第一篇：关于混凝土公司管理的一些思路
关于混凝土公司管理的一些思路
随着中国经济的快速发展，建筑行业从中获益，在中国近年来飞速发展的经济中占有重要的一席之地，由此，一些建材生产上也有了长足的进步，商品混凝土作为诸多建材种类中重要的一员，也得到了良好的发展机遇，但由于商品混凝土行业尚在起步阶段，在这个过程中也出现了很多发展中的困惑，现阶段多数企业都是无品牌意识、市场占有率低下，诸侯割据，难以形成规模，行业也遇到了一个发展中的瓶颈；如何在今后的市场中健康、有序的发展，是混凝土公司的一个主要问题，鉴于对商品混凝土公司的了解有限，在此从管理的角度出发，只提出在管理上的一些个人看法，仅供参考交流。
一、现阶段商品混凝土的一些特点和问题
商品混凝土行业在大同市的发展也已经接近5-6个年头，虽然只是短短几年的发展，商品混凝土的快捷、便利、质量稳定等优点，让这个行业得到了较快的发展，与此同时，商品混凝土市场也日趋成熟，竞争也极为惨烈，因此，商品混凝土的销售价格、利润都比以前出现了较大幅度的下降，各个商品混凝土企业的经济效益也逐年下滑，应收账款数额巨大，现金流出现问题，商品混凝土行业出现了一个瓶颈，也许整合、规范、有序的发展才是大同市现阶段商品混凝土行业的一个发展出路，这一方面需要行业自律和政府监管部门的法规健全，另一方面也呼唤具有现代、高效、创新的管理水平的混凝土公司出现。
由此可见，现代企业管理的思路、模式将对大同市混凝土公司的发展产生比较大的影响，甚至在某种程度上决定新一轮生存的问题，在此，限于对混凝土公司的了解尚浅，仅仅从个人对混凝土公司的简单了解结合自身具备的一些企业管理的浅薄知识来对大同市混凝土公司下一步的管理的方向做一个简单的分析和探讨。
二、混凝土公司的管理探讨
2.1、公司组织机构的健全
公司治理的实现是各个功能的健全并有效发挥作用的结果，这就要求公司的组织机构首先是健全的，但作为民营企业，应依据企业不同的发展阶段来逐步健全组织机构；完善的组织机构通过各个职能的行使，完成信息沟通、指令下达、协调控制、统一规划、组织良性运转以及科学决策等方面的重任，由此，一个公司的管理首要是要建立健全适合自身公司的一个组织机构，组织机构的建立健全将会赋予各个相应部门应有的职能，形成一个自身运行的系统，从而完成公司的使命。
科学的建立健全组织机构是企业的首要任务，现代管理提倡建立有机、智能化的组织机构，其在自身行使功能的过程中会不断的反馈问题，并由此及时的产生自身升级、更新的需求，同时把握准确变革时机，来完成更新、升级等任务；良好的组织机构设计将会为企业的发展打下一个坚实的基础，为企业后续的发展提供保障。
通常，如商品混凝土公司此类企业应具备以下组织机构功能：
生产方面应有供应链、生产（工序、设备、产品线等）、质量、技术等；营销方面应有销售、策划、客服、品牌、市场等；同时，类似人力资源管理、行政管理、信息管理、战略管理等方面也同样必不可少。
2.2、生产管理
生产管理的目的是及时、有效、成本最优的生产出满足市场要求、满足客户要求的产品，这其中就涉及到各个方面的管理，一个是生产成本的控制，一个是产品质量的控制，最优化生产资源组合、最大化生产效益是主要的目标。
供应链方面应注重采购的评价、信息的收集、定期的更新、原材料市场的准确预测、库存的准确把握和及时更新、新材料的追踪等方面的内容。
生产方面应注重工艺的熟练程度、工艺的改进创新、设备的维护保养、订单的合理排序、客户订单的及时更新、人财机的最优规划、物料需求计划（MRPII）等方面的内容。
质量方面主要涉及到各个环节的准确落实，原材料的把关、生产各环节的把关、实验室的把关、成品的事后验证等方面。
技术方面要注重新工艺的追踪、现有工艺的改进尝试、各个工艺的保障、配合比试验、新材料的配比试验等。
2.3、营销管理
营销管理不同于简单的销售管理，更不是简单的跑业务；营销是涉及到企业品牌、形象、企业文化的推广等诸多内容的一个总和，虽然仍然以销售产品为主，但却不能简单的销售产品，还要在销售产品的同时，附加企业的无形价值在其中，这就是品牌战略、企业文化推广等更深层次影响客户选择和消费的因素。
就目前而言，大同市混凝土公司多数在营销管理上还处在比较传统的销售阶段，各个公司没有附加上无形的深层次价值，或者说是深层次价值挖掘不够，这就容易失去品牌，更无从谈企业文化的培育。因此，营销管理完成的不应当仅仅是销售额的问题，还应当肩负企业形象、品牌价值的提升、企业文化的推广等重要任务，这就要求从以下几个方面来做：
策划：先从一些与产品相关的活动、会议等做起，逐步开始一些公益性活动、报刊、杂志等媒体的知识推广、普及；危机事件的公关，有价值新闻的扑捉等。
品牌：公司的形象宣传，要说明公司是一个有社会责任感的公司，树立公司良好的正面形象，精准投放以及普及投放的形象宣传，耳熟能详，体现公司企业文化并被大众认知认可。
客服：客户关系管理（CRM）这个应当在一定程度上借鉴4S店、移动等公司的先进经验，传统的混凝土公司并不在意客户关系的管理，这就容易造成潜在的客户流失的可能性，通常流失一个老顾客的损失是培育6个新顾客的代价，这就要求混凝土公司不能再继续实施粗放的客户关系管理，只有顾客满意才能造就公司的发展；在此，必须提到的是，客服同样有责任和义务宣传公司的品牌、推广公司的文化，同时，对客户的服务本身就是自身文化的一个展现。
市场：对市场数据的收集、分析、预测，定期不定期的出市场分析报告；同时对国家政策、经济变化等其他因素对市场影响的分析，为公司的各个决策提供高效的数据支持。
2.4、战略管理
一个公司高层次的管理离不开战略，战略的不同也会决定公司事业的成败，俗话说得好，人无远虑必有近忧，战略要考虑的东西就是未来发展的东西，因此，一个成熟的公司必须有战略管理的内容存在。
对于现阶段混凝土公司存在的问题其实是以前建筑行业出现过的问题，比如应收账款所占比例过大，现金流出现问题等，这就是由于最初战略上的一些瑕疵所造成的。
个人认为，现阶段混凝土公司遇到瓶颈是切实的问题，因此，规划战略应当分几步走，首先，解决眼前问题，度过难关，这也就是要积极将应收账款变现、盘活各种资产；其次，混凝土公司应注重衍生产品的开发，甚至是要注重横向纵向相关行业的兼并购工作；第三，所谓战略，就要涉及到规划问题，其实，一个企业要有两个人，一个是稳健、求实、创新的经营者，这个人可以实现项目的最优目标，另一个人是具有敏锐嗅觉的投资者或者理财规划师，这个人可以让企业实现战略上的大胜利，赢得发展机遇，战胜时间。
由此，企业应当有专门的战略规划小组，项目经营可支撑战略，战略成功可做大项目，良性循环，企业发展壮大。
2.5、现代化信息管理
现代企业的信息管理系统更确切的叫法应当是ERP（企业资源计划），ERP成熟于计算机的发展，并迅速的在很多行业、领域中发挥了重大作用，也完成了很多以前数百倍、千倍于人力的工作。
混凝土公司的ERP管理主要可以准确、精细的优化生产经营流程，实现多个部门的协同作业，即时得到分析结果，即时查询生产销售状况，即时了解物料配备状况，与外部供应商及顾客联网还可以直接共同优化资源配置，轻松实现与内外部的资源共享，从而完成事业目标。
ERP的难点在于改变习惯，现阶段ERP运用成功的行业是汽车制造、物流配送、部分零售行业等，这是由于汽车制造、物流配送等行业都是参与国际竞争并开放程度比较高的行业，而建筑行业、建材行业仍然属于管理较为粗放的行业，精细化程度不高，浪费严重，对于ERP带来的习惯改变，接受起来比较困难，这是多种因素造成的，而改变习惯、创新经营才是领先之道。
2.6、人力资源及行政管理
简单的谈一下人力资源和行政管理方面的内容；首先，人力资源方面，一个项目的成功不仅仅要看利润目标的达成，还要看人才在其中的成长、培养情况，如果一个项目只获得了经济上的成功，而没有人才的锻炼和培养，那么这个项目也是不完美的，而人才就是无形的资产；因此，一个企业在用人上必须能够有自身的造血能力，外来输血有排异现象，还有适应时间等问题；另外，对于人力资源的各方面管理，还要考虑期权的使用，灵活、合理的运用期权会让人才长期、稳定的发挥作用。
行政管理方面要全面，包括档案的管理、后勤的管理、文件类型、保密等级等方面，暂不多提。
2.7、综合管理
万事万物都在于一个平衡，综合管理的宗旨就是平衡各个方面的管理，合理、最优的运用公司各个管理职能，实现平衡配置。
现阶段混凝土公司的平衡应当偏重于优质业务的拓展，同时生产成本与质量的最优配置也是要占比较大的权重，其余方面现阶段权重要相对轻一些，待现阶段平衡打破后再规划下一个平衡，逐步实现自我调整的平衡。
混凝土公司综合管理的任务是要完成一个又一个平衡，而当务之急就是整合现有资源，优化各个环节的流程，提高利润，实现发展做大做强，然后再回到整合其他资源甚至是企业外部的相关产业的收并购、参股等方面，从而进入一个良性的平衡循环。
三、总结
个人所见，混凝土公司现阶段存在一定困难，但却并非不可战胜的，可否尝试以下几个建议：
1、应收账款、闲置资产、固定资产的盘活要分项目盘点，依据项目的不同，及时研究对策；如果对方项目是政府工程，可否置换政策、土地等有价值的实物、或者减免税收；如果对方项目是根本无法置换、抵扣的，那是否可以转嫁等等；建议在日后签订的合同要有期权保护措施，优质项目的话，如果未按合同材料款，可以以项目股权支付或者就是寻找优质项目以混凝土来参股等等。
2、研究国家政策，尤其是环保政策，积极利用环保创新来获得国家减免税收或者其他优惠政策，在环保上领先意味着一来迎合国家政策，二来树立良好的企业形象，三则可以行业领先，实现部分垄断的效果；如此，研究国家的其他相关政策也是一样。
3、可否拆分混凝土生产和运输业务，单独成立运输公司，混凝土生产如果涵盖运输业务的话，交税额度是否会高于拆分（运输公司应当没有增值税）？单独成立运输公司，自给自足，独立核算，还可以承揽本公司外的业务，避免闲置，同时，运输公司经过市场的洗礼，也可以锻炼出更专业的运输队伍。
4、积极探索与其他项目的合作方式，以混凝土参股或者代为加工混凝土，而不是混凝土购销合同的形式，代工混凝土应当与购销合同在税收上有差别。
5、积极探索衍生产品的开发，甚至是战略上得兼并购行为，为解决商品混凝土困局提供支援，同时也为企业寻找到新的发展方向。
6、逐步完善、健全组织机构，各个功能逐步发挥应有的作用，在企业品牌、企业文化上有足够的建树，树立良好的企业形象。
7、ERP系统有实施的必要性，领先尝试，通过考察、学习，然后接触、试点，逐步成熟，积极探索，效率至上。
8、创新团队的形成，技术上要有研发部门，管理上要有良好的创新氛围、头脑风暴，新鲜资讯等等。
大同市的混凝土公司如果能够在管理上做到有机、智能化的系统管理，那么接下来一方面可以突破瓶颈，另一方面还会形成一个不错的发展，同时有可能利用资金杠杆收购其他经营不善的混凝土公司，从而实现品牌化战略，布局大同市，实现规模化，更有效的整合优化资源，步入良性循环的一个新的平衡。
第二篇：混凝土公司管理
关于混凝土公司管理的一些思路
关于混凝土公司管理的一些思路
随着中国经济的快速发展，建筑行业从中获益，在中国近年来飞速发展的经济中占有重要的一席之地，由此，一些建材生产上也有了长足的进步，商品混凝土作为诸多建材种类中重要的一员，也得到了良好的发展机遇，但由于商品混凝土行业尚在起步阶段，在这个过程中也出现了很多发展中的困惑，现阶段多数企业都是无品牌意识、市场占有率低下，诸侯割据，难以形成规模，行业也遇到了一个发展中的瓶颈；如何在今后的市场中健康、有序的发展，是混凝土公司的一个主要问题，鉴于对商品混凝土公司的了解有限，在此从管理的角度出发，只提出在管理上的一些个人看法，仅供参考交流。
一、现阶段商品混凝土的一些特点和问题
商品混凝土行业在发展也已经接近5-6个年头，虽然只是短短几年的发展，商品混凝土的快捷、便利、质量稳定等优点，让这个行业得到了较快的发展，与此同时，商品混凝土市场也日趋成熟，竞争也极为惨烈，因此，商品混凝土的销售价格、利润都比以前出现了较大幅度的下降，各个商品混凝土企业的经济效益也逐年下滑，应收账款数额巨大，现金流出现问题，商品混凝土行业出现了一个瓶颈，也许整合、规范、有序的发展才是大同市现阶段商品混凝土行业的一个发展出路，这一方面需要行业自律和政府监管部门的法规健全，另一方面也呼唤具有现代、高效、创新的管理水平的混凝土公司出现。
由此可见，现代企业管理的思路、模式将对混凝土公司的发展产生比较大的影响，甚至在某种程度上决定新一轮生存的问题，在此，限于对混凝土公司的了解尚浅，仅仅从个人对混凝土公司的简单了解结合自身具备的一些企业管理的浅薄知识来对混凝土公司下一步的管理的方向做一个简单的分析和探讨。
二、混凝土公司的管理探讨 2.1、公司组织机构的健全
公司治理的实现是各个功能的健全并有效发挥作用的结果，这就要求公司的组织机构首先是健全的，但作为民营企业，应依据企业不同的发展阶段来逐步健全组织机构；完善的组织机构通过各个职能的行使，完成信息沟通、指令下达、协调控制、统一规划、组织良性运转以及科学决策等方面的重任，由此，一个公司的管理首要是要建立健全适合自身公司的一个组织机构，组织机构的建立健全将会赋予各个相应部门应有的职能，形成一个自身运行的系统，从而完成公司的使命。
科学的建立健全组织机构是企业的首要任务，现代管理提倡建立有机、智能化的组织机构，其在自身行使功能的过程中会不断的反馈问题，并由此及时的产生自身升级、更新的需求，同时把握准确变革时机，来完成更新、升级等任务；良好的组织机构设计将会为企业的发展打下一个坚实的基础，为企业后续的发展提供保障。通常，如商品混凝土公司此类企业应具备以下组织机构功能：
生产方面应有供应链、生产（工序、设备、产品线等）、质量、技术等；营销方面应有销售、策划、客服、品牌、市场等；同时，类似人力资源管理、行政管理、信息管理、战略管理等方面也同样必不可少。2.2、生产管理
生产管理的目的是及时、有效、成本最优的生产出满足市场要求、满足客户要求的产品，这其中就涉及到各个方面的管理，一个是生产成本的控制，一个是产品质量的控制，最优化生产资源组合、最大化生产效益是主要的目标。
供应链方面应注重采购的评价、信息的收集、定期的更新、原材料市场的准确预测、库存的准确把握和及时更新、新材料的追踪等方面的内容。
生产方面应注重工艺的熟练程度、工艺的改进创新、设备的维护保养、订单的合理排序、客户订单的及时更新、人财机的最优规划、物料需求计划（MRPII）等方面的内容。质量方面主要涉及到各个环节的准确落实，原材料的把关、生产各环节的把关、实验室的把关、成品的事后验证等方面。
技术方面要注重新工艺的追踪、现有工艺的改进尝试、各个工艺的保障、配合比试验、新材料的配比试验等。2.3、营销管理
营销管理不同于简单的销售管理，更不是简单的跑业务；营销是涉及到企业品牌、形象、企业文化的推广等诸多内容的一个总和，虽然仍然以销售产品为主，但却不能简单的销售产品，还要在销售产品的同时，附加企业的无形价值在其中，这就是品牌战略、企业文化推广等更深层次影响客户选择和消费的因素。
就目前而言，大同市混凝土公司多数在营销管理上还处在比较传统的销售阶段，各个公司没有附加上无形的深层次价值，或者说是深层次价值挖掘不够，这就容易失去品牌，更无从谈企业文化的培育。因此，营销管理完成的不应当仅仅是销售额的问题，还应当肩负企业形象、品牌价值的提升、企业文化的推广等重要任务，这就要求从以下几个方面来做： 策划：先从一些与产品相关的活动、会议等做起，逐步开始一些公益性活动、报刊、杂志等媒体的知识推广、普及；危机事件的公关，有价值新闻的扑捉等。
品牌：公司的形象宣传，要说明公司是一个有社会责任感的公司，树立公司良好的正面形象，精准投放以及普及投放的形象宣传，耳熟能详，体现公司企业文化并被大众认知认可。客服：客户关系管理（CRM）这个应当在一定程度上借鉴4S店、移动等公司的先进经验，传统的混凝土公司并不在意客户关系的管理，这就容易造成潜在的客户流失的可能性，通常流失一个老顾客的损失是培育6个新顾客的代价，这就要求混凝土公司不能再继续实施粗放的客户关系管理，只有顾客满意才能造就公司的发展；在此，必须提到的是，客服同样有责任和义务宣传公司的品牌、推广公司的文化，同时，对客户的服务本身就是自身文化的一个展现。
市场：对市场数据的收集、分析、预测，定期不定期的出市场分析报告；同时对国家政策、经济变化等其他因素对市场影响的分析，为公司的各个决策提供高效的数据支持。2.4、战略管理 一个公司高层次的管理离不开战略，战略的不同也会决定公司事业的成败，俗话说得好，人无远虑必有近忧，战略要考虑的东西就是未来发展的东西，因此，一个成熟的公司必须有战略管理的内容存在。
对于现阶段混凝土公司存在的问题其实是以前建筑行业出现过的问题，比如应收账款所占比例过大，现金流出现问题等，这就是由于最初战略上的一些瑕疵所造成的。
个人认为，现阶段混凝土公司遇到瓶颈是切实的问题，因此，规划战略应当分几步走，首先，解决眼前问题，度过难关，这也就是要积极将应收账款变现、盘活各种资产；其次，混凝土公司应注重衍生产品的开发，甚至是要注重横向纵向相关行业的兼并购工作；第三，所谓战略，就要涉及到规划问题，其实，一个企业要有两个人，一个是稳健、求实、创新的经营者，这个人可以实现项目的最优目标，另一个人是具有敏锐嗅觉的投资者或者理财规划师，这个人可以让企业实现战略上的大胜利，赢得发展机遇，战胜时间。
由此，企业应当有专门的战略规划小组，项目经营可支撑战略，战略成功可做大项目，良性循环，企业发展壮大。2.5、现代化信息管理
现代企业的信息管理系统更确切的叫法应当是ERP（企业资源计划），ERP成熟于计算机的发展，并迅速的在很多行业、领域中发挥了重大作用，也完成了很多以前数百倍、千倍于人力的工作。
混凝土公司的ERP管理主要可以准确、精细的优化生产经营流程，实现多个部门的协同作业，即时得到分析结果，即时查询生产销售状况，即时了解物料配备状况，与外部供应商及顾客联网还可以直接共同优化资源配置，轻松实现与内外部的资源共享，从而完成事业目标。
ERP的难点在于改变习惯，现阶段ERP运用成功的行业是汽车制造、物流配送、部分零售行业等，这是由于汽车制造、物流配送等行业都是参与国际竞争并开放程度比较高的行业，而建筑行业、建材行业仍然属于管理较为粗放的行业，精细化程度不高，浪费严重，对于ERP带来的习惯改变，接受起来比较困难，这是多种因素造成的，而改变习惯、创新经营才是领先之道。2.6、人力资源及行政管理
简单的谈一下人力资源和行政管理方面的内容；首先，人力资源方面，一个项目的成功不仅仅要看利润目标的达成，还要看人才在其中的成长、培养情况，如果一个项目只获得了经济上的成功，而没有人才的锻炼和培养，那么这个项目也是不完美的，而人才就是无形的资产；因此，一个企业在用人上必须能够有自身的造血能力，外来输血有排异现象，还有适应时间等问题；另外，对于人力资源的各方面管理，还要考虑期权的使用，灵活、合理的运用期权会让人才长期、稳定的发挥作用。
行政管理方面要全面，包括档案的管理、后勤的管理、文件类型、保密等级等方面，暂不多提。
2.7、综合管理
万事万物都在于一个平衡，综合管理的宗旨就是平衡各个方面的管理，合理、最优的运用公司各个管理职能，实现平衡配置。
现阶段混凝土公司的平衡应当偏重于优质业务的拓展，同时生产成本与质量的最优配置也是要占比较大的权重，其余方面现阶段权重要相对轻一些，待现阶段平衡打破后再规划下一个平衡，逐步实现自我调整的平衡。
混凝土公司综合管理的任务是要完成一个又一个平衡，而当务之急就是整合现有资源，优化各个环节的流程，提高利润，实现发展做大做强，然后再回到整合其他资源甚至是企业外部的相关产业的收并购、参股等方面，从而进入一个良性的平衡循环。
三、总结
个人所见，混凝土公司现阶段存在一定困难，但却并非不可战胜的，可否尝试以下几个建议：
1、应收账款、闲置资产、固定资产的盘活要分项目盘点，依据项目的不同，及时研究对策；如果对方项目是政府工程，可否置换政策、土地等有价值的实物、或者减免税收；如果对方项目是根本无法置换、抵扣的，那是否可以转嫁等等；建议在日后签订的合同要有期权保护措施，优质项目的话，如果未按合同材料款，可以以项目股权支付或者就是寻找优质项目以混凝土来参股等等。
2、研究国家政策，尤其是环保政策，积极利用环保创新来获得国家减免税收或者其他优惠政策，在环保上领先意味着一来迎合国家政策，二来树立良好的企业形象，三则可以行业领先，实现部分垄断的效果；如此，研究国家的其他相关政策也是一样。
3、可否拆分混凝土生产和运输业务，单独成立运输公司，混凝土生产如果涵盖运输业务的话，交税额度是否会高于拆分（运输公司应当没有增值税）？单独成立运输公司，自给自足，独立核算，还可以承揽本公司外的业务，避免闲置，同时，运输公司经过市场的洗礼，也可以锻炼出更专业的运输队伍。
4、积极探索与其他项目的合作方式，以混凝土参股或者代为加工混凝土，而不是混凝土购销合同的形式，代工混凝土应当与购销合同在税收上有差别。
5、积极探索衍生产品的开发，甚至是战略上得兼并购行为，为解决商品混凝土困局提供支援，同时也为企业寻找到新的发展方向。
6、逐步完善、健全组织机构，各个功能逐步发挥应有的作用，在企业品牌、企业文化上有足够的建树，树立良好的企业形象。
7、ERP系统有实施的必要性，领先尝试，通过考察、学习，然后接触、试点，逐步成熟，积极探索，效率至上。
8、创新团队的形成，技术上要有研发部门，管理上要有良好的创新氛围、头脑风暴，新鲜资讯等等。
混凝土公司如果能够在管理上做到有机、智能化的系统管理，那么接下来一方面可以突破瓶颈，另一方面还会形成一个不错的发展，同时有可能利用资金杠杆收购其他经营不善的混凝土公司，从而实现品牌化战略，布局化，实现规模化，更有效的整合优化资源，步入良性循环的一个新的平衡。
第三篇：公司管理思路草案
公司管理思路草案
一、现状分析
1、结合市场，对公司进行诊断（人力、物力、财力、设备、环境），通过对企业各环节的运行、实施的实际情况和管理效果进行调查评估、分析，对存在的问题，提出合理的改革方案并执行。
2、分析公司的优势及不足之处，根据分析结果制定公司的战略目标，市场定位以及经营策略，并制定相应的行动实施计划，发挥公司的优势，弥补公司的不足。
二、体制管理
1、建立完善的人力资源管理体系，明确公司组织架构及各部门职能、岗位职责，实行定岗定定员，有计划的启用人才，培训人才。
2、制度体系的建立，细化各种规章制度并培训宣传，做到有规可依，由人治到法治。有效地推行各项制度的实施，坚决维护各项制度的有效性、权威性，使各个员工都知道在岗位上该干什么，不该干什么，激励和提倡干什么，反对和禁止干什么，有据可循，各司其职，定能保证公司各项工作的有序进行。
3、建立绩效管理体系，将公司的经营目标转化为详尽的、可以测量的标准，细化到具体的工作职责，及时发现问题、分析原因并改善，帮助公司落实战略目标。
4、建立一种与生产数量、产品质量，生产成本、损耗直接挂钩，以绩效管理为核心，按劳分配为依据的工资体系，不断提高员工在工资分配上的公正感和满足感，使员工在劳动与工资之间达成动态平衡，感受到公平和满足，以达到调动员工积极性，提高工作效率，促进公司发展的目的。
三、公司流程梳理
1、建立公司标准化流程，严格进行过程控制，主要的业务流程、订单管理、生产计划管理、生产作业标准编制、物料需求计划、采购计划、财务管理等进行优化，并制定相应的保证保证措施（如质量控制方法等）。
2、制定产品清单及用量标准，依订单计划进行合理采购，减少库存积压及呆滞物料，提高物料的利用率。
3、启动公司年、月、周工作计划及总结会议，刺激中高层管理人员的主观能动性，及时避免工作的盲目性，将公司的战略转化为部门具体的行动计划，不断检讨、改进，做到有计划、有目的、有步骤的开展工作。
4、对工厂场地、设施进行合理的规划及产能评估，人员评估，减少各工作环节的资源乱费，并建立设备日常维护点检制度，保养计划，确保设备的正常运转及安全生产
四、财务预算制度的建立、开源节流。
1、为了合理利用公司资金，避免资金闲置与挪用，保证公司的资金流量的正常运行，所有计划出台前必须进行严格的费用预算，财务依预算进行日常的费用管理。
2、加强对生产制造成本，采购成本及日常管理费用等的控制，提出节约成本的项目，相关的部门制定相应的控制或节约计划。
3、各部门每月提出持续改善项目，预防问题的发生，以提高生产效率，节约成本。
4、建立公司合理化建议制度，启发员工创造能力，发掘员工才能、技能，提高生产效率，降低生产成本。
五、企业文化建设
1、定期开展员工活动，丰富员工的业余生活。
2、坚持对职员工进行有计划、有成效、持续的培训，以正确的理念指引人，以促进企业的快速、高效发展，提升企业的形象与知名度，并让参与者都充分理解并执行到位，真正做到公司于员工双赢的局面。
以上管理思路正式实施时，将会根据公司的实际情况形成具体的先后实施计划。
2012年3月27日
第四篇：公司绩效管理系统思路
翠鸟实业绩效管理系统咨询建议（实例）
概述
翠鸟实业是一家主营高档名牌服装代理、兼营餐饮的公司，属零售/快速消费品行业，在全国共拥有专柜、专卖店33家（个）。翠鸟实业目前处于快速发展阶段，计划未来三年内，销售年增长率为25%左右，即销售额从目前的8000万增长至15000万。员工目前总人数约为350人，包括基层人员300人左右，管理人员约50人，其中经理级管理人员10人左右，分布在5个城市。为实现成长目标，公司希望建立一套高水平的绩效管理系统。
翠鸟实业要求通过新绩效管理系统的实施，科学准确地评价企业内各个分店、各个员工的真实贡献，据此确定薪酬分配和激励措施，从而在淘汰不合适的员工的同时吸引、激励优秀员工，实现公司与优秀员工的双赢。
绩效管理系统的理论和各种工具、方案都比轿成熟，该咨询项目的主要挑战来自于执行。由于行业特征，翠鸟实业人员素质差异大，中低层员工流动率高，故方案应该简单易行，而不要一味追求最新最好的技术；导入新方案初期需要各级人员投入大量时间和精力熟悉和适应新的工作内容和流程，因此短期内业绩可能不升反降，这点如果不预先说明，可能到时会引起高层管理惊讶和不解；最后,不可低估有可能出现反对声音、抵触心理，优秀的方案应能预见并通过培训和良好的沟通有效控制这种变革冲突。
综合考虑以上因素，本方案建议绩效管理系统将由易到难，由粗到精，分三阶段逐步实施（见下图）。三个阶段之间完全独立，绝不重复。每个阶段之间有间隔，让企业有时间充分消化和吸收，每一阶段都设定合理的目标，最终建立起一个适应翠鸟实业，基于全球最佳实践的全面绩效管理系统。这样的安排使得翠鸟实业可以在任何一个阶段停下来，也可以在任何一个阶段更换咨询公司，不必担心“一如侯门深似海”。
以下，我们将着重为第一阶段--精简绩效管理体系做阐述，而第二、第三阶段的方案则只提供一个思路说明。
第一阶段：精简绩效管理体系
绩效评估系统
从多数公司的实践来看，快速消费品/零售行业的普通员工流动较快，人员素质层次不齐，和总部联系也比较松散。对一线人员，即普通员工的考评及薪酬设计宜简单易操作，考核、薪酬、激励的基础是行为而不是结果。
管理人员则不同，这是公司核心竞争力的载体，也是公司发展的种子。相对素质较高，而且身处服务现场，要对业绩负责。因此，对管理人员的考核、薪酬、激励的基础应是结果而不是行为。
适用于员工的绩效评估系统
整个系统基于既能评价员工过去的绩效又能指导未来行为的出发点设计，由三个核心部分组成：
第一部分：包含着行为标准的评分表（行为量表）。源于行为评分的绩效文件，使管理人员们能够给员工具体的反馈，以指导员工的提高工作绩效。
第二部分：包含着绩效目标的评分表（与管理人员的目标管理表格相联系）。该绩效目标评分
表用于控制和校正各个分店或部门的绩效目标，确保员工的努力与公司的目标一致。
第三部分：管理人员对下属员工的薪资和升职作推荐的表格。尽可能地保证被升职的员工能符合新的岗位要求，使以绩效加薪的员工是真正符合条件的。
在第一部分里，管理人员以几个积极和消极的工作行为为指标来评价员工（例如：“客人进店后，没有及时表示注意”“能主动维持工作场所的整洁”等）。然后，管理人员把评价结果汇总到人力资源部进行分析，人力资源部对每个员工形成一个书面的文件，指出员工们的优点、缺点和发展需要。然后，人力资源部把个人文件反馈给管理人员，管理人员根据文件再与其员工进行讨论。
第二部分的评分表上，管理人员按具体的绩效目标评价员工的进步，员工和管理人员在评分的开始阶段进行沟通，管理人员保证所设定的目标有助于公司战略目标的完成。
在第三部分，管理人员对下属的薪资调整和职位变更进行推荐。这些推荐基于员工的优点、缺点和他们的成就。管理人员的上司评审这些推荐表并把它们送到人力资源管理部跟进处理。
基于行为的绩效管理有两个难点：
1、行为量表的开发不恰当
我们建议使用图解式评定量表（GRS）。最大的挑战在于量表中测量的项目必须是基于行为的，可以示范或描述的，也就是说量表的每一个项目要清楚的让员工知道自己必须做成什么样才能得到某个确定评分。只有这样，员工才知道自己被期望什么，也才能找出改进的方法。
2、管理人员评分不客观
会有5种心理性错误（宽厚性/严厉性错误，趋中性错误，光环效应，隐含人格影响以及近因性错误）导致主观评分不准。解决这一问题的途径就是对管理人员做培训并提供针对性的模拟演练。
适用于管理人员的绩效评估系统
对管理人员的考核是基于结果的，我们推荐使用目标管理（MBO）。那么目标目标从哪里来？如何设定呢？这就和公司当前或将来要采取的业务架构和组织结构有关系。下表列出了我们认为有可能合适贵的四种模式，在正式的咨询阶段，我们选择了事业部制（服装和饮食分开）+总公司科层制（确保整个公司的资源能统一调配）。
名称
描述
优点
缺点
总公司科层制
中央集权，层层分解、层层落实
最容易执行，不用调整组织结构
不利于最大限度的发挥中下级员工的积极性和潜力
划分利润中心、成本中心
利润中心只考虑增加本中心的利润，例如业务部门；成本中心只考虑降低本中心的成本，例如人事部门
目标简单明确。适用于业务稳定，相对来说工作程序变化不大的企业
对中层管理级别以上人员财务管理水平要求极高，此外如何划分利润中心、成本中心，两个中心之间的协调管理也比较困难
事业部制
把公司不同的策略方向划分成独立核算的事业部，例如食品和服装就应该划开
利于做专做强
有可能出现浪费，例如人事、财务都要分开，甚至供应商、渠道、店面都会分开 分公司制
独立法人、自负盈亏、人事自主
管理简单，管理成本低
要求有一批称职分公司管理人员。分公司独立运营，不利于发挥总公司规模效益
目标管理过程包括目标设定、规划和评价。
目标设定 设定目标开始于组织的最高层，他们提出组织使命声明和战略目标，然后通过组织层次住下传递至管理人员。管理人员目标的完成应最有助于组织战略目标的实现。一般而言，目标是由管理人员和上司相互讨论、共同制定的；在同时，他们也设置了绩效标准并决定如何测量目标的完成。
规划 做规划时，管理人员和上司共同工作以认清达到目标的潜在障碍，并设计战略来克服这些障碍。双方阶段性地聚地一起讨论管理人员的进步，并记下和确认由于组织环境所迫而造成的目标方面的任何改动。
评价 在最后阶段，依据原来同意的标准来评价目标完成情况。多数情况是每年进行一次最终评价，作为对员工绩效有效性的测量之一。
目标管理通过指导和监控结果（目标）而提高工作绩效，也就是说，作为一种有效的反馈工具，目标管理使管理人员知道期望于他们的是什么，从而把时间和精力投入到能最大程度实现重要的组织目标的行为中去。当目标具体而具有挑战性时，管理人员又能得到目标完成情况的反馈以及当管理人员因完成目标而得到奖励时，他们会表现得更好。
目标管理相当实用且成本不高。必要的信息通常由管理人员填写，由其上司批准修订。目标管理的另一个优点是，因为它使管理人员在完成目标中有更多的切身利益，对工作环境认同感加强，也更愿意接受组织的控制，目标管理也使管理人员及上司之间的沟通变得更好。
目标管理的两个难点
1、公司要求管理人员对结果负责，却又没给与充分授权
为最大限度的发挥管理人员们的积极性，目标管理要求只考核目标，而公司又不能等到出现（恶劣）结果时再干涉，控制与授权之间的界限较难把握。为此，我们的方案特别考虑了信息反馈的流程和周期，使得信息分享及时、准确、有效，跨越授权不充分带来的障碍。
2、管理人员缺乏必要的沟通技能
目标管理将要求大量的书面工作（写作），同时要求管理人员与其上司一同设定工作目标（谈判），部分管理人员可能会觉得困难，从而抵制，或者说因为沟通质量太差，而导致大量的“走过场”。解决这一问题的途径就是对公司中高层提供关于表达与沟通技巧的培训。
薪酬体系和激励体系
薪酬体系和激励体系依据绩效评估结果产生，并可以联动系统地运行。在操作上体现为把绩效考核系统中获取的结果导入薪酬体系，作为薪酬计算参数，结合其他因素最终确定公司各级职员的薪酬和激励方案。在绩效评估系统中分开的员工和管理人员子系统的评估结果都将导入同一个薪酬体系。
1.按层级制设计薪酬和激励方案，例如：整个公司按职位分5层，每层又有5级，低层的最高级与上一层的最低级工资一样，这样可保证员工可以获得一个连续性的晋升。
2.使用绩效工资制度，编写“绩效薪金指南表”：
员工月薪=他的级别薪金×（1+绩效增长指数）
这个方案的关键就在于绩效评估要准确，管理机构要有诚信。以下表格就是一个绩效薪金指南表的例子。
绩效评分
绩效增长指数
12%
7%
3%
0%
-5%
关键因素：公平，薪金数目对员工行为的影响并不起决定性作用，而是员工是否觉得自己的报酬是“公平的”。这意味着薪金系统应该易于理解，并且能表达出公平性。
3.建议实施不完全的宽带工资，也就是说，低层的最高级员工的总收入，可以超过上一层的倒数第二级工资。我们提请客户关注这项内容，因为不是每一个优秀的售货员都能成为优秀的店长，但是一个优秀的售货员并不见得贡献就比店长小。如果不实施宽带工资，就会导致要么公司把她提升成不合格的店长，要么她因为长久得不到提升而辞职。无论那种情况，都是双输。
建议对中高层员工加大津贴，津贴的目的是提高员工对企业的认同感，加强稳定性，我们建议但员工级别升高到管理人员层时，可减缓每一级别的加薪幅度，而逐步加大福利津贴。
4.收入和盈利分享计划，这是一个长短期结合的激励计划。我们建议在分店层面实施收入分享计划，而在公司层面实施盈利分享计划。
分店层面按季度实施收入分享计划，分享的不是店的总收入，而是通过团队合作而取得的营业额增加或成本减少。关键在于如何测量增加的营收或减少的成本。绩效工资制度在促进竞争的同时也削弱了团队合作能力，而这个计划在这个方面提供了中和。
公司层面按年实施盈利分享计划，这个计划主要针对总部的中高层管理人员，目的是提高这些人员的主人翁意识。与分店层面的分享计划有两个根本性的不同，首先分配的是企业年终利润的一个固定比例；其次，分配的奖励不是以现金形式直接给与员工，而是存在一个特殊帐户上，公司可以通过一个逐年的授权（比如每年20%，5年后授完），批准员工使用。
5.在非物质、货币化的精神激励方案中，我们建议在店铺/专柜层面和全公司成面设立相应的奖项并设计相应的仪式追踪落实。这种做法优点有二：一是可以替代物质、货币化的激励；二是对公司文化的形成有直接的促进作用。
缺陷和改进的机会
无论一个公司采取什么样的管理，引进什么样的思想，建立什么样的制度--例如企业文化，公司的一切活动最终应表现为财务数据。也就是说，凡是无法知道投入产出比的活动，不论看起来多么吸引人，对企业而言都是无意义的。而公司目前使用的标准会计体系中的成本体系存在缺陷：在将间接成本和支持成本（管理费用）分摊到单个的产品、服务和客户时难以发挥作用。这样的错误分摊会在对单个产品和客户的利润水平进行衡量时造成严重偏差。这就意味着，如果我们想对企业绩效作更精确的评估和管理，就必须从会计系统入手。这就是我们第二阶段要做的事。
第二阶段：精确绩效管理体系
建议采用作业成本法（ABC）构建这一阶段绩效管理系统的核心。采用作业成本法（ABC）的公司可以把间接成本和管理费用精确分摊到使用这些资源的单个产品、服务和客户。作业成本法也可以将成本不按部门和责任中心计算，而是按照具体活动和流程计算。
这意味着公司可以计算出任何一个员工、一个部门的精确成本，依据这些成本数据，配合公司期望的投资回报率，设计出的薪酬系统当然就可以精确的衡量每个员工、每个部门的财务贡献。物质激励问题也随之迎刃而解。
在这个阶段，我们就可以对每个职位做出精确的职位描述，并子上而下制定出公司、部门和个人的可测量的、有意义的关键指标（KPI）。所谓“可测量的、有意义的关键指标”是指能确保每个关键指标完成后，公司的总体财务目标也随之达成。
部分KPI可使用竞争对手标杆管理系统，建立全国及甚至世界级的标杆，例如每平方米的销售额，每平方米的营运成本、每个单品的回报率、每一元工资的销售额等指标，依此建立起一个持续进步、竞争性的绩效和激励系统。
缺陷和改进的机会
虽然精确，但这样的业绩衡量体系仅仅关注财务方面的指标，而没有衡量那些驱动未来财务业绩的非财务指标。20世纪80年代中期，企业界大量引进管理新方法，如：全面质量管理、JIT生产方式、员工授权和弹性生产等。原有的财务体系对企业在采用这些管理新方法之后所带来的能力提高无法量化衡量。虽然作业成本法可以记录活动和产品的成本，但不能测量它们所创造的价值。如果说前两个阶段都是满足于测量、管理已经发生的活动，则第三阶段就是试图测量和管理公司的未来。
第三阶段：平衡记分卡优秀全面绩效系统
平衡计分卡（BSC）提供了一个全面的衡量框架，一个能够将公司实力、为客户创造的价值和由此带来的未来财务业绩建立联系的框架。至此，我们已经不能把平衡记分卡（BSC）称之为一个绩效管理系统，它是一个对策略进行评估、管理和执行的系统。
平衡计分卡是一套能使高层管理人员快速而全面地考察企业业绩的指标体系。它包含了
财务指标，同时，它通过一些驱动财务业绩的因素，如客户满意度、内部流程以及组织的创新与学习能力等运营指标，对财务指标进行了补充。平衡计分卡让管理者从以下4个重要视角来审视企业：
客户视角（客户如何看待我们）客户关心的问题可以分为4类：时间、质量、性能和服务、成本。要让平衡计分卡发挥作用，企业应该在上述几方面确立目标，并将目标转换成具体的衡量指标。
内部视角（我们必须在何处追求卓越〉 管理者需要把注意力放在那些能够确保满足客户需要的关键的内部经营活动上。因此，平衡计分卡的内部衡量指标应当来自对客户满意度影响最大的业务流程。
创新和学习视角（我们能否提高并创造价值）公司创新、提高和学习的能力直接关系到企业的价值。因为只有通过推出新产品，为客户创造更多价值，并不断提高经营效率，企业才能进人新的市场，增加收人和利润，才能发展壮大，从而增加股东价值。
财务视角（我们如何满足股东）财务评价指标显示了公司的战略及其实施是否促进了利润的增加。完善的财务控制系统能够促进而不是阻碍组织的全面质量管理水平的提高。典型的财务指标涉及赢利能力、增长率和股东价值。
平衡计分卡是以战略和远景而不是控制为核心，它把财务、客户、内部流程、创新与学习这四个方面结合在一起，使管理者明确其中的相互关系，帮助他们超越职能分工的传统观念，从而更好地做出决策和解决问题。如今平衡计分卡正被成千上万的企业用于加强自己的策略执行能力。它也在2003年1月被哈佛商学院评选为过去80年里最具影响力的十大管理思想之一。
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第五篇：商业管理公司运作思路
商业管理公司的工作要点和运作思路
一、商业管理有限公司的筹建工作计划与要点
1、确立商业管理有限公司的管理架构及部门职能设置（以下简称商业公司）在当地注册“商业运营管理有限公司”（暂定，以下简称商业经营公司），同地区的项目，按地区委托当地注册的商业运营管理有限公司统一运作。
要求：独立法人的项目开发商与业主签定销售合同后，同时，业主（已销售部分）或置业公司（自有保留部分）委托商业运营管理有限公司签定策划、销售、招商运营管理合同，这点对销售后的商铺的统一运营管理，经营稳定、实现商铺增值，同时降低运营风险非常重要。
2、商业管理有限公司成立后，依据组织构架按项目的进度、工作量大小分批对外招聘或由调配相结合方式配置各部门人员。
A、经营管理团队——负责招商总监、项目招商经理、企划经理等需第一批到位。
B、按置业公司的工作计划及项目进度，分工开展相关的商业运作工作：项目市调、商业规划定位、销售宣传、招商洽谈等。
C、当然在没项目或项目前期可根据实际运做情况，尽量精简人员，主要工作重点为策划、招商。或将招商策划外包
3、建立、健全公司的管理制度、业务拓展流程、运营工作规范：
A、制定商业公司的行政人事制度、的财务、出差制度。
C、商业公司建章建制的工作重点是：参照同业规范、组织制定商业运营、业务拓展及商场管理流程、规范如：项目市调、商业规划、销售宣传、招商洽谈等流程及商业运营基础制度要点。
4、确定商业公司的前期开办费及月固定费用预算
A、前期开办费，主要用于公司注册、场所租赁、办公设备、桌椅的购买，如置业公司能调配，开办费直接减少：
B、人员工资及其他办公费用等固定支出：
——确立商业公司各部门的人员工资及其他办公费用等固定支出预算费用： ——如果项目商业公司的按实际的体量阶段性派驻或调配人员，减少固定人员费用支出；暂不含项目物业管理部的人事费用。
二、确立商业公司的赢利模式：
商业公司可按独立核算及外包的模式运作，每个项目也可独立预算费用。各项目前期的招商、策划费用（行政办公杂费、人事费用）按预算由置业公司先垫付，后期从以下几块收入中列支。
A、商铺销售奖金：
——行业通行标准及分配比例：商铺总抽2.0˜3.0%，依据不同地域、地段、开发档期、周期的楼盘会不一样，沿街独立店铺、产权式店铺的抽成也不一样，可以调整。
——建议参照行情，依据商铺的个案的具体销售趋势而定
B、项目策划费用：
——行业通行标准及分配比例：项目的策划包括项目的销售宣传和商业招商运营策划，按项目计总额30-100万元不等，目前行业的广告费投入楼盘总收的1˜1.5%
——建议：将楼盘销售广告策划创意和总设计部分工作外包给专业广告公司，企划部配合；商业经营的招商广告策划、运营管理广告宣传策划的工作，由企划部自己完成。
C、项目招商奖金：
——行业通行标准及分配比例：宝龙、冠亚广场向业主收取一个月租金标准金额。国内的行情是1-3个月租金的标准金额做为项目的招商佣金，内部再二次分配给招商人员的佣金标准（纯奖金部分）为按铺位大小50-100平米的200-300元，100平米以上800-1000元，200平米以上大面积的次主力店、主力店的招商佣金另计。
——建议：参照行情，依据单个商业楼盘的商场项目体量及招商难度大小需投入的策划及招商的人事费用、广告费用等物力资源投入的具体情况而定。
——比如：假定某项目的招商奖金由置业公司审批确定为一个月租金做为项目总抽成招商奖金。商业管理有限公司留成80˜85%（因为需要承担项目的固定人事费用），项目招商奖金15˜20%部分作为项目招商团队的招商佣金，再按动线规划、铺位分割、业态业种的占比进行二次分配；招商团队组成为招商组（招商人员个人抽成和招商经理项目总抽成）、企划组、后勤配合组三部分；各组及组间的岗位具体分配比例按另定。
D、运营管理费：
——行业通行标准及分配比例：运营工作包括物业管理部分（安保、工程维护、保洁等）、现场营运管理部分（现场管理、客服、美陈营业推广等）等商业运营管理费：物业管理费按行业标准每平方米收取2-6元/月，需政府物价主管部门审批，现场营运管理费部分按行业标准每平方米20-50元/月不等，具体数额依据项目需投入的管理资源的多寡而定。
——建议：参照行情，依据单个项目商场物业及运营管理运作需投入的人事费用、基础营业条件的物力资源投入等具体情况而定。
E、其他收入：因进行统一的经营管理，成熟的商业地产项目，商业公司还可开发其他收费项目，如：收取场地活动费、店头广告费等营业外收入；同时商铺的物业费的收入也是一部分收入的组成。
以上各收益项目的公司内部再分配比例，因为要依据不同的项目、及人力物力资源的投入，同时涉及的关系也多，而且国内也没有固定的摸式可借鉴，个人建议个案另议。
三、商业地产商业公司的经营发展规划及运作思路
1、商业地产经营管理业务的市场前景及行业可行性分析：
随着国内商业地产项目融资渠道进一步拓宽，融资方式多样化、证券化、基金信托化，使商业地产的项目开发、经营有强劲和持续资金做保障，因此，作为涉及面最广的、利润比最高的地产项目——商业地产，将逐渐从未来的房地产开发市场的重要组成部分，可以说，未来的房地产开发是商业地产的时代，因此商业地产的前期策划、招商代理、后期的运营管理也责无旁贷的进入了一个全面的“商业时代”，也为置业公司商业公司对外拓展业务成为可能。
2、整合旗下商业资源、培养专业团队
培养和招募具有复合知识结构的商业经营专业人才为公司旗下商业地产开展进行选址、功能及市场定位建议、执行招商和日常管理等工作，将可提高项目的成功率，从而确保商业地产的持续增值，帮助开发商追求股东权益最大化的目的。
同时也借助商业经营管理公司的平台整合商业地产产业链的商户资源和培养专业管理团队，为商业地产经营管理的异地拓展创造必要的条件，使商业地产项目的连锁化、精细化经营成为可能。
总之：商业经营管理公司凭借置业公司实现以下目标：
一、借助商业经营管理公司的平台，通过确立清晰的组织架构，辅之长效的激励机制，逐步落实项目经理负责制。可实现打造一个组织有序、运作顺畅、具有专业素养和良好职业操守的经营团队的人力资源战略目标；是企业重要的无形资产。
三、具有核心经营力的专业的商业地产经营团队，使商业地产商业公司成为国内、行内真正掌握现代商业地产核心经营运作方向的专业公司；也是置业公司不断复制成功的商业地产开发、经营模式的助力器。
附
一、商业地产项目的定位原则、经营要点及招商运营策略：
1、能不断地明确和丰富商业项目的经营核心方向：
购买者以营利为目的，利用投资、经营等手段，通过地产的形式来实现；在商业运作和地产投资互为实现前提中，达到能给投资人赚钱目的，而商业公司是通过有组织地、科学地依据不同地段、定位的商业地产-----包括策划、招商和日常营运管理；从而为生产者（或中间商）和消费者提供适合其运作和业务拓展的交易场所，并为地产开发企业获取未来不确定的最大收益。
2、明确商业地产的经营模式，确定租赁经营采用放水养鱼的原则。
商业地产的经营模式可采用整体出租模式、分层或分片出租模式、分散出租模式或其结合；租赁经营原则采用放水养鱼的原则。也可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。如果前期就向入租商户收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵；而后期根据运营状态，适当稳步地调整租金；与商户才能一同成长
3、把握商业地产“统一”运营的关键点：
统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管四个方面等统一运营对商业地产增值的促进作用。统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。
4、重视专业的市场调研，细致的前期规划：
依据专业的市场调研，通过“统一招商管理”与所有合作商户开始建立并保持一种既对立又融洽和谐统一的关系，这种关系是大型商业项目长期成功的保证。所以，统一招商管理的成败是购物中心统一运营成功与否的一个关键。
5、统一运营以避免商业经营从“商业管理”蜕变成“物业管理”：
商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个统一的经营主题和信息平台之上。统一运营的管理模式特别适用于国内厂商关系，以避免商业经营从“商业管理”蜕变成“物业管理”，导致商业地产的贬值。
6、“抓大放小，先主后次”：
商业地产的运营毕竟是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。
7、租赁、联营、自营相结合，提高整体租金收入水平，加强经营控制力度：
在条件容许的情况下，大型商业项目核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于大型项目的长期经营；其次，可增强其他商户与之合作的信心，第三，可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。
这种选择原则不但是零售精细化管理的要求，也符合大型商业项目长期经营性的特点，更能帮助发展商创出大型商业项目的品牌来。对于餐饮、娱乐经营来说，这个原则也基本适用。出现比较成功的，多次获得欧美财经杂志“亚洲最佳管理奖”经典案例。
8、在此我们列出一个一般意义上的商业项目招商目标分布列表，供参考：
零售设施：核心主力店：百货、综合超市等；
辅助主力店：时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店；
配套辅助店：不同地区商品特色店；
文化娱乐设施：核心主力店：动感影院、科技展览等；
辅助主力店：儿童乐园等；
配套辅助店：艺术摄影、旅行社、网吧等；
餐饮设施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧等；
辅助主力店：快餐类、风味小吃类等；
配套服务设施：宾馆、写字楼、银行、邮局、停车场等。
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