(送审稿,已排版)关于加快推进广州“三旧”改造工作的补充意见

第一篇：(送审稿,已排版)关于加快推进广州“三旧”改造工作的补充意见

关于《加快推进“三旧”改造工作意见》 的补充意见

（送审稿）（2012年4月26日）

为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008～2020年）》，走新型城市化发展道路，科学统筹，有序推进我市“三旧”改造工作，全面建设国家中心城市，现根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号，下称“穗府56号文”）确定的基本精神，在实事求是总结我市“三旧”改造三年试点工作并深入客观分析现阶段出现的新情况、新问题的基础上，按照“政府主导优先、成片改造优先、土地储备优先、节约集约优先”的原则，提出如下补充意见。

一、强化政府主导

（一）深化提升改造目标，强化公共利益保障和历史文化保护。贯彻落实新型城市化发展道路的核心理念，强化政府主导作用，深入推动城市土地管理、规划建设和更新改造的有效衔接、协调发展，全面提升“三旧”改造目标要求，促进改造与储备结合，切实保障公共利益，鼓励成片更新开发，落实历史文化保护。

（二）强化计划管理。以土地利用总体规划、城乡规划和“十二五”规划为引领，以“结构升级、分类引导、整体开发、节约集

— 1 — 约”为导向，合理制订全市“三旧”改造中长期改造计划和年度实施计划。年度实施计划应当包括拟改造范围、改造模式和改造主体等内容，由市“三旧”改造机构组织编制，并经市“三旧”改造工作领导小组审批后下达。

全市“三旧”改造应当以根据经批准的中长期改造计划和年度实施计划组织实施。“穗府56号文”第三条及其附件一第一条第（一）款、附件二第一条第（一）款等关于“三旧”改造目标任务和实施计划的相关规定不再执行。

（三）强化规划引导。为有效贯彻城市规划整体意图，整体提升改造区域城市功能，应当科学确定 “三旧”项目改造范围，划定城乡更新改造单元，合理整合土地资源，实施成片连片改造。

城乡更新改造单元应以城市控制性详细规划管理单元为基础，综合考虑自然分界、产权边界、功能布局和交通组织等因素合理划定。单个更新改造单元原则上不小于1公顷，可以包括一个或者多个改造项目，规模较大的改造项目可以分期实施。

同一城乡更新改造单元中涉及多个权利主体的应当进行土地归宗，由同一产权主体实施改造，或由多个权利主体联合改造。原权利主体无法实现土地归宗或联合改造的，由政府统筹实施改造；同一更新改造单元中包含旧村、旧厂、旧城等多类型改造项目的，原则上由市、区政府统筹改造。鼓励旧村改造项目以整村范围划定城乡更新改造单元。

编制城乡更新改造单元规划和改造方案应当以城市控制性详 — 2 — 细规划确定的开发强度、交通规划、基础设施规划为基础。位于旧城区的改造项目，改造单元规划和改造方案编制应当严格落实《广州市历史文化名城保护规划》及《广州市旧城保护与更新规划纲要》的要求。加快编制出台《广州市旧厂房改造专项规划（2010—2020）》以规范指导旧厂房改造。

（四）合理控制开发强度。应当结合城市区域发展规划，针对中心区、外围地区的不同特点，制定差异化的改造策略和规划控制标准。应结合土地利用现状和密度分区合理确定改造范围容积率。落实土地节约集约利用的要求，结合产业发展规划，可适当提高开发强度、增加建设量，做到因地制宜、疏密有致，优化城市战略布局与发展空间。

（五）注重完善小区功能。按照布局合理、功能齐备的原则，保证城乡更新改造单元中公建配套和市政基础设施同步规划、同步建设、同步使用。编制或修编“三旧”改造项目用地范围的控制性详细规划时，应当合理安排功能布局，居住、商业、公建配套等适当区分安排，避免功能混杂。更新改造单元应当以利于步行通行的原则，合理确定道路宽度，提高道路密度，有效疏导交通。用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地，应当按现行规划技术标准和准则规范设置，原则上不小于更新改造用地面积的15%，一般不少于3000平方米；居住项目的公建配套应当按照建筑面积占计算容积率建筑面积比例不小于6%的规定设置。改造项目配套实施的公共服务设施、绿化等

— 3 — 公益项目及因规整改造地块而分割的边角地块，应当在改造项目签订土地出让合同前无偿平整移交政府。

二、强化市场配置土地资源能力，优先储备

（六）“三旧”改造规划应当与国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划相互衔接。“三旧”改造旧厂房用地，凡符合以下条件之一的，为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改建需要使用土地的，应当按“应储尽储”的原则，由政府依法收回、收购土地使用权，优先纳入土地储备。

1．位于旧城区、重点功能区的核心发展区、重点生态敏感地区以及“珠江黄金岸线”等重要珠江景观控制区范围内;2．位于地铁、城际铁路站点周边800米范围内； 3．规划控制为居住用地；

4．规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施的用地占总用地面积50%以上且不具备经营开发条件；

5．其他市政府明确规定纳入储备的。

“退二进三”企业用地或未纳入政府储备用地或位于全市重点地区规划控制范围外的改造项目（商品住宅除外），经纳入年度实施计划后可由土地权属人实施自行改造。“穗府56号文”附件三第一条第（一）款“依照本市修订的城乡规划，申请改造地块可单独开发、无需纳入政府统一储备开发整理的，可由企业自行开发改造（商品住宅除外）”的规定不再执行。

（七）“三旧”改造地块与城乡更新改造单元不一致时，应当将边角地、插花地、夹心地纳入改造范围。属于政府收储的项目，应当将边角地、插花地、夹心地一并收储；属于自行改造的项目，由土地权属人将边角地、插花地、夹心地进行土地归宗或与相关土地权属人联合改造。按照城乡更新改造单元对旧厂、旧村、旧城一并进行收储的，市、区合作共同收储，市储备机构作为主体，负责资金筹措和旧厂收购，区负责集体土地和区属企业用地的补偿安置。

三、完善旧厂房改造项目收益分配机制

（八）符合本意见第二条第（六）款规定采取自行改造的旧厂房项目，原以划拨方式取得尚未办理有偿使用的工业用地应当补缴土地纯收益后方可实施改造。

（九）按公开出让、收益支持方式改造的旧厂房项目，规划容积率（毛容积率，下同）在3.0以内（包括3.0，下同）的，按土地出让成交价款的60%计算补偿款，超出规划容积率3.0的，按容积率3.0以内部分用地产生的土地出让成交价款的60%计算补偿款，超出部分产生的土地出让成交价款不再计算补偿款。

纳入政府收购储备，由土地储备机构先按新规划用途基准地价60%预支补偿款，并在补偿土地收益时抵扣。

补偿给原土地所有权人的土地收益包含土地整理、修复费用，由土地储备机构负责房屋拆卸等工作的，相关费用应从补偿给原土地使用权人的土地收益中扣除。

— 5 — 土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的，收益补偿不再调整。

“穗府56号文”附件三第一条第（一）款第2点的关于收益支持方式的规定不再执行。

（十）按公益征收、合理补偿方式改造的旧厂房地块，按同地段2.0（毛）容积率商业基准地价的60%计算补偿款。

“穗府56号文”附件三第一条第（一）款第3点关于补偿款计算方式的规定不再执行。

四、规范推进“城中村”改造

（十一）优化“城中村”改造目标和策略。“城中村”改造应当坚持以人为本，保障村民、市场主体的合法权益，切实改善人居环境，完善市政基础配套设施，促进岭南村落文化的保护和传承。原则上，“城中村”改造项目的改造成本应当在本村符合“三旧”改造政策的用地内实现平衡；为保护历史文化、控制城市景观等要求不能平衡且已纳入年度实施计划的“城中村”改造项目，经市“三旧”改造领导小组批准后，在“三旧”改造专项资金中予以补贴。

（十二）控制全面改造“城中村”数量，实行差异化的旧村改造模式。属于“穗府56号文”确定的52条“城中村”且已纳入年度实施计划的，可采取整体拆除重建为主的全面改造模式。52条“城中村”之外的旧村，以综合整治模式为主实施改造；若村民申请全面改造，应当经村民充分民主协商，按本意见第（十四）条规定程序并报经市“三旧”改造工作领导小组纳入年度实施计划后方可实施。

（十三）规范“城中村”改造主体和运作方式。“城中村”改造由区政府主导、以村集体经济组织为主体。区政府应当组织村集体经济组织做好基础数据摸查、成本测算等改造前期工作以及编制改造方案和拆迁补偿安置方案并组织实施。村集体经济组织开展前期工作有资金困难的，可向区政府申请从“三旧”改造专项资金中调剂周转。相关费用纳入改造成本在土地出让收益中一并返还。

原则上“城中村”改造项目应当通过土地公开出让招商融资实施。村集体经济组织如需自主改造、协议出让的，应当经市“三旧”改造领导小组批准并纳入年度实施计划。“城中村”自主改造项目选择合作企业的，村集体经济组织应当报区政府组织以公开招标方式引进有实力、信誉好、社会责任感强的合作企业。

“穗府56号文”附件二第三条第（六）款关于“城中村”改造主体和运作方式的规定不再执行。

（十四）充分保障村民的知情权和参与权。“城中村”改造方案、拆迁补偿安置方案、实施计划以及股权合作、土地转性等重大事项决策应当充分尊重村民的意见，经村集体经济组织90%以上成员同意方可生效。

“穗府56号文”附件二第三条第（五）款关于村民意见听取方式的相关规定不再执行。

（十五）严格审核控制“城中村”改造成本。市“三旧”改造机构应当进一步加强“城中村”改造成本控制，统一全市的“三旧”改造拆迁安置补偿标准，严格控制改造成本，探索由社会专业机构

— 7 — 进行改造成本评估工作机制。

（十六）坚决防止产生新的“城中村”。各区政府应当统筹兼顾，疏堵结合，严格控制区域内产生新的违法建设行为，加强政策宣传与动态巡查，对于新的违法建设发现一宗、查处一宗，杜绝形成边改造、边违建、边抢建的不良风气。以2007年航拍图为基础，对2007年6月30日之后擅自建设的建构筑物一律拆除，不予任何形式的补偿。对于未纳入全面改造、实行综合整治类的“城中村”，市、区两级政府财政部门应当落实专项资金，用于综合整治项目规划编制、公共服务配套设施建设。

五、注重保护“旧城”历史文化

（十七）“旧城”改造中应当把保护历史文化资源落实到规划编制、改造方案编制、行政审批及实施过程中，坚持城市面貌改善、城市功能提升、历史文化传承与人居环境改善相结合。实施分类更新保护策略，按照绝对保护区、重点保护区、风貌协调区和更新改造区的分类实施更新改造，采取有针对性更新改造模式。

六、加快完善历史用地手续

（十八）加强统筹，全面推进，在2012年8月底前完成符合规定办理条件的案件材料准备和审核工作，确保2012年底前全面完成办理工作。农村集体土地完善历史用地手续后，用地性质转为建设用地。由村集体经济组织申请转为国有土地，确定为农村集体经济组织使用的，办理协议出让手续，并按规定计收土地出让金后交由农村集体经济组织自行改造。

— 8 — “穗府56号文”附件三第二条第（二）款关于完善历史用地手续的规定不再执行。

（十九）严格认定用地合法手续。应当以国有土地使用证、房地产权证、集体土地使用权证、集体房地产权证、宅基地证、建设用地批准书、同意使用土地通知书、土地权属证明书等文件作为认定合法用地手续。取得建设征用土地通知书，应当提供相关补偿凭证。

（二十）同步解决农村留用地问题。国有农场用地和用地行为发生在1987年1月1日之前的集体历史用地，以及完善征收手续的历史用地，不须抵扣留用地指标。用地行为发生在1987年1月1日之后的集体历史用地，属工业、商业、旅游和娱乐等经营性用地的，应当抵扣留用地指标；指标不足的，由区政府统筹完善相关手续，预支留用地指标，并在留用地管理台账中注记。

（二十一）完善后续供地政策。统筹做好完善历史用地手续后的供地管理，充分衔接城市控制性详细规划，优先用于安排村经济发展留用地，进一步提高节约集约用地水平。

七、附则

（二十二）本意见所指的旧城区、重点功能区以及重点生态敏感地区的具体范围如下：

旧城区：涉及荔湾区、越秀区、海珠区部分地区，覆盖180个规划管理单元，总面积54平方公里。具体范围：环市路—恒福路—永福路以南，广州大道以西，昌岗路—新港路以北，白鹅潭珠江水道（鹤洞大桥）—同德涌以东地区；

— 9 — 11个重点功能区：新城市中轴线南段地区、白云新城西延区、空港枢纽地区、黄埔中心区、白云湖地区、白云新城北延区、白云新城地区、白鹅潭地区、奥体中心地区、广州南站地区、琶洲—员村地区；

重点生态敏感地区：流溪河两侧（两侧300米）、帽峰山地区、南湖地区、白云山地区、麓湖地区、凤凰山地区、火炉山地区、东圃绿化隔离带、万亩果园保护区、大夫山地区、莲花山地区、番禺区生态廊道、花都旅游大道北部山区等。

（二十三）本意见由市“三旧”改造机构负责组织实施。市“三旧”改造机构应当根据本意见制订出台全市“三旧”改造相关的配套政策，统筹资金平衡，指导、协调和监督各区“三旧”改造工作；应当负责组织编制全市“三旧”改造专项资金投资计划、改造项目年度实施计划和改造方案，并组织实施。

“穗府56号文”第六条及其附件一第一条第（二）款和附件二第一条第（二）款关于市“三旧”改造机构“一站式”审批职能的规定不再执行。

（二十四）已经市“三旧”改造领导小组批准并经市“三旧”改造机构正式批复的“三旧”项目改造方案，不适用本意见。方案已经批复，但规划调整或建设单位重新申请的，适用本意见。

（二十五）本意见自发布之日起施行。本市以往“三旧”改造政策、规定与本意见不一致的，以本意见为准。从化市、增城市参照执行。

第二篇：广州关于加快推进三旧改造工作意见 穗府(2009)56号

关于加快推进“三旧”改造工作的意见

穗府〔2009〕56号

各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：

为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，着力推进我市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)改造工作，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，现根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号，以下简称《若干意见》)有关精神，结合我市实际，提出如下意见。

一、深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，认真抓好贯彻落实

“三旧”改造是在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地工作的重要内容，也是改善城市面貌和人居环境，提升居民生活品质，建设宜居现代城市的必然要求。为推进该项工作，省政府专门下发文件，在补办征收手续、补办农用地转用手续、补办供地手续、土地出让收益、农村集体建设用地改变为国有土地，以及边角地、插花地、夹心地的处理等六个方面实现了“突破”，为我市推进“三旧”改造工作提供了历史性契机。对此，各级、各部门要认真组织学习《若干意见》，深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，进一步提高对推进“三旧”改造的思想认识，增强抓好“三旧”改造的责任感和紧迫感，掌握“三旧”改造工作目标、原则和总体要求，切实把“三旧”改造工作摆上当前工作的突出位置，使我市“三旧”改造工作真正取得成效。

二、严格掌握好“三旧”改造政策范围，坚持依法依规办事

“三旧”改造政策性强、影响面广，涉及诸多方面的利益。为此，省政府文件对“三旧”改造的范围及享有的政策条件作了明确规定，这是各级、各部门推进“三旧”改造的依据。各级、各部门要严格依法依规办事，科学制订出台符合广州实际的“三旧”改造专项政策，合理确定“三旧”改造范围，紧紧围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人居环境改善、社会主义新农村建设等战略部署，进一步提高土地节约集约利用水平和产出效益，加快推进“三旧”改造工作。对申请列入“三旧”改造范围的项目，要严格按照省政府文件精神逐一进行对照，不符合条件的坚决不能列入，对已列入“三旧”改造的项目，必须编制控制性详细规划和改造方案，执行好省政府文件规定的政策措施，确保省“三旧”改造政策不滥用，使重点改造项目能够得到有效保障。

三、科学编制改造规划和实施计划，加快完成改造任务

由各区政府牵头，会同相关主体，立即着手开展“三旧”用地的调查摸底，全面掌握每宗“三旧”用地的土地、房屋、人口等现状情况，并分类列表造册、落图标注。继续发挥好土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划的引领作用，按照经济社会发展战略要求，以“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”为导向，对“三旧”改造项目进行统一规划，尽快编制完成区域内所有“三旧”改造项目的规划和实施方案，科学合理地确定改造范围、规划功能和具体设计条件，促进现代产业发展和公益事业建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境，提高用地产出效益。依据“三旧”改造规划，制订全市“三旧”改造近、中、远期目标任务和实施计划，力争用10年时间基本完成我市“三旧”改造工作，用3年至5年时间基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作，以及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作。

四、遵循政府主导、市场参与的原则，分类推进“三旧”改造工作

“三旧”改造是一项复杂的社会系统工程，需要动员各方力量共同参与。政府是“三旧”改造的责任主体，应切实加强在规划、计划等方面的统筹引导，统一组织、加强监管、严格执法，确保“三旧”改造计划的顺利实施。要坚持市场运作、多方共赢的方针，积极用足用好政策，在市的权限范围内实行税费减免和返还优惠政策，营造富有吸引力的经济条件和政策环境。要拓宽融资渠道，以土地有形市场为平台，公开吸引市场主体全面投资“三旧”改造项目。要积极探索选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“三旧”改造项目。要建立公平、合理的利益补偿、分配和平衡制度，激励原用地主体参与改造，在符合政策法规和一定条件的前提下，允许“三旧”改造项目的原用地主体采取合作合资等方式自主实施改造。

五、充分发挥各区在“三旧”改造中的主体作用，调动各级积极性

各区政府是“三旧”改造的第一责任主体，各区党委应切实加强组织领导。市有关部门应积极支持区加快推进“三旧”改造工作，大力推进事权下放。在集中审批的前提下，将控制性详细规划范围内推进“三旧”改造的决策权、市政府储备土地以外的改造收益权、维护稳定实行行政强制的决定权等依法委托或授权各区，构建重心下移、权责一致、统筹高效的职能分工体制。要按照集中、高效、简化、优化的原则，加快制订出台“三旧”改造办事流程、工作时限和规划控制指引，对“三旧”改造项目涉及的审批、审核事项实行并联办理，尽量缩短办理时限，提高工作效率，为“三旧”改造工作营造高效的行政服务环境。

六、切实加强组织领导，确保“三旧”改造各项工作顺利推进

为加强“三旧”改造工作的组织领导，市成立“三旧”改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，分管副市长担任副组长，各区政府和各相关部门为成员单位。成立市“三旧”改造办公室(正局级)，作为市“三旧”改造工作领导小组日常性工作机构，以及统筹全市“三旧”改造工作的常设性工作部门，负责集中办理“三旧”改造项目市级权限范围内的立项、国土房管、规划、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式”服务。有关区应相应成立“三旧”改造机构，负责本区域“三旧”改造组织实施工作，并组织各有关街、镇协同推进。要严格目标责任考核，将“三旧”改造工作纳入效能监察和目标责任考核范围，对在“三旧”改造中做出突出贡献的集体和个人给予奖励，对工作不力、推诿塞责的依规问责。要加强宣传引导，按照团结、稳定、鼓劲和正面宣传为主的方针，利用多种形式，加大对“三旧”改造工作的宣传力度，不断提高各级各部门对“三旧”改造工作重大意义的认识，激发社会各界对“三旧”改造的关注和参与热情，营造有利于“三旧”改造工作的良好舆论氛围。

广州市人民政府

二○○九年十二月三十一日

附件1

关于广州市推进旧城更新改造的实施意见

为积极实施“中调”战略，加快推进我市旧城更新改造工作，提出如下意见。

一、目标任务和职责分工

(一)目标任务。越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区政府应当从实际出发，抓紧对本区域的旧城区进行网格化、片区化、全覆盖性梳理、调查，根据梳理、调查的基本情况，在会商市“三旧”改造办公室意见的基础上，结合房屋危破状况、土地利用效率、环境条件、历史文化等因素，明确拆(成片重建模式)、改(零散改造模式)、留(历史文化保护性整治模式)的选址范围和更新改造方案，尽快组织编制完成本区旧城更新改造规划和计划，并将改造规划和计划提交市“三旧”改造工作领导小组审定后执行。

各区政府、各有关部门应当严格按照市“三旧”改造工作领导小组批准的改造规划和计划推进各项工作，争取用3年至5年时间，基本完成越秀、海珠、荔湾区等重点区域的重点成片重建改造项目的动迁工作，使旧城更新改造工作初见成效。

(二)市、区分工。旧城更新改造工作实行政府主导、以区为主、部门服务、属地负责。有关区政府是本区旧城更新改造的责任主体，负责改造前期摸查、编制改造方案和拆迁补偿安置方案、拆迁安置、行政强拆、建设本区就近安置房、土地储备整理、项目运作、建设管理、维护社会稳定等工作。有关区政府主要领导是本区旧城更新改造工作的第一责任人，改造工作情况实行目标责任制管理，纳入政绩考核范围，并接受人大、政协的监督以及社会各界、市民群众的监督。

市“三旧”改造办公室负责制订出台全市“三旧”改造相关的配套政策，负责编制各区“三旧”改造计划，负责审核改造项目方案，统筹资金平衡，负责集中办理“三旧”改造项目涉及市级权限范围内的立项、规划、国土房管、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式”服务，负责指导、协调和监督各区“三旧”改造工作，负责办理市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

市、区各有关部门应根据市“三旧”改造工作领导小组确定的工作分工，在各自职责范围内，做好旧城更新改造的各项工作。

二、旧城更新改造模式

(三)成片重建改造模式。对危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域，应以改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局为目的，按照现行城市规划和节约集约高效用地的要求实施成片重建改造。

(四)零散改造模式。对零散分布的危破房或部分结构相对较好但建筑和环境设施标准较低的旧住房，可结合街区综合整治，采取修缮排危、成套改造、高层房屋加装电梯、立面整饰等多种方式予以改造，消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善居民的生活条件。

(五)历史文化保护性整治模式。对历史文化街区和优秀历史文化建筑，应严格按照“修旧如旧、建新如故”的原则进行保护性整治更新，按照“重在保护、弱化居住”的原则，参照拆迁管理法律法规，合理动迁、疏解历史文化保护建筑的居住人口。探索采取出售文化保护建筑使用权或产权的方法，引进社会资金建立保护历史文化建筑的新机制。

(六)旧城更新改造项目公共服务设施建设。结合“五个一”工程，加快改善旧城更新改造项目范围内路、水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施，解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地。公共服务设施建设计划应优先安排，并与更新改造同步建设、同步配套。

三、旧城更新改造资金筹措方式

(七)成片重建改造项目的资金筹措。成片重建改造项目由区政府为主体，建立投融资平台，采取市场开发方式进行运作。成片重建改造项目原则上由区政府组织拆迁补偿完毕后，通过土地公开出让回笼资金。在确定开发建设条件和有效控制拆迁、开发风险的前提下，鼓励各区探索采取将拆迁及拟成片重建改造的土地使用权一并通过公开出让的方式，确定开发建设单位。

(八)零散改造项目的资金筹措。零散改造项目原则上由业主负责修缮改造，其中直管房修缮改造和街区公共设施整治费用由区政府出资，与直管房难以分割的私房修缮改造费用区政府可给予一定补贴。

零散改造项目的私房业主愿意搬迁的，可适用旧城更新改造拆迁补偿安置政策。

(九)历史文化保护性整治项目的资金筹措。历史文化街区和优秀历史文化建筑保护性整治更新项目中，已纳入成片重建改造项目的，按照本意见第七条规定筹措改造资金，其余项目按本意见第八条规定筹措改造资金。

(十)财政资金扶持和资金平衡政策。

成片重建改造项目土地公开出让收入扣除按规定计提、上缴的专项资金后，将土地储备成本先行拨付给区政府。

除市政府土地储备项目外，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区未来5年的旧城更新改造项目的增值收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)按8：2的比例由市、区分成。区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。旧城更新改造项目由各区政府在本区域内实现改造资金统筹平衡。

各区在编制财政预算时，应安排旧城更新改造资金投入。

(十一)更新改造税费优惠政策。按照“拆一免一”的原则，在市的权限范围内，对成片重建改造项目实行税费减免和返还优惠政策，充分发挥各区政府的积极性和主动性，吸引社会资金参与改造。

四、旧城更新改造拆迁补偿安置政策

(十二)完善旧城更新改造拆迁补偿安置办法。旧城更新改造范围内住宅房屋的拆迁补偿安置，试行以被拆迁房屋的市场评估价为基础，增加一定的改造奖励、套型面积补贴和搬迁奖励。对补偿安置后居住仍然困难的被拆迁人，符合本市住房保障条件的，可优先申请保障性住宅解决居住困难。

全市旧城更新改造拆迁补偿安置指导政策由市国土房管局另行制订。

(十三)实行多种补偿安置方式。旧城更新改造范围内的住宅房屋，被拆迁人可以选择货币补偿、本区域就近安置和跨区域异地安置3种补偿安置方式。货币补偿、本区域就近安置、跨区域异地安置的补偿安置标准基本等同。

(十四)多渠道筹措动迁安置房源。市、区政府和各相关部门应当按照“先安置、后改造”的原则，根据旧城更新改造计划和动迁房源需求情况，多渠道筹措动迁安置房源。

市政府结合中心镇建设，抓紧选址建设适配、紧凑、节地型的跨区域异地安置社区，加大、加快配套安置商品房建设。

异地安置社区建设过渡期内，市、区各部门应统筹使用好各种政府存量房源，调整限价商品住房现行销售范围，将适配的房源优先用于旧城更新改造拆迁安置。各区政府可以根据房地产市场发展情况和动迁居民的实际需求，收购适配的中低价位普通商品住房，供动迁居民选择安置。

各区政府应当在本区域范围内，选址建设适配、紧凑、节地型的就近安置社区。

异地安置房和就近安置房可以通过土地公开市场引入社会资金进行建设。

(十五)实行“阳光动迁”。试行旧城更新改造事前征询制度，开展两轮征询，全面、及时、动态地公开各种拆迁补偿安置信息，充分尊重改造区域居民的参与权和知情权，使其真正成为旧城更新改造的主导者和推动者。

第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%以上(含90%)的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续，第二轮，征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数达到2/3以上(含2/3)的，方可具体实施拆迁。

(十六)明确动迁实施主体。各区政府可以成立区属国有动迁公司，承担旧城更新改造项目的动迁工作，着力提高动迁队伍服务水平和动迁效率，建立科学动迁机制，规范动迁工作。

(十七)多渠道保障安置房用地供应。市、区国土房管和规划部门应进一步落实异地安置房和就近安置房用地，纳入土地供应计划优先保障。

鼓励企业提供存量土地建设就近安置房。闲置土地、“烂尾地”、前置审批用地、划拨用地等存量土地(纳入全市“退二进三”计划的用地除外)的用地单位愿意配合建设就近安置房的，可在符合城市规划的情况下，合理调整土地用途，适当增加地块开发强度，减免土地闲置费等相关税费，并可采取招标方式确定建设单位。

(十八)完善异地安置房配套建设。在抓紧推进异地安置房建设的同时，同步推进异地安置房项目的市政、公建、公用、公交等配套设施建设，通过动迁导出区与导入区的分工合作，积极引进优质的教育、医疗、商业等社会资源，切实解决异地安置居民的后顾之忧。

(十九)行政裁决和行政强制。对于两轮征询后少数未签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人，依法启动行政裁决程序，并委托区政府组织采取行政强制执行依法生效的行政裁决决定，切实维护社会公共利益和最广大群众的合法权益。

(二十)加强动迁监督管理。积极探索第三方参与房屋拆迁监督的新方法，可邀请人大代表、政协委员、社会工作者、法律界人士和被拆迁人代表，参与房屋拆迁全过程监督。监察部门要加大对动迁工作的监督检查力度，对在动迁工作中存在的滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等损害被拆迁人合法权益的违纪违法行为，依纪依法予以查处。

五、本意见自印发之日起施行。本市以往发布的有关旧城更新改造的规定和政策与本意见不一致的，以本意见为准。

附件2

关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见

为进一步加快推进我市“城中村”整治改造，在《中共广州市委办公厅 广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅 广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)的基础上，提出如下意见。

一、目标任务和职责分工

(一)目标任务。力争用10年时间基本完成全市在册的138条“城中村”的整治改造任务，其中52条全面改造的“城中村”(见附件)力争用3年至5年的时间基本完成改造任务。

(二)明确职责分工。

1．市“三旧”改造工作领导小组负责审议决定重大政策措施，审批整治改造规划和实施计划，审核整治改造专项资金收支计划，审批“城中村”改造方案，研究决定其他相关重大事项。

市“三旧”改造办公室建立实行定期联席例会制度，负责全市“城中村”整治改造的指导、协调、督办工作，负责制订“城中村”整治改造政策，审核“城中村”改造方案，负责集中、统筹办理“城中村”整治改造涉及的市级审核和审批事项，负责定期通报和考核各区“城中村”整治改造工作，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

2．区整治改造领导和工作机构。

“城中村”整治改造以区为主，区政府负责统筹组织本区“城中村”整治改造工作，编制本区整治改造规划和实施计划，统筹本区整治改造专项资金收支管理，拟订“城中村”改造方案，统筹协调区各部门办理“城中村”整治改造审核和审批事项，督促检查村集体经济组织及区各部门的工作，负责建立“城中村”整治改造基础数据库和动态监控信息系统，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

二、整治改造模式

(三)全面改造模式。对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。

(四)综合整治模式。对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的“城中村”，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。

三、“城中村”全面改造政策

(五)改造的总体要求。全面改造的“城中村”按照“改制先行，改造跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，村集体经济组织转制为股份制企业，土地转为国有，纳入城市管理和保障体系。

全面改造的“城中村”纳入市级整治改造目标责任管理。各区政府应当会同村集体经济组织及相关部门，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，按照因地制宜、合理布局的原则，尽快编制完成本区全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划。“城中村”全面改造专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划应当充分听取改造范围内村民的意见，经村集体经济组织80%以上成员同意后，由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组审议，其中涉及完善征收土地手续的，需在市“三旧”改造工作领导小组审定后，报请省人民政府批准。

(六)改造主体和运作方式。全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，根据经村民同意并报市“三旧”改造办公室批准的全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划具体组织实施。

全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应当通过土地公开出让招商融资进行改造。鼓励村集体经济组织自主实施改造。

(七)规划管理政策。全面改造项目专项规划应当对地块开发强度进行综合协调和平衡，在符合所在区域控制性详细规划要求的前提下，合理统筹考虑本行政区域旧城更新改造安置房建设需要。鼓励“城中村”全面改造项目参与建设旧城更新改造安置用房。

(八)土地利用政策。

1．全面改造项目用地范围原则上以旧村的用地范围为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

全面改造项目具体用地范围由区政府会同市“三旧”改造办公室确定。

2．全面改造项目采取土地公开出让融资模式的，可以实行现状出让。

3．全面改造项目公开出让可以在保障村民和村集体经济组织长远利益的前提下，公开、公平、公正、择优选择投资主体参与改造。

4．全面改造的“城中村”土地，符合有关规定的，可登记为国有土地。

5．全面改造的“城中村”中，在2007年6月30日前现状为建设用地，且符合土地利用总体规划的，可以按现状确定地类。位于“城中村”居民点范围内、一定面积的水面、绿地可按照城市人工水面、绿地确定地类。

6．全面改造的“城中村”项目涉及新增建设用地的，应当依法办理农用地转用或按照建设用地增减挂钩政策办理，其新增建设用地指标应当纳入全市土地利用计划优先予以保障。

(九)财政支持政策。

1．全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。

2．全面改造项目未实行土地公开出让，由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴交的土地出让金可以适当延期。

3．除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的60%支出用于支持村集体经济发展。剩余的土地纯收益由市、区政府按8：2的比例分成。区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。

(十)全面改造项目的公共服务设施的同步更新改造。加快“城中村”全面改造项目范围内道路和公交线路建设，改善“城中村”居民出行条件。加快全面改造项目范围内水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施的建设，解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地。道路、公交、公共服务设施建设应当与全面改造项目同步建设、同步配套。全面改造范围内的公共服务设施由改造实施主体负责组织建设。

四、“城中村”综合整治政策

(十一)项目计划管理。综合整治项目原则上由区政府编制整治规划和实施计划，报市“三旧”改造办公室备案后指导各村集体经济组织具体实施。

(十二)综合整治投融资模式。综合整治项目以村集体经济组织自主融资开发为原则。在符合城市规划、留用地管理政策和经80%以上村集体经济组织成员同意的前提下，允许村集体经济组织按照城乡规划和“三旧”改造政策，通过旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地升级改造，适用集体建设用地使用权流转政策，自主进行综合整治招商融资。

(十三)综合整治的财政支持政策。区财政根据综合整治改造工作任务和改造进度，安排专项资金，用于综合整治项目的公共服务配套设施建设。

(十四)综合整治范围内历史建筑物产权登记发证。纳入“城中村”综合整治范围内，在修建性详细规划中保留的部分建筑物，经全面整治且通过市“三旧”改造办公室审查的，可办理房地产登记发证。

(十五)综合整治项目转为全面改造。未纳入全面改造计划的村，村民自愿进行全面改造的，经市“三旧”改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划。

(十六)综合整治项目适用全面改造政策。涉及局部拆建的综合整治项目，经所在区政府同意，并报市“三旧”改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策。

五、“城中村”整治改造的拆迁补偿安置办法

(十七)补偿安置方式。“城中村”整治改造范围内的原有合法产权的房屋，被拆迁人可以选择复建补偿、货币补偿，或者二者相结合的补偿安置方式。

(十八)确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积。“城中村”整治改造范围内住宅拆迁补偿安置的基准建筑面积，可由区政府或其会同村集体经济组织根据改造范围内村民现状住房面积、整治改造成本等因素综合确定。

基准建筑面积是确定“拆一补一”复建补偿面积和货币补偿金额的依据。

(十九)复建补偿标准。确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面积以内的按“拆一补一”给予安置，不足基准建筑面积部分，被拆迁人可以按安置住房成本价购买，超出基准建筑面积部分不再实行安置，按被拆迁房屋重置价给予货币补偿。在村民自愿的基础上，超出基准建筑面积部分的货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。

没有确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋属合法建筑的部分，按“拆一补一”给予安置，合法建筑外的部分，按建设成本给予货币补偿。

被拆迁合法的非住宅物业原则上由改造主体按“拆一补一”进行等面积复建补偿。

(二十)货币补偿标准。货币补偿标准应根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素，由区政府或其会同村集体经济组织确定，其中住宅房屋基准建筑面积以内的货币补偿标准不得低于我市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低单价。

(二十一)非本村村民房屋拆迁补偿办法。非本村村民建造或购买的房屋，且已领取房地产权证的，可以参照“城中村”整治改造的拆迁补偿办法，原则上按产权面积予以货币补偿。

(二十二)安置住房建设。在“城中村”全面改造中，改造主体应当优先建设复建补偿安置房，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除、安置房未建成的，除公建配套和消防工程外的其他建设项目不得开工建设。

可以实行自住性和经营性安置房分开建设、经营性安置房集中经营，团购、团租安置房用作旧城更新改造安置房或保障性住房等模式。鼓励在“城中村”整治改造中配建旧城更新改造安置房，配建旧城更新改造安置房的，可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级留成部分予以全额返还。

(二十三)安置房确权和交易。全面改造项目的安置房(含非住宅复建安置房)可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。

(二十四)拆迁安置争议的解决。对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。

六、其他保障措施

(二十五)整治改造规费优惠政策。按照“拆一补一免一”的原则，在市的权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策，吸引社会资金参与全面改造，激励村集体经济组织和开发建设单位建设旧城更新改造安置房，引导现代产业在“城中村”改造区域集聚发展。

(二十六)加强违法违规整治工作。根据整治改造专项规划和实施计划，对纳入改造计划的“城中村”，尤其是全面改造的“城中村”，给予一定时间的整治改造过渡期，超期未实施整治改造的，对违法用地和违法建设依法查处，对违规出租行为加大处罚力度和消防整治力度，加强工商和税收等综合执法稽查。

(二十七)加快纳入城市管理和保障体系。加快将“城中村”整治改造后的教育、医疗、交通、治安、消防、环卫等管理工作纳入城市管理体系。抓紧实现改造改制后居民纳入全市社会保障体系，切实做到“同城同待遇”。深化村集体经济组织转制改革，加快剥离其承担的社会公共服务职责。

七、未列入138条在册“城中村”范围内的“城中村”整治改造项目，经市“三旧”改造工作领导小组批准，可适用本意见。

八、本意见自印发之日起施行。本市以往发布的有关“城中村”整治改造政策与本意见不一致的，以本意见为准。

附件：全市52条全面改造“城中村”名单

附件2之附件

全市52条全面改造“城中村”名单

越秀区：杨箕、登峰、西坑、瑶台(4条)，海珠区：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘(6条)，荔湾区：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬(18条)，天河区：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘(8条)，白云区：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下(5条)，黄埔区：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗(7条)，萝岗区：黄陂、玉树、暹岗、华沙(4条)。

附件3

关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见

为进一步加大市区产业结构调整力度，更好调动原土地使用人实施旧厂房改造的积极性和主动性，根据《若干意见》和市政府《关于推进市区产业“退二进三”工作的意见》(穗府〔2008〕8号)精神，按照尊重历史、统筹兼顾、利益共享、公平公正、促进改造的原则，对市辖区内“退二”企业用地及国有和集体低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等(以下统称旧厂房)产业用地，提出如下处置意见。

一、国有用地的处置

(一)处置方式。

经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地、符合登记确权条件(含1987年1月1日前已使用)的历史国有土地，可按以下方式进行处置：

1．自行改造，补交地价。

依照本市修订的城乡规划，申请改造地块可单独开发、无需纳入政府统一储备开发整理的，可由企业自行开发改造(商品住宅除外)，并按规定补交土地出让金。原址建筑经文化部门认定属工业遗产的，应按规划要求成片保留使用。

改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等，不符合划拨用地目录的，按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金，改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金。

2．公开出让，收益支持。

具备开发经营条件的原址用地，可由土地储备机构收购，也可由企业自行搬迁整理土地后，政府组织公开出让。原土地使用权人可选择以下一种收益支持方式计算补偿款：

方式一：规划(毛)容积率在3．5以内(包括3．5，下同)的，按土地出让成交价的60%计算补偿款，超出规划(毛)容积率3．5的，按(毛)容积率3．5以内部分用地产生的土地出让成交价的60%计算补偿款，超出部分产生的土地出让成交价不再计算补偿款。

方式二：规划(毛)容积率在3．5以内的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出规划(毛)容积率3．5的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上(毛)容积率3．5以内部分用地产生的土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出部分产生的土地纯收益不再计算补偿款。

补偿给原土地使用权人的土地收益包含土地整理、修复费用，由土地储备机构负责房屋拆卸等工作的，相关费用应从补偿给原土地使用权人的土地收益中扣除。

纳入政府收购储备，选择方式一的，由土地储备机构先按新规划用途基准地价60%预支补偿款，并在补偿土地收益时抵扣，选择方式二的，由土地储备机构按原用途土地、房屋和设备的评估价格预支补偿款。

旧厂房在2010年底前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例，在2012年底前完成搬迁、拆除的，按成交价5%追加补偿比例。

土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的，收益补偿不再调整。

3．公益征收，合理补偿。

原址用地中规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施的用地占总用地面积50%以上且不具备经营开发条件的，由政府依法收回并给予合理补偿。原土地使用权人可选择以下一种方式计算补偿款：

方式一：按同地段1．8(毛)容积率商业基准地价的60%计算补偿款。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述基准地价的10%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述基准地价的5%追加补偿。

方式二：按原用途评估价加工业基准地价奖励计算补偿款。土地及地上建(构)筑物收购价格按照工业用途进行评估，不可搬迁的机器设备按资产折旧评估价格进行评估。对于异地搬迁重建企业，机器设备拆卸、运输、安装、管理费用等纳入补偿范围，并给予同地段工业用地基准地价100%的奖励。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述工业基准地价60%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述工业基准地价30%追加补偿。

(二)原址用地性质不符合规划控制要求，但近期内未纳入储备计划或实施规划建设的，经批准可临时用作除商品房开发建设以外的第三产业，并按规定补交临时使用年期的土地出让金。将来仍符合自行改造或公开出让条件的，仍可按自行改造、补交地价和公开出让、收益支持的方式进行处置。因规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施等原因需征收企业土地时，可按公益征收、合理补偿方式进行处置，企业应当配合政府开展征收工作。

(三)纳入旧城区成片改造范围、且不具备独立开发的旧厂房用地，由政府依法收回，并按照处置方式中的公益用地标准予以补偿。

(四)无合法用地手续，用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前(不符合历史用地登记确权)，且土地实际使用人已与村集体或农户签订了征地补偿协议并进行补偿，符合土地利用总体规划和改造规划的，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚)后，由土地实际使用人按照《若干意见》第十七条的有关规定先行完善用地手续后，按上述(一)的3种方式进行处置。

二、村集体用地的处置

(一)处置方式。

用地行为发生在1987年1月1日之前，或已取得《同意使用土地通知书》或《建设用地批准书》的集体建设用地，可按以下方式处置：

1．自行改造。

(1)村集体经济组织可依规划自行改造用作除商品住宅开发以外的经营性开发项目。村集体经济组织自愿申请转为国有土地的，暂缓收取土地出让金。发生转让的，转让前须按规定计收土地出让金。

(2)集体旧厂房用地用于商品住宅开发的，应当转为国有土地。其中连同旧村一并改造的，可补办协议出让手续，并按规定计收土地出让金。

2．公开出让，收益支持。

集体旧厂房用地转为国有用地后，商品住宅以外的经营性项目用地，村集体经济组织可申请交由政府组织公开出让。用于商品住宅开发且不与旧村一并改造的，必须由政府统一组织公开出让。

土地公开出让后按照出让成交价格的60%补偿给村集体经济组织，用于“城中村”改造、村庄整治、村内基础设施和公益事业项目建设。

土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的，已确定的土地收益补偿款不再调整。

3．依法流转改造。

集体旧厂房用地可依法流转后由其他主体进行改造。保留集体土地性质的，按照集体建设用地流转的相关规定办理，转为国有土地后转让的，转让前须按规定计收土地出让金。

4．依法征收。

集体旧厂房用地规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施用地的，由政府依法征收，并按现行征地补偿的有关规定给予补偿。

(二)结合村留地管理和“城中村”改造。

无合法用地手续，用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前，符合土地利用总体规划和改造规划，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚)后，符合以下条件之一的，可在完善集体建设用地审批手续后，按上述(一)的3种方式进行处置。

1．补办手续的用地用于兑现留用地指标，2．留用地指标额少于(含无留用地指标)改造项目用地面积，但改造项目符合现代产业发展要求，且仍有未征用的农用地可预支留用地，3．纳入“城中村”改造范围与旧村改造一并规划、平衡成本、统筹实施的村集体旧厂房用地。

不符合上述3个条件的集体旧厂房用地，由区政府征收为国有建设用地后统筹使用，优先用于其辖区内农村留用地落地、现代产业用地和拆迁安置房建设。区政府统筹后仍安排给本村集体经济组织作产业用地使用的，办理协议出让手续，并按规定计收土地出让金。

三、其他规定

(一)按城乡规划需要整合旧厂房用地以外的边角地、夹心地、插花地的，应一并列入改造范围，由改造主体承担相应的改造费用。

(二)经原土地使用权人同意，政府可先行组织地块出让后再实施搬迁。

(三)原土地使用权人与实际使用人不一致时，由原土地使用权人与实际使用人达成补偿协议后，再向有关部门提出土地处置申请。实际使用人的搬迁补偿由原土地使用权人与其协商解决。

(四)原址用地已补办出让手续并已缴交土地出让金的，补交土地出让金时剩余年期的土地出让金可作抵扣，采用公开出让、收益支持方式处置的，剩余年期的土地出让金另行返还。

(五)2007年6月30日以后的违法用地，应严格按《中华人民共和国土地管理法》和我市留用地管理的相关规定办理农转用和土地征收手续。

(六)在本意见出台前已列入我市“退二进三”目录并已实施搬迁补偿的旧厂房用地，可在不变更既定搬迁补偿方式的前提下，适用本意见的有关规定。

四、按工业、仓储、市政设施或基础设施等用途申请用地后未实施建设或项目在2007年6月30日后才建成，现改为商业金融、办公、文化娱乐、居住等用途的，相关处置意见另行制订，不适用本意见。

五、本意见自印发之日起施行。本市以往发布的有关旧厂房用地处置意见与本意见不一致的，以本意见为准。

第三篇：广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见(穗府[2009]56号)

广州市人民政府关于加快推进“三旧”

改造工作的意见

穗府[2009]56号

各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：

为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008—2020年)》，着力推进我市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)改造工作，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，现根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号，以下简称《若干意见》)有关精神，结合我市实际，提出如下意见。

一、深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，认真抓好贯彻落实

“三旧”改造是在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地工作的重要内容，也是改善城市面貌和人居环境，提升居民生活品质，建设宜居现代城市的必然要求。为推进该项工作，省政府专门下发文件，在补办征收手续、补办农用地转用手续、补办供地手续、土地出让收益、农村集体建设用地改变为国有土地，以及边角地、插花地、夹心地的处理等六个方面实现了“突破”，为我市推进“三旧”改造工作提供了历史性契机。对此，各级、各部门要认真组织学习《若干意见》，深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，进一步提高对推进“三旧”改造的思想认识，增强抓好“三旧”改造的责任感和紧迫感，掌握“三旧”改造工作目标、原则和总体要求，切实把“三旧”改造工作摆上当前工作的突出位臵，使我市“三旧”改造工作真正取得成效。

二、严格掌握好“三旧”改造政策范围，坚持依法依规办事

“三旧”改造政策性强、影响面广，涉及诸多方面的利益。为此，省政府文件对“三旧”改造的范围及享有的政策条件作了明确规定，这是各级、各部门推进“三旧”改造的依据。各级、各部门要严格依法依规办事，科学制订出台符合广州实际的“三旧”改造专项政策，合理确定“三旧”改造范围，紧紧围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人居环境改善、社会主义新农村建设等战略部署，进一步提高土地节约集约利用水平和产出效益，加快推进“三旧”改造工作。对申请列入“三旧”改造范围的项目，要严格按照省政府文件精神逐一进行对照，不符合条件的坚决不能列入，对已列入“三旧”改造的项目，必须编制控制性详细规划和改造方案，执行好省政府文件规定的政策措施，确保省“三旧”改造政策不滥用，使重点改造项目能够得到有效保障。

三、科学编制改造规划和实施计划，加快完成改造任务

由各区政府牵头，会同相关主体，立即着手开展“三旧”用地的调查摸底，全面掌握每宗“三旧”用地的土地、房屋、人口等现状情况，并分类列表造册、落图标注。继续发挥好土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划的引领作用，按照经济社会发展战略要求，以“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”为导向，对“三旧”改造项目进行统一规划，尽快编制完成区域内所有“三旧”改造项目的规划和实施方案，科学合理地确定改造范围、规划功能和具体设计条件，促进现代产业发展和公益事业建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境，提高用地产出效益。依据“三旧”改造规划，制订全市“三旧”改造近、中、远期目标任务和实施计划，力争用10年时间基本完成我市“三旧”改造工作，用3年至5年时间基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作，以及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作。

四、遵循政府主导、市场参与的原则，分类推进“三旧”改造工作

“三旧”改造是一项复杂的社会系统工程，需要动员各方力量共同参与。政府是“三旧”改造的责任主体，应切实加强在规划、计划等方面的统筹引导，统一组织、加强监管、严格执法，确保“三旧”改造计划的顺利实施。要坚持市场运作、多方共赢的方针，积极用足用好政策，在市的权限范围内实行税费减免和返还优惠政策，营造富有吸引力的经济条件和政策环境。要拓宽融资渠道，以土地有形市场为平台，公开吸引市场主体全面投资“三旧”改造项目。要积极探索选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“三旧”改造项目。要建立公平、合理的利益补偿、分配和平衡制度，激励原用地主体参与改造，在符合政策法规和一定条件的前提下，允许“三旧”改造项目的原用地主体采取合作合资等方式自主实施改造。

五、充分发挥各区在“三旧”改造中的主体作用，调动各级积极性

各区政府是“三旧”改造的第一责任主体，各区党委应切实加强组织领导。市有关部门应积极支持区加快推进“三旧”改造工作，大力推进事权下放。在集中审批的前提下，将控制性详细规划范围内推进“三旧”改造的决策权、市政府储备土地以外的改造收益权、维护稳定实行行政强制的决定权等依法委托或授权各区，构建重心下移、权责一致、统筹高效的职能分工体制。要按照集中、高效、简化、优化的原则，加快制订出台“三旧”改造办事流程、工作时限和规划控制指引，对“三旧”改造项目涉及的审批、审核事项实行并联办理，尽量缩短办理时限，提高工作效率，为“三旧”改造工作营造高效的行政服务环境。

六、切实加强组织领导，确保“三旧”改造各项工作顺利推进

为加强“三旧”改造工作的组织领导，市成立“三旧”改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，分管副市长担任副组长，各区政府和各相关部门为成员单位。成立市“三旧”改造办公室(正局级)，作为市“三旧”改造工作领导小组日常性工作机构，以及统筹全市“三旧”改造工作的常设性工作部门，负责集中办理“三旧”改造项目市级权限范围内的立项、国土房管、规划、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式”服务。有关区应相应成立“三旧”改造机构，负责本区域“三旧”改造组织实施工作，并组织各有关街、镇协同推进。要严格目标责任考核，将“三旧”改造工作纳入效能监察和目标责任考核范围，对在“三旧”改造中做出突出贡献的集体和个人给予奖励，对工作不力、推诿塞责的依规问责。要加强宣传引导，按照团结、稳定、鼓劲和正面宣传为主的方针，利用多种形式，加大对“三旧”改造工作的宣传力度，不断提高各级各部门对“三旧”改造工作重大意义的认识，激发社会各界对“三旧”改造的关注和参与热情，营造有利于“三旧”改造工作的良好舆论氛围。

附件：

1、广州市人民政府关于广州市推进旧城更新改造的实施意见

2、广州市人民政府关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见

3、广州市人民政府关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见

广州市人民政府

二○○九年十二月三十一日

附件1：

广州市人民政府关于广州市推进旧城更新改造的实施意见

为积极实施“中调”战略，加快推进我市旧城更新改造工作，提出如下意见。

一、目标任务和职责分工

(一)目标任务。越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区政府应当从实际出发，抓紧对本区域的旧城区进行网格化、片区化、全覆盖性梳理、调查，根据梳理、调查的基本情况，在会商市“三旧”改造办公室意见的基础上，结合房屋危破状况、土地利用效率、环境条件、历史文化等因素，明确拆(成片重建模式)、改(零散改造模式)、留(历史文化保护性整治模式)的选址范围和更新改造方案，尽快组织编制完成本区旧城更新改造规划和计划，并将改造规划和计划提交市“三旧”改造工作领导小组审定后执行。

各区政府、各有关部门应当严格按照市“三旧”改造工作领导小组批准的改造规划和计划推进各项工作，争取用3年至5年时间，基本完成越秀、海珠、荔湾区等重点区域的重点成片重建改造项目的动迁工作，使旧城更新改造工作初见成效。

(二)市、区分工。旧城更新改造工作实行政府主导、以区为主、部门服务、属地负责。有关区政府是本区旧城更新改造的责任主体，负责改造前期摸查、编制改造方案和拆迁补偿安臵方案、拆迁安臵、行政强拆、建设本区就近安臵房、土地储备整理、项目运作、建设管理、维护社会稳定等工作。有关区政府主要领导是本区旧城更新改造工作的第一责任人，改造工作情况实行目标责任制管理，纳入政绩考核范围，并接受人大、政协的监督以及社会各界、市民群众的监督。市“三旧”改造办公室负责制订出台全市“三旧”改造相关的配套政策，负责编制各区“三旧”改造计划，负责审核改造项目方案，统筹资金平衡，负责集中办理“三旧”改造项目涉及市级权限范围内的立项、规划、国土房管、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式”服务，负责指导、协调和监督各区“三旧”改造工作，负责办理市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

市、区各有关部门应根据市“三旧”改造工作领导小组确定的工作分工，在各自职责范围内，做好旧城更新改造的各项工作。

二、旧城更新改造模式

(三)成片重建改造模式。对危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域，应以改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局为目的，按照现行城市规划和节约集约高效用地的要求实施成片重建改造。

(四)零散改造模式。对零散分布的危破房或部分结构相对较好但建筑和环境设施标准较低的旧住房，可结合街区综合整治，采取修缮排危、成套改造、高层房屋加装电梯、立面整饰等多种方式予以改造，消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善居民的生活条件。

(五)历史文化保护性整治模式。对历史文化街区和优秀历史文化建筑，应严格按照“修旧如旧、建新如故”的原则进行保护性整治更新，按照“重在保护、弱化居住”的原则，参照拆迁管理法律法规，合理动迁、疏解历史文化保护建筑的居住人口。探索采取出售文化保护建筑使用权或产权的方法，引进社会资金建立保护历史文化建筑的新机制。

(六)旧城更新改造项目公共服务设施建设。结合“五个一”工程，加快改善旧城更新改造项目范围内路、水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施，解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地。公共服务设施建设计划应优先安排，并与更新改造同步建设、同步配套。

三、旧城更新改造资金筹措方式

(七)成片重建改造项目的资金筹措。成片重建改造项目由区政府为主体，建立投融资平台，采取市场开发方式进行运作。成片重建改造项目原则上由区政府组织拆迁补偿完毕后，通过土地公开出让回笼资金。在确定开发建设条件和有效控制拆迁、开发风险的前提下，鼓励各区探索采取将拆迁及拟成片重建改造的土地使用权一并通过公开出让的方式，确定开发建设单位。

(八)零散改造项目的资金筹措。零散改造项目原则上由业主负责修缮改造，其中直管房修缮改造和街区公共设施整治费用由区政府出资，与直管房难以分割的私房修缮改造费用区政府可给予一定补贴。

零散改造项目的私房业主愿意搬迁的，可适用旧城更新改造拆迁补偿安臵政策。

(九)历史文化保护性整治项目的资金筹措。历史文化街区和优秀历史文化建筑保护性整治更新项目中，已纳入成片重建改造项目的，按照本意见第七条规定筹措改造资金，其余项目按本意见第八条规定筹措改造资金。

(十)财政资金扶持和资金平衡政策。

成片重建改造项目土地公开出让收入扣除按规定计提、上缴的专项资金后，将土地储备成本先行拨付给区政府。

除市政府土地储备项目外，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区未来5年的旧城更新改造项目的增值收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)按8：2的比例由市、区分成。区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。旧城更新改造项目由各区政府在本区域内实现改造资金统筹平衡。

各区在编制财政预算时，应安排旧城更新改造资金投入。

(十一)更新改造税费优惠政策。按照“拆一免一”的原则，在市的权限范围内，对成片重建改造项目实行税费减免和返还优惠政策，充分发挥各区政府的积极性和主动性，吸引社会资金参与改造。

四、旧城更新改造拆迁补偿安臵政策

(十二)完善旧城更新改造拆迁补偿安臵办法。旧城更新改造范围内住宅房屋的拆迁补偿安臵，试行以被拆迁房屋的市场评估价为基础，增加一定的改造奖励、套型面积补贴和搬迁奖励。对补偿安臵后居住仍然困难的被拆迁人，符合本市住房保障条件的，可优先申请保障性住宅解决居住困难。

全市旧城更新改造拆迁补偿安臵指导政策由市国土房管局另行制订。

(十三)实行多种补偿安臵方式。旧城更新改造范围内的住宅房屋，被拆迁人可以选择货币补偿、本区域就近安臵和跨区域异地安臵3种补偿安臵方式。货币补偿、本区域就近安臵、跨区域异地安臵的补偿安臵标准基本等同。

(十四)多渠道筹措动迁安臵房源。市、区政府和各相关部门应当按照“先安臵、后改造”的原则，根据旧城更新改造计划和动迁房源需求情况，多渠道筹措动迁安臵房源。

市政府结合中心镇建设，抓紧选址建设适配、紧凑、节地型的跨区域异地安臵社区，加大、加快配套安臵商品房建设。

异地安臵社区建设过渡期内，市、区各部门应统筹使用好各种政府存量房源，调整限价商品住房现行销售范围，将适配的房源优先用于旧城更新改造拆迁安臵。各区政府可以根据房地产市场发展情况和动迁居民的实际需求，收购适配的中低价位普通商品住房，供动迁居民选择安臵。

各区政府应当在本区域范围内，选址建设适配、紧凑、节地型的就近安臵社区。

异地安臵房和就近安臵房可以通过土地公开市场引入社会资金进行建设。

(十五)实行“阳光动迁”。试行旧城更新改造事前征询制度，开展两轮征询，全面、及时、动态地公开各种拆迁补偿安臵信息，充分尊重改造区域居民的参与权和知情权，使其真正成为旧城更新改造的主导者和推动者。

第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%以上(含90%)的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续，第二轮，征询改造区域居民对补偿安臵方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安臵协议的居民户数达到2/3以上(含2/3)的，方可具体实施拆迁。

(十六)明确动迁实施主体。各区政府可以成立区属国有动迁公司，承担旧城更新改造项目的动迁工作，着力提高动迁队伍服务水平和动迁效率，建立科学动迁机制，规范动迁工作。

(十七)多渠道保障安臵房用地供应。市、区国土房管和规划部门应进一步落实异地安臵房和就近安臵房用地，纳入土地供应计划优先保障。

鼓励企业提供存量土地建设就近安臵房。闲臵土地、“烂尾地”、前臵审批用地、划拨用地等存量土地(纳入全市“退二进三”计划的用地除外)的用地单位愿意配合建设就近安臵房的，可在符合城市规划的情况下，合理调整土地用途，适当增加地块开发强度，减免土地闲臵费等相关税费，并可采取招标方式确定建设单位。

(十八)完善异地安臵房配套建设。在抓紧推进异地安臵房建设的同时，同步推进异地安臵房项目的市政、公建、公用、公交等配套设施建设，通过动迁导出区与导入区的分工合作，积极引进优质的教育、医疗、商业等社会资源，切实解决异地安臵居民的后顾之忧。

(十九)行政裁决和行政强制。对于两轮征询后少数未签订拆迁补偿安臵协议的被拆迁人，依法启动行政裁决程序，并委托区政府组织采取行政强制执行依法生效的行政裁决决定，切实维护社会公共利益和最广大群众的合法权益。

(二十)加强动迁监督管理。积极探索第三方参与房屋拆迁监督的新方法，可邀请人大代表、政协委员、社会工作者、法律界人士和被拆迁人代表，参与房屋拆迁全过程监督。监察部门要加大对动迁工作的监督检查力度，对在动迁工作中存在的滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等损害被拆迁人合法权益的违纪违法行为，依纪依法予以查处。

五、本意见自印发之日起施行。本市以往发布的有关旧城更新改造的规定和政策与本意见不一致的，以本意见为准。

附件2：

广州市人民政府关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见

为进一步加快推进我市“城中村”整治改造，在《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办[2002]17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办[2008]10号)的基础上，提出如下意见。

一、目标任务和职责分工

(一)目标任务。力争用10年时间基本完成全市在册的138条“城中村”的整治改造任务，其中52条全面改造的“城中村”(见附件)力争用3年至5年的时间基本完成改造任务。

(二)明确职责分工。

1.市“三旧”改造工作领导小组负责审议决定重大政策措施，审批整治改造规划和实施计划，审核整治改造专项资金收支计划，审批“城中村”改造方案，研究决定其他相关重大事项。

市“三旧”改造办公室建立实行定期联席例会制度，负责全市“城中村”整治改造的指导、协调、督办工作，负责制订“城中村”整治改造政策，审核“城中村”改造方案，负责集中、统筹办理“城中村”整治改造涉及的市级审核和审批事项，负责定期通报和考核各区“城中村”整治改造工作，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

2.区整治改造领导和工作机构。

“城中村”整治改造以区为主，区政府负责统筹组织本区“城中村”整治改造工作，编制本区整治改造规划和实施计划，统筹本区整治改造专项资金收支管理，拟订“城中村”改造方案，统筹协调区各部门办理“城中村”整治改造审核和审批事项，督促检查村集体经济组织及区各部门的工作，负责建立“城中村”整治改造基础数据库和动态监控信息系统，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

二、整治改造模式

(三)全面改造模式。对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。

(四)综合整治模式。对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的“城中村”，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。

三、“城中村”全面改造政策

(五)改造的总体要求。全面改造的“城中村”按照“改制先行，改造跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，村集体经济组织转制为股份制企业，土地转为国有，纳入城市管理和保障体系。

全面改造的“城中村”纳入市级整治改造目标责任管理。各区政府应当会同村集体经济组织及相关部门，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，按照因地制宜、合理布局的原则，尽快编制完成本区全面改造项目专项规划、拆迁补偿安臵方案和实施计划。“城中村”全面改造专项规划、拆迁补偿安臵方案和实施计划应当充分听取改造范围内村民的意见，经村集体经济组织80%以上成员同意后，由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组审议，其中涉及完善征收土地手续的，需在市“三旧”改造工作领导小组审定后，报请省人民政府批准。

(六)改造主体和运作方式。全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，根据经村民同意并报市“三旧”改造办公室批准的全面改造项目专项规划、拆迁补偿安臵方案和实施计划具体组织实施。

全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应当通过土地公开出让招商融资进行改造。鼓励村集体经济组织自主实施改造。(七)规划管理政策。全面改造项目专项规划应当对地块开发强度进行综合协调和平衡，在符合所在区域控制性详细规划要求的前提下，合理统筹考虑本行政区域旧城更新改造安臵房建设需要。鼓励“城中村”全面改造项目参与建设旧城更新改造安臵用房。

(八)土地利用政策。

1.全面改造项目用地范围原则上以旧村的用地范围为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位臵调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

全面改造项目具体用地范围由区政府会同市“三旧”改造办公室确定。

2.全面改造项目采取土地公开出让融资模式的，可以实行现状出让。

3.全面改造项目公开出让可以在保障村民和村集体经济组织长远利益的前提下，公开、公平、公正、择优选择投资主体参与改造。

4.全面改造的“城中村”土地，符合有关规定的，可登记为国有土地。

5.全面改造的“城中村”中，在2007年6月30日前现状为建设用地，且符合土地利用总体规划的，可以按现状确定地类。位于“城中村”居民点范围内、一定面积的水面、绿地可按照城市人工水面、绿地确定地类。

6.全面改造的“城中村”项目涉及新增建设用地的，应当依法办理农用地转用或按照建设用地增减挂钩政策办理，其新增建设用地指标应当纳入全市土地利用计划优先予以保障。

(九)财政支持政策。

1.全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。

2.全面改造项目未实行土地公开出让，由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴交的土地出让金可以适当延期。

3.除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的60%支出用于支持村集体经济发展。剩余的土地纯收益由市、区政府按8：2的比例分成。区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。

(十)全面改造项目的公共服务设施的同步更新改造。加快“城中村”全面改造项目范围内道路和公交线路建设，改善“城中村”居民出行条件。加快全面改造项目范围内水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施的建设，解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地。道路、公交、公共服务设施建设应当与全面改造项目同步建设、同步配套。全面改造范围内的公共服务设施由改造实施主体负责组织建设。

四、“城中村”综合整治政策

(十一)项目计划管理。综合整治项目原则上由区政府编制整治规划和实施计划，报市“三旧”改造办公室备案后指导各村集体经济组织具体实施。

(十二)综合整治投融资模式。综合整治项目以村集体经济组织自主融资开发为原则。在符合城市规划、留用地管理政策和经80%以上村集体经济组织成员同意的前提下，允许村集体经济组织按照城乡规划和“三旧”改造政策，通过旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地升级改造，适用集体建设用地使用权流转政策，自主进行综合整治招商融资。

(十三)综合整治的财政支持政策。区财政根据综合整治改造工作任务和改造进度，安排专项资金，用于综合整治项目的公共服务配套设施建设。

(十四)综合整治范围内历史建筑物产权登记发证。纳入“城中村”综合整治范围内，在修建性详细规划中保留的部分建筑物，经全面整治且通过市“三旧”改造办公室审查的，可办理房地产登记发证。

(十五)综合整治项目转为全面改造。未纳入全面改造计划的村，村民自愿进行全面改造的，经市“三旧”改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划。

(十六)综合整治项目适用全面改造政策。涉及局部拆建的综合整治项目，经所在区政府同意，并报市“三旧”改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策。

五、“城中村”整治改造的拆迁补偿安臵办法

(十七)补偿安臵方式。“城中村”整治改造范围内的原有合法产权的房屋，被拆迁人可以选择复建补偿、货币补偿，或者二者相结合的补偿安臵方式。

(十八)确定住宅房屋拆迁补偿安臵基准建筑面积。“城中村”整治改造范围内住宅拆迁补偿安臵的基准建筑面积，可由区政府或其会同村集体经济组织根据改造范围内村民现状住房面积、整治改造成本等因素综合确定。

基准建筑面积是确定“拆一补一”复建补偿面积和货币补偿金额的依据。

(十九)复建补偿标准。确定拆迁补偿安臵基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面积以内的按“拆一补一”给予安臵，不足基准建筑面积部分，被拆迁人可以按安臵住房成本价购买，超出基准建筑面积部分不再实行安臵，按被拆迁房屋重臵价给予货币补偿。在村民自愿的基础上，超出基准建筑面积部分的货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。

没有确定拆迁补偿安臵基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋属合法建筑的部分，按“拆一补一”给予安臵，合法建筑外的部分，按建设成本给予货币补偿。

被拆迁合法的非住宅物业原则上由改造主体按“拆一补一”进行等面积复建补偿。

(二十)货币补偿标准。货币补偿标准应根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素，由区政府或其会同村集体经济组织确定，其中住宅房屋基准建筑面积以内的货币补偿标准不得低于我市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低单价。

(二十一)非本村村民房屋拆迁补偿办法。非本村村民建造或购买的房屋，且已领取房地产权证的，可以参照“城中村”整治改造的拆迁补偿办法，原则上按产权面积予以货币补偿。

(二十二)安臵住房建设。在“城中村”全面改造中，改造主体应当优先建设复建补偿安臵房，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除、安臵房未建成的，除公建配套和消防工程外的其他建设项目不得开工建设。

可以实行自住性和经营性安臵房分开建设、经营性安臵房集中经营，团购、团租安臵房用作旧城更新改造安臵房或保障性住房等模式。鼓励在“城中村”整治改造中配建旧城更新改造安臵房，配建旧城更新改造安臵房的，可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级留成部分予以全额返还。

(二十三)安臵房确权和交易。全面改造项目的安臵房(含非住宅复建安臵房)可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。安臵房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。

(二十四)拆迁安臵争议的解决。对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安臵方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。

六、其他保障措施

(二十五)整治改造规费优惠政策。按照“拆一补一免一”的原则，在市的权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策，吸引社会资金参与全面改造，激励村集体经济组织和开发建设单位建设旧城更新改造安臵房，引导现代产业在“城中村”改造区域集聚发展。

(二十六)加强违法违规整治工作。根据整治改造专项规划和实施计划，对纳入改造计划的“城中村”，尤其是全面改造的“城中村”，给予一定时间的整治改造过渡期，超期未实施整治改造的，对违法用地和违法建设依法查处，对违规出租行为加大处罚力度和消防整治力度，加强工商和税收等综合执法稽查。(二十七)加快纳入城市管理和保障体系。加快将“城中村”整治改造后的教育、医疗、交通、治安、消防、环卫等管理工作纳入城市管理体系。抓紧实现改造改制后居民纳入全市社会保障体系，切实做到“同城同待遇”。深化村集体经济组织转制改革，加快剥离其承担的社会公共服务职责。

七、未列入138条在册“城中村”范围内的“城中村”整治改造项目，经市“三旧”改造工作领导小组批准，可适用本意见。

八、本意见自印发之日起施行。本市以往发布的有关“城中村”整治改造政策与本意见不一致的，以本意见为准。

附件：广州市全市52条全面改造“城中村”名单

附件：

广州市全市52条全面改造“城中村”名单

越秀区：杨箕、登峰、西坑、瑶台(4条)，海珠区：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘(6条)，荔湾区：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬(18条)，天河区：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘(8条)，白云区：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下(5条)，黄埔区：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗(7条)，萝岗区：黄陂、玉树、暹岗、华沙(4条)。

附件3：

广州市人民政府关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见

为进一步加大市区产业结构调整力度，更好调动原土地使用人实施旧厂房改造的积极性和主动性，根据《若干意见》和市政府《关于推进市区产业“退二进三”工作的意见》(穗府[2008]8号)精神，按照尊重历史、统筹兼顾、利益共享、公平公正、促进改造的原则，对市辖区内“退二”企业用地及国有和集体低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等(以下统称旧厂房)产业用地，提出如下处臵意见。

一、国有用地的处臵

(一)处臵方式。

经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地、符合登记确权条件(含1987年1月1日前已使用)的历史国有土地，可按以下方式进行处臵：

1.自行改造，补交地价。

依照本市修订的城乡规划，申请改造地块可单独开发、无需纳入政府统一储备开发整理的，可由企业自行开发改造(商品住宅除外)，并按规定补交土地出让金。原址建筑经文化部门认定属工业遗产的，应按规划要求成片保留使用。

改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等，不符合划拨用地目录的，按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金，改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金。

2.公开出让，收益支持。

具备开发经营条件的原址用地，可由土地储备机构收购，也可由企业自行搬迁整理土地后，政府组织公开出让。原土地使用权人可选择以下一种收益支持方式计算补偿款：

方式一：规划(毛)容积率在3.5以内(包括3.5，下同)的，按土地出让成交价的60%计算补偿款，超出规划(毛)容积率3.5的，按(毛)容积率3.5以内部分用地产生的土地出让成交价的60%计算补偿款，超出部分产生的土地出让成交价不再计算补偿款。

方式二：规划(毛)容积率在3.5以内的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出规划(毛)容积率3.5的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上(毛)容积率3.5以内部分用地产生的土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出部分产生的土地纯收益不再计算补偿款。

补偿给原土地使用权人的土地收益包含土地整理、修复费用，由土地储备机构负责房屋拆卸等工作的，相关费用应从补偿给原土地使用权人的土地收益中扣除。

纳入政府收购储备，选择方式一的，由土地储备机构先按新规划用途基准地价60%预支补偿款，并在补偿土地收益时抵扣，选择方式二的，由土地储备机构按原用途土地、房屋和设备的评估价格预支补偿款。

旧厂房在2010年底前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例，在2012年底前完成搬迁、拆除的，按成交价5%追加补偿比例。

土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的，收益补偿不再调整。

3.公益征收，合理补偿。

原址用地中规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施的用地占总用地面积50%以上且不具备经营开发条件的，由政府依法收回并给予合理补偿。原土地使用权人可选择以下一种方式计算补偿款：

方式一：按同地段1.8(毛)容积率商业基准地价的60%计算补偿款。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述基准地价的10%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述基准地价的5%追加补偿。

方式二：按原用途评估价加工业基准地价奖励计算补偿款。土地及地上建(构)筑物收购价格按照工业用途进行评估，不可搬迁的机器设备按资产折旧评估价格进行评估。对于异地搬迁重建企业，机器设备拆卸、运输、安装、管理费用等纳入补偿范围，并给予同地段工业用地基准地价100%的奖励。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述工业基准地价60%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述工业基准地价30%追加补偿。

(二)原址用地性质不符合规划控制要求，但近期内未纳入储备计划或实施规划建设的，经批准可临时用作除商品房开发建设以外的第三产业，并按规定补交临时使用年期的土地出让金。将来仍符合自行改造或公开出让条件的，仍可按自行改造、补交地价和公开出让、收益支持的方式进行处臵。因规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施等原因需征收企业土地时，可按公益征收、合理补偿方式进行处臵，企业应当配合政府开展征收工作。

(三)纳入旧城区成片改造范围、且不具备独立开发的旧厂房用地，由政府依法收回，并按照处臵方式中的公益用地标准予以补偿。

(四)无合法用地手续，用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前(不符合历史用地登记确权)，且土地实际使用人已与村集体或农户签订了征地补偿协议并进行补偿，符合土地利用总体规划和改造规划的，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚)后，由土地实际使用人按照《若干意见》第十七条的有关规定先行完善用地手续后，按上述(一)的3种方式进行处臵。

二、村集体用地的处臵

(一)处臵方式。

用地行为发生在1987年1月1日之前，或已取得《同意使用土地通知书》或《建设用地批准书》的集体建设用地，可按以下方式处臵：

1.自行改造。

(1)村集体经济组织可依规划自行改造用作除商品住宅开发以外的经营性开发项目。村集体经济组织自愿申请转为国有土地的，暂缓收取土地出让金。发生转让的，转让前须按规定计收土地出让金。

(2)集体旧厂房用地用于商品住宅开发的，应当转为国有土地。其中连同旧村一并改造的，可补办协议出让手续，并按规定计收土地出让金。

2.公开出让，收益支持。

集体旧厂房用地转为国有用地后，商品住宅以外的经营性项目用地，村集体经济组织可申请交由政府组织公开出让。用于商品住宅开发且不与旧村一并改造的，必须由政府统一组织公开出让。

土地公开出让后按照出让成交价格的60%补偿给村集体经济组织，用于“城中村”改造、村庄整治、村内基础设施和公益事业项目建设。

土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的，已确定的土地收益补偿款不再调整。

3.依法流转改造。集体旧厂房用地可依法流转后由其他主体进行改造。保留集体土地性质的，按照集体建设用地流转的相关规定办理，转为国有土地后转让的，转让前须按规定计收土地出让金。

4.依法征收。

集体旧厂房用地规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施用地的，由政府依法征收，并按现行征地补偿的有关规定给予补偿。

(二)结合村留地管理和“城中村”改造。

无合法用地手续，用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前，符合土地利用总体规划和改造规划，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚)后，符合以下条件之一的，可在完善集体建设用地审批手续后，按上述(一)的3种方式进行处臵。

1.补办手续的用地用于兑现留用地指标，2.留用地指标额少于(含无留用地指标)改造项目用地面积，但改造项目符合现代产业发展要求，且仍有未征用的农用地可预支留用地，3.纳入“城中村”改造范围与旧村改造一并规划、平衡成本、统筹实施的村集体旧厂房用地。

不符合上述3个条件的集体旧厂房用地，由区政府征收为国有建设用地后统筹使用，优先用于其辖区内农村留用地落地、现代产业用地和拆迁安臵房建设。区政府统筹后仍安排给本村集体经济组织作产业用地使用的，办理协议出让手续，并按规定计收土地出让金。

三、其他规定

(一)按城乡规划需要整合旧厂房用地以外的边角地、夹心地、插花地的，应一并列入改造范围，由改造主体承担相应的改造费用。

(二)经原土地使用权人同意，政府可先行组织地块出让后再实施搬迁。

(三)原土地使用权人与实际使用人不一致时，由原土地使用权人与实际使用人达成补偿协议后，再向有关部门提出土地处臵申请。实际使用人的搬迁补偿由原土地使用权人与其协商解决。

(四)原址用地已补办出让手续并已缴交土地出让金的，补交土地出让金时剩余年期的土地出让金可作抵扣，采用公开出让、收益支持方式处臵的，剩余年期的土地出让金另行返还。

(五)2007年6月30日以后的违法用地，应严格按《中华人民共和国土地管理法》和我市留用地管理的相关规定办理农转用和土地征收手续。

(六)在本意见出台前已列入我市“退二进三”目录并已实施搬迁补偿的旧厂房用地，可在不变更既定搬迁补偿方式的前提下，适用本意见的有关规定。

四、按工业、仓储、市政设施或基础设施等用途申请用地后未实施建设或项目在2007年6月30日后才建成，现改为商业金融、办公、文化娱乐、居住等用途的，相关处臵意见另行制订，不适用本意见。

五、本意见自印发之日起施行。本市以往发布的有关旧厂房用地处臵意见与本意见不一致的，以本意见为准。

第四篇：福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见

福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见

闽政„2010‟27 号

各市、县（区）人民政府，平潭综合实验区管委会，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业、各高等院校：

为深入贯彻省委八届九次全会精神，加快推进旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造，进一步提升土地利用效率，调整优化城镇空间布局，切实改善城乡人居环境，促进产业结构升级，推动福建跨越发展，现提出如下意见：

一、充分认识“三旧”改造的重要意义

（一）大力推进“三旧”改造是落实先行先试，深化土地管理制度改革，促进跨越发展的具体体现。落实科学发展、跨越发展的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革，实施“三旧”改造，有利于深化土地资源要素配臵市场化改革，充分发挥地价杠杆的调控作用，推动传统产业优化升级，保障新兴产业发展壮大，促进我省经济社会又好又快发展。

（二）大力推进“三旧”改造是围绕加快转变，科学利用有限的土地资源，切实保障发展用地的重要途径。我省土地资源供需矛盾日益突出，大力推进“三旧”改造，促进存量建设用地“二次开发”，有利于土地利用方式从外延式增量扩张向内涵式存量挖潜转变，提高土地的利用效率和产出效益，促进土地节约集约利用。

（三）大力推进“三旧”改造是坚持民生优先，加快改善城乡人居环境，推动城乡统筹发展的必然要求。当前我省城镇化进程全面加快，小城镇综合改革建设试点、新农村建设扎实推进，大力推进“三旧”改造，推动国土综合整治，有利于改善城乡面貌和人居环境，提升小城镇和新农村建设水平和质量，构建环境优美、设施齐全的生活生产空间。

二、“三旧”改造基本原则

“三旧”改造要坚持以科学发展观为指导，紧紧围绕全力推动福建跨越发展的战略部署，加大对低效用地的科学改造和深度开发，推进土地综合整治，重视保护历史文化遗产，强化市场配臵土地资源功能，不断完善城乡空间结构和功能布局，促进城乡一体化发展。

（一）科学规划，有序推进。依据经济社会发展规划、土地利用总体规划和城乡建设规划，科学制定“三旧”改造规划，强化规划综合调控作用，大力推进集约节约用地，将“三旧”改造与存量建设用地挖掘利用有机结合，切实提高土地利用效率。

（二）城乡统筹，协调发展。将“三旧”改造与实施城乡规划和新农村建设有机结合，推进城市基础设施向农村延伸，进一步优化城乡空间结构和功能布局，提升城镇化水平和质量，促进城乡协调发展。

（三）以人为本，改善民生。“三旧”改造工作要关注民生，正确处理好“三旧”改造涉及的经济、法律关系，明晰产权，切实保障土地和房屋权利人的合法权益。建立公平合理的利益补偿、分配和平衡机制，调动原土地使用权人参与改造的积极性，实现多方共赢。

（四）政府主导，市场运作。充分发挥政府组织协调的主导作用，特别是基层政府的积极性，发挥市场机制在资源配臵中的基础性作用，积极制订政策、统筹引导、搭建平台、优质服务、严格监管、加强执法，确保“三旧”改造工作的顺利实施。

三、“三旧”改造范围

市、县（区）人民政府可将下列土地列入“三旧”改造用地范围，加快实施改造：

（一）按城乡规划需改变用途的用地，包括国有和集体土地上的旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地以及城市市区“退二进三”的工业用地；

（二）土地利用效率低（建筑容积率低、厂房使用效率低、投入产出率低）和不符合安全生产、环保要求的工业用地；

（三）国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

（四）规划确定要改造的不具有保留价值的旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括建筑物和构筑物存在安全隐患的用地。

四、“三旧”改造实施主体和改造方式

（一）政府实施土地收储出让。市、县（区）人民政府为城乡基础设施建设或实施城市规划需开展“三旧”改造，由市、县（区）人民政府依法收储土地后，以招标、拍卖或挂牌方式确定实施主体，并按规划实施改造。经收储的“三旧”改造地块在出让前，应先确定规划建设条件和要求，并在土地出让合同中予以明确约定。

“三旧”改造地块拟用于经营性商品住宅的，应由政府收储土地后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。

（二）国有土地使用单位依法开展改造。对国有土地上的“三旧”用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经市、县（区）人民政府批准，原土地使用单位可作为实施主体申请改造建设，并制订改造实施方案报批。原土地使用单位与其他投资者以土地使用权作价出资、入股等形式实施联合改造的，应当签订联合改造协议。

（三）农村集体建设用地依法改造。对农民集体所有土地上的“三旧”用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经市、县（区）人民政府批准，农村集体经济组织可作为实施主体，制定改造实施方案，依法申请改造，盘活低效利用的建设用地。要鼓励统一规划建设，引导零星分散的自然村向中心村或集镇集中，改善农村面貌。

五、“三旧”改造实施步骤

（一）调查摸底

市、县（区）人民政府要认真进行“三旧”改造用地的调查摸底工作，对符合“三旧”改造条件的地块进行调查登记，将每宗“三旧”改造用地标注在土地利用现状图和城乡规划图件上，同时列表造册、建档立卡，载明土地的使用权人、取得时间、取得方式和原“三旧”用地性质、用途、面积、四至以及地上建筑物、构筑物等情况。有条件的地方，要在标绘上图的基础上建立改造地块的数据库。

（二）编制规划

市、县（区）人民政府应组织城乡规划、国土资源、建设等部门，结合经济社会发展实际、产业需求和资源环境保护需要，依据当地土地利用总体规划和城乡规划，根据调查摸底的成果，编制当地的“三旧”改造规划。“三旧”改造规划期一般为5年，主要内容应当包括：市、县（区）范围内“三旧”改造地块的总体布局和规模、改造范围、改造目标、功能定位、配套设施、搬迁安臵补偿、实施计划和相关的配套措施等。“三旧”改造规划报市、县（区）人民政府批准后实施。

（三）制订方案

各地要根据“三旧”改造规划，选定具体项目，制订项目实施方案。项目实施方案包括：拟改造地块的详细规划，确定土地用途、用地界线、容积率、绿地率以及建筑高度、建筑密度、建设风格、配套设施；拟改造地块的搬迁安臵方案，明确补偿标准、安臵方式和时间安排；拟改造地块的实施主体及改造方式等。项目实施方案应当经国土资源主管部门和城乡规划部门同意后，报市、县（区）人民政府批准实施。

（四）搬迁安臵

“三旧”改造实施主体要拟订改造地块的搬迁安臵方案，明确补偿标准、安臵方式、过渡办法和组织实施措施等内容，搬迁安臵方案应充分征询搬迁 安臵对象的意见，达成一致意见后才可实施改造。征地涉及拆迁住房的，要坚持先安臵后搬迁，确保搬迁户的居住条件。提供产权调换、货币补偿或安臵补偿等选择方式，必须履行法定程序，依法安臵补偿。搬迁安臵程序不合法、补偿不到位、被搬迁人居住条件未得到保障的，不得动工建设。

（五）实施改造

实施主体按基本建设程序和有关规定具体组织实施。市、县（区）人民政府规划主管部门根据城乡规划和“三旧”改造规划确定每个改造地块的控制性详细规划和修建性详细规划，办理相关规划许可。有关部门应开辟“绿色”通道，按规定及时办理项目的审批（核准、备案）以及用地、规划、建设、消防、环保等相关手续。

六、“三旧”改造扶持政策

（一）合理制定收储补偿办法。政府实施土地收储的补偿标准由土地储备机构与土地使用权人协商确认。市、县（区）人民政府可以根据“三旧”改造地块的区位、用途、土地等别等制定具体办法，明确土地收储的范围、补偿标准和方式、安臵办法等内容。涉及省属单位土地资产的，按照《福建省人民政府办公厅关于进一步规范省属单位土地资产处臵的通知》（闽政办„2007‟91号）的有关规定执行。

“三旧”改造地块的土地出让收益，优先用于“三旧”改造涉及的基础设施建设。农村集体建设用地“三旧”改造涉及土地用途改变，以及农村集体建设用地被征收后通过招标、拍卖或挂牌出让的，应将土地收益的一定比例用于当地农村基础设施建设和公益事业。具体办法由市、县（区）人民政府制定。

（二）优先提供搬迁安臵用地。“三旧”改造搬迁安臵尽量使用存量建设用地，确需新增建设用地的，优先安排建设用地指标，加快办理项目用地的农用地转用和征收手续。搬迁安臵用地根据不同情形，可采取划拨、协议 出让、招标拍卖挂牌出让或使用集体土地等多种方式提供。对生产用地，积极引导企业“进区入园”升级改造。

（三）积极支持集体建设用地复垦和流转。农村集体建设用地“三旧”改造，复垦为耕地的，新增耕地每亩补助1.8万元，从土地开发整理资金中安排；依法调整作为其他建设项目用地的，其流转价格由市场决定，流转收益的分配由集体土地所有者和原土地使用者协商约定。

（四）引导原土地使用单位按规划改造。对纳入“三旧”改造的地块，实施方案经批准允许自行改造的，支持给予办理相关土地变更手续。使用原属划拨国有土地的，改变用途后符合规划但不符合《划拨用地目录》，经有权人民政府审批，可补办出让手续，补签土地出让合同，经评估后依法补交土地出让金。使用原属农民集体所有土地的，可以继续保留原所有权性质；也可申请征收为国有，然后按规定划拨或有偿协议出让给原土地使用单位继续使用。

（五）扶持发展新兴产业。在符合城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，允许原土地使用单位将出让方式取得的工业用地改变用途作为商业服务等用途，但应按规定经评估后依法补交出让金，用于经营性商品住宅、法规规章另有规定和国有建设用地使用权出让合同另有约定的除外。原土地使用者利用现有工业厂房用地举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他新兴产业的，可以不办理土地用途变更手续。

（六）积极鼓励提高土地利用率。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地出让金。

七、“三旧”改造工作要求

（一）明确责任。市、县（区）人民政府要成立领导机构，组织开展“三旧”改造工作；投资主管部门负责“三旧”改造中涉及固定资产投资项目的审批（核准、备案）和重大项目风险评估工作；规划主管部门会同国土资源 主管部门负责指导、组织编制和审查市、县（区）“三旧”改造规划和项目实施方案，提供项目的规划设计条件，及时办理项目有关手续；国土资源主管部门负责土地收储，办理农用地转用和征收、土地供应、土地确权登记等，组织国有建设用地使用权招标、拍卖或挂牌等工作；建设（房管）主管部门负责国有土地上“三旧”改造的房屋征收拆迁管理，工程建设管理；相关主管部门要各负其责，共同推动“三旧”改造。设区市人民政府和省直有关主管部门要根据本意见，结合实际，制定实施细则。

（二）规范运作。要完善规章制度，规范工作程序，严格依法办事，切实保障建设单位、农村村民和其他利害关系人的合法权益。要通过提前介入、并联审批等方式，及时办理“三旧”改造项目的审批事项。“三旧”改造中以协议方式供地的，必须按照“专业评估、集体决策、结果公开”的原则，实行“阳光作业”；以招标、拍卖或挂牌出让方式供地的，必须依法设定相关条件，严格执行工作规范。

（三）强化监督。市、县（区）人民政府和有关主管部门要认真学习、准确理解和熟练掌握“三旧”改造政策，统一认识，加强引导，正确实施；要强化监督检查，拓宽监督渠道，重视人民群众和社会舆论监督，在报批具体项目时，严格审核把关，确保真实性，杜绝弄虚作假、搭车报批；要不断总结经验，及时发现和解决存在的问题，确保“三旧”改造工作取得实效。

（四）促进和谐。“三旧”改造工作要讲公平，促和谐，保稳定，要尊重改造区域群众的知情权、表达权、参与权和监督权，畅通诉求渠道，完善纠纷调处机制；要加大对“三旧”改造政策的宣传力度，让群众理解、支持和配合开展“三旧”改造工作，形成有利于工作开展的和谐氛围。

二○一○年十一月二十日

第五篇：福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见

福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见

闽政〔2010〕27 号

各市、县（区）人民政府，平潭综合实验区管委会，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业、各高等院校：

为深入贯彻省委八届九次全会精神，加快推进旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造，进一步提升土地利用效率，调整优化城镇空间布局，切实改善城乡人居环境，促进产业结构升级，推动福建跨越发展，现提出如下意见：

一、充分认识“三旧”改造的重要意义

（一）大力推进“三旧”改造是落实先行先试，深化土地管理制度改革，促进跨越发展的具体体现。落实科学发展、跨越发展的要求，必须深化重要领域和关键环节的改革，实施“三旧”改造，有利于深化土地资源要素配置市场化改革，充分发挥地价杠杆的调控作用，推动传统产业优化升级，保障新兴产业发展壮大，促进我省经济社会又好又快发展。

（二）大力推进“三旧”改造是围绕加快转变，科学利用有限的土地资源，切实保障发展用地的重要途径。我省土地资源供需矛盾日益突出，大力推进“三旧”改造，促进存量建设用地“二次开发”，有利于土地利用方式从外延式增量扩张向内涵式存量挖潜转变，提高土地的利用效率和产出效益，促进土地节约集约利用。

（三）大力推进“三旧”改造是坚持民生优先，加快改善城乡人居环境，推动城乡统筹发展的必然要求。当前我省城镇化进程全面加快，小城镇综合改革建设试点、新农村建设扎实推进，大力推进“三旧”改造，推动国土综合整治，有利于改善城乡面貌和人居环境，提升小城镇和新农村建设水平和质量，构建环境优美、设施齐全的生活生产空间。

二、“三旧”改造基本原则

“三旧”改造要坚持以科学发展观为指导，紧紧围绕全力推动福建跨越发展的战略部署，加大对低效用地的科学改造和深度开发，推进土地综合整治，重视保护历史文化遗产，强化市场配置土地资源功能，不断完善城乡空间结构和功能布局，促进城乡一体化发展。

（一）科学规划，有序推进。依据经济社会发展规划、土地利用总体规划和城乡建设规划，科学制定“三旧”改造规划，强化规划综合调控作用，大力推进集约节约用地，将“三旧”改造与存量建设用地挖掘利用有机结合，切实提高土地利用效率。

（二）城乡统筹，协调发展。将“三旧”改造与实施城乡规划和新农村建设有机结合，推进城市基础设施向农村延伸，进一步优化城乡空间结构和功能布局，提升城镇化水平和质量，促进城乡协调发展。

（三）以人为本，改善民生。“三旧”改造工作要关注民生，正确处理好“三旧”改造涉及的经济、法律关系，明晰产权，切实保障土地和房屋权利人的合法权益。建立公平合理的利益补偿、分配和平衡机制，调动原土地使用权人参与改造的积极性，实现多方共赢。

（四）政府主导，市场运作。充分发挥政府组织协调的主导作用，特别是基层政府的积极性，发挥市场机制在资源配置中的基础性作用，积极制订政策、统筹引导、搭建平台、优质服务、严格监管、加强执法，确保“三旧”改造工作的顺利实施。

三、“三旧”改造范围

市、县（区）人民政府可将下列土地列入“三旧”改造用地范围，加快实施改造：

（一）按城乡规划需改变用途的用地，包括国有和集体土地上的旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地以及城市市区“退二进三”的工业用地；

（二）土地利用效率低（建筑容积率低、厂房使用效率低、投入产出率低）和不符合安全生产、环保要求的工业用地；

（三）国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

（四）规划确定要改造的不具有保留价值的旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括建筑物和构筑物存在安全隐患的用地。

四、“三旧”改造实施主体和改造方式

（一）政府实施土地收储出让。市、县（区）人民政府为城乡基础设施建设或实施城市规划需开展“三旧”改造，由市、县（区）人民政府依法收储土地后，以招标、拍卖或挂牌方式确定实施主体，并按规划实施改造。经收储的“三旧”改造地块在出让前，应先确定规划建设条件和要求，并在土地出让合同中予以明确约定。

“三旧”改造地块拟用于经营性商品住宅的，应由政府收储土地后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。

（二）国有土地使用单位依法开展改造。对国有土地上的“三旧”用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经市、县（区）人民政府批准，原土地使用单位可作为实施主体申请改造建设，并制订改造实施方案报批。原土地使用单位与其他投资者以土地使用权作价出资、入股等形式实施联合改造的，应当签订联合改造协议。

（三）农村集体建设用地依法改造。对农民集体所有土地上的“三旧”用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划的前提下，经市、县（区）人民政府批准，农村集体经济组织可作为实施主体，制定改造实施方案，依法申请改造，盘活低效利用的建设用地。要鼓励统一规划建设，引导零星分散的自然村向中心村或集镇集中，改善农村面貌。

五、“三旧”改造实施步骤

（一）调查摸底

市、县（区）人民政府要认真进行“三旧”改造用地的调查摸底工作，对符合“三旧”改造条件的地块进行调查登记，将每宗“三旧”改造用地标注在土地利用现状图和城乡规划图件上，同时列表造册、建档立卡，载明土地的使用权人、取得时间、取得方式和原“三旧”用地性质、用途、面积、四至以及地上建筑物、构筑物等情况。有条件的地方，要在标绘上图的基础上建立改造地块的数据库。

（二）编制规划

市、县（区）人民政府应组织城乡规划、国土资源、建设等部门，结合经济社会发展实际、产业需求和资源环境保护需要，依据当地土地利用总体规划和城乡规划，根据调查摸底的成果，编制当地的“三旧”改造规划。“三旧”改造规划期一般为5年，主要内容应当包括：市、县（区）范围内“三旧”改造地块的总体布局和规模、改造范围、改造目标、功能定位、配套设施、搬迁安置补偿、实施计划和相关的配套措施等。“三旧”改造规划报市、县（区）人民政府批准后实施。

（三）制订方案

各地要根据“三旧”改造规划，选定具体项目，制订项目实施方案。项目实施方案包括：拟改造地块的详细规划，确定土地用途、用地界线、容积率、绿地率以及建筑高度、建筑密度、建设风格、配套设施；拟改造地块的搬迁安置方案，明确补偿标

准、安置方式和时间安排；拟改造地块的实施主体及改造方式等。项目实施方案应当经国土资源主管部门和城乡规划部门同意后，报市、县（区）人民政府批准实施。

（四）搬迁安置

“三旧”改造实施主体要拟订改造地块的搬迁安置方案，明确补偿标准、安置方式、过渡办法和组织实施措施等内容，搬迁安置方案应充分征询搬迁安置对象的意见，达成一致意见后才可实施改造。征地涉及拆迁住房的，要坚持先安置后搬迁，确保搬迁户的居住条件。提供产权调换、货币补偿或安置补偿等选择方式，必须履行法定程序，依法安置补偿。搬迁安置程序不合法、补偿不到位、被搬迁人居住条件未得到保障的，不得动工建设。

（五）实施改造

实施主体按基本建设程序和有关规定具体组织实施。市、县（区）人民政府规划主管部门根据城乡规划和“三旧”改造规划确定每个改造地块的控制性详细规划和修建性详细规划，办理相关规划许可。有关部门应开辟“绿色”通道，按规定及时办理项目的审批（核准、备案）以及用地、规划、建设、消防、环保等相关手续。

六、“三旧”改造扶持政策

（一）合理制定收储补偿办法。政府实施土地收储的补偿标准由土地储备机构与土地使用权人协商确认。市、县（区）人民政府可以根据“三旧”改造地块的区位、用途、土地等别等制定具体办法，明确土地收储的范围、补偿标准和方式、安置办法等内容。涉及省属单位土地资产的，按照《福建省人民政府办公厅关于进一步规范省属单位土地资产处置的通知》（闽政办〔2007〕91号）的有关规定执行。

“三旧”改造地块的土地出让收益，优先用于“三旧”改造涉及的基础设施建设。农村集体建设用地“三旧”改造涉及土地用途改变，以及农村集体建设用地被征收后通过招标、拍卖或挂牌出让的，应将土地收益的一定比例用于当地农村基础设施建设和公益事业。具体办法由市、县（区）人民政府制定。本文选自： 东莞厂房出售，http:/// 东莞厂房出租，http://dgcf114.com/ 东莞常平厂房出租，（二）优先提供搬迁安置用地。“三旧”改造搬迁安置尽量使用存量建设用地，确需新增建设用地的，优先安排建设用地指标，加快办理项目用地的农用地转用和征收手续。搬迁安置用地根据不同情形，可采取划拨、协议出让、招标拍卖挂牌出让或使用集体土地等多种方式提供。对生产用地，积极引导企业“进区入园”升级改造。

（三）积极支持集体建设用地复垦和流转。农村集体建设用地“三旧”改造，复垦为耕地的，新增耕地每亩补助1.8万元，从土地开发整理资金中安排；依法调整作为其他建设项目用地的，其流转价格由市场决定，流转收益的分配由集体土地所有者和原土地使用者协商约定。

（四）引导原土地使用单位按规划改造。对纳入“三旧”改造的地块，实施方案经批准允许自行改造的，支持给予办理相关土地变更手续。使用原属划拨国有土地的，改变用途后符合规划但不符合《划拨用地目录》，经有权人民政府审批，可补办出让手续，补签土地出让合同，经评估后依法补交土地出让金。使用原属农民集体所有土地的，可以继续保留原所有权性质；也可申请征收为国有，然后按规定划拨或有偿协议出让给原土地使用单位继续使用。

（五）扶持发展新兴产业。在符合城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，允许原土地使用单位将出让方式取得的工业用地改变用途作为商业服务等用途，但应按规定经评估后依

法补交出让金，用于经营性商品住宅、法规规章另有规定和国有建设用地使用权出让合同另有约定的除外。原土地使用者利用现有工业厂房用地举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他新兴产业的，可以不办理土地用途变更手续。

（六）积极鼓励提高土地利用率。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地出让金。

七、“三旧”改造工作要求

（一）明确责任。市、县（区）人民政府要成立领导机构，组织开展“三旧”改造工作；投资主管部门负责“三旧”改造中涉及固定资产投资项目的审批（核准、备案）和重大项目风险评估工作；规划主管部门会同国土资源主管部门负责指导、组织编制和审查市、县（区）“三旧”改造规划和项目实施方案，提供项目的规划设计条件，及时办理项目有关手续；国土资源主管部门负责土地收储，办理农用地转用和征收、土地供应、土地确权登记等，组织国有建设用地使用权招标、拍卖或挂牌等工作；建设（房管）主管部门负责国有土地上“三旧”改造的房屋征收拆迁管理，工程建设管理；相关主管部门要各负其责，共同推动“三旧”改造。设区市人民政府和省直有关主管部门要根据本意见，结合实际，制定实施细则。

（二）规范运作。要完善规章制度，规范工作程序，严格依法办事，切实保障建设单位、农村村民和其他利害关系人的合法权益。要通过提前介入、并联审批等方式，及时办理“三旧”改造项目的审批事项。“三旧”改造中以协议方式供地的，必须按照“专业评估、集体决策、结果公开”的原则，实行“阳光作业”；以招标、拍卖或挂牌出让方式供地的，必须依法设定相关条件，严格执行工作规范。

（三）强化监督。市、县（区）人民政府和有关主管部门要认真学习、准确理解和熟练掌握“三旧”改造政策，统一认识，加强引导，正确实施；要强化监督检查，拓宽监督渠道，重视人民群众和社会舆论监督，在报批具体项目时，严格审核把关，确保真实性，杜绝弄虚作假、搭车报批；要不断总结经验，及时发现和解决存在的问题，确保“三旧”改造工作取得实效。

（四）促进和谐。“三旧”改造工作要讲公平，促和谐，保稳定，要尊重改造区域群众的知情权、表达权、参与权和监督权，畅通诉求渠道，完善纠纷调处机制；要加大对“三旧”改造政策的宣传力度，让群众理解、支持和配合开展“三旧”改造工作，形成有利于工作开展的和谐氛围。

二○一○年十一月二十日