积极开展ε-己内酯中试项目前期设计工作

第一篇：积极开展ε-己内酯中试项目前期设计工作

积极开展ε-己内酯中试项目前期设计工作

规划发展部

目录

一、实施背景.........................................................................................2

二、管理创新内涵................................................................................3

三、管理创新内容................................................................................4

四、管理创新效果................................................................................5

一、实施背景

ε-己内酯是一种重要的有机合成单体，目前其主要用途是生产聚己内酯及与其他酯类生成共聚物。聚己内酯具有生物可降解性，主要用于医用卫生器材和高附加值包装材料，如药物控制释放载体及软组织缝合线等，同时也可作为完全生物降解材料，在可降解塑料领域具有广阔的发展前景，属绿色环保产品。

目前，国内只有巴陵石化公司年产200t中试装置和江苏爱利思达清泉化学有限公司年产300t中试装置生产ε-己内酯，国内ε-己内酯主要依靠进口。国外生产该产品的公司主要有帕斯托（Perstorp）、巴斯夫（BASF）和大赛璐（Daicel），上述三家企业几乎垄断了全球ε-己内酯市场。ε-己内酯的合成存在原料质量、生产的安全性和产品的稳定性等方面的难题，因此其合成技术难度大，国外有较为成熟的ε-己内酯生产技术，然而基于市场和利润考虑，一般不直接转让技术。近年来，随着ε-己内酯下游应用领域的不断拓展，市场需求也随之增加，对ε-己内酯合成技术的开发也俞来愈受到重视。

与一般化学品和精细化工产品不同的是，己内酯成长期自中试开发期就开始成长，以一套200 t/a中试装置为例，年中试产品利润可达到100万元左右。由于目前国内产能不足500 t/a，远不能满足国内市场需求。因而，选择自主开发ε-己内酯生产技术，无论从经济因素或是技术角度来讲都是可行的和必要的。

从中原大化自身的情况来看，生产ε-己内酯可以利用自产的双氧水为原料，及相应的配套设施、公用工程。建设ε-己内酯生产装置具有明显的优势。ε-己内酯中试项目的实施有利于中原大化公司产业结构调整与转型，项目建成后该公司将拥有生产ε-己内酯产品的知识产权，为公司后续扩大规模提供有力保证。

ε-己内酯中试项目是属于中原大化公司产学研项目中的一个具有代表性的项目，以往的产学研合作，中原大化公司往往是将项目所需的资金、材料等交与合作单位，项目全权由对方掌控，中原大化对项目进展的情况及所达到的预期效果难以深入掌握。项目完成后，中原大化公司只能得到合作开发的技术成果，相关技术还需进一步消化处理。大大阻碍了产学研合作中的自我创新，难以形成有效的自主知识产权。ε-己内酯中试项目开发中，中原大化公司吸取了以往的经验教训，化被动为主动，主动去掌控项目的进展，学习并消化合作方的核心技术，同时加强自主创新，形成自有的知识产权和技术。通过这一工作模式的转变，使得中原大化公司在ε-己内酯中试项目开发中处于核心地位，统领了该项目的进展。

二、管理创新内涵

ε-己内酯中试项目由河南煤业化工集团公司研究院牵头，于8月19日与武汉理工大学签订了中试项目合同，项目由中原大化公司具体实施。在集团公司研究院的协调下，技术管理部迅速组织专人负责项目的推进和实施。打破以前与大专院校合作的产学研项目，全权交与对方进行研究的模式，积极与武汉理工大学、集团公司沟通协调，提前介入项目的准备性工作；于9月14日派出该单位张强、季俊红两位同志前往武汉理工大学张光旭教授项目组，全程参与中试项目的工艺设计，包括工艺流程图、设备图以及公用工程等的配套装置设计，以及催化剂性能的研究等。

管理创新工作首先要把“人本管理”作为管理创新的出发点，把“人”作为管理活动的核心和组织的最重要的资源，把组织内全体成员作为管理的主体，围绕如何充分利用和开发组织的人力资源，服务于组织内外的利益相关者，是人本管理的主要内容。对于ε-己内酯中试开发项目来讲，人是最主要的的因素，因而能否有效利用人的潜能，发挥组织内人的作用并协调统筹好人员间的工作方法模式，就决定了该项目能否出色有效的实施。中原大化公司从项目参与的模式转变入手，带动项目参与人员的工作方式，提升人本运行的效率。

通过这种打破原有固定模式，变被动接受为主动出击，使得中原大化公司在参与ε-己内酯中试项目中处于主动地位。与以往的产学研工作模式相比，工作效率大大提升。通过与武汉理工大学及集团公司研究院的深入的交流沟通，全力参与并大力推进ε-己内酯中试项目工作，使得项目进展顺利。通过这种管理体制的创新，使得项目参与人员更加积极主动的去将项目向前推进，使其自身能处于掌控项目进展并协调各种资源的主动位置。在干工作中，他们就有了主心骨，知道自己该干什么，同时也使得项目其他参与方接受他这种主从地位，使得相关参与方积极配合项目承担方的决策和工作。

三、管理创新内容

如何在三方合作的ε-己内酯中试项目开发工作中使得自己处于主动地位，中原大化公司在管理创新模式上作了积极探索。

（一）首先，该公司从现有工程技术人员中抽出资历深、技术硬的专业技术人员参与ε-己内酯中试项目开发工作。针对ε-己内酯中试项目开发工作的两个核心内容，工艺技术开发方面，中原大化公司派出赵新玲总工程师坐阵把关，项目参与人员中都是具有多年工艺技术经验的高级工程师；对于项目开发的另一核心问题催化剂优化开发，该公司由总经理助理贾太轩博士把关。在项目开发过程中，定期邀请武汉理工大学负责人来公司技术交流，公司组织工艺、仪表、设计等部门高水平的技术人来参与项目交流，与设计方共同探讨设计过程的优化，对设计中可能出现的问题作了详细探讨，并形成预案。同时，对于交流后尚未达成共识的问题以会议纪要的方式加以明确，双方设专人对这些问题的后续处理进行沟通协调。

（二）中原大化公司派专人跟踪合作方的工作进展，时时协调交流，提供设计方所需的相关材料，并及时将对方的研究进展及设计进度反馈到项目组。通过这种模式，中原大化公司及时掌握了项目开发工作的具体实施进度，在工作上就可以更为轻松的应对后续可能会存在的一些问题。同时，掌握了项目进展的详细信息后，便于公司对后续工作进展的预测，并作出相应应对。

（三）着眼长远发展大局，加强项目长期规划发展，掌握己内酯下游发展动态，跟踪了解ε-己内酯下游领域的发展趋势。就目前发展形势来看，中原大化公司认为中试成功后有必要扩大规模，建立一套年产2000吨的ε-己内酯连续生产装置。

四、管理创新效果

通过在ε-己内酯中试项目前期设计工作中实施管理创新，有效的推进了该项目进展。通过这种管理模式的创新，带动了项目参与人员工作模式的转变，目前取得了积极的进展，武汉理工大学在设计方面进展迅速，已经完成了中试装置的初始设计，完成了电器仪表控制图及监测点的设置，提交了车间平面布置图及公用工程数据，完成了主要设备的选型，建立完善的产品检测、分析方法，完成了催化剂回收、再生、循环利用及其寿命的研究。目前，正在积极进行配管图及主体设备的设计工作，副产品解聚处理方案有了一定进展。

第二篇：项目前期主要工作流程

主要工作流程：

（一）项目立项：

准备阶段：

1、编制项目建议书，可与可研共同委托；

2、整理办理立项的相关资料；

3、拟定请示文件。

办理阶段：对已经列为重点建设项目，直接向区发改局申请立项；对未被列入重点建设目录表的建设项目，先向区人民政府申请立项，区政府同意立项再向区发改局申请立项。

处理阶段：在发改局审批过程中，注意衔接发改局相应部门，跟踪立项办理情况，确保在规定的工作日内取得立项批复。

完成阶段：取得立项批复后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账。

（二）办理选址意见书、用地规划许可证、用地批文： 准备阶段：

1、根据政务中心相应办证窗口办证指南，整理办理选址意见书、用地规划许可证、用地批文所需资料（含电子文件）；

2、拟定申请或请示文件。

办理阶段：选址意见书和用地规划许可证在住建局窗口办理，用地批文在国土窗口办理。

处理阶段：在报件后，注意衔接相关部门，跟踪办理情况，及时解决调整可能出现的问题，确保在规定的工作日内完成。

完成阶段：取得选址意见书、用地规划许可证和用地批文后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账。

（三）环评报告书（表）编制及评审：

申报阶段：向区政务大厅环保局窗口申报，取得进行环评报告书（表）编制的申请资料。

编制阶段：委托进行编制环评报告，保持与环评报告编制单位沟通，时刻了解编制情况，及时解决出现的问题，确保报告能按时编制完成，并配合环评编制单位进行监测工作，完成编制监测报告。

评审阶段：报告编制完成后，由环评单位组织进行评审，作好协调工作，确保评审的顺利进行。办理阶段：环评审查完成后，准备相关资料到政务大厅环保局窗口报件，环保局办理。

处理阶段：在办理过程中，注意衔接环保局，跟踪批准书办理情况，确保在规定的工作日内取得取得环境影响评价审查意见和环境保护批准书。

完成阶段：完成后，填好项目管理记录，并将资料存档。作好职责工作的登记。（在办理环境保护设计审查备案后，则按要求办理，配合环评编制单位做好施工期间环境监测报告，最后，在竣工验收期间，进行环境保护验收申报，同时协调环保竣工验收，取得环保竣工验收意见）。由专人建立台账。

（四）可研审查：

准备阶段：在可研报告、环评审查、地灾评估完成后，将资料准备齐全：

1、拟定可行性研究报告审查的请示文件；

2、整理办理可研报告审查的资料。

办理阶段：将整理好的资料到区政务大厅发改窗口报件，发改局审批。

处理阶段：在办理过程中，注意衔接相关部门，跟踪审查意见办理情况，确保在规定的工作日内取得可研审查批复。

完成阶段：取得可研审查批复后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账。

（五）方案设计阶段：

在下任务委托书的时候与使用单位、公司内部工程部、成本控制部等部门明确方案设计的具体内容，委托的内容通常包括初步设计、施工图设计及预算编制，需与设计单位踏勘现场，提出设计要求，并多与设计单位沟通，组织工程部、成本控制部相关人员对方案设计进行初步内部审查，及时反馈信息给设计单位进行修改，最终完成方案设计。由专人建立台账。

（六）方案审查意见：

准备阶段：

1、拟定方案审查的请示文件；

2、整理办理方案审查的资料。办理阶段：将方案设计资料到区政务大厅住建局窗口报件，由住建局规划部门审批。

处理阶段：在办理过程中，注意衔接相关部门，跟踪审查意见办理情况，确保在规定的工作日内取得方案审查意见。

完成阶段：取得方案审查意见后，填好项目管理记录，并将资料（包括盖备案章的方案设计图）存档。由专人建立台账。

（七）消防方案审查意见：（房建项目）

准备阶段：按消防规定，若需要办理该环节，将相关资料（将设计施工图、施工图审查意见等）收集齐全后，领取申报表后协调设计单位填写完成；整理办理需要的相关资料。

办理阶段：资料齐全后，到区政务大厅消防窗口报件。处理阶段：在办理过程中，注意衔接消防中队，跟踪审查意见办理情况，确保在规定的工作日内取得消防方案审查意见。

完成阶段：取得消防方案审查意见后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账。

（八）地质勘查、审查（地勘报告和审查合格书）： 在方案审查通过后，委托地质勘查单位进行地质勘查，审查布孔图，与征地拆迁部门、工程部联系，协调征地拆迁部负责解决进场问题，协调项目管理部解决水电问题，协调成本控制部作好收方签证，跟地勘单位沟通，协调解决地勘中出现的问题，最终完成地质勘查后出具地勘报告，由地勘单位自行委托中介公司进行地勘审查（也可由公司委托），取得地勘审查合格书。将正式地勘报告和地勘审查合格书存档。

（九）防雷设计审查意见：(房建、桥梁等需办理)准备阶段：

1、整理办理需要的相关资料；

2、拟定防雷审查的申请。

办理阶段：资料齐全后，到气象局防雷中心进行办理。处理阶段：在办理过程中，注意衔接防雷中心，跟踪办理情况，确保在规定的工作日内取得防雷审查意见。同时，防雷中心计算防雷技术服务费用（该费用包括审查、监测、竣工验收等全部费用），取得缴款通知单并完成缴款审批程序后缴纳费用。

完成阶段：取得防雷审查意见后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账。

（十）人防审查意见：(房建项目需办理)准备阶段：若设计中不包括人防，则需要易地建设，需缴纳相关费用；若设计中包括人防，则需要办理人防审查意见。

1、整理办理需要的相关资料（包括初步设计图纸）；

2、拟定人防审查的请示文件。

办理阶段：资料齐全后，到区人防办窗口报件。

处理阶段：在办理过程中，注意衔接相关部门，跟踪办理情况，确保在规定的工作日内取得人防审查意见。若需易地建设，取得缴款通知单并完成缴款审批程序后缴纳费用。缴纳以后，办理人防审查意见。

完成阶段：取得人防审查意见后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账。

（十一）施工图设计及施工图审查：

将方案审查意见批复、各部门意见等提交给设计单位，根据要求委托设计单位进行施工图设计，并跟设计单位沟通，组织相关人员（工程部、成本控制部等）对施工图设计进行图纸会审，及时反馈信息给设计单位进行修改，最终完成施工图设计。在设计单位完成施工图设计后委托施工图审查单位对施工图进行审查，提供初步设计审查批复，确保及时完成施工图审查，取得施工图审查合格报告。在取得施工图审查报告后及时报送住建部门建设管理股进行备案。

（十二）工程规划许可证：

准备阶段：

1、拟定办理规划许可证的申请文件；

2、整理办理工程规划许可证的资料。

办理阶段：到区政务大厅住建局窗口报件，在住建局规划部门审批。

处理阶段：在办理过程中，注意衔接相关部门，跟踪规划许可证办理情况，确保在规定的工作日内取得规划许可证。

完成阶段：取得工程规划许可证后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账。

（十三）财政预算审查：

施工图设计完成编制施工图预算及清单，施工图需是审查合格的施工图设计。

准备阶段：

1、将整理好的资料移交给成本控制部；

2、配合成本控制部完成预算的财政评审申请。

办理阶段：由成本控制部将资料送财政局进行审查，及时与成本控制部沟通联系，确保及时送交财政局。

处理阶段：在办理过程中，注意衔接财政局，跟踪预算审查办理情况，若需要进行询价，和成本控制部共同进行，确保预算的准确性、合理性，确保在规定的工作日内取得财政预算评审报告。

完成阶段：取得财政预算评审报告后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账

（十四）招投标及合同签订：

1、委托招标代理公司；

2、协调招标代理公司起草招标公告和招标文件；

3、将起草好的招标公告及招标文件提交招监委会进行审查讨论；

4、发布招标公告及出售招标文件；

5、参加项目开标；

6、整理相关招标资料；

7、配合招标代理公司完成招标备案书；

8、将中标通知书及评标报告整理存档；

9、起草合同文本，协同成本控制部、工程部及办公室法律顾问对合同进行会审并完成合同修改；

10、签订合同并进行合同备案。由专人建立台账

（十五）质监手续办理：(由工程部负责办理)移交阶段：将相关资料移交给工程部职责经办人。准备阶段：

1、完成办理质监手续登记表的填写盖章；

2、整理办理质监手续的资料。

办理阶段：将资料报到质监站进行办理。处理阶段：通常资料齐全，到质监站后，资料报后就可以开出质监手续。

完成阶段：取得报监手续后，填好项目管理记录，并将资料存档。（十六）施工许可证：(由工程部负责办理)移交阶段：将相关资料移交给工程部职责经办人。准备阶段：

1、拟定办理施工许可证的申报文件；

2、缴纳相关费用，取得相关费用发票并复印；

3、整理办理施工许可证的资料。

办理阶段：将整理好的资料到区政务大厅住建局窗口报件、审批。

处理阶段：在办理过程中，注意衔接相关部门，跟踪许可证办理情况，确保在规定的工作日内取得施工许可证。

完成阶段：取得施工许可证后，填好项目管理记录，并将资料存档。由专人建立台账

（十七）工程变更：

申请阶段：由工程部向总工办提出工程变更事项申请和说明 办理阶段：组织工程部、成本控制部以及设计设计单位到现场进行踏勘，了解现场情况，提出初步解决方案，由设计院出具设计变更意见，进入审批阶段。

审批阶段：由总工办、成本控制部及工程部等部门负责人签署同意工程变更意见按区政府工程变更管理办法上报进行审批。

处理阶段：在完成工程变更审批后，若同意进行工程变更，通知监理单位向施工单位发出同意变更通知单。

完成阶段：监督工程变更的实施，同时将资料存档。由专人记录变更台账

第三篇：项目前期策划工作

项目前期策划工作

项目前期策划情况：2011年公司总计进行项目前期策划7项，覆盖率100%。

项目前期策划程序：项目中标、基本情况确定后，根据《***有限公司项目策划书大纲》进行各方面调查工作，界定各种边界条件，编制项目策划书（第一册组织、技术、商务，第二册项目文化），上报公司各职能部门进行评审，项目根据评审意见进行修改，公司组织召开项目策划会议，明确管理模式、施工组织方式、组织机构、节点目标等各项管理目标，形成策划会议纪要。

项目前期策划执行：项目根据策划会确定的管理目标进行项目组织管理，上报节点目标完成情况、项目运行报告。

项目前期策划主要工作：需充分确定项目各项边界条件，尽可能明确项目管理目标，确保项目策划的充分性和适宜性，但项目前期一般仍然存在一些不确定因素，项目组织管理过程中，需及时分析、上报节点目标完成情况、项目运行报告，以便对项目管理目标进行修正，确保项目管理达到预期目标。

目前存在薄弱环节：项目前期策划往往是在人员刚进场，无法充分确定项目各项边界条件，项目管理目标制定不一定最合理；项目组织管理过程中，不能及时分析、上报节点目标完成情况、项目运行报告，公司无法充分掌握项目情况，从而对项目管理目标进行修正，确保项目管理达到预期目标。

方案编制管理：施工过程中关键工序、特殊过程控制按《***有限公司工程技术管理办法（试行）》要求均要编制施工方案或作业指导书、技术交底资料，并按《***有限公司专项施工施工方案管理办法》进行评审，对施工相关的每一位人员进行交底。

方案实施管理：施工方案或作业指导书、技术交底资料实施过程中，要进行跟踪评估，对需调整的施工方案或作业指导书、技术交底，要重新编制、评审、交底。

目前存在薄弱环节：部分施工方案或作业指导书、技术交底资料未能及时编制、评审；交底不彻底，未对每一位施工相关人员交底，方法不尽合理；方案跟踪评估工作开展不足，对需调整的施工方案或作业指导书、技术交底，未严格执行重新编制、评审、交底。

第四篇：房地产全案工作(己)

裕兴浙江·杭州·天目山路138号TEL:0571-56365877 FAX:0571-56365915 策划公司

1.开盘前(2005年5月1日—2005年8月1日)

1.1.楼盘VI基础视觉识别系统设计

※项目标志、标准字体、标准色等基本元素设计

（工作时间：5.1.—5.2.负责人：设计师）

※名片、信封、办公用纸、纸杯、手提袋等相关用品设计（工作时间：5.2.—5.5负责人：设计师）

1.2.工地现场及售楼部布置设计

1.2.1.工地围墙

※围墙宣传的文案定稿、图案设计

（工作时间：5.6.—5.7.负责人：文案、设计师）

1.2.2.销售中心

※ 售楼部的选址

（工作时间：5.8.—5.9.负责人：案场经理）

※ 售楼部风格定位、装修设计

（工作时间：5.10.—5.15.负责人：案场经理、文案、设计师）※ 楼盘位置图、鸟瞰图、展板等售楼道具的设计制作（工作时间：5.16.—5.20.负责人：文案、设计师）

1.3.广告投放

1.3.1.广告稿的确定

※ 路牌广告的文案、设计

（工作时间：5.21.—5.22.负责人：文案、设计师）※ 户外看板广告的文案、设计

（工作时间：5.23—5.24.负责人：文案、设计师）※ 车体广告文案、设计

（工作时间：5.25.—5.26.负责人：文案、设计师）

※ 电台广告文案

（工作时间：5.27.负责人：文案）

※ 电视广告文案、拍片

（工作时间：5.28.—5.29.负责人：文案、设计师）

※ 报纸系列广告文案、设计（包括宣传报道组织与软性新闻供稿）（工作时间：5.30.—6.3.负责人：文案、设计师）

1.3.2.广告辅助资料

※ DM的设计及制作（单张、折页）

（工作时间：6.4—6.5.负责人：文案、设计师）

※ 楼书方案、定稿及印刷

（工作时间：6.6.—6.10.负责人：文案、设计师）

1.3.3.广告投放计划的制订、广告提案与开发商的沟通、广告媒体的选择及联系（工作时间：5.20.—6.15.负责人：案场经理）

1.4.销售环节

※相关文稿：

◇项目统一说词

◇销售作业指导书

◇客户管理系统

◇ 销售状况表

◇ 销控表

◇ 认购书

◇ 售房合同

◇ 销售人员管理、薪酬制度

（工作时间：6.11.—6.15.负责人：案场经理、文案）

※ 销售人员招聘

（工作时间：6.16.—6.20.负责人：案场经理）

※ 销售人员培训

（工作时间：6.21.—6.25.负责人：案场经理）

※ 销售人员量体、服装选定

（工作时间：6.21—6.25.负责人：案场经理）

※ 看房直通车开通

（工作时间：8.1.前负责人：案场经理协助）

1.5.价格制定与控制

※楼盘基价和差价系数的确定

※底价价目表和表价价目表的拟订

※优惠折扣的条件和方式

※ 销售人员、销售经理等各级人员的让价空间和权责范围 ※按揭银行确定

（工作时间：6.16.—6.20.负责人：案场经理、文案）

1.6.SP活动

※ 项目开工奠基仪式

（工作时间：待定负责人：案场经理协助）

※ 产品推介会

（工作时间：7.25.负责人：案场经理协助）

2、开盘后（2005年8月1日—2006年4月）

2.1.广告效果测评、调整

※各种媒体来电状况分析

※各种媒体来人状况分析

※广告与销售促进关系分析

※ 下一阶段广告投放计划建议

（工作时间：8月1日起负责人：案场经理）

2.2.销售工作

※ 销售提案

※ 销售监控

※ 每月销售状况分析

※ 下一阶段销售计划建议

（工作时间：8月1日起负责人：案场经理）

2.3.SP活动

※ 答谢恩师活动

※ 图片展

※ 游园会

※ 客户答谢会

※ “文化领先、育人为本”的主题月活动

（工作时间：待定负责人：案场经理协助）

※ 各次促销活动的效果评判

（工作时间：待定负责人：案场经理）

2.4.其它

※ 样本房的选择、装修和配置的设计

（工作时间：待定负责人：案场经理、设计师）

开发商

1.开盘前(2005年8月1日之前)

☆项目开工奠基仪式

（工作时间：待定负责人：销售部）

☆售楼处装修、布置

（工作时间：5.20.—7.1.负责人：销售部）

☆楼盘模型制作并安装

（工作时间：7.1.前负责人：销售部）

☆施工现场的清理和道路的平整

（工作时间：开工之日起负责人：工程部）

☆预售证等正式销售法律文件的申请

（工作时间：待定负责人：销售部）

☆产品推介会

（工作时间：待定负责人：销售部）

☆看房直通车开通

（工作时间：8月1日前负责人：销售部）

2、开盘后（2005年8月1日—2006年4月）

☆样本房的装修、配置

☆执行策划公司的营销提案

☆及时反馈销售情况，与策划公司沟通

☆各种SP活动

（工作时间：8.1.起负责人：销售部）

注：策划公司所有工作内容都需提前经开发商认可后方可执行。

第五篇：房地产项目前期配套工作小结

房地产项目配套工作小结

一、配套工作的各个阶段

1、项目建议书阶段

（1）地块开发意向

选定地块，通过协议、招标、竞拍获取土地开发权。中标人或最高应价人签定土地出让合同并支付定金后、凭出让合同向计划、建设、规划等管理部门领取有关批准文件。

土地费用（不包括土地出让金）包括土地补偿费、拆迁费、大市政配套费（可不包含）等，可通过协商分阶段支付。

（2）市场调查及营销策划  总体调查

宏观上：区域经济环境、人口状况、供求状况、市政规划、区域人文历史环境、市场优劣势分析

微观上：竞争市场、生活配套设施、客源分析、环境分析、交通状况 相关上：建材市场、设计、施工、勘察、监理、中介咨询等相关行业  具体调查

同类楼盘的供应量、空置率、实际价格、销售状况的好坏及原因、购买者的兴趣及层次、对购买者有吸引力的价格、最好销的房型和面积等  调查报告的内容

市场：经济、人文、人口、市政等综述；竞争市场；供求状况；客源分析；市场优劣势分析

环境：市政规划；交通；生活设施配套；环境优劣势分析 规划定位分析 可行性分析

个案市场分析及预测（3）方案竞选

邀请三家以上的设计院提供方案，应重点满足规划技术要求、总体创意。（4）提交项目建议书 30亩以上先报区计委，由区计委交市计委批复。提交资料包括项目建议书申请、项目建议书、设计方案及主要经济技术指标、。批文要求自批准之日起至可行性研究报告批复，有效期为两年。若可行性研究报告未获批准又未申请延期的，项目建议书批文即行失效。

项目建议书的主要内容包括：

 建设内容（设计方案提供指标） 分期建设计划

 建设总投资

同时应作出相应的估算分析

2、可行性研究、设计阶段

（1）勘察、设计招标

有资质可自行办理招标，否则需委托代理招标。 首先办理建设工程报建表及建设项目IC卡。

 需提交资料：领表格填写、营业执照、资质证书、立项批文、选址意见书等。

 发放招标文件、提交方案、专家评审。 发放中标通知书、签约。

（2）初步设计方案调整、选定 内容包括：  规划总平图

 经济技术指标：占地面积、建筑面积（住宅、地上、地下）、容积率、建筑密度、绿化率、停车位（机动、非机动）、幢数（层数）、户数  建筑设计（平立剖面图、房型图） 结构设计说明  环境设计说明

 交通设计说明

 供水、排水、供电、煤气、消防设计说明等

（3）用地预审报告

向房地局提交用地预申请表（领表）、营业执照、资质证书、法人代表证书或委托书、项目建议书批复、原房屋土地权利人房地产权证、土地协议或批文、地块示意图及方案图。本报告有效期1年。

（4）上水、排水（雨、污）、电、煤、通信、道路路口、有线电视等市政、公用配套征询

向各公司提交征询申请、项目建议书批复、设计方案等资料。

 上水：

给水管网系统由引水管道、水厂、水库、输水干管（500毫米以上）、配水支管（300毫米以下）及用户组成。

给水需用量估算（新建最大量）：一般住宅230升/人·日、高级公寓500升/人·日、商业25升/建筑平方米、办公15升/建筑平方米、工业20升/建筑平方米。

办理红线内《接水前期业务办理记录卡》（用水征询）提交资料：项目批文、书面征询报告、综合管辖线图、地形图、总平面图。批复意见有三种，直接批复同意接水、需做供水技术方案、需做“小区工程可行性研究报告”（针对成规模小区的规划，且红线外有工程需付费）。

办理红线内正式申请资料（开工后、竣工前6~8个月）：申请用水报告、接水前期业务办理记录卡、项目批文、消防给水批文、门牌号批文、新型墙体材料协议书、住宅建设配套费凭证（320元/m2或小区包干批文、免征证明）、扩初设计中给排水、消防给水章节、市政管辖线图地形图（1：500各2份）、小区总平面图及给排水总平面图（1：500各2份）各单体给排水施工图、蓄水池泵房水施工图。

小区红线外市政道路上的上水排管工程，应提前按计划（上水公司内部施工计划、掘路计划、住宅局市政设施建设计划等）实施，并接通施工用临时用水。

上水公司的主要工作流程为：正式受理编号、现场勘察、审批、发单、收费、设计、通知接水、施工、竣工。

上水公司总揽住宅建设配套费（320元/m2或小区包干批文、免征证明）的交付情况，情况未明确则不接水。 排水（雨、污）：

雨水排放有两种方式：一是排出法，即通过雨水管道集中，经雨水泵站排入河湖；二是收集循环利用法，即通过雨水管道汇于蓄水池，略加沉淀过滤，经泵站输入送水管进入家庭作为二级冲洗用水。

污水处理有五种方式：一是通过污水管道集中经污水泵站输入城市污水合流管，排入远离城市的大水体稀释（主要方式）；二是通过污水管道集中直接送入污水处理厂，经二级处理后排入自然水体（主要方式）；三是集中于化粪池，投放好氧菌，经过滤等简易处理，排入自然水体，沉淀污泥半年清运（现代城市禁用）；四是集于蓄粪池，环卫车定期清运到别处处理（旧城区使用）；五是埋地设置中小型污水处理装置（地埋式装置），采用生化接触氧化法经二、三级处理，使之达水源标准。

雨水量经地区降雨量及规范计算而得，污水量约200~250升/人·日。根据小区实际情况确定雨、污水是合流还是分流。开工前向水务局办理排水征询，凭回复意见办理住宅项目配套建设条件审核。

施工进入总体配套阶段向水务局办理接管申请，交纳红线外污水管养护费、接管费、污水处理费等。 供电：

电力系统由电厂、线路、变电站、用户组成。电力需用量为：居民6~8KVA/户、办公80w/平方米、宾馆80~120 w/平方米。

变电的选择：一是街坊站，二是箱变（推广选择）。街坊站体积、占地面积较大（160~200平方米，6000KVA），影响总体布置及景观，但维护方便，在箱变条件不成熟的情况下也较经济；箱变个体小，易布置，对景观的影响较小，但需开关站（占地100~120平方米6000KVA），需露天维护。

办理供电征询时应提交的资料：书面申请（用户名、地址、联系人、电话、邮编、主要用电设备、特殊用电要求、预计用电量及发展容量、预计用电时间等）、立项等批文、1：1000地形图（2份）。

办理住宅用电申请时应提交的资料：填写《用户用电申请单》、申请报告（注明大约建筑面积及计划竣工日期）、计划规划批文、住宅配套费证明（320元/平方米）、公安门牌（出具证明并在地形图上标明也可）、地形图总平图管线图（2份）、电气图及建筑图、对高层建筑及建筑群体的用户要说明用途、分布及性质（出售、出租及最小单元）。

办理街坊变电站或开关站应提交：申请报告、总平图纸（2份，注明用户、地址、建筑面积等）。施工临时用电与正式用电申请一道申请，开工前供电，用电量根据施工进度计划计算施工机械、生活用电。

供电主要工作流程为：用电申请、答复供电方案、付贴费、供电工程设计、设计图审核（用电监察部门）、付供电工程费、施工、签订供电合同、装表接电、竣工。

 煤（燃）气：

燃气系统由煤气厂经中压（或高压）输气管道、储气输配站和中压支管、调压站和低压配气管道、用户组成。燃气用量标准为5~6立方米/户·日。

办理燃气申请提交资料：项目批文、书面征询报告、住宅建设配套费凭证（320元/m2或小区包干批文、免征证明）、综合管辖线图、地形图、总平面图。

如小区周边的管网容量有限，也要争取不将调压站（占地约100平方米）设在本小区内。

燃气主要工作流程为：征询批复、审图、收费、委托设计、委托施工、竣工。

 通信：

通信网络由一个或多个电话交换局所组织的中继线路、用户线路及收发端的话机所构成。通信线路分架空和埋设两种。通信用量标准：居民1.2~1.5主线/户，办公60平方米/主线，商业100平方米/主线。

通信申请提交的资料：项目批文、书面征询报告、住宅建设配套费凭证（320元/m2或小区包干批文、免征证明）、综合管辖线图、地形图、总平面图。小区内需要建设备间（约15平方米）。

通信主要工作流程：申请、审图、付费、设计、施工、竣工。 道路路口

宅前小路宽约2米，单元级道路4~6米，小区级道路约7米，区级道路需9米。道路作为总体规划的一部分由规划部门审核。

路口的设置、施工及验收由路政、市政管理部门审核管理。 有线电视 广电部门管理（有线电视中心）审核，提交资料包括：申请（含面积、户数）、总平面图纸。

有线电视主要工作流程：申请、审图、付费（60%）、设计、施工、竣工（40%）。（5）《住宅项目配套建设条件审核申请表》审核意见通知单 向住宅局提交住宅项目配套建设条件审核申请表（领表）、经批准的住宅建设项目建议书（或上报的住宅项目可行性研究报告或住宅计划文件）、地形图、管线图、水、电、煤各公司征询意见等其他文件。

（6）消防、交通、人防、环保、环卫、卫生防疫征询

向各公司提交征询申请、项目建议书批复、设计方案等资料。

 消防

公安消防部门办理。提交审核资料包括：项目批文、总平图、地形图及管线图、设计综合管线图、单体平立剖图（附光盘）

关键是审核消防用水方式（合用、分用、变频、水箱），在11层高层是否可不设水箱而采用变频、增压泵供消防用水上，消防与上水公司在理解上目前仍存在分歧。

消防主要工作流程：申请、审图、付费、设计、施工、竣工。 交通

公安交通部门办理（市总队批准）。提交审核资料包括：项目批文、总平图、交通设计图等。主要审核机动车与非机动车停车位数量、人流车流线路及出入口设置是否符合要求。

交付前完成交通标志标线的设置。 人防

向人防办提交资料包括：申请报告、计划批文、规划方案及总平设计图等。人防工程的选择有：按人防办面积及技术规范要求建设人防设施、建一部分人防设施并交纳剩余部分的人防费、全部交纳人防费。

人防工程主要工作流程：申请批复、委托设计、审图、质量安全报监、施工许可、施工、竣工。 环保

有资质单位作出环评测试报告。

向环保局提交申请批复报告：申请报告、计划批文、扩初设计、环评测试报告、建设工程规划许可证等。

竣工时要获环保局竣工验收许可。 环卫

市容管理局审核，主要包括小区卫生清扫、垃圾处理及清运。垃圾处理可考虑设置垃圾压缩站（约120平方米）或生化处理。 卫生防疫 卫生局审核，主要包括水箱等设施的卫生审核。

（7）选址意见书

向规划局提交建设项目选址意见书申请表（领表）、批准的项目建议书、地形图（3）、土地权属证（转让协议）、联建协议书、选址论证（大中型项目、规划设计单位作出）。取得本书后6个月，若可行性研究报告未获批准又未申请延期的，本书即行失效。

应获红线图。（8）可行性研究报告（商品房建设投资计划）

向计委提交可行性研究报告申请、可行性研究报告、项目建议书批复、用地预审批文、配套建设条件批文、选址意见书等。

可行性研究报告主要内容包括：

 项目概况：包括地理位置、市政公建配套状况、周边环境、建设经济指标（暂定） 基地状况

 市场分析：宏观市场分析、基地周边楼盘分析、主要竞争楼盘分析、楼盘自身定位、目标客户分析等。 项目公司状况  初步设计方案  开发计划与周期  项目经济效益分析  项目敏感性分析

（9）绿化、技防征询  绿化

建委园林所审核。绿化配置可如下考虑：

乔木为主，布置一定数量的落叶木，常绿与落叶乔木比例不低于1：2，乔木与灌木比例为1：3~6；考虑布置色叶植物、花灌木、香源植物、多年生花卉；在植物多样性上，绿地面积3000平方米以下不低于40种，3000~10000平方米不低于60种，10000~20000平方米不低于80种，20000平方米以上不低于100种；考虑吸引蜂蝶鸟的植物；采用养植污染少的植物。 技防

区公安分局审核，技防系统为智能化系统的一部分。

本小区智能化系统包括：光纤到楼宽频率局域网、物业信息化管理系统、车库管理系统、电子巡更系统、楼宇对讲及门禁管理系统、闭路电视监控系统、周界防盗报警系统等。

（10）扩大初步设计

召开各部门、单位参加的扩初会审会议，向计委报送扩初方案，获扩初批复。除提供扩初步设计并听取政府、配套部门意见外，还有如下工作要做： 制做效果图、建筑模型：供销售用。

日照分析报告：规划局审核建设工程规划许可证时应提供。街道居委意见：住宅局新开工计划预审时需提出意见、要求。会后获各相关单位、部门审核意见及各配套部门的正式批复。

（11）地名征询

向规划局地名办申请地名查询、征询（暂命名）。待建设用地规划许可证办理后正式申请、定名。获地名办命名通知及地名使用批准书。

（12）门牌号

公安部门办理。获门弄号牌通知。交付前制备门牌标志。

（13）设计方案审核（区府、规划局提供规划设计要求）向规划局提交设计方案送审单（领表）、选址意见书、规划设计要求通知单、地形图、设计方案图（总平及单体平立剖）、命名征询单、计划批准文件等。

设计方案应遵循规划局的详细规划批复。

获规划局技术方案要求批文，之后再获总平图、管线图、交通图、绿化图批复。（14）用地规划许可证

向规划局提交建设用地规划许可证申请表（领表）、计划批准文件（计委）、地形图（6）、土地使用权出让合同及附图（实际在本证之后办理）、其他文件图纸。（15）建设用地申请

向房地局提交建设用地申请表（领表）、计划批准文件、选址意见书、用地规划许可证、规划核准的总平面图、出让地块勘测定界技术报告及附图、营业执照、资质证书、法人代表身份证复印件等。

获批准后填“内资六类项目用地申请表”（宝山），办理土地出让手续（获政府批文、出让合同），交纳土地出让金。（16）建设用地批准书申请

向房地局提交建设用地批准书申请表（领表）建设用地、建设用地批文及附图、土地出让合同、土地有偿使用费的缴费凭证、项目总平面图、建设工程规划许可证及施工许可证（可在本书之后办理）。（17）土建及各公建、市政配套工程施工图设计

整个工程技术经济指标明确，总平面图、综合管线图、地形图上附建筑单体图、单体平立剖、桩位图、工程概算、人防图、环境设计图等要确定，并尽快出齐结构、水、电施工图。

（18）施工计划预审、申报

向住宅局提交施工计划预审表（领表）、施工计划项目申报表（领表）、施工计划申请书、批准的详细规划、建设用地批文、计划批文、配套费交纳凭证等。预申请表需经街道盖章（日后小区居委会管理）。

（19）建设工程规划许可证

向规划局提交建设工程规划许可证申请表（领表）、计划批准文件（扩初或可行性报告）、土地使用权属证件或用地批准书、地形图（4）、总平面设计图（4）、建筑施工（平立剖、目录、分层面积表各2）、基础结构图、概预算书（可自编）、消防环保卫生等有关部门审核意见单等。

（20）施工图审核

施工图纸需由由上海市规定的审图公司审核通过，人防图纸交人防部门审核。

3、施工准备阶段

（1）施工监理、施工单位招标

程序与勘察、设计招标基本相同，一般需公开招标。（2）施工图审核

向审图公司提交图纸（4套）、建设工程规划许可证（复印），获审核意见。（3）工程质量、安全报监 住宅工程提交资料：上海市建设工程质量安全监督申报表及上海市建设工程质量监督书（领表）、工程质量联系单、见证单位及见证人员授权书、建筑工程施工人员人身意外伤害保险投保单附件、建设工程中标通知书、施工及设计单位资质等级证明、建设项目施工登记卡、建设单位IC卡、建设工程规划许可证、施工及监理合同、施工图审核意见。

人防工程提交资料：上海市人防建设工程质量监督申报表（领表）、人防立项批复、扩初设计批文、建设工程规划许可证、勘察设计监理施工中标通知书及合同、人防图纸审核意见、建设单位营业执照、施工平面图、勘察设计监理施工单位有关资料等、建设工程质量人员从业资格审查表、见证单位及见证人员授权书、上海市人防建设工程技术档案立项登记表、保险等。

（4）三通一平

水、电、进场道路接通，场地平整。该项可包含在土地费用中，三通为红线外的大市政配套，红线内的临水、临电开发商负担，场地平整主要涉及到拆迁的处理情况。

（5）试桩、预制桩（或买桩）通过试桩（静载荷试验），确定桩基的竖向极限承载力，从而对工程的地质条件、设计要求、施工质量等进行检验与复核，并为优化设计提供依据。

试桩数量不宜少于总桩数的1%，且不少于3根（总数50以内，不少于2根），试桩的选择应具有代表性，模拟实际荷载情况。从成桩到开始试验的间歇时间预制桩7天以上（上海粘性土不少于4周），灌注桩达设计强度（宜28天）。

试桩加荷方法有重物加荷法（目前较少采用）、锚桩千斤顶加荷法（费用较高但较安全，目前较普遍）、重物-千斤顶加荷法（前两种综合）。根据实验结果绘出荷载和沉降量关系曲线图、沉降量和时间对数曲线图来确定单桩时间承载力。

可利用实际工程桩作为试桩及相应的锚桩，然后接桩以节省费用。买成桩的费用比预制桩要高。（6）施工许可证

向市建委有关部门提交建设工程施工许可证申请表（领表）、建设工程规划许可证、资金入帐凭证、三通一平证明（可自己提供）、建设工程承发包合同幅本及廉洁协议、监理合同、质量安全监督申报所需要的资料、项目施工登记卡、勘察设计施工中标通知书、住宅项目配套建设条件申请审核意见通知单、审图通过证书等。

（7）复验灰线

向规划局提交复验灰线申请单（领表）并现场复验。（8）档案准备

向规划局城建档案管理中心咨询（或委托）档案的制作。（9）物业管理前期介入

从小区物业管理的角度考虑设计调整及施工工艺。（10）营销介入

从小区营销的角度考虑设计调整及施工工艺。（11）开工

筹划开工典礼及广告宣传。

4、施工、预售阶段

预售标准：多层结构封顶，高层主体完成2/3。向房地局申请预售需提交的资料：上海市内销商品房预售申请、审核表（领表）、预售申请书、企业营业执照及资质证书、立项及计划批文、建设用地规划许可证、用地批准文件（附图）、建设用地批准书、建设工程规划许可证（项目表、附图）、建设工程施工许可证、项目施工登记卡、土地出让批准文件合同及土地出让金交款凭证、房地产权证（土地）、新开工审核意见通知单、工程承包合同、水电煤配套文件、项目竣工日期确认单（住宅局）、价格构成表（领表）、商品房预售监管协议及证明、售房方案及预售商品房清单、预售单体工程进度鉴证报告（房地局交易中心）、分层平面图及建筑面积明细表（含暂测面积测绘成果报告）、总平面图（在预售房屋上加盖公司图章）、预售商品房楼盘表（注明建筑面积）、前期物业管理合同及维修基金确认单、地名使用批准书及派出所确定的门牌号。（新增计委散墙办墙体材料审核单）

办理房地产权证（土地）向房地局交易中心提交的资料：上海市房地产转让过户登记申请书（领书）、上海市房地产登记法人代表身份证明书（领书）、上海市房地产登记委托书（领书）、界址确认书（领书、无相邻单位不需）、营业执照、法人身份证复印件、用地批文及附图、建设用地批准书（原件）、建设用地规划许可证、计委批文、土地测量报告（原件）、土地出让合同（原件）、土地出让契税单（贴花原件）、土地出让金发票复印件、地籍图2份。

5、竣工验收交付使用阶段（1）土建工程初验

施工单位组织（2）配套工程验收 开发商组织（3）规划验收

 灰线验收

 向市测绘院提交《建设工程竣工规划验收测绘单》、总平图、建设工程规划许可证及核准图纸（复印）、分层平面图、南立面图、地形图图号；市测绘院现场勘测土地面积并出具测绘报告及附图（在地形图上加上新建的房屋）

 规划合格证明

（4）环保验收

环保局出具环保测试报告及竣工验收单（5）消防验收

公安分局防火监督处出具消防验收意见

（6）质监站验收  验收申请条件

竣工通知单、施工质量保证书、工程费用报告、设计评定报告、勘察评定报告、施工评定报告、监理评定报告  竣工验收备案文件

竣工验收报告及备案表（领表）、工程施工许可证、施工图审图意见、单位工程质量验收文件（工程质量竣工报告、质量检查报告、质量评估报告，由施工单位准备）、建设工程质量检测报告和功能试验资料（施工单位准备）、规划公安消防环保等部门出具的证明文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、其他文件等。

此外还有：建设单位验收组长的法人代表委托书，必备规划、环保、消防验收合格报告，此外还有环保、卫生防疫、市政出入口验收合格报告，安装工程（电梯）经安装质监分站验收合格、每幢楼的质量保证书及交付使用说明书、现场验收质监人员的报告  质监站沉降观测  质监站现场验收

 根据结算（或决算）补齐质监费  竣工验收报告及竣工验收备案表盖章（7）办理交付使用许可证

 住宅局办理，准备资料有：

上海市新建住宅配套实施交付使用申请表、投资计划批复、施工计划批复、配套计划批复、建设用地批准书、建设工程规划许可及项目表、经规划部门审批的总平面蓝图（原件核对）、市住宅局统一印制的供电证明（原件）、市住宅局统一印制的供水证明（原件）、市住宅局统一印制的煤气证明（原件）、市住宅局统一印制的通信证明（原件）、雨污水排放证明、建设工程竣工验收备案表（原件核对）、建设工程竣工验收报告（原件核对）、上海市新建住宅配套费证明或包干批复、房屋面积测估表、所在乡镇街道社区接管证明（原件）、公安门牌号证明、技防办证明、住宅质量保证书及交付使用说明书、电梯安全检测证明及消防证明。 住宅局现场检查

（8）办理房地产权证房屋部分（大产证）

交易中心办理

 初始登记建筑面积用地面积核定

提交资料有：核定表（领表）、土地使用权属证明复印件（土地证、建设用地批准书或建设用地规划许可证）、建设工程规划许可证复印件（含项目表、审照总平图）、土地及房屋测绘报告复印件（新测）、地籍图（根据测绘院测绘报告附图更改原地籍图并加上房屋）、商品房计划（投资、施工、配套）、土地使用权出让合同（复印）、房屋维修基金发票（复印件）。 办证提交的资料有：

申请书、委托书（原件）、法人身份证明书、经办人身份证明、营业执照（复印）、法人代表经办人身份证（复印）、计委批文、建设工程规划许可证及附图项目表（原件）、房产测量报告书（原件）、单位质量综合评定表或质量核定证明书、房屋交付使用证明（原件）、门牌编号、房屋维修基金发票（原件）、地籍图（根据测绘院测绘报告附图更改原地籍图并加上房屋）二套。同时应提交已办好的房地产权证土地部分。

二、配套工作的特点

（1）两条主线

 一是设计方案不断调整完善。从立项到项目竣工验收，整个设计过程经历了创意、初步设计、扩大初步设计、优化设计、施工图设计、施工设计变更等各个阶段，它是其他各项工作展开的前提，又要根据其他各项工作的要求不断调整完善。

 二是各类证照的办理。前期配套工作的落脚点就是各类证照齐全、经营合法。整个项目从头至尾要办理的主要审批、证照包括：立项批复、选址意见书、可行性研究报告批复、扩初批复、建设用地规划许可证、设计方案批复、建设用地批准书、配套及新开工计划批复、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、交付使用许可证、房地产权证等。

 这两条主线相互交织、相互影响，设计的成熟度要满足各类证照的办理，而办理各类证照的过程又不断促进设计进一步深化完善。（2）环节众多，计划先行

粗略统计，前期配套工作需接触的单位、部门在40家以上，各个单位和部门对房地产项目均有不同的要求或提供不同的服务，因此有必要了解各个单位和部门的职能，根据实际工作进度，未雨绸缪。

（3）广交朋友是前期配套工作的推进剂

积极与各个单位和部门的有关人员协调关系，广交朋友，可以迅捷地办妥各项手续，甚至先上船后补票。

（4）成本控制有较大余地

各个单位和部门收取的费用有部分是有调整余地的，比如规费、服务费费率的选取；相关设施的减免；回避实际建筑面积；利用相关政策减免补偿费、增容费等。做好上述工作的关键应是要做好协商和调查工作。

（5）特别需要细心和耐心（6）重大事项需上级领导支持

三、配套工作应避免出现的问题

（1）各项调查工作不深入，信息不准确，影响决策；（2）设计与办理证照未能协调一致，影响整体工作进度；（3）审核、征询意见反馈不及时，影响设计工作；（4）审图不细或提供资料不全，造成工作重复；

（5）预见性不够，计划不周，造成时间紧迫，工作难度加大；（6）相关政策、规范、环节不熟悉，多走冤枉路；（7）只图办事顺利，不求费用、成本控制；（8）责任心不够，小错不断；

（9）工作态度不热情，社交面不广或协调力度不够，容易碰钉子。（10）不求上进或精益求精，只图交差了事。