第一篇：民办养老院：尚待成熟的投资蓝海
按照国际上5%的老年人要利用机构养老的经验，中国至少需要800多万张床位，缺口达540万张，是现有床位数的200%，但这片公认的投资蓝海，是否真的像人们所想象的那般美好呢？
采写|《小康·财智》记者 金依莎 刘彦华
传统的“养儿防老”观念正在与这个社会渐行渐远，庞大的“银发商机”和诸多的支持政策吸引着越来越多的民间资金进入机构养老这个产业。
养老话题升温
2010年11月初，焦点访谈关注“养老”问题。此后，平面媒体和网络媒体也不甘落后，关注白领养老困局、以房养老，甚至计算养老保险到底值不值的文章铺天盖地而来，这背后，隐隐透露着60、70后年轻人的养老困扰，也显示了一个庞大的市场需求。
“从2009年5月份开始，养老话题越来越热。除了媒体以外，国家政策也透露出对这个问题的关注。”养老中国网CEO高东华介绍说。
2009年5月，国家发改委、民政部确定了五个基本养老服务体系建设试点省份，并在2010年进一步扩大试点范围。2010年初，中央办公厅社会发展局专题研究老年人服务体系。财政部则斥资几千万元支持国务院老龄工作委员会设立招标课题，研究老龄问题和服务模式。全国老龄委办公室党组书记、常务副主任陈传书在提出推进居家养老服务的观点时，特别强调，坚持家庭养老与社会养老相结合，坚持政府主导与社会兴办相结合。
十二五期间，全国将以省份为单位向80岁以上的老人发放高龄津贴。护理则要建设多层次的养老护理机构，包括社区老年饭桌、日间照料中心、颐养型的养老机构，以及专业护理机构等。
此外，一些地方针对养老机构出台补贴政策，北京对经民政部门批准、社会力量投资兴办的新建、扩建或利用其它设施改造的养老服务机构，符合建设项目管理规定和资助条件的，经评审优选，由市政府固定资产投资按照每张床位8000元—16000元给予一次性建设资金支持。上海的补贴力度比北京更大。此外，各地政府还于2010年陆续增加了运营补贴，每张床位补贴金额在100元左右。从政策到补贴，国家提振养老行业的决心可见一斑。
而据上海交大在近期针对55-70岁“富裕银发族”所做的问卷调查中发现，有17%的老年人希望可以在高端养老院中安渡晚年，而对于现代白领一族来说，这个比例则高达49%。
这也让许多嗅觉灵敏的民营资本看到了商机。一时间，“高端养老”、“老年社区”风起云涌。
民间资本多方突围
12月1日，正式开业的燕达国际健康城彩旗飘飘。
这座位于河北燕郊的健康城总投资近百亿元，分为燕达医院、金色年华健康养护中心、燕达医学研究院、燕达医护培训学院和国际会议中心5大板块。健康城中一幢幢欧式公寓楼房分为自理区、半自理区和非自理区，除了先进的仪器、舒适的环境，更为惊人的是床位数——12000张，一期投入使用床位2300张。“这么多床位能消化吗？”“当然能。短短一个半月的试运行期，来体验试住的老人就有2000人，并且已经有了400多个会员。我相信，我们的市场很大。”燕达金色年华健康养护中心总经理田利剑说。
与公办养老院相比，我国民办养老院虽然起步较晚，但是近几年的扩张速度非常迅速，年增长速度早已超过公办养老院。据全国老龄办副主任阎青春介绍，截至2008年9月，我国登记注册的民办养老院已有4千多家，总床位41万多张，此外还有很多没有办理注册登记的民办养老院。
目前，民营养老机构主要分为两大类型，一、全自理型老年人公寓，这样的公寓主要以“老年活动站”、“老年大学”的形式出现；
二、半自理护理类型，一般配有先进的医疗养护设备，而护理员也为专业培训后的护士、护工担任。“较前一种养老机构来说，后一种护理机构赢利周期更短，赢利点更多。”高东华说。
通过分析比较，对于适合民间资金进入的机构养老领域，中国老龄产业协会副秘书长王平君比较看好两个方面。一是以康复、照料、养护为主的刚性养老需求。“截至2009年底，我国80岁以上的老年人已达1900万，失能老人1036万，半失能老年人2123万。这部分是机构养老最大的刚性需求。民间资金进入这部分市场，需要配备较高水平的医疗护理条件。”
二是同时具备居家感觉和机构养老服务的养老社区。王平君称，以追求生活质量、生存质量为目的的高档次养老，最理想的状态就是既能享受机构养老的服务，又能有居家养老所特有的“家”的感觉。“但是，考虑到人们养老的承受能力和避免企业借养老之名，行敛财之实，这种养老社区不适宜大面积推广。”
目前中高端民办养老院的经营模式主要为租赁模式和会员制两种。租赁模式是目前最常见的一种经营模式，根据住宿条件的不同，养老院收取不等的租赁费用，北京爱暮家便属此列。按照房间的标准和规格，爱暮家标准房租金价(1437.80,4.80,0.33%)格在2000—5000元/月不等，最昂贵的花园房月租则在万元以上，这并不包含老人用餐及其他额外服务的费用。在北京的高端养老院中，大多数以租赁为主的养老院费用都很昂贵，标准间一年5万至10万元的床位费并不少见。第二种是会员制。会员入会必须办理申请手续，审查合格才能成为正式会员。以燕达金色年华健康养护中心为例，宾客入住养护中心签订入住养护合同和入住时间满5个月即可成为会员，可享受单间9折优惠价格，每月养护金额为7200元，入住1年-3年即可成为银卡、金卡、钻石卡会员，分别享受更低折扣。此外，燕达还推出三年趸交的交费方式，即一次性交84万元，三年后本金返还，再视情况续约。
盈利尚需时日
民间资金进入养老产业，显然不是单纯为了回报社会，自负盈亏也是其必须考虑的问题。根据有关方面测算，综合不同区域不同条件的民营养老机构来看，一张床位的成本大约在10万元-15万元，入住率直接决定了他们的收入。
在记者采访过程中，多位业内人士反映，与公办养老院的“一床难求”截然相反，民办养老院入住率普遍偏低。目前，经营较好的民办养老院的入住率一般也只能保持在五六成左右，多数都在两三成。
“民办养老院之所以入住率这么低，除了一些服务管理上的问题外，定价较高，定位不明确，也是一个很重要的问题。”王平君分析称。
此外，自嘲为“后娘养的”民营养老院在发展中困扰“太多了”！据田利剑介绍，首要问题就是人才缺乏，在中国专业护理员人数少、素质低，如果按床护比1:1.3的比例来说，仅燕达金色年华健康养护中心一家就需要近万名护理员，但目前，全北京的护理员也不过5000人左右，缺口很大。虽然国家已提出将会加大护理员培训及工资待遇，但长期形成的习惯观念和学习周期将使得近期内缺口难以填补，还是需要政府的支持。
其次，就是成本问题，由于投入大、赢利点低，如果政府没有更多优惠政策出台将打压投资者的积极性。
“生存很艰难”，持此相同观点的还有位于北京石景山区的北京寿山福海养老服务中心的张淑霞院长。面对日益增长的人力成本与飞涨的物价，干练的张淑霞也面露难色，除了成本压力，老年人的安全问题也时时刻刻成为每一个院长的心病。多位院长均表示，此行业的安全管理风险高于一般行业，而国家相关法律对养老院保护的条款微乎其微。
多位业内人士表示，养老院是个慢热型投资，一要有爱心，二要有实力。
政策急需落地
除了民办养老院自身存在的运营难题外，相关法律滞后也在一定程度上抑制了民间力量兴办养老机构的积极性。
目前民间资本投资养老院有两种登记方式：一是直接在工商部门登记，作为一个企业经营，但享受不到优惠；二是以“民办非企业”方式在民政局登记，投资者在土地、税收、水电煤气等方面均享受一定优惠。但是，“这种非企业单位，第一不能由国有资产来经办，第二可以盈利但不能分红，利润只能用于福利事业，第三将来想要停止经营的时候，这些资产还不能拿走，等于从投资者办理‘民办非企业’登记的那天开始，所投入的全部资产就已经不是自己的了。” 阎青春表示，“这对民间力量经办养老机构打击太大了，这种规定明显就不合理。”
目前我国出台了一些民办养老机构管理和扶持的政策，应该说涵盖了一些基本的领域，但是很笼统、很原则，真正刚性、可操行性的标准和要求并不是很多，需要各个地方政府把它具体化，出台一些具体的落实的意见和办法，使这些政策原则真正落到实处。阎青春称，“我们社会力量一经办(养老院)之后发现很多政策没有任何抓手，落不到我们头上，政策还是一纸空文。”寿山福海养老院院长张淑霞就表示：由于多头管理，水电气等费用没有享受到优惠价格，而床位补贴、运营补贴真正落实很难。“我们已被评估过两年，一直还没兑现。我们三年多一直都是负运转。”她说。
民办养老院，不只企业要动起来，政府也有很多事情需要去做。
院长对话：
北京爱暮家国际养老院院长姚雪(Y)，《小康·财智》(C)
C：爱暮家在最初成立的时候就定位为连锁养老机构，现在连锁经营有什么进展吗？
Y：我们一直希望做成连锁，但是现在还是只有北京香山这一家。至今还没有往外走的原因主要有几方面，一是现在扶持政策还不是特别明朗；二是我们的医疗执照还没有批下来，2008年开始申请的时候，刚好赶上奥运会停办，但是现在奥运会结束了医疗审批这块还是没有放开；三是等人才，现在国内非常缺专业的护理人员。还有就是民营养老机构的行业标准还没出来，包括消防、建筑等等所有的标准都不明朗。诸多因素导致我们的进展没有计划的那么快。
C：爱暮家在业内闻名，有一个因素就是“高成本”，您不担心盈利问题吗？
Y：我们一直认为，以“连锁、家居式公寓+酒店式服务”为特征的爱暮家代表了未来养老服务机构的发展趋势。只要硬件设施好，服务质量跟得上，盈利只是时间问题。今年我们已经达到了收支平衡，按照目前的发展趋势，明年我们应该可以实现微利。
C：现在运营上有什么困扰吗？
Y：现在正在申请成为医保定点单位，要不老人尤其是外地老人看病报销就是个大问题。老人年纪大了，最主要的就是医疗。
C：下一步公司有什么规划吗？
Y：等医疗执照拿下来后，我们会开始收一些半自理的老人，也会加大硬件配套和护理团队的投入。另外，下一步还打算在北京再建一所完全不能自理的连锁养老机构。
C：您认为，现在制约民营养老机构发展的主要因素是什么呢？对于后来投资者，您有什么建议？
Y：政府要想把养老这块做好，一定要民间资本进入，这样政府就要想好政策怎么给？扶持怎么做？公办、民办怎么区分？如果优惠待遇差别太大的话，针对同一类客户，我们民办的是没有竞争力的。
对于后进者，我的建议是把心态放平和。想着赚钱也没有错，但是如果把它当做人生的一种经历或事业，可能很多东西会随之而来。但是，如果把它看作是一个生意，可能会有回报更好的生意可以选择。
投资小贴士：
土地性质：医疗卫生用地。按国家相关政策，购买卫生用地有一定的优惠政策，但在使用、转让时也有相应的约束条款。
设备投资成本(除土地外)：(200平方米以上)亿元以上，并需要不断后续投入。
人力成本：占总成本的50%，一般护工人均月薪2000元左右。
水电气：按国家规定有优惠价格，但没有在相关部门(如电力、水务等)办理申请之前按商用价格计费。
税收：免
国外养老机构主要类型：
公办公营养老机构：在不同的国家，公办公营养老机构的服务群体有很大不同，有些国家该类养老机构数量众多、能够提供大量床位，向本国所有老人提供养老服务；有些国家仅有少数该类养老机构、仅能提供少量床位，主要向本国贫困老人提供服务。
民办公助养老机构：民办公助养老机构的投资经营者一般是社会团体、民办非企业单位等非营利的私人部门，向其购买床位，比如香港社会福利署正在推行的“改善买位计划”，就是由政府向私营养老机构购买床位，提供给申请入住资助安老院床位的老人。
民办民营养老机构：营利性的民办民营养老机构的发展并不意味着整个养老服务体系福利性的降低，因为入住民办民营型养老机构并不必然意味着入住者本人付费，以英国为例，2001年，该国私人机构投资经营的护理院占护理院总数的63%，但是入住护理院的老人可以向政府申请补助，英国政府事实上承担着大部分养老服务费用。
第二篇：民办养老院申请书
民办养老院申请书
民办养老院申请书一：北京爱心阳光乐园（敬老院）筹建申请书
金三角经济开发区管委会、漷县镇政府及民政科王科长、北京市通州区民政局社救处领导同志：
遵循北京市政府“优先发展社会养老服务”精神，促使社会养老服务体系建设长足发展，以便利占全国总人口十分之一的老龄化社会安定和谐，我们作为中国人要为国家分忧。
我们的办院宗旨是：为社会家庭分忧，替天下儿女尽孝。
办院承诺是：以人为本，亲情服务。
拟设置社会福利机构的基本情况： 我们申请筹建的敬老院是远离市区喧闹和城市污染，是老年朋友颐养天年的好场所。
我们地处北京东南面，在京津、京津唐、京哈高速公路干线网络中，交通便利。从北京站到“天下第一城”公交938路途经此处，中巴车、小公汽车直达本院附近。
中国农贸城、多家银行、邮局、电信（联通﹒移动）、超市、二级甲医院、公安派出所、大小规模饭店、宾馆、公交汽车站等等，都在附近。
这里原是觅子店乡政府所在地，门口有双石狮把守，院内绿树环绕、鸟语花香，有园林处登记注册的古梧桐树18棵，仿古平房十六栋，全部坐北朝南的正房。每排房均有封闭庭园，栽有花木，或葡萄架、或樱桃树、或种植蔬菜，可自行采摘。每排独立庭院各有域名，如蘭园、玫瑰园、芳草园、驿馆院、御膳房农家院、等等。设标准间、夫妻间、三人间等，每栋房设有卫生间。太阳能热水器供热水，房间内有空调或电扇、彩电（有线电视）、冰箱、沙发椅、个人衣柜，每排房都设有坐便器和洗浴间，卧室是地板地，备有综合医院的床头呼叫系统。还设有老年康复训练室、阅览室、休闲棋牌室、文化补习教室、卡拉OK厅、演出排练室、书法绘画声乐教室、手工艺作品陈列室、茶道联谊会，等等。我们拥有乐器种类多、高档，拟组建老年艺术团，活跃大家文化生活。
大食堂及厨房设置可以为百余人就餐服务，同时还备有数个小包间对特殊休养人员配餐服务。
我们和（二级甲医院）河北省重点中医专科暨河北省香河气管炎哮喘医院建立合作医疗关系，具备突发性疾病和其它应急处置救助服务能力。
我们北京爱心阳光老年乐园一经镇政府暨镇党委批准、报通州区民政局审核，我们将坚决接受区镇民政主管部门指导或指派的工作，优先保障接收本地区“三无”、“五保”、失能老人、失独、空巢、低收入老人为重点，借助国内外专业化养老服务，对自愿接受养老服务的老人提供生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉、紧急救援等优质服务。对乡镇留守老人提供日间照料和短期托养寄养、配餐或送餐上门等便民服务。我们本着积德从善、替天下人尽孝、养员之上、服务第一经营原则，不定期扶助地方孤寡、体弱残疾老人，邀请空巢老人和本地区城镇离退休者、农村老人来院娱乐、聚餐，进而达到活跃和繁荣本地区老年文化生活，促进老龄化社会和谐稳定贡献我们的力量。
我们北京爱心阳光老年乐园一经镇政府和镇党委批准，我们立即筹建老年爱心网站、热线电话、爱心门铃、本乡镇社区居住的老人花名册、养老服务档案、等多种方式建设老人服务平台。同时为提升对老年人服务质量，我们组织老年健身和艺术培训中心，结合老人兴趣和身体状况辅导学习书法绘画、制作手工艺品、唱红歌、组建文艺演出队，吸收院外老人参与活动等等。
我们北京爱心阳光老年乐园一经镇政府和镇党委批准，我们立即筹建护理工作人员培训教室，提高养老服务从业人员业务技能和服务水平，严格加强养老服务人员职业道德教育和管理。
我们北京爱心阳光老年乐园一经镇政府和镇党委批准，我们全心全意为老人群体服务、面向社会各行业和院校招募养老服务志愿者，实行志愿者报名、注册和培训的常年制度。施行养老服务专业人员引领志愿者的联动工作体制，让爱心阳光洒向我们美丽的漷县镇每个地域和社区。
我们北京爱心阳光老年乐园一经镇政府和镇党委批准，我们在适当时机出国考察日本爱心会所属敬老院，建立交流学习、互派护理实习生，提高对老人服务水平和敬老院规范设置建设的要求，等等。
„„
综合以上所述，恳请金三角经济开发区管委会、漷县镇政府领导尽快予以审核批准，使这一好事能尽快实施。
此致
敬礼
申办人 ： 张冬梅
20XX年7月1日
>民办养老院申请书二：民办养老院申请书>>（459字）
榆次区民政局：
兹因开办养老院一事提出申请。为了更好地做好农村老年人的工作，我村决定办一所养老院。北砖井村地处太原、榆次交界地带，背山面山，闹中取静。既有便利的交通条件，又有幽静的山谷，优美的环境和清新的空气，是开办养老院的上佳地段。
当前农村中，五保户、无子女户、双女户和子女不在身边的老人。无人即时照顾，生活上有很大的不便。吃饭、购物、娱乐、就医等无人陪护，无人即时照料，和当前欣欣向荣的农村形势极不和谐，传统的分散供养方式已经无法解决这个问题，兴办养老院集中安置这些老人将是解决这些问题的根本方法。
本院将坚持以“老人为本”的服务宗旨，以“奉若父母，情同亲生”为服务理念，依靠一流的设施和一流的服务，让入住的老人在生活上，身体健康上真正体会到老有养、老有所为、老有所学、老有所乐。让养老院真正成为老年人的“福地”。
开办养老院是新时期农村老年工作的新模式、新趋势，是“三个代表”重要思想和以人为本的科学发展观的具体体现，也是新农村建设中的新措施和必然要求，恳请领导尽快予以批准，使这一好事能尽快实施。
此致
敬礼
申请人：
日期
>民办养老院申请书三：关于筹建*****敬老院的申请书>>（653字）
***民政局： 你们好！
我们是***村村委会。
经过我村全体村民集体讨论，村委会成员多次商议，并进行各项相关调查后，决定在我村筹建一所面向本村和社会的多功能养老院。
我村位于***乡，毗邻**大道和**火车站，**高速出口就在本村，而即将兴建的**线贯穿本村。所以，本村地理位置优越，山清水秀，环境优美，临城市之繁华，又能闹中取静，有田园情怀，为居家养老之福地。
我院将接受**民政局的领导和管理，建立具有独立法人资格的民办敬老院，以有偿提供丰富 充足的生活物质条件赡养老人为目的。本院是基本任务和宗旨是：依照国家和当地政府的法律法规奉献爱心，服务社会为宗旨，以情做人，以诚做事，以信经营，依法保障老人的基本生活和合法权益，为本村五保老人和社会老人提供养老 康复等各项综合服务，并根据现代社会生活文化的高品味需求，努力满足入住老人不同层次的精神需求。
相关资料显示，我国已进入老龄社会，养老已成为当前重大的社会课题，而我们**也和全国一样。解决老龄化的社会问题，就须筹建像我们**敬老院一样的老人院。**敬老院在我村的筹建，不但能解决部分老人的集中养老问题，还将因敬老院的营运而衍生的各类工作岗位可以解决我村部分失地村民的再就业问题。这样也减轻了社会的再就业压力。应该说**敬老院的建成是符合社会发展需要 是顺民心 顺民意的项目。所有我们恳请**民政局领导批准筹建***敬老院！
鸦有反哺之义，羊有跪乳之恩，让我们一起努力，为我们曾经辛苦一生的父辈们营造一个安享晚年的温馨家园！此致
敬礼
申请人：**村村委会
**年**月**日
第三篇：民办养老院办理流程
民办养老院办理流程
如果想取得正规的养老院执照，那么在开办养老院之前，我们首先要向上级机构申请。取得正规手续后才能开办养老院。申请人可申请益年养老连锁加盟协助办理这些事项。申请筹办社会福利服务机构：60张床位以上的由市民政局审批，60张床位以下的由所在县（市）区民政局审批，报市民政局备案。
申请领取《社会福利机构执业证书》：由受理民政部门进行实地审验，符合执业申请条件的，发给《社会福利机构执业证书》；不符合执业申请条件的，发给申请人书面整改通知书，申请人应当在规定的期限内完成整改，并重新提出执业申请。
办养老院首先需要经办人填写申请书、可行性研究报告，还得有审办资格证明文件、资金来源证明和固定场所证明文件，以及章程草案，有以上6项条件后就可以到所在辖区的民政部门办理手续。
一、民办养老院的办理程序：
第一步：兴办企业所在区（市）县民政部门向市政务服务中心民政局窗口提交申请材料，由窗口工作人员进行初审后受理；
第二步：市民政局在规定的时限内派人对新办企业进行现场调查核实，符合条件的，在审批表上签字盖章；
第三步：市民政局将相关资料移交市税务部门审核签章后上报省民政厅；
第四步：经省民政厅、国家税务局、地方税务局审批办证后返回市民政局，由市民政局转交区（市）县民政部门发给新办企业。
二、民办养老院的注意事项：
1、现在国家鼓励民间投资做福利事业，你要先到当地民政部门咨询，具体要问：用地，贷款，税务，工商,国家有什么补贴政策等，这些都是民间投资者应该享有的优惠政策． 国家现在已经颁布了这方面的政策，但跟当地的地方财政有关．总的说国家,地方是鼓励,支持民间投资兴办养老院的！!
2、还需要说明的就是：所谓资质证明就是说你必须具备办理养老院的条件，硬件、软件缺一不可！主要表现在以下方面：
1）建筑设计规范。
目前我国已有的大型养老机构一般都能按照建设部、民政部联合颁布的《老年人建筑设计规范》进行设计和施工，较为科学合理的考虑了消防、通风、内部无障碍交通等问题，以及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。
2）医疗护理上的优势较为明显。由于大型养老机构具有规模优势，较为容易吸引一些有专业知识和经验的医疗人员加盟，从而提高了医疗护理的服务水准。特别是对那些有多种疾病的高龄老年人，可以使之有医疗保障的安全感。
3）休闲环境较好。大型养老机构在规划设计时，一般都会结合自有土地、空间的实际情况，建设一些适合老年人活动的场所，种植一些花草树木，以营造一个幽雅休闲的环境。而这一切又都是老年人，特别城市中生活的老年人和子女最为关注的。
三、养老机构配套功能完善的重点在两个方面：
（1）医疗护理服务的配套。民政部门规定养老机构要配套设立医疗室，但医疗室能真正满足老年人的疾病治疗和特殊护理要求吗？显然是不够的。就大型养老机构而言，入住的大都是在70岁以上的高龄老年人。为什么会出现高龄老年人居多的现象呢？一般是由家庭护理的成本和照顾难度决定的。只有家庭护理成本与养老机构收费相当时，或由于老年人身体状况需要医疗护理时，子女才会送老人入住养老机构。这就对养老机构的医疗护理提出了更高的要求，简单的医疗室是无法满足需要的。试想500多名70岁以上的老年人，至少有50%的身体都有一些疾病，需要吃药、打针；至少有25%的老年人需要进行留医观察治疗，这样的病患者就诊和住院规模，应有一级甲等以上医院与配套。因此，大型养老机构必须通过合作，或独立申办老年病医院的方式，才能达到医疗护理功能上的配套和完善。
（2）饮食的科学合理套配。
养老机构的食堂首先必须按照卫生防疫部门的规定进行设计和装修，满足基本的卫生要求和操作流程。其次，要针对老年人常见病、多发病，如高血压、糖尿病等的特殊要求，科学制定营养食谱，合理控制饮食数量和种类。
四、民办养老院的一些其它问题：
很多民办养老院长期存在一个问题就是投资大还不赢利，这些问题往往是因为开办养老院的人是盲目投资，或者跟风投资，并不懂的养老院的运营。从最初的选地就开始一步步的错误，导致后期不断的重复投资，而造成大量的资金浪费，而如果想改变这些问题，加盟一家可靠、有品牌保障的养老院就是必不可少的，多年来，益年全新的合作模式让益年成为行业的姣姣者，而益年也一直不停脚步，全力前进，截止目前为止，益年养老共有45家直营院，100多家加盟院，30多位战略合作伙伴，10多家兄弟单位。我们依然在前行的路上，很多选择益年的伙伴也是从一开始的怀疑，不信任，到现在成为最亲密的全天候合作伙伴，益年养老靠的是专业，诚信以及全方位的保姆式售后服务。益年拥有国内最优质售后服务团队，例如:售后服务杨总是国内第一批养老专业的考评员，而像这样的考评员全国只有三个。勤勤垦垦做事，诚诚实实做人是每个益年员工的形为准则。让您从一位不懂养老的门外汉，变成养老行业的专家。
第四篇：养老院投资测算
新华网山东频道2月27日电 中国目前已进入老龄化社会，新一代的独生子女已经成人，下一步中国的家庭将形成“四二一”结构，老年人到养老院安度晚年将是社会必然的趋势。因此，养老院将大有可为。那么，投资养老院“钱景”到底如何？投资顾问王一飞认为，养老院是一项不错的投资选择。丰厚回报在未来
投资多少钱才能开间养老院？
投资专家认为，投资额要看各自的市场定位。如果是经营高端市场，投资额最少要在5000万元以上；如果是一般投资，大约在3000万元左右。
投资顾问王一飞先生说，据他掌握的资料，投资养老院的主要花费是在床位的建设上，投资一个床位一般在5万—8万元人民币。如果要出效益就要有一定的规模，一般的养老院床位应该在400—500个以上。假设一个床位价格为7万元，以规模400张为标准的话，那么床位建设投入就需要2800万元人民币。再加上水电费、工资、维护费等相关的费用，投资一个中档养老院的成本应该不少于3000万元人民币。
养老院的投入成本如此巨大，其投资回报的周期要多长呢？
王一飞指出，办养老院收费不能太高。比如那些中等发达地区，收费标准只能是：一个健康老人一个月收费600元，需要护理的老人是800元，需要全护理的老人是1200元；住单人房需要再多交包房费300元。一个老人每月800元左右的生活费用，大多数家庭都负担得起。养老院400个床位，如果都住上了老人，这样计算，一个月营业收入也应该有近32万元。投资一个中档的养老院大约需要10年才可以有回报，投资在5000万以上的，需要6年时间。
细节不能忽视
当然，投资养老院也要考虑到风险。王一飞说，养老院的竞争正在加大，从环境竞争向服务竞争过渡，而且市场的变动也会增加投资收益的不确定性。
北京大学社会学系博士生石琼说，中国的养老院要达到完全成熟，还有一些特殊的问题要解决。首先，由于历史条件、文化等原因，导致中国老人在消费时远远不像欧美国家的老人那样“大手大脚”。其次，社会保障体系、医疗保健制度和养老金制度在中国还未完全成熟地建立，大多数老年人还要留着他们的储蓄以备后用。
还有一个问题是，欧美国家的老年人比较喜欢住在度假村式的养老院或老年公寓社区；而看重亲情的中国老人则可能更倾向于住在市区，以便他们的小辈前来探望，并且让他们觉得未被自己的家庭或社会所抛弃。所以企业或者个人在投资养老院的时候，这一人文因素也要考虑好，一旦不慎，只能是关
第五篇：养老院投资计划
北京云鼎河谷房地产开发有限公司
信阳浉河区金牛山十里河总厂区域内投资计划
一、项目背景
本项目位于信阳市浉河区金牛山十里河总厂区域内，北临312国道，东临107国道，紧临信阳交通南北主干道，交通十分便捷。
本项目计划征用土地50亩，总投资7900万元，建设所需资金全部由我公司自筹解决。
二、项目建设内容和规划
老年公寓项目总投资7900万元，建筑面积35000平方米，项目建成后可容纳860人入住；解决本市就业岗位60人。
三、项目投资环境
1、宏观环境
《中国老龄事业发展“十二五”规划》中要求：
“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。我们必须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。
——建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。
《河南省老龄事业发展“十二五”规划》中：
老龄工作面临的形势
“十二五”期间，我省人口老龄化将进一步加快。截至2010年11月，全省60岁及以上老年人口将达到1197万人，占常住人口的12.73%，到2015年全省60岁及以上老年人口为1579.42万人，占常住人口的15.71%。人口老龄化对经济社会发展带来的影响将更加深刻。随着我省老年人口的快速增长（每年约以3.5%的速度递增），呈现出规模大、增长速度快、高龄化趋势明显等突出特点，社会养老负担也越来越重，农村老龄问题加剧，农村老年人养老和医疗保障问题突出。“四二一”代际结构趋势背景下，对养老设施和社会照护的需求迅速增加，特别是在农村，随着劳动力的转移，老年人社会照护需求日益增大。随着经济转型和体制转轨，人们生活观念及人际关系的变化，维护老年人权益任务更加艰巨。“十二五”时期，既是我省经济社会发展重要的战略机遇期，也是全面应对人口老龄化的关键时期。大力发展老龄事业，直接关系到河南省和谐社会的建设，是经济社会发展过程中一项重要而紧迫的战略任务。党的十七届五中全会强调：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”。胡锦涛总书记在关于全面做好我国人口工作的讲话中指出：“要制定实施应对人口老龄化战略和政策体系，培育壮大老龄事业和产业，建立健全以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，发扬敬老、养老、助老的良好社会风气”。为老龄事业的全面发展带来了难得的机遇。
总体目标
到2015年，建立健全政府、社会、家庭和个人相结合的老年人经济、医疗、服务的社会养老保障体系；基本建立居家养老、社区照顾和机构供养相结合的养老服务体系；初步建立结构合理、门类齐全、管理规范的老龄产业发展体系；逐步建立起基层组织健全、精神文化生活丰富、社会参与广泛、合法权益有效保障的老年社会管理体系；加强和完善与经济社会和人口老龄化发展要求相适应的、职能明确、协调高效的老龄工作体系。努力实现“六个老有”的老龄工作目标，即老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐。
主要任务
--推动养老服务补贴制度。对于独生子女和计生双女父母、低收入的高龄、独居、失能、半失能等困难老年人，经过评估，采取政府补贴的形式，为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务提供支持。
--进一步完善政府供养制度。对于城市“三无”老人、农村“五保”老人，采取集中供养或分散供养的方式，保障其基本生活不低于当地居民平均生活水平，并建立自然增长机制。
--推广养老服务机构民办公助制度。对于非营利性的民办养老机构、居家养老服务设施或组织，在建设阶段按照建设规模、投资总额、土地租期等指标，一次性或者分期给予建设补贴，并按照床位数、收养人数、入住率等指标，给予一定的运营补贴。
--加快养老服务机构建设步伐。加强供养型、护养型和颐养型养老机构建设，打造示范性养老机构，深化公办养老机构改革。到2015年，力争县（市、区）及以上城市建立一所集生活照料、医疗康复、精神慰藉、文体娱乐于一体的，在全省有示范作用的综合性养老服务机构（省辖市300张床位以上、县级150张床位以上），老年人平均拥有的机构养老床位数达到每千名老年人拥有30张；各省辖市至少建有一所专业性养老护理机构，养老护理床位数占高龄和失能老年人总数的10—15%。
《信阳市人民政府关于加快养老服务业发展的意见》信政〔2010〕30
号
据初步统计，到今年年初我市60岁以上老年人口已达112.5万人，占全市总人口的13.89%，预计将以每年超过1%的速度增长。
加快发展养老服务业的主要任务
进一步完善老年社会福利服务体系。各级政府要加大财政投入，通过新建、扩建、改造和购置等多种方式，扩大公益性养老服务设施规模。积极支持以公建民营、委托管理等形式将公有产权的养老服务设施交由非营利性社会组织运营，借助专业化社会组织的力量，为广大中、低收入老年人提供社会化养老服务。积极探索养老服务由补缺型向适度普惠型转变的新路子,逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系，不断提高养老服务业的整体发展水平。
加快体制创新和养老服务社会化进程。大力推进老年福利事业社会化、产业化和法制化进程。税务部门依照有关法律规定在办税时给予帮助。在坚持政府主导、加大对老年福利事业投入的同时，要充分运用市场机制，动员社会各方面力量广泛参与。计划、财政、工商、物价、国土、建设和民政等部门要制定优惠政策，鼓励社会团体、民办非企业单位、私营企业和个人投资老龄事业，发展老年产业，满足不断增长的老年群体对设施、产品与服务的需求。政府兴办的老年福利事业要引入市场机制，改革内部管理体制，提高工作效率和服务质量。对社会兴办的老年福利事业进行必要的调控、规范、指导和监督，逐步形成政府引导和宏观管理、社会中介组织经办运作、福利机构自主经营的管理体制。
信阳市浉河区老龄事业发展“十一五”规划
加强为老服务设施的建设，形成以社区为依托的的老年照料服务体系。——初步建成养老设施网络。政府在充分利用现有设施的基础上，增加对养老设施建设的投入，办好示范性的养老设施。同时要挖掘社会资源，制定优惠政策，通过按床位实行补贴等办法吸引社会力量投资兴办养老机构。鼓励、支持社会、事业单位以及个人开办养老院（所）。
2、项目建设（老年公寓）的必要性
随着我国社会经济的发展，人民生活水平的提高，医疗卫生条件的改善，人口寿命的延长和计划生育政策的成功实施，我国人口老龄化趋势日益严重。我市同全国一样，自上世纪90年代初出现人口老龄化趋势，2000年开始进入老龄化地区行列。我市现有60岁以上老年人口约112.5万人，约占总人口的13.89%，“十二五”期间，我市老年人口将持续增长，将迎来人口老龄化的高峰期。我市人口老龄化具有老年人口基数大、增长速度快、农村老龄问题突出等特点。老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面的需求日益增长，老有所养、老有所医的矛盾比较突出。人口老龄化问题已成为我市经济社会发展中不可忽视的重大战略问题。
“十一五”期间，在市委、市政府的领导下，我市老龄事业得到了较快的发展。《信阳市老龄事业发展“十一五”规划》的颁布和实施，使全市老年人的经济供养与医疗保障得到改善，老年福利、文化、教育、体育事业有了较快发展，老年人的合法权益受到重视，敬老、养老、助老的社会氛围逐步形成，老年人的生活质量明显提高，老龄工作机构和干部队伍建设得到加强，老年群众组织活动进一步规范。同时也要清醒地看到，我市老龄事业的发展仍滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展，老有所养、老有所医问题仍较突出；社会养老功能不能适应家庭规模小型化对建立新的社会养老机制的需求，社会保障制度仍不够健全，老年设施、产品和服务短缺，为老年人服务的福利设施远远落后于日益庞大的老年群体的需要，老年人精神文化生活不够丰富，侵犯老年人合法权益的现象仍时有发生，适应构建社会主义和谐社会要求的老龄事业发展机制尚待进一步完善。因此，正视老龄问题，满足老年人日益增长的物质文化生活需求，推动老龄事业与经济社会的科学、和谐发展，促进社会稳定和全面进步，实现老年人与全社会共享改革开放和现代化建设成果，是建设和谐信阳、事关信阳发展大局的一项重要而紧迫的任务。
目前，我市已进入全面建设小康社会的新的发展阶段，经济的不断发展，综合实力的不断增强，将为解决我市老龄问题创造良好的经济基础和外部环境。
四、建设标准
本项目按照《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）的建设标准规划养老服务设施甲类、一级标准进行设计；在设施建设上，住房以单元式公寓套房为主，有卧室、起居室、小厨房、卫生间，配备家具、彩电、冰箱、空调、电话、集中供暖等设备，使之具有家庭气氛；卫生间及过道、走廊均安装扶手，床头安装紧急呼救装置。公寓楼设活动室、娱乐室、健身房、洗衣房、阅览室、会客室等，并设医务室、监护室及相应的医疗仪器，另设招待客房供子女探望时住宿。公寓举办节假日期间探亲家属免费食宿等活动。公寓的辅助设施有小商场、银行、停车场等。公寓配备专职的服务队伍，经过培训的服务人员负责打扫卫生、保护环境、维修设备，并提供老人需要的各种服务。公寓定期为入住老人进行体检，医护人员24小时关注老人身体状况，随时诊治，必要时及时送往医院。
随着信阳城市化进度的深入，信阳市的城市综合体开发进入快车道。同时人口的聚集也为城市综合体的开发提供了大量的客户积累，市委、市政府制定了到2020年信阳市区实现人口100万、城市面积100平方公里的“双百”发展目标，确立了“建设魅力信阳，当好中原崛起生力军”的发展思路。
五、项目实现社会效益
老年公寓项目是公共社会福利型项目，项目的建设功在当代，利在千秋。建成后，可以为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒适、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。本项目的建设不仅有力的改善了信阳市社会养老问题的解决，同时，也加快了和谐社会的建设，使老人养老有了较大的选择空间，也使国家对老人养老问题的压力相应得到缓解。因此这是一项民心工程，各阶层对项目的支持率较高。经估算，项目建设共需投入资金7900万元，项目建成后可接待老人860人，安置60余人就业，投资回收期为10年，可见该项目具有较好的社会效益和经济效益。
六、投资方的基本要求
享受当地政府规定的有关招商引资的优惠政策。
七、拟建项目结论性意见
1、本项目符合国民经济和社会发展的需要，符合信阳市城市规划，项目内容符合规划要求，符合国家产业政策和有关要求。
2、本项目能耗指标按照相关规范、规定取值，并采取有效措施，优化用能结构，保证能源消耗在正常水平，可以达到节能目的。
3、本项目建设不占用耕地，符合土地集约利用要求，不对社会造成负面影响。
4、本项目建成后，对可能对生态环境造成轻微污染的生活污水、生活垃圾及建设过程中产生的扬尘、噪音等污染，将采取切实可行的治理措施，不会对环境造成危害。
5、本项目地处信阳市南北主要通道107国道上，地段优势和景观优势十分明显，又处在金牛山产业集聚区这个升值潜力最大的热点片区市场，对提升该区域福利事业、服务业和区域经济的品质将起到一定作用。
6、本项目各项经济技术指标设计合理，建设方案可靠，具有良好的社会效益，社会适应性良好。
北京云鼎河谷房地产开发有限公司愿为信阳的社会繁荣和经济发展尽自己的微薄之力，为家乡人民谋利，为家乡人们造福！
北京云鼎河谷房地产开发有限公司
2011年12月6日
北京云鼎河谷房地产开发有限公司
信阳浉河区金牛山十里河总厂区域内(老年公寓)
项
目
投
资
计
划
书一、二、三、四、五、六、七、北京云鼎河谷房地产开发有限公司
2011年12月6日
目 录
项目背景
项目建设内容和规划
项目投资环境
建设标准
项目实现社会效益
投资方的基本要求
拟建项目结论性意见
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