第一篇：物业管理制度与政策重点资料(具体)
物业管理制度与政策重点资料
1、（前言补充材料）物业管理产生的原因：业主共有财产的出现--共有财产什么情况下才出现---组团建筑、住宅小区的出现--导致住宅共用部位、共用设施设备（共有财产）出现---导致共有产权出现（对应的是专有产权，自己私人负责；建筑物区分所有权）--共有产权、共有财产如何管理—业主的共同管理权—管什么、怎么实现—业主大会和业主委员会实现对共有财产和共同利益的平衡---制定管理规约（83页法律效力：对业主、物业使用人发生法律效力；对物业的继受人自动产生效力）和业主大会议事规则等事项---决策权和管理权分离—决策权归业主大会（决策内容，共10项，对全体业主有约束力，不得以没有参加业主大会为由，拒不执行，例如业主以其并非物业服务合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主个人权利和业主大会决策之间的关系：业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，如果决定侵犯了业主个人权益，业主可以请求法院要求撤销；除此之外，个人服从集体。原因是业主大会决策能够代表全体业主的意志，条件是物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加既最少双二分之一，特殊情况双三分之二，少数服从多数。确定业主身份：取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主；基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主专有部分面积的认定办法和业主人数的认定办法，见业主大会和业主委员会指导规则第23、24条），第二十三条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。（其计算公式是：专有部分面积／建筑物总面积×100％。因此，只有建筑物总面积等于专有部分面积的总和，上述公式才有意义。否则，很有可能出现所有业主的表决能力的总和大于100％或者小于100％的情形，这显然是荒谬的）第二十四条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。管理权交由物业服务企业实施---委托物业服务企业依据业主的共同契约，为业主提供公共服务，维护业主的权益---委托如何实现--市场化是物业管理最主要的特点（双向选择、等价有偿）---以业主大会选聘物业服务企业，业主委员会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之时为分界点，划分为前期物业服务合同和物业服务合同---前期物业服务合同（特点：过渡性即附终止条件、要式合同，课本57页）由建设单位和通过招投标（住宅物业强制执行，特例：协议。见课本91页）选定的物业服务企业签订（包含物业管理不具有的内容，课本26页），合同的依据是业主临时规约（建设单位制定，而且是在物业销售前制定，这时唯一的业主既大业主是建设单位，后续购买物业的业主既小业主的利益如何保证？建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益，合法权益见课本85页；建设单位的义务见课本32页，临时规约的内容，85页）---商品房销售合同包含前期物业服务合同内容和遵守临时规约的承诺条款—前期物业服务合同内容（见课本58页）--业主大会成立（已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时可以成立业主大会，缺少对业主人数的规定，但达不到双二分之一的规定，业主大会的决议不起作用，业主大会也就没成立），业主委员会和物业服务企业签订物业服务合同—物业服务企业如果变更有交接过程（主要是与业主委员会办理物业的承接查验，只要是物业服务企业第一次介入就要查验，一共几次？具体内容见课本98页，查验出来的问题要确定维修责任，是否在保修期？不在保修期的处理）---物业服务的内容，见课本36页---物业服务的等级，见课本38页—如何提供，三个义务，课本60页，可以免责---责任的认定，合同责任，64页—--物业服务费的缴纳：①违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉；物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。②已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；③业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；④物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；⑤物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。----物业的维护与使用：64页、65页
2、物业服务企业的相关规定------物业服务企业必须是独立的法人----资质等级的认定和承接项目标准，数字标准，按一半递减---物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人------物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
1．业主是建议权，业主大会是决策权，物业企业是管理权，2．业主大会决定的十项内容：（必考）
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；（双三分之二）
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（双三分之二）
（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第一章 物业管理概述
1、物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。即物业管理是业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动。P1
2、《条例》调整和规范的范围：仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。P1
3、是否选聘物业管理企业来对物业实施管理是业主的权力P1
4、物业管理活动的基础是物业服务合同，物业管理活动的实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。P2
5、《条例》调整的范围：住宅物业、非住宅物业的物业管理活动。P2
6、《条例》的适用范围，既包括城市、也涵盖乡村。
7、物业管理活动应当遵循市场原则。市场原则是物业管理活动的前提条件，本质是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，决策权属于全体业主，但职能交由物业管理企业实施。P4
8、非市场性的房屋管理不属于物业管理。P4
9、社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征；市场化是物业管理最主要的特点；双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。P5-6
10、物业管理起源于19世纪60年代的英国。P6 11、1993年，深圳人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》（地方性条例），2000年中国物业管理协会成立。P10-11
12、《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石。（全国性的）
13、《条例》规定物业管理的基本制度：1）创设了业主大会2）业主公约3）前期物业管理招投标4）物业承接查验5）物业管理企业资质管理6）物业管理从业人员职业资格7）住宅专项维修资金。《条例》对业主财产权力的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。（物业管理企业擅自改变物业管理用房和用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。这充分体现了保护业主权益的立法精神）反复提到P23
14、前期物业管理包括通常情况下物业管理不具有的一些内容，如管理遗留扫尾工程、空置房出租或是看管等物业管理事项。P26
15、《条例》的法律责任的特点：（1）行政责任、民事责任并存（2）处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系（3）体现了业主自我管理、自我监督的原则P30
16、一、（1）业主相互之间的关系：物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。（2）物业管理企业和业主之间是完全平等关系（3）开发企业与业主以及物业管理企业之间是大业主与小业主的关系。
二、《条例》要求，购房人在与开发建设单位签定的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业管理服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权力义务
三、开发建设单位在物业管理合同中的义务：1）制定业主临时公约并明示买受人2）住宅物业必须通过招投标方式选聘物 业管理企业3）提供必要的物业管理用房4）不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备5）在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任
四《条例》规定了供水、供电、供气、通信、有线电视等单位的权力和义务，即“应当向最终用户收取有关费用”，以及“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任”。同时明确规定“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”P31-32 新补充材料（必看）：
第十条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。第五十一条 业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。
第五十七条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。
第五十八条 因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
第二章 物业管理服务
1、一、物业管理服务的公共性和综合性，物业管理服务有别于单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性。
二、物业管理的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性。这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。
三、物业管理服务的即时性和无形性，物业管理服务不存在流通环节，生产和消费处于同一过程中。P35-36
2、物业管理服务是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。包括两方面的内容：一是对房屋及配套的设施设备和相关场在进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生秩序。P36
3、物业管理服务主要包括的内容：1）房屋共用部位的维修、养护与管理2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理3）物业管理区域内共用设施设备维修、养护与管理4）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务5）物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务6）物业装饰装修管理服务7）物业档案资料的管理8）专项维修资金的代管服务（所有权是业主，双三分之二）P37
4、物业服务合同约定以外的服务：（1）提供物业服务合同约定以外的服务，不是物业管理企业的法定义务。（2）合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定（3）物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。P37-38
5、于2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保法服务、绿化养护管理六方面界定物业管理服务的内容。注：与上面八项相对应，公示24小时服务电话，每年至少一次征询业主意见，满意率80%以上。P38
6、房屋管理：根据房屋实际使用年限，定期检查房屋使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。注：载人电梯24小时正常运行，路灯、楼道灯完好率不低于95%。P39
7、物业管理企业和业主在使用以上标准时，应当注意的问题：
（1）《标准》为普通商品住宅、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。
（2）《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。P45
8、《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业管理服务收费进行管理。P48
9、物业收费的形式：包干制、酬金制
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；包干制是普遍采用的形式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。预收的物业服务资金包括：物业服务支出和物业管理企业的酬金；物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业属代管性质，不得用于合同约定以外的支出。物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。P49
10、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。P50
11、《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定。P50 物业服务定价成本监审重点1、2、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。对象：实行政府指导价的物业服务收费项目，包括：课本45页。市场调节价项目不用监审。物业服务定价成本的构成： 一定是物业服务企业花费的费用
不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
和50页内容比较：多了一项。管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。
3、包干制收费形式：
（1）特点：除固定服务费外，花费多少由物业服务企业自负。（2）包括：物业服务成本、法定税费、物业管理企业的利润
（3）即使物价上涨，在服务收入不能增加时，合同制定的服务标准不能降低，否则违约
4、酬金制收费形式：
（1）特点：物业服务企业取得约定酬金，其余费用均有业主承担。（2）非住宅和高档住宅中使用
（3）预付费，预付的物业服务支出为业主所有，物业服务企业代管（4）审计：
5、业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费，从其约定，但业主负连带责任
6、未交付房屋的缴费主体：建设单位
7、依法追缴：仲裁或起诉
12、在建设单位销售物业之前，建设单位是唯一业主。仲裁或向人民法院起诉解决。P51
14、物业服务合同属于民事合同的范畴P53
15、不同物业管理阶段和不同签约主体分为：前期物业管理合同，物业服务合同。P54
16、物业服务合同的主要内容：1）物业管理事项2）物业服务质量3）物业服务费用4）双方的权力义务5）专项综合维修资金的管理与使用6）物业管理用房7）合同期限8）违约责任P54-55
17、物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续，业主委员会应当向物业管理企业移交物业管理资料；P55
18、业主与物业管理企业签订的合同发生效力就意味着前期物业管理阶段结束。P56
19、前期物业服务合同是要式合同，《条例》要求以书面形式签订。《条例》二十六条规定：前期物业合同可约定期限；期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的合同生效，前期物业服务合同终止。前期物业服务合同是一种附终止条件的合同P57 20、不属于公共服务项目的有：承揽房屋装修工程、代理房屋出租、代理家政服务等，也可以在前期物业服务合同列明。P58
21、维护物业管理区域秩序的主要方式：（1）履行告知义务（2）履行制止义务（3）履行报告义务P60
22、物业管理企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违规业主，并给其他业主造成损害后果的，依据《民法通则》关于相邻权规定，由违规业主承担侵权责任，物业管理企业不承担物业服务合同的违约责任。P61
P51
13、对拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。解决争议可以通过
23、物业保安人员不得剥夺、限制公民人身自由；不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件、合法财产；不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。P63
24、对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应承担相应的合同责任，而非法定责任。P63
25、物业管理企业承担责任的前提条件：未能履行包括根本不履行和不完全履行两种形式。P64
26、无论业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业都不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途。P65
27、当事业主不得擅自实施占用、挖掘行为、只有在征得业主委员会和物业管理企业同意的情况下才可实施。P66
28、《条例》规定了业主装修房屋前对物业管理企业的告知义务。P67
29、《条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，主要作三个方面的规定：一是原则规定了利用共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序，二是明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权，三是确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。共用部位收益应当优先用于补充住宅专项维修资金。P67-68
第三章 物业管理的基本制度
1、业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。P69
2、《条例》规定：房屋的所有权人为业主。现实物业管理中，具备业主身份的情况：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。P70
3、（指导规则补充资料）召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。
4、业主大会可以成立也可不成立。P74
5、（指导规则补充资料）业主大会的筹备：物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料；
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册，（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关文件资料。
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
6、建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。业主公约对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。P82
7、业主公约的法律效力：（1）业主公约对物业使用人也发生法律约束力。（2）业主公约对物业的继受人（即业主）自动产生效力。P83
8、《条例》规定建设单位制定业主临时公约的时间为物业销售之前。P84
9、物业买受人对业主临时公约承诺的义务，通常临时公约作为物业买卖合同的附件，或是在合同中明确规定，要求买受人在物业买卖合同上签字确认。P85
10、对于发生危及的公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，业主或物业管理企业必须及时进入相关业主房屋进行维修养护，无法通知相关业主的，物业管理企业可先向邻居说明情况，并协同物业管理企业之外的第三方进行维修养护，但事后应当及时告知。P88
11、全体业主授予物业管理企业行使的管理权力：1）配合建设单位制定物业共用部位共用设施设备的使用、维护和管理、共用秩序和环境的维护等方面规章制度；2）以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反业主临时公约和物业管理规章制度的行为。P89
12、违约责任：（1）业主违反约定，妨碍物业正常使用造成物业损害及损失的，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院起诉；（2）业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损，其他业主和物业管理企业可依据临时公约向人民法院起诉；（3）建设单位未能履行临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可向人民法院起诉。P89
13、《条例》特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业。《条例》的例外规定。1）对于规模较小的住宅物业2）投标人少于3个的，建设单位可采用协议的方式选聘物业管理企业；《条例》特别规定，应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，才可以进行。P91
14、邀请招标必须向三个以上物业管理企业发出投标邀请书。P92
15、房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。P95
16、评标委员会成员是5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面专家不得少于成员总数的三分之二。P95
17、物业承接查验的内容：首位业主入住之前与物业管理企业办理物业承接验收手续，并将记录做为物业管理档案。业主委员会选聘物业管理企业的，应在原合同终止后组织新老物业企业共同进行物业承接查验活动，由原物业管理企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业管理企业办理物业承接手续。P98
18、建设单位向物业管理企业移交的资料：（1）竣工验收资料（2）技术资料（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件（4）物业管理所必需的其他资料P98
19、《条例》第三十一条规定：建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。P99 20、从事物业管理活动的企业，必须具有独立法人资格。P101
21、物业管理企业的资质等级：1）一级资质，注册资本500万元以上，专职管理技术人员不少于30人，中级以上职称的人员不少于20人；2）二级资质，注册资本300万元以上，专职管理技术人员不少于20人，中级以上职称的人员不少于10人；3）三级资质，注册资本50万元以上，专职管理技术人员不少于10人，中级以上职称的人员不少于5人。P103
22、执业资格注册：执业资格实行注册登记制度，取得《执业资格证书》者，应当在规定的期限内到指定的注册管理机构办理注册登记手续。P113
23、物业管理师是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。P115
24、考试成绩实行2年一个周期的滚动管理办法。P116
25、取得《物业管理师资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。P117
26、物业管理师执业每年接受继续教育应当不少于40学时。
27、一、物业管理师应具备的执业能力：1）掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；2）具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识；3）能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；4）具有丰富的物业管理实践经验。
二、（重点掌握）物业管理师的执业范围：1）制定并组织实施物业管理方案；2）审定并监督执行物业管理财务预算；3）查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；4）负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理；5）维护物业管理区域内环境卫生和秩序；6）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。P119 专项维修资金(新增内容重点看)
1、住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。解释：
（1）共用部位、共用设施设备：对公有部位、公用设施设备的管理是物业管理服务的主要内容（公共性服务，物业管理服务是公共性服务，因而，专用部位的服务不在服务范围，但该类服务可以单独约定，单独收费，举例课本37页）。分层次理解：（课本86页）
①由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位和共用设施设备、②由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备
住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议（住宅专项维修资金划转业主大会管理前和划归后该规定有无区别？）
受益人和负担人相一致（谁受益谁分摊的原则）的原则，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊（注意公有住房的特殊性，交存主体有两个：业主和公房单位，因而，分摊先在业主和公房单位之间进行，分摊依据是交钱比例；然后在业主间分摊，分摊依据是相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊）。
【住宅楼本体的维修由该栋楼内专有部分占整幢楼总建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过；住宅小区内全体业主的共用设施、设备的维修须由小区全体业主按照以上比例表决通过。】
（2）保修期：见《房屋建筑工程质量保修办法》、《住宅质量保证书》的规定，其中两者保修的开始时间不同：前者规定房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算；后者规定住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。但这些保修范围和保修期限，主要是物业自用部位与自用设施设备，而住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期期满后，有些部分保修期尚无规定，需要物业服务企业与建设单位在前期物业服务合同中约定。（3）维修的定义：大修、中修通过专项维修资金列支。小修由物业服务企业组织维修（见课本39页、课本50页）。维修费用如何核算：大修、中修费用不得列入物业服务成本，通过专项维修资金收回；小修费用列入物业服务成本，通过物业服务收入收回。
2、专项维修资金的所有权：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策（既业主共同决策，双2/3原则）、政府监督（使用方案报主管部门备案监管）的原则。
3、交存金额：业主按每平方米造价，不包含在房价中。公房单位缴纳部分包含在房价中
4、缴纳时间：业主应当在办理房屋入住手续前，公房单位应当在收到售房款之日起30日内。未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
5、续交条件：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交
6、普通使用程序：分为划转前和划转后（划转给业主大会），多了一道程序，就是业主委员会审核。
7、紧急使用程序：不用业主表决，即不用双2/3同意
8、使用禁止：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； 人为损害等
9、滚存使用范围：住宅专项维修资金本身的收益：利息或国债
住宅专项维修资金的对象既共用部位和共用设施设备带来的收益：经营收入、报废收入 ① 利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，如何处理？
首先是依据业主大会决议，如果业主大会没有相关决议，转入住宅专项维修资金滚存使用。顺序不可颠倒。遇到有关业主大会决议的题目，一定要知道业主大会的决议是第一位的，其余都是第二位的。因为业主大会具有决策权，而且决策对所有的业主具有约束力。
② 报废问题：住宅共用设施设备报废后回收的残值应该转入住宅专项维修资金滚存使用（无论房屋是否存在）；而房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主
10、过户问题：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
第四章 建筑物区分所有权重点：
1、业主：取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
2、业主对专有部分的所有权：外人不得干涉，业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。专有部分的管理不属于物业服务范围，非公共服务。业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让
业主的建筑物区分所有权是一个集合权这三种权利具有不可分离性。在这三种权利中，业主对专有部分的所有权占主导地位 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意（全部由利害关系的业主都同意）。
3、业主对建筑区划内的共有部分的共有权：
对专有部分以外的共有部分，业主不得以放弃权利为由不履行义务。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
4、业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权：
（1）共同管理事项：必须掌握。业主共同决定事项，物权法规定了7项，业主大会和业主委员会指导规则规定了10项，增加的三项为：
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，（八）改变共有部分的用途；
（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。（2）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
（3）对共同管理权的限定：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害
业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。（4）共同管理权的行使是通过业主大会和业主委员会来完成的。业主大会是业主的自治组织 业主大会和业主委员会指导规则
本规则自2010年1月1日起施行。《业主大会规程》（建住房［2003］131号）同时废止。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
对于建筑区域内任何任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人（业主委员会和业主大会不能起诉。）可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。同时，共同收到侵害的业主，可以推选代表人，依据《民事诉讼法》等法律的规定，向人民法院提出诉讼。
第五章 房地产相关制度与政策
1、直接关联房地产的法律：1）《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》P127
2、规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证，”即项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。P132
3、房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过一年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。P134
4、建设单位应当自工程竣工验收合格之是起15 日内依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。P136
5、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。P139
6、商品房产预售的条件：1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2）持有建设工程规划许可证；3）投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。P141
7、商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。P141
8、（1）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（2）物业管理方案已经落实。P142
9、商品房销售合同的内容：（1）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（2）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（3）公共配套建筑的产权归属；P143
10、商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。P144
11、《住宅质量保证书》的主要内容：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；（屋面防水3年，管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1 个采暖期或供冷期），住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算；P146
12、房屋租凭合同是面租凭合同。禁止房屋租赁的规定：1）未依法取得房屋所有权证的2）共有房屋未取得共有人同意的3）权属有争议的P149
13、房屋租赁的两项登记备案制度。
（一）房屋行政主管部门鲂备案
（二）公安部门登记备案P150
14、针对中介服务人员资格、中介服务机构和中介服务业务作出行业管理规定。P151
15、房地产两种特定抵押情况和方式：一是在建工程抵押；二是预购商品房贷款抵押P155
16、房地产抵押合同1）房地产抵押应当签订书面合同2）还应在合同订立中注明事项。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效P157
16、房地产权属登记制度：一类是契证登记制度，一类是权证登记制度P160
17、我国基本采用权证登记制度，主要表现：（1）法律要求房地产权力人必须按期进行房地产权属登记；（2）对权利申请人提供的文件进行实质性的审查（3）实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护。P161
18、初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。一般有三种：一是新建房屋进行的初始登记；二是集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；三是城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。P161
19、转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。权力人申请转移登记，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、当事人身份证明、以及与房屋转让情况相关的证明文件。P162 20、房屋权属证书的种类：《房屋所有权证》《房屋共有权证》《房屋他项权证》P163
21、凡权属清楚、产权来源资料齐全的，在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；P164
2012年复习要注意两个司法解释和住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业承接查验办法》这二个文件。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二篇：物业管理制度与政策试题
2010年物业管理师全国统一考试试卷《物业管理基本制度与政策》
一、单项选择题（共60题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）
二、1．2003年9月1日，（B）的实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化的新阶段。
A．物权性》B．《物业管理条例》C．《业主大会规程》D．《前期物业管理招投标管理暂行办法》
2．关于物业管理的说法，正确的是（B）
A．物业管理的直接责任主体是物业服务企业
B．物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地
C．物业管理的内容是维修、养护、管理
D．物业管理的性质是公益性的公共服务活动
3．业主大会设立后，新聘的物业服务企业应当与（B）办理承接验收手续。
A．居民委员会 B．业主委员会C．建设单位 D．原物业服务企业
4．物业服务企业接受供水、供电、供气等单位委托，向业主代收相关费用时，（B）向业主收取额外费用。
A．可以 B．不得 C．协商D．约定
5．业主与物业服务企业的关系是（C）的关系。
A．管理与被管理 B．领导与被领导C．服务与被服务D．上级与下级
6．物业服务企业与业主签订物业服务合同，是一种民事行为，民事行为最基本的原则，就在于其主体的平等性和行为的（C）。
A．约束性 B．独立性C．自愿性D．合法性
7．从物业服务合同的内容来看，物业服务企业与业主约定的物业服务事项具有（D）特点。
A．临时性 B．长期性C．专项性 D．综合性
8．物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是（C）。
A．物业服务收费B．物业服务标准C．公共性物业服务 D．物业管理区域
9．关于“物业服务合同约定以外的服务”的说法，错误的是（D）。
A．物业服务合同约定以外的服务通常来自于单个业主的特殊需求
B．物业服务合同约定以外的服务并不是物业服务企业的法定义务
C．物业服务合同约定以外的服务通常是一种有偿义务
D．单个业主可与物业服务企业协商，将特约服务作为物业服务合同的补充条款
10．《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中的二级标准规定，业主对物业服务的满意率应当达到（A）以上。
A．75%B．80%C．85% D．90%
11．实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当向业主大会或者全体业主公告物业服务资金预决算，并不少于每（C）一次公布物业服务资金的收支情况。
A．季度 B．半年C．年D．二年
12．下列费用中，不属于物业服务定价成本构成中人员费用的是（C）。
A．管理服务人员工资
B．按规定提取的工会经费，职工教育经费
C．管理服务人员的奖金
D．由物业服务企业缴纳的各类社会保险费用和住房公积金
13．下列费用中，不得计入物业服务成本的是（B）。
A．物业管理区域清洁卫生费用
B．物业共用设施设备的大、中修费用
C．物业服务企业用于物业管理区域内的固定资产折旧
D．业主同意的其它费用
14．业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，（D）应当督促其限期交纳。
A．业主大会
B．房产行政管理部门C．社区居民委员会
D．业主委员会
15．商品房住宅小区前期物业服务合同的甲方是（B）。
A．房地产行政主管部门B．物业建设单位 C．当地街道办事处D．建筑施工单位
16．关于前期物业服务合同的说法，正确的是（D）。
A．前期物业服务合同可以不约定期限
B．前期物业服务合同是单务合同
C．前期物业服务合同期限未满的，业主委员会不得与业主大会选聘的物业服务企业签 订物业服务合同
D．前期物业服务合同期限未满，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物 业服务合同生效的，则前期物业服务合同终止
17．关于物业使用与维护的说法，错误的是（C）。
A．供水、供电、供气等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任
B．业主需要装饰装修房屋的，应当事业告知物业服务企业
C．业主在住宅室内装饰装修活动中，可以扩大承重墙上原有的门窗尺寸
D．物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修，有关
业主应当给予配合18．《住宅室内装饰装修管理办法》规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动时，搭建建筑
物、构筑物的，应当经过城市（B）行政主管部门的批准。
A．房产
B．规划
C．建设
D．城管
19．关于业主在物业管理活动中应当履行的义务的说法，正确的是（A）。
A．业主应当遵守管理规约
B．业主应当监督业主委员会的工作
C．业主应当接受物业服务企业依约提供的服务
D．业主应当制定业主大会议事规划
20．业主大会由物业管理区域内的（B）组成。
A．多数业主B．全体业主C．业主和使用人D．全体居民
21．在物业管理活动中，代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的是（B）。
A．业主委员会B．业主大会C．街道办事处、乡镇人民政府D．物业管理行政主管部门
22．业主大会会议应当有物业管理区域内（A）的业主参加
A．专有部分占建筑总面积1/2以上且占总人数1/2以上
B．专有部分占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上
C．专有部分占建筑总面积3/4以上且占总人数3/4以上
D．专有部分占建筑总面积4/5以上且占总人数4/5以上
23．业主大会会议分为（C）。
A．书面征求意见和集体讨论 B．定期会议和书面征求意见 C．定期会议和临时会议 D．临时会议和集体讨论
24．当提议召开业主大会临时会议的业主达到（B）以上时，业主委员应当及时组织召开业主大会临时会议。
A．10% B．20%C．30 D．40%
25．下列事项中，需经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意的是（C）。
A．制定业主大会议事规则B．制定管理规约C．改建、重建建筑物及其附属设施 D．选聘物业服务企业
26．下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意才能作出决定的是
（B）。
A．筹集电梯大修资金 B．选聘和解聘物业服务企业 C．改建楼顶水箱D．监督或协助物业服务企业履行物业服务合同
27．下列事项中，属于业主委员会职责的是（A）。
A．保管业主大会及业主委员会会议记录及有关印章，财物等
B．修改管理规约和业主大会议事规则
C．更换业主委员会成员
D．决定使用专项维修资金
28．管理规约由（C）制定。
A．开发商B．政府C．全体业主 D．物业服务企业
29．关于管理规约效力的说法，正确的是（D）。
A．管理规约对物业的继受人不具有约束力
B．管理规约对物业使用人不具有约束力
C．管理规约对生效后新入住的业主不具有约束力
D．管理规约对尚未售完房屋的建设单位具有约束力
30．物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以（D）。
A．表示同意 B．补充完善 C．另行约定D．书面承诺
31．前期物业管理招投标活动应当遵循的原则是公开、公平、公正和（C）。
A．质价相符 B．资信相符 C．诚实信用 D．协商一致
32．新建现售商品住房项目的前期物业管理招标投标工作应在现售前（B）日完成。
A．15 B．30 C．60 D．90
33．某小区前期物业管理招标时，评标委员会的组成人员中，招标人的代表是2人，则物业管理方面的专家人数不得少于（D）人。
A．2 B．3 C．4 D．5
34．在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评分结果按规定向招标人推荐了合格的中标人。招标人确定中标人的办法是（B）。
A．任选其中一个为中标人
B．按照中标候选人的排序确定中标人
C．报请房地产行政主管部门确定中标人
D．将其中报价最低的确定为中标人
35．新建物业承接查验时，应当向物业服务企业移交物业档案资料的是（B）。
A．业主B．建设单位C．施工单位D．监理单位
36．新建房屋的质量保修，由（A）负责。
A．建设单位B．物业服务企业C．业主D．施工单位
37．物业服务企业承接物业时，应当现场查验的对象是（C）。
A．物业专有部分和专用设施设备B．物业专有部分和共有部位 C．物业共用部位和共用设施设备 D．物业专有部分和共用设施设备
38．某物业服务企业管理多层住宅50万平方米，高层住宅30万平方米，办公楼及商业大楼5万平方米，从管理类型和规模上看，未达到物业服务企业（A）资质等级要求。
A．一级 B．二级C．三级 D．三级制定
39．物业管理师资格注册有效期为（C）年。
A．1 B．2C．3 D．4
40．参加物业管理师资格考试全部4个科目考试的人员，必须在（C）考试内通过全部科目。
A．一个B．两个C．连续两个 D．连续三个
41．注册物业管理师每年接受继续教育时间应当不少于（B）学时。
A．30 B．40C．50 D．60
42．住宅专项维修资金的管理原则是专户存储、专款专用、（B）。
A．政府决策、统一管理B．所有权人决策、政府监督 C．政府决策、所有权人监督 D．所有权人决策、政府管理
43．住宅专项维修资金的使用，应当遵循的原则是方便快捷、公开透明、（C）。
A．全体分摊B．平均分摊 C．受益人与负担人相一致 D．自愿分摊
44．公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，其中，高层住宅按不低于售房款的（C）提取。
A．10%B．20%C．30%D．40%
45．《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”的有关规定。主要意义在于奠定了物业管理的（A）法律基础。
A．民事B．行政 C．经济 D．专业
46．《物权法》关于业主的权利与义务关系的说法，正确的是（B）。
A．可以放弃权利不履行义务 B．不得以放弃权利不履行义务 C．可以通过合同约定其享有权利而不履行义务 D．可以不放弃权利也可以不履行义务
47．业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应该经（B）同意。
A．全体业主B．有利害关系的业主 C．物业服务企业 D．业主委员会
48．业主对共有部分行使权利、承担义务，除应当遵守物权法及相关法律、法规外，还应当依据（A）。
A．管理规约B．业主大会议事规则 C．专项委托合同 D．业主委员会决议
49．关于业主对共有部分享有共有和共同管理权利的说法，正确的是（B）。
A．业主享有权利、承担义务，不履行义务的前提是放弃权利
B．业主依据相关法律、法规等的规定行使占有、使用、收益或者处分的权利
C．业主可以根据需要调整建设规划，改变绿地、道路、停车位等布局
D．业主专有部分出租时，可以一并转让共有权和共同管理权
50．关于物业管理用房的说法，错误的是（D）。
A．物业管理用房依法属于物业管理区域内全体业主共有
B．物业管理用房包括物业服务办公等用房和业主委员会议事活动用房
C．经业主大会同意，物业服务企业可以改变物业管理用房用途
D．虽经业主大会同意，物业服务企业也不得改变物业管理用房用途。
51．建筑区划内的下列设施，应当通过出售、附赠或者出租等方式约定归属的是（D）。
A．公建配套设施B．共用设备使用的房屋 C．小区公共道路和绿地D．规划用于停放汽车的车位、车库
52．建筑物及其附属设施的专项维修资金，经业主共同决定，可以用于（D）。
A．物业共有部分的养护 B．物业共有部分的能源费支出 C．业主委员会工作经费开支 D．物业共有部分的维修
53．业主对专有部分以外的共有部分行使共有和共同管理权的首要途径是（A）。
A．参加业主大会，参与重大事项的决策 B．监督业主委员会规范运作 C．监督物业服务企业履行服务合同 D．配合政府主管部门加强行政监管
54．关于管理建筑物及其附属设施设备的说法，错误的是（C）。
A．业主可以自行管理建筑物及其附属设施
B．业主可以委托物业服务企业或者其他管理人管理
C．对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主大会设立后业主才有权依法
更换
D．物业服务企业或者其他管理人可以根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附 属设施，并接受业主的监督
55．城市规划部门对房地产开发项目的管理，具体是（A）。
A．审定项目规划设计和实施监督检查 B．核发房地产开发企业资质证书 C．组织工程竣工验收 D．核发施工许可证
56．房地产开发项目的规划管理主要是有关行政主管部门审批、核发“一书两证”。其中，“一书”是指建设项目选址（B）书。
A．建议 B．意见C．确认 D．通知
57．下列经营活动中，不属于房地产中介服务活动的是房地产（C）。
A．价格评估 B．咨询 C．开发 D．经纪
58．集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的登记是（A）登记。
A．初始 B．转移C．变更 D．原始
59．关于房屋权属登记的说法，错误的是（D）。
A．房屋权属登记制度基本采用权证登记制度
B．申请人应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费
C．无人主张权利的房屋不予登记
D．申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书
60．关于房地产中介服务人员在房地产中介活动中的行为，说法正确的是（B）。
A．可以收取委托合同以外的酬金
B．不得允许他人以自己的名义从事房地产中介业务
C．同时在两个以上中介服务机构执行业务
D．在公司允许的情况下，可以同时在两个以上中介服务机构执行业务
二、多项选择题（共20题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分：少选，所选的每个选项得0.5分）
61．我国物业管理的基本特征有（BCD）。
A．统一化 B．市场化C．社会化D．专业化 E．现代化
62．业主行使专有部分所有权，不得发生的行为有（ACD）。
A．危及建筑物安全 B．出租非经营性用房 C．损害其他业主合法权利
D．自行将住宅改变为经营性用房 E．进行二次装修
63．业主大会制度和管理规约制度，目的是建立（BCD）的机制。
A．质价相符 B．民主协商 C．自我管理 D．平衡利益 E．公平竞争
64．业主大会和业主委员会，对损害他人合法权益的行为，有权要求行为人（ABCE）。
A．停止侵害 B．消除危险 C．排除妨害 D．限期搬离E．赔偿损失
65．下列事项中，属于物业服务内容的有（ABCE）。
A．房屋共用部位及共用设施设备的维修、养护与管理 B．物业管理区域内的环境卫生维护 C．物业管理区域内的绿化养护 D．全面负责物管理区域内的治安管理 E．物业档案资料管理
66．在物业服务定价成本审核中，属于按国家统一规定比例计提费用的有（AB）。
A．工会经费 B．职工教育经费 C．住房公积金 D．失业保险费 E．养老保险费
67．物业服务收费应当遵循的原则有（BCD）。
A．与业主承受能力相适应原则 B．合理原则 C．公开原则 D．费用与服务水平相适应原则
E．微利原则
68．实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括（ABD）。
A．物业服务成本 B．法定税费 C．物业服务支出 D．物业服务企业的利润 E．物业服务企业的酬金
69．根据《物业管理条例》，当物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业应当履行的义务有（ABC）。
A．采取应急措施 B．及时向有关行政管理部门报告C．协助做好救助及善后工作D．负责查明安全事故发生原因并破案 E．追究肇事者责任
70．业主委员会委员有下列（ABCD）情形的，可经业主大会会议通过，终止其委员资格。
A．无故缺席业主委员会会议连续三次以上B．因疾病等原因丧失履行职责能力 C．以书面形式向业主大会提出辞呈 D．拒不履行业主义务 E．工作单位调动
71．物业管理投标文件包括（ABD）等。
A．投标函 B．投标报价表 C．招标邀请函 D．物业管理方案 E．招标文件要求提供的其他材料
72．根据《物业管理条例》，物业服务企业承接物业项目，与物业服务企业办理验收手续和资料移交的主体有（AE）。
A．建设单位 B．社区居委会 C．区、县房地产行政主管部门 D．建筑施工单位 E．业主委员会
73．关于物业服务企业的说法，正确的是（ACDE）。
A．物业服务企业的注册资本不得低于50万元 B．新设立的物业服务企业的暂定期为二年
C．各等级的物业服务企业均应建立企业信用档案系统 D．一级资质物业服务企业必须管理两种类型以上物业 E．二级资质物业服务企业必须管理两种类型以上物业
74．物业服务企业在申请资质等级核定之日前一年内有下列（ABCD）情形的，其资质不予批准。
A．聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动 B．物业服务合同终止时，不按规定移交物业服务用房和有关资料 C．超越资质等级承接物业管理业务 D．发生重大责任事故 E．有业主投诉
75．根据《物业管理条例》，下列情形中，属于应当吊销物业服务企业资质证书的是（ACD）。
A．以欺骗手段取得资质证书的 B．物业服务企业法人变更的 C．挪用专项维修资金且情节严重的 D．将小区全部物业管理一并委托他人且情节严重的 E．聘用未取得物业管理执业资格证书的人员从事物业管理的76．物业管理师注册机构可以注销物业管理师注册的情形有（ABD）。
A．不具有完全民事行为能力的 B．申请注销注册的 C．脱离物业管理工作岗位一年的 D．造成物业管理项目重大责任事故的 E．严重违反职业道德和物业管理行业规定的77．住宅专项维修资金可用于（BCD）。
A．弥补物业服务费的不足 B．共用部位、共用设施设备的大、中修 C．共用部位、共用设施设备的更新 D．共用部位、共用设施设备的改造 E．共用部位、共用设施设备的日常养护
78．关于住宅专项维修资金的说法，正确的有（AC）。
A．业主大会设立后，应当建设立住宅专项维修资金管理制度 B．从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于业主所有 C．从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金是一次性提取 D．业主应在入住后交存住宅专项维修资金 E．住宅专项维资金的使用权在物业服务企业
79．下列房地产中，属于依法不得转让的有（ABDE）。
A．在司法机关依法裁定查封期间的 B．依法收回土地使用权的 C．经共有人书面同意的 D．权属有争议的 E．未依法登记领取权属证书的80．我国的房屋权属登记包括（ABDE）等。
A．总登记 B．转移登记 C.备案登记 D.他项权利登记 E．注销登记
第三篇：物业实施方案重点讲义资料
37团恒成物业公司管理方案
一、常规性公共服务
1、房屋管理及维修养护
（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。
（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。（3）空调安装统一。
2、公共设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。
（1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。
（2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。
（3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。
（4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污
染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。
3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。
4、保安及车辆管理。
（1）专业保安队伍，24小时值班，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。
（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
（3）车辆出入管理严格，有登记。
（4）停车场停放整齐，场地整洁。
（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
（6）联系群众，搞好群防群治。
（7）在公安派出所指导下搞好治安管理。
5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
（1）环卫设施完备。
（2）实行标准化清扫保洁。
（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。
（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。
6、绿化管理
（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。
（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。
（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
（4）绿化完好率达到95%以上。
7、房屋租售管理。
（1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。
（2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。
8、社区文化
（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。
（2）制有居民精神文明建设公约。
（3）配合团、派出所开展各项工作。
三、公司拟采取的管理方式
“对物业进行严格管理，为业主提供优质服务”是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。
（一）标准化管理
物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本公司从项目前期管理、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业规范化在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使团领导放心、业主满意、公司信誉度得到提高。
（二）沟通服务至上
组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。为此，本公司专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主提出的涉及有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报团领导。绝对禁止加剧业主与团、团与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。
五、物业管理的具体操作
公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。
3.规章制度制定
制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。
(二)物业管理的启动
1.物业的接管验收
1、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。
安全防范管理。装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。
环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。
共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。
外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。
(三)完善的日常物业管理服务
A、安全保卫系统
1、总体安全环境管理
在社区四周、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料。
在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖全且末的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如沙尘、防地震方案等。
2、对出租户管理
租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。
3、车辆交通及道路管理
楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。
4、科学管理
记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。
A、设备设施维护系统
1.房屋管理与维修养护
主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。
2.共用设备管理
本公司设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修
要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。
1、给排水设备管理
管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。
供水设备（包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准；对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次，无二次污染，保存二次供水卫生许可证、水质化验单；停水提前一天通知住用户。
排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
2）供电设备管理
供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。
配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。
供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好
无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。
3）弱电设备管理
每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。
4）消防管理
建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。
C、环境保结系统
环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、公共玻璃窗等保持洁净。
1、日常保洁
范围 工 作 内 容 频 次 标 准 备注
扫地板及楼梯 1次/天 无杂物，无积水
冲洗楼梯 1次/周 无杂物，无积水
擦楼梯扶手 1次/周 无灰尘
擦公共天花板 1次/周 无灰尘、蜘蛛丝
擦消火栓 1次/月 无灰尘路面 循环清扫 无杂物
路边绿地 2次/天 无杂物
水泵结合器 1次/周 无灰尘
路灯柱 1次/周 无灰尘
11绿地 清理 2次/周 无灰尘、枯叶
2、四害消灭
在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。
D、绿化维护系统
制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
项 目 措 施 标 准
绿化浇水 浇水（依气候变化）浇足浇透
草皮 修剪（按季节进行）草皮美观平整
杂草 清除（每周一次）确保基本无杂草
防虫 病虫害防治（一年2次）无病虫害
养护 施肥（一年4次）绿化生长旺盛
乔灌木 修剪造型一年4次
E、共用设施管理系统
制定共用设施管理标准，对业主的共用设施： 羽毛球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养；团收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分
发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。
F、社区文化活动组织系统
1、社区文化建设
创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。各项活动事先计划，争取有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及有关部门的良好合作关系；在楼宇告示栏上设立学习宣传园地；配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。
2、便民服务
当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。
1）、日常服务
设置业主联络处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与本公司沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求；建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；每半年公开一次物业管理服务
费用收支情况。
六、物业接管事项说明
（一）我公司一旦接受委托进行物业管理，保安、环境卫生等关系小区基本生活秩序的工作立即入场开展，各项接管工作一周内完成，以保障小区业主的切身利益。
（二）为了高效完成接管工作，公司领导成立专业团队进行接管验收工作。
37团社区
第四篇：物业管理制度与政策精选 第四章 房地产相关制度与政策
第四章 房地产相关制度与政策
考试基本要求
掌握：房地产领域的现行法规体系，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容。
熟悉：房地产开发项目的规划设计管理。了解：施工许可证制度。
第一节 房地产与房地产业管理制度简介
房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。
房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业，是基础性产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民经济的支柱产业。
由于房地产所有人和各方面人享有法律规定的各种权益，因此国家对房地产的管理制度是多方面、多角度的。直接关联房地产的法律有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》。国务院关于房地产颁布的行政法规有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等。国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有： 《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》，《城市房地产转让管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市廉租住房管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理办法》等。（重点关注相关法律，并且注意管理制度的层次）房地产管理制度，大体可划分为房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面。本章就这些管理制度中与物业管理联系较密切的制度，结合住房制度改革有关政策，做概括介绍。第二节 房地产开发经营管理
这里提出的房地产开发经营概念，仅指经营性房地产开发建设，不包括基建投资性质的开发建设和仅针对基础设施建设的土地开发。此外，房地产开发经营中商品房销售与出租方面的内容，并入房地产市场一节统一阐述，本节不做介绍。
一、房地产开发企业管理
房地产开发企业是具有企业法人资格的经济实体，必须依法设立。(一)设立房地产开发企业的条件 1．房地产开发企业资格
企业资格是该项企业成立的法定条件。根据房地产开发客观情况和实际需要，设立房地产开发企业除应具备企业法人的一般条件外，还应符合《城市房地产开发经营管理条例》要求的以下条件：(1)有100万元以上的注册资本；
(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。上述条件是针对全国基本情况提出的要求，标准较低。因此，《城市房地产开发经营管理条例》规定，省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件，作出高于上述标准的规定。
2．房地产开发企业资质（重点关注相关数据）
企业资质是行业主管部门针对不同条件企业所做的分类。为规范房地产开发企业的市场活动，《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级 一级资质：
(1)注册资本不低于5000万元；(2)从事房地产开发经营5年以上；
(3)近3年房屋建筑面积累计竣工30万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
(4)连续5年建筑工程质量合格率达100％；
(5)上一年房屋建筑施工面积15万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；(9)未发生过重大工程质量事故。二级资质：
(1)注册资本不低于2000万元；(2)从事房地产开发经营3年以上；
(3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
(4)连续3年建筑工程质量合格率达100％；
(5)上一年房屋建筑施工面积10万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；(9)未发生过重大工程质量事故。三级资质：
(1)注册资本不低于800万元；(2)从事房地产开发经营2年以上；
(3)房屋建筑面积累计竣工5万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
(4)连续2年建筑工程质量合格率达100％；
(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
(6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
(7)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；(8)未发生过重大工程质量事故。四级资质：
(1)注册资本不低于100万元；(2)从事房地产开发经营1年以上；(3)已竣工的建筑工程质量合格率达100％；
(4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
(5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
(6)商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
(7)未发生过重大工程质量事故。(二)设立房地产开发企业的程序
1．房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内持下列文件到房地产开发主管部门备案：
（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。2．房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。房地产开发企业在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
(三)房地产开发企业的市场活动规则
对房地产开发企业设立资质等级制度的目的，就是规范房地产开发企业的市场活动，维护市场的有序竞争。房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
《房地产开发企业资质管理规定》对企业未取得资质证书从事房地产开发经营的、企业超越资质等级从事房地产开发经营的、企业隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的，以及涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书等行为，均规定了相应的行政处罚。
二、房地产开发项目的规划设计管理（重点，熟悉）
房地产开发一般可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。其中，房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。
城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。
(一)城市规划的概念和与房地产开发项目的关系 1．城市规划的概念
城市规划是指为了确定城市规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展为目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。国家设立城市规划管理部门，依据国民经济和社会发展规划，以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，负责编制城市规划。根据城市规划的作用，编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划基础上，可以编制分区规划。
城市总体规划的主要任务是，综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。城市详细规划是在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期区域内各项建设作出具体规划。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。
(1)控制性详细规划的主要内容
控制性详细规划由规划部门负责编制，主要内容有： 1)规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型；
2)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标； 3)规定项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等； 4)提出各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求； 5)确定各级支路的红线位臵、控制点坐标和标高； 6)确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限。(2)修建性详细规划的主要内容
修建性详细规划是依据控制性详细规划的各项指标和要求，直接对建设项目进行规划设计和修建安排，指导建筑设计和工程施工图设计。修建性详细规划由开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成，主要内容有： 1)建设条件分析及综合技术论证；
2)总平面图布臵、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计； 3)道路、绿化、工程管线规划设计； 4)竖向规划设计；
5)工程量估算和投资效益分析。2．城市规划与房地产开发项目的关系
房地产开发是城市建设的主要方式，与城市规划有着相互依存的关系。《城市规划法》规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”其中，城市规划区是指城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。房地产开发作为城市建设的主要方式，基本都是在城市规划区内进行。因此房地产开发项目的规划设计，只有符合城市规划要求，包括用地数量、用地位臵、用地强度、建筑用途的功能布局、建筑设计形式、设计标准，才能有效促进城市建设，和谐城市经济与社会发展。同时，房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径，没有房地产开发建设的实施，城市规划如同纸上谈兵，失去其存在的意义。(二)房地产开发项目的规划设计审定
审定房地产开发项目规划设计的过程，就是通过对修建性详细规划的编制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划的过程，也是城市规划部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程。规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”，即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。1．建设项目选址意见书（主要内容）
《城市规划法》规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”建设项目选址意见书的主要内容是，建设项目的基本情况和项目规划管理的主要依据。城市规划行政主管部门对建设项目选址意见书的审批权限实行分级管理，分级管理的划分标准，主要是根据批准立项计划的机关而确定。申报建设项目选址意见书的主要要求是：(1)项目选址的土地权属情况；
(2)对拟建工程的说明，包括建筑位臵、使用性质、高度、面积等；(3)界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑。2．建设用地规划许可证（主要内容）
《城市规划法》规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位臵和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地”。申报建设用地规划许可证的主要要求是：
(1)市政府对征用集体土地的批复或国土部门对选址用地范围、数量的意见；
(2)规划部门审定的设计方案。3．建设工程规划许可证
《城市规划法》规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”申报建设工程规划许可证，应按审定设计方案要求向规划部门提供各类工程设计图和有关文件。(三)城市规划部门对建设项目的检查和监督
检查和监督开发建设单位认真落实审定的规划和设计，是城市规划部门的重要职能。《城市规划法》规定“城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和必要的资料，检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。”同时，对城市规划区内重要建设工程，城市规划部门可以参加竣工验收。城市规划区内的其他建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。
三、房地产开发的项目管理与建设施工管理(一)房地产开发的项目管理制度
1．房地产开发是城市建设和发展的具体实施。因此确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。同时，房地产开发又是城市经济管理和土地管理的重要方面，因此确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、建设用地计划和城市规划、房地产开发计划的要求。按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入固定资产投资计划。
2．房地产开发项目管理应当遵循以下制度：（重点）
(1)必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。
(2)房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20％。(3)项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
(4)房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲臵费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。(5)转让房地产开发项目应当符合法定条件，一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。同时，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。(6)转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安臵的，原拆迁补偿安臵合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
(7)房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范。同时，建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法规及合同约定承担开发项目的质量责任。
(8)房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。(二)房地产开发的施工管理制度
建设工程施工是一项复杂的生产活动，为保证建设工程和安全施工，法律法规对建设、勘察、设计、施工、监理等单位都规定了相应的权利、义务和责任。此处仅扼要介绍开发建设单位在施工阶段的有关制度。1．项目报建与施工许可证制度（了解）
为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，建设部根据《建筑法》对房地产开发项目提出工程报建与施工许可证制度。
要求从事各类房屋建筑及附属设施建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程施工。建设单位在开工前，应当向工程所在地的建设行政主管部门提请报建，并申领施工许可证。未取得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。建设单位申领施工许可证的条件如下：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续。
(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。
(4)已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。
(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。
(6)有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中，有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。
(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理。
(8)建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。2．建筑工程质量管理制度
建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任主要有如下方面：(1)建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，并不得将建设工程肢解发包。
(2)建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料。
(3)建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。
(4)建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量，不得采购不符合设计文件和合同要求的建筑材料、建筑构配件和设备，不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。
(5)涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。
3．工程竣工验收备案制度
(开发、竣工、验收已列入取消的行政许可之列)为了加强房屋建筑工程和市政基础设施工程质量的管理，根据国务院《建设工程质量管理条例》，建设部要求县级以上地方人民政府建设行政主管部门，对各类房屋建筑工程和市政基础设施工程实行竣工验收备案制度。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：(1)工程竣工验收备案表；
(2)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；(3)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件；
(4)施工单位签署的工程质量保修书；(5)法规、规章规定必须提供的其他文件。
商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。考试基本要求
熟悉：房地产项目转让条件和程序。了解：禁止转让房地产的规定。第三节 房地产转让管理
一、房地产转让的概念（注意与下一节的区别）
《城市房地产管理法》规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”显而易见，房地产转让的实质是房地产权属发生转移，张三的房屋转为李四所有，就是房地产转让。该法还规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这项规定，是要求房产所有权与土地使用权的权利主体应当保持一致，避免出现房屋为张三所有，房基地使用权为李四所有的情况。
房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种不同性质。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让，其他转让房地产的合法方式主要有：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的。
二、土地使用权的处理原则（区分出让、划拨、转让）
房地产转让的内容包括房屋转让和土地使用权转让，由于房屋与土地物质相连，经济属性也密切相关，因此房屋转让与土地使用权转让必须保持一致。同时，房地产使用的国有土地，包括出让土地使用权和划拨土地使用权两种情况。在出让土地使用权的房地产转让中，一方面会涉及土地使用权出让合同中约定权利义务的继承问题，另一方面要防止利用土地使用权转让进行炒卖土地的投机活动。在划拨土地使用权的房地产转让中，房地产转让价格包含土地转让价格，因此直接关联到国家的土地收益。为解决以上问题，《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》，结合现实城市房地产的土地情况和实施管理的可行性，对出让土地使用权的房地产转让原则和划拨土地使用权的房地产转让原则，分别作出规定。(一)以出让方式取得土地使用权的房地产转让（重点）
1．以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2．对于以出让方式取得土地使用权的房地产转让，《城市房地产管理法》还规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”要求房地产转让后，“其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”同时，对“受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”(二)以划拨方式取得土地使用权的房地产转让
1．转让以划拨方式取得土地使用权的房地产，应当取得人民政府的批准，或符合人民政府规定可以转让房地产的制度和政策。其中，人民政府按照国务院规定，要求转让房地产时应当由受让方办理土地使用权出让手续的，受让方应当依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
2．属于下列情形之一的，经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目；
(2)私有住宅转让后仍用于居住的；
(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的；
(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
按照以上规定转让的房地产，如果再转让并需办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
三、房地产转让的程序（重点）1．房地产具有价值高、使用周期长、管理制度严格等特点，为保障国家和房地产转让当事人的合法权益，维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》对房地产转让，规定了必要程序：(1)房地产转让当事人签订书面转让合同；
(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在3日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
(6)房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书。2．上述程序中，房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估，是《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产成交价格申报制度”的具体实施。现实中，有些房地产交易人，为了逃避国家税费，通过制造假合同掩盖实际成交价格，采取“隐价瞒租”方式欺骗房地产管理部门和税务管理部门，造成国家税费流失。为堵塞这一漏洞，房地产管理部门在办理房地产转让手续中，必须核实当事人申报的转让情况和成交价格。对假赠与、真买卖，以及交易价格明显低于市场价格的房地产转让，房地产管理部门可以通过现场查勘和委托房地产评估部门进行评估，确定房地产转让的客观价格，并依据该客观价格办理有关税费手续。
四、房地产转让合同 房地产转让合同是明确当事人权利义务的主要文件，关系双方当事人的重大权益，因此当事人必须认真对待。针对我国房地产转让合同存在的问题，《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让合同应当载明的主要条款和内容：
1．双方当事人的姓名或者名称、住所； 2．房地产权属证书名称和编号； 3．房地产座落位臵、面积、四至界限； 4．土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； 5．房地产的用途或使用性质； 6．成交价格及支付方式； 7．房地产交付使用的时间； 8．违约责任；
9．双方约定的其他事项。
五、禁止转让的规定（了解）
依据有关法律和为维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房地产的情况： 1．达不到法定条件的房地产不得转让；
2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产； 3．依法收回土地使用权的；
4．共有房地产，未经其他共有人书面同意的 5．权属有争议的；
6．未依法登记领取权属证书的； 7．法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 考试基本要求
掌握：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容，商品房预售和现售的条件，商品房销售合同的主要内容。了解：商品房销售争议的解决规则。第四节 商品房销售管理
这里提出的商品房销售，是指房地产开发企业，将新建商品房向消费者售卖的活动，它区别于其他房屋所有人将自己的房屋出售给他人的行为。商品房销售也是房地产转让行为。根据商品房销售方式不同，商品房销售可以分为商品房预售和商品房现房销售。商品房预售是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给商品房预购人，由商品房预购人支付购房定金或房价款的行为。商品房现房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。一．商品房预售管理
我国房地产市场发育尚不成熟，多数房地产开发企业规模较小、开发资金不充沛，需要通过商品房预售弥补资金不足问题。尽管国家提倡商品房现房销售，但目前商品房预售仍是房地产开发企业的主流销售方式。由于商品房预售时房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋质量、交房期限、房屋面积等方面的争议。为维护商品房市场秩序，必须加强对商品房的预售管理。
(一)商品房预售的条件（掌握）
《城市房地产管理法》对商品房预售规定了三项条件： 1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2．持有建设工程规划许可证；
3．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
4．开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。(二)商品房预售管理程序
1．房地产开发企业预售商品房前，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
2．房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有：(1)商品房预售许可申请表；
(2)开发企业的《营业执照》和资质证书；
(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；(5)工程施工合同及关于施工进度的说明；
(6)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位罩、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
3．经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。4．房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。
5．商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于房地产开发企业的原因，商品房预购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除房地产开发企业和承购人有特殊约定外，房地产开发企业应当承担违约责任。
二、商品房现售条件（掌握）
《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”同时要求商品房现售应当符合以下条件：
1．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2．取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3．持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4．已通过竣工验收； 5．拆迁安臵已经落实；
6．供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 7．物业管理方案已经落实。
三、商品房销售原则
无论商品房预售与现售，都必须遵守以下原则：(1)商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
(2)商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
《条例》对此亦作出相应规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”
(3)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
(4)房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。返本销售，是指房地产开发企业向购房人承诺，购房人使用房屋一定年限后，如果购房人要求收回投资，房地产开发企业向购房人以分期还款或一次性返还购房款方式回购房屋。售后包租是指房地产开发企业向购房人承诺，购房人可以将所购商品房委托其出租经营，房地产开发企业承诺按时向购房人支付高额租金的商品房售商方式。
返本销售和售后包租，都是房地产开发企业为摆脱资金短缺困境，以不合常理的利益引诱投资人投资购房。由于房地产开发企业承诺的利益难以实现或根本无法实现，因此给购房人造成很大投资风险，扰乱商品房市场秩序，是带有欺诈性质的商品房销售方式，因此必须禁止。
(5)房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。同时，发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。四 商品房销售合同与销售方式
（一）商品房销售合同
1．商品房的销售时，房地产开发企业和买卖人应当订立书面商品房买卖合同。
2．商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（掌握）（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；
（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期（6）装饰、设备标准承诺；
（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。
（二）商品房销售程序与方式 1．商品房销售应当明示的相关文件
房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。2．预订商品房应当正确处理预订费用
最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，也作出如下规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。” 3．商品房销售价格与计价方式
商品房销售价格由当事人协商议定，经济适用住房等国家实行指导价格的商品房，按照有关规定定价。商品房销售可以按套或单元计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。为增加透明度，减少面积争议，许多城市目前要求预售商品房必须采用套内建筑面积计价方式。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。4．销售代理规则
房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，并如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。5．商品房交付
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。
6．协助购房人办理产权证书
房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
五、商品房销售争议的解决规则（了解）(一)商品房销售面积争议 按套或单元计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套或单元计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。(二)商品房销售中的设计变更争议
《商品房销售管理办法》规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。其中，规划设计变更造成面积差异和房价款的变更，当事人不解除合同的，双方应当签署补充协议。
房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。(三)商品房销售中的房屋交付时间与质量争议
1．房屋交付时间
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。2．房屋交付质量与保修责任
销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。用户验收后自行添臵、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。3．《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》
房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，应在住宅交付用户的同时提供给用户《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套(幢)发放，每套(幢)住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：（掌握）(1)工程质量监督部门核验的质量等级；
(2)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；(3)正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期 1)屋面防水3年；
2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 5)门窗翘裂、五金件损坏1年； 6)管道堵塞2个月；
7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； 8)卫生洁具1年；
9)灯具、电器开关6个月；
10)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。（4)用户报修的单位，答复和处理的时限
住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述规定的保修期，但不得不应低于上述规定的保修期限。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；(2)结构类型；
(3)装修、装饰注意事项；
(4)上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配臵的说明；(5)有关设备、设施安装预留位臵的说明和安装注意事项；(6)门、窗类型，使用注意事项；(7)配电负荷；(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；(9)其他需说明的问题。
房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位臵和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。考试基本要求
掌握：房屋租赁合同的主要条款。熟悉：房屋租赁登记。第五节 房屋租赁管理
房屋租赁是指房屋所有权人将一定期限的房屋使用权让渡给使用人，并由使用人定期向房屋所有权人交付房屋租金的行为。其中，房屋所有权人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。房屋所有权人出租房屋，既包括承租人用于居住的情况，也包括提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的情况。
为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，建设部根据我国《民法通则》和《城市房地产管理法》有关规定，制定并颁布了《城市房屋租赁管理办法》。
一、房屋租赁的主要原则
1．房屋租赁是公民、法人和其他组织关于财产权交易的民事活动，当事人应当依照民法规定遵循自愿、平等、互利的原则。
2．公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。其中，国家授权管理和经营的房屋，是指各级政府交由机关、部队、团体和企事业单位经营管理的国有房屋。根据政府授权规定，其中有的房屋可以出租经营，有的房屋不得出租经营。
3．住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
4．房屋租赁仅仅是房屋所有人让渡房屋使用权，房屋所有人仍享有对房屋的处分权，可以出卖、交换其所有的房屋。但是，承租人依据房屋租赁合同享有的房屋使用权同样受法律保护。因此在租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
5．房屋租赁合同是租赁双方权利义务的约定，任何一方不履行约定，就会给对方造成损害。因此，出租人如果在租赁期限内死亡，其继承人应当继续履行原租赁合同，以保障承租人的承租权。
6．我国尚存一定数量向居民或职工出租的公有房屋，这部分房屋租赁带有一定程度的住房福利政策。缘于住房性质的特点，这种住房福利不仅限于承租人，也包括与其共同居住的家属。因此，为保障承租人家属的住房权利，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，与其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租该房屋。
7．房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
二、房屋租赁合同
(一)房屋租赁合同主要条款（重点掌握）
1．房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：(1)当事人姓名或者名称及住所；(2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况；(3)租赁用途；(4)租赁期限；(5)租金及交付方式；(6)房屋修缮责任；(7)转租的约定；(8)变更和解除合同的条件；(9)违约责任；(10)当事人约定的其他条款。
2．房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。(二)房屋租赁权利义务的一般约定
出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。出租人不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。(三)关于转租房屋的规定
房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以根据转租合同约定，从转租中获得收益。
房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照规定办理转租房屋登记备案手续。由于转租合同依据房屋出租合同而存在，因此转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，同时，在房屋转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止，但出租人与转租人双方另有约定的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
三、禁止性及相关规定(一)禁止房屋租赁的规定
根据有关法律规定和为了维护房屋租赁市场秩序，以下情况不得进行房屋租赁：
1．未依法取得房屋所有权证的；
2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3．共有房屋未取得共有人同意的； 4．权属有争议的； 5．属于违法建筑的； 6．不符合安全标准的；
7．已抵押，未经抵押权人同意的；
8．不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 9．有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。(二)可以终止房屋租赁合同的规定
承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
(1)将承租的房屋擅自转租的；
(2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
(3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；(4)拖欠租金累计六个月以上的；
(5)公用住宅用房无正当理由闲臵六个月以上的；(6)租用承租房屋进行违法活动的；(?)故意损坏承租房屋的；
(8)法律、法规规定其他可以收回的。
四、房屋租赁登记（重点）
我国对房屋租赁实行两项登记备案制度。(一)房屋行政主管部门登记备案
为维护房屋租赁市场秩序，保证国家关于房屋租赁的市场税收，当事人签订、变更、终止租赁合同，均应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持书面租赁合同、房屋所有权证书有关当事人的合法证件等文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。(1)书面租赁合同；(2)房屋所有权证书；(3)当事人的合法证件；
(4)城市人民政府规定的其他文件。
出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。(二)公安部门登记备案
房屋租赁市场广泛开展以来，利用承租房屋进行违法犯罪活动的情况大量发生，以至成为违法犯罪场所的一个特点。为维护社会治安，加强对违法犯罪多发生，以至成为违法犯罪场所的一个特点。为维护社会治安，加强对违法犯罪多发场所重点查防，公安部制定并颁布了《租赁房屋治安管理规定》。要求：
1．出租房屋的建筑、消防设备、出入口和通道，必须符合消防安全和治安管理规定，不准出租危险房屋和违章建筑。
2．私有房屋出租人须持房屋所有权证或其他合法证明、居民身份证、户口簿，向房屋所在地派出所申请登记，单位房屋出租人须持房屋所有权证、单位介绍信，到房屋所在地派出所申请登记。经审查对符合房屋出租条件的，由出租人向公安派出所签订治安责任保证书。3．出租人的治安责任主要有：
(1)不准将房屋出租给无合法有效证件的人；
(2)承租人是外来暂住人员的，应当带领其到公安派出所办理登记并领取暂住证；
(3)发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的，应当及时向公安派出所报告；(4)停止房屋租赁的应当及时到公安派出所办理注销登记手续。4．承租人的治安责任主要有：
(1)必须持有本人身份证或其他合法证件；
(2)租赁房屋用于居住的外来暂住人员，必须按户口管理规定在3日内到房屋所在地派出所申报暂时户口登记；(3)将承租房屋转租、转借他人的，应当向当地派出所审报备案；(4)承租房屋不准用于生产、储存、经营易燃易爆或有毒等危险物品。考试基本要求
掌握：房地产中介服务的内容，房地产抵押的程序。熟悉：房地产中介服务管理的内容，房地产抵押登记。了解：房地产中介服务机构的管理、抵押房地产的处分原则。第六节 房地产中介服务
改革开放后，随着房地产市场的不断发展，我国房地产中介服务活动也取得重大进展，中介机构大量建立，在房地产流通领域发挥着重要作用。但是，一些房地产中介机构和人员，利用中介服务损害消费者合法权益的情况也大量出现。为加强对房地产中介服务的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，建设部依据《城市房地产管理法》制定并颁布了《城市房地产中介服务管理规定》，针对中介服务人员资格、中介服务机构和中介服务业务，作出了行业管理规定。
一、房地产中介服务的概念（掌握）
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供居间服务的活动。其中主要包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。
房地产咨询是指为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价格的经营活动。
房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
二、房地产中介服务人员资格管理（熟悉）
房地产中介服务管理的内容，就包括：人员管理、机构管理、业务管理 1．房地产咨询业务人员
从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。2．房地产价格评估人员
国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。
房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。3．房地产经纪人
房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。房地产经纪人的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。
三、房地产中介服务机构管理（了解）
1．从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
2．设立房地产中介服务机构应具备下列条件：(1)有自己的名称、组织机构；(2)有固定的服务场所；(3)有规定数量的财产和经费；
(4)从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。
3．房地产管理部门每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。
4．房地产中介服务机构必须履行下列义务：(1)遵守有关的法律、法规和政策；(2)遵守自愿、公平、诚实信用的原则；(3)按照核准的业务范围从事经营活动；(4)按规定标准收取费用；(5)依法交纳税费；
(6)接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
四、房地产中介服务业务管理（熟悉）
1．房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
(1)当事人姓名或者名称、住所；
(2)中介服务项目的名称、内容、要求和标准；(3)合同履行期限；
(4)收费金额和支付方式、时间；(5)违约责任和纠纷解决方式；(6)当事人约定的其他内容。
房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场，委托人应当协助。经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理，但不得增加佣金。
2．房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
(2)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；(3)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；(4)与一方当事人串通损害另一方当事人利益；(5)法律、法规禁止的其他行为。房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。第七节 房地产抵押管理
我国发展市场经济以来，房地产抵押作为一种有效的担保形式，得到广泛的开展。特别是在房地产开发、商品房市场和房地产二级市场中，运用房地产抵押进行贷款担保，已经成为房地产开发企业和购房人解决资金问题的主要途径。
一、房地产抵押的概念
抵押是《担保法》规定的担保形式之一，抵押与质押相区别，抵押是以不转移财产占有权为条件的物权担保方式，抵押人对抵押财产仍然享有占有权、使用权和经营权。《担保法》规定可以作为抵押物的财产不只是房地产，还包括抵押人依法有权处分的机器、交通运输工具，以及依法可以抵押的其他财产。只要是不转移抵押财产占有权、使用权和经营权的担保方式，都属于抵押担保形式。
由于房地产具有价值量大、使用时间长、不可移动、产权管理严密等特点，因此以房地产作抵押物是抵押担保中最普遍、最主要的内容。(一)房地产抵押的一般概念
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
其中，在房地产抵押一般概念下，“合法的房地产”是指已经取得房地产权属证书的房地产。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。(二)房地产抵押的特定概念
房地产抵押存在两种特定的抵押情况与方式，一是在建工程抵押；二是预购商品房贷款抵押。1．在建工程抵押
所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。2．预购商品房贷款抵押
所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
由于抵押房产尚未形成，贷款银行进行按揭贷款存在着较大风险，因此，贷款银行在实施按揭贷款中均采取着规避风险的辅助措施。贷款银行要求房地产开发企业必须对购房人贷款承担阶段性的连带保证责任，即只要购房人停止还贷，房地产开发企业保证代为履行购房人的一切还贷义务，直至商品房交付并取得权属证件后，贷款银行与购房人正式办妥房地产抵押登记。同时，贷款银行要求房地产开发企业的商品房预售项目，必须由贷款银行办理结算业务，以便对房地产开发企业的项目资金进行监控。此外，有的贷款银行还要求按揭贷款购房人办理贷款保险和进行公证。
二、房地产抵押的主要原则
(一)房地产抵押应当遵循民事法律原则 抵押双方当事人应当依据民事法律原则确定以下事项：
1．设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，双方当事人也可以协商由房地产价格评估机构评估确定。
2．抵押权人为避免抵押房屋因遭受人为损坏或自然灾害而出现的风险，要求抵押人办理房产保险的，双方当事人应当协商议定。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
3．企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。
4．抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
(二)房地产抵押中的房产、地产抵押权设定应当一致
建设部《城市房地产抵押管理办法》规定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。”“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
(三)抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值
房地产抵押是为担保债权而建立的法律关系，因此抵押物的价值必须高于所担保的债权，否则就无法成就所担保的债权。根据这一原则，房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但再次抵押所担保的债权不得超出余额部分。同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人，以便抵押人测算担保价值。对以两宗以上房地产设定同一抵押权的，两宗以上房地产视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
三、房地产抵押权的设定（掌握）(一)房地产抵押权的设定规则
为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律规定，设定房地产抵押权必须符合以下规定： 1．国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
2．以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。
3．以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
4．以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
5．以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
6．有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
7．以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
8．以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。9．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。10．以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。(二)不得设定房地产抵押权的情况 1．权属有争议的房地产；
2．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； 3．列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 4．已依法公告列入拆迁范围的房地产；
5．被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； 6．依法不得抵押的其他房地产。
四、房地产抵押合同
1．房地产抵押当事人应当签订书面抵押合同。2．房地产抵押合同订立中有下列情况还应注明的事项：(1)以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。(2)以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
3)已投入在建工程的工程款； 4)施工进度及工程竣工日期； 5)已完成的工作量和工程量。
(3)抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。
五、房地产抵押登记（熟悉）
抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。
六、抵押房地产的占用、管理与处分（了解）(一)抵押人对抵押房地产享有法定与约定的权利
已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。经抵押权人同意，抵押人可以转让或者出租抵押的房地产。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
(二)抵押人负有维护抵押房地产的义务
抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。(三)抵押人应当遵守房屋拆迁规则
因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，应当及时书面通知抵押权人。抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
(四)抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况
(1)债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
(2)抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；(3)抵押人被依法宣告解散或者破产的；(4)抵押人擅自处分抵押房地产的；(5)抵押合同约定的其他情况。
抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。同时，抵押权应当与抵押人协商处分抵押的房地产，可以拍卖抵押房地产并优先受偿，也可以通过其他合法方式实现债权。抵押双方当事人协商不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。《担保法》规定处分抵押物受偿顺序是，“抵押物已登记的先于未登记的受偿；抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”因此同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。
城市房地产管理法规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”上述规定既适用于房地产抵押，也适用于在建工程抵押。(五)处分抵押房地产的中止情况(1)抵押权人请求中止的；
(2)抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；(3)发现被拍卖抵押物有权属争议的；(4)诉讼或仲裁中的抵押房地产；(5)其他应当中止的情况。
(六)处分抵押房地产所得金额的分配顺序(1)支付处分抵押房地产的费用；(2)扣除抵押房地产应缴纳的税款；(3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
(4)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；(5)剩余金额交还抵押人。
处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。考试基本要求
掌握：房地产权属登记的种类。
熟悉：房地产权属登记程序，城市异产毗连房屋管理的规定。了解：公有住宅售后维修养护管理的规定。第八节 房地产权属登记
一、房地产权属登记的概念和作用(一)房地产权属登记的概念与相关情况 我国的房地产权属登记，是指由人民政府房地产行政主管部门针对房地产权利人的申请，对申请权利进行审查、登记并颁发相关证件的行为。就我国各地人民政府关于房地产行政管理的实际情况，有的城市对房地产实行统一管理，有的城市对房屋和土地分别设立机构进行管理，因此颁发的权属证件有所区别。本文主要针对房屋权属管理制度做扼要介绍。由于房地产在社会生活和经济活动中的重要地位，世界各国和地区都对房地产权属实行登记管理制度，但管理制度有所不同。可以划分为两类，一类是契证登记制度，一类是权证登记制度。1．契证登记制度
契证登记制度对当事人关于房地产的权利主张，采取对抗要件制度。当事人关于房地产权利在相关合同中的设定、变更和解除，凭据有关合同、票据和税据进行实证，行政登记没有证据效力。政府行政主管部门虽然要求房地产权利人进行权属登记，但注重要求权利人提供形式要件，对所提供形式要件的真实性、合法性不做实质性审查。政府行政主管部门对当事人主张的房地产权利，既不颁发权属证件，也不承担证明义务，房地产权属登记的目的仅仅是为了公示，公众可以借助政府登记的公簿，查阅房地产的权属情况和状态。契证登记制度所进行的房地产权属登记，只具有公示力，而无公信力。契证登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间的债权与物权即同时成立。
一旦发生房地产权利争议，当事人完全凭据有关合同、票据与税据，通过诉讼主张权利。发生的房地产权利争议，最终取决于法院审理后的确认，不以政府登记的房地产权利为准，政府登记机关也不承担登记责任。2．权证登记制度 权证登记制度对当事人关于房地产的权利主张，采取成立要件制度。即政府登记机关既要求房地产权利人提供法定形式的登记要件，又要对所提供形式要件的真实性、合法性进行实质性审查。经行政审查无误的，给予房地产权利登记，并颁发有关权属证件。政府颁发的房地产权属证件不仅具有公信效力，而且政府登记机关对登记确认的房地产权属负有证明义务，房地产权利人可以依据政府颁发的权属证件，行使确认的权能。权证登记制度认为，当事人关于房地产权利在相关合同中的设定、变更和解除，仅仅是债权的设定、变更和解除，只能得到法律关于债权的保护，而不能得到物权的保护。当事人关于房地产的债权文件，必须经政府行政主管部门审查、核准并颁发相关证件后，才产生物权效力。
如果发生房地产行政确权争议，必须通过行政诉讼解决争议，政府行政机关同时承担登记责任。经行政诉讼，如果政府行政机关登记确权有误，司法部门也不代行行政权，而是判决行政登记机关撤消确权决定，由行政机关根据查明的事实作出新的房地产权属登记决定。3．我国的房地产权属登记制度
我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制度，主要表现有：(1)法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政处罚。
(2)对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准，不符要求的不予登记。
(3)实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护，具有公信力，是房地产权利人进行房地产活动的凭证。
(4)法律确认房地产权属证件效力，撤消权属证件需经法律程序。(二)房地产权属登记的作用 1．保护房地产权利人的合法权益
2．避免交易风险实行房地产权属登记管理制度可以有效避免交易风险，房地产交易管理部门只要查验当事人提供的权属证件，核对房地产权属档案记载，当事人即可快捷、方便的完成交易。3．房地产权属登记是房地产管理的基础工作
房地产活动环节很多，从取得建设用地到房屋拆迁再到开发建设、市场流通、物业管理，任何一个环节都离不开房地产权属档案资料及权属证件的查询和证实。房地产权属登记和档案管理是整个房地产管理的工作基础。
二、房屋权属登记的种类（重点掌握）房屋权属登记分为以下几种：(一)总登记
总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
房屋登记机关认为需要对房屋权属进行总登记时，经过县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府具体规定。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。
各地实施总登记、验证、换证，县级以上地方人民政府应当在规定期限开始之日30日前发布公告。(二)初始登记
1．初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。一般有三种情况。一是新
第五篇：形势与政策重点
国土安全问题
试分析地缘政治环境对我国周边安全的影响
我国的安全环境存在着双重性：一方面，相对和平稳定的安全环境不断得到巩固和发展；另一方面，我国邻国众多、情况复杂，面临一些不安全因素和潜在的威胁。（1）西方军事强国对我国周边安全环境的影响
在世界军事强国中，美国对我国的安全环境影响最大。从主流看，美中建交后的关系是向前发展的，但是由于政治及战略利益，美国对我国的安全威胁应该是综合的、长期的、带有根本性的。（2）周边热点地区发对我国的影响
朝鲜半岛：南北双方的立场相差甚远，军事对峙的僵局很难打破，朝核问题突出，给我国造成很大压力。印巴问题：两国存在民族怨恨、宗教纠纷、领土争端。印度大力发展核武器，积极谋求世界大国地位，对我国的安全环境产生了不利的影响。
中日关系：从历史的、发展的角度看，日本对我国的安全存在着现实和潜在的威胁。（3）边界和海洋权益的领土争端尚存
我国与俄罗斯、哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯坦以及印度等国家的领土争端。
我国与日本关于东海大陆架的划分争端、钓鱼岛争端。我国与东南亚一些国家关于南沙、西沙群岛主权归属和南海海域划分的争端，解决争端的前景尚不明朗。
南海问题上中国的困境与对策
·南海问题上中国的困境
（1）多方占领：越南是侵占南沙岛礁最多的国家；菲律宾非法将我国海域划入其版图并占领9个岛礁；马来西亚侵占了3个岛礁并将南沙海域划入其版图；印尼和文莱虽没有侵占南沙岛礁，但侵入了我国传统海域。（2）扩充军备：东南亚争端各国基于海洋战略利益的计量，实施海洋战略，打造强势海军。（3）联合对华：东盟在南海问题上与中国博弈，相互支持，加强与中国对抗与谈判的实力，（4）大国介入：日本和印度加强与东盟的联系，炒作南海问题，使之国际化和复杂化；美国欲通过南海问题防范和制约中国的崛起，加大了对南海地区的军事渗透。·南海问题上中国的对策
（1）经济政策：发展对东盟的经济交流合作，搁置主权、共同开发南海，形成多领域深层次的合作。（2）外交政策：与有关国家进行双边谈判；发挥国际组织的协调功能；从政治互信和经济合作方面加强与东盟的关系；加强与美国的合作，寻求共同利益的增长点。
（3）军事政策：发展军事力量，加强对其他国家的军事威慑；采取海监、海警巡航等准军事手段维护我国主权；与南海各相关国家展开非传统安全的合作，促进军事互信。
（4）政治策略：加强全国人民的海权意识，保证群众基础；加强与台湾地区的友好关系。
对中俄土地划分得失的评价
中俄签署了《中俄关于两国边界东段的补充协定》，此协定与《中苏东段国界协定》以及《中俄西段国界协定》一起，标志着四千三百多公里的中俄边界线走向全部确定。虽然我方放弃了部分争议领，地图主张缩水，但收回了部分原非实际控制的领土。
首先需要明确的是，清政府签订的领土边界条约，确实是不平等的，但是按照国际法公约那是主权国家的政府行为。这段历史要尊重，我们又要照顾现在，考虑到实际占领原则，考虑到中俄战略协作伙伴关系，现在这样划界对于中俄两国来说应该是最合乎理性的选择。中俄国界全线划定使中国的北方边境得到稳固，增强了两国的政治互信，为两国的国家环境和经济建设提供了安全保障。
朝鲜伊朗核问题
在伊朗核问题上，美国，伊朗各自的立场和动机
美国 立场：美国等西方国家不会接受一个有核的伊朗。
动机：（1）借机削弱伊朗，构建“中东新秩序”。
（2）借机打压甚至改变伊朗现政权，竭力把伊朗这个仇美反美的国家纳入自己的政治价值体系。（3）从能源战略考虑，控制伊朗的石油。
（4）担心在海湾地区产生多米诺骨牌效应。
（5）伊朗所处位置紧邻重要的海上通道，不仅影响中东地区石油安全运输，而且极具军事威胁。
（6）伊朗与以色列的冲突。以色列的态度对英美处理中东问题所持立场极具影响。伊朗 立场：伊朗不可能放弃自己的核计划
动机：（1）受历史悠久的大国情结作用，举国上下普遍支持发展核技术。
（2）维护国家安全，防范美国和以色列的需要。
（3）扼守世界油库的大门，拥有地缘战略优势。
（4）阿拉拍国家与美英的文化、宗教巨大差异。
国际核扩散问题为何屡禁不止？
（1）《不扩散核武器条约》为主的国际防核扩散机制存在不公正性，促使某些国家产生发展核武器的冲动。（2）不公正、不合理的国际政治经济秩序致使核武器不断扩散。
（3）国际安全环境动荡不定使众多国家发展核能力的动机难以根本消除。
（4）美国的双重标准破坏了国际防扩散努力的公正性，出于地缘政治和当事国与美国的关系考虑区别对待。（5）科学技术及经济全球化的发展使核技术扩散难以避免，积累核材料和获得核武器技术变得越来越容易。
朝鲜半岛局势对中国有何影响？
朝鲜拥有核武器严重威胁中国的核心利益。
（1）在军事上，美国不排除进行军事打击的可能性。一旦美国攻打朝鲜，中国的“安全屏障”将失去。朝鲜半岛的紧张局势将直接威胁到中国稳定繁荣的长远利益。
（2）朝鲜拥有核武器有可能会使东北亚地区安全局势复杂化。朝鲜拥有核武器后东北亚地区其他国家会走向发展核武器的道路，进而引起亚洲的军备竞赛，后果将不堪设想。
（3）北约不断东扩，美国势力扩张至中亚地区，朝鲜对中国的地缘政治更加凸显。中国也应当为了维护自身安全利益而保持同朝鲜的友谊。
中国应如何应对朝核问题？
中国在朝核问题上根本的举措是尽力劝和。解决朝核问题最根本的是美朝两国重新回到谈判桌上，用和平手段双方协商解决。中国还应积极斡旋重启六方会谈，等待朝鲜的重新加入，加强与美日谈判争取减弱其对朝鲜的制裁和军事威胁带来的压力。要在充分尊重朝鲜主权的基础上，通过密切两国往来，加强经贸合作，并且尽最大可能通过多种手段进一步加强对朝鲜决策的影响力。
中国应为朝核问题及半岛未来的发展趋势做出科学理性的判断，并做好充分的应对准备。同时，立足于中国国家利益和东北亚地区的共同利益，中国在继续保持中朝传统友谊的同时，还应对朝鲜明确表示我们的底线，防止美日韩三国协调体系的强化，防止朝核危机的进一步升级。
台湾问题
为什么说台湾是中国领土的一部分？
（1）地理角度：台湾是我国大陆架向东的自然延伸。
（2）历史角度：中国最早发现台湾并对其实行有效行政管辖。（3）民族构成：台湾人和大陆人拥有共同的祖先。（4）法律角度：《中华人民共和国宪法》《反分裂国家法》《开罗宣言》《波茨坦公告》《中美建交联合公报》都认定台湾是中国领土；联合国恢复中华人民共和国的合法席位，国际社会也都承认了一个中国原则。
两岸关系的现状如何？解决台湾问题的障碍有哪些？ ·两岸关系的现状
（1）两岸民间往业与文化交流持续扩大。（2）两岸经济互惠互补并走向一体化。（3）两岸科技交流与合作全面展开。（4）两岸全面直航有缓慢进展。（5）两岸政治僵局持续，互信严重不足。·解决台湾问题的阻碍
（1）台湾岛内台独势力猖獗。
（2）两岸政治制度不同，文化意识形态存在差异。（3）外部势力台湾问题，美国对台军售。
中国政府解决台湾问题的立场与主张
（1）一个中国。世界上只有一个中国，台湾是中国不可分割的一部分，这是和平解决台湾问题的前提。（2）两制并存。在一个中国的前提下，大陆的社会主义制度和台湾的资本主义制度，实行长期共存，共同发展。
（3）高度自治。统一后，台湾将成为特别行政区，享有高度的自治权。
（4）和平谈判。通过接触谈判，以和平方式实现国家统一。和平统一，有利于全民族的大团结，有利于台湾社会经济的稳定和发展，有利于全中国的振兴和富强。
（5）不承诺放弃使用武力解放台湾，反对“台独”分裂活动决不妥协。
能源（石油）问题
中国能源消费结构特点，以及带来的后果，如何应对。
(1)特点：能源资源约束明显，人均资源量低；供需矛盾突出，利用率低；能源结构不合理。
(2)后果：我国是煤炭资源比较丰富的国家，我国的能源消费以煤炭为主的格局在短期内不会有根本性改变。我国能源消费结构中，消费量排在前三位的依次是煤炭、石油和天然气。我国现在已经基本形成了煤为基础，多元发展的能源生产和消费结构。但煤炭在能源消费总量中所占的比重较大，给我国带来了比较严重的环境污染问题。
(3)应对：加强节能：建立全社会的可持续发展能效目标；发展节能产业，使产业结构向低能耗方向转变。引导能源需求：强化公众节能意识，鼓励社会合理的消费选择。
建立激励机制：完善向节能倾斜的政策，引导、激励企业和社会的节能行为。
健全管理体系：强化政府的节能管理机构并使其法制化和规范化。
节能降耗：改进、鼓励最佳可行技术和最有经验推广。
发展可再生能源：开发太阳能、生物质能、风能、地热、海洋能等可再生能源。我国石油安全战略的主要内容
（1）开源节流：要加强国内石油资源的勘探开发；建立能源节约型的经济结构和社会消费模式。（2）石油进口来源多元化：充分利用国际石油市场，建立我国多元化的海外石油供应体系。
（3）保卫海上通道安全：大国的军事威慑及日益猖獗的海盗威胁等不安全因素促使我们必须加强保卫通道。（4）制定石油战略储备：实施以国家为主、企业共同参与的石油储备战略。
（5）争取国际石油定价权：实施能源领域市场化改革；建立配套市场，开展中远期石油产品现货交易。（6）与石油进口国和国际能源组织合作：启动在能源、油气等方面的具体示范性合作项目，加强多边能源合作。
中日关系问题
历史问题是中日关系的核心问题吗？日本为什么会在历史问题上态度暧昧？ 不是，中日关系的核心是战略问题。
民族观：日本民族长期困守海岛，形成单一的民族结构，语言、历史和文明程度高度统一。同时也铸就了狭
隘的民族性格，由狭隘心理衍生出大和民族的优越感、自命不凡、唯我独尊的民族心态。
历史观：日本国内依然存在着顽固信奉、尊崇天皇制的“皇国史观”群体。其往往占据舆论主流，左右日本
政坛，主宰日本国家的命运。
宗教观：日本宗教具有多样性和随意性。日本一些信徒对宗教的信仰缺乏一种虔诚如一的心态。作为一种心
情或基本感觉存在，成为多种多样现世利益的寄托。
你认为中日钓鱼岛、东海问题该如何解决？
(1)中国需从战略高度认识中日海洋权益争端。成立跨部门的专门机构，研究处理中日海洋权益争端的战略对策。
(2)加强对解决中日东海海洋划界争端的法律研究。对于中日东海海洋划界争端，中国掌握着较大的主动权，但应该做好日方可能将该问题提交国际法院的思想准备，全面加强对中日海洋划界争端的法律研究。(3)继续进行以“搁置争议，共同开发”这一理性原则为指导的和平努力，探索和平解决中日海洋权益争端的新途径。依据有关国际法、国际条约，遵循以公平原则为首的各项国际原则进行平等的磋商。
我们应该怎样看待中日关系？
中日关系现在是合作与摩擦并存的局面。两国需要适应磨合，中日关系必须妥善处理，从战略高度，即从历史、大局和未来角度看待和处理中日关系当是理性选择和最佳方式。
（1）从历史角度看待和处理中日关系：中日关系的现状很大程度上与中日关系的历史相关，“以史为鉴，面向未来”应成为处理中日关系的基础和前提，作为指导中日关系的基本原则。
（2）从大局的角度看待和处理中日关系：和平和发展是当今时代的主题，也是当今世界的大局。在此大背景下，中日关系必须服从和服务于和平与发展的世界大局。中日关系既是重要的双边关系，又是重要的国际关系，既影响着双方，又影响着世界，必须慎重处理。
（3）从未来的角度看待和处理中日关系：未来的世界应当是和平发展的世界，未来的国际秩序应当是公正合理的新秩序。中国是建立国际新秩序的倡导者和推动者，应当为建立国际新秩序作出努力、作出贡献。
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