关于“XX创意(快捷)酒店”、“XX宾馆”酒店群(四星级)建设项目投资分析

第一篇：关于“XX创意(快捷)酒店”、“XX宾馆”酒店群(四星级)建设项目投资分析

关于“XX创意（快捷）酒店”、“XX宾馆(四星级)” 酒店群建设项目投资分析

—、投资商概况

广东XXXX生态村有限公司（以下简称：生态村）系黄山XX集团、香港XX集团合力投资的项目，生态村以生态旅游、商务会议、酒店、高端房地产开发为主，集自然生态、地方文化、旅游观光、体育健身、休闲娱乐、教育培训、会议酒店、度假居住等为一体；而XX集团是以房地产开发为龙头，兼营工程建筑、物业管理、文化传媒、旅游开发等产业多元化企业。

二、项目概述

（一）、项目介绍

项目名称：“XX创意（快捷）酒店”、“XX宾馆(四星级)”、（“XX大酒店<五星级>”暂略）“酒店群”建设项目（以下简称“项目”）,是总占地面积5000亩（其中水域面积1500亩，山坡地面积3500亩）的生态村中一个功能配套项目。

（二）、地域情况

项目位于XX市云翠湖（寒妈水库）畔生态村内，距离市中心区域仅3公里，又毗邻XX高速XX出入口；随着国道“324”修建正常通车，XX“空港区”、“海港区”及周边地区一批战略性投资项目的形成，促进了与周边地区互为市场的格局必将得到平衡发展，项目将成为XX及周边地区旅游度假、体育健身、休闲娱乐、教育培训、会议酒店、投资居住等综合服务的重要基地。

（三）、功能布局

项目中XX创意酒店分布在1号楼，1F酒店前厅部，3—6F为房务楼层客房76间。

XX宾馆由XX大厦改建主楼层、1—2F裙楼而成，保留原有生态村房产展示中心区、现代化商务中心(视听室)区、XXXX公司办公区、商业区（银行）等；计划改建酒店客房部分：豪华套房6间、商务间2间、单人标准房8间、双人标准房80间；贵宾接待室、可容纳160—200人的大型会议室、可容纳80—120人的中型会议室、3间小型会议室（公司办公区内）等；酒店餐饮部分：自助（早）餐厅、咖啡厅（休闲茶吧）、可容纳240人以上的大型宴会厅、19间中餐厅豪华包厢。

（四）项目背景

依照“造环境、聚人气、创价值”的战略定位，以景区建设为抓手，以品牌打造为依托，以经济发展为目标，着力打造AAAA景区的基础上，将生态村建设发展成为一个文化产业园，加上动漫文化产业形成，逐渐升级发展成为现代文化产业园，使公司走上稳健而快速的多元化持续发展之路。

项目创意酒店建成后，将形成更大的居住、度假建筑群，大大提高整个生态村的住宿接待吐纳能力，更为下一步建造五星级酒店，打造高星级旅游酒店经营管理打下坚实的基础和储备更多的资源。

项目中XX宾馆改造方案调整后，实现了从单一功能转变为XX宾馆、XX接待中心、XX培训中心、XX展示中心、XX指挥中心等多功能一体化项目。“酒店群”的建设和运营，将有力地提升生态村旅游观光、投资考察接待规模和档次。因此，项目是XX集团的一个展示窗口，也是成员企业的培训中心，更是集团筹集举办各类房产展示、促销活动的平台，推动房地开发、销售、管理与旅游业的完美结合与体现，对树立“XX”形象、打造“XX”品牌有着深远影响和重大的意义。

（五）项目必要性

1、优化配置、降低成本、滚动投资、提高收益

项目有利于房地产资源的优化配置，有利于房地产业的滚动开发投资，也有利于确保资产保

值增值。由于生态村规模较大,属于长线项目,而市场需求尚有许多不确定因素,低密度高档住宅的市场销售可能会有一定的时间差,现金流的测算与资金运作难度都相当高。对改造并实施统一化管理的大厦，能实现有效降低成本和更高财务获利能力，确保大厦实现资产保值增值。

2、树立形象 抓住机遇，树立形象、打造品牌 项目的实施正是行业精品战略地实施，高级商务写字楼和高星级酒店的有机组合对大厦来说，是全新高效的主题式商业组合，两者商业模式既相对独立又互为补充。项目是生态村第一座功能完整的大楼，是生态村的标志性建筑。酒店与写字楼互为补充的结构调整，生态村的开发，迎合了XX“空港区”、“海港区”等经济战略的最好契机，这一区位优势也将使项目成为生态村树立形象、打造品牌发展战略的桥头堡，促进生态村发展发挥了不可替代的作用。

3、造环境、聚人气、创价值、精包装

生态村集XX广场、青梅种植示范观光区、酒店会议接待区、体育健身活动区、水上乐园娱乐区、异域风情商业区、休闲度假生态居住区、老年人养生居住区、科研文化教育区等九大功能区于一体。项目的建设和运营，为打造AAAA景区打前锋，树立旅游文化精品形象、打造旅游知名品牌，展示出生态村强大的生命力和市场竞争力，推动生态村通过挖掘整理、包装提炼文化奇葩，发展建设成为一个文化产业园区，加上动漫文化产业形成，逐渐升级发展成为现代文化产业园。

三、市场分析

（一）、周边旅游市场现状

度假酒店经营季节性强，讲究人与自然的充分融合，对酒店区域内的环境设计要求高，对娱乐设施的配套要求较完善。周边目前较有规模档次的度假休闲酒店类型只有XXX温泉度假村。市区多为商务型、经济型酒店，且规模不等、档次不同、服务水准参差不齐，相对于度假休闲酒店而言，对旅游资源还有相当依赖性。

（二）发展趋势预测

随着居民生活水平的提高及对更高生活质量的追求，人们对高品质度假村的需求正在逐渐增加。随着生态村建设进度的逐渐推进，园内生态环境、配套设施的不断完善，大多数政府行政、企事业单位出于封闭性和交流性的考虑，将选在设施服务较好的度假村中进行，增加了社会对高层次度假村的需求。生态村目前启动运行的仅为水上乐园、水上餐厅等设施，原生态村办公楼转变规划为梅园宾馆，正是此契机背景下应运而生，迎合市场需求，填补生态村目前功能配套不完整、接待住宿功能的空白地带。

（三）市场定位

项目的定位为“创意酒店”和“四星级酒店”，通过项目“硬件”上的“创意”和“四星级”配套，与“软件”上的“管理”与“服务”有机地结合，让旅游者真正体验与自然的完美融合，让投资置业者真正感受享有最高生活品质——星级酒店礼遇服务和星级物业管家服务。公司是房地产开发企业，本项目将承接调整前公司的展示中心、会议中心和培训中心功能；在吸引游客在项目下榻入住度假，来景区及其周围旅游观光方面，主要以普宁市区为中心、向毗邻的周边城镇辐射为主，争取一些会议和培训班，并不断从周边地区继续辐射延伸到其他地区一些旅游团体。项目优越的地理位置和便捷的交通，对吸引周边旅游度假客源均有—定优势。尤其是对各种会议和培训班的吸引力很大，这是最大的潜在优势 也将可能发展成为潜在的投资置业者。

（四）市场细分

近期目标市场：XX市主城区及XX、XX、XX等周边区县游客；项目正能满足人回归自然、放松身心、陶冶情操游客的接待需要。随着旅游产品的深度开发及交通等基础条件的逐步完善，生态村正在成为观光、度假、会议、科教、探险、旅游和投资的理想目的地。

中期目标市场：随着XXX国道的正常通车和生态村建设推进，会进一步辐射吸引XX主城区、XX、XX、XX、XX、XX主城区等地区近程短线旅游游客。

远期目标市场：随着知名度的提高，吸引省内、国内其他地区游客和商务游客等机会客源市场。

同时，景区的提档升级将对国内较远距离的客源市场及海外回乡客源市场逐渐形成吸引力。

（五）经营模式

经营上采用全新的经营管理模式，强化市场开发，拓展客源市场，积极开展全方位、多渠道、大规模的促销公关宣传活动，扩大酒店的知名度和美誉度；整合生态村旅游资源，推行酒店会员制或业主会员制，拉动连带消费或推行捆绑营销；客源多元化，与旅行社、商业订房网站、会议会展公司等多种相关机构合作，降低酒店对某一渠道的依赖度，不断开辟新兴客源市场；随着景区的不断开发建设，以及日益火热的旅游潮流，广大游客必将由目前的旅游观光向综合旅游发展，极力推动生态村开发、销售及管理的发展，加速旅游观光、度假、会议、商务、健身、娱乐及投资等多形式、多层次的发展，推进真正意义上的AAAA级景区旅游房产走向成熟。

四、投资测算

（一）建设投资

项目改造建设计划总计投资XXXX万元。

（二）年度经营效益测算：收入预测，预计第—年营业收入在1572.43万元左右 ；从经营期第二年开始，在正常成本费用按一定比率下浮情况下，各项营业收入将按一定比率上浮递增。

1、营业收入：营业收入合计1572.43万元。

1）客房收入：经营期第—年旺季、淡季和平季取日均租金XX创意酒店148元、XX宾馆248元，出租率70%,当年客房租金收入为895.68万元，其中：

XX创意酒店287.39 万元，即76间.套×148元/天×365天×70%＝287.39万元；

XX宾馆608.29 万元，即96间.套×248元/天×365天×70%＝608.29万元。

2）餐饮收入：酒店设计可供430人同时就餐，经营期第—年旺季、淡季和平季取上座率50%、人均消费40元、日开餐二次，当年营业收入为641.49万元，其中：

咖啡厅（休闲茶吧）13.69 万元，即60座×25元/人×365天×25%＝ 13.69万元；

中餐厅（宴会厅）627.80 万元，即430座×2餐×365天×40元/人×50%＝627.80万元。

3）会议室收入:大型会议取场次租金880元，中型会议室取场次租金480元，出租率30%,当年会议室租金收入为29.78万元，即1360元×2×365天×30%＝29.78万元。

4）商务中心收入 ：5.48 万元，即150元×365天＝5.48万元。

2、营业税金及附加(大约按总收入的5.5%)86.48万元，即营业税+增值税+城建税 +教育费附加＝86.48。

3、营业成本：营业成本合计263.65万元。

1）餐饮成本 256.60万元，即641.49 ×40%＝256.60万元；

2）其他成本 7.05万元，即29.78×20%＋5.48×20%＝7.05万元。

4、各项费用 ：各项费用合计: 573.94万元，其中：

1）工资及福利费用：212.28万元，即营业收入的13.5%(包括:职工养老保险、失业保险、大病保险、工伤保险、生育保险等及其他有关职工福利费)；

2）能源费用：157.24万元，即营业收入的10%；

3）日常维修费用：23.59万元，即营业收入的1.5%；

4）营业部门费用 : 78.62万元，即营业收入的5%（包括：客用品、免费食品、装饰费用、清洁用品、卖房佣金、布草、器皿、酒吧费用、布草洗涤费、音乐娱乐费、印刷费、厨房用具等）；

5）市场推广费用:23.59万元，即营业收入的1.5%；

6）一般管理费用:78.62万元，即营业收入的5%（包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费及不可预见费用等）。

营业利润=营业收入-营业税金及附加-营业成本-各项费用=648.36万元。

（三）固定资产折旧:假设折旧期为50年，自营业之年起计算,年折旧额为XX万元。

（四）收回成本年限：X年（不含建设期）。

五、结论

项目的建设,一是经济效益好，具有很好的财务获利能力，投资年利润达648余万元，有利于资金滚动再投资开发，投资回收期短，且每年为地方创造近百万元税收。二是社会效益好，该项目的建成有利于改善目前接待容量不足、接待档次不高的局面；同时，又能为展示良好形象起窗口作用。综上所述，该项目市场前景乐观，有—定的抗风险能力，规划构思基本切合实际，改建条件良好，经营方案灵活多样，开发具有切实可行性，在整个生态村房产开发、销售及管理中，有着巨大的潜在的推动作用。

酒店管理部：XXX二O一二年五月十七日

第二篇：快捷酒店投资分析

快捷酒店投资分析

快捷酒店的目标市场是一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体等。快捷酒店一般以连锁化的加盟或特许经营模式为主，通过连锁经营达到规模经济，提高品牌价值。快捷酒店是相对于传统的全面服务酒店而存在的一种酒店业态。其最大的特点是房价便宜，服务模式为“b&b”（住宿+早餐）。

快捷酒店在中国经过十多年的发展，产生了如家快捷酒店、尚客优快捷酒店、锦江之星旅馆、格林豪泰酒店、宜必思酒店、速

8、汉庭快捷酒店、7天连锁酒店等十大快捷酒店品牌。

快捷酒店是经济型酒店的一种，经济型酒店的特点是功能简化，把服务功能集中在住宿上，力求在该核心服务上精益求精，而把餐饮、购物、娱乐功能取消，床+早餐是快捷酒店的真实写照，因而快捷酒店投入的运营成本大幅降低。

快捷酒店不等于廉价酒店，连锁的品牌的快捷酒店在市场竞争力，知名度，统一化管理，客源等多方面有着明显的优势。因为具有统一的连锁管理体系和标准化的运作方式，快捷酒店的管理水平较高、管理成本低，有效的降低了管理的投入。但是在酒店房价上，快捷酒店的房价高于一般单体酒店，具有更高的盈利水平。

比如经过数年的发展，已成为中国二三线城市连锁酒店第一品牌、中国连锁酒店十大品牌，分店规模排名全国第六。制定了专做中小城市、中小规模连锁酒店的科学管理体系，使尚客优快捷酒店成为三线城市连锁酒店第一品牌。尚客优快捷酒店在中国首次提出专做二三线城市、专做中小规连锁酒店品牌的市场定位，并首创符合中国二三线城市连锁酒店运营的管理体系。

第三篇：快捷酒店投资风险及发展分析

快捷酒店投资风险及发展分析

为了满足客户出差住宿现在还无法讲求排场，传统的招待所安全、卫生、舒适等条件又无法满足的情况下，快捷酒店应运而生。快捷酒店弥补了基本需求和平民价格这两个条件下的庞大的市场空白。

国内领先的快捷酒店品牌如雨后春笋般的迅猛的发展起来。投资人是谁并不是最关键的，最重要的是有没有一个专业的经理人团队和深谙快捷酒店内涵的企业文化。

国外快捷酒店品牌的进入，国内快捷酒店的盲目投资都将冲击现有的经营格局。可以说，目前市场上的主要快捷酒店品牌都将受到一系列挑战，概括一下，中国快捷酒店将面临来自内部、外部等诸多方面的挑战。从外部来看，一方面快捷酒店面临这成本模型的考验，另一方面又面临着市场规范的考验。快捷酒店的相对低价格来自于良好的成本控制。可以说，对快捷酒店最大的挑战就是控制成本。

国内的能源的短缺，也导致能源的成本变动，不断变动的能源成本也构成了对经济型酒店的巨大影响。所以很多知名快捷酒店集团相继推出了快捷酒店升级品牌，例如尚客优推出骏怡城际酒店、汉庭推出的全季酒店、锦江推出的白玉兰，都是快捷酒店升级品牌。

尚客优快捷酒店专注于二三线城市连锁服务业管理，通过旗下连锁品牌的发展，致力于提高二三线城市连锁服务业品质，为二三线城市投资者提供专业的连锁管理服务。2014年全国分店数量将超1100家。“尚客优速度”震惊中国酒店领域。

第四篇：2014年快捷酒店投资前景分析报告

2014年快捷酒店投资前景分析报告

快捷酒店业概况

我国快捷酒店的概念诞生于1996年，至今已有近20年的发展历史，从无到有，再到不断拓展，不同的发展时期由于国家政策和市场动态的不同，快捷酒店呈现出了不同的发展面貌。如今，走过快捷酒店黄金期的一线城市，快捷酒店已经趋于饱和，并且，由于近年来土地租金和雇佣人工费用的上涨，一线城市快捷酒店的利润率下降，一线城市快捷酒店开始纷纷向中档精品酒店转型升级，而三线城市则迎来快捷酒店投资的高峰！

三线城市快捷酒店投资环境

三线城市由于地理位置以及国家政策的影响，发展落后于沿海开放城市以及北京、上海、广州等一线大城市，酒店市场主要以单体老旧家庭式旅馆和招待所为主，随着国家城镇化的快速推进，三线城市为快捷酒店的发展提供了巨大的生存空间！

首先，2013年5月，民航局宣布了对设立新独立航空公司的限制，并在11月取消国内机票价格下限，这标志着乘坐飞机进行旅游的成本大大降低，将促进短途微旅游的兴盛，为快捷酒店带来丰富的客源。

其次，国家反浪费的政策导向也对高端酒店带来了直接的冲击，快捷酒店迎来新的发展契机。

再次，2013年4月，新旅游法的实施，刺激了整个旅游市场,传统旅游盈利方式发生改变，团队游价格大幅度上涨，自助游开始得到大众的追捧。三线城市快捷酒店投资产品现状

目前，我国主要的快捷酒店品牌有尚客优、如家、7天、格林豪泰、锦江之星，各快捷酒店都有不同的市场定位，就城市来说，尚客优定位于三线城市，成为国内三线城市连锁酒店第一品牌，并创立了一套符合三线城市特点的成熟的快捷酒店管理体系，获得了快速发展，在三线城市赢得了非常高的声誉，深受快捷

酒店投资商的喜爱。而如家、7天等快捷酒店主要定位于一线城市，现在也逐渐向二三线城市发力。

快捷酒店投资趋势对策

针对国内快捷酒店出现的同质化现状，尚客优快捷酒店以“创新”为突破口，在2014年初进行了U3大升级，对酒店内外进行了全新设计装修，在国内率先推出了科技感和人文情怀十足的“养心房”“影视房”和“风情房”，一举成为国内最漂亮的连锁酒店品牌。

快捷酒店的未来，必然是与创新相联系的，三线城市将为尚客优快捷酒店的发展壮大提供广阔的天地！

第五篇：酒店式公寓投资分析

酒店式公寓投资分析

高档的硬件配置、星级的服务品质、相对独立稳定的客源、相当可观的租金收益——这些酒店式服务公寓的投资优势是不言而喻的，然而传统的酒店式公寓大多只租不售，眼望着高额的投资收益，大多数投资客只有羡慕的分儿。不过，随着市场竞争压力的增大，现在已经有越来越多的酒店式公寓转租为售。在京城房地产投资市场火热、公寓租赁市场整体滑坡的形势下，成熟的买家们开始掂量：投资酒店式服务公寓与其他公寓究竟有什么不同？酒店式公寓的投资前景又将如何呢？

4月3日国贸春季房展会上，朝阳园推出了二期酒店式公寓荟景峰，已全部精装修并送空调的升级品质，均价却只有7400元／平方米，远低于一期9300元／平方米的价位，突出的性价比吸引了众多投资者。有迹象表明，近几年这类兼备了住宅和酒店功能的酒店式公寓，在提升了品质的背景下，价格却普遍下调，因而也令这类产品在投资市场上显得咄咄逼人。今年，酒店式公寓来势更汹：昆泰中心、尚都国际、华贸中心、怡景园三期等重量级项目，都将陆续推出这类产品。

作为一种异军突起的房地产投资产品，酒店式公寓聚焦了投资客的视线。

什么是酒店式公寓？

酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。这类物业一般建在市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、电容量、水路管线等配置高档。与传统的酒店相比，在硬

件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜一筹：它能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换、24小时送餐和一些商业服务等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，以及家居式的服务，既有了“居家”的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的良好环境和专业服务。其最大的特点是要比传统的酒店多了“家”的味道，而且租价更合理。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。按照销售方式，这种物业可分为出租和出售两种。只租不售的酒店式公寓，由开发商自有和管理，以前京城市场上出现的多半是这类物业，如国贸世纪公寓、雅士阁等。市面上俗称为产权式酒店公寓指的是第二类，它将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。如财富中心、旺座、鼎极等。

酒店式公寓的投资价值

酒店式公寓的散买为买家们提供了一条新的投资途径。业内专家普遍认为在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于：

1.保证投资回报率。酒店式公寓前期投入的资金较多，如需要配置酒店的一整套服务系统等；但同时，额外的服务项目提供也使得其租金高于同档次公寓，一般高出20%左右。另外，统一的装修模式和管理，可以调整各出租房屋的内部配置，满足不同租客的需求，减少装修、配置成本，在租赁淡、旺季，经营公司能根据市场行情调控租价的高低，保证最终的收益。

2.保证出租率。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司入住管理，他们有广泛的租客来源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的服务，其风险更小。

3.保证租金稳定性。由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。酒店式公寓统一的经营方式，如可以将利益捆绑在一起，各业主根据收益分成，保证了物业的整体租价。事实上，酒店式公寓的这种优势早已显现。近两年京城的租赁市场，公寓租金因整体供量的急剧增长而连续下滑的趋势锐不可挡，有些物业跌幅达50%以上。然而在整体下滑的大势之中，类似国贸中心、嘉里中心、雅士阁这样的顶级酒店式公寓却有上涨趋势，实际成交租价总体上下浮动不超过5%；上世纪90年代初建造的丽园，是一个大小业主混合的酒店式公寓项目，目前租价下降了1／3，月租价为每平方米20美金，而周边当年同档次的恒基中心，月租价已降至每平方米15美金。显然，与同档次的公寓相比，酒店式公寓的租金水平更坚挺。

后期服务严重影响投资收益

“在硬件条件差不多的情况下，服务成为关键因素。”曾在上海参与建设、管理酒店式公寓的张寅说。他认为，设备很陈旧的香格里拉、长富宫等物业，如今的租价都高于周边新盖的酒店，服务和管理在其中起了决定作用，酒店式公寓的优势也在于此。但是，酒店式公寓产生的费用高，小业主众口难调，如果造成部分小业主不同意统一的装修、不允许管理公

司进门服务客户等状况发生，即使聘请了知名酒店管理公司，其结果与住宅物业管理公司并无二致，酒店式服务和管理就会名存实亡。当年上海的金桥公寓沦落到自住型物业也就不足为奇了。

对此戴德梁行的樊骥也持类似观点：“客户去留的决定，60%～70%受物业管理水平高低的影响。管理公司能接受和保证正常运作的酒店式公寓，至少应有70%以上的客户签订租赁协议。而目前国内酒店管理公司水平跟不上，也是市场一大忌。”

投资前景喜中亦有忧

酒店式公寓占有优厚的市场条件，这几年在市场上快速发展，但实际真正能称得上是酒店式公寓的不多，据戴德梁行统计，目前京城包括大、小业主在内的酒店式公寓只有8000～9000套，市场潜力很大。东方广场前两幢酒店式公寓推出仅8个多月全部租满，第三幢公寓从去年10月至今已出租60%多。东方广场公寓部总经理蒋凌峰认为奥运和WTO效应，将会有更多的国内外企业来北京设立公司和办事机构，酒店式公寓将成为这些公司高层们的首选。而奥运前后旅游业的蓬勃发展，也将为酒店式公寓注入新的商机。

值得一提的是，针对业权分散的酒店式公寓隐含矛盾多，业内专家提醒小业主保持谨慎的投资态度。

酒店式服务的长期性难以保证

首先，酒店式公寓所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此一般是中长线的投资行为，而酒店式服务公司往往只签3～5年的租约，况且小业主很容易改换管理公司，服务的长期性有阻力。

其次，目前市场上出现两种处理分割业权的酒店式管理方式，一种是把小业主的经济利益捆绑在一起，根据收益分成；另一种是只对一部分房屋做酒店式入室服务。从理论上说，这两种方法都是可行的。但关键是第一种方式有多少人愿意被捆绑？收益能捆绑多久？第二种则是管理公司必须对每一项服务和分摊内容做细化，如哪些是共性的，哪些是个性的，它们该如何分摊和收费等，否则将导致业主分配不匀、利益不公的状况发生。面临激烈的竞争压力

由于业权分割的原因，小业主购买的酒店式公寓不可能成为高档酒店式公寓，作为中低档酒店式公寓不可避免地遭受中高档公寓的挑战。中高档公寓租价与酒店式公寓相差不大，甚至更低，许多小业主也愿意雇佣钟点工为房客服务，因此，酒店式公寓中服务、品质低的项目优势难存，受冲击的程度大，竞争压力加剧。显然，业权分割的酒店式公寓投资前景并不灿烂，其中夹杂着种种矛盾，迫使开发商、投资者和管理公司不得不对此保持审慎的态度。这不由令人联想到恋日国际，当初该项目的开发商把他的产品称之为“独立式公寓”而非酒店式公寓，也正是出于对这方面的顾忌。