物业服务合同签订时要注意的问题——以相关主体为视角[样例5]

第一篇：物业服务合同签订时要注意的问题——以相关主体为视角

签订物业服务合同注意问题

一、物业服务企业应注意的问题

1、注意主体的适格性

（1）注意物业服务企业自身的适格

《物业管理条例》第三十二条规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。第三十三条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

所以，对于物业服务企业来说，首先其自身必须具有相应的资质，再次其公司内部从事物业管理的人员也应当按照国家的有关规定，取得职业资格证书。具体资质参见《物业服务企业资质管理办法》。（关于资质问题要展开的话我再补充）

《物业服务企业资质管理办法》第八条：

一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

（2）注意业委会的适格

《物业管理条例》第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

签订物业服务合同时，作为物业服务企业的相对方，业委会的适格与否也是决定合同效力的关键，所以物业服务企业一定要特别注意业委会的资格问题。业主委员会是业主大会的常设组织,是业主的一种自治组织，其代表业主为业主利益而行为。业主委员会成立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段。

业主委员会签订物业服务合同，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（《物业管理条例》11条、12条），否则，其所签订的合同有可能会因主体不合格而使合同存在瑕疵。（无效或被撤销）

2、明确合同内容

凡事预则立，不预则废。有言在先，在合同签订时对相关事项予以明确，在将来发生纠纷时，可以促成纠纷的顺利解决。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。物业服务活动包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序等，服务内容丰富、范围较广，每个小区的具体情况又各不相同。由于认知上的差异，很可能导致物业服务企业和业主对合同条款的理解出现偏差，产生矛盾。因此，明确各自的权利和义务，对合同双方来说都具有不可忽视的意义。

物业服务合同中容易因约定不明而产生纠纷的部分主要有：（1）收益归属：车库、车位的收益归属，供暖、公共部位广告、地下室出租的收益归属，其他公共部位收益的归属；（2）服务范围和标准：哪些事项属于物业服务范围，哪些不属于物业服务范围，哪些服务可以另行收费，哪些不应当另行收费；约定应符合北京市住宅物业服务等级规范（试行）一级、二级还是三级标准，如果有超过或低于该 标准的特别约定应另行写明（3）物业费收费标准、时间和方式，何种情况下业主享有拒交物业费的抗辩权，无正当理由业主拒交物业费的违约责任；（4）物业管理用房的使用，有的物业公司擅自将物业管理用房出租，而物业服务合同对此却没有相应规定，引发一系列行政投诉和民事诉讼；（5）合同终止的条件：期满解除或提前解聘或不可抗力，明确业主大会、业委会、业主委员会在什么情况下可以提前解聘物业服务企业，除经双方认可的不可抗力外物业服务企业不得提前解除合同；（6）合同终止后的交接：物业公司在合同终止后向业委会移交公共部位和物业管理资料的期限和方式，明确需要移交的部位和资料目录，财务的交接。

所以在一般物业服务合同中对委托的管理服务至少应包括五个层次的约定：（1）委托项目

委托哪些管理服务项目应逐项写清。如“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理”；“共用设施设备的维修、养护、运行和管理”；“环境卫生”等。物业管理委托最主要的是公共性服务项目，应逐项给予明确；同时哪些项目允许物业管理企业分包，对分包的原则要求和限制条件，也应给予明确。

（2）各委托项目的具体内容

各委托项目所包含的具体内容，应表述清楚，越详细越好。如房屋的使用、养护、维修；路灯、园林绿地、机电设备、电梯、自行车房（棚）、消防、停车场、休闲广场、连廊、沟、渠、池、井、道路等公用设施的使用、养护、管理和维修等。房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，项目内容包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构„„环境卫生包括哪些部分，楼梯、楼道、场地、庭院哪些委托，哪些不委托。

不同性质的业主和不同类型的物业在某些委托项目的具体内容上是有很大差异的。这些差异和区别除在招标书中明确提出外，还应在合同谈判时给予准确界定。如部队和一些政府机关在“保安服务”这一委托项目的具体内容上与普通住宅区和写字楼就是有较大区别的。

（3）服务质量与标准

各委托项目具体内容的管理服务质量标准，在定性的基础上能量化的尽可能给予量化。这种量化标准有两个层次，一是工作量的量化，二是质量检查评定标准的量化。如垃圾清运要一天一次，还是二天一次，这是对工作量的量化；而环境卫生的清洁标准则属于质量检查评定的标准。要注意在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语，例如“整洁”，因为是否整洁不易作出准确判断。

目前，不少物业服务合同在签订时对质量标准阐述不准确。对此，中国物业管理协会印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》(中物协[2004]1号)，各地行政管理部门也颁布了各地物业管理服务的等级标准，这些可作为合同谈判签订时的参考和依据。

（4）管理和服务费用

各委托项目在上述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应合理的成本或支出费用。物业管理服务是分档次的，不同档次收取的费用是有较大差异的。在明确了委托项目、具体内容和质量标准后，费用的确定往往是双方争论和讨价还价的焦点。在确定合理的费用时，要经过详细的内容测算和横向比较。无论是采用包干制取费，还是酬金制付费，双方都应经过一定的测算和对比。各地物价局颁布的指导价应视作一个参考依据，各物业区域的规模大小与构成均不同，对最终取费标准还应详细讨论确定。

（5）对物业管理企业的奖惩约定条款

物业管理委托的甲乙双方应争取双赢的结果。在物业服务合同谈判中，应对物业企业的工作有相应的奖惩条款。目前，各法规对物业管理企业的违法、违规、违约行为，对由于其工作不负责或失误给业主造成损失或损害的情况均有一些惩罚性条款，但缺少对物业管理企业的奖励性条款。

在合同谈判时，业主可以设立一些奖励条款，以激励物业管理企业及其员工更好地做好物业管理服务。如，业主可设立业主奖励基金，对有突出事迹或表现的员工给予一定奖励；在酬金制的情况下，如物业管理企业在做好管理服务的前提下，其物业服务支出有较大的节约，可适当提高酬金等。

上述五个层次足物业服务合同不可少的必备的内容。为防止合同过长，可采用附件的形式。在《前期物业服务合同(示范文本)》中，包括《物业构成细目》、《物业管理服务质量目标》《物业共用部位明细》、《物业共用设施设备明细》四个附件。此外，双方还可就具体问题增加附件。

3、明确违约责任（1）合同解除权问题

物业服务合同属于无名合同，但其和委托合同非常的类似，而《合同法》又规定了无名合同参照最相类似的合同处理的原则，这么一来，就很可能参照委托合同给予委托方任意解除权，这对物业服务企业来说十分不利的。所以物业企业在签订合同时一定要强调物业服务合同的特殊性，明确约定合同解除的条件。但《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。这条规定还是给了业主大会的单方解除权，在目前情况下，我们只能遵守。（思考：司法解释的效力）那么，在合同中就应该约定明确，任何一方无正当理由解除合同的，应承担违约责任。同时，应对“正当理由”予以明确。

（2）明确责任的划分

由于物业管理活动具有生产与消费同时产生同时结束的特点，问题出现后不易取证，责任的界定往往成为双方争议的焦点，导致解决这些问题比解决一般合同履行中产生的问题要更为复杂。因此，物业服务合同在签订时双方要对此有更为详尽的约定。首先，要明确当各类问题出现后，如何区分责任以及承担相应责任的前提条件；其次，要明确解决问题的方式和途径，有时要事先约定解决的期限及费用的处理等条款。较之一般合同，物业服务合同对违约责任的界定及争议的解决方式更应引起重视.4、实事求是留有余地

物业服务合同双方一旦签订，物业管理企业就要认真、严格地履行，凡做不到位的地方物业管理企业都应承担相应的责任。因此，在合同谈判中，既要实事求是，更要留有余地。

在投标和承诺物业管理服务标准时，物业管理企业要量力而行，充分考虑自己的成本与实力，不要做赔本买卖。在实施物业管理时，客观条件的约束和主观条件的限制是搞好物业管理服务工作的基础性条件，管理服务的结果只能建立在这个基础之上。要注意，对经过努力才有可能达到的一些标准，要留有余地，更不能说过头话。反之，则很容易成为产生问题的根源。

5、签订的物业服务合同应该及时备案。附：《北京物业服务合同备案程序》

（一）受理：

申请人登录北京建设网（www.xiexiebang.com），进入办事大厅，点击物业管理动态监管系统填报相关内容，并提交以下书面材料：

物业服务合同备案：

1.北京市物业服务合同备案申请表或外埠在京企业物业服务合同备案申请表（填报信息后自动生成）

2.《物业服务合同》；

3.企业资质证书正、副本；

4.企业法人营业执照副本、分支机构营业执照副本；

5.组织机构代码证；

6.项目负责人身份证明、项目负责人与物业服务企业之间的劳动合同、社会保险缴纳情况证明原件、聘任证明材料及项目负责人考试合格证书；

7.物业项目的合法来源证明文件；

8.事实服务的项目需提供原物业服务合同、服务现状的情况说明、仲裁或司法文书等相关材料。

前期物业服务合同备案：

1.北京市前期物业服务合同备案申请表（填报信息后自动生成）

2.《前期物业服务合同》；

3.项目负责人身份证明、项目负责人与建设单位之间的劳动合同、社会保险缴纳情况证明原件、聘任证明材料及项目负责人考试合格证书；

4.物业服务费用评估报告摘要。

上述材料除要求原件的外，均提交复印件（A4纸）一份，复印件需加盖申请人印章并同时提交原件，原件核验后退回申请人。

标准：申请材料齐全、符合法定形式

岗位职责及权限：

按照受理标准审查申请材料。

符合标准的，予以受理，向申请人制作《受理通知书》，并将申请材料转审查人员。

不符合标准但申请材料存在可以当场更正的错误的，允许申请人当场更正；不能当场更正的，向申请人出具《补正材料通知书》，一次性告知申请人需要补正的全部内容，并将申请材料退回申请人。

申请事项不属于本机关职权范围的，向申请人出具《不予受理决定书》。

时限：即时

（二）审查：

标准：

1.申请材料齐全、符合法定形式；

2.符合《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务企业信用信息管理办法》的规定；

3.接受委托的物业服务企业符合物业服务企业资质管理的相关规定；

4.《物业服务合同》约定的内容符合物业管理的有关法律、法规、规章和本市政策规定。

岗位职责及权限：

按照审查标准审查申请材料。

符合标准的，签署意见后转决定人员。

不符合标准的，书面提出意见及理由，转决定人员。

时限：7个工作日

（三）决定：

标准：同受理、审查标准

岗位职责及权限：

对申请事项作出决定。

同意审查意见的，签署意见，转告知人员。

不同意审查意见的，书面提出意见及理由，转告知人员。

时限：2个工作日

（四）告知：

岗位职责及权限：

对准予备案的，制作《办理结果通知书》，并送达申请人。

对不予备案的，制作《办理结果通知书》，写明理由和申请人享有的依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并将《办理结果通知书》和申请材料退回申请人。

时限：1个工作日（不包括送达期限）

《北京市物业服务合同示范文本》为大家提供了一个很好的借鉴。我们签订合同时，可以予以使用，但对一些需要特别约定的事项，一定要在合同中明确。下面我们就来看一下合同。（我把合同给修改下，介时就直接打开合同给大家讲解物业服务企业应该注意什么。）

二、业委会应注意的问题

1、业委会主体要适格

业主委员会是业主大会的常设组织,是业主的一种自治组织，其代表业主为业主利益而行为。业主委员会成立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段。

业委会无权自主选聘物业服务企业以及确定物业服务合同内容，物业服务企业选聘方案或者物业服务合同的主要内容应该经过业主大会通过方可生效。选聘或者解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。特别需要注意的是，有些小区的《管理规约》《、业主大会议事规则》对业主委员会签订物业服务合同的条件和方式等约定了具体规则，比如有的要求物业服务合同文本必须经业主大会表决通过业委会方可签订，业委会的行为需严格遵守小区规则。如果程序不合法，可能导致物业服务合同无效或者被撤销。

业委会与物业服务企业签订物业服务合同，一般应按照下面的流程进行：

A 选聘物业服务企业。根据《物权法》、《物业管理条例》的规定选聘物业服务企业应当按照《业主大会议事规则》的规定程序由业主大会决定。

B 与物业服务企业协商确定合同条款

物业服务企业与业主的权利和义务由双方协商约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

C 签订物业服务合同

2、搞清楚物业服务企业的资质 前文已述

3、明确约定合同内容

约定好合同的具体内容，对合同双方都是有利的，业委还可以根据自己的特殊需要，与物业服务企业进行具体的协商。大致内容可以参见物业服务企业要约定的内容，但下面几点，业委会必须要注意：

（1）搞清小区公共资产，（2）搞清小区所有能产生的收费项目和费用。

（3）物业服务承诺要细化，比如保安多少人，分班情况如何，管理层多少人，卫生绿化多少人，水电气等维修服务多少人等，安保、绿化、卫生等服务的标准及时效性是什么，物业公司每月的各项费用开支多少等等；

（4）小区哪些设施物业公司可以无偿使用的，哪些方面也要和业主一样需交纳费用的

（5）协议最好一年一签，每季度要检查物业公司帐目情况；（6）物业公司服务不到位，如何制衡和赔偿，最好要有保证金；（7）停车费、物业费、租赁费等收益总额除掉小区支出总额和物业公司合理利润后，如何去支配，如何去监管使用；

（8）明确约定物业服务企业可以转委托的事项。（9）协议草案应向广大业主公告，听取业主的意见。总之，物业公司要选好，服务协议更要规定好，以便于日后业主委员会和广大业主进行对照检查。好的制度和运行机制使“歪脑筋的人”无机可乘，不好的制度和运行机制也会使“好人”动起“歪脑筋”。

三、业主应注意的问题

业主不是物业服务合同的签订主体，但作为权利的享有者和义务的履行者，业主似乎应该才是物业服务合同的真正主体。但因为业主太过分散，为了资源的高效利用和便利，再加上现代高层建筑的发展并进而产生的共有区域的出现，业主便不得不组成业主大会，通过业主大会来集体行使自己的权利。

业主大会的执行机构是业委会，业委会需根据业主大会的决定签订物业服务合同。业主可行使自己的监督权利，以确保业委会代表自身的利益行使权力。

《物权法》第七十八条 【业主大会、业主委员会决定效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

1、监督业主大会做出决定的程序是否合法，是否达到了法定的或《管理规约》约定的最低人数比例。

2、对于业主大会的决议侵害自己利益的（如同意住改商），可向法院起诉依法维护自己的合法权益。

3、对公布的《物业服务合同草案》进行审查并提出建议，对损及自身利益的可以要求业委会修正。

4、当物业服务企业未按照约定提供服务时，可行使自己的抗辩权。

5、审查物业服务企业的资质及其收费标准是否符合规定。附：《北京市物业服务收费管理办法》

四、前期物业服务合同中建设单位应注意的问题

前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订，包含主要内容为前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。开发商在签订前期物业服务合同时应注意以下几个方面的问题：

1、建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。（22）

2、建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

3、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

4、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

5、前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

6、新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。（《北京市物业管理办法》第7条）

7、建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

8、业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（六）业主名册；

（七）物业管理必需的其他资料。

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

五、前期物业服务合同中物业服务企业应注意的问题

1、建设单位是否在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，是否对遵守临时管理规约予以书面承诺。

3、建设单位与物业买受人签订的买卖合同是否包含前期物业服务合同约定的内容。

4、物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

5、建设单位是否按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第二篇：业主大会发言稿：物业服务合同签订

业主大会发言稿：物业服务合同签订

2013年7月19日，对于中山坦洲xx花园是一个划时代意义的日子，三年多的努力，三年多的抗争，4年前，依照法律程序建立业主大会筹备组，召开第一次业主大会，尽管遭遇2012年7月8日中山市中颐物业公司在政府工作人员眼皮底下对业主大会计票现场实施打砸抢事件，于2012年7月12日迫于各界支持还是成功备案xx花园首届业委会，并将参与打砸抢的物业经理及相关人员绳之以法！自业委会成立坚持每周召开委员周例会商议小区事务，历时376天，经历过无数争执，抗争！在广大业主的团结参与下，小区志愿者不辞辛劳的工作中于2013年3月至6月成功召开了xx花园第二次业主大会，经过业委会各委员的反复推敲、业主律师无偿提供法律援助，一份长达88页，包含15个附件的《物业管理服务合同》于昨天成功签署。

很多业主自买房以来从没有在意过自己与物业签署的《前期物业管理协议》，原因是在签署之初由于完全没有“议价能力”，你乐意签得签，不乐意签也得签，于是就只好“被动而签”。

国家建设部正式向全国推广的《前期物业管理服务协议》标准格式文本中，对“前期物业管理”作了这样的定义：前期物业管理是指房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。这说明“前期物业管理”，有别于一般意义的物业管理。

一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司后开始，而“前期物业管理”仅存在于业主委员会成立之前。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。而我们xx花园的前期物业公司正是开发商属下的物业公司。

也就是说，以前的物业服务，只是一个临时代管性质的服务，而我们很多业主并不十分明白这里面的弯弯绕，把这样一个临时性、阶段性的管理者当成了长期性、永久性的管理者，而这个“前期物业”仗着开发商的钱势也一点不把自己当外人，一副“奉天承运”的架势，在小区内毫不作为，而业主只能忍气吞声。前期物业服务合同签订时，是开发商提供的格式合同，是在开发商不签不给钥匙的胁迫下签订的。合同条款上，物业公司的责任很少，并且规定不具体，违约没有处罚条款；但对业主交付物业费的约束时间却很严，如有延迟则要求交纳迟滞金。存在非常明显的不对等状况； 该合同没有合同期限，业主利益没法保证。

现在，正式的物业管理者是在业主委员会成立之后，业主委员会依据业主大会的决议与物业公司签定了《物业管理服务合同》，这才是一个全体业主聘用的有服务条款有合同期限的服务企业。

所以，我们要对今天的物业管理者说，遵守合同，履行协议，认清形势、端正位置、努力工作，服务小区，共建和谐，莫把瓷碗当铁碗。

一份长达88页，包含15个附件的《物业管理服务合同》于昨天成功签署，和所有业主的权利、义务和利益休戚相关，请各位业主务必认真学习了解，需要查阅合同的业主可以上xx花园官方微博，也可凭房产证复印件或身份证到业委会查阅，业委会也计划组织xx花园楼长志愿者学习了解xx花园包含15个附件的《物业管理服务合同》。监督物业服务的同时也遵守《xx花园管理公约》，行驶业主权利的同时也尽到业主该尽到的义务。同时一个拥有近7000户的庞大小区业主大会工作量很大，需要大量人力，我们需要更多的志愿者站出来，“众人拾柴火焰高，千斤重担万人挑”，为了自己、为了家园、为了切身利益，请愿意为小区公益事业服务的邻居朋友踊跃加入到楼长、志愿者的行列！xx花园首届业委会全体委员欢迎每一位志愿者的到来，我们将本着公平、公正、公开的原则，以业主利益高于一切为前提，维护大多数业主利益，全心全意为业主服务，为小区的规范管理出力。相信在全体业主的积极参与下xx花园一定会规范化、制度化、法律化、人文化走向新时代！

最后，祝xx花园明天会更好！

向为小区事务关心、支持、工作、积极配合的业主鞠躬敬礼！

谢谢大家！

第三篇：前期物业服务合同什么时候签订

篇一：前期物业服务合同范本

附件： 合同编号：

前期物业服务合同 234-第三条 乙方确定的本物业服务项目负责人为：，联系电话：。（项目负责人及主要专业技术与管理人员基本情况见附件四）。第四条 乙方提供的前期物业服务为以下内容：

1.负责制定本物业服务工作计划并组织实施；保管与本物业相关的工程建设等档案资料；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定本物业有关管理服务制度。、季度服务工作计划应在本物业管理区域内进行公示；

2.负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；

3.负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化粪池、沟渠、道路、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等。属于水、电、气、通讯、有线电视等专业单位管理、维护的设施设备，以及纳入市政管理的道路除外；

4.负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施等的维护与管理 ；

5.负责本物业管理区域内公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等；

6.负责对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序的管理及相关设施的维护；

7.协助做好本物业管理区域内公共秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

-篇二：物业与地产签署的 前期物业服务合同 前期物业服务合同 第一章总 则

第一条 本合同当事人 委托方（以下简称甲方）： 组织名称： 法定代表人： 地址： 联系电话：

委托方（以下简称乙方）： 法定代表人： 地址： 联系电话：

根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托给乙方实行物业管理，订立本合同。第二条物业基本情况

物业类型：名称：座落位置：市 区路（街道）号 占地面积：-------------平方米；建筑面积：平方米

多层栋数： 高层栋数： 设备设施情况：基本完好

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和 物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第二章委托服务事项

第四条房屋建筑共有部位的维修、养护和管理，包括；楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体 结构、楼梯间、走廊通道、门厅。

第五条公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括；共用的上下水管道、落水井、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。第六条市政共用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下 水管道、沟渠、池、井、停车场。

第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条附属配套建筑和设施维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。第九条公共环境卫生，包括公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区内道路、公共场地的 清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第十条交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理。

乙方在征得甲方同意后，可利用本物业区域的公共场地，取得停车服务许可，对外开展停车服务，本物业区域内的业主和物业使用人在本物业区域的公共场地停放，车位使用人应与乙方签订专项合同。

第十一条 维护公共秩序、小区安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，以专项合同的约定执行。第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用；

1、物业服务管理费；

2、电梯费；

3、停车费

第十五条 对业主和物业使用人违反【业主临时公约】的行为，针对具体行为并根据情节轻 重，采取规劝、制止、上报相关部门等措施。第十六条 其它委托事项 第三章 双方权利义务 第十七条 甲方权利义务

1、审定乙方拟定的物业管理方案和制度。

2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

3、审定乙方提出的物业管理服务计划、财务预算及决算。

4、负责制定【业主临时公约】和提供【住宅使用说明书】、【住宅质量保证书】，并将其作为房屋销售合同的附件。

5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

保修责任内房屋、设施、设备维修养护和房屋建设遗留质量问题，按以下方式处理：（1）甲方负责返修；

（2）委托乙方返修，支付全部费用；（3）外委

6、在合同生效之日起安物业管理有关规定的比例千分之三到千分之五的面积向乙方提供物业管理用房（产权属全体业主）由乙方无偿使用。

7、在物业管理交接验收时，负责向乙方提供和移交物业管理相关资料：

（1）规划图、竣工总面图，单体建筑、建筑、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程 竣工图等竣工验收资料；

（2）设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；（3）物业质量保证文件和物业使用说明书；（4）物业服务所必须的其他资料。

8、当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费用时，协助乙方催缴或以其他方式偿付；

9、协调、处理本合同生效前 发生的管理遗留问题；

10、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

11、应将本合同在订立之日起十五日内，向物业所在地房地产行政管理部门备案并在物业管理区域内公示；

第十八条乙方权利义务

1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范以及本服务合同进行管理、提供专业化的服务；

2、起草物业管理区域内共用部分的使用要求、注意事项和物业服务制度；

3、依照本合同和有关规定收取服务费用；

4、可选聘专营公司承担本物业专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

5、按本合同第十七条的约定，对业主和物业使用人违反【业主临时公约】的行为进行处理；

6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规范，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，定力书面约定，并负责监督；接受业主的监督，定期向业主报告物业服务合同履行 情况和物业服务费用收支情况，并予以

公示；在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提 供专项服务的收费项目和标准；

7、负责编制物业管理管理计划、资金使用计划及决算报告；

负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和大中修方案，经双方议定后有乙方组织实施；

8、协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公共秩序；

不得擅自改变物业管理区域内共用部分的用途；对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，需与甲方协商经甲方同意后，报有关部门批准方可实施；

9、不得擅自在物业管理区域内从事物业服务以外的经营活动；

10、不得在处理物业管理事务的活动中侵犯业主的合同权益； 第四章 物业服务要求和标准

第十九条 乙方需按下列 约定，实施管理目标；

1、房屋外观：完好整洁；每年组织实施清洗外墙一次（费用由业主承担）；走廊楼梯等每二年粉饰一次；公共防盗门每年刷新一次；

2、设备运行：电梯按规定时间24小时不间断运行；水泵、发电机等设备每日检查一次；

3、房屋及设备、设施的维修、养护：屋面及房屋渗漏三个工作日内修好；

4、公共环境：道路每日清扫；室内外排水在上汛前进行清理和疏通一次。

5、清洁卫生：

（1）公共场地每天以高标准每天清扫一次；（2）电梯卫士每天清扫、保洁一次；（3）定期组织实施化粪池清掏；

6、绿化：绿地完好率达到90%以上；

7、交通秩序：室内（外）停车场24小时保管；

8、保安：实行24小时保安制度，岗位设置2个，24小时轮流值守；

9、急修：水电急修不超过30分钟，其它报修按双方约定时间到达现场，由专项服务企业负责的设备设施应在30分钟内告知。第五章物业服务费用和维修费用

第二十条 物业服务费，包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区安全、日常维修以 及提供物业服务的其他公共性服务收费。

物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，已售房屋由业主承担，未收房屋由建设单位承担。

1、本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取。（1）住宅：/月*平方米（2）公建：元/月*平方米

2、业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。

第二十一条共用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收。第五章 物业服务费和维修费用

第二十二条房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护、大中修、更新费用承担：

1、保修期内属保修范围的由甲方承担；

2、不属保修范围的，由该共有部分业主按建筑面积比例承担。第二十三条乙方对接受业主委托，提供专项服务，专项服务的内容和费用由当事人自行 约定。

第二十四条其他约定

第六章 委托服务期限

第二十五条委托服务期限暂定为 年，年月日起

至 年 月日止。合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。第七章 违约责任

第二十六条乙方违反合同第五章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退； 造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第二十七条甲方违反合同第十七条义务的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权 要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的乙方有权解决合同；造成乙方经济损 失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条乙方违反合同第四章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方 限期整改，逾期未整改的，甲方有权解除合同；造成甲方经济损失的乙方应给予 甲方经济赔偿。

第二十九条因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书 面通知到达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。如有异议，可请求人民法 院或仲裁机构确认解除合同的效力。

第三十条 本合同自 起生效

甲方签章 ：乙方签章：

法定代表人： 法定代表人：

年 月日篇三：前期物业服务合同(参考样本)(1)前期物业服务合同

甲方： 浙江建工绿园臵业有限公司 ； 法定代表人： 电话： ；

地址： 衢州市花园省五建大楼五楼 ； 乙方：衢州市花苑物业管理有限公司 ；

法定代表人： 李志兰 电话 3069080*** ； 地址： 衢州市柯城区衢化望江花苑 ； 资质等级： 三级。第一章 物业基本情况 第一条 物业基本情况: 物业名称 绿园〃香溪美庭 ； 物业类型 住宅 ；

座落位臵 衢州市七溪道和厂前路交叉口北侧 ； 建筑面积约 32033平方米。物业管理区域四至： 东至 ；南至 ； 西至；北至。

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。第二章 服务内容与质量

第二条 甲方按相关规定向乙方移交物业管理用房和交缴相关费用： 前期物业服务综合费(不含公共部位水电费)：住宅(包括地下贮藏间)按其拥有建筑面积 0.4 元/㎡/月、非住宅（商业物业等）按其拥有建筑面积 0.6 元/㎡/月、大架空层 15 元/间/月 物业保修金： 元(指物业保修委托物业公司的)前期开办费： 肆万元整（物业公司进场后一周内一次性支付）

前期物业服务费补贴： 捌万元整（物业交付后一周内支付50%，第二个物业服务年开始前一周内支付剩余50%）

物业管理办公用房：平方米（按政府有关部门审批交付，不包括门岗、监控室等设备用房）物业经营用房：平方米（按政府有关部门审批交付,不包括门岗、监控室等设备用房）前期物业服务综合费、以物价局审核标准执行。

第三条 在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容： 交付前

1、本合同签订生效后，乙方提出的合理意见，甲方应及时进行解决；

2、甲方在施工过程中如与原设计有变动的，应及时告知乙方；

3、乙方要协助甲方做好套内验收工作，发现问题及时以书面形式反馈给甲方，甲方要及时进行处理；

4、甲方要求提前进场服务的，服务费用由甲方承担。交付后：

1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、附属建筑物、构筑物，配套建筑及其设施的维修、养护和管理；

5、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备设施的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。

6、公共绿化的养护和管理；

7、车辆停放秩序管理，乙方应在禁止停车场地设立警示标志以告示业主，切实做好非停车场地无违章停车；

8、安全防范、公共秩序维护等事项的协助管理；

9、装饰装修管理服务；

10、物业档案资料管理。

第四条 在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；

2、保修期内的保修范围与保修责任由甲方承担；

3、超过保修期，按物业专项维修资金的有关规定执行；

4、保修期的界定按政府有关规定执行。

第五条 乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见（附件五））。

第六条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三章 服务费用

第七条 本物业管理区域物业服务参照三级收费，收费按包干制方 式：

物业服务综合费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：

1、物业服务综合费收费标准（以物价局审核标准执行）： 多层住宅： 0.4 元/月.平方米； 大架空层： 15 元/月.间；

产权不属于业主的其它住宅物业：0.4元/月.平方米、非住宅物业：0.6元/月.平方米。业主改变物业设计用途的按商业物业交纳物业服务综合费

2、物业交付前一周内，甲方向乙方支付50%前期物业服务费补贴，第二个物业服务年开始前一周内支付剩余50%。

物业服务综合费用主要用于以下开支：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）共用部位、共用设施设备和相关场地的管理维护；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）法定税费；

（9）物业服务企业的利润；（10）其它支出。

乙方按照上述标准收取物业服务综合费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。

2、一般装璜垃圾清运费：按[100㎡以下(含100㎡)为200元、100㎡以上为250元，向物业服务企业交纳；

3、装修押金1000元/户(不计息)，装修竣工的物业经验收并使用6个月，毗邻住户无疑义后（签字确认），凭有效票据退还押金。

4、公共能耗按实分摊。

5、物业已交付，物业服务综合费均按100%向物业服务企业缴纳。

第八条 业主接到支付通知书次月起交纳物业服务综合费用，甲方不得对业主的物业服务综合费用作出减免的承诺。

物业已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交付给物业买受人的物业，其物业服务综合费用由甲方全额交纳。

业主约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。第九条 物业服务综合费按 年 交纳，业主或物业使用人应在房屋交付当日交纳第一个服务年的费用，自第二个服务年起三个月内为业主缴费期，第四个月至第六个月为催费期，超过六个月未缴费的，视为违约；逾期缴纳的每天按全年物业综合服务费用总额的千分之一收取滞纳金，对经催缴仍未缴纳的将按相关法律法规解决。第四章 物业的经营与管理

第十条 停车场收费分别采取以下方式：

1、地面停车车位属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位 100元/个〃月的标准向乙方交纳停车泊位租赁费，该费用用于弥补物业服务费用；

2、地面停车车位属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位 60 元/个〃月的标准向甲方交纳停车泊位租赁费； 乙方按车位15元/个〃月的标准向甲方收取佣金。

闲臵的车位甲方应按车位15元/月〃月的标准向乙方缴纳物业综合服务费。

3、地下停车位所有权或使用权已转让给业主的应按车位 15 元/个〃月的标准向乙方交纳物业综合服务费。

4、临时停车按相关规定执行。

第十一条 乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第十二条 本物业管理区域内的会所属（甲方或全体业主）所有。

第四篇：签订《物业服务合同》应把握的要点

签《物业服务合同》应注意的几个方面

明确委托物业服务的内容、范围和期限

在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。

例如某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司，委托其管理小区的全部物业内容。而该公司在接手以后，除了物业费是自己收取外，其余的物业服务内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业，来赚取其中的差价。而受委托的物业企业以低价承接该业务后，由于成本的原因，只能是降低服务的内容和标准。

如果业主委员会在服务合同里没有约定详细的服务标准，也没有约定该物业公司不得将服务内容转委托给第三方的话，业主只能是白受损失。所以如果业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服务质量，那就要在服务合同中约定详细服务内容和具体的服务标准，并且约定该公司不得将服务内容转委托给第三方，否则承担相应的违约责任。

除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外，其它一些权利，也应在服务合同里更具体地约定:

例如，由业主委员会收取物业费后转交给物业公司、物业公司应为业主委员会提供相应的办公场所、业主委员会的主要领导人可以从物业费中提取补贴、业主委员会对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业化的管理方式和措施等。明确物业公司的权利和义务

本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务，并且尽可能地明确责任，例如保安失职导致业主物品被盗，物业公司应承担赔偿责任；物业公司在使用物业费时，必须有明确的记录并向业主委员会公开账目等。

对违约责任的约定

要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，不要约定成一些大而空的法规内容。特别是对提前解聘的物业公司不及时退出的情况，虽然新的《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容，但是它弥补不了给业主带来的实际损失，所以一定要约定如果出现这种情况，物业公司每拖一天就要承担一天的违约金，这样才能有效保护全体业主的利益。

第五篇：以乡村医生为主体的家庭医生签约式服务

以乡村医生为主体的家庭医生签约式服务

乡村医生是中国农村医疗卫生发展中的一支重要队伍，他们长期生活在农村，具有熟悉所在村村民情况、医疗技术得到村民认可、具有良好口碑、能协调处理各类关系等特点。

为充分发挥乡村医生的优势与特点，创新农村医疗卫生机构服务模式，进一步强化农村基本公共卫生服务任务的落实，促进分级诊疗和有序就医格局的形成，不断提升农村居民健康保障水平。我乡立足乡情，充分发挥区域内乡村医生队伍优势，在乡卫生院专业技术人员指导下，开展以乡村医生为主体，以全科医生为指导，以社区卫生服务团队为依托的家庭医生签约式服务。在充分告知、自愿签约、自由选择、规范服务的原则下与服务家庭签订协议，为居民提供主动、连续、综合的健康责任制管理服务。

什么是家庭医生式服务？

我乡的家庭医生式服务是以乡村医生为主体，以全科医生为指导，以社区卫生服务团队为依托，借鉴先进的家庭医生服务理念，充分发挥村卫生室方便、快捷的特点，按照分片包干、责任制管理的要求，在充分告知、自愿签约、自由选择、规范服务的原则下与服务家庭签订协议，让乡村医生与农户间建立相对稳定的服务关系，为农民提供主动、连续、综合的健康责任制管理服务。

家庭医生式服务如何开展？

家庭医生式服务主要依靠社区卫生服务团队来开展，一只完整的社区卫生服务团队由全科医师、乡村医生、社区护士、预防保健人员等组成。农民只需在居住地的社区卫生服务机构自由选择服务团队，无需缴纳任何费用，简单签署一份《家庭医生式服务协议书》，便可免费享受健康“点对点”服务。家庭医生式服务都包含哪些内容？

签约农民在享受《浙江省基本公共卫生服务规范》所规定的基本公共卫生和基本医疗服务的基础上，还可享受到以健康管理为主要内容、主动服务为主要形式的四类个性化的服务和优惠措施：

（一）“健康状况我指导”--个人健康评估及规划。首先为居民建立健康档案，根据居民个人健康信息，于签约后1个月内完成首次健康评估，其后每年年初对其进行1次健康状况评估，并根据评估结果，量体制订1份目标明确、操作性强的个性化的健康规划。使居民不仅知道自己的健康状况，同时知道如何自我干预。在年底服务完成后，进行效果评估，并调整下一年服务规划。

（二）“健康信息早知道”--健康“点对点”管理服务。根据签约家庭健康状况，提供有针对性的健教资料，及时将健教材料发放到签约家庭，每年不少于1份，并做好知识解读。

及时将健康大课堂和健康教育讲座等健康活动信息和季节性、突发性公共卫生事件信息告知签约家庭，每年不少于1份。居民也可通过拨打“健康通”进行健康咨询。

（三）“分类服务我主动”--根据居民不同健康状况和需求，以慢性病患者为重点服务对象，提供主动健康咨询和分类指导服务，每年不少于4次。

（四）“贴心服务我上门”--对空巢、****不便并有需求的老年人提供上门健康咨询和指导服务。上门服务内容可包括：查体、康复、护理、中医适宜技术。

（五）“慢病用药可优惠”—对于医疗保险社区目录新增用于治疗高血压、糖尿病、冠心病、脑卒中的药品，取消个人先行负担的10%费用。