专利资产评估的原则与前提说明

第一篇：专利资产评估的原则与前提说明

专利运营与融资孵化请进入：http://www.xiexiebang.com

_______________________________________________________________________________

专利资产评估的原则与前提说明

专利资产评估的原则 独立性原则

资产评估中的独立性原则是指评估机构及其评估人员在执业过程中应始终坚持独立的

专利运营与融资孵化请进入：http://www.xiexiebang.com

_______________________________________________________________________________ 最高最好使用原则

技术资产作用的发挥要依赖于使用方的技术水平和相应的有形资产质量等条件。在评估时，须分析专利资产的最高和最好使用所能产生的收益，而不能仅考虑其现在的利用状况。替代原则

替代性原则本质上是比较性原则，即对于具有相同使用价值的技术资产，投资者一定会选择价格最低的。期望原则

期望原则是指在专利资产评估过程中，其价值一般是基于对未来收益的期望。也就是说，专利资产价值的高低，多数情况下取决于该专利技术的未来效用和获利能力。期望原则要求在进行专利资产评估时，必须合理预测其未来的获利以及拥有获利能力的有效期限。时点原则

市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，同时，又能保证资产评估结果可以被市场检验，资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日。

专利资产评估的前提 专利资产评估应在特定的前提下进行

专利运营与融资孵化请进入：http://www.xiexiebang.com

_______________________________________________________________________________ 由于专利资产价值的特征，因此在评估它的价值时，必须首先确定它的价值前提。专利资产的价值前提是指它将参与何种经济活动，如转让、许可、专利质押及合资等，以及如何参与这些经济活动，如专利许可的方式及合资的规模等。对专利资产而言，对应不同的价值前提，一般具有不同的价值。因此，在说明专利资产价值时，必须说明是在何种价值前提下作出评估的。专利资产评估一般应以产权变动为前提

《资产评估准则——一无形资产》中指出：当出现无形资产转让和投资、企业整体或部分资产收购处置及类似经济活动时，注册资产评估师可以接受委托，执行无形资产评估业务。这里强调无形资产评估业务发生的以下两种常态。

①指无形资产的拥有者或控制者以无形资产的完全产权或部分产权进行转让交易或对外投资，需要对无形资产进行评估，这种情况一般表现为单项无形资产的评估。

②指在企业整体或部分发生变动时，如企业股份制改造、合作、兼并等，对企业资产中包括的无形资产进行评估，这种情况可能复杂一些。比如，企业股份制改造，往往账面资产没有列示无形资产，而改制时，要分析企业是否存在无形资产。专利资产评估是对其获利能力的评估

专利资产的价值从本质上来说，是能为特定持有主体带来经济利益的能力，亦即专利资产的获利能力。在通常情况下，这种获利能力表现为企业的超常收益能力，或者表现为能够给企业带来超额收益。因此，专利资产评估就是对获利能力的评估。专利资产只有在给购买者带

专利运营与融资孵化请进入：http://www.xiexiebang.com

_______________________________________________________________________________ 来新增收益时，评估人员才能根据带来的新增收益确定专利资产的价值。需要说明的是，专利资产能够带来超额收益是一种理论抽象，即指在其他条件保持社会平均经营水平的情况下，能够获得高于社会平均经营水平的收益。而在实际生活中，由于评估参照对象并不一定保持着社会平均经营水平，因而超额收益也就不一定表现为高于社会平均经营水平的利润，往往表现为带来的追加利润。在实践中常有这种情形。获得和运用某项专利资产是该企业正常运行必不可少的条件，特别是在使企业起死回生时更为典型。在这类情形下应根据专利资产对利润增长的影响来评估专利资产的价值。还有一种情形就是专利资产能够带来垄断利润，这是指购买方由于购人和运用专利资产形成市场垄断，通过垄断价格实现垄断利润。在这种情况下，就可以根据市场垄断的不同条件，通过利润的测算，评估专利资产的价值。

专利资产评估的价值基础 市场价值基础

市场价值（亦称公平市场价值）是指资产在评估基准日，公开市场上最佳使用状态下的价值。公开市场是指市场上存在着众多的自愿买者和卖者，买卖双方彼此平等，彼此双方都有获取足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途等进行了解，并按资产的最佳使用原则判断其价值的市场条件或环境。《国际评估准则》对市场价值定义如下：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。”以市场价值为基础的评估，一般适用于各类资产在发生产权变动时，建立在公开市场假设和最佳使用假设基础上进行的评估。另外，服务于企业财务报告的企业资产评估，尽管是按企业持续经营或持续使用假设进行评估的，但可以把它看成是一个特例而不认为是偏离了市场价值概念。

专利运营与融资孵化请进入：http://www.xiexiebang.com

_______________________________________________________________________________ 非市场价值基础

非市场价值是指资产在非公开市场上的价值。它是特定经济行为中，受限制的市场条件下的资产，以及特别评估对象（如非经营性资产或使用者为非盈利组织、资源性资产及不可确指的无形资产等）的价值。特定经济行为指由于产生动因、约束条件和运行结果的特殊性而有别于以市场价值为评估基础的经济行为，如企业破产清算以及受到时间、空间、供求关系的不对等因素的约束的经济行为。

市场价值以外的价值也称非市场价值，在资产评估实践中，在用价值是指作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而并不考虑资产的最佳用途或资产变现的情况。

投资的价值是指资产对于具有明确投资目标的特定投资者或某一类投者所具有的价值。资产的投资价值与投资性资产价值是两个不同的概念，投资性资产价值是指特定主体以投资获利为目的而特有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的价值。

持续经营价值是指企业作为一个整体的价值。由于企业的各个组成部对该企业整体价值都有相应的贡献，可以将企业总的持续价值分配给企业的各个组成部分，即构成企业持续经营的各局部资产的在用价值。

保险价值是指根据保险合同或协议中规定的价值定义所确定的价值。课税价值是指根据税法中规定的与征纳税收相关的价值定义所确定的值。清算价值是指资产处于清算、迫售或快速变现等非正常市场条件下所具有的价值。

第二篇：资产评估评估说明样本

资产评估评估说明样本

××项目

资 产 评 估 说 明 XX评报字[200×]第×××号 XXXX评估有限责任公司 200×年××月××日 **项目资产评估说明 目 录

第一部分、关于《资产评估说明》使用范围的声明.......................1 第二部分、关于进行资产评估有关事项的说明...........................2 第三部分、资产清查核实情况说明.....................................8 第四部分、评估依据的说明..........................................12 第五部分、各项资产及负债评估技术说明..............................14 5.1 流动资产评估技术说明....................................14 5.2 长期投资评估技术说明.....................................17 5.3 机器设备评估技术说明....................................18 5.4 建筑物评估技术说明......................................32 5.5 在建工程评估技术说明....................................41 5.6 负债评估技术说明........................................42 第六部分、整体资产评估收益现值法评估验证说明......................44 第七部分、评估结论及分析..........................................55 0 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

第一部分、关于《资产评估说明》使用范围的声明 ***项目资产评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用～非为法律、行政法规规定～材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人～不得见诸于公开媒体。

XXXX评估有限责任公司 200*年**月**日 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

第二部分、关于进行资产评估有关事项的说明 2 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

第三部分、资产清查核实情况说明

一、资产清查核实的内容

我公司评估人员在资产占有方自查的基础上～以委托方和资产占有方提供评估申报明细表为依据～对已纳入评估范围内的资产进行了进一步的核实和鉴定。这些资产和负债的具体内容包括:流动资产××元、长期投资××元、固定资产××元、其它资产××元、流动负债××元、长期负债××元,注意与本项目具有的资产类型保持一致,。

我公司评估人员通过查阅产权证明、原始凭证等产权凭据～对上述各项资产及负债的情况进行核实～确认截止评估基准日～纳入评估范围的各项资产均为资产占有方所使用～各项负债均应由资产占有方所承担。

在确认已纳入评估范围的各项资产和负债的产权后～我公司评估人员对评估中将要涉及的实物资产的数量、品质、存放地点进行了清查核实。对可能影响资产评估的重大事项进行了充分的了解。

二、实物资产的分布情况及特点 ,存放地点、资产状况及保管情况等，三、影响资产清查核实的事项 可能的影响事项有: ,1,资产性能的限制,不能直接清查， ,2,存放地点的限制,不能直接清查， ,3,诉讼保全的限制, ,4,技术性能的局限,不能直接清查， ,5,商业、国家秘密的局限,不能直接清查,。

上述情况～都应说明影响的资产具体范围金额～并逐一列示。

四、资产清查核实过程与方法

在清查工作中～我们针对不同的资产性质、特点及实际情况～采取了不同的清查方法。清查过程如下:

1、指导企业相关人员清查资产与收集准备资料

先期派遣评估人员指导企业财务与资产管理人员按照本公司提供的“评估申 8 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 报明细表”及其填写要求、所需资料清单～细致准确的登记填报～对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。

2、认真核对审查资产占有方提供的评估申报明细表

评估人员通过翻阅有关设计资料及系统图～了解各自的评估具体范围及对象。然后仔细阅读申报表～初步检查有无填项不全、资产项目不明确～并根据经验及掌握的有关资料～检查申报表有无漏项等。

3、现场实地勘察 评估人员会同企业有关人员～依据资产评估申报明细表～对所申报的各项资产进行了现场勘察。,1,流动资产和负债:通过查阅有关会计报表、账册凭证、购销合同、发票等会计资料～对其账面值、形成原因及其他相关情况进行取证核查。对现金进行盘点～查看是否有长短款及白条抵库现象,对于存货进行抽样盘点～对其数量、品质、存放地点进行核实,对应收款项和负债～主要是了解其核算内容和记账依据～并发函询证～核实其真实性、合法性和准确性。,2,机器设备:首先检查设备数量～查看是否账实相符,其次查阅主要设备的竣工验收记录、运行日志、重大事故报告书、大修理和技改等技术资料和文件,最后通过与设备管理人员、操作人员的广泛交流和必要的现场测试～了解设备的购臵日期、产地、各项费用的支出情况～以及满足工艺要求、出产产品质量情况等～比较充分地了解设备的历史变更及实际运行情况。,3,建筑物:重点核实其建筑面积、建筑结构、建造年代及建筑质量～对其实际使用状况、大修翻新情况和日常维护情况进行实地勘察鉴定,查阅有关工程竣工图纸、预,决,算资料。,4,在建工程:查阅主要在建房屋建筑物的预算书、施工图纸～查询在建设备的安装情况和工艺流程～了解施工质量和工程款项的支付情况～判断工程形象进度。

4、补充、修改和完善评估申报表

根据现场实地勘察结果～进一步完善评估申报表～以做到“账实相符”。

5、核实产权证明文件

对评估范围的设备和房产的产权进行调查～以确认做到产权清晰。我们注意 9 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 到企业的主要房屋已领取了房屋所有权证～对此～我们进行了核实。对其他建筑物权属的确认是在根据历史继承事实前提下而进行的～未发现产权纠纷问题。

五、清查调整说明及结论

通过以上资产清查核实程序～发现评估范围内各项资产负债的产权清晰～不存在产权纠纷。,根据具体情况描述。如存在产权纠纷～则说明情况,。

通过清查核实～本次评估按照有关评估原则对部分账项进行了清查调整～清查调整事项已与资产占有方取得一致。,根据具体情况描述～说明理由及调整分录。若资产评估在审计的基础上进行的～在审计的基础上可以进行重分类调整及其他适当调整, 清查核实过程中未受干扰～经过清查调整后～企业的申报资料基本满足了“账表相符、账实相符”的评估要求。清查调整结果如下: 科目名称 账面价值 账面调整值 其中:重分类调整 调整后账面值

一、流动资产合计 货币资金 应收票据 应收账款净额 预付账款 其它应收款 存货 待处理流动资产

二、长期投资

三、固定资产 固定资产原价

其中:设备类

建筑物类 减:累计折旧 固定资产净额 其中:设备类

建筑物类 工程物资 在建工程 待处理固定资产

四、无形资产

五、递延资产

八、资产总计

九、流动负债合计 短期借款 应付票据 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 应付账款 其它应付款 应付工资 应付福利费 应交税金 应付利润 其它未交款 预提费用 其它流动负债

十、长期负债合计 长期借款

十一、负债合计

十二、净资产 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 第四部分、评估依据的说明

我们以国家有关资产评估的法律、法规和规章制度的规定及相关文件资料为依据～对各项资产和负债进行了评估～主要评估依据如下:

一、行为依据

1、有关本次经济行为的文件,应写出文号和全称,，2、资产评估业务约定书。

二、法规依据 1、1991年11月16日国务院第91号令《国有资产评估管理办法》，2、财政部部长令[2001]第14号《国有资产评估管理若干问题的规定》，3、《资产评估操作规范意见,试行,》,中国资产评估协会1996年5月7日发布,，4、《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》,财评字[1999]91号， 5、2004年2月25日财企[2004]20号〈关于印发《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》的通知〉，6、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》,会协[2003]18号,，7、其他与资产评估有关的法律、法规等。

三、产权依据

1、资产占有方的国有资产产权登记证，2、房屋所有权证，3、土地使用权证，4、机动车辆行驶证，5、委估设备的发票、合同，6、其他与委估资产取得和使用的证明文件。

四、取价依据

1、建设部、国家物价局,1992,价费字479号《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》，2、原家计委、建设部计价格[2002]10号《工程勘察设计收费管理规定》，3、国务院令[2000]第294号《中华人民共和国车辆购臵税暂行条例》;12 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明

4、国经贸[1997]456号“汽车报废标准”;

5、国经贸贸资源[2000]1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》，6、机械工业部机械计,1995,1041号文《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，7、**省建筑工程计价定额,编号及版本,，8、**省建设工程费用定额,编号及版本,，9、《**人民政府关于基准地价更新和调整国有土地使用权出让金标准的通知》,2002年8月21日,，10、《**市城区土地级别与基准地价》。

五、参考资料及其他

1、委托方及资产占有方提供的《资产评估清查申报明细表》，2、委托方及资产占有方提供的会计报表和其他会计资料, 3、200*年机电产品报价目录，4、中国人民银行公布的汇率、利率等数据资料，5、《资产评估常用数据与参数手册》，6、评估人员的现场勘察记录，7、评估人员调查了解的其他资料。13 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 第五部分、各项资产及负债评估技术说明

我公司评估人员对评估范围内的各项资产进行了评定估算并撰写了评估技术说明。现将资产占有方于评估基准日200×年××月××日纳入评估范围各项资产和负债的价值评估情况详细说明如下: 5(1 流动资产评估技术说明

本次流动资产评估范围和评估结果如下表,金额单位:人民币元,: 科目名称 账面价值 调整后账面值 评估价值 增值额 增值率 货币资金 应收账款 减:坏账准备 应收账款净额 预付账款 其它应收款 存货

流动资产合计

以下分科目说明评估的方法、过程和结果。,一,货币资金的评估

列入本次评估范围的货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金～其中现金账面金额人民币××元～银行存款账户××个～账面金额为人民币××元～其他货币资金系企业在证券公司开设的股票交易保证金账户～账面金额人民币××元。评估时我们对现金进行了盘点～查阅了现金日记账、各开户行的银行对账单、银行存款余额调节表～并对数额较大的银行账户进行了函证～未发现有重大的长期未达账项和长短款现象～对各项货币资金的评估价值按核实后的账面值确定。,二,应收票据的评估 应收票据账面金额为人民币××元,评估时我们查阅了企业原始会计凭证及票据证,了解到被评估应收票据均系不带息银行承兑汇票,变现能力强,出票人资信 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 程度较高,故按核实后的账面金额确定评估值。,三,应收款项的评估

应收账款是企业因销售产品、材料,提供劳务等业务,应向购货单位或接受劳务单位收取的款项,账面金额为×× 元～企业采用备抵法核算坏账损失～并采用账龄分析法计提坏账准备××元～因此账面应收账款净额为××元。

至评估基准日～应收账款账龄1年以内的金额为××元～所占比例为×%,账龄在1-2年的金额为××元～所占比例为×%,账龄在2-3年的金额为××元～所占比例为×%。评估时依据企业的历史资料和评估时了解的情况～具体分析了业务内容、欠款时间和款项回收等情况。对于有充分理由相信全部能收回的～按全部应收账款额计算评估值,对于有证据表明确实无法收回或收回可能性很小的～按零值计算,对于收回的可能性不确定的款项～评估时～估计了应收账款风险损失额～对账龄在1年以内的应收账款～评估风险损失率为5%,对账龄在1-2年以内的应收账款～评估风险损失率为20%,对账龄在2-3年以内的应收账款～评估风险损失率为40%。在应收账款明细表各明细项目之后～单列出评估风险损失额～作为应收账款总计数的抵减项目～扣减评估风险损失额后得出评评估值。坏账准备评评估值为零。,四,预付账款

预付账款账面值为××元～调整后账面值为××元～其中账面值的调整主要为应付账款的借方余额调整。对于能够收回货物或能够形成资产或权利的～以核实后的账面值作为评估值,对于有确凿证据表明收不回相应货物或不能形成相应资产或权益的预付款项评估为零。,五,其他应收款 ,六,存货的评估

存货主要包括原材料、产成品、在产品,自制半成品,和在用低值易耗品等。

1、原材料的评估

企业原材料包括原料、燃料、辅助材料、备品备件等～账面金额为××元,其账面价值主要由材料的买价、运杂费、运输途中的合理损耗和入库前的整理挑选费用构成。

对企业库存原材料,评估人员首先在企业的配合下进行了抽查盘点,抽查数量不低于30%～抽查金额不低于60%～对无法进行盘点的原料,查阅有关账册、采 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 购合同和订单,了解主要材料的入账依据～以验证核实账面数量。

评估中我们对原材料首先通过市场调查取得原料近期的购买价格～并考虑材料购进过程中的其他合理费用～确定原料的单位成本～然后根据核实后的数量确定其评估值。

2、产成品的评估

首先～评估人员对产成品进行了抽查盘点,抽查数量不低于30%～抽查金额不低于60%～并查阅了有关账册,以验证核实账面数量。

在评估时～我们了解到～企业共计生产七大系列产品～这些产品具有单件小批量生产的特点～企业往往采用以销定产的经营策略～因此库存产成品大部分已落实了购货单位～但也存在客户工程下马不来提货的风险。根据以上特点～在对产成品的评估中～我们参照企业已签定的产品销售合同～采用按产成品的不含税售价扣除销售费用、销售税金和适当利润的方法来计算评估值～针对客户长期不来提货、库存时间偏长的产成品～在通过函证的基础上考虑一定折扣后计算评估值。评估中～我们根据企业以前的收入、成本、费用状况分别测算销售成本率、销售费用率及相关税费的比率和金额～进而计算出各项产成品的评估价值。

如～NGC-95-00～账面成本××元～根据已签定的销售合同～该产品的不含税售价为91320元～此类产品目前的销售情况较为正常。

我们通过对企业过去三年经营情况的分析～确定销售费用率为7.04%,销售税金比率为0.67%,销售收入净利利润率为3.42%,据此计算该产品的评估价值如下: 评估值=不含税售价-销售税金-销售费用-适当利润

=不含税售价×,1-销售税金率-销售费用率-销售收入利润率, =91320×,1-0.67%-7.04%-3.42%, = 81,156.08,元，3、在产品,自制半成品,的评估

评估人员对在产品,自制半成品,进行了抽查盘点,核查了入库、出库记录～并查阅有关账册,以验证核实账面数量。对其中接近完工的半成品参照产成品的评估方法进行评估～其余在产品按核实后的账面值确定评估值。

4、低值易耗品的评估

低值易耗品是指不作为固定资产核算的各种用具物品～包括在库和在用两部分。对在用低值易耗品～采用重臵成本法进行评估～即将同种低值易耗品的现行 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 购臵价格加上合理的其他费用得出重臵价值～再根据实际状况确定综合成新率～相乘后得出其评估值。在库低值易耗品由于系新近购入～企业以实际成本入账～故以其账面值确定为评估值。

流动资产评估增减值的主要原因:

1、应收款项的增值。企业按照现行财务制度的规定采用备抵法核算坏账损失～具体采用账龄分析法计提坏账准备～而不论应收款项能否收回～均进行计提。评估则是通过对应收款项能否收回的分析判断来确定评估值的～对企业计提的坏账准备一般按零评估～因此造成评估增值，2、存货的增值。存货中的产成品账面值仅反映其制造成本～评估值中除包括完全生产成本外还含有企业已创造的适当利润～故有所增值,在用低值易耗品企业采用一次摊销法核算账面价值为零～账面值不能反映该资产的现实价值～而评估值是按该项资产目前的尚存价值计算的～因此造成低值易耗品评估增值

5., 长期投资评估技术说明

一、评估范围

本次评估范围内的长期投资为2项股权投资～账面价值 元。

二、被投资企业资产概况

1、****公司

该公司成立于200×年××月～注册资金××万元～法定代表人****。根据公司章程和验资报告～***出资**万元～占注册资本的**%,**出资**万元～占注册资本的***%。

×公司对该项投资按照权益法核算～此项投资账面价值××元。

2、*****公司

该公司成立于××××年××月„„, ,根据实际情况说明被投资单位的股权状况及资本金到位情况等需重点说明的特殊事项, 17 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

三、评估方法 ,一,对于非控股的被投资单位××～由于投资时间不长～被投资企业资产账实基本相符～资产状况变化不大～根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额乘以××公司所占的份额为评估值。,二,对于控股的被投资单位××～采用整体评估的方法～确定被投资单位评估后净资产～按照**公司拥有的权益比例计算确定该项长期投资的评估值。

××公司的具体资产和负债项目评估说明如下: ,在此根据被投资单位整体评估所涉及的资产项目逐项说明～否则索引至有关资产评估报告或说明，四、评估结果及分析

序号 被投资企业名称 股权比例 长期投资账面值 长期投资评估值 5(3 机器设备评估技术说明

一、设备概况

1、评估范围:本次设备评估的范围包括机器设备、电子设备及车辆等三大类。本次申报评估的机器设备共计××台,套,～账面原值××元～账面净值××元,电子设备共计××台～账面原值××元～账面净值××元,运输车辆×辆～账面原值××元～账面净值××元。

2、购臵日期: ××厂比较注重企业的技术改造～除对现有设备加强维护保养外～还不断添臵与更新具有国内、国际先进水平的设备～加工能力不断提高。因此企业设备有六、七十年代购臵的～也有近几年新添加的。

3、设备特点和技术状况: ××厂是生产各种齿轮箱及备件的大型机械加工企业～其主要设备为车床、磨床、镗床、铣床等通用金属切削设备和磨齿机、滚齿机等齿轮专用设备～有国产的也有进口的～技术水平在国内处于领先地位。北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

4、设备管理:在调查中～我们了解到～××厂制订了一整套有关设备管理方面的规章制度～如:《设备管理实施细则》,DS/SG0902,、《设备完好技术条件》、《设备维修保养规程》,DS/SG0905,～定期对设备进行一、二级保养～重点维修及点检～上述规章制度的制订、贯彻～对设备起到了有效的保护。因此我们在现场勘察中发现除部分逾龄设备外～本次被评设备基本处于完好状态～整个公司的设备利用率较好。

二、评估过程

根据××厂所填报的机器设备评估申报清单～评估人员进入现场后～首先听取资产占有单位领导和设备管理人员对本单位及资产情况的介绍～审核其提交的资产清查评估申报明细表后～而后会同有关设备管理人员对申报的设备进行了逐台核实～确定其账实符合情况,同时查阅有关设备～特别是高、精、尖设备的档案、运行记录、维修情况,对主要设备进行了必要的调研、现场勘查与记录,对设备开工率、完好率、利用率、运行状态、使用维修、保养情况进行了解和查询,对重点设备填写鉴定书,并充分听取本单位设备技术人员和操作人员对被评设备的情况介绍和评判～就一些关键设备的技术状况、尚可使用年限等问题～充分听取各方面意见～最后确定这些设备的使用寿命。

根据评估需要～评估人员搜集了有关评估基准日现行设备市场价、可比设备现价、有关产品价格目录、价格趋势分析报告。分析评判设备的功能性贬值和经济性贬值。

对初步评估结果汇总后～设备评估人员再次讨论有关参数和尺度问题～ 就一些技术细节问题进行平衡～并与房屋评估组、财务评估组交叉问题进行协调～确认评估工作中有无发生重复和漏评的情况～尔后对初步评估结果进行调整、修改和完善～得出最终评估结果。

三、计价标准及评估方法 根据本次评估的特定目的及被评估设备的特点～确定以重臵成本为计价标准～采用重臵成本法计算确定设备的评估值。

机器设备评估的重臵成本法是依据被评估机器设备在全新状态下的重臵成本～扣减实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值～或在确定综合成 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 新率的基础上～计算机器设备评估值的一种评估方法。本次评估采用的基本计算公式为: 评估值=重臵价值×成新率 ,一,重臵价值的确定

企业作为机械加工企业～其主要机器设备系金属切削机床和煅铸造设备～本次评估中主要根据原机械部机械计,1995,1041号《关于公布《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》的通知》的规定确定被评估设备的重臵价值。其中: 国产设备的重臵价值构成一般包括:设备原价,即设备购臵价格,、设备运杂费、设备安装费、设备基础费、工程建设其他费用和建设期资金成本等。

对进口设备～根据替代性原则～首先查找国内有无替代设备～在无国内替代设备的前提下～一般通过市场询价等途径确定进口设备的到岸价,CIF价,～然后以此为基础～加关税、增值税、各种手续费、国内运杂费、安装费～对大型重要设备计算工程建设其他费用和资金成本～并按基准日外汇汇率折算为人民币来确定重臵价值。评估中～我们注意到企业引进的主要设备～系国务院国发[1997]37号《国务院关于调整进口设备税收政策的通知》及国家计委1997第6号令《当前国家重点鼓励发展产业、产品和技术目录》中鼓励发展和引进的设备～而且主要用于国家鼓励发展的大型风力发电和军工项目的技术改造～享受免征关税和增值税的优惠。通过调查与分析～我们认为如目前实施这些项目需要引进设备仍可享受免税的优惠政策～因此～本次评估时～对进口设备仍按免税评估。对运输车辆则按其现行购臵价格加上车辆购臵附加税及当地政府部门征收的相关规费等确定其重臵价值。

以上设备重臵价值的计算公式如下: 国产设备重臵价值=设备原价+运杂费+设备基础费+安装费+其他费用+资金成本 进口设备重臵价值=到岸价+银行财务费+外贸手续费+国内运杂费 +设备基础费+安装费+其他费用+资金成本

运输车辆重臵价值=车辆购买价格+车辆购臵附加税+其他相关规费

1、设备原价:本次被评估设备以通用设备为主～评估中主要通过市场调查,直接或以电话方式与设备供应厂商联系,索取评估基准日的价格目录,或者通过 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 查阅有关部门发布的价格信息资料,以及企业近期购臵的同类型设备的合同价格～经分析后确定设备原价,对无现行市价可询的设备～依据其性能、特点及技术参数～在与其相类似设备比较的基础上进行修正～用类比法确定设备原价。

2、银行及外贸手续费:根据机械计,1995,1041号文及主要外贸公司的规定～以到岸价为基数～分别按0.4%和1.5%的费率计算银行及外贸手续费。

3、设备运杂费:被评估建设单位所在地在江苏～因此～对国产设备按设备原价的5%计算设备运杂费～对设备生产厂家在本地的按设备原价的1%计算设备运杂费～对进口设备按到岸价的1.5%计算进口设备的国内运杂费。

4、设备基础费:根据机械计,1995,1041号文中设备基础费概算指标关于设备基础费率的规定～以设备原价,到岸价,为基数～按设备所在车间分别计算各台设备的基础费～构成机器设备的重臵价值～在房屋建筑物评估时则不再计算该项费用～以免重复。

5、设备安装费:根据设备安装费概算指标关于设备安装费率的规定～以设备原价,到岸价,为基数～按设备所在车间分别计算各台设备的安装费。

6、其他费用:主要包括勘察设计费、工程监理费、建设单位管理费等～本次设备评估时取设备安装工程费的4.85%。

7、建设期资金成本:综合考虑被评估设备安装的工程量及所需正常工期,并假设建设期内建设资金均匀投入～采用评估基准日人民银行公布的同期贷款利率计算～其中半年期贷款利率为5.58%,半年至一年期贷款利率为5.85%～一年至三年期贷款利率为5.94%。

8、车辆购臵附加税及其他规费:按国家现行法规的规定～取车辆不含税价格的10%计算车辆购臵附加税。,二,成新率的确定

通过对设备使用状况的现场考察～查阅有关设备的运行状况、主要技术指标等资料～以及向有关工程技术人员、操作技工查询该等设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况～并考虑有关各类设备的实际使用年限的规定～以及该设备的已使用年限等因素～合理确定各种设备的成新率。

对于车辆的成新率～按行驶里程和使用年限分别计算其成新率～然后根据孰低原则～结合车辆的实际技术状态确定其成新率。,三,评估值的确定 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

在上述计算分析的基础上～根据重臵成本法的原理～将重臵价值和成新率相乘得出评估值。计算公式如下: 评估值=重臵价值×成新率

四、评估结论及分析 经评估～企业本次被评估机器设备于200×年××月××日的现行公允价值为××元～与调整后账面净值××元相比增值××元～增值率为××%～增值原因主要是: ,1,部分设备购于七八十年代～价格偏低～同类设备的现行市价增值较大, ,2,部分已过法定折旧年限仍在使用的设备已提完折旧～账面净值较低,但由于日常维护保养较好～至今仍可满足生产工艺的要求～仍具有较高的使用价值和市场价值～与其偏低的账面价值相比～升值较高, ,3, 部分进口设备汇率的变化也是造成评估增值的一个原因。,评估结果详见机器设备清查评估明细表，五、设备评估示例

我们选择了有代表性的国产设备、进口设备、车辆和电子设备作为本次设备评估技术说明的评估示例。

案例1:滚齿机

1、设备概况

明细表序号: 机器设备评估明细表248号 设备编号: 053-13 使用部门: 五分厂齿轮加工车间 规格型号: Y31125Eφ1250×M16 生产厂家: 重庆机床厂 启用日期: 1984年2月 账面原值: 235,865.34元 账面净值: 7,075.96元

滚齿机是××高齿国产机加设备中最具代表性的设备之一,主要用于齿轮的切削。该机床采用齿轮滚刀,连续分齿的方法,切削圆柱形直齿轮及斜齿齿轮,并 22 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 可用蜗轮滚刀以径向进给方式切削蜗轮和用蜗轮滚刀或飞刀以切向进给方式切削蜗轮。本机床设有机动单分齿机构,故还可用片铣刀对大模数圆柱齿轮开槽。

2、重臵价值的确定

经向该设备的生产厂家重庆机床厂咨询,目前,该型号的滚齿机的出厂价格为41万元,但一般可给予下浮3%的优惠,即实际售价为39.8万元。该设备从采购到安装调试完毕投入生产约需半年时间～其他各项费率按原机械部机械计,1995,1041号文规定的比例计取～则其重臵价值为: 重臵价值=设备原价+运杂费+安装费+设备基础费+其他费用 ,设备原价×,1+运杂费率+设备基础费率+安装费率, ×,1+其他费率, ×,1+利率×建设期×50%, ,398000.00×,1+5%，2%，1%,×,1+4.85%, ×,1+5.58%×0.5×0.5, ?457,000.00 ,元，3、成新率的确定

该设备于1984年2月正式启用至今,运行状态一直良好。根据企业填报的《设备评估调查表》和评估人员的现场勘查～该设备加工精度和效率有所下降～但尚能满足工艺的要求。该设备的经济寿命年限一般为12年，18年～目前已使用17年～根据上述的设备现场勘查～结合设备完好技术条件～并充分听取了该设备管理人员、使用人员的使用情况介绍和经验判断后～确定该设备的尚可使用年限为3年。则, 尚可使用年限

成新率,-----------------×100, 已使用年限，尚可使用年限 ,3?,17+3,×100% ,15% 由于设备使用环境、运行状态正常～故对上述成新率不作调整。

4、评估结果

由于被评设备的功能状况和使用情况均属正常～故在评估中我们没有考虑功能性贬值和经济性贬值～因此其评估值为: 评估值,457,000.00×15, 23 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 ,68,550.00 ,元, 案例2:MH-630卧式综合切削中心,明细表序号: 110，1、设备概况 存放地点: 高速齿轮箱分厂

设备编号: 004-001 规格型号: YMMG-MH-800 生产厂家: 台湾杨铁工厂股份公司

启用日期: 1999年5月 数 量: 1台

账面原值: 3,642,076.72元 账面净值: 1,394,028.45元

该切削中心是生产高速齿轮的重要设备～全电脑数字控制、自动换刀～生产效率高～产品精度能达到四级～完全能满足该厂产品工艺精度要求。

2、重臵价值的确定

该设备购臵合同签于1995年12月～生产厂家为台湾杨铁工厂有限股份公司～代理进口商为中国机械设备进出口公司。当时签定的合同价为310,000美元 ,CIF上海,～经与原进口代理商——中国机械设备进出口公司咨询～得知该型号设备为定型设备～目前该设备购臵价基本上没有变化～因此确定该设备的现行购臵价为310,000美元,CIF上海,。另经查2001年3月31日美元对人民币的市场基准汇价为8.2779～因此计算重臵价值如下: 项 目 计算标准与计算公式 金 额

2,566,149.00 ,1,设备原价 =310000×8.2779 10,264.60 ,2,银行财务费 =,1,×0.4% 38,492.24 ,3,外贸手续费 =,1,×1.5% 38,492.24 ,4,国内运杂费 =,1,×1.5% 51,322.98 ,5,安装调试费 =,1,×2% 76,984.47 ,6,设备基础费 =,1,×3%

134,912.72 ,7,其他费用 =[,1,+„+,6,]×4.85% 85,311.08 ,8,资金成本 =[,1,+„+,7,]×5.85%×1×0.5 3,001,929.32 ,9,重置成本 =,1,+,2,+„+ ,8，取整,确定该设备的重臵价值为人民币3,001,900.00元。

4、成新率的确定

该套设备自1996年12月启用后～运行状况良好～设备的工作环境、维护工 24 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 作比较好～设备外表清洁,属于正常使用设备。该设备经济,寿命,使用年限为16年～已使用近4.5年～该设备成新率采用年限法计算。

成新率=11.5?,4.5+11.5, ×100%=70%

5、评估值

评估值=重臵完全价值×成新率

=3,001,900.00×70%=2,101,330.00 ,元, 案例3:红旗轿车

1、车辆概况

厂牌型号: 红旗7220～车牌号码: 苏××～生产厂家: 一汽 登记日期: 1996年7月～发证日期: 1996年7月31日 账面原值: 301,661.00～账面净值: 90,330.92 该车辆的发动机号为00145438～车架号为00003065～至评估基准日行驶里程为约14万公里～车况良好～车辆外表面无碰伤～车内装潢完好～各仪表显示清晰。车辆制动性能可靠～运行以来没发生过重大故障。

2、重臵价值的确定: 经查阅2001年3月份的《全国汽贸商情》～并走访调查××市当地的汽车销售商家～确定该车辆的现行购臵价为200000元。

重臵完全价值 = 现行购臵价 + 车辆购臵税 + 上牌费 =200,000.00 + 200,000.00/1.17×10 % + 300 ? 217,400.00,元，3、成新率的确定: 该车辆于1996年7月启用,至今运行状态一直良好,没发生过事故～外观无缺陷～制动性能可靠～车内装潢成色略显陈旧～驾驶室仪表齐全～日常维护保养较好～至评估基准日行驶里程只有14万公里左右～根据公安部等部门颁发的现行汽车报废标准～该车辆的规定行驶里程为500,000公里～该车辆的规定使用年限为15年～已使用4.25年～则其成新率为: 成新率,里程法，,500,000-140,000,?500,000×100% ?72% 成新率,年限法,=,15-4.25, ?15×100% ?72% 25 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

两种方法计算的成新率均为72%～故确定该车辆的成新率为72%。

5、评估结果

评估值,重臵价值×成新率 = 217,400.00×72% =156,528.00 ,元, 案例4:电子计算机

1、设备概况:序号146,型号: CPU-P?450 供应商: ××宏达科技开发有限公司 购臵日期:2000年10月

账面原值:9700元,账面净值:8,915.90元

2、重臵价值的确定

该计算机为CPU-P?450型兼容机,主板为技嘉2000,显示器为美格XJ770,键盘为PHILIPS标准键盘。经查询～目前市场上此类型号的计算机的售价约为6000元～且可以送货上门～负责安装。因此确定其重臵价值6000元。

3、成新率的确定

该计算机启用至今～已使用近半年～为出现重大运行故障～中央处理器、显示器使用情况良好～根据计算机的更新换代情况～此类计算机的经济使用寿命为5年～尚可使用4.5年,采用年限法计算成新率为: 成新率=4.5?,0.5+4.5, ×100%=90%

4、计算评估值

评估值=重臵价值×成新率 =6,000.00×90% =5,400.00 ,元, 案例

5、CW6263C型普通车床(详见表5-2-1第119项)

1、概况: CW6263C型普通车床～型号W6263C。该设备由大连第二机床厂生产～出厂日期为1996年9月～启用日期为1997年12月。

本机床能承担各种车削工作～主要用于车削内圆柱面～圆锥面以及其他具有旋转表面的零件、车削端面、切槽、切断、钻孔以及车削各种常用的公制英制、北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

模数和径节螺纹等。该机床主要由主轴、进给机构、刀架、尾座、动力系统、冷

却系统、操纵及润滑系统、机床的附件等组成。主要技术参数如下: 型号及规格 单位 CW6263C 床身上最大回转直径 mm 630 1000、1500、2000、3000、4000、5000 最大工件长度 mm 最大加工长度 mm 4850 横刀架上最大回转直径 mm 350 主轴孔径 mm 100 主轴锥孔 公制120mm,1:20, 主轴 顶尖锥度 莫氏5号 主轴转速级数 18级

主轴转速范围 r/min 7.5-1000 纵横向进给级数 各64级 纵向进给范围1/1 mm/r 0.1-1.52 溜板快速移动速度 m/min 3.8 进给机构 丝杠螺距 mm 12 公制螺纹有效范围 mm 0.5-240 英制螺纹有效范围 28-1牙/英寸 装力基面至主轴中心距 mm 36 刀具截面尺寸 mm 30×30 刀架 刀架的横向行程 mm 420 容许的最大切削力 N 19600 容许的最大进给力 N 7840 尾座套筒直径 mm 100 尾座 尾座套筒行程 mm 240 尾座套筒锥孔 mm 莫氏6号

主电机型号 Y160M-4 动力系统 主电机功率 KW 11 主电机转速 r/min 1460 冷却泵型号 AOB-25 冷却系统 冷却泵功率 KW 0.09 冷却泵流量 L/min 25 齿轮泵型号(逆时针转)CB-B6 操纵及润滑齿轮泵流量 L/min 6 系统 齿轮泵转速 r/min 1450 三爪卡盘 mm φ320 机床的附件 中心架 mm φ20,170 跟刀架 mm φ20,100 该设备各项技术指标均能够达到设计要求～账面原值108,100.00元～净值 27 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 53,049.97元。在使用期间～维护保养良好～运转正常。

2、重臵全价的确定: CW6263C型普通车床重臵全价由设备原价、运杂费、安装费三部分组成。?设备原价 参考东营地区近期市场信息及CW6263C型普通车床价格信息～并向制造厂家询价核实～最后确定现行价为112,000.00元。

?运杂费

根据东营地区进货的实际情况～综合各方面因素～CW6263C型普通车床的运杂费率定为3%。

设备运杂费=设备原价×3%=112,000.00×3%=3,360.00元 ?安装费

根据东营地区近期市场信息及CW6263C型普通车床安装需要～综合各方面因素～CW6263C型普通车床的安装费费率定为5%。

设备安装费=设备原价×5%=112,000.00×5%=5,600.00元 ?重臵全价=设备原价+运杂费，安装费=120,960.00元

3、成新率的确定: ,1,技术鉴定成新率: 技术签定成新率=实测分数/标准分数×100%

评估人员一方面将该设备的名称、型号、规格、制造厂家、制造年月等项目实物与登记表一一核对～另一方面～认真观察、详细了解该设备的技术性能、内在质量。在企业设备管理人员、设备操作人员的积极配合下～对该设备进行了技术鉴定～并逐项给其评定打分。该CW6263C型普通车床实测得分合计67分～标准分为100分。

序号 项目 鉴定项目 标准 实测

此设备经过五年使用～主机、机械部分运行基本良好。1 总体状况 20 10 目前～生产出的产品质量基本上能达到工艺要求。

液压系统不稳定～有时出故障～设备主机及其它部分运2 20 9 运行状况 行良好。气动、液压、旋转部分运行良好～电磁阀经常出现故障。3 15 7 辅助部分 控制部分个别键位有时操作反应不灵敏。其它部分基本4 15 7 操作系统 良好。北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

交流接触器常更换。电气及线路部分基本良好, 连接控制元5 10 5 器件 设备外表有少部分位臵脱漆～锈蚀、有黄袍,其余位臵6 外部 10 5 基本保养良好。

维护、保养、设备维护保养到位～定期维护保养资料齐全。7 6 5 资料 设备使用环境有轻度的灰尘污染、异味以及噪音～但对工况及 8 4 2 设备的传动、保养、润滑等有影响不大。环境

合计 100 50 则:技术鉴定成新率=50/100×100%=50% ,2,理论成新率: 理论成新率=尚可使用年限/规定使用年限

CW6263C型普通车床经济寿命年限为10年～该CW6263C型普通车床已使用时间64个月～则: ,1-64?,10×12，×100%=47% 理论成新率= ,3,综合成新率: 综合成新率=技术签定成新率×权重,60%,+理论成新率×权重,40%，50%×60%+47%×40%=48%,取整，4、评估值的确定: 评估值=重臵全价×综合成新率=120,960.00×48%=58,060.00元 案例

6、外圆磨床(详见表5-2-1第135项)

1、概况

外圆磨床～型号M1332B～该设备是由上海机床厂生产～生产日期1998年8月～启用日期1998年12月。

M1332B型外圆磨床是在MB1332B型半自动外圆磨床的基础上派生设计而成。该机床主要由头架、砂轮架、工作台、液压系统、冷却系统、电气系统等组成。该机床适用于磨削TT6至TT5精度的圆柱形或圆锥形的回转体工件～机床纵向移动由液压无级传动～也可手动传动。横向移动具有液压快速进给和手动微量进给。

主要技术参数: 29 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 型号及规格 M 1332B 主轴回转的可能性 不可能

体座回转的可能性 不可能 头架 50Hz 26、52、90、130、180、260 主轴转速r/min 60Hz 32、64、108、156、216、312 最大 φ600×75×φ305 砂轮尺寸mm 磨耗至 φ450×75×φ305 最大宽度 75 砂轮线转速 m/s 35 主轴转速 r/min 1130 丝杆最大移动量 mm 231 砂轮架 快速进退量 mm 50 体座回转的可能性 不可能 手轮一转砂轮架移动量 粗 2 mm 精 0.5 粗 0.01 手轮一格砂轮架移动量 mm 精 0.0025 最大纵向移动量 mm 550、800、1050、1550 手轮一转工作台移动量 mm 6 顺时针 3? 工作台 上工作台最大回转角度 逆时针 可调整 最大 ?4 液压转动速度 最小 ?0.1 主油路调整压力 Mpa 0.9-1.1 润滑油路调整压力 Mpa 0.1-0.15 液压系统 流量 L/min 16 油泵 压力 Mpa 2.5 型式 DYB50-GC 冷却系统 流量 L/min 50 该设备各项技术指标均能够达到设计要求～账面原值80,500.00元～净值 47,313.39元。在使用期间～维护保养良好～运转正常。

2、评估方法 采用成本重臵法。?重臵全价的确定: 外圆磨床重臵全价由设备原价、运杂费、安装费三部分组成。?设备原价 参考东营地区近期市场信息及外圆磨床价格信息～并向制造厂家询价核实～ 最后确定现行价为82,000.00元。30 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 ?运杂费

根据东营地区进货的实际情况～综合各方面因素～外圆磨床的运杂费率定为3.00%。

设备运杂费=设备原价×3.00%=82,000.00×3.00%=2,460.00元 ?安装费

根据东营地区近期市场信息及外圆磨床安装需要～综合各方面因素～外圆磨床的安装费费率定为3%。

设备安装费=设备原价×3%=82,000.00×3%=2,460.00元 ?重臵全价=设备原价+运杂费，安装费=86,920.00元 ?成新率的确定: 技术鉴定成新率: A=实测分数/标准分数×100%

评估人员一方面将该设备的名称、型号、规格、制造厂家、制造年月等项目实物与登记表一一核对～另一方面～认真观察、详细了解该设备的技术性能、内在质量。在企业设备管理人员、设备操作人员的积极配合下～对该设备进行了技术鉴定～并逐项给其评定打分。该外圆磨床实测得分合计56分～标准分为100分。

序号 项目 鉴定项目 标准 实测

设备制造质量一般～加工精度一般～只1 20 12 总体状况 能作为单一品种专用。20 11 运行状况 设备运行时液压系统不稳定。3 15 9 辅机及部件 主轴及头架部件已老化～电机尚可。4 操作系统控制系统 控制系统基本正常。15 8 5 连接控制元器件 电器及线路联结一般。10 5 6 外观 局部位臵脱漆、锈蚀、有黄袍。10 6 7 维护、保养、资料 维护保养较好～有定期维修保养资料。6 3 8 工况及环境 安装使用环境一般。4 2 合 计 100 56 则:技术鉴定成新率 A=56/100×100%=56% B=尚可使用年限/规定使用年限 理论成新率 外圆磨床经济寿命年限10年～该液压板料折弯机已使用时间52个月～则: 理论成新率B=,1-52?,10×12，×100%=57% 综合成新率N按下列公式确定: N=成新率A×权重,60%,+成新率B×权重,40%, 即: 31 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

综合成新率N=56%×60%+57%×40%=56% ?评估值

评估值=重臵全价×综合成新率=86,920.00×56%=48,675.00元 5(4 建筑物评估技术说明

一、建筑物概况

1、评估范围:本次被评估房屋建筑物共计×项,建筑面积××平方米～账面原值××元～账面净值××元。构筑物×项～账面原值××元～账面净值××元。管道沟槽×项～账面原值××元～账面净值××元。

2、建筑类型:房屋建筑主要有排架结构、砖混结构、框架结构等建筑结构类型。

3、建造日期:建筑物多建于1970年至2001年。

4、建筑特点:被评估建筑物以单层工业厂房为主～多为排架结构～檐高较高。

二、评估过程

1、在明确评估目的、确定评估范围的基础上～指导企业全面清查核对各项建筑物～填写建筑物清查评估明细表～准备有关文件资料～做好资产评估的前期准备工作。

2、组成建筑物评估项目组～制定评估方案～并多方搜集资料～为评估工作做准备。

3、根据委托方提供的建筑物清查评估明细表～进行账表、账账、账实核对～发现问题及时调整～避免重复、遗漏现象～检查委托方资料准备情况。

4、查阅建筑物产权的证明性文件及相关的工程图纸等技术档案资料～认真核实产权归属。

5、对所评的建筑物依其结构特征进行分类～确定评估重点～对典型建筑物进行解剖与技术性分析。会同企业基建、房产管理人员～对建筑物逐项进行实地勘验鉴定、测量记录～并向有关人员详细了解建筑物的修缮维护情况～同时由工

北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 程技术人员根据建筑物目前的实体质量及使用情况进行了技术分析～确定出成新率。

6、核实建筑物的工程量～搜集资料～进行市场调查～选择适宜方法～确定重臵价值～计算评估值。

7、对取得的评估资料～进行综合分析、汇总～复核、整理评估工作底稿～编写资产评估技术说明及评估明细表。

三、评估方法

评估人员在现场勘察鉴定的基础上～采用重臵成本法计算确定建筑物的评估值。,一,重臵价值的确定

评估人员首先根据被评估建筑物在建筑规模、建筑结构、建筑质量等方面的不同情况～具体分析～明确重点～依据当地建设管理部门关于建筑工程造价的有关规定～采用相应方法合理确定建筑安装工程费。在此基础上～考虑必要的前期工程费、其他相关费用和建设期资金成本等～确定建筑物的重臵价值。计算公式为: 重臵价值=建筑安装工程费+前期工程费+其他建设项目相关费用+建设期资金成本

1、建筑安装工程费:评估人员根据被评估房产的具体特点和所掌握的资料～分别采用以下两种方法确定建安工程费。,1,预决算调整法:选择具有代表性的典型建筑物,以其竣工决算中的工程量为基础～依照当地建筑管理部门发布的建筑工程造价计算程序、预算定额和费用定额～按评估基准日的人工、材料价格和取费标准～调整计算出被评估建筑物的建安工程费。主要计算公式为: 建筑安装工程费=定额直接费+人工费调整+机械费调整+材料差价+间接费 +计划利润+劳动保险费+税金+水电安装工程造价 ,2,类比法:通过调查了解当地定额站及建筑工程造价管理等权威部门发布的建筑工程造价信息～选择近期与被评估建筑物相类似建筑物进行类比分析～以其建安工程造价为基础～通过调整差异～推算出被评估建筑物的建安工程费。

2、前期工程费:包括设计费、勘探费、规划管理费等。根据本次评估目的 33 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 及工程费用的实际组成～确定前期工程费按建筑安装工程费的4.66%计算。,具体标准详见前期工程费及相关规费一览表，3、其它建设项目相关费用:系指政府有关部门收取的与建造房屋相关的各类建设项目规费。,具体标准详见前期工程费及相关规费一览表，4、建设单位管理费:根据江苏省建委的有关规定～结合建筑物的具体特点,按照建筑安装工程费的1.8%计算。

5、建设期资金成本:综合考虑被评建筑物的工程量及所需正常工期,并假设建设期内建设资金均匀投入～采用评估基准日人民银行公布的同期贷款利率计算～其中半年期贷款利率为5.58%,半年至一年期贷款利率为5.85%～一年至三年期贷款利率为5.94%。

前期工程费及相关规费一览表 序号 项 目 计算标准 计算依据 一 前期工程费 勘测设计费 2% 《工程设计收费标准,修定本,》 2 施工图预算编制费 0.2% 机械计,1995,1041号 3 工程监理费 1.065% 机械计,1995,1041号 4 建设单位临时设施费 1% 机械计,1995,1041号 建设工程质量监督费 0.15% 苏价房,99,178号,宁价房字,99,277号 6 建筑施工安全监督管理费 0.06% 苏价房,97,479号,宁价房字,97,453号 7 建设工程招投标管理费 0.03% 苏房价,99,14号,宁价房字,99,120号 8 建设工程标底编审费 0.15% 苏价涉,93,208号,宁价房,94,114号 合 计 4.66% 二 建设项目相关费用 市政共用基础设施配套费 95元/M 苏房价,1999,180号、宁房价,1999,276号 新墙体材料发展基金 10元/M 省政府,1997,100号令 白蚁防治费 2.3元/M 苏价工,1996,422号、宁价房字,1996,315号 24 消防设施建设费 2元/M 苏价费字,1999,43号、宁价费字,1999,190号 2 人防费,非工业厂房, 5 24元/M苏价涉,1994,115号、宁价房字,1994,144号

2教育地方附加费 6 10元/M 省委苏发,1994,6号 2工业厂房取 119.3元/M 2其他房屋取 143.3元/M 34 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 ,二,成新率的确定

首先～采用使用年限法确定各项建筑物的成新率。评估人员通过现场勘察检测,根据被评估建筑物的实际状态和维修保养状况,参照建筑物寿命年限的有关规定,结合评估经验,确定建筑物的尚可使用年限,然后考虑建筑物的实际使用年限,计算成新率。

成新率=尚可使用年限?,已使用年限+尚可使用年限,×100%

其次～对房屋同时采用打分法综合确定成新率。打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准进行打分～汇总得出建筑物的成新率。在评估中～我们依照《房屋完损等级评定标准》～通过现场勘察～考虑被评估建筑物的内在质量、外观形态、建造年代及平时的维护保养和使用状况等因素,对其地基基础、承重柱梁、墙体、楼面、屋盖、防水及地面面层、门窗、粉刷、水电配套设施等分别进行检测鉴定、打分,并对各部分的评分结果进行修正后～结合评估人员在建筑物成新率评定中的历史经验,确定成新率。计算公式为: 成新率=,结构部分合计得分×结构部分的评分修正系数+装修部分合计得分×装修部分的评分修正系数+设备部分合计得分×设备部分的评分修正系数,?100×100%

最后～取上述成新率的平均值～作为被评估房屋的成新率。

3、评估值的确定

根据以上确定的重臵价值和成新率计算确定评估值。

四、评估结果及其分析

经评估～企业本次被评估建筑物于200×年××月××日的现行市场价值为××元～与调整后账面净值××元相比增值××元～增值率为××。增值原因首先是建筑物本身工程造价与建造时呈上升趋势;其次是因为企业建筑物折旧率较高～账面净值偏低。,评估结果详见建筑物清查评估明细表，五、评估示例 案例一: ,一,建筑物概况

名称:新热处理车间,明细表5-1-1序号第××项, 35 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

账面原值:××元～账面净值:××元 建筑面积:1083.13平方米 完工时间:1995年12月 建筑结构:钢筋混凝土排架结构 建筑跨度:21米 层数:单层,层高:12.7米

基础:挖孔灌注桩,局部采用钻孔灌注桩～桩基上做钢筋混凝土杯形基础～现浇基础梁。

主体:预制钢筋混凝土牛腿柱、屋架梁、吊车梁;屋面采用大型屋面板,砖墙填充围护,钢门、钢窗、钢天窗～上悬钢天窗设电动开窗机。

装修:外墙混合沙浆粉刷～刷外墙涂料,内墙混合沙浆粉刷～喷大白浆～顶棚、大型屋面板底、钢筋混凝土屋架、吊车梁、柱等均喷大白浆,局部轻钢龙骨、高强石膏板吊顶。,二,重臵价值计算

根据××地区所规定的各类建设取费及建设期建设单位所支付的其他费用项目及标准,计算房屋的重臵价值。

1、建安工程费:以被评估建筑物的原决算资料为基础～按《江苏省建筑工程综合预算定额》,1997,、《江苏省建筑安装工程费用定额》,1997,等规定调整测算如下: 建筑安装工程费计算表

序号 费用名称 计算公式与标准 金额,元, 1,093,534.45 ,一, 定额基价 190,655.12 ,1,人工费 59,298.28 ,2, 机械费 843,581.05 ,3,材料费

17,332.28 ,二, 人工费调整 ,1,/4.16×2-8,894.74 ,三, 机械费调增 ,2,×,-0.15, 186,181.26 ,四, 综合间接费 [,一,+,二,+,三,] ×16.76% 27,771.67 ,五, 计划利润 [,一,×2.5+,三,] ×2.5% 45,545.54 ,六, 劳动保险费 [,一,+,二,+,三,] ×4.1% 36 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明-125,244.33 ,七, 材料价差

-4,857.90 485.79×,240-250, 其中:水泥-50,469.00 84.115×,2400-3000, 钢材 4,328.75 17.315×,1250-1000, 木材-74,246.18 ,3,×,-8.8%, 辅材

42,526.18 ,八, 税金 [?+?+„+,七,] ×3.44% 1,278,752.31 ,九, 工程造价 ,一,+,二,+„+,八, 经查,该车间调整后桩基工程费391,869.00元,因此

土建工程单方造价=,1278752.31+391869.00,?1083.13=1542.40,元/m2,。水电安装工程单方造价按土建工程的3%计算～为46.27,元/m2,。建筑安装工程费单方造价合计为1588.67元/m2。

2、前期工程费:按建安工程费4.66%计算为74.03元/m2。

3、建设项目其他相关费用:根据××省及××市建设工程相关规费的规定

标准按119.3元/m2计算。

4、建设单位管理费:按建安工程费的1.8%计算为28.60元/m2。

5、建设期资金成本: 该房产建成投入使用的周期为一年～按人民银行公布的一年期贷款利率 5.85%计算: 资金成本=,1588.67+74.03+119.30+28.6,×5.85%×1×50%

6、重臵单价=,1,+,2,+,3,+,4,+,5,=1863.56,元/m2，7、重臵价值=1863.56×1083.13=2,018,477.74,元, 取整,确定该房屋的重臵价值为2,018,500.00元。,三,成新率的确定

1、采用年限法计算: 该房屋已使用年限5年,评估师通过现场勘察,参照国家有关规定～预计该房 屋尚可使用45年。则～ 成新率=45?,5+45,×100% =90%

2、采用打分法计算: 37 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 评估师依照《房屋完损等级评定标准》～通过现场勘察～对建筑物各部位分

项鉴定、打分～据此评定成新率。,详见下表, 成新率=,93×85%+91×5%+90×10%,?100×100%=92.6%

3、综合成新率为:92.6%*0.6+90%*0.4=91.56%～ 取成新率为92%。,四,计算评估值 评估值=重臵价值×成新率 =2,018,500.00×92% =1,857,020.00,元, 房屋建筑物评估鉴定表

序号 部位名称 现实状况描述 标准分 评估分 备注 地基基础 有足够承载力。25 24 结 2 承重结构 完好。25 24 构 3 非承重结构 完好。15 14 部 4 屋面 个别有细微裂缝。20 18 分 5 楼地面 稍有磨损。15 13 小计 100 93 6 门窗 基本完好～木门有些开裂。25 23 装 7 外粉饰 个别外墙砖破损。20 18 修 8 内粉饰 涂料有变色。20 18 部 8 顶棚 涂料有变色 20 18 分 9 细木装修 基本完好 15 14 小计 100 91 设10 水卫 基本完好。40 35 备11 电照 使用良好。25 25 部12 暖通 完好 35 30 分 小计 100 90 案例二: ,一,建筑物概况

名称:装配车间,明细表5-1-1序号第××项, 账面原值:1,512,039.68元,账面净值:1,153,509.60元 建筑面积:2227.40平方米 完工时间:1993年

建筑结构:钢筋混凝土排架结构 建筑跨度:21米 层数:单层

北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 层高:13.9米 基础:独立基础～现浇基础梁。

主体:预制钢筋混凝土牛腿柱、砼屋架,屋面采用大型屋面板,砖墙填充围 护,钢门、钢窗,水泥砂浆地面。装修:外墙抹灰～内墙抹灰,顶棚刷白。,二,重臵价值计算

根据××地区所规定的各类建设取费及建设期建设单位所支付的其他费用 项目及标准～计算房屋的重臵价值。

1、建安工程费:通过调查,选择近期与被评估建筑物相类似建筑物进行类比 2分析～此类建筑物的基准单方造价一般在1260元/m左右,通过对被评估对象的分

析～进行差异修正调整～推算出被评估建筑物的建安工程费～详细计算过程如下: 房屋建筑物评估作业表 2 单位: 元/m 项目名称 造价 备 注 1260.00 基价

0 时间因素修正 时间相近0 区域因素修正 区域相同

-28% 沿高、层高修正 差异约为2米 0 跨度修正 相同 2% 跨数修正 单跨/双跨 9% 面积修正 面积较小-5% 楼地面材料修正 无水磨石-1% 内粉外粉材料修正 略低于比较对象 0 水电设备修正 相近

-10% 基础修正 评估对象无桩基础 5% 其他修正

907.20 建筑安装工程费

因此～该建筑物的建安工程单方造价为907.20元/m2。

2、前期工程费:按建安工程费4.66%计算为42.28元/m2。

3、建设项目其他相关费用:根据江苏省及××市建设工程相关规费的规定 标准按119.3元/m2计算。

4、建设单位管理费:按建安工程费的1.8%计算为16.33元/m2。

5、建设期资金成本: 39 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

该房产建成投入使用的周期为一年～按人民银行公布的一年期贷款利率5.85%计算: 资金成本=,907.2+42.28+119.30+16.33,×5.85%×1×50% =1085.11×0.0585×0.5=31.74,元/m2，6、重臵单价=,1,+,2,+,3,+,4,+,5,=1116.85,元/m2，7、重臵价值=1116.85×2227.4=2,487,671.69,元, 取整,确定该房屋的重臵价值为2,487,700.00元。,三,成新率的确定

1、采用年限法计算: 该房屋已使用年限8年,评估师通过现场勘察,参照国家有关规定～预计该房屋尚可使用42年。则～ 成新率=42?,8+42,×100%=84%

2、采用打分法计算: 评估师依照《房屋完损等级评定标准》～通过现场勘察～对建筑物各部位分项鉴定、打分～据此评定成新率为89.9%。

3、综合成新率为:89.9%*0.6+84%*0.4=87.5% ,取成新率为88%。,四,计算评估值

评估值=重臵价值×成新率=2,487,700.00×88%=2,189,176.00,元, 案例三: ,一,概况

本案例为构筑物中的水池～建于1976年～采用钢筋混凝土现浇结构～由两个相同的矩形池组成～一半在地下～一半在地上～池底、池壁、池盖厚300毫米～内、外壁粉刷为防水砂浆粉饰。,二,重臵价值计算

1、采用重编预算法～根据××地区规定的各类建设取费及标准,计算构筑物的重臵价值如下: 建筑工程造价计算表

序号 费用名称 计算公式与标准 金额,元, 106,955.67 ,一, 定额基价

24,660.22 1.人工费 5,431.64 2.机械费 40 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

2,241.84 ,二, 人工费调整 ,1,/22*2-814.75 ,三, 机械费调增 ,2,*,-0.15,-9,256.41 ,四, 材料价差 ,1,+,2,-9,033.50 其中:,1,主材差-222.91 {,一,-,1,-,2,}*,-0.29%, ,2,系数调整 12,885.31 ,五, 综合间接费 {,一,+,二,}*11.8% 4,477.1 ,六, 劳动保险费 {,一,+,二,}*4.1% 4,007.21 ,七, 税金 [?+?+„+,六,]*3.44% 120,495.97 ,八, 建筑工程造价 ,一,+,二,+„+,七，2、前期工程费:按建安工程费4.66%计算为5,615.11元。

3、建设项目其他相关费用:按建安工程费1.8%计算为2,168.93元。

4、建设期资金成本:该构筑物建成投入使用的周期约为半年～按人民银行公布的贷款利率5.58%计算: 资金成本=,120,495.97+5,615.11+2,168.93,×5.58%×0.5×50% =1789.51,元，5、重臵价值=,1,+,2,+,3,+,4,=130,069.52,元, 取整,确定该构筑物的重臵价值为130,100.00元 ,三,成新率的确定 采用年限法计算: 参照国家有关规定～该构筑物建成使用年限30年,截止评估日该构筑物已经使用了24年,尚可使用6年。则～

成新率=6?,24+6,×100%=20% ,四,计算评估值

评估值=重臵价值×成新率=130,100.00×20%=26,020.00,元, 5(5 在建工程评估技术说明

一、在建工程概况 列入本次评估范围内的在建工程主要包括土建工程、设备安装工程～账面金额××元～其中土建工程账面金额××元～设备安装工程账面金额××元。被评估在建工程中土建工程主要包括焊接车间和恒温室改造工程～设备安装主要包括

北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 新引进的磨齿机、空调机组和NGC-CIMS工程等。

二、评估过程

1、检查评估申报明细表各项内容填写情况～并核实申报合计数与财务报表在建工程账面数是否一致。

2、根据申报的在建工程项目～审查其合同内容～并通过与财务人员交谈了解工程实际执行情况及工程款项支付情况～分析账面值的构成及其合理性。

3、现场实地勘察在建工程的形象进度～以及设备到位情况～核实是否按照合同条款执行。

4、通过现场了解～确定评估方法～测算在建工程评估值。

5、撰写在建工程评估技术说明。

三、评估方法

评估师通过现场勘查～了解在建工程的形象进度～按现行建筑、安装工程定额标准对在建工程中发生的各项工程支出进行核实～同时了解付款进度情况～并对本在建工程所耗用的主要工程物资的国内外市场价格进行了调查。

对其中长期挂账的设备搬迁所发生的拆装费用、设备改造维修费用等～鉴于已在相应的被搬迁、改造机器设备的评估中已作考虑～为避免重复计算～按零评估。其余在建工程项目经核实～我们认为其账面支出金额较为合理、依据较为充分～近期市场价格变动不大～故按核实后的实际支付金额计算评估值。

四、评估结果及分析

经评估～××厂在建工程的评估值为××元～减值××元～减值率××%。5(6 负债评估技术说明

本次负债的评估范围为企业申报的各项流动负债和长期负债～对负债的评估值根据评估目的实现后资产占有方实际需要承担的项目和金额确定。负债评估范围和评估结果见下表: 42 北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 科目名称 账面价值 调整后账面值 评估价值 增值额 增值率 应付账款 预收账款 其它应付款 应付工资 应付福利费 应交税金 其它应交款

流动负债合计 长期借款 其他长期负债 长期负债合计

以下分科目说明负债评估情况: ,一,流动负债

1、短期借款:账面金额81,100,000.00元～系××××分别向工商银行××市雨花支行、交通银行××分行、中国银行江苏省分行和光大银行新街口支行等金融机构借入的期限在1年以内的流动资金借款～共计15笔～每笔借款的详细情况见评估明细表。评估中～我们查阅了有关借款合同～对各项借款的基本情况、借款的真实性、完整性进行了核实～确定按审核后的账面值计算评估值。

2、应付票据:账面金额合计为××××元～主要为200×年2月、3月签发的期限为6个月的不带息银行承兑汇票。在查阅有关票据存根和协议～并对其真实性、完整性进行核实的基础上～按核实后的账面值确定评估值。

3、应付账款:主要为近期购臵原料所应支付的材料款～账面金额××元～评估中～我们抽查了有关材料采购合同和会计凭证～按审核后的账面金额确定评估值。

4、预收账款:账面金额××元～按审核后的账面数计算评估值。

5、其他应付款:账面金额××元～按核实后账面值确定评估值。

7、应交税金:账面金额××元～主要包括应交未交的增值税、城市建设维护税、企业所得税和个人调节税等～按核实调整后的账面数计算评估值。,二,长期负债

1、长期借款:账面金额××元,其中一年内到期的长期借款28,000,000.00元～其余长期借款账面金额为19,000,000.00元～经核实后按账面值确定评估值。

北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明

第六部分、整体资产评估收益现值法评估验证说明

一、收益现值法的应用简介

1、方法简介

收益现值法是本着收益还原的思路对企业的整体资产进行评估～即把企业未来经营中预计的净收益还原为基准日的资本额或投资额。具体评估办法是通过估算被评估资产在未来的预期收益～并采用适当的折现率或资本化率折现成基准日的现值～然后累加求和～得出被评估资产的评估值。在收益法评估中～被评估资产的内涵和运用的收益以及资本化率的取值必须是一致的。

在本次对企业所有者权益即净资产进行评估时～收益额为企业的净利润～折现率取预期的净资产收益率。

2、适用条件

运用收益现值法～是将评估对象臵于一个完整、现实的经营过程和市场环境中～对企业整体资产的评估～评估基础是对企业资产的未来收益的预测和折现率的取值～因此被评估资产必须具备以下前提条件: ,1,被评估资产与其经营收益之间存在稳定的比例关系～并可以计算。,2,被评估资产未来的收益能用货币衡量～并基本可以预测。

3、基本评估思路

在本次评估中,按照如下思路进行: ,1,企业收益现状的分析判断, ,2,对企业未来可预测的若干年的预期收益预测, ,3,最后对企业未来持续经营条件下的长期预期收益趋势的判断。

以净利润为收益额～选用分段收益折现模型。分段法是将持续经营的企业的收益预测分为前后段。对于前段企业的预期收益采取逐年预测折现累加的方法。而对于后段的企业收益～则针对企业具体情况假设它按某一规律变化～对企业后段预期收益进行还原及折现处理。将企业前后两段收益现值加在一起便构成了整体企业的收益现值。

4、基本公式 n-i P = , R(1+r)i i=1 44 北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 式中: P 为企业资产整体测算价值, Ri 为企业未来第i年的净现金流量, N 为可经营期限，5、运用收益现值法进行评估～主要是为了分析、验证重臵成本法的评估结果～并帮助判断企业是否存在无形资产。

6、评估基本假设 收益预测是整体资产评估的基础～而任何预测都是在一定假设条件下进行的～对企业未来收益预测建立在下列条件下:(1)假设本次评估的资产在评估基准日后可按现有用途无限期继续运营,(2)国家现行的方针政策无重大改变,(3)公司执行的税赋、税率政策不变,(4)无不可抗拒因素造成的重大不利影响,(5)假设固定资产折旧在当年全部投入到设备、房屋及其他相关设施的维护或更新上～从而保证这些资产的正常、持续的营运能力,(6)假设这些固定资产是企业资本性投入所形成～而维持公司正常营运所需的营运资金通过向银行短期借款取得～且借款利率基本不变。

评估人员根据资产评估的要求～认定这些假设前提条件在评估基准日时成立～当未来经济环境发生较大变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。

二、企业的生产经营业绩

××厂是原机械工业部大型骨干企业～为机械工业500家最大型企业之一。主要经营通用、高速、重载齿轮箱的制造与销售,企业自产机电产品、成套设备及相关技术的出口业务,经营企业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表、备品备件、零配件及技术的进口业务,国家实行核定公司经营的14种进口商品除外，开展本企业“三来一补”业务。××厂是“五五”期间三大透平项目中的重点工程之一～为改变我国高速重载齿轮长期依赖进口的局面～1979年在××机床修理厂基础上改建而成～并于同年投产。工厂最初为电力行业配套～逐步将产品扩展到冶金、石化、交通、建材等领域。今年来企业十分重视新产品的

北京中证评估有限责任公司 **项目资产评估说明 研究开发～并加大了新品开发的投入。通过技术改造、引进和吸收～企业规模在逐年扩大～生产加工能力不断提高～以下是××厂近年来的主要经营情况: ××经营情况简表 金额单位:人民币元

项 目 2001年 2002年 2003年

一、主营业务收入净额 减:主营业务成本 主营业务税金及附加 营业费用

二、主营业务利润 加:其他业务利润 减:管理费用 财务费用

三、营业利润 加:投资收益 营业外收入 减:营业外支出

四、利润总额 减:所得税

五、净利润

三、企业的经营优势及经营风险 ,一,经营优势 1(技术优势:××厂认真消化、吸收了引进国外齿轮制造业的高速重载齿轮设计制造技术～具备深层渗碳～齿根圆滑过渡～齿根喷丸强化～齿轮修型～齿面镀铜等工艺技术～积累了大量的高速、重载齿轮制造经验～已具备了设计、研制和生产各类齿轮箱的能力。在国内齿轮生产方面创造了生产精度最高,三级～稳定达四级～ISO1328-2标准,、齿轮线速度最大,170M/S,、转速最高,67000r/min,、传动功率最大,44000KW,的记录。

××厂被定为原机械部技术进步示范试点企业、省技术进步先进企业、省高新技术企业、国家级高速重载齿轮技术中心建设单位。

2(市场优势:××高齿在高速、重载齿轮箱及国防、科研市场占绝对优势～被列入我国军事装备定点配套企业～市场占有率达65%以上。产品复盖冶金、矿

北京中证评估有限责任公司

**项目资产评估说明 山、化工、建材、起重、运输、纺织、造纸、食品、塑料、橡胶、环保、工程机械、能源、国防、科研等行业。产品复盖面广～质量优良。进过几十年的创业～××高齿已树立了良好的企业形象～建立了完整的市场销售网络和售后服务网络～为企业快速扩张奠定坚实的基础。,二,经营风险 1(行业政策风险

××厂的主要产品市场为国内冶金行业～其销售收入占企业销售收入的55-60%左右～且主要以单件、小批生产为主～受行业性经济波动影响较大。一旦主要客户的经营方针和行业政策发生重大变化～将对企业的产品销售产生较大影响～给企业的经营带来一定风险。

2(进口产品的替代风险

随着世界经济一体化的发展～企业将面临新的挑战～企业的齿轮箱产品受到国际市场竞争的压力越来越大。尽管××高齿的产品制造技术及生产质量在国内市场

第三篇：资产评估期末考试说明

关于《资产评估》期末考核方式的说明

各位同学：

大家好。欢迎大家学习《资产评估》课程，希望大家能够按照网上课件的学习要求，按期保质完成本课程的学习。鉴于本课程期末考核方式的特殊性，下面对它的考核方式作特别说明。

本课程总成绩由四部分构成：出勤（10分）、学习参与度（10分）、平时作业（20分）和期末考核（60分）。具体要求可见课件“学习评估”内容。在此对期末考核方式作一说明。

期末考核以开卷形式进行，考试题型为实际案例评估及论述题。需要特别强调的是：期末课堂考试只进行其中一部分，即论述题的考试。而实际案例评估报告的完成是在课下进行的，不在课堂考试中进行。在期末课堂考试结束时，评估报告同试卷一起上交监考老师。

所以希望各位学员安排好学习时间，保证在期末课堂考试之前完成该报告。在此特别强调，请遵照执行，以防影响你的总评成绩。

最后祝大家圆满顺利完成本课程学习！

《资产评估》主讲教师：李钧2006.9

附：实际案例评估要求

请学员根据实际情况,自行确定被评估对象(可以是本科程中所涉及的各类资产中任意一种),然后运用所学理论与方法对该被评估对象进行评估(评估目的与评估基准日自行确定)，最后写出一份评估报告。评估报告中必须写明评估对象（包括对被评估对象情况介绍），评估人员，评估目的，评估基准日，评估依据，所收集的资料，评估方法，评估计算过程以及评估结果。

第四篇：专利资产评估的资产清查

专利运营与融资孵化请进入：http://www.xiexiebang.com

_______________________________________________________________________________

专利资产评估的资产清查

在委托方与资产评估机构签订完业务约定书后，资产评估工作就进入了资产清查阶段。专利资产评估的资产清查包括：组织落实及制订评估方案、资产清查与资料收集。

组织落实及评估方案的制订 确定评估人员

受托评估机构在签署委托协议之后，根据待评估专利资产的专业要求，确定项目组成员。项目组的成员应由工程技术、财务专业的评估人员组成，如需要还应聘请有关方面的专家。制订评估方案

为了使专利资产评估工作顺利进行、保证评估工作质量，评估机构在开展评估前应制订出详细可行的专利资产评估方案。资产评估方案根据委托协议书的内容和要求，以及所收集的资料情况编制。评估方案由项目负责人及主要业务人员编写。

评估方案主要内容包括：

①资产评估时间、工作进度的安排；

专利运营与融资孵化请进入：http://www.xiexiebang.com

_______________________________________________________________________________ ②资产评估的详细范围； ③评估人员的组织与职责分工； ④确定现场工作的时间与内容； ⑤确定评估的方式、方法； ⑥编制资产评估的费用预算。

资产清查与资料收集

组织落实评估项目组、制订评估方案、指导资产占有单位准备资料是资产评估的前期准备，它是资产评估人员进行现场评估的前提和基础。该阶段包括：前期指导、现场考察、专家咨询、市场调查、文件检索、资料收集。前期指导

为了评估工作的顺利进行，保证评估工作质量，评估项目组须对被评估单位给予必要的前期指导。前期指导对于评估机构的现场考察及后期的工作具有重要意义。前期指导的重点内容之一是指导委估单位或个人提供专利资产的基础资料，这些资料包括：

①指导委托方准备与权属有关的专利资料，包括专利证书、专利权利要求书、专利说明书及其附图、专利费用缴纳凭证、专利登记簿副本、专利权转让或受让等资料复印件； ②与专利应用相关的资料；

③指导委托方填写研究开发成本费用统计表；

专利运营与融资孵化请进入：http://www.xiexiebang.com

_______________________________________________________________________________ ④指导委托方填写以前销售收入成本统计表； ⑤指导委托方准备与委估资产有关的技术资料； ⑥指导委托方准备与委估资产有关的市场资料； ⑦指导委托方准备与评估目的有关的资料；

⑧委托方应成立评估协调小组，该小组是由委托方的主要领导、财务、技术、市场方面的人员组成。现场考察

专利资产评估的考察与有形资产评估的核查不同，有形资产评估注重对所评估对象本身的核查；而专利资产的评估不仅要对技术本身进行了解，而且要对技术所涉及的生产及企业进行全面了解，因此专利资产评估需要了解的内容更宽、更广。现场考察应在委托方成立的评估协作小组配合下进行。专利资产评估的现场考察应包括如下内容：产权核查、技术工艺考察、技术产品的原材料及产品考察、技术产品的生产规模考察、财务核查、企业销售网络考察、企业的综合情况调查。

①产权核查包括：专利证书、缴费收据及转让与质押方面的协议。

②技术工艺考察：评估人员在考察过程中应详细了解委估对象生产工艺流程的特点及关键技术的处理，同时还要了解配套设备的构成情况及技术实现的难易程度。

③与技术产品有关的原材料及产品考察：评估人员应考察与委估对象有关的原材料种类及采购的情况，同时应核查专利产品的样品情况及检测报告。

④技术产品的生产规模考察：评估人员应核查专利产品的实际生产能力及潜在的生产能力。

专利运营与融资孵化请进入：http://www.xiexiebang.com

_______________________________________________________________________________ ⑤财务核查：评估人员应核查账面上能够剥离的研制开发费用；同时应核查近几年专利产品的实际销售牧人、销售成本、销售费用、摊销到该专利的管理费用和财务费用、各种税费及企业所得税的征收情况及征收办法。

⑥企业市场网络核查：评估人员应对企业市场营销的网络构成进行核查，包括网络分布、营销人员的管理办法、客户的构成情况、典型客户的合同及未来发展的战略。

⑦生产企业的综合情况调查：评估人员应考察生产企业的人员构成，包括专业人员及非专业人员的人数、受教育程度、人员培训情况及人员的稳定性等；还应考察企业文化、企业信誉度及企业凝聚力等。专家咨询

如果评估人员对技术本身了解不深或对所处行业本身的发展把握不准，最好聘请专家进行咨询，这包括：

①委估对象行业的专家，这些行业专家主要对本行业技术发展动态及未来发展方向比较了解，对总体市场的把握比较准确。

②与专利权评估有关的，特别是涉及实用新型专利和发明专利申请的，应咨询专利专家的意见；对于实用新型专利技术评估对应进行新颖性论证；对发明专利申请技术评估时应判断其授权的可能性。

专家咨询为评估人员更好地把握专利资产的尺度是非常重要的，但专家意见的利用并不能解除评估人员的评估责任，相反，评估人员应该对专家工作的结果负责。

专利运营与融资孵化请进入：http://www.xiexiebang.com

_______________________________________________________________________________ 市场调查

市场调查的目的是为了收集与评估有关的资料，更好地把握委估技术的行业发展趋势及市场前景，它是专利资产评估的前提及基础。市场调查应包括如下内容：

①调查委估技术产品的宏观经济环境； ②调查委估技术产品所在的行业状况； ③调查委估技术产品的市场应用群体； ④调查委估技术产品的市场总需求量； ⑤调查委估技术产品现有市场的分割情况。

市场调查的对象可以是行业协会、行业杂志、行业内的其他生产企业及产品的用户等。

市场调查获得的是外部资料，这些外部资料来源可以是： ①学术及法律出版物； ②行业出版物； ③报纸与杂志； ④著作及论文； ⑤网络资料。文件检索

专利运营与融资孵化请进入：http://www.xiexiebang.com

_______________________________________________________________________________ 文件检索是针对现有技术进行的，主要是对目前存在的现有技术进行分析。检索的目的是为了充分了解现有技术与委估技术之间的异同，确定委估技术与其他技术相比的特点及在行业中所处的地位。目前主要用于检索的技术数据库为专利数据库。

对技术资产的评估应对相关专利技术的权利进行分析，确定委估技术与其他专利在技术上的异同；对技术资产的评估应对相关专利进行统计，确定委估技术的竞争及发展趋势。

检索工作可以由评估人员自己完成，也可以委托其他咨询机构完成，但要保证所检索的数据库是最新的数据库，同时检索方法应得当。资料收集

资料收集是指在上述前期指导、现场考察、专家咨询、市场调查、文件检索过程中所涉及的全部资料的收集，包括：委托方提供的经评估机构核实的资料；专家提供的意见；市场调查过程中所获取的资料；文件检索资料等。通过上述途径获取的资料可以分为以下几类。

(1)与产权相关的文件。这是指与专利资产相关的产权证明文件，以确定专利资产的有效性及可控性，主要包括产权证明、产权变化情况的核查及相关合同与协议。

1)产权证明文件。专利权及专利申请权的评估要提供专利证书或专利受理通知书；为核实评估基准日的专利状况，还应收集评估基准日后的专利登记簿副本。

专利运营与融资孵化请进入：http://www.xiexiebang.com

_______________________________________________________________________________ 2)产权变化情况的核查及相关合同与协议。专利资产与有形资产不同，专利资产变化情况及相关的合同及协议也是应该核查的。

对于专利来说，要核查专利权变化情况最好应该核查专利登记簿副本，核查内容包括：专利权的授予；专利申请权、专利权的转移；专利权的质押、保全及其解除；专利实施许可合同的备案：专利权的无效宣告；专利权的终止；专利权的恢复；专利实施的强制许可；专和权人的姓名或者名称、国籍和地址的变更。

通过核查最近一期的专利缴纳年费的情况，与其他人签署的专利申请权、专利权的转让合同，与银行签署的专利权质押贷款合同等，都可以验证专利权的有效性。

产权核查是专利资产评估的基础，如果产权核查的权利主体已经发生变化或者已经失效，那么专利资产评估也就没有继续的必要。

(2)与评估目的有关的资料。专利资产的评估目的大致有以下几种：

①确定专利资产的转让价格； ②确定专利资产的许可使用费； ③确定专利资产的合资人股的价值； ④确定对侵权行为的索赔额； ⑤银行质押贷款； ⑥工商注册登记。

专利运营与融资孵化请进入：http://www.xiexiebang.com

_______________________________________________________________________________

上述6种评估目的是专利资产评估中最常见的几种。委托方应提出以哪种目的来进行评估，并对评估目的的进展状况进行介绍，如可能需提供有关的行为文件。

(3)与专利资产有关的技术资料。与专利资产有关的技术资料主要包括：

①专利申请全套资料：专利证书、专利说明书、权利要求书、说明书附图； ②技术总结报告； ③技术产品检测报告； ④技术鉴定报告； ⑤技术产品简介 ⑥专家咨询意见书； ⑦检索报告；

⑧专利权转让、许可使用以及专利权出资入股等合同书。

(4)与专利资产有关的经济及市场资料。与专利资产有关的经济及市场资料主要包括：

①专利资产研制开发费用表； ②以前销售收入成本统计表； ③企业现有的生产能力资料； ④企业准备扩建的生产能力资料；

专利运营与融资孵化请进入：http://www.xiexiebang.com

_______________________________________________________________________________ ⑤企业的销售网络资料； ⑥项目可行性研究报告； ⑦企业的税收政策； ⑧企业的合同订单资料； ⑨专利资产的转让公告；

⑩委估技术产品所在的行业状况、市场容量、市场前景等资料； 国内外同行业投资收益率、平均成本利润率、资金利润率。

(5)法律法规资料。对照与技术评估相关的法律法规以确保技术评估的合法性。相关法律法规等主要资料内容包括：

①经济法律法规（特别是与国有企业改制、合资合作、技术贸易等经济行为相关的法律法规，合同法，公司法）；

②与专利资产相关的法律法规； ③资产评估的法规； ④委估对象所处的行业政策。

(6)资产占有方管理方面的资料。资产占有方管理方面的资料包括：

①企业合同、章程、简介、基本情况表； ②企业会计制度或会计核算方法；

③内部管理制度（包括生产经营、劳动管理、工资奖励、劳保福利及财产物资管理制度等）；

专利运营与融资孵化请进入：http://www.xiexiebang.com

_______________________________________________________________________________ ④董事会关于与经营管理和财务会计有关的重要问题的历次决议及央定。

上述资料是专利资产评估的基础资料，评估人员应进行认真的核实、分析，这些基础资料是资产清查工作的目的及成果，它将为下一步的评定估算工作做好充分的准备。

第五篇：森林资源资产评估范本3(拆迁评估)评估说明

 资产评估说明

×农庄经济林及其他苗木资产拆迁补偿价值

资产评估说明

一、关于本次资产评估说明使用范围的声明

本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。

中林资产评估有限公司

二零零×年三月十八日

二、关于进行资产评估有关事项的说明

（一）委托方与资产占有方概况（详见评估报告正文第二项）

（二）关于评估目的的说明（详见评估报告正文第三项）

（三）关于评估范围的说明（详见评估报告正文第四项）

（四）关于评估基准日的说明（详见评估报告正文第六项）

（五）资产调查事项的说明（略）

（六）可能影响评估工作的重大事项说明

纳入本次资产评估范围的评估对象权属清楚、界限明确、无纠纷，没有抵押、质押及担保等影响评估结果的重大事项。

委托方：资产占有方：

法定代表人：法定代表人：

日期：二零零×年三月十八日日期：二零零×年三月十八日

三、资源资产调查、核实情况说明

（一）资源资产调查组织与准备

1、技术方案设计

针对经济林木的分布特点、本次评估目的及委托方、资产占有方意见，由我公司注册资产评估师及聘请林业调查专家、农艺专家组成的评估项目组，依据委托方提供的资产清单及其他资料，经过认真研究分析后，确定本次资源调查技术方案。

2、调查技术标准(1)、《森林资源规划设计调查主要技术规定》(林资发[2003]61号)；(2)、《××省森林资源规划设计调查操作细则》(×林政[2004]254号)。

3、技术精度

本次资源调查采用全面调查法，调查级别为三类调查，各调查因子调查精度不低于95%。

4、调查工具

Q3手持式GIS采集器(中海达测绘，亚米级精度)、测绳、皮尺、卡尺、布鲁莱斯测高器等；

5、使用图件

委托方提供委估地块《地形图》(1:10000)与《××市××镇林相图》。

（二）资源资产调查过程

我公司评估项目组在委托方(××集团公司)、资产占有方(×农庄)、××市林业局人员的协助下，于200×年3月10日～18日期间，对委估资产进行了全面调查。每一分项林木调查结果，在调查完成当天，经过我公司评估人员整理后，由委托方和资产占有方代表进行了签字确认。

（三）主要调查方法

1、面积调查方法

用委托方提供的《地形图》(1:10000)为工作手图，进行实地调查，根据不同的地类、权属、行政界线、优势树种等进行现地勾绘(测量)小班界线，并采用Q3手持式GIS采集器绕测、定位落图。根据外业调查数据，用AutoCAD、MapInfo等系统软件求算各小班面积。面积以hm2为单位，取小数点后4位。

2、经济林苗木株数、地径、苗高调查方法

取林木生长状况有代表性的地块，在该地段设置面积为26m×26m的标准样地(对坡度超过5°的样地，进行了罗盘改平修正)，进行每木检尺，实测样地面积不少于该林种林木小班面积的60%。

由于林种经营特点，部分经济林种无胸径，故检尺时分林种测量地径、株高。

3、其他调查方法(略)

（四）资产调查结论

经现场实地调查，本次评估范围占地总面积2,100亩，该地上种植的经济林及苗木共计398,767株，具体分布如下：

以上调查结论，均得到了委托方和资产占有的认可。

四、评估依据的说明

（详见评估说明第八项）

五、评估技术说明

（一）评估过程

本次评估的目的是工程项目征占用地对资产占有方进行价值补偿，故我们的评估方案是根据工程占地拆迁补偿及有关规定制定的。

（1）查验委估资产权属文件。

（2）请资产占有方提供资产清单，本公司评估人员和农艺专家对委估资产进行全面调查。

（3）收集评估所需资料，由于委估资产品种多数量大，且有些品种为国外优良品种，在审核报关资料的同时，还外聘了果树、植物专家，对委估资产进行鉴定；与此同时收集果品及苗木各项经济指标，进行市场询价。

另外，评估人员通过相关渠道，对当地工程拆迁征占地执行的地方性法规、规定进行了收集与整理，对各项法规的执行范围、有效性等与发文部门进行了核实与确认。

（4）确定计算方法，根据委估资产特点确定采用不同方法进行评估计算。

（二）评估方法

本次评估方法是根据××市人民政府××号令关于《××市森林资源保护管理条例》对工程占地补偿办法，结合2,100亩地块上各经济林种类、生长发育现状，近年来产果情况，通过市场调查，选择适当的价格标准和评估方法进行的。

1、对处于盛果期经济林按如下方法计算评估结果，计算公式为： P = Ci ×L P—评估值

Ci—各类果树实际占地面积×平均产量Kg/亩×调整系数×价格 L—补偿倍数，政府令规定鲜果按5～6倍赔偿

调整系数主要包括等级调整系数和株数调整系数，调整标准如下：(1)、等级调整系数

针对本次评估基准日经济林林分特点，按不同树种制定的。例如××品种果树分为四级：

1级：长度15cm以上(含15cm)的枝条30根以上(含30根),地面以上10 cm处的主

干直径6 cm以上(含6 cm)；

2级：长度15cm以上枝条10-29根； 3级：长度15cm以上的枝条5-9根；

4级：长度15cm以上的枝条4根以下(含4根)。(2)、株数调整系数

为针对本次评估基准日该经济林每亩现有存活株树、疏密程度与同种经济林标准株

数进行比较调整。

2、处于产前期的苗木

苗木计算公式如下：

P = 各苗木、树木按品种、规格×单价×株数

（三）取价方法

1、果品取价源自国内果品批发市场现场收购价（××市果品批发市场价格扣除运费）、委估资产周边经济林路边收购价，并参考资产占有方近三年果品销售价格，最后确定评估单价。

2、苗木取价方法，同规格苗木有市价的原则按市价评估，没有市价的按苗木购置价值加标准成本投入确定。

(四)产量确认方法

评估使用的每亩平均产量是参照委估资产周边相同或相类似经济林平均产量，由我公司评估专家及外聘农艺专家现场勘查，再结合我公司掌握的该地区标准经济林产量数据，对各种果品每亩平均产量进行估算得出的。

六、评估结论及其分析

（一）评估结果（见评估明细表）

（二）评估基准日后的调整事项

1、在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；

2、在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。

（三）评估结论的效力、评估报告使用与限制说明、有效期（略）

注册资产评估师：