新农业服务站项目建设可行性研究报

第一篇：新农业服务站项目建设可行性研究报

乐清市新农农业综合服务站项目建设可行性

报告

一、项目背景

石帆镇是乐清市农业生产重镇，东与虹桥镇接壤，西与乐清市区毗邻，104国道和高速铁路纵贯南北，交通便利，总人口35452人，辖 29个行政村，耕地1.7万亩，农业总收入3800万元。常年粮食种植面积2.3万亩，粮食总产1000万公斤，2009年国家定购粮食储备入库460多万斤，约占全市粮食储备入库总量的1/4，占虹桥片区总量 960万斤的约1/2，早稻播种面积占全市1/11，并建有国家粮仓2个（竹屿仓容300万斤，后屿仓容200万斤），市粮食部门曾多次到镇协商再建一个仓储，这说明石帆镇在全市粮食生产的重要地位。郭路红柿、大界东魁杨梅、河淇草莓、顺民瓜蔬等瓜蔬果，瓜蔬果年产量不少于500万斤，在全市亨有威望；朴湖粉干历史悠久，远销北京、石家庄、天津等地，粉干加工每年在150万斤以上；前林的农业示范观光园区；青屿石棉瓦生产基地，一村－品优势突出。

发展现代农业是贯彻落实科学发展观的基本要求。可持续发展对农业来说，就要实现农业的资源节约、环境保护，也就是说我们要发展资源节约、环境保护型的循环农业，这就是发展现代农业。发展现代农业是建设新农村建设的着力点，是今后农业经济工作的主体。但从目前来看石帆镇的农业还不是现代农业，是传统农业，从种植规模上小、散，土地流转缓慢、无序；从种植技术上粗、放；从经济效益上低；从种植结构上单一；从机械化程度上偏低。种植大户、农机大户受土地的制约，粮食、农业机械无处堆放。郭路红柿、朴湖粉干、果瓜蔬莱等特色产业提升及深加工附加值低，技术指导受行政的制约，造成农业发展缓慢，为了解决石帆镇农业的现状，使土地、技术资源得到共享，本着节约土地，使生产技术得到最大化，决定建立新农农业综合服务站。

二、项目宗旨

为深入贯彻科学发展观，进一步推进党的十七届三中全会的战略部署，以提高农民素质、推广先进适用技术、增加农民收入为目标，以促进产业发展和区域经济发展、推动社会主义新农村建设为出发点。遵循“政府引导，聘用专家，社会参股、技术服务”的建站方针，坚持以“三农” 服务，以技术指导、技术培训、技术服务 “三位一体”的农业服务为特色，坚持“机构小，服务全、技术精”的灵活制度。建成集生产资料供应、购销、土地流转、中介信息、农机具维修、农副产品加工、销售等功能的综合服务站，为广大农民提供服务。

三、项目建设的必要性和可行性

建设新农农业综合服务站是政策的需要。农业是我国国民经济的基础，《农业法》、《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》等一系列政策的颁布实施，体现新时期农业综合工作的重要性和必要性。《农业法》、《关于基层农技推广体系改革与建设示范县项目实施指导意见的通知》的颁布实施，将有力推动农业综合服务机构的标准化、规范化、制度化建设，进一步加强农业综合技术服务工作的管理，为农业综合服务机构增添新的活力。“手中有粮, 心中不慌，保障公民生存的权利”是坚持以人为本、统筹解决粮食问题的体现；“普及科学知识,科技创新”则是技术服务的重点。

建设新农农业综合服务站是农业工作制度创新的需求。我们采取以企业、种植大户、合作社员参股股份投资建设，聘请专家，中、高级技术人员为技术指导，经营方式灵活，解决现有农技推广资金投入和技术服务上的不足。在生产各个环节，采用先进生产技术为广大农民服务，开展分阶段、分季节、分种类的技术服务。在农产品加工上，通过深加工，提高一村一品的农产品附加值，增加农民的收入。

建设新农农业综合服务站是充分利用石帆的农田基础设施建设优势，整合提升农业产业的需要。石帆镇是全市耕地连片万亩以上为数不多的镇。2001年起，通过各级政府的大力支持，投资3000万元，对1.7万亩农田进行农业示范园区、吨粮工程、土地整理、粮食产量提升工程建设，现己形成“田成方、渠成网、路成框、树成荫”的现代农业园区。设施的完善及提升，将直接受益于农业工作，但技术配套跟不上，农业生产的装备较滞后，农业机械化程度不高，土地规模种植小、散，部分农民还存在着小农意识，土地流转无序，技术服务不到位等问题的存在，整体优势得不到有效发挥，严重制约农业可持性发展。

建设新农农业综合服务站非常必要。石帆镇是乐清市农业大镇，这里的农民农本意识较强，种粮积极性高，珍惜耕地，热衷粮食生产，为整合农民的从事农业的意识，提升石帆农业工作。石帆地处乐清市城乡结合部，根据《乐清市农业功能区》划分，石帆的区域为粮、果、蔬功能区，为市区及周边地区提供充足粮食与果蔬，稳定粮、果蔬市场起到一定作用。农业工作的好坏，直接影响着乐清市形象。

虽然农业基础设施有所改善，但农业生产的装备较滞后，技术配套有待提高，农业机械化程度不高，土地规模种植少散，部分农民还存在着小农意识，土地流转无序，技术服务不到位，农业结构不尽合理，土地产出能力低，农产品加工粗放、附加值低。由于缺乏统一的农业综合开发，村与村之间、户与户之间各自为战，人为造成耕作零碎，不便于农业机械使用，农业科技在农业增收中所占的比重较低，农民文化水平普遍较低，思想观念陈旧保守，掌握和运用现代科学技术的能力差，农业高新技术、优良品种的引进和推广步伐慢，农业科技含量低，对农业增收的贡献不佳等问题的存在，严重制约农业可持性发展。为此，为改变这种状况，建立服务站的建设项目势在必行，已是刻不容缓的事。

四、项目建设地点

计划在青屿村建占地13.5亩集办公、农械维修、烘干、育秧流水线、农产品加工生产基地。服务站现经工商部门核发营业执照，现能在执业许可的范围内开展各项农业技术服务工作。

五、项目建设规模

坚持实用适度原则，结合本镇实际，根据《乐清市农业功能区》、《农村农业综合服务机构基础设施建设标准》，总投资1681.95万元

（具见项目预算表）。项目分二期进行，具体如下：

1、建 3层共 5间办公楼，总建筑面积 680平方米，总投资

71.4万元，解决办公用房的问题，投资810万元。争取在二期时签订13.5亩的用地协议，建5000平方米农产品加工区，投资400万元。

2、添置办公、经营、培训设备8.05万元。

3、购置插秧机10台，投资26.5万元，己购置8台，基本能解决晚稻机插的需要，明年（二期）准备再添置15台，投资39.75万元，解决10000亩插秧任务。

4、建一条育秧流水线，配备育秧设备，己购秧盘3.3万盘，投资22.44万元，明年（二期）准备再添置6万盘，投资40.8万元解决10000亩育秧任务。

5、建日烘干10吨的设施5台，分别在朴湖三建3台，解决原朴湖乡15个村的烘干需要，在青屿建2台，解决原西联14个村的烘千需要，总投资100万元，解决稻、麦烘干难问题。

建设新农农业综合服务站不仅非常必要，而且迫在眉睫。但由于缺乏建设资金，我们采用农业企业、农业大户、科技示范户股份投资建设办法解决资金不足，但我们要求上级政府，要从政策、资金、技术、设备等方面予以大力支持，建设计划被批准立项后，新农农业综合服务站将组建精干人员组建基建办公室，制定工作计划，该项目顺利实施。

六、投资概算与资金来源

经测算建设服务站共需资金 1681.95万元，现己自筹881.95 万元，要求上级补助800万元。

七、项目实施进度

若项目计划批准后，马上开展图纸设计、手续相关办理等工作，开工建设。

八、项目效益分析

新农农业综合服务站建成投入使用后，常年早稻种植1.1万亩，据去年百亩种粮食大户育插秧成本核算：秧苗培育+手插工资每亩成本为225元，如果采用机械插秧，每亩140元，农户可每亩节省生产成本85元，全镇单早稻一季可节省成本93.5万元，服务站收入可达55万元。如按二季机插率65%计算，全镇约机插面积1.5万亩，可节省成本近127.5万元，服务站收入可达75万元。推行机械化收割，按全镇机割率80%计算，全镇约机插面积1.84万亩，可节省成本128万元，服务站收入可达75万元。统一防治病虫，按80%田块进行统计，为农民节省成本150万元，增加粮食100万斤，增加收入115万元。单机插、机割、统一治虫，可节省成本405.5多万元。占全镇农业总收入的10.7%。服务站收入可达150万元，用8—10年时间，能收回投资成本。进行农机服务后，既解

决用工贵、用工难的问题，又解决农机大户用地难的问题，节约了耕地、节省了投资，提高了农业机械率，使广大农民“脸朝黄土，背朝天”的劳作，使多余的劳动力，充实到第二、三产业中去，增加了农民的收入。

开展农产品加工，提高农产品附加值。烘干服务，准备建设5台，日烘干10万公斤，解决因收割时遇到晒谷难，为农户减少不必要的损失。耕地进行有序流转，减少耕地抛荒，有利于规模经营种植，总之建设农业服务站，既使农民节省成本、增加收入，服务站得到较好的效益；能不断提高农业生产水平，满足广大农民在农业政策宣传教育、技术服务、培训指导、生产服务、信息咨询等全程服务的需要，将收到显著的社会效益和经济效益，有力的推动农业工作的向前发展。

九、结论

新农农业综合服务站建设项目有国家支持、市农业局的高度重视、上级有关部门的大力支持，一定能够顺利实施。项目建成后，必

将稳定农业生产，提高农民素质，增加农民收入，促进农村经济快速持续发展，农业的前景必将更辉煌。

乐清市新农农业综合服务站

2010年3月8日

第二篇：合金电解电容器项目可行性研究报

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合金电解电容器项目可行性研

究报告

本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。

可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。

可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。

可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com

技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

另：提供国家发改委甲、乙、丙级工程咨询资质 北京智博睿信息咨询有限公司

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可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 合金电解电容器项目总论 1.1合金电解电容器项目概况

1.1.1合金电解电容器项目名称

1.1.2合金电解电容器项目建设单位

报告用途：发改委立项、申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等 北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com

1.1.3合金电解电容器项目拟建设地点

1.1.4合金电解电容器项目建设内容与规模

1.1.5合金电解电容器项目性质

1.1.6合金电解电容器项目总投资及资金筹措

1.1.7合金电解电容器项目建设期 1.2合金电解电容器项目编制依据和原则 1.2.1合金电解电容器项目编辑依据

1.2.2合金电解电容器项目编制原则

1.3合金电解电容器项目主要技术经济指标

1.4合金电解电容器项目可行性研究结论

第二章 合金电解电容器项目背景及必要性分析 2.1合金电解电容器项目背景

2.1.1合金电解电容器项目产品背景

2.1.2合金电解电容器项目提出理由

2.2合金电解电容器项目必要性

2.2.1合金电解电容器项目是国家战略意义的需要

2.2.2合金电解电容器项目是企业获得可持续发展、增强市场竞争力的需要

2.2.3合金电解电容器项目是当地人民脱贫致富和增加就业的需要

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第三章 合金电解电容器项目市场分析与预测

3.1产品市场现状

3.3市场形势分析预测

3.4行业未来发展前景分析

第四章 合金电解电容器项目建设规模与产品方案

4.1合金电解电容器项目建设规模 4.2合金电解电容器项目产品方案

4.3合金电解电容器项目设计产能及产值预测

第五章 合金电解电容器项目选址及建设条件

5.1合金电解电容器项目选址

5.1.1合金电解电容器项目建设地点

5.1.2合金电解电容器项目用地性质及权属

5.1.3土地现状

5.1.4合金电解电容器项目选址意见

5.2合金电解电容器项目建设条件分析

5.2.1交通、能源供应条件 5.2.2政策及用工条件

5.2.3施工条件

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5.2.4公用设施条件 5.3原材料及燃动力供应

5.3.1原材料 5.3.2燃动力供应

第六章 技术方案、设备方案与工程方案 6.1项目技术方案

6.1.1项目工艺设计原则

6.1.2生产工艺

6.2设备方案

6.2.1主要设备选型的原则 6.2.2主要生产设备 6.2.3设备配置方案 6.2.4设备采购方式 6.3工程方案

6.3.1工程设计原则

6.3.2合金电解电容器项目主要建、构筑物工程方案

6.3.3建筑功能布局 6.3.4建筑结构

第七章 总图运输与公用辅助工程

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7.1总图布置

7.1.1总平面布置原则

7.1.2总平面布置

7.1.3竖向布置

7.1.4规划用地规模与建设指标

7.2给排水系统

7.2.1给水情况

7.2.2排水情况

7.3供电系统 7.4空调采暖

7.5通风采光系统

7.6总图运输

第八章 资源利用与节能措施

8.1资源利用分析

8.1.1土地资源利用分析

8.1.2水资源利用分析

8.1.3电能源利用分析

8.2能耗指标及分析 8.3节能措施分析

8.3.1土地资源节约措施

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8.3.2水资源节约措施

8.3.3电能源节约措施

第九章 生态与环境影响分析

9.1项目自然环境

9.1.1基本概况

9.1.2气候特点

9.1.3矿产资源

9.2社会环境现状

9.2.1行政划区及人口构成 9.2.2经济建设

9.3项目主要污染物及污染源分析 9.3.1施工期 9.3.2使用期

9.4拟采取的环境保护标准 9.4.1国家环保法律法规

9.4.2地方环保法律法规

9.4.3技术规范

9.5环境保护措施

9.5.1施工期污染减缓措施 9.5.2使用期污染减缓措施

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9.5.3其它污染控制和环境管理措施

9.6环境影响结论

第十章 合金电解电容器项目劳动安全卫生及消防

10.1劳动保护与安全卫生

10.1.1安全防护 10.1.2劳动保护 10.1.3安全卫生 10.2消防

10.2.1建筑防火设计依据

10.2.2总面积布置与建筑消防设计

10.2.3消防给水及灭火设备

10.2.4消防电气 10.3地震安全

第十一章 组织机构与人力资源配置

11.1组织机构

11.1.1组织机构设置因素分析 11.1.2项目组织管理模式

11.1.3组织机构图

11.2人员配置

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11.2.1人力资源配置因素分析 11.2.2生产班制 11.2.3劳动定员

表11-1劳动定员一览表

11.2.4职工工资及福利成本分析

表11-2工资及福利估算表 11.3人员来源与培训

第十二章 合金电解电容器项目招投标方式及内容

第十三章 合金电解电容器项目实施进度方案

13.1合金电解电容器项目工程总进度 13.2合金电解电容器项目实施进度表

第十四章 投资估算与资金筹措

14.1投资估算依据

14.2合金电解电容器项目总投资估算

表14-1合金电解电容器项目总投资估算表单位：万元 14.3建设投资估算

表14-2建设投资估算表单位：万元

14.4基础建设投资估算

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表14-3基建总投资估算表单位：万元

14.5设备投资估算

表14-4设备总投资估算单位：万元

14.6流动资金估算

表14-5计算期内流动资金估算表单位：万元

14.7资金筹措

14.8资产形成第十五章 财务分析

15.1基础数据与参数选取

15.2营业收入、经营税金及附加估算

表15-1营业收入、营业税金及附加估算表单位：万元 15.3总成本费用估算

表15-2总成本费用估算表单位：万元

15.4利润、利润分配及纳税总额预测

表15-3利润、利润分配及纳税总额估算表单位：万元 15.5现金流量预测

表15-4现金流量表单位:万元

15.6赢利能力分析

15.6.1动态盈利能力分析

16.6.2静态盈利能力分析

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15.7盈亏平衡分析

15.8财务评价

表15-5财务指标汇总表

第十六章 合金电解电容器项目风险分析 16.1风险影响因素

16.1.1可能面临的风险因素

16.1.2主要风险因素识别

16.2风险影响程度及规避措施 16.2.1风险影响程度评价

16.2.2风险规避措施

第十七章 结论与建议 17.1合金电解电容器项目结论 17.2合金电解电容器项目建议

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第三篇：房地产项目可行性研究

房地产项目可行性研究

张世超

关键词：房地产 可行性 步骤 内容 影响因素

摘要：决定房地产投资之前有很多因素要注意，这就体现了房地产项目可行性研究的必要性，首先要明确房地产投资可行性研究的意义，再就是可行性研究的步骤包括组织准备，现场调查与资料收集，开发方案的设计、评价和选择等。明确要研究的内容还有要周全的考虑到影响房地产投资的各种因素以及对投资商自身条件的考察都是决定一次投资成功还是失败的关键。可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。

我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下：

1.1 可行性研究是投资决策的重要依据。

项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。

1.2 可行性研究是项目审批的依据。

在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。

1.3 可行性研究是项目资金筹措的依据。

根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。

1.4 可行性研究是编制设计任务书的依据。

可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。

1.5 可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。可行性研究的步骤。

2.1 组织准备。

进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。

2.2 现场调查与资料收集。

现场实际调查主要包括投资现场的目然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非居民产生产经营状况调查等。收集的资料

主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。

2.3 开发方案的设计、评价和选择。

这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

2.4 详细研究。

采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。

2.5 编写研究报告书。

可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，且全面、翔实。房地产可行性研究的内容。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

3.1 项目概况。

项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

3.2 市场分析和需求预测。

在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3.3 规划方案的优选。

在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

3.4 开发进度安排。

对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。

3.5 项目投资估算。

项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。

3.6 资金的筹集方案和筹资成本估算。

根据项目的投资估算和投。资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。

3.7 财务评价。

财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

3.8 风险分析。

风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

3.9 国民经济评价。

国民经济评价是按照资源合理配臵的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配臵的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配臵的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。房地产投资需要注意的影响因素

4.1 社会经济环免对房地产市场的影响

房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位臵所带来的后果。

4.2 当地政府行政行为对市场的影响

一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。

4.3 街区环境对房地产营销的影响

古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。投资商自身条件考察

5.1 考察你的经验

隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。

5.2 考察你的投资方式

由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

5.3 考察你的融资能力

每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。从全局出发进行可行性研究

事实上，一个好的市场营销者才是一个最好的利润创造者和挖掘者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉赢利机会。这样的房屋是有目的、有针对性地建造的。优秀的房地产公司应从机构内外来纵观其业务，监视变化中的环境并抓住最佳的机会。公司营销人员的主要职责是辨别外界环境中的主要变化，通过设立早期预警系统，及肘改变营销策略，去迎接营销环境中的新挑战和新机会。消费者市场分析与营销环境分析同等重要。消费者市场包括个人和家庭、消费者在年龄、收入、教育程度、迁移状态及兴趣等方面差异极大，营销者区分不同消费者群体和细小的市场，并按照他们的需要来开发产品和服务是非常有用处的。我们应在分析消费者行为的基础上，从消费者购买心理入手，分析营销策划人员如何制定营销计划。具体来讲就是要研究如下问题：购买什么？为什么购买？购买者是谁？如何购买？何地购买？何处购买？结论。

运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

参考文献：

[1] 王勉，唐啸峰。我国经济周期与房地产投资波动的关系[J].西南金融。1999

[2] 黄正军，赵冬。中国房地产投资周期波动实证分析及预测[J].重庆建筑大学学报。2006

[3] 梁云芳，高铁梅，贺书平。房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学。2006

[4] 岳朝龙，孙翠平。我国房地产投资与GDP 关系的协整分析[J].统计教育。2006

[5] 李聪明。我国房地产周期波动与宏观经济关系分析[J].特区经济。2005

[6] 曲波，谢经荣，王玮。中国房地产周期波动的评介与探析[J].中国房地产金融。2003

第四篇：房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目可行性研究

一、房地产开发项目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地产开发项目可行性研究是指在房地产开发项目投资开发决策之前，为了避免主观决策、盲目建设带来的损失和不良后果，以期实现房地产开发的效益最大化，必须通过对拟开发项目有关的工程、技术、经济、社会和环境等方面进行深入细致的调查、研究和分析；对可能拟定的规划设计方案、技术方案和建设方案等进行认真的技术经济分析和综合比较论证；对拟开发项目建成后的经济、社会和环境生态效益进行科学的预测和评价。在此基础上，全面研究考察该开发项目在技术上的先进性和适用性，在经济上的合理性和有效性以及规划建设上的可能性和可行性。依此就是否应该投资开发该项目以及如何投资，或就此终止投资还是继续投资开发等给出结论性意见，为投资决策提供科学依据，并作为进一步开展工作的基础。

可行性研究是在投资决策前必不可少的工作阶段，主要对建设项目进行全面的技术经济分析、论证。其基本内容包括市场预测和研究、技术方案研究、项目经济评价三个部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表现在如下几个方面：

1.作为确定项目建设的必要依据。投资者根据可行性研究报告对某一方案的评估结论，决定是否投资开发该项目。

2.作为向银行和其他金融机构融资的依据。对银行而言，要在审查项目的可行性研究报告的基础上，判断借出资金在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险如何，从而确定是否贷款以及贷款的利率。

3.可行性研究报告是向当地政府及其所属城市规划、土地管理部门、建设管理部门申请立项和建设执照的依据，同时也是环保部门审查项目对环境影响的依据。

4.作为开展项目工程设计、设备订货、原材料订货、施工准备等建设前期工作的基础，可行性研究为进行后续工作进行铺垫。

5.根据可行性研究报告对特定方案的评价，投资方可以合理进行企业组织管理、制定机构设置、设定劳动定员和职工培训计划。

6.作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段规划设计的依据。

二、房地产开发项目可行性研究的阶段、基本内容和步骤

（一）可行性研究的阶段

一般而言，房地产开发项目可行性研究工作分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估决策四个阶段。

1.投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找有利的投资机会。

投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。与市场分析和预测相衔接，一般投资机会研究又分三种：地区研究、行业或部门研究和资源机会研究。一般机会研究是由国家机构、公共机构或由企业进行，作为指定经济发展计划的基础。在对一般投资机会作出最初鉴别之后，再进行项目的机会研究，即将项目设想转变为概略的项目投资建议，以指明具体的投资方向。

投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

投资机会研究较粗略，该阶段投资估算的精确度为总投资的±30％。如果机会研究认为

是可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2.初步可行性研究，亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决以下问题：

（1）在机会研究结论的基础上，在详细资料的基础上作出是否投资的决定，并判定是否可能和有必要进行下一步的详细可行性研究。

（2）确定对某些关键性问题需要进行专题的辅助研究。在广泛的方案分析比较论证后，对各类技术方案进行筛选，选择最佳效益方案，以利于节省时间和费用。

（3）根据项目的选择依据和标准，确定项目的初步可行性。依据初步可行性研究结果编制初步可行性研究报告。

在初步可行性研究阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供给、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。

初步可行性研究阶段投资估算的精度应达到±20％以内。

3.详细可行性研究，即通常意义上的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，它为项目决策提供技术、经济社会和财务方面的评价依据，为项目的具体事实提供科学依据。在这一阶段内进行详细深入的技术经济分析论证，是在分析项目的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

这一阶段对建设投资估算的精度在±10％。

4.项目的评估和决策。按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估阶段。其内容包括：（1）全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否确实；（2）分析项目可行性研究中各项指标计算是否都正确，包括各种参数、基础数据及定额费率的选择；（3）从企业、国家和社会等方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益；（4）分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，对项目作出取舍的最终投资决策；（5）最后写出项目评估报告。

（二）可行性研究的基本内容

由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容不尽相同，各有侧重。一般房地产开发项目可行性研究的内容应主要包括以下几个方面：

1.总论。包括综述开发项目概况，项目提出的背景，投资的必要性和意义；可行性研究工作的依据和范围；研究的主要结论以及存在问题和建议。

2.市场需求与供给预测——租售价格变化趋势预测。

3.开发项目基本情况，分析其潜在优势与问题、机遇与挑战。

4.明确资源、原材料基础设施和公用设施条件。

5.根据惯常条件，确定开发项目的实施计划和进度要求。

6.资金来源及融资方式。

7.项目投资成本、销售费用的估算及投入时间。

8.项目租售收入预测。

9.国民经济评价和项目财务评价。

10.项目评价总结，得出评价结论。

（三）可行性研究的步骤

房地产开发项目的可行性研究工作一般按以下七个步骤进行：

1.接受委托，明确研究目标。在项目建议被批准之后，开发商即可委托有关咨询评估公

司或投资顾问公司对拟开发项目进行可行性研究。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定工作计划。

2.收集资料，调查研究。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明并预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目的竞争能力。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。

3.设计方案。根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案。

4.财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和潜在盈利能力。

5.方案比较与选择。根据以上分析，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发进度。

6.制定实施计划。对于选定的满意方案，制定详细的实施计划，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。

7.编制可行性研究报告。经过上述分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。

三、房地产开发项目投资成本费用估算

（一）房地产开发项目投资成本估算的主要内容

房地产开发项目从可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的资金。在项目的可行性研究阶段，为了对项目进行经济评价并作出投资决策，必须对项目的投资成本费用进行准确的估算。房地产开发投资成本估算的主要内容包括：

1.土地取得费和拆迁费用、市政工程建设费。

2.前期工程费。

3.建筑安装工程费。

4.管理费。

5.销售费用。

6.利息支出。

7.其他费用。

8.不可预见费。

9.各种税费。

（二）各项成本费用估算的方法

1.土地费用估算。土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。由于目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式，所以对土地费用有有偿和无偿两种。对土地使用权的有偿取得，包含征用集体土地或批租和租赁国有土地两种形式，计算时要针对实际情况而定。

（1）土地使用权出让金。土地使用权出让金是国家土地所有者权力的体现，在我国的现行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用权的取得必须由国家以土地所有者身份加以确认，在这个过程中土地使用者要向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让金的估算一般可参照近期出让的类似地块的出让金数额，按相关因素的市场比较修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。土地使用权出让金一般在项目启动时一次性支付。

（2）市政建设配套费用。市政建设配套费是因政府投资进行的城市基础设施建设而由

受益者分摊的费用。该项费用还包括非营业性的配套设施如居委会、派出所、幼儿园、中小学等的建设费分摊，称配套设施建设费。这些费用的测算可根据各地的具体规定或标准进行。

（3）土地征用费。对选取集体土地进行开发的房地产项目而言，必须支付土地征用费用。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家建设征用集体土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、耕地占用税和拆迁费等。在《中华人民共和国土地管理法》的指导下，各级地方政府对各项费用的征收标准均有具体的规定，因此对集体土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准和具体地块的协商条件进行。

（4）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家或地方政府可以依照法定程序，将国有储备土地或已经由企事业单位或个人使用的土地划拨给房地产开发项目或其他建设项目使用。因划拨土地给原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿。拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。关于拆迁安置补偿，各地都有相关的地方性法规和执行条例，计算时可按规定进行。

（5）土地转让费。如果开发企业是选择土地二、三级市场而取得土地使用权，则在开发过程中必须支付土地转让费。土地转让费的确定一般在市场条件下进行调节，但最终的转让价格可能与市场测评价格有较大出入。

如上条目的土地费用并不同时发生。对征用集体土地进行开发的项目而言，要发生土地费用（1）、（2）、（3）、（4）；对在城市内部一级市场取得土地使用权的项目而言，要发生土地费用（1）、（2）、（4）；对于在城市内部二、三级市场取得土地使用权的项目而言，发生土地费用（5）。

2.前期工程费估算。前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及土地开发工程费支出。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3％左右，可行性研究费占项目总投资的1％～3％。水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5％左右（在平原地区，这项指标多直接与规划设计费合并，统一按照3％左右的标准收取）。土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用，场地平整费用和通水、电、路等基础设施费用。可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

3.房屋开发费。房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费等。

（1）建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费、必要的室内装饰家具费、智能化设备安装及预安装费用等。

（2）附属工程费包括锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、停车场、自行车棚、信报箱、小区物业管理用房等建设费用。

（3）室外工程费包括场内的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等的建设费用。主要体现在电贴、水贴和绿化工程费。

4.管理费。管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，可按项目投资或前述三项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为2％～3％。

5.销售费用。销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、销售机构包装费、物料消耗费、广告宣传费、代理费及销售许可证申领费等。

6.财务费用。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费等企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算可参照金融市场的贷款利率和资金分期投入的情况按复利计算，其计息基础为包括自有资金的所

有投资。

7.其他费用。其他费用主要包括工程监理费、竣工图编制费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。

8.不可预见费。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3％～10％估算。

9.税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中型城市，这部分税费已经成为开发建设项目投资费用中占最大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

四、房地产开发项目经济评价

有关内容见本书第五章。

第五篇：电子商务项目可行性研究

电子商务项目可行性研究

1.可行性研究的概念

2.可行性研究的目的及依据

3.可行性研究的类型

4.可行性研究的内容

5.可行性研究的步骤

6.可行性研究和评价的方法

7.编制项目可行性研究报告

电子商务项目可行性研究

1可行性研究的概念

2.可行性研究的目的及依据

3.可行性研究的类型 1.机会研究2.初步可行性研究 3.正式可行性研究

4.可行性研究的内容与方法 1.必要性研究 2.技术可行性研究3.经济可行性研究 4.投资效益分析方法 5.不确定性分析

5.可行性研究的步骤

6.编制项目可行性研究报告 1.可行性研究报告的内容2.可行性研究报告的内容要求 3.可行性研究报告编制案例

电子商务项目可行性研究

1.可行性研究概述1.1可行性研究的含义 1.2可行性研究的目的1.3任务1.4可行性研究的类型1.5可行性研究的依据1.6可行性研究的步骤

2.3.4.电子商务项目技术可行性分析2.1常用的电子商务技术2.2技术可行性分析的内容 电子商务项目经济可行性分析3.1项目的财务评价方法3.2经济可行性分析的内容 电子商务项目实施可行性分析4.1内部管理可行性4.2外部环境可行性