物业经验材料

第一篇：物业经验材料

阿城区物业管理 经 验交流材料

立足龙涤 对外拓展 努力提高物业服务水平

各位领导、各位同仁：

大家好！此次阿城区物业管理经验交流会，为我们提供了一个向全区同行沟通、交流、学习、提高的平台，同时对于我们也是一个极大的鼓舞和支持。借此机会，我向阿城区政府的主管领导和主管部门，多年来，对龙涤物业的支持表示衷心的感谢！

我们龙涤物业公司的前身是黑龙江龙涤集团下属的社区管理部，已有30多年的历史，2005年企业改制后组建。我公司现有员工110人。下设三个管理区域，七个管理部门，管理并使用资产近百万元。三个管理区物业占地面积约70万平方米，绿化面积10万平方米。

近年来，我和我的团队一起，在物业改革不断深化的形势下，进一步解放思想，谋化发展，紧紧围绕立足龙涤、开拓市场这一工作主题，以“为业户创造价值，为员工创造机会、为公司创造效益”为经营服务理念，在物业管理中不断推行创新服务和增值性服务，树立了良好的企业形象。

我的主要做法是：

一、建设绿色文化小区

龙涤小区，现有公园3个，健身广场5处。我们提倡“基础服务是根本，感动服务是追求，文化服务是形象”。几年来，以龙涤三供改造为契机，我们取缔业户的小开荒，通过栽种景观树木，种植花卉、草坪，铺设步道板，安装健身器材等，建成了5处健身广场并改善了原有公园的设施和场地。无论冬夏，每到傍晚，在龙涤小区会形成一道独具的风景线，人们在这里下棋、扭秧歌、做健身操、散步，聊天。提供了一个休闲、娱乐、沟通的平台，在用户心中树立了很好形象。

每年春节，我们会在小区的中心公园，布置春节彩灯，对小区文化定位、理念提升、氛围营造等方面加大人力和财力的投入，取得了很好的效果。

利用宣传长廊，宣传小区的建设、环境管理，及时向业户通报物业管理的最新政策。在小区和各楼道单元口设置多处广告栏，刊登租户及商户信息，整洁了环境。

二、优质服务，努力提高服务水平

龙涤小区的楼房已有40多年的历史，楼房及设施的老化，使得维修量非常大。我们公示24小时维修服务电话，建立业主投诉和回访制度，对业主来人或来电反映的问题，给予了很好的处理。在环境管理上。我们执行以风为令，以雨为令，以雪为令。做到：大风天，清扫人员必须清理好小区的漂浮物和落叶残枝；雨季来临，维修人员要对辖区的马葫芦、排水井及时清掏，保证下水排放畅通；冬季，公司全员以雪为令，无需组织，清雪车辆、人员及时行动，保障道路的畅通。良好的服务赢得了用户的认可，化解了企业改制后职工下岗带来的不满情绪。

三、加强队伍培训，引导员工养成良好行为规范

龙涤企业转制前，后勤管理服务原有200余人，管理体制的不健全和冗员的众多，造成了吃大锅饭的局面。企业转制后，为了加快企业升级转型，引进先进机制，增加员工的危机感，脱离对国有企业的依附感。我们适时的从员工服务理念和思想意识上，坚持灌输内化于心、固化于制、外化于形的理念，着眼于树立正确导向，加强党支部的建设，强化学习，加强典型的选树培养。要求全体员工把工作当做自己家里的事情来做，最大限度地达到业主满意。几年来，我们根据不同阶段的工作实际，从不同岗位、不同层面先后选树和推广了连续三届出席黑龙江国资委系统的优秀共产党员宣兆杰同志；为公司做出突出贡献的刘振东同志和多名物业优秀工作者，通过先进典型的选树，在全体员工中起到了示范引领和带动作用。通过支持和鼓励员工学习专业知识，我公司现已有三人获得物业经理证书，三人获得物业管理师资格证书。

四、走向市场，扩展服务领域

为使企业更好的生存与发展，我们不断开拓业务，增收节支，开源节流，以弥补物业费的不足。自2006年起，我们自育花苗，对外销售并提供绿化服务，对外承包浴池并开设小卖店等增加收入。并通过绿化的良好服务，在用户中树立的良好形象。2010年初，通过招投标，我们又承接了阿城区某学校的保洁工作，几年来我们严格管理，优质服务得到了校方的认可。2012年又将教学楼及宿舍管理工作交给我公司管理，我们自制《学生公寓管理服务手册》，科学规范的管理，在2012年9月黑龙江省高校联合大检查中受到了好评。

2012年春节刚过，阿城区永泰广小区的污冰问题，由于百姓的上访，得到了阿城区政府及房地局领导的重视。我公司接到局领导的动员，随即组织全体党员和先进骨干，大家不怕脏、不怕累，用了两个半天的时间，圆满的完成了任务，得到了附近居民的认可。

通过对外的拓展，在获得了经济效益的同时也扩大了社会影响。

五、加强制度建设，夯实工作基础

我多年的体会是：制度是一切工作运行的基础，为了提高和规范物业管理水平，我公司结合实际，制定了全套的物业管理规章制度，从职工守则、考勤及劳动纪律管理、请假制度、工资结构分解考核办法、财务管理制度等方面均有明确规定，并逐一在工作中落实实施并加以考核。使公司管理更加专业化、制度化、规范化。

各位领导、各位同仁，发展永无止境，携手共创未来。通过此次学习交流，在思想观念、服务水平等方面我们还要向兄弟单位虚心学习，持续改进。在今后的工作中要更好的以物业服务条例为依据，以业主满意为目的，以优质服务为先导，积极进取，开拓创新，不断努力，为阿城区物业服务的发展贡献力量！

谢谢大家

第二篇：物业管理处创建文明单位经验材料

物业管理处创建文明单位经验材料

xx市房产物业管理处目前管理着xx等 11 个住宅小区，此外还 对城市内 30 栋散楼提供优质的物业服务。现物业管理面积为 64 万平方米，167 栋楼房，住户 8303 户。经过多年的实践，我们已积累了非 常丰富的住宅小区物业管理经验，同时具有一流的管理和服务，满足 不同层次的客户需求，为业主和物业居住人提供了一流的居住环境。我们的优质物业服务在梅城享有盛誉。房产物业管理处始终以业主至上、服务第一为服务宗旨，注 重形象和品牌创建，按照先进的管理理念，始终贯彻以人为本，服 务为先导，亲情促发展，向管理要效益发展理念，倡导万事重信、待人以诚、争先创优、敬业如家的企业文化；以业主的满意就 是我们工作的永恒追求为服务理念；大胆改革、开拓创新，规范内 部管理、不断提高人员素质、提高物业服务质量、实行公开承诺服务 制，物业管理不断上新台阶。经过多年的物业管理实践，已逐步形成 了规范化、专业化的管理服务队伍，煅练出一只技术过硬、力量雄厚 的服务、维修队伍，得到了社会各界的普遍认可和上级有关部门的充 份肯定。

第三篇：“GIN”绿色物业管理模式经验材料

我们玉山物业公司成立于1996年，隶属于胜利油田胜中社区管理中心，现有职工361人，下设3个机关部门、4个物业站以及5支专业化队伍，辖区占地总面积128万平方米，其中建筑面积62万平方米，绿化总面积23万平方米。管理着14个自然住宅小区，居民总户数为9027户。近几年来，我们积极探索推行了具有玉山特色的“GIN”绿色物业管理模式，建立和完善了一套科学的小区管理制度，xiexiebang.com内部管理服务质量控制体系和运行机制，使物业管理走上了科学化、规范化、标准化、专业化的发展轨道。近年来，玉山物业公司先后荣获山东省、东营市和管理局“职工职业道德先进单位”、“创安工作先进单位”、“文明建设先进单位”、“庭园绿化先进单位”、“道德建设示范点”、“文明建设先进单位”等60余项荣誉称号。下面，将我们做法和体会汇报如下：

一、积极探索“绿色物管”新理念，为居民构筑良好的人居环境

GIN管理模式的中的“G”代表“绿色物业管理”，即一种以人为本，以环境优化为基础，以优质服务为中心，依托文化建设上台阶的可持续发展的新型物业管理。“绿色物管”的一个突出特点就是通过提升物业管理理念，从环境、服务、文化等三个方面来构筑最佳的人居环境。

1、以先进的服务理念为着眼点，促进管理与服务的人性化。近年来，我们总结提炼了“挑战平凡，无限创新”的公司精神和“用心发现，诚心服务，无微不至，尽善尽美”的服务理念，依靠企业文化的影响力，以深化绿色物管为核心，变物化管理为人文关怀，促进了管理与服务的人性化。我们通过建立“居民访谈日”制度、在每个楼栋安装了“心连心信息板”等办法，有效地促进了居民与物业之间的沟通与交流。我们还组织小区内的青少年，成立了“雏鹰假日小分队”，组织离退休老同志，成立了“夕阳红”文明巡逻队，与物业职工一起共同维护小区内的公共设施，推动了文明小区建设的顺利开展。为给居民提供更加人性化的服务，我们在雅苑小区建成了胜利油田第一个智能化管理小区，水电气三表实现了远程抄表，电子大屏，背景音乐以及周界防范，物业站也实现了信息化管理，建立了雅苑网站，居民可与物业站随时进行网上沟通和交流，体贴入微的服务使居住在小区的居民倍感温馨。我们还在小区内安装了废旧电池回收箱，在小区绿地放置了各具特色的小型雕塑，在各种苗木上悬挂了介绍该苗木知识的标牌，以此来启发居民爱护环境、爱护小区的意识。

2、以品牌服务为切入点，让居民时刻享受超值服务。物业管理的产品是服务，有了叫得响的品牌，服务就更容易得到业主的认可。经过几年的不断锤炼，公司在“塑造品牌、发展品牌”上迈出了坚实的一步，已经巩固形成了“心连心”、“彩虹”、“银盾卫士”以及“广厦之星”等一批服务精品。几年来，我们将这些服务品牌融入承诺服务中，推出了“440”服务绿卡进千家活动，为居民发放“440”服务绿卡，定期到居民家中座谈走访，对居民的意见和建议尽快进行整改和落实，不折不扣地兑现我们的服务承诺。为增进工作人员之间的团队精神，公司推行了“统筹值班法”和“首问负责制”，要求首接责任人对接待的人和事以及处理方式和结果等信息作好详细记录，客观地反映出处理解决问题的全过程。为确保工作人员文明服务，我们实行了“星级服务”，对工作人员进行了礼仪培训，有效地提高了管理服务的品质，受到广大居民的好评。

3、以高品位文化为落脚点，让居民在“绿色家园”中陶冶情操。

我们充分利用小区内的文化场馆、活动中心、橱窗板报等场所，在小区里分别开设了以居民休闲娱乐为主要内容的书画、摄影、音乐、模特、服饰等培训，聘请专业教师组织开展专题讲座，举办居民乒乓球比赛、健美操锻炼、读书征文、艺术作品展览等活动。我们还在与油田图书馆联合在小区内设立了居民图书馆，藏书3万册，并与油田图书馆形成了定期更换新书、相互资源共享的良好机制。我们在小区内开设了油田唯一的社区网络学校—“玉山阳光网校”，面向社区居民，开展不同层次的学习培训和便民服务，为小区居民和广大青少年提供了学习计算机和了解网络知识的良好环境。同时，我们充分利用小区宣传栏、标语牌、灯箱等有效途径，宣传通俗易懂的“家庭美德五字谣”、“十字道德歌”等文明歌谣，不断培养居民的文明居住意识，提升居民的道德层次。我们还组织居民开展各具特色的“楼道文化”活动。舒苑小区13号楼退休教师杜鄢，自发地组织楼道居民在楼道里张贴了丰富多彩的书画作品，被评为管理局2003年“十大文明新事”。

二、深化推行ISO9001质量管理体系，全方位提升物业管理水平

GIN管理模式的中的“I”是指ISO9001质量管理体系，即通过积极推行ISO9001国际质量管理体系，全面提升物业管理水平，实现管理上的科学、规范、严格、精细与合理。

玉山物业公司于2001年9月通过了ISO9001国际质量体系认证。近年来，我们依据

ISO9001体系的要求，在服务标准的制定上，明确了具体的操作程序和质量责任人，使每个岗位都有了工作职责、任职要求、服务规范和工作标准，都有相应的检查制度和考核细则，都有质量持续改进和纠正预防控制措施，实现了标准化、程序化、规范化，每一名职工都知道自己干什么，应该怎么干，干到什么程度，由谁来管理考核，出现问题将受到什么处罚，由谁来

处罚等，做到了“事事受控，时时受控，人人受控”，在管理方式上实现了三个转变：

一是贯彻“以居民的需求为关注焦点”的原则，在服务方式上实现了由“以我为中心”向“以居民为中心”的转变。在以往的工作中，我们或多或少地存在着“本位主义和以领导满意为标准”的思想，没有真正站在居民的角度上考虑问题，工作应付多、形式多，结果居民不满意。推行ISO9001质量标准体系后，为了落实“以顾客为中心”，加强与居民的沟通，物业站与各专业化队伍联动配合，统一协调，开展承诺服务，并以《致小区居民的一封信》的形式，将服务内容、时限向广大居民进行公开，广泛接受居民监督，促进了管理水平、服务质量的不断改进与提高。

二是贯彻“程序化管理”的原则，在质量控制上实现了由“注重结果”向“过程控制”的转变。以前，我们围绕促进服务质量也建立了很多规章制度，但落实得并不好，往往是出了问题就按照规定进行处罚，没有从根本上解决问题。推行ISO9001管理模式后，我们将管理与服务的全过程进行有效控制，使各种质量问题由“事后处理”转变为“事前预防”，确保各项工作按标准规范运行，促进了服务质量的提高。在具体的工作中，我们实行了物业公司、物业站、专业化队伍“三级”检查考核机制，建立健全了承诺服务制度，通过定期回访、聘请义务监督员等措施，确保服务质量的持续改进，使小区的各项管理工作“时时有控制、处处有人管、事事无遗漏”，实现了标准化、程序化、规范化。

三是贯彻“全员参与”的原则，在管理方法上实现了由“领导抓管理”向“全员抓管理”的转变。过去，职工对公司制定的管理制度与考核标准只是被动承受，职工的积极性没有调动起来。通过建立ISO9001质量标准体系，理顺了管理关系，明确了职责与权限，变过去领导强制管理为各专业化队伍、各班组、各岗位的分级负责，自主管理，使每个员工都增强了工作责任感。实施ISO9001质量标准以后，每一项工作何时干、何地干、谁来干、怎样干、干到什么标准都有了明确的规定和有效控制。按照ISO9001质量管理体系要求进行过程控制，使我们的管理更加精细化，服务过程实现规范化，服务行为作到亲情化标准。通过定期开展内部质量审核和管理评审，积极采取预防和纠正措施，持续改进管理和服务工作，不断满足顾客日益增长的服务要求。

三、实施运作“一拖N”管理，努力激活蕴藏在基层队伍中的生机和活力

GIN管理模式的中的“N”是指“一拖N”管理，即通过不断改革和调整，在内部管理体制和运作方式上，建立起以物业管理站为甲方，环卫绿化、维修、治保等各专业队伍为乙方的“一拖N”模拟市场运作体系。

几年来，我们紧跟油田和社区改革步伐，不断加强内部管理体制和运行机制的转换，逐步形成了以物业站为甲方，各专业队为乙方的“一拖N”管理模式。原来由物业站大包大揽的各项维修、保洁、绿化、治保等服务工作与小区工作相分离，分别形成专业化队伍，变原来的统一管理为甲乙方合同关系，各专业队成为服务的提供方和承包方，双方按照合同约定进行考核与被考核。内部模拟市场机制的运行，使物业站和专业队之间责权更加明确，考核更加严格，迫使专业化队伍必须用优质快捷的服务到接受服务的物业站去挣取服务成本。在用人机制上，我们重点突出各单位、各部门的职能作用，设置了较为科学、合理的运行机构，严格执行“三岗制”动态管理办法，通过对人员的优化组合，充分挖掘人力资源的潜能，进一步提高劳动效率和管理效率，增强员工队伍的风险意识。在利益分配机制上，我们彻底打破了“大锅饭”的现象，结合岗效薪点工资制度的实施，在维修队实行了工时制，坚决做到了“干和不干的不一样，多干和少干的不一样，会干和不会干的不一样”，平时不干活的职工奖金将出现负数。

通过建立“一拖N”管理模式，突出了物业管理站的核心地位和管理职能，明确提供服务的各专业队伍的服务职能，建立起以物业站为甲方、各专业化队伍为乙方的内部模拟市场运作机制，使整个管理运行系统运转更加有序、更加灵活，提升了队伍外闯市场的能力。目前我们已成功地接管了胜利日报社、东营区政府、辛店街道办事处、东营区检察院、建设银行、计算中心、油城广场、鑫都置业等一批高标准的非住宅物业，创造了150多万元的外部市场收入，为公司未来的生存与发展奠定了坚实的基础。

目前，胜利油田的物业管理正处于发展的初级阶段，在今后相当一个时期，服务市场发育不成熟，物业管理收入不足，将是各物业管理公司生存发展的最大障碍。基于现状，物业管理公司应在不断加强内部管理的同时，一是要坚持企业化经营，服务与创收并重。一方面加强内部管理，搞好服务创收，努力克服油田减少补贴所带来的压力和困难；一方面要在零补贴后，通过管理和创收实现自立生存和发展，通过创收不断扩大经济规模，提高自立生存能力。二是要坚持市场化运作，引入竞争机制。通过市场上激烈的角逐和较量，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，激励各物业管理企业提高管理服务的水平和素质。三是要坚持社会化服务，实现经济目标和社会目标的协调发展。物业管理作为社区下属的一项主要业务，应把自身发展与社区思想、文化、环境、治安建设结合起来，在社会化服务上多做文章。同时，社区建设要把物业公司作为主体骨干力量，两者携手共建，共同开创物业管理和社区建设的新局面。

第四篇：【即学即用】物业项目经理的实用经验

【即学即用】物业项目经理的实用经验

一、坚持开会讨论解决问题的原则

任何人都不能拍脑瓜解决问题，有事大家商量着办，物业公司里面只有在某一领域专业一点的技术人员，绝对没有所谓的权威人士。做物业经理尤其要头脑清醒，不要自己不懂就慌了神，听任个别人收揽大权。

二、布置工作要谨慎，不要一个累死，一个闲死

不要认为自己很能耐，丢掉工作笔记随便点兵点将去干活。要知道物业公司的人数是房产公司人数的两三倍，管理起来没那么轻松的，老老实实做笔记，布置工作前先翻翻看，之前都布置了些什么，之后怎么布置更合理，什么任务适合让谁去做，什么任务需要多少人手，物业公司的最大资产不是办公室不是银行存款，而是跟着你混的这几十口人，物业公司赚的不是钱，是人力资源。

工作布置到位，大家都得到很好的训练，那么人力资源增值，反之，人心涣散，花了大价钱养着的人不做事，真正能做事的被你给活活逼走，物业公司搞得好才怪。

三、让员工感觉到工作乐趣

你不能否认大家出来工作的第一目的是赚钱，但是你得承认要发挥他们的最大积极性靠的肯定不是钱。以保安为例，站岗巡逻本身是很无趣的事情，但是如果他们发现物业经理也在站岗巡逻呢，如果他们站岗巡逻的时候，物业经理去给他们送送冰棍冷饮呢？如果一个班组结束后集合在一起点评一下什么工作做的最好，哪里还有问题，积极给予大家口头表扬，坚持每天都去点评呢？

四、让员工看到希望和前景

有次凌晨巡逻的时候，有位做了三年保安的小伙子告诉我一句话，让我铭记于心，他说：“没有一个人希望一辈子都做保安的。”当员工懈怠，停滞不前的时候，可以问问他们是不是已经对现状满意了，想不想继续再往前再往上发展？

这就关系到一个物业经理的人事处理能力，是不是能够给所有的员工都创造一个“只要努力创造出业绩了就会有收获”的积极氛围，不要推脱说物业公司平台小，不要推脱说物业经理的权力小，你的眼界在物业公司，那么连物业公司都管不好，如果你的眼界在整个城市，那么局面就豁然开朗了，全国各地各项目需要大量的物业人才，公司从外面引进那么多物业经理，真正把事情做好了的，还是自己一手培养的生力军。

你有本事、有决心、有办法，就可以在做好本职工作的同时还把自己的一亩三分田变成整个公司的物业人才孵化器，至于你信不信，反正我是信的。

五、“兄弟们给我上！”还是“兄弟们跟我上！”？

每个物业经理在上任前必须要在两种管理风格里进行选择。有好事，越基层的员工就越应该先享受；有问题，越高层的管理人员就越应该冲上去挑担子。

六、直面业主提出的客观问题 自身确有责任的，不逃避、不推诿、不拖延、不掩饰。大事化小的前提是去积极处理，而不是任由矛盾发展。

七、在与下属打招呼的时候，要热情叫出每位员工的名字或昵称

人家跟你打招呼，只微笑点点头是不够的，上任两周内除了认识所有管理人员外，还要能够准确叫出包括普通保安、绿化工、维修工、保洁员在内的所有员工名字全名。当然能叫出名字了，你作为经理也要知道他们都在想什么，有什么困难，能帮助他们做什么事情，没什么事情到保安宿舍去住两晚，和绿化工一起拔拔草浇浇水，和凌晨巡逻保安一起到食堂去吃一顿蛋炒饭。

八、奖罚要一碗水端平

首先要让每位员工都了解公司的奖惩制度，处罚要让当事员工心服口服，奖励要让当事人以外的员工都心悦诚服。所以除非是大家民主讨论出来的结果，否则在下奖惩命令前都要再三斟酌，是否经得起所有人的推敲。

九、经常性开展各种技能培训和比武

刀不磨易生锈，兵不练会落后。积极利用资源开展免费培训，比如合作单位的技术人员，比如物业同行，比如公司内部的资深老员工，不要一提搞培训就马上去搜索专业培训班多少多少钱一次，物业公司一年就这么几个钱，经不起这么折腾的。另外，还要经常搞搞大比武，技术过人、水平高超的员工就应该通过这样大量的技术比武脱颖而出，成为物业公司的中流砥柱，同时也让那些后进的员工看到差距，在工作中努力进行弥补。

十、鼓励优秀员工积极参加国家资格认证考试

一级物业资质企业注册资金只要五百万，但是所需的资格证说出来吓死人，要足足30本，这些证哪里来？如果现在不开展鼓励优秀员工去考证的活动，就打算抱着二级、三级、暂三级资质混日子吧，就收着低廉的物业费，每年让房产公司无偿输血吧。

十一、必须建立事故预案机制

盗抢、火灾、内涝、纠纷、人身伤害、停电停水、电梯事故等等都必须有应急预案，应急预案不是去网上搜索打印一本放起来，而是细到哪个人负责什么事情，联系电话是多少，出了这个事情以后几分钟内他要到达指定位置开始解决问题。每个月都要搞各种演习，真正出事的时候才不会乱成一锅粥，误了大事。

十二、搞业主活动每次预算尽量不要超过1000块钱

要头脑清醒，物业为了什么目的搞业主活动，不要昏了头了，拿着公司的钱去干粉饰太平的勾当。被业主知道他们的物业费是这么不干正事穷挥霍的，绝对会胖揍你们的。当然，如果能通过拉赞助解决费用问题更好，小区外围的商铺肯定想进小区推销，那些大公司每个周末也都有活动需求的，利用好这些资源，一箭双雕办好事，才是真正有水平的物业经理。

十三、维修工作必须建立台账

大到结构整改，小到渗水掉灰，都必须有台账，事后都能清楚查出来谁接的投诉，谁负责维修，谁负责维修后的验收，谁负责业主的回访，还有维修用了多少材料，花了多少时间和成本，有账目了，就可以控制维修进度和维修效果，控制好了维修，就解决了一大块物业问题。几乎九成以上的拒交物业费事件，都与维修有关，不解决维修问题，每天逼着一个个楼管去求业主交物业费，收的上来才怪。

十四、绿化养护比种植更关键

不要老是去讲园林公司在混凝土和石头上面种草皮，既然发现了，为什么不责令整改呢？搞物业，最怕就是坐在办公室里牢骚满腹、碌碌无为的物业经理了，看着哪里绿化出了一片“瘌痢头”要和自己头上出现一片瘌痢头一样着急，赶紧要想办法去补救，长得好的地方可以去弄几棵补到长得差的地方，小区绿化就这么一点点，就算自己拎把锄头去种草也不是什么耗费精力的事情。一定要强调养护的重要性，每天都要按时浇水，绿化工来不及的话让管理人员也上阵，拿个水泵水管，几个人每天半小时就解决问题了。

十五、每天坐办公室时间不要超过一小时

物业是服务行业，你有见过做服务是坐办公室做出来的么，整个小区就是一个大办公室，巡查到哪里发现问题，就地解决问题。

十六、要让监控室成为第二个经理办公室

因为监控室是指挥中心，只要小区里面有问题，监控室大多可以第一时间发现，要挑选最精干的员工到监控室上班，上班时间眼睛要死死盯着一百多个探头，不能放过任何一个细节，哪里有问题了，就马上呼叫巡逻保安赶过去处理。

另外，监控不光监控别人，也要监控自己人，谁在上班时间走出小区翘班，谁在小区里摇头晃脑横着走路，谁躲在角落里抽烟，一百多个探头下面都能够发现，抓住几个，重罚几次，大家上班都会规规矩矩。十七、三种情况必须首先打电话给物业经理，不管是凌晨两三点钟还是大年三十晚上

1、小区发生盗抢或消防状况；

2、大型水管爆裂；

3、业主堵门闹事。

十八、处理问题和排兵布阵一样，要有章法

物业经理要直面问题不是说出点事物业经理就要第一个冲出去谈判，先从直接和问题接触的员工开始，实行首问责任制，员工到部门负责人，部门负责人协同和事件相关的其他部门负责人跟进，再不行的出动物业主任或经理助理，最后才是物业经理出面。一般物业问题过五关以后，基本都能解决。反而是急吼吼地一开始就物业经理冲去谈判，结果搞得公司没有退路，事情也得不到很好的解决。

十九、多搞公益活动，让业主看到你们搞物业很努力

搞活动不光要粉饰太平的唱歌跳舞画画，还有很多更贴近业主生活的事情，栏杆锈了可以组织大家去刷刷油漆，哪里的杂草长多了，就组织大家去拔拔草，哪里的沟渠窨井堵塞了，就组织大家去疏通一下，小区里有太多的公益活动可以做了，作为物业经理的你，发现了么？

二十、每月必须组织一次公司内部的联谊活动，但严禁外出喝酒狂欢

不要一说联谊活动就想到出去喝酒夜宵唱KTV，那些都已经过时了，我们最新潮的联谊可以一起打篮球比赛，可以每个人下厨做个菜，然后大家分享，天气凉爽的时候还可以组织两次城市近郊的远足活动，再没时间，溜到隔壁物业去取取经也是很好的活动方式啊。通过活动来增强大家的凝聚力，增强大家的集体认同感，为公司更好的服务。

二十一、与当地的物业同行保持经常沟通

可以互相比比谁家物业管的最好，不要关系搞得很僵，以后有事情大家也都有个照应，平时可以带着自己人去人家那里取取经，也可以邀请人家过来给我们挑挑刺。

二十二、搞好当地城管和联防队关系

借力打力，城管兄弟可以帮忙解决门面商铺整治，联防队在小区外设点可以震慑小偷，改善小区治安。

第五篇：物业电工常遇到的技术问题经验

【作为一个物业电工首先要做好以下工作】

一：平时需要做的工作。

⑴、熟悉本小区自来水、低压配电、消防、人防、风机、新风、公共照明等系统线路、管道走向、各水路控制阀门位置、各楼道进水阀门尺寸、水表位置；熟悉配电箱位置、户内进户线平方数和住宅商铺原设计负载功率容量。

⑵、每日巡视小区水电及所有附属公用设施、设备、及水泵房、配电间、风机房，保证小区水电设施设备正常运行。⑶、根据公司、月度设施设备维修保养计划，切实做好泵、路灯、配电箱、控制柜等设施、设备的维修保养工作。

⑷、为业主提供水、照明设施、电路维修服务，做到小修不过夜，大修不拖延。

⑸、严格按安全操作规程进行检修，确保自身和他人的安全，检修完成后，及时清理现场，收好所有工具。⑹、定期对小区水泵、机电设施、设备进行维修保养，保证各种机电产品工作有效，并做好各类表单的登记工作。⑺、每周检查小区的给排水、消防管网、各管路阀门，发现渗、滴、漏现象要及时处理；每月检查地下室排污泵，并进行运行试验，发现问题及时处理；每半年检查一次消防阀门，阀杆处加注润滑油并作一次放水检。⑻、每月对消防泵、喷淋泵、消防稳压泵进行运行试验，并保持各设备房的卫生和设备卫生。

⑼、每季度疏通小区雨水井、污水井保证小区同市政管网畅通。

⑽、接到业主电话时，按约定时间及时上门维修并保证维修质量，让业主满意。

⑾、发生溢水、停电等突发事件时要在第一时间到达现场进行处理，并做好业主的解释等工作。⑿、协助服务处其他工作（如水、电表抄表）。

⒀、机电设备、水管爆裂的抢修、雨污水井堵塞的清理。⒁、完成服务处交办的其他工作。

二：物业电工常遇到的问题

1.住户家总开关跳闸一般检查方法： ⑴ 拉掉租户家的所有负载开关。

⑵ 再送住户家的总开关，如果住户家总开关送不上或者跳强电井的开关跳，就说明是住户开关前端的问题。⑶ 拆掉强电井进住户家的3条线，检查进住户家3条线有没有短路或者接地。若3条线有1条零线或火线接地或者短路就比较好办，可以把接地或短路的线当接地线用，⑷ 再送租户家的总开关看是否跳闸，如果不跳闸就证明是住户家里用电负载的问题。后面的用电负载是否有短路。⑸ 依次送下面的开关，看是哪个开关送上去会跳闸，.这样就知道是哪路用电负载出了问题。