物业服务企业资质审查转报工作规程

第一篇：物业服务企业资质审查转报工作规程

物业服务企业资质审查转报工作规程

一、物业服务企业申报资质材料：

1、物业服务企业资质申报表（威海物业管理网站下载，一式三份，单独装订）；

2、物业服务企业资质基本情况登记表（威海物业管理网站下载，纸质、电子各一份,单独装订）；

3、物业服务企业资质正、副本（企业转正）；

4、物业服务企业营业执照正、副本；

5、注册资本验资证明；

6、企业组织机构代码

7、企业税务登记证书

8、全国物业管理从业人员岗位证书（4个以上）；

9、工程、管理、经济等技术人员资格证书（10个以上，其中，中级职称5个以上，工程、财务等业务负责人需具有相应专业中级以上职称）；

10、其它材料：包括：企业资质申请；法人身份证明；企业营业执照复印件；企业章程；企业财务管理制度；企业机构设置框架图；全国物业管理人员上岗证书、工程、管理、经济、技术人员名单及证书、劳动合同复印件、养老保险复印件、身份证复印件；办公场所证明；验资报告复印件；项目服务合同复印件（企业转正）；企业内部管理制度和规范；企业业绩报告（企业转正）；业委会或开发商对服务企业的意见；服务项目获奖证明（企业转正）；上年度的财务审计报告（企业转正）。

11、将上述所有材料复印件制成封面及目录并装订成册（封面为《物业服务企业资质申报资料》，一式三份）。

12、材料备齐后，持材料原件及三份制作成册的申报材料报送建设局物管办审查。

二、物业服务企业报批资质材料

1、新建物业服务企业必须在营业执照注册前，到建设局物管办提出申请，经建设局物管办批准后，方可注册企业营业执照。

2、资质申报材料经建设局物管办初审合格后，转报威海市城市住宅物业管理办公室审批。

三、现场查验

会同市物业管理办公室工作人员到企业办公场所现场查验，合格后由市物业管理办公室报房管局审核发证。

四、备案登记

物业服务企业将资质证书、企业营业执照等资料报送建设局物管办登记备案。

第二篇：物业企业人事管理规程

1.0目的规范用人制度，调动员工积极性，降低管理成本。

2.0适用范围

适用于公司内部人事管理工作。

3.0管理规程

3.1招聘

3.1.1公司招聘坚持公开、公正、双向选择的原则，面向社会公开招收，通过考核择优录用。

3.1.2录用的程序

3.1.2.1报

名应聘的人员报名时须填写《报名登记审批表》，经用人部门主管初试合格后由总经办组织复试，复试合格后报公司总经理批准后方可录用。

3.1.2.2内部推荐的应聘人员由推荐人填写推荐担保书，其相关程序同a)。

3.1.3培训

3.1.3.1岗前培训

a)新员工在上岗前必须经过3-7天的岗前培训。

b)培训计划和内容由总经办制定并报分管经理审核，总经理批准。

c)新员工培训合格后方能上岗。

3.1.3.2计划培训

a)总经办每年12月份负责制定公司各类人员第二年的培训计划报分管经理审核、总经理批准后实施。

b)培训所需经费的申请、授课教师的聘请和培训人员的考核工作由总经办负责。

3.1.4试用

3.1.4.1所有新录用的人员均需经过三个月的试用期，试用期满后，由总经办向用人部门发放试用人员转正意见表，由试用部门提出主导意见，经总经办审核，总经理批准后，方能办理正式录用手续。

3.1.4.2试用期间不符合要求的人员，本公司有权延长或终止其试用期（试用期最长不超过半年）。

3.1.4.3试用期计入本公司服务年限。

3.1.5签约

3.1.5.1试用合格后，由总经办代表公司和其签订劳动合同。

3.1.5.2操作层员工、一般管理人员每期签约年限为一年。

3.1.5.3签定合同后,根据工资标准逐月交纳养老、失业、工伤、生育保险及住房公积金，个人与公司各自承担相应部份。

3.1.6考核

3.1.6.1由总经办组织，每季末对公司各类人员按考评表上的内容进行考核。

3.1.6.2操作层员工由班组和部门考核，主管以上的员工由部门和公司进行考核。

3.1.6.3考核不合格者，按公司相关条例办理辞退手续。

3.1.7辞职、辞退

3.1.7.1员工辞职，试用期内应提前七天，合同员工应提前一个月递交书面报告，公司按有关合同、法规办理。

3.1.7.2员工在合同期内提出辞职，不享受补偿金。如系公司出资培训的，在培训期满后工作末满合同规定年限，须按照劳动合同规定，赔偿培训费用。

3.1.7.3公司辞退或开除员工按照政府有关法规和劳动合同办理。

3.1.7.4员工辞职或被辞退须向本部门和总经办交回公物及公司的文件材料，经签字认可后方可办理离职手续。

第三篇：浅谈物业服务企业如何做好物业服务工作

摘要

随着现代物业服务模式的出现，房屋维修基金逐渐普及，人们对房屋维修基金也越加关心。因为房屋维修基金是一笔不小的资金，并且在其筹集、管理与使用上存在筹集不顺利、管理使用不透明等问题，很多关于房屋维修基金的纠纷也因此出现。本文通过对房屋维修基金的相关问题的整理与分析，对房屋维修基金作出简单的介绍，并提出一些典型问题给出其作者的建议，使大家对房屋维修基金有更进一步的了解，帮助物业服务企业做好相关方面的物业服务工作。

关键词：物业管理企业；房屋维修基金；筹措与管理

浅谈物业服务企业如何做好物业服务工作

——浅析房屋维修基金的管理

一．房屋维修基金的概念

房屋维修基金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

二．房屋维修基金的管理

房屋维修基金管理主要包括维修基金的筹措以及维修基金的使用。

1.房屋维修基金的主要来源

房屋维修基金的主要来源有以下四项：

（1）向业主收取

根据“谁受益，谁出钱”的原则，房屋维修资金的筹集是为了保障房屋的维修，延长房屋的使用寿命，促进房屋的保值增值，最终受益者是业主，所以要向业主收取。

（2）向开发商收取

良好的物业管理提高了开发商的信誉和知名度，是开发商的一项重要的无形资产，能为开发商所开发的房地产的营销打下坚实的基础。例如，万科房地产公司因为加强物业的维修养护管理，从而赢得了企业的知名度和信誉。因此，开发商在将物业移交委托给物业管理企业管理维护时，就必须支付一定数额的维修资金，这是开发商不可推卸的义务和责任。

（3）向物业的出售者收取

目前房产物业的价格普遍上升，除土地稀有性和投机等其他因素外，还有一个重要原因，就是对房产物业的完善管理和适时维修更新。因此，物业出售者因出售物业而获取的利润中，已凝结了物业管理者的维修养护更新等追加劳动。这部分追加劳动理应获得相应的报酬。此外，物业维修更新管理的发展直接影响着房地产的综合开发经营，影响着房地产的交易。但物业管理行业的微利性质又大大制约了它的发展壮大。因此，能获得较大利润的房地产交易者、物业出售者，理应支持物业管理的发展。物业管理发展了，物业的维修技术水平提高了，就能更进一步促进房地产交易市场的兴旺发达，从而可使物业的出售者获得更大利益。因而，物业的出售者也有分担维修资金的义务。

（4）向国家地方财政收取

区域性的物业管理，涉及给水、排水、供电、供暖、供燃气、电讯、邮电、人防、道路、绿化、环卫、构筑物等市政设施的维修养护管理，房屋周围的这些公共基础设施等的维修养护，费用本是由国家有关部门开支的。这部分费用不能因物业管理企业的统一经营而削弱甚至取消，所以，国家相应的专业部门应该承担其正常运行的维修费用。

2.房屋维修基金的使用

（1）维修基金的使用范围

维修基金的使用范围主要包括小区公共部位和共用设施、设备。具体来讲，公共部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。而共用设施、设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益

性文体设施和共用设施设备使用的房屋。

（2）维修基金的管理

在业主大会成立前后，法律规定了两种不同的管理主体和模式。

在业主大会成立前，维修基金由物业所在地直辖市、市、县政府建设主管部门代管。主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内维修基金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅维修基金专户。

业主大会成立后，建设主管部门应当在收到业主委员会通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的维修基金账面余额划转至业主大会开立的维修基金账户，并将有关账目等移交业主委员会。维修基金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立维修基金管理制度。

（3）维修基金的使用程序

1维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以○

下程序办理：

物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；物业服务企业实施使用方案；物业服务企业持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门申请列支；建设主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

2维修资金划转业主大会管理后的使用程序办理： ○

物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；业主大会依法通过使用方案；物业服务企业组织实施使用方案；物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；业主委员会依据使用方案审核同意，并报建设主管部门备案；建设主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；业主委员会向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

另外，维修基金是由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修

基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。

三．房屋维修基金存在的问题

房屋维修基金现在已经在全国范围基本上得到了普及，按照相关要求各地都有所建立，而且其中一些城市的资金归集量还比较大。但是，住宅专项维修资金在使用、交存以及监督管理等环节出现了很多问题。

1.相当业主对收取房屋维修基金存在认识误区

（1）部分业主对房屋维修基金是什么，用来做什么等基本情况毫不了解。除房屋价格以外，房屋维修基金是最大一笔费用支出，数额巨大的房屋维修基金容易对业主造成心理暗示作用。使业主从心理上也易形成抵触情绪，不愿意交纳这笔大额资金。

（2）部分业主容易把房屋维修基金等同于物业管理费用当中的一部分。认为交纳的物业管理费中已经包含房屋维修基金，业主不大情愿交纳这部分“多余”的资金。

2.房屋维修基金管理混乱及使用不规范

房屋维修基金在其管理、使用方面的问题主要表现在以下几个方面:

（1）巨额房屋维修基金目前大部分由房地产行政主管部门代管

房屋维修基金是一笔很大的资金。如此巨大的一笔资金，是业主利益共有财产，但却被他人代管。同时这些钱“既不属于国有资产，又不属于银行存款”。对其没有成套的管理制度，会存在很大的管理隐患。

（2）房屋维修基金存在被房地产开发商、物业管理公司或业主委员会成员三方当中任何一方挪用的风险

①部分地区规定业主委员会成立前，房屋维修基金由房地产开发公司代收，往往开发商会采取办理产权和缴纳维修基金捆绑式办法。这样一笔数额较大的资金放在开发商的手里，其安全性让人担心。

②物业管理公司是维修基金的实际使用者，在没有有效监督的情况下，极易

造成房屋维修基金被物业管理公司挪用或侵占。

③对大型住宅小区，房屋维修基金数额巨大，上百万、上千万的可能性都有。面对如此众多的资金，如遇到不专业的业主委员会，房屋维修基金交给他们管理也容易出问题。

3.房屋维修基金续筹难的问题

从理论上，维修基金余额不足首次归集总额50%时，经业主大会决定，可以续筹房屋维修基金，这样的规定比较可行，当房屋维修基金使用到一定程度时，开始启动续筹办法。但是，在实际操作中会遇到很多问题。如果部分业主出现拒交房屋维修基金的情况，其他业主就会受到不公平的对待，利益遭受损失。但对如何处理这样的情况，政府执法机关难以寻求相关法律法规依据来有效解决此类问题，在此方面出现了法律空白。

四．物业服务企业可采取的解决问题的方法

1.加大宣传力度

物业服务企业可以对房屋维修基金的基本知识进行普及，为广大业主分析其与物业管理费的不同：房屋专项维修资金是专项用于房屋保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造资金是房屋的“养老保险金”，属业主所有。与物业管理费有本质区别，物业管理费是物业管理企业对物业进行维修(小修)、养护、管理及维护相关区域内的环境卫生和秩序所属的费用，属物业管理企业有偿服务费用。这样就使业主充分了解了房屋维修基金的重要性，有利于房屋维修基金的筹措。

2.给政府有关部门提出合理建议

（1）政府相关部门应当把房屋维修基金的处置权利放出来

为了使房屋维修基金的管理与使用更加让人放心，房屋维修基金的管理宜采用物业服务企业与业主委员会共同管理，政府监管的模式。在使用房屋维修基金，需要银行进行转账时，银行应在业主委员会、物业服务企业、政府监管部门同时批准盖章后，才进行转账。

（2）加强相关方面的法治建设

为使房屋维修基金的管理与使用更加正规，相关的法律应及时跟上。做到不

论在房屋维修基金的筹措、管理还是使用的环节上，都有法可依。同时，也要对违法使用房屋维修基金的行为做出惩罚的规定。

3.房屋维修基金的管理与使用要正规、透明

物业服务企业要严格按照房屋维修基金的管理办法对其进行管理与使用。并定期向业主公开维修资金用在什么地方，用了多少。使业主充分了解此项基金的用途与用量，就会减少业主拒绝续交房屋维修基金的情况。

五．结论

我国已经在推行物业服务、建立房屋维修基金等方面出台了一系列政策措施，并不断修改完善。而且经过多年的实践，已逐步形成了较规范、安全的房屋维修基金管理模式，使得商品住宅维修保障机制得到了初步确立。但是，在广大业主的住房消费意识、管理者的责任意识尚未成熟的情况下，如何科学、合理地建立和使用维修资金，保障房屋及其设施设备正常运转，还需要大家的共同努力。对于物业服务企业来说，应在房屋维修基金的筹集、管理与使用上，以公开、公平、公正为原则，严格按照相关的法律法规和管理条例来进行操作，保证房屋维修基金使用的正规性、透明性，才能使广大业主信任房屋维修基金管理机制，才能做好业主满意的物业。

参考文献

[1] 建设部, 财政部.住宅专项维修资金管理办法 [Z][D].2007.[2] 殷婕.共用设施专项维修资金浅析[J].商业文化, 2009, 9: 200.[3] 星波.房屋专项维修资金管理构想[J].现代物业, 2009(9).[4] 齐锡品, 于冰, 赵丽娜.物业管理理论与实务[J].2002.

第四篇：物业服务企业

 复习、总结《物业服务企业》内容，下次课重点检查。以下是复习提纲 1 物业服务企业的概念和特征。物业服务企业的类型。物业服务企业的常见模式。物业服务企业的工商注册登记。物业服务企业章程的内容。物业服务各登记资质应具备的条件。资质等级的功能。物业服务企业的资质管理部门。新设立的物业服务企业资质等级规定及在申报资质时需提交的资料。10 物业服务企业的组织形式的特点（直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制）。物业服务企业组织形式的优缺点。物业服务企业组织机构的设置的影响因素及其具体体现。物业服务企业职能机构及其职责。

重点学习的法规：《物业服务企业资质管理办法》

部分复习要点总结

8物业服务企业的资质管理部门

国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

9新设立的物业服务企业资质等级规定及在申报资质时需提供的资料

10物业服务企业的组织形式的特点

11物业服务企业组织形式的优缺点

12物业服务企业组织机构的设置的影响因素及其具体体现

第五篇：物业服务企业

物业服务企业

资质动态考核及信用评价申报表

XXXXX物业管理有限公司

2014.X.X

目 录

1.考核及信用评价申报表

2.营业执照正、副本复印件

3.资质证书正、副本复印件

4.机构代码正、副本复印件

5.物业服务合同复印件

6.荣誉证书复印件

7.物业服务承接查验协议复印件

8.收费标准登记备案复印件

9.服务质量满意度调查表

10.整改情况

11.业主投拆和责任事故处理情况

12.2013总结

13.锦绣苑住宅区管理制度

14.专业技术人员资格证

15.上物业管理人员资格证

16.账务报表

17.资质动态考核信用评价评分表

XX年工作总结

五台县中信物业管理有限公司在XX，在上级领导正确指导下，各有关部门的团结协作配合下，经全体职工的共同努力下，圆满地完成了全年的各项服务工作，主要表现在以下几个方面。

1、全年保安全工作不分白天昼夜，坚守工作岗位，紧抓防范措施，全小区未发生重大安全事故，保证了小区居民平安、稳定、详和的度过了春夏秋冬。

2、响应县委、县政府号召，积极开展创卫工作，将小区24幢楼的共用楼道全部粉刷一新加强了小区路灯的配置，广告牌的设立全部更新做到整齐、整洁、得到五台县文明建设指导委员会的好评，并授于“文明卫生：小区称号。

3、环卫保洁按照统一布置，结合各自的区域，坚持常抓不懈，并更换了全部装运的垃圾箱，使小区卫生环境得到加强，常年清洁不留死角，得到小区住户的一致好评。

4、小区绿化、美化成绩突出，面积达到绿化标准的基础上，着重进行苗坪培植，种植更新，花草管护，灌木修剪，并购买了新式机器设备对草坪进行统一浇水，割草、对树木灌木长期修剪管护，达到整齐、整洁受到上级领导和业主的一致好评。

5、管理人员为住户方便着想，长年不分上下班节假日，坚持上班有专人负责，下班随叫随到，热情为住户解决供电、供水修理故障。

1）全年共计为小区修理更换通道、楼道共用照明灯400多次。

2）下班后充电多次

3）及时处理水管堵漏，下水道堵塞多次。

4）为协作单位收水费、电费、采暖费不计其数，5）节假日增设彩灯，悬挂彩旗，为小区节日增添气氛。

6、物业公司经过对小区住户填报服务表，其满意度达68%，基本满意达24%，不满意8%。

7、为小区配套煤气管道、电视光缆、电脑联网督促其协作单位，保证小区用户满意。

XXX年已过去，在新的一年里全体物业职工以饱满的热情服务的良好，住户的方便为服务宗旨，配合上级更好的把小区建成文明卫生小区，使住户的满意度更高。