房地产法授课材料 物业法规 11 1127

第一篇：房地产法授课材料 物业法规 11 1127

物业管理法规

第五讲 物业服务合同法律制度

教学目标以及要求

物业服务合同是物业管理公司对物业进行管理的法律依据，是物业管理活动中确立管理者与被管理者，聘方与被聘方之间法律关系的一个最重要的法律文件。物业服务合同是随着物业管理行业的兴起而出现的一种新的合同形式，物业服务合同是为物业管理市场服务的重要手段。教学重点：

物业服务合同的概念和特征

物业服务合同的种类 物业服务合同的基本内容

教学难点：订立物业服务合同

教学方法：讲授法 讨论法 案例引导教学法 教学时数：4学时： 案例引导如下：[案情介绍]

2005年9月，A小区业主大会委托某物业服务企业对该小区进行管理，该物业服务 企业为了节约开支，将小区内的绿化管理委托给某无资质的绿化管理公司，由该公司负责对A小区内的绿化进行养护。2006年8月，A小区内的花草上出现了许多小虫，某物业服务企业通知绿化管理公司派人前来喷洒药水，但由于工作人员的疏忽，误将除草剂当作治虫剂，结果导致A小区内80%的绿化面积受损，损失达3万余元。后来，绿化管理公司人去楼空。A小区的业委会要求某物业管理企业赔偿损失，而物业服务企业则以委托已得到业委会同意为由拒绝承担责任，他们认为绿化管理公司是接受业委会的委托，与物业管理公司无关。业委会遂将物业服务企业告到法院，要求赔偿所受损失。[案例焦点] 物业服务企业转托部分管理事项后如何承担法律责任 [法理分析] 本案涉及物业服务企业将部分管理事项转托给第三人后，谁对转托事项承担责任的问题。

1.物业服务企业有权转委托部分服务事项

我国《物业管理条例》第34条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”第40条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”第62条规定“违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用

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设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。” 为了使物业管理服务职责明确，防止发生相互推语的现象，法律规定一个物业管理区只能由一家物业服务企业进行物业管理服务。但为了提高服务水平和服务质量，降低服务成本，允许物业服务企业将部分物业管理事项委托给其他专业公司。同时，禁止物业服务企业收取差价，将物业管理服务事项全部转包，从而损害业主利益，故物业服务企业享有将部分管理事项转委托的权利。

2.业委会对同意转委托承担转托事项的法律责任范围

我国《合同法》第400条规定“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。” 经委托人同意后，受托人将其受托事项转托第三人，委托人只对其就委托事务直接指示转委托的第三人时才承担责任。如果没有向转委托的第三人发出任何指示的，仍然由受托人承担责任。

本案中，转委托虽然经业委会同意，但业委会未向绿化管理公司发出任何指示。相反，物业管理企业在选任上存在严重过错，应该承担由于过错所造成的损失的赔偿，业委会的要求应当予以支持。

一、物业服务合同概述

（一）物业服务合同的概念和特征

物业服务合同是由房地产开发企业或业主委员会与其选聘的物业管理公司之间签订的由物业管理公司对物业管理区域进行综合管理的法律文件。物业服务合同又称物业管理合同、物业管理服务合同。物业服务合同具有以下特征:

1、物业服务合同是典型的劳务合同

物业服务合同是物业管理公司依照约定完成处理有关事务的劳务合同。如《西安市物业管理条例》第22条规定“物业服务合同中当事人约定的主要内容:①物业管理事项;②服务质量和费用;③双方的权利义务;④专项维修资金的管理与使用;⑤物业管理用房的使用;⑥合同期限;⑦违约责任。第25条第2款规定:物业服务合同未约定或者未经业主、物业使用人同意，物业服务企业自行提供的服务，不得收取费用。

物业管理公司以要约人的费用办理要约事务

物业管理公司因办理要约事务的费用由要约人承担，要约人有义务提供要约事务的必要费用，物业管理公司垫付的必要费用，要约人应偿还费用及其利息。

物业服务合同以当事人之间相互信任为前提

《城市新建住宅小区管理办法》规定”住宅小区应当逐步推行社会化、专业化

第 页 的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。“因此，管理模式是社会化、专业化的。具体管理运作统一由物业管理公司实施。”统一“就是对小区内的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治的全部管理。除非物业服务合同另有约定或为了要约人的利益在特殊情况下，才可以转约，否则物业管理公司应亲自办理要约事务。在实践中，为了业主的利益，物业管理公司往往将某些事项转约给向物业区内提供其他方面专业服务的有关单位，如绿化、保安、环卫、燃气、供水、供电等公司。

2、物业服务合同是有偿合同

有偿合同是指当事人一方享有合同规定的权益，须向对方当事人偿付相应代价的合同。除要约人提供要约事务的必要费用外，要约人应向物业管理公司支付约定的报酬。因不可归责于物业管理公司的原因，除双方当事人有约定外，物业服务合同解除或要约事务不能完成的，要约人应向物业管理公司支付相应的报酬。根据《物业服务收费管理办法》第11条规定:物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业管理企业固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其他费用。

3、物业服务合同是诺成的、双务的合同

诺成性合同是指当事人意思表示一致即告成立且生效的合同。双务合同是指合同当事人双方相互享有权利、相互负有义务的合同。物业服务合同自要约人和物业管理公司达成协议时成立，故为诺成性合同;要约人和物业管理公司都负有义务，故为双务合同。因此，物业服务合同双方当事人自合同签字生效之日起都必须履行合同约定的义务，否则，就要承担相应的违约责任。

(二)物业服务合同的种类

一般物业服务合同先由房地产开发公司与物业管理公司签订，然后由业主委员会与物业管理公司续签。如果业主委员会决定选聘新的物业管理公司，就不会与原来的物业管理公司续签服务合同。即使业主委员会同意与原来的物业管理公司续签服务合同，它也可能会对原服务合同作出很大的修改。因为站在房地产开发公司的立场与站在业主委员会的立场是大不相同的。房地产开发公司的最初要约是临时性的安排，而业主委员会的要约才是最终的。因此，物业服务合同有两种情况:

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前期物业服务合同

新建物业的房地产开发商与物业管理公司签订的前期物业服务合同。建设部的《城市新建住宅小区管理办法》第5条规定”房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。“《物业管理条例》第21条规定”在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。“物业竣工之后，由于出售率或人住率未达到法定应召开第一次业主大会条件或由于其他原因，尚未成立业主委员会之前，已经产生对物业进行管理的必要，此时既然业主委员会尚未成立，只能由房地产开发公司要约物业管理公司管理。为了与业主委员会和物业管理公司签订的物业服务合同相区别，我们把房地产开发公司与物业管理公司签订的合同叫做前期物业服务合同。比如，国务院《物业管理条例》第26条规定”前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。“ 案例引导如下：[案情介绍] 2006年7月，许某在与某建设单位签订房屋买卖协议时，建设单位要求其签订前期 物业管理服务合同。看了合同条款后，许某认为物业管理服务费太高，同时表示，自己只买房屋，并没有委托建设单位选定物业服务企业，遂向房地产行政主管部门投诉，要求认定物业服务企业的选聘行为无效。

[案例焦点] 业主能否拒绝前期物业管理合同内容 [法理分析] 本案涉及建设单位是否享有前期物业服务企业选聘权的法律问题。1.建设单位对前期物业服务企业的选聘权

我国《物业管理条例》第21条规定”在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。“为了防止小区出现无人管理现象，使住宅小区的居民生活、环境卫生等秩序得到有效维护，法律规定建设单位有选聘前期物业服务企业的权利。建设单位虽然不是最终的业主，但在开始出售房屋时，他是最大的业主。因此，法律赋予其选聘物业服务企业的权利是有理论依据的。

2、买受人能否拒绝前期物业管理合同

买受人虽然在选聘前期物业服务企业时不享有表达自己意志的权利，但买受人可以就合同的条款提出自己的意见，如果协商不成，而且合同条款确有损害业主利益的内容，买受人可以向房地产主管部门和物价主管部门投诉，要求变更合同中的不合理条款。

物业服务合同

业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同。

《物业管理条例》第35条规定”业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企

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业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。“一个物业管理区域成立一个业主委员会，业主委员会应当要约一个物业管理公司管理物业。物业管理公司接受要约从事物业管理服务，应当与业主委员会签订物业服务合同。(三)订立物业服务合同的基本原则

《中华人民共和国合同法》的有关规定: “第三条

合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。

第四条

当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。

第五条

当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第七条

当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”

二、物业服务合同的订立与效力

(一)物业服务合同的订立 1.合同订立的程序(1)合同订立的一般程序

当事人订立物业服务合同，一般采取要约、承诺方式，且应当是书面形式。1)要约要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定: ①内容具体确定;②表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约到达受要约时生效。

要约可以撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。要约在到达受要约人以后，要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。但是有下列情形之一的，要约不得撤销:①要约人确定了承诺期限或者以其他明示要约不可撤销;②受要约人有 理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。

有下列情形之一的，要约失效:①拒绝要约的通知到达耍约人;②要约人依法撤销要约;③承诺期限届满，受要约人未作出承诺;④受要约人对要约的内容作出实质性变更。要约与要约邀请不同。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告等为要约邀请。

2)承诺承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺应当以书面通知的方式作出。

承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。承诺生效时合同成立。承诺可以撤回。-撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达

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要约人。受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人及时通知受要约人该承诺有效的以外，为新要约。承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。

物业服务合同要求采用合同书形式订立，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

(2)订立合同的竞争程序

在订立合同中可以采用竞争的方式，订立合同的竞争程序包括招标和拍卖两种形式。

依竞争程序订立物业服务合同，主要是指招标方式。招标方式是由多数竞争人各自提出条件，而由招标人从竞争者中选择一个与之订立合同的一种订约方式。一般要经过招标、投标、开标和决标四个阶段。从法律性质上说，招标属于要约邀请。投标是要约，决标具有承诺的性质，一旦确定中标人，招标过程即告结束。

不少城市大力引人竞争机制，进行物业管理项目的招投标，社会反响良好。但各地的发展不平衡，不少城市还停留在谁开发的项目谁管理的状况，开始推行竞争机制的地区也还存在招标程序不规范、评委组成不合理、运作成本高、压价招标等问题。当前，应着手制定物业管理招标投标规则，规范招标人、投标人的行为和开标、评标、中标等活动，使招投标活动有法可依、有章可循。

2.订立合同的当事人资格

订立物业服务合同的当事人应当具备一定的资格。(1)房地产开发企业房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例»，建设部颁布了《房地产开发企业资质管理规定»(2000年3月23日颁布)。房地产开发企业应当申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四4个资质等级，对新设立的房地产开发企业核发暂定资质。

(2)物业服务企业

物业服务企业是指专门从事地上永久性建筑物、附属设备设施及相关场地和周围环境的科学管理，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。为加强物业服务企业的资质管理，提高物业管理水平，促进物业管理行业健康发展，建设部于2004年5月1日实施了《物业管理企业资质管理办法»，要求物业服务企业应当按照该办法规定申请企业资质等级评定。未经

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主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。物业服务企业划分为一级、二级、三级3个资质等级。

(3)业主委员会

物业服务合同是由业主委员会与物业服务企业签订的。但目前业主委员会的法律地位不明确，实践中对业主委员会是全体业主的代言人还是独立的法律主体存在很大的争议。有人提出了思考与对策:业主委员会是一般性群众组织，不能以自己的名义承担法律责任，没有实际财产，缺乏有效运作的组织基础，所以不具备完全意义上的法律主体资格。今后立法应将业主大会作为代表全体业主利益与意志的真正意义上的民事主体，以业主大会名义进行登记注册，过去国内各地方立法及实践在此问题都走了弯路。对业主大会及作为执行机构的业主委员会，其产生、人员资格及素质、注册、日常运作等，应在L法中进行严格规范，并由政府、社会予以监督、管理。不能认为监管业主委员会就是限制业主权利。案例引导如下：[案情介绍]

2007年9月，由于原来管理该小区的物业服务企业严重失职，该小区由业主在业主大会会议上投票表决，成功炒掉了开发商下属的物业服务企业并选择了新的物业服务企业;然而，房管局认为未经招标程序所选聘的物业服务企业是不合法的，责令业主委员会再次通过招标的方式选聘物业服务企业。在新“管家”的招聘过程中，业主委员会受到行政管理部门的干预。首先，房管局为该小区指定了几家“相当不错”的物业服务企业，让该小区业委会选择，但遭到业主强烈反对。此时，小区业委会已从报名的15家物业服务企业中选出了5家资质较好的物业服务企业进行重点考察，最后2/3的业主选择了某物业服务企业。但在行政主管部门干预下，9个评标委员中业主代表只有3人，其余6人均是房管局派来的“专家”，且这些“专家”全都来自该小区开发商属下的物业服务企业。因此，评标委员会所评出的中标候选名单中没有业主满意的物业服务企业。本案中，业主委员会如何决定物业服务企业的选聘? [焦点问题] 房管局非法干预业主大会选聘物业服务企业纠纷 [法理分析] 本案涉及房地产主管部门滥用监督管理权，干预物业服务企业选聘的问题。1.房地产主管部门的监督管理权

我国《物业管理条例》第5条规定“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，法规规定了房地产行政主管部门为物业管理活动的管理和监督机关。但对于业主大会选聘物业服务企业，房地产行政主管部门不应插手和包办。

2.业主大会对物业服务企业的选聘权

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我国《物业管理条例》第11条规定“业主大会履行下列职责:……(四)选聘和解聘物业服务企业:……”建设部颁布实施的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第43条规定“业主和业主大会通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业的，参照本办法执行。”业主大会成立后，业主大会有权决定采用协议或招标的方式选聘物业服务企业，行政机关只享有监督业主大会在选聘过程中有无违法操作的职责，但不能干预业主大会对物业服务企业的选聘。3.本案中房管局的不法之处

本案中，房管局有两个不法之处:一是侵害了业主大会选聘物业服务企业的方式决定权。在业主大会选定了物业服务企业后，房地产行政主管部门推翻业主大会的决定，强制要求通过招标的方式选定物业服务企业;二是选聘对象决定权。业主大会有权自主选择物业服务企业，房地产行政主管部门通过为业主指定物业服务企业、指派专家参与评标，以达到其意定的物业服务企业能被选聘的目的，这种做法是缺乏法律依据的。

业委会有权对此提起行政诉讼，维护业主的权利。(二)物业服务合同的效力 1.物业服务合同的生效(1)物业服务合同的效力

物业服务合同的效力，又称为物业服务合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的物业服务合同具有约束当事人双方的强制力。物业服务合同对当事人双方的约束力包括:①双方当事人负有适当履行合同的义务;②违约方依法承担违约责任;③当事人不得擅自变更、解除合同;④当事人享有合同约定的权利;⑤法律规定的附随义务也成为合同效力的内容。(2)物业服务合同生效

物业服务合同生效是指物业服务合同具备法定要件后能产生法律效力。物业服务合同的生效要件有: 1)当事人在订立合同时必须具有相应的民事行为能力。这是法律对合同主体资格作出的一种规定。主体不合格，所订立的合同不能发生法律效力。如物业管理企业申请资质评定，未获通过的，就不具备物业服务合同的主体资格。

2)合同当事人的意思表示真实。所谓意思表示真实，是指当事人在缔约过程所作的 要约和承诺都是自己真实意志的表示。在正常情况下，行为人的意志，总是与外在的表现相符的。但是，由于主客观的原因，也可能发生不相符的情形。

3)合同内容不违反法律或者社会公共利益。这是物业服务合同生效要件的最重要的 一条。合同欠缺合法性，合同无效。合同不违反法律和社会公共利益，即合同的目的和内容都不违反法律或社会公共利益。在我国，合同不得违反法律，既包括不得违反现行法律、法规和规章中的强制性规范，也包括不得违反国家政策的禁止性规定和命令性规范。同时，合同不危害社会公共利益。2.无效物业服务合同

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(1)无效物业服务合同的概念

无效物业服务合同是指严重欠缺合同的生效要件，不发生合同当事人追求的法律后果，不受国家法律保护的合同。无效合同可能是全部元效，也可能是部分无效。无效的原因存在于合同内容的全部时，合同全部无效;无效的原因存在于合同内容的一部分，而该部分又不影响其余部分时，其余部分仍然有效。(2)无效物业服务合同的种类

依照我国现行合同法，有下列情形之一的，合同无效: 1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益

欺诈是指以使他人陷人错误认识并因而作出意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒真实情况的行为。胁迫是指向对方当事人表示施加危害，使其发生恐惧，并且基于此恐惧而为-定意思表示的行为。

2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益

这种无效合同由主观和客观的因素构成。主观因素为恶意串通，即当事人双方具有共同的目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人的利益。客观因素为损害国家、集体或第三人的利益。

3)以合法形式掩盖非法目的的

以合法形式掩盖非法目的，是指当事人订立的合同在形式上是合法的，但在缔约目的和内容上是非法的。

4)损害社会公共利益

如违反公平竞争的合同等是无效合同。5)违反法律、行政法规的强制性规定这是指合同的内容违反了法律、行政法规中的强制性规定。(3)无效物业服务合同的法律后果

无效物业服务合同由人民法院或仲裁机构确认。无效合同从订立时起就没有法律约束力，当事人双方确立的权利义务关系随之无效。合同被确认为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。3.可撤销物业服务合同

(1)可撤销物业服务合同的概念

可撤销物业服务合同，是指欠缺合同有效要件，存在可撤销原因的合同。可撤销的物业服务合同，只是相对无效，不同于无效物业服务合同的绝对元效。有效与杏，取决于当事人的意志。

(2)可撤销物业服务合同的种类

依据我国现行合同法，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:①因重大误解订立的;②在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立

第 页 的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。合同被撤销后，其法律后果与无效相同。

三、物业服务合同的基本内容

《物业管理条例》第35条规定“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。” 物业服务合同一般由合同的首部、合同的正文和合同的结尾三部分组成。(一)合同的首部

合同的首部通常由下列各项构成:①合同的名称:物业服务合同。②合同的编号。该编号为本合同在行政机关备案时方便查阅。③订约日期。订约日期也可以放在合同结尾签名栏。④订约地点。⑤订约当事人的名称、住所(地址〉。要约方简称甲方、受要约方简称乙方。鉴于物业服务合同的特殊情况，订约人为业主委员会，合同的实际履行人是全体业主和使用权人，因此应明确“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”⑥订约理由。订约理由说明当事人经合意订立以下条款，以示慎重，也可以省略不填。订约理由可表述为: “根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将——(物业名称)要约于乙方实行物业管理，订立本合同。” 合同首部中的订约日期、订约地点、当事人住所地可能成为仲裁机构或法院处理合同争议的依据。(二)合同的正文

合同的正文当中记载了合同的主要内容。《合同法》第12条规定“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款:(一〉当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”物业管理要约合同的主要条款及其内容如下: 1.物业基本情况

包括:①物业类型;②坐落位置;③四至，即东南西北的界限;④占地面积;⑤建筑 面积。

2.要约管理事项

包括:①房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。②共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等。③市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。④公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。⑤附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、第 页

文化体育娱乐场所等。⑥公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。⑦交通与车辆停放秩序的管理。③维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。⑨管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。⑩组织开展社区文化娱乐活动。@负责向业主和物业使用人收取下列费用:物业管理服务费等。@业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出要约时，乙方应接受要约并合理收费。⑩对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。⑩其他要约事项。3.要约管理期限

要约管理期限的开始日期和终止日期。4.双方权利义务

甲方权利义务，第一种情形，适用于业主委员会:①代表和维护产权人、使用人的合法权益。②制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约。③审定乙方拟定的物业管理制度。④检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。⑤审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。⑥在合同生效之日起几日内向乙方提供一定建筑面积的经营性商业用房，由乙方租用，其租金收入的用途。⑦在合同生效之日起几日内向乙方提供一定建筑面积管理用房(产权属甲方)，由乙方按下列用途执行:无偿使用;按建筑面积租用，其租金收入的用途。⑧负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起几日内向乙方移交。⑨当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付。⑩协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文体活动。@其他权利义务。

第二种情形，适用于房地产开发企业:①在业主委员会成立之前，负责制定管理规约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。②审定乙方拟定的物业管理制度。③检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。④审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。⑤要约乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。如存在质量问题，按以下方式处理:负责返修;要约乙方返修，支付全部费用;其他方式。⑥在合同生效之日起几日内向乙方提供一定建筑面积的经营性商业用房，由乙方租用，其租金收入的用途。⑦在合同生效之日起几日内向乙方提供一定建筑面积管理用房(产权属甲方)，由乙方按下列用途执行:无偿使用;按建筑面积租用，其租金收入的用途。⑧负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料、并于合同生效之日起几日内向乙方移交。⑨当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其他方式偿付。⑩协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文体活动。@其他权利与义务。

乙方权利义务:①根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度;②对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;③按合同的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理;④可选聘专营公司承担本物业的专

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项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;⑤负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施;⑤向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;⑦负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;③每几个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目;⑨对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;⑩本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;@其他权利与义务。5.物业管理服务质量

乙方须按约定，实现目标管理。以下为具体的物业管理服务质量要求:①房屋外观;②设备运行;③房屋及设施、设备的维修、养护;④公共环境;⑤绿化;⑥交通秩序;

⑦保安;③急修、小修;⑤业主和物业使用人对乙方的满意率;⑩其他。6.物业管理服务费用

物业管理服务费的收取:①本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取。②管理服务费标准的调整。③空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积收取。④业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下方式处理:从逾期之日起按每天多少元交纳滞纳金;从逾期之日起按每天应交管理费的万分之几交纳滞纳金;其他。车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取:①露天车位;②车库;③其他。乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他

特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。一 其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下:①高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取;②其他。

房屋共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用:①房屋共用部位的小修、养护费用、大中修费用、更新费用的承担。②房屋共用设施、设备的小修、养护费用大中修费用、更新费用的承担。③市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用、大中修费用、更新费用的承担。④公共绿地的养护费用、改造、更新费用的承担。⑤附属配套建筑和设施的小修、养护费用、大中修费用、更新费用的承担。7.违约责任

①甲方违反合同的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。②乙方违反合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙

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方应给予甲方经济赔偿。③乙方违反合同的规定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。④甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。8.争议的解决

合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由仲裁委员会仲裁(当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉)。9.其他条款

①自本合同生效之日起数日内，根据甲方要约管理事项，办理完交接验收手续。②合同期满后，乙方全部完成合同管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。③双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。④合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同及其附件和补充协议未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。⑤因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。⑥本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。⑦合同期满本合同自然终止，双方如续（3）保密的义务

在合同履行过程中，可能会涉及合同另一方的经营秘密、商业秘密等，对此，另一方

负有保密的义务(二)物业服务合同的变更

1.物业服务合同变史的概念和条件

物业服务合同变更是指合同当事人不变，合同的内容予以改变。物业服务合同变更的条件包括:(1)原己存在合同关系

合同的变更，是改变原合同关系。无原合同关系便不存在合同变更。元效合同，自始无合同关系;合同被撤销，合同自始失去法律约束力，亦无合同关系。因此，在这些情况下，不存在变更合同。(2)合同内容已发生变化

合同内容的变化包括:①物业管理服务事项数量的增多或减少;②物业管理服务质量的改变;③物业管理服务费用的增加或减少;④物业管理服务费用收取办法的变更;⑤物业管理要约管理期限的变更。

(3)合同的变更须依当事人协议或依法律直接规定及裁决机构裁决

基于法律直接规定而变更合同，不以法院或仲裁机构的裁决为必经程序，也不以

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当事人协议为必经程序，直接发生变更的法律效力。例如，当事人一方违约，则变合同债务为损害赔偿债务，这种变更是依法律规定当然发生的。基于裁决机构的裁决而发生的变更，主要有重大误解及显失公平的合同和当事人意思表示不真实的合同。除此以外的合同变更，由双方当事人协商一致，达不成协议的，不发生合同变更的法律效力。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。(4)须遵守法律要求的方式

法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。例如，物业服务合同的变更，须到物业管理行政主管部门登记备案。2.物业服务合同变更的程序和后果

物业服务合同变更的程序可分为协议变更程序和裁决变更程序。在协议变更程序中，物业管理一方当事人提出变更合同内容的，应与对方充分协商，达成一致意见，才发生变更合同的效力。当事人对变更合同未达成一致意见或对合同变更的内容约定不明确的，不发生变更的效力。在裁决变更合同程序中，只有存在裁决变更合同的理由时，即存在重大误解、显失公平及当事人意思表示不真实的情况下，物业管理一方当事人才可向法院或仲裁机构申请裁决变更合同。是否裁决变更，由裁决机构认定。裁决机构作出变更合同的裁决时，即发生变更合同的效力。合同的变更原则上只对将来发生效力，未变更的权利义务继续有效，已经履行的债务不因合同的变更而发生影响。另外，合同的变更不影响当事人要求赔偿损失的权利。

(三)物业服务合同的终止1.债务已经按照约定履行

债务一经履行，当事人设立合同的目的得以实现，合同关系自然归于终止。在物业服务合同实务中，债务的履行是合同终止的最主要的原因。例如，某小区的业主经过招投标，和某物业管理公司签订了3年的服务合同，合同期满，合同终止。业主委员会召开全体业主大会，决定继续聘用该物业管理公司，如果该公司同意，双方当事人必须重新签订物业服务合同。2.物业服务合同解除

物业服务合同解除是指合同有效成立以后，因当事人一方的意思表示或者双方协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。物业服务合同解除分为约定解除和法定解除。

约定解除分为两种情况，一是在合同中约定了解除条件，一旦该条件成立，合同解除。如物业服务合同约定，物业管理公司未能达到约定的管理目标，业主委员会有权要求其限期整改，逾期未整改的，业主委员会有权终止合同。二是当事人未在合同中约定解除条件，但在合同履行完毕前，经双方协商一致而解除合同。法定解除是指出现法律规定的解除事由而由享有解除权的一方当事人解除合同。根据我国合同法的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:①因不可抗力致使不能实现合同目的;②在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;③当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期

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限内仍未履行;④当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;⑤法律规定的其他情形。3.物业服务合同解除的程序

当事人一方依约定或法定事由主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。物业管理法律、行政法规规定解除合同应当办理登记手续的，合同解除后，物业管理公司应到物业管理行政主管部门办理登记手续。4.物业服务合同解除的法律后果

物业服务合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

五、物业服务合同责任(一)缔约过失责任 1.缔约过失责任的概念

我国合同法所指的缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。合同法上的缔约过失责任包括以下几种情形:①假借订立合同，恶意进行磋商;②故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;③有其他违背诚实信用原则的行为。2.缔约过失责任的适用条件

缔约过失责任的适用必须具备下列条件:(1)缔约人违反先合同义务。所谓先合同义务，是缔约人双方互相接触磋商逐渐产生的注意义务，这种义务是合同成立前的义务，包括互相协助、互相照顾、互相保护、互相通知，诚实信用等义务。物业服务合同当事人一方假借签订合同，以损害对方利益为目的，恶意磋商;或者以其他违背诚实信用原则的行为损害对方利益的，就属违反了先合同义务。

(2)对方当事人受到损失。该损失是指财产损失，不包括精神损害。该损失包括直接 损失和间接损失。直接损失有:缔约费用，包括邮电费用、赶赴缔约地或察看物业管理区域所支出的合理费用;准备履行所支出的费用。间接损失为丧失与第三人另订合同的机会所产生的损失。

(3)违反先合同义务与该损失之间有因果关系。即该损失是由违反先合同义务引

起的。

(4)违反合同义务者有过错。按照我国合同法，其过错主要为故意过错。(二)违约责任

1.违约责任的概念

违约责任是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所承担的民事责任。

违约责任一般在履行期届满后才承担，因为当事人只有在履行期届满才能确定是否违约和违约责任的承担。但是，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不

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履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。2.违约责任的适用条件

违约责任的适用条件通常包括:(1)违约行为违约行为又称不履行合同债务。这里的合同债务，既包括当事人在合同中约定的义务，又包括法律直接规定的义务。

(2)损害事实损害事实既包括直接损失，也包括间接损失。这里所说的间接损失，是指当事人可预期的损失。当事人不能预期的损失不为间接损失。(3)违约行为与损害事实之间存在因果关系。3.违约责任的承担方式

依据我国合同法的规定，违约责任的承担方式主要有:(1)支付价金及逾期利息如物业服务合同中约定业主应当交纳有关费用，如果逾期未交或者未足额交纳，物业管理公司可以要求其支付，迟延支付的，应当支付该费用的逾期利息。

(2)强制履行物业管理服务事项减少或服务质量降低，业主委员会可以要求物业管 理公司履行并达到合同约定的要求。

(3)重作或减价物业管理服务质量不符合约定的，业主委员会可以选择要求对方承 担重作或减少收费的违约责任。

(4)赔偿损失物业服务合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约 定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。(5)支付违约金。违约金是指由当事人在合同中约定的，当一方违约时，应向对方支 付一定数额的货币。如物业服务合同约定:甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付一定数额的违约金。违约金是我国合同违约责任中最常见的一种责任方式。我国合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另外，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。4.违约责任的免除

违约责任的免除是指法律明文规定或者当事人有特别约定，当事人对其不履行合同或迟延履行合同不承担违约责任。我国合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。另外，合同订立时，当事人有特别约定，当发生合同不能履行或不适当履行又符合这些免责条款时，通常也可免除违约人的责任。本章小结

·物业服务合同是由房地产开发企业或业主委员会与其选聘的物业管理公司之间签订的由物业管理公司对物业管理区域进行综合管理的法律文件。物业服务合同又称物业管理合同、物业管理服务合同。

·物业服务合同具有以下特征:1.物业服务合同是典型的劳务合同;2.物业管理公

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司以要约人的费用办理要约事务;3.物业服务合同以当事人之间相互信任为前提;4.物业服务合同是有偿合同;5.物业服务合同是诺成的、双务的合同。

·物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服务合同两种情况。

·物业服务合同的基本内容由合同的首部、合同的正文和合同的结尾组成。主要包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。

·物业服务合同的履行原则包括实际履行原则和全面履行原则，当事人在合同履行中的法定义务有通知、协助和保密义务。复习思考题

1.什么是物业服务合同? 2.物业服务合同具有哪些特征?

3.订立物业服务合同应遵循哪些基本原则? 4.试述物业服务合同应包含的基本内容。

5.谈谈你对物业服务合同法律性质的看法。6.案例分析:

2004年3月，北京某房地产开发公司聘请某物业服务企业为其开发的小区进行物业管理。业主入住时认可了开发商与前述物业服务企业签订的物业服务合同。2006年1月，该小区入住率已超过50%，小区业委会收到大部分业主对管理服务不满意的投诉。小区业委会成立以后，没有与被告续签物 业服务合同，而是另选聘物业服务企业。由于某物业服务企业不同意解除合同，小区业委会以某物业服务企业服务差，大部分业主不满意，要求解聘该企业为请求诉诸法院。某物业服务企业辩称:被告早期与某房地产开发公司签有物业服务合同，且业主购楼时与某房地产开发公司的契约中已订明，同意某房地产开发公司委托的服务企业管理。因此，业主无权解聘物业服务企业，请求法院驳回原告的诉讼请求。请分析:业委会是否有权解聘前期物业服务企业?

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第二篇：物业法规目录范文

中华人民共和国物权法

国务院物业管理条例

陕西省物业管理条例

西安市物业管理条例

住宅室内装饰装修管理规定

西安市装饰管理办法

西安市前期物业招投标管理暂行规定

全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则

陕西省住宅小区物业服务指导标准

陕西省物业服务收费管理办法

陕西省物业管理区域内交通工具停放服务价格管理办法 建设部城市建筑垃圾管理规定

西安市城市生活垃圾处理收费实施意见的通知

陕西省关于进一步明确陕西电网实行城乡居民用电同价有关问题 西安市物价局关于我市自来水价格改革及调整有关问题的函 西安市燃放烟花爆竹管理条例

西安市物价局关于调整我市集中供热的函

西安市消防管理处理办法

陕西省契税实施办法

西安市专项管理维修资金管理办法

西安市限制养犬条例

陕西省电梯日常维护保养安全管理规定

第三篇：物业法规

山东省物业管理条例 第一章总则 第一条

为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条

本条例所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。第三条

本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。第四条

物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。第五条

省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。第六条

街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。第七条

县级以上人民政府应当制定扶持政策，采取措施，推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业发展。

鼓励采用节能、环保的新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第二章新建物业与前期物业管理 第一节 物业管理区域 第八条

物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。第九条

建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向物业主管部门申请划分物业管理区域。

物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。第十条 物业管理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。第二节

配套建筑与设施设备 第十一条

物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。第十二条

物业服务用房的配置应当符合下列规定：

(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；(二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。第十三条

住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民委员会用房，应当按照规划要求进行配套建设。

住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校，属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。第十四条

按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。第十五条

物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。第十六条

住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费)，并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定，城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。

专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。第十七条

本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。第十八条

专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任，按照与业主签订的服务合同服务到最终用户，保证服务质量。

各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。第十九条

物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备，属于相关业主共有，但由经营单位投资经营的除外。第二十条

城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。第三节

前期物业管理与物业交付 第二十一条

建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案。第二十二条

鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。第二十三条

建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。第二十四条

新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：(一)生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；(三)小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；

(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；

(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；

(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

(十)住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；(十一)法律、法规规定的其他条件。

建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。第二十五条

建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。第二十六条 建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。第二十七条

建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)业主名册；

(五)物业管理必需的其他资料。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理，提供部分经营用房或者给予资金支持。第三章业主大会与业主委员会

第一节 业主大会筹备组第二十八条房屋的所有权人为业主。

建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。第二十九条

符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。第三十条

筹备组履行下列职责：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。第二节 业主大会 第三十一条

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。第三十二条

业主大会履行下列职责：(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约；(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(三)监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；(四)选聘、解聘物业服务企业；

(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)；(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施；(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。第三十三条

业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定。未作约定的，按照下列规定确定：(一)按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；

(二)按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。第三十四条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。第三十五条

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。第三十六条

业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：(一)有百分之二十以上业主提议的；

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织业主召开业主大会。第三节 业主委员会 第三十七条

业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。业主委员会履行下列职责：

(一)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)执行业主大会的决议、决定；

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(五)监督管理规约的实施；(六)业主大会赋予的其他职责。第三十八条

业主委员会由业主大会会议选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。

执行委员负责业主委员会的日常事务工作，经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。第三十九条

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案：

(一)业主大会会议决议；(二)业主大会议事规则；(三)管理规约；

(四)业主委员会委员名单和基本情况；(五)法律、法规规定的其他资料。

物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。第四十条

业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。

业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。

业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。第四十一条

业主委员会任期届满六十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交。第四十二条

业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的；(二)拒不履行委员职责的；

(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；

(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。第四十三条

业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。第四章物业的使用与业主自治管理 第一节 一般规定 第四十四条

业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。第四十五条

业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。

业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。第四十六条

业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。

业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。第二节 住宅物业的装饰装修 第四十七条

业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。第四十八条

业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限；(二)允许施工的时间；(三)废弃物的清运与处置；

(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；(五)禁止行为和注意事项；(六)装修保证金的收取和退还；(七)违约责任；

(八)其他需要约定的事项。第四十九条

业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。第三节 车库与车位的使用 第五十条

车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。第五十一条

占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。第五十二条

鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。

利用地下空间建设、经营车库的，县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。第五十三条

业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。

业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。第四节业主自治管理 第五十四条

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；(六)监督业主委员会的工作；

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；

(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；(九)监督专项维修资金的管理和使用；(十)法律、法规规定的其他权利。第五十五条

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费；(六)法律、法规规定的其他义务。第五十六条

管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。第五十七条

提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业；业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。

业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。第五十八条

业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况；业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。第五章物业服务企业 第一节 物业服务企业 第五十九条

物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。第六十条

物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。第六十一条

物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。第六十二条

物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

物业服务企业应当向物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。第六十三条

物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

第二节 行业自律 第六十四条

物业服务企业应当在物业主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。第六十五条

物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业主管部门建立健全信用档案。第六章物业服务

第一节

物业服务内容与合同 第六十六条

物业服务内容主要包括下列事项：

(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；(二)公共绿化的维护；

(三)公共区域环境卫生的维护；

(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理；(七)物业服务档案和物业档案的保管；(八)其他物业管理事项。第六十七条

业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

物业服务合同签订后，业主有权进行查询。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。第六十八条

解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。

物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

(一)移交保管的物业档案、物业服务档案；

(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；(三)移交物业服务用房；

(四)清算预收、代收的有关费用；(五)法律、法规规定的其他事项。

物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

第二节 物业服务收费 第六十九条

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。

实行政府指导价的，价格主管部门应当会同物业主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应的基准价和浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的，其收费标准可以另行约定。七十条

物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。第七十一条

已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。第七十二条

物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。第七十三条

专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。第七章物业的维护

第一节 建设单位的保修责任 第七十四条

建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬。第七十五条

新建物业实行质量保修金制度。

建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。

建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。通过住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。第七十六条

建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。第七十七条

物业分部工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，物业主管部门应当与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。第七十八条

物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。具体办法由省建设行政主管部门制定。第二节 专有部分的维护 第七十九条

物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。

业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。第八十条

业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。第三节 共用部位及共用设施设备的维护 第八十一条

物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。

共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。第八十二条

住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。第四节 专业经营设施设备的维护 第八十三条

住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当予以配合。第八十四条

专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。第八章社区物业管理与旧住宅区物业管理 第一节 社区物业管理 第八十五条

街道办事处、乡(镇)人民政府的社区管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。第八十六条

物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。第八十七条

实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。联席会议主要协调下列事项：

(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；

(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；(三)物业管理区域内发生的突发事件；(四)物业管理与社区管理的衔接和配合；(五)需要协调的其他物业管理事项。第八十八条

业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。第八十九条

有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

第二节 旧住宅区物业管理 第九十条

设区的市、县(市、区)人民政府对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和计划向社会公布。旧住宅区的范围，由设区的市、县(市、区)人民政府划定。

旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。设区的市、县(市、区)人民政府对投资责任另有规定的，从其规定。第九十一条

旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用，改造整治后仍由其给予补助。第九十二条

旧住宅区改造整治完成后，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居民委员会组织实施。第九十三条

未建立专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金；物业服务企业可以根据物业服务合同约定，代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的，主要用于补充专项维修资金。第九章法律责任 第九十四条

违反本条例规定的行为，法律、法规已作出处罚规定的，按照其规定执行；法律、法规未作出处罚规定的，按照本条例的规定执行。第九十五条

违反本条例规定，有下列行为之一的，由物业主管部门予以处罚：

(一)物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处以三千元以上一万元以下的罚款；

(二)物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以五万元以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书；

(三)建设单位未依法交存物业质量保修金的，责令限期改正；逾期未改正的，处以十万元以上三十万元以下的罚款。第九十六条

违反本条例规定，专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的，由设区的市、县(市、区)人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。第九十七条

业主或者物业使用人违反本条例第四十四条、第四十五条规定的，由物业主管部门或者其他有关部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，处以两千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的，应当依法承担民事责任。第九十八条

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第九十九条

物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的；(二)未按照本条例规定对住宅小区综合验收、交接进行监管的；(三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的；(四)挪用物业质量保修金和专项维修资金的；

(五)未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的；(六)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的；(七)其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。第十章附则 第一百条

业主自行管理物业的，参照本条例的有关规定执行。第一百零一条

本条例自2009年5月1日起施行。

中华人民共和国物权法

中华人民共和国主席令 第 六十二 号

《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。

中华人民共和国主席 胡锦涛

2007年3月16日

中华人民共和国物权法

（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）

目录

第一编 总

则

第一章 基本原则

第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

第一节 不动产登记

第二节 动产交付

第三节 其他规定

第三章 物权的保护

第二编 所有权

第四章 一般规定

第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权

第六章 业主的建筑物区分所有权

第七章 相邻关系

第八章 共

有

第九章 所有权取得的特别规定

第三编 用益物权

第十章 一般规定

第十一章 土地承包经营权

第十二章 建设用地使用权

第十三章 宅基地使用权

第十四章 地役权

第四编 担保物权

第十五章 一般规定

第十六章 抵押权

第一节 一般抵押权

第二节 最高额抵押权

第十七章 质

权

第一节 动产质权

第二节 权利质权

第十八章 留置权

第五编 占

有

第十九章 占

有

附

则

第一编 总

则

第一章 基本原则

第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条 物权的种类和内容，由法律规定。

第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第七条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

第八条 其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

第一节 不动产登记

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第十二条 登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

第十三条 登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

第二节 动产交付

第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。

第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

第三节 其他规定

第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

第三章 物权的保护

第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

第三十八条 本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二编 所有权

第四章 一般规定

第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

第四十一条 法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。

第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

第四十三条 国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权

第四十五条 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。

国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。

第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。

第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。

第四十九条 法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。

第五十条 无线电频谱资源属于国家所有。

第五十一条 法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。

第五十二条 国防资产属于国家所有。

铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。

第五十三条 国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

第五十四条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

第五十五条 国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。

第五十六条 国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

第五十七条 履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。

第五十八条 集体所有的不动产和动产包括：

（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；

（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；

（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；

（四）集体所有的其他不动产和动产。

第五十九条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：

（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；

（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；

（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；

（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；

（五）法律规定的其他事项。

第六十条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：

（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；

（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；

（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第六十一条 城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

第六十二条 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

第六十三条 集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

第六十五条 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。

国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。

第六十六条 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

第六十七条 国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。

第六十八条 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。

企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。

第六十九条 社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。

第六章 业主的建筑物区分所有权

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第七章 相邻关系

第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

第八章 共

有

第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。

第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第一百零二条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

第一百零五条 两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。

第九章 所有权取得的特别规定

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

第一百零七条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

第一百零八条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

第一百零九条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。

第一百一十条 有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。

第一百一十一条 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

第一百一十二条 权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。

权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

第一百一十三条 遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

第一百一十四条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。

第一百一十五条 主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。

第一百一十六条 天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

第三编 用益物权

第十章 一般规定

第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。

第一百一十八条 国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。

第一百一十九条 国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。

第一百二十条 用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。

第一百二十一条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

第一百二十二条 依法取得的海域使用权受法律保护。

第一百二十三条 依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。

第十一章 土地承包经营权

第一百二十四条 农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。

第一百二十五条 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

第一百二十六条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

第一百二十七条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。

第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

第一百二十九条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百三十条 承包期内发包人不得调整承包地。

因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。

第一百三十一条 承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。

第一百三十二条 承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。

第一百三十三条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

第一百三十四条 国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。

第十二章 建设用地使用权

第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

第一百三十八条 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

（一）当事人的名称和住所；

（二）土地界址、面积等；

（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；

（四）土地用途；

（五）使用期限；

（六）出让金等费用及其支付方式；

（七）解决争议的方法。

第一百三十九条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

第一百四十条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

第一百四十一条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

第一百四十三条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

第一百四十四条 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

第一百四十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

第一百五十条 建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

第一百五十一条 集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

第十三章 宅基地使用权

第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

第十四章 地役权

第一百五十六条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

第一百五十七条 设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）利用期限；

（五）费用及其支付方式；

（六）解决争议的方法。

第一百五十八条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百五十九条 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。

第一百六十条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

第一百六十一条 地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

第一百六十二条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

第一百六十三条 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

第一百六十四条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

第一百六十五条 地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

第一百六十六条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

第一百六十七条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

第一百六十八条 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

第一百六十九条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

第四编 担保物权

第十五章 一般规定

第一百七十条 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。

第一百七十一条 债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。

第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。

第一百七十二条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

第一百七十三条 担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

第一百七十四条 担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

第一百七十五条 第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。

第一百七十六条 被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

第一百七十七条 有下列情形之一的，担保物权消灭：

（一）主债权消灭；

（二）担保物权实现；

（三）债权人放弃担保物权；

（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。

第一百七十八条 担保法与本法的规定不一致的，适用本法。

第十六章 抵押权

第一节 一般抵押权

第一百七十九条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第一百八十一条 经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

第一百八十四条 下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

第一百八十五条 设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；

（四）担保的范围。

第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第一百八十八条 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

第一百八十九条 企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

第一百九十二条 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第一百九十三条 抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

第一百九十四条 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第一百九十六条 依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：

（一）债务履行期届满，债权未实现；

（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；

（三）当事人约定的实现抵押权的情形；

（四）严重影响债权实现的其他情形。

第一百九十七条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第一百九十八条 抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第一百九十九条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；

（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

第二百条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

第二百零一条 依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的，或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

第二百零二条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

第二节 最高额抵押权

第二百零三条 为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

第二百零四条 最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。

第二百零五条 最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

第二百零六条 有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：

（一）约定的债权确定期间届满；

（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；

（三）新的债权不可能发生；

（四）抵押财产被查封、扣押；

（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；

（六）法律规定债权确定的其他情形。

第二百零七条 最高额抵押权除适用本节规定外，适用本章第一节一般抵押权的规定。

第十七章 质

权

第一节 动产质权

第二百零八条 为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。

第二百零九条 法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。

第二百一十条 设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。

质权合同一般包括下列条款：

（一）被担保债权的种类和数额；

（二）债务人履行债务的期限；

（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；

（四）担保的范围；

（五）质押财产交付的时间。

第二百一十一条 质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

第二百一十二条 质权自出质人交付质押财产时设立。

第二百一十三条 质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第二百一十四条 质权人在质权存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任。

第二百一十五条 质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。

第二百一十六条 因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保；出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。

第二百一十七条 质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。

第二百一十八条 质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

第二百一十九条 债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。

质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第二百二十条 出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。

出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。

第二百二十一条 质押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归出质人所有，不足部分由债务人清偿。

第二百二十二条 出质人与质权人可以协议设立最高额质权。

最高额质权除适用本节有关规定外，参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。

第二节 权利质权

第二百二十三条 债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：

（一）汇票、支票、本票；

（二）债券、存款单；

（三）仓单、提单；

（四）可以转让的基金份额、股权；

（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；

（六）应收账款；

（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。

第二百二十四条 以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。

第二百二十五条 汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。

第二百二十六条 以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。

基金份额、股权出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十七条 以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。

知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十八条 以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。

应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十九条 权利质权除适用本节规定外，适用本章第一节动产质权的规定。

第十八章 留置权

第二百三十条 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。

第二百三十一条 债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。

第二百三十二条 法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。

第二百三十三条 留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。

第二百三十四条 留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

第二百三十五条 留置权人有权收取留置财产的孳息。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第二百三十六条 留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。

留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

第二百三十七条 债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权；留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。

第二百三十八条 留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿。

第二百三十九条 同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。

第二百四十条 留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。

第五编 占

有

第十九章 占

有

第二百四十一条 基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

第二百四十二条 占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。

第二百四十三条 不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

第二百四十四条 占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。

第二百四十五条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。

占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。

附

则

第二百四十六条 法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。

第二百四十七条 本法自2007年10月1日起施行 物业管理条例（2016年修正本）公布机关： 国务院 公布日期： 2016.02.06 效力： 有效

施行日期： 2016.02.06 门类：

行政法类

（2007年8月26日中华人民共和国国务院令第504号公布 根据2016年2月6日发布的国务院令第666号《国务院关于修改部分行政法规的决定》修正）第一章 总则

第一条

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第四条

国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第五条

国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会

第六条

房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条

物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十三条

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十九条

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十条

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第二十一条

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十二条

建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十四条

国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十五条

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条

前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条

业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条

物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十九条

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条

建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三章 前期物业管理

第三十一条

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章 物业管理服务

第三十二条

从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

第三十三条

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。（本条已被删去）

第三十四条

一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十五条

业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十七条

物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十八条

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条

物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第四十条

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十三条

县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十四条

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十五条

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十六条

对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条

物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十八条

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第四十九条

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章 物业的使用与维护

第五十条

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十一条

业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十二条

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十三条

业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十四条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十五条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十六条

物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章 法律责任

第五十七条

违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十八条

违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条

违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十条

违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十一条

违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。（本条已被删去）

第六十二条

违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十三条

违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十四条

违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十五条

违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十六条

违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十七条

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十八条

业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十九条

违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章 附则

第七十条

本条例自2003年9月1日起施行。

《普通住宅小区物业管理服务等级标准》

[ 发布日期:2013-02-12 23:22:10 | 浏览:701次 ] 中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知 中物协[2004]1号 各物业管理企业：

为了提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，根据国家发展与改革委员会会同建设部印发的《物业服务收费管理办法》，我会制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行），现印发给你们，作为与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。试行中的情况，请及时告我会秘书处。

附：

1、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）

2、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）的使用说明。二○○四年一月六日

普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）一 级

项 目内 容 与 标 准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯24小时正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。二 级

项 目内 容 与 标 准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。

10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

（六）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。三 级

项 目内 容 与 标 准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

（二）房屋管理

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。

（三）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。

6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。

7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。

8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（四）协助维护公共秩序

1、小区24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

3、车辆停放有序。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）保洁服务

1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。

3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。

（六）绿化养护管理

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、预防花草、树木病虫害。附件2：

《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的使用说明

1、本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。

2、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

3、本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。

4、选用本《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。《中华人民共和国特种设备安全法》

[ 发布日期:2013-12-05 14:28:41 | 浏览:1111次 ]

中华人民共和国主席令

第四号

《中华人民共和国特种设备安全法》已由中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次会议于２０１３年６月２９日通过，现予公布，自２０１４年１月１日起施行。

中华人民共和国主席习近平

２０１３年６月２９日

新华社北京６月２９日电

中华人民共和国特种设备安全法

（２０１３年６月２９日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次会议通

过）

目 录

第一章 总则

第二章 生产、经营、使用

第一节 一般规定

第二节 生产

第三节 经营

第四节 使用

第三章 检验、检测

第四章 监督管理

第五章 事故应急救援与调查处理

第六章 法律责任

第七章 附则

第一章 总 则

第一条 为了加强特种设备安全工作，预防特种设备事故，保障人身和财产安全，促进经济社会发展，制定本法。第二条 特种设备的生产（包括设计、制造、安装、改造、修理）、经营、使用、检验、检测和特种设备安全的监督管理，适用本法。

本法所称特种设备，是指对人身和财产安全有较大危险性的锅炉、压力容器（含气瓶）、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施、场（厂）内专用机动车辆，以及法律、行政法规规定适用本法的其他特种设备。

国家对特种设备实行目录管理。特种设备目录由国务院负责特种设备安全监督管理的部门制定，报国务院批准后执行。

第三条 特种设备安全工作应当坚持安全第一、预防为主、节能环保、综合治理的原则。

第四条 国家对特种设备的生产、经营、使用，实施分类的、全过程的安全监督管理。

第五条国务院负责特种设备安全监督管理的部门对全国特种设备安全实施监督管理。县级以上地方各级人民政府负责特种设备安全监督管理的部门对本行政区域内特种设备安全实施监督管理。

第六条 国务院和地方各级人民政府应当加强对特种设备安全工作的领导，督促各有关部门依法履行监督管理职责。

县级以上地方各级人民政府应当建立协调机制，及时协调、解决特种设备安全监督管理中存在的问题。

第七条特种设备生产、经营、使用单位应当遵守本法和其他有关法律、法规，建立、健全特种设备安全和节能责任制度，加强特种设备安全和节能管理，确保特种设备生产、经营、使用安全，符合节能要求。

第八条 特种设备生产、经营、使用、检验、检测应当遵守有关特种设备安全技术规范及相关标准。

特种设备安全技术规范由国务院负责特种设备安全监督管理的部门制定。

第九条 特种设备行业协会应当加强行业自律，推进行业诚信体系建设，提高特种设备安全管理水平。

第十条国家支持有关特种设备安全的科学技术研究，鼓励先进技术和先进管理方法的推广应用，对做出突出贡献的单位和个人给予奖励。

第十一条负责特种设备安全监督管理的部门应当加强特种设备安全宣传教育，普及特种设备安全知识，增强社会公众的特种设备安全意识。

第十二条任何单位和个人有权向负责特种设备安全监督管理的部门和有关部门举报涉及特种设备安全的违法行为，接到举报的部门应当及时处理。

第二章 生产、经营、使用

第四篇：物业法规教学大纲

物业管理法规教学大纲

第一部分 大纲说明

一、课程的性质和任务

（一）课程的性质、教学目的 ：

《物业管理法规》是安徽城市管理职业学院文科类物业管理专业开设的专业课程。本课程的教学目的是全面了解国家和地方有关房地产物业管理的法律法规,学会以法进行房地产和物业管理,掌握依法处理房地产物业管理纠纷的方式和方法

（二）教学任务：

通过本课程的学习，使学生熟悉物业管理中的有关法律法规和规章制度，掌握物业管理法律实务以及纠纷处理的方式和程序，提高学生就业后依法为业主服务的水平。

（三）教学基本要求：

通过本课程的学习，使学生达到下列基本要求：

1.孰悉我国物业管理立法的原因、现状，掌握物业管理法的概念、调整对象以及物业管理法律规范的概念、特征和表现形式；

2.了解物权的概念以及土地权属、房屋权属、物业抵押权、物业典权、建筑物区分所有权、共有权、物业相邻权等物业权属的基本概念和法律知识；了解土地权属登记、房屋权属登记、物业产籍管理的相关法律规定；

3.了解物业管理法律关系的种类、构成要素及其易化的相关法律知识；掌握物业管理法律责任相关法律知识与实务； 4.掌握物业管理企业的设立和资质管理的相关法律规定；掌握物业管理企业与业主和业主组织权利、义务相关法律知识与实务； 5.掌握合同与物业管理合同相关法律知识与实务；

6.掌握物业管理纠纷处理的各种方式和法律程序相关法律知识与实务。

二、本课程与相关课程的衔接、配合关系：

本课程以物业管理概论为基础，与物业实务，房地产经营管理等相配合。

三、教学方法和教学形式的建议

（一）教学方法：

在教学中，以教学大纲为依据，结合物业专业具体的培养目标，有针对性的学习物业管理中的各项法律规定。

（二）教学形式 ：

在教学中，应突出对学生分析问题能力的训练，组织学生有针对性地学习现行的物业各项法律法规使本课程的教学适应我国经济改革发展的要求，学生毕业后能更好地适应社会的需要。

（三）实践性环节教学要求：

本课程除按教学计划的要求统一进行集中性实践性环节教学外，还应在授课学时内安排12学时实践性的教学环节，就近安排一些实践活动，培养学生的应用能力。

四、特殊说明

（一）按照教材内容体系，对本课程的重点、难点进行辅导讲授，侧重于物业各种权属讲解，并着重结合一些实例介绍物业法律法规在实际中的应用。

（二）课程的教学要求层次：

教学中，基本概念、内容及各项权属要求按“了解、理解、掌握”三个层次要求。

（三）本大纲的适用范围：

 本大纲是物业专业的专业课“物业管理法规”的教学大纲，按照教科书的内容体系，突出本课程的重点、难点，体现教材的特点。本大纲是考试大纲，同时又是考试指南。考试的内容应以本大纲为依据，不得超出本大纲的范围。

（四）教学中应注意的问题：

本课程教学内容规范性和实践性较强，为保证教学质量，实现培养目标，教师在教学过程中应注意启发式教学，坚持理论联系实际的原则，多举教学案例，启发和调动学生学习的主动性、自觉性。 随着社会主义市场经济体制的建立、发展和逐步完善，我国改革开放进一步深化，本课程的部分内容也处于变动之中，教师在组织教学时，要经常关心这些变化，注意适时吸收有关新的经济方针和政策，以丰富教学内容，修正某些旧的说法，补充必要的新知识，更好地教好教活本课程的内容。还可以根据教材的变动和教学实际的需要增加和删除一些内容。. 第二部分 教学过程建议

一、学时分配：

理论课教学时数 42 实践课教学时数 12 总课时：54

二、教材：本课程以中国科学技术大学出版社出版的《物业管理法规》为教材。

三、考核形式：书面闭卷考试

四、考试时间：90分钟

第三部分 教学内容、学时、教学要求 第一章 物业管理法规概述（2课时）

一、教学目的与要求：

本章介绍物业管理法的调整对象以及物业管理法律关系和法律规范。了解物业管理法的调整对象和我们物业法的现状，掌握物业管理法律关系。

二、教学内容：

(一)物业管理法的调整对象

(二)物业管理法律关系和法律规范(三)国外物业管理立法

（四）我国物业立法现状 第二章 物业权属（4课时）

一、教学目的及要求：

本章概括地介绍物业权属，物业权利，物业权属制度和物业产籍管理。了解物业权属和物业权利的概念、特征。了解我国物业权属制度和物业产权产籍管理制度；掌握物业权利的内容、物业登记的内容和操作程序。

二、教学内容：

(一)物业权属的概念和特征(二)物业的各项权利(三)物业权属制度(四)物业登记 

第三章 物业服务企业（2课时）

一、教学目的和要求：

本章介绍了物业管理企业的设立、分类、以及其内部管理制度。了解物业管理企业的分类、物业管理企业内部组织机构存在的各种形式；掌握物业管理企业主要的内部管理规范制度，物业管理企业设立条件和登记程序。

二、教学内容

(一)物业管理企业的设立(二)物业管理企业的组织机构(三)物业管理企业的资质管理(四物业管理企业的内部管理规范 第四章 业主自制法律规定（4课时）

一、教学目的和要求：

了解业主、业主大会、业主委员会和管理规约的涵义及特征：业主大会的设立、业主委员的产生。掌握业主大会、业主委员会的职责；管理规约的基本内容。

二、教学内容

（一）业主

（二）业主大会

（三）业主委员会

（四）管理规约和外部约束

第五章 物业管理招标投标（4课时）

一、教学目的及要求：

本章主要介绍了物业管理招投标的概念，程序以及内容。了解目前我国物业管理招标投标情况。知道物业管理招标、投标程序及物业管理评标的方法；掌握物业管理招标书、投标书的内容及编写技巧。

二、教学内容

(一)物业管理招标(二)物业管理投标

(三)物业管理开标、评标、定标。 

第六章 物业服务合同（6课时）

一、教学目的及要求：

本章着重讲述了物业服务合同的相关知识。了解物业服务合同的概念及法律特征和业主公约、业主委员会章程及住户手册的内容。掌握物业服务合同的主要内容

二、教学内容

(一)物业服务合同的概念和特征(二)物业服务合同的内容(三)业主公约(四)业主委员会章程

第七章 物业的使用与维护制度（6课时）

一、教学目的及要求：

了解物业的业主和物业使用人概念，物业管理规约的概念及其内容。掌握物业的使用与维护制度内容及其相关具体制度规则

二、教学内容；

(一)物业的使用与维护制度概述(二)物业专有部分的使用与维护(三)物业共有部分的使用与维护(四)物业使用与维护的责任

第八章 物业管理服务费与专项维修资金（8课时）

一、教学目的及要求：

了解物业管理服务费的概念、计费方式和收取原则。掌握物业管理服务费用的构成及其测算，住宅专项维修资金的来源、作用及管理。

二、教学内容：

(一)物业服务费用概述

(二)物业服务费用的计费方式和收取原则

(三)物业管理服务费用的测算(四)专项维修资金的管理

(五)物业管理服务费的收取、收取与纠纷处置

 第九章 物业中介与交易（6课时）

一、教学目的及要求：

了解物业交易的概念、特点、原则；理解三种物业交易合同的主要内容，物业转让、物业抵押登记制度和物业租赁登记备案制度；掌握物业转让、物业租赁和物业抵押的条件、基本程序和交易双方的权利和义务。

二、教学内容：

(一)物业交易的概念和特点(二)物业交易的原则(三)物业转让

（四）物业租赁

（五）物业抵押

第十章 物业管理纠纷的防范与处理（4课时）

一、教学目的及要求：

了解物业管理行政纠纷和刑事纠纷产生的原因及特点；理解物业管理民事纠纷产生的原因及特点，物业管理纠纷的解决方式；掌握物业管理纠纷的防范措施。

二、教学内容：

(一)物业管理民事纠纷的起因(二)物业管理刑事纠纷(三)物业纠纷的防范

(四)物业管理纠纷的处理方式与程序。

第十一章物业管理的法律责任（8课时）

一、教学目的及要求：

本章介绍了物业管理法律的概念、特点。要求了解物业管理法律责任的概念和特征。理解物业管理法律责任的种类，承担民事责任、行政责任的形式；掌握物业管理中常见的侵权行为、违约行为、行政违法行为的表现。

二、教学内容：

(一)法律责任的概念和特征(二)法律责任的分类(三)物业管理民事责任(四)物业管理刑侦和民事法律责任 第四部分 实训项目

一、到物业公司深入了解前期物业管理的法律规定

实践形式：现场教学。

实践目的：在物业公司中，深入实际了解前期物业管理的法律规定，收集和整理与前期物业管理法规相关的案例。如：物业管理合同、服务价格、装修法律规定等。实践地点：校企合作基地。

二、到物业管理公司了解物业管理服务的法律规定

实践形式：现场教学。

实践目的：了解保洁、保安等法律规定，收集和整理与保洁、保安相关的物业管理法律法规案例。实践地点：校企合作基地。

三、课堂案例分析物业管理相关纠纷热点问题

实践形式：课堂教学

实践目的：通过相关热点问题分析，评断。了解当代典型物业管理纠纷的热点问题，熟悉物业管理相关法律规定。

第五篇：房地产法讲稿

课程概述

房地产作为不动产来研究，房地产法属于民法，房地产作为产业来研究，房地产法属于经济法。程信和、刘国臻编著的北京大学出版社出版的21世纪法学系列教材《房地产法》是把房地产作为一个产业，研究如何调整该产业运行过程所发生的各种关系，并创立其理论体系的。当前，房地产在已经成为我国国民经济中的一个新的经济增长点。房地产法是调整房地产开发、交易和管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。特别在我国房地产商品化过程中，本部门法起到非常重要的规范作用。因此，房地产法是法学专科教育重要的经济法基础课。

第一章 房地产法概述

学习指导

房地产法的基础理论，是学习和研究房地产法首先必须掌握的基本内容。本章以房地产、房地产市场和房地产业作为切入点，阐述房地产关系的法律调整，房地产法的概念、体系、基本原则，房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系。本章涉及房地产法的基本概念和基本原理，与房地产法其他各章节有密切的联系，是其他各章节的基础。通过本章的学习，要了解房地产、房地产市场和房地产业的基本知识；

掌握对房地产关系实行法律调整的必要性；掌握房地产法的概念、体系和基本原则；认识房地产法与相关法律的关系。

第一节 房地产 房地产市场和房地产业

一、房地产市场的发展历程

我国房地产市场的发展大致经历了四个阶段:

（一）1949年--1956年 土地改革阶段:这一阶段首先废除封建的土地所有制，实现农民的土地所有制。“耕者有其田”的愿望变为现实，这是新民主主义革命的辉煌成果。几年以后，通过逐步实行农业集体化，农民的私有土地转化为集体所有。此后，农村买卖土地的市场即自行消失。

（二）50年代中期，即1956年前后，私有房屋社会主义改造阶段:这一阶段逐步改变城市中私有房屋资本主义性质。但无论在城市还是在农村，国家都依法保护公民的合法的私有房屋，某些不适当的做法后来逐步得到纠正。城乡房屋买卖、租赁等交易仍在进行，但多年来并没有形成有规模的房地产交易市场，土地有偿使用甚至成为一个“禁区”。计划经济体制、教条主义观念束缚了房地产市场的发展。

（三）房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展：1978年12月中共十一届三中全会重新确立了党的马克思主义的思想路线，将全党全国工作的重心转移到社会主义现代化建设上来，对内推进改革，对外实行开放。正是在这

种新的社会历史条件下，房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展：如土地使用权的出让、转让，土地的开发，商品房的兴建、买卖(含预售)等。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。

（四）由房地产商品化走向成熟的房地产市场阶段：1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过《土地管理法》。1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《城市房地产管理法》是规范城市范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易实施房地产管理的法律，从房地产商品化建立起成熟的房地产市场。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过《物权法》，物权的客体主要是动产和不动产，而不动产指土地以及建筑物等土地附着物主要对象是房地产，该法进一步确定了房地产的不动产物权性质、完善了保护房地产物权的方法。

二、房地产业

1．狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：一类是从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。另一类是从事开发经

营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。国家鼓励吸收外商投资进行土地成片开发。

2．广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。

三、房地产业的地位和作用

在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。

1．基础性

土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。西方古典政治经济学家威廉〃配第曾正确指出：“土地是财富之母，劳动是财富之父”。

2．先导性

一是包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。

二是房地产业的发展为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。如果基础设施不行，就很难引进外资。

三是特别要指出的是，在我国现阶段，大力发展普通居民住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点。对此，必须有敏感的认识、积极的行动。

总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业的持续、快速、健康的发展。

四、房地产的法律含义(一)现实生活中的房地产

房地产是土地、房屋财产的总称。现实生活中“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。

(二)法律意义上的房地产

房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权、-房屋使用权；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。

五、房地产市场

我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场与商品市场(日用消费品、生产资料市场)、金融市场、劳务市场、技术市场、信息市

场、企业产权转让市场、期货市场一起，将形成全国统一的、开放的市场体系。决不能把房地产市场仅仅看作是某地的看的见的交易场所.第二节 房地产关系的法律调整

一、房地产关系

房地产关系是指人们取得、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产关系，按其法律特征，可分解为民事(商品)性质的经济关系和行政管理性质的经济关系。

1．民事(商品)性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等民事关系。如市民之间的房屋租赁行为。

2．行政管理性质的房地产关系，指的是不平等主体之间基于土地、房屋的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。如房地产管理部门办理房产产权证书的行为。

二、对房地产关系实行法律调整的必要性有哪些？(一)规范房地产市场秩序的需要

社会主义市场经济应当成为法制型经济，即以法律为规范，以合同为中介。房地产关系复杂而又重要，客观上要求相应的法律予以调整。房地产权与房地产法，是密不可分的。此时，“法”确认“权”，“权”体现“法”。

在规范和发展房地产市场的过程中，我们逐步积累了丰富的经验，其中有许多已上升为国家的法律规范，制定为法律、法规；但是，也出现过一些问题，产生了一些纠纷，有

待于通过深化改革的实践和健全房地产的法制，求得进一步的妥善解决。

存在的主要问题有：

其一，某些地方违法批地、乱占耕地、浪费土地的问题时有发生，造成耕地面积锐减，土地资产流失。据统计，1986—1995年，农业结构调整占用耕地2960万亩。城镇外延扩张、村庄分散建设占用耕地严重，人地矛盾已经十分尖锐。

其二，某些地方进行了不少盲目的重复建设；房地产开发投资结构不尽合理；沿海部分地区1992、1993年的“房地产热”、“开发区热”，导致以后几个的泡沫经济成分增多，使得部分债权人银行和非银行金融机构陷入经营困境。

其三，房地产开发企业数量过多，其中部分企业资质低下；许多房地产市场行为不规范，价格混乱，单纯炒卖地皮，牟取非法收益。

其四，长期实行的福利分房政策产生了许多弊端。此外，还存在其他一些具体问题。

种种情况表明，如果对高投资、高利润、高风险的房地产市场、房地产业不加以严格规范，那么它是难成气候的。我们的对策应当是：依法整顿和规范全国各类房地产市场，促进房地产业健康发展。为此，国家多次修正《土地管理法》及其配套法规；制定与《城市房地产管理法》配套的法规、规章；将福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策。通过加强宏观调控和必要的具体行政管理，严格控制土地供应总量，切实保护耕地；形成房地产开发投资的合理结构，保证国家建设重点和城市普通居民住宅建设；促使房地产开发企业和房地产交易市场规范化，纠正混乱现象，合理调节收益分配，防止国家收益流失。

(二)巩固和发展房地产改革成果的需要

自进入社会主义现代化建设新时期以来，我们对过去的房地产管理制度进行了重大的改革。最基本的改革措施有两项：第一，实行国有土地有偿使用制度；第二，推进城镇住房商品化。与上述两项改革相联系，推行了房地产综合开发建设体制。二十年的实践表明，国有土地有偿使用制度、城镇住房商品化制度行之有效，已结硕果；不继续坚持这两大改革，房地产业就没有出路。

房地产改革是整个经济改革的重要组成部分。房地产改革，改变的是不适应社会生产力发展、不适合人民群众实际需要的房地产管理制度。房地产管理制度涉及房地产的所有权和使用权，涉及对房地产的开发经营实施管理和服务的各项规则、办法。所有权决定管理权，管理权是为着实现所有权，说到底，房地产管理的目标，是要在保护土地资源的同时，充分发挥土地、房屋的使用价值，更好地满足国民经济建设和人民群众物质文化生活的需要。

现在，国有土地有偿使用制度正在进一步完善，城市住房制度改革正在进一步深化。改革与立法必须结合：改革要靠立法开路，改革成果要靠相应立法予以确认。举一个很值得研究的例子。1998年10月14日十五届三中全会通过的《关于农业和农村工作若干重大问题的决定》提出：“要坚定不移地贯彻土地承包期再延长三十年的政策，同时要抓紧制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规，赋予农民长期而有保障的土地使用权。”国家已确定，农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。其中，土地承包是一个关键。如何制定这一类法律、法规?能否提出一个“永耕权”的概念?现行有关立法的过于原则和滞后状况，亟待改变。房地产法制的健全，正是为了巩固和发展改革开放的经验和成果。

我国将长期处于社会主义初级阶段。国家的根本任务是，沿着建设有中国特色社会主义的道路，集中力量进行社会主义现代化建设。邓小平同志指出：“社会主义时期的主要任务是发展生产力，使社会物质财富不断增长，人民生活一天天好起来，为进入共产主义创造物质条件。”发展房地产，正是发展社会主义市场经济的一个重要组成部分。生产力的发展要靠经济措施、科学技术，也要靠生产关系、上层建筑的变革。经济与法制，是现代社会生活中的一个永恒的主题。把房地产市场纳入法制化的轨道，恰成为其中不可或

缺的分课题。我们一定要坚持一手抓经济，一手抓法制，努力开拓科学管理和依法管理房地产市场、房地产业的新局面。

第三节 房地产法概念、体系和基础

一、房地产法

房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。之所以说它是“总称”，一因这些法律规范分布于多项法律、法规之中；二因房地产关系复杂，涉及面太广。

二、房地产法调整对象的内容是什么？

房地产法调整房地产关系的具体内容包括如下几项： 1．土地利用和管理关系 2．城市房地产开发经营关系 3．土地、房屋财产关系 4．城市房地产管理关系 5．城市物业管理关系

三、房地产法的体系

我国的房地产法律体系｛按其内容分布｝划分，应由三部分立法组成：

一是综合的法，如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。

二是专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》以及它们的实施条例、细则、办法之类。

三是相关的法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《合同法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。

四、房地产法的地位

对一国的法律、法规如何分类，即划分为哪些法律部门，学术界存在多种意见。我们认为，从中国社会主义的实际出发，在宪法这一根本大法之下，主要有六大法律门类：行政法、民法、经济法、社会法、刑法和诉讼仲裁法。不同的法律部门分别担负着不同的任务，在某些方面、某些情况下也会发生相互交叉的现象，这是社会关系的多元化和法律调整社会关系的内部结构和谐一致的表现。

有人认为房地产法是民法的内容，有人认为房地产法是经济法的内容，有人认为房地产法应成为一个独立的法律部门。

房地产法作为我国社会主义法律体系的一个组成部分，它既具有民事性质的规范，又具有行政性质的规范。前者如土地、房屋所有权、使用权及买卖、租赁、抵押等市场行为的规定；后者如登记、审批等行政行为的规定。按法学原理分析，前者属于私法领域，后者属于公法领域。

纵观房地产法的全部规范，我们认为，它兼具民法、经济法的某些特征，即兼有私法、公法的因素，是一个综合性的法律体系。但从我国有关房地产立法的指导思想，从我国

房地产的两部基本法律——《土地管理法》、《城市房地产管理法》都冠以“管理”二字来看，它更侧重于经济法的性质，因为经济法是着眼于从社会整体利益出发，国家依法管理和协调国民经济运行关系的。房地产法更适合经济法的这一质的规定性。这样说，并不排斥物权法、债权法规则在房地产法中的应用。

五、房地产法的基本原则有哪几项？其内容与含义是什么？

1．土地公有原则

社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国坚持社会主义道路，基本原则之一就是实行土地的社会主义公有制。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地，一经征用即转化为全民所有。我国内地已不存在土地私有制。

2．土地有偿使用原则

国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用。

农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权人股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业。

农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，农民集体土地的使用权土地使用权转移条件：（1）符合土地利用总体规划（2）依法取得的建设用地，（3）因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移。

3．十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则 保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。

对耕地实行特殊保护，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。

4．房地产综合开发原则

房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡。亦即是说，有些时候处于两难之中。我们的任务是努力谋求“三位一体”、互相促进，注意防止顾此失彼。

5．城镇住房商品化原则

国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。

逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。

6．宏观调控与市场调节相结合的原则

鉴于房地产在国民经济中的重要性，房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动既不能管得太死，又不能放任自流，特别要警惕“泡沫经济”成分。因此，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节。

六、房地产法律关系

房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系。法律调整的对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。

1．房地产法律关系主体

主体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者。主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。

2．房地产法律关系客体

客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象，权利。客体分为土地和房屋，它们属于不动产权。

3．房地产法律关系内容

内容即房地产法律关系主体享有的具体的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可说是主体双方关系的落脚点。所谓权利，是指房地产法律关系主体在一定的条件下，按照自己的意志，为某种行为或实现某种利益的资格。所谓义务，是指房地产法律关系主体在一定的条件下，承担的某种责任或付出的某种代价。

第四节 房地产法与规划法、建筑法的关系

一、房地产法与规划法的关系

城乡规划是城乡建设的“龙头”，是房地产业发展的前提。

《城市房地产管理法》规定：“房地产开发必须严格执行城市规划”。《城市房地产开发经营管理条例》更具体地规定为：“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、建设用地计划和城市规划、房地产开发计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入固定资产投资计划。”可见，进行房地产开发建设，必须同时按照《城市规划法》和《城市房地产管理法》的要求进行。城市应当按照现代化的要求进行规划。凡是违反城市规划的房地产建设，一定要纠正过来。

因此，从特定意义上说，城市规划法的部分规范也可列为广义房地产法的重要组成部分。

二、房地产法与建筑法的关系

建筑工程的质量和安全，事关重大。所以人们常说：“百年大计，质量第一”。

为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展，国家制定了《建筑法》。

《城市房地产管理法》规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，进行房地产开发建设，必须同时按照(建筑法》和(城市房地产管理法》的要求进行。现在，某些建筑物(大型的、中型的、小型的都有)，工程质量低劣，甚至给人民群众的生命财产造成重大损失，对此必须依法追究有关单位和人员的法律责任。政府、政府建设行政主管部门必须切实负起责任，加强对建筑质量的监督管理，杜绝事故隐患。

因此，从特定意义上说，建筑法也可列为广义房地产法的重要组成部分。

本章练习题

一、单项选择题

1.国有土地使用权出让属于房地产的(1分)一级市场

二级市场

三级市场

四级市场

2.1998年8月29 第二次修正的《土地管理法》自()起施行。(1分)1999年1月1日

1998年10月1日

1999年8月29日

1999年10月1日

3.规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”中的“一书”是指：(1分

建设用地规划书

土地利用规划书

房地产开发意见书

选址意见书

4.1991年5月24 H，国务院决定，每年的 即《土地管理法》颁布纪念日为全国“土地日”。(1分)7月1日

6月25 1月1日

5月1日

5.房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是：(1分)土地所有权、土地使用权增长

房屋所有权、房屋使用权

房屋所有权和其占用范围内的土地所有权

房屋所有权和其占用范围内的土地使用权 6.在我国现阶段，大力发展______，将成为国民经济的一个新的经济增长点(1分)外销房

经济适用房

普通居民住宅建设

商业用房

7.1994年7月25日的《城市房地产管理法》是规范城市范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易实施房地产管理的法律。该法自——起施行。(1分)1994年8月1日

1995年1月1日

1994年10月1日

1995年10月l 日

8.以下可归类于建国初期房地产立法的规范性文件是：(1分)《中国土地法大纲》

《土地改革法》

《建筑法》

《土地管理法实施条例》

9.在我国房地产法的体系中，下列属于综合法的是：(1分)《土地管理法》

《建筑法》

《民法通则》

《森林法》

10..根据《建筑法》，——对全国的建筑活动实施统一监督管理(1分)国务院

国务院建设行政主管部门

城市规划行政主管部门

国土资源部

二、多项选择题

1.在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为:(1分)农用地

建设用地

商业用地

集体用地

未利用地

2.房地产法律关系的客体包括:(1分)土地

房屋

行为

工业产权

专用技术

3.房地产法调整对象的内容包括()(1分)城市物业管理关系

土地、房屋财产关系

土地利用和管理关系

城市房产管理关系

城市房地产开发经营关系

4.房地产法律关系主体主要有(1分)国家

集体

国家机关

社会团体

公民个人

5.在我国房地产法律体系中属于专门法的有(1分)《民法通则》

《住宅法》

《继承法》

《土地管理法实施条例》

《城市房地产管理法》

6.规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制，“两证”是指:(1分)建设用地规划许可证

房地产开发许可证

建设工程规划许可证

土地利用规划许可证

土地开发许可证

7.在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在(1分)基础性

先导性

物质性

实践性

现实性

8.广义的房地产法的基本内容包括(1分)关于房地产权属的规定

关于房地产交易的规定

关于房地产开发利用的规定

关于社会化、专业化的物业管理的规定

关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定

三、名词解释 1.房地产：(5分)房地产，是土地、房屋财产的总称。“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋

2.房地产市场：(1分)指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。

3.房地产关系：(1分)指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。

4.房地产法：(1分)是调整房地产关系的法律规范的总称，是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。

5.物权：(1分)指权利人能够在某物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利。

6.不动产：(1分)

通常指土地以及房屋、林木等地上定着物。7.房地产权：(1分)是房地产作为一项财产在法律上的反映。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权，房屋使用权，当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。

8.房地产法律关系主体：(1分)即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。

四、简答题

1.怎样认识房地产业在国民经济中的地位和作用?(5分)在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。（1）基础性土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。西方古典政治经济学家威廉·配第曾正确指出：“土地是财富之母，劳动是财富之父。”其实，农民最懂得土地的重要。而我们在建国之后的一段很长时期内却忽略了土地应有的价值。现在，到了重新认识土地的价值、真正实行科学用地和依法管地的时候了。土地的开发利用是大有可为的事业。唯物主义认为，满足衣、食、住、行等项需要是人们从事生产活动和社会活动的起点。房地产业的发展直接服务于解决“居者有其屋”的基本要求，提高人民群众的生活质量。安居乐业，自古已然，于今尤是。（2）先导性包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。房地产业的发展为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。如果基础设施不行，就很难引进外资。特别要指出的是，在我国现阶段，大力发展普通居民住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点。对此，必须有敏感的认识、积极的行动。总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业的持续、快速、健康的发展。2.什么是房地产法律关系?其构成要素是什么?(1分)房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系，房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。房地产法律关系由主体、客体和内容三要素构成。主体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。客体即房地产法律关系主体的权利义务指向的对象。一般理解，客体分为土地和房屋，还包括行为。内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本要素，也可以说是主体双方关系的落脚点。

3.房地产市场具有哪些特征?(1分)房地产市场具有一般市场的共性，又具有自己的若干特性。1）综合功能房地产是房产与地产的总称，即可以作为生活资料，又可以作为生产要素，因而形成综合功能市场。2）多级市场房地产交易，既包括土地使用权的出让(一级市场)以及出让后的转让、抵押、租赁(二级市场)，还包括土地使用权出让(—级市场)后的房地产开发经营(二级市场)以及投入使用的房地产的买卖，抵押和房屋的租赁（三级市场）等，由此形成多层次的市场。3）法定形式房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权，由此看来房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。4）部分限制土地是极其宝贵的资源，人多地少的矛盾在我国日趋尖锐。对房地产市场实行部分限制是从实际出发的。5）国家适度干预 对房地产市场，实行国家宏观调控同时充分运用市场竞争机制，既要．规范化，又要放开搞活。

4.房地产法调整对象的内容是什么?(1分)房地产法调整对象的具体内容包括如下几项： 1．土地、房屋财产关系土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。它们是房地产业务活动的基础。2．土地利用和管理关系土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土

地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。3．城市房地产开发经营关系房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。既包括开发，又包括交易。4．城市房地产管理关系城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府行为。5．城市物业管理关系物业管理公司与物业所有人(即业主)、使用人之间．就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行为维修、修缮与整治，发生一系列社会经济关系，也可归属于广义的房地产法调整之列。

五、论述题

1.试论房地产法的基本原则。(20分)房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可以由众多的房地产法律规范组成为一个整体。中国同许多国家和地区一样，目前采取后一种立法模式。广义的房地产法，其内容包括：①关于房地产权属的规定；②关于房地产开发利用的规定；③关于房地产交易的规定；④关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；⑤关于社会化、专业化的物业管理的规定。上述内容，有些统一进行立法，如《民

法通则》、《担保法》中关于所有权、使用权和抵押权的规定；有些分别进行文法，如土地方面有《基本农田保护条例》、城市房地产方面有《城市房地产开发经营管理条例》，等等。我国的房地产法律体系按内容分布划分，应由三部分立法组成：一是综合的法，如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。二是专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及它们的实施条例、细则、办法之类。三是相关的法，如《森林法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。2．房地产法的基本原则是既要能够全面、充分反映房地产法所调整的社会经济关系的客观要求，又要能对房地产法的立法、行政执法、司法和守法具有普遍指导意义，还要能利用它来克服或者弥补成文法的局限性。依据以上法律、法规和政策文件，可以将我国房地产法的基本原则归纳如下。1．土地公有原则社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地，一经征用即转化为全民所有。我国内地已不存在土地私有制。2．土地有偿使用原则国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用。农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权人股、联营等形式与

其他单位、个人共同举办企业。农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。3．十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。对耕地实行特殊保护，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度。4．房地产综合开发原则房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。在实践中，三大效益之间可能存在矛盾，不大平衡。亦即是说，有些时候处于两难之中。我们的任务是努力谋求“三位一体”、互相促进，注意防止顾此失彼。5．城镇住房商品化原则国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。6．宏观调控与市场调节相结合的原则鉴于房地产在国民经济中的重要性，房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动既不能管得太死，又不能放任自流，特

别要警惕“泡沫经济”成分。因此，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节。

第二章 土地管理法律制度（上）

一、土地管理法概述：

（一）土地管理法的概念：就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范。

1、土地基本国策——十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地。

2、土地管理法的立法宗旨——加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展。

（二）土地法律关系：

1、土地法律关系的概念：是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。

2、土地法律关系的种类：一是土地财产法律关系；二是土地行政管理法律关系。

（三）土地管理法的基本内容：

1、土地管理法的基本内容：在土地管理法中，包括有关土地基本制度的规范，土地所有权与使用权的规范；有关土地利用与保护，地籍管理，土地使用与保护，建设用地的规范；以及土地纠纷的调解，土地监察和处理违法行为等方面的内容。

2、最新修正的土地管理法及其实施条例的突出要点：突出了保护耕地的指导思想，修改重点是将土地管理方式由以往的分级限额审批制度改为土地用途管理体制制度，强化土地利用总体规划的效力，在用途管制的前提下，上收审批权，包括土地利用总体规划的

审批权、占用农用土地的审批权和征地的审批权，充实和完善法律责任，加大对违法用地的处理和处罚力度。主要内容有：

第一，土地用途管制。将土地分为农用地、建设用地和未利用地，以土地利用总体规划作为管理土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。

第二，加强耕地保护。首先是突出了保护耕地总量动态平衡，加重了各级人民政府保护耕地的责任。其次是实行基本农田保护制度，将粮、棉、油、蔬菜等生产基地在内的耕地划为基本农田，实行严格管理。再次是调整土地收益分配办法，新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给地方政府，专项用于耕地开发。

第三，加大查处土地违法行为的力度。

（四）土地管理法的效力。

二、土地所有权制度：

（一）土地所有权的概念

1、定义土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。

2、特征：

（1）土地所有权是一项专有权利，其权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。

（2）对土地所有权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分、收益等，都受到相应法律约束。

（3）土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。

（二）国家土地所有权：

1、国有土地所有权：是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

2、国有土地的范围：（1）城市市区的土地；

（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

（3）国家依法征用的土地；

（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

3、国有土地的使用：（1）行政划拨；

（2）国有土地有偿使用；（3）国有土地承包经营。

（三）农民集体土地所有权：

1、农民集体土地所有权的形成：我国的农民集体土地所有权，是在土地私人所有制的基础上改造而形成的，即经过互助组、初级合作社、高级合作社后逐步实现的。

2、农民集体土地所有权的特征：（1）权利主体多样化；（2）所有权客体的限制性；

3、集体土地的范围：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

三、国有土地有偿使用制度

（一）国有土地有偿使用的第一种方式——土地使用权出让：

1、土地使用权出让的概念

（1）定义：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（2）特征：A、土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为；B、土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。

期限性：居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。

有限性：转让方式、转让用途，只是使用权。

2、土地使用权出让的方式：拍卖、招标、双方协议。

3、土地使用权出让合同：是指土地所有者或者其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。

（二）土地使用权转让：

1、土地使用权转让的概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

2、土地使用权转让的方式：买卖、赠与和交换。

3、土地使用权转让的条件：

（1）土地使用权是有偿出让取得的；

（2）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（3）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。

4、特殊规定

（1）以行政划拨取得土地使用权的，发生转让时，必须先报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让人办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府决定可以不办理出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获取收益中的土地收益上缴国家。

（2）转让人因转让土地使用权而取得的收入，如发生增值的，必须依法缴纳土地增值税。

（3）下列土地使用权禁止转让：

①以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

③依法收回土地使用权的；

④共有土地使用权，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的；

⑥未依法登记领取权属证书的。

（三）土地使用权出租：

1、土地使用权出租的概念：是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。

2、土地使用权出租的法律后果：

（1）土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

（2）土地使用权出租，其地上建筑物及其他附着物亦同时出租。（3）承租人取得租赁权后，享有对土地的占有、使用和收益权，但是，未经出租人同意，承租人不得将土地使用权再转租，也不得将土地使用权用于抵押。

（4）如发生转让，在同等条件下，承租人有优先于他人接受转让的权利，即使承租人不购买出租人的土地使用权，租赁合同对于新的土地使用权人也仍继续有效。

（四）土地使用权抵押：

1、土地使用权抵押的概念：是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。

2、土地使用权抵押的生效要件：

（1）设定土地使用权抵押的抵押人必须是土地所有权人或土地使用权人。以出让、转让方式取得的土地使用权可以抵押；行政划拨的土地使用权，除法律规定的条件外，不得用于抵押；

（2）设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同；（3）抵押必须办理登记，抵押登记应当凭土地使用权证书办理，抵押权人可以领取他项权利证书。

3、土地使用权抵押的法律后果：

（1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；（2）房地产抵押合同签订后，土地上新增加的房屋不属于抵押财产；

（3）需要拍卖该房地产时，可以依法将地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

（五）国有土地有偿使用的第二种方式——国有土地租赁和第三种方式——国有土地使用权作价入股出资或入股：

1、国有土地租赁的概念：是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。

2、国有土地使用权作价出资或入股的概念：是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。

（六）土地使用权的终止：

1、土地使用权终止的概念：是指土地使用者所享有的土地使用权已告消灭，不再享有这种权利。

2、土地使用权终止的原因和后果：

（1）因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。土地使用权出让合同届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。

（2）土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

（3）因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。（超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工的，国家可以无偿收回土地使用权。但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工前必需的前期工作而造成动工开发迟延的除外）。

（4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止。

四、国有土地使用权的划拨：

1、土地使用权划拨的概念和范围：

（1）土地使用权划拨的概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安臵等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

（2）土地使用权划拨的特征：

①土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；

②土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；

③土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的； ④划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。

2、划拨土地使用权的转让、出租、抵押：划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况才可以转让、出租、抵押。条件就是：

（1）土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；

（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。

3、划拨土地使用权收回的条件：

（1）土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权；

（2）对划拨的土地使用权，市、县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市规划要求无偿收回，具体讲：。

①为公共利益需要使用土地的；

②为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； ③土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；

④因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； ⑤公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。对于因第一、第二种收回土地使用权情形而产生的补偿，应当按照《城市房屋征收管理条例》等法律规定予以适当补偿。

4、国有企业改革中划拨土地使用权的处理：

根据企业改革的不同形式和具体情况，可以分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价入股和保留划拨用地方式四种办法予以处臵。

（1）有下列情况之一的，应当采取出让或租赁方式处臵：

①国有企业改革或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；

②国有企业改组为股份合作制的；

③国有企业租赁经营的；

④非国有企业兼并国有企业的。

⑤国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处臵。

（2）有下列情形的，可以经批准后保留划拨方式：

①继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不变的，但改造或改组为公司制企业除外；

②国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并，兼并或合并后是国有工业企业的；

③在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业；

④国有企业改造或改组为国有独资公司的。

（3）处臵土地使用权的要求：

①土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理了土地登记，企业持有土地使用权证书；

②采取出让、租赁、作价入股方式处臵的，必须进行地价评估； ③签订合同和变更土地登记，以出让和租赁方式处臵的，应当签订出让合同或土地租赁合同，并按照规定办理土地登记手续；

④以作价出资（入股）的，持作价出资（入股）决定书办理登记；

⑤土地用途必须符合当地的土地利用总体规划，在城市规划区内的，还应符合城市规划，需要改变土地用途的，应当依法办理有关批准手续，补交出让金或有关土地使用费用。

第三章 土地管理制度（下）

一、土地利用总体规划

（一）土地利用的概念：

1、土地利用是人类在社会生产、生活中，为了达到一定的目的，对土地进行的开发、利用、整治和保护等过程。

2、土地利用与保护的主要内容：（1）十分珍惜、合理利用土地的原则；（2）切实保护耕地原则；（3）全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则；（4）开发、利用与整治保护相结合的原则。这些主要内容包括：土地利用总体规划制度，土地开发制度，耕地的特殊保护制度，土地调查和统计制度。

（二）土地利用总体规划的编制：

1、土地利用总体规划的概念：土地利用总体规划是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土地的需要，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局的较长时间的总体安排和布局。

2、土地利用总体规划的任务和目的：任务：（1）对土地利用现状和后备土地资源潜力进行综合分析研究，在预测土地利用变化的基础上根据需要和可能，提出规划期内的土地利用目标和基本方针；（2）协调各部门的用地需求，提出各类用地的控制指标；（3）调整土地利用的结构和布局；（4）提出实现规划的政策、措施和步骤。

目的：为了加强国家对土地利用的宏观控制和计划管理，协调各部门的用地需求，充分、合理地利用我国有限的土地资源，为国民经济发展提供土地保障。

3、土地利用总体规划的编制原则和内容：

（1）编制原则：①严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；②提高土地利用率；③统筹安排各类、各区域用地；④保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；⑤占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

（2）内容：①土地利用现状分析；②土地需求量预测；③土地适宜性评价；④确定规划目标和方针、进行布局与结构调整；⑤土地利用分区规划；⑥制定实施规划的政策和措施，主要包括各种行政、法律、技术和经济的措施。

4、土地利用总体规划的体系：土地利用总体规划是一个多层次的规划体系，按各级规划的层次可以分为全国性土地利用总体规划体系，省、自治区、直辖市土地利用总体规划，市级土地利用总体规划，县级土地利用总体规划，乡（镇）级土地利用总体规划。

（三）土地利用总体规划的审批与修改

1、土地利用规划的分级审批：全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报

国务院批准。上述以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治区人民政府批准。

2、土地利用总体规划的法律效力：土地利用总体规划一经批准，即具有法律效力。必须严格执行。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，不得随意修改，否则应承担相应的法律责任。

3、土地利用总体规划的修改：经批准的土地利用总体规划确需修改，须经原批准的机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

（四）土地利用总体规划与其他规划的关系：

1、与城市总体规划的关系：（1）城市总体规划中的建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市建设用地规模；（2）在城市规划区内，城市建设用地的利用应当符合城市规划。

2、与江河、湖泊综合开发规划的关系：在江河、湖泊、水库的管理和保护范围以及蓄洪、滞洪区内，土地利用应当符合江河、湖泊综合治理和开发利用规划，符合河道湖泊滞洪、蓄洪和输水的需要。

（五）土地利用计划：

1、土地计划内容：（1）农用地转用计划指标；（2）耕地保有量计划指标；（3）土地开发整理计划指标。

2、土地利用计划的编制依据：（1）土地利用总体规划；（2）国民经济和社会发展计划；（3）国家产业政策；（4）建设用地和土地利用的实际状况。

二、耕地保护制度

（一）切实保护耕地是我国的一项基本国策：

1、为什么要把切实保护耕地列为基本国策：切实保护耕地关系到农业的长期稳定发展，关系到整个国民经济持续、快速、健康发展，关系到全民根本利益，所以必须列为基本国策。

2、耕地总量动态平衡：实现耕地总量动态平衡就是在今后一个时期内，做到我国耕地面积不再减少，并略有增加，用中国的地养活中国人，同时保证当前建设对土地的需求。

3、《土地管理法》中设定哪些制度以实现耕地总量动态平衡：（1）从规划上保证总量平衡；（2）实行土地用途管制制度；（3）实行占用耕地补偿制度；（4）实行基本农田保护区制度（省、自治区、直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上）；（5）禁止闲臵和荒芜耕地（已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设的，应当按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲臵费；超过2年未使用的，经原批准机关批准，由上级人民政府收回用地单位的土地使用权。该幅土地原为农民集体所有的，应当交回原农村

集体经济组织恢复耕种。承包经营耕地的单位或者个人超过2年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地）。

（二）基本农田保护制度：

1、基本农田的概念：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

2、基本农田保护区的划定：基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。划定的基本农田保护区，由县级人民政府设立保护标志，予以公告。

3、哪些耕地应当划入基本农田保护区：（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；（3）蔬菜生产基地；（4）农业科研、科学试验田。

4、基本农田保护区的实施：基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。

5、基本农田的保护措施：（1）需要占用基本农田应报国务院批准；（2）实行基本农田补充制度；（3）禁止破坏基本农田；（4）实行基本农田地力等级评定制度；（5）实行基本农田保护责任书制度。

（三）土地开发与复垦：

1、土地开发的概念：土地开发是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。

1、土地开发的原则：（1）符合土地利用总体规划；（2）保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化；（3）农业用地优先开发；（4）保护开发者利益。

1、开垦的范围和程序：开垦未利用的土地，必须在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内进行。开垦未利用的土地，必须按下列程序进行：（1）经过开垦的科学论证和评估；（2）开垦土地要经依法申请批准。

2、土地复垦的实施：土地复垦实行谁破坏、谁复垦的原则。

三、建设用地制度

（一）建设用地的概念和分类：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。

分类：按土地所有权性质划分，可分为国家建设用地和乡（镇）集体建设用地；按建设项目大小可以分为：大型项目建设用地、中型建设项目用地、小型建设项目用地；按利用性质可以分为：农业建设用地和非农业建设用地。

（二）国家建设用地使用权的取得：

1、国家建设用地的来源：（1）将农村集体所有的土地征用为国有；（2）国家依法收回国有建设土地使用权；（3）国有荒山、荒地。

2、农用地转用审批：（1）市、县人民政府按照土地利用计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府；（2）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；（3）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。

3、以划拨方式取得建设用地的审批：（1）在城市规划区内申请建设用地的，建设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请，由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查，核发建设项目选址意见书；（2）建设单位或个人向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书；（3）建设单位持建设项目批准文件，包括可行性研究报告或设计任务书、基本建设计划等，向建设用地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请建设用地；（4）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。（5）土地使用者应当依法申请土地登记。

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