商品房买卖八大典型纠纷案例解读

第一篇：商品房买卖八大典型纠纷案例解读

商品房买卖八大典型纠纷案例解读

(2012-12-02 15:33:38)转载标签： 损失

保修期

商品房

质量问题

房屋买卖

杂谈 ▼

分类： 法院判决案例、事例

定购协议书签字要谨慎

2009年4月，陈燕妮与星星公司签订《房产定购协议书》，约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元。协议另载明：陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。同年4月19日，陈签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。

【判决】 该协议明确载明：陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。

法官点评 购房者在签订定购协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。

天然气改动不算结构改变

2008年1月，李飞与南翔公司签订《商品房买卖合同》。2009年3月，李飞接房时发现，合同上写明位于入户厨房位置的天然气管道改到客厅阳台上。他遂以房屋结构变更为由提出退房。但南翔公司不同意。

【判决】 天然气管道安装有特别的规范和要求，不可能满足所有业主的意愿。有关行政管理部门认为，天然气管道的安装位置变化，既不属于规划的变更和设计上的变化，也不属于房屋结构改变。所以，天然气管道的改变并不构成购房合同约定的解除条件，该合同不能解除。故驳回李飞的诉讼请求。

法官点评 在设计时，天然气管道位置原则上放在厨房，但如果涉及安全隐患问题，专业安装人员可对安装位置予以调整。

购房户看清逾期交房条件

2007年5月，林小艺与秋韵公司签订《商品房买卖合同》，约定2007年7月20日前交房。逾期交付的，按已付房价款每日万分之五的违约金计算。2007年6月27日，秋韵公司取得竣工验收备案登记证。2008年2月16日，林接到接房通知，却以房屋需要维修为由不接房。2009年4月15日，秋韵公司将维修后的房屋交付给林。林要求秋韵公司承担2007年7月21日至2009年4月15日期间的逾期交房违约金，被拒绝。林遂起诉索赔。【判决】 双方在合同中明确约定，房屋维修事项不能作为拒绝接房及开发商承担逾期交房责任的理由，故本案责任应由林小艺自行承担。

法官点评 本案中，双方在合同中明确约定房屋交付条件为商品房已进行竣工验收备案登记，并约定“房屋的维修事项不能作为拒绝接收房屋的理由”。购房者在商品房竣工验收备案登记前有权拒绝接房，但经过竣工验收后不能以房屋的维修事项作为拒绝接房的理由。

这些情况可拒绝接房

2006年11月，李月玖与永航公司签订《商品房买卖合同》，约定2007年12月31日前交房。2007年12月28日，李收到接房通知验房时，发现房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连，且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处，李便以房屋需要整改为由不予接房。永航公司不允，李遂诉至法院，要求整改。

【判决】 房屋虽验收合格，但公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范，存在重大安全隐患，李月玖有权拒绝接房，永航公司构成违约。

法官点评 房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时，购房者可以拒绝接房。开发商交付的房屋是否符合交付条件，购房者在哪些条件下可以拒绝接房，一要尊重当事人的约定；二要看是否满足法律法规规定的标准；三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本使用功能。

房屋没验收接房也有错

2004年7月，傅瑶购买华麟公司一套房屋。合同约定2006年12月31日前交房，如逾期交房应支付违约金。

2006年12月31日，华麟公司交付房屋时，在其制定的《房屋交接表》中明示：“现项目已通过质量验收，还未进行竣工验收备案登记，你在认知该现状的情况下，经验房后自愿接房”，傅在交接表上签署“同意接房”。

2007年9月30日，房屋才竣工验收合格。之后，双方因逾期交房违约金问题发生纠纷，华麟公司向傅支付了2006年12月31日之前的逾期交房违约金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房违约金。傅遂起诉。

【判决】 华麟公司违约金应承担责任到房屋实际验收合格之日，但双方的书面交接房手续已载明房屋不符合交付条件的情况下，傅仍签收接房并使用，故对华麟公司的违约责任额度应酌情减轻。

法官点评 法律强制规定，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格。华麟公司提前交房违反了法律，但傅明知房屋没有竣工验收合格而接房，也有一定过错。

优惠没兑现可起诉索赔

2006年8月2日，张亚南与鹏程公司签约购买了一套房屋，交房时间为2006年8月31日。签约当天，张付清全款和契税。同年8月4日，该公司刊登售房广告时承诺“8月1日至31日，购房业主享受免契税优惠”。广告刊登后两三个月，张才知悉广告内容。张认为自己也应享受该优惠，但鹏程公司拒绝。张遂诉至法院。

【判决】 鹏程公司应遵守诚实信用原则兑现其承诺，应向张亚南支付已经交纳的购房契税。

法官点评 开发商违反其承诺的，应承担相应的违约责任。同时提醒购房者，为避免将来产生不必要的纠纷，可以要求将广告内容写进合同中或者签订补充协议，并明确约定违约责任。

提高容积率开发商要赔

2008年3月，陈奇与大宏公司签订《商品房买卖合同》，合同载明总层数28，但陈接房时发现所建房屋实际楼层为33层。陈奇遂以开发商增加容积率起诉至法院。【判决】 大宏公司人为违背了合同对商品房基本状况的约定。大宏公司增加楼层的行为必然使陈奇预期的相关公共设施使用人数增加，居住舒适度下降，大宏公司的加层行为对陈奇的损害确实存在。综合考虑业主遭受损害的程度，以及开发商超建可能获得的利益等因素，判决大宏公司赔偿陈奇4500元。

法官点评 开发商违约提高容积率，应当承担相应违约责任。

入住发现质量问题可索赔

2006年2月，秦远购买蒙泰公司的住宅一套。2006年12月，秦对房屋装修入住后，发现屋内墙体出现纵向和斜向裂纹、结构梁部分开裂、铝合金窗边渗水、铝合金窗和玻璃不合格。秦远要求蒙泰公司整改修复，蒙泰公司不允，秦远遂向法院起诉。

【判决】 市五中院认为，秦远所购买房屋在保修期内出现了墙体裂纹等质量问题，蒙泰公司应当承担修复责任。在房屋修复期间无法正常使用房屋，蒙泰公司应承担修复房屋期间产生的搬家费、过渡费、清洁费等损失。

法官点评 法官称，因房屋存在质量问题需要修复的，购房者可以请求开发商赔偿因房屋修复期间所产生的搬家费等必要费用。(文中企业和人名均系化名)

八成购房者被忽悠

焦点网日前的一份调查显示，超过八成的被调查者在买房时被忽悠过。这其中最主要的问题是广告宣传虚假、夸大及承诺不兑现、楼盘开盘时“被涨价”、面积房型与销售所说的不符、开发商不及时办理房产证、房屋质量问题(墙壁开裂、材料使用、管线安装等)、房屋产权缩水、开发商延迟交房、小区规划的变更等。

第二篇：商品房买卖合同纠纷典型案例

近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。

热点一：认购纠纷

案例回放：

2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。

近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。

法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。

律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。

热点二：逾期交房纠纷

案例回放：

市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经取得竣工验收报告。而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士。此外，房开公司对李女士提交的租赁协议等均不认可。

法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，对房开公司逾期交房所要承担的责任也有所规定，故法院对房开公司的抗辩理由不予支持。此外，依照《合同法》规定，违约金和实际损失不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补李女士的租房费损失，则违约金应以李女士的房租替代。最终，法院判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计3.6万余元。

律师点评：对于商品房(建筑工程)的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都做出了相应的规定。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定，同时也表明规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之前。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。

根据上述法律、行政法规，房地产开发企业向买受人交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。

2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程，实行消防备案制度。因此，住宅小区的消防验收合格不再是法律规定的交付标准之一。

就贵州省地方规定来看，自2009年5月1日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：“商品房交付使用，应当符合下列条件：一是房

地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；二是房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件，已经明确产权、管理权，并且以书面形式明确管理责任；三是法律、法规规定的其他条件。”

综合上述法律法规的规定，不难看出，自2009年5月1日起，我省对于商品房的验收原则上实行的是备案制，验收主体是房地产开发企业。当然，交房条件除了上述的法律、法规、规章的规定外，还应当符合合同的约定。

热点三：房贷难引发的逾期违约责任纠纷

案例回放：

2010年3月，市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定，黄女士购买该公司位于某区的一套房屋，房屋总价为40万元。其中，黄女士计划贷款28万元。在签订合同当日，黄女士即向房开公司支付了12万元首付款。在黄女士与房开公司签订合同后不久，“国十条”调控政策出台。“国十条”要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。在随后办理贷款过程中，银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。在无法获得银行贷款的情况下，黄女士要求解除与房开公司签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的12万元首付款。房开公司却认为，在黄女士申请银行贷款问题上房开公司并无过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同。黄女士除一次性付清28万元余款外，还应按合同约定承担逾期付款的违约责任。至此，买卖双方因贷款问题引发的纠纷开始不断升级。

律师点评：购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担？要具体情况具体分析，不能一概而论。

以黄女士买房纠纷为例，黄女士与房开公司签订的商品房买卖合同是在房贷新政发布前签订的，合同成立后客观情况发生了改变，这是黄女士在签订合同时无法预见的。在此情况下，如果要求黄女士继续履行合同，对其明显不公平。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能

实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

如果案例纠纷中商品房买卖合同订立是在新政施行后发生的，就不适用情势变更原则。在没有其他约定的情况下，购房者还可以依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，行使解除合同的权利。该规定明确：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。虽然人民法院可根据实际情况确定是否变更或解除合同，但适用形式变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院一般采取的是积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。对买卖双方而言，不管是主动还是被动违约，都有可能要承担违约责任。

那么，购房者如何防范此类纠纷的发生呢？在现阶段国家对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策出台的情况下，市民在准备购房前，最好能事先咨询有关银行，全面了解当前贷款政策后，再与开发商签订正式合同，以避免因无法贷款而引发不必要的违约纠纷。

律师提醒：

从以上几个典型案例不难看出，商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷的根源。因此，交易双方应充分意识到合同的重要性，从根源上规避纠纷的产生。尤其是购房者，在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品房买卖合同磋商不成的处理方式、违约责任等；在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋的接交方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他事项等，以防范纠纷的发生。(以上案例由典正律师事务所提供，典正律师事务所卢安龙律师予以点评)(记者 刘圆圆)

第三篇：商品房买卖合同纠纷典型案例剖析

商品房买卖合同纠纷典型案例剖析

近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。

热点一：认购纠纷

案例回放：

2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。

近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。

律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。热点二：逾期交房纠纷

案例回放：

市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经取得竣工验收报告。而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士。此外，房开公司对李女士提交的租赁协议等均不认可。

法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，对房开公司逾期交房所要承担的责任也有所规定，故法院对房开公司的抗辩理由不予支持。此外，依照《合同法》规定，违约金和实际损失不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补李女士的租房费损失，则违约金应以李女士的房租替代。最终，法院判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计3.6万余元。

律师点评：对于商品房(建筑工程)的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都做出了相应的规定。《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。这

一条既对规划部门的验收作了强行性的规定，同时也表明规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之前。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。

根据上述法律、行政法规，房地产开发企业向买受人交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。

2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程，实行消防备案制度。因此，住宅小区的消防验收合格不再是法律规定的交付标准之一。

就贵州省地方规定来看，自2009年5月1日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：“商品房交付使用，应当符合下列条件：一是房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；二是房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件，已经明确产权、管理权，并且以书面形式明确管理责任；三是法律、法规规定的其他条件。”

综合上述法律法规的规定，不难看出，自2009年5月1日起，我省对于商品房的验收原则上实行的是备案制，验收主体是房地产开发企业。当然，交房条件除了上述的法律、法规、规章的规定外，还应当符合合同的约定。

热点三：房贷难引发的逾期违约责任纠纷

案例回放：

2010年3月，市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定，黄女士购买该公司位于某区的一套房屋，房屋总价为40万元。其中，黄女士计划贷款28万元。在签订合同当日，黄女士即向房开公司支付了12万元首付款。在黄女士与房开公司签订合同后不久，“国十条”调控政策出台。“国十条”要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。在随后办理贷款过程中，银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。在无法获得银行贷款的情况下，黄女士要求解除与房开公司签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的12万元首付款。房开公司却认为，在黄女士申请银行贷款问题上房开公司并无过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同。黄女士除一次性付清28万元余款外，还应按合同约定承担逾期付款的违约责任。至此，买卖双方因贷款问题引发的纠纷开始不断升级。

律师点评：购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担？要具体情况具体分析，不能一概而论。

以黄女士买房纠纷为例，黄女士与房开公司签订的商品房买卖合同是在房贷新政发布前签订的，合同成立后客观情况发生了改变，这是黄女士在签订合同时无法预见的。在此情况下，如果要求黄女士继续履行合同，对其明显不公平。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”如果案例纠纷中商品房买卖合同订立是在新政施行后发生的，就不适用情势变更原则。在没有其他约定的情况下，购房者还可以依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，行使解除合同的权利。该规定明确：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。虽然人民法院可根据实际情况确定是否变更或解除合同，但适用形式变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。

在诉讼过程中，人民法院一般采取的是积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。对买卖双方而言，不管是主动还是被动违约，都有可能要承担违约责任。

那么，购房者如何防范此类纠纷的发生呢？在现阶段国家对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策出台的情况下，市民在准备购房前，最好能事先咨询有关银行，全面了解当前贷款政策后，再与开发商签订正式合同，以避免因无法贷款而引发不必要的违约纠纷。

律师提醒：

从以上几个典型案例不难看出，商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷的根源。因此，交易双方应充分意识到合同的重要性，从根源上规避纠纷的产生。尤其是购房者，在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品房买卖合同磋商不成的处理方式、违约责任等；在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋的接交方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他事项等，以防范纠纷的发生。(

第四篇：商品房买卖案例

商品房委托代理销售合同纠纷案例

【代理合同纠纷】商品房委托代理销售合同纠纷案例

上诉人安徽中皖辉达房产代理销售有限公司与上诉人六安大众房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案

——安徽省高级人民法院(2009-9-29)

上诉人安徽中皖辉达房产代理销售有限公司与上诉人六安大众房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案调解书

安徽省高级人民法院

民事调解书

(2009)皖民四终字第0049号

上诉人(原审原告、反诉被告)：安徽中皖辉达房产代理销售有限公司，住所地合肥市庐阳区宿州路76号宏图大厦。

法定代表人：许辉，该公司董事长。

委托代理人：吴正林，安徽徽商律师事务所律师。

委托代理人：汪培文，安徽徽商律师事务所律师。

上诉人(原审被告、反诉原告)：六安大众房地产开发有限公司，住所地六安经济技术开发区皖西大道。法定代表人：李从明，该公司董事长

委托代理人：唐明松，安徽承义律师事务所律师。

委托代理人：李国圣，安徽寻求律师事务所律师。

案由：商品房委托代理销售合同纠纷。

上诉人安徽中皖辉达房产代理销售有限公司(以下简称辉达公司)与上诉人六安大众房地产开发有限公司(以下简称大众公司)因商品房委托代理销售合同纠纷一案，均不服安徽省六安市中级人民法院于2009年5月6日作出的(2008)六民二初字第28号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2009年8月9日公开开庭进行了审理，辉达公司的委托代理人吴正林、汪培文，大众公司的委托代理人唐明松、李国圣到庭参加了诉讼。

经审理查明：2007年6月6日，大众公司(甲方)与辉达公司(乙方)签订了一份《六安.义乌三期商品房销售代理合同》，约定：由乙方为甲方在六安市磨子潭路开发的“六安.义乌市场三期”的商品房进行代理销售。销售面积：商品房可售总建筑面积约70000平方米(含商铺、仓储等，以甲方提供实际可销售面积为准)。销售价格：可售面积平均销售底价每平方米4200元。销售指标：1.第一阶段以甲方领取《商品房预售许可证》为前提，自合同签定之日至其后的60日内，完成可预售商品房总金额(可预售商品房总金额-商品房预售许可证载明的面积×本合同第一条约定的委托销售平均底价)的40%;2.第二阶段以甲方领取《商品房预售许可证》为前提，在本项目第一阶段后三个月内，签订销售合同总金额达到可预售商品房总金额的60%;3.第三阶段以甲方领取《商品房预售许可证》为前提，在本项目第二阶段后四个月内，签订销售合同总金额达到可预售商品房总金额的90%;4.当乙方完成可销售总金额的90%时，视同乙方完成销售任务。代理费和结算方式：1.甲方对于乙方代理销售的商品房，按本合同约定销售底价的1.2%向乙方支付营销代理费(代理费=销售底价×已销售商品房面积

×1.2%);2.甲方按销售进度支付乙方代理费。乙方应于次月5日前向甲方提供上月签订合同金额的结算清单。经甲方核算后在下一个销售阶段第一个月的10日前向乙方支付代理费，支付方式如下：(1)第一阶段：若乙方在销售第一阶段内完成(以甲方取得商品房预售许可证为标准)本合同第三条规定的销售任务，甲方须支付乙方实际所得佣金的60%;(2)第二阶段：若乙方在销售第二阶段内完成(以甲方取得商品房预售许可证为标准)，本合同

第三条规定的销售任务，甲方须支付乙方实际所得佣金的80%;(3)第三阶段：若乙方在销售第三阶段内完成(以甲方取得商品房预售许可证为标准)本合同第三条规定的销售任务，甲方须支付乙方实际所得佣金的100%。代理费的支付条件为：买方签订预(销)售合同，已在房地产交易中心登记备案，且客户首付款付清。溢价与奖励：

1.合同实际成交价与销售底价之间的差额，称为溢价。由于乙方成功策划所创造的溢价部分甲方得70%，乙方得30%。乙方所得溢价部分视为甲方对乙方策划费用的补偿，溢价部分不重复计入代理费。2.溢价部分的结算比照上述三个阶段完成的销售任务，分阶段由甲方支付溢价分成部分的50%、70%和100%。关于招商及费用：

1.乙方负责本案的招商。招商工作完成的目标为：须由地市级以上总代理户进驻本项目相关区域，本项目开业时经营户进场开业率达到70%。2.招商费用由甲方承担，标准为总销售金额的0.3%。前期费用由乙方垫付，甲方根据乙方的代理费支付条件同时支付给乙方。若乙方在本项目开业时经营户进场开业率低于70%，则甲方只支付乙方约定标准一半的招商费用，扣还部分从共管帐户中扣减。双方的权利义务：1.(9)甲方须确保本项目在2007年6月30日前达到开盘条件(甲方拿到商品房预售许可证);1.(10)甲方须确保本项目在2007年11月30日前开始试营业,2008年5月1日正式开业;1.(12)甲方必须确保工程进度，工程须于2007年12月31日前达到交房要求，并符合国家相关的规定标准，否则由此引起的任何问题，由甲方负责。销售成功的界定和销售中的配合事项：2.(1)房屋的销售以套(号)为出售单位，购房者签署预(销)售合同，在房地产交易中心备案，且付清首付款，视为销售成功。2.(2)在代理销售期限内，由于非甲方的原因导致预(销)售合同被终止或解除，甲方不承担任何责任，也不支付被终止或解除预(销)售合同所涉及销售金额所对应的代理费。2.(3)由于甲方原因导致预(销)售合同被终止或解除的，无论该预(销)售合同是否已在房地产交易中心完成合同备案，均视为乙方成功销售。2.(4)若因购房客户违约所造成的违约金，则甲乙双方各得一半，但该违约金不计销售金额。乙方对违约的客户须收取违约金，经甲方同意不予收取的客户除外。3.(1)乙方负责代理销售房屋的推广、宣传、策划等工作，并根据方案内容提前以书面形式报经甲方签字认可后执行。保证金：1.乙方向甲方支付项目保证金人民币100万元(保证金不计利息);3.乙方销售商品房总金额达到90%时，甲方在一周内无息退还保证金给乙方。违约责任：5.未能完成本合同第三条第1、2、3条规定的销售进度时，须在约定期限一个月内用销售补足，销售仍未补足时，乙方须用自购方式补足;如乙方未采取自购方式补足则视为乙方违约，甲方有权解除合同并要求乙方支付违约金100万元及由此给甲方造成的损失。代理期限为2007年6月1日至2008年5月31日等。2007年6月28日，双方又签订了《关于计价面积、溢价奖励及价格管理的备忘录》，约定：销售佣金及溢价奖励：1.一层商铺销售计价面积中的“商铺宽度/商铺深度”的佣金及溢价奖励办法按已签订的合同执行。2.一层商铺销售计价面积中的“2.05米×商铺宽度”面积所产生的销售额不计入原代理销售合同中的总销售任务、不计提乙方佣金，全部按已签销售代理合同中的乙方实现销售溢价的分成比例计提溢价分成，其支付方式与已签销售代理合同中约定的溢价分成支付方式一致。价格管理：3.因甲方原因产生的低于销售底价及合同成交条件的销售合同，因此而多出的让利金额由甲方全额承担，同时计算乙方的销售业绩。销售指标：全佳福品牌批发城12号楼3层以上部分(仓储面积)，不纳入对乙方开盘期间的完成销售面积任务计算范围之内.2007年6月25日，大众公司取得义乌三期(全佳福批发城)1号、2号、3号、4号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号楼的《商品房预售许可证》，于2007年6月28日开盘。2008年元月17日，大众公司取得主楼和5号楼的《商品房预售许可证》。其中主楼于2008年2月13日开盘，5号楼于2008年5月1日开盘。辉达公司共计完成销售任务260套，面积24318.007平方米(楼梯面积1893平方米，不含楼梯面积22425.007平方米)，金额119670331元(楼梯金额7949069元，不含楼梯金额111721262元)。另2008年5月1日5号楼开盘后，辉达公司共销售15套，总房款4952514元。该15套房屋，其中有7户经大众公司同意退房。在招商方面，辉达公司共与客户签订《商铺租赁合同》217份，租赁商铺302套(总铺面337套)，已超过约定的70%，但地市

级以上的代理商较少。辉达公司与客户签订的275份《商品房买卖合同》和217份《商铺租赁合同》，经大众公司盖章确认。

另查明：案涉委托代理销售合同签订后，辉达公司依约向大众公司缴纳保证金合计100万元。大众公司已支付辉达公司销售佣金938130元。

本案二审审理期间，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：

一、大众公司于2009年10月30日前支付辉达公司代理费240万元，返还保证金100万元，合计340万元;

二、大众公司如未能按上述第一条约定付款，则上述约定不再执行，辉达公司有权申请法院执行六安市中级人民法院(2008)六民二初字第28号判决主文所确定的内容;

三、一审本诉案件受理费55948元，保全费5000元，合计60948元，由辉达公司负担;一审反诉案件受理费62007元，保全费5000元，合计67007元，由大众公司负担;二审案件受理费58977.5元由大众公司负担;

四、当事人之间就本案无其他争议;

五、本协议经当事人或其特别授权代理人签字后即生效。

上述协议，符合法律规定，本院予以确认。

第五篇：苏州工业园区商品房买卖合同纠纷十大典型案例

苏州工业园区商品房买卖合同纠纷十大典型案例

2014-03-14

近年来，随着住房制度的改革和城镇居民住房社会化、商品化发展，苏州工业园区房地产市场迅猛发展，房屋买卖纠纷大幅上升。2013年园区法院受理商品房买卖合同纠纷155件，同比上升9%，出现了虚假广告、全装修房质量、合同欺诈、延期交房、延期办证等新类型纠纷。园区法院通过对受理的涉及商品房案件纠纷进行梳理，面向社会发布《苏州工业园区商品房买卖合同纠纷十大典型案例》，以案例评析的方式，介绍了日常生活中常见的商品房买卖合同纠纷，并加注法律评析和法官释法，帮助消费者依法快速、便捷、公正地解决纠纷。

案例一：广告宣传不实是否构成违约

【基本案情】

裁判文书：（2007）园民一初字第0165号民事判决书

2005年3月，张某与A房地产开发公司签订商品房预售合同，张某依约付清总房价款，但交房时发现被告存在规划大桥未通车、人工湖未建造、原规划绿地修建垃圾房等与售房时宣传图页不符的行为，故请求A公司赔偿因星港大桥、人工湖等问题造成的房屋销售差价13000元。A公司则认为宣传楼书中表明的人工湖和规划中的大桥仅供购房者参考，双方签订的房屋买卖合同中并未对此内容进行约定，A公司不受其约束，楼书上明确该资料及售楼处的模型仅供参考。法院经审理认为楼书中所载的新大桥不属于小区规划范围内的配套设施，被告在楼书中的宣传、描述，不构成要约，不属于合同内容，被告对此不存在违约问题。因此，对原告要求被告赔偿房屋销售差价13000元的诉讼请求，法院依法予以驳回。

【案件评析】

关于开发商制作的广告和宣传资料中所载内容的性质。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》中第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”结合本案，开发商制作的宣传画册等宣传广告资料成为要约的条件必须是广告所作说明及允诺具体确定，有明确具体的交房标准、确定的小区规划目标、配套设施。本案中新大桥不属于小区规划范围内的配套设施；关于人工湖，虽然被告销售房屋的楼书中载有社区水系等字样，但对该水系的面积、形状以及位置等未作具体明确的说明，绿地的规划亦未作具体明确说明，由此可见开发商的广告宣传资料仅是一种要约邀请，并不符合要约的特征，不能作为要约对待。综合分析以上情况，法院最终认定开发商在楼书中的宣传、描述，不构成要约，不属于合同内容，开发商对此亦不存在违约问题。

【法官释法】

如今，商品房销售大多实行预售制度，广大百姓购买商品房时仅凭开发商提供的宣传资料、售楼模型等进行选择，并不能接触实体房屋，在购买时应谨慎判断，有必要仔细查阅相关资料中宣传内容，尤其是一些足以影响房屋买卖合同订立及价格确定的重要宣传信息，审慎对待开发商对小区外部环境的宣传资料，如涉及交房标准、交房日期、小区配套设施等问题应在合同条款内进行具体明确约定，以免日后发生“美丽陷阱”纠纷；同时相关行政部门应对开发商广告宣传应加强监管，一旦发现不实、虚假的广告宣传予以严厉打击，切实维护广大业主的利益。

案例二：交房条件认定标准

【基本案情】

裁判文书：（2008）园民一初字第1721号民事判决书

2007年5月6日，蒋某与A公司签订商品房销售合同。在交接验房中，蒋某认为，房屋存在诸多违反合同约定及国家强制性标准的质量缺陷问题，存在重大安全隐患，诸多设备未到位，需要整改和维修，无法接收该房屋。故提起诉讼，要求A公司支付因防盗门与合同约定不符、露台与合同约定不符、天然气表未安装不符合交付使用条件等产生的赔偿款。A公司则认为，防盗门是其购买的，但经过抽查确有不合格，同意更换，但索赔金额没有根据；露台未计算在房屋面积中，合同附件1中露台的表述实际不符，是工作失误，不构成赔偿；天然气不应由其负责安装。法院经审理认为，双方之间的房屋买卖合同合法有效，受法律保护；房屋在A公司通知蒋某交接时已具备交付条件，蒋某应当接受房屋，蒋某要求就露台与合同约定不符、天然气表未安装的赔偿依据不足；而就交付的入户门不符合合同约定的情况，A公司确有过错，应作相应赔偿。

【案件评析】

蒋某与A公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，受法律保护。关于交房条件：双方合同中明确约定A公司在交房时应出示《建筑临时使用证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并且供水、供电、燃气、通讯等基础设施已具备交付使用条件。现A公司已提供合同约定的相关证书，应视为房屋已符合双方约定的交房条件。就蒋某主张的室内燃气表未安装，不符合交付条件，法院认为，合同约定燃气基础设施符合交付条件应理解为燃气管道通至室内，具备开通条件，燃气表是否安装不在此范围内。且燃气表的安装需由业主向燃气部门申请并交纳燃气表费、安装费（非基础设施费）后，由燃气部门根据实际情况安装；露台问题，争议房屋露台的现状与双方合同附件平面图所示确实不同。但A公司提供的施工图与房屋露台现状一致，施工图出图日期在双方合同之前，据此可以判断A公司已按施工图施工，未作变更；同时，合同文本中约定A公司交付的房屋包括南北阳台各1个，对露台未作表述。从房屋面积的测绘结果看，露台未计算面积，房屋实测面积与合同约定一致。法院对A公司主张的露台系赠送的观点予以采信；防盗门问题，A公司确认入户门确实存在质量问题，理应根据合同的约定进行赔偿。

【法官释法】

商品房买卖合同是约定和记载双方当事人权利义务的主要依据。交房条件作为合同的重要条款，在合同中已明确约定，应以合同约定为准，即使商品房存在部分与合同约定不符的问题，亦不能当然作为业主拒绝收房的理由，业主应通过向开发商主张赔偿或修复整改等合理途径维护自身权益，切莫因“维权”误解而导致自身损失扩大。

案例三：全装修房质量纠纷

【基本案情】

裁判文书：（2013）苏中民终字第1167号民事判决书

2010年9月20日，朱某与A公司签订《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》。合同签订后，朱某按约支付购房款，朱某于交房前进入所购房屋，发现门面划痕、地砖裂缝、地板色差、墙纸胶痕、吊顶毛糙等影响居住的问题，遂要求A公司整改，但至今仍未整改完毕，故诉讼要求A公司按照双方签订的苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同的约定，交付符合使用条件的房屋；支付逾期交房的利息及违约金；并赔偿原告的租金损失、交通费用。A公司认为不存在逾期交房的情况，涉案房屋是符合法律规定及合同约定的交付条件的，房屋随时可以办理交付手续，至今未办理交付手续的原因是原告拒绝收房，房屋的一般质量瑕疵不能作为不办理交房手续的条件，未交房的责任在于原告，被告不应承担逾期交房及损失的法律责任。法院经审理认为开发商交付的房屋存在质量瑕疵，开发商未及时对房屋进行有效维修，导致房屋长期无法使用处于空置状态，应对上述期间内原告因房屋空置产生的损失承担责任，赔偿相应的租金损失。

【案件评析】

原被告双方签订的《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。A公司于2011年12月29日已取得涉案房屋《交付使用通知书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收合格证》等两书一证，符合法定及合同约定的交付条件。A公司并按合同载明的地址向上诉人送达了交付通知书，可从快递公司的证明，及其他业主在合同约定的交房日期前已完成了同一小区的房屋交接手续的事实，得到印证。朱某主张A公司逾期交房，依据不足，其主张逾期交房损失及违约金的请求，法院不予支持。而因A公司交付的房屋确实存在一定的质量问题，依据合同约定，A公司负有相应的保修义务，应及时维修涉案房屋，并及时通知业主进行验收，以减少损失，如未及时对房屋进行有效维修，导致房屋长期无法使用处于空置状态，理应承担因房屋空置无法使用产生的损失承担赔偿责任，赔偿相应的空置期租金损失。

【法官释法】

房屋质量是商品房买卖的最基本要求。商品房关系民生，价格不菲，老百姓往往倾其所有购置一套住房，难免对房屋的质量追求尽善尽美。全装修房的装修标注因涉及用料、材质、工艺的差异及业主感官差异，所谓质量问题更是林林总总，不胜枚举。为有效解决纠纷、避免诉累，我们首先倡导双方在合同中明确约定相应的装修标准；其次，倡导开发商应该严格按照约定施工，保证装修品质，倡导业主针对不同的装修质量问题，维权时亦应区别对待，对商品房的主体结构质量问题或严重影响正常居住的质量问题，买房者有权要求解除合同，并要求开发商应承担违约责任。就商品房出现非主体结构的一般质量瑕疵问题，开发商负有保修义务，应当及时进行维修，否则亦应就扩大的损失承担赔偿责任。

案例四：开发商逾期交房，业主能否要求退房？

【基本案情】

裁判文书：（2013）苏中民终字第0948号民事判决书

陆某于2011年1月13日与A公司签订《苏州工业园区商品房销售合同》，合同约定购买A公司开发的在建房屋一套，交房时间为 2011年11月30日，并约定若开发商逾期超过90日仍未交房的，购房者有权单方面解除合同要求开发商承担违约责任。合同签订后，陆某已按约付清房款，但A公司逾期交付房屋，其通知交房时间已逾期超过90日。2012年3月2日，陆某发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《苏州工业园区商品房销售合同》，但A公司未同意。故诉讼要求解除双方签订的《苏州工业园区商品房销售合同》；A公司返还购房款及利息，支付违约金及逾期付款利息损失。A公司辩称，不同意解除商品房销售合同的请求，根据合同约定除不可抗力外，而其在施工过程中多次存在电力、高考等情况被政府要求停工的情形，该停工的期限不应作为逾期期限予以计算。法院经审理认为，延期交房属实，陆某享有合同解除权。

【案件评析】

双方签订的《苏州工业园区商品房销售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案中，合同约定A公司应于2011年11月30日前向陆某交付房屋，逾期超过90日，陆某有权单方面解除合同。A公司虽抗辩在施工过程中多次存在电力，中高考等情况被政府要求停工的情形，可据实延期交房的问题。但法院认为，我市中高考要求停止建筑施工已成为众所周知的事实，双方在签订合同之前该要求已经存在，不属于不可抗力的范围。另开发商在订立商品房买卖合同时，应在确定交房时限时予以考虑电力供应问题，除极端异常造成的长时间的停电外，一般性停电不属于不可抗力。A公司实际交房的时间，已经超过约定交付时间90日，构成违约，且符合合同中约定解除的条件。陆某于2012年3月2日向A公司发出了《解除合同通知书》，次日，A公司收到该通知书，故法院确认双方签订的《苏州工业园区商品房销售合同》于2012年3月3日解除。合同解除后，A公司应当全额返还上诉人已经支付的购房款，并承担相应的违约责任。

【法官释法】

房地产开发企业应该按照合同约定的交房时间交付商品房，逾期交付的，应当承担逾期交付的违约责任，根据逾期情况及合同约定，购房者可以选择解除合同或要求支付逾期交房违约金。在此提醒广大消费者，购买商品房签订商品房买卖合同时，房屋的交付时间一定要约定明确，房地产开发企业一旦产生逾期交房，充分利用法律的渠道主张自己的权利，以维护自身的合法权益。

案例五： 能否以房屋空鼓、裂缝等质量瑕疵拒绝收房

【基本案情】

裁判文书：（2012）园民初字第2045号民事判决书

2009年8月，陈某与A公司签订《商品房销售合同》，约定交房条件为提供相关的证件资料，并明确购房者在收到房屋交接通知书之日起15日内验收交接；验收后签署房屋交接书，即为房屋正式交付。A公司未按约于2009年底交付房屋。逾期通知收房，陈某验房时发现房屋有墙面空鼓、地坪裂缝、墙角渗漏等诸多质量问题，故未接受房屋要求整改。直到2012年7月，A公司修复完才将房屋交付陈某，并办理交接手续。陈某认为，A公司严重违约逾期交房达到918天，故要求A公司支付逾期交房的利息及违约金。A公司辩称，该房屋已于2010年1月取得证件资料具备交房条件，已通知陈某收房，但由于陈某自身原因未办理交房，其已履行交房通知义务，通知后不存在逾期交房；2010年3月10日陈某已验收房屋并签署《交房验收表》，但陈某以房屋质量为由拒绝办理房屋交接，其已完成了交房义务。法院经审理后确认双方的交房时间为2010年3月10日，A公司只承担约定交房时间至2010年3月10日期间逾期交房利息及损失。

【案件评析】

房屋质量问题是老百姓关注的重大民生热点，国家对此有强制性规定，老百姓购房时也可就交房条件与开发商进行特别约定。关于能否以质量问题拒绝收房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”由此可看出，业主可以根据房屋质量严重程度选择解除合同、赔偿损失、修复等方式维权。本案中约定的交房条件已成就，且该房屋的质量问题并非房屋主体结构不合格，对房屋使用不构成实质性影响，被告应承担质量瑕疵的修复责任，故原告不得以此拒绝收房。但交付房屋存在质量问题导致延迟使用客观属实，开发商未及时维修及通知业主验收的，理应承担赔偿责任。另就交付后的房屋，被告虽有维修义务，但原告也应积极采取措施，避免损失进一步扩大，否则就扩大部分的损失应自行承担。

【法官释法】

房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时，购房者可以拒绝收房。对于购房者而言，如何判断开发商交付的房屋是否符合交付条件，购房者在哪些条件下可以拒绝收房。一要看当事人的约定；二要看是否满足法律法规规定的标准；三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本使用功能。同时，对于开发商而言，更应该加强房屋质量管理，改进施工工艺，减少房屋质量瑕疵，提升房屋品质，促进房地产市场有序健康发展。

案例六： 逾期办证的违约责任

【基本案情】

裁判文书：（2007）园民一初字第1254号民事判决书

2004年 10月27日，钱某与A房产开发公司签订《苏州工业园区商品房预售合同（第四版）》，约定由原告购买被告开发的星海国际商务广场房屋。双方对合同金额、房屋面积、违约责任等均作了约定。原告依约履行了付款义务，但被告未按期将房屋销售合同交至房地产产权管理中心备案，且延期交房一年多，故钱某起诉要求A公司赔偿延期办理备案登记违约金23777元、延期交房违约金及损失127050元，延期办理房产证违约金196166元。A房产公司辩称，钱某提出赔偿延期办理备案登记的诉讼请求，已超过诉讼时效。其曾发函催告原告前来办理产证，且因原告没有向被告归还借款13万元及利息，故未为原告办理出房产证。法院经审理后认为，A公司存在延期办理备案登记、延期交房、延期办理房产证的违约事实，应依法承担违约责任。

【案件评析】

关于延期办理合同备案登记违约金的认定。法院认为，法律虽对延期备案违约金并无明确规定，但备案登记确实可能涉及购买方的利益，双方对此约定相关违约条款，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，应予遵从。因A公司负责合同备案事宜，现其又无法举证交付钱某备案登记合同的具体时间，故其辩称缺乏事实依据，不予采信。原告诉称2005年11月才拿到备案登记的合同，故原告之诉请未过诉讼时效。由于双方已约定合同总房价不作变动，故原告根据合同约定计算的延期办理合同备案登记违约金，合法有据，予以支持。

关于逾期办证违约金的认定。法院认为，双方于2005年11月24日实际交接房屋时，原告向被告交付代办费、契税、维修基金、印花税、贴花、工本费等费用，与被告间构成委托办证关系，至今已逾270日，被告未能办理两证，构成违约；且合同对逾期办证违约条款已作具体约定，应依据合同约定处理。而被告称因原告未归还13万元借款而不予办证的抗辩，因借款与房屋买卖系不同法律关系，双方并无约定作为抗辩事由，故该抗辩缺乏法律依据，法院不予采信。

关于逾期交房违约金的认定。法院认为，据合同约定，被告在合同约定的交房时间未能如约交付房屋，构成违约，理应承担违约责任。

【法官释法】

房屋所有权证是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。对广大消费者而言，购买房屋、取得房产证后，方才意味着拥有了法律意义上的房屋所有权，消费者对逾期办理房产证违约金的约定，最终目的不是求得房地产开发企业的赔偿，而是对房地产开发企业全面履行办证义务的约束，督促及时履行相关办证义务。在此，提醒广大消费者在与房地产开发企业签订商品房买卖合同时，应明确房地产开发企业协助买房者办理房权证及土地使用证时间，并且更要明确逾期办证房地产开发企业应承担的逾期办证的违约金的具体计算方法。

案例七：能否以限购为由要求返还预约定金？

【基本案情】

裁判文书：（2013）苏中民终字第1131号民事判决书

2012年5月，叶某与A公司签订《房屋定购单》，约定叶某定购A公司开发的商品房，支付定金40000元；若买方未按约定时间签订正式的房屋买卖合同，视为买方违约，支付的定金罚没归卖方所有，定购单解除；买方申明,签署本定购单时，买方符合2011年3月3日起实施的《苏州市住房和城乡建设局通告》规定的购房条件，另买方已知悉各商业银行最新执行的差别化信贷政策，如因买方申明内容虚假，造成购买房屋无法办理产权登记、无法办理按揭贷款等法律后果均由买方承担。叶某在上述定购单上签字，交付定金4万元，但双方最终未签订买卖合同。叶某认为根据限购政策已属限购人群，因开发商未告知其信贷及购房政策，并以“买方申明”等格式条款形式来逃避义务，故其签订定购单的行为属重大误解，要求撤销合同，退还定金。A公司则认为叶某支付定金，未履行签约义务，应承担违约责任；购房时已出示限购政策材料，且叶某可将已有房屋卖掉来满足政策要求。法院经审理认为A公司已对购房政策、贷款条件等作特别提示，已尽提醒义务，叶某应承担立约定金罚则责任，最终驳回叶某的请求。

【案件评析】

本案争议焦点在于叶某签订订购单是否存在重大误解，可否据此主张撤销订购协议。重大误解的构成要件应包括：表意人因为误解而作出意思表示、表意人的误解是重大的、表意人的误解并非由于其重大过失产生。叶某于2012年5月29日签订房屋定购单，与苏州市限购措施出台及实施已相距一年多，在房屋订购单中也提到买方应符合苏州市住房和城乡建设局通告的购房条件，根据限购政策的实施时间以及A公司的提示，叶某在签订房屋定购单时对上述购房政策应有了解。限购措施中规定在市区已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭暂停在苏州市向其售房。叶某为苏州市户籍居民，其可以通过出售现有房屋而达到购房条件，并非必然不能购买涉案房屋。此外，即使叶某确对于购房政策存在误解，在房屋订购单已作出提示的情况下，普通人在购房时只要施以一般的注意义务即可了解到相关限购政策，叶某未对政策进行核查而迳行签订房屋定购单，对于误解的产生也具有重大过失。A公司已尽到了提醒义务，对于误解的产生不具有过错。因此，叶某主张签订定购单构成重大误解不能成立。

【法官释法】

商品房认购纠纷，根据现有法律规定，因归责于一方当事人的原因，违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务，违约方应承担缔约过失责任。购房者在签订定购协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。

案例八： 开发商对房屋质量保修义务赔偿范围

【基本案情】

裁判文书：（2008）园民一初字第1506号民事判决书

2006年12月5日，李某与A公司签订商品房销售合同，约定李某向A公司购买苏州工业园区德邑小区房屋一套。合同签订后，双方办理了交房手续。2007年7月，因地下车库墙体渗水，被告对房屋进行了维修。2008年1月29日至3月11日间，双方又因地下室渗水一事协商了处理方案，被告嗣后进行了维修。后原告认为前述事实导致其房屋无法出租，产生了可得利益损失及对承租方偿付了违约金。为此，李某起诉到法院主张A公司支付租房违约金3500元及租金损失105000元。A公司认为就地下室进水问题，双方已达成赔偿协议；其已及时进行维修，李某不存在损失。法院经审理认为产生的可得利益损失和违约金损失与原告主张的地下室渗水无直接因果关系，最终驳回李某的诉讼请求。

【案件评析】

原被告之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。房屋地下室出现渗水的事实，且在房屋的质保期内，被告理应承担保修义务，从现有证据看，被告已履行该义务。本案中原告明确其主张的损失为因地下室渗水导致其与案外人签订的房屋租赁合同解除而产生的三个月的可得利益损失和违约金损失。但从本院向案外人调查所知情况看，前述案外人解除租赁合同的原因系原告欲自住房屋，并非房屋地下室渗水。对此，即便原告与案外人租赁合同真实存在，双方确实解除了合同，原告确实偿付了违约金，由此产生的可得利益损失和违约金损失也与原告主张的地下室渗水无直接因果关系。故法院最终驳回了原告的诉讼请求。

【法官释法】

消费者在签订合同时，要注意对有关房屋质量条款的约定，如涉及非主体不合格的房屋质量问题，保修期约定和质量责任约定就非常重要。提醒广大消费者，一旦房屋出现质量问题，要注意保留证据，比如照片、申请公证处现场公证、申请质量鉴定等等，以保护自己的合法权益。同时，如因房屋存在质量问题需要修复的，购房者可以请求开发商赔偿因房屋修复期间所产生的搬家费、租房损失等必要费用，而与房屋质量问题并无直接因果关系的费用，并非应由开发商承担。

案例九：二手房买卖双方跳过中介公司交易是否构成跳单违约？

【基本案情】

裁判文书：（2011）苏中民终字第1360号民事判决书

周某与A经纪公司签订《买受方看房确认书》就某小区房屋看房事宜作了约定，周某不得私下与公司曾介绍的出售房进行本委托事宜的交易，违者需支付违约金。后，卖方原某、买方周某与A公司欲就买卖上述房屋签订《房屋买卖中介服务协议》，原某及A公司均签字盖章，但周某仅在抬头购房人处签字，并未在合同尾部购房者处签字。此后，周某与原某通过B公司签订了《房屋买卖置换合同》，并办理了房产权属交易登记手续及支付购房中介费。A公司认为周某和案外人原某私下跳单交易，拒付中介费，要求周某支付房屋买卖中介费及违约金。周某则认为A公司并未促成房屋买卖及贷款服务，无需支付中介费；双方已协商解除委托关系，不存在违约行为，且购买该房屋是通过B公司提供的居间及中介服务。法院经审理认为，周某的行为，已违反《买受方看房确认书》中看房人义务，应按合同约定承担违约责任；因A公司与周某签订的《房屋买卖中介服务协议》上周某未最终签字确认，该合同并未成立，A公司无权按合同约定获得中介费用。

【案件评析】

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。依法成立生效的合同受法律保护，当事人应诚信履行，违反合同义务依法应承担违约责任。原、被告双方签订《买受方看房确认书》，意思表示真实，不违反法律规定，应为有效合同。本案中原告已履行《买受方看房确认书》中约定的义务，被告周某与原告、案外人已就合同条款磋商成就，且在合同首部签字后被告无正当理由拒不签署合同。后同日被告再与其他中介公司签订内容相似《看房确认书》，并通过其他中介公司与案外人成交该房屋的行为，违反《买受方看房确认书》中约定的看房人义务，被告周某应按合同约定承担相应的违约责任，原告主张违约金，与佣金损失金额相当，法院予以支持。因原告与案外人原某、被告周某签订的《房屋买卖中介服务协议》上周某未最终签字确认，该份合同并未成立，原告无权按照合同约定获得相应中介费，且原告关于中介费的损失已从违约金得到弥补，故法院对原告主张的中介费不予支持。

【法官释法】

房屋买卖居间合同中，关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，则不构成违约。反之，买方利用该中介公司提供的房源信息、机会等条件而绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同，则构成违约。

案例十：以“凶宅”为由可否解除房屋买卖合同？

【基本案情】

裁判文书：（2012）园民初字第0612号民事判决书

原告陈某为给其儿子准备新房，2011年8月21日，在居间方的沟通下，原告与被告陆某达成购买被告所有房屋的协议，并向被告交付定金30000元。后经了解，原告得知被告之妻在诉争房屋内自杀身亡，被告却未将此信息告知，原告以此认为被告构成欺诈，要求撤销定金合同并退还定金，但遭被告拒绝。后诉至法院，请求解除合同，返还定金30000元。法院认为，被告签约前未告知诉争房屋内曾发生非正常死亡事件，不构成欺诈，但根据民事活动应当遵循的诚实信用、公序良俗原则，考虑到陈某购房目的系作为儿子婚房，诉争房屋内曾发生过非正常死亡事件，从民间习俗和普遍认可程度而言，构成相应冲突，应当允许购买方解除合同。原告亦应对合同解除后果承担一定的过错责任，法院最终判令解除合同，酌定返还原告定金20000元。

【案件评析】

合同解除分为约定解除和法定解除。约定解除，是指当合同中约定的解除合同的条件成就时或者经当事人事后协商一致，使合同关系归于消灭的行为。而根据《合同法》第九十四条的规定，当事人单方行使合同法定解除权的情形有下列五种：（1）因不可抗力不能实现合同目的的。（2）因拒绝履行主要债务不能实现合同目的的。（3）因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的的。（4）因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的。（5）法律规定的其他解除情形。就本案，陈某与陆某签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应全面履行自己的义务。房屋出卖方的义务应为出售房屋权利担保义务及房屋质量担保义务，在购买方对交易房屋其他信息未作特别关注情况下，陈某以陆某签约前未告知诉争房屋内曾发生非正常死亡事件，构成欺诈为由，主张解除合同，没有相应的事实依据。在买卖双方不能协商达成解除合意的情况下，要想解除合同则必须具备相应的法定事由。由于本案中陈某购房目的系作为儿子婚房，这与诉争房屋内曾发生过非正常死亡事件，在公序良俗角度构成冲突，从诚实信用原则出发，应当允许购买方解除合同。

合同解除权的行使效果并不影响合同定金罚则的适用。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，陈某作为购买方在房屋交易时自身未对房屋相关信息尽到合理注意义务，应对合同解除后果承担一定的过错责任。

【法官释法】

买卖双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，依法成立有效。二手房交易双方均应遵循诚实信用原则，全面履行各自义务。出卖方不仅承担房屋权利担保义务及房屋质量担保义务，也应披露房屋权属之外的其他附属信息，如使用瑕疵、发生的非正常事件等可能影响房屋价值的信息；而对购买方而言，交易时亦应表达其购房目的及其他特别关注的信息，以避免草率成交引起不必要的纠纷。