贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司（5篇范例）

第一篇：贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司 【评估报告】

土地估价报告

项目名称：位于龙里县谷脚镇岩后村大凹工业用地补交土地使用权出 让金价格评估（黔南州龙里县）

受托估价单位：贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司

估价报告编号：筑洪城百佳[2010]龙估字第014号

提交估价报告日期：二Ο一Ο年七月十六日

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贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司 【评估报告】

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

位于龙里县谷脚镇岩后村大凹工业用地补交土地使用权出让金价格评估（黔南州龙里县）

二、委托估价方

龙里县国土资源局

三、估价目的

龙里县国土资源局因办理补交土地使用权出让金手续的需要，特委托我公

司对位于龙里县谷脚镇岩后村大凹的工业用地土地使用权进行合理、公正之价 值评估，为委估地块的土地使用权价格提供价值参考依据。

四、估价基准日

二О一О年七月十二日

五、估价日期

二О一О年七月十二日至七月十六日

六、地价定义

待估宗地位于龙里县谷脚镇岩后村，根据土地估价技术规程和委托评估项

目的要求，本次评估价格是指在二О一О年七月十二日，宗地开发程度设定红 线外达到“四通”（即通路、通电、通上水、通讯），宗地红线内场地平整，使用年限50年工业用地土地使用权价格。

七、估价结果

龙里县国土资源局委托评估的位于谷脚镇岩后村大凹的工业用地，评估土 地总面积41200平方米，在地价定义条件下，即评估土地开发程度设定为宗地 红线外“四通”（即通路、通电、通上水、通讯）及宗地红线内“场地平整” 条件下，土地使用年限为50年土地使用权于估价基准日二О一О年七月十二日 的土地使用权价格为：

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评估面积 41200㎡

评估地价￥125.74元/㎡大写金额每平方米人民币壹佰贰拾伍元柒角肆分 评估总价人民币

5180488元大写金额人民币伍佰壹拾捌万零肆佰捌拾捌元整

八、土地估价师签字

估价师《土地估价师资格证书》编

号。

估价师《土地估价师资格证书》编

号。

九、土地估价机构

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司 估价机构负责人签字：

二О一О年七月十六日

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贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司

【评估报告】

土地估价结果一览表 估价机构：贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司 价报告编号：筑洪城百佳（2010）龙估字 第

014号

估价期日：2010 年

7月

12日 估

土地使用者宗地编号 宗地 位置 实际 用途 设定 用途

设定开发程度土地使用年期面积(M2)单位地(元/M2)总地(元)

龙里县国土资源 局

龙里县谷脚镇岩后村大 凹

工业工业四 通

41200 125.74 5180488 合

计

/ / / / / / 41200

一、上述土地估价结果的限制条 件

1、土地权利限制：委估宗地未设置他项权 利

2、基础设施条件：评估土地开发程度设定为宗地红线外“四通”（即通路、通电、通上水、通讯）及宗地红线内“场地平整”。

3、规划限制条件：

无

4、影响土地价格的其他限定条件：无

二、其他需要说明的事项 ：

1、估价对象土地面积及权利状况以委托方提供的土地使用面积为准。

2、本评估报告仅作为补交土地出让金时土地使用权价格的参考。

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第二部分估价对象界定

一、委托估价方

龙里县国土资源局

二、估价对象

委估地块评估地块位于龙里县谷脚镇岩后村大凹，用途为工业用地。

三、估价对象概况

1、土地登记状况

龙里县国土资源局委托评估的一宗土地，位于龙里县谷脚镇岩后村大凹，批准用途为工业用地，总面积41200平方米，土地权属界线清楚。

2、土地权利状况

评估对象地块土地所有权属于国家，龙里县国土资源局拟收缴委估地块的

土地使用权出让金，规定用途为工业用地。根据委托方提供资料，在估价期日

未设置他项权利。

3、土地利用状况

根据估价工作人员现场踏勘及所收集的资料，评估对象地块上目前为已开

发完成的熟地，地上有多栋建筑物。

二、地价影响因素分析

（一）一般因素

龙里县谷脚镇位于贵州省中部，南与贵阳市毗邻，东与龙山镇接壤。镇所 在地距贵阳市中心仅17公里，距县城16公里，距龙洞堡国际机场4公里，321 国道、贵新高等级公路、湘黔、黔桂铁路从境内穿过，具有交通便捷又紧邻贵 阳的区位优势。

谷脚镇属于亚热带季风湿润气候，最高海拨1760米，一般在1280—1500 米之间。春暖风和，夏无酷暑，秋高气爽，冬无严寒，平均气温

13.9℃，年无

霜期280天，年降雨量1088mm，年均日照在1060—1265小时。

全镇辖11个行政村，1个居委会，109个村民组，共

1.65万人。土地总面积

144平方公里，镇境内水资源丰富，现建成日供水

6000吨的水厂两座，投资

300 多万元的花马冲水库引水工程正在建设之中。全镇区域内蕴藏着丰富的煤、硅

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砂、硫铁等矿产资源及丰富的荒山荒坡资源。谷脚镇属喀斯特地貌山区，可为 企业建厂节省投资。

充分利用区位优势，建成贵阳后花园是谷脚发展的努力方向。1992年以来，共投入2300万元狠抓硬件设施建设，建成

35万千伏、22万伏变电站、11万伏变

电站、110千伏变电站，开通了程控电话和移动电话，建成服务企业的神奇小 学，在以企业为重点的千家卡地铺成主道路

3公里的柏油路，谷脚

6平方公里工

业园区主道路已全部拉通，全镇

11个村均通公路、通电、闭路电视。在国家计 委、省州县的大力支持下，投资

300多万元修建800米长的富源路和富源农贸市

场正在进行之中。为加大招商引资的容纳力，配备了以下软件资料：谷脚镇镇 域规划、镇区总体规划、千家卡药城总体规划、土地利用总体规划、水资源利 用总体规划、千家卡药城修建性详规、规划区1:500地形图、镇域1:10000地形 图。还建立了社会治安安全网络，形成镇、村、组三级治安体系，全有镇治安 巡逻员50余名，在千家卡地区设立110报警点。谷脚镇先后引进贵州神奇制药 厂、富华制药厂、大成制药厂、海日生物制品厂、王胎制药厂等

20多家客商，并以千家卡为中心初步形成了一定规模的制药生产基地。2002年7月16日，州 县提出共建谷脚工业园区后，党委政府紧紧抓住这契机，到

2003年月止，共引

进各类企业9家，实现协议资金

3.5亿，实际到位资金

6000万元。谷脚镇还围绕

“药城”，积极帮助农民挂靠企业建基地，调整农业产业结构，促进农民增收 致富谷脚镇今后农业发展的方向。

龙里千家卡工业聚集区以贵州龙里工业园区（原农业部批准成立的全国乡 镇企业科技园区）为中心，辐射带动

6.70平方公里，东起牛温堆大坡、马路岩，南到321国道3公里处，西抵贵阳界，北抵醒狮镇界。园区交通网络畅通发达，地理位置优越，基础设施日趋完善。园区先后引进神奇药业、富华药业、长通 电力、牛老大食品、福贵木业、大成药业等知名企业四十多家，累计引进国内 外资金18.1亿元。已初步形成集医药产业、食品加工、电力设备为一体的工业 园区。园区供水、供电管网设施及道路主干线已全部建成。现有日供水量

10000 吨和5000吨水厂各一座；现在黑山110KV、观音220KVA、县城110KVA、千 家卡35KVA四座变电站为园区企业提供电力保证；已新建和改造完成15.3公里

贵阳洪城百佳房地产资产评估有限公司 【评估报告】 的园区环形公路、龙铜路、水农路主干道及多条次干道。目前，园区污水处理

系统、供水系统及公共服务系统正在建设中。

（二）区域因素

1、区域位置

委估地块位于龙里县谷脚镇岩后村大凹，谷脚镇距贵阳市仅

17公里，距龙

洞堡国际机场仅4公里，210国道横贯全境，加之贵新高等级公路的开通，对外 交通已很便利，镇内基础设施较为齐全，并有移动电话和程控电话。

待估宗地距医院约10公里，距农贸市场约4公里，距交通车站距离约2公里。周围为工业区，区域条件一般。

2、交通状况

评估地块临谷脚至洗马公路，道路宽约

10米，为沥青路面，外接道路有

210 国道和县道，交通条件一般。

3、基础设施

评估地块为工业用地，经过开发与整理，水、电、通讯等基础设施宗地外 配套，供电：由龙里县谷脚变电站供电，保证率达

95%以上；供水：由龙里县

供水公司供水，保证率

95%以上；宗地自然环境稍差，为山坡地，周围为农用 地、山坡地和一宗工业用地，地势起伏，有一定坡度。

4、规划限制

规划批准用途为工业用地。

5、区域基准地价水平

根据2007年《龙里县城镇基准地价更新技术报告》，委估地块所处地段为 龙里千家卡工业聚集区土地定级范围内，根据龙里千家卡工业聚集区基准地价 体系，委估地块属龙里千家卡工业聚集区二级工业用地，工业用地基准地价为

100元/平方米。

（三）个别因素

1、宗地用途：批准用途为工业用地。

2、土地形状：不规则。

3、宗地面积：评估总面积为41200平方米。

4、地质条件：无不良地质构造，宗地内土层较薄，地质条件尚可。

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5、地形条件：宗地内已完成场地平整，地块有一定坡度。

6、宗地位置：龙里县谷脚镇岩后村大凹。

7、土地开发程度：地块为已完成开发的工业用地，宗地上有多栋建筑物。

8、容积率：批准容积率小于1

第三部分土地估价结果及其使用

一、估价依据

（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》及其有关的法律法规。

（二）国家土地管理局发布的《城镇土地估价规程》。

（三）2007年《龙里县城镇基准地价更新技术报告》。

（四）贵州省人民政府、龙里县人民政府颁布的有关政策、规定实施办

法、条例、通知等法规文件。

（五）委托方提供的有关评估对象地块的委托书及相关资料。

（六）收集和现场踏勘的相关资料。

二、土地估价

（一）估价原则

此次评估主要遵循下列估价原则：

1、合法使用原则：评估地块为工业用地，所有利用应在批准范围内维持

不变。因此按照工业用途评估地价。

2、估价时点原则：由于地产市场是不断变化的，因此在不同的时点上，同一宗地往往有不同的价格水平。因此评估时必须确定估价基准日。

3、替代原则：根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或商品提供 服务的效用相同或大致相同时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性 的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决 定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用 价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使

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用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞赛，使价格相互牵制而趋于一 致。

4、需求与供给原则：在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供 求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一 般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到 所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。

5、变动原则：一般商品的价格，是伴随着商品成交价格的因素相互作用 的结果，此价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互 作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必需分析该土地的 效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变支的一般因素、区域 因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各个因素之间的因 果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。

6、协调原则：土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环

境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发 挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真 分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量 和价格。

7、多种方法相结合的原则：随着我国土地估价业的发展，日前比较实用 的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数 修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此 进行地价评估时，就要根据宗地的实际情况，充分考虑用的类型及所掌握的资 料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结构更为客观，更接近于准 确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确 定出合理的价格。

总之，在估价综合应用上述原则，根据国家现行的土地资产管理法律法规，坚持依法、客观、公正和科学评估的原则，按照国家认可的资产评估方法进行 评估。

二、估价方法与估价过程

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估价方法的选择按照《城镇土地估价规程》中规定的土地估价的方法，根

据委估地块土地利用特点和土地评估的规定，宗地地价评估一般采用两种或两 种以上不同评估方法。由于评估地块位于谷脚镇工业园区，根据实际情况，可 采用龙里千家卡工业聚集区2008年公布实施的基准地价；在充分收集估价所需 资料的基础上，经过综合分析，决定采用基准地价修正法和成本逼近法评估土 地价格。

（一）基准地价系数修正法

委托评估对象位于龙里县谷脚镇岩后村，根据龙里千家卡工业聚集区基准 地价执行情况，结合评估对象所属的区域因素和个别因素，以《龙里县千家卡 工业聚集区土地定级及基准地价测算》为依据进行地价测算。计算公式为：

基准地价系数修正法评估的宗地地价＝基准地价×K1×K2×K3×（1+Σ K）

式中：K1—期日修正系数

K2 —土地使用年期修正系数

K3—容积率修正系数

ΣK—影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 评估结果：103.50元/平方米

（二）成本法

根据成本法原理，本例计算基本公式为

地价=（土地取得费+开发整理费+利息利润+土地增值收益）×年期修正

×区域及个别因素修正 评估结果：140.57元/平方米

三、地价的确定

（1）、地价方法的确定

该宗地用基准地价系数修正法测算的结果为103.50元/平方米，用成本逼近法进行测算的结果为140.57元/平方米，两种方法从不同侧面反映了待估宗地的 地价水平，所得出的结果相差约 26.37%，产生差异的主要原因是从 2010年1月1 日起实行了新的征地标准，采用加权平均法确定最终土地单价，按基准地价系 数修正法：成本法=40：60，则

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最终土地评估单价=125.74元/平方米 评估总价=125.74×41200=5180488元。

（2）、估价结果的确定

龙里县国土资源局委托评估的位于谷脚镇岩后村的工业用地，评估土地总 面积41200平方米，在地价定义条件下，即评估设定土地开发程度为宗地红线 外“四通”（即通路、通电、通上水、通讯）及宗地红线内“场地平整”条

件下，土地使用年限为50年土地使用权于估价评估日二О一О年七月十二日的 土地使用权价格为：

评估面积 41200㎡

评估地价￥125.74元/㎡大写金额每平方米人民币壹佰贰拾伍元柒角肆分 评估总价人民币

5180488元大写金额人民币伍佰壹拾捌万零肆佰捌拾捌元整

三、需要特殊说明的事项

（一）本报告评估的土地开发条件是指在评估基准日时土地开发的现状条 件和规划利用指标，不考虑以后用途改变产生的增值。

（二）本报告中的土地使用权价格是指自评估基准日起工业用地50年的土 地使用权价格。

（三）本次评估结果的有效性，以下列条件为前提：

1、目前的土地利用方式保持不变；

2、土地使用者未享受特殊的土地利用政策；

3、自评估期日起壹年内有效；

4、本报告仅供委托方办理土地出让金手续时使用，其内容对第三方不负任

何责任，未经估价方同意，不得公开、复制。

5、本报告所依据的评估对象地块的有关资料均由委托方提供，评估结果在

委托方提供资料的真实、有效前提下生效。

（四）其它需要特殊说明的问题

1、估价对象土地面积及权利状况以委托方提供的土地使用面积为准。

2、本评估报告仅作为补交土地出让金时土地使用权价格的参考。

3、本报告供土地管理部门备案和评估机构存档时使用。

4、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术 标准，结合待估宗地具体情况，确定估价原则，方法及参数。

第二篇：贵阳资产评估报告

贵阳资产评估报告

【文章导读】资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。下面是小编为您整理的贵阳资产评估报告，供您参考和借鉴。

一、绪言

贵阳威峰评估事务所接受贵阳市万柏林区财专的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对财专校园内的小树林进行了鉴定评估。本机构鉴定评估人员按照必要的程序，对委托鉴定评估园林进行了实地查勘与市场调查，并对其在2011年10月31日所表现的市场价值作出了公允反映。现将车辆评估情况及鉴定评估结果报告如下：

二、受托方与园林所有方简介

（一）受托方：贵阳xxxxxxx有限责任公司

受托方联系人 张经理

联系电话：XXXXXXXXXX

（二）园林所有方：山西省财政税务专科学校

三、评估目的根据委托方的要求，本项目评估目的：所有权转让

四、评估对象

财专南校区东南角小树林，包括所有乔木和灌木。受西风环流的控制及较高的太阳辐射的影响，气候干燥，降雨偏少，昼夜温差大，冬季干冷漫长，夏季湿热多雨，春季升温急剧，秋季降温迅速，春秋两季短暂多风，干湿季节分明，表现出较强的大陆性气候特点。年日照总时数为2360小时～2796小时。年平均降水量为420毫米～457毫米。

五、鉴定评估基准日

鉴定评估基准日20XX年10月31日。

六、评估原则

严格遵循“客观性、独立性、公正性、科学性”原则。

七、评估依据

（一）行为依据

旧机动车评估委托书第2号。

（二）法律、法规依据

1.《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；

2．原国家国有资产管理局《关于印发〈国有资产评估管理办法施行细则〉的通知》（国资办发[1992]36号）；

3．原国家国有资产管理局《关于转发〈资产评估操作规范意见（试行）〉的通知》（国资办发[1996]23号）；

4.林业部颁布的《森林资源资产评估技术：觇范(试行)》；

5.林业主管部门的资产评估立项批文；

6.待评估森林资源资产的山林权属证、图、基本图、小班调查记录等森林资源资料；

7.评估中收集到的森林采伐、木材销售、造林营林以及抚育管护等有关的经济技术指标；

8．其他相关的法律、法规等。

（三）评定及取价依据

价目表;市场上现有的园林价目表

其 他 资 料：市场取价资料包括银行利率，通货膨胀系数，取价系数等；根据实际情况所取得的`各种林木的参数。

八、评估方法

依据《森林资源资产评估技术规范(试行)》的有关要求，结合拟转让林木资产属于成熟林的实际情况，采用市场法对评估对象进行评估。

九、评估过程

(一)接受委托，拟定评估方案

2011年10月25日星期二，与委托方签定了评估业务约定书，明确了评估目的、评估对象及范围和评估基准日。针对本项目的特点，为了保证质量、统一评估方法和参数，在听取了各方面的意见，并结合委估资产的特点，制定了评估方案。

(二)清查核实

清查时间为2011年10月31日-11月1日。在委托方对评估对象先关资料如实申报并进行全面自查的基础上，评估人员对其重点核实。

(五)评定估算

评定估算时间为2011年11月2日。评估人员在现场依据本项目特点制定的操作方案，结合委托方林木的具体情况，明确相关参数和价格标准，开始评定估算工作。

(六)提交报告

在经过上诉一系列工作后，全面汇总评估结果、进行评估结论分析、修改和完善评估说明与评估报告书。在报告提交委托方前，由公司负责人对报告进行了最终复核。11月5日将报告提交委托方。

十、评估假设

本报告系在以下评估假设条件下制作完成的：假设国家对该行业的政策环境保持不变；

十一、评估结论

林木评估价格元：43580元，金额大写： 十二、特别事项说明（略）十三、评估报告法律效力

（一）本项评估结论有效期为90天，自评估基准日至2012年1月

31日止；

（二）当评估目的在有效期内实现时，本评估结果可以作为作价参考依据。

超过90天，需重新评估。另外在评估有效期内若被评估车辆的市场价格或因交通事故等原因导致车辆的价值发生变化，对车辆评估结果产生明显影响时，委托方也需重新委托评估机构重新评估；

（三）鉴定评估报告书的使用权归委托方所有，其评估结论仅供委托方为本项目评估目的使用和送交旧机动车鉴定评估主管机关审查使用，不适用于其他目的；

因使用本报告书不当而产生的任何后果与签署本报告书的鉴定估价师无关；未经委托方许可，本鉴定评估机构承诺不将本报告书的内容向他人提供或公开。

备注：本报告书和作业表一式二份，评估机构一份，委托方一份

第三篇：资产评估-房地产案例专题

估价的假设和限制条件

1丶本次估价是以估价对象能够按现规划的法定可过持续使用为假设前提。

2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及国有划拨土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。

3、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房置所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，针对估价对象不存在工程款项拖欠纠纷为假设前提。

4、本次估价是以北京××饭店有限公司未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。估价对象部分房地产设定了租约，本次估价是以委托人在本次抵押前，将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效为假设前提。

5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

6、设该划拨国有土地使用权随之抵押

7、设委托人通过向政府补缴地价款可以继续获得现规划用途的出让国有土地使用权为假设条件。

8、设定估价对象为法律允许在市场上可转让和可进行抵押登记的房地产为限制条件。

9、估价结果为估价对象在2002年12月1日的公开市场价值，即在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：

（l）交易双方是自愿地进行交易的；

（2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；（4）交易双方掌握必要的市场信｀包，（5）交易双方有较充裕的时进行交易。（6）不存在特殊买者的附加出价。

l 0、估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府补缴土地使用权出让地价。本报告中，估价对象房地产价值不包括估价对象应向政府补缴的土地使用权出让地价的优先受偿款额价值。

11、委托人只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其它用途。

12、本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定；

13、本估价报告所侬据的委托人提供的有关资料，包括法律文件，如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及估价对象《分布位置及面积资料》等复印件，由委托人对其真实性负责。

14、估价人员未对估价对象的土地使用面积和建筑面积进行测量，以权属证书标明的面积为准。

l

5、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测贵任。

16、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。

l

7、如果使用本估价结果的时间超过了报告使用有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。

估价对象

估价对象为北京××饭店有限公司（以下简称委托人）所提供的位于北京市××区××大街10号房地产。建筑面积49977.62平方米（构建时6100元/建筑平米），划拨国有土地使用权面积8048.23平方米。

1、区位状况

区位状况包括估价对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。

（1）坐落：估价对象坐落在北京市××区××大街10号；位于繁华的王府井市级商业区；西临××大街，南临×树胡同，北临×××大街，东临××总公司、××医院；南距××街约×公里，距×火车站约×公里，距首都机场约×公里。两名临街。

（2）交通：估价对象东侧是纵贯北京南北的××街，西侧是北京繁华的××大街；估价对象所在××大街及其附近有多条公共电汽车通往市区各处，月围有A路、C路、F路、G路电车及E快车、R路、S路等多条公交线路，交通十分便捷。

（3）环境：估价对象所在地是北京市区的商业、全融繁荣地带，是北宗市市级商业中心之一，国内外游客很多；依伴天安门广场的政治中心；经过改造的×××大街景观十分优美。

（4）配套设施：该地区聚集了北京××楼、××广场、××，××大厦及众多知·名老字号商店等一批大型商业设施；也是北京各大宾馆、饭店及公共活动场所较为集中的地区，有五星级饭店7个，占北京的三分之一，附近有××饭店、×κ饭店、××饭店、××大酒店、××假日饭店、××大厦等多家宾馆、饭店；还有××馆、北京××、××剧场、×y医院等大型公共场所；月边各类商服会共配套设施齐全，市政基础设施完善。

2、权益状况

北京××饭店有限公司由原北京××公司、××发展有限公司、××投资有限公司及××发展公司共同组建的。

（l）土地权益

根据委托人提供的资料，委托人拥有的包含估价对象土地在内的《国有土地使用证》（参见附件三：《国有土地使用证》∶

证号：【京市东国用（200×划）字第××号】； 土地用途：旅游业； 土地使用权类型：划拨： 共有权人：无； 图号：I-1-2-××

使用权面积：8048.23平方米； 土地使用年限：无； 他项权利记录： 无。（2）房屋权益

委托人还拥有估价对象建筑物部分的《房屋所有权证》（参见附件四：《房屋所有权证》： 证号：【京房权证市东×字第××号】）；

总建筑面积：49977.41U平方米；

共有权人：无； 用途：旅游；

建筑结构：钢筋混凝土框架剪力墙； 楼层：地上9层，地下2层。他项权利记录：无。（3）权益确定

根据上述权证，估价人员认为在估价时点，委托人合法拥有估价对象的房屋所有权及划拨国有土地使用权。

委托人具有《房屋所有权证》和相应划拨土地的《国有土地使用证》，证中用途栏为旅游业，与实际用途一致。

估价对象无共有权人，没有权属争议，也无设定他项权利，只有短期租约，可以确定估价对象是合法使用的可以转让的可抵押的房地产。

但在评估价值中，不包含“当于应缴纳的土地使用权出让金”的价值。

3、实物状况

实物状况包括土地、建筑物等土地定着物实体的建筑指标、装修设备、功能分区、经营状况、使用维护等。

（l）饭店概况

××饭店于1988年1月开工建设，于1991年8月竣工。地上9层、地下2层，高度32.8米，由地上9层、地下2层的建筑物组成。主建筑为混凝土框架剪力墙结构、轻质砌体围护外墙，外立面贴白色面砖，外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖。三层中厅有约2500平方米，净空高21米的室内广场。1998年～2000年饭店进行了全面的、不同程度的室内高档装修改造，2000年9月升为五星级饭店。该饭店在北京各大饭店综合指数排名中名列前10名内。

（2）建筑技术指标

依据委托人提供的含有估价对象的《国有土地使用权》、《房屋所有权证》及建筑施工平面图：

（3）功能分区及配备

估价对象为五星级涉外酒店式物业，按使用功能划分为客房、餐饮娱乐用房、康乐中心及其他附属配套用房。

估价对象建筑物中客房部分有×国著名设计师××设计的单、双人标准客房、豪华单、双人客房、行政套房、外交套房、××套房和总统套房共396间（套）。房间配中央空调、安全消防系统、IDD直播电话、迷你网吧、冰箱、音响、私人保险柜、卫星及闭路电视、高速网络DDN专线等设施；商务客房提供无限网络工作站、传真、VOD，点播系统等商务保障。

餐饮用房包括装修风格各异，风味不同的，可供1200个同时就餐的6个各式·中西餐厅及宴会厅等；娱乐设施有康乐中心，包括室内游泳池、网球场、健身房、KTV、桑拿浴室、棋牌室、斯诺克台球；服务设施商品部等；6个可容纳9～70人的各种会议厅；一个可随意组合、容纳100～400人的多功能厅；快捷便利的通讯；五星级高标准的服务。估价对象的其他附属配套用房包括设备间、锅炉房、交配电室、洗衣室、消防监测中控室等。

经估价人员现场查勘，估价对象的功能分区如下。

（4）装修设备

估价对象建筑物内外，均按照五星级饭店要求，按其使用性质、不同的使用功能进行了较高档次的内外装修。外观摹仿古代建筑，四角塔楼，中式琉璃瓦楼盖；外立面贴白色面砖；3层中央有露天中庭花园。室内中厅有约2500平方米，净空高21米的室内广场；

配备了相关设施设备，如烟感报警系统、自动消防喷淋系统、约克中央空调系统、新风系统、中央监控系统、集中供暖系统。同时酒店配有观光电梯、滚梯、客用电梯及货梯15部，方便住客上下使用。

估价对象的市政条件完善，所需上水、生活热水、雨水、污水、供电、中央空调、供气、通讯等市政条件均已具备，在时间和用量上可以满足项目需求。

（5）经营状况

该饭店的营业收入有个起伏增长的曲线，随着增长率提高，且营运成本率降低，经营逐步好转。1994年以前为4000～7000万元；1995～1997达11 000以上：1998～2000年为10000～9000万元；2001年为13100万元，根据目前经营状况，预计2002年的年营业收入比上年增长10%以上。在北京各大饭店综合指数排名中名列前10名内。

该饭店除餐饮、商品部、康乐中心、会议厅自营外，其余为出租。

2001年平均入位率为70%～80%，2002年与上年持平。目前，五至九层的客房出租率淡季、旺季平均约75%。

（6）使用维护

估价对象为五星级酒店，1998－2001年完成装修改造，目前已投入使用约l 1年，由于建筑及装修质量较高，维护及使用状况良好，各部位基本无较大磨损，属于完好房。该大厦内、外部状况良好，满足使用要求。

市场背景分析

l、北京市房地产情况

北京是世界著名的文化古都，全国政治、文化、经济、科学技术以及国际交往的中心，又由于即将举办的⒛08北京奥运，对海内外房地产投资极具吸引力。近年来北京的经济发展迅速，城市面貌变化巨大。如北京兴建了大量住宅小区及相关设施，大型商场、写字楼、旅游饭店、体育场馆等公共服务设施；有特色的CBD、金融街、中关村等新型商务中心已经形成：城八区危改有计划的持续：一大批水、电、气、热、污水处理、公路（五环、六环）、地铁、轻轨等基础设施工程交付使用（或在建）；更加重视绿化隔离带及城市绿地、公园建设：完善了城市的硬件设施，大大改善了投资环境，使城市面貌发生了根本变化。

在“十五”计划宏观政策引导下、在加入WTO和举办2008奥运等重大利好因素的刺激下，在北京经济多年保持2位数增长的良好环境下，北京房地产开发投资呈现快速发展的态势，投资规模、新开工面积、竣工面积和销售面积稳定增长，市场价格和空置基本稳定。

2002年1至10月份，全市房地产开发投资继续居主导地位，累计完成703.3亿元，比去年同期增长30.3%。

2、北京饭店用房市场分析

世界经济的萧条对涉外旅游饭店市场产生了不良影响，但人们对中国经济的长期稳定增长仍充满信心。我国政府已采取降低利率、减少存款、五·

一、十·一长假等政策刺激消费，并在短期内取得了良好效果；而且，中国加入WTO使国外投资者以更加长远的眼光看待中国市场，加入WTO后，对外贸易预计会增长，所以申奥成功和加入WTO部分抵消了全球经济萧条的不良影响。

饭店业与其相关行业有非常强的关联度。旅游活动可以直接带动和推进相关社会生产活动的不断深化和发展，具有高度的关联带动功能。世界旅游组织的资料显示，旅游业有较高的经济乘数效应，旅游业每直接收入l元，相关行业的收入就能增加4.3元；旅游业每增加一个直接从业人员，社会就能增加5个就业机会。饭店行业在整个旅游产业占据了相当核心的地位。饭店业作为旅游业的三大支柱之一，可以支持工业、改善环境、直接创汇并能创造大量的就业机会，在现代发达国家的经济体系中占有极其重要的地位，也是发展中国家积极推动和扶持的朝阳产业。

世界经济贸易的发展以及旅游行业的周期性变化直接对饭店行业的两类主要客源商务客人以及旅游者构成重要影响。此外区域性的经济发展周期的变化、季节因素等也都会对饭店业的经营产生影响。稳定增长的经济环境将促进旅游业、商业往来的繁荣，会刺激休闲娱乐消费的增加；另一方面，经济衰退时期、战争时期则会消减商务和旅游活动。从全球饭店业发展来看，我国尚处于行业的成长期。

在我国，2000年，全国10481家旅游饭店营业收入）总额为862.27亿元，上缴营业税

44.07元；全员劳动生产率7.67万元/人。全国6646家国有经济饭店，⒛00年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税23.49亿元，全员劳动生产率7.48万元/人。全国外商和港澳台投资兴建的833家饭店，2000年实现营业收入216.62亿元，上缴营业税10.80亿元，全员劳动生产率10.31万元/人。

饭店供应方面，1999年以来也发生了重大变化。1999年全国增加旅游饭店1253家，增长21.7%，客房增加12.46万间，增长l 6.3%，全国有旅游饭店7035家，88.94万间客房。到2000年末，全国共有旅游饭店10481家，比上年末增加3446家，增长49%。其中星级旅游饭店6029家，比上年增加2173家，包括：五星级饭店117家，增加40家；四星级饭店352家，增加148家；三星级饭店1899冢，增加607家：二星级饭店3061家，增加1163冢；一星级饭店600家，增加215家。尽管客房增长这么多，但客房出租率仍提高了1.7个百分点，这说明1999年以来市场整体增长大于饭店增长幅度，是一个发展的大好形势。

北京的大部分饭店是20世纪80年代和90年代建成的，具有国际先进水平的管理和服务。多家合资饭店由国际著名的饭店管理集团实施管理。

2001年底，北京有涉外饭店（公寓）7111家、客房90000余问，数量居全国各城市之首：营业收入142亿，固定资产340亿、职工人数11.85万人，均排名第一；利润总额6.l 5亿，仅次于上海；利润率排在广州上海之后。北京饭店业管理市场开发程度较高，较早与国际市场接轨，管理规范化水平较高

2001年，北京有五星级饭店2 1家、四星级饭店35家、三星级饭店123家、二星级饭店149家、一星级饭店35家、其他58家。四星级和五星级饭店客房总数26561间。三星级饭店集中在王府井地区、东三环地区、少量在西部等其他地区。到2008年，预测北京的星级饭店总数将达到800家、客房13万问，届时市场竞争也会相当激烈。

从北京的情况看，五星级饭店的客户群不同于三星级饭店以下的客户群，相对比较稳定。由于北京五星级饭店仅占星级饭店的5.8%，近两年呈盈利状态，且近年内数量不会有大幅增长，所以五星级饭店的市场经营状况看好。

按照世界饭店业中最常用的分类方法，估价对象××饭店属于城市中心饭店（Urban hotels），从功能上看它具有商务功能、度假功能、会议功能；从区位上看，具有一定的不可替代性。

3、周边市场分析

估价对象位于××地区，该地区现已成为北京较成熟的商务、旅游、购物中心，周边聚集高档酒店、涉外写字楼、大型购物中心等，商务氛围浓郁。该地区是北京各大宾馆、饭店及公共活动场所较为集中的地区，有五星级饭店7个，占北京的三分之一，附近有××饭店、××饭店、××饭店、××大酒店、××假日饭店、××大厦等多家宾馆、饭店。

周边类似5星级饭店，所设豪华套间、行政套间和标准间的日房价，如××饭店为660－2 l 90元，×x×大酒店600－1920元，××饭店820－2300元左右，竞争激烈。

该地区已产生了特殊的聚集效应，使得该地区的酒店性物业具备一定的市场发展前景，估价对象相比一般倔￣店应有一定的市场变现能力。

估价测算过程

1、客房部分收入

估价对象共有客房396间，其中套房共21间，包括豪华套房l5间、行政套房6间；标准客房375间，以上客房均按不同风格进行了适合其使用用途的装修。

估价人员调查了估价对象的实际情况以及周边类似档次物业的市场情况，类似物业的市场租金见下表。

依据其实际情况及周边类似档次物业的市场情况，考虑淡旺季的比例各占一半，确定其日租价水平：豪华套房；行政套房，标准客房的淡旺季租金。在确定年平均租金时，考虑淡季时间占34%。

2、餐饮、康乐、商业等其他用房的收入（1）餐饮自营部分

估价对象中共有餐厅六个，共可容纳700多人同时就餐，加宴会厅等约容纳1200人。概况如下表：

估价人员分别对以上餐厅在平日、周末、节假日，早、午、晚餐的经营状况进行了实地调查并听取了经营人员的情况介绍，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，确定人均日消费在200元，各餐厅综合平均上座率为47.5%。

（2）康乐中心等自营部分

主楼部分的康乐中心、会议厅、商品部自营用房主要包括如下：

估价人员对以上康乐中心等设施用房的经营状况进行了实地调查，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，康乐中心等的收入约为客房收入的11%左右。

（3）出租部分

根据有关租赁合同，均为短期租赁合同，平均使用面积日租金地下一层l3～16元，一层20～25元，二层18～22元、三层为l 5～18元，租约期3～5年，租约期内年总租金约为950万元，折合可出租面积平均日租金9.7元，有效日租金7.3元。该总租金已为有效毛租金收入 已包含使用面积与可出租面积的比例0.82，考虑平均出租率、租金损失、装修免租期损失等约为92%，有效毛收入率为75%。

这个租金水平较为稳定，符合市场水平，预测未来收入保持该水平不变，则租约期内外统一考虑有效租金收入为每年950.00万元。

（4）停车场

××饭店有地上、地下两个停车场。其中，地下车库建筑面积为2368平方米，有88个车位；地上车库建筑面积为1261平方米，有24－个车位。若按小时计费，5元/小时，每天按12小时营业时间、节假日停车率90%，平日50%。平均63%。

（5）附属及设备用房

地上地下共有附属及设备用房5863，34 m2，是属于应由估价对象的收益性商业用房分摊 的面积，虽然没有直接收入，但间接从其他商业用房的收益中获得收益。总附属及设备用房占总建筑面积的比例为11.73%，属正常比例。

（6）餐饮、康乐、商业等其他用房的年收入合计？

年运营费用

运营费用是指为维护饭店房地产持续运营产生有效总收益，必须发生的期间性开支。根据估价对象的经营特点、，委托人实行统筹管理，所以需要全面核算各项经营费用。年经营费用包括营业税l金及附加、营业成本费用、人员工资福利、营业费用、管理财务费、能源事业费消耗、维护修理零部件更新费、市场推广、房产税、保险费、商业设备的折旧、物业管理公司酬金。不包括建筑物折旧、所得税、所有权费用和资本性支出。各项成本费用的估算，参考了本物业近两年的情况，该类物业的市场水平，以及对未来管理水平稳步提高的判断。

（1）营业税金及附加

营业税为营业收入的5%（客房增值税为3%），城市维护建设税和教育附加为营业税额的7%、3%，合计按营业收入的5.5%计算

（2）营业成本

客房成本为客房收入的5% 餐饮成本占餐饮收入的31%

康乐中心等配套设施用房成本占其收入的14%（3）工资及福利

工资及福利费约占营业收人的11%（4）营业费用

营业费用约占营业收入的10%（5）管理财务费

行政管理费约占营业收入的7%（6）市场推广费

市场推广费约占营业收入的2.0%（7）能源维修费

能源维修费约占营业收入的7%（8）房产税

房产税为房产原值70%的1.2%（9）房产保险费

保险费为房产价值的0.25%（10）土地使用费

按规定为每年80.89万元。（11）商业设备折旧

即餐饮厨房、洗衣房、停车场等商用设备及客房家具的年折旧费为210万元。（12）物业管理酬金

约为运营费用的3%，为250万元

确定报酬率

估价人员确定采用累加法，即安全利率加风险调整值法来确定报酬率。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿及其他影响因素等。

目前，中国人民银行公布的一年定期存款年利率为1.98%较低，根据估价对象所在地区

现在和预测未来的经济状况良好，位置极具优势，经营期间饭店用途与新旧程度风险一般，流动性一般等。故风险报酬率估测为4.02%。

收益年限的确定

估价对象用地为划拨用地，其土地用途为旅游酒店，除非国家征用，否则将持续使用。根据北京城市总体规划，该地区为商业用途。

所以本次评估是以估价对象能够按照目前的规定用途持续使用，能够在必要时，顺利办理土地出让手续继续使用为假设前提。

估价对象建筑物为钢混结构的非生产用房，其耐用寿命为60年。若补交土地使用权出让地价款，按旅游业用途，其土地使用权出让最高年限为40年，则本次估价按估价对象收益年期40年计算。

土地出让金

估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府缴纳土地出让地价款。因此，估价对象房地产价值不应包括估价对象处置时应向政府补交的出让地价款，应从上述得出的价格中扣除土地出让全地价款部分。

通过对估价对象周边同类用途土地的地价水平调查，根据北京市基准地价及其修正结果（计算过程略），并结合估价对象实际情况，确定地区旅游类酒店房地产应补办出让手续，缴纳的土地出让（金）地价款为地上商业2000元/m2、地上车库900元/m2、地下收益部分面积按地上价格l/3即660元/m2计算，则补交的出让（金）地价款为7991.l 0万元。

采用成本法估价整体价格

成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。

重置价格是假设在估价时点重新建造的与估价对象具有相同效用的全新状态的房地产价值。估价时需要考虑所需的一切合理、必要的费用（包括土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、管理费、投资利，弘、销售费用）、销售税金和房地产的社会平均开发利润。本案例若重新取得经营性土地应通过市场取得出让土地，所有先按出让土地的市场价值计算，然后扣除“相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。

估价中，各项费用的取值参考了该项目的实际建造成本，以分析项目的特点，主要是按同类房地产的市场价格和水平测算。

1、土地取得成本

土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等，一般由购置土地的价款（相当基准地价）、小区建设配套费和其他费用（策划、招标服务费、土地评估、契税、印花税、手续费等）构成。

（l）购置土地的价款

根据《北京市人民政府发布北京市出让土地使用权基准地价的通知》【京政发［2002］32号】文件，正常购置土地价款包括毛地价（土地使用权出让金、市政基础设施建设费）及拆迁费等。

估价对象土地使用权性质为划拨，先按照出让计算，最高出让年限40年计算；用途为旅游业；所在地段土地级别为商业二级，基准地价楼面熟地价为地上5680～7680元/平方米，地下为地上的l/3；地上容积率为4.95。

确定估价对象的土地购置J总价折合建筑面积为：5249元/m2。（2）小区建设配套费

××地区建设配套费为折合建筑面积250元/m2。（3）其他

策划、招标服务费、土地评估、契税、印花税、手续费等，取上述土地成本的1.5%。

2、建筑物建造成本（1）建安工程费

根据北京市现行《建筑工程概算定额》及有关文注规定、北京有关招投标工程的中标价、参考北京同类饭店建筑技术经济指.估价对象建筑物主体、附属、配套、室外工程的建筑、结构、高档装修、设备安装等的建安工程费的测算如下。

建安工程费单位造价为6100元/m2。（2）前期工程及其他专业费等

根据北京市有关规定和市场情况，前期工程、建设期间税费及其他专业费等见下表。

经测算前期工程及其他专业费等为450.70元/m2。

3、管理费用

开发管理费包括管理组织房地产开发的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，取l－2项成本合计的2.0%

4、投资利息

投资利息为土地、建筑物建造和管理费用的资金成本，包括支付贷款的利息，以及基于机会成本的考虑，资本金要放弃可得的存款利息或获得其他收益的可能。

根据该项目的建筑和结构类型、建筑面积，按照2000年《全国统一建筑安装工程工期定额》计算，确定本项目的开发期为3年，其中土地开发期为1年，工程施工期为2年。

由于本项目的特点，假设资金在开发期内均匀投入，目前人民银行公布的3～5年中长期贷款年利率为6%。

5、销售税费

销售费用包括广告宣传和销售代理费，确定为开发价值的1.5%，销售税金取开发总价值的5.5%，合计，7%。

6、发展商投资利润

按照北京市当前的市场状况，根据北京市房地产评估技术标准（试行）的规定，应按照不同的年期，发展商利润率取不同的值。考虑到本项目开发年限较长在2，5年以上，属旅游业类别，但处在市商业中心的特殊地理位置、建设期风险也一般，故确定发展商的投资利润率为25%。

8、确定综合成新率

其中土地采用年期修正，建筑物计算折旧，按价值比综合确定。

估价对象于1991年8月建成，至今经过年限已达1 I年，但经过估价人员现场踏勘和工程人员介绍：基础、承重结构、墙、屋面、楼板，结构完好；饭店门窗、墙、地面、天棚等装修基本保持较新的状态；其他部分装修完好；设备主机运行良好，完全满足使用要求。且1998年～2001年饭店进行了全面的、不同程度的室内装修改造。经估价人员的经验判断，有效经过年限小于实际经过年限，同时根据估价对象土地与建筑物的比例、长寿命项目与设备、装修等项目的比例，及分类折旧计算，综合年限法与实际观察法，确定综合成新率为90%。

估价结果

收益法、成本法各占50%权重。

附件

附件一：估价对象位置示意图 附件二：《国有土地使用合同》复印件 附件三：《国有土地使用证》复印件 附件四：《房屋所有权证》复印件 附件五：估价对象现状照片 附件六：委托人营业执照复印件

附件七：估价机构房地产估价资质证书 附件八：房地产估价师资格证书

第四篇：资产评估有限公司评估工作方案

××××资产评估有限公司 评估工作方案（模板）

根据《资产评估准则－评估程序》的要求，结合项目的具体情况，制订本评估工作方案。

一、应当履行的评估程序

整个评估过程中，必须履行下列评估程序

1、明确评估业务基本事项。包括明确评估目的、评估对象及范围、评估价值类型、评估基准日、评估报告使用人、评估报告使用限制、评估所需的收集的资料及配合工作等

2、签订业务约定书。通常，评估业务约定书应先行签订，明确评估目的、评估对象以及评估收费等内容。当评估目的、评估对象、评估基准日发生变化，或者评估范围发生重大变化时，应当与委托方签订补充协议或者重新签订业务约定书。

3、编制评估计划。包括项目整体计划及具体实施方案。其中，整体计划应当包括组织和人员安排、时间安排等内容，具体实施计划应该包括项目调查方面的安排等。

4、现场调查。安排对口熟悉的评估师及其他专业人员进行现场调查，无论项目大小，均必须履行现场调查程序，评估人员必须到现场搜集资料、勘查实物资产、审核财务资料及实物资产运行情况，必要时，聘请相关方面的专家协助工作。

5、收集评估资料。主要是搜集有关评估基本事项的明确、评估对象的权属、资产存在状况、资产使用及运行状况以及市场询价等方面的评估资料。

6、评定估算。根据搜集的资料及现场勘查的情况，按照资产评估的技术规则进行方法适用性的评价和判断，选择评估方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。

7、编制和提交评估报告。由项目的现场负责人负责编制评估报告初稿，报告初稿经项目负责人审核后与委托方进行必要的沟通，并按照本公司内部规定的三级复核制度进行复核并出具报告。

8、工作底稿归档。按照有关档案管理办法进行评估底稿归档。

上述程序中，如需删减或增加，应该报经内部审核。

二、评估工作的基本步骤

整个评估工作一般分为四个步骤来进行：

第一步，前期洽谈与准备：进行项目的前期洽谈，在了解项目具体情况后，考察自身的业务承接能力，当决定承接后，对评估对象的情况组织内部人员根据初步搜集的资料进行综合分析，同时准备对于评估项目涉及到的行业信息等进行网络搜集与整理，考虑本公司内部评估师擅长情况进行安排。对于企业价值评估和其他资产组合的评估项目还需要考虑安排相关的审计机构协作问题。

第二步，现场调查：评估人员应当亲自到现场勘查评估对象的具体情况，搜集相关财务资料、权属证明资料、实物资产的运行资料，并与委托方相关专业人员一起讨论实物资产的清查方案或办法以及其他非实物资产存在性的问题，比如采取询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，所有现场调查的资料都应该及时整理和归纳并编制相应的分析意见以备后期审核和评定估算。在现在调查阶段最为重要的是明确是否存在收到限制的情况，如果存在某种程度的限制，必须及时报告并与委托方沟通，从而明确评估报告的类型。

第三步，市场询价、评估方法的选择及评定估算。现场调查结束后，如果属于

综合性的项目的，现场负责人应该分别不同的分工由项目组成员先整理好各自负责调查的资料后，召开总结分析会，由局部信息上升为全面的和整体的信息，在上述基础上，首先从方法的适用性方面进行分析和明确，其次是对参数的选择及其适用性进行分析和明确，第三是对两种或两种以上方法适用性进行再次的决策和做出最终的选择，第四是对单项资产或资产组及资产组组合的资产进行价格查询并在“货比三家”的思路下确定重置价值（成本法）等，第五是在上述基础上按照资产价值估算的计算办法进行计算，得出评估价值。

第四步：形成报告初稿、履行沟通及内部复核程序，出具评估报告。报告初稿由项目负责人统筹编制，完成后与委托方进行沟通，如果沟通中出现重大争议的，应该及时报公司负责人审核并协调。内部的复核采取三级复核制度，即现场负责人复核，重点是保证资料的完整性、数据的真实性和准确性以及不重不漏等；项目负责人复核，重点是方法选择的恰当性、资料来源的合规性、参数确定的合理性等；公司负责人复核，重点是项目限制性及其解决，项目不确定所可能导致的风险等。

三、项目基本情况的初步明确

1、评估目的：委托方确定的该项目评估目的为。根据洽谈，项目具体情况为，经过协商最后明确该项目的评估目的为………………….。

2、价值类型：根据评估目的及资料搜集等方面分析，并与委托方进行沟通，本项目的价值类型确定为:。

3、评估对象及范围：根据本所与委托方签订的业务约定书约定，本次评估基准日年月日；评估对象包括，具体为：详见统计表。

4、评估搜集资料内容：本次评估所要搜集的资料主要包括：（详细说明并附入“所需提供或搜集的资料清单”）

5、评估对象基本情况

（详细说明前期调查或准备过程中搜集到的信息情况，以便让所有参与该项目的评估人员对项目总体情况有一个基本的了解）

四、评估项目组成员安排及进度安排

1、项目组及评估对象

人员评估对象名称

2、计划进度

分准备、现场、汇总和报告四个阶段进行，现场阶段每组安排见上表，原则上现场天内完成。总体上，评估时间安排是：自年月日至年月日。各阶段安排如下：

（1）准备阶段

自年月日至月日。主要是了解企业情况、编制评估计划、通知相关单位和人员、准备评估初步资料等。

（2）现场阶段

月日-月日完成现场调查，上述现场阶段均包括现场勘查、资料搜集、调查询问、整理工作底稿和撰写调查说明等所需时间。

（3）汇总与交换意见阶段

自年月日至月日。现场负责人将所搜集到的资料进行整理并出具相关的说明，部分资料必须与委托方及其负责人的交换意见，有关资料及报告初稿均应由委托方相关的人员签章。现场负责人应该对各自负责的内容进行总结并连同底

稿交至项目负责人处汇总。

（4）报告阶段

自年月日至月日，评估报告初稿待复核，月日出具报告。

五、评估中的一些其他要求

1、遵循实事求是、客观公正、保守秘密的原则；

2、严格按计划进度完成评估任务，如果需要调整，必须及时履行内部报告程序；

3、在进行财务资料审计中，注意对照相关法律、法规和经济考核指标、合同、协议、章程等，充分收集相关资料，包括重要合同、经济责任书、以前审计或评估等；

4、评估中的相关问题应履行报告制度，一般情况下应由各评估小组负责人与客户接洽或交换意见，对较大的事项处理应通过现场负责人向分管管理层负责人汇报，不得在现场议及相关评估结果或评估意见。

5、各评估小组成员应在评估进场前了解相关法规或要求。

六、费用预算

××××资产评估有限公司

项目组

年月日

第五篇：资产评估与房地产评估要素比较

房地产估价与资产评估要素比较

房地产的定义：房产实物、地产实物及其权利的总称。

（一）房地产估价中估价当事人包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，估价相关方包括估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者及监管机构。估价委托人和估价相关方为评估报告使用者。资产评估中评估主体指从事资产评估的机构和人员。房地产估价机构和注册房地产估价师对应估价主体。注意：评估主体与评估客体是委托与被委托的关系，而不是代理与被代理的关系。

（二）房地产估价中估价对象为被评估的房地产，为了考虑、分析问题方便将房地产分为土地、建筑物、土地与建筑物的综合体三种基本存在形态。资产评估中评估客体指被评估的资产。

资产的定义：经济中，有用且稀缺就是资产。会计中，资产是指企业过去的交易或事项形成的、有企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益或减轻负债的资源。资产评估中，是特定主体拥有或控制、能以货币计量的、能够给经济主体带来经济利益的经济资源。

（三）房地产估价原则，是指房地产估价活动所依据的法则或标准。包括：独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则。

资产评估原则分为工作原则和技术经济原则；工作原则包括：真实性、科学性、公平性、可行性、简易性等原则；技术经济原则包括：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则等。

（四）房地产估价依据是指一个估价项目中估价所依据的有关法律法规和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释、估价对象所在地的地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，以及《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》等。

资产评估依据有六大类：

1、行为依据包括业务约定书、相关经济行为批准文件；

2、法律法规依据包括全国人名代表大会及其委员会以主席令的形式发布的法律、国务院以总理令的形式发布的法规，各相关部门以部长令形式发布的规章制度，例如1991年91号令《国有资产评估管理办法》；

3、准则依据主要有两条主线四个层次28条；

4、权属依据包括法定和非法定权属依据，法定依据：由专门的注册登记机关注册登记并发放权属证明有房产（所有）证、土地（使用权）证、机动车辆行驶证、商标专利等；非法定依据：发票、提货证明及实物本身等；两者的区别主要是能否对抗善意第三人；

5、取价依据是指价格参数从哪来。

6、其他依据。