投资集团。三市均组建供销集团，实行绩效考核管理。经营业态丰富，油品、燃气、医药、房产、金融等新兴行业均有涉及。其中以上虞区供销总社经营业务最为出众。基本实现了总社考核标准化——集团经营有溢价——基层建设投入大——系统建设全面化的良性循环。但当前上虞区资产收益主要得益于前期完成的土地确权工作。在地价溢价后，综合发展商贸流通、房地产开发、油品销售所得。在当前土地溢价严重，确权工作难以实现的前提下，其发展路径具有不可复制性，但企业管理方式和考核标准值得借鉴。

（二）经营管理

1、调研发现三市供销社在物业租赁管理方面市场化特色凸显。以绍兴市供销总社为例，其下辖的绍兴市市场开发服务有限公司自有国有农贸市场10家，市场总占地面积3万多平方米。其大云集贸市场整治有序，管理规范。招租过程优先考虑行业从业人员，采用摊位费最高限价方式，同价者通过抽签方式获取租赁权，有效避免围标、串标发生。同时制定针对租赁户的奖惩管理制度，年终考评合格按租金10%返还。有效激励租赁户的自我管理意识，实现文明经营、规范经营目的。其租赁管理过程中体现出的行业保护以及经营户自我管理价值是值得我社学习借鉴的。

2、三市供销社企业化运作规范化。（没有仔细了解该块 内容，因为其企业管理人员的考核制度才是根本）

3、投资公司组建（也没有认真了解）

（三）电商建设

1、三市供销社均有开展电商项目建设，各具特色。绍兴市供销总社电商项目为平台型模式，以承担政府电商项目为目的，搭建地方电商平台。通过开设天猫、1号店网上特色地方馆方式，销售地方特色产品。并有建设线下综合馆，提供线下综合服务等。但因其平台属性，存在自身经营不足的缺陷；义务市农合联电商项目为展销型模式。通过在大型B2C网站开设网店以及建立自有电商网站方式拓展销售渠道。着重建设线下展销店，以打通商品进货渠道为目的，汇聚全国优秀地方产品，积累销售产品资源。亦存在自身经营不足缺陷；上虞区供销总社电商项目为销售型模式，承担政府电商项目，以创造产品流通价值为目的。有市场化团队运作，主打特色商品四季鲜果如杨梅、猕猴桃等，基本实现投入产出平衡。同时依托便利店网点开设体验店，利用为农服务网点增强农产品上网能力。综上所诉，因电商项目目的指向性差异，三市均各有倚重。其中上虞区供销总社在筹建电商项目团队、运作等系列流程值得借鉴、学习。

2、农创园项目（另行专述）

第四篇：上海调研报告

调研报告

0903060051 叶雅卉

一调研时间：2010 年3月11日下午

二调研地点：金鹰国际购物中心泰州店，泰州一百，坡子街

三调研目的：通过一下午的参观实习和调研，对各种类型的专卖店的观察，增加关于商业空间设计的知识，进一步了解并认识到应该注意的问题，为马上要进行的展示设计打下良好的基础。

四调研内容：

通过一下午的调研我们发现商场店内装修设计都各具特色，风格迥异。因而在进行店内装饰设计时要根据该店物品的品牌风格企业文化等进行设计。专卖店形象设计是品牌展示的灵魂。专卖店往往具有较明显的特色，其设计也与销售的商品有很大关系，并体现出较强文化内涵。商场展柜道具是商场表现商品的主要载体，也是构成商场空间视觉的主要框架。不同的商品有不同的展柜道具形式与功能。一个优秀的专卖店设计除了在视觉上要求整洁、美观以外，还要能够很好的传达给顾客相关的销售信息，能最大限度的使顾客产生购买的欲望和形成购买的行为。例如在金鹰国际购物中心泰州店的四楼的阿迪达斯专卖店的设计。阿迪达斯的企业标志是黑白色的，因而该店的主打就是黑白两色，黑色的天花和展柜，白色的墙面，让人一进入就能知道该店是阿迪达斯的专卖店，具有企业的特色。该企业主要经营的是运动产品，因而该专卖店的展柜都采用流畅的线条，配合着有着流畅线条的运动服，给人一种清爽休闲舒适的感觉。

然后就是灯光对于店面的影响，首先就是入口的灯光，当顾客被橱窗所吸引时，会考虑是否再进店看看，因此入口的灯光设计也显得非常重要，照明设计的要求也非常高。入口处的照明明亮，能吸引顾客进入。然后就是对于展柜的灯光，对于一些平面性较强、层次较丰富、细节较多、需要清晰展示各个部位的展品来说，应减少投影或弱化阴影。可利用方向性不明显的漫射照明或交叉性照明，来消除阴影造成的干扰。有些服装需要突出立体感，可以用侧光来进行组合照射。货架的照明灯具应有很好的显色性，中、高档服装专卖店应该采用一些重点照明，可以用射灯或在货架中采用嵌入式或悬挂式直管荧光灯具进行局部照明。对于此我印象最深的就是LEE的品牌店，该品牌是美国著名牛仔裤品牌。牛仔裤的颜色大部分都是深蓝或是黑色的，因而该店在入口处用了亮度足够，又很温暖的暖色光，吸引人们的进入。进入店中，顶棚的天花上安装的射灯灯光略微有一点的昏暗，但在展柜中的射灯却很明亮，在昏暗中一抹明亮的光芒更吸引人注意去关注该品牌的牛仔裤。

最后我对于这次的展示设计准备制作室内户型。这次的调研对于我这次的设计有很大的帮助，虽然家和商场空间有很大的区别，但是他们也是有相同之处的，例如空间的布局和灯光颜色等。商场空间的品牌文化就相当于业主的文化内涵，因而在进行室内户型设计时，也要注意到业主的文化喜好等。因而这次的展示设计，我会很认真的去完成。

第五篇：武汉餐饮调研报告

黄家湖周边餐饮调研报告

2016年7月1日

调研员：陈梦杰（1402410204）

目录

目录

1.调研背景...........................................................................................................................3 2.调研目的........................................................................................................................................3 3.调研基本情况...............................................................................................................................3

3.1调研时间............................................................................................................................3 3.2调研对象............................................................................................................................3 3.3调研方法............................................................................................................................3 3.4调研内容............................................................................................................................3 4.调研结果概况及分析...................................................................................................................4

4.1黄家湖地理环境.................................................................................................................4 4.2黄家湖周边餐饮行业所处环境.........................................................................................6 4.3消费者对于餐饮行业的需求.............................................................................................8 5.调研结论及建议............................................................................................................................9

5.1调研的结论........................................................................................................................9 5.2给商家的建议..................................................................................................................10

1.调研背景

“大学城”作为一种高等教育现象，率先出现在英美等一些高等教育发达的国家。通常指的是大学发展过程中，大学本身的规模越来越大，有的大学聚集在一起，大学周围或大学校园本身成为具有一定规模的城镇，常常被人们称为“大学城”。武汉市作为中国中西部的大城市，随着城市发展的需要，“大学城”也在武汉建立起来。

近几年来，随着黄家湖大学城的建立，引发了周边市场的活跃，越来愈多的人把家安在这里，随着人口的增长将带各个行业的发展，同时激增的人群也对餐饮行业的数量、种类有了很大的需求，给餐饮行业带来了一个发展的黄金时机。为了给餐饮行业经营者提供一个良好的经营方向和建议，特意进行此次调研。

2.调研目的

通过对周围环境对餐饮行业的影响进行调研，同时了解黄家湖周边消费者对餐饮行业的需求，最后给餐饮行业的经营者提出经营的意见。

3.调研基本情况

3.1调研时间

2016年6月27日~2016年7月1日

3.2调研对象

黄家湖周边的餐饮行业的环境以及消费者。

3.3调研方法

问卷调查法 访谈法 观察法

资料调研法

3.4调研内容

对黄家湖周边环境调研主要采用资料调研法和观察法，首先查询资料对黄家湖的地理位置、文化历史背景、未来的发展有一些了解。另外采用观察法了解餐饮行业在黄家湖这个大环境

下是如何发展，同时我们也可以知道环境对餐饮行业的影响。

对黄家湖餐饮行业进行调研主要分为两部分，一部分是对黄家湖周边的环境进行调查，另一部分是针对消费者的调研。

对消费者进行调研主要采用的是问卷调查法，采取的是网上做问卷，利用各种渠道发送问卷链接，让我们能够了解消费者对于餐饮行业的需求。另外还会采用一点访谈法，直接与消费者进行交谈，让他们在平时的聊天中表露出对餐饮行业的需求。

4.调研结果概况及分析

4.1黄家湖地理环境

武汉黄家大学城位于白沙洲大桥南端的洪山区青菱乡黄家湖地区，规划总面积50平方公里，以黄家湖为核心，东至汤逊湖，西至青菱湖，三湖一体，地理位置独特，自然生态环境优美，其规模居全国前列，具有不可多得的交通优势、环境优势和产学研一体化优势。湖北中医药大学、武汉科技大学、武汉交通职业学院已经入驻黄家湖。另外武汉市已经筹建黄家湖湿地公园。黄家湖水域面积851公顷，湖岸线长2.4万余米，黄家湖湿地公园期工程将沿武汉长江工商学院、湖北中医药大学、武汉科技大学校区附近1800米湖岸线，建设12公顷湿地公园。黄家湖高新科技园是黄家湖大学城片区的开发区名称，是武汉市的开发重点，是科教、休闲旅游的优良选择。已经建成双向6车道的白沙洲大道，配备标准的绿化带和公交车道、人行道，到咸宁的城际快铁，规划中的地铁7号线将于2013年开工，预计2017年建成地铁八号线一期工程,二期工程的终点站将设在黄家湖大学城，预计建成时间官方暂无通告，预计2020年后。周边大型的高质量生活小区正如雨后春笋拔地而起，使白沙洲大道两边呈现出靓丽的都市风景，东边是大学城，西边是商铺和小区。

黄家湖大学城在武汉市的位置

通过以上的资料分析得出，黄家湖地区是处在武汉三镇的武昌洪山区，这块地区不是武汉特别发达的地区，所以他有很大的发展前景。黄家湖大学城与白沙洲大道、三环线临近，交通便利，对于外来的就餐人员来去比较方便。由于它位于三环线外，地价和物价都较低，所以餐饮行业的成本就较低，有利于餐饮行业的兴起。另外最大的优势就是一系列大学的入驻，有大量的消费者的到来，对于餐饮行业的发展起到了关键性的作用。另外大学中间也有一些小区在建或者已经建成，因为这里临近黄家湖，环境比较好。小区的入住都比较高，也为餐饮行业提供了大量消费人群。这个地区的未来发展前景很大，地铁七号、八号线都将以黄家湖大学城为终点，给这个地区的交通会有更进一步的发展。

黄家湖大学城的大学分布

4.2黄家湖周边餐饮行业所处环境

通过对黄家湖周边餐饮行业的实地调研发现，由于黄家湖地区主要的消费者都是学生，所以快餐、小吃、早餐、烧烤等价格较便宜的行业比较多。因为大学生属于没收入的人群，完全依赖父母给的生活费生活，所以这些价格较低的行业更容易被接受。早餐虽然在图中占据较少的区域，但是从一个地区总体的餐饮体系来看，所占的比例还是很大，因为必须满足学生早上上课前的营养。另外由于黄家湖地区处在三环外，管理比较松懈，许多摊贩直接就在路边摆小吃摊，这样就使卫生环境让人堪忧。高档餐厅还上有一定的比例，因为附件还是有一些小区，另外有些学生的家庭条件还是比较好，所以一定量的高档餐厅还是还有存在的必要。

黄家湖餐饮行业的种类及所占比例

黄家湖快餐早点店

黄家湖夜市烧烤小吃摊

4.3消费者对于餐饮行业的需求

以下的图片就是通过网络问卷调查之后，对得到的数据进行的整理。从中不难看出：首先学生出去校外就餐的频率非常高，每天都外出就餐的人在所有人中都接近一半，这就给餐饮行业有了很好的基础客源。学生们在校内食堂和校外餐厅就餐的意愿都是各半，这在学生这么多的黄家湖地区，无疑是一大批的消费人群。多数人的消费水平都在10块钱到20块钱间，这也反映学生普遍消费水平较低。另外大学生喜欢微辣和清淡的食物，对于就餐环境，安静、卫生、服务是学生是否去就餐的的因素。

问卷调查部分结果分析

通过跟身边的同学的了解，大多数对于黄家湖现有的餐饮体系还不是特别满意，主要的意见在于：餐饮种类千篇一律，大部分商家都是围绕提高上菜速度和降低价格上做文章，所以菜品都比较单一，这样就会使吃了一段时间之后就发现都吃腻了；由于价格便宜，许多商家就在食物的味道上做的很马虎，学生们对食物的口感还是有很大的要求；对于食品卫生方面，现代的学生也很重视，对于一些看上去就不是很卫生的餐厅，学生们基本不会去涉足；另外有同学提到了现在校外的餐饮行业还是不够多，像中午、下午下课后的高峰时期有的店需要排很长时间的队才能进餐，这让时间很紧迫的学生来说就有些等不及，这也说明了黄家湖的餐饮行业还是有很大的市场发展空间；同学们还关心的问题就是关于餐饮外卖的问题，自从外卖行业在中国兴起，在人口密集地区得到了很好的发展，我们黄家湖许多餐饮商家也加入了像美团外卖、饿了么这样的网上订餐软件，同学们对这种送餐到寝的方式还是很让同学接受，学生对这方面最大的要求就是送达的时间，因为许多同学都是时间不充足的时候才点外卖，及时的送达也能保证食物的热度和口感。

5.调研结论及建议

5.1调研的结论

通过在这次对黄家湖周边餐饮行业的环境和这一地区的消费者对于餐饮行业的需求的调研，得出了以下结论：

黄家湖现有的地理位置比较理想，交通发达，未来的几年间交通方面将有更大的改变。这一地区的最突出的优势就是进驻的大学多，随之增加的就是庞大的学生消费人群。这一地区的现在和将来的发展前景都很好。

由于黄家湖的位置因素，所以卫生环境有待大的改善，另外学生们对于餐饮的价格、口感、食品卫生以及就餐环境有一些要求，这使这一地区的餐饮行业有了较大的局限性，都是以快餐为主的餐饮体系，这样满足了学生这类消费人群，却忽视了一部分小区居民的餐饮需求。

5.2给商家的建议

首先在学生们非常重视的口感、价格、食品卫生以及就餐环境方面做文章，争取做到让学生们满意，如果现在就具备这些条件的商家继续保持，没有达到的商家就需要改良自己的经营方式。

然后就是周围商家不光要重视学生这一消费群体，同时随着这一地区的不断发展，小区入住的人群越来越多，也需要满足这一类人群。适当重视高端餐厅的发展，这样还能满足学生中的敢消费人群。

最后就是希望商家紧跟时代发展潮流，最好采取实体店与网上订餐同时经营的模式，这样会兼顾更大的消费群体，使餐饮行业的发展空间提高。