2018年杭州市上半年土地市场分析

第一篇：2018年杭州市上半年土地市场分析

据好地数据库，2018年上半年，杭州十区共成交107宗地块，总出让面积6312亩，建筑面积926.5万方，总出让金1420亿元创历史同期新高，平均楼面价15326元/㎡，平均溢价率42.75%。与2017年相比，2018年上半年土地出让面积上涨99.2%，建筑面积上涨76.7%，出让金上涨102.6%。

2018年上半年的土地出让量和成交金额均与2017年全年相比均已过半。其中，出让面积已经达到2017年全年（10250亩）的61.6%，总建筑面积则为2017年（1557.2万方）的59.5%，出让金是2017年（2178亿元）的65.2%。

2018年上半年成交的107宗地块中，主城区出让金总额654亿元（同比上涨74.8%），出让面积1903亩，建筑体量331万方，楼面均价19723元/㎡（同比上涨13.7%）； 萧山区出让金总额417亿元（同比上涨116.9%），出让面积1381亩，建筑体量214万方，楼面均价19510元/㎡（同比上涨27.6%）；

余杭区出让金总额189亿元（同比上涨204.2%），出让面积1188亩，建筑体量144万方，楼面均价13105元/㎡（同比上涨83.8%）；

大江东出让金总额36亿元（同比上涨452.4%），出让面积284亩，建筑体量40万方，楼面均价9013元/㎡（同比上涨181.5%）；

临安区出让金总额74亿元（同比上涨32.6%），出让面积1067亩，建筑体量133万方，楼面均价5520元/㎡（同比下降45.5%）；

富阳区出让金总额50亿元（同比上涨375.9%），出让面积489亩，建筑体量63万方，楼面均价7947元/㎡（同比上涨54.6%）。

（二）51家房企竞得65宗涉宅地块

2018年杭州十区成交地块中，涉宅地65宗，总出让面积4457亩，总建筑面积646.2万方，总出让金额1175.6亿元，楼面均价18191元/㎡，平均溢价率43.34%，产生了51位得主。

拿地金额最高的是龙湖。2018年以来，龙湖在杭州竞得涉宅地5宗分布于城东新城（3宗），下沙和丁桥，拿地金总计134.8亿元。其次是保利，保利101亿元竞得萧山钱江世纪城M-04地块，是杭州第二宗单宗地块价格超百亿的地块。第三位是滨江集团，拿地金额为67.4亿元。注：联合拿地权益均分，下同

3家房企拿地面积超过300亩。最高的龙湖拿地面积为383.7亩，随后是祥生（305.4）和滨江集团（300.1亩）。拿地建筑面积的最多的3家房企分别是龙湖（62万方）、祥生（43万方）和中天（42.6万方）。

（三）5家房企首入杭州，布局三墩北单元、丁桥单元、南站单元、市北

单元和塘栖镇

2018年以来，有5家房企通过公开市场拿地首入杭州，分别是南京银城、华侨城、重庆华宇、新希望和南京弘阳。地块分布在主城区三墩北、丁桥单元，萧山区南站单元、市北单元以及余杭区塘栖镇。5家新入杭房企拿地情况

地块分布图

（四）上半年成交涉宅地top榜

1、总价最高

上半年成交的65宗涉宅地中，总价最高的是萧山钱江世纪城M-04地块，成交总价1009861万元，也是杭州第二宗超过百亿的地块。

3月31日，浙江保利房地产开发有限公司以总价1009861万元竞得萧政储出(2018)13号钱江世纪城M-04地块，楼面价32277元/㎡，溢价率48%。

其次是华侨城竞得的丁桥单元商住地和招商竞得的市北西单元宅地，2宗地块总价均超过了50亿元。单宗涉宅地总价排行情况

2、楼面价最高

楼面价最高的景芳三堡单元JG1202-40地块被安徽置地竞得，成交价35.5亿元，成交楼面价43929元/㎡，溢价率50%。由于竞配自持面积比例16%，实际楼面地价还将更高。

第二和第三2宗地块均位于庆隆单元，且得主均为九龙仓，楼面价分别是40536元/㎡、39024元/㎡。单宗涉宅地楼面价排行情况

3、自持比例最高 2018年以来成交的65宗涉宅地中，共计21宗地块拍至上限并产生自持面积，占比约三成。

其中，自持面积比例最高的是祥生1月8日竞得的之江度假区单元宅地，达到50%。

其次是由滨江集团和盛元联合竞得的湘湖壹号南住宅地块，自持比例达到41%。排在第三的自持比例为32%，有3宗地块，分别是金翰竞得的桃源单元2宗宅地和华景川竞得的萧山河上镇商住地。单宗涉宅地楼面价排行情况

（五）杭州首宗百亿级商地出炉

值得一提的是，备受瞩目的杭州武林中心百井坊商地于5月28日成功出让。地块成交价107.3亿元，成交楼面价55285元/㎡，溢价率118.51%，竞得者为晟乐有限公司（恒隆）。

本次出让，汇聚了华润、新世界等主流的商业地产开发商，群雄博弈之下，杭州首宗百亿级商地（第三宗百亿地块）诞生，同时也是杭州楼面价最高。

第二篇：杭州市房地产市场分析汇报材料

杭州市房地产市场分析汇报材料

第一部分 2003年杭州市房地产市场运行情况分析

一、房地产市场供给分析

1、土地供给大幅增加

今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300余万平方米（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方米（合3512亩），同比增长52.7%。

2、房地产投资保持继续上扬态势

今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示：2003年1-11月杭州市累计完成房地产开发投资80.89亿元，同比增长22.38%，其中住宅投资60.16亿元，同比增长16.57%。而今年杭州市预计GDP增长率为14.5％，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。

其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年1-11杭州市商品住宅完成投资60.16亿元，占全部投资的74.68%；所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.54亿元，占9.33%；商业营业用房完成投资6.69亿元，占8.27%；其他房屋完成投资6.49亿元，占8.02%。

3、商品房开发面积继续保持高增长势头

· 商品房施工面积

商品房施工面积总体规模继续扩大，2003年1-11月杭州市商品房施工面积1015.56万M2，同期增长29.93%。其中商品房住宅施工面积772.69万M2，同期增长25.68%；商业用房施工面积73.43万M2，同期增长36.44％；办公楼施工面积87.36万M2，同期增长39.06％；其他用房施工面积82.08万M2，同期增长63.7％。

· 商品房新开工面积

2003年1-11月杭州市商品房新开工面积250.03万M2，比去年同期增长24.3%；其中商品住宅新开工面积208.18万M，同期增长14.52%；商业用房新开工面积14.44万M2，同期增长386.2%；办公楼新开工面积9.98万M2，同期增长35.05%；其他用房新开工面积17.43万M，同期增长93.45%。

2· 商品房竣工面积

2003年1-11月杭州市商品房竣工面积153.25万M，同期增长44.43%；其中商品住宅竣工面积125.5万M2，同期增长36.64%；商业用房竣工面积6.41万M2，比去年同期下降了14.42％；办公楼竣工面积10.49万M2，同期增长235.14％。其他用房竣工面积10.85万M2，同期增长198.08％；

24、商品房批准预售面积有所下降

今年1-11月杭州市新发商品房预售许可证93个，批准可预售商品房面积202.74万M，同期下降了15.66％。其中住宅152.23万M，占75.09％，同期下降15.91％；办公楼22.82万M2，占9.50％，同期下降了9.94％；商业用房19.27万M，占9.5％，同期上升6.58％；其他8.42万M，占4.15％，同期下降了47.11％。下降原因为市区可供开发的土地量减少。

222

2二、房地产市场需求分析

（一）增量房市场分析

1、受可预售面积减少影响，增量房市场交易量降低

杭州市房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受今年可预售房屋面积偏少影响，市场实际交易量有所下降。从交易统计数据看，今年1-11月杭州市完成商品房预售13100套,同比下降了29.4%，预售面积173.12万M2，同比下降24.7%。其中住宅预售11010套,同比下降了30.92%，住宅预售面积144.22万M，同比下降28.4%。

2商品房销售16078套,同比下降了10.58%，销售面积205.79万M2，同比下降3.38%。其中住宅销售13944套,同比下降了20.8%，住宅销售面积166.9万M2，同比下降19.1%。

从住宅批准预售面积与实际预售面积比例看，杭州市这一比例为1.055，考虑到部分刚领预售证的房源尚未销售，这一比例反映市场能吸纳目前的供给房源。

2、大户型商品房已成市场主流

随着杭州经济和房地产市场的不断发展，杭州房地产的消费结构发生了比较明显的变化，户型不断趋大。

从以上数据看，杭州2003年1-11月已售的商品房中，80M2以下的现房销售占总现房销售套数的16.24%，而期房预售中该比例只有7.76%；80-120M的现房销售占总现房销售套数的35.28%，而期房预售中该比例为27.87%；同时，在150M2以上的已售商品房中，预售的期房比例比现房销售高出7.64%，前者为24.89%，后者为17.25%。由此可见，大户型消费已逐步成为市场消费主流，同时目前绝

2大多数开发商的商品房面积都趋向大户型，而已预售期房中的小户型也基本上是为特殊消费群体设计，主要以单身公寓与酒店式公寓为主。

3、投资者正逐步撤离市场，市场以本地居民的“自住型”理性购房为主

根据2003年两届房价会的调查，纯投资者购房比例下降，从上半年的9.52％到下半年的6.9％，改善居住条件而购房的居民占40%以上。此外也有相当数量的居民抱有投资与改善居住条件或解决住房问题结合的双重目的。

从购房对象户籍看，2000年到2002年外地人购房分别占我市商品房预售总量的29.3%、29.11%、28.47%，外地人购房所占的比例稳定在30%左右，2003年1-11月份的统计表明外地人购房有所下降，为25.2％。这几年的外地人购房数据表明外地人已成为杭州房地产市场稳定的购房群体，可以认为大部分为创业自住型购房。本市居民购房比例保持在70％左右，以改善住房条件，自住为主。

（二）二手房市场分析

1、二手房市场成交活跃

二手房市场异常活跃，成交量大幅上升。由于增量房市场的有效需求量没有获得有效释放，不少消费者在买不到新房的情况下将目光投向了二手房市场。据统计：2003年1-11月杭州市二手住宅累计成交套数13990套，同比增加15.48%；成交面积111.37 M，同比增加24.37%；其中房改房累计成交套数6366套，同比增加35.07%；成交面积37.01 M2，同比增加33.13%；成交金额16.71亿元，同比增长61.6%。

2、成交量呈波浪型上走，房地产新政对二手市场影响明显。

2月因春节长假，交易期缩短，出现成交低谷。

4、5月受非典影响，中介人流量剧减，但成交量依然稳步上涨。经历了6月的成交高峰后，7、8月成交稍显逊色。9月杭州市政府对外发布消息，将实行一系列房产新政策，其中最具震撼力的无疑是在二手房交易中，恢复征收20％税率的个人所得税。消息一出，市场反映明显，挂牌房源明显增多。9月，10月，11月二手房成交量持续在高位盘整。

由于税收政策正式实施后其政策效应将减弱，预计明年一季度仍会一如往年，呈现买卖双方观望市场的情形，成交量可能会有所下调。

2（三）租赁市场分析

1、租赁市场逐步扩大，成交量稳步增长

2003年较2002年我市房屋租赁件数、租赁面积同比呈上升趋势。2002年在我市五城区登记备案的房屋租赁件数为6242件，2003年在我市五城区登记备案的房屋租赁总件数上升到7067件，同比上升13.22%。2002年我市登记备案的房屋租赁总面积为105.98万平方米，经统计，2003年我市登记备案的房屋租赁总面积达到116.36万平方米，同比上升9.79%。

2、租赁市场以商业用房为主，住宅租赁规模偏小

从2003年登记备案的各类用途房屋租赁特征看，以商业用房为主，占了总成交面积的73.02%。办公用房次之，房屋租赁面积为.26.05元/ M2，占了总成交面积的22.39%。住宅租赁成交面积24882 M2，仅占2.13%，住宅租赁比例低，存在着一定程度的隐性市场。

随着杭州市房地产一级市场及二级市场的迅速发展，房屋租赁市场整体呈上升发展趋势，房屋租赁需求呈多元化趋势。

三、市场价格表现及空置情况分析

1、住宅价格情况

今年1-11月新建商品住宅价格4723.2元/M2。二手房住宅成交面积111.37万M，成交金额47.02亿元，平均价格为4222.1元/M。

2、空置率较低

自1999年以来，杭州楼市从买方市场全面转向卖方市场，老城区房地产供应量严重不足，而需求却一直保持旺盛。许多新开发项目刚刚破土动工，就有人前来预定期房，因此杭州的空置率非常低。

22四、拆迁情况

2003年城市拆迁主要围绕继续开展旧城改造和建设城市基础设施进行，尤其是杭州市进入新一轮交通设施建设改造，进行了33929工程项目，使市区周边建设改造进一步扩大，对大量的简陋旧房进行拆迁，全年共审批拆迁82万平方米（不包括集体土地上的房屋）。

五、房地产业贷款情况分析

银行对房地产业贷款继续扩大,贷款质量良好，今年1-9月杭州全市房地产企业贷款发放额3529090万元，同比增长35.08%,发放个人住房贷款（含公积金贷款）2870494万元，同比增长48.14%。两者分别占全社会贷款总额的9.42%和7.67%,可见房地产业贷款在杭州银行中所占比重较高，两者相加几乎占了1/5,为17.09%。目前这两类贷款的贷款质量都非常高，违约率非常低，仅为0.55%和0.05%。

第二部分、目前杭州楼市存在的主要问题

一、总体房价稳步上涨，但涨幅趋缓

今年杭州市区总体房价继续上涨。据统计：今年1-11月商品住宅均价为4723.2元/ M2。造成房价持续上涨的原因主要有：有效供给量偏少、供给结构不太合理、地价的上涨效应等等。

二、供给结构不太合理，导致有效供给量偏少。

杭州房地产市场在一定程度上存在着市场供需结构错位的问题。主要体现在两方面：一是价格错位。房价的上涨使得中低价房源越来越少，高价房源日益增多，今年1-11月预售房产中单价大于6000元/ M2的就占了37.47%。加上前几年杭州开发商的“大户型”开发使得总价偏高，超出了一般工薪阶层的承受能力。二是空间上的错位。目前真正适合“上班族”居住还是在市中心和次中心。但现在市中心、次中心住宅楼盘较少，杭州市外围地区较多。而郊区住房由于受交通条件和郊区配套条件不足的限制，真正可作为第一住所还缺乏条件，因此真正可供工薪族选择购买的楼盘偏少。

三、部分企业投资风险意识有所欠缺

由于近几年房地产发展看好，吸引了不少“三外”企业进入这一行业。在今年9月26日的土地招标会上，浙江大元房产以25.34亿元的高价投标竞得杭州四块土地，半年内支付所有土地款也成为企业的沉重负担。而其中的18号地块报价竟比第二家投标者整整要高出1个多亿，这种企业不顾市场风险的非理性投资不仅增加了企业的风险，也增加了整个房地产市场的风险。

第三部分 拟采取的政策

针对杭州房地产市场上存在房产品供不应求，供求关系失衡；住房供应结构存在矛盾等问题，杭州市政府出台了“房地产新政”。

(一)重点建设与市民群众经济承受能力相适应的经济适用房和中低价位商品房。

在经济适用房需求得到缓解前,近年内确保经济适用房建设用地不低于住宅用地供应总量的50%。同时,要加快中低档商品房的建设,力求达到国务院要求的房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,以尽快解决本市居民的住房问题。

(二)建立《经济适用住房权属证书》机制。

要专门设计《经济适用住房权属证书》,使之与普通商品房的《房屋所有权证》相区别。经济适用房必须在五年后才可上市交易(其中经济解困房为十年),其上市交易时必须按照当时同类地段的商品房价格，在原价基础上补足差价、利息。

(三)加强经济适用房的管理。

改摇号办法为摇号轮候制,确保所有符合购买经济适用房条件的市区居民都有机会购买经济适用房。确保经济适用房户型结构合理,中小户型应占大部分。严格经济适用房准入条件,防止高收入者、投资和投机者进入经济适用房市场。

(四)加强商品房市场管理。

1、对商品房销售,在销售时除注明建筑面积外,必须注明套内面积,以提高销售透明度。

2、公开商品房预(销)售房源信息。房地产开发公司在取得《商品房预售证》后,必须向社会公开所有经批准的可预(销)售房屋的房源信息。市房管部门应将所有经核准的预(销)售房源信息在网上公示。

3、实行商品房销售全程管理。对经批准销售的商品房,实行全程控制、动态管理。由市房管部门向社会公布各开发公司销售并备案的商品房(凡房屋完成交易的,必须报备、公布)各销售楼盘的销售现状,包括经批准后己预(销)售备案房源(房号)和未销售备案房源(房号)。

4、严肃查处商品房销售中的违规行为。对房地产开发公司有房源而拒绝销售的行为,市房管部门要在接到投诉、举报并经查实后作出处理。

5、切实遏制房地产炒作行为。从2004年1月1日起,对房地产交易(本市居民为改善住房条件的买卖行为除外)征收20%税率的个人所得税,对购买高档住宅的高收入群体实行从高税率3％（财政部、国家税务局规定契约税率1.5％－3％，普通住宅仍为1.5％税率）。

(五)加强住宅建设用地的开发管理。

控制单体农居,鼓励建设小高层(12层)以上农居，允许符合条件的单位自建经济房，加强对商品房开发的土地管理,遏制房地产开发商在商品房建设中的违法违规行为。对征而不用超过两年的土地,由市国土资源局按照《土地法》的规定依法予以收回。

(六)建设一批大学毕业生和外来务工人员的租赁公寓。

为保护好大学毕业生和外来务工人员在杭创业的积极性,解除其后顾之忧,建设一批专供来杭创业大学毕业生和外来务工人员居住的专项租赁公寓。从今年开始,筹建大学毕业生公寓,按照人均8平方米的标准建造集体宿舍,第一期建设面积为5万平方米。

(七)加强房地产信息体系建设。

要尽快建立以城市地理信息系统为基础,依托杭州市政务外网,实现全市各类房地产及相关信息资源数据共享的杭州市房地产宏观决策支持系统,为各职能部门日常管理、公众信息查询、网上办事提供网络平台,并在此基础上为政府宏观调控提供决策支持。

杭州市房地产宏观决策支持系统的建设由市政府办公厅牵头,各相关部门协同配合,力争明年上半年基本建成。

(八)尽快落实住房补贴政策。

为解决市民群众的住房困难,要认真落实住房分配货币化改革的各项政策,尽快发放住房补贴,重点提高中低收入家庭的购房能力。各行政事业单位要从立党为公、执政为民的高度,认真负责地落实好这项工作。

第四部分 2004年杭州楼市走势预测

与往年相比，影响2004年杭州楼市走势的因素更为复杂。影响楼市走势重要标志的房价变动的正反两方面因素都同时存在。

一、继续支撑房价上涨的主要因素

1、经济发展强劲。杭州经济特别是浙江经济将继续延续今年快速增长的势头。杭州市2003年1－3季度GDP增长14.3%； 1-11月份利用外资项目数比去年同期增长51.5％；出口总额达98.3亿美元，同比增长29％；居民人均可支配收入达11797元，比去年同期增长10.5％，经济发展为近年来最好的一年。浙江省经济更是强势发展，1-3季度浙江省国内生产总值达6405亿元，增长13.2%；出口总额增长40.9%，外贸顺差达到了历年最高，为一百九十三亿美元，同比增长百分之二十五多，继续稳居中国首位；财政收入增长25.6%；人均可支配收入增长12%；2003年经济发展的良好态势，一是增强了居民消费信心；二是增强了居民购买力；更重要的是经济发展具有的惯性，为2004年经济奠定了良好基础。在正常情况下浙江经济、杭州经济仍将强势发展，这是支撑杭州高房价的基石。

2、市场供不应求状况难以改变。2004年杭州楼市仍呈供不应求态势。明年有效供应量在250 万M左右，而杭州近几年城市化进程不断加快，作为中心城市，房产需求将持续扩大，年250万M2左右的供应量已不能满足市场需求，供需矛盾将进一步突出。

（1）供给的滞后性。尽管2003年杭州政府开始增加土地投放量，但是由于从取得土地到预售通常短则一年半，长则二、三年。因此2004年市场商品房有效供给主要来自2002年投放的土地。2002年住宅用地投放量仅为2300亩，可建筑面积约为230万M2。2003年商品住宅新开工面积208.18万M2，同期增长仅14.52%，决定了一级市场供应量小。

（2）建材断档推迟工期。今年以来，特别是下半年建材不仅价格快速上涨，而且出现买不到货，已严重影响一部分项目建设工期。这又减少了市场有效供给。

3、建材价格继续上涨的势头难以改变。今年浙江各类水泥价格的涨幅在27%-45%之间波动，钢材价格涨幅在15%-40%之间波动。其中，普通硅酸盐水泥（回转窑）11月份出厂价格同比上涨38.1%，普通硅酸盐水泥（立窑）出厂价格同比上涨34.6%，矿渣硅酸盐水泥（回转窑）出厂价格同比上涨27.6%；复合硅酸盐水泥出厂价格同比上涨44.6%。普通中型钢材价格上涨19%，普通小型钢材价格上涨24.1%，优质型钢材价格上涨39.3%，线材价格上涨19%，建筑材料价格的大幅上扬，增加了建安成本。从浙江来看，因今年钢材、水泥等建筑材料涨价，多层建安成本增加8－9%，小高层增加10－11%，高层增加12－13%。由于建材生产受资源、能源短缺影响，目前建材供不应求状况还难以改变，预计建材价格上升的惯性还会持续。

4、开发贷款利率上浮，增大财务费用。上个月央行宣布从2004年1月1日起扩大金融机构贷款利率浮动区间，商业银行、城市信用社贷款利率可在贷款基准利率上上浮70％，房地产开发贷款在浮动之列，这意味着在杭州楼市仍呈供不应求状况下，开发商有可能将这部分融资成本转嫁到购房者身上，进而提高房价。

二、可能引起房价下滑的主要因素

土地供给因素。从2003年开始杭州市政府已改变了非饱和供地政策，土地投放量将大幅增加，将对市场产生较大影响，此外，股市变化、银行政策调整等都将对房市带来未测因素。

三、市场走势判断

楼市最终的走势取决于上述两方力量的较量。但总体上看：若不发生突发事件，2004年杭州楼市有以下特征：

1、有效需求依然旺盛

每年约10万新增人口、大量新婚家庭（15000多对），改善性需求量远未得到满足，以及拆迁仍处于高峰期，市场有效需求量大。

2、房价稳中有升，升幅减缓

房价最终走势取决于供求关系，2004年市场供不应求状况还不能得到较彻底改变，以及考虑成本推动等因素，杭州房价继续呈稳中有升态势。但是随着政府调控措施效应的逐渐显现，升幅将减缓。预计2004年杭州楼市将基本结束普涨历史，开始进入个股分化的时代。一些性价比偏低的旧房、一些无稀缺性景观优势和品质优势的百万元级二手房，其价格甚至可能出现回落。

3、自用性消费占市场绝对主流

政府恢复20%个人所得税，以及增加经济适用房供给等，部分投机者正在撤离楼市，自用性消费将占市场绝对主流，这有利于楼市的可持续发展。

杭州市房产管理局

2004年1月

第三篇：沧州市土地市场分析报告

沧州市土地及房地产市场分析报告

目录：

第一部分

宏观市场分析

一、沧州概况

（一）行政区划

（二）人口组成（三）交通优势(四）经济发展

（五）城市规划

（六）旧城改造

二、宏观市场分析结论

第二部分

沧州房地产市场现状分析

一、沧州市场在售楼盘分析

（一）住宅项目分析

（二）商业项目分析

二、沧州供应土地市调分析

（一）净地供应市调

（二）拆迁地块市调

（三）沧州市土地市场概述

（四）沧州市房地产市场总结分析

第三部分

项目基础性条件分析

一、地块基本资料

二、地块SWOT分析

第四部分 沧州市房地产市场调研综述

第一部分 宏观市场分析

一、沧州概况

沧州始建于公元517年的北魏熙平二年，因濒临沧海而得名。沧州地处河北省东南，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望，总面积1.3万平方千米。距北京240公里，距天津120公里，距石家庄221公里。沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。

（一）行政区划

沧州市设新华区、运河区2个区，辖泊头市、任丘市、黄骅市、河间市4个市，沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县10个县。

沧州渤海新区[辖区包括黄骅港开发区、沧州临港经济技术开发区（原中捷友谊农场）、沧州市南大港管理区（原南大港农场）]，于2007年7月成立。

（二）人口组成

目前，沧州市共有乡镇167个，其中镇73个，街道办事处20个。市区常住人口60万人，全市总人口约680万人。其中少数民族有45个，回族占少数民族人口的91%。

（三）交通优势

地理位置优越，交通比较发达。铁路有京沪线、京九线；公路纵横交织，有104、106、205、307国道。京沪、京

九、朔黄铁路，京沪、石黄高速公路、京大路、京福路、等多条国道纵横全市；跨世纪的重点项目黄骅大港一期工程2个5万吨煤炭泊位和1个3.5万吨煤炭泊位已投入试运营，年吞吐能力可达3000万吨，远期吞吐能力为煤炭1亿吨、杂货5000万吨。

（四）经济发展

06国民经济保持平稳较快发展。全年完成地区生产总值1281.67亿元，比上年增长15.2%。全部财政收入100.5亿元，首次突破百亿元，增长21.1%，其中，城市居民人均可支配收入9586元，增长15%。物价稳中趋升。居民消费价格总水平比上年上涨0.5%。在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。民营经济发展加快，实力不断增加。民营经济实现增加值727亿元，比上年增长15.8%，占全市生产总值的比重达到56.7%。

（五）城市规划

未来沧州将有三大功能板块：城市西部(迎宾大道与将要建设的京沪高速铁路之间)，发展以行政办公、教育、体育、住宅为主；朝阳路至清池大道，包括市区8.9公里的运河两岸为重点打造的商贸商住区；清池大道以东主要是发展现代物流和工业，铁路两侧重点发展现代城市物流。沧州经济技术开发区向东，直到沧县的渤海新区沧东工业区，将重点发展工业。

（六）旧城改造

08年政府对城市规划非常重视，并提出“ 三年大变样”的口号。政府将沧州市48个“城中村改造”项目列为工作重点，48个“城中村”住房建筑面积143.2万平米，到2010年，改造完成30%，大约面积43万平米。

针对“城中村改造”工作，政府及相关部门正在试探摸索与制定政策，但还没有落实为政策。主要因为沧州市“城中村”拆迁难度高、运作周期长等问题，拆迁项目一般都运作周期基本在3到4年的时间。尤其是“小树林”改造项目，前几年，政府与其他开发公司有过拆迁改造洽谈，但因为回民区拆迁难度大等问题而搁置。

现在，政府又出台了“预出让”和“预申请”的办法，把毛地出让开发商负责拆迁，再联合区政府的支持进行拆迁。

二、宏观市场分析结论

（一）沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，交叉区位优势独特，发展前景不可估量。

（二）虽然沧州市的发展为“东西并进、南北共拓”，但是西部城区今后将以行政办公、教育、体育、住宅为重头的新型地带，环境、配套等方面将更加宜居、宜住，为住宅开发提供了良好的区域背景。

（三）沧州总面积1.3万平方千米，其中市区面积仅为227平方千米，土地利用面积有限，但随着城中村改造的深化，土地利用率将提高，同时，土地成本也将上升，房价也将走高。

（四）作为渤海新区的中心位置，对周边县、市以及其他地区有较强的带动力和吸附力。由此可以判断，沧州地区消费者群体具备一定厚度，这就给房地产业提供了强有力的消费支撑。

（五）随着渤海新区的不断壮大，将会有更多的投资者和工作者涌向沧州，从而产生更多的居住需求，为房地产业的发展提供更为广阔的空间。

（六）随着渤海新区的发展以及沧州城市化水平的不断提高，非农业人口的比重也会随之增加，因此，沧州房地产业的消费群体也会随之逐渐庞大。

（七）城市居民人均可支配收入9586元，增长15%，说明居民的经济水平有了进一步的提高，收入水平的提高将在一定程度上刺激消费的增加，对于居住的需求也将水涨船高。

（八）沧州物价涨幅稳中有升，在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。由此可以看出沧州居民消费已经有从“吃”向“住”转变的趋势，居住升级换代将是经济发展的大势所趋。

第二部分 沧州房地产市场现状分析

一、沧州市场在售楼盘分析

（一）住宅项目分析

根据市场调研、项目分布、价格走势等特征因素，我们把沧州房地产市场分为西南、西北、东南和开发区四大板块，以便我们更好的了解和研究房地产市场的整体情况：

1、西南板块

一、沧州市场在售楼盘分析

板块点评

西南板块是沧州市场的发展方向，该板块开发力度较大，在售楼盘较多，区域环境和档次较高。

该板块的项目在开发规模、社区品质以及市场价格等方面呈现马首姿态，如阿尔卡迪亚、金鼎·领域等，规模在都在100亩以上，均价在3900元/㎡左右，是区域的大盘，也是沧州市的领头羊。该板块楼盘分布表现为“大楼盘、小聚集”的状态，大项目同时集中，规模楼盘数量较多。

在建筑形态方面，该板块的楼盘均以小高层和高层为主，个别楼盘突破30层，这使得多层退居二线，小高层、高层成为主流。另外，该区域的地价也在不断攀高，这让开发成本进一步提高；区域楼盘的建筑形态在不断“拔高”，这让建筑成本也不断上扬，这些因素累积相加，客观上推动了区域楼盘价格的走高，带动了沧州市房价的高企。

总的来说，该板块是沧州市“发展最快、价格最高、品质最好”的三最区域，未来发展前景广阔。

2、西北板块

板块点评：

相对于西南板块来说，该区域地位就略显次之，区域的环境相对较差，楼盘数量少之又少，目前，仅有两个项目还在销售，但销售状况却相对较好，基本都处于尾房阶段，销售率达到90%以上。就拿“一城·风景”来说，项目为多层住宅，规模相对较大，在沧州楼市高层和小高层的盛行时代，多层住宅 渐成紧俏商品，产品品质毋庸置疑。另外，该楼盘的开发时间较早，土地价格相对低廉，项目的开发和利润占有更多优势，决定了项目的市场价值较高，销售状况也当然较好。

总的来说，虽然该板块同处沧州市的西部，但区域环境和开发力度明显不及西南，因此，该板块目前发展相对迟缓，市场潜力还有待挖掘。

3、东南板块

板块点评：

东南板块是沧州市的又一楼盘集中区域，在数量上和西南板块不相上下，但在楼盘品质和开发规模上则显得参差不齐，多层和高层、小高层住宅形式兼有，大规模、高品质楼盘屈指可数。

该区域的市场均价在3500元/㎡左右，整体价格相对较低。但也有例外，如东方骏景，销售均价达到了3600—3700元/㎡，并且项目的规模和品质也较高。

最终来说，东南板块已被列入沧州市的“工业和物流”功能区，未来该区域的环境和配套将为此功能服务，这也将决定该区域对房地产市场的发展产生不利影响，未来发展有待观望。

4、开发区板块

板块点评：

东部开发区是城市的工业新区的重要组成部分，该区域交通寥寥可数，区域环境和配套更显滞后，该区域只有“逸城·浅水湾”一家别墅项目独隅一方，项目的销售周期相对较长，项目销售现状不容乐观。

（二）商业项目分析

1、在售楼盘

楼盘点评：

沧州市的在售商业项目较少，但商铺的价格都相对较高，临街商铺也在20000元/㎡以上，而且都处于市中心地段，区位价值显得独一无二。

二、沧州供应土地市调分析

（一）净地供应市调

（二）拆迁地块市调

（三）沧州市土地市场概述

1、市场供应集中放量 08、09年是沧州房地产市场集中放量的两年。08年土地供应量在1000亩左右，超过去年900亩的土地供应指标。直至目前，沧州90%楼盘都处在观望和市场积累阶段，预计年中或下半年集中开盘。

2、土地价格急剧增长

06年至07年上半年，沧州市的土地价格从70万/亩猛增到了100万/亩，现在，西南地价狂涨到200万/左右，更为甚者，07年8月份，人民公园西侧的160亩土地，天津颐城房地产以将近300万/亩的高价拍得，刷新了沧州的土地价格，土地价格达到沧州拍地顶峰。自此，沧州房地产发生了巨大变化，在售楼盘房价有了200元/㎡左右的提升，导致握有土地的开发商开始放慢开发步伐，导致07年很大部分供应地块的囤积。

（四）沧州市房地产市场总结分析

1、楼市发展剑指西南，沧州地产前景广阔

通过沧州市房地产市场的板块和区域划分，我们可以清晰、明显的看到沧州市的西南是房地产的发展方向，该区域楼盘发展水平较高，项目无论在规模、品质、价格上，还是环境、配套、人文风格上都高于其它板块楼盘，且项目分布呈现“大楼盘、小聚集”的偏位发展状态，中、高档楼盘大多集中在该区域，使得该板块成为沧州市的方向，未来前景广阔。

另外，其它板块楼盘虽然在聚集程度、楼盘品质、价格表现上相对次之，缺少更为清晰的开发方向和脉络，但沧州整体地产开发将愈发趋于理性和集中，未来市场前景广阔。

2、整体房价高位运行，楼盘品质拾阶而上

沧州市的房格将以西南板块为主导，整体房价将在持续、高位运行。

纵观沧州房地产市场，我们把房价归结为东西部价格和西部价格，东部即为东南板块和开发区板块，市场均价大约在3300—3500元/㎡左右；西部价格即为西北和西南版块，楼盘均价能够达到3900元/㎡左右，个别项目突破4000元/㎡大关，如天成首府，最高价达到了4600元/㎡左右，成为沧州市的首高。据此分析，我们认为沧州整体楼市均价也将在3600—3800元/㎡之间，市场价格实现了历年的最高。

另外，由于项目在房价上的高层运行，必然要求项目品质的水涨船高，整体房地产市场也将从价格、户型等方面的竞争，转向项目品质、规模等方面的较量，实力和品质将成为未来项目开发的主题。

3、产品形态日趋成熟，高层、小高层渐成主流

近年来，由于沧州房地产市场发展速度较快，市场成熟度越来越高，市区内的产品形态竞争大多表现在高层和小高层上，多层和其他产品形态受到出房率和利润率等因素制约，开发程度越来越少，大多数为06年以前的早期产品。目前，东部市场还残存部分多层住宅项目，但大多处于早期销售、尾房处理阶段，高层和小高等新产品正在替多层砖混住宅，尤其是西部在售楼盘，绝大多数都为高层和小高层，有的高层已经达到30层以上，比如阿尔卡迪亚和天成首府，成为沧州市的“珠穆朗玛峰”。

4、未来竞争可谓一触即发，市场供给即将集中放量08、09年是沧州房地产市场集中放量的一年。06年销售面积在55.4万平米，比05年增长6%，07年预售房面积38万平米，实际销售增长率将会更高，因此，08年的市场供应量将会又上一个台阶，市场蓄势越来越强。

目前来看，08沧州市在售楼盘的预热项目较多，大多在售项目还处于市场观望和市场积累阶段，没有较大动作和行为。由此来看，沧州房地产市场将会在 5、6月份集中开盘，市场供应也将集中放量，届时，房地产市场有可能出现一次井喷，带来市场的一次“小地震”。

另外，据有关部门数字显示，今年沧州市的土地供应量也将会达到1000亩左右，超过去年900亩的土地供应。政府的土地供应指标，将给未来房地产市场带来更多的上市项目，加大市场的供应力度，推动市场的快速发展，加速市场的激烈竞争。

5、销售现状“青黄不接”，未来竞争“暗流涌动”沧州房地产市场的销售现状为：一方面很多在售楼盘处于中后期尾房销售阶段，另一方面，许多新项目或老项目分期还处于市场余热阶段，整体楼市没有开盘销售项目，市场处于“青黄不接”中间阶段。

目前，沧州市在售项目很多都处在尾房处理阶段，开盘在售项目较少，因此，大多楼盘剩余房源较少，实际销售率都能较高，纵观整个沧州市场基本没有滞销项目，销售状态较好。

另外，还有许多在售项目处于市场预热阶段，主要通过咨询登记、认购办卡、预交定金等手段，在为未来的开盘或正式销售做准备，并且登记和认购率情况都非常乐观，客户积累率也相对较高，摩拳擦掌、严阵以待。

总体来说，整体市场的销售处于尾房处理和市场预热的中间地带，但波澜不惊的平静下面却蕴藏着强劲的爆发力量，未来市场竞争将会更为强烈、集中。

6、市场需求积极、旺盛，购房欲望持续、强烈

目前，全国楼市的房价涨幅趋于放缓，个别城市出现了价格下调及变相降价的趋势，如广州、上海等一线城市，部分消费者开始持币观望，购房需求和情绪明显受到影响。然而，沧州作为一个三线的中小城市，似乎受大市影响较小，市民购房欲望强烈。调研中了解到，很多购房者还在积极准备下一步购房计划，很多售楼部咨询者充盈，市场需求积极、旺盛，购房欲望持续、强烈。这可能是受到沧洲外来人口增加、城市化进程加快、城市老龄化到来、市民消费和收入增加等诸多因素影响的结果。

7、经济适用房向市场化进军，房地产市场受刺激性发展 现在，沧州市的经济适用房试点总共有14、15个，为数较多，但从现状来看，在建的经济适用房则数量较少，供应量有所控制。据了解，今年政府根据国家宏观方针和沧州现状，改变和出台了相应政策，针对困难户租房主张采取廉租房的制度，对于中、低收入家庭和居民采取“先买后补”的货币补偿制，以适应市场化发展潮流，把政策性用房推向市场。

沧州市政策性用房被纳入市场行列，将在一定程度上将刺激地产市场的发展。

第三部分 项目基础性条件分析

一、地块基本资料

 区位：位于清池大道与解放中路交叉口东南，清真寺西侧。 总占地面积：36149.6平方米 总建筑面积:18.9万平方米 

容积率:5.23  业态:住宅、商业、写字楼

二、地块SWOT分析

（一）优势 

区域位置

项目地处清池大道和解放中路交叉口，实为沧州市的城市中心地带，地理位置非常优越，区位优势十分明显。

交通路网

项目紧邻沧州市的中心动脉——清池大街和解放路两条主干道，黄金双线路网坐拥通达密集交通，优势不言而喻。 项目规模

项目容积率为5.23，总建筑面积达到了18.6万平米，在区域内项目规模相对较大，规模大的楼盘将具备规模优势，为项目带来更高的市场竞争力

（二）劣势  拆迁时间

本市拆迁项目运作一般都在3—4年以上，项目的开发运作时间长、难度大等问题，都将会在很大程度上提高项目的运作成本，增加项目的开发风险，降低项目的最终利润。

外地企业

开发企业为石家庄的外地公司，对当地市场较为陌生，在沧州市没有成功运作经验，将会降低项目开发、运作的机会，成为项目的开发劣势。

（三）机会  购房需求

本地市民的购房需求强烈，受沧州外来人口、城市老龄化、市民消费能力的增长等因素的影响，市民购房需求旺盛，住房供不应求的状态将为项目销售创造机会。 政府支持

作为拆迁地块缺少不了当地政府的支持，本地块的拆迁同样有政府支持，因此，在政府的扶持和帮助下，项目的拆迁力度将会加大，运作时间也会相对缩短。 综合实力

开发商为有着丰富的房地产动作经验，品牌和资金实力相当雄厚，在石家庄等地有过很多成功项目，成为本项目成功运作的一大机会。

（四）威胁 

拆迁难度

沧州有45个少数民族聚集，其中回民占少数民族的91%，在沧州市占有重要的地位。回民向来对于汉民有抵触情绪，对于居住区的拆迁也有很保守的思想，有回民的地方拆迁必定较难。

项目位于沧州市的回民区，紧邻沧州市的清真寺，紧靠沧州市回民聚集最多的“小树林”，地块拆迁难度将会较高，回报抵触情绪将会很大，直接威胁项目的正常开发、运作。

宏观政策

国家政策对于闲置或开发不足、时间较长的土地，规定予以严厉的惩罚，将会在很一定程度上威胁项目的开发进度和时间，带来一定的运作风险。另外，国家出台得相关政策，尤其市两会很对于中低收入者得关注，大力鼓励限价房、廉租房和经济适用房的开发力度，在一定程度上抑制商品房开发地积极性，还有，国家金融紧缩政策的连续出台，银行贷款利率得不断提高，虽然一方面抑制了投资炒房，同时也将会影响到实际购房需求的增长，对于房地产开发积极性产生不利影响。

第四部分 沧州市房地产市场调研综述

通过对沧州市房地产市场的前期调研和综合分析，我们进一步了解和掌握了沧州市房地产的现状和发展方向。通过项目自身SWOT的分析，结合沧州市场的综合调研，我们认为项目在沧州市场的运作：优势和劣势并存，机会和威胁共有。

项目的之所以存在运作的可能性，一方面，就在于地块所处的位置是市民心中的城市中心地带，地段价值毋庸置疑，开发利润大有可观，再加上贵公司综合实力作保，成功的前景是比较诱人的。但从另一方面讲，项目地块拆迁难度同样也与项目的优势、机会相等，对于一个回民区的拆迁项目，拆迁难度、时间成本将会很大，风险也会上升，企业一旦陷入拆迁的泥坛将会很难抽身，这对实力和信心将会是很大的考验。

因此，项目的成功运作关键还是取决于开发企业的决心和信心，取决于开发企业能否很好地协调地块拆迁与政府关系、市民关系等问题，从而成功驾驭和把握项目运作。

第四篇：杭州市征用集体所有土地实施办法

杭州市征用集体所有土地实施办法

市政府令第152号

（2000年5月17日杭州市人民政府发布）

第一章总则

第一条为加强征用土地管理工作，维护集体土地所有者和使用者的合法权益，确保经依法批准的建设项目顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市市区范围内征用集体所有土地的补偿、安置，适用本办法。因征地涉及房屋拆迁、安置的，按照《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》的有关规定执行。

撤销村、组建制后属于原建制的剩余集体土地收归国家所有，其补偿安置办法由市政府另行规定。

第三条市土地行政主管部门负责市区征用集体所有土地的审查报批和组织协调及监督管理工作。

各区人民政府负责组织同级土地行政主管部门和乡（镇）人民政府实施辖区内征用集体所有土地事宜。

各区土地行政主管部门从事征地事务工作的事业单位，在同级土地行政主管部门的领导和上级土地行政主管部门的指导下，承担征地补偿安置的具体事宜。

杭州经济技术开发区管委会负责开发区范围内征用集体所有土地的审查和组织协调管理工作，并组织实施征地补偿安置的具体事宜，其征地报批工作由市土地行政主管部门统一负责。杭州之江国家旅游度假区管委会和杭州国家高新技术产业开发区管委会协同所在区人民政府负责组织实施开发区范围内征用集体所有土地事宜。

第四条征用集体所有土地应当按照本办法规定进行补偿安置。

被征用土地的所有权人和使用权人必须服从依法批准的建设项目用地需要，按经市政府批准的征地补偿安置方案确定的期限移交被征用土地。

第二章征地实施程序

第五条经国务院批准以及经省人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批手续。

第六条在土地利用总体规划确定的城市建设用地和经国务院批准的国家级开发区建设用地范围内，需要征用土地的，按下列程序办理审批手续：

（一）市计划部门会同市土地行政主管部门、开发区管委会确定市区各类建设项目用地计划。

（二）建设单位按基本建设程序分别向计划、规划部门及开发区管委会申请计划立项及规划选址。

（三）市土地行政主管部门及开发区管委会根据规划部门划定的征地范围，在征地所在区域发布征地冻结通告，并通知有关部门在征地范围内暂停办理户口的迁入、分户、房屋交易、翻（扩）建、装潢、核发营业执照、调整农业结构等有关事宜。

（四）市、区土地行政主管部门及开发区管委会根据建设项目性质与规划部门划定的征地范围，按照土地利用总体规划要求和用地计划进行农用地、耕地及征地范围调查，由市土地行政主管部门编制农用地转用方案、补充耕地方案和征地方案，经市人民政府审定后上报省人民政府审批或转报国务院审批。

（五）征用土地方案经依法批准后，由市土地行政主管部门根据规划部门或开发区管委会规划定点审批文件，下达征地任务书。各区人民政府、杭州经济技术开发区管委会自征地任务书下达之日起10个工作日内，将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿登记的期限等在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。

（六）各区人民政府、杭州经济技术开发区管委会应当在公告发布后，即行组织办理征地补偿登记。

被征用土地的所有权人和使用权人应当在公告规定的期限内，持集体土地所有权证、集体土地使用权证或承包经营权证及其他有效权属证明资料，到公告指定的单位、地点办理征地补偿登记。在规定期限内不办理征地补偿登记的，由土地行政主管部门或开发区管委会会同有关部门依据土地管理法律，法规规定的程序调查登记确认。

（七）各区土地行政主管部门、杭州经济技术开发区管委会根据批准的征用土地方案及复核确认的补偿登记情况，拟定征地补偿安置方案，报经市土地行政主管部门审核同意后，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。

征地补偿安置方案应包括以下内容：

1.征地范围面积及补偿金额；

2.征地安置人员的具体安置办法；

3.征地补偿安置方案公告征询异议的期限；

4.搬迁交地期限；

5.其他有关事宜。

被征用土地的所有权人和使用权人对征地补偿安置方案有异议的，应在公告规定的期限内提出。

（八）各区土地行政主管部门、杭州经济技术开发区管委会根据公告情况对征地补偿安置方案进行修改，并经市土地行政主管部门审核同意，经市人民政府批准后组织实施。

被征用土地的农村集体经济组织或农民对征地补偿标准有争议的，由区人民政府、开发区管委会组织协调；协调不成的，当事人可提请批推征用土地的人民政府裁决。征地补偿标准争议在裁决前不停止征地行为的实施，裁决后按裁决的结果执行。

（九）市土地行政主管部门依法向建设用地单位核发《建设用地批准书》，被征用土地的所有权人和使用权人应当在规定时间内搬迁交地。

第七条在本办法第六条所述建设用地范围以外征用土地的，按国家规定的权限报批，并按本办法第六条规定的程序组织实施。

第三章征地补偿

第八条征地补偿安置费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费，征用单位还应该按规定缴纳有关费税。

第九条土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。安置补助费必须按本办法规定专款专用，不得挪作他用，土地补偿费及安置补助费应主要用于征地剩余人员的统筹安置。

第十条征地补偿安置费用的标准，由市人民政府另行制定。

第十一条征用集体非农建设用地及宅基地需要占用农用地拆迁复建的，应当与建设项目同时规划、统筹安排，原建设用地不支付征地补偿费用，其地上合法建（构）筑物按规定给予补偿；复建用地应按本办法规定实施征用，相同面积的征地补偿费用及有关费税由建设单位支付。不改变原土地用途的，按行政划拨方式供地。

第十二条下列地上建（构）筑物、青苗一律不予补偿：

（一）不具有合法产权证书或其他有效证明的建筑物、构筑物；

（二）征地冻结通告发布后栽种的花草、林木、青苗及建造的建筑物、构筑物、其他设施和突击装修的；

（三）超过批准期限的临时性或暂保使用的建筑物、构筑物；

（四）未经有权审批部门依法批准建设的室外地坪、围墙等；

（五）《杭州市殡葬管理条例》实施后建造的坟墓。

第十三条被征地的农村集体经济组织应当将征用土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。

禁止侵占、挪用被征地单位的征地补偿费用和其他有关费用。

被征地单位征地补偿安置费的使用情况，由各区审计部门负责审计监督，每年审计一次。

第十四条耕地征用后，土地行政主管部门应当在批准之日起15日内通知财政部门，财政部门按规定相应核减被征地单位相应农业税。

第四章征地剩余人员安置

第十五条建立市区乡（镇）、村农业人口及耕地动态统计制度。动态统计基准年为1999年，基准年的农业人口与耕地数据由村民委员会如实填报，报乡（镇）、区人民政府、开发区管委会审核汇总，经市统计部门审定后，由市土地行政主管部门建立基准年农业人口与耕地数据库。

各区、开发区管委会土地行政主管部门应在征地项目完成后，将被征地单位的农业人口与耕地增减情况进行登记，经市土地行政主管部门审核调整，作为今后征地补偿安置的依据。

第十六条征地安置人员，必须是征地冻结通告发布之日被征地单位在籍的常住农业人口。具体数量按被征用耕地（园地、鱼塘视同耕地）面积除以征地前被征地单位人均耕地面积计算，被征用的非耕地按耕地标准的一半计算。

征地安置人员应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内办理农业户口转为非农业户口（简称“农转非”）的手续。征地已安置人员在以后征地中不得重复计算。

第十七条征地“农转非”人员可采取货币安置、招工安置等多种途径进行安置。

第十八条征地安置人员，通过自谋职业方式自行解决生活出路的，实行货币安置，在与被征地单位签订自谋职业安置协议后，可一次性领取相应的安置补助费和自谋职业费用。

支付给个人的安置补助费，经被安置人员同意后，也可以由村集体经济组织统一用于支付被安置人员的养老保险费用。

第十九条征地“农转非”符合招工条件的人员，建设用地单位有条件招用的，经体检合格，实行招工安置。

招工安置人员安置补助费支付给招工单位。

招工单位应与招工安置人员签订首期不少于15年的劳动合同。在此期间用人单位因经营需要与安置人员解除劳动合同的，用人单位应一次性补足安置人员15年的养老统筹费用和其他社会保险费用（因本人原因解除劳动合同的除外）。

国家机关、军事设施用地，一律不实行招工安置。城市基础设施、公益事业用地以及政府重点扶持的能源、交通、水利等用地，一般不实行招工安置。

第二十条交通、市政、绿化、水利等基础设施建设征用土地，经市政府批准采取开发性安置的，由被征地单位统一负责安置征地剩余人员，其

安置补助费支付给被征地单位，并由市土地行政主管部门核发给被征地单位一定比例的开发性安置建设用地指标，由各区或乡（镇）人民政府统筹安排。

采取开发性安置方式的建设项目（除房地产开发用地以外），其建设用地按行政划拨方式或集体土地使用方式供地。

开发性安置用地发生土地使用权转让等交易以及改变土地使用用途等情况的，必须依法补办土地有偿使用手续。

第二十一条因特殊工程项目急需提前用地的，经市土地行政主管部门批推，从被征用土地交付之月起至正式安置前，对需要安置的征地剩余人员．按市政府统一规定的标准支付相应的生活补贴费，与征地补偿费用一并核拨。

第五章 法律责任

第二十二条违反土地管理法律、法规及本办法的规定阻挠征地工作的，由市土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，由土地行政主管部门申请人民法院强制执行。

第二十三条被征地单位或有关部门谎报人士比例，在征地补偿安置过程中弄虚作假、冒名顶、冒领征地补偿安置费用以及非法占用征地补偿安置费用的，由土地管理部门责令退赔，并依法追究主管人员及直接责任人的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十四条阻挠和破坏征地工作，妨碍土地管理人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条土地管理部门以及从事征地事务工作的人员，在征地工作中以权谋私、徇私枉法、收受贿赂的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第六章附则

第二十六条本办法由杭州市人民政府法制局负责解释。

第二十七条本办法自发布之日起施行。市人民政府《关于改革和加强国家建设征用市郊土地补偿安置管理若干意见的通知》（杭政［1992］21号）同时废止。

本办法实施前已经依法进行征地补偿安置，或已达成征地拆迁协议的，继续有效。

第五篇：杭州市土地开发补偿协议书

土地补偿协议书

甲方：

乙方：

根据市政府杭府纪要[]号《_________________》精神，甲方受杭州市土地储备中心委托就__________地块有关补偿事宜，经甲乙双方协商达成如下协议：

一、该地块位于：____以东、____以南、____以西、____以北。土地面积____亩,乙方同意甲方按市土地储备中心的委托要求将该地块纳入政府土地储备库。

二、根据市府杭府纪要[]号《_____________》明确的地块补偿标准，甲方应支付给乙方的土地补偿费总额为人民币_______整（¥________万元），由甲方负责向乙方分____期支付：

第一期 ____年____月____日前支付人民币______整

（_____万元）。

第二期 ____年____月____日前支付人民币______整

（_____万元）。

第三期 ____年____月____日前支付人民币______整

（_____万元）。

第四期 ____年____月____日前支付人民币______整

（_____万元）。

注：乙方要求第四期付款提前到_____年____月____日前，甲方

将根据土地受让方的付款进度予以考虑。

三、鉴于乙方于_____年____月____日向______银行贷款人民币————万元整（——————万元）。该地块的国有土地使用证已抵押给————银行，为及时解除抵押收回被抵押的土地使用证，乙方同意甲方将第一期支付乙方的土地补偿费人民币————直接打入乙方的开户银行——————，帐号：——————，——————收到该款项的同时将被抵押的土地使用证交给甲方，并由乙方负责向国土资源局办理解除国有土地使用权抵押登记手续。

四、乙方须在———年———月———日前清运完地块上的废土，经甲方验收后，双方签定《土地移交协议》，乙方将上述土地移交给甲方，由甲方负责管理。

五、违约责任：

甲方未能按本协议中规定的时间支付土地开发补偿费给乙方，每逾期一天按该期应支付款额的1‰赔偿给乙方。

乙方须在——年——月——日前将——亩土地移交给甲方（地面保持自然地平，地面苗木处理完毕）。并在——年——月——日前解除上述土地的银行抵押，将《国有土地使用证》原件交给甲方，每逾期一天按甲方应支付给乙方的土地补偿款总额的1‰赔偿给甲方。

六、未尽事宜甲乙双方另行协商解决。

七、本协议一式拾份，甲乙双方各执五份，签字盖章后生效

八、本协议于——年——月——日签订。

甲方：乙方：

地址：

代表：

鉴证单位：

地址：

代表： 地址： 代表：