物业的管理法规制度

第一篇：物业的管理法规制度

第一章、安防人员八条禁令

1、严禁刁难群众、大骂、侮辱他人；违者予以通报批评，严重的扣除当月薪资一半或全部。

2、严禁索要、接受客户钱物和酬金；违者予以辞退。

3、严禁在执勤中擅离职守。违者予以通报批评。

4、严禁泄漏客户内部机密，违者扣除当月薪水一半。

5、严禁在执勤中喝酒、酗酒、赌博、违者予以辞退。

6、严禁阻碍国家工作人员执行公务、违者予以开除。

7、严禁非法剥夺、限制公民人生自由、搜查他人身体或扣押他人合法证件，违者予以开除。

8、严禁违规使用警戒，违者扣除当月薪资一半，情节严重扣成法律责任的予以开除，并移交公安机关处理。

第二章、永隆远震物业管理有限公司文明用语十规范

1、您好！

2、请出示您的证件，谢谢您的合作。

3、对不起，请您下车！

4、对不起，这里不让停车。

5、请留步，您找谁？

6、对不起，麻烦您等一下。

7、对不起，打扰您了，再见！

8、请您慢走！

9、不客气，没关系。

10、谢谢您，再见！

第三章、安防员工作职责

1、着装整齐，举止端庄，精神饱满，姿态良好。

2、文明执勤，礼貌待人。文明用语，态度和蔼，对出入的车辆、来宾、来客有礼貌，对单位员工要以礼相待，不准蛮横粗暴、故意刁难、严禁打人、骂人。

3、坚守岗位，尽职尽责，严禁睡岗、脱岗，按时交接班、按规定进行分岗执勤巡逻检查。

4、执勤时不准看书报、玩手机、听收音机、下棋、打扑克、打电话聊天、喝酒、接待亲友、或从事其它与执勤无关的工作。

5、认真执行门卫检查登记制度，对出入单位的物品要认真检查核对，对进入单位的来访来客详细登记认真的做好，执勤记录，要疏通门口的交通，保证畅通，不准私自罚款。

6、发现犯罪嫌疑人作案或发生治安灾害事故要机智果断，勇于同违法犯罪分子作斗争。要保护现场，及时报告，积极参与抢险救灾。

7、注意内务卫生、保持值班室的整洁，要爱护公共财产，不得损坏。

第四章

1、安防员在执勤期间未按照规定着装。佩戴安防标志的，每次扣10元，月累计5次以上（含5次）扣除当月薪资一半。

2、安防员在执勤期间聊天，会客、吸烟、打闹、嘻笑、看电视、看书报、办私事、听收音机、玩手机等现象的，每次扣30元，月累计3次以上（含3次）扣除当月薪资一半。

3、安防员在执勤期间未保持服装整洁和良好仪容风纪，长发蓄须，戴项链，留长指甲、未按规定在位执勤等行为每次扣10元，月累计5次以上(含5次)扣除当月薪资一半。

4、安防员未按照规定上下班，未做好交接班手续的，每次罚款30元，月累计3次以上（含3次）扣除当月薪资一半。迟到超过60分钟者，按旷工论处，每次罚款100元.5、安防员在执勤期间、在班前或在岗位上喝酒，赌博的予以辞退并终止劳动合同。

6、安防员在执勤期间睡觉，擅自离岗，串岗，造成塌岗或无故旷工，每次罚款50元，月累

第二篇：物业管理法规问答题

一、名词解释

1、物业管理法规：

2、物业管理法律规范：是指由国家制定或认可，并具有普遍约束力，以国家强制力保证对物业管理中某一类具体关系或某一具体活动进行调整的行为规范。

3、物业管理法律关系：是指由国家物业管理法律规范确认和调整的，在物业管理及相关活动中主体相互之间形成的具体的权利义务关系

4、物业管理法律责任：是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为应该承担的具有国家强制性和不利性的法律后果。

5、相邻关系：是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人、用益物权人或占有人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利和义务关系。

6、酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

7、包干制：指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

8、管理规约：是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。

9、住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

10、物业管理纠纷：是指自然人、法人、其他社会组织、国家有关行政管理部门相互之间在物业管理的民事、经济、行政活动中，因对同一项与物业有关或与物业管理服务有关或与具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾(对立、对抗)的主张和请求，而发生的争执。

二、简答：

1.什么是物业管理法规？其调整对象有哪些？ 2.请说出10个你熟知的物业管理法律法规

1、《宪法》

2、《民法通则》

3、《物权法》

4、《物业管理条例》

5、《城市新建住宅小区管理办法》

6、《城市异产毗连房地产屋管理规定》

7、《物业服务收费明码标价规定》

8、《住宅共同部位共用设施设备维修基金管理办法》

9、《前期物业管理招投标管理暂行办法》

10、《物业服务企业资质管理办法》 6.试述物业管理法律规范的结构。

（1）假定——物业管理法律规范适用的前提。（2）处理——物业管理法律规范的核心。(3)制裁——物业管理法律规范的保证。

9.简述物业管理法律关系的构成要素。其主体有哪些？

物业管理法律关系的要素是指构成物业管理法律关系的主体、客体和内容，这三者缺一不可，故称物业管理法律关系的三要素。

（1）业主

（2）非业主使用人（3）业主大会和业主委员会（4）开发商（5）物业服务企业（6）物业管理协会（7）行政管理部门（8）其他相关机构 13.物业管理法律责任的一般构成要素有哪些？

（1）存在法律责任主体（2）违法者主观上有过错（主观故意或者过失）（3）存在违法行为（4）有损害事实发生（5）违法行为与损害事实之间有因果关系。16.承担物业管理民事责任的方式有哪些？

(1)停止侵害(2)排除妨碍(3)消除危险(4)返还财产(5)恢复原状(6)修理、重作、更换(7)赔偿损失(8)支付违约金(9)消除影响，恢复名誉(10)赔礼道歉 17.物权的特点是什么？有哪些种类？ 物权的特征

（1）物权是绝对权（2）物权以物为客体（3）物权以对物进行支配并享受其利益为内容（4）物权具有排他性（5）物业具有法定性（6）物权具有追及权和优先权效力（7）物权的设立必须公示

物权的种类

（1）自物权和他物权

（2）动产物权与不动产物权（3）完全物权与限制物权 18.物业权属的特征是什么？有哪些种类？ 物业权属的特征

（1）物业权属的二元性（2）物业权属的稳定性和变化性（3）物业权属的复杂性

（4）物业权属的国家干预性

物业权属的种类

（1）土地所有权和土地使用权。（2）房屋所有权和房屋使用权（3）物业相邻权

19.相邻关系的概念及特征？

相邻关系：是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人、用益物权人或占有人，在行使不动产的所有权或使用权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利和义务关系。特征

（1）相邻关系的主体是两个以上相邻不动产的所有人、用益物权人或占有人。（2）相邻关系是因为不动产的毗邻关系而产生的。

（3）相邻关系的客体是行使不动产权利所体现的利益，这种利益可能是财产利益，也可能是非财产利益。

（4）相邻关系的基本内容是相邻一方有权要求他方为自己行使不动产所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应当给予必要方便的义务。

21.相邻不动产各方应按什么原则处理彼此间的关系？（1）有利生产、方便生活、团结互助、公平合理；（2）依法处理、兼顾习惯的原则。22.《条例》确定了那些基本制度？

业主大会制度；管理规约制度；前期物业管理招标投标制度；物业承接查验制度；物业服务企业资质管理制度；物业管理从业人员职业资格制度和住宅专项维修资金制度。

25.试述在正常使用条件下房屋建筑工程的最低保修期限。

26.住宅室内装饰装修活动有哪些禁止行为？

27.物业管理服务有哪些特点？

物业管理服务的公共性和综合性

物业管理服务受益主体的广泛性和差异性

物业管理服务的即时性和无形性 物业管理服务的持续性和长期性

30.物业服务企业在安全事故中的义务有哪些？

1、发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失；

2、及时向有关行政管理部门报告事故；

3、协助做好救助工作。

31.物业服务企业维护物业管理秩序的主要方式有什么？

1、履行告知义务

2、履行制止义务

3、履行报告义务 32.物业服务收费的成本构成有哪些？

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业服务企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用；

9、经业主同意的其他费用。

34.《条例》规定的业主的权利和义务有哪些？ 权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

(四)参加业主大会会议，行使投票权；

(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；

(六)监督业主委员会的工作；

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；

(十)法律、法规规定的其他权利。义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(五)按时交纳物业服务费用；

(六)法律、法规规定的其他义务。

36.业主大会的职责和表决规则有哪些？

职责：

1、制定和修改业主大会议事规则；

2、制定和修改管理规约；

3、选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

4、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

5、选聘和解聘物业服务企业；

6、筹集和使用专项维修资金；

7、改建、重建建筑物及其附属设施；

8、改变共有部分的用途；

9、利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；

10、有关共有和共同管理权力的其他重大事项。表决规则:

1、专有部分占建筑物总面积；业主人数。2、2/3表决权事项：筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施两项。3、1/2表决权事项:其他重大事项。

37.业主委员会的职责有哪些？

① 执行业主大会的决定和决议；

② 召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

③ 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； ④ 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； ⑤ 监督管理规约的实施；

⑥ 督促业主缴纳物业服务费用及其他相关费用； ⑦ 组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

⑧ 协调业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； ⑨ 业主大会赋予的其他职责。

39.如何理解管理规约的概念、内容和法律效力？

管理规约：是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。内容：

① 物业的使用、维修、管理；

② 专项维修资金的筹集、管理和使用； ③ 物业共用部位的经营与收益分配； ④ 业主共同利益的维护； ⑤ 业主共同管理权的行使； ⑥ 业主应尽的义务；

⑦ 违反管理规约应当承担的责任。

管理规约的效力

理解管理规约法律效力应注意：

管理规约对物业使用人也产生法律效力； 管理规约对物业继受人自动产生效力。

41.《物业承接查验办法》对物业承接查验的条件是如何规定的？

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规规定的其他条件。

42.《物业承接查验办法》对物业承接查验的的程序是如何规定的？

① 确定物业承接查验方案； ② 移交有关图纸资料；

③ 查验共用部位共用设施设备； ④ 解决查验发现的问题； ⑤ 确认现场查验结果； ⑥ 签订物业承接查验协议； ⑦ 办理物业交接手续。43.简述物业承接查验协议的作用。

44.试述承接查验的内容和重点。内容

（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

 查验重点非其内在质量和安全性能，目的是避免承担不必要的责任风险。

45.什么是住宅专项维修资金及其使用原则？

住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

规则：住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

47.哪些项目禁止从住宅专项维修资金中列支？

① 依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

② 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用

③ 应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

④ 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

48.业主大会成立后如何使用住宅专项维修资金？

56.分析物业管理合同纠纷的主要原因与特点？ 起因：

 合同主体的合法性或是否适格的问题  合同内容是否合法真实的问题

 合同订立的形式问题

 合同履行中的问题

特点：

 纠纷主体的平等性。

 纠纷的内容和标的既有有形的物质（如财产），更有无形的服务。

 纠纷处理方式的协议性。 纠纷管辖的地域性。

 经营者不得单方解约。

59.物业管理纠纷处理的方式有哪些？（1）当事人协商（2）调解（3）仲裁（4）诉讼

第三篇：物业管理法规教学大纲

第一部分 大纲说明

一、课程的性质、目的与任务

“物业管理法规”是开放教育试点物业管理（专科）专业主干课程，是中央电大统设必修课。同时也可作为其他相关专业的选修课，本课程开设一个学期。

通过《物业管理法规》课程的学习目的是使学生能初步了解、掌握物业管理方面的法律法规，熟悉与物业管理有关的纠纷处理程序，增强学生的法律素养。

通过学习《物业管理法规》这门课程，首先是要掌握该课程的基本理论、基本概念、基本技能，其次是作为物业管理专业的专业主干课程，《物业管理法规》的学习使学生初步掌握运用法律去解决物业管理工作中的实际问题。

二、与其他课程的关系

学习本课程应具备物业管理的基础知识和法学基本常识，同时兼顾法学专业课程特点，尤其是法律体系中的实体法与程序法关系，从而提高学生法律意识和应用能力。

三、课程的特点

1、本课程属专业基础和主干课程，授课时注重理解基本概念、基本原理和掌握基本的法律操作规程，特别注重对法规的理解和实际应用能力的培养。

2、本课程属比较新的知识领域，理论上有待完善和发展，实务问题有待于法律、法规进一步明确，因此，授课时应注重现行法律法规的修改与应用，力争做到理论与实际的有机结合。

四、课程教学要求的层次

为了帮助学生准确掌握各章要点及复习重点，本大纲把教学内容分成了解、掌握和重点掌握等三个层次来要求。了解的内容主要是物业管理法的一些常识，及其历史概况和发展动态；掌握的内容主要是物业管理法的基本概念、基础知识和基本技能；重点掌握的内容主要是物业管理的重要概念，基本原理的应用。属于了解层次的，考试时所占份量较轻；属于掌握和熟练掌握层次的是考试的重点。

五、教学方法和教学形式建议

学习本课程要理论联系实际，重视实践教学环节。建议教师在介绍各种概念时要注意进行案例教学，注重实例分析，避免抽象地纯理论地灌输。学习者在学习中既要掌握基本的概念和基本知识，又要避免为了应试死记硬背。应当特别注重理解，把所学的知识同实际的需要结合起来。

学生应当在教师的指导下自主学习。在学习中，《物业管理法规》文字主教材是学习这门课程的基本依据，建议尽量阅读有关物业管理法类案例，提倡独立思考问题，提倡对法规理解能力并就疑难问题展开讨论，以加强自学能力的培养，逐步提高解决问题的能力。

第二部分 媒体使用和教学过程建议

一、学时分配

本门课程的课内学时数为54学时，共3学分，开设一个学期。从2003年秋开始滚动开设。教学环节建议采取录象、面授、IP课件相结合的形式进行。

教学内容的学时具体分配如下：

序号 1 2 3 4 5 6 7 8

教学内容 物业管理法绪论 物业管理法律制度 业主及业主委员会 物业管理企业 物业管理合同及服务收费 不同物业的管理规范 物业管理法律责任 物业管理纠纷的防范与处理

合计

课内学时 8 8 6 6 6 8 6 54 2 录像 1 IP课件

二、多种媒体教材的总体说明

1、文字教材

本课程以《物业管理法规》作为文字主教材，由孙彬主编，25万字，广东高等教育出版社出版。

《物业管理法规》共8章，25节，基本教材全面、系统、具体地讲述课程内容，是组织教学和期末考试的基本依据。教学重点为熟练掌握部分，约占全部知识点的50%。

《物业管理法规学习指导》是对《物业管理法规》内容的压缩、提炼和必要的说明，目的是便于学生把握所学知识的要点和重点、难点。

《物业管理法规学习指导》中每一章所附的思考练习均是为了巩固对所学内容的理解，学习者应当尽可能完成。

2、音像教材

（1）《物业管理法规》制作2课时录像课，对课程内容进行重点讲授和难点分析。

（2）《物业管理法规》制作1课时IP课，介绍期末复习指导。

三、教学环节

1、自主学习

自主学习是远程开放教育的学生获取知识的主要方式，本课程的教学要注意对学生自主学习能力的培养。学生可以通过自学，收看录像、IP课件、直播课堂、网上教学辅导等方式进行学习，各教学点可以采用灵活多样的导学助学方式，帮助学生学习。

2、教学单位组织必要的集中辅导

以学生自主学习为主，各试点电大应安排一定量的集中辅导。各试点电大不得减少课内时数。（见课内学时分配）

3、形成性考核

《物业管理法规》配有形成性考核作业。形成性考核作业是学生学好本课程的一项重要的、必不可少的工作。通过这些习题的练习，逐步加深对课程中各种概念的理解、熟悉基本理论、基本规程、基本方法和基本技能，增强学生对物业管理法规的理解和培养学生运用法律解决实际问题的能力，达到本课程的教学目的。形成性考核占总成绩的20%。

4、考试

考试题目要全面，符合教学大纲要求，同时要做到体现重点，题量适度，难度适中，题量和难度的梯度应按教学要求的不同层次安排。不出难题、怪题。

本课程考试方式：《物业管理法规》考试方式为闭卷。时间120分钟。

第三部分 教学内容和教学要求

第一章 绪论 教学要求：

了解：物业管理的概念，物业管理立法的主要内容，国内外物业管理立法的概况，物业管理法的地位和作用

掌握：狭义物业的三个特征，物业管理法的效力等级 重点掌握：狭义的物业管理法，物业管理立法体制和法律体系

教学内容：

第一节

物业管理与物业管理法 第二节 物业管理立法

第三节 国外及香港、台湾的物业管理立法 第四节 物业管理法的地位和作用

教学建议：

1、强调学好本课程的意义

2、了解本课程的特点

3、弄清物业管理法的概念及基本原理。第二章

物业管理法律制度 教学要求：

了解：物业管理法律关系在物业管理法律制度中的意义；物业管理经济法律关系；物权的特征；基地使用权的取得；建筑物区分所有权的种类；物业相邻关系的主要类型及有关处理办法；房屋权属状况。掌握：法律关系；物业权属的特征；物业权属管理的两种制度；物业权属登记的功能。

重点掌握：物业管理法律关系概念与特征；物权与物业权属的概念；物业权属管理的概念；房屋所有权的取得方法； 物业产权行使的法律限制 教学内容：

第一节

物业管理法律关系概述 第二节

物业权属及其法律制度

第三节

物业产权的持有形式和取得方式 第四节

物业产权的法律限制和不动产相邻关系 第五节

物业产权与物业管理权 教学建议：

1、弄清物业管理法律关系

2、明确物业权属及其法律制度

第三章 业主及业主团体

教学要求：

了解：业主 业主委员会 业主公约 住户手册 业主委员会章程 业主自治

掌握：业主及业主委员会的权利义务 业主自治的原则

重点掌握：业主公约及住户手册的内容

教学内容：

第一节 业主的法律地位

第二节

业主团体

第三节 业主公约及住户手册

教学建议：

1、弄清业主及业主的权利义务

2、理解业主公约的内容

第四章 物业管理企业

教学要求：

了解：物业管理企业的概念.类型.资质

掌握：物业管理企业的设立条件.资质等级.职责

重点掌握：物业管理企业的组织机构.内部管理制度

教学内容：

第一节

物业管理企业的设立及组织运行

第二节

物业管理企业的资质管理

第三节

物业管理企业的法律地位及职责范围

教学建议：

1、弄清物业管理企业的组织机构

2、明确物业管理企业的法律地位及职责范围

第五章

物业管理合同

教学要求：

了解：物业管理合同的概念.合同履行的概念.物业管理服务收费的概念

掌握：物业管理合同的特征.订立的原则.违约及终止

重点掌握：物业管理合同的内容.示范文本.小区物业管理服务费规定

教学内容：

第一节

物业管理合同的性质与分类

第二节

物业管理合同的订立及内容

第三节

物业管理合同履行中的其他问题 教学建议：

1、弄清物业管理合同订立与内容

2、明确物业管理合同履行的有关问题 第六章

不同物业的管理规范 教学要求：

了解：收益性物业，管委会应开展的工作，商场管理公约，住宅小区的文明建设，公共商业楼宇的管理方式

掌握：小区管理的原则，物业综合管理规范的特点及实施

重点掌握：物业综合管理规范的含义及内容，收益性物业管理的特点和内容，小区管理的内容，物业综合管理规范的含义及内容 教学内容：

第一节

收益性物业的管理规范 第二节

住宅小区管理的内容及原则 第三节

物业综合管理规范 教学建议：

1、弄清收益性物业管理的不同方式，住宅小区管理的内容

2、明确物业综合管理规范的实施。

第七章 物业管理法律责任

教学要求：

了解：物业管理的民事责任、行政责任、刑事责任的概念

掌握：物业管理法律责任的概念、内容及其特征

重点掌握：物业管理法律责任的构成 教学内容：

第一节物业管理法律责任概述

第二节物业管理法律责任的构成 第三节物业管理法律责任的种类

教学建议：

1、弄清物业管理法律责任的构成

2、明确物业管理法律责任的概念、内容及其特征

第八章 物业管理纠纷的防范与处理

教学要求：

了解：物业管理纠纷的范围、起因与特点

掌握：物业管理纠纷的防范措施

重点掌握：物业管理纠纷的处理方式与程序

教学内容：

第一节 物业管理纠纷概述

第二节 物业管理纠纷的处理

第三节物业管理纠纷的防范

教学建议：

1、弄清物业管理纠纷的处理方式与程序

2、明确掌握物业管理纠纷的防范措施

第四篇：物业管理相关制度文本

物业管理相关制度文本汇编

物业管理工作是一项政策性强、讲究工作规范和严格工作程序的业务工作,特别是2017年下半年各个仓库正常启用以来以及近期办公大楼出现的用电、用水、暖通一系列的故障和隐患,更加需要一套正规的物业管理制度。俗话讲:“没有规矩,不成方圆”。总结过去工作经验,结合自身工作实际,经过三个月多的观察、探讨、模索整理,汇集了这份物业管理制度,物业管理部门各岗位应分工明确,工作人员实行一岗多职、一职多能,充分体现“小机构、大服务”的工作宗旨。这更加需要进一步规范工作制度和工作程序,以便于严格管理,保证各项工作的正常运转,由于时间仓促、水平有限,肯定存在诸多不足之处,尚祈领导提出意见和建议,以便今后改正,物业管理和后勤管理工作职责、工作制度和工作程序还有待于进一步修改完善,将不断总结提高工作管理和服务水平,为领导和各部门提供优质、高效服务。

工作人员出入保税大厦管理暂行规定

一、进入保税大厦的人员凭相关部门核发的出入证、会客证、工作证放行。

二、来大厦开会的外单位人员,由召集会议的单位提前报知相关部门放行。

三、区外人员到大厦联系工作凭工作证、介绍信办理登记后放行。

四、携带大件物品出院,应持有关部门加盖公章的证明信到相关部门办理携物出门手续,门卫凭携物出门证明放行。

五、严禁将上访人员和其他无关人员进入办公楼。上访人员一律到信访接待室反映情况。

六、下午下班后,机关工作人员应按规定时间离开办公楼。如有特殊情况,需要加班者,应提前通知相关部门。

车辆出入、停放管理暂行规定

一、所有进入办工大楼庭院内的车辆须按规定的行驶路线和标志行驶严禁违章逆行。

二、必须服从保卫人员的检査，服从停车场管理人员的指挥和调度,在指定区域内整齐停放,不准乱停乱放。

三、庭院内禁止汽车鸣笛。收听汽车音响,音量不得过大。

四、禁任何人在停车库内维修保养车辆和进行加油、抽油等违反安全操作的行为。

五、车库内严禁吸烟，严禁携带、装载易燃易爆物品的人员和车辆严禁入内停放。

六、工作人员应自觉维护停车秩序,将车辆停放在指定位置的划线区域内, 并摆放整齐,不得随意停放。

七、停放在自动车停车场的车辆,由专人负责管理,对长期停放不用的车辆,作专门保管处理。

八、严禁在非机动车停车场以外的地点停放自行车,凡乱停、乱放的车辆, 将集中清理。

九、所有自行车应一律将车锁配齐,停放时应将车辆锁好,防止丢失。

大厦物业管理制度

一、各使用单位不得擅自改变办公用房的结构,设施等。

二、不得在办公室钉钉子、挂钩等;不准在室内和楼道内乱贴、乱写、乱刻;不得乱拉电源线、电话线、铁丝、绳索等。必须张贴或悬挂的图表,应在与办公环境协调的原则下,经物业管理部门同意下组织专业实施。

三、未经登记核准的办公家具、冰箱、冰柜及属个人所有的家具,不准进入办公楼。

四、办公室内布置要力求简洁、整齐、美观、庄重,办公家具的摆放应整齐有序,公用部位及柜顶台面不得堆放杂物办公桌要摆放整齐,桌面文件、文具、书籍等要摆放有序。对布局不合理影响整体效果的,以及对办公桌上乱堆乱放的,物业管理部门提出调整意见或发出整改通知,限期改正。

五、办公家具不得随意挪动到大楼以外地点,确属工作需要的,应报物业管理部门批准、备案。

六、各单位应按照办公楼管理规章制度的有关型定,明确办公室的安全、消防、卫生责任人,确保办公楼安全、卫生,创造文明办公的环境。

七、工作人员离开办公室,必须做到人离门锁。下班前切断电源,锁(关)好门窗。

八、节假日前,物业管理部门要组织对办公室、工作间进行安全检査,发现不安全因素及时处理。

配电室管理制度

一、配电室管理制度是大厦及仓库供电的中心,是心脏部位,必须由专业人员24小时值班。保证大厦的供电不能中断。

二、坚持24小时值班制度,建立运行记录,每班巡査一次,每月一小检,半年一大检。检査出问题及时处理,并做好记录。

三、配电室的全部设施,必须由专业人员进行操作控制,负责停、送电等操作,无关人员禁止进入配电室。

四、配电至内严禁吸烟,严禁在配电室内吃饭,严禁用电炉取暖、做饭。

五、配电室内照明、通风要良好,室温应控制在40℃以下,墙上应配温度测量装置。

六、未经允许,任何人不得擅自断电。

七、供电回路操作开关的标志要明显、检修停电拉闸要挂标志牌,如确需停电应提前通知有关部门,以免造成损失。

八、室内严禁乱拉乱接线路,供电线路严禁超载供电。

九、熙电设备及线路如需变动,应经审批同意后方可实施。

十、检修时应严格按照操作规程操作,确保人身安全,避免意外事放的发生。

十一、发生地震、洪水、火灾时,要及时与消防控制中心联系,配合电力的切断及消防、电梯等电源的供应。

高压配电室值班电工职责

一、严格遵守各项规章制度，努力学习技术，熟练掌握大厦供电方式、状态、线路走向及所用设备的原理、技术性能及实际操作。

二、努力做好设备的保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。

三、坚守岗位，定期巡视电气设备，密切监视各仪表的工作状况，准确抄录各项数据并填好高压运行日志记录。

四、对来人来电报修及时登记并通知有关人员进行处理。

五、负责与傅山热点的业务联系，并做好登记。

六、发生故障时，值班人员要保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。

七、事故不排除不能进行交接班，应上下两班人员协同工作。一般性故障要交待清楚并做好记录。

八、请假、补休需在前一天报告班长，由班长安排合适的替班人。

九、做好值班室的内外清洁工作，完成上级交办的其它工作。

配电管理专业人员职责

一、负责大厦及库区电力配电设施的维护及保养，保障大厦及库区用电质量及用电安全。

二、负责高低压配电室值班人员的管理，督促其做好运行记录，完成设备的维护、保养，完成电力的计量报表工作。

三、负责大厦及库区控制开关及电照系统的正常维修维护工作，保证大厦及库区电气照明及办公自动化用电的需求。一般维修任务在一天之内完成。

四、负责大厦空调电力设施的维护维修，协助空调专业人员完成空调检修工作。

五、负责库区各类照明设备的维护，保证其正常工作。

六、负责配电、电照用耗材的购置计划提报及相应的外购工作。

七、负责工具设备、设施的管理工作。

八、负责与施工单位联络完成供配电线路及配电设施的改造与完善。

九、负责大厦及库区其它用电单位用电的计最报表工作。

十、负责监督对大厦及库区用电负荷进行行动功率因数补偿及单双变压器的切换，保证设备运行的最高效率。

十一、做好节约用电、安全用电及其宣传工作。

十二、负责做好对电气技术人员的业务及安全生产培训以提高素质更好的满足工作的需要。

十三、完成领导交办的其它临时性工作。

电气运行管理制度

为了保证电网的安全经济用电,搞好供用电一体化建设,达到变（配）站(室)标推化、规范化的管理要求,建立必要的各项管理制度,以落实供用电各项安全措施,适应现代化生产的需要。

1.值班制度； 2.交接班制度； 3.设备巡视检査制度； 4.设备缺陷管理制度； 5.设备验收制度； 6.设备评级制度； 7.技术管理制度； 8.运行分析制度； 9.培训制度； 10.文明生产制度； 11.群众管理分工制度； 12.卫生制度；

13.值班人员培训步骤。

空调管理工作制度

一、负责大厦内全部空调及供排风设施的正常运行。

二、制订空调系统操作规程,并严格按规程操作。

三、定期巡査空调、通风设备的运行情况,及时排除设备故障隐患。

四、每年在春、秋二季对空调进行停机检修。

五、负责空调设备检修所需资金的计划统筹工作。

六、完成空调设备的日常维护保养工作。

七、负责空调检修维护计划的制订。

八、完成领导交办的其它工作。

电梯管理专业人员职责

一、及时了解监测电梯运行状况,保障其正常运行。

二、负责监督电梯公司对电梯的正常维护及保养。

三、负责与电梯公司联络,及时排除电梯出现的各类故障。一般故障在一天内排除。

四、负责协调保安隘控及电梯内部通讯设施的维护保养。

五、负责协调电梯内部的保洁工作。

六、负责电梯維护维修资金的统筹计划。

七、负责电梯机房配套设施的维护保养。

八、建立电梯运行维护维修等资料档案,并维护其完整统一。

九、负责对电梯内外警示标志、安全标志等的管理。

十、负责进行电梯的检验工作。

十一、完成领导交办的其它临时性工作。

电梯维修工岗位职责

一、熟悉电梯的性能、构造和使用方法。按上级要求开启和关闭电梯, 确保电正常运行。

二、配合电梯公司专业人员完成周、月和的电梯保养工作,并检査保养质量,经确认后将记录存档保管。

三、及时处理应急停机故障。接到故障通知后应迅速奔赴现场,先将电梯轿厢中被困人放出,然后排除故障。

四、做好电梯机房的清洁工作。

五、积极参加业务学习和技术培训,提高业务水平。

六、搞好各工种的配合,完成上级交办的其它工作。

电梯机房管理制度

一、每周对机房进行一次全面清洁,保证机房和设备表面无明显灰尘,机房及通道内不得堆放杂物。

二、保障机房通风降温良好。机房内应悬挂温度计,机房温度不得超过40℃。

三、保证机房的良好照明,并配应急照明灯,灭火器和盘车工具,并挂于明显位置。

四、做好机房的防水、防潮工作。

五、未经上级领导同意,禁止无关人员进入机房。

六、注意采取措施,防止小动物进入机房。

七、《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于明显位置。

八、定期对机房内的设施和设备进行维护保养。

九、每天巡视机房,发现达不到规定要求的要及时处理。

弱电维护人员工作职责

一、负责整个大厦弱电系统的日常维护工作,确保大厦内部通讯、网络的正常。

二、负责各部门的通讯、网络设备的安装、调试、调整工作。

三、配合有关部门做好新增设备的安装、调试工作。

四、定期对弱电系统设备、线路进行检测、检修,以保证设备运行良好。

五、完成上级领导交办的其他工作。

水泵房管理制度

一、值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。

二、检查水泵控制柜的指示灯状况，观察水泵压力指示。正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵、污水泵等选择开关应置于自动位置。

三、生活水泵规定每周至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作一次。

四、保持水泵房内外整清卫生。

五、按照水泵保养要求定期对其维修保养。

六、保证水泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用。

管钳工岗位职责

工作任务务是：负责大厦供水系统，消防水系统设备的运行管理和维修保养，负责消防门、自动门卷帘门及五金机械构件的维修保养。其主要职责是：

一、熟悉大厦给排水系统（各种水泵、管道、阀门、调制设施）和各种机械设备的情况，掌握操作规程和维护保养知识，按要求正确操作。

二、当班期间及时巡视检查上下水系统设备的运转情况，并做好巡检记录。

三、及时进行设备的维修保养，并保证维修质量，维修记录完整并存档保管。

四、做好应急抢修工作，接到应急报告及时迅速奔赴现场，及时抢修，重大泄漏应在领导的指导下进行。

五、积极配合其它工种的工作，完成领导交给的其它工作。

六、负责专业维修公司维修、保养的监 管和配合工作。

物业管理部门职责

一、工作范围： 1.负责大厦及库区电力系统的正常供应及附属用电单位的电力计量。

2．负责大厦内部及库区电话及网络的正常维护。3．负责大厦内部空调系统的正常运行、维护。

4．负责大廈各类灯光、音响等设施的正常运行及维护。5．负责电梯的正常运行。

6．负责大厦供排水系统的维修维护工作。7．负责大厦门窗及顶层等的维修保养。8．负责大厦物业技术人员的管理工作。9．负责大厦物业档案的管理工作。

二、工作程序

1．各系统专业人员应对所管理系统进行定期检査维护,建立设备运行档案。

2．对大廈运行中的各种零星维修任务,当接到维修任务后,物业管理部门填写维修派工单由专业人员进行维修,用户在维修派工单上签字对维修结果认可。3．一般任务在当天内完成,如当天完不成维修任务的应向用户及上级说明原因及具体能完成的日期。

三、物品管理: 大廈内部维修所用耗材、维修人员凭派工单填写领料单, 仓库凭领料单出帐, 大厦维修所需物资购进后一律由仓库管理人员填写入库单。

四、常规检修: 大厦及库区重要设施设备设施如电力、空调系统等每年要进行1-2次检修维护,电力检修应避开工作时间停电,并将停电申请送有关领导审批,经同意后,方可进行,空调检修应在每年春秋二季空调不运行期间进行。

基建工程管理工作制度

一、为更好地贯彻《质量法》和国家有关政策、法规，坚持“百年大计，质量第一”的方针，切实加强基建工程质量管理和监督，特制定本制度严格执法，在工程质量方面做到“五不准”。

1．未经持证单位按资质等级规定范围设计的工程,一用不准施工。

2．无出厂合格证明和质检证明的原材料,一律不准使用。3．不合格的建筑构件、配件一律不准使用。

4．所有工程都必须严格按照国家规范进行验收，一律不准降低标准。

5．质量不合格的工程及构件,坚决拆除或更换，一律不准放过。

二、建立健全质量保证体系,强化质量指标保证作用。积极推广采用新技术，提高应用新技术、新材料的合理化建设及可行性论证。

三、现场监理人员应熟悉图纸，掌握施工规范、规程，坚持每天在施工现场，按设计要求和施工规范，加强施工质量监督，及时准确记好施工日记。

四、加强对进场的建筑材料构配件及设备的质量检查、检测，凡影响结构安全的主要建筑材料、构配件及设备的采购及使用，技术员要严格把关，要加强保护工作。

五、每项工程交工，必须完成合同规定的全部内容，达到国家“建筑安装工程质评定标准”中规定的优良标准，并有市质站签发工程质量等级证明文件。

六、具有准确、齐全的技术资料档案、严格执行各类规程及各项廉政工作制度，增强集体荣誉感，树立园区形象。

七、工程建设项目采取公平竞争、公开招标，材料设备订购中坚持货比三家自觉规范自己的言行。杜绝不廉洁现象发生，集体决策，不接受外来人员的宴请及消防活动。

卫生制度

1.站内、室内、室外卫生、管理清扫。2.场地平整，无杂草，室内地面无杂物。3.桌椅干净，窗明亮，注油设备无油污。

4.盘前正面无污垢，盘后设备无蛛网，电缆沟内无鼠粪。5.工具、用具、家具要存放整齐，放在固定位置。

文明生产制度

1.变（配）电站（室）均建立卫生区域专贵管辖范围。2.室内各种设施应达到清洁、整齐、窗明干净。室外场地道路应平整搞好绿化、美化环境，无杂草杂物，严禁乱放器材和设备。

3.值班室内墙壁应保持干净无灰尘，全部挂表、挂图要悬挂整齐。

4.设备名称标志应清晰醒目，书写应工整大方美观。5.室内外电缆沟应每年清扫检查二次，并无积水；控制、保护盘二次接线、低压控制盘应每月清扫一次，主控制室各盘正面应每周清扫一次。

6.严禁在高压设备区内种植树木和攀藤植物。

7.电缆沟盖板应完整无缺、防小动物事故措施必须全面实施。8.经常保持设备的外部清洁，无油污、严重锈蚀现象。

值班制度

1.值班方式应采取长时值班制（即三班制）：变压器总容量在315KVA以上必须有人值班。

2.必须按照批准的值班表轮换值班，不得连值两班。3.值班期间必须按照规定：遵守劳动纪律、坚持值班岗位、严禁脱岗。

4.值班负责人必须设法调动班内一切积极因素，全面完成本值内各项运行工作任务，落实各项安全措施。

5.严禁值班人员借值班之机，拆卸测验运行中的设备。6.严禁值班人员在值班期间酗酒、会客等与工作无关的事情。7.值班人员在值班期间必须集中精力监视设备运行，开展技术培训，维护好设备，做好调和节能工作。

8.当值班人员必须衣着整齐，严禁穿背心、短裤、拖鞋。9.严禁无关人员进入配电室。外来人员联系工作时必须进行登记。

交接班制度

1.交接班人员必须按规定的时间进行交接班，除特殊情况（重要操作或事故处理）外，不得提前或拖后交接班。

2.交接班人员发现人员醉酒、精神不正常时，应停止交接班，并将情况报告上级；否则，接班人员接班后因此发生的事故由交班人员负责。

3.交接班双方必须履行签字手续，交接班方告结束。4.交接班内容是：（1）运行方式（接地线的装设地点、号码、组数）；（2）各种操作；（3）异常及事故处理；（4）设备检修、试验、运行情况；（5）设备缺陷情况；（6）预定的工作及“两票”执行情况；（7）上级指示命令、通知；（8）工具用具、仪表、备品、卫生情况。

5.禁止在重要操作、事故及异常处理过程中交接班，但遇到紧急操作，应停止交接班。

6.对变更的二次回路接线、新设备的操作方法和注意事项，必要时交接双应到现场实地交接。

7.对应交未交的事项，接班后发生的问题有交班人负主要责任，对已交未交待清楚，接班者含糊不清而又不询问清楚，接班后发生的问题由接班人负主要责任。

分工管理制度

一、值班长

1.做好管理工作,负责本班安全运行； 2.总结推广先进经验,表场好人好事； 3.组织劳动竞赛,开展评比工作； 4.组织业余学习,提高技术水平。

二、安全员

1.做好安全教育,检査各种操作规程执行情况； 2.统计汇报,调查事故违章障碍； 3.协助班长搞好安全检査；

4.组织运行分析,加强安全用具、消防器材管理。

三、培训员

1．定期制定培训计划,组织运行安全、质量,完成定期考核； 2．组织技术学习,开展岗位练兵；

3．学习推广新技术、新设备,为实现四化搞好业务培训。

四、技术管理员.负责建立、健全本站技术资料； 2．建全有关生产图表； 3．提出规程参考意见；

五、管理员

1．制定材料,事务用品、工具、仪器、计划、保管维修； 2．报销、统计、出勤、执行经济核算； 3．领取劳保用品,提劳保意见。

培训制度

1.各变(配)电站(室)均应设专职技术业务较熟练的培训员,在站(班)长的领导下负责培训工作。

2.新人员入厂值班,培训员应制定培训计划,指定专人负责,订立师徒合同,按期完成培训任务。

3.新人员在独立担任值班工作前,必须按计划进行现场规程、制度、跟班学习考试合格跟班实习两阶段,方可正式值班,否则,发生事故时由批准者负责。

4.培训员必须按时完成各项培训计划和上级布置的培训任务,定期填写各种培训报表。

5.因结线方武改变而改变的复杂操作,及设备结线可请专门技术人员讲解或派专人学习后向全体人员传授。

6.值班运行人员必须接受每年的“电业安全工作规程”(变电、线路部分),现场运行规程的考试，考试不合格的必须补考,否则,不准值班。

7.经长期培训而达不到独立工作能力,工作责任心差的人员,建议领导调离其工作岗位。

8.各级运行人员要达到 “三熟”、“三能”。三熟: 熟悉设备原理和性能； 熟悉操作和处理事故； 熟悉本岗位一切规程。三能

能分析设备运行； 能发现排除故障； 能掌握一般维修技能。

运行分析制度

1.运行分析(安全活动)每周进行一次,并做好记录。2.运行分析由安全员主持,分析内容可与站(班)长共同商定。3.分析内容主要是本站(班)在本周内所发生的一切不安全因素，设备异常及带缺陷运行情况、违章违纪现象,讨论制订切合实际的防范措施,并到责任落实。

4.检査上级下达的关于安全生产指示执行情况;学习上级有关部门转发的事故通报、安全简报及安全生产文件,按照要求,结合实际,拟定事故对策。

5.学习规程，加深对条文的理解,达到认识统一、执行一致。6.分析内容

（1）事故障碍异常运行；（2）设备缺陷违犯规程；（3）事故通报,上级通报；（4）研究设备,提高水平；（5）特殊气候,意外发生；（6）总结经验,检査措施完成；（7）制定新措施,推广先进经验。

8.发生事故书面汇报,总结经验,订出措施,贯彻执行。

技术管理制度

1.变(配)电站(室)的各种技术资料,应有专人负责管理。达到齐、全、准, 为生产服务的目的。

2.设备的大修、试验报告,必须按分类归档,并将修试时间、参数及时填写到有关的图表、记录、台帐中。

3.新投主要设备必须将出厂说明书和检测记录,作为原始资料存档。

4.变(配)电站(室)内,必须备有:高、低压单线系统接线图,二次回路原理、展开、安装图、直流系统结线图、三相三线相位图,高压电缆走经图。

5.技术管理员必须对各种技术资料、图纸、图表的正确性负责。

6.各单位制定的变(配)电站(室)现场运行规程及有关安全制度,必须符合供电部门及部颁有关规程规定的要求,供电部门与部颁规程有抵触时,依部颁规程为准。

设备验收制度

1.设备安装、检修、试验、维护、更换、迁移在其竣工后投运前,均应对进行验收,合格后,方可投运。严禁不经验收即合闸送电。

2.设备检修、维护、试验完毕后的验收,由值班负责人会同工作负责人，设备专责人共同验收、评价。

3.新安装设备投运前,由供电单位主持,单位主管部门,必须向不予验收。

4.主要设备(变压器)大修后的验收,由单位负责人或责成主管部门负责人主持，并应有供电部门人员参加。

5.验收的程序是：听取有关人员的汇报、现场检査、审阅资料、集中意见公布结论。

6.验收中发现的问题,重大问题限期解决,一般问题协商解决。重大问题不解决的,严禁投运。

7.验收标准依供电部门颁发的检修、试验,运行规程和部颁程规程、规定为准。

设备巡检制度

一、正常巡视：

1.有人值班的变电站(配电室)设备巡检周期是:除接班时巡空外,还应在四点、十二点、十点对设备进行安全而检査。无人值班的变电站(配电室)，应在每天本单位用电高峰期对设备进行巡检。

2.线路巡视每月两次,分别在白天、夜间进行，并做好巡线记录。

3.室外变(配)电设备应在每月的一日、五日进行夜间熄灯检查。

二、特殊巡视:

1.新设备或大修后设备投运三小时内，应每小时检查一次。2.如有大风、暴雨、冰雹、高温、大雾、寒流、地震等自然灾害应对厂房、室外变(配)电设备及线路进行全面地检査。

3.当负荷超过其设备容量或出现严重缺陷时,应增加对该设备的巡检次数。

4.接到事故巡检通知时,应对本单位管辖的室内外设备(线路)全面巡检一遍，并将巡视结果报告发如单位。

会议控制管理制度

一、管理人员必须树立高度的事业心和责任感,严格遵守各种规章制度, 认真完成所负的每一项工作和领导交办的各项任务。

二、管理人员应不断学习专业知识和业务技术;熟悉各系统的设备状况、运行方式和线路分布情况;熟悉设备的操作方法及步骤,严格按规程开、关机器设备。

三、随时掌握各系统的运行状况,对所使用的设备和机器应定期检査,发现异常,及时处理。

四、对放像机、录相机、VCD机要定期清洗,注意机器防尘,搞好机房卫生；桌面、机器上无尘土。

五、建立设备和机器清单记录,确保设备及附件齐全完备。

第五篇：物业管理法规往年试题

一、判断题

1、物业管理法律规范的效力范围包括空间、时间效力范围两个方面。（错）

2、根据我国法律的规定，只有自然人、法人方可成为物业管理法律关系的主体。（错）

3、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对）

4、开除是物业管理行政处罚的一种。（错）

5、在物业管理民事诉讼中，原告负主要的举证责任。（对）

6、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以因放弃权利而不履行义务。（错）

7、我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（对）

8、交付定金的一方不履行合同约定的义务时，定金将归合同另一方所有，不得要求返还。（错）

9、物业权属登记主要有确认、公示等功能。（对）

10、在物业管理行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（错）

11、物业权属登记请于物业管理法中带有民事性质的规范调整的范畴。（错）

12、占用主业共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于主业共有。（对）

13、物业公司管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对）

14、不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。（对）

15、在我国物业管理法律关系中，自然人不仅可以依法享有物业所有权，而且还可以通过等平等协商与物业公司建立物业服务合同。（对）

16、法律权利的结构是指权利的内部构成要素和形成过程。（错）

17、物业管理区域内全体业主组成的业主委员会是物业内的最高决策机构。（错）

18、业主公约是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（对）

19、国务院《物业管理条例》明确规定：从事物业管理活动的企业不需要具有独立的法人资格。（错）

20、我国《物权法》于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有权制度。（对）

21、业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管理。（错）

22、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对）

23、物业管理民事纠纷具有易发性和普遍性。（对）

24、宪法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。（错）

25、业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（对）

26、物业服务管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对）

27、物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。（对）

28、业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（错）

29、小区停车位属于小区内全体业主所有，开发商不得自行出售。（错）30、业主委员大会的执行机构，业主委员会的所有行为都必须征得业主大会的同意。（错）

31、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分分享有共有和共同管理的权利。（对）

32、管理规约应当尊重社会公约，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。（对）

33、物业管理民事纠纷中法院调解是我国民事诉讼程序的必经阶段。（错）

二、选择题

1、依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般遵循以下哪些原则？（ABCD）

A、公平合理

B方便生活

C团结互助

D有利生产

2、我国政府主管部门现采取（ABCD）重大措施来促进我国物业管理行业健康，全面的提高整体素质和质量。

A、立法

B、考评

C、招标

D、资质

3、下列哪些情况不属于物业管理法律关系？（ABCD）

A、某市物业管理公司因长期亏损而破产

B业主林某因车祸而死亡 C、某物业管理公司向市房地产行政主管部门提出颁发《物业管理资质证书》的申请

D、某物业管理公司对辖区内人行道路边一棵已枯死倾向路面的大树不采取伐移措施的消极不作为行为。

4、在物业管理纠纷中可能引发的刑事犯罪有（ABCD）

A、诈骗罪

B、侵占财产罪

C、故意伤害罪

D、滥用职权罪

5、经过（B）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。A、10%

B、20%

C、30%

D、40%

6、宪法由以下哪个机关制定？（B）

A、国务院

B、全国人大

C、全国人大常委会

D、最高人民法院

7、在物业管理活动中，业主依法可享有下列（ABCD）权利。

A、监督物业管理公司的权利

B、依法组建业主管理委员会的权利 C、选聘或解聘物业管理公司的权利

D、共同使用物业公共设施的权利

8、依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则？（ABCD）

A、公平合理

B、方便生活

C、团结互助

D、有利生产

9、物业综合管理的特点有（ABCD）

A、综合性强

B、专业性强

C、服务性强

D、适用性强

10、国务院《物业管理条例》主要规定了物业管理（D）责任。A、刑事

B、民事

C、违宪

D、行政

11、下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体（ACD）

A、房管局

B、无行为能力人

C、法人

D、在华外籍教师

12、现代物业管理制度的产生，主要取决于下列哪些因素（AD）A、区分所有

B、专有部分

C、共有部分

D、社区

13、项目管理是现代小区管理的重要环节，但综合性服务更能体现现代物业公司管理的水平高低。按照服务的性质，可将小区内所提供的服务分为（ABC）A、常规性服务

B、委托性服务

C、经营性服务

D、单一性服务

14、物业管理纠纷民事诉讼的原则有（ABCD）

A、辩论原则

B、处分原则

C、对等原则

D、检察监督原则

15、物业管理纠纷的民事裁定书的适用范围包括（ACD）

A、财产保全

B、实体争议

C、驳回起诉

D、中止诉讼

16、下列属于仲裁协议法定内容的有（ABC）

A、仲裁事项

B、仲裁机构

C、请求仲裁的意思表示

D、仲裁的意思表示

17、下列说法错误的有（ABD）

A、行政诉讼可以进行调解

B、送达是指人民法院将诉讼文书交给被告人的行为

C、法院调解有开始、进行和结束三个阶段

D、仲裁是以不公开审理为主，公开审理为补充的

18、物业管理纠纷的民事裁定书的适用范围包括（ACD）

A、财产保全

B、实体争议

C、驳回起诉

D、中止诉讼

19、物业服务企业在业主迟交物业管理费时，可以采取下面的（C）措施。A、断水、断电

B、罚款

C、按合同约定收取滞纳金

D、限制业主出入小区

20、物业服务合同属于（BD）

A、有名合同

B、无名合同

C、典型合同

D、非典型合同

21、下列哪几项反映了“物业”具有的独特的属性（ABCD）

A、物业属于不动产

B、物业具有单元性

C、物业具有空间性

D、物业具有环境性

22、下列哪几项体现了物业管理应遵循的基本法律原则（ABCD）A、尊重和维护业主财产权利的原则

B、自治管理、民主协商原则 C、契约自由、平等自信原则

D、政府适度监管原则

23、下列属于仲裁协议的法定内容的有（ABC）

A、仲裁事项

B、仲裁机构

C、请求仲裁的意思表示

D、仲裁费用

24、业主的建筑物区分所有权由下列那些部分组成（ABD）

A、专有所有权

B、共有所有权

C、特有全

D、成员权

25、可以承接各种物业管理项目的是（A）物业服务企业。A、一级资质

B、二级资质

C、三级资质

D、没有

三、简答题

1、简述物业管理法律关系的主要特征。答：物业管理法律关系的主要特征有：（1）物业管理法律关系性质的多重性；（2）物业管理法律关系基本主体的特定性；（3）物业管理法律关系中业主居于主导地位；（4）物业管理法律关系的客体由特殊性；（5）物业管理法律关系的国家干预程度比较大；（6）物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性。

2、简述业主自治自律原则。答：业主自治自律原则有：（1）依法自治原则；（2）积极自治原则；（3）规范自治原则；（4）民主管理原则；（5）接受监督原则；（6）尊重私权，公益优先原则。

3、简述物业管理民事责任的免责条件。答：物业管理民事责任的免责条件：（1）不可抗力；（2）正当防卫；（3）紧急避险；（4）受害人自己的过错致使损害发生的；（5）第三人过错致使损害发生的。

4、简述物业管理立法的原则。

答：物业管理立法的原则有（1）实事求是，因地制宜原则；（2）科学的创建性原则；（3）协调配套原则；（4）保障物业合理使用原则；（5）依法维权，自治自律原则。

5、简述物业管理企业的职责范围。答：物业管理企业的职责范围有：（1）物业的验收接管义务；（2）房屋装修装潢的管理义务；（3）建筑物及其设施的保养、维修义务；（4）物业小区的环境管理义务；（5）物业小区的安全管理义务；（6）合同约定的其他义务。

6、简述物业管理民事诉讼的基本原则。答：民事诉讼的基本原则有：（1）当事人诉讼权利平等原则；（2）同等原则与对等原则；（3）法院调解自愿和合法原则；（4）辩论原则；（5）处分原则；（6）检察监督原则。

7、简述收益性物业管理的特征。答：收益性物业管理的特征有：（1）收益性物业管理是一种创造性的追加劳动。（2）收益性物业管理具有时间的紧迫性。（3）收益性物业管理必须实施现代化、专业化管理。（4）收益性物业管理具有极大的社会效益。

8、简述建筑物区分所有权的特征。答：建筑物区分所有权的特征有：（1）复合型（2）专有部分所有权为主导（3）一体性（4）权利主体身份的多重性。

9、简述物业管理合同的特点。答：物业管理合同的特点有：（1）物业管理合同属于我国合同分类中的委托合同。（2）物业管理合同是一种以劳务为标的的合同。（3）物业管理合同的订立以当事人相互信任为前提，遵循平等互利、自愿有偿、协商一致的原则。（4）物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。

10、简述物业产权持有的形式。

答：物业产权持有的形式有：个体独有、共有、公有、特定复有。

11、简述物业管理法律责任特征。答：物业管理法律责任特征有：（1）法律具有综合性特征；（2）法定责任与约定责任相结合；（3）责任认定对技术规范有较强的依赖性；（4）法律责任是以民事责任为主，行政责任与刑事责任为辅。

12、简述业主委员会的职责。答：业主委员会的职责有：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。（4）监督业主公约的实施。（5）业主大会赋予的其他职责。

13、简述物业服务合同终止的原因。

答：物业服务合同终止的原因主要包括以下几个方面：（1）基于法律规定的事实发生而终止。（2）基于当事人的意思而终止。（3）因合同目的的实现而终止。（4）基于合同的更新而终止。

14、简述承担物业管理法律责任的一般构成。答：承担物业管理法律责任的一般构成有：（1）行为本身具有可非难性。（2）损害结构。（3）因果关系。（4）行为人心里主观过错状态。

15、物业服务合同的法律特征。

答：物业服务合同的法律特征有：物业服务合同属于无名合同；物业服务合同是一种物业管理关系为标的的合同；物业服务合同实现了所有权与管理权的分离；物业服务合同既是诺成、双务、有偿合同。

16、简述在物业管理过程中民事侵权行为的表现。答：物业管理过程中的侵权行为的表现有：（1）物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。（2）因物业维修施工而产生的侵权责任。（3）建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。（4）因妨碍行为而产生的侵权责任。（5）破坏、污染环境的侵权责任。（6）无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。（7）因妨害行为而产生的侵权责任。

四、论述题

1、结合实际谈谈物业管理纠纷的起因及其防范。

物业管理纠纷的起因分析：（1）立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。（2）开发商前期遗留的问题引发后来物业管理的矛盾。（3）缺乏的市场竞争机制。（4）物业管理的服务概念没有建立。物业管理纠纷的防范措施：（1）完善相关立法工作；（2）加大行业规范化管理力度；（3）培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道；（4）业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为；（5）进一步规范政府行为。

2、试述业主公约的性质、特点。

性质：（1）业主公约是业主（区分所有权人）之间的非单纯债权性质的契约；（2）业主公约是众多业主（区分所有权人）之间的社会化的契约；（3）业主公约具有合伙性质、集团性质；（4）业主公约类似于劳动法上的劳动协约；（5）业主公约是有关区分所有人相互之间权利义务关系的基本规定，属于自治法规或自治规划。

特点：（1）公约主体是全体业主。在我国，不同地区在业主公约制定方式和产生效力等方面有所不同，但订约任必须是业主或代表全体业主的权益主体——业主（代表）大会。（2）公约客体是物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的行为，是基于物权而派生的客观行为，即可以做什么，不可以做什么，应该怎样做等。（3）公约内容是有关物业使用、维修与其他管理服务活动等方面的权利、义务的规定，其中既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。（4）公约是经业主签约或业主（代表）大会审议通过而生效，对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。（5）公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。

3、试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。物业管理过程中的民事违约行为的表现有：（1）房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施。（2）物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务。（3）物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金。（4）业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费和高压水泵费，业主因小孩无法入读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约行为。（5）业主委员会不按照《物业管理委托合同》的约定，协助物业管理企业进行物业管理工作。

物业管理过程中的侵权行为的表现有：（1）物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。（2）因物业维修施工而产生的侵权责任。（3）建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。（4）因妨碍行为而产生的侵权责任。（5）破坏、污染环境的侵权责任。（6）无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。（7）因妨害行为而产生的侵权责任。

4、试述物业管理民事责任的免责条件。答：（1）不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免也不能克服的客观情况。一般指地震、台风、洪水、战争等。如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车库的排水系统没有问题的话，物业管理公司是不需要承担责任的。

（2）正当防卫。正当防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭受正在进行的不法侵害时，行为人对侵害人所采取的合法防卫措施。如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过程中，将小偷刺伤，此行为属于正当防卫，物业管理公司不需要承担责任。

（3）紧急避险。紧急避险是指为避免较大利益受损，而不得已采取的损害另一较小利益的行为。

（4）受害人自己的过错致使损害发生的。按照民法的基本原理，行为人因自己的行为受到损害，应当由自己来承担责任。如业主因自行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应当由自己承担责任。

（5）第三人过错致使损害发生的。第三人过错致使损害发生有区别不同的情况。如果第三人的过错单独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承担全部责任。如果损失的发生是第三人、原告、被告中的两者或多者的过错导致，则在分清责任的基础上，各自承担自己的过错所造成的损失。

5、结合实际谈谈物业管理活动中行政违法行为的主要表现。物业管理活动中行政违法行为的主要表现有：（1）非法处置属于业主的物业共有部分及其设施。（2）非法经营行为，主要表现为：无证经营、超范围经营、聘用无资质人员从事物业管理活动。（3）挪用专项维修资金的行为。（4）违法的转委托行为。（5）妨碍管理行为。（6）物业管理主管机关及其工作人员违法行驶职权行为。

五、案例分析 1、2003年4月，某小区业主委员会与广州海天物业管理公司签订物业委托管理合同，约定该住宅小区自2003年5月份开始由海天物业管理公司进行管理。2003年8月，江先生入住该住宅小区之后，一直没有缴纳过物业费。当海天物业管理公司催促他缴物业管理费时，江先生认为自己买了房子自己住，自己管理，不需物业管理公司的管理，江先生以拒绝承认物业管理公司与主业委员会签订的委托管理合同为由拒绝缴纳，并声明他将不会跟物业管理公司建立任何物业管理关系。经业委会多次出面调解也没有结果，最后物业管理公司把江先生告上了法庭，要求江先生支付物业管理费及滞纳金。问题：（1）本案中物业管理公司与小区业主委员会签订的物业委托管理合同能否对江先生发生法律效力？为什么？

该物业管理合同对江先生产生法律效力。业主委员会代表业主签订管理合同对小区内的业主都具有约束力。除非经过业主大会讨论终止合同或合同期满等原因江先生可拒交管理费。

（2）如果该委托管理合同对江先生由法律上的约束力，江先生应该负有哪些义务？

江先生负有物业管理合同所规定的义务和职责，主要是按时交纳物业管理费和在合同约定事项范围内的服从物业管理公司管理的义务。

（3）物业公司能否通过诉讼途径维护自己的合法权益？ 可以。

2、某小区业主委员会先后在小区公告栏、住宅楼门口和小区大门上及附近商店，张贴“公告”多份，内容包括“物业公司违规操作，乱收费、扣押维修基金甚至业主委员会的办公经费”，“今后决不会再续聘物业公司，暂停缴付停车费”等。物业公司认为自己的商业信誉、企业声誉受到了损害，将小区业主委员会告上法庭，表示：由于业主委员会的诬告，小区物业管理费的收缴率严重下降，要求小区业主委员会立即停止对其信誉和声誉的侵害，公开道歉；同时请求判令业主委员会赔偿损失。业主委员会坚持称自己代表了广大业主的利益，张贴公告仅是针对了原告违规的具体事实。

问题：（1）小区业主委员会有权在小区内张贴公告吗？

答：小区业主委员会有权在小区内张贴公告，但要注意：公告应当张贴在小区内制定的公共区域；其内容应当是物业管理相关事项的真实、客观的陈述，不应当带有感情色彩。

（2）请问本案如何处理？

答：本案处理的焦点问题是公告的内容是否真实、客观；业主委员会应当对公告内容是否符合实际情况负举证责任，如举证不能，业主委员会就要承担侵权的法律责任。

（3）业主委员会与业主大会是什么关系？ 答：业主委员会是业主大会的执行机构。3、2005年赵先生在顺景花园购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。2006年物业管理公司多次发出通知，催他补交一年的物业服务费，赵先生以未居住为由拒交。赵先生是通过银行贷款购买的住宅，因生意失败，从2006年3月开始停止向银行供款，银行随即向法院起诉，法院判决将房产拍卖来还贷款，张女士通过拍卖取得了该房产。2007年赵先生下落不明，物业管理公司要求新入住的张女士补交赵先生欠下的物业费。

问题：（1）赵先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？ 赵先生的理由不成立。因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，赵先生的房产会得到相应保值和增值。所以赵先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费。

（2）物业公司向张女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？

物业公司不应当向张女士追索物业服务费。首先物业公司没有积极采取措施维护自己的权益，本身有过错，其次张女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责。

（3）你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？

物业公司先应当直接要求赵先生履行其义务，而不是去消极等待；其次，物业管理公司可以根据其与赵先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。

4、王某在小区内丢失三辆自行车后，拒绝交纳物业管理费，结果被物业公司告上法庭。2005年初，王某所在的小区物业公司催收2005的物业管理费。王某认为自己缴纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全，物业公司称，保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查，而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业公司无关。因双方意见不一，王某拒绝交纳2005的物业管理费，物业公司无奈诉至法院，要求被告王某给付4304元物业管理费及滞纳金。

问（1）王某是否应缴纳2005的物业管理费吗，为什么？ 王某应付物业管理费，因物业服务合同不能等同于车辆保管合同，物业管理合同中的保安服务是负责维护小区公共秩序和安全，没有明确约定的情况下不包括自行车的保管义务，王某以单车丢失为理由拒付管理费不能成立，只有当物业公司未能完成物业管理合同约定的义务时，才有权拒付管理费。

（2）在诉讼中王某是否能与物业公司进行调解，为什么？

能调解，因为两者之间的诉讼属于民事诉讼范畴，民事诉讼是以当事人的自主意思表示为基本原则的，在不违反法律的强制规定的前提下，当事人一方或双方可以行使或放弃自己的权利，也可以在诉讼中通过自愿协商来解决他们之间的法律问题，法院尊重当事人之间达成的调解协议。5、2009年4月的一天，刘某到广州市天河区的祥景花园住宅小区看望住在这里的父母。刘先生开车到该小区后，发现地下停车位已经没有位置了，他在物业服务公司人员的指引下将车辆停在了小区的空地上，小区是封闭式管理，进出的外来人员和车辆都要进行登记，刘先生领取了停车卡，并在物业管理人员的要求下交纳了5元的停车费，刘先生离开小区时，发现车辆丢失了，刘先生和物业管理公司人员一起报了警，但车辆一直都未找到，在此情况下刘先生向物业管理公司进行索赔，这时他发现政府有关部门并未批准物业公司在此部位停车收费，物业公司也以自己并无收费资格，车辆保管合同无效为由，拒绝成安赔偿责任。

问题（1）本案涉及到法律关系主要有那些？ 本案主要涉及到两类法律关系：一是物业管理公司与车主形成的车辆保管合同关系；另一类是物业公司与收费主管部门形成的行政法律关系。

（2）物业公司是否有权利用小区公共部位进行营利，为什么？ 无权，因为小区公共部位已经摊入到业主所购房屋的建筑面积中，所以小区全体业主拥有该部分的使用权，物业公司在没有征得业主同意的情况下，无权使用小区公共部位进行牟利。

（3）在本案中物业公司以自己并无收费资格、车辆保管合同无效的意见能否成立，为什么？

不能成立，因为行政法律关系和民事法律性质不同，不能混淆在一起处理，有关物业公司对车主的民事责任问题，只要运用合同法中的相关规则即可处理。

6、李某住在单位宿舍内，该宿舍小区一直是由原单位后勤部门（后改制为劳动服务公司，具有独立法人资格）负责管理，但未取得物业管理资质。从2005年开始李某拒绝缴纳物业管理费，理由是劳动服务公司提供的服务不到位，而且没有管理资质，根本没有资格和业主签订物业服务合同，并收取物业服务费。但该小区的许多业主表示，该劳动服务公司服务还可以，物业费也比较低廉，如果引入物业公司来管理，物业费估计要大幅提升，因此希望能后继续聘请该劳动服务公司管理小区。

问题（1）为小区提供物业服务的单位是否一定要具有物业服务资质，为什么？

业主不一定要聘请具有物业服务资质的企业管理小区，我国《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，这就意味着不单是物业公司，其它企业或个人也可以接受委托管理小区，与《物权法》相比，《物业服务企业资质管理办法》只是一个层次比较低的部门规章，下位法不能违背上位法的规定，所以业主可以继续聘请劳动服务公司继续管理小区。

（2）李某和劳动服务公司的纠纷可以通过哪些途径来解决？

李某和劳动服务公司纠纷可以通过自决与协商、调解、仲裁、民事诉讼四种途径来解决。