2011上半年北京土地市场分析报告

第一篇：2011上半年北京土地市场分析报告

2011上半年北京土地市场分析报告

频繁的调控犹如一把划空的利剑，北京市土地市场受政策调控的影响，2011年上半年土地市场成交总体较为活跃，但年内连续6次上涨的存款准备金率使得开发商拿地谨慎，土地出让金额较低，主要为郊县区域土地成交，北京中原市场研究部对2011年上半月土地市场特点进行分析如下：

1、上半年土地出让金额372.2亿，为10年上半年的一半

2011年上半年北京土地出让金收入为327.2亿元，同比下降了48.2％，约为10年上半年的一半。北京中原市场研究部分析原因主要是受去年上半年地王影响，成交地价普遍较高，今年政府限制了最高竞价，使得土地成交价格大幅下调。

（2008年-2011年）上半年土地成交详情表

2、土地供应与上年基本持平，经营性土地占4成据北京市土地整理储备中心数据显示，1-6月份，成交地块115块，其中经营性用地成交45块，经营性用地面积为391.3万平方米，约占上半年总成交面积的4成。总成交金额为277.1亿元，经营性土地出让金更是占据了11年上半年的74.5％。经营性用地的增加，未来区域内商品住宅的供应量将随之上升，从而有效的平抑区域内房价，与此同时，将会对周边的新房市场以至二手房市场产生一定的影响。

3、含住类土地供应比重大，占据经营性用地“半壁江山”

今年上半年供应的经营性用地共计45块，其中含住类的地块就占了20块，含住宅性质供地面积243.7万平方米，占经营性土地总面积的62.3％，在市场成交持续冷淡的环境下，住宅土地的供应加大，随着住宅市场的土地存量加大，房价会逐渐会明显现出下降趋势。

2011年上半年土地供应情况表

4、商业性土地热度高，单价地王再出现

对住宅市场的打压，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。商业地块关注度逐渐提高。

6月27日，在经过33轮的角逐后，以7.1亿元的价格竞得，折合楼面单价43226元/平方米。的崇文门菜市场地块，在今年北京土地市场整体成交低迷的情况下，此次成交的楼面价及如此激烈的竞拍场面比较罕见。此地块的成交刷新了近年来单价地王纪录的同时，也为上半年商业地产异军突起的局势画了个感叹号。

5、住宅用地需配建保障房 不再“价高者得”

从2011年开始，从土地出让公告中我们时常会看到要求配建保障房的明确要求，商品房配建一定比例的保障房，一方面可以提高保障房的建设量，解决土地供应问题；另一方面更可抑制高地价的产生。据市国土局负责人透露，为了增加保障住房的供应，让更多符合保障标准的家庭尽快住上保障房，北京市今年将北京商品住宅地块配建保障房的比例由原先的15%上调至30%。

2011年1-6月成交地块含配建成交地块

6、土地供应边缘化，城郊供地成主力

随着城区地块的越来越稀缺，从今年上半年的北京土地供应情况来看，城郊供地逐渐成快速上升趋势，北京中原市场研究部统计，上半年成交土地面积排名前三位的分别为顺义、大兴、房山三个区。西城、崇文、宣武、海淀四区土地供应为零。城郊供应成为主力。2010年上半年土地成交面积排名前三位分别为大兴、顺义、房山 ；东西城，崇文，宣武五区零成交。主城区连续两年的零成交，直接导致了11年上半年土地成交价格的下降和土地流拍率的上升。

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2011年上半年北京土地供应城区排名

7、大型房产企业转战二三线城市，中型企业成置地主力

近几个月来，受新“国十条”、“京十二条”及其他一系列针对房地产的调控政策影响，加之关于房地产税、物业税的讨论之声不绝于耳，房地产市场开始了一路低迷。针对这一系列，一些大型房产公司逐渐将战线转移至二三线城市，来开辟新的市场，北京中原市场研究部统计：

1、今年6月11日，保利地产公告宣布保利在今年5月份新增5个项目，分别在成都、上海、广州、南昌等城市再次获得多宗土地，5个项目土地成交价合计超过55亿元。今年上半年，保利更是一口气新增将近20块地皮，其中二三线城市现有土地储备已经占了所有现有土地储备的六成。

2、转战二三线城市 万科紧盯沈阳、东莞、无锡 2009年新增土地储备90%以上都分布在三线城市。

3、中海地产3月份后短短3天内，接连在南昌和大连两地拿下5宗住宅用地，南昌和大连、累积新增土地建筑面积420万平方米，占去年2010年一整年新增土地储备量768万平方米的55%。

2011年上半年品牌

房企重点投资区域一览表

北京知名房企缺席多，上半年拿地企业多为生面孔：

北京上半年经营性用地成交45块，其中近80％土地被一些中小型房企获得。其中引人关注的6.27日，北京崇文门商业地块再现新“地王”，楼面价43227万元/平方米的高价创历史新高，而更让人料的是，这一总价为7.1亿的地块被广州市丰璟房地产开发有限公司这匹黑马获拍。

第二篇：沧州市土地市场分析报告

沧州市土地及房地产市场分析报告

目录：

第一部分

宏观市场分析

一、沧州概况

（一）行政区划

（二）人口组成（三）交通优势(四）经济发展

（五）城市规划

（六）旧城改造

二、宏观市场分析结论

第二部分

沧州房地产市场现状分析

一、沧州市场在售楼盘分析

（一）住宅项目分析

（二）商业项目分析

二、沧州供应土地市调分析

（一）净地供应市调

（二）拆迁地块市调

（三）沧州市土地市场概述

（四）沧州市房地产市场总结分析

第三部分

项目基础性条件分析

一、地块基本资料

二、地块SWOT分析

第四部分 沧州市房地产市场调研综述

第一部分 宏观市场分析

一、沧州概况

沧州始建于公元517年的北魏熙平二年，因濒临沧海而得名。沧州地处河北省东南，东临渤海，北靠京津，与山东半岛及辽东半岛隔海相望，总面积1.3万平方千米。距北京240公里，距天津120公里，距石家庄221公里。沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，也是京津通往东部沿海地区的交通要冲。

（一）行政区划

沧州市设新华区、运河区2个区，辖泊头市、任丘市、黄骅市、河间市4个市，沧县、青县、东光县、海兴县、盐山县、肃宁县、南皮县、吴桥县、献县和孟村回族自治县10个县。

沧州渤海新区[辖区包括黄骅港开发区、沧州临港经济技术开发区（原中捷友谊农场）、沧州市南大港管理区（原南大港农场）]，于2007年7月成立。

（二）人口组成

目前，沧州市共有乡镇167个，其中镇73个，街道办事处20个。市区常住人口60万人，全市总人口约680万人。其中少数民族有45个，回族占少数民族人口的91%。

（三）交通优势

地理位置优越，交通比较发达。铁路有京沪线、京九线；公路纵横交织，有104、106、205、307国道。京沪、京

九、朔黄铁路，京沪、石黄高速公路、京大路、京福路、等多条国道纵横全市；跨世纪的重点项目黄骅大港一期工程2个5万吨煤炭泊位和1个3.5万吨煤炭泊位已投入试运营，年吞吐能力可达3000万吨，远期吞吐能力为煤炭1亿吨、杂货5000万吨。

（四）经济发展

06国民经济保持平稳较快发展。全年完成地区生产总值1281.67亿元，比上年增长15.2%。全部财政收入100.5亿元，首次突破百亿元，增长21.1%，其中，城市居民人均可支配收入9586元，增长15%。物价稳中趋升。居民消费价格总水平比上年上涨0.5%。在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。民营经济发展加快，实力不断增加。民营经济实现增加值727亿元，比上年增长15.8%，占全市生产总值的比重达到56.7%。

（五）城市规划

未来沧州将有三大功能板块：城市西部(迎宾大道与将要建设的京沪高速铁路之间)，发展以行政办公、教育、体育、住宅为主；朝阳路至清池大道，包括市区8.9公里的运河两岸为重点打造的商贸商住区；清池大道以东主要是发展现代物流和工业，铁路两侧重点发展现代城市物流。沧州经济技术开发区向东，直到沧县的渤海新区沧东工业区，将重点发展工业。

（六）旧城改造

08年政府对城市规划非常重视，并提出“ 三年大变样”的口号。政府将沧州市48个“城中村改造”项目列为工作重点，48个“城中村”住房建筑面积143.2万平米，到2010年，改造完成30%，大约面积43万平米。

针对“城中村改造”工作，政府及相关部门正在试探摸索与制定政策，但还没有落实为政策。主要因为沧州市“城中村”拆迁难度高、运作周期长等问题，拆迁项目一般都运作周期基本在3到4年的时间。尤其是“小树林”改造项目，前几年，政府与其他开发公司有过拆迁改造洽谈，但因为回民区拆迁难度大等问题而搁置。

现在，政府又出台了“预出让”和“预申请”的办法，把毛地出让开发商负责拆迁，再联合区政府的支持进行拆迁。

二、宏观市场分析结论

（一）沧州地处环渤海中心地带，是河北省确定的“两环”(环京津、环渤海)开放一线地区，交叉区位优势独特，发展前景不可估量。

（二）虽然沧州市的发展为“东西并进、南北共拓”，但是西部城区今后将以行政办公、教育、体育、住宅为重头的新型地带，环境、配套等方面将更加宜居、宜住，为住宅开发提供了良好的区域背景。

（三）沧州总面积1.3万平方千米，其中市区面积仅为227平方千米，土地利用面积有限，但随着城中村改造的深化，土地利用率将提高，同时，土地成本也将上升，房价也将走高。

（四）作为渤海新区的中心位置，对周边县、市以及其他地区有较强的带动力和吸附力。由此可以判断，沧州地区消费者群体具备一定厚度，这就给房地产业提供了强有力的消费支撑。

（五）随着渤海新区的不断壮大，将会有更多的投资者和工作者涌向沧州，从而产生更多的居住需求，为房地产业的发展提供更为广阔的空间。

（六）随着渤海新区的发展以及沧州城市化水平的不断提高，非农业人口的比重也会随之增加，因此，沧州房地产业的消费群体也会随之逐渐庞大。

（七）城市居民人均可支配收入9586元，增长15%，说明居民的经济水平有了进一步的提高，收入水平的提高将在一定程度上刺激消费的增加，对于居住的需求也将水涨船高。

（八）沧州物价涨幅稳中有升，在各种消费品中，食品类和居住类价格上涨幅度较大，涨幅分别为0.9%和4.1%，是拉动居民消费价格上涨的主要因素。由此可以看出沧州居民消费已经有从“吃”向“住”转变的趋势，居住升级换代将是经济发展的大势所趋。

第二部分 沧州房地产市场现状分析

一、沧州市场在售楼盘分析

（一）住宅项目分析

根据市场调研、项目分布、价格走势等特征因素，我们把沧州房地产市场分为西南、西北、东南和开发区四大板块，以便我们更好的了解和研究房地产市场的整体情况：

1、西南板块

一、沧州市场在售楼盘分析

板块点评

西南板块是沧州市场的发展方向，该板块开发力度较大，在售楼盘较多，区域环境和档次较高。

该板块的项目在开发规模、社区品质以及市场价格等方面呈现马首姿态，如阿尔卡迪亚、金鼎·领域等，规模在都在100亩以上，均价在3900元/㎡左右，是区域的大盘，也是沧州市的领头羊。该板块楼盘分布表现为“大楼盘、小聚集”的状态，大项目同时集中，规模楼盘数量较多。

在建筑形态方面，该板块的楼盘均以小高层和高层为主，个别楼盘突破30层，这使得多层退居二线，小高层、高层成为主流。另外，该区域的地价也在不断攀高，这让开发成本进一步提高；区域楼盘的建筑形态在不断“拔高”，这让建筑成本也不断上扬，这些因素累积相加，客观上推动了区域楼盘价格的走高，带动了沧州市房价的高企。

总的来说，该板块是沧州市“发展最快、价格最高、品质最好”的三最区域，未来发展前景广阔。

2、西北板块

板块点评：

相对于西南板块来说，该区域地位就略显次之，区域的环境相对较差，楼盘数量少之又少，目前，仅有两个项目还在销售，但销售状况却相对较好，基本都处于尾房阶段，销售率达到90%以上。就拿“一城·风景”来说，项目为多层住宅，规模相对较大，在沧州楼市高层和小高层的盛行时代，多层住宅 渐成紧俏商品，产品品质毋庸置疑。另外，该楼盘的开发时间较早，土地价格相对低廉，项目的开发和利润占有更多优势，决定了项目的市场价值较高，销售状况也当然较好。

总的来说，虽然该板块同处沧州市的西部，但区域环境和开发力度明显不及西南，因此，该板块目前发展相对迟缓，市场潜力还有待挖掘。

3、东南板块

板块点评：

东南板块是沧州市的又一楼盘集中区域，在数量上和西南板块不相上下，但在楼盘品质和开发规模上则显得参差不齐，多层和高层、小高层住宅形式兼有，大规模、高品质楼盘屈指可数。

该区域的市场均价在3500元/㎡左右，整体价格相对较低。但也有例外，如东方骏景，销售均价达到了3600—3700元/㎡，并且项目的规模和品质也较高。

最终来说，东南板块已被列入沧州市的“工业和物流”功能区，未来该区域的环境和配套将为此功能服务，这也将决定该区域对房地产市场的发展产生不利影响，未来发展有待观望。

4、开发区板块

板块点评：

东部开发区是城市的工业新区的重要组成部分，该区域交通寥寥可数，区域环境和配套更显滞后，该区域只有“逸城·浅水湾”一家别墅项目独隅一方，项目的销售周期相对较长，项目销售现状不容乐观。

（二）商业项目分析

1、在售楼盘

楼盘点评：

沧州市的在售商业项目较少，但商铺的价格都相对较高，临街商铺也在20000元/㎡以上，而且都处于市中心地段，区位价值显得独一无二。

二、沧州供应土地市调分析

（一）净地供应市调

（二）拆迁地块市调

（三）沧州市土地市场概述

1、市场供应集中放量 08、09年是沧州房地产市场集中放量的两年。08年土地供应量在1000亩左右，超过去年900亩的土地供应指标。直至目前，沧州90%楼盘都处在观望和市场积累阶段，预计年中或下半年集中开盘。

2、土地价格急剧增长

06年至07年上半年，沧州市的土地价格从70万/亩猛增到了100万/亩，现在，西南地价狂涨到200万/左右，更为甚者，07年8月份，人民公园西侧的160亩土地，天津颐城房地产以将近300万/亩的高价拍得，刷新了沧州的土地价格，土地价格达到沧州拍地顶峰。自此，沧州房地产发生了巨大变化，在售楼盘房价有了200元/㎡左右的提升，导致握有土地的开发商开始放慢开发步伐，导致07年很大部分供应地块的囤积。

（四）沧州市房地产市场总结分析

1、楼市发展剑指西南，沧州地产前景广阔

通过沧州市房地产市场的板块和区域划分，我们可以清晰、明显的看到沧州市的西南是房地产的发展方向，该区域楼盘发展水平较高，项目无论在规模、品质、价格上，还是环境、配套、人文风格上都高于其它板块楼盘，且项目分布呈现“大楼盘、小聚集”的偏位发展状态，中、高档楼盘大多集中在该区域，使得该板块成为沧州市的方向，未来前景广阔。

另外，其它板块楼盘虽然在聚集程度、楼盘品质、价格表现上相对次之，缺少更为清晰的开发方向和脉络，但沧州整体地产开发将愈发趋于理性和集中，未来市场前景广阔。

2、整体房价高位运行，楼盘品质拾阶而上

沧州市的房格将以西南板块为主导，整体房价将在持续、高位运行。

纵观沧州房地产市场，我们把房价归结为东西部价格和西部价格，东部即为东南板块和开发区板块，市场均价大约在3300—3500元/㎡左右；西部价格即为西北和西南版块，楼盘均价能够达到3900元/㎡左右，个别项目突破4000元/㎡大关，如天成首府，最高价达到了4600元/㎡左右，成为沧州市的首高。据此分析，我们认为沧州整体楼市均价也将在3600—3800元/㎡之间，市场价格实现了历年的最高。

另外，由于项目在房价上的高层运行，必然要求项目品质的水涨船高，整体房地产市场也将从价格、户型等方面的竞争，转向项目品质、规模等方面的较量，实力和品质将成为未来项目开发的主题。

3、产品形态日趋成熟，高层、小高层渐成主流

近年来，由于沧州房地产市场发展速度较快，市场成熟度越来越高，市区内的产品形态竞争大多表现在高层和小高层上，多层和其他产品形态受到出房率和利润率等因素制约，开发程度越来越少，大多数为06年以前的早期产品。目前，东部市场还残存部分多层住宅项目，但大多处于早期销售、尾房处理阶段，高层和小高等新产品正在替多层砖混住宅，尤其是西部在售楼盘，绝大多数都为高层和小高层，有的高层已经达到30层以上，比如阿尔卡迪亚和天成首府，成为沧州市的“珠穆朗玛峰”。

4、未来竞争可谓一触即发，市场供给即将集中放量08、09年是沧州房地产市场集中放量的一年。06年销售面积在55.4万平米，比05年增长6%，07年预售房面积38万平米，实际销售增长率将会更高，因此，08年的市场供应量将会又上一个台阶，市场蓄势越来越强。

目前来看，08沧州市在售楼盘的预热项目较多，大多在售项目还处于市场观望和市场积累阶段，没有较大动作和行为。由此来看，沧州房地产市场将会在 5、6月份集中开盘，市场供应也将集中放量，届时，房地产市场有可能出现一次井喷，带来市场的一次“小地震”。

另外，据有关部门数字显示，今年沧州市的土地供应量也将会达到1000亩左右，超过去年900亩的土地供应。政府的土地供应指标，将给未来房地产市场带来更多的上市项目，加大市场的供应力度，推动市场的快速发展，加速市场的激烈竞争。

5、销售现状“青黄不接”，未来竞争“暗流涌动”沧州房地产市场的销售现状为：一方面很多在售楼盘处于中后期尾房销售阶段，另一方面，许多新项目或老项目分期还处于市场余热阶段，整体楼市没有开盘销售项目，市场处于“青黄不接”中间阶段。

目前，沧州市在售项目很多都处在尾房处理阶段，开盘在售项目较少，因此，大多楼盘剩余房源较少，实际销售率都能较高，纵观整个沧州市场基本没有滞销项目，销售状态较好。

另外，还有许多在售项目处于市场预热阶段，主要通过咨询登记、认购办卡、预交定金等手段，在为未来的开盘或正式销售做准备，并且登记和认购率情况都非常乐观，客户积累率也相对较高，摩拳擦掌、严阵以待。

总体来说，整体市场的销售处于尾房处理和市场预热的中间地带，但波澜不惊的平静下面却蕴藏着强劲的爆发力量，未来市场竞争将会更为强烈、集中。

6、市场需求积极、旺盛，购房欲望持续、强烈

目前，全国楼市的房价涨幅趋于放缓，个别城市出现了价格下调及变相降价的趋势，如广州、上海等一线城市，部分消费者开始持币观望，购房需求和情绪明显受到影响。然而，沧州作为一个三线的中小城市，似乎受大市影响较小，市民购房欲望强烈。调研中了解到，很多购房者还在积极准备下一步购房计划，很多售楼部咨询者充盈，市场需求积极、旺盛，购房欲望持续、强烈。这可能是受到沧洲外来人口增加、城市化进程加快、城市老龄化到来、市民消费和收入增加等诸多因素影响的结果。

7、经济适用房向市场化进军，房地产市场受刺激性发展 现在，沧州市的经济适用房试点总共有14、15个，为数较多，但从现状来看，在建的经济适用房则数量较少，供应量有所控制。据了解，今年政府根据国家宏观方针和沧州现状，改变和出台了相应政策，针对困难户租房主张采取廉租房的制度，对于中、低收入家庭和居民采取“先买后补”的货币补偿制，以适应市场化发展潮流，把政策性用房推向市场。

沧州市政策性用房被纳入市场行列，将在一定程度上将刺激地产市场的发展。

第三部分 项目基础性条件分析

一、地块基本资料

 区位：位于清池大道与解放中路交叉口东南，清真寺西侧。 总占地面积：36149.6平方米 总建筑面积:18.9万平方米 

容积率:5.23  业态:住宅、商业、写字楼

二、地块SWOT分析

（一）优势 

区域位置

项目地处清池大道和解放中路交叉口，实为沧州市的城市中心地带，地理位置非常优越，区位优势十分明显。

交通路网

项目紧邻沧州市的中心动脉——清池大街和解放路两条主干道，黄金双线路网坐拥通达密集交通，优势不言而喻。 项目规模

项目容积率为5.23，总建筑面积达到了18.6万平米，在区域内项目规模相对较大，规模大的楼盘将具备规模优势，为项目带来更高的市场竞争力

（二）劣势  拆迁时间

本市拆迁项目运作一般都在3—4年以上，项目的开发运作时间长、难度大等问题，都将会在很大程度上提高项目的运作成本，增加项目的开发风险，降低项目的最终利润。

外地企业

开发企业为石家庄的外地公司，对当地市场较为陌生，在沧州市没有成功运作经验，将会降低项目开发、运作的机会，成为项目的开发劣势。

（三）机会  购房需求

本地市民的购房需求强烈，受沧州外来人口、城市老龄化、市民消费能力的增长等因素的影响，市民购房需求旺盛，住房供不应求的状态将为项目销售创造机会。 政府支持

作为拆迁地块缺少不了当地政府的支持，本地块的拆迁同样有政府支持，因此，在政府的扶持和帮助下，项目的拆迁力度将会加大，运作时间也会相对缩短。 综合实力

开发商为有着丰富的房地产动作经验，品牌和资金实力相当雄厚，在石家庄等地有过很多成功项目，成为本项目成功运作的一大机会。

（四）威胁 

拆迁难度

沧州有45个少数民族聚集，其中回民占少数民族的91%，在沧州市占有重要的地位。回民向来对于汉民有抵触情绪，对于居住区的拆迁也有很保守的思想，有回民的地方拆迁必定较难。

项目位于沧州市的回民区，紧邻沧州市的清真寺，紧靠沧州市回民聚集最多的“小树林”，地块拆迁难度将会较高，回报抵触情绪将会很大，直接威胁项目的正常开发、运作。

宏观政策

国家政策对于闲置或开发不足、时间较长的土地，规定予以严厉的惩罚，将会在很一定程度上威胁项目的开发进度和时间，带来一定的运作风险。另外，国家出台得相关政策，尤其市两会很对于中低收入者得关注，大力鼓励限价房、廉租房和经济适用房的开发力度，在一定程度上抑制商品房开发地积极性，还有，国家金融紧缩政策的连续出台，银行贷款利率得不断提高，虽然一方面抑制了投资炒房，同时也将会影响到实际购房需求的增长，对于房地产开发积极性产生不利影响。

第四部分 沧州市房地产市场调研综述

通过对沧州市房地产市场的前期调研和综合分析，我们进一步了解和掌握了沧州市房地产的现状和发展方向。通过项目自身SWOT的分析，结合沧州市场的综合调研，我们认为项目在沧州市场的运作：优势和劣势并存，机会和威胁共有。

项目的之所以存在运作的可能性，一方面，就在于地块所处的位置是市民心中的城市中心地带，地段价值毋庸置疑，开发利润大有可观，再加上贵公司综合实力作保，成功的前景是比较诱人的。但从另一方面讲，项目地块拆迁难度同样也与项目的优势、机会相等，对于一个回民区的拆迁项目，拆迁难度、时间成本将会很大，风险也会上升，企业一旦陷入拆迁的泥坛将会很难抽身，这对实力和信心将会是很大的考验。

因此，项目的成功运作关键还是取决于开发企业的决心和信心，取决于开发企业能否很好地协调地块拆迁与政府关系、市民关系等问题，从而成功驾驭和把握项目运作。

第三篇：北京快餐市场分析报告

北京快餐市场分析报告 作者：admin 发表时间：13-06-22

一、北京快餐业的现状分析

北京是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市且又为中国政治、文化交流中心，具有丰富的资源，独特的人文景观和秀美的自然风貌，使北京的旅游资源在全国名列前茅。据统计，北京每年来自境内外的游客总数达到近1.7亿余人次，其中2010年北京共接待境外旅游者430万人次，接待国内旅游者1.6亿余人次，旅游总收入2443亿元，巨大的旅游资源为北京的旅游业带来丰厚利润的同时，也为北京的餐饮业、娱乐业等行业带来了巨大的机遇。

（1）北京快餐店的规模数量

对北京目前现有的快餐企业的调查显示，目前北京有43家合计1278家门店快餐连锁企业。

（2）北京快餐店面的人均消费分布

据北京商业信息网统计数据显示，目前北京快餐市场人均消费80、60、40、25元及以下店面分配比例分别为2%、3%、10%、15%和70%，其中25元及以下的店面所占比例占到绝大多数，而25元以上以上的店面合计只有30%，表明目前北京快餐业还是以中低档次为主。

（3）北京快餐店面的分布与经营状况

从各级店面的分布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况：

①、各品牌店面的布局在各个城区之间不平衡，这表现在城四区、的店面数占到北京市所有快餐店面数的70%；而城郊各区合计占全市快餐店面数的30%，可见快餐店面在各个城区之间的分布十分不平衡。②、快餐店的上座率受节日变动的影响非常明显，淡季和旺季使得同一个店面或表现为冷若寒冬，或表现为如沐春风。

③、快餐店所处的位置对店面的上座率率影响巨大，位置好的店面无论旺季淡季都能有相对稳定的上座率，而位置稍差的店面其上座率一直上不去。

④、人均消费30左右店面其经营状况整体上要好于过高、过低店面，但在人均消费30元的店面之中仍然存在位置好坏所带来的差异。

统计数据表明，北京快餐业整体经营状况处于正常的利润水平。调查中有部分企业表示近年来店面的上座率开始下降，经营利润也逐渐下降，甚至低于北京快餐业的平均利润水平，而市场竞争态势却越来越激烈，整个快餐市场让他们开始产生忧虑；但另一方面，一些快餐店一直保持较高的上座率（有些店面如西式快餐麦当劳、肯德基等快餐企业上座率常年保持在90%左右），并保持较高的利润，这表明尽管北京快餐业的竞争越来越激烈，但仍有不少企业在这种激烈的竞争态势中从容获利，这无一不在说明快餐业是个具有很高管理技能的行业，它经营的好坏不但与门店提供的硬件服务有关，而且它提供的软件服务更为重要，在门店的管理上谁更为客户着想，谁提供的软服务更细、更周到、更符合客户心意，谁就可能获得更大的市场。相反，那些固步自封，不思创新的企业，自然免不了被市场所淘汰的命运。

二、北京快餐市场客源特征分析

北京快餐业接待的客户主要是以周边居民区、办公中心为主，占上座客人的75%；其次是散客，占上座客人的25%，表明北京目前快餐的经营对象主要是针对居民和公司白领。

三、北京快餐市场存在的问题

目前北京快餐业整体发展状况不太景气，快餐业平均利润相比前两年有所下降，出现这种情况的原因是多方面的，归纳起来主要存在着以下一些问题：

1、整个快餐行业管理不太规范，价格制定没有统一的标准，整个快餐行业没有一个统一的价格制定标准，在价格的制定上各个快餐企业根据自己的经营状况制定自己的产品价格，由于整个市场价格的制定比较混乱，使得同行之间往往通过“价格”这一因素来做文章以吸引客户，这就不可避免地使各快餐企业间因抢占客户而展开激烈的价格战，而价格战的结果往往使得整个快餐业的平均利润产生缩水。

2、硬服务跟不上

店面在设计和装修布置上未能真正体现人性化和个性化，有些店面内部设备已经陈旧，设备的配置档次不够，也不够精致。

3、软服务跟不上

就客户细致入微的心理需求方面没有进行细心的研究和开发，所提供的服务偏于大众化，服务的项目也过于单一，没有真正考虑不同客户之间的差异化服务，而整个快餐的管理服务也很少体现出餐饮经营服务的个性化，相反，一些快餐企业制定的一些“条条款款”反倒使客户落入一种被约束、不自由的境地。

4、消费理念宣传不够

快餐经营者在经营服务方面思维过于保守，缺少创新意识，这种“抱残守缺、不思创新”的经营服务之道使得快餐业在客户更深层次需求方面开发不够，而在品牌的宣传以及消费理念的引导方面工作就做得更少，这样的结果往往使得它们逐渐被客户所遗忘，经营利润自然也就很难得到保证。

从以上对快餐业目前存在的一些问题分析看出，北京整个快餐业的管理上比较混乱，也缺乏大管理的概念，各品牌在价格的制定上没有一个统一的标准，而各企业在各种硬、软服务上也有所缩水，对于客户深层次需求的开发以及品牌的宣传、消费理念的灌输等方面更是做的少之又少，固步自封、不思创新的结果使得他们在市场处于十分被动的境地，因此，就整个北京快餐业的发展来看，一方面不但要在整个快餐行业方面制定相关的行规和标准，另一方面作为快餐业的构成单元—企业自身也要大胆创新，不断提高硬、软服务的规格，充分挖掘客户内心深处所需要的东西，实施个性化、人性化的管理服务，同时应加大品牌宣传和消费理念引导的工作。

四、新时期快餐业面临的压力

从整个快餐业发展来看，中国快餐业将面对全球市场与国际知名跨国品牌展开直接较量。

如何面对冲击并在新形势下立于不败之地？首先要在组织结构、人才培训、市场开拓、资金与资产运作上学习国外企业成功经验。由于国际上餐饮集团已发展了几十年，形成一套现有模式，中国快餐企业要想快速发展与国际接轨，最好的办法是“拿来主义”，在方法上吸取、学习，将他人之长为我所用。其次，提升行业职员的综合素质，如果中国餐饮从业人员整体素质不能上一个高的台阶，那么二十一世纪的中国快餐业就无法从深层去谈软件服务、个性服务、特色经营和文化内涵建设，更谈不上增强竞争力，也更不可能与国际接轨。

五、未来快餐业的发展趋势

未来快餐的趋势是单体店面的生存空间和利润空间越来越小，在价格战不起作用的时候，理性竞争、专业化管理的要求变得越来越高。因此，实现集团与集团之间的联合，走合作、参股、托管的连锁化经营的道路成为餐饮业当务之急。

今后不仅大公司会继续收购小公司，而且小公司之间也会不断联合变成有相对规模的公司，以便与大的对手相抗衡。到未来几年的公司可能是那些中等规模的公司，而小公司因为以地区经营为主，熟悉所在地市场，容易生存下去；大的集团则会持续发展。对中等规模的餐饮公司来说，所有大型企业所面临的问题它也同样面临，比如高昂的经营成本等问题，但惟一不具备的是市场规模，相对来说，其投入与产出不成比例，市场前景暗淡。

科技的发展将令快餐业主们重新强调以服务为中心的业务。品牌越是由高科技支持，就越有可能为客人提供更加细致的个性服务，更容易发现客人的好恶，以避免一刀切的服务模式。

餐饮业在不断细化市场，提供特色服务的过程中，新思维、新概念会随之而来。新餐饮名牌会不断涌现，老字号也有可能易手。在不断联合的过程中，也偶尔会出现某种形式的解体。即有些大集团购入某些牌子后，可能又转手出让，比如一些小公司可能加以收购，从而逐渐壮大，形成全球网络。

第四篇：北京咖啡行业市场分析报告

一、咖啡――世界三大饮料之一，一个西方的舶来品，慢慢的走进了中国的百姓家庭。从我们国人的习惯喝茶来看这个现象，有着极为深远的历时背景和现实意义。咖啡的真正兴起，应该是从２０世纪９０年代末开始的。但其发展速度之快，在短短十来年时间内，达到了前所未有的行业繁荣。沿海地区与国际接轨较早，其行业的发展也较内地要快得多，从咖啡厅的规模、档次、数量、消费量都远远超过内地。

北京――中国最具有活力的城市，一个政治、文化、经济、金融中心城市。在北京，有着大批的外商和白领长期在此工作、生活。高节奏、高效率的工作和生活加之于受西方文化的种种因素。咖啡消费主要群体也就是外商、白领、旅游者和居家百姓。

2007年的北京上海一线城市调查表明：咖啡终端销售市场一依次为：咖啡及西式快餐连锁店、星级酒店、西餐厅。其中咖啡馆及西式快餐连锁店主要由上岛咖啡、星巴克咖啡、国内连锁品牌咖啡，麦当劳、必胜客，这些连锁店平均每月销量占30.18％，其次星级酒店每月平均销量占23.47％，西餐厅平均每月销量占19.28％。随着时代的发展和人们生活理念的进一步改变，咖啡业也在以一种迅猛的速度发展。

二、北京咖啡市场现状

据不完全统计，目前北京约有各类咖啡馆1000多家，咖啡原料加工代理商60余家。咖啡豆的销量也很可观，约达2500吨／年，到2010年可能增至5000吨。咖啡市场在北京日益活跃，一是由于北京的境外人士越来越多，老外喝咖啡如同我们喝茶水一样随意；二是因为上世纪90年代末外资、台资咖啡企业以连锁店形式进入北京，改变了人们以往对咖啡馆的固有印象。

虽然受到欢迎，但咖啡在北京还远未深入人心。“我们的主要客户还是境外人士和有留洋背景的商务人士。”在欧美国家，平均每人每天要喝４—５杯咖啡。北京的咖啡市场仍处于起步阶段。

咖啡馆的情况同样如此。北京绝大多数咖啡馆还处于餐、饮并举的阶段，有些甚至以餐带饮。如上岛咖啡等都提供各类商务套餐。成熟的咖啡馆应以卖咖啡为主，附带蛋糕、甜品等西式小点。从口味来看，北京人也很有自己的偏好。口味较淡的咖啡和花式咖啡（咖啡里加入肉桂、蜂蜜、巧克力、牛奶等）最受北京人的青睐，如卡布其诺、拿铁等奶香味比较重的咖啡。而在不少欧美国家，人们在中午11点以后就不再喝卡布其诺，只喝意式咖啡了。

三、北京咖啡业发展趋势

咖啡消费市场发展迅速，已经成为城市消费一大潮流，市场前期培育已经结束。雀巢、麦斯威尔、哥伦比亚等国际咖啡公司纷纷在中国设立分公司或工厂。随着改革的进一步开放和中西文化的进一步结合，这个市场将会进一步扩容。咖啡消费品位越来越高，文化的魅力就是市场的魅力。单纯速溶咖啡己远远不能满足要求了，消费者开始认知咖啡的品牌、风格和知道如何享受咖啡带来的乐趣。

“特色咖啡”无疑是现在整个咖啡产业的主流，发展相当迅速。咖啡市场的快速发展，与消费者对西方文化天然的兴趣密不可分。

教育水准、家庭月收入和饮用咖啡的频率呈现显着的正相关。意味着咖啡这种西方传入的饮料在中国大陆是一种象征优势阶层的生活方式。

行业内部及与相关联行业的竞争越来越激烈。北京的咖啡店越来越多。同时，茶叶、各式饮料均是咖啡的相关替代品。比如珍珠奶茶以中国传统茶饮为基础，同时具有一种全新的外观和口味，使人们对中国茶的认识产生了重要转变。茶和咖啡之间的竞争会很激烈。

四、北京咖啡消费现状及咖啡馆的细分

北京的咖啡消费主要为以上所提到的三类

1． 星级酒店

北京较有档次的星级商务酒店一般在大堂里会设置咖啡吧，而这样的咖啡吧的主要目标客户是酒店的商务住客。一般的商务客户会在这样的咖啡吧里会见客户等工作，所以这样的咖啡吧的风格一般比较安静、高雅，适合会谈。

2． 咖啡馆及西式快餐连锁店

1）咖啡馆，顾名思义为以销售咖啡饮品为主的，配备可供消费者休闲的桌椅的商店。在这里按照各种风格又可分为：欧式、美式、日式、台式等。

A． 欧式

这种咖啡多数集中在朝阳区，极具异国情调。通过精选原产地咖啡，用高压蒸汽的意式咖啡壶来做,能压出厚厚的咖啡油，口感香浓醇厚，以此做出来的花式咖啡、卡布契诺、奶味更胜的拿铁咖啡自然也不同凡响。

B． 美式

以星巴克为典型代表。（下文将详细叙述）

C． 日式

以真锅咖啡为代表，并以炭烧咖啡为主打产品。选用法国、巴西、哥伦比亚，这些世界著名的咖啡产地所产出的上等咖啡豆，使用精致的咖啡磨，咖啡壶。而在喝之前既不煮也不蒸，而是象茶一样是冲泡出来的。冲泡用的是无漂白滤纸，以减少对咖啡原味的破坏。因此被称为“最精致的咖啡”。

D．台式

台式以“上岛咖啡”为代表，“上岛咖啡”源于台湾，1997年5月进驻大陆市场，目前已遍布全国各大城市，拥有700多家。台式的风格秉承了台湾的一种“茶坊式”咖啡馆，其最大特点是除了提供咖啡还提供了中式快餐。这样的组合别有一番特色。

2）西式快餐厅

西式快餐连锁店主要指在提供西式快餐外，向客户提供咖啡饮品的餐厅。这样的餐厅主要以快餐为主，并供应咖啡给顾客。按风格又可分为意式、墨西哥式、美式等。主要代表为GINO、塔可钟、麦当劳等。这种形式的咖啡价格一般比较便宜。

3． 西餐厅

西餐厅主要是指西餐中，作为咖啡的甜品在非餐饮时间内提供给顾客饮用。这样的西餐厅档次一般比较高，主要以凯文、Mexico Lindo Cantina & Grill为代表

五、休闲类市场领先者代表公司――星巴克（starbucks）

只用了短短几年时间，星巴克在中国就成了一个时尚的代名词。它所标志的已经不只是一杯咖啡，而是一个品牌和一种文化。1971年4月，位于美国西雅图的星巴克创始店开业。1987年3月，星巴克的主人鲍德温和波克决定卖掉星巴克咖啡公司在西雅图的店面及烘焙厂，霍华。舒兹则决定买下星巴克，同自己创立于1985年的每日咖啡公司合并改造为“星巴克企业”.现在，星巴克已经在北美、欧洲和南太平洋等地开出了6000多家店，近几年的增长速度每年超过500家，平均每周超过10000万人在店内消费。预计2005年，星巴克在全球将有10000家店。目前，星巴克是惟一一个把店面开遍四大洲的世界性咖啡品牌。

1998年3月，星巴克进入台湾，1999年1月进入北京，2000年5月进入上海，目前星巴克已成为了国内咖啡行业的第一品牌。2003年7月，美国著名的咖啡连锁企业星巴克集团对外宣布：集团大幅提高其在台湾与上海合资公司中的股份，持股比例从原来的5%增至50%.由此，星巴克集团的子公司“星巴克国际”和台湾的统一（星巴克）集团，将从授权关系转为事业合作伙伴。上海统一星巴克咖啡有限公司总经理徐光宇表示，美方增持10倍股份的主要原因是看好台湾和上海的市场前景，愿意进一步投资未来。

一般而言，美国星巴克在某一个地区所持的股权比例越大，就意味着这个地方的市场对它越加重要。另外，星巴克制定了严格的选择合作者的标准：如合作者的声誉、质量控制能力和是否以星巴克的标准来培训员工。

目前，星巴克在中国内地有三家合作伙伴：北京美大咖啡有限公司行使其在中国北方的代理权，台湾统一集团行使其在上海、杭州和苏州等江南地区的代理权，南方地区（香港、深圳等）的代理权则交给了香港的一家公司。

1999年初，星巴克授权北京美大咖啡有限公司在北京市场开设第一家分店，至今已在京、津地区迅速发展到36家。而“统一星巴克”则于1998年3月在台湾开出第一家店，当时的统一星巴克咖啡有限公司由“统一超商”、“统一企业”和“美国星巴克”分别持股50%、45%与5%.2000年5月，两大集团再以同样的合资模式，取得在内地江浙地区的经营权，成立“上海统一星巴克”。

星巴克除了利用一些策略联盟帮助宣传新品外，几乎从来不做广告。因为根据在美国和中国台湾的经验，大众媒体泛滥后，其广告也逐渐失去公信力，为了避免资源的浪费，星巴克故意不打广告。这种启发也是来自欧洲那些名店名品的推广策略，它们并不依靠在大众媒体上做广告，而每一家好的门店就是最好的广告。

星巴克认为，在服务业，最重要的行销管道是分店本身，而不是广告。如果店里的产品与服务不够好，做再多的广告吸引客人来，也只是让他们看到负面的形象。徐光宇表示，星巴克不愿花费庞大的资金做广告与促销，但坚持每一位员工都拥有最专业的知识与服务热忱。"我们的员工犹如咖啡迷一般，可以对顾客详细解说每一种咖啡产品的特性。只有透过一对一的方式，赢得信任与口碑。这是既经济又实惠的做法，也是星巴克的独到之处。

北京星巴克设定以年轻消费者为主，因此在拓展新店时，他们费尽心思去找寻具有特色的店址，并结合当地景观进行设计。例如，位于前门步行街的星巴克，外观就是中国式的茶楼，；而西单大悦城的分店，则表现花园玻璃帷幕和宫殿般的华丽，夜晚时分，可以悠闲地坐在街边，边欣赏夜景，边品尝香浓的咖啡

第五篇：北京KTV市场分析

北京KTV市场分析

北京主要的KTV及有规模的有如下几家，隆博、钱柜、悦圣、开心100、音乐之声、麦乐迪、东方斯卡拉、东方金柜等。生意不错的也只有钱柜和麦乐迪两家，其它几家生意上或多或少与以上两家都有不同的差距，具体原因我个人有如下想法：

首先，钱柜是从台湾开始到上海再北京的一家历史悠久、资金雄厚无论是在经营上、培训上、装潢上都经过数年研发改良发展，慢慢形成现有的这种经营方式和装潢特点的钱柜式KTV。所以说它的包厢价格和酒水价格是目前行业中最贵的，是必会让一些客人拒绝钱柜，而选择一些价位低的KTV进行消费；另外由于开业初期生意状况极好，经常造成满包现象，会有一批客人转投他人门下，去别的KTV消费。如形成一定的消费习惯后，该批客人也会流失，第三点，前期开业有些质量要求过高，很难再有适当的提高，万一有下滑现象，有无良好的改进方法，肯定会造成客人的大方面异议。如例自助餐品质现以有下滑现象，确未有任何改良提高，已有部分客人提出异议，钱柜这一买点和吸引客人的方式效果已不再有太大的效果。第四，因为要做到最好，所要投入大量的财力、人力加以改进和实施。但如果缺乏延续性和执行力度，反而会大大增加资金上的浪费。第五，生意好，服务员长期处于紧张的劳累中，这样有可能导致服务品质的下滑和人员情绪上的低落，造成人员干部的流失，很难形成一个稳定的和团结的中层管理及外场。有些良好的服务标准会显得执行起来不到位和没有效果，这样也会流失一批客人及公司形象有所折扣，但钱柜还是有许多好的方面值得我们学习的。第二是麦乐迪，在我看来麦乐迪之所以生意状况好，只是因为它是北京第一家量贩式KTV又处在商业闹市区，北京大部分人已对其形式一种消费依赖，还有其价格便宜，交通方便等造成现在生意火暴的事态，但从专业角度上说，服务质量缺乏专业水准和热情。巡房生硬、呆板，管理上有大量破绽，导致物料和人事成本的加剧。近期该KTV已有两次大规模的换人动作。如果现在有家装潢好、服务好、价格相同、宣传力度够的KTV开业，势必会造成对麦乐迪的猛烈冲击。至于其它几家，或多或少都有自身的一些弱点存在导致经营状况不佳。如东方斯卡拉，白天生意冷清，地理位臵不佳，包厢费超常廉价，而晚上西部酒城12:00开业，营业时间8：00—12：00为歌舞表演，而这个时间又是KTV行业中的黄金时间，大批客人被吸引至酒城而导致KTV无人问津。而酒城12：00结束表演，这时KTV又处于打折时段每天如此不良循环，导致生意状况不佳。东方金柜硬件差，服务质量低下，虽然有一些力度极重的促销活动，但作为挑剔的北京消费人群效果欠佳。音乐之声和开心100虽有重多数量的包厢，但由于距钱柜和麦乐迪太近又毫无特点，所以长久以来一直处于吃钱柜和麦乐迪剩饭之势，加上管理混乱，结果就不言而喻了。悦圣和新世界钱柜两家未开业就开始暗中比拼，两家店相距不足200米，竞争会非常激烈，又同时处于消费比较差的南城，双方很可能会两败俱伤，加上悦圣的老板并未有从业经验，其结果不堪想象。隆博从我个人感觉，毕竟是从夜总会中改良出来的，带有很重有色味道，加以前口碑太差，现又宣传不够，经营状况的改善可能是一个漫长的过程。

KTV行业的定位必须保持专业大众化的特色，另外建立专业的品牌性企业也是竞争中求胜的法宝。还有一点缺乏适应专业大众化趋势的KTV服务人员很可能成为今后量贩式KTV发展的关键，所以有着良好的硬件施工加上训练有素的服务人员将是KTV行业中必有的两种运作能源。

以上KTV经营分析只是我个人的一点看法，钱柜、麦乐迪毕竟是资深企业。魔方的定位是取之其长，避己之短，加上自己的特点，才有可能在京城站稳脚跟。良好的服务，高标准的品质保持也是公司管理上的一大重点。